DKK-322/2022

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 1 PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUM ENTÓW Warszawa, 22 grudnia 2022 r. DKK-2.422.15.2022.MG DECYZJA nr DKK-322/2022 Na podstawie art. 18 w związku z art. 13 ust. 1 pkt 2 oraz ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i k onsumentów (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 275) Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po przeprowadzeniu postępowania antymonopolowego wszczętego na wniosek PG Dutch Holding I B.V. z siedzibą w Amsterdamie, Holandia, oraz Zeit Development Poland sp . z o.o. z siedzibą we Wrocławiu , wydaje zgodę na dokonanie koncentracji polegającej na utworzeniu przez PG Dutch Holding I B.V. z siedzibą w Amsterdamie, Holandia, oraz Zeit Development Poland sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu wspólnego przedsiębiorcy na zasadach określ onych we wniosku zgłoszeniowym. UZASADNIENIE W dniu 1 marca 2022 r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów („ Prezes Urzędu ”), na wniosek PG Dutch Holding I B.V. z siedzibą w Amsterdamie, Holandia („ PG Dutch ”), oraz Zeit Development Poland sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu („ Zeit ”; dalej łącznie z PG Dutch: „ Zgłaszający ”) wszczął postępowanie antymonopolowe w sprawie koncentracji polegającej na utworzeniu przez PG Dutch oraz Zeit wspólnego przedsiębiorcy na zasadach określonych we wniosku zgłoszeniowym . W związku z faktem , iż : 1) spełnione zostały niezbędne przesłanki uzasadniające obowiązek zgłoszenia zamiaru koncentracji, bowiem:  łączny obrót przedsiębiorców uczestniczących w koncentracji – w roku obrotowym poprzedzającym rok zgłoszen ia zamiaru koncentracji – przekroczył na terytorium Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 2 Rzeczypospolitej Polskiej równowartość 50 mln euro, tj. kwotę określoną w art. 13 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 275 – dale j zwanej: „ ustawą o ochronie konkurencji ”) ;  utworzenie przez przedsiębiorców wspólnego przedsiębiorcy jest sposobem koncentracji , określonym w art. 13 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie konkurencji ; 2) nie występuje w tej sprawie żadna okoliczność z katalogu prz esłanek z art. 14 ustawy o ochronie konkurencji , wyłączająca obowiązek zgłoszenia zamiaru koncentracji; zostało wszczęte, na podstawie art. 49 ust. 2 w związku z art. 13 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie konkurencji postępowanie antymonopolowe w sprawie koncentracji, o czym, zgodnie z art. 61 § 4 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 2000), Prezes Urzędu zawiadomił Zgłaszających pismem z dnia 8 marca 2022 r. W obec tego, że w przedmiotowej k oncentracji występuje wspólny rynek właściwy (tj. lokalny rynek wynajmu powierzchni magazynowej w regionie Wrocławia (województwo dolnośląskie ), a uznając, że jeden ze Zgłaszających, który zarówno posiada powierzchnię magazynową, jak i może wywierać wpływ na wynajem takiej powierzchni należącej do podmiotów trzecich, którą zarządza, w oparciu o dane przedstawione przez Zgłaszając ych, łączne udziały Zgłaszających w rynku wynajmu powierzchni magazynowej w regionie Wrocławia (województwo dolnośląskie ) znacznie przekroczyłyby wysokość 20% . Z tego względu niezbędne było przeprowadzenie w tej sprawie badania rynku, w związku z czym konieczne było przedłużenie o 4 miesiące terminu zakończenia postępowania antymonopolowego w tej sprawie postanowieniem z dnia 27 kwietnia 2022 r. nr DKK- 81/2022. Badaniem objęto konkurentów Zgłaszających, działających na rynku właściwym, na którym pokrywa się działalność uczestników koncentracji, tj. na lokalnym rynku wynajmu powierzchni magazynowych w regionie Wrocławia (województwo do lnośląskie ). Pytania skierowane do ankietowanych przedsiębiorców dotyczyły m.in. wielkości posiadanej powierzchni magazynowej, warunków zarządzania powierzchni ą magazynow ą i ewentualnej dalszej sprzedaży oraz wielkości przychodów z wynajmu w 2021 r. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 3 W wy niku przeprowadzonego postępowania Prezes Urzędu ustalił, co następuje: Uczestnicy koncentracji Aktywni uczestnicy koncentracji (dalej: „ Zgłaszający ”): 1) PG Dutch – jest wehikułem korporacyjnym, należącym do grupy kapitałowej Panattoni (dalej: „ Grupa Panattoni ”), na czele której stoi [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 1 w Załączniku nr 1] . Grupa Panattoni jest ostatecznie kontrolowana przez [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 2 w Załączniku nr 1] . Grupa Panattoni świadczy usługi deweloperskie związane ze wzno szeniem nieruchomości przemysłowych, magazynowych i biurowych, a w ramach usług zarządzania obiektami świadczy kompleksową obsługę administracyjną i operacyjną, w tym w zakresie prowadzenia rozliczeń mediów, zapewnienia sprawności urządzeń technicznych ora z profesjonalnego wyglądu magazynów. Grupa Panattoni działa również na rynku wynajmu powierzchni magazynowych w całej Polsce, w szczególności regionach: Polski Centralnej (województwo łódzkie), Warszawy (województwo mazowieckie), Poznania (województwo wiel kopolskie), Górnego Śląska (województwo śląskie), Polski Północnej (województwo pomorskie), Wrocławia (województwo dolnośląskie) oraz Polski Wschodniej. Grupa Panattoni świadczy swoje usługi w Stanach Zjednoczonych, Kanadzie, Niemczech, Polsce, Słowacji, C zechach, Wielkiej Brytanii, Holandii i Hiszpanii. W skład Grupy Panattoni wchodzą następujące spółki posiadające siedzibę w Polsce lub generujące obrót na terytorium RP: Tabela nr 1 Podmiot Siedziba Przedmiot faktycznie wykonywanej działalności Panattoni Europe sp. z o.o. Warszawa Działalność holdingowa i administracyjna Dornfelder sp. z o.o. Warszawa Działalność administracyjna Panattoni Construction Europe sp. z o.o. Warszawa Świadczenie usług deweloperskich Panattoni Development Europe sp. z o.o. War szawa Zarządzanie nieruchomościami, świadczenie usług deweloperskich Panattoni Development Company sp. z o.o. sp. k. Warszawa Świadczenie usług deweloperskich Panattoni Development Company sp. z o.o. Warszawa Komplementariusz Panattoni Development Compan y sp. z o.o. sp. k. PDC Industrial Center 91 sp. z o.o. Warszawa Świadczenie usług deweloperskich, sprzedaż wybudowanych nieruchomości budynkowych Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 4 Ponadto Grupa Panattoni współkontroluje w Polsce 79 przedsiębiorców celowych, prowadzących działalność w za kresie wynajmu powierzchni magazynowych oraz sprzedaży wybudowanych nieruchomości budynkowych. Źródło: WID Obrót wygenerowany przez Grupę Panattoni w 2021 r. w UE wyniósł [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 3 w Załączniku nr 1] euro, w tym w Polsce ponad [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 4 w Załączniku nr 1] . 2) Zeit - jest spółką, która nie prowadziła dotychczas działalności operacyjnej w Polsce. Jej aktywność obejmuje zaangażowanie poprzez spółkę JV ( Vespolina sp. z o.o., która w 2021 r. nie prowadziła jeszcze działalności operacyjnej ) w obecnie nieoperacyjny projekt budowy obiektu magazynowego w regionie Górnego Śląska 1 . Planowana przyszła działalność obejmuje działalność deweloperską w zakresie nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi, doradztwo techniczne oraz roboty budowalne związane z budową wielkopowierzchniowych obiektów przemysłowych i innych. Zeit także jest zaangażowany projekt magazynowy w regionie Górnego Śląska przez spółkę JV Zeit należy do grupy GS E&C (dalej: „ Grupa GS E&C ”) kontrolowanej przez [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 1 w Załączniku nr 2]. Dwa podmioty (grupy podmiotów) [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 2 w Załączniku nr 2] . Grupa GS E&C prowadzi w Polsce działalność w zakresie robót budowalnych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (instalacje elektryczne, wodno-kanalizacyjne, cieplne, gazowe, pokrycia dachowe) oraz doradztwa technicznego. Obecnie Grupa GS E&C w Polsce zaangażowana jest w roboty budowlane związane z wznoszeniem fabryki akumulatorów dla LG Chemical Wrocław Energy sp. z o.o. Grupa GS E&C posiada w Polsce następujące spółki zależne: Danwood S.A. z siedzibą w Bielsku Podlaskim, która zajmuje się dostarczaniem prefabrykowanych drewnianych domów szkieletowych na rynek europejski oraz prowadzeni em sprzedaży pod własną marką , oraz GS Engineering & Construction Poland sp. z o.o. z siedzibą w Biskupicach Podgórnych, świadczącą usługi budowlane oraz pomocnicze . Ponadto GS Engineering & Construction Poland sp. z o.o. z siedzibą Biskupicach Podgórnych sprawuje współkontrolę nad Lignana sp. z o.o. z siedzibą w 1 Jest to projekt wspólny z Grupa Panattoni, na który Prezes Urzędu wydał zgodę decyzją nr DKK -7/2022. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 5 Warszawie oraz Lignana sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w Warszawie (drugim współkontrolującym jest LU Project Polish LP Sarl z sied zibą w Luksemburgu, spółka należąca do Grupy Panattoni). Podmioty Lignana są zaangażowane w projekt magazynowy w regionie Wrocławia (zarząd nad tym magazynem, w tym w zakresie wynajmu powierzchni sprawuje Grupa Panattoni). Łączny obrót wygenerowany przez Grupę GS E&C w 2021 r. wyniósł [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 3 w Załączniku nr 2] euro, z czego w UE [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 4 w Załączniku nr 2] euro, w tym w Polsce [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 5 w Załączniku nr 2] euro. Pasywny uczestnik koncentracji Wspólny przedsiębiorca (dalej „ JV ” lub „ Wspólny Przedsiębiorca ”) – będzie spółk ą z ograniczoną odpowiedzialnością utworzoną przez Zgłaszających w celu realizacji wspólnego projektu, polegającego na budowie obiektu magazynowo - logistycznego o łącznej powierzchni magazynowej około [tajemnica przedsiębiorstwa] , którego powierzchnia będzie wynajmowana podmiotom trzecim . [tajemnica przedsiębiorstwa] . [tajemnica przedsiębiorstwa] . Podstawa prawna i cel gospodarczy koncentracji Planowana transakcja została zgłoszona w trybie art. 13 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie konkurencji i polega na utworzeniu przez Wnioskodawców wspólnego przedsiębiorcy. Podstawą zgłoszenia zamiaru niniejszej koncentracji jest list intencyjny [tajemnica przedsięb iorstwa], w którym określono strukturę i założenia współpracy w ramach Wspólnego Przedsiębiorcy, jak również podjęcie określonych czynności i zawarcie umów związanych z utworzeniem Wspólnego Przedsiębiorcy. Przed dokonaniem koncentracji , [tajemnica przedsi ębiorstwa] . Po uzyskaniu zgody Prezesa UOKiK na koncentrację, każdy ze Zgłaszających nabędzie po 50 % udziałów we Wspólnym Przedsiębiorcy. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 6 Zastrzeżonymi sprawami wymagającymi jednomyślnej zgody wspólników JV będą : [tajemnica przedsiębiorstwa] . Ponadto, [taj emnica przedsiębiorstwa] . Zgłaszający wskazują, że planowana koncentracja ma charakter komercyjny i dotyczy realizacji wspólnego przedsięwzięcia Zgłaszających. Rynki właściwe, na które koncentracja wywiera wpływ Zgodnie z treścią art. 4 pkt 9 ustawy o och ronie konkurencji , przez rynek właściwy rozumie się rynek towarów, które ze względu na ich przeznaczenie , cenę oraz właściwości, w tym jakość, są uznawane przez ich nabywców za substytuty oraz są oferowane na obszarze, na którym ze względu na ich rodzaj i właściwości, istnienie barier dostępu do rynku, preferencje konsumentów, znaczące różnice cen i koszty transportu, panują zbliżone warunki konkurencji. A zatem rynek ten wyznaczają zasadniczo dwa elementy: towar (rynek produktowy) i terytorium (rynek geog raficzny). Jak zostało wskazane powyżej Grupa Panattoni świadczy usługi deweloperskie związane z obiektami przemysłowymi, magazynowymi i biurowymi, a także zarządza obiektami podmiotów trzecich oraz świadczy usługi wynajmu powierzchni w wielu regionach Pol ski, m.in. w regionie Wrocławia (województwo dolnośląskie) . Grupa GS E&C prowadzi działalność w związaną z wynajmem powierzchni magazynowej w regionie Wrocławia (województwo dolnośląskie) i jest zaangażowana w jeszcze nieoperacyjny projekt w regionie Górnego Śląska (województwo śląskie) oraz w działalność w zakresie robót budowalnych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych oraz doradztwa technicznego. JV zrealizuje przedsięwzięcie wzniesienia inwestycji nieruchomościowej o chara kterze magazynowym w regionie Wrocławia (województwo dolnośląskie ) , a następnie wynajmie wybudowaną powierzchnię magazynową podmiotom trzecim oraz będzie prowadzić działania mające na celu sprzedaż tej powierzchni magazynowej. Zważywszy na kryteria wyznacz ania rynków właściwych, na które koncentracja wywiera wpływ, zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów z 23 grudnia 2014 r. w sprawie Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 7 zgłoszenia zamiaru koncentracji przedsiębiorców (Dz. U. z 2018 r., poz. 367 – dalej „Rozporządzenie”), Prezes Urzędu uznał, że: A) rynkiem właściwym, na który koncentracja wywiera wpływ w układzie horyzontalnym jest lokalny rynek wynajmu powierzchni magazynowych w regionie Wrocławia (województwo dolnośląskie ). Zgodnie bowiem z definicją zawartą w Rozporządzeniu rynkiem właściwym , na który koncentracja wywiera wpływ w układzie horyzontalnym (poziomym), jest każdy rynek produktowy, na którym zaangażowani są co najmniej dwaj przedsiębiorcy uczestniczący w koncentracji (rynki wspólne) i gdzie koncentracja prowadzi do uzyskania łączn ego udziału w rynku geograficznym w wysokości większej niż 20%. Jak zostało wskazane powyżej działalność obu Zgłaszających oraz JV pokrywa się na lokalnym rynku wynajmu powierzchni magazynowych w regionie Wrocławia (województwo dolnośląskie ), a ich łączny udział w nim przekracza próg 20%. Poniżej przedstawiono szczegółowe uzasadnienie określenia rynku właściwego w aspekcie produktowym oraz geograficznym, a także jego charakterystykę. 1. Uzasadnienie określenia rynku w aspekcie produktowym i geograficznym, na który koncentracja wywiera wpływ w układzie horyzontalnym. 1.1. Uzasadnienie określenia rynku, na który koncentracja wywiera wpływ w układzie horyzontalnym w aspekcie produktowym. Zgodnie z utrwaloną praktyką decyzyjną Komisji Europejskiej rynek nieruchom ości można podzielić na rynek usług deweloperskich ( real estate development services ), rynek wynajmu nieruchomości ( real estate rental ) oraz rynek zarządzania nieruchomościami ( real estate management ) 2 . W swoich dotychczasowych decyzjach Komisja Europejska 3 wyrażała stanowisko, iż w przypadku wynajmu powierzchni - nieruchomości komercyjne oraz mieszkalne stanowią oddzielne rynki produktowe. Jednocześnie zgodnie z dotychczasową 2 Decyzja Komisji Europejskiej COMP/M.2825 - Fortis AG SA/Bernheim-Comofi SA, Decyzja Komisji Europejskiej COMP/M.6020 - ACS/Hochtief, Decyzja Komisji Europejskiej COMP/M.6834 - Goldman Sachs/TPG Lundy/Brookgate, Decyzja Komisji Europejskiej COMP/M.7203 - Unibail-Rodamco/CPPIB/Centro. 3 Decyzja Komisji Europejskiej COMP/M.1937 – Skandia Life / Diligentia, Decyzja Komisji Europejskiej - Unibail-Rodamco/CPPIB/Centro. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 8 praktyką orzeczniczą Prezes a Urzędu 4 w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych wyróżnia się jako odrębne , rynki: wynajmu powierzchni biurowe j, wynajmu powierzchni handlowo - usługowej oraz wynajmu powierzchni przemysłowej. Definiując rynek wynajmu powierzchni komercyjnej, Prezes Urzędu 5 wskazał, że powierzchnia magazynowa charakteryzuj e się dużymi możliwościami adaptacji w zakresie przeznaczenia danych powierzchni na różne cele – m.in. magazynowe, produkcyjne i inne. W konsekwencji , Prezes Urzędu powierzchnie magazynowe dotychczas uznawał za mogą ce być z łatwością przekształcone w powie rzchnie do innych celów przemysłowych. Ze względu na rozwój rynku magazynowego w ciągu ostatnich 10 lat, obecnie uzasadnionym jest wyodrębnienie nowego rynku asortymentowego z zakresu działalności polegającej na wynajmie powierzchni tj. rynku asortymentowe go wynajmu powierzchni magazynowej. Łączna powierzchnia magazynowa w Polsce w 2021 r. wyniosła 23,79 mln m 2 , podczas gdy w 2015 r. było to 9,9 mln m 2 , a w 2010 r. jedynie 6,4 mln m 2 6 . Region Wrocławia (województwo dolnośląskie ) zalicza się do regionów, na obszarze których oddano do użytku w ciągu 2021 r. najwięcej powierzchni magazynowej (206 000 m 2 ), zaś całkowita wielkość powierzchni będącej w tym województwie w budowie wyniosła 655 500 m 2 ) 7 . W efekcie rynek wynajmu powierzchni przemysłowej w segmencie m agazynowym doznał istotnych zmian. Wzrost odsetka powstałej celem wynajmu powierzchni magazynowej wśród powierzchni przemysłowej (nieskonkretyzowanej) świadczy o zmianach od strony popytowej oraz podażowej na rynku wynajmu powierzchni magazynowej w Polsce, odkąd Prezes Urzędu definiował rynki wynajmu powierzchni komercyjnej w Polsce w 201 4 r. Obecnie, w zakresie substytucyjności powierzchni magazynowej przeznaczonej na wynajem względem pozostałych rodzajów powierzchni przemysłowej przeznaczonej na wynajem w skazać należy niski poziom wymienności tych dóbr. Obecnie, ze względu na dynamiczny wzrost powierzchni magazynowej w Polsce oraz zmiany w popycie, powierzchnia przemysłowa inna niż magazynowa nie charakteryzuje się substytucyjnością względem powierzchni ma gazynowej. Inne rodzaje powierzchni przemysłowej niż powierzchnia magazynowa powstają głównie w ramach projektów zindywidualizowanych 4 Decyzja Prezesa UOKiK z dnia 28 czerwca 2005 r. nr RWA-18/2005; Decyzja Prezesa UOKiK z dnia 12 lipca 2010 r. nr DKK-64/10; Decyzja Prezesa UOKiK z dnia 4 czerwca 2014 r. nr DKK-72/14. 5 Decyzja Prezesa UOKiK z dnia 28 czerwca 2005 r. nr RWA-18/2005; Decyzja Prezesa UOKiK z dnia 12 lipca 2010 r. nr DKK-64/10; Decyzja Prezesa UOKiK z dnia 4 czerwca 2014 r. nr DKK-72/14. 6 Rynek powierzchni magazynowych w Polsce po IV kwartale 2021 r., luty 2022, magazyny.pl, Jones Lang LaSalle, (dalej: „ Raport JLL ”). 7 Raport JLL Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 9 (tzw. BTS – „ build to suit ”), które realizowane są na konkretne zamówienie przyszłego najemcy/właściciela, wymagając ych in dywidualizacji powierzchni w zakresie jej wielkości, lokalizacji, układu, zindywidualizowanego wyposażenia oraz innych potrzeb i wymogów zdeterminowanych planowaną do prowadzenia tam określoną działalnością. Ze względu na zindywidualizowane walory, w szcze gólności układ powierzchni niekoniecznie dostosowany do operacjonalizacji wózkami widłowymi, lokalizację niezoptymalizowaną dla prowadzenia działalności logistyki ostatniej mili oraz ze względu na dużą dynamikę wzrostu powierzchni magazynowej, powierzchnie przemysłowe inne niż magazynowe nie są na bieżąco adaptowane na powierzchnię magazynową. Ewentualna zmiana powierzchni przemysłowej innej niż magazynowa w powierzchnię magazynową ma charakter trwały i zazwyczaj przyjmuje formę zburzenia powierzchni przemy słowej innej niż magazynowa i wzniesienie nowej powierzchni magazynowej na wynajem. Jeżeli natomiast chodzi o adaptację powierzchni magazynowej na powierzchnię przemysłową, to ze względu na wysoką presję popytową na powierzchnię magazynową, powierzchnia ma gazynowa nie jest przekształcana w inne rodzaje powierzchni przemysłowej. Powierzchnia magazynowa oraz powierzchnia przemysłowa, ze względu na rozwój i profesjonalizację rynków wynajmu powierzchni komercyjnej w Polsce, nie są już zatem uznawane za substytu cyjne względem siebie, a tym samym nie mogą stanowić jednego rynku właściwego produktowo. Zgłaszający w toku postępowania wskazali, że ich zdaniem rynkiem właściwym dla przedmiotowej koncentracji w aspekcie produktowym jest rynek wynajmu powierzchni przem ysłowej (magazynowej). Ze względu na powyżej przedstawioną argumentację właściwym jest jednak ich rozdzielenie i wyodrębnienie w zakresie powierzchni komercyjnej rynków: wynajmu powierzchni biurowej, wynajmu powierzchni handlowo - usługowej, wynajmu powierzc hni magazynowej oraz wynajmu powierzchni przemysłowej. 1.2. Uzasadnienie określenia rynku, na który koncentracja wywiera wpływ w układzie horyzontalnym w aspekcie geograficznym. Zgodnie z dotychczasowym orzecznictwem 8 , definiując rynek wynajmu powierzchn i przemysłowych (magazynowych) w ujęciu geograficznym, Prezes Urzędu wyodrębnił oddzielne rynki dla kilku regionów Polski, obejmujących: Wrocław, Poznań, Polskę Centralną, Górny Śląsk, Warszawę, Polskę Północną oraz Kraków, które swoim obszarem 8 Decyzja Prezesa UOKiK z dnia 4 czerwca 2014 r. nr DKK-72/14. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 10 pokrywają s ię odpowiednio z obszarem województwa: dolnośląskiego, wielkopolskiego, łódzkiego, śląskiego i mazowieckiego (przy czym często wyodrębnia się Warszawę - miasto od Warszawy - regionu) oraz Polskę Północną (województwo pomorskie) i Krakó w (województwo małopolski e). JV będzie prowadzić działalność w zakresie wynajmu powierzchni magazynowej w regionie Wrocławia (województwo dolnośląskie ). Na tym obszarze działalność prowadzą już Zgłaszający. Ze względu na powyższe rynkiem właściwym w przedmiotowej sprawie jest loka lny rynek wynajmu powierzchni magazynowej w regionie Wrocławia (województwo dolnośląskie ) . 2. Charakterystyka rynku właściwego, na który koncentracja wywiera wpływ w układzie horyzontalnym 2.1 Wynajem powierzchni magazynowej W zakresie popytowym odnotować należ y wysoką presję na budowę nowej powier zchni magazynowej w Polsce. Zgodnie z raportem JLL 9 powierzchnia magazynowa powstająca w latach 2015 - 2021 w większości nie miała charakteru spekulacyjnego, gdyż ok. 70% powstającej powierzchni magazynowej był o zabezpie czon e umowami przednajmu już na etapie wznoszenia obiektów 10 . W grudniu 2021 r. współczynnik niewynajętej powierzchni magazynowej wynosił 5% 11 . Głównymi najemcami powierzchni magazynowych przeznaczonych na wynajem są operatorzy logistyczni oraz przedsiębiorc y zajmujący się dostawą oraz dystrybucją, którzy magazyny wykorzystują w ramach prowadzonej przez siebie działalności. Jak wskazuje Raport JLL 77,4% powierzchni magazynowej jest wy najmowane przez przedsiębiorców z branż logistycznej i handlowej. P owierzch nia magazynowa powstaje w ustandaryzowanych obiektach budowlanych zlokalizowanych w typowych parkach logistycznych, położonych w lokalizacji odpowiadającej największej grupie najemców powierzchni magazynowej. Ze względu na fakt, że głównymi najemcami powie rzchni magazynowych na wynajem są operatorzy logistyczni oraz przedsiębiorcy zajmujący się dostawą oraz dystrybucją, to na bieżąco 9 Rynek powierzchni magazynowych w Polsce po IV kwartale 2021 r., luty 2022, magazyny.pl, Jones Lang LaSalle, (dalej: „ Raport JLL ”). 10 Ibidem. 11 Ibidem. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 11 budowane nowoczesne powierzchnie magazynowe powstają w lokalizacjach usytuowanych blisko dużych ośrodków aglomeracyjnych, umo żliwiających usprawnienie procesów dostawy produktów z magazynów do tych ośrodków aglomeracyjnych, w szczególności w ramach tzw. logistyki ostatniej mili. Na wysokość cen wynajmu powierzchni magazynowej wpływają przede wszystkim: rozmiar powierzchni, maks ymaln a liczb a najemców, położenie magazynu w regionie oraz w Polsce , stan i rodzaj infrastruktury magazynu oraz specyfik a przystosowania magazynu do planowanej do prowadz enia w magazynie działalności najemc y . Wysokość czynszu za wynajem magazynów różni się pomiędzy powierzchniami położonymi przy istotnych trasach samochodowych, a położonymi przy wjeździe do wojewódzkiego miasta lub w okolicy stref industrialno - ekonomicznych. Wpływ na wysokość czynszu ma rozmiar powierzchni podlegającej wynajmowi oraz przygo towanie magazynu do specyfiki (wymogów) branży najemcy. Przykładowo dla najemców działających w branży logistycznej (w szczególności przedsiębiorstwa kurierskie) konieczne jest przygotowanie infrastruktury wjazdowej i wyjazdowej po obydwu stronach magazynu (tzw. systemu cross - dockingu), natomiast w przypadku działalności handlowej wymogiem infrastrukturalnym jest monitoring warunków przechowywania pakunków w magazynie jak : wilgotność, temperatura lub właściwa infrastruktura (układ magazynu) do korzystania z wózków widłowych. Specjalizacja danego magazynu do określonej działalności stanowi podstawę dla wyższego czynszu . W praktyce stawki czynszowe różnią się w zależności od najemcy oraz spełnienia potrzeb konkretnego nabywcy. Wysokość czynszu uzależniona jest od strategii biznesowej właściciela magazynu, gdyż niektórym właścicielom magazynów zależy na szybkim znalezieniu najemcy (co powoduje gotowość akceptacji niższego czynszu oraz bardziej, a czasem mniej, elastycznych terminów zawartych umów najmu), a innym właścicielom magazynu na maksymalizacji przychodów generowanych przez magazyn (co determinuje podejmowanie współpracy z najemcami o ugruntowanej pozycji na rynku, niepodatnymi na wahania rynkowe i sytuację gospodarczą, często podpisując umowy na dłuższy o kres najmu). Ze względu na dane i informacje uzyskane w postępowaniu, jak również ze względu na odmienną specyfikację powierzchni magazynowej i przemysłowej oraz odmienne Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 12 przeznaczenie tych powierzchni uznać należy, że powierzchnie przemysłowe oraz powierz chnie magazynowe nie ma ją charakteru substytucyjnego. 2.2 Uzasadnienie powiązania powierzchni wynajmowanej przez PG Dutch z powierzchnią, której wynajmem zarządza PG Dutch Jak zostało wskazane powyżej Grupa Panattoni prowadzi działalność zarówno w zakre sie wynajmu posiadanej powierzchni magazynowej, jak i zarządzania powierzchnią magazynową przeznaczoną na wynajem, której właścicielami są podmioty trzecie. W zakresie działalności polegającej na oferowaniu na wynajem powierzchni komercyjnej o charakterze magazynowym, Zgłaszający przedstawili, że działalność ta, pod względem produktowym, powinna obejmować wyłącznie powierzchnie posiadane przez Zgłaszających (jako właściciele lub współwłaściciele) , gdyż zdaniem Grupy Panattoni powierzchnia, której wynajmem G rupa Panattoni zarządza oraz powierzchnia Grupy Panattoni, którą posiada do celów wynajmu podmiotom trzecim należy do dwóch różnych działalności operacyjnych, tj. działalności na rynku wynajmu powierzchni magazynowych oraz odrębnej działalności prowadzonej na odrębnym rynku właściwym, polegającej na świadczeniu usług zarządzania nieruchomościami komercyjnymi (w ewentualnym segmencie powierzchni magazynowych) . Grupa Panattoni po d niosła trzy argumenty w zakresie definicji rynku właściwego wskazując na: aspek t asortymentowy (argumentując o „ połączeniu przez Prezesa Urzędu dwóch, niesubstytucyjnych , w ocenie tej Grupy, produktów, tworzących odrębne rynki właściwe [tj.: rynek wynajmu powierzchni magazynowej oraz rynek usług zarządzania powierzchni magazynowej] , co mogłoby powodować sumę udziałów wszystkich uczestników rynku przekraczającą 100% całości rynku ” ), aspekt geograficzny (argumentując, że „ rynek zarządzania nieruchomościami i zarządzania powierzchni magazynowej są rynkami o innych wymiarach geograficznyc h tj.: rynek zarządzania nieruchomościami stanowi rynek krajowy, podczas gdy rynek wynajm u powierzchni ma wymiar lokalny o wymiarze województwa ” ) oraz na brak wpływu na wynajem powierzchni zarządzanej (argumentując o „ związani u zarządzającej Grupy Panatton i instrukcjami właściciela, który autonomicznie podejmuje ostateczną decyzję co do wynajmu nieruchomości”). Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 13 W pierwszej kolejności należy wskazać, że większość magazynów wznoszonych przez Grupę Panattoni stanowią [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 5 w Załącz niku nr 1] . Zindywidualizowana powierzchnia magazynowa (tzw. magazyny BTS, ang. built - to - suit – „ projekty szyte na miarę ”) stanowi ok. [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 6 w Załączniku nr 1] % całej powierzchni magazynowej, wzniesionej przez Grupę Panattoni w Polsce w okresie ostatnich 5 pełnych lat kalendarzowych (okres 2017 - 2021). Wybudowane przez Grupę Panattoni nieruchomości magazynowo - logistyczne są następnie komercjalizowanie w drodze wynajmu lub sprzedaży. Jako że ok. 70% całej powstającej powierzchni magazynowej (zarówno niezindywidualizowanej, jak również BTS) jest zabezpieczona umowami przednajmu już na etapie wznoszenia obiektów, nie ma znaczącej różnicy pomiędzy procesem komercjalizacji magazynów niezindywidualizowanych a BTS. W regionie Wrocławia (województwo dolnośląskie) Grupa Panattoni posiada [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 7 w Załączniku nr 1] . Podmiotami działającymi na rynku wynajmu powierzchni magazynowej są nie tylko (I) właściciele powierzchni magazynowej, którzy sami wynajmują ją podmio tom trzecim, ale również (II) podmioty, które w imieniu właścicieli powierzchni magazynowej wynajmują tę powierzchnię podmiotom trzecim. Za należące do drugiej grupy (II) uznać należy podmioty, które , pomimo że nie są właścicielami powierzchni magazynowej, niemniej wskutek innych okoliczności (faktycznych lub prawnych, w tym zobowiązań kontraktowych) zarządzają wynajmem powierzchni magazynowej. Zlecenie zarządu wynajm em , nawet przy zachowaniu prawa właściciela magazynu do podjęcia ostatecznej decyzji co do wynajmu, stanowi zazwyczaj oddelegowanie obowiązków i przekazanie ich w całości usługodawcy do wykonania. W wyniku takiego powierzenia powierzający zarząd wynajmem właściciel powierzchni magazynowej w większości przypadków zaprzestaje prowadzenia spraw zwi ązanych z tym przedmiotem pozostawiając je przyjmującemu zlecenie świadczenia usług zarządu wynajmem, ograniczając swoją interakcję w zakresie wynajmu magazynu do interakcji z zarządcą wynajm em , który przedstawia mu wszystkie kwestie wymagające akceptacji. W efekcie przyjmujący zlecenie świadczenia zarządu wynajmem staje się podmiotem mającym de facto wpływ na wynajem zarządzanej nieruchomości. Ze strony popytowej należy wskazać, że dla najemcy w praktyce rynkowej irrelewantny jest ostateczny właściciel nie ruchomości, gdyż ten – wobec czynności i aktywności zarządcy nieruchomości – pozostaje pasywny . Przedmiotem umowy o Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 14 zarządzanie jest powierzenie obowiązków zarządzania nieruchomością i jej wynajmem podmiotowi profesjonalnie świadczącemu takie usługi , któr emu z tytułu wykonywania zobowiązań przysługuje wynagrodzenie . W efekcie, niezależnie od faktu, że właściciel posiada ostateczne prawo decyzji o zawarciu umowy wynajmu, przyjąć należy, że kontrolę nad wynajmem posiada podmiot sprawujący zarząd nad wynajmem . Zarządzając wynajmem nieposiadanych powierzchni magazynowych zarządca wynajm em tej powierzchni poznaje oczekiwania rynkowe wynajmujących, oczekiwania rynkowe najemców, koordynuje ceny wynajmu, ustala i standaryzuje warunki wynajmu, harmonizuje oczekiwani a właścicieli magazynów względem swoich oczekiwań, jak również zna oczekiwane stawki właścicieli powierzchni magazynowej, do grupy których sama również się zalicza. Ostatecznie więc zarządca wynajm em posiada wiele informacji gospodarczych o rynku, o oczeki waniach podmiotów konkurencyjnych na rynku właściwym oraz jako, że jest konkurentem (wynajmującym) podmiotów, których powierzchnię wynajmuje, może koordynować swoje zachowania cenowe jako wynajmujący własną i cudzą powierzchni ę . Umowa o zarządzanie przedst awiona w toku postępowania w sprawie koncentracji przez Grupę Panattoni (oraz wskazana jako wzór dla zawieranych umów) jest umową na czas [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 8 w Załączniku nr 1] 12 , ostatecznie brak jest realnych argumentów odmawiających wpływu Grupie Panattoni na zarząd wynajmem i kształtowanie jego warunków, w tym ceny. [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 1 0 w Załączniku nr 1] . Tym samym Grupa Panattoni, która sama jest właścicielem lub współwłaścicielem powierzchni magazynowej , ma aktualną wiedz ę co do zasad obowiązujących w procesach związanych z wynajmem, w tym wysokości stawek czynszowych obowiązujących w poszczególnych regionach Polski, jak również oczekiwań stawek czynszowych zarówno ze strony popytowej, jak również podażowej. Podkreślić bow iem należy, że Grupa Panattoni posiada nieruchomości magazynowe w każdym regionie Polski , w którym również sprawuje na rzecz podmiotów trzecich zarząd wynajmem powierzchni magazynowych. Jako, że Grupa Panattoni jest konkurentem podmiotów, których powierzch nię wynajmuje, może koordynować swoje zachowania cenowe jako wynajmujący własną i cudzą powierzchni ę. Tym samym należy ocenić, że strategia cenowa Grupy Panattoni jako zarządcy wynajmem jest zbieżna z je j strategią cenową jako podmiotu wynajmującego powier zchnię magazynową. W efekcie , o ile 12 [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 9 w Załączniku nr 1] Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 15 właściciel powierzchni nie będzie prowadził własnej, aktywnej polityki czynszowej, konkurencja pomiędzy Grupą Panattoni działającą jako właściciel magazynów, a właścicielami magazynów, których magazynami Grupa Panattoni zarządza ograniczona będzie do konkurencji jakościowej oferowanego dobra (tj. do rywalizacji opartej o atrakcyjność jakościową magazynu przejawiającą się w jego położeniu, rozmiarze, stanie technicznym oraz obecności infrastruktury magazynu) a nie do rywal izacji cenowej (w postaci wysokości czynszu za m 2 w tym samym standardzie). [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 1 1 w Załączniku nr 1 ] W konsekwencji należy przyjąć, że magazyny posiadane przez Grupę Panattoni, jak i magazyny, których wynajmem Grupa Panattoni zarządza nie odbiegają znacznie od siebie standardem i know - how ich zorganizowania, zaprojektowania i wykonania. Ze względu na niewielkie możliwości rywalizacji jakościowej o najemcę pomiędzy magazynami Grupy Panattoni działającej jako właściciel magazynów , a magazynami, którymi Grupa Panattoni zarządza, należy przyjąć, że możliwość Grupy Panattoni zarządu wynajmem magazynu konkurenta, w tym w szczególności znajomoś ć stawek czynszowych oraz możliwość koordynacji cenowej, daje Grupie Panattoni istotny wpływ na fakt wynaj mu oraz warunki i cenę wynajmu. Stwierdzić zatem n ależy, że w takiej sytuacji to Grupa Panattoni, korzystając ze swojej wiedzy pochodzącej z wynajmu własnych magazynów oraz ze znajomości rynku, oczekiwań innych właścicieli magazynów, których w ynajmem magazyn ów zarządzają, jak i oczekiwań najemców – [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 1 2 w Załączniku nr 1 ] – posiada istotny wpływ na warunki wynajmu magazynów . W praktyce propozycje warunków wynajmu wypracowane przez zarządcę wynajmem są akceptowane przez właścicieli magazynów. O znacza to bezpośredni wpływ Grupy Panattoni na ceny, wysokość czynszu, standardy i sytuację rynkową. W efekcie należy przyjąć, że Grupa Panattoni wykonując zarząd wynajmem powierzchni magazynowej posiada bezpośredni wpływ na w ynajem tej powierzchni. W tym zakresie przytoczyć należy fragmenty opinii ankietowanych przez Prezesa Urzędu w toku postępowania w sprawie koncentracji przedsiębiorców, którzy wskazywali bezpośrednio na wpływ Grupy Panattoni wynikający z zawartych umów zarządzania magazynami na rynek wynajmu powierzchni magazynowej, tj. wskazywali, że koncentracja nie doprowadzi do ograniczenia konkurencyjności na rynku właściwym, o ile umowy o zarządzanie nieruchomościami nie będą zawarte na czas nieokreślony ora z że udział Grupy Panattoni patrząc z perspektywy własności obiektów może nie być miarodajny dla oceny siły rynkowej Grupy Panattoni i wynikać może z modelu działalności Grupy Panattoni Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 16 polegającego na szybkiej sprzedaży już wynajętych hal. W praktyce hale nienależące już do Grupy Panattoni, ale przez nie zarządzane, nadal utrzymują słowo » Panattoni « w nazwie parku. Mając zatem powyższe na względzie Prezes Urzędu, na podstawie zebranego materiału dowodowego, zdecydował o zakwalifikowaniu powierzchni magazy nowej zarządzanej przez Grupę Panattoni, jako powierzchni na wynajem której Grupa ta ma istotny wpływ i włączeniu jej do wynajmowanej powierzchni magazynowej , należącej do Grupy Panattoni , a w konsekwencji do udziału Grupy Panattoni wynikającego z posiadan ej powierzchni magazynowej należy , w ocenie Prezesa Urzędu, również doliczyć udział wynikający z powierzchni magazynowej, której wynajmem zarządza Grupa Panattoni. Doliczenie to uzasadnia bowiem zakres działalnoś ci Grupy Panattoni oraz usługi, które ta G ru pa świadczy na podstawie umów o zarządzanie nieruchomością (powierzchnią magazynową), bowiem obok zwykłego zarządu nieruchomością Grupa Panattoni zarządza również wynajmem powierzchni magazynowej. Grupa Panattoni w ramach umów zarządzania wynajmem powierzc hni magazynowej uzyskuje realny w pływ na wynajem powierzchni magazynowej i to niezależnie od faktu czy ostatecznym decydentem o k westii wynajmu jest właściciel. 2.3 Pozycja rynkowa uczestników koncentracji i ich konkurentów Jak wskazano powyżej, w toku postępo wania, Prezes Urzędu przeprowadził badanie rynku właściwego, na który koncentracja wywiera wpływ w układzie horyzontalnym celem ustalenia jego wielkości , wartości oraz struktury podmiotowej . Badanie m obję t o konkurentów uczestników koncentracji, prowadzącyc h działalność w zakresie wynajmu powierzchni magazynowych na lokalnym rynku właściwym geograficznie w regionie Wrocławia (województwo dolnośląskie). Ze względu na ograniczenie przedmiotu badania do działalności polegającej na wynajmie powierzchni magazynow ej ankiety zawierające pytania dotyczące przedmiotowego rynku zostały skierowane do 2 8 podmiotów działających w tym zakresie w regionie Wrocławia (województwo dolnośląskie ). Ankieta została odesłana Prezesowi Urzędu przez 26 podmiotów , z czego tylko 1 8 prz edsiębiorców wskazało, że aktywnie podejmuje działalność na rynku wynajmu powierzchni magazynowej w regionie Wrocławia (województwo dolnośląskie ) oraz udzieliło odpowiedzi na pytania Prezesa Urzędu . Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 17 Badanie przeprowadzone przez Prezesa Urzędu objęło wszyst kie znane Prezesowi Urzędu (w oparciu o raporty branżowe ) oraz wskazane przez Zgłaszających i ankietowanych przedsiębiorców podmioty będące konkurentami uczestników koncentracji w regionie Wrocławia (województwo dolnośląskie ) . Z danych i i nformacji uzyskan ych w toku przeprowadzonego badania wynika, że w 2021 r. na rynku wynajmu powierzchni magazynowej w regionie Wrocławia (województwo dolnośląskie) wynajmowano 2 3 63 588 m 2 powierzchni magazynowej 13 , a przedsiębiorcy objęci badaniem uzyskali z tego tytułu prz ychody na poziomie 289 129 794 złotych. Poniż sz a tabela przedstawia łączne udziały Zgłaszających na rynku wynajmu powierzchni magazynowej w regionie Wrocławia (województwo dolnośląskie ) w 2021 r. w ujęciu ilościowym: Tabela nr 2 – Udziały Zgłaszających w 2 021 r. w rynku wynajmu powierzchni magazynowej w regionie Wrocławia (województwo dolnośląskie ) w ujęciu ilościowym: 2021 r. Udział [w %] według badania Prezesa Urzędu Powierzchnia Grupy Panattoni posiadane pod wynajem [10 - 15%] [Tajemnica Przedsiębiorstwa , pkt 13 w Załączniku nr 1] Powierzchnia, której wynajmem zarządza Grupa Panattoni [30 - 40%] [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 13 w Załączniku nr 1] Powierzchnia, które Grupa Panattoni posiada pod wynajem lub której wynajmem zarządza [40 - 50%] [Tajemnica Pr zedsiębiorstwa, pkt 13 w Załączniku nr 1] Powierzchnia Grupy GS E&C posiadane pod wynajem [0 - 5%] [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 6 w Załączniku nr 2] Łącznie [40 - 50%] [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 1 w Załączniku nr 3] 13 Według Raportu JLL wielkość tego rynku wyniosła 2 976 000 m 2 , co sugeruje, że udziały rynkowe obliczone na podstawie przeprowadzonego przez Prezesa Urzędu badania mogą przeszacowywać rzeczywiste udziały. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 18 Ź ródło: opracowanie własne na p odstawie przeprowadzonego badania rynku Jak wynika z powyższej tabeli , udziały Grupy Panattoni w rynku wynajmu powierzchni magazynowej w regionie Wrocławia (woj. dolnośląskie) w ujęciu nominalnym w oparciu o wielkość tego rynku oszacowaną w badaniu Prezes a Urzędu wyniosły w 2021 r. [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 1 4 w Załączniku nr 1] %, a grupy GS E&C [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 7 w Załączniku nr 2] % (grupa GS E&C nie jest aktywna na rynku zarządzania powierzchnią ). Łączny udział uczestników koncent racji w tym rynku w 2021 r. wynosił. ok. [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 2 w Załączniku nr 3] % w oparciu o wielkość tego rynku oszacowaną w badaniu Prezesa Urzędu . Potencjalny udział JV będzie wynosił [5 - 10%] [tajemnica przedsiębiorstwa] w odniesieni u do wielkości rynku wg badania . Jako że Grupa Panattoni [tajemnica przedsiębiorstwa] , udział ten potencjalnie można by przypisać Grupie Panattoni, co powodowałoby, że udział Grupy Panattoni w rynku wynajmu powierzchni magazynowej w regionie Wrocławia (woj ewództwo dolnośląskie) w ujęciu ilościowym uwzględniając powierzchnię zarządzaną wynosiłby [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 15 w Załączniku nr 1]% przyjmując wielkość rynku ustaloną w wyniku przeprowadzonego przez Prezesa Urzędu badania rynku . Łączny udzi ał w tym rynku uczestników koncentracji z uwzględnieniem powierzchni magazynowej należącej do JV wyniósłby [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 3 w Załączniku nr 3] % w odniesieniu do wielkości rynku ustalonej przez Prezesa Urzędu w toku badania Jednakże udzia ł w rynku powi erzchni magazynowej powstającej w ramach niniejszej koncentracji przypisywany JV lub Grupie Panattoni ma charakter wyłącznie poglądowy, gdyż jest odnoszony do wielkości rynku (wielkości powierzchni magazynowej) z 2021 r. powiększonej o powier zchnię planowanej JV , podczas, gdy nie jest znana wielkość rynku w 2023 r., kiedy JV najwcześniej rozpocznie działalność. Natomiast udziały Zgłaszających na rynku wynajmu powierzchni magazynowej w regionie Wrocławia (województwo dolnośląskie ) w 2021 r. w u jęciu wartościowym wyniosły: Tabela nr 3 – Udziały Zgłaszających w 2021 r. w rynku wynajmu powierzchni magazynowej w regionie Wrocławia (województwo dolnośląskie ) w ujęciu wartościowym w 2021 r. Udział [w %] według badania Prezesa Urzędu Przychód z wynaj mu powierzchni Grupy Panattoni [0-5%] Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 16 w Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 19 Załączniku nr 1] Szacunkowy przychód właścicieli powierzchni magazynowej z wynajmu powierzchni magazynowej, której wynajmem zarządza Grupa Panattoni [30 - 40%] Tajemnica Przedsiębior stwa, pkt 16 w Załączniku nr 1] Przychód Grupy Panattoni z wynajmu posiadanej powierzchni magazynowej oraz szacunkowy przychód właścicieli powierzchni magazynowej z wynajmu powierzchni magazynowej, której wynajmem zarządza Grupa Panattoni [40 - 50%] [Tajemn ica Przedsiębiorstwa, pkt 8 w Załączniku nr 1] Przychód z wynajmu powierzchni posiadanej pod wynajem Grupy GS E&C [0 - 5%] [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 8 w Załączniku nr 2] Łącznie [40 - 50%] [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 8 w Załączniku nr 3] Ź ródło : opracowanie własne na podstawie przeprowadzonego badania rynku Jak wynika z powyższej tabeli , udział y Grupy Panattoni w rynku wynajmu powierzchni magazynowej w regionie Wrocławia (woj. dolnośląskie) w ujęciu wartościowym, z uwzględnieniem powierzchni z arządzanej wyniosły [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 1 7 w Załączniku nr 1] %, a grupy GS E&C wyniosły [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 9 w Załączniku nr 2] % (grupa GS E&C nie zarządzą powierzchnią). Struktura podmiotowa rynku wynajmu powierzchni magazynowe j w regionie Wrocławia (województwo dolnośląskie ), uwzględniająca wszystkie podmioty, które posiadają co najmniej 5% w rynku właściwym przedstawiała się w 2021 r. następująco Tabela nr 4 – Udziały rynkowe Zgłaszających oraz ich konkurentów w rynku wynajmu powierzchni magazynowej w regionie Wrocławia (województwo wielkopolskie) w 2021 r. Konkurent względem wielkości rynku według badania Prezesa Urzędu Panattoni [40 - 50%] [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 1 8 w Załączniku nr 1] % GS E&C [0 - 5%] [Tajemnica Przeds iębiorstwa, pkt 10 w Załączniku nr 2] % Panattoni + GS E&C [40 - 50%] [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 5 w Załączniku nr 3 ]% Prologis [20 - 30%] [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 5 w Załączniku nr 3 ] % Mapletree Management (Poland) S.A. (Mapletree Investments) [5 - 10%] [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 5 w Załączniku nr 3 ] % Segro [5 - 10%] [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 5 w Załączniku nr 5 ] % Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 20 Hines Polska sp. z o.o. [5 - 10%] [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 5 w Załączniku nr 5 ] % Hillwood Polska sp. z o.o. [0 - 5%] [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 5 w Załączniku nr 5 ] % Ź ródło: opracowanie własne na podstawie przeprowadzonego badania rynku Z przedstawionych powyżej danych wynika, że n ajwiększymi konkurentami uczestników koncentracji na lokalny m rynku wynajmu powierzchni magazynowej w regionie Wrocławia (województwo dolnośląskie ) w 2021 r. są: Prologis Poland Management sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie , Mapletree Management (Poland) S.A. (Mapletree Investments) z siedzibą w Warszawie, Segro Poland sp. z o.o. z siedziba w Poznaniu, Hines Polska sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie oraz Hilwood Polska sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, których udział w 2021 r. w ujęciu ilościowym wyniósł, w oparciu o wielkość rynku ustaloną przez Prezesa Urzędu odpowiednio [Tajemnica Prz edsiębiorstwa, pkt 6 w Załączniku nr 3] %. W ujęciu wartościowym udziały Mapletree Management (Poland) S.A. (Mapletree Investments) z siedzibą w Warszawie, Segro Poland sp. z o.o. z siedziba w Poznaniu, Prologis Poland Management sp. z o.o. z siedzibą w War szawie , Hines Polska sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie oraz Hilwood Polska sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie w 2021 kształtowały się natomiast odpowiednio: [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 7 w Załączniku nr 3] %. 2.4 Opinie konkurentów uczestników koncentr acji W toku postępowania Prezes Urzędu zwrócił się do konkurentów uczestników koncentracji prowadzących działalność w zakresie wynajmu powierzchni magazynowych w regionie Wrocławia (województwo dolnośląskie ) z prośbą m.in. o wyrażenie opinii na temat wpły wu planowanej koncentracji na konkurencję w zakresie świadczonych przez przedsiębiorcę usług. Większość konkurentów nie przekazała opinii w tym zakresie . Natomiast p odmioty, które przekazały opinię, w większości nie wskazywały zagrożenia płynącego z konce ntracji 14 . J eden z przedsiębiorc ów wskazał, że Grupa Panattoni w 2021 r. była liderem jeżeli chodzi o powierzchnię magazynową już dostarczoną, jak i w budowie, a to, że jej udział postrzegany z perspektywy własności obiektów jest dużo mniejszy może nie być miarodajne dla oceny siły rynkowej i wynikać może z modelu działalności Grupy Panattoni, polegającego na szybkiej sprzedaży już wynajętych hal , zaś inny przedsiębiorca zwrócił uwagę, że Grupa Panattoni 14 Wskazał y tak trzy podmioty konkurencyjne. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 21 posiada już obszerne portfolio w regionie Wrocławia, z astrzegając przy tym, że w regionie tym są też realizowane projekty innych podmiotów, co zapewnia różnorodność i swobodę wyboru . B) koncentracja nie wywiera wpływu na żaden rynek w układzie wertykalnym Zgodnie z definicją zawartą w Rozporządzeniu, rynkiem wł aściwym, na który koncentracja wywiera wpływ w układzie wertykalnym (pionowym), jest każdy rynek właściwy, jeżeli równocześnie:  działa na nim co najmniej jeden przedsiębiorca uczestniczący w koncentracji i jest on równocześnie rynkiem zakupu lub sprzedaży (poprzedni lub następny szczebel obrotu), na którym działa którykolwiek z pozostałych przedsiębiorców uczestniczących w koncentracji oraz;  udział w rynku przedsiębiorców uczestniczących w koncentracji na którymkolwiek z tych rynków przekracza 30%, bez względu na to, czy aktualnie istnieje powiązanie typu dostawca – odbiorca między tymi przedsiębiorcami. W toku przeprowadzonego postępowania nie zidentyfikowano żadnych rynków, na które przedmiotowa koncentracja wywiera wpływ w układzie wertykalnym (pionowym) , bowiem uczestnicy koncentracji nie prowadzą działalności na rynkach będących jednocześnie rynkami poprzedniego bądź następnego szczebla obrotu, w których indywidualny lub łączny udział tych przedsiębiorców przekraczałby 30%. W przedmiotowej koncentracji mogą natomiast wystąpić potencjalne powiązania wertykalne pomiędzy Panattoni Development Europe (spółką z Grupy Panattoni) a JV na rynku usług zarządzania nieruchomościami oraz rynku usług deweloperskich . Zgłaszający zakładają, że [tajemnica przedsiębiorst wa] . Rynek usług zarządzania nieruchomościami W swoich dotychczasowych decyzjach z zakresu kontroli koncentracji dotyczących sektora nieruchomości Komisja Europejska rozróżniała usługi zarządzania nieruchomościami, wynajmu powierzchni w nieruchomościach i usługi deweloperskie 15 . W aspekcie geograficznym rynek właściwy dla wynajmu różnego rodzaju powierzchni handlowo - 15 Decyzja Komisji Europejskiej COMP IV/M.2825 – Fortis AG SA/Bernheim-Comofi SA, Decyzja Komisji Europejskiej COMP/M.6020 – ACS/ Hochtief. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 22 usługowej został określony jako lokalny, tzn. wyznaczany z perspektywy poszczególnych miast 16 , natomiast dla zarządzania nieruchomościami i reali zacji nieruchomości – jako krajowy. Także zgodnie z dotychczasowym orzecznictwem Prezesa Urzędu 17 , rynek usług zarządzania nieruchomościami definiuje się jako krajowy, obejmujący terytorium Polski. Zgodnie z informacjami zawartymi w zgłoszeniu, szacunkowy u dział Grupy Panattoni w 2021 r. w krajowym rynku zarządzania wszystkimi nieruchomościami (szersze ujęcie produktowe) wyniósł [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 19 w Załączniku nr 1]% , zaś w krajowym rynku zarządzania nieruchomościami komercyjnymi (węższe uję cie produktowe) – [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 2 0 w Załączniku nr 1] . Grupa GS E&C w 2021 r. nie prowadziła działalności na rynku zarządzania nieruchomościami w Polsce. Rynek usług deweloperskich Grupa Panattoni świadczy usługi deweloperskie związane z obiektami przemysłowymi, magazynowymi i biurowymi, polegające m.in. na budowie budynków, wyborze i koordynowaniu prac architekta i generalnego wykonawcy, a także pośredniczy w wyszukiwaniu potencjalnych najemców powierzchni (Grupa Panattoni nie jest natom iast stroną podpisanych umów najmu). Działalność deweloperska Grupy Panattoni dotyczy budowy powierzchni magazynowych (parków logistycznych) na zlecenie niezależnych osób trzecich (inwestorów), którzy są właścicielami budowanych obiektów. Grupa Panattoni ś wiadczyć będzie usługi deweloperskie na rzecz JV. Komisja Europejska 18 wyraziła pogląd, zgodnie z którym usługi deweloperskie dotyczące powierzchni komercyjnych (obejmujące powierzchnię przemysłową, biurową oraz handlową) mogą stanowić oddzielny rynek od us ług deweloperskich powierzchni mieszkalnych. Komisja pozostawiła jednak otwartą kwestię definitywnego określenia właściwego rynku w ujęciu produktowym. R ynek usług deweloperskich - zawierający w sobie usługi deweloperskie dotyczące powierzchni komercyjnyc h - jest określony jako krajowy, obejmujący terytorium Polski. 16 Decyzja Komisji Europejskiej COMP/M.2110 – Deutsche Bank / SEI / JV, Decyzja Komisji Europejskiej COMP/M.1937 – Skandia Life/Diligentia, COMP/M.1289 – Harbert Management / DB / Bankers Trust / SPP / Ohman i COMP/M.2825 – Fortis/Bernheim-Comofi. 17 Decyzja Prezesa UOKiK z dnia 26 lipca 2004 r. nr DOK – 71/2004 oraz decyzja Prezesa UOKiK z dnia 30 września 2004r. nr DAR – 13/2004. 18 Decyzja Komisji Europejskiej COMP/M.6834 – Goldman Sachs/TPG Lundy/Brookgate. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 23 Jak zostało wskazane powyżej, w odniesieniu do rynku produktowego rozważać można szerokie ujęcie rynku, czyli rynku usług deweloperskich lub wąskie, w którym wyróżnia się rynek usług dewelopers kich powierzchni komercyjnych oraz rynek usług deweloperskich w zakresie inwestycji mieszkalnych. W niniejszej sprawie nie istnieje jednak konieczność ostatecznego rozstrzygnięcia tej kwestii, gdyż obojętnie od przyjętego wariantu koncentracja nie wywrze w pływu w układzie wertykalnym. Zgodnie z informacjami zawartymi w zgłoszeniu, szacunkowy udział Grupy Panattoni w 2021 r. w krajowym rynku usług deweloperskich (szersze ujęcie produktowe) wyniósł: [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 21 w Załączniku nr 1] %, za ś w krajowym rynku usług deweloperskich dotyczących powierzchni komercyjnych (węższe ujęcie produktowe): [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 22 w Załączniku nr 1] %. Grupa GS E&C nie prowadziła w 2021 r. działalności na rynku usług deweloperskich w Polsce. C) kon centracja nie wywiera wpływu w układzie konglomeratowym W toku przeprowadzonego postępowania nie zidentyfikowano żadnych rynków, na które koncentracja wywiera wpływ w układzie konglomeratowym, ponieważ żaden z uczestników koncentracji nie dysponuje udzi ałem w jakimkolwiek rynku, obejmującym terytorium RP lub jego część, na którym prowadzi działalność, przekraczającym próg 40%. Na podstawie zgromadzonego materiału i powyższych ustaleń Prezes Urzędu zważył, co następuje: Przepis art. 18 ustawy o ochronie konkurencji stanowi, iż Prezes Urzędu wydaje zgodę, w drodze decyzji, na dokonanie koncentracji, w wyniku której konkurencja na rynku nie zostanie istotnie ograniczona, w szczególności przez powstanie lub umocnienie pozycji dominującej na rynku, przy czym zgodnie z art. 4 pkt 10 tej ustawy przez pozycję dominującą rozumie się pozycję przedsiębiorcy, która umożliwia mu zapobieganie skutecznej konkurencji na rynku właściwym przez stworzenie mu możliwości działania w znacznym zakresie niezależnie od konkurentó w, kontrahentów oraz konsumentów; domniemywa się, że przedsiębiorca ma pozycję dominującą, jeżeli jego udział w rynku przekracza 40%. Podstawowym celem postępowania antymonopolowego w sprawach koncentracji jest ustalenie, czy w wyniku zrealizowania zamierz onej transakcji dojdzie do istotnego ograniczenia konkurencji na rynku właściwym. Przykładem takiego istotnego ograniczenia Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 24 konkurencji jest powstanie lub umocnienie pozycji dominującej. Należy jednakże podkreślić, że o ile powstanie lub umocnienie pozycji dominującej będzie zawsze prowadziło do ograniczenia konkurencji na rynku, to do ograniczenia konkurencji może dojść także w przypadkach, kiedy w wyniku koncentracji nie powstaje lub nie umacnia się pozycja dominująca. Samo stwierdzenie „istotne ogranicz enie konkurencji” wykracza zatem poza kwestię powstania lub umocnienia pozycji dominującej i ma szersze znaczenie. Obejmuje bowiem sytuacje, kiedy w wyniku dokonanej koncentracji konkurencja zostaje poważnie ograniczona, a nie wiąże się to z powstaniem poz ycji dominującej – może to mieć miejsce przykładowo na rynkach oligopolistycznych. Powołany przepis wskazuje, że to intensywność ograniczenia konkurencji będzie determinowała treść rozstrzygnięcia Prezesa Urzędu. Oznacza to, że nie każde ograniczenie konku rencji, będące wynikiem planowanej fuzji będzie skutkowało wydaniem zakazu dokonania koncentracji, a jedynie mające charakter „istotnego” ograniczenia. Analiza skutków niniejszej koncentracji wykazała, iż w jej wyniku nie dojdzie do istotnego ograniczenia konkurencji na żadnym z rynków, na których prowadzą działalność jej uczestnicy. Uzasadniając powyższe należy wskazać, co następuje: Koncentracja wywiera wpływ w układzie horyzontalnym na lokalny rynek wynajmu powierzchni magazynowej w regionie Wrocławia (w ojewództwo dolnośląskie ). Analiza skutków niniejszej koncentracji dała podstawy do stwierdzenia, że w jej wyniku nie dojdzie do istotnego ograniczenia konkurencji na wyżej wskazanym rynku. Ł ączny udział uczestników koncentracji obliczony w oparciu o dane z gromadzone przez Prezesa Urzędu w toku przeprowadzonego badania rynku, nie znacznie przekracza pr óg 40%, z którym ustawa o ochronie konkurencji wiąże domniemanie posiadania pozycji dominującej. Ponadto uczestnicy koncentracji spotykają się z konkurencją ze strony innych uczestników tego rynk u . Łączny udział uczestników koncentracji w lokalnym rynku wynajmu powierzchni magazynowej w regionie Wrocławia (województwo dolnośląskie) w 2021 r. kształtował się w ujęciu ilościowym [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 8 w Załączniku nr 3] % (według badania Prezesa Urzędu) , a w ujęciu wartościowym ok. [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 9 w Załączniku nr 3] %. [tajemnica przedsiębiorstwa] . Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 25 Wielkość łącznego udziału rynkowego Zgłaszających wynika głównie z pozycji rynkowej Grup y Panattonii, które j udział w 2021 r. kształtował się na poziomie [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 2 3 w Załączniku nr 1] % (według badania Prezesa Urzędu) w ujęciu ilościowym oraz [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 2 4 w Załączniku nr 1] % w ujęciu wartościow ym. Udział drugiego ze Zgłaszających, tj. Grupy GS E&C , nie przekracza ł w tym okresie poziomu 5% i wynosił [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 11 w Załączniku nr 2] % (według badania Prezesa Urzędu) w ujęciu ilościowym i [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 12 w Z ałączniku nr 2] % w ujęciu wartościowym. Ponadto na lokalnym rynku wynajmu powierzchni magazynowej w regionie Wrocławia (województwo dolnośląskie) uczestnicy koncentracji spotykają się z silną konkurencją ze strony innych uczestników tego rynku, których udział rynkowy stanowi przeciwwagę dla siły rynkowej uczestników koncentracji. N ajwiększymi konkurentami uczestników koncentracji na lokalnym rynku wynajmu powierzchni są Prologis Poland Management sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, Mapletree Management (Pola nd) S.A. (Mapletree Investments) z siedzibą w Warszawie, Segro Poland sp. z o.o. z siedziba w Poznaniu, Hines Polska sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie oraz Hilwood Polska sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, których udział w 2021 r. w ujęciu ilościowym w oparciu o wielkość rynku ustaloną przez Prezesa Urzędu wyniósł odpowiednio: [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 10 w Załączniku nr 3]% . W ujęciu wartościowym udziały Mapletree Management (Poland) S.A. (Mapletree Investments) z siedzibą w Warszawie, Segro Poland sp. z o.o. z siedziba w Poznaniu, Prologis Poland Management sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, Hines Polska sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie oraz Hilwood Polska sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie w 2021 kształtowały się natomiast odpowiednio: [Tajemnica P rzedsiębiorstwa, pkt 11 w Załączniku nr 3]%. W przedmiotowej koncentracji stronami są: Grupa Panattoni – aktywny uczestnik rynku wynajmu powierzchni magazynowej, zarządzania wynajmem magazynami, wznoszeni a magazynów (parków logistycznych i nieruchomości lo gistycznych) oraz Grupa GS E&C – pozostający co prawda aktywnym podmiotem na rynkach, na których działa Panattoni, jednak działającym na nich w wyłącznie ograniczonym zakresie. Grupa GS E&C w zakresie wynajmu powierzchni magazynowej, poza przedmiotową koncentracją , jest zaangażowana w regionie Wrocławia tylko w jeden projekt magazynowy , który był realizow any wspólnie z Grupą Panattoni i nad którym jest sprawowana przez tych przedsiębiorców wspólna kontrola . Podkreślić także należy, że ta wspólna powierzchnia magazynowa jest zarządzana przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 26 Grupę Panattoni. Udział rynkowy Grupy GS E&C w zakresie wynajmu powierzchni magazynowej w regionie Wrocławia ma zatem wyłącznie charakter formalny. Uczestnictwo Grupy GS E&C zatem zarówno w tym projekcie, jak i w mającym powstać w wyniku tej koncentracji wspólnym przedsiębiorcy ma przede wszystkich charakter kapitałowy. Koncentracja nie do prowadzi do bezpośredniej utraty presji konkurencyj nej pomiędzy jej uczestnikami, gdyż uczestnicy Ci wciąż konkurują pomiędzy sobą w za kresie wynajmu posiadanej bądź zarządzanej powierzchni. W drugiej kolejności należy natomiast wskazać b rak podstaw do przyjęcia, że stworzone JV umożliwi uczestnikom koncentracji koordynację polityki cenowej , a w konsekwencji osłabi konkurencj ę na rynku . K oncentracja dotyczy wyłącznie wybudowania oraz komercjalizacji nowego , nieistniejącego jeszcze magazynu . W ramach koncentracji nie zajdą okoliczności ani działania, których celem, elementem koniecznym lub incydentalnym mogłaby b yć koordynacja polityki ceno wej. Ponadto, magazyn mający powstać w ramach niniejszej koncentracji nie będzie stanowić parku logistycznego o znacznych rozmiarach powierzchni, a co za tym idzie udziału rynkowego. Szacowany udział JV w rynku wynajmu powierzchni magazynowej wyniesie bowi em ok. [5 - 10%] p [ tajemnica przedsiębiorstwa]. W konsekwencji JV, na podstawie powierzchni magazynu mającego zostać wybudowanym w ramach koncentracji, będzie mieć relatywnie niewielki udział rynkowy. Jak wskazano natomiast wyżej, Zgłaszający spotykają się z istotną konkurencją ze strony po zostałych, znaczących uczestników rynku lokalnego. Niski przyrost udziałó w w powiązaniu z niską aktywnością rynkową Grupy GS E&C na rynku właściwym nie spowoduje, że w wyniku koncentracj i nie dokona się istotna (względem pozostałych uczestników rynku właśc iwego) koncentracj a kapitału, ani nie zostaną wygenerowane okoliczności zwiększające presj ę rynkow ą na nabywców (najemców). W wyniku transakcji nie nastąpi koncentracja udziałów rynkowych podmiotów, będących aktywnymi uczestnikami koncentracji , gdyż Grupa GS E&C pozostaje stosunkowo pasywnym strategicznie uczestnikiem rynku właściwego. Koncentracja w tym zakresie nie wpłynie więc znacząco na rynek właściwy. W wyniku koncentracji nie nastąpi zatem kumulacja udziałów uczestników koncentracji, bowiem transakc ja dotyczy utworzenia wspólnego przedsiębiorcy i każdy ze Zgłaszających w zakresie dotychczas prowadzonej działalności pozostanie niezależnym uczestnikiem tego rynku . Podmioty te będą nadal względem siebie konkurentami. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 27 W wyniku koncentracji w regionie Wro cławia powstanie nowa powierzchnia magazynowa, na którą popyt stale rośnie . Mimo prawie czterokrotnego wzrostu powierzchni magazynowej w Polsce w ciągu ostatniej dekady 19 , takiego rodzaju powierzchni nadal jest zbyt mało względem zapotrzebowania rynkowego. Należy przyjąć, że wzrost rynku e - commerce spowodowany rozwojem technologicznym, zwiększeniem dostępem do Internetu oraz gwałtowny rozwój sprzedaży internetowej, w połączeniu z sukcesywnym wzrost majątku przeciętnych polskich konsumentów, będą generować da lszy wzrost konsumpcji, a co za tym idzie stały wzrost zapotrzebowania na nową powierzchnię magazynową. W skazać także należy, że koncentracja w rzeczywistości stanowi wyłącznie element [tajemnica przedsiębiorstwa] . W konsekwencji założeń biznesowych Grupa Panattoni rocznie dokonuje kilkudziesięciu koncentracji przeprowadzanych na podstawie założeń modelu biznesowego finansowania nowych inwestycji magazynowych. Innymi niż Grupa Panattoni uczestnikami takich koncentracji (partnerami biznesowymi Grupy Panatton i) zazwyczaj są [Tajemnica Przedsiębiorstwa, pkt 2 5 w Załączniku nr 1] . W efekcie brak jest przesłanek , aby przyjąć, że dokonanie tej koncentracj i istotnie wpłynie na konkurencję na rynku właściwym. Objęci, przeprowadzonym przez Prezesa Urzędu w toku postę powania badaniem rynku, konkurencji Zgłaszających nie wskazywali na zagrożenia dla konkurencji na rynku właściwym, które mogą powstać w wyniku dokonania się tej koncentracji. W sprawie nie zidentyfikowano rynków właściwych, na które koncentracja wywierała by wpływ w układzie wert ykalnym, jak i konglomeratowym. Mając powyższe na uwadze Prezesa Urzędu uznał, iż zamierzona koncentracja spełnia kryterium wskazane w art. 18 ustawy o ochronie konkurencji , bowiem w jej wyniku nie dojdzie do istotnego ograniczenia konkurencji na wskazanych rynkach, w szczególności przez powstanie lub umocnienie pozycji dominującej. W związku z powyższym orzeczono, jak w sentencji. POUCZENIE : 19 Raport JLL. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Pl. Powstańców Warszawy 1 < 00 - 950 Warszawa tel.: 22 826 53 65 < fax: 22 827 97 23 d kk@uokik.gov.pl < www.uokik.gov.pl Strona 28 Zgodnie z art. 81 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumen tów (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 275) w związku z art. 479 28 § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1805 ze zm.) – od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu O chrony Konkurencji i Konsumentów – za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie miesiąca od dnia jej doręczenia. Zgodnie z art. 3 ust. 2 pkt 9 w związku z art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w s prawach cywilnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1125), odwołanie od decyzji Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów podlega opłacie stałej w kwocie 1000 zł. Zgodnie z art. 103 ust. 1 i 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych sąd może przyzn ać zwolnienie od kosztów sądowych osobie prawnej lub jednostce organizacyjnej niebędącej osobą prawną, której ustawa przyznaje zdolność prawną, jeżeli wykazała, że nie ma dostatecznych środków na ich uiszczenie, spółka handlowa powinna wykazać także, że je j wspólnicy albo akcjonariusze nie mają dostatecznych środków na zwiększenie majątku spółki lub udzielenie spółce pożyczki. Zgodnie z art. 105 ust. 1 zd. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, wniosek o przyznanie zwolnienia od kosztów sądowych należy zgłosić na piśmie lub ustnie do protokołu w sądzie, w którym sprawa ma być wytoczona lub już się toczy. Stosownie do treści art. 117 § 1, § 3 i § 4 zd. 1 Kodeksu postępowania cywilnego strona zwolniona przez sąd od kosztów sądowych w całości lub cz ęści, może domagać się ustanowienia adwokata lub radcy prawnego. Osoba prawna lub inna jednostka organizacyjna, której ustawa przyznaje zdolność sądową, niezwolniona przez sąd od kosztów sądowych, może się domagać ustanowienia adwokata lub radcy prawnego, jeżeli wykaże, że nie ma dostatecznych środków na poniesienie kosztów wynagrodzenia adwokata lub radcy prawnego. Wniosek o ustanowienie adwokata lub radcy prawnego strona zgłasza wraz z wnioskiem o zwolnienie od kosztów sądowych lub osobno, na piśmie lub u stnie do protokołu, w sądzie, w którym sprawa ma być wytoczona lub już się toczy. Z upoważnienia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów DYREKTOR Departamentu Kontroli Koncentracji Robert Kamiński Otrzymują: 1) PG Dutch Holding I B.V., Holandia (dec yzja z załącznikiem nr 1) 2) Zeit Development Poland sp. z o.o., Wrocław (decyzja z załącznikiem nr 2) 3) A/A (decyzja z załącznikami nr 1 -3)