RBG-6/2014

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA W BYDGOSZCZY ul. Długa 47, 85-034 Bydgoszcz tel. (52) 345-56-44, fax (52) 345-56-17 E-mail: bydgoszcz@uokik.gov.pl Bydgoszcz, dnia 24 marca 2014r. Znak sprawy: RBG-61-48/13/AS DECYZJA nr RBG – 6/2014 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy – po przeprowadzeniu postępowania w sprawie podejrzenia stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów przez Rutkowski Development Spółkę jawną z siedzibą w Ełku – działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – po uprawdopodobnieniu stosowania przez Rutkowski Development Spółkę jawną z siedzibą w Ełku praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, polegających na stosowaniu we wzorcach umownych: Umowa rezerwacyjna Nr …R/SSB/2013, Umowa rezerwacyjna Nr …R/ETE/2013, Umowa rezerwacyjna Nr …R/EAK/2013, Umowa rezerwacyjna Nr …R/PCZB/2013, Umowa deweloperska zobowiązujących do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności (odnosząca się do lokali mieszkalnych w budynku przy ul. Sportowej 6E w Suwałkach, w budynku przy ul. Juliana Tuwima 12 w Ełku, w budynku przy ulicy Armii Krajowej 7B w Ełku, w budynku przy ul. Czerniewskiego 50A w Piszu) postanowień umowy wpisanych – na podstawie art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.) – do rejestru postanowień wzorców umownych uznanych za niedozwolone w brzmieniu: 1. Umowa niniejsza była przedmiotem negocjacji i została przez strony świadomie podpisana i zaakceptowana, na okoliczność czego strony umowy składają swoje podpisy pod niniejszym dokumentem, 2. Strony ustalają, Ŝe łączna wysokość kar umownych przewidzianych powyŜej nie moŜe przekroczyć 4,5% ceny określonej w par.3 niniejszej umowy, 3. Spółka wyda Nabywcy przedmiotowy lokal oraz przekaŜe mu klucze do lokalu, pod warunkiem uregulowania przez Nabywcę wszystkich zobowiązań finansowych wobec Spółki wynikających z niniejszej Umowy, 2 co moŜe stanowić naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów , i po przyjęciu przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zobowiązania złoŜonego przez Rutkowski Development Spółkę jawną z siedzibą w Ełku do: a. zaniechania stosowania we wzorcach umów rezerwacyjnych tj. Umowie rezerwacyjnej Nr …R/SSB/2013, Umowie rezerwacyjnej Nr …R/ETE/2013, Umowie rezerwacyjnej Nr …R/EAK/2013 i Umowie rezerwacyjnej Nr …R/PCZB/2013 – zapisu w brzmieniu: §6 pkt 5 Umowa niniejsza była przedmiotem negocjacji i została przez strony świadomie podpisana i zaakceptowana, na okoliczność czego strony umowy składają swoje podpisy pod niniejszym dokumentem; b. zmiany postanowienia we wzorcach umów deweloperskich, tj. Umowach deweloperskich zobowiązujących do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności – odnoszących się do lokali mieszkalnych w budynku przy ul. Sportowej 6E w Suwałkach, w budynku przy ul. Juliana Tuwima 12 w Ełku, w budynku przy ulicy Armii Krajowej 7B w Ełku, w budynku przy ul. Czerniewskiego 50A w Piszu – w brzmieniu: §14 ust.2 Strony ustalają, Ŝe łączna wysokość kar umownych przewidzianych powyŜej nie moŜe przekroczyć 4,5% ceny określonej w par.3 niniejszej umowy na postanowienie o treści: Strony zgodnie ustalają, Ŝe w przypadku wystąpienia szkód przewyŜszających wysokość zastrzeŜonych w ust.1 powyŜej kar umownych, przysługuje im prawo dochodzenia odszkodowania uzupełniającego ponad wysokość ustalonej kary umownej na zasadach ogólnych; c. zmiany postanowienia we wzorcach umów deweloperskich, tj. Umowach deweloperskich zobowiązujących do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności – odnoszących się do lokali mieszkalnych w budynku przy ul. Sportowej 6E w Suwałkach, w budynku przy ul. Juliana Tuwima 12 w Ełku, w budynku przy ulicy Armii Krajowej 7B w Ełku, w budynku przy ul. Czerniewskiego 50A w Piszu - § 23 ust.1 w brzmieniu: Spółka wyda Nabywcy przedmiotowy lokal oraz przekaŜe mu klucze do lokalu, pod warunkiem uregulowania przez Nabywcę wszystkich zobowiązań finansowych wobec Spółki wynikających z niniejszej Umowy na postanowienie w brzmieniu następującym: Spółka wyda Nabywcy przedmiotowy lokal oraz przekaŜe mu klucze do lokalu, pod warunkiem zapłaty przez Nabywcę ceny za przedmiotowy lokal określonej w § 3 niniejszej Umowy ; d. zaoferowania osobom, z którymi zostały zawarte umowy na podstawie wzorców zawierających kwestionowane postanowienia umowne, zawarcie aneksów odpowiednio: eliminujących lub zmieniających właściwe zapisy umowne zgodnie z propozycjami zawartymi w pkt a) i b) oraz c) powyŜej, nakłada się na tego przedsiębiorcę obowiązek wykonania tego zobowiązania. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy – po przeprowadzeniu postępowania w sprawie podejrzenia stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów przez Rutkowski Development Spółkę jawną z siedzibą w Ełku 3 – działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – nakłada się na tego przedsiębiorcę obowiązek złoŜenia Prezesowi UOKiK informacji o stopniu realizacji zobowiązań w terminie do 30 czerwca 2014r., przy czym sprawozdanie to powinno zawierać: − kopie 2 umów zawartych w oparciu o zmienione wzorce umowne objęte niniejszym zobowiązaniem; − poświadczone kserokopie propozycji zawarcia aneksów wystosowanych do wszystkich konsumentów, z którymi zawarto umowy w oparciu o wzorce zawierające kwestionowane postanowienia umowne (wraz z potwierdzeniami nadania), − listę wszystkich konsumentów, którzy skorzystali ze zmiany umowy zawartej w oparciu o w/w wzorce; − kopie 3 podpisanych aneksów do umów, o ile takie zostaną zawarte. UZASADNIENIE Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów ( dalej: Prezes UOKiK lub organ ochrony konsumentów ) postanowieniem Nr RBG-283/2013 z dnia 14 listopada 2013r. – wszczął z urzędu postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez Rutkowski Development Spółkę jawną z siedzibą w Ełku (dalej: Rutkowski Development lub Spółka) praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. W toku niniejszego postępowania Prezes UOKiK pismem z dnia 14 listopada 2013r. wezwał przedsiębiorcę do ustosunkowania się do przedstawionych zarzutów. W piśmie z dnia 9 grudnia 2013r. oraz z dnia 7 lutego 2014r. Rutkowski Development, stosownie do art. 28 ust.1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, wniosła o skorzystanie przez Prezesa UOKiK z uprawnienia wynikającego z tego przepisu i zobowiązanie decyzją Rutkowski Development do: a. zaniechania stosowania we wzorcach umów rezerwacyjnych tj. Umowie rezerwacyjnej Nr …R/SSB/2013, Umowie rezerwacyjnej Nr …R/ETE/2013, Umowie rezerwacyjnej Nr …R/EAK/2013 i Umowie rezerwacyjnej Nr …R/PCZB/2013 – zapisu w brzmieniu: §6 pkt 5 Umowa niniejsza była przedmiotem negocjacji i została przez strony świadomie podpisana i zaakceptowana, na okoliczność czego strony umowy składają swoje podpisy pod niniejszym dokumentem; b. zmiany postanowienia we wzorcach umów deweloperskich, tj. Umowach deweloperskich zobowiązujących do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności – odnoszących się do lokali mieszkalnych w budynku przy ul. Sportowej 6E w Suwałkach, w budynku przy ul. Juliana Tuwima 12 w Ełku, w budynku przy ulicy Armii Krajowej 7B w Ełku, w budynku przy ul. Czerniewskiego 50A w Piszu – w brzmieniu: §14 ust.2 Strony ustalają, Ŝe łączna wysokość kar umownych przewidzianych powyŜej nie moŜe przekroczyć 4,5% ceny określonej w par.3 niniejszej umowy na postanowienie o treści: Strony zgodnie ustalają, Ŝe w przypadku wystąpienia szkód przewyŜszających wysokość zastrzeŜonych w ust.1 powyŜej kar umownych, przysługuje im prawo dochodzenia odszkodowania uzupełniającego ponad wysokość ustalonej kary umownej na zasadach ogólnych; c. zmiany postanowienia we wzorcach umów deweloperskich, tj. Umowach deweloperskich zobowiązujących do wybudowania budynku, ustanowienia 4 odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności – odnoszących się do lokali mieszkalnych w budynku przy ul. Sportowej 6E w Suwałkach, w budynku przy ul. Juliana Tuwima 12 w Ełku, w budynku przy ulicy Armii Krajowej 7B w Ełku, w budynku przy ul. Czerniewskiego 50A w Piszu - § 23 ust.1 w brzmieniu: Spółka wyda Nabywcy przedmiotowy lokal oraz przekaŜe mu klucze do lokalu, pod warunkiem uregulowania przez Nabywcę wszystkich zobowiązań finansowych wobec Spółki wynikających z niniejszej Umowy na postanowienie w brzmieniu następującym: Spółka wyda Nabywcy przedmiotowy lokal oraz przekaŜe mu klucze do lokalu, pod warunkiem zapłaty przez Nabywcę ceny za przedmiotowy lokal określonej w § 3 niniejszej Umowy ; d. zaoferowania osobom, z którymi zostały zawarte umowy na podstawie wzorców zawierających kwestionowane postanowienia umowne, zawarcie aneksów odpowiednio: eliminujących lub zmieniających właściwe zapisy umowne zgodnie z propozycjami zawartymi w pkt a) i b) oraz c) powyŜej. Jednocześnie Spółka zobowiązała się do stosowania opisanych w pkt 1 lit a), b) i c) zmian oraz do wykonania zobowiązania, o którym mowa w ust 1 lit. d) – zgodnie z wydaną na podstawie art. 28 ust.1 ustawy decyzją Prezesa UOKiK. Spółka chcąc wyeliminować wszelkie wątpliwości zobowiązuje się zaoferować wszystkim osobom – konsumentom, którzy zawarli umowy według przedmiotowych wzorców moŜliwość ich aneksowania zgodnie z załączoną propozycją. W ocenie Spółki, zgodnie z panującym poglądem doktryny, wniosek przedsiębiorcy o wydanie decyzji zobowiązującej, o której mowa w art. 28 ust. 1 ustawy moŜe zostać zgłoszony w odpowiedzi na wezwanie do ustosunkowania się do zarzutów w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Następnie, pismem z dnia 28 lutego 2014r. skierowano do Spółki zawiadomienie o zakończeniu zbierania materiału dowodowego oraz o moŜliwości przeglądania akt i wypowiedzenia się w sprawie zebranego materiału dowodowego, z których to uprawnień Spółka nie skorzystała. Prezes UOKiK ustalił następujący stan faktyczny: Na podstawie zebranych w toku postępowania dokumentów Prezes UOKiK ustalił, iŜ Rutkowski Development Spółka jawna z siedzibą w Ełku jest spółką prawa handlowego wpisaną do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000341505, prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Olsztynie VIII Wydział Gospodarczy KRS. Zgodnie z wpisem, przedmiotem działalności Spółki jest m.in. wykonywanie robót związanych ze wznoszeniem budynków. W związku z prowadzoną działalnością Rutkowski Development stosuje m.in. wzorce umowy rezerwacyjnej lokalu mieszkalnego lub garaŜu oraz umowy deweloperskiej dla poszczególnych inwestycji. W przedłoŜonych dokumentach Prezes UOKiK dopatrzył się naruszeń, o których mowa w pkt I. 1-3 sentencji decyzji. 5 Mając na uwadze zebrany materiał dowodowy, Prezes UOKiK zwaŜył, co następuje: Interes publiczny Prezes UOKiK, zgodnie z art. 1 ust. 1 uokik , podejmuje się ochrony interesów konsumentów wyłącznie w interesie publicznym, tzn. wtedy, gdy daną praktyką przedsiębiorcy moŜe być dotknięty kaŜdy konsument w analogicznych okolicznościach. 1 Warunkiem koniecznym do uruchomienia instrumentów określonych w tej ustawie jest zatem zaistnienie takiego stanu faktycznego, w którym działania przedsiębiorców naruszają jej przepisy i jednocześnie stanowią zagroŜenie dla interesu publicznego, bądź teŜ naruszają ten interes. Niniejsze postępowanie dotyczy podejrzenia stosowania przez Spółkę praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów będących nabywcami lokali wybudowanych przez Spółkę, jak i tych potencjalnych, którzy chcieliby zawrzeć umowę ze Spółką. Oznacza to de facto , Ŝe przedmiotowe praktyki mogłyby dotyczyć nieokreślonego z góry kręgu adresatów, a zatem mogły naruszać zbiorowy interes konsumentów. Uznać wobec tego naleŜy, iŜ niniejsze postępowanie prowadzone było w interesie publicznym. Przedsiębiorca Przepisy art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zw. z art. 4 ust. 1 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. z 2013r., poz. 672 j.t. z późn. zm.) definiują przedsiębiorcę jako osobę fizyczną, osobę prawną i jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną – wykonującą we własnym imieniu działalność gospodarczą – czyli zgodnie z art. 2 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej zarobkową działalność wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową a takŜe zawodową, wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły – a takŜe mającą charakter zarobkowy. Rutkowski Development Sp. jawna, będąc spółką prawa handlowego wpisaną do Rejestru Przedsiębiorców KRS pod numerem 0000341505, wykonuje działalność w zakresie robót związanych ze wznoszeniem budynków, która ma charakter zorganizowany, ciągły i zarobkowy. Wobec powyŜszego naleŜy uznać, iŜ Rutkowski Development spełnia przesłanki, jakich wyŜej powołane ustawy wymagają do bycia przedsiębiorcą. W konsekwencji jej działania mogą być poddane ocenie w toku postępowania przed Prezesem UOKiK. Przesłanki wydania decyzji zobowiązującej z art. 28 uokik Zgodnie z art. 28 ust. 1 uokik , jeŜeli w toku postępowania przed Prezesem UOKiK w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione – na podstawie okoliczności sprawy lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania – Ŝe przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24 uokik, jednak zobowiąŜe się on do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieŜenia tym naruszeniom, Prezes UOKiK moŜe, w drodze decyzji, nałoŜyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. 1 Por. Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 13 stycznia 2009r., sygn. akt: XVII Ama 26/08; 6 Istota decyzji zobowiązującej polega na quasi-porozumieniu się przedsiębiorcy z Prezesem UOKiK co do sposobu załatwienia sprawy, będącej przedmiotem postępowania. Porozumienie to opiera się na pośrednim przyznaniu się przedsiębiorcy do naruszenia zbiorowych interesów konsumentów i zobowiązaniu się do określonego zachowania, które ma prowadzić do zakończenia tych naruszeń i zapobieŜenia im w przyszłości, w zamian za odstąpienie Prezesa UOKiK od wydania decyzji z art. 26 lub 27 uokik , stwierdzającej fakt naruszenia zakazu z art. 24 ust. 1 uokik oraz od nałoŜenia kary pienięŜnej na przedsiębiorcę. 2 Analiza przepisu art. 28 ust. 1 uokik pozwala jednoznacznie stwierdzić, Ŝe Prezes UOKiK moŜe wydać powyŜszą decyzję w sytuacji łącznego spełnienia dwóch przesłanek: • uprawdopodobnienia w trakcie postępowania w sprawach praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, iŜ przedsiębiorca stosuje niedozwoloną praktykę, o której mowa w art. 24 uokik , • zobowiązania przedsiębiorcy do podjęcia lub zaniechania działań zmierzających do zapobieŜenia tym naruszeniom. Uprawdopodobnienie ( semiplena probatio ) oznacza, Ŝe na korzyść Strony postępowania (przedsiębiorcy) odstąpiono od udowodnienia określonych faktów na rzecz uprawdopodobnienia – na podstawie okoliczności sprawy, lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania, Ŝe stosuje on określoną w art. 24 uokik praktykę. 3 Uprawdopodobnienia wymagają wszystkie przesłanki z zakazu z art. 24 ust. 1 uokik łącznie, a nadto Prezes UOKiK musi uznać za zasadne przyjęcie tego zobowiązania. Wobec powyŜszego, stwierdzić naleŜy, Ŝe do wydania decyzji zobowiązującej konieczne jest wystąpienie następujących przesłanek: a. uprawdopodobnienie bezprawności działania przedsiębiorcy b. uprawdopodobnienie naruszenia zbiorowego interesu konsumentów c. złoŜenie zobowiązania przez przedsiębiorcę d. uznanie przez Prezesa UOKiK za celowe nałoŜenie obowiązku wykonania przedłoŜonych przez przedsiębiorcę zobowiązań. Ad a. Uprawdopodobnienie bezprawności działania Pojęcie bezprawności nie jest pojęciem prawnie zdefiniowanym. NaleŜy zatem przyjąć, zgodnie z jego literalnym brzmieniem, Ŝe „działanie bezprawne” to zachowanie sprzeczne z nakazem lub zakazem zawartym w ustawie, rozporządzeniu wydanym na podstawie i dla wykonania ustawy, umową międzynarodową mającą bezpośrednie zastosowanie w stosunkach wewnętrznych oraz z zasadami współŜycia społecznego. Bezprawność jest czynnikiem o charakterze obiektywnym, tj. niezaleŜnym od wystąpienia szkody, czy teŜ zamiaru po stronie przedsiębiorcy dopuszczającego się działań bezprawnych. Bezprawność jest taką cechą działania, która polega na jego sprzeczności z normami prawa lub zasadami współŜycia społecznego, bez względu na winę, a nawet świadomość sprawcy. Dla ustalenia bezprawności działania wystarczy, Ŝe określone zachowanie koliduje z przepisami prawa 4 . 2 D. Miąsik [w:] T. Skoczny (red.), Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów Komentarz , Warszawa 2009r., s. 1048; 3 M. Sieradzka [w:] K.Kohutek, M.Sieradzka, U stawa o ochronie konkurencji i konsumentów. Komentarz, Warszawa 2008, s. 681; 4 por. Ustawa o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. Komentarz , pod red. J. Szwaji, CH Beck, Warszawa 2000, s. 117-118; 7 Ad I. W świetle przepisu art. 24 ust.1 uokik zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów . Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy polegające na stosowaniu postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art.479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz.296, z późn. zm.; vide: art. 24 ust. 2 pkt 1 uokik). Natomiast zgodnie z przepisem art. 479 43 k.p.c. wyrok prawomocny ma skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Uchwałą z dnia 13 lipca 2006 r. Sąd NajwyŜszy uznał, iŜ praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest (…) stosowanie identycznej klauzuli, jak klauzula wpisana do rejestru niedozwolonych postanowień umownych, przez innego przedsiębiorcę, który nie był stroną lub uczestnikiem postępowania zakończonego wpisaniem danej klauzuli do rejestru (…). Praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów obejmuje równieŜ przypadki wprowadzenia jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu szyku wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeŜeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, Ŝe jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliŜonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru, która wywołuje takie same skutki, godzi przecieŜ tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej co wpisana do rejestru ( sygn. akt: III SZP 3/2006) . Ad 1. Po przeprowadzeniu wstępnej analizy w/w wzorców, Prezes UOKiK stwierdził, Ŝe zapis wskazany w pkt I.1 sentencji niniejszego postanowienia o treści: Umowa niniejsza była przedmiotem negocjacji i została przez strony świadomie podpisana i zaakceptowana, na okoliczność czego strony umowy składają swoje podpisy pod niniejszym dokumentem, moŜe być toŜsamy z postanowieniami o treści: Umowę sporządzono i podpisano, po zapoznaniu się z jej treścią i indywidualnym uzgodnieniu jej postanowień z Kupującym w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla kaŜdej ze stron. Integralną część umowy stanowi załącznik nr 1 i 2 , wpisanym do rejestru dnia 5 lipca 2011r. pod numerem 2409 na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 3 marca 2010r. (sygn. akt: XVII AmC 874/09). Sąd Okręgowy w uzasadnieniu do tego wyroku uznał, Ŝe postanowienie to wprowadza konsumenta w błąd. Powoduje ono bowiem powstanie po jego stronie bezzasadnego przeświadczenia, iŜ na skutek jego przeczytania (wzorca umowy) i podpisania traci on prawo do dochodzenia swoich praw wynikających ze stosowania przez pozwaną prawem zakazanych postanowień umownych. Przeciętny konsument nie ma świadomości, iŜ aby umowa była indywidualnie wynegocjowana koniecznym jest, aby miał on realny wpływ na treść kaŜdego z postanowień, jak równieŜ, iŜ przysługuje mu uprawnienie do wytoczenia powództwa o uznanie wzorca umownego za niedozwolone. Skoro pozwana usiłuje umownie ograniczyć owe uprawnienia konsumenta poprzez celowe wprowadzenie go w błąd co do ich nieistnienia uznać naleŜy, Ŝe zakwestionowane postanowienie umowne jest postanowieniem niedozwolonym. Biorąc pod uwagę powyŜsze, naleŜy uznać, Ŝe prawdopodobnym jest występowanie toŜsamości porównywanych postanowień. 8 Ad 2. W ocenie Prezesa UOKiK zapis, o którym mowa w pkt I.2 sentencji niniejszego postanowienia o treści: Strony ustalają, Ŝe łączna wysokość kar umownych przewidzianych powyŜej nie moŜe przekroczyć 4,5% ceny określonej w par.3 niniejszej umowy, moŜe być toŜsamy z postanowieniami o treści: - Suma tak naliczonych kar nie moŜe przekroczyć 3% ceny sprzedaŜy brutto lokalu przedmiotu umowy, wpisanym do rejestru dnia 7 maja 2008r. pod numerem 1398 na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 28 grudnia 2007r. (sygn. akt: XVII AmC 98/07), - W przypadku zwłoki w wybudowaniu lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy, Kupującemu przysługuje prawo do naliczenia kar umownych w wysokości 0,1% ceny o której mowa w § 3 ust. 1 za kaŜdy tydzień opóźnienia, jednak nie więcej niŜ 5%, wpisanym do rejestru dnia 1 lipca 2009r. pod numerem 1644 na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 24 marca 2009r. (sygn. akt: XVII AmC 323/08). Sąd w wyŜej przywołanym wyroku (sygn. akt: XVII 98/07) uznał, iŜ zakwestionowane postanowienie spełnia przesłanki niedozwolonego postanowienia umownego z art. 385 3 pkt 2 k.c., gdyŜ zmierza do istotnego ograniczenia odpowiedzialności względem konsumenta za niewykonanie lub nienaleŜyte wykonanie zobowiązania. Konsument naraŜony jest ze względu na nieuzasadnione ograniczenie odpowiedzialności inwestora za nieterminowe wykonanie zobowiązania, na lekcewaŜące traktowanie ustalonego terminu wydania przedmiotowego lokalu, tym samym na ponoszenie konsekwencji ekonomicznych wynikających z konieczności dostosowania własnej sytuacji Ŝyciowej czy finansowej. Pozwana mając zagwarantowaną górną granicę kary umownej do wysokości 3% ceny, moŜe nie naraŜając się na dalsze negatywne konsekwencje przez długi czas nie dotrzymywać terminu wykonania umowy. Przesunięcie terminu naraŜa zaś konsumenta na koszty, niedogodności związane z przesunięciem cyklu zaplanowanych robót, konieczność poszukiwania nowych wykonawców, bądź zmianę terminów rozpoczęcia robót. Sąd wyjaśnił takŜe, iŜ zastrzeŜenie kary umownej w określonej wysokości jest dopuszczalne w świetle dyspozycji przepisu art. 483 k.c. jednak naleŜy mieć na względzie, Ŝe w umowach zawieranych z konsumentami zasada swobodnej oceny kontraktowej ulega ograniczeniom, które wynikają m.in. z treści przepisów art. 385 1 - 385 3 k.c. W związku z powyŜszym prawo do swobodnego określenia wysokości kary umownej, wynikające z art. 483 k.c., zostaje ograniczone poprzez dyspozycję art. 385 1 §1 k.c. w związku z art. 385 3 pkt 2 k.c. W związku z powyŜszym Prezes UOKiK stwierdził naleŜy, iŜ prawdopodobnym jest, Ŝe postanowienie z pkt I.2 moŜe być toŜsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru wskazanymi powyŜej. Ad 3. Postanowienie, o którym mowa w pkt I.3 niniejszego postanowienia: Spółka wyda Nabywcy przedmiotowy lokal oraz przekaŜe mu klucze do lokalu, pod warunkiem uregulowania przez Nabywcę wszystkich zobowiązań finansowych wobec Spółki wynikających z niniejszej Umowy, moŜe być toŜsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru w brzmieniu: - Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaŜy konkretnego lokalu mieszkalnego jest wywiązanie się przez stronę zobowiązaną do kupna z wszelkich zobowiązań finansowych zgodnie z niniejszą umową, a w szczególności wpłacenie na rachunek bankowy Spółki całej ceny tego lokalu mieszkalnego, wpisanym do rejestru dnia 9 30 sierpnia 2012r. pod numerem 3664 na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 27 grudnia 2011r. (sygn. akt: XVII AmC 75/11), - Przekazanie (wydanie) lokalu do prowadzenia prac wykończeniowych nastąpi w dacie określonej w zawiadomieniu, nie później niŜ w terminie określonym w Harmonogramie Budowy (Dzień Przekazania Lokalu) na podstawie protokołu Przekazania, nie wcześniej jednak niŜ do czasu uregulowania wszelkich naleŜności względem wykonawcy, wpisanym do rejestru dnia 30 października 2009r. pod numerem 1731 na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 31 sierpnia 2009r. (sygn. akt: XVII AmC 334/09). Sąd w uzasadnieniu do powyŜszego wyroku wskazał, iŜ postanowienie to stanowi niedozwolone postanowienie umowne w świetle art. 385 1 §1 k.c. Wbrew nakazowi zawartemu w art. 385 §2 k.c. treść przedmiotowego postanowienia nie została sformułowana w sposób jednoznaczny i jasny dla konsumenta w zakresie nałoŜonego na konsumenta obowiązku uregulowania „wszelkich naleŜności” w celu skorzystania z przyznanego uprawnienia do wydania mu lokalu przez kontrahenta. Zastosowane przez dewelopera sformułowanie jest pojęciem o znaczeniu znacznie szerszym, aniŜeli obowiązek zapłaty ceny za lokal. Tak szerokie zdefiniowanie naleŜności moŜe więc prowadzić do dowolności interpretacyjnej treści umowy przez kontrahenta, co do tego, co rozumie przez zapłatę naleŜności przez konsumenta z przedmiotowej umowy, a zwłaszcza czy zachodzi w jego ocenie przesłanka do wykonania przyjętego na siebie obowiązku wydania lokalu celem umoŜliwienia konsumentowi wykonania prac wykończeniowych. Ta nieprecyzyjność sformułowania, które powinno w jasny sposób odnosić się do zapłaty ceny za lokal, moŜe zatem narazić konsumenta na niemoŜność oceny czy dokonane przez niego na podstawie zawartej płatności na poczet ceny lokalu, kontrahent uzna za uregulowanie „wszelkich naleŜności”. Niepewność co do moŜliwości uzyskania dostępu do mieszkania moŜe spowodować negatywne konsekwencje tak w aspekcie ekonomicznym, jak i poczynionych planach Ŝyciowych konsumenta. Konkludując, w ocenie Prezesa UOKiK, prawdopodobnym jest, Ŝe treść wyŜej przywołanego postanowienia moŜe mieścić się w hipotezie klauzul wpisanych do rejestru. Jak juŜ wcześniej wspomniano, zgodnie ze stanowiskiem doktryny uprawdopodobnienie ( semiplena probatio ), pojmowane jako środek zastępczy dowodu w ścisłym znaczeniu, niedający pewności, ale wyłącznie prawdopodobieństwo twierdzenia o jakimś fakcie, stanowi odstępstwo od ogólnej reguły dowodzenia twierdzonych faktów na korzyść tej strony, której ustawa zezwala w określonym wypadku na uprawdopodobnienie faktu, na który się powołuje, zamiast udowadniania go. Jest to środek zwolniony z formalizmu zwykłego postępowania dowodowego mający na celu przyspieszenie postępowania w sprawie. 5 Mając w szczególności tę okoliczność na uwadze, Prezes UOKiK, w konsekwencji przyjęcia zobowiązania przedsiębiorcy, zastosował przepis art. 243 kpc w zw. z art. 84 uokik stanowiący, iŜ zachowanie szczegółowych przepisów o postępowaniu dowodowym nie jest konieczne, ilekroć ustawa przewiduje uprawdopodobnienie zamiast dowodu . W przypadku uprawdopodobnienia bezprawności organ dokonuje zatem jedynie pobieŜnej analizy zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, co w niniejszej sprawie przejawiało się w przytoczeniu wstępnych ustaleń i ocen prawnych zarzutów poczynionych przy wszczęciu niniejszego postępowania w sprawie podejrzenia naruszenia przez Rutkowski Development zbiorowych interesów konsumentów, bez potrzeby dogłębnego i wnikliwego przeprowadzania postępowania dowodowego. 5 T. Demendecki, Komentarz do art.243 Kodeksu postępowania cywilnego, Lex online 2012; 10 Ad b. Uprawdopodobnienie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów sformułowała definicję negatywną pojęcia zbiorowego interesu konsumentów, stwierdzając w art. 24 ust. 3 uokik , Ŝe nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. W świetle art. 1 ust. 1 uokik naleŜy przyjąć, Ŝe ze zbiorowymi interesami konsumentów mamy do czynienia wówczas, gdy działania przedsiębiorcy są powszechne i mogą dotknąć kaŜdego potencjalnego konsumenta będącego kontrahentem przedsiębiorcy. Przedmiotem ochrony nie są zatem interesy indywidualnego konsumenta lub grupy indywidualnych konsumentów, ale wszystkich – aktualnych lub potencjalnych klientów – traktowanych jako grupa uczestników rynku zasługująca na szczególną ochronę (por. wyrok SA w Warszawie z dnia 10 lipca 2008r., sygn. akt: VI ACa 306/08) 6 . Stanowisko to potwierdzone zostało równieŜ w orzecznictwie Sądu NajwyŜszego, który w uzasadnieniu wyroku z dnia 12 września 2003 r. (sygn. akt: I CKN 504/01) stwierdził, iŜ: nie jest zasadne uznawanie, Ŝe postępowanie z tytułu naruszenia ustawy antymonopolowej moŜna wszczynać tylko wtedy, gdy zagroŜone są interesy wielu odbiorców, a nie jest to moŜliwe w sytuacji, gdy pokrzywdzonym jest tylko jeden konsument. Wydawane orzeczenie ma bowiem wymiar znacznie szerszy, pełni takŜe funkcję prewencyjną, słuŜy bowiem ochronie takŜe nieograniczonej liczby potencjalnych konsumentów . W ocenie Prezesa UOKiK, praktyki zarzucane Spółce mogły zatem dotyczyć wszystkich potencjalnych konsumentów, którzy chcieliby zawrzeć m.in. umowę o wybudowanie i przeniesienie własności lokalu ze Spółką. Zatem stroną tej umowy mogli być zarówno wszyscy aktualni, jak i wszyscy przyszli, potencjalni nabywcy. Oznacza to de facto , Ŝe za uprawdopodobniony naleŜy uznać fakt, Ŝe przedmiotowe praktyki mogą dotyczyć nieokreślonego z góry kręgu adresatów, a zatem mogły naruszać zbiorowe interesy konsumentów. Na poparcie powyŜszego naleŜy przytoczyć pogląd, jaki zaprezentował Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z 13 stycznia 2009r., zgodnie z którym jeŜeli potencjalną daną praktyką przedsiębiorcy moŜe być dotknięty kaŜdy konsument w analogicznych okolicznościach, to ma miejsce naruszenie zbiorowych interesów (sygn. akt: XVII Ama 26/08). Tak więc, w rozpatrywanym stanie faktycznym, działania Spółki nie dotyczyły interesów poszczególnych osób, których sprawy mają charakter jednostkowy, indywidualny i nie dający się porównać z innymi, lecz uprawdopodobniono, Ŝe mogły wpływać niekorzystnie na interesy potencjalnie nieokreślonego kręgu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla całej, licznej grupy ewentualnych kontrahentów przedsiębiorcy. Ad c. ZłoŜenie zobowiązania przez przedsiębiorcę Oprócz uprawdopodobnienia wyŜej omówionych przesłanek, warunkiem pozwalającym na wydanie decyzji zobowiązującej przez Prezesa UOKiK jest zobowiązanie się przez przedsiębiorcę do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieŜenia naruszeniom. Zobowiązanie przedsiębiorcy stanowi jednostronny akt woli, który w sytuacji wydania decyzji na podstawie art. 28 ust. 1 uokik staje się obowiązkiem prawnym. 7 6 D. Miąsik [w:] T. Skoczny (red.), Ustawa (…), op. cit., s. 962; 7 M.Sieradzka [w:] K.Kohutek, M.Sieradzka, Ustawa (…), op.cit., s. 681-682; 11 Zobowiązanie moŜe polegać na podjęciu działania bądź zaniechania, w zaleŜności od tego, jaka postać zachowania przedsiębiorcy będzie niezbędna do zabezpieczenia interesów konsumentów. W przedmiotowej sprawie, Rutkowski Development zobowiązała się do: a. zaniechania stosowania we wzorcach umów rezerwacyjnych tj. Umowie rezerwacyjnej Nr …R/SSB/2013, Umowie rezerwacyjnej Nr …R/ETE/2013, Umowie rezerwacyjnej Nr …R/EAK/2013 i Umowie rezerwacyjnej Nr …R/PCZB/2013 – zapisu w brzmieniu: §6 pkt 5 Umowa niniejsza była przedmiotem negocjacji i została przez strony świadomie podpisana i zaakceptowana, na okoliczność czego strony umowy składają swoje podpisy pod niniejszym dokumentem; b. zmiany postanowienia we wzorcach umów deweloperskich, tj. Umowach deweloperskich zobowiązujących do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności – odnoszących się do lokali mieszkalnych w budynku przy ul. Sportowej 6E w Suwałkach, w budynku przy ul. Juliana Tuwima 12 w Ełku, w budynku przy ulicy Armii Krajowej 7B w Ełku, w budynku przy ul. Czerniewskiego 50A w Piszu – w brzmieniu: §14 ust.2 Strony ustalają, Ŝe łączna wysokość kar umownych przewidzianych powyŜej nie moŜe przekroczyć 4,5% ceny określonej w par.3 niniejszej umowy na postanowienie o treści: Strony zgodnie ustalają, Ŝe w przypadku wystąpienia szkód przewyŜszających wysokość zastrzeŜonych w ust.1 powyŜej kar umownych, przysługuje im prawo dochodzenia odszkodowania uzupełniającego ponad wysokość ustalonej kary umownej na zasadach ogólnych; c. zmiany postanowienia we wzorcach umów deweloperskich, tj. Umowach deweloperskich zobowiązujących do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności – odnoszących się do lokali mieszkalnych w budynku przy ul. Sportowej 6E w Suwałkach, w budynku przy ul. Juliana Tuwima 12 w Ełku, w budynku przy ulicy Armii Krajowej 7B w Ełku, w budynku przy ul. Czerniewskiego 50A w Piszu - § 23 ust.1 w brzmieniu: Spółka wyda Nabywcy przedmiotowy lokal oraz przekaŜe mu klucze do lokalu, pod warunkiem uregulowania przez Nabywcę wszystkich zobowiązań finansowych wobec Spółki wynikających z niniejszej Umowy na postanowienie w brzmieniu następującym: Spółka wyda Nabywcy przedmiotowy lokal oraz przekaŜe mu klucze do lokalu, pod warunkiem zapłaty przez Nabywcę ceny za przedmiotowy lokal określonej w § 3 niniejszej Umowy ; d. zaoferowania osobom, z którymi zostały zawarte umowy na podstawie wzorców zawierających kwestionowane postanowienia umowne, zawarcie aneksów odpowiednio: eliminujących lub zmieniających właściwe zapisy umowne zgodnie z propozycjami zawartymi w pkt a) i b) oraz c) powyŜej. Wobec powyŜszego stwierdzić naleŜy, iŜ przesłanka złoŜenia przez przedsiębiorcę wniosku o wydanie decyzji w trybie art. 28 uokik została spełniona . Ad d. Uznanie przez Prezesa UOKiK za celowe nałoŜenie obowiązku wykonania przedłoŜonych przez przedsiębiorcę zobowiązań Wobec faktu złoŜenia przez Spółkę stosownego zobowiązania, Prezes UOKiK uznał za zasadne przyjęcie zobowiązania w zakresie przez nią przedstawionym. Usunięcie 12 kwestionowanych zapisów oraz zaproponowane przez Spółkę zmiany spowodują zaniechanie naruszania interesów konsumentów. Wobec tego zaproponowane przez przedsiębiorcę zobowiązanie doprowadzi do całkowitego wyeliminowania naruszeń wobec konsumentów, a jednocześnie pozwoli na skrócenie przebiegu postępowania dowodowego. Pozytywnie naleŜy takŜe ocenić zobowiązanie przedsiębiorcy do wystąpienia do wszystkich konsumentów, z którymi zawarto juŜ umowy, z ofertą zawarcia aneksów do umów, w których znalazły się zakwestionowane przez Prezesa UOKiK klauzule. Stąd wniosek o wydanie decyzji zobowiązującej naleŜało uwzględnić. Wobec powyŜszego orzeczono jak w punkcie I sentencji decyzji. Ad II. Obowiązek składania informacji o stopniu realizacji zobowiązania Stosownie do art. 28 ust. 3 uokik elementem obligatoryjnym decyzji zobowiązującej jest nałoŜenie przez Prezesa UOKiK obowiązku składania w terminie wyznaczonym przez organ ochrony konsumentów informacji o stopniu realizacji zobowiązań, m.in. w formie sprawozdania z wykonania nałoŜonego zobowiązania. NałoŜenie zaś obowiązku sprawozdawczego zwalnia Prezesa UOKiK z konieczności monitorowania zachowań przedsiębiorcy 8 , a pozwala skoncentrować się na efekcie końcowym realizacji zobowiązań, jakim jest sprawozdanie. Rutkowski Development powinna zatem w terminie do 30 czerwca 2014r. przedłoŜyć poprawione wzorce umów w brzmieniu zgodnym ze złoŜonym zobowiązaniem oraz zawierać za ich pomocą kolejne umowy z konsumentami. Spółka powinna takŜe przedłoŜyć Prezesowi UOKiK oferty podpisania aneksów skierowane do konsumentów , z którymi zostały zawarte umowy na podstawie wzorców zawierających kwestionowane postanowienia umowne (wraz z potwierdzeniem ich nadania). Jednocześnie, Spółka winna dopełnić pozostałych obowiązków sprawozdawczych, które zostały wymienione w pkt II sentencji decyzji. Wyznaczony na złoŜenie sprawozdania termin do 30 czerwca 2014 roku jest terminem odpowiednim, wystarczającym do wykonania nałoŜonego obowiązku. Mając powyŜsze na uwadze, orzeczono jak w punkcie II sentencji decyzji. Jednocześnie poucza się, Ŝe na podstawie art. 81 ust. 1 uokik w związku z art. 479 28 §2 k.p.c. od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Bydgoszczy w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia. Z up. Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury w Bydgoszczy Dorota Karczewska 8 D. Miąsik, [w:] T. Skoczny (red.), Ustawa(…), op. cit., s.1055.