RGD-4/2015

RGD-61-18/14/15/MLM Gdańsk , dnia 28 października 2015 r. D ECYZJA NR RGD. 4/2015 Stosownie do art. 33 ust. 4, 5 i 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konku- rencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zm ianami), w związku z art. 3 ustawy z dnia 10 czerwca 2014 r. o zmianie ustawy o ochronie konkurencji i konsu- mentów oraz ust awy – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 2014 r., poz. 945) - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - po prze- prowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu przeciwko przedsiębiorcy: Home Broker Spółka Akcyjna z siedzibą w Warsz awie: I. Na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i kon sumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zm ianami) uznaje się za praktykę narusz a jącą zbiorowe interesy konsumentów , określoną w art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumen- tów, działania przedsiębiorcy Home Broker Spółka Akcyjna z sied zibą w Warszawie polegające na przekazywaniu w trakcie prezentowania cech produktu inwestycyjnego informacji dotyczących możliwości nabycia apa r- tamentu w obiekcie hotelarskim 4 KOLORY we Władysławowie w sposób wprowadzający konsumentów w błąd, w zakresie ryzyka związanego z i n- westowaniem środków pieniężnych w ramach przedmiotow ego produktu i wyeksponowanie jedynie korzyści związanych z tą inwestycją, co st anowi nieuczciwą praktykę rynkową, o jakiej mowa w art. 5 ust. 3 pkt 2 w związku z art. 5 ust. 1 oraz a rt. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (Dz. U. Nr 171, poz. 1206), i stwierdza się zaniech anie stosowania tej praktyki z dniem 21 września 2013 r. II. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami) nakłada się na przedsiębio r cę : Home Broker Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie w związku z naruszeniem z a kazu, o którym mowa w art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, w zakresie opisanym w punkcie I senten- cji niniejszej decyzji, karę pieniężną w wysokości 333.403 zł (słownie: trzysta trzydzieści trzy tysiące czterysta trzy złote) , płatną do budżetu państwa, III. Na podstawie art. 77 ust. 1 w związku z art. 80 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami) oraz na podstawie art. 264 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania admini stracyjnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2013 Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura UOKiK w Gdańsku 2 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80 - 824 Gdańsk tel .: 58 346 - 29 - 32, fax.: 58 346 - 29 - 33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl r., poz. 267, ze zm.) w związku z art. 83 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów obciąża się przedsiębiorcę Home Broker Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie kosztami opisanego na wstępie postępow ania w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsume n- tów oraz zobowiązuje się tego przedsiębiorcę do zwrotu Prezesowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów kosztów postęp owania w kwocie 53,40 zł (słownie: pięćdziesiąt trzy zł 40/100) w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji. U ZASADNIENIE [1] W związku z otrzymanymi skargami kons umenckimi w przedmiocie działań podejmowanych przez Home Broker, pośrednika finansowego, z treści któ- rych wynikało, że przedsiębiorca ten przedstawiając oferty produktów inw e- stycyjnych oraz zawierając umowy nie informował konsumentów w sposób rzetelny o ryzyku inwestycyjnym, z jakim wiąże się dany produkt, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: Prezes Urzędu) przepr o- wadził , pod sygn. akt RGD. 405- 28/14/MLM, postępowanie wyjaśniające, w tej sprawie. Jednym z powodów, dla których Prezes Urzędu podjął sprawę była znaczna ilość skarg wpływających do Urzędu Ochrony Konkuren cji i Konsumentów kierowanych przez konsumentów, którzy za pośrednictwem Home Broker na- bywali (zamierzali nabyć) apartamenty w obiek cie hotelarskim we Władysł a- wowie. Konsumenci ci podnosili m.in. , że:  inwestycja została przedstawiona im jako pewna i korzystna. Pracownicy Home Broker zapewniali, że deweloper to sprawdzony na rynku przed- siębiorca, a inwestycja finansowana jest przez GETIN NOBLE BANK oraz IDEA BANK,  obiekt do tej pory nie został oddany do użytku, chociaż przeniesienie własności miało nastąpić do dnia 31 sierpnia 2011 r. ,  klienci nie otrzymali od ponad roku czyn szu z dzierżawy lokalu,  pomimo problemów i opóźnień w budowie , Spółka Home Broker nadal oferowała tę inwestycję kliento m, zatajając przed nimi ryzyko z nią związane . W wyniku podjętych czynności Prezes Urzędu ustalił, że przedsiębiorca Home Broker Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie (zwana dalej Home Broker, HB lub Spółką), w latach 2011-2013 , jako jeden z produktów, oferował kons u- mentom inwestycję w apartamenty w obiekcie hotelarskim 4 KOLORY we Władysł awowie. W takcie przedstawiania oferty produktu Spółka HB nie informował a konsu- mentów o ryzyku związanym z tą inwestycją, ekspon u jąc jedynie korzyści z wyboru tej formy inwe stowania posiadanych środków finansowych. [2] Mając na uwadze dokonane ustalenia Prezes Urzędu wszczął przeciwko Spół- ce, postanowieniem nr 365 z dnia 5 grudnia 2014 r., po stępowanie w sprawie podejrzenia sto sowania praktyk naruszających zbiorowe interesy ko nsu- mentów. Do akt tego postępowania, post anowieniem nr 367 z dnia 5 grudnia 2014 r. został a zaliczona część dowodów uzyskanych w sprawie oznaczonej sygnaturą akt RGD.405 -28/14/MLM. 3 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80 - 824 Gdańsk tel .: 58 346 - 29 - 32, fax.: 58 346 - 29 - 33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl [3] Przedsiębiorca został zawiadomiony, pismem Prezesa Urzędu z dnia 8 grud- nia 2014 r., o wszczęciu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów i o postawieniu mu zarzutu dotycząc ego sto- sowania praktyki określonej w art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej na przekazywaniu w trakcie preze n- towania cech produktu inwestycyjnego informacji dotyczących możliwości nabycia apartamentu w obiekcie hotelar skim 4 KOLORY we Władysławowie w sposób wprowadzający konsumentów w błąd, w zakresie r y zyka związanego z inwestowaniem środków pieniężnych w ramach przedmiotowego pr oduktu i wyeksponowanie jedynie korzyści związanych z tą inwestycją, co stanowi nieuczciwą praktykę rynkową, o jakiej mowa w art. 5 ust. 3 pkt 2 w związku z art. 5 ust. 1 oraz art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o prze- ciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynk owym (Dz. U. Nr 171, poz. 1206). [4] Ustosunkowując się do postawionych zarz u tów Spółka, pismem z dnia 14 stycznia 2015 r., przedstawił a swoje stanowisko w sprawie , podnosząc m.in., co następuje:  zdaniem przedsiębiorcy , Prezes Urzędu błędnie uznał Spółkę wyłącznie za pośrednika finansowego. Home Broker SA (dawniej Home Broker Ni e- ruchomości SA) była spółką zajmującą się przed e wszystkim po średni c- twem w obrocie nieruchomościami (68.31.Z wg Polskiej Klasyfikacji Dzi a- łalności), a pośrednictwo finansowe miało charakter uzupełniający. W okresie, gdy istniała możliwość nabycia lokalu w budynku hotelowym 4 Kolory w oddziałach spół ki, wszelkie czyn ności poś rednictwa finansowego świadczył y spółk i w pełni z a leżn e od Home Broker Nieruchomości SA tj.: ― początkowo HB Doradcy Finansowi spółka z ograniczoną odpowiedzia l- nością spółka komandytowa (nr KRS: 0000356416), ― później HB Finance spółka z ogr a niczoną odpowiedzialnością (nr KRS: 0000429534). Spółka Home Broker Nieruchomości oraz jej spółki zależne świadczyły na rzecz klient ów , w tym konsumentów, zarówno usługi pośrednictwa ni e- ruchomości jaki i usługi pośrednictwa finansowego. Według Spółki [… ] dzięki ta kiemu rozwiązaniu grupa kapitałowa Home Broker mogła zaofe- rować Klientom możliwość zakupu nieruchomości, a także pomóc w sf i- nansowaniu takiego zakupu . W dniu 12 marca 2014 r., po zmianie przepisów prawnych dot. zawodu pośrednika , Spółka Home Broker Nieruc homości SA oraz HB Finance z o- stały połączone . Dokonano również zmiany firmy na Home Broker SA. W ocenie HB spółka , w chwili gdy dokonywano sprzedaży lokali w obie k- cie 4 KOLORY (ostatnia sprzedaż miała miejsce w sierpniu 2013 r.) , nie była pośrednikiem fin ansowym.  Spółka nie podzieliła również stanowiska Prezesa Urzędu odnośnie uzn a- nia oferty nabycia nieruchomości za ofertę produktu gdyż motywy dla których Klienci zdecydowali się na zakup lokalu mogą być różne i n ie w każdym przypadku decydują ca była chęć dokonania inwestycji z myślą o przyszłości. Umowa dzierżawy lokalu umożliwiała pobyt właścicielski w obiekcie, a tytuł własności do lokalu miał zapewnić także inne przywil e- je. Niemniej jednak racją jest, iż niektórzy Kl i enci mogli potraktować nabycie lokalu jako inwe stycję .  Spółka podniosła także, iż nie wszyscy nabywcy lokali byli konsument a- mi. C zęść z nich dokonała zakupu w ramach prowadzonej działalności 4 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80 - 824 Gdańsk tel .: 58 346 - 29 - 32, fax.: 58 346 - 29 - 33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl gospodarczej. W związku z powyższym uogólnienie, iż Home Broker SA przedstawiła konsume n tom ofertę pr oduktu inwestycyjnego stanowi w opinii spółki nadinterpretację Pr ezesa Urz ę du.  Nadto, Spółka HB stwierdziła, że przedstawiała klientom [ … ] ofertę d e- welopera, tak ą jaką otrzymała od niego i która niestety z przyczyn ni e- zależnych od spółki nie została ostate cznie zrealizowana, co jest oko- licznością niezależną od woli i wiedzy Home Broker SA i za którą spółka nie może pon o sić odpowiedzialności.  Przedsiębiorca wskazał także na okoliczność, iż umowy dot. przedwstę p- nej sprzedaży oraz dzierżawy były zawierane w im ieniu dewelopera przez doradców HB na podstawie stosownych pełnomocnictw.  Spółka HB oświadczyła również, że klienci byli informowaniu o ryzyku związanym z inwestycją, a także, że nie miała wpływu na sytuację g o- spodarczą dewelopera, nie kontroluje jego przepływów finansowych i mogła się oprzeć jedynie na oświadczeniach samego dewelopera co do możliwości zrealizowania się określonych r yzyk. W przypadku każdego projektu deweloperskiego istnieje ryzyko niezr ea- lizowania inwestycji …W momencie wdrażania do sprzedaży w sieci o d- działów spółki lokali w budynku 4 Kolory Władysławowo, projekt wybu- dowania hotelu absolutnie nie odbiegał od innych projektów tego typu w Polsce i na świ e cie…W momencie, w którym spółka powzięła informacje o problemach z przedmiotow ą inwestyc ją, oferowanie sprze d aży lokali zo stało wstrzymane, a na zlecenie spółki został przeprowadzony a u- dyt …spółka na bieżąco reagowała na zagrożenia, aby w jak na j większym stopniu chronić swoich Klie n tów. Zgodnie ze stanowiskiem HB, pośrednicy w obrocie nieruchomościami nie posiadają uprawnień umożliwiających kompleksową weryfikację kondycji finansowej dewelopera, ich dotychczasowych przedsięwzięć dewelope r- skich i zamiarów…Klient zamierzający nabyć nieruchomość jest świad o- my ryzyka i musi je rozważyć zanim zdecyduje się na zawarcie wiążących umów.  Spółka nie zgodziła się również z zarzutem dot. eksponowania jedynie korzyści. W opinii HB przedstawiając ofertę należy kl ientom rzetelnie przekazać informację na temat ryzyka związanego z produktem lub in- westycją ale nie oznacza to, iż eksponowanie ryzyka i potencjalnych problemów i zagrożeń związanych ze skorzystaniem z oferty ma równ o- ważyć informacje o zaletach dobra lub usługi. Kli ent powinien uzyskać od przedsiębiorcy wszelkie niezbędne informacje, aby móc świ adomie i dobrowolnie podjąć decyzję o skorzystaniu z oferty, co nie zabrania przedsiębiorcy skupienia się w większym stopniu na zaletach oferowan e- go produk tu lub usług. Samo eksponowanie korzyści nie może zostać uznane za nieuczciwą pra k- tykę rynkową, a tym samym w konsekwencji za naruszenie zbiorowych interesów konsumentów, o ile nie doprowadza do wprowadzenia kons u- menta w błąd. Spółka w procesie sprzedaży lokali w budynku h otelowym 4 Kolory Władysławowo nie d o strzega sytuacji, w której wprowadzałaby Klientów w błąd – została przedstawiona oferta od d e welopera w pełnym zakresie. Następczy brak jej należytej realizacji nie jest okolicznością, za którą odpowiedzialność ponosiłby Home Broker SA. [ … ]fakt nieza- mieszczenia informacji o ryzyku w prezentacji przygotowanej przez de- 5 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80 - 824 Gdańsk tel .: 58 346 - 29 - 32, fax.: 58 346 - 29 - 33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl welopera nie oznacza bowiem niedoinformowania Klientów spół ki o ry- zykach i zagrożeniach związanych z pr ojektem  Nadto, w opinii HB, ostrożny i dostatec znie poinformowany konsument, który zamierza zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży z dewelop e- rem, k tóry jeszcze nie skończył wznosić budynku hotelowego, zdaje s o- bie sprawę z istniejącego r yz yka i jest w stanie ocenić, czy je akce ptuje, tym bard ziej, iż doradcy ds. nier u chomości informowali o potencjalnych zagrożeniach związanych z i n westycją. HB nigdy n ie oferowała możliwości nabycia lokalu w hotelu 4 ko lory Władysław o wo jako bezpieczną formę lokowania pieniędzy, a jako pewną alternatywę w st o sunku do produktów inwestycyjnych.  Zdaniem Spółki w przedmiotowej sprawie nie doszło także do narusz enia zbiorowy ch interesów konsumentów, gdyż nie jest zbiorowym interesem suma indywidual nych interesów konsumentów. [5] Dodatkowo, pismem z dnia 24 lutego 2015 r. Spółka wyjaśniła, że audyt in- westycji został przeprowadzony na przełomie listopada i grudnia 2011 r. przez …. . [6] Pismem z dnia 5 października 2015 r. przedsiębiorca został powiadomiony o zakończeniu postępowania . Przedsi ę biorca nie skorzystał z prawa do zapo- znania się z materiałem P REZES U RZĘDU USTALIŁ STAN F AKTYCZNY , JAK NIŻEJ . [7] Spółka Home Broker została wpisa na do Krajo wego Rejestru Sądowego w dniu 18 maja 2001 r. pod numerem 0000386307. Stosownie do dokonanego wpisu przedmiotem jej działalności jest m.in. pozostałe pośrednictwo pi e- niężne, pozostała finansowa działalność usługowa, pozostałe formy udziel a- nie kredy tów itp. Pierwotnie nazwa przedsiębiorcy brzmiała Home Broker Nieruchomości SA, jednak w dniu 12 marca 2014 r., po zmianie przepisów prawnych dot. zaw o- du pośrednika , Spółka Home Broker Nieruchomości SA oraz inny podmiot z grupy HB Finance zostały połącz one. Dokonano również zmiany firmy na Ho- me Broker SA. Przedsiębiorca posiada 57 oddziałów, w całym kraju. Spółka prowadzi działalność w dwóch podst awowych obszarach: ― pośrednictwa w obrocie nieruchomości ami, ― pośrednictwa finansowego. W ramach świadczonych usług Spółka współ pracuje z deweloperami, bankami oraz ubezpieczycielami i oferuje klientom, w tym konsumentom, różnego rodzaju produkty finansowe np. lokaty bankowe, ubezpieczenia, „polisolok a- ty” oraz produkty o charakterze inw estycyjnym. W chwili zawier ania umów dotyczących apa r tamentów w obiekcie 4 KOLORY ofertę zakupu nieruchomości przedstawiała Spółka Home Broker Nieruch o- mości SA. Pośrednictwem dot. kredytu na zakup zajmowała się natomiast Spółka HB Finance. W dniu wszczęcia przedmiotowego postępowani a, obie Spółki tworzy ły już jeden podmiot. [8] W latach 2010 – 2013 Spółka Home Broker, działając jako pośrednik nier u- chomości oraz finansowy, oferowała konsumentom m.in. możliwość zakupu apartamentu w powstającym obiekcie hotelarskim 4 KOLORY we Władysł a- 6 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80 - 824 Gdańsk tel .: 58 346 - 29 - 32, fax.: 58 346 - 29 - 33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl wowie. Obiekt ten realizowany był przez dewelopera: Przedsiębiorstwo Ha n- dlowe REDA s.j. z siedzibą w Łodzi (KRS: 0000007433) – od dnia 15 grudnia 2011 r. 4 Kolory IDEA sp. z o.o. S.K.A . (w dalszej części decyzji zwany dew e- loperem). [9] Zakup apartamentu od dewelopera był przedstawiany przez HB jako inwesty- cja, która gwarantuje ponad 10% zwrotu z kapitału. Konsumenci nie tylko mieli uzyskać określony przychód z inwestycji, ale także i możliwość wyk o- rzystania apartamentu hotelowego dla celów prywatnych. Obiekt miał p o- wstać w atrakcyjnej turystycznie, nadmorskiej miejscowości, co było jego niewątpliwym walorem i miało gwarantować stałe jego wykorzyst anie. [10] W obiekcie docelowo znajdowa ć się miało 1000 pokoi (apartamentów) , roz- mieszczonych w 4 skrzydłach (cytrynowym, oliwkowym, morskim i wejści o- wym) oraz łączniku lazurowym . Hotel mia ł spełniać funkcje 3 R tj. : rekrea- cyjno-restauracyjno- rozrywkową , dla róż nych grup kli entów , w tym na po- trzeby: ― firm i spotkań biznesowych ( sale konferencyjne wyposażone w sprzęt i akustykę, i mprezy integracyjne), ― rodzin z dzie ć mi ( boisko sportowe, ścianki do wspinaczki, sala sportowa, Aquapark, korty tenisowe, oraz imprezy dla najmło dszych, organizowane przez personel hotelu), ― klienta indywidualnego (SPA & Wellness, sauny suche i mokre, jacuzzi, beauty treatment, rehabilitacja pod okiem najlepszych fizjoterapeu- tów ). Do dyspozycji gości miały pozostawać także restauracje i bary znajdujące się na terenie obiektu. [11] Budowa obiektu hotelarskiego 4 KOLORY finansowa była z e środków uzysk i- wanych z wpłat klientów dokonujących zakupu lokali , a także z wykorzysta- niem kredytu bankowego. Na początku inwestycję kredytował GETIN NOBLE BANK SA, a następnie …także IDEA BANK. [12] Zarówno pośrednik, jak i banki kredytujące inwestycję oraz udzielające kr e- dytów konsumentom na zakup apartamentów w obiekcie 4 Kolory należą do jednej grupy kapitałowej Getin Holding. … . [13] Zgodnie z umową …. [14] Po stanowieniem z dnia 19 września 2014 r. Sąd Rejonowy w Gdańsku ogłosił upadłość Spółki 4 Kolory Idea Sp. z o.o . – S.K.A. Wcześniej ustanow iono za- rząd przymusowy – „Syndycypomo r scy.pl” Sp. z o.o. w Gdańsku. [15] W dniu 15 kwietnia 2010 r. Spółka HB , zwana pośrednikiem, zawarła umowę o współpracy w zakresie sprzedaży nieruchomości na rynku pierwotnym z deweloperem, tj. spółką Przedsiębiorstwo Handl owe REDA sp.j. z s iedzibą w Łodzi ( po przekształceniu 4 Kolory IDEA sp. z o.o. S.K.A), zwanym zlecenio- dawcą . W umowie tej określono m.in. prawa i obowiązki stron w zakresie podejmowanych przez pośrednika (odpłatnie) wszelkich czynności, zmierz a- jących do dokonania sprzedaży lo kali mieszkalnych, zlokalizowanych w reali- zowanej przez zleceniodawcę inwestycji Hotel 4 Kolory we Władysław owie. Zgodnie z umową pośrednik zobowiązany był m.in. do: ― wykonania na własny koszt czynności o rganizacyjno-marketingowych oraz czynności mających na celu promocję i reklamę oferty oraz doprowadz e- nie do łącznego podpisania przez kontrahenta i zleceniodawcę (tu: PH 7 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80 - 824 Gdańsk tel .: 58 346 - 29 - 32, fax.: 58 346 - 29 - 33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl REDA) umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, umowy dzierż a- wy … , ― oferowania nieruchomości po cenie nie niższej , n iż … . Ponadto, jak to uzgodniły strony umowy (HB i deweloper) , pośrednik owi przysługiwało wynagrodzenie w wysokości .... wartości netto przedmiotu umowy. [16] Zarządcą hotelu 4 KOLORY była firma VELAVES-RENT Sp. z o.o. z s iedzibą we Wład y sławowie (KRS: 0000346479). Jako zarządca spółka ta zawierała z klientami/inwestorami umowy dzierżawy i zobowiązana była do w y płaty czynszu dzierżawn ego. [17] Spółki Home Broker nie łączyła formalna umowa pośrednictwa z VELAVES - RENT, ale niektórzy z doradców HB uzyskali pełnomo cnictwa do zawierania wraz z umową sprzed a ży również umowy dzierżawy lokalu. W okresie od kwietnia 2010 r. do sierpnia 2013 r. HB (pośrednik) zawarł łącznie … umów sprzedaży lokali, z czego … umów dotyczyło lokali w wyb u- dowanym „Skrzydle cytrynowym” (obiekt został ukończony), a przedmi otem pozostałych … umów były apartamenty - w znajdującym się jeszcze w tra k- cie budowy - „Skrzydle morskim” (obiekt nieukończony - stan zaawansowa- nia ok. 30%). Inne planowane w ramach tej inwestycji budynki (skrzydła) nie zostały zrealizowane, a ich budowa nie została nawet rozpoczęta. [18] Początkowo uruchomienie „Skrzydła cytrynowego ” planowane było na koniec III kw. 2011 r. W związku z informacjami o problemach w realizacji inwest y- cji, w grudniu 2011 r., na zlecenie GETIN NOBLE BANK SA przeprowadzono audyt inwestycji. Ekspertyza z dnia 7 grudnia 2011 r. …wykazała, iż inwesty- cja była zrealizowana w 83%, w związku z tym w grudniu 2011 r. i styczniu 2012 r. uruchomiono ponownie sprzedaż , po czym, w okresie od lutego do września 2012 r. sprzedaż lokali ponownie wstrzymano, z uwagi na zawie- szenie kredytowania. Sprzedaż apartamentów wznowiono, gdy deweloper uzyskał kredyt , jednak w następstwie wystąpienia dalszych trudności w rea- lizacji inwestycji, od sierpnia 2013 r. definitywnie zaprzestano sprzedaży lo- kali w budynku hotelowym. [19] Spółka HB nie była upełnomocniona do zawierania umów przedwstę pnych sprzedaży lokali czy dzierżawy lokali, w imieniu zainteresowanych przedsi ę- biorców (PH REDA, 4 Kolory Idea Sp. z o.o. czy Velaves-Rent Sp. z o.o.). Ta- k ie pełnomocnictwa posiadali jednak określeni doradcy HB. Umowy były z a- wierane indywidualnie, ale miały identyczny z akres. [20] Spółka HB posiadała wiedzę i była świadoma tego , iż jej doradcy są umoc o- wani przez dewelopera do zawierania umów w jego imieniu. Okolicz ność tę potwierdza ją m.in. aneksy (nr 2, 3, 4, 7) do umowy o współpracy , w treści których wymienieni zostali pracownicy HB posiadający takie pełnomocni c- twa. Ponieważ produkt (apartamenty) był oferowany na terenie całego kr a- ju, stosowne pełnomocnictwa zos tały udzielone pracownikom zatrudnionym w różnych oddziałach HB (Katowice, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk, Szczecin, Toruń, Lublin, Białystok, Bydgoszcz, Warsz awa). Takie rozwiązanie m iało usprawnić sprzedaż w Polsce, a także wyeliminować ko- nieczność bezpośredniego kontaktu klienta z dewel operem. [21] …. Według informacji przekazanych przez HB jego doradcy nie uzyskiwali odrębnych wynagrodzeń , ani prowizji od dewelopera. 8 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80 - 824 Gdańsk tel .: 58 346 - 29 - 32, fax.: 58 346 - 29 - 33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl [22] Klient zawierając umowę nie wnosił na rzecz spółki opłat za doradztwo czy pośrednictw o, koszty te pokry wał deweloper. [23] Przedsiębiorca przy oferowaniu inwestycji posługiwał się następującymi m a- teriałami rekl amowymi: Pierwszy (wcześniej rozpowszechniany) folder, w którym deweloper wystę- puje jeszcze nazwą PH REDA sp.j. , zawiera m. in. następ u ją ce informacje: ― wystarczy 10.332 zł (w Idea Banku) aby kupić sobie prawo do posiadan ia jednego z pokoi. Brakującą kwotę (koszt lokalu w ynosi 168.000 netto [218.000 brutto]) uzyskasz z kredytu. … Szansa powodzenia inwestycji jest oczywista ― na pytanie postawione w tym materiale reklamowym: Jaką mam pewność, że obiekt powstanie, a my nie stracimy? , ― udzielono następującej odpowiedzi: Inwestycja realizowana będzie w standard owym dla rynku deweloperskiego cyklu budowy, w którym harmonogram płatności transz powiąza ny jest bez- pośrednio z postępem prac budowlanych. Ponadto gwarancją są przede wszystkim poprzednie realizacje inwestora. W folderze tym, w początkowej jego części, przedstawiona została wizual i- zacja zrealizowanej przez dewelopera inwestycji - obiektu hotelarsko- relaksacyjnego VELAVES SPA & RESORT. Drugi folder, oznaczony nazwą „4 KOLORY IDEA SP z o.o.” S .K.A, zawiera następujące informacje: Pod tytułem: Korzyści Oferty zamieszczona została m.in. informacja o tre- ści : Bezpieczeństwo – zakup nieruchomości jest jedną z najbezpieczniejszych form lokowania kapi tału. W części : Co powinieneś wiedzieć , wykorzy stano formułę informacyjną opartą na scenariuszu pytań i odpowiedzi na nie. I tak, na pytania: 1. Ile muszę mieć pieniędzy żeby stać się właścicielem części Ho telu 4Kolory? odpowiedź brzmi: Wystarczy 60.000 zł, … Brakującą kwotę uzyskasz z kredytu. Wszelkie formalności pomożemy Ci załatwić a preferencyjne stopy oprocentowa- nia kredytów są jedynymi z najniższych na rynku. Szansa powodzenia inwestycji jest oczywista. 2. Jaką mam pewność, że obiekt powst anie, a my nie stracimy? udzielono odpowiedzi : Inwestycja realizowana będzie w standardowym dla rynku dewelope r- skiego cyklu budowy, w którym harmonogram płatn o ści transz powiązany jest bezpośrednio z postępem prac bu dowlanych. Ponadto gwarancję powodzenia jest finansowanie inwestycji przez Banki Getin Noble Bank i Idea Bank. Inwestor zrealizował już z powodzeniem Hotel VELAVES we Władysł awowie. Jak wyjaśniła Spółka (pismo z dnia 21 października 2014 r.), materiały r e- k lamowe były początkowo opracowane przez dewelopera , następnie przed- siębiorca HB wprowadził do nich korekty i poszerzył treść o informacje w za- kresie zalet nabycia lokalu z wykorzystaniem finansowania zewnętrznego a konkretnie z kredytu bankowego. Uzupełni e nia dotyczyły także przykładu reprezentatywnego i parametrów inwestycji w przypadku finansowania za- kupu lokalu długiem na wybranym, realistycznym stanie faktycznym. 9 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80 - 824 Gdańsk tel .: 58 346 - 29 - 32, fax.: 58 346 - 29 - 33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl [24] Od stycznia 2011 r. uruchomiona została możliwość kredytowania z akupu lokali w budynku hot elowym 4 Kolory przez Banki, głównie IDEA i G ETIN. [25] Spółka HB występowała w charakterze pośrednika finansowego przy uzysk a- niu kredytu na zakup oferowanego produktu . Pośrednictwo w tym zakresie odbywało się na zasadach ogólnej współpracy między danym bankiem i HB. Konsument/kredytobiorca nie zawierał żadnych , dodatkowych umów dot. pośrednictwa HB , ani też za usługę pośrednictwa nie uis z czał opłat. Dane nt. umów kredytowych zawartych na rzecz poszczególnych bankó w prezentuje tabela nr 1. Tabela nr 1 Bank/rok 2010 2011 2012 2013 R a zem Stawka prow i zji HB Idea Bank Getin Noble mBank Nordea Bank Deu t sche Bank Razem [26] GETIN BANK , p ismem z dnia 24 października 2014 r. , poinformował m.in. , że: w okresie od 22 lipca 2010 r. d o 9 marca 2012 r. udzielał kredytów na zakup nierucho mości w obiekcie 4 KOLORY. Umowy były zawierane albo w siedzibie Banku, albo za pośredni ctwem HB, ― Bank nie jest powiązany kapitałowo z d eweloperem, ― Bank nie opracował materiałów reklamowych dot. inwestyc ji, a oferta kredytowa nie była specjalnie dedykowana na ten produkt. [27] Także IDEA BANK udzielał konsumentom kr e dytów na zakup lokali w obiekcie 4 KOLORY. Od lutego 2011 r. oferta kredytowa dystrybuowana była za p o- średnictwem HOME BROKER SA oraz Noble Bank ( obecnie GETIN NOBLE BANK ). Bank nie prowadził własnej akcji promocyjnej produ ktu. [28] W ramach prowadzonego postępowania zgromadzono materiał dow odowy w postaci sk arg konsumentów, które wpłynęły bezpośrednio do Prezes Urzędu oraz protokoły przesłuch a nia świadków w postępowaniu prowadzonym przez Prokuraturę Okręgową w Gdańsku, ... Opis skarg konsumenckich [k. 475- 483]. [29] Jak wskazano w pkt [9] i [10], nabycie apartamentu w obiekcie hotelarskim 4 KOLORY miał o stanowić dla konsumentów przede wszystkim inwestycję. Większość klientów HB posiadała wolne środki finansowe, które chcieli oni korzystn ie zainwestować , zaspaka jając własne potrzeby mieszkaniowe, bądź decydując się na zakup mieszkania przeznaczonego na wynajem, bądź też wybierając lokatę ba n kową z korzystnym oprocentow aniem. Hotel condo ( condohotel ) to forma inwestycji dewelopersko - hotelarskiej. Od typowego hotelu różni się sposobem użytkowania posz cz e gólnych jednostek mieszkalnych oraz spos o bem finansowania . Hotel condo to taki obiekt, który jest zarządzany i administrowany przez specjalistyczną firmę (operatora h o- telowego), ale każdy znajdujący się w nim pokój czy apartament jest wł a- snością innej o soby prywatnej lub firmy…Apartamenty w hotelu condo są własnością osób prywatnych, a nie firmy zarządzającej. Oznacza to, że wł a- ściciele mogą nimi swobodnie dysponować. Mogą je włączyć w system hot e- 10 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80 - 824 Gdańsk tel .: 58 346 - 29 - 32, fax.: 58 346 - 29 - 33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl lowy – co oczywiście nie jest obowiązkowe – lub z a mieszkać w nim na stałe. Najczęściej właśc i ciele wybierają takie rozwiązanie, że przez kilka tygodni w roku apartament służy jako nieruchomość wakacyjna, a przez pozostałe miesiące jest pokojem hotelowym w pełni zarządzanym i obsługiwanym przez operatora hotelu. Z yski czerpane z wynajmu są dzielone, zgodnie z odpowiednim parytetem, między właścicielem a firmą zarządzającą hot e- lem 1 . Zakup nieruchomości w atrakcyjnej turystycznie miejscowości wydawał się być dobrym zagospodarowaniem tych środków. Czynsz z wynajmu apa rta- mentu miał zape w niać stały dochód, przy jednoczesnym braku problemów z pozyskaniem najemców. Zape w nienia profesjonalnych doradców o stopie zwrotu z kapitału rzędu 10% rodziły nie pozbawione podstaw przeświadcz e- nie, że żadna inna forma lokaty nie była ró wnie atrakcyjna. Dodatkowym atutem była możliwość wykorz y stania apartamentu do celów prywatnych. Jednak j ak wskazuje się w publikacjach fachowych 2 , [ … ] żeby zagwarant o- wać klientowi 10 -proc. zysk brutto, obiekt w systemie condo musi mieć na j- lepszą lokalizację i bardzo duże obłożenie. W praktyce trudno to osiągnąć, chyba że przy bardzo atrakcyjnej cenie zakupu. […] P rzy założeniu 2 proc. ś rednio rocznego wzrostu wartości nieruchomości oraz rentowności najmu na poziomie 7,5 proc. z wrot z kapitału na poziomie 10 0 proc. m ożliwy jest już po kilkunastu latach.[…] . Biznesplan powinien być tak skonstruowany , żeby budowa nie była uzależniona od bieżących wpłat klientów. Inwestycja musi mieć zagwarantowane pełne finansowanie. Klient powinien wpłacać większą część środków d opiero po oddaniu budynku do użytku . Tymczasem, w wypadku przedmiotowej inwestycji takie warunki nie zostały zapewnione. Przede wszystkim w trakcie budowy powstały problemy z jej realizacją i finansowaniem. Jednak mimo tych problemów i opóźnień Spółka HB nie informowała swoich klientów o ryzyku związanym z inwestycją, które obej mowało nie tylko nieuzyskanie deklarowanej stopy zwrotu ale także brak możliwości przeniesienia prawa własności do lokalu, na rzecz klie n- ta/inwestora oraz utratę wpłaconych śro d ków. M AJĄC NA UWADZE ZEBRANY MATERIAŁ DOWODOWY , P REZES U RZĘDU ZWAŻYŁ , CO NASTĘP UJE . [30] Możliwość rozstrzygnięcia sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów uzależniona jest od uprzedniego stwierdzenia, czy zagrożony został w ni ej interes publicznoprawny. Prezes Urzędu jest bo- wiem uprawniony do realizacji zasadnicze go celu powołanej ustawy, którym, zgodnie z art. 1 ust. 1, jest określanie warunków rozwoju i ochrony konk u- rencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony in- teresów przedsiębiorców i kons umen tów. Istnienie interesu publicznego jest jednocześnie konieczną przesłanką zastosowania sankcji przewidzianych w przepisach ustawy o ochronie konkurencji i konsumen tów. Pojęcie interesu publicznego należy jednak interpretować przez pryzmat a k- sjologii ustawodawstwa antymonopolowego. Sformułowanie „ w interesie pu- blicznym ” oznacza, że ochrona podejmowana jest w interesie państwa, ni e- zależnie od działań jednostek i ni e zależnie od ich interesów. 1 Artykuł pt. Condo, czyli wlasny kawałek luksusu – http//www.dwutygodnik.km.pl/artykuly/ 2 publikacja nt. con do hotel - http//www.ekonomia.rp.pl/artykul/1193073.html? 11 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80 - 824 Gdańsk tel .: 58 346 - 29 - 32, fax.: 58 346 - 29 - 33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl Zgodnie z dotychczaso wą linią orzecznictwa naruszenie interesu publiczn o- prawnego ma miejsce, gdy skutkami działań sprzecznych z przepisami prawa dotknięty został „szerszy krąg uczestników rynku”, a także, gdy dział ania te wywołują na rynku inne niekorzystne zjawiska. Istnienie interesu publiczno- prawnego należy oceniać przez pryzmat szerszego spojrzenia, uwzględniają- cego całość negatywnych skutków działań na określonym ry n ku. Użytego sformułowania: „dotknięcie sku t kami działań”, nie można jednak rozumieć w sposób wąski, jako tyl ko bezpośredniego p o krzywdzenia uczestników rynku. Trzeba tu oceniać całość negatywnych skutków działań przedsiębiorcy, kier u- jąc się ogólnymi celami prawa ochrony konkurencji i konsumentów (por. w y- rok Sądu Na j wyższego, III SK 40/07, z dnia 5 czerwca 2008 r .). Rozpatrywana sprawa ma, w ocenie Prezesa Urzędu, charakter publiczn o- prawny, albowiem dotyczy ochrony interesu szerokiej grupy konsumentów, którzy są lub mogli być klientami HB . Jednocześnie działania prze d siębiorcy, kwalifikowane jako sprzeczne z prawe m, zasadami współżycia społecznego i dobrymi obyczajami wywołały negatywne skutki na rynku. [31] W postępowaniu, które kończy niniejsza d e cyzja, Spółce postawiono zarzuty naruszenia art. 24 ust. 1 i art. 24 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsument ów. Zgodnie z art. 24 ust. 1 zakazane jest stoso wanie praktyk naruszających zbiorowe intere sy konsumentów, z kolei ust. 2 tego artykułu stanowi, że przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się g o- dzące w nie bezprawne działanie przed si ębiorcy, w szczególności: 1) stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rej e- stru postanowień wzorców umowy uznanych za ni edozwolone (pkt 1), 2) naruszenie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji (pkt 2), 3) nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji (pkt 3). Aby działania przedsiębiorcy mogły zostać uznane za sprzeczne z powołanymi wyżej przepisami art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, ni e- zbędne jest wyk a zanie, iż spełniają one łącznie następujące przesłanki: ― ujawniają się w obrocie konsumenckim, a więc dotyczą relacji przedsię- biorca-konsument, ― stanowią działanie bezprawne, ― naruszają zbiorowe interesy konsume n tów. Spółka jest przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie kon- kurencji i konsumentów, zgodnie z którym pod pojęciem tym rozumie się m.in. przedsiębiorcę w znaczeniu przepisów ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej ( tekst jednolity: Dz.U. 2015 poz. 584 ze zmianami ). Artykuł 4 tej ustawy stano wi, iż: 1) przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną – wykonująca we własnym imieniu działalność gospo darczą, 2) za prz edsiębiorców uznaje się także wspólników spółki cywilnej w zakr e- sie wykonywanej przez nich działalności gosp odarczej. Stosownie do treści art. 2 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej , działalnością gospodarczą jest zarobkowa działalność wytwórcza, b udowla- na, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie 12 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80 - 824 Gdańsk tel .: 58 346 - 29 - 32, fax.: 58 346 - 29 - 33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl kopalin ze złóż, a także działalność zawodowa, wykonywana w sposób zorg a- nizowany i ciągły. Zgodnie z art. 4 pkt 12 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i art. 22 1 Kodeksu cy wilnego za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospoda r- czą lub zaw o dową. W przedmiotowej sprawie okoliczność oferowania przez Spółkę - będącą przedsiębiorcą - konsumentom określonych produktów finansowych związ a- nych z inwestowaniem w nieru chomości nie budzi wątpliwości, co przesądza o tym, iż pierwszą z przesłanek art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i ko n- sumentów należy uznać za spełnioną. Wprawdzie Spółka argu m entowała, iż nie ws zyscy nabywcy lokali byli konsu- mentami, bowiem część z nich dokonała zakupu w r amach prowadzonej dzielności gospodarczej [ w związku z powyższym uogólnienie, iż Home Br o- ker SA przedstawiła konsumentom ofertę produktu inwestycyjnego stanowi w opinii spółki nadinterpretację Prezesa Urzę du], tym niemniej zdaniem Prezesa UOKiK fakt, iż cześć umów zawarto z przedsiębiorcami nie ma wpł y- wu na możliwość oceny pra k tyki przedsiębiorcy w kontekście przesłanek art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i kon sumentów. Niewątp liwie w momencie przedstawiania oferty była ona kierowan a do każdego potencjalnego naby w- cy, czyli także i do konsumentów, którzy n abywali produkt w celu niezwi ą- zanym z d ział a lnością gospodarczą. Dodatkowo dla części konsumentów waż- kie z naczenie miała także możliwość indywidualnego wyk orzystania nieru- chomości do celów osobistego użytk owania. Należy wskazać, co wynika także wprost z oświadczeń i skarg konsumentów, iż podjęte przez nich decyzje o zakupie nieruchomości miał y przede wszyst- kim charakter inwestycy jny. Dla wielu klientów była to forma ulokow ania zgromadzonych/posiadanych oszczędności, która dodatkowo miała, jak z a- pewniali doradcy HB, zagwarantować wyższe zyski niż np. lokaty bankowe, czy zakup lokalu na wynajem. [32] Zdaniem Prezesa Urzędu, za wypełnioną należy uznać także trzecią prz e- słankę, bowiem naruszenie zbiorowych interesów konsume n tów ma miejsce wtedy, gdy działanie prze d siębiorcy godzi w interesy konsumentów jako zbiorowości, to jest w sytuacji, gdy skierowane jest nie tylko do indywidua l- nych kon sumentów, lecz szerszego, nieograniczonego liczbowo kręgu osób, do których dotarła i dotrzeć może oferta przedsiębiorcy. W rozpatrywanej sprawie wymieniony warunek jest spełniony, bowiem oferta usług pośredni c- twa finansowego oraz produktów finansowych , w t ym także związanych z i n- westowaniem w nieruchomości, przedstawiona przez Spółkę adresowana była i jest nie do ściśle określonego, konkretnego konsumenta, lecz do z góry ni e- określonej, niemożliwej do zidentyfikowania liczby konsumentów, których sytuacja jes t identyczna i wspó lna. [33] Za spełnioną należy także uznać drugą z prz e słanek, tj. bezprawność działań przedsiębiorcy, którą s tanowi stosowanie nieuczciwej praktyki rynkowej, o której mowa w art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdzia- łaniu n ieuczciwym praktykom rynkowym (Dz.U. Nr 171, poz. 1206). Jako bezprawne należy kwalifikować takie zachowania danego przedsiębio r- cy, które są sprzeczne z prawem, zasadami współżycia społecznego lub d o- brymi obyczajami, bez względu na winę, a nawet świadomość sprawcy. Dla ustalenia bezprawności działania wystarczy, że określone zachowanie kolid u- 13 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80 - 824 Gdańsk tel .: 58 346 - 29 - 32, fax.: 58 346 - 29 - 33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl je z przepisami prawa (por. Komentarz do ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji pod red. Janusza Szwaji, Wyd. CH Beck, Warszawa 2000r., s. 117-118). W ramach nini ejszego postępowania Prezes Urzędu postawił przedsiębiorcy zarzuty działań bezprawnych pol egają cych na stosowaniu nieuczciwych prak- tyk rynkowych. U ZASADNIENIE PRAKTYKI ZWIĄZAN EJ ZE STOSOWANIEM NIEUCZCIWYCH PRAKTYK RYNKOWYCH . [34] Zgodnie z treścią art. 4 ust. 1 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym pra k- tykom rynkowym p raktyka rynkowa stosowana przez przedsiębiorców wobec konsumentów jest nieuczciwa, jeżeli jest sprzeczna z dobrymi ob yczajami i w istotny sposób zniekształca lub może zniekształcić zachowania rynko we przeciętnego konsumenta przed zawarciem umowy dotyczącej produktu, w trakcie jej zawierania lub po jej zawarciu. [35] Pojęcie dobrych obyczajów nie zostało w prawie zdefiniowane, ale podobnie jak zasady współżycia społecznego, jest przedmiotem wielu orzeczeń sąd o- wych oraz opracowań doktryny 3 . Wskazuje się w nich, że dobre obyczaje to uczciwe zasady postępowania i ust a lone zwyczaje w ujęciu etyczno - moralnym, a na ich treść składają się elementy etyczne i socjologiczne kształtowane przez oceny moralne i społeczne stanowiące uzupełnienie p o- rządku prawnego. W wyroku z dnia 16 stycznia 2013 r., w sprawie o sygn. akt XVII AmC 5406/11, Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, definiując poję cie do- brych obyczajów wskazał, że poprzez dobre obyczaje rozumiemy pewien pow tarzalny wzorzec zachowań, który jest aprobowany przez daną społec z- ność lub grupę. Są to pozaprawne normy postępowania, którymi przedsię- biorcy winni się kierować. Ich treści nie da się określić w sposób wyczerp u- jący, ponieważ kształtowane są przez ludzkie postawy uwarunkowane z a- równo przyjmow a nymi wartościami moralnymi, jak i celami ekonomicznymi i związanymi z tymi praktykami życia gospodarczego. Wszystkie one podl e- gają zmianom w ślad za zmieniającymi się ideolo giami politycznymi i spo- łeczno - gospodarczymi oraz przewartościowaniami moralnymi. W szczególn o- ści zaś, dobre obyczaje to normy postępowania polecające ni e nadużywania w stosunku do słabszego uczestnika obrotu posiadanej przewagi ekonomic z- nej. Natomiast w wyroku z dnia 23 lutego 2006 r. sygn. akt XVII Ama 118/04 Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów stwierdził, że […] za sprzeczne z do- brymi obyczajami można uznać działania zmierzające do niedoinformow a- nia, dezorientacji, wywołania błędnego przek onania u konsu menta, a także wykorzystania jego niewiedzy lub naiw ności i . [36] Tak, jak to stanowi definicja zawarta w art. 2 ust. 7 ustawy o przeciwdział a- niu nieuczciwym praktykom rynkowym, przez decyzję dotyczącą umowy r o- zumie się podejmowaną przez konsumenta decyzję, co do tego, czy, w jaki sposób i na jakich warunkach dokona zakupu lub zapłaci za produkt, bez względu na to, czy konsument postanowi dokonać określonej czynności, czy też powstrzyma się od jej dokonania, czyli nieuczciwa praktyka rynkowa m o- 3 np. wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 13 listop ada 1991 r., I ACr 411/91, Wokanda 1992/4, J. Szwaja w: Ustawa o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji – Komentarz, Warszawa 2000, str. 122- 133, R. Stefanicki, Dobre obyczaje w prawie polskim, Przegląd Prawa Ha ndlowego, 2002/5 14 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80 - 824 Gdańsk tel .: 58 346 - 29 - 32, fax.: 58 346 - 29 - 33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl że dotyczyć decyzji zarówno, co do potencjalnej możliwości zawarcia um o- wy, jak i umowy rzeczywiście z awieranej. Należy wskazać, że praktyka określona w art. 4 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym odnosi się do decyzji podejmowanych przez przeciętnego konsumenta, za którego uznaje się konsumenta dobrze poinformowanego, uważnego i ostrożn e go. Oceny tej należy dokonać z uwzględnieniem czynników społecznych, kulturowych, językowych i przyn a- leżności danego kons u menta do szczególnej grupy konsumentów, przez którą rozumie się dającą się jednoznacznie zidentyfikować grupę konsumentów, szczególne podatną na oddziaływanie praktyki rynkowej lub produkt, którego praktyka rynkowa dotyczy ze względu na szczególne c echy, takie jak: wiek, niepełnosprawność fizyczna lub umysłowa (art. 2 ust. 2 tej ustawy). Defin i- cja przeciętnego konsumenta pr e cyzuje więc pewien zespół cech mentalnych konsumenta, jego przeciętność, polegającą na tym, że z jednej strony m o- żemy wymagać od takiego konsumenta pewnego stopnia wi edzy i orientacji w rzeczywistości, lecz z drugiej strony nie możemy uznać, że jest to wi edza kompletna i profesjonalna i że konsument – mimo tej ogólnej orientacji w rzeczywistości – ma prawo pewnych rzeczy nie wiedzieć. Dlatego też to na przedsiębiorcy spoczywa obowiązek rzetelnego poinformowania swoich klien- tów/konsumentów o ich prawach i ob o wiąz ka ch wynikających i dotyczących nawi ą zywanego stosunku prawnego. W przedmiotowej sprawie przyjąć należy, że oferta handlowa przedsiębio r- cy, kierowana jest m. in. do niedookreślonej grupy osób fizycznych, kons u- mentów, którzy zawierają umowę w celu bezpośrednio niezwiązanym z dzi a- ła l nością gospodarczą . Klientami Spół ki są m.in. konsumenci, którzy posiadają określone cech y wspólne, zwykle są to osoby posiadające wolne środki finansow e, poszukuj ą- ce możliwości ich odpowiedniego ulokowania i zabezpieczenia. Z uwagi na zjawisko inflacji oraz niskie stopy procentowe lokat często konsumenci p o- szukują innych , alternatywnych produktów i form lokowania gotówki np. p o- przez inwestycje w nieruchomo ści. S ą to również osoby , które z uwagi np. na rodzaj, poziom wykształcenia , czy zainteresowania słabo poruszają się w meandrach prawa finans owego i słabo rozróżniają i rozumieją różnice w rodzajach produktów finansowych. S ą to wi ęc konsumenci przeciętni, którzy jednak potrafią zrozumieć kierowane do nich informacje oraz umieją podjąć - w oparciu o ten przekaz - świadomą decyzję co do oferty i produktów Spółki, jeżeli tylko wiedza ta przekazana jest im w sposób zrozumiały i jedn oznaczny. Zdaniem Prezesa U rzędu, przeciętny konsument spotykając się z ofertą Spół- ki mógł po d jąć decyzję dotyczącą umowy, której inaczej by nie podjął, a więc powziąć zamiar skorzystania z oferty przedsiębiorcy, lub nawet z a wrzeć z nim umowę. [37] W postanowieniu o wszczęciu postępowan ia przedsiębiorcy postawiono z a- rzut stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, okr e- ślonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsume n- tów, polegającej na przekazywaniu w trakcie prezentowania cech produktu inwest ycyjnego informacji dotyczących możliwości nabycia apartamentu w obiekcie hotelarskim 4 KOLORY we Władysławowie w sposób wprowadzają cy konsumentów w błąd, w zakresie ryzyka związanego z inwestowaniem śro d- ków pieniężnych w ramach przedmiotowego produktu i w yeksponowanie je- 15 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80 - 824 Gdańsk tel .: 58 346 - 29 - 32, fax.: 58 346 - 29 - 33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl dynie korzyści związanych z tą inwestycją, co stanowi nieuczciwą praktykę rynkową, o jakiej mowa w art. 5 ust. 3 pkt 2 w związku z art. 5 ust. 1 oraz art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu ni eucz- ciwym praktykom rynkowym (Dz. U. Nr 171, poz. 1206). Zgodnie z art. 5 ust. 1 oraz ust. 3 pkt 2 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom ryn- kowym, za praktykę rynkową uznaje się dział a nie wprowadzające w błąd, jeżeli w jakikolwiek sposób powoduje lub może powodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął. W szczególności takie wprowadzające w błąd działanie może dot y- czyć cech produktu dotyczących m.in. ryzyka i korzyści związanych z produk- tem. W okresie od kwiet nia 2010 r. do września 2013 r., z przerwą w grudniu 2011 r. oraz w okresie od lutego do września 2012 r., Spółka pośredniczyła w oferowaniu konsumentom zakup apartamentu w będącym w budowie obie k- cie hotelarskim 4 KOLORY we Władysławowie. Zgodnie z umową zawartą z deweloperem pośrednik zobowiąz a ny był do wykonania na własny koszt czynności organizacyjno - marketingowych oraz czynności mających na celu promocję i reklamę oferty oraz doprowadzenie do łącznego po dpisania przez kontrahenta i zleceniodawcę stosownych umów . Wprawdzie przedsiębiorca HB nie zawarł dodatkowej umowy pośredni c twa dot. dzierżawy lokali , ale stosowne pełnomocnictwa zostały udzielone niektórym z jej pracowników. Za te czyn ności doradcy nie uzyskiwali odrębnego wynagrodzenia, … . [38] Jak wynika z treści skarg i oświadczeń konsumentów na etapie ofer owania apartamentów Spółka dążyła do szybkiego zawarcia umowy, często wywier a- jąc na klientach presję lub stwarzając w nich przeświadczenie o wyczerpują- cej się dostępn o ści produktu. I tak np. świadczą o tym następujące skargi, ― Pracowni k Home Broker poinformował nas, że jeden z inwestorów z Warszawy kupił sto lokali i zostały nam tylko do wyboru dwa lokale w skrzydle cytryno wym, który był w budowie … (k. 475-483, poz. 30) ― W moim przypadku przyśpieszaczem było – szybko – bo kończy się pro mo- cja na 30 dni w roku . (k. 475-483, poz. 12). ― poinformowała mnie że pozostały do sprzedaży osta tnie pokoje na 4 pi ę- trze i w związku z tym muszę się szybko dec y dować na zakup. Dostałem takie ultimatum, że muszę zapłacić w terminie boda j że 24 lub 48 godzin jeśli dobrze pamiętam … ( k. 475-483, poz. 25). Taka praktyka była stosowana niemal od samego początku sprzedaży , bo- wiem nawet w wypadku klient ów, którzy zawierali umowy na początku roku 2011 były sugestie, iż pozostało już tylko kilka ostatnich lokali, chociaż sprzedaż rozpoczęto w kwietniu 2010 roku i zakończono w roku 2013 , a hotel miał liczyć 500 (docelowo nawet 1.000) apartamentó w (k. 475-483, poz. 12, 13). [39] Z kolei, z innych skarg wynika, że przedsi ę biorca oferując produkt wskazywał na jego wysoką atrakcyjność finansową. I tak dla prz y kładu: ― Pracownicy Spółki HB zapewniali nas, że zakup lokalu hotelowego to pewna lokata pieniędzy o rentowności ok. 10% brutto w skali roku (k. 475-483, poz. 1), ― Home Broker reklamował inwestycję jako całkowicie bezpieczną formę inwestowania kapitału z większą niż standardowa rynkowa rentowność (10% wpłaconego kapitału p.a), a system, condo jako przyszłościową dł u- goterminową inwestycję o wysokiej stopie zwrotu połączonej z możliw o- 16 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80 - 824 Gdańsk tel .: 58 346 - 29 - 32, fax.: 58 346 - 29 - 33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl ścią korzystania ze swojej własności przez 2 tygodnie w roku (k. 475- 483, poz. 5). ― Powiedział, że jest to atrakcyjne miejsce we Władysławowie nad m o- rzem, stopa zwrotu jest dość wysoka i wynosi 10%. (k. 475-483, poz. 27), ― a także, że oferowany produkt jest w 100% bezpieczny: […] mówił, że sprawa z punk tu widzenia prawnego jest pewną i nie budzi żadnych wątpliwości, ponieważ jest sprawdzona przez prawników Home Br oker i oni nie zajmowali by się inwestycją, która jest wątpliwa […] oraz […] że nie mogę konsultować warunków umowy na zakup lokalu w hotelu 4 Ko- lory z innymi osobami a szczególnie z prawnikami, ponieważ warunki umowy są tylko sprawą między mną a Home Brokerem i ta spółka sobie tego nie życzy. (k. 475-483, poz. 27). [40] Akcentując zalety produktu, przedsiębiorca nie informował natomiast swoich klie ntów/konsumentów o ryzyku z jakim wiąże się taka inw estycja: ― Nie przypominam sobie abym był informowany o jakimś ryzyku inwest y- cyjnym (k. 475-483, poz. 13). ― nie przedstawił mi żadnych informacji o ryzyku związanym z tą inwest y- cją, oferta był a przedstawiona w samych superlatywach … (k. 475-483, poz. 14). ― nie informował o ryzyku związanym z ofertą przedstawił ją w samych superlatywach. Ja pytałem o ryzyko otrzymałem odpowiedź, że nie ma ryzyka ponieważ inwestycja jest finansowana przez Ge tin Bank, a sprze- dażą zajmuje się Home Broker i wszystko się odbywa w jednej grupie więc nie ma ryzyka. (k. 475-483, poz. 21). [41] Gwarancją zrealizowania inwestycji miało być dodatkowo zaangażowanie instytucji finansowych, podmiotów z grupy kapitałowej, do której n a leży HB, tj. GETIN BANKU oraz IDEA BANKU, które finansowały/kredytowały przedsię- wzięcie. ― Ja pytałam się sama o ryzyko inwestycyjne związane z zakupem tego l o- kalu, ale Pani… poinformował a mnie, że projekt nie jest obciążony ryz y- kiem, ponieważ w inwestycję zaangażował się bank … tj. GETIN BANK i IDEA BANK. (k. 475-483, poz. 23). ― … Dodaję jeszcze, że Pan …podczas przedstawiania oferty wytwarzał atmosferę pewności tej inwestycji tj. mówił, że konsorcjum do którego należy Home Broker i Idea Bank mają duże doś wiadczenie na rynku … (k. 475-483, poz. 18). Podobne zapewnienia znalazły się również w folderze reklamowym , w kt ó- rym akcentując bezpieczeństwo produktu wskazano na p odobne argumenty: Ponadto gwarancję powodzenia jest finansowanie inwestycji przez Banki G e- t in Noble Bank i Idea Bank. Inwestor zrealizował już z powodzeniem Hotel VELAVES we Władysławowie (folder reklamowy). T akże w wykorzystywanych przez przedsiębiorcę materiałach reklamowych, które w części zostały prz y- gotowane przez HB zawarto informacje su gerujące konsumentom, że inw e- stycja jest w pełni bezpieczna, nieobarczona ża dnym ryzykiem: ― zakup nieruchomości jest jedną z najbezpieczniejszych form lokowania kapita łu , ― Szansa powodzenia inwestycji jest oczywista. Wszystkie te okoliczności łącznie spowodowały, że klienci działając pod pr e- sją oraz ulegając perswazji i sugestii ze strony HB zaanga żowali swoje środki finansowe w zakup nieruchomości / przedmiotowych apartamentów . Przed- 17 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80 - 824 Gdańsk tel .: 58 346 - 29 - 32, fax.: 58 346 - 29 - 33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl siębiorca stosując różnego rodzaju techniki sprzedażowe przede wszystkim zach ęcał do ich kupna i eksponował spodziew a ne korzyści jakie mieli uzyskać nabywcy, natomiast nie informował o ryzyku związanym z tą inwestycją. Tymczasem, w miarę upływu czasu , zagrożenie nieukończenia budowy i mo ż- liwość utraty zaangażo wa nych środków finansowych wzrastało i stawało się coraz bardziej realne. [42] Spółka oferował a konsumentom obsługę kompleksową , tj. nie tylko pośredn i- czyła w nabyciu apartamentu, ale także w pozyskaniu środków na sfinans o- wanie inwestycji. Jak wy nika z materiałów zgromadzonych w spr awie, wielu klientów, za pośrednictwem HB, zawarło dodatkow e umowy kredytowe na zakup nie ruchomości. ― …Dodaję, że Idea Bank udzielił mi kredytu…Wszystkie formalności zost a- ły wyk o nane w ciągu jednego dnia. (k. 475-483, poz.. 26). K redyty były reklamowane , jako udzielane na specjalnych warunkach, z za- stosowaniem preferencyjnych stóp procentowych , najniższych na rynku (fo l- der reklamowy). Tymczasem zgodnie z wyjaśnienia mi uzyskanymi od IDEA BANKU Bank nie udzielał kredytów na zakup apartamentów w obiekcie 4 K o- lory na preferencyjnych warunkach ( …. Także GETIN BANK oświadczył, iż oferta kredytowa nie była specjalnie dedyk owana na ten produkt. Przekaz reklamowy mia ł wię c jedynie zachęcić klientów do sfinansowania zakupu apartamentu innym, dodatkowym produktem, zaoferowanym przez pośrednika. Co więcej, k redyt był oferowany nawet tym konsumentom, któ- rzy nie posiadali zdolności kredytowej , i których - być może - nie było stać na zaangażowanie się w tego typu inwestycj ę . ― Chce dodać, że w trakcie załatwiania kredytu okazało się że nie mamy zdolności kredytowej i wtedy pracownik Home Brokera zaproponował abyśmy zrobili rozdzielność majątkową i nawet umówił nas do notari u- sza i wszystko za nas załatwił . (k. 475-483, poz. 30). ― Jak oświadczył jeden z byłych doradców HB […] mnie jako pracownika uczono, aby sprzedać jak największą ilość lokali poszczególnemu klie n- towi, a w przypadku braku kapitału pośredniczyć w udzieleniu i udzielić kredytu danemu klientowi. Jak już wspomniałem byliśmy uczeni, że ża d nego ryzyka z tą inwestycją nie ma i wobec tego kierownictwo nie i n- struowało pracowników o informowaniu klientów o potencjalnym ryz y- ku. Kierownictwo natomiast instruowało pracowników podczas szkoleń aby przedstawić ofertę 4 Kolory jako pewną, z dużym zyskiem i bez za- grożeń inw estycyjnych (k. 475-483, poz. 20) . Wprawdzie, zdaniem HB, Spółka prze d stawiała swoim klientom … ofertę d e- welopera, taka jaką otrzymała od niego i która niestety z przyczyn niezależ- nych od spółki nie została ostatecznie zrealizowa na, co jest okoliczno ścią niezależną od woli i wiedzy Home Broker SA i za którą spółka nie może p o- nosić odpowiedzialności, to jednak należy mieć na uwadze, że praktyki in- formacyjne i handlowe Spółki względem konsumentów nie podlegały modyf i- kacji w czasie g dy produkt inwestycyjny związany z obiektem 4 KOLORY był oferowany, nawet wówczas, gdy pojawiły się problemy finansowe dewelope- ra i związane z tym opóźnienia w budowie obiektu. Okoliczność ta była przemilczana i skrzętnie ukrywana i zatajana przed nabywcam i lokali, pomi- mo tego, że przedsiębiorca posiadał wiedzę w tym przedmiocie . Co prawda, na pewien okres Spółka HB zawiesiła sprzedaż, jednak po jej wznowieniu, mimo dostatecznej już wiedzy nt. poczynań dewelopera , nadal zaintereso- 18 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80 - 824 Gdańsk tel .: 58 346 - 29 - 32, fax.: 58 346 - 29 - 33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl wana przede wszystkim wynik ami sprzedaży , nie wykazując przy tym ch o- ciażby minimum rzetelności i uczciwości informacyjnej względem konsume n- tów, i nie uprzedzając ich o ryzyku związanym z inwestycją, które - na tym etapie i w tych okolicznościach - nie było już tylko hipotetyczne , al e całk o- wicie realne. Jak oświadczyła jedna z klientek HB która zawarła umowę zakupu apart a- mentu w obiekcie 4 KOLORY, 20 września 2013 r. (k. 475-483, poz. 9), inwe- stycja wymagała likwidac ji dotychczasowych lokat. Mimo tego, konsumentka zdecydowała się zawrzeć umowę z uwagi na zapewnienia HB, tj.: ― inwestycja jest finansowana przez Getin Noble Bank, a HB należy do tej samej grupy kapitałowej, ― bank ten jest największym wierzycielem inwestycji i trzyma rękę na pu l- sie kontro luje i panuje nad inwestycją, ― były przejściowe kłopoty z płynnością finansową , ale Bank przeprowa dził audyt i urucho mił dalsze finansowanie, ― utworzone zostało specjalne konto techniczne do prawidłowego realiz o- wania inwestycji, ― z uwagi na wspólność w grupie , HB ma szczegółowe informacj e o sytuacji inwestora. W ciągu kilku tygodni zorientowałam się że zostałam wprowadzona w błąd i to co mi mówiono było kłamstwem bo w c hwili podpisywania aktu sytuacja finansowa in westora była już tragiczna !!! ― Podobnie oświadczył inny konsument, który umowę zawarł 1 lipca 2013 r. k. 475-483, poz. 29) Wymieniony pracownik kontaktował się ze mną t e- lefonicznie i e- mail nakłaniając do zakupu nieruchomości. Mówił, że apar tament jest już wybudowany, jest już wynajmowany, wypłacane są czynsze. Zapewniła, że stan inwestycji został przez Home Brokera gru n- townie sprawdzony, inwestycja jest ukończona. Własność lokali najpóź- niej miała być przeniesiona na moją osobę do dnia 30 września 2013 r. Nie byłem informowany o ryzyku inwestycyjnym związanym z zakupem lokalu. …Ja byłem z apewniony przed zakupem , że Hotel już funkcjon u- je, ja tego nie sprawdzałem wierzyłem firmie Home Br o ker… Niewątpliwie analizowane działania przedsiębiorcy należy uznać za sprzec z- ne z dobrymi obyczajami bowiem wywoływały u konsumentów błędne prz e- konanie, że inwestycja rekomendowana przez Home Broker jest całkowicie bezpieczna. Pośrednik, który jest częścią składową grupy kapitałowej, zaa n- gażowanej w inwestycję , dawał gwarancję nie tylko wiarygodności dewel o- pera, ale także poczucie panowania nad realizacją budowy i zabezpieczenia interesów nabywców lokali . [43] Tymczasem, zgodnie z ustaleniami stanu faktycznego i dokonan ą w sprawie oceną dowodów przedsiębiorca doskonale zdawał sobie sprawę z zagrożeń i bardzo dobrze rozeznawał ryzyko związane z inwestycją w apartam enty w obiekcie 4 KOLORY. Wiedział i działał z pełną świadomością, że oferuje pr o- dukt niebezpieczny dla konsumenta, którego nab ycie nie tylko nie przyniesie korzyści, o których zapewniał oferent, ale może wiązać się z utratą wpłac o- nych własnych środków finansowych , a nawet koniecznością spłaty zaciągnię- tego kredytu , pomimo tego, że apartament nie został wybudowany. Sekwencję zdarzeń i dat (miesiące) związanych z oferowaniem i realizacją inwestycji w okresie od kwietnia 2010 r. do września 2013 r. obrazuje niżej zamieszczone zestawienie. 19 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80 - 824 Gdańsk tel .: 58 346 - 29 - 32, fax.: 58 346 - 29 - 33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 4 - 6.2010 7.2010 - 11.2011 2011 2012 2013 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Oznaczenia: Oferowanie/sprzedaż przez HB Kredytowanie inwestycji przez Getin Bank Kredytowanie inwestycji przez konso r cjum Opinia nt. inwestycj i … Opóźnienia w realizacji inw e stycji Udzielanie kredytów konsume n tom Z przedstawionego zestawienia wynika, że Spółka Home Broker oferował a konsumentom produkt w okresach kiedy występowały pro blemy z realizacją inwestycji mimo, iż posia dał a informacje i dostateczną wiedzę w tym przedmiocie. Wskazują na to chociażby oświadczenia przedsiębiorcy … , z których wynika m.i n., że HB miała wiedzę o problemach dewelopera zwi ą- zanych z harmonogramem realizacji inwestycji i o przesunięci u daty zako ń- czenia inwestycji. Wzajemne współz a leżności oraz powiązania kapitałowe i osobowe między pośrednikiem , a podmiotami kredytującymi inwestycję wskazują, że przepływ i n formacji między podmiotami nie był utrudniony , a sami przedsiębiorcy współdziałali ze sobą. Świadczy o tym chociażby treść … w spólnie z Getin Noble Bank S.A. planujemy przeprowadzić inspekcję i n- westycji, która zweryfikuje p o stępy prac tak abyśmy uzyskali pewność co do rzetelności realizacji w k olejnych etapach . Należy stąd wywieść, że Spółka HB nie musiała w specjalny s posób pozyskiwać, weryfikować , ani prosić d e- welopera o dane dotyczące przedsięwzięcia , bowiem mogła mieć i faktycz- nie miała do nich dostęp na każdym etapie realizacji poprzez instytucję kredytującą . Mimo jednak tej wiedzy i świadomości zagrożeń HB nie uczu la- ł a, nie informował a , nie ostrzegał a konsumentów o możliwym ryzyku i nadal zachęcał a do zakupu apartament ów . [44] Przedmiotem prowadzonego przez Prezesa Urzędu postępowania było ust a- lenie i ocena działań przedsiębiorcy podejmowanych na etapie przedkontrak- towy m, czyli na etapie złożenia i przedstawienia oferty konsumentom. Zgod- nie z kodeksem etyki zawodowej pośredników w obrocie nieruchomościami , pośrednik zna i analizuje sytuację rynkową w zakresie niezbędnym do praw i- dłowej obsługi klientów oraz udziela klient owi jasnych, wy czerpujących i niewprowadzających w błąd informacji o przedmiocie pośredni ctwa 4 . [45] Tymczasem, w oparciu o stan faktyczny spra wy należy domniemywać, iż działania Home Broker zmierzały głównie do zabezpieczenia wyłącznie int e- resów grupy kapitał owej. Obecnie inwestor pozostaje w upadłości, a obiekt nie został zrealizowany nawet w połowie. Głównymi wierzycielami są banki 4 Kodek etyki odstępny na stronie http://pfrn.pl 20 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80 - 824 Gdańsk tel .: 58 346 - 29 - 32, fax.: 58 346 - 29 - 33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl ( …), natomiast konsumenci, którzy nabywali apartamenty utracą swoje śro d- ki w całości, a część z nich dodatkowo będzie musiała spłacać kredyty, p o- brane na sfinansowanie zakupu głównie w Ba n kach z grupy, do której należy HB. Co więcej, nawet po ogłoszeniu upadłości dewelopera Spółka dążyła do wyegzekwowania ostatnich wpłat transz ceny sprzedaży apartame ntu wie- dząc, iż konsument nie uzyska już nabywanego towaru . przedstawiciel Home Broker napisał do jednej z klientek - Pani A. K., iż w e- zwanie do zapłaty ostatniej transzy ceny sprzed a ży przez spółkę 4 Kolory … jest działaniem prawidłowym, związanym z pl anowanym przeniesieniem na Pani rzecz prawa własności apartamentów. Z a płata całej ceny sprzedaży jest roszczeniem uprawnionym mającym podstawę w zawartych kontraktach … (e:mail ….) Tymczasem, od niemal roku, inwestycja nie był a już ani finans o- wana, ani realizowana. [46] Prezes Urzędu nie kwestionuje prawa prze d siębiorców do rekomendowania, reklamowania produktów, jednak stoi na stanowisku, że forma przekazu m a- jąca przedstawiać ofertę produktów, zainteresować nią klientów i zachęcić klientów do kupna nie może być sprzeczna z dobrymi obyczajami i wprow a- dzać konsumentów w błąd co do cech i wł a ściwości oferowanego produktu, w szczególności w zakresie ryzyka inw estycyjnego. [47] Odnosząc się natomiast do st anowiska Spółki, iż klientom należy rzetelnie przekazać informację na temat ryzyka związanego z produktem lub inwest y- cją ale nie oznacza to, iż eksponowanie ryzyka i potencjalnych pr o blemów i zagrożeń związanych ze skorzyst a niem z oferty ma równoważyć info rmacje o zaletach dobra lub usługi , Prezes Urzędu nie może w całości podzielić tej opinii, bowiem – w jego ocenie - zakres udzielanych informacji nt. oferowa- nych produktów/towarów powi nien być pełny, rzetelny i nie wprowadzający w błąd . Tak więc decyzja konsumenta winna być podejmowana w warunkach p rawdziwości, a nie symetryczności informacyjnej , pozwalającej na dokon a- nie przez nabywcę poprawnych założeń przy uwzględnieniu zdarzeń i oko- liczności, które mogą wystąpić. Dopiero po spełnieniu tych wymogów można uznać, że decyzja klienta stanowi wyraz jego świad omego i wolnego wyboru. [48] W ocenie Prezesa Urzędu, w rozpatrywanej sprawie, pod wypływem uzysk a- nych informacji, których charakter był wyłącznie pozytywny, przeciętny ko n- sument mógł podjąć błędną decyzję, w ważnej życiowo sprawie. Należy b o- wiem podkreślić, że umowy zakupu nieruchomości, czy umowy kredytowe nie mają zazwyczaj charakteru bagatelnego, tak dla syt uacji materialnej konsumenta, jak i jego bliskich. Zakup nieruchomości, w szczególności mają- cych chara kter inwestycji wiąże się z wydatkowaniem znacznych środków pieniężnych, które w wielu wypadkach mogły stanowić oszczędności całego życia, gromadzone przez wiele lat w wyniku trudu, troski, starania oraz w y- rzeczeń i ograniczeń całej rodz i ny. Również zaciąg ni ęcie kredytu wiąże się z powstaniem dodatkowego obciążenia, często na dłuższy czas i nie jest ob o- jętne, niezależnie od rozmiaru tego obciążenia, dla budżetu kons umenta. [49] Bagatelizując, czy wręcz zatajając przed konsumentami informacje nt. ryz y- ka związane go z zakupem apartamentu w obiekcie hotelarskim 4 Kolory, Spółka HB nie udzielała rzetelnych informacji nt. cech tego produktu. Dzi a- łania te wprowadziły konsumentów w błąd co skutkowało podjęciem przez nich decyzji o zakupie nieruchomości, decyzji której być może nie podję liby gdyby przedsiębiorca przedstawił im produkt w sposób właściwy, pełny, ucz- 21 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80 - 824 Gdańsk tel .: 58 346 - 29 - 32, fax.: 58 346 - 29 - 33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl ciwy. Stąd Prezes Urzędu uznał iż działania Spółki wypełniają przesłanki praktyki, o której mowa w art. 5 ust. 1 i ust. 3 pkt 2 ustawy o przeciwdział a- niu nieuczciwym praktykom rynkowym. [50] Takie działania nie przystają do profilu przedsiębiorcy, który usługi pośre d- nictwa świadczy profesjonalnie. Konsumenci zaufali przedsiębiorcy, doceni a- jąc jego doświadczenie i wi e rząc w jego uczciwość. Tymczasem praktyka S półki dowodzi , że głównie zdeterminowana była ona na zdobycie klienta i zawarcie umowy sprzedaży, nawet z tymi, którzy pierwotnie nie byli zaint e- resowani ofertą, czy takimi którzy ze względu na sytuację materialną nie powinni uzyskać kredytu i zdecydować się na zakup nieruchomości . Zazna- czyć należy, że w większości klientami HB były osoby, które chciały zakupić mieszkanie pod wynajem. Na tomiast, Spółka zaoferował im produkt, któr y w wielu przypadkach, już w momencie podejmowania decyzji o zakupie był obarczony ryzykiem inwestycyjnym, o czym klienci nie byli informowani wca- le lub w sposób dostateczny . Stąd też zachowań rynkowych HB w rozpatr y- wanym zakresie nie sposób ocenić i uznać inaczej niż oszukańcze, zwodnicze i nieuczciwe. [51] Działania te spełniają także przesłanki art. 4 ust. 1 ustawy o przeciwdział a- niu nieuczciwym praktykom rynkowym gdyż są sprzeczne z dobrymi obycz a- jami, wywołują dezorientację oraz błędne przekonanie co do charakteru of e- rowanych produktów. Wprowadzając konsumentów w błąd działania prze d- siębiorcy mogły zniekształcić zachowanie rynkowe przeciętnego ko nsumenta, w sposób istotny. Na sku tek praktyki konsumenci mogli podjąć decyzję, które j w innych oko- licznościach by nie podjęli. Pod wpływem błędu i braku rzetelnych inform a- cji m ogli zdecydować o zakupie nieruchomości w obiekcie 4 KOLORY zamiast dokonać wyboru innej, alternatywnej formy zainwestowania swoich pienię- dzy. [52] Na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes Urzędu wydaje decyzję o uznaniu praktyki za naruszającą zbi orowe interesy konsumentów i nakazującą zaniechanie jej stosowania jeżeli stwie r- dzi naruszenie zakazu okre ślonego w art. 24 tej ustawy. [53] Zgodnie z art. 27 ustawy o ochronie konku rencji i konsumentów, Prezes Urzędu nie wydaje decyzji o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe int e- resy konsumentów i nakazującej zaniechanie jej stosowania jeżeli przedsię- biorca zaprzestał stosowania prakt yki. [54] W takim wypadku Prezes Urzędu wydaje decyzję o uznaniu praktyki za naru- szającą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzającą zaniechanie jej st o- sowania. Zgodnie z dokonanymi ustaleniami przedsiębiorca zaprzestał oferowania pr o- duktu. Z posiadanych informacji wynika, że osta tnia umowa sprzedaży zosta- ła zawarta w dniu 20 wrz e śnia 2013 r. Prezes Urzędu uznał więc, że z dniem 2 1 września 2013 r. przedsiębiorca zaniechał stosowania zarzucanej praktyki, m ając to na uwadze orzeczono, jak w punkcie I sentencji decyzji. K ARA PIENIĘŻNA . [55] Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urzędu może nałożyć na przedsiębiorcę stosującego praktykę narusz a- 22 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80 - 824 Gdańsk tel .: 58 346 - 29 - 32, fax.: 58 346 - 29 - 33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl jącą zbiorowe interesy konsumentów karę pieniężną w wysokości nie wię k- szej niż 10% przychodu, osiągniętego w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałożenia kary. Kara taka może być nałożona bez względu na to, czy przedsiębiorca dopuścił się naruszenia celowo, czy też nieumyślnie. Stoso w- nie do art. 111 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przy ustalaniu wysokości kar pieniężnych, w tym kar określonych w art. 106 tej ustawy, n a- leży uwzględnić w szczególności okres, stopień oraz okolic z ności naruszenia przepisów ustawy, a także uprzednie naruszenie przepisów ustawy. W punkcie I sentencji niniejszej decyzji stwierdzono stosowanie przez przed- siębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, która st a- nowi nieuczciwą pra k tykę rynkową. Przychód osiągnięty przez przedsiębiorcę w 2014 r. wyniósł ….. zł, w związku z czym maksymalna kara, jaka mogłaby zostać wymierzona, to …. zł. Ustalając wymiar kar y pieniężnej Prezes Urzędu dokonał w pierwszej kolej- ności oceny wagi stwierdzonego w niniejszej decyzji naruszenia i określił w y- sokości kwot y bazowej kary , będąc ej odsetkiem uzyskanego przez przedsi ę- biorcę w 201 4 r. przychodu. Oceniając wagę praktyki stosowanej przez Spółkę przyjąć należy, że dział a- ni e to miało charakter długotrwały, bowiem przedsiębiorca stosował tę pra k- tykę ponad trzy lata. Co więcej , w wyniku działania Spółki i zaangażowania się w przedsięwzięcie inwestycyjne, które ostatecznie nie zostało zrealizowane, poszkodowanych zostało kilk as et osób. Nie bez znaczenia jest również okoliczność, iż w efekcie przedmiotowej praktyki interes ekonomiczny konsumentów został naruszony w sposób isto t- ny. Klienci HB, na skutek działań przedsiębiorcy, n ie tylko utracili swój m a- jątek, ale także część z nich podjęła dodatkowe zobowiązani e zwi ą zane z zaciągniętym kredytem , które może ciążyć na budżecie konsumenta przez kilka lat. Ponadto, jak wskazano wcześniej, sankcja w postaci nałożenia kary może być na przedsiębiorcę nałożona niezależnie od tego, czy dopuścił się on n a- ruszenia celowo, czy też ni e umyślnie. W oparciu o materiał dowodowy zgromadzony w sprawie uznać należy, że działania przedsiębiorcy miały charakter umyślny. Spółka celowo nie udziela- ła informacji nt. ryzyka związanego z zakupem aparta mentu w obiekcie 4 KOLORY we Władysławowie, dążąc za wszelką cenę do zawarcia umowy, czym naraził a swoich klientów/konsumentów na wymierne straty f inansowe. O ile na wstępnym etapie oferowania produ k tu przedsiębiorca , nie wiedząc o przyszłych zdarzeniach , zanie chał jedynie informowania o ryzyku hipote- tycznym , o tyle późnej celowo nie udzielał takich informacji zważając jed y- nie na interes własny i grupy kapitałowej do której należy. Takie działania nie powinny dotyczyć przedsiębiorcy, który wykonuje usługi w spo sób profesjonalny. Przeciętni konsumenci mają ogólną orientację nt. możliwości inwestowania swoich pieniędzy oraz cech różnego rodzaju pr o- duktów inwestycy jnych, jednak, nie będąc specjalistami/ekspertami w danej dziedzinie, nie posiadają szczególnej wiedzy w tym przedmiocie. Taką wi e- dzę posiadają n atomiast wykształceni, wyspecjalizowani doradcy, z tych też powodów konsumenci podejmują c decyzję w oparciu o rekomendację dora d- cy działają w pełnym zaufaniu. Dlatego, t o na doradcy spoczywa obowiązek rzetelnego informowania o wszystkich cechach produkt a w szcze gólności 23 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80 - 824 Gdańsk tel .: 58 346 - 29 - 32, fax.: 58 346 - 29 - 33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl zwracania uwagi i ostrzegania o możliwym ryzyku przedsięwzięcia. Tylko wtedy decyzja podjęta przez konsumenta będzie wynikiem świa domego wy- boru. Tymczasem Spółk a mimo, że miała dostateczną wiedzę nt. problemów fina n- sowych dewelopera oraz opóźnień w budowie obiektu , nie informowała sw o- ich kli entów o sytuacji i stanie realizacji inwestycji, a także i o ryz y ku, które wzrastało i z biegam czasu stawało się bardziej realne. Takie działanie nie może być nieświadome, przypadkowe. W wypadku profesjonalisty , takie działanie może być j edynie celowe. Zdaniem Prezesa Urzędu, z atajanie przed kontrahentem/konsumentem prawdy, manipulacja oraz nakłanianie do zakupu produktu obarczonego d u- żym ryz y kiem jest działani em nieetycznym, niezgodnym z dobrym obyczajem oraz godzącym w zasady uczciwości kupie ckiej. Prezes Urzędu uznał również, że orzeczona praktyka stosowana była na et a- pie przedkontraktowym, w momencie przedstawienia konsumentom oferty zawarcia umowy o kredyt konsumencki. Biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności Prezes Urzędu postanowił za stoso- wanie praktyki orzeczonej w punkcie I sentencji decyzji, związanej z e sto- sowaniem nieuczciwej praktyki rynkowej , ustalić kwotę bazową kary na p o- ziomie …% przychodów przedsiębiorcy, uzyskanych przez Spółkę w roku 201 4. Z uwagi na zaniechanie stosowania tej praktyki Prezes Urzędu postanowił o obniżeniu kwoty bazowej kary o 30%. Natomiast z uwagi na umyślność dzi a- łań przedsiębiorcy kwotę kary podwyższono o 50%. W świetle powyższych okoliczności wysokość kary, za stosowanie praktyki orzeczonej w punkcie I sentencji decyzji, ustalono w kwocie 333.403 zł (słownie: trzysta trzydzieści trzy tysiące czterysta trzy złot e), co stanowi ok. …. % jej maksymalnego wymiaru. Wobec powyż szego orzeczono jak w punkcie II sentencji niniejszej decyzji. [56] Zgodnie z art. 80 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urzę- du rozstrzyga o kosztach w drodze postanowienia, które może być zamies z- czone w decyzji kończącej postępowanie. W myśl a rt. 77 ust. 1 tej ustawy, jeżeli w wyniku postępowania Prezes Urzędu stwierdził naruszenie przepisów usta wy, przedsiębiorca, który dopuścił się tego naruszenia, jest obowiązany ponieść koszty postępowania. Niniejsze postęp owanie w sprawie stosowania przez przedsiębiorcę praktyk naruszających zbiorowe interesy kons u mentów zostało wszczęte z urzędu, a w jego wyniku Prezes Urzędu orzekł , jak w punkcie I sentencji decyzji. Ponadto, zgodnie z art. 264 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks p o- stępowania admi nistracyjnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2013 r., poz. 267) or- gan administracji publicznej, jednocześnie z wydaniem decyzji, ustali w drodze postanowienia wysokość kosztów postępowania, osoby zobowiązane do ich ponie sienia oraz termin i sposób ich uiszczen ia. Do kosztów postępowania zalicza się m.in. koszty doręczenia stronom pism urzędowych (art. 263 § 1 k.p.a.). Prezes Urzędu w przedmiotowej decyzji uznał, że przedsiębiorca dopuścił się stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów. Koszt ami niniejszego postępowania są wydatki związane z koresponde n cją prowadzoną 24 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80 - 824 Gdańsk tel .: 58 346 - 29 - 32, fax.: 58 346 - 29 - 33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl przez Prezesa Urzędu ze stroną. W związku z powyższym postanowiono przedsiębiorcę obciążyć kosztami postępowania w wysokości 53,40 zł (sło w- nie: pięćdziesiąt trzy zł 40/100) . W zw iązku z tym orzeczono jak w punkcie III sentencji niniejszej decyzji. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego (postanowienie III SK 61/14 i III CZP 52/08) niniejsza decyzja Prezesa Urzędu po u prawomocn ieniu się sta- nowi prejudykat dla dochodzenia, przez ko nsumentów , roszczeń indywidua l- nych. POUCZENIA: Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów karę pi e- niężną należy uiścić w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej d e- cyzji na konto Urzędu Ochrony Konk urencji i K onsumentów w Warszawie: NBP O/O W ARSZAWA 51101010100078782231000000 . Na podstawie art. 264 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2013 r., poz. 267, ze zm. ) w zwią zku z art. 83 ustawy o ochr onie konkurencji i konsumentów Prezes Urzędu Ochrony Ko n- kuren cji i Konsumentów wyznaczył stronie termin 14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji na uiszczenie kosztów niniejszego postępowania w w y sokości 53,40 zł (słownie: pięćdziesiąt trzy zł 40/100) . Powyższą kwotę należy wpłacić na konto Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsume n tów w Warszawie: NBP O/O W ARSZAWA 511010101000787822 31000000. Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w związku z art. 479 28 § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks post ę powania cywilnego (Dz.U. z 2014 poz. 101) oraz w związku z art. 3 oraz art. 11 ustawy z dnia 10 czerwca 2014 r. o zmianie ustawy o ochronie konku rencji i konsumentów oraz ustawy – Kodeks postępowania cywiln ego (Dz.U. z 2014 r., poz. 945), od ni- niejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie miesiąca od dnia jej doręcz e- nia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Dele- gatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsume n tów w Gdańsku. W przypadku kwestionowania wyłącznie postan owienia o kosztach zawartego w punkcie III niniej szej decyzji, stosownie do art. 264 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks post ę powania administracyjnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2013 r., poz. 267, ze zm.) , w związku z art. 83 ustawy o ochronie konkurencji i konsume n- tów oraz stosownie do art. 81 ust. 5 tej ustawy i w związku z 479 32 § 1 i § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kode ks postępowania cywilnego, należy wnieść zażal e- nie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konk u rencji i Konsumentów, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatu- 25 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80 - 824 Gdańsk tel .: 58 346 - 29 - 32, fax.: 58 346 - 29 - 33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl ry Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gdańsku w terminie tygodnia od dnia dor ę czenia niniejszej decyzji. Z upoważnienia Prezesa Urzędu Roman Jarząbek Dyrektor Delegatury UOKiK w Gdańsku