RGD-7/2013

1 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl Gdańsk, 29 maja 2013 roku RGD 61/17/12/13/IPW DECYZJA Nr 7/2013 Stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007 roku o ochronie konkuren- cji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz § 2 pkt 4 i § 5 ust. 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 roku w sprawie wła- ściwości miejscowej i rzeczowej Delegatur Urzędu Ochron Konkurencji i Konsumen- tów (Dz. U. z 2009 r., Nr 107, poz. 887), - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe inte- resy konsumentów, I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów po uprawdopodobnieniu stosowania przez przedsiębiorcę: Grzegorz Krajew- ski, prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą „Lokum - Invest Nierucho- mości Grzegorz Krajewski” w Bornem Sulinowie, praktyki naruszającej zbioro- we interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej na stosowaniu we wzorcach umów zatytułowanych: 1. Umowa pośrednictwa w sprzedaży (zbyciu) typu bezpośredniego z klauzulą wyłączności postanowień o treści: a) „Umowa została zawarta na okres 12 miesięcy od daty jej podpisa- nia na zasadzie wyłączności co oznacza obowiązek zawarcia transak- cji zbycia za pośrednictwem firmy Lokum- Invest Nieruchomości bez względu na sposób nawiązania kontaktu ZAMAWIAJĄCEGO z kontra- hentem”, b) „ZAMAWIAJĄCY będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz POŚREDNI- KA kary umownej w wysokości 50% wynagrodzenia opisanego w par. 3 w przypadku zbycia przedmiotu sprzedaży z pominięciem POŚRED- NIKA. […] Obowiązek zapłaty kary umownej jest wymagany w termi- nie 7 dni od dnia zbycia i nie uchyla obowiązku zapłaty wynagrodze- nia określonego w par. 3”, c) „ZAMAWIAJĄCY w czasie trwania umowy, (…) wszelkie czynności zmierzające do zawarcia umowy sprzedaży (zbycia) zobowiązuje się wykonać za wiedzą lub przy udziale POŚREDNIKA, bez względu na sposób nawiązania kontaktu z kontrahentem. ZAMAWIAJĄCEMU przy- sługuje prawo oferowania przedmiotu sprzedaży kontrahentom, jed- nakże strony będą traktowały tę ofertę jako złożoną przez POŚRED- NIKA”, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura UOKiK w Gdańsku 2 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl d) „ZAMAWIAJĄCY oświadcza, że: 1. […], warunki niniejszej umowy zo- stały z Nim uzgodnione, akceptuje ich treść […]”, - uznanych za postanowienia niedozwolone i wpisanych do Rejestru postano- wień wzorców uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kpc, co może stanowić naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ww. ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. 2. Umowa pośrednictwa w sprzedaży (zbyciu) nieruchomości (lokalu), postanowień o treści: a) „Umowa została zawarta na okres 12 miesięcy od daty jej podpisa- nia na zasadzie wyłączności pośredniczenia firmy Lokum-Invest Nie- ruchomości w sprzedaży (zbyciu) nieruchomości (lokalu) bez względu na sposób nawiązania kontaktu ZAMAWIAJĄCEGO z klientem. ZAMA- WIAJĄCEMU przysługuje prawo oferowania nieruchomości (lokalu) innym klientom, jednakże działania te nie będą miały wpływu na prawo POŚREDNIKA do wynagrodzenia i jego wysokość”, b) „ZAMAWIAJĄCY oświadcza, że: (…) 3. wszelkie czynności zmierzają- ce do zawarcia umowy sprzedaży (zbycia) zobowiązuje się wykonać za wiedzą lub przy udziale POŚREDNIKA, bez względu na sposób na- wiązania kontaktu z klientem” - uznanych za postanowienia niedozwolone i wpisanych do Rejestru posta- nowień wzorców uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kpc, co może stanowić naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ww. ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. 3. Umowa pośrednictwa w wynajmie typu bezpośredniego z klauzulą wyłączności , postanowień o treści: a) […] a wszelkie czynności zmierzające do zawarcia umowy wynajmu zobowiązuje się wykonać za wiedzą lub przy udziale POŚREDNIKA, bez względu na sposób nawiązania kontaktu z kontrahentem. ZA- MAWIAJĄCEMU przysługuje prawo oferowania przedmiotu wynajmu kontrahentom, jednakże strony będą traktowały tę ofertę jako zło- żoną przez POŚREDNIKA”, b) „ZAMAWIAJĄCY oświadcza, że: 1. […], warunki niniejszej umowy zo- stały z Nim uzgodnione, akceptuje ich treść […]” - uznanych za postanowienia niedozwolone i wpisanych do Rejestru postanowień wzorców uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kpc, co może stanowić naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ww. ustawy o ochronie konkuren- cji i konsumentów, oraz złożeniu zobowiązania przez ww. przedsiębiorcę, do podjęcia działań zmie- rzających do zaniechania naruszenia zbiorowych interesów konsumentów poprzez: A. zaprzestanie posługiwania się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej kwestionowanymi przez Prezesa UOKiK wzorami umów pn.: Umowa pośrednictwa w sprzedaży (zbyciu) typu bez- pośredniego z klauzulą wyłączności, Umowa pośrednictwa w sprzedaży (zbyciu) nieruchomości (lokalu), Umowa pośrednictwa 3 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl w wynajmie typu bezpośredniego z klauzulą wyłączności – od dnia uprawomocnienia się decyzji; B. usunięcia z obrotu umów zawartych w oparciu o kwestionowane wzorce umów pn.: Umowa pośrednictwa w sprzedaży (zbyciu) typu bezpośredniego z klauzulą wyłączności, Umowa pośrednic- twa w sprzedaży (zbyciu) nieruchomości (lokalu), Umowa po- średnictwa w wynajmie typu bezpośredniego z klauzulą wyłącz- ności poprzez umożliwienie konsumentom podpisania stosownych aneksów – w terminie 120 dni od dnia uprawomocnienia się decy- zji, C. wprowadzeniu do obrotu wzorca umownego pod nazwą: Umowa pośrednictwa w sprzedaży (zbyciu) nieruchomości (lokalu), w którym w miejsce kwestionowanego postanowienia o treści: „Umowa została zawarta na okres 12 miesięcy od daty jej podpisania na zasadzie wyłączności pośredniczenia firmy Lokum-Invest Nierucho- mości w sprzedaży (zbyciu) nieruchomości (lokalu) bez względu na spo- sób nawiązania kontaktu ZAMAWIAJĄCEGO z klientem. ZAMAWIAJĄCE- MU przysługuje prawo oferowania nieruchomości (lokalu) innym klien- tom, jednakże działania te nie będą miały wpływu na prawo POŚRED- NIKA do wynagrodzenia i jego wysokość” wprowadzone zostanie postanowienie o treści: „Umowa została zawarta na okres 12 miesięcy od daty jej podpisania na zasadzie wyłączności, co oznacza, że ZAMAWIAJĄCY oddaje sprawę do prowadzenia tylko jednemu POŚREDNIKOWI. 2.W przypadku rozpo- rządzenia nieruchomością (lokalem) w sposób wskazany w § 3 przez ZAMAWIAJĄCEGO z osobą trzecią, zobowiązuje się uiścić wyłącznie temu POŚREDNIKOWI wynagrodzenie opisane w § 3 w części- propor- cjonalnej do stopnia realizacji umowy przez POŚREDNIKA wykazanej na podstawie dokumentów lub kosztorysu” – w terminie 7 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji, nakłada się na przedsiębiorcę Grzegorza Krajewskiego, prowadzącego działal- ność gospodarczą pod nazwą „Lokum – Invest Nieruchomości Grzegorz Krajew- ski” w Bornem Sulinowo obowiązek wykonania zobowiązań o których mowa w punkcie I sentencji decyzji w terminie: ad pkt I A – z dniem uprawomocnienia się decyzji, ad pkt I B – w terminie 120 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji, ad pkt I C – w terminie 7 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 roku o ochronie konku- rencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., Nr 50, poz. 331 ze zm.), nakłada się na przedsiębiorcę Grzegorza Krajewskiego, prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą „Lokum – Invest Nieruchomości Grzegorz Krajewski” w Bornem Sulino- wie, obowiązek przedłożenia, w terminie trzech miesięcy od dnia uprawomocnie- 4 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl nia się decyzji informacji/dokumentów potwierdzających wykonanie zobowiąza- nia, o którym mowa w punkcie I sentencji decyzji, tj.: 1. Złożenia oświadczenia o wycofaniu z obrotu gospodarczego wzorców umow- nych pt. „Umowa pośrednictwa w sprzedaży (zbyciu) typu bezpośredniego z klauzulą wyłączności” oraz „Umowa pośrednictwa w wynajmie typu bezpo- średniego z klauzulą wyłączności” ; 2. Przekazania przykładowych pism kierowanych do konsumentów w których przedsiębiorca Grzegorz Krajewski informuje o możliwości podpisania aneksu do kwestionowanych przez Urząd umów; 3. Informacji czy wszyscy zainteresowani konsumenci zostali poinformowani o możliwości podpisania aneksu (jeżeli nie – to ilu nie zostało i z jakiego po- wodu); 4. Przekazana trzech kopii umów pt. „Umowa pośrednictwa w sprzedaży (zby- ciu) nieruchomości (lokalu)” zawartych z konsumentami w okresie od dnia uprawomocnienia się decyzji potwierdzających wykonanie obowiązku przed- siębiorcy o którym mowa w punkcie I C sentencji decyzji. UZASADNIENIE [1] W roku 2012 Prezes Urzędu Ochrony konkurencji i Konsumentów (zwany da- lej Prezesem UOKiK lub Prezesem Urzędu) przeprowadził pod sygn. RGD. 405/05/12/IPW postępowanie wyjaśniające, mające na celu wstępne ustale- nie, czy nastąpiło naruszenie uzasadniające wszczęcie postępowania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsu- mentów przez przedsiębiorcę Grzegorza Krajewskiego, prowadzącego dzia- łalność gospodarczą pod nazwą „Lokum - Invest Nieruchomości Grzegorz Krajewski” w Bornem Sulinowie (zwany dalej przedsiębiorcą lub Lokum - Invest lub Pośrednikiem). [2] W toku postępowania wyjaśniającego Prezes Urzędu, ustalił że przedsiębior- ca prowadząc działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami stosuje przygotowane przez siebie wzorce umów. [3] Po przeanalizowaniu dostarczonych przez przedsiębiorcę wzorców umów, wykorzystywanych do zawierania umów z konsumentami, a także wyjaśnień złożonych przez przedsiębiorcę, Prezes UOKiK ustalił, że niektóre z zapisów zawartych we wzorcach umownych stosowanych przez przedsiębiorcę w ob- rocie z konsumentami, tj. te, które wymieniono w sentencji niniejszej decy- zji, mogą pozostawać w sprzeczności z zakazami wynikającymi z art. 24 ust 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. [4] Mając na uwadze dokonane ustalenia Prezes Urzędu wszczął przeciwko przedsiębiorcy: Grzegorz Krajewski, zamieszkały w Bornem Sulinowie, pro- wadzący działalność gospodarczą pod nazwą Lokum - Invest Nieruchomości Grzegorz Krajewski, w dniu 6 września 2012 roku, Postanowieniem nr 264 (dowód: Karta Nr 1) postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania prak- tyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, polegających na stoso- waniu we wzorcach umów postanowień uznanych za postanowienia niedo- 5 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl zwolone i wpisanych do Rejestru postanowień wzorców uznanych za niedo- zwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kpc, co może stanowić naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ww. ustawy o ochronie konkurencji i konsumen- tów. [5] Postanowieniem nr 265 Prezes Urzędu zaliczył w poczet dowodów, w postę- powaniu prowadzonym pod sygn. akt RGD. 61/17/12/IPW uzyskane w toku postępowania wyjaśniającego o sygn. akt RGD. 405/5/12/IPW pismo Grzego- rza Krajewskiego z dnia 2 lipca 2012 roku wraz z załącznikami (dowód: karty 4-39). [6] Ustosunkowując się do postawionych zarzutów przedsiębiorca pismem z dnia 20 września 2012 roku w pełni zaakceptował stanowisko Prezesa UOKiK w sprawie abuzywnosci stosowanych przez siebie postanowień umownych oraz oświadczył, że (dowód: karty 44-61): - Umowa pośrednictwa sprzedaży (zbyciu) nieruchomości bezpośredniego z klau- zulą wyłączności była używana do 03 lutego 2012 roku – aktualnie nie jest już stosowanym wzorcem umownym. Kwestionowane postanowienia pkt 1 i 2 nie są używane, natomiast zapisy pkt 3 i 4 z dniem 20 września 2012 r. zostały wykreślone ze stosowanych wzorców umownych i nie będą w przyszłości uży- wane; - z dniem 20 września 2012 r. z umowy pośrednictwa w sprzedaży (zbyciu) nie- ruchomości (lokalu) kwestionowane zapisy zostały usunięte ze stosowanych wzorców umownych i nie będą w przyszłości używane; - z dniem 20 września 2012 r. z umowy pośrednictwa w wynajmie typu bezpo- średniego z klauzula wyłączności kwestionowane zapisy zostały usunięte ze stosowanych wzorców umownych i nie będą w przyszłości używane; - aktualnie wiążące wzorce umowne zostaną aneksowane na wolne od kwestio- nowanych zapisów w terminie 60 dni (mając na uwadze fakt, że część klien- tów przebywa za granicą), - w miejsce kwestionowanych postanowień o treści: „Umowa została zawarta na okres 12 miesięcy od daty jej podpisania na zasa- dzie wyłączności co oznacza obowiązek zawarcia transakcji zbycia za pośred- nictwem firmy Lokum – Invest Nieruchomości bez względu na sposób nawiąza- nia kontaktu ZAMAWIAJĄCEGO z kontrahentem” oraz „Umowa została zawarta na okres 12 miesięcy od daty jej podpisania na zasa- dzie wyłączności pośredniczenia firmy Lokum – Invest Nieruchomości w sprze- daży (zbyciu) nieruchomości (lokalu) bez względu na sposób nawiązania kon- taktu ZAMAWIAJĄCEGO z klientem. ZAMAWIAJĄCEMU przysługuje prawo ofe- rowania nieruchomości (lokalu) innym klientom, jednakże działania te nie bę- dą miały wpływu na prawo POŚREDNIKA do wynagrodzenia i jego wysokość” proponuje zapis o treści: „Umowa została zawarta na okres 12 miesięcy od daty jej podpisania na zasa- dzie wyłączności, co oznacza, że ZAMAWIAJĄCY oddaje sprawę do prowadze- nia tylko jednemu POŚREDNIKOWI i w przypadku rozporządzenia nieruchomo- ścią (lokalem) w sposób wskazany w § 3 przez ZAMAWIAJĄCEGO z osobą trze- 6 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl cią, zobowiązuje się uiścić wyłącznie temu POŚREDNIKOWI wynagrodzenie opi- sane w § 3 chyba, że POŚREDNIK nie podjął żadnych czynności pośrednictwa określonych w § 1, do których świadczenia zobowiązał się w ramach niniejszej umowy” , zobowiązując się tym samym do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia naruszeniom polegających na stosowaniu praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, o których mowa w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsu- mentów. [7] Następnie w piśmie z dnia 30 listopada 2012 r. (dowód: karta nr 64 - 65) przed- siębiorca złożył wniosek o zastosowanie trybu określonego w art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, oświadczając, iż jego zdaniem, w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostało uprawdopodobnione (na podstawie okoliczności sprawy), że stosuje praktykę, o której mowa w art. 24 , a w piśmie z dnia 20 września 2012 r. przedsiębiorca zobowiązał się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom. Jednocześnie przedsiębiorca przekazał (dowód: karta nr 73 - 74) zmieniony wzo- rzec umowny pn. Umowa pośrednictwa w sprzedaży (zbyciu) nieruchomości (lo- kalu) oraz propozycje aneksów umów znajdujących się w obrocie. [8] W piśmie z dnia 7 maja 2013 r. przedsiębiorca sprecyzował treść swojego zobo- wiązania, oświadczając, iż: „Mając na względzie fakt uprawdopodobnienia (na podstawie okoliczności sprawy), że stosuję praktykę, o której mowa w art. 24, zwracam się z prośbą – celem wyeliminowania z obrotu wzorców umownych zawierających postanowie- nia kwestionowane przez prezesa UOKiK – o zastosowanie trybu określonego w art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Mając na względzie po- wyższe zobowiązuję się do: • Umowa pośrednictwa w sprzedaży (zbyciu) typu bezpośredniego z klau- zulą wyłączności – zaprzestania stosowania wzorca umownego, • Umowa pośrednictwa w sprzedaży (zbyciu) nieruchomości (lokalu) – zmiany dotychczasowego wzorca umownego na nowy wzorzec Umowa Pośrednictwa w sprzedaży (zbyciu) nieruchomości) lokalu w terminie 7dni od dnia uprawomocnienia się decyzji Prezesa UOkiK – (wzór wzorca w załączniku); • Umowa pośrednictwa w wynajmie typu bezpośredniego z klauzulą wy- łączności – zaprzestania stosowania wzorca umownego; • Zaoferowania konsumentom, będącym moimi klientami możliwości pod- pisania stosownych aneksów (wolnych od kwestionowanych zapisów) w terminie 120 dni od uprawomocnienia się decyzji Prezesa UOKiK.” Zgodnie z projektem nowego wzorca umownego przedsiębiorca w miejsce postano- wienia o treści: „Umowa została zawarta na okres 12 miesięcy od daty jej podpisania na za- sadzie wyłączności pośredniczenia firmy Lokum – Invest Nieruchomości w 7 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl sprzedaży (zbyciu) nieruchomości (lokalu) bez względu na sposób nawiązania kontaktu ZAMAWIAJĄCEGO z klientem. ZAMAWIAJĄCEMU przysługuje prawo oferowania nieruchomości (lokalu) innym klientom, jednakże działania te nie będą miały wpływu na prawo POŚREDNIKA do wynagrodzenia i jego wy- sokość”. Zaproponował postanowienie o treści: „1.Umowa została zawarta na okres 12 miesięcy od daty jej podpisania na zasadzie wyłączności, co oznacza, że ZAMAWIAJĄCY oddaje sprawę do pro- wadzenia tylko jednemu POŚREDNIKOWI. 2.W przypadku rozporządzenia nieruchomością (lokalem) w sposób wskazany w § 3 przez ZAMAWIAJĄCEGO z osobą trzecią, zobowiązuje się uiścić wyłącz- nie temu POŚREDNIKOWI wynagrodzenie opisane w § 3 w części- proporcjo- nalnej do stopnia realizacji umowy przez POŚREDNIKA wykazanej na podsta- wie dokumentów lub kosztorysu”. (dowód: Karta nr 102 - 105). P REZES U RZĘDU USTALIŁ , CO NASTĘPUJE : [9] Przedsiębiorca Grzegorz Krajewski prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą LOKUM-INVEST Nieruchomości Grzegorz Krajewski wpisany został w 2009 r. do ewidencji działalności gospodarczej prowadzonej przez Burmistrza Miasta Borne Sulinowo pod nr 1642/2009. Adres głównego miejsca wykonywa- nia działalności gospodarczej to: 78 – 449 Borne Sulinowo, Aleja Niepodległości 5C/U1 (dowód: Karta nr 13), pod którym mieści się biuro pośrednictwa w ob- rocie nieruchomościami [10] Przedmiot działalności przedsiębiorcy obejmuje m.in.: pośrednictwo w obro- cie nieruchomościami, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. [11] Przedsiębiorca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wykorzystuje w obrocie z konsumentami m. in. wzorce umów (dowód: karty nr 6 – 11) za- wierające postanowienia wymienione w sentencji decyzji, które, zdaniem Prezesa Urzędu: - mogą zostać uznane za tożsame z następującymi postano- wieniami wpisanymi do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone (zwany dalej rejestrem), o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. nr 43, poz. 296, ze zmianami) tj.: • „Niniejsza umowa jest umową zawartą na wyłączność, co oznacza, że Zamawiający oddaje sprawę do prowadzenia tylko jednemu pośredni- kowi i zobowiązuje się uiścić wyłącznie temu Pośrednikowi wynagro- dzenie określone w punkcie 4, bez względu na to w jaki sposób doszło do skojarzenia stron." (wyrok SOKiK z dnia 9 kwietnia 2008 r., sygnatura akt. XVII AmC 297/07, numer postanowienia w rejestrze: 1656); • „W przypadku zawarcia przez Zamawiającego umowy oczekiwanej lub innej wymienionej w § 3 bez wiedzy Pośrednika tj. z jego pominięciem Zamawiający jest zobowiązany do zapłaty na rzecz Pośrednika oprócz 8 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl należnego mu wynagrodzenia kary umownej w wysokości połowy usta- lonego § 3.1 wynagrodzenia" (wyrok SOKiK z dnia 8 lipca 2011 r., sygna- tura akt. XVII AmC 2724/10, numer postanowienia w rejestrze: 2659); • „Zamawiający zobowiązany jest dokonać transakcji określonej wyżej tylko za pośrednictwem i z uczestnictwem w transakcji Pośrednika bez względu na sposób nawiązania kontaktu z kontrahentem. Transakcja ta powinna być dokonana przez Pośrednika niezależnie od tego czy inne strony transakcji zostały skojarzone przez Pośrednika. Zamawiający niezwłocznie zawiadomi Pośrednika o przyjęciu oferty jakiegokolwiek klienta i stawi się z nim w siedzibie Pośrednika w celu omówienia trans- akcji” (wyrok SOKiK z dnia 6 października 2010 r., sygnatura akt. XVII AmC 1877/09, numer postanowienia w rejestrze: 2913); • „Korzystając z prawa do indywidualnego uzgodnienia warunków umowy wnoszę o zmianę następujących elementów umowy: ......... poprzez nadanie im brzmienia jak w załączniku do umowy. Pozostałe nie wy- mienione wyżej postanowienia umowy uważam za indywidualnie uzgod- nione, akceptując je bez zastrzeżeń co potwierdzam własnoręcznym podpisem, znając skutki prawne postanowień umowy”( wyrok SOKiK z dnia 11 stycznia 2005 r., sygnatura akt. XVII AmC 70/04, numer posta- nowienia w rejestrze: 461); • „Umowę sporządzono i podpisano, po zapoznaniu się z jej treścią i indywidualnym uzgodnieniu jej postanowień z Kupującym w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron. Inte- gralną część Umowy stanowi załącznik nr 1 i 2" (wyrok SOKiK z dnia 3 marca 2010 r., sygnatura akt. XVII AmC 874/09, numer postanowienia w rejestrze: 2409). [12] Wzorce umowne stosowane są przez przedsiębiorcę w następujących okresach: • Umowa pośrednictwa w sprzedaży (zbyciu) typu bezpośredniego z klauzulą wyłączności – stosowany od 1 stycznia 2011 r., • Umowa pośrednictwa w sprzedaży (zbyciu) nieruchomości (lokalu) – stosowa- ny od 4 kwietnia 2012 r., • Umowa pośrednictwa w wynajmie typu bezpośredniego z klauzulą wyłączno- ści – stosowany od 1 stycznia 2011 r. M AJĄC NA WZGLĘDZIE ZEBRANY MATERIAŁ DOWODOWY P REZES U RZĘDU ZWAŻYŁ , CO NASTĘPUJE : Interes publiczny. [13] Dla rozstrzygnięcia sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów niezbędne jest uprzednie ustalenie, czy na skutek działań przedsiębiorcy zagrożony został interes publicznoprawny, bowiem bez speł- nienia tego warunku Prezes Urzędu nie jest upoważniony do realizacji zasad- niczego celu ustawy, którym, zgodnie z jej art. 1 ust. 1, jest określenie wa- runków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsiębiorców i konsument ó w. Warun- kiem koniecznym do zastosowania tej ustawy jest, aby działanie przedsiębior- 9 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl cy – któremu zarzucono naruszenie jej przepisów – stanowiło potencjalne za- grożenie interesu publicznego, nie zaś jednostki lub grupy. [14] Zdaniem Prezesa Urzędu rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąże się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy na podstawie umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami o treści zakwe- stionowanej w toku niniejszego postępowania korzystają lub będą korzystać z usług świadczonych przez Przedsiębiorcę. Objęte zarzutem działanie przedsię- biorcy wymierzone jest w szeroki krąg uczestników rynku, ponieważ jest ono skierowane do członków określonej zbiorowości tj. wszystkich rzeczywistych i potencjalnych odbiorców świadczonych przez Pośrednika usług. Interes pu- blicznoprawny przejawia się także w postaci zbiorowego interesu konsumen- tów, co oznacza, iż naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jedno- cześnie naruszeniem interesu publicznoprawnego. W tym stanie rzeczy uznać należy, że w niniejszej sprawie ma miejsce naruszenie przez Pośrednika inte- resu publicznoprawnego, co uzasadnia ocenę jego zachowania na rynku w świetle przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. [15] Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zakaza- ne jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Stosownie do art. 24 ust. 2 ww. ustawy przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przed- siębiorcy, w szczególności: 1) stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilne- go (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.); 2) naruszanie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i peł- nej informacji; 3) nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji. Art. 24 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przewiduje nato- miast, że nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych in- teresów konsumentów. Odpowiednio do art. 4 pkt 12 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i art. 22 1 Kodeksu cywilnego za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą czynności prawnej nie związanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Zbiorowe interesy konsumentów podlegają zatem ochronie przed wymierzonymi w nie naruszeniami polegającymi na sprzecznych z prawem działaniach przed- siębiorców. Uznanie określonego działania przedsiębiorcy za niezgodne z zaka- zem stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów wymaga wykazania, że spełnione zostały kumulatywnie następujące przesłanki: • oceniane zachowanie jest podejmowane przez podmiot będący przedsię- biorcą w rozumieniu przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumen- tów, • zachowanie przedsiębiorcy nosi znamiona bezprawności, • praktyka godzi w zbiorowe interesy konsumentów. 10 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl Status przedsiębiorcy: [16] Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przez przedsiębiorcę rozumie się przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów o swobo- dzie działalności gospodarczej. Z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (t.j. Dz. U.z 2010 r. Nr 220, poz. 1447) wynika, że przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna oraz jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, która we własnym imieniu wykonuje działalność gospodarczą. W przedmiotowej sprawie strona postępowania posiada status przedsiębiorcy, gdyż jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (wcześniej: Ewidencja Działalności Gospodarczej) (dowód: karta nr 13 i 107). Działania przedsiębiorcy mogą podlegać zatem kontroli dokonywanej w opar- ciu o przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Naruszenie zbiorowych interesów konsumentów: [17] Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów nie definiuje pojęcia zbioro- wych interesów konsumentów, stąd przy ustalaniu jego treści należy odwołać się do orzecznictwa sądowego. Należy przyjąć, że interesem, który podlega ochronie na podstawie art. 24 ustawy jest interes prawny, rozumiany jako określone potrzeby konsumenta uznane przez ustawodawcę za godne ochrony. Działanie przedsiębiorcy godzi w interesy konsumentów wtedy, gdy wywołuje negatywne skutki w sferze ich praw i obowiązków. [18] Wskazówki co do tego, jak należy pojmować zbiorowy interes konsumentów zawarte są natomiast w art. 24 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsu- mentów, który stanowi, że nie jest zbiorowym interesem konsumenta suma indywidualnych interesów konsumentów. W wyroku z dnia 10 kwietnia 2008 roku (sygn., akt III SK 27/07) Sąd Najwyższy wskazał, iż wystarczające dla stwierdzenia, że ma miejsce naruszenie zbiorowych interesów konsumentów powinno być ustalenie, że zachowanie przedsiębiorcy nie jest podejmowane w stosunku do zindywidualizowanych konsumentów, lecz względem członków danej grupy (określonego kręgu podmiotów) wyodrębnionych spośród ogółu konsumentów za pomocą wspólnego dla nich kryterium. W ww. wyroku Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, iż sformułowanie: „nie jest zbiorowym inte- resem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów” należy rozumieć w ten sposób, że liczba indywidualnych konsumentów, których inte- resy zostały naruszone nie decyduje o tym, czy dana praktyka narusza zbioro- we interesy konsumentów. Praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumen- tów jest bowiem takie zachowanie przedsiębiorcy, które podejmowane jest w warunkach wskazujących na powtarzalność zachowania w stosunku do indywi- dualnych konsumentów wchodzących w skład grupy, do której adresowane są zachowania przedsiębiorcy w taki sposób, iż potencjalnie ofiarą takiego za- chowania może być każdy konsument będący klientem lub potencjalnym klien- tem przedsiębiorcy. 11 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl [19] Zgodnie z powołanym wyrokiem Sądu Najwyższego przez interes zbiorowy na- leży rozumieć zatem interes dotyczący konsumentów jako określonej zbioro- wości. Naruszenie zbiorowego interesu konsumentów ma miejsce wówczas, gdy negatywnymi skutkami działań przedsiębiorcy dotknięty jest szerszy krąg uczestników rynku, mających status konsumentów. Do naruszenia zbiorowego interesu konsumentów konieczne jest, żeby działanie przedsiębiorcy było skie- rowane nie do konkretnej osoby, lecz do grupy adresatów wyodrębnionych za pomocą wspólnego dla nich kryterium. Działanie o takim charakterze jest w stanie wywołać niekorzystne następstwa nie tylko w odniesieniu do konkret- nych konsumentów, lecz wobec każdego z członków danej zbiorowości. Przy tym zaistnienie przesłanki naruszenia zbiorowego interesu konsumenta nie jest bezpośrednio uzależnione od liczby konsumentów, których interesy zostały rzeczywiście naruszone wskutek działań przedsiębiorcy. Istotne jest to, że przedmiotowe działanie może zagrozić, przynajmniej potencjalnie, interesom pewnego kręgu nieprofesjonalnych uczestników rynku. [20] W przedmiotowej sprawie zakwestionowane zachowanie Pośrednika dotyczy zbiorowego interesu konsumentów, gdyż skierowane jest do szerokiego ich kręgu. Stosowane praktyki wymierzone są zatem we wszystkich rzeczywistych odbiorców świadczonych przez przedsiębiorcę usług, z którymi zawarto umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomości na podstawie wzorców zakwestionowa- nych w toku niniejszego postępowania, jak również w jej potencjalnych kon- trahentów. Zakwestionowane zachowania podejmowane są w sposób powta- rzalny i powszechny, co wynika zresztą z samej natury wzorców umów, jakimi posługuje się Pośrednik w obrocie gospodarczym. Bezprawność działań: [21] Za spełnioną należy uznać także kolejną z przesłanek, tj. bezprawność działa- nia przedsiębiorcy, w tym punkcie wywodzoną z tożsamości odpowiednich po- stanowień wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego i postanowień będących przedmiotem postępowania, stosowanych w obrocie z konsumentami przez Grzegorza Krajewskiego. Zakaz stosowania postanowień niedozwolonych nie ogranicza się bowiem jedynie do przedsiębiorcy, przeciwko któremu zapadł wyrok w sprawie o uznanie postanowień za niedozwolone, lecz rozciąga się również na wszystkich innych przedsiębiorców posługujących się postanowie- niami identycznymi, tożsamymi, bowiem art. 479 43 Kodeksu postępowania cy- wilnego prawomocność przedmiotowego wyroku rozszerza – od chwili wpisania wzorca umowy do ww. rejestru – na osoby trzecie. Wpis określonego postanowienia do rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, że od tego momentu stosowanie określonej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powyższe stanowisko Prezesa Urzędu zgodne jest z orzecznictwem Sądu Najwyższego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r., sygnatura akt III SZP 3/06, stwierdził, iż „stosowanie po- stanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., może być uznane w stosunku do innego przed- siębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów […]”. Sąd 12 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl Najwyższy w uzasadnieniu wskazał m.in., iż „[…] praktyka naruszająca zbio- rowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. [art. 24 obecnie obowiązującej u.o.k.ik] obejmuje również przypadki wprowadzania jedynie zmian kosme- tycznych polegających na przestawieniu wyrazów lub zastąpieniu jednych wy- razów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że je- go treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli- żonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecież tak samo w inte- resy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do reje- stru […]. Wobec tego, że z powołanego wywodu Sądu Najwyższego wynika wprost, iż nie jest konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do reje- stru i klauzuli z nią porównywanej, za niedozwolone mogą zostać uznane rów- nież postanowienia wzorców umów mieszczące się w hipotezie postanowienia wpisanego do rejestru. Stosowanie postanowienia o treści zbliżonej tak samo może bowiem godzić w interesy konsumentów, jak stosowanie postanowienia identycznego z tym, które zostało wpisane do rejestru. W ocenie Prezesa Urzędu postanowienia wzorców umownych stosowanych w obrocie z konsumentami przez Lokum - Invest, są tożsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru postanowień niedozwolonych, o którym mowa w art. 479 45 ustawy Kodeks postępowania cywilnego, na podstawie prawomocnych wyroków Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK). [22] Po pierwsze postanowienia o treści: - Umowa została zawarta na okres 12 miesięcy od daty jej podpisania na za- sadzie wyłączności co oznacza obowiązek zawarcia transakcji zbycia za po- średnictwem firmy Lokum- Invest Nieruchomości bez względu na sposób nawiązania kontaktu ZAMAWIAJĄCEGO z kontrahentem (wzorzec umowny: Umowa pośrednictwa w sprzedaży (zbyciu) typu bezpośredniego z klauzulą wyłączności); - ZAMAWIAJĄCY w czasie trwania umowy, (…) wszelkie czynności zmierzają- ce do zawarcia umowy sprzedaży (zbycia) zobowiązuje się wykonać za wiedzą lub przy udziale POŚREDNIKA, bez względu na sposób nawiązania kontaktu z kontrahentem. ZAMAWIAJĄCEMU przysługuje prawo oferowania przedmiotu sprzedaży kontrahentom, jednakże strony będą traktowały tę ofertę jako złożoną przez POŚREDNIKA (wzorzec umowny: Umowa pośred- nictwa w sprzedaży (zbyciu) typu bezpośredniego z klauzulą wyłączności); - Umowa została zawarta na okres 12 miesięcy od daty jej podpisania na za- sadzie wyłączności pośredniczenia firmy Lokum-Invest Nieruchomości w sprzedaży (zbyciu) nieruchomości (lokalu) bez względu na sposób nawiąza- nia kontaktu ZAMAWIAJĄCEGO z klientem. ZAMAWIAJĄCEMU przysługuje prawo oferowania nieruchomości (lokalu) innym klientom, jednakże dzia- łania te nie będą miały wpływu na prawo POŚREDNIKA do wynagrodzenia i jego wysokość (wzorzec umowny: Umowa pośrednictwa w sprzedaży (zby- ciu) nieruchomości (lokalu)); - ZAMAWIAJĄCY oświadcza, że: (…) 3. wszelkie czynności zmierzające do zawarcia umowy sprzedaży (zbycia) zobowiązuje się wykonać za wiedzą lub przy udziale POŚREDNIKA, bez względu na sposób nawiązania kontaktu z klientem; 13 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl - […] a wszelkie czynności zmierzające do zawarcia umowy wynajmu zobo- wiązuje się wykonać za wiedzą lub przy udziale POŚREDNIKA, bez względu na sposób nawiązania kontaktu z kontrahentem. ZAMAWIAJĄCEMU przysłu- guje prawo oferowania przedmiotu wynajmu kontrahentom, jednakże strony będą traktowały tę ofertę jako złożoną przez POŚREDNIKA (wzorzec umowny: Umowa pośrednictwa w wynajmie typu bezpośredniego z klauzu- lą wyłączności); - uznać należy, za tożsame z postanowieniem niedozwolonym, o treści: „Niniejsza umowa jest umową zawartą na wyłączność, co oznacza, że Zama- wiający oddaje sprawę do prowadzenia tylko jednemu Pośrednikowi i zobowiązuje się uiścić wyłącznie temu Pośrednikowi wynagrodzenie określo- ne w punkcie 4, bez względu na to w jaki sposób doszło do skojarzenia stron." (wyrok SOKiK z dnia 8 kwietnia 2008 r., sygnatura akt. XVII AmC 297/07, nu- mer postanowienia w rejestrze: 1656); Postanowienie to zostało wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone w dniu 21 września 2009 r., pod pozycją nr 1656. W uzasadnieniu cytowanego wyroku Sąd Okręgowy – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wyjaśnił, że przedmiotowe postanowienie przyznaje korzyść w postaci pełnego wynagrodzenia dla pośrednika także w przypadku niewykona- nia przez niego umowy, naruszając w ten sposób interes słabszej strony umo- wy, jaką jest konsument. W sytuacji niewykonania obowiązków przez pośred- nika konsument nie otrzymuje żadnej korzyści, a jednocześnie jest zobowią- zany do powstrzymania się przed szukaniem na własną rękę kontrahentów. W ocenie Prezesa Urzędu klauzule stosowane przez Pośrednika i klauzulę wpi- saną do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone na- leży uznać za tożsame, pomimo istniejących różnic w sformułowaniu postano- wień. Różnice te nie mają znaczenia dla treści przedmiotowych klauzul, nie wpływają bowiem na cel, jakiemu ma służyć przedmiotowa klauzula. Posta- nowienia kwestionowane w niniejszej decyzji są tożsame z wyżej przytoczona klauzulą wpisaną do rejestru z uwagi na tożsamość skutków, jakie wywołują w stosunku do konsumenta. Zarówno bowiem postanowienie wpisane do rejestru pod pozycją 1656, jak i wskazane w punktach I.1a) i c), I.2 a) i b) oraz I.3 a) sentencji decyzji postanowienia umowne stosowane przez przedsiębiorcę, na- kładają na konsumenta obowiązek zapłaty wynagrodzenia Pośrednikowi, bez względu na sposób nawiązania kontaktu z kontrahentem. W obu przypadkach obowiązek ten jest niezależny od zachowania Przedsiębiorcy, który nawet w razie niewykonania przez niego umowy (braku podjęcia jakichkolwiek czynno- ści w celu wykonania zobowiązania), zachowuje prawo do wynagrodzenia w pełnej wysokości. Uprawdopodobniono zatem, że Przedsiębiorca stosuje postanowienie wzorca umownego uznanego za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego, a zatem, że jego działania mają charakter bez- prawny . [23] Wymaga podkreślenia, że Prezes Urzędu nie kwestionuje prawa Przedsiębiorcy do zawierania umów pośrednictwa na wyłączność, ani nie kwestionuje konse- kwencji w postaci konieczności zapłaty przez konsumenta kary umownej w sy- tuacji, gdy dokona on transakcji z kontrahentem skierowanym przez pośredni- 14 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl ka, lecz z jego pomięciem. Niedopuszczalna jest natomiast sytuacja, w której konsument musi zapłacić Pośrednikowi kwotę w wysokości równej wynagro- dzeniu przysługującemu Pośrednikowi w przypadku wykonania umowy pośred- nictwa, gdy konsument znajduje na własną rękę kontrahenta i doprowadza do sprzedaży nieruchomości. Pośrednik mógłby otrzymać od konsumenta pełne wynagrodzenie nawet wtedy, gdy nie podjął się żadnych czynności zmierzają- cych do wykonania umowy. Kwestionowane postanowienie stwarza właśnie możliwość zaistnienia takiej sytuacji 1 . Wprowadzenie do wzorca umowy analizowanych klauzul nakłada na konsumen- ta obowiązek poniesienia wydatku, do którego ponoszenia nie jest on zobo- wiązany. [24] Po drugie postanowienia o treści: - ZAMAWIAJĄCY będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz POŚREDNIKA kary umownej w wysokości 50% wynagrodzenia opisanego w par. 3 w przypadku zbycia przedmiotu sprzedaży z pominięciem POŚREDNIKA. […] Obowiązek zapłaty kary umownej jest wymagany w terminie 7 dni od dnia zbycia i nie uchyla obowiązku zapłaty wynagrodzenia określonego w par. 3 , (wzorzec umowny: Umowa pośrednictwa w sprzedaży (zbyciu) typu bezpośredniego z klauzulą wyłączności); uznać należy, za tożsame z postanowieniem niedozwolonym, o treści: „W przypadku zawarcia przez Zamawiającego umowy oczekiwanej lub innej wymienionej w § 3 bez wiedzy Pośrednika tj. z jego pominięciem Zamawiający jest zobowiązany do zapłaty na rzecz Pośrednika oprócz należnego mu wyna- grodzenia kary umownej w wysokości połowy ustalonego § 3.1 wynagrodzenia„ (wyrok SOKiK z dnia 8 lipca 2011 r., sygnatura akt. XVII AmC 2724/10, numer postanowienia w rejestrze: 2659); W ocenie Prezesa Urzędu klauzulę stosowaną przez Pośrednika i klauzulę wpi- saną do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone na- leży uznać za tożsame, pomimo istniejących różnic w sformułowaniu postano- wień. Różnice te nie mają znaczenia dla treści przedmiotowych klauzul, nie wpływają bowiem na cel, jakiemu ma służyć przedmiotowa klauzula. Posta- nowienie kwestionowane w niniejszej decyzji jest tożsame z wyżej przytoczo- ną klauzulą wpisaną do rejestru także z uwagi na tożsamość skutków, jakie wywołują w stosunku do konsumenta. Kwestionowane postanowienie oraz po- stanowienie powyżej przytoczone wpisane do Rejestru, pomimo różnic w sformułowaniu treści, mają tożsamy charakter, a skutek ich stosowania jest identyczny. Nakładają one na konsumentów obowiązek zapłaty kar umownych. Zgodnie z zasadą określoną klauzulą z pozycji 2659 Rejestru, konsument musi zapłacić karę umowną w wysokości pół prowizji należnej Pośrednikowi, oprócz obowiązku zapłacenia wynagrodzenia w pełnej wysokości. Taka samą sytuację wywołuje postanowienie stosowane przez Grzegorza Krajewskiego, gdzie za- strzeżono, iż w sytuacji dokonania transakcji z pominięciem pośrednika, kon- sument zobowiązany jest do zapłaty kary umownej w wysokości 50% wynagro- dzenia, co nie uchyla obowiązku zapłaty samego wynagrodzenia. Tym samym 1 Por. uzasadnienie wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dn. 6.10.2010 r. (sygn. akt XVII AmC 1877/09). 15 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl jest on zobowiązany do zapłaty kwoty równej wartości półtorej wynagrodze- nia. Do umów o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, zgodnie z uzasadnie- niem do wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 23 listopada 1993 r. znak I Acr 672/93, stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu (art. 750 K.c.). Bezpośrednim celem aktywności Pośrednika jest jedynie stworzenie określonej sytuacji faktycznej, w której zamierzony cel, tj. zawarcie umowy, może zo- stać osiągnięty, ale już z udziałem tylko samego zainteresowanego. Skoro działanie pośrednika nakierowane jest na osiągnięcie konkretnego celu, to od osiągnięcia tego celu uzależnione jest jego wynagrodzenie, a nie od nakładu pracy lub wydatków. Realizacja celu jest więc warunkiem wypłacenia wyna- grodzenia dla pośrednika. Pośrednikowi przysługuje, więc wynagrodzenie tylko wtedy, gdy umowa została zawarta dzięki jego zabiegom. [25] W przedmiotowej sprawie, zakwestionowane przez Prezesa Urzędu postano- wienie umowne nakłada na konsumentów obowiązek uiszczenia kary umownej w wysokości pół prowizji łacznie z pełnym wynagrodzeniem w sytuacji, gdy konsumenci zawarli umowę z pominięciem Pośrednika. Zgodnie z powyżej przytoczonym wyrokiem Sądu dotyczącym umów zlecenia, w sytuacji, gdy Pośrednik należycie wykonał umowę z konsumentem, czyli przedstawił satysfakcjonującą konsumenta ofertę, w oparciu, o którą zawarł on umowę, Przedsiębiorcy przysługuje wynagrodzenie określone w umowie wynoszące w przedmiotowym analizowanym przypadku określony procent od ofertowej wartości nieruchomości określonej w umowie. Zgodnie z art. 483 kodeksu cywilnego można zastrzec w umowie, że naprawie- nie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy tj.: kary umownej, przy czym dłużnik nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania przez zapłatę kary umownej. Już w wyroku z dnia 10.03.2004r. sygn. akt XVII Amc 34/03 Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów stwierdził, co następuje: „W ocenie Sądu, w umowach z konsumentami dopuszczalne jest, co do zasa- dy, stosowanie postanowień wzorca umowy zawierających postanowienie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zo- bowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Kara taka nie może być jednak nałożona wyłącznie na konsumenta w wypadku rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy (co nie stanowi przedmiotu zarzutu w niniejszej sprawie) oraz nie może być nadmiernie wy- górowana”. Przytoczone przepisy nie wskazują odniesienia, do którego ma się odnosić „nadmierne wygórowanie” , jednak z definicji kary umownej, zawartej w art. 483 k.c. wynika, że służy ona naprawieniu wynikłej szkody, a zatem pełni funkcję kompensacyjną. Wprawdzie wystąpienie szkody nie jest koniecz- nym warunkiem dla powstania obowiązku zapłaty kary umownej (uchwała SN z dnia 6.11.2003 r. sygn. III CZP 61/03 opubl. Biul. SN 2003/11/05), jednak nie zmienia to wymienionego wyżej jej charakteru. W umowach z konsumentami zawieranymi z użyciem wzorca umowy wysokość kary umownej, zdaniem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nie może 16 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl być w sposób nadmierny wyższa od dającej się przewidzieć szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. W przedmiotowej sprawie Przedsiębiorca zastrzegł obowiązek zapłaty kary umownej w przypadku zawarcia umowy sprzedaży (najmu) z pominięciem Po- średnika. Traci on wówczas należne mu wynagrodzenie (prowizję), które po- biera przy należytym wykonaniu umowy. W każdym z przedstawionych przypadków Pośrednik, w sytuacji pominięcia go przy zawieraniu transakcji, traci spodziewaną korzyść w wysokości prowizji. Zastrzeżenie kary umownej w wysokości pół wynagrodzenia należnego Pośred- nikowi z jednoczesnym zachowaniem obowiązku zapłaty wynagrodzenia w peł- nej wysokości powoduje, iż uzyskuje on w sumie - zamiast jednej łącznie aż półtora prowizji. [26] W związku z tym uznać należy, że kara umowna w wysokości pół prowizji płat- na łącznie z pełnym wynagrodzeniem ma w tym zakresie charakter nadmiernie wygórowany, szczególnie ze względu na kwotową wysokość prowizji. Należy bowiem mieć na względzie, iż sprawa dotyczy pośrednictwa nieruchomości, gdzie prowizja jest wypadkową wartości samej nieruchomości. Biorąc pod uwagę ceny nieruchomości, stwierdzić należy, że nawet kilkuprocentowa pro- wizja oznacza kwotę rzędu minimum kilku, a często kilkunastu bądź nawet - w szczególnych wypadkach - kilkudziesięciu tysięcy złotych. Stwierdzić zatem należy, że postanowienie umowne stosowane przez Pośred- nika, o którym mowa w pkt I 1) b naruszają interesy ekonomiczne konsumen- tów poprzez zobowiązanie konsumentów do zapłaty nadmiernie wygórowanej kary umownej. Wartość jaką konsument ma obowiązek zapłacić w okoliczno- ściach opisanych w rozpatrywanych wyżej postanowieniach, znacznie przewyż- sza faktyczną zapłatę za wykonane usługi, a zatem należy uznać ją za nad- mierną karę umowną. [27] Po trzecie postanowienie o treści: - ZAMAWIAJĄCY oświadcza, że: 1. […], warunki niniejszej umowy zostały z Nim uzgodnione, akceptuje ich treść […] ,(Wzór umowny : Umowa pośrednictwa w sprzedaży (zbyciu) typu bezpośredniego z klauzulą wyłączności, Umowa po- średnictwa w wynajmie typu bezpośredniego z klauzulą wyłączności ); uznać należy, za tożsame z postanowieniami niedozwolonymi o treści: „Korzystając z prawa do indywidualnego uzgodnienia warunków umowy wnoszę o zmianę następujących elementów umowy: ......... poprzez nadanie im brzmienia jak w załączniku do umowy. Pozostałe nie wymienione wyżej postanowienia umowy uważam za indywidualnie uzgodnione, akceptując je bez zastrzeżeń co potwierdzam własnoręcznym podpisem, znając skutki prawne postanowień umo- wy”( wyrok SOKiK z dnia 11 stycznia 2005 r., sygnatura akt. XVII AmC 70/04, numer postanowienia w rejestrze: 461); „Umowę sporządzono i podpisano, po zapoznaniu się z jej treścią i indywidualnym uzgodnieniu jej postanowień z Kupującym w dwóch jednobrz- miących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron. Integralną część Umowy stanowi załącznik nr 1 i 2" (wyrok SOKiK z dnia 3 marca 2010 r., sygnatura akt. XVII AmC 874/09, numer postanowienia w rejestrze: 2409). 17 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl Jak wynika z powyższego, brzmienie klauzuli stosowanej przez Pośrednika i klau- zul wpisanych do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwo- lone w ocenie Prezesa Urzędu należy uznać za tożsame, pomimo istniejących różnic w sformułowaniu postanowień. Różnice te nie mają znaczenia dla treści przedmiotowych klauzul, nie wpływają bowiem na cel, jakiemu ma służyć przedmiotowa klauzula. Postanowienia kwestionowane w niniejszej decyzji są tożsame z wyżej przytoczona klauzulą wpisaną do rejestru z uwagi na tożsamość skutków, jakie wywołują w stosunku do konsumenta. Pośrednik stosuje postanowienia, z których wynika, iż treść umowy została indy- widualnie uzgodniona. Postanowienia mają bowiem na celu związanie konsumen- ta treścią umowy zawartej z Przedsiębiorcą poprzez pisemne oświadczenie, że umowa była w całości uzgadniania z konsumentem w indywidualnym trybie i wy- raził on zgodę na wszystkie jej postanowienia. Tymczasem pomimo zamieszcze- nia takiego postanowienia w treści umowy, faktycznie konsument mógł nie mieć żadnej możliwości jej negocjowania, tym bardziej, iż same wzorce umowne stworzone zostały przez Pośrednika, natomiast konsument zawierając umowę podpisuje gotowy zbiór postanowień umownych, zaproponowany mu przez Po- średnika. Na podstawie art. 385 1 § 3 Kodeksu cywilnego nie uzgodnione indywi- dualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rze- czywistego wpływu, w szczególności odnosi się to do postanowień umowy przeję- tych z wzorca umownego zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Stwierdzono zatem, że Przedsiębiorca stosuje postanowienia wzorca umownego uznanego za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego, a zatem, że jego działania mają charakter bezprawny . Z OBOWIĄZANIE PRZEDSIĘBIORCY : [28] Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jeżeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy kon- sumentów zostanie uprawdopodobnione, że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24, a przedsiębiorca zobowiąże się do podjęcia określo- nych działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom Prezes Urzędu może, w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. [29] W toku przeprowadzonego postępowania przedsiębiorca przedstawił zobowią- zanie do podjęcia określonych działań zmierzających do zapobieżenia naru- szeniom interesów konsumentów (dowód: Karta nr 102 - 105). [30] Zgodnie z deklaracją przedsiębiorcy, po uzyskaniu akceptacji Prezesa Urzędu, zaprzestanie on stosowania postanowień zakwestionowanych przez Prezesa UOKiK oraz wprowadzi do obrotu, wzorzec umowy zatytułowany: Umowa po- średnictwa w sprzedaży (zbyciu) nieruchomości (lokalu), w którym w miejsce kwestionowanego postanowienia o treści: „Umowa została zawarta na okres 12 miesięcy od daty jej podpisania na zasadzie wyłączności pośredniczenia firmy Lokum-Invest Nieruchomości w sprzedaży (zbyciu) nieruchomości (lokalu) bez względu na sposób nawiązania kontaktu ZAMAWIAJĄCEGO z klientem. ZAMA- WIAJĄCEMU przysługuje prawo oferowania nieruchomości (lokalu) innym klien- tom, jednakże działania te nie będą miały wpływu na prawo POŚREDNIKA do wynagrodzenia i jego wysokość” wprowadzone zostanie postanowienie o treści „1. Umowa została zawarta na okres 12 miesięcy od daty jej podpisania na za- 18 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl sadzie wyłączności, co oznacza, że ZAMAWIAJĄCY oddaje sprawę do prowa- dzenia tylko jednemu POŚREDNIKOWI. 2.W przypadku rozporządzenia nieru- chomością (lokalem) w sposób wskazany w § 3 przez ZAMAWIAJĄCEGO z osobą trzecią, zobowiązuje się uiścić wyłącznie temu POŚREDNIKOWI wynagrodzenie opisane w § 3w części- proporcjonalnej do stopnia realizacji umowy przez PO- ŚREDNIKA wykazanej na podstawie dokumentów lub kosztorysu”– w terminie 7 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji. [31] Ponadto przedsiębiorca zobowiązał się do usunięcia z obrotu kwestionowanych wzorców umów pn.: Umowa pośrednictwa w sprzedaży (zbyciu) typu bezpo- średniego z klauzulą wyłączności, Umowa pośrednictwa w sprzedaży (zbyciu) nieruchomości (lokalu), Umowa pośrednictwa w wynajmie typu bezpośrednie- go z klauzulą wyłączności - poprzez umożliwienie konsumentom podpisania stosownych aneksów – w terminie 120 dni od dnia uprawomocnienia się decy- zji. [32] Zdaniem Prezesa UOKiK działania objęte złożonym przez Przedsiebiorcę zobo- wiązaniem zmierzają do zapobieżenia zarzucanemu mu naruszeniu art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zmiana stosowa- nych wzorców – formularzy pism w zaproponowany przez przedsiębiorcę spo- sób, doprowadzą bowiem do wyeliminowania zakwestionowanych postanowień z obrotu konsumenckiego. W tej sytuacji Prezes Urzędu postanowił jak w punkcie I sentencji niniejszej decyzji. [33] Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w decyzji, o jakiej mowa w ust. 1 tego przepisu, Prezes UOKiK nakłada na przed- siębiorcę obowiązek składania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowiązań. Przedsiębiorca zobowiązany została do złożenia, w terminie trzech miesięcy od dnia uprawomocnienia się decyzji , sprawozdania o stopniu realizacji, przyjętego w toku postępowania, zobowiązania do podję- cia działań zmierzających do zapobieżenia zarzucanemu przedsiębiorcy naru- szeniu, poprzez : - Złożenie oświadczenia o wycofaniu z obrotu gospodarczego wzorców umow- nych pt. „Umowa pośrednictwa w sprzedaży (zbyciu) typu bezpośredniego z klauzulą wyłączności” oraz „Umowa pośrednictwa w wynajmie typu bezpo- średniego z klauzulą wyłączności”; - Przekazania przykładowych pism kierowanych do konsumentów, w których przedsiębiorca Grzegorz Krajewski informuje o możliwości podpisania aneksu do kwestionowanych przez Urząd umów; - Przekazanie Informacji czy wszyscy zainteresowani konsumenci zostali poin- formowani o możliwości podpisania aneksu, jeżeli nie – to ilu nie zostało i z jakiego powodu. - Przekazanie trzech kopii umów pt. „Umowa pośrednictwa w sprzedaży (zby- ciu) nieruchomości (lokalu)” zawartych z konsumentami w okresie od dnia uprawomocnienia się decyzji potwierdzających wykonanie obowiązku przed- siębiorcy o którym mowa w punkcie I C sentencji decyzji. 19 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl W związku z tym orzeczono jak w punkcie II sentencji niniejszej decyzji. POUCZENIE: Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urzędu Ochrony Konku- rencji i Konsumentów w Gdańsku. z up. Prezesa UOKiK Dyrektor Delegatury UOKiK w Gdańsku Roman Jarząbek Otrzymuje: Grzegorz Krajewski Ul. Marii Konopnickiej 13A/20 78 – 449 Borne Sulinowo