RGD-7/2014

1 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl RGD-61-31/13/14/MW AW Gdańsk, 27.05.2014 DECYZJA Nr 7/2014 Stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsu- mentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz § 2 pkt 4 i § 5 ust. 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej Dele- gatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2009 r., Nr 107, poz. 887), - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy kon- sumentów: I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) po uprawdopodobnieniu stosowania przez przedsiębiorcę: ATRO DEVELOPMENT Spółka komandytowa Adam Kwidzyński i Wspólnicy z siedzibą w Pruszczu Gdańskim praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej na stosowaniu w następujących wzorcach umów postano- wień o treści: 1) Umowa deweloperska (akt notarialny) , postanowień o treści: a) „Zawarcie umowy przenoszącej własność przedmiotu niniejszej umowy w formie aktu notarialnego nastąpi po całkowitej zapłacie przez Nabywców ceny przedmiotu niniejszej umowy oraz ewentualnych innych naleŜności wy- nikających z niniejszej umowy (między innymi odsetki)”, b) „Nabywca ma prawo do przeniesienia swoich praw i zobowiązań wynikają- cych z niniejszej Umowy za uprzednią zgodą Dewelopera na piśmie”, c) „Strony zobowiązują się do wzajemnego informowania o kaŜdej zmianie ad- resu pod rygorem zawiadomienia ze skutkiem doręczenia dokonanego pod ostatni znany adres strony”, d) „Strony postanawiają, Ŝe sądem właściwym do rozpoznania sporów z niniejszej umowy jest sąd powszechny właściwy miejscowo ze względu na siedzibę Dewelopera”, 2) Umowa rezerwacyjna, postanowień o treści: a) „W przypadku niezawarcia przez Klienta w terminie określonym w § 2 ust. 1 wskazanej tamŜe umowy, Deweloper zatrzyma, tytułem kary umownej, kwo- tę kaucji rezerwacyjnej”, b) „Strony są zobowiązane do wzajemnego informowania się o kaŜdorazowej zmianie adresu zamieszkania, siedziby lub do korespondencji pod rygorem uznania za skuteczne doręczenia pod uprzednio znany drugiej Stronie ad- res”, - uznanych za postanowienia niedozwolone i wpisanych do Rejestru postanowień wzor- ców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2014 r., poz. 101), Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura UOKiK w Gdańsku 2 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl oraz po złoŜeniu zobowiązania przez ATRO DEVELOPMENT Spółka komandytowa Adam Kwidzyński i Wspólnicy z siedzibą w Pruszczu Gdańskim, do podjęcia działań zmierzają- cych do zapobieŜenia naruszeniom zbiorowych interesów konsumentów polegających na usunięciu z treści wzorca pod nazwą: Umowa deweloperska postanowień wskazanych w punkcie I. 1) a) b) c) d) oraz z treści wzorca pod nazwą: Umowa rezerwacyjna posta- nowień wskazanych w punkcie I. 2) a) b) sentencji decyzji, nakłada się na przedsię- biorcę: ATRO DEVELOPMENT Spółka komandytowa Adam Kwidzyński i Wspólnicy z sie- dzibą w Pruszczu Gdańskim obowiązek wykonania powyŜszego zobowiązania w ter- minie dwóch tygodni od uprawomocnienia się decyzji. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.), nakłada się na przedsiębiorcę ATRO DEVELOPMENT Spółka komandytowa Adam Kwidzyński i Wspólnicy z siedzibą w Prusz- czu Gdańskim, obowiązek przedłoŜenia, w terminie miesiąca od dnia uprawomocnienia się decyzji informacji/dokumentów potwierdzających wykonanie zobowiązania, o któ- rym mowa w punkcie I, tj.: 1) przekazania wzorców umowy deweloperskiej i umowy rezerwacyjnej zmienio- nych zgodnie z przyjętym zobowiązaniem, o którym mowa w punkcie I sentencji decyzji, 2) przekazania projektów aneksów do umów zawartych z konsumentami w oparciu o zakwestionowane wzorce umowy, uwzględniających zmiany umów zgodnie z treścią złoŜonego zobowiązania oraz przekazania przykładowych pism kiero- wanych do konsumentów wraz z dowodem ich nadania, potwierdzającego dorę- czenie dotychczasowym klientom propozycji podpisania aneksu, celem wykaza- nia realizacji zobowiązania, o którym mowa w punkcie I sentencji decyzji. UZASADNIENIE [1] W dniu 10 maja 2013 r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wszczął postępowanie wyjaśniające w sprawie wstępnego ustalenia, czy działania wybra- nych przedsiębiorców prowadzących działalność deweloperską na obszarze właści- wości Delegatury UOKiK w Gdańsku, uzasadniają wszczęcie postępowania w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Postępowanie wyjaśniające toczyło się w związku z prowadzonym przez Prezesa Urzędu ogólno- polskim badaniem działań deweloperów, w którym kontroli poddano stosowane przez tych przedsiębiorców wzorce umów, jak i stopień przestrzegania przez dewe- loperów przepisów ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lo- kalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377). [2] W toku postępowania wyjaśniającego kontrolą objęto m.in. działania i wzorce umów stosowane przez ATRO DEVELOPMENT Spółka komandytowa Adam Kwidzyński i Wspólnicy z siedzibą w Pruszczu Gdańskim (zwaną dalej: Spółką, deweloperem, przedsiębiorcą). [3] Prezes Urzędu, w postępowaniu wyjaśniającym ustalił, Ŝe przedsiębiorca w zakresie działalności deweloperskiej stosuje m.in. wzorce umów pod nazwą: Umowa dewe- loperska (akt notarialny), Umowa rezerwacyjna . [4] Analiza przedłoŜonych przez Spółkę wzorców umów, a takŜe wyjaśnień złoŜonych przez przedsiębiorcę, wykazała, Ŝe niektóre z zapisów zawartych we wzorcach umownych stosowanych przez Spółkę w obrocie z konsumentami, tj. te, które wy- mieniono w sentencji niniejszej decyzji, mogą pozostawać w sprzeczności z art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. [5] Mając na uwadze dokonane ustalenia, Prezes Urzędu wszczął przeciwko przedsię- biorcy: ATRO DEVELOPMENT Spółka komandytowa Adam Kwidzyński i Wspólnicy 3 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl z siedzibą w Pruszczu Gdańskim, w dniu 29 listopada 2013 r., postanowieniem nr 381 (dowód: karta nr 1) postępowanie w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, polegających na stosowaniu we wzorcach umów postanowień uznanych za postanowienia niedozwolone i wpisanych do Rejestru po- stanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c., co moŜe stanowić naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ww. ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. [6] Ustosunkowując się do postawionych zarzutów, Spółka w piśmie z dnia 16 grudnia 2013 r., stanowiącym odpowiedź na zawiadomienie o wszczęciu postępowania, wy- stąpiła z wnioskiem o wydanie przez Prezesa UOKiK na podstawie art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów decyzji nakładającej obowiązek wy- konania złoŜonego zobowiązania (dowód: karta nr 13). M AJĄC NA UWADZE ZEBRANY MATERIAŁ DOWODOWY , P REZES U RZĘDU USTALIŁ CO NASTĘPUJE : [7] ATRO DEVELOPMENT Spółka komandytowa Adam Kwidzyński i Wspólnicy z siedzibą w Pruszczu Gdańskim wpisana została do rejestru przedsiębiorców, pro- wadzonego przez Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku, XIII Wydział Gospodar- czy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS: 0000266513 (dowód: karty nr 5-11). [8] Przedmiot działalności Spółki obejmuje m.in.: kupno i sprzedaŜ nieruchomości na własny rachunek, jak równieŜ realizację projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. [9] W ramach realizowanego przedsięwzięcia deweloperskiego, Spółka zawierała z konsumentami umowy z wykorzystaniem wzorców umów (dowód: karty nr 34-87). Za ustaleniem takim przemawia fakt, iŜ przedłoŜone przez Spółkę dokumenty wyko- rzystywane do zawierania umów z konsumentami, spełniają kryteria pozwalające na ich klasyfikację jako wzorce umowy, tj. charakteryzują się następującymi cechami: są jednostronnie przygotowane przez przedsiębiorcę w celu masowego zawierania umów w obrocie konsumenckim; stanowią zbiór postanowień umowy obejmujących powtarzalne stany faktyczne; określają w sposób jednolity treść zawieranych w przyszłości umów; nie zawierają indywidualizujących danych w celu określenia podmiotu lub przedmiotu umowy i tym samym przeznaczone są na uŜytek przy- szłych umów 1 . [10] We wzorcu umowy: Umowa deweloperska (akt notarialny), przedsiębiorca stosował postanowienia o treści:
„Zawarcie umowy przenoszącej własność przedmiotu niniejszej umowy w formie aktu notarialnego nastąpi po całkowitej zapłacie przez Nabywców ceny przedmiotu niniejszej umowy oraz ewentualnych innych naleŜności wynikają- cych z niniejszej umowy (między innymi odsetki)”,
„Nabywca ma prawo do przeniesienia swoich praw i zobowiązań wynikających z niniejszej Umowy za uprzednią zgodą Dewelopera na piśmie”,
„Strony zobowiązują się do wzajemnego informowania o kaŜdej zmianie adresu pod rygorem zawiadomienia ze skutkiem doręczenia dokonanego pod ostatni znany adres strony”,
„Strony postanawiają, Ŝe sądem właściwym do rozpoznania sporów z niniejszej umowy jest sąd powszechny właściwy miejscowo ze względu na siedzibę Dewe- lopera”. 1 Por. Ł. Wroński, Umowa deweloperska jako wzór umowy , (w:) A. Szymańczyk (red.), Umowa deweloperska w praktyce , Warszawa 2014, s. 60. 4 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl [11] Spółka wykorzystywała równieŜ w obrocie z konsumentami wzorzec pod nazwą: Umowa rezerwacyjna , zawierający postanowienia o treści:
„W przypadku niezawarcia przez Klienta w terminie określonym w § 2 ust. 1 wskazanej tamŜe umowy, Deweloper zatrzyma, tytułem kary umownej, kwotę kaucji rezerwacyjnej”,
„Strony są zobowiązane do wzajemnego informowania się o kaŜdorazowej zmianie adresu zamieszkania, siedziby lub do korespondencji pod rygorem uznania za skuteczne doręczenia pod uprzednio znany drugiej Stronie adres”. [12] Wykorzystywane przez Spółkę wzorce umowy zawierają postanowienia, które zda- niem Prezesa Urzędu, mogły zostać uznane za toŜsame z postanowieniami niedo- zwolonymi i wpisanymi do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za nie- dozwolone (zwany dalej rejestrem), o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2014 r., poz. 101), w tym z następującymi postanowieniami:
"Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaŜy konkretnego lokalu mieszkalnego jest wywiązanie się przez stronę zobowiązaną do kupna z wszel- kich zobowiązań finansowych zgodnie z niniejszą umową, a w szczególności wpłacenie na rachunek bankowy Spółki całej ceny tego lokalu mieszkalnego" (wyrok SOKiK z dnia 27 grudnia 2011 r., sygn. akt: XVII AmC 75/11, pozycja w rejestrze 3664);
„Zawarcie Umowy Przyrzeczonej w formie aktu notarialnego nastąpi po całkowi- tej zapłacie przez Kupującego Ceny Brutto określonej w niniejszej Umowie oraz po uprzednim, odpowiednim uiszczeniu kosztów o których mowa w punktach 10.2 oraz 10.3 niniejszej Umowy, w terminie nie dłuŜszym niŜ 6 (sześć) miesięcy od daty uzyskania przez Wykonawcę pozwolenia na uŜytkowanie" (wyrok SOKiK z dnia 31 sierpnia 2009 r., sygn. akt: XVII AmC 344/09, pozycja w rejestrze 1732);
„Kupujący moŜe przenieść na osobę trzecią prawa i obowiązki wynikające z niniejszej umowy na warunkach określonych przez Sprzedającego, po uzyska- niu jego zgody wyraŜonej w formie pisemnej pod rygorem niewaŜności czynności wskazanej na wstępie" (wyrok SOKiK z dnia 2 sierpnia 2012 r., sygn. akt: XVII AmC 379/12, pozycja w rejestrze 4279);
„Nabywca moŜe dokonać przelewu wierzytelności wynikających z niniejszej umowy za zgodą spółki” (wyrok SOKiK 17 października 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 122/05, pozycja w rejestrze 1501);
„W przypadku zmiany adresu, kaŜda ze stron zobowiązana jest niezwłocznie pi- semnie powiadomić o tym drugą stronę. W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres będzie uznawana za skutecznie doręczoną" (wyrok SOKiK z dnia 11 lipca 2007 r., sygn. akt: XVII AmC 43/06, pozycja w rejestrze 1207);
„W przypadku zwrotu pisma wysłanego na adres podany na wstępie niniejszej umowy bądź na adres korespondencyjny podany przez Nabywcę na piśmie z ad- notacją: "nie podjęte w terminie", "adresat nieznany", "adresat zmienił adres" lub inną równoznacznością, uznawać się będzie, Ŝe adresat został powiadomiony prawidłowo i prawnie skutecznie” (wyrok SOKiK z dnia 17 października 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 122/05, pozycja w rejestrze 1500);
"Strony postanawiają, Ŝe wszelka korespondencja pomiędzy stronami odbywać się będzie za pomocą listów poleconych kierowanych na w/w adresy. Strony zo- bowiązane są do zgłaszania drugiej stronie kaŜdą zmianę adresu. Strony posta- nawiają, Ŝe w przypadku niewykonania tego zobowiązania korespondencja skie- rowana na adres wskazany w niniejszej umowie lub ostatni wskazany adres, któ- ra nie zostanie odebrana w terminie, uwaŜana będzie za doręczoną z upływem ostatniego dnia, w którym moŜliwe było jej podjęcie z urzędu pocztowego" (wy- 5 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl rok SOKiK z dnia 12 listopad 2007 r., sygn. akt: XVII AmC 113/07, pozycja w re- jestrze 1601);
„Właściwym do rozpoznawania sporów z niniejszej umowy jest Sąd miejscowo właściwy ze względu na siedzibę Inwestora” (wyrok SOKiK z dnia 15 września 2006 r., sygn. akt XVII AmC 118/05, pozycja w rejestrze: 1438),
„Sądem właściwym do rozpatrywania wszelkich sporów wynikłych z umowy jest sąd siedziby Frontonu" (wyrok SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006 r., sy- gn. akt: XVII AmC 100/05, pozycja w rejestrze 922).
„Sprzedający moŜe odstąpić od niniejszej umowy i zachować otrzymaną opłatę rezerwacyjną w sytuacji, gdy Kupujący nie przystąpi do podpisania Umowy Developerskiej w terminie, o którym mowa w § 3 ust. 1 i ust. 3 " (wyrok SOKiK z dnia 14 maja 2009 r., sygn. akt: XVII AmC 235/08, pozycja w rejestrze 1893). W OPARCIU O USTALONY STAN FAKTYCZNY P REZES U RZĘDU ZWAśYŁ , CO NASTĘPUJE : Interes publiczny: [13] Podstawowym warunkiem determinującym rozstrzygnięcie sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jest uprzednie ustalenie, czy na skutek działań przedsiębiorcy zagroŜony został interes publicznoprawny. Sto- sownie bowiem do art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, za- sadniczym jej celem jest określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsię- biorców i konsument ó w. Interpretacja pojęcia interesu publicznoprawnego, wymaga odniesienia do ukształtowanego w tym zakresie orzecznictwa, zgodnie z którym na- ruszenie interesu publicznoprawnego ma miejsce, gdy skutkami działań sprzecznych z przepisami prawa dotknięty został „szerszy krąg uczestników rynku”, a takŜe, gdy działania te wywołują na rynku inne niekorzystne zjawiska (por. wyrok Sądu Naj- wyŜszego, III SK 40/07, z dnia 5 czerwca 2008 r.). W przedmiotowym aspekcie, wa- runkiem koniecznym do zastosowania ustawy jest, aby działanie przedsiębiorcy, któremu zarzucono naruszenie jej przepisów, stanowiło potencjalne zagroŜenie in- teresu publicznego, nie zaś jednostki lub grupy. [14] Zdaniem Prezesa Urzędu rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, al- bowiem wiąŜe się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy skorzystali lub mogli skorzystać z oferty Spółki dotyczącej zawarcia umowy w oparciu o wzorce zawierające postanowienia o treści zakwestionowanej w toku niniejszego postępowania. Objęte zarzutami działanie przedsiębiorcy wymierzone jest w szero- ki krąg uczestników rynku, poniewaŜ jest ono skierowane do członków określonej zbiorowości tj. wszystkich rzeczywistych i potencjalnych odbiorców świadczonych przez Spółkę usług. W tym stanie rzeczy uznać naleŜy, Ŝe w niniejszej sprawie ma miejsce naruszenie przez dewelopera interesu publicznoprawnego, co uzasadnia ocenę jego zachowania na rynku w świetle przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. [15] W postępowaniu poprzedzającym wydanie niniejszej decyzji, Spółce postawiono zarzut naruszenia art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i kon- sumentów. [16] Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Stosownie do art. 24 ust. 2 ww. ustawy przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumen- tów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególno- ści:  stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru po- stanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa 6 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilne- go;  naruszanie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji;  nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji. Zbiorowe interesy konsumentów podlegają zatem ochronie przed wymierzonymi w nie naruszeniami polegającymi na sprzecznych z prawem działaniach przedsię- biorców. Uznanie określonego działania przedsiębiorcy za niezgodne z zakazem sto- sowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów wymaga wykazania, Ŝe spełnione zostały kumulatywnie następujące przesłanki:  oceniane zachowanie jest podejmowane przez podmiot będący przedsiębiorcą w rozumieniu przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów,  zachowanie przedsiębiorcy nosi znamiona bezprawności,  praktyka godzi w zbiorowe interesy konsumentów. Status przedsiębiorcy: [17] Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów za przedsię- biorcę uwaŜa się przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej. Z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jednolity Dz. U. z 2013 r., poz. 672) wynika, Ŝe przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna oraz jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, która we własnym imieniu wykonuje działalność gospodarczą. W przedmiotowej sprawie strona postępowania posiada status przedsiębiorcy. De- weloper jest spółką – osobą prawną, wpisaną do rejestru przedsiębiorców Krajowe- go Rejestru Sądowego, prowadzącą we własnym imieniu działalność gospodarczą, polegającą m.in. na kupnie i sprzedaŜy nieruchomości na własny rachunek, jak rów- nieŜ realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Mając na uwadze przytoczone przepisy prawa, działania Spółki mogą zatem podle- gać kontroli dokonywanej w oparciu o przepisy ustawy o ochronie konkurencji i kon- sumentów. [18] Przedmiotowa decyzja wydana została w oparciu o przepis art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z art. 28 ust. 1 powołanej ustawy, jeŜeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione, Ŝe przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24, a przedsiębiorca zobowiąŜe się do podjęcia określonych działań zmierzających do zapobieŜenia tym naruszeniom Prezes Urzędu moŜe, w drodze decyzji, nałoŜyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. [19] Wykładnia przepisu art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów wyraźnie wskazuje, iŜ dopuszczalność wydania decyzji w oparciu o przedmiotowy przepis ustawy wymaga łącznego spełnienia przesłanek w postaci:  uprawdopodobnienia w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, Ŝe przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24,  zobowiązania się przedsiębiorcy do podjęcia określonych działań zmierzających do zapobieŜenia zarzucanym naruszeniom. [20] Uprawdopodobnienie, iŜ przedsiębiorca stosuje praktykę naruszającą zbiorowe inte- resy konsumentów oznacza, iŜ równolegle uprawdopodobnienia wymagają przesłan- ki zakazu z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Stąd teŜ do wydania decyzji zobowiązującej konieczne jest:  uprawdopodobnienie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów,  uprawdopodobnienie bezprawności działań przedsiębiorcy,  złoŜenie zobowiązania przez przedsiębiorcę. Uprawdopodobnienie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów: 7 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl [21] Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów nie definiuje wprost pojęcia zbioro- wych interesów konsumentów. W tym zakresie równieŜ niezbędne jest pomocnicze odniesienie się do aksjologii ustawy oraz stanowiska judykatury. [22] Wskazówki do interpretacji przedmiotowego pojęcia zawiera przepis art. 24 ust. 3 ustawy, który wskazuje, iŜ nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indy- widualnych interesów konsumentów. W wyroku z dnia 10 kwietnia 2008 roku (sygn. akt: III SK 27/07) Sąd NajwyŜszy wskazał, iŜ wystarczające dla stwierdzenia, Ŝe ma miejsce naruszenie zbiorowych interesów konsumentów powinno być ustalenie, Ŝe zachowanie przedsiębiorcy nie jest podejmowane w stosunku do zindywidualizowa- nych konsumentów, lecz względem członków danej grupy (określonego kręgu pod- miotów) wyodrębnionych spośród ogółu konsumentów za pomocą wspólnego dla nich kryterium. W ww. wyroku Sąd NajwyŜszy stanął na stanowisku, iŜ sformułowa- nie: „nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów”, naleŜy rozumieć w ten sposób, Ŝe liczba indywidualnych konsumen- tów, których interesy zostały naruszone nie decyduje o tym, czy dana praktyka na- rusza zbiorowe interesy konsumentów. Praktyką naruszającą zbiorowe interesy kon- sumentów jest bowiem takie zachowanie przedsiębiorcy, które podejmowane jest w warunkach wskazujących na powtarzalność zachowania w stosunku do indywidu- alnych konsumentów wchodzących w skład grupy, do której adresowane są zacho- wania przedsiębiorcy w taki sposób, iŜ potencjalnie ofiarą takiego zachowania moŜe być kaŜdy konsument będący klientem lub potencjalnym klientem przedsiębiorcy. Zgodnie z powołanym wyrokiem Sądu NajwyŜszego przez interes zbiorowy naleŜy rozumieć zatem interes dotyczący konsumentów jako określonej zbiorowości. Naru- szenie zbiorowego interesu konsumentów ma miejsce wówczas, gdy negatywnymi skutkami działań przedsiębiorcy dotknięty jest szerszy krąg uczestników rynku, ma- jących status konsumentów. [23] Ponadto, naleŜy przyjąć, Ŝe interesem, który podlega ochronie na podstawie art. 24 ustawy jest interes prawny, rozumiany jako określone potrzeby konsumenta uznane przez ustawodawcę za godne ochrony. Działanie przedsiębiorcy godzi w interesy konsumentów wtedy, gdy wywołuje negatywne skutki w sferze ich praw i obowiązków. [24] W przedmiotowej sprawie zakwestionowane zachowanie dewelopera dotyczy zbio- rowego interesu konsumentów, gdyŜ skierowane jest do szerokiego ich kręgu. Sto- sowane praktyki wymierzone są zatem we wszystkich tj. aktualnych i przyszłych na- bywców lokali mieszkalnych, będących adresatami usług Spółki. W ocenie Prezesa Urzędu, kwestionowane działania dewelopera mogą godzić w jego klientów, z któ- rymi zawarto umowy na podstawie stosowanych wzorców, jak równieŜ w potencjal- nych kontrahentów. Nie ulega zatem wątpliwości, iŜ praktyki Spółki ATRO DEVE- LOPMENT mogą prowadzić do naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Uprawdopodobnienie bezprawności działań: [25] Przesłankę w postaci bezprawności działania przedsiębiorcy Prezes Urzędu wywodzi z naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1) ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z przytoczonym przepisem przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności: stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Omawiana zatem w tym miejscu bezprawność praktyki dotyczy toŜsamości odpo- wiednich postanowień wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. i postanowień wzorców umów stosowanych przez Spółkę ATRO DEVELOPMENT. Za- kaz stosowania postanowień niedozwolonych nie ogranicza się bowiem jedynie do 8 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl przedsiębiorcy, przeciwko któremu zapadł wyrok w sprawie o uznanie postanowień za niedozwolone, lecz rozciąga się równieŜ na wszystkich innych przedsiębiorców posługujących się postanowieniami identycznymi, toŜsamymi, bowiem art. 479 43 Kodeksu postępowania cywilnego prawomocność przedmiotowego wyroku rozszerza – od chwili wpisania wzorca umowy do ww. rejestru – na osoby trzecie. [26] Wpis określonego postanowienia do rejestru niedozwolonych postanowień umow- nych oznacza, Ŝe od tego momentu stosowanie określonej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. PowyŜsze stanowisko Prezesa Urzędu zgodne jest z orzecznictwem Sądu NajwyŜszego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r., sygna- tura akt III SZP 3/06, stwierdził, iŜ „stosowanie postanowień wzorców umów o tre- ści toŜsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyro- kiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., moŜe być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów […]”. Z powołanego wyroku Sądu NajwyŜszego wynika wprost, iŜ nie jest konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do rejestru i klau- zuli z nią porównywanej. Za niedozwolone mogą zostać uznane równieŜ postano- wienia wzorców umów mieszczące się w hipotezie postanowienia wpisanego do re- jestru. Stosowanie postanowienia o treści zbliŜonej tak samo moŜe bowiem godzić w interesy konsumentów, jak stosowanie postanowienia identycznego z tym, które zostało wpisane do rejestru. [27] W ocenie Prezesa Urzędu, postanowienia wzorców umów stosowanych w obrocie z konsumentami przez Spółkę ATRO DEVELOPMENT, są toŜsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru postanowień niedozwolonych, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c., na podstawie prawomocnych wyroków Sądu Ochrony Konkurencji i Konsu- mentów (SOKiK). [28] Postanowienie zakwestionowane punkcie I. 1) a) o treści:
„Zawarcie umowy przenoszącej własność przedmiotu niniejszej umowy w formie aktu notarialnego nastąpi po całkowitej zapłacie przez Nabywców ceny przedmiotu niniejszej umowy oraz ewentualnych innych naleŜności wynikają- cych z niniejszej umowy (między innymi odsetki)”, moŜe wskazywać na toŜsamość z postanowieniem uznanym za niedozwolone na mo- cy wyroku SOKiK z dnia 27 grudnia 2011 r., sygn. akt: XVII AmC 75/11, zamieszczo- nym w rejestrze pod pozycją 3664, o treści:
"Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaŜy konkretnego lokalu mieszkalnego jest wywiązanie się przez stronę zobowiązaną do kupna z wszel- kich zobowiązań finansowych zgodnie z niniejszą umową, a w szczególności wpłacenie na rachunek bankowy Spółki całej ceny tego lokalu mieszkalnego". ToŜsamość przytoczonego postanowienia stosowanego przez Spółkę zachodzi takŜe z dalszymi klauzulami abuzywnymi, w tym z postanowieniem uznanym za niedozwo- lone na mocy wyroku SOKiK z dnia 31 sierpnia 2009 r., sygn. akt: XVII AmC 344/09, zamieszczonym w rejestrze pod pozycją 1732 o treści:
"Zawarcie Umowy Przyrzeczonej w formie aktu notarialnego nastąpi po całkowi- tej zapłacie przez Kupującego Ceny Brutto określonej w niniejszej Umowie oraz po uprzednim, odpowiednim uiszczeniu kosztów o których mowa w punktach 10.2 oraz 10.3 niniejszej Umowy, w terminie nie dłuŜszym niŜ 6 (sześć) miesięcy od daty uzyskania przez Wykonawcę pozwolenia na uŜytkowanie". [29] Postanowienie stosowane przez Spółkę przewiduje podpisanie pomiędzy Spółką a kupującym umowy przenoszącej własność przedmiotu niniejszej umowy w formie aktu notarialnego po uregulowaniu przez kupującego wszelkich zobowiązań wynika- jących z umowy przedwstępnej sprzedaŜy lokalu, tj. ceny przedmiotu niniejszej umowy oraz ewentualnych innych naleŜności wynikających z niniejszej umowy 9 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl (między innymi odsetki). Podobnie postanowienie wpisane do rejestru pod poz. 3664 uzaleŜnia zawarcie umowy przyrzeczonej od uregulowania wszelkich zobowią- zań finansowych pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem. W ocenie SOKiK, uŜycie szerokiego pojęcia jak „wszelkie naleŜności” (tu: „innych naleŜności”) nie jest sformułowaniem jednoznacznym i jasnym dla konsumenta. Wedle stanowiska Sądu, tak szerokie zdefiniowanie naleŜności moŜe prowadzić do dowolności interpretacyj- nej treści umowy przez kontrahenta, co do tego co rozumie przez zapłatę naleŜno- ści przez konsumenta z przedmiotowej umowy. Taka nieprecyzyjność sformułowa- nia, które powinno w sposób jasny odnosić się do zapłaty ceny za lokal, moŜe zatem narazić konsumenta na niemoŜność oceny czy dokonane przez niego na podstawie zawartej umowy płatności na poczet ceny lokalu, kontrahent uzna za uregulowanie „wszelkich”, czy teŜ „innych” naleŜności. W ocenie Prezesa Urzędu tak sformułowane postanowienie narusza dobre obyczaje i raŜąco narusza interes konsumenta, bowiem wskazane Ŝądanie uregulowania „in- nych naleŜności” nie ma bezpośredniego związku z wykonaniem przez konsumenta zobowiązań wynikających z umowy sprzedaŜy lokalu. Postanowienie wzorca powo- duje natomiast, Ŝe konsument – nie mając wyboru – godzi się na zapłacenie nawet spornych kwot w celu sprawnego przeniesienia prawa własności. Ponadto, kwestionowane postanowienie w zakresie opłat jakie musi uiścić konsu- ment, zawiera sformułowanie „ewentualne inne naleŜności”, co wskazuje, iŜ kata- log tych naleŜności jest otwarty i nieograniczony. Z punktu widzenia konsumenta uzaleŜnienie wykonania obowiązku wydania lokalu od zapłaty niejasno i niejedno- znacznie określonych naleŜności, których katalog jest otwarty, z pewnością stawia go w bardzo niekorzystnej sytuacji. Niepewność co do moŜliwości uzyskania dostępu do lokalu moŜe powodować negatywne konsekwencje tak w aspekcie ekonomicz- nym, jak i w poczynionych planach Ŝyciowych konsumenta. Z uwagi na powyŜsze, uprawdopodobniono, Ŝe zakwestionowane postanowienie, wymienione w pkt I. 2) a) sentencji decyzji, moŜe kształtować prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, raŜąco naruszając jego inte- resy, bowiem postanowienie to uzaleŜnia zawarcie umowy sprzedaŜy lokalu od uisz- czenia niejednoznacznie i niejasno określonych opłat przez konsumenta i moŜe być toŜsame z ww. klauzulą wpisaną do rejestru pod pozycjami 3664 i 1732. [30] Kolejne objęte zarzutem bezprawności postanowienie umowne wykorzystywane przez przedsiębiorcę o treści:
„Nabywca ma prawo do przeniesienia swoich praw i zobowiązań wynikających z niniejszej Umowy za uprzednią zgodą Dewelopera na piśmie” – tj. postano- wienie wskazane w punkcie I. 1) b) sentencji decyzji, jest zbieŜne m.in. z postanowieniem zamieszczonym w rejestrze, o treści:
„Kupujący moŜe przenieść na osobę trzecią prawa i obowiązki wynikające z niniejszej umowy na warunkach określonych przez Sprzedającego, po uzyska- niu jego zgody wyraŜonej w formie pisemnej pod rygorem niewaŜności czynności wskazanej na wstępie" (uznane za postanowienie niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 2 sierpnia 2012 r., sygn. akt: XVII AmC 379/12, poz. 4279). Wskazana wyŜej klauzula zamieszczona w rejestrze pod pozycją 4279, przekłada się równieŜ na treść postanowienia w brzmieniu:
„Nabywca moŜe dokonać przelewu wierzytelności wynikających z niniejszej umowy za zgodą spółki”, uznanego za postanowienie niedozwolone na mocy wy- roku SOKiK z dnia 17 października 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 122/05, pozycja numer 1501. [31] Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, orzekając o abuzywnym charakterze wy- Ŝej wskazanych postanowień umownych, wskazał, iŜ naruszają one uprawnienie konsumenta w zakresie swobodnego dysponowania wierzytelnościami (por. wyroku 10 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl SOKiK z dnia 17 października 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 122/05). Odwołując się do argumentacji Sądu, przez stosowanie kwestionowanych zapisów umownych przed- siębiorca wykorzystując swoją przewagę kontraktową, uzaleŜnia prawo konsumenta do dokonania przelewu wierzytelności od wyraŜenia swojej zgody w tym przedmio- cie. W ocenie sądu, kwestionowany zapis de facto pozbawia konsumenta uprawnie- nia do dokonania przelewu wierzytelności. Okoliczność, iŜ zakwestionowane posta- nowienie jest dopuszczalne w świetle art. 509 § 1 k.c. nie zmienia jego oceny jako niedozwolonego postanowienia umownego, naleŜy bowiem pamiętać, iŜ zastrzeŜe- nie umowne uzaleŜniające dokonanie przelewu wierzytelności od zgody dłuŜnika stanowi wyjątek od ogólnej zasady, według której wierzyciel moŜe przenieść wie- rzytelność bez zgody dłuŜnika. O ile w przypadku dwóch równorzędnych podmiotów dokonanie przewidzianego prawem zastrzeŜenia jest w pełni dopuszczalne, o tyle w przypadku umów zawieranych przez profesjonalnie działającego przedsiębiorcę z konsumentem, przy uŜyciu niepodlegającego negocjacjom wzorca umownego, za- stosowanie kwestionowanego postanowienia uznać naleŜy za działanie sprzeczne z dobrymi obyczajami i raŜąco naruszające interesy konsumenta (por. wyrok SOKiK z dnia 17 października 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 122/05). W świetle przedstawionej argumentacji Sądu, stosowane przez Spółkę postanowie- nie pozbawia konsumenta moŜliwości swobodnego dysponowania wierzytelnościami, zastrzegając m.in., iŜ przeniesienie praw wynikających z Umowy moŜe nastąpić do- piero za uprzednią zgodą Dewelopera wyraŜoną na piśmie. W związku z tym, uprawdopodobniono toŜsamość kwestionowanego postanowienia, wymienionego w punkcie I. 1) b) sentencji decyzji z klauzulami wpisanymi do reje- stru pod pozycjami 4279, 1501. [32] W przedmiotowej sprawie Prezes Urzędu zakwestionował równieŜ stosowane przez dewelopera postanowienia o treści:
„Strony zobowiązują się do wzajemnego informowania o kaŜdej zmianie adresu pod rygorem zawiadomienia ze skutkiem doręczenia dokonanego pod ostatni znany adres strony” - tj. postanowienie wskazane w punkcie I. 1) c) sentencji decyzji,
„Strony są zobowiązane do wzajemnego informowania się o kaŜdorazowej zmia- nie adresu zamieszkania, siedziby lub do korespondencji pod rygorem uznania za skuteczne doręczenia pod uprzednio znany drugiej Stronie adres” - tj. posta- nowienie wskazane w punkcie I. 2) b) sentencji decyzji, mogą wskazywać na toŜsamość z postanowieniem uznanym za niedozwolone na mo- cy wyroku SOKiK z dnia 16 kwietnia 2007 r., sygn. akt: XVII AmC 43/06, zamieszczo- nym w rejestrze pod numerem 1207, o treści:
„W przypadku zmiany adresu, kaŜda ze stron zobowiązana jest niezwłocznie pi- semnie powiadomić o tym drugą stronę. W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres będzie uznawana za skutecznie doręczoną". ToŜsamość przytoczonego postanowienia stosowanego przez Spółkę zachodzi takŜe z dalszymi klauzulami abuzywnymi zamieszczonymi w rejestrze pod pozycjami:
1500 o treści: „W przypadku zwrotu pisma wysłanego na adres podany na wstę- pie niniejszej umowy bądź na adres korespondencyjny podany przez Nabywcę na piśmie z adnotacją: "nie podjęte w terminie", "adresat nieznany", "adresat zmienił adres" lub inną równoznacznością, uznawać się będzie, Ŝe adresat został powiadomiony prawidłowo i prawnie skutecznie” (wyrok SOKiK z dnia 17 paź- dziernika 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 122/05),
1601 o treści: „Strony postanawiają, Ŝe wszelka korespondencja pomiędzy stro- nami odbywać się będzie za pomocą listów poleconych kierowanych na w/w ad- resy. Strony zobowiązane są do zgłaszania drugiej stronie kaŜdą zmianę adresu. Strony postanawiają, Ŝe w przypadku niewykonania tego zobowiązania kore- spondencja skierowana na adres wskazany w niniejszej umowie lub ostatni 11 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl wskazany adres, która nie zostanie odebrana w terminie, uwaŜana będzie za do- ręczoną z upływem ostatniego dnia, w którym moŜliwe było jej podjęcie z urzę- du pocztowego" (wyrok SOKiK z dnia 12 listopad 2007 r., sygn. akt: XVII AmC 113/07). Art. 385 3 pkt 9 k.c. uznaje za niedozwolone postanowienie, które przyznaje kontra- hentowi konsumenta uprawnienie do dokonywania wiąŜącej interpretacji umowy. W kwestionowanych postanowieniach Spółka zastrzegła, Ŝe wysyłanie zawiadomień, w tym takŜe oświadczeń woli, na znany adres konsumenta będzie równoznaczne z ich doręczeniem konsumentowi. Oznacza to, iŜ tylko Spółka – jako twórca wzorca umowy – de facto decyduje o skuteczności doręczeń i wynikających z nich skutków prawnych. Takie działanie narusza standardy prawne wynikające z przepisów Ko- deksu cywilnego oraz obowiązujących w obrocie dobrych obyczajów. Stosownie bo- wiem do treści art. 61 § 1 k.c. oświadczenie woli, które ma być złoŜone innej oso- bie, jest złoŜone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, Ŝe mogła zapoznać się z jego treścią. W razie wątpliwości, czy oświadczenie zostało złoŜone prawidłowo, a jego treść wywołuje przewidziane skutki prawne, podmiotem właściwym do roz- strzygnięcia tych kwestii jest sąd powszechny, a nie twórca wzorca, który – korzy- stając z przewagi kontraktowej - narzuca swoim kontrahentom treść wzorca. Za niedopuszczalne w obrocie, zwłaszcza konsumenckim i sprzeczne z dobrymi oby- czajami naleŜy uznać zapisy wprowadzające doręczenie zastępcze lub domniemanie doręczenia, które naleŜą do prawa procesowego i nakładają na osoby trzecie okre- ślone obowiązki związane z dostarczeniem stronom postępowania pism proceso- wych. Są one nałoŜone w drodze ustawowej i nie mogą być rozszerzane na obrót go- spodarczy poprzez postanowienia wzorca umowy. W tym stanie rzeczy naleŜy uznać, Ŝe stosowanie analizowanych postanowień moŜe naruszać interesy konsu- mentów, umoŜliwiając Spółce działanie w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, a ponadto moŜe być rozpatrywane jako toŜsame – mimo niewielkich róŜnic seman- tycznych - z postanowieniami wpisanymi do rejestru zarówno pod względem treści, jak i stanu faktycznego. Uwzględniając powyŜsze uznać naleŜy za uprawdopodobnione, iŜ zakwestionowane postanowienia, wymienione w pkt I. 1) c) i pkt I. 2) b) sentencji decyzji uznać moŜ- na za toŜsame z powołanymi wyŜej postanowieniami wpisanymi do rejestru pod po- zycjami 1207, 1500 i 1601, mimo pewnych odmienności wynikających z róŜnic w sformułowaniu i uŜytych zwrotów porównywanych klauzul. [33] Prezes Urzędu w postępowaniu poprzedzającym wydanie niniejszej decyzji zakwe- stionował równieŜ postanowienie wskazane w punkcie I. 1) d) sentencji decyzji, o treści:
„Strony postanawiają, Ŝe sądem właściwym do rozpoznania sporów z niniejszej umowy jest sąd powszechny właściwy miejscowo ze względu na siedzibę Dewe- lopera”, które moŜna ocenić jako toŜsame z postanowieniami zamieszczonymi w rejestrze o treści:
„Właściwym do rozpoznawania sporów z niniejszej umowy jest Sąd miejscowo właściwy ze względu na siedzibę Inwestora” (postanowienie uznane za niedo- zwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 15 września 2006 r., sygn. akt XVII AmC 118/05, pozycja w rejestrze: 1438),
„Sądem właściwym do rozpatrywania wszelkich sporów wynikłych z umowy jest sąd siedziby Frontonu" (postanowienie uznane za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 100/05, po- zycja w rejestrze 922). Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wielokrotnie wskazywał na abuzywny cha- rakter przedmiotowych klauzul. W wyroku z dnia 15 września 2006 r., sygn. akt XVII 12 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl AmC 118/05 SOKiK uznał, Ŝe przedmiotowy zapis spełnia przesłanki art. 385 pkt 23 k.c. gdyŜ „(…) we wzorcu przewidziano zapis o poddaniu sporu do rozpoznania przez sąd, który nie zawsze będzie właściwy miejscowo. Zapis ten wyłącza moŜli- wość skorzystania z właściwości przemiennej”. W wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 100/05 SOKiK stwierdził, iŜ przywołane postanowienie „(…) sta- nowi tzw. klauzulę prorogacyjną i ustala wyłączną właściwość sądu na podstawie siedziby Frontonu do rozpoznania ewentualnych sporów z umowy o wybudowanie budynku i przedwstępnej sprzedaŜy lokali mieszkalnych i jest sprzeczny z dobrymi obyczajami. (…) wyłączenie zasady właściwości ogólnej i przemiennej sądu moŜe stanowić dodatkową dolegliwość dla kupującego a takŜe ograniczać realizację przy- sługujących mu uprawnień. Nie jest zasadne twierdzenie Frontonu, iŜ z racji tego, Ŝe kupujący konsumenci są mieszkańcami Krakowa, to w kaŜdej sprawie właściwy będzie sąd w Krakowie. (….) w przedłoŜonych umowach nie znajduje się zapis, któ- ry stanowiłby, Ŝe stroną umowy mogą być wyłącznie mieszkańcy Krakowa, Sąd nie znalazł równieŜ Ŝadnych innych przesłanek potwierdzających wyłączenie z kręgu potencjalnych klientów Frontonu osób spoza Krakowa”. Zgodnie z ustawą z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego mówiąc o właściwości miejscowej, moŜna wyróŜnić właściwość: ogólną, przemienną i wyłączną. Zasadę w zakresie właściwości miejscowej określa art. 27 § 1 k.p.c. stanowiący, Ŝe „Powództwo wytacza się przed sąd pierwszej instancji, w którego okręgu pozwany ma miejsce zamieszkania”. Właściwość wyłączna dotyczy po- wództw związanych m.in. z prawem rzeczowym na nieruchomości, dziedziczeniem, stosunkami pomiędzy rodzicami i dziećmi. Przepisy dotyczące właściwości prze- miennej przewidują moŜliwość wytoczenia powództwa o ustalenie istnienia umowy, jej wykonania, rozwiązania lub uniewaŜnienia, jak teŜ o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienaleŜytego wykonania umowy, przed sądem właściwym dla miejsca jej wykonania. W razie wątpliwości, miejsce to powinno być stwierdzone dokumentem. Przepisy art. 31 i nast. k.p.c. umoŜliwiają powodowi dokonanie wy- boru pomiędzy sądem właściwości ogólnej, a innym sądem oznaczonym w tych przepisach, w zaleŜności od tego, który sąd jest dla niego dogodniejszy. 2 Nie jest zatem dopuszczalne narzucenie właściwości przemiennej przez jedną ze stron sto- sunku prawnego/umowy, a jedynie następczy jej wybór w chwili powstania rosz- czenia wynikającego z umowy. Artykuł 46 k.p.c. przewiduje moŜliwość zawarcia tzw. umowy prorogacyjnej, polegającej na tym, Ŝe strony mogą umówić się na pi- śmie o poddanie sądowi pierwszej instancji, który według ustawy nie jest miejsco- wo właściwy, sporu juŜ wynikłego lub sporów mogących wyniknąć w przyszłości z oznaczonego stosunku prawnego. Sąd ten, jeŜeli strony nie postanowiły inaczej, będzie wówczas sądem wyłącznie właściwym. W świetle przytoczonego przepisu moŜliwe jest odejście od generalnego modelu właściwości ogólnej, jednak tylko wtedy, gdy jest to przedmiotem indywidualnego uzgodnienia umownego. Skutecz- ność takiej umowy zaleŜy zatem od zgodnego wyraŜenia woli stron. Tak więc w rozpatrywanym przypadku, w sytuacji konieczności rozwiązywania sporu na drodze sądowej w grę wchodzą tylko dwie właściwości, tj. ogólna i przemienna. Według właściwości ogólnej, jeŜeli powodem jest konsument, to powództwo powin- no zostać wniesione do sądu właściwego dla siedziby przedsiębiorcy (art. 30 k.p.c.). JeŜeli natomiast powodem jest przedsiębiorca, to sądem właściwym jest sąd, w którego okręgu konsument ma miejsce zamieszkania (art. 27 § 1 k.p.c.). W przypadku właściwości przemiennej dotyczącej roszczeń wynikających z zawartej umowy, właściwym będzie sąd miejsca wykonania tej umowy (art. 34 k.p.c.). Tak więc nie w kaŜdym przypadku sądem właściwym będzie sąd właściwy dla siedziby Spółki ATRO DEVELOPMENT, poniewaŜ jej kontrahenci mogą, np. mieszkać poza miejscem siedziby Spółki. 2 Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom I. Pod redakcją K. Piaseckiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 1996r., str.164. 13 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl Stąd teŜ kwestionowane postanowienie umowne, wymienione w punkcie I. 2) a) sentencji decyzji, uznać moŜna za toŜsame z klauzulami wpisanymi do rejestru, gdyŜ wykazuje ono podobieństwo treści i skutków stosowania. Nie zmieniają tego odmienności w zakresie uŜytych sformułowań i wyrazów. [34] W przedmiotowej sprawie Prezes Urzędu zakwestionował równieŜ stosowane przez dewelopera postanowienie o treści:
„W przypadku niezawarcia przez Klienta w terminie określonym w § 2 ust. 1 wskazanej tamŜe umowy, Deweloper zatrzyma, tytułem kary umownej, kwotę kaucji rezerwacyjnej” - tj. postanowienie wskazane w punkcie I. 2) a) sentencji decyzji, które moŜe wskazywać zbieŜność z postanowieniem uznanym za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 14 maja 2009 r., sygn. akt: XVII AmC 235/08, zamiesz- czonym w rejestrze pod numerem 1893, o treści:
„Sprzedający moŜe odstąpić od niniejszej umowy i zachować otrzymaną opłatę rezerwacyjną w sytuacji, gdy Kupujący nie przystąpi do podpisania Umowy Developerskiej w terminie, o którym mowa w § 3 ust. 1 i ust. 3 ". Postanowienie stosowane przez Spółkę przewiduje nałoŜenie wyłącznie na konsu- menta obowiązek zapłaty kary umownej w wysokości kwoty kaucji rezerwacyjnej na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy przenoszącej własność nieru- chomości. Postanowienie to jest przykładem asymetrycznego rozłoŜenia wzajem- nych praw i obowiązków pomiędzy strony umowy deweloperskiej. Asymetria w tym wypadku polega na nałoŜeniu przez Spółkę kary umownej wyłącznie na konsumenta, przy jednoczesnym nieobciąŜaniu nią dewelopera. Postanowienie stosowane przez Spółkę wprowadza raŜące dysproporcje w rozłoŜeniu wzajemnych praw i obowiąz- ków w zakresie kar umownych. W ocenie Sądu stosownie do zasady równości stron umowy, kary umowne - o ile zostały zastrzeŜone w umowie - powinny być jednako- we dla dewelopera i konsumenta. Z powyŜszych względów postanowienie o toŜsa- mej treści zostało uznane przez SOKiK za klauzulę abuzywną wpisaną do rejestru pod numerem 1893, bowiem zgodnie z art. 385 1 § 1 k.c. oraz art. 385 3 pkt 16 k.c. niedozwolone są postanowienia umowne, które nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy. Przepis ten nie wyłącza moŜliwości wprowadzenia do wzorców umów po- stanowień nakładających na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wy- padek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy, lecz nie zezwala, aby taki obo- wiązek dotyczył go wyłącznie (por. wyrok SOKiK z dnia 11 marca 2002 r. sygn. akt. XVII Amc30/01). W związku z tym, kwestionowane postanowienie umowne wymienione w punkcie I. 2) a), uznać naleŜy za toŜsame z klauzulą wpisaną do rejestru pod pozycją nr 1893. Uwzględniając powyŜsze, uprawdopodobniono stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów w świetle art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Z OBOWIĄZANIE PRZEDSIĘBIORCY : [35] Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jeŜeli w to- ku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione, Ŝe przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24, a przedsiębiorca zobowiąŜe się do podjęcia określonych działań zmierza- jących do zapobieŜenia tym naruszeniom Prezes Urzędu moŜe, w drodze decyzji, nałoŜyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. 14 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl [36] W toku przeprowadzonego postępowania Spółka przedstawiła zobowiązanie do pod- jęcia określonych działań zmierzających do zapobieŜenia naruszeniom interesów konsumentów poprzez usunięcie z treści wzorca pod nazwą: Umowa deweloperska postanowień wskazanych w punkcie I. 1) a) b) c) d) oraz z treści wzorca pod nazwą: Umowa rezerwacyjna postanowień wskazanych w punkcie I. 2) a) b) sentencji decy- zji. [37] Zdaniem Prezesa UOKiK działania objęte złoŜonym przez Spółkę zobowiązaniem zmierzają do zapobieŜenia zarzucanemu mu naruszeniu art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zmiany stosowanych wzorców w za- proponowany przez przedsiębiorcę sposób, doprowadzą bowiem do wyeliminowania działań powodujących naruszenie prawa. W związku z tym orzeczono jak w punkcie II sentencji niniejszej decyzji. [38] Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w decy- zji, o jakiej mowa w ust. 1 tego przepisu, Prezes UOKiK nakłada na przedsiębiorcę obowiązek składania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobo- wiązań. Spółka zobowiązana została do przedłoŜenia w terminie miesiąca od dnia uprawomocnienia się decyzji informacji/dokumentów potwierdzających wykonanie zobowiązania, o którym mowa w punkcie I sentencji decyzji, tj.: 1) przekazania wzorców umowy deweloperskiej i umowy rezerwacyjnej zmienio- nych zgodnie z przyjętym zobowiązaniem, o którym mowa w punkcie I sentencji decyzji, 2) przekazania projektów aneksów do umów zawartych z konsumentami w oparciu o zakwestionowane wzorce umowy, uwzględniających zmiany umów zgodnie z treścią złoŜonego zobowiązania oraz przekazania przykładowych pism kiero- wanych do konsumentów, potwierdzających doręczenie dotychczasowym klien- tom propozycji podpisania aneksu, celem wykazania realizacji zobowiązania, o którym mowa w punkcie I sentencji decyzji. W związku z tym orzeczono jak w punkcie II sentencji niniejszej decyzji. POUCZENIE: Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumen- tów – Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gdańsku. Otrzymuje: ATRO DEVELOPMENT Spółka komandytowa Adam Kwidzyński i Wspólnicy ul. Grunwaldzka 93B 83-000 Pruszcz Gdański