RKR-18/2010

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA UOKIK W KRAKOWIE Pl. Szczepański 5, 31-011 Kraków Tel./fax (0-12) 421-75-79, 421-74-98, E-mail: krakow@uokik.gov.pl RKR-61-4/10/AG Kraków, dnia 23 listopada 2010r. DECYZJA Nr RKR - 18/2010 I. Na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 w związku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej Delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu – wszczętego z urzędu - postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, uznaje się za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów bezprawne, godzące w interesy konsumentów działania Przedsiębiorstwa Produkcji RóŜnej, Handlu i Usług „MIRABUD” Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie, polegających na stosowaniu we wzorcu umowy pod nazwą: „Umowa Przedwstępna sprzedaŜy lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym (I)” zawieranym w zwykłej formie pisemnej postanowień umownych wpisanych na podstawie art. 479 45 k.p.c. do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, tj. postanowień o treści: 1) „W przypadku zmiany stawek podatku VAT cena lokalu ulegnie zmianie o róŜnicę stawki podatku VAT.” ( § 5 ust. 1 zd. 3 wzorca) - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 885 i 1386. 2) „Cena ustalona w ust. 1 podlega kwartalnej indeksacji w odpowiednich częściach za okres od dnia zawarcia niniejszej umowy do dnia płatności zgodnie z wskaźnikami miesięcznego wzrostu cen i usług konsumpcyjnych podawanymi przez Główny Urząd Statystyczny. Indeksacja nie dotyczy kwot juŜ wpłaconych.” (§ 5 ust. 3 wzorca) - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1498, 1499. 3) „Strony postanawiają, Ŝe łączna cena określona w ust. 1 tej umowy ulegnie zmianie w przypadku zmiany metraŜu lokalu mieszkalnego wynikającej z pomiaru powierzchni uŜytkowej po wybudowaniu lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot niniejszej umowy. W razie wystąpienia róŜnicy pomiędzy powierzchniami: projektową ustaloną w ust. 1 §3 i rozliczeniową ustaloną w drodze pomiaru, będzie ona uwzględniona w ostatniej racie płatności przez doliczenie (nadwyŜka) lub odjęcie (niedobór) kwoty wynikającej z pomnoŜenia tej róŜnicy powierzchni przez wskaźnik wartości będący wynikiem podzielenia ceny określonej w ust. 1 przez powierzchnię uŜytkową lokalu według projektu technicznego, przy czym róŜnica w granicach 1% nie wpływa na cenę.” (§ 5 ust. 6 wzorca) - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 155, 227, 1540. 2 4) „W razie zwłoki Kupującego w dokonaniu przedpłat na poczet ceny, Przedsiębiorstwu przysługiwać będzie roszczenie o zapłatę odsetek za zwłokę. Zwłoka w zapłacie powyŜej 30 dni daje Przedsiębiorstwu prawo odstąpienia od niniejszej umowy, bez konieczności wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty przy zachowaniu prawa do odsetek za zwłokę.” (§ 6 ust. 1 wzorca) - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 650, 1375. 5) „W razie odstąpienia przez Przedsiębiorstwo od umowy zgodnie z ust. 1 Kupujący będzie obowiązany do zapłaty na rzecz Przedsiębiorstwa kary umownej w wysokości 5% ceny sprzedaŜy. Kara umowna będzie potrącona z dokonanych juŜ przedpłat.” (§ 6 ust. 2 wzorca) – wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1, 288, 510, 887. 6) „W razie odmowy przez Kupującego zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leŜących po stronie Kupującego, będzie on zobowiązany do zapłaty na rzecz Przedsiębiorstwa kary umownej w wysokości 5% ceny sprzedaŜy.” (§ 6 ust. 6 wzorca) – wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1, 288, 510, 887. 7) „W razie zwłoki w zawarciu przyrzeczonej umowy Przedsiębiorstwo będzie zobowiązane do zapłaty na rzecz Kupującego kary umownej w wysokości 0,01% ceny przedmiotu sprzedaŜy za kaŜdy dzień zwłoki.” (§ 7 wzorca) – wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1808. oraz stwierdza się zaniechanie jej stosowania z dniem 2 sierpnia 2010r. II. Na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 w związku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej Delegatur UOKiK (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu – wszczętego z urzędu - postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, uznaje się za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów bezprawne, godzące w interesy konsumentów działania Przedsiębiorstwa Produkcji RóŜnej, Handlu i Usług „MIRABUD” Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie, polegających na stosowaniu we wzorcu umowy pod nazwą: „Umowa Przedwstępna sprzedaŜy lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym (II)” zawieranym w zwykłej formie pisemnej postanowień umownych wpisanych na podstawie art. 479 45 k.p.c. do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, tj. postanowień o treści: 1) „W przypadku zmiany stawek podatku VAT cena lokalu ulegnie zmianie o róŜnicę stawki podatku VAT.” (§ 5 ust. 1 zd. 3 wzorca) - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 885 i 1386. 3 2) „W razie odstąpienia przez Przedsiębiorstwo od umowy zgodnie z ust. 1 Kupujący będzie obowiązany do zapłaty na rzecz Przedsiębiorstwa kary umownej w wysokości 5% ceny sprzedaŜy. Kara umowna będzie potrącona z dokonanych juŜ przedpłat.” (§ 6 ust. 2 wzorca) – wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1, 288, 510, 887. 3) „W razie odmowy przez Kupującego zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leŜących po stronie Kupującego, będzie on zobowiązany do zapłaty na rzecz Przedsiębiorstwa kary umownej w wysokości 5% ceny sprzedaŜy.” (§ 6 ust. 6 wzorca) – wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1, 288, 510, 887. 4) „W razie zwłoki w zawarciu przyrzeczonej umowy Przedsiębiorstwo będzie zobowiązane do zapłaty na rzecz Kupującego kary umownej w wysokości 0,01% ceny przedmiotu sprzedaŜy za kaŜdy dzień zwłoki.” (§ 7 wzorca) – wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1808. oraz stwierdza się zaniechanie jej stosowania z dniem 2 sierpnia 2010r. III. Na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 w związku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej Delegatur UOKiK (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu – wszczętego z urzędu - postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, uznaje się za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów bezprawne, godzące w interesy konsumentów działania Przedsiębiorstwa Produkcji RóŜnej, Handlu i Usług „MIRABUD” Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie, polegających na stosowaniu we wzorcu umowy pod nazwą: „Umowa Przedwstępna” zawieranym w formie aktu notarialnego (dla budynków nr 12, 13, oraz 14) postanowień umownych wpisanych na podstawie art. 479 45 k.p.c. do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, tj. postanowień o treści: 1) „W przypadku zmiany stawki VAT Cena SprzedaŜy ulegnie zmianie o róŜnicę stawki podatku VAT.” (§ VIII pkt 2 wzorca) - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 858, 1386. 2) „Cena SprzedaŜy podlega kwartalnej indeksacji w odpowiednich częściach za okres od dnia zawarcia niniejszej Umowy Przedwstępnej do dnia płatności, zgodnie ze wskaźnikami miesięcznego wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych podawanymi przez GUS („Indeksacja”), przy czym Indeksacja nie dotyczy kwot juŜ wpłaconych, a naleŜność z tytułu Indeksacji płatna będzie w terminie 14 (czternaście) dni od daty otrzymania wykazu przez Kupującego, zaś przedpłaty i wpłaty z tytułu Indeksacji będą opodatkowane podatkiem VAT, zgodnie z obowiązującymi przepisami w tym zakresie.” (§ VIII pkt 3 wzorca) - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1498, 1499. 4 3) „Cena SprzedaŜy w zakresie GaraŜu i Komórki Lokatorskiej moŜe ulec zmianie w przypadku zmiany metraŜu GaraŜu lub Komórki Lokatorskiej, wynikającej z pomiaru ich powierzchni uŜytkowej po wybudowaniu GaraŜu i Komórki Lokatorskiej, stanowiących przedmiot niniejszej Umowy Przedwstępnej, przy czym w razie wystąpienia róŜnicy pomiędzy powierzchniami: projektową ustaloną w ust. I pkt 5) i rozliczeniową ustaloną w drodze pomiaru z natury, o którym mowa w ust. I pkt 6), będzie ona uwzględniona w ostatniej zaliczce przez doliczenie (nadwyŜka) lub odjęcie (niedobór) kwoty wynikającej z pomnoŜenia tej róŜnicy powierzchni przez wskaźnik wartości będący wynikiem podzielenia Ceny SprzedaŜy przez powierzchnię uŜytkową GaraŜu i Komórki Lokatorskiej według projektu technicznego, z tym, Ŝe róŜnica w granicach 1% (jeden procent) nie wpływa na Cenę SprzedaŜy.” ( § VIII pkt 4 wzorca) - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 155, 227, 1540. 4) „W razie zwłoki Kupującego w dokonaniu przedpłat na poczet Ceny SprzedaŜy, Sprzedającemu przysługiwać będzie roszczenie o zapłatę odsetek za zwłokę, przy czym zwłoka w zapłacie powyŜej 30 (trzydzieści) dni daje Spółce prawo odstąpienia od niniejszej Umowy, bez konieczności wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty przy zachowaniu prawa do odsetek za zwłokę.” ( § IX pkt 2 wzorca) - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 650, 1375. 5) „W razie odstąpienia przez Sprzedającego od niniejszej Umowy Przedwstępnej zgodnie z punktem poprzedzającym, Kupujący będzie obowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedającego kary umownej w wysokości 5% (pięć procent) Ceny SprzedaŜy, która będzie potrącona z dokonanych juŜ przedpłat, a zwrot pozostałej części wpłaconych Zaliczek nastąpi sukcesywnie w trzech ratach w terminach ustalonych przez Strony.” (§ IX pkt 3 wzorca) - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1, 288, 510, 887. 6) „W razie odmowy przez Kupującego zawarcia Umowy Przyrzeczonej będzie on zobowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedającego kary umownej w wysokości 5% Ceny SprzedaŜy. Zwrot wpłaconej Ceny SprzedaŜy nastąpi w terminie 30 (trzydzieści) dni od dnia złoŜenia oświadczenia o odmowie zawarcia Umowy Przyrzeczonej.” (§ IX pkt 5 wzorca) wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1, 288, 510, 887. 7) „W razie zwłoki w zawarciu Umowy Przyrzeczonej Sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Kupującego kary umownej w wysokości 0,01% (zero i jedna setna procent) Ceny SprzedaŜy za kaŜdy dzień zwłoki.” (§ IX pkt 6 wzorca) wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1808. oraz stwierdza się zaniechanie jej stosowania z dniem 2 sierpnia 2010r. IV. Na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 w związku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej Delegatur UOKiK (Dz. U. 5 Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu – wszczętego z urzędu - postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, uznaje się za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów bezprawne, godzące w interesy konsumentów działania Przedsiębiorstwa Produkcji RóŜnej, Handlu i Usług „MIRABUD” Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie, polegających na stosowaniu we wzorcu umowy pod nazwą: „Umowa Przedwstępna” zawieranym w formie aktu notarialnego (dla budynków nr 23, 24, 25 oraz 26) postanowień umownych wpisanych na podstawie art. 479 45 k.p.c. do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, tj. postanowień o treści: 1) „W razie zwłoki Kupującego w dokonaniu przedpłat na poczet Ceny SprzedaŜy, Sprzedającemu przysługiwać będzie roszczenie o zapłatę odsetek za zwłokę, przy czym zwłoka w zapłacie powyŜej 30 (trzydzieści) dni daje Spółce prawo odstąpienia od niniejszej Umowy, bez konieczności wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty przy zachowaniu prawa do odsetek za zwłokę.” ( § IX pkt 2 wzorca) - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 650, 1375. 2) „W razie odstąpienia przez Sprzedającego od niniejszej Umowy Przedwstępnej zgodnie z punktem poprzedzającym, Kupujący będzie obowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedającego kary umownej w wysokości 5% (pięć procent) Ceny SprzedaŜy, która będzie potrącona z dokonanych juŜ przedpłat, a zwrot pozostałej części wpłaconych Zaliczek nastąpi sukcesywnie w trzech ratach w terminach ustalonych przez Strony.” (§ IX pkt 3 wzorca) - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1, 288, 510, 887. 3) „W razie odmowy przez Kupującego zawarcia Umowy Przyrzeczonej będzie on zobowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedającego kary umownej w wysokości 5% Ceny SprzedaŜy. Zwrot wpłaconej Ceny SprzedaŜy nastąpi w terminie 30 (trzydzieści) dni od dnia złoŜenia oświadczenia o odmowie zawarcia Umowy Przyrzeczonej.” (§ IX pkt 5 wzorca) wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1, 288, 510, 887. 4) „W razie zwłoki w zawarciu Umowy Przyrzeczonej Sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Kupującego kary umownej w wysokości 0,01% (zero i jedna setna procent) Ceny SprzedaŜy za kaŜdy dzień zwłoki.” (§ IX pkt 6 wzorca) wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1808. oraz stwierdza się zaniechanie jej stosowania z dniem 2 sierpnia 2010r. V. Na podstawie art. 27 ust. 4 w związku z art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 7 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu – wszczętego z urzędu- postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów 6 - w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, określa się środki usunięcia trwających skutków naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, poprzez nałoŜenie na Przedsiębiorstwo Produkcji RóŜnej, Handlu i Usług „MIRABUD” Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie obowiązku aneksowania umów zawartych w oparciu o obowiązujące do dnia 2.08.2010r. wzorce umów - zawierających zapisy wskazane w punktach I – IV sentencji decyzji, w terminie 90 dni od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji, w ten sposób, Ŝe w miejsce dotychczasowych zapisów wprowadzone zostaną postanowienia w brzmieniu zgodnym z treścią nowych, zmienionych wzorców umów, uwzględniających zastrzeŜenia Prezesa UOKIK. VI. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej Delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu – wszczętego z urzędu - postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nakłada się na Przedsiębiorstwo Produkcji RóŜnej, Handlu i Usług „MIRABUD” Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie, karę pienięŜną w wysokości 79.199 zł (słownie: siedemdziesiąt dziewięć sto dziewięćdziesiąt dziewięć), płatną do budŜetu państwa z tytułu naruszenia zakazu określonego w art. 24 ust. 1 i ust 2 pkt 1 w/w ustawy w zakresie opisanym w pkt I niniejszej decyzji. VII. Na podstawie art. 77 ust. 1 w związku z art. 80 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz art. 263 § 1 i art. 264 § 1 k.p.a. w związku z art. 83 ustawy o ochronie (…) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu – wszczętego z urzędu - postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, obciąŜa się Przedsiębiorstwo Produkcji RóŜnej, Handlu i Usług „MIRABUD” Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie kosztami opisanego na wstępie postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów oraz zobowiązuje się tego przedsiębiorcę do zwrotu Prezesowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów kosztów postępowania w kwocie 75 zł (słownie: siedemdziesiąt pięć złotych) w terminie 14 dni od uprawomocnienia się decyzji. UZASADNIENIE 7 W dniu 07.01.2010r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - zwany dalej „Prezesem UOKIK” lub „organem antymonopolowym” – wszczął z urzędu, w związku ze skargą konsumencką, postępowanie wyjaśniające mające na celu wstępne ustalenie, czy warunki umów zawieranych w obrocie z konsumentami przez Przedsiębiorstwo Produkcji RóŜnej, Handlu i Usług „MIRABUD” Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie - zwanego dalej „Spółką” - nie naruszają chronionych prawem interesów konsumentów, tj. czy są zgodne z przepisami w/w ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz przepisami kodeksu cywilnego dotyczącymi wzorców umów. W toku postępowania ustalono, Ŝe w/w przedsiębiorca świadczy usługi deweloperskie, których przedmiotem jest budowa i sprzedaŜ lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych na terenie Krakowa oraz dokonano analizy wzorców umów stosowanych przez tego przedsiębiorcę. Przeprowadzone postępowanie wykazało, Ŝe wzorce umów pod następującymi nazwami: - „Umowa Przedwstępna sprzedaŜy lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym (I)”, - „Umowa Przedwstępna sprzedaŜy lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym (II)”, - Umowa Przedwstępna” zawieranej w formie aktu notarialnego (dla budynków nr 12, 13, oraz 14), - Umowa Przedwstępna” zawieranej w formie aktu notarialnego (dla budynków nr 23, 24, 25 oraz 26), stosowane w obrocie z konsumentami zawierają postanowienia, które zostały wpisane do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. – zwanego dalej „Rejestrem”, które mogą stanowić naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jako bezprawne działanie przedsiębiorcy. Postanowieniem RKR-56/2010 z dnia 31 marca 2010r. Prezes UOKIK z urzędu zaliczył w poczet dowodów materiały uzyskane w trakcie wymienionego wyŜej postępowania wyjaśniającego. Mając powyŜsze na uwadze, postanowieniem nr RKR-68/2010 z dnia 23.04.2010r. organ antymonopolowy wszczął - z urzędu - postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez Przedsiębiorstwo Produkcji RóŜnej, Handlu i Usług „MIRABUD” Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie, praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, określonych w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007r. Nr 50, poz. 331 z późn. zm) - zwanej dalej „ustawą o ochronie (…)”, polegających na stosowaniu w w/w wzorcach umów wykorzystywanych przez tę Spółkę postanowień umownych wpisanych na podstawie art. 479 45 k.p.c. do „Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone”. Odpowiadając na zarzuty postawione w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania, Spółka w pismach z dnia 10.05.2010r., 09.06.2010r. oraz 18.06.2010r. potwierdziła fakt stosowania wzorców umów o treści zakwestionowanej przez organ antymonopolowy oraz poinformowała, Ŝe aprobuje stanowisko i zastrzeŜenia Prezesa UOKIK odnośnie zakwestionowanych postanowień w stosowanych dotychczas wzorcach umów. Wyjaśniła teŜ, Ŝe dokonała zmiany wzorców umów poprzez usunięcie lub zmianę kwestionowanych postanowień niezwłocznie po otrzymaniu zawiadomienia o wszczęciu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów i opracowała dwa nowe wzorce – wzorzec „ Umowy przedwstępnej sprzedaŜy lokalu mieszkalnego w budynku 8 wielorodzinnym” zawierany w zwykłej formie pisemnej oraz wzorzec „Umowy przedwstępnej” zawieranej w formie notarialnej. Na potwierdzenie tego faktu załączyła do odpowiedzi nowe, zmienione wzorce umów. Spółka poinformowała równieŜ o rozpoczęciu aneksowania dotychczasowych umów zawartych z konsumentami. Po dokonanej analizie nowych wzorców umów organ antymonopolowy stwierdził, Ŝe nie wszystkie zmienione zapisy są zgodne z obowiązującymi przepisami prawa i w dniu 11.08.2010r. wystosował pismo, w którym przedstawił swoje zastrzeŜenia oraz wezwał przedsiębiorcę do zmiany tych postanowień, przedłoŜenia zmienionych wzorców umów jak równieŜ o przedłoŜenie kopii umów zawartych w oparciu o nowe wzorce oraz kopii anektowanych umów. Spółka pismem z dnia 31.08.2010r. przedstawiła zmienione wzorce umów oraz przedstawiła kopię umowy zawartej w dniu 09.07.2010r. w zwykłej formie pisemnej. W dniu 30.09.2010r. organ antymonopolowy wezwał do dostarczenia kopii umów zawartych według ostatecznie zmienionych wzorców oraz wzorca aneksu do umów przedwstępnych uwzględniającego wprowadzone zmiany lub wezwań skierowanych do konsumentów w celu wprowadzenia odpowiednich zmian. W dniu 18.10.2010r. do organu antymonopolowego wpłynęły kopie dwóch umów zawartych w oparciu o nowe wzorce, wzorzec aneksu do umowy przedwstępnej oraz kopie dwóch aneksów do zawartych umów przedwstępnych. Organ antymonopolowy ustalił następujący stan faktyczny: Spółka prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego, nr KRS 0000074319. Zakres prowadzonej przez nią działalności gospodarczej obejmuje m.in. wykonywanie robót budowlanych, w tym budowę i sprzedaŜ lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych. Aktualnie Spółka realizuje inwestycje na terenie Krakowa. W kontaktach z klientami, w tym konsumentami posługuje się on wzorcami umów, które następnie klienci podpisują, dokonując zakupu świadczonych przez Spółkę usług. Doręczane konsumentom wzorce umów są sporządzane przez Przedsiębiorcę przed zawarciem umowy i zawierają gotowe jednolite postanowienia. Oznacza to, iŜ stosuje on w obrocie konsumenckim wzorce umów. Analiza wskazanych wyŜej dokumentów pozwoliła na postawienie Spółce zarzutu naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, poprzez zamieszczenie w stosowanym w obrocie z konsumentami wzorcach umów funkcjonujących pod następującymi nazwami: - „Umowa Przedwstępna sprzedaŜy lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym (I)” - „Umowa Przedwstępna sprzedaŜy lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym (II)” - Umowa Przedwstępna” zawieranej w formie aktu notarialnego (dla budynków nr 12, 13, oraz 14), - Umowa Przedwstępna” zawieranej w formie aktu notarialnego (dla budynków nr 23, 24, 25 oraz 26), postanowień, o następującej treści: I. we wzorcu umowy pod nazwą „Umowa Przedwstępna sprzedaŜy lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym (I)” zawieranym w zwykłej formie pisemnej postanowień o treści: 1) „W przypadku zmiany stawek podatku VAT cena lokalu ulegnie zmianie o róŜnicę stawki podatku VAT.” ( § 5 ust. 1 zd. 3 wzorca). 9 2) „Cena ustalona w ust. 1 podlega kwartalnej indeksacji w odpowiednich częściach za okres od dnia zawarcia niniejszej umowy do dnia płatności zgodnie z wskaźnikami miesięcznego wzrostu cen i usług konsumpcyjnych podawanymi przez Główny Urząd Statystyczny. Indeksacja nie dotyczy kwot juŜ wpłaconych.” (§ 5 ust. 3 wzorca); 3) „Strony postanawiają, Ŝe łączna cena określona w ust. 1 tej umowy ulegnie zmianie w przypadku zmiany metraŜu lokalu mieszkalnego wynikającej z pomiaru powierzchni uŜytkowej po wybudowaniu lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot niniejszej umowy.W razie wystąpienia róŜnicy pomiędzy powierzchniami: projektową ustaloną w ust. 1 §3 i rozliczeniową ustaloną w drodze pomiaru, będzie ona uwzględniona w ostatniej racie płatności przez doliczenie (nadwyŜka) lub odjęcie (niedobór) kwoty wynikającej z pomnoŜenia tej róŜnicy powierzchni przez wskaźnik wartości będący wynikiem podzielenia ceny określonej w ust. 1 przez powierzchnię uŜytkową lokalu według projektu technicznego, przy czym róŜnica w granicach 1% nie wpływa na cenę.” (§ 5 ust. 6 wzorca). 4) „W razie zwłoki Kupującego w dokonaniu przedpłat na poczet ceny, Przedsiębiorstwu przysługiwać będzie roszczenie o zapłatę odsetek za zwłokę. Zwłoka w zapłacie powyŜej 30 dni daje Przedsiębiorstwu prawo odstąpienia od niniejszej umowy, bez konieczności wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty przy zachowaniu prawa do odsetek za zwłokę.” (§ 6 ust. 1 wzorca). 5) „W razie odstąpienia przez Przedsiębiorstwo od umowy zgodnie z ust. 1 Kupujący będzie obowiązany do zapłaty na rzecz Przedsiębiorstwa kary umownej w wysokości 5% ceny sprzedaŜy. Kara umowna będzie potrącona z dokonanych juŜ przedpłat.” (§ 6 ust. 2 wzorca). 6) „W razie odmowy przez Kupującego zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leŜących po stronie Kupującego, będzie on zobowiązany do zapłaty na rzecz Przedsiębiorstwa kary umownej w wysokości 5% ceny sprzedaŜy.” (§ 6 ust. 6 wzorca). 7) „W razie zwłoki w zawarciu przyrzeczonej umowy Przedsiębiorstwo będzie zobowiązane do zapłaty na rzecz Kupującego kary umownej w wysokości 0,01% ceny przedmiotu sprzedaŜy za kaŜdy dzień zwłoki.” (§ 7 wzorca). II. we wzorcu umowy pod nazwą: „Umowa Przedwstępna sprzedaŜy lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym (II)” zawieranym w zwykłej formie pisemnej postanowień o treści: 1) „W przypadku zmiany stawek podatku VAT cena lokalu ulegnie zmianie o róŜnicę stawki podatku VAT.” (§ 5 ust. 1 zd. 3 wzorca). 2) „W razie odstąpienia przez Przedsiębiorstwo od umowy zgodnie z ust. 1 Kupujący będzie obowiązany do zapłaty na rzecz Przedsiębiorstwa kary umownej w wysokości 5% ceny sprzedaŜy. Kara umowna będzie potrącona z dokonanych juŜ przedpłat.” (§ 6 ust. 2 wzorca). 3) „W razie odmowy przez Kupującego zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leŜących po stronie Kupującego, będzie on zobowiązany do zapłaty na rzecz Przedsiębiorstwa kary umownej w wysokości 5% ceny sprzedaŜy.” (§ 6 ust. 6 wzorca). 10 4) „W razie zwłoki w zawarciu przyrzeczonej umowy Przedsiębiorstwo będzie zobowiązane do zapłaty na rzecz Kupującego kary umownej w wysokości 0,01% ceny przedmiotu sprzedaŜy za kaŜdy dzień zwłoki.” (§ 7 wzorca). III. we wzorcu umowy pod nazwą „Umowa Przedwstępna” zawieranej w formie aktu notarialnego (dla budynków nr 12, 13, oraz 14) postanowień o treści: 1) „W przypadku zmiany stawki VAT Cena SprzedaŜy ulegnie zmianie o róŜnicę stawki podatku VAT” (§ VIII pkt 2 wzorca). 2) „Cena SprzedaŜy podlega kwartalnej indeksacji w odpowiednich częściach za okres od dnia zawarcia niniejszej Umowy Przedwstępnej do dnia płatności, zgodnie ze wskaźnikami miesięcznego wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych podawanymi przez GUS („Indeksacja”), przy czym Indeksacja nie dotyczy kwot juŜ wpłaconych, a naleŜność z tytułu Indeksacji płatna będzie w terminie 14 (czternaście) dni od daty otrzymania wykazu przez Kupującego, zaś przedpłaty i wpłaty z tytułu Indeksacji będą opodatkowane podatkiem VAT, zgodnie z obowiązującymi przepisami w tym zakresie,” (§ VIII pkt 3 wzorca). 3) „Cena SprzedaŜy w zakresie GaraŜu i Komórki Lokatorskiej moŜe ulec zmianie w przypadku zmiany metraŜu GaraŜu lub Komórki Lokatorskiej, wynikającej z pomiaru ich powierzchni uŜytkowej po wybudowaniu GaraŜu i Komórki Lokatorskiej, stanowiących przedmiot niniejszej Umowy Przedwstępnej, przy czym w razie wystąpienia róŜnicy pomiędzy powierzchniami: projektową ustaloną w ust. I pkt 5) i rozliczeniową ustaloną w drodze pomiaru z natury, o którym mowa w ust. I pkt 6), będzie ona uwzględniona w ostatniej zaliczce przez doliczenie (nadwyŜka) lub odjęcie (niedobór) kwoty wynikającej z pomnoŜenia tej róŜnicy powierzchni przez wskaźnik wartości będący wynikiem podzielenia Ceny SprzedaŜy przez powierzchnię uŜytkową GaraŜu i Komórki Lokatorskiej według projektu technicznego, z tym, Ŝe róŜnica w granicach 1% (jeden procent) nie wpływa na Cenę SprzedaŜy.” ( § VIII pkt 4 wzorca). 4) „W razie zwłoki Kupującego w dokonaniu przedpłat na poczet Ceny SprzedaŜy, Sprzedającemu przysługiwać będzie roszczenie o zapłatę odsetek za zwłokę, przy czym zwłoka w zapłacie powyŜej 30 (trzydzieści) dni daje Spółce prawo odstąpienia od niniejszej Umowy, bez konieczności wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty przy zachowaniu prawa do odsetek za zwłokę.” ( § IX pkt 2 wzorca). 5) „W razie odstąpienia przez Sprzedającego od niniejszej Umowy Przedwstępnej zgodnie z punktem poprzedzającym, Kupujący będzie obowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedającego kary umownej w wysokości 5% (pięć procent) Ceny SprzedaŜy, która będzie potrącona z dokonanych juŜ przedpłat, a zwrot pozostałej części wpłaconych Zaliczek nastąpi sukcesywnie w trzech ratach w terminach ustalonych przez Strony.” (§ IX pkt 3 wzorca). 6) „W razie odmowy przez Kupującego zawarcia Umowy Przyrzeczonej będzie on zobowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedającego kary umownej w wysokości 5% Ceny SprzedaŜy. Zwrot wpłaconej Ceny SprzedaŜy nastąpi w terminie 30 (trzydzieści) dni od dnia złoŜenia oświadczenia o odmowie zawarcia Umowy Przyrzeczonej.” (§ IX pkt 5 wzorca). 11 7) „W razie zwłoki w zawarciu Umowy Przyrzeczonej Sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Kupującego kary umownej w wysokości 0,01% (zero i jedna setna procent) Ceny SprzedaŜy za kaŜdy dzień zwłoki.” (§ IX pkt 6 wzorca). IV. we wzorcu umowy pod nazwą „Umowa Przedwstępna” zawieranej w formie aktu notarialnego (dla budynków nr 23, 24, 25 oraz 26) postanowień o treści 1) „W razie zwłoki Kupującego w dokonaniu przedpłat na poczet Ceny SprzedaŜy, Sprzedającemu przysługiwać będzie roszczenie o zapłatę odsetek za zwłokę, przy czym zwłoka w zapłacie powyŜej 30 (trzydzieści) dni daje Spółce prawo odstąpienia od niniejszej Umowy, bez konieczności wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty przy zachowaniu prawa do odsetek za zwłokę.” ( § IX pkt 2 wzorca). 2) „W razie odstąpienia przez Sprzedającego od niniejszej Umowy Przedwstępnej zgodnie z punktem poprzedzającym, Kupujący będzie obowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedającego kary umownej w wysokości 5% (pięć procent) Ceny SprzedaŜy, która będzie potrącona z dokonanych juŜ przedpłat, a zwrot pozostałej części wpłaconych Zaliczek nastąpi sukcesywnie w trzech ratach w terminach ustalonych przez Strony.” (§ IX pkt 3 wzorca). 3) „W razie odmowy przez Kupującego zawarcia Umowy Przyrzeczonej będzie on zobowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedającego kary umownej w wysokości 5% Ceny SprzedaŜy. Zwrot wpłaconej Ceny SprzedaŜy nastąpi w terminie 30 (trzydzieści) dni od dnia złoŜenia oświadczenia o odmowie zawarcia Umowy Przyrzeczonej.” (§ IX pkt 5 wzorca). 4) „W razie zwłoki w zawarciu Umowy Przyrzeczonej Sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Kupującego kary umownej w wysokości 0,01% (zero i jedna setna procent) Ceny SprzedaŜy za kaŜdy dzień zwłoki.” (§ IX pkt 6 wzorca). W tym miejscu naleŜy zauwaŜyć, iŜ do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone zostały wpisane, na podstawie art. 479 45 k.p.c ., postanowienia, które są toŜsame z przedmiotowymi klauzulami zakwestionowanymi przez organ antymonopolowy. Są to postanowienia o następującej treści: Ad I.1), II.1) oraz III.1) - „ Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaŜ i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny.” (wpis nr 885 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 18.05.2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03) - „Strony oświadczają, Ŝe ustalona pomiędzy nimi cena przedmiotu umowy uwzględnia obecnie obowiązujące stawki podatku VAT od sprzedaŜy lokali, wobec czego gdyby stawki te uległy zmianie, cena przedmiotu umowy ulegnie zmianie proporcjonalnie do zmiany stawek podatku VAT. Ponadto, w przypadku wprowadzenia lub zmian stawek innych podatków lub danin publicznoprawnych o charakterze cenotwórczym, a związanych z budownictwem, ewentualny wzrost ceny z tego tytułu pokryje Nabywca." 12 (wpis nr 1386 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05) Ad I.2) oraz III.2) - „W przypadku, gdy w okresie obowiązywania umowy skumulowany wskaźnik inflacji, obliczony na podstawie miesięcznych wskaźników wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych, publikowanych przez Prezesa GUS w Biuletynie Statystycznym GUS, za okres liczony od miesiąca, w którym została podpisana umowa do miesiąca, w którym dokonana została ostatnia wpłata przekroczy wartość 1%. Cena zostanie podwyŜszona o kwotę waloryzacji warunkowej. ” (wpis nr 1498 dokonany na podstawie wyroki SOKIK z dnia 17.10.2006r., sygn. Akt XVII Amc 122/05); - „Jako podstawę do wyliczeń skumulowanego wskaźnika inflacji stosuje się miesięczne wskaźniki wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych publikowane przez Prezesa GUS w Biuletynie Statystycznym GUS w okresie pomiędzy trzecim miesiącem poprzedzającym miesiąc, w którym podpisana była niniejsza umowa, a trzecim miesiącem przed dokonaniem ostatecznej zapłaty ceny.” (wpis nr 1499 dokonany na podstawie wyroki SOKIK z dnia 17.10.2006r., syhn. Akt XVII Amc 122/05); Ad I.3) oraz III.3) - „Cena nabycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, jeŜeli po zakończeniu budowy okaŜe się, Ŝe zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegną zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o więcej niŜ 2,5%.” (wpis nr 155 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 09.09.2004r., sygn. Akt XVII Amc 12/04); - „W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnoŜenia róŜnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umowie.” (wpis nr 227 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 10.10.2004r., sygn. Akt XVII Amc 47/03); - „Strony zgodnie oświadczają, Ŝe: - w przypadku gdy róŜnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt l niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt l lit. a) nie ulegnie zmianie, - w przypadku gdy róŜnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 nin. umowy będzie przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/, opisanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmiarze.” (wpis nr 1540 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 12.11.2007r., sygn. Akt XVII Amc 108/07); Ad I.4), III.4), IV.1) - „PTBS Sp. z o.o. ma prawo do odstąpienia od umowy w przypadku nieterminowych wpłat rat. Wpłacone kwoty będą zwrócone po potrąceniu 10% wpłaconych kwot tytułem kosztów zawarcia umowy” (wpis nr 650 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 25.07.2005r., sygn. Akt XVII Amc 13/05); 13 - " Stronie sprzedającej przysługuje prawo do wypowiedzenia niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym przy uwzględnieniu par. 4 umowy według wyboru Strony sprzedającej, jeŜeli Strona kupująca będzie zalegała z zapłatą chociaŜby jednej raty (części) ceny sprzedaŜy lub jakiejkolwiek kwoty podatku od towaru i usług i nie dokona odpowiedniej płatności wraz z naleŜnymi odsetkami w terminie 21 dni od dnia wymagalności, określonego w par. 3 niniejszej umowy." (wpis nr 1375 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 28.01.2008r., sygn. Akt XVII Amc 109/07); Ad. I.5), I.6), II.2), II.3), III.5), III.6), IV.2) oraz IV.3) - "W przypadku odstąpienia od umowy przez kupującego, sprzedający zwróci mu sumę dokonanych przedpłat, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszoną o 5% wartości mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych" (wpis nr 1 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 11.03.2002r., sygn. Akt XVII Amc 30/01); - „W przypadku rezygnacji przez Przyszłego UŜytkownika (Członka Spółdzielni) z finansowania inwestycji wpłacona kwota podlega zwrotowi bez odsetek, przy czym Spółdzielnia potrąci z wpłaconej kwoty 5% tytułem kosztów obsługi i podjętego ryzyka. Zwrot kwoty po potrąceniu w/w kosztów nastąpi w terminie 30 dni od daty wstąpienia nowego Członka Spółdzielni w miejsce członka występującego (rezygnującego)” (wpis nr 288 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 21.12.2004r., sygn. Akt XVII Amc 69/03); - „Towarzystwo moŜe odstąpić od niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku, gdy Partycypant opóźni się powyŜej 30 dni z wpłatą: - którejkolwiek raty określonej w § 3 ust. 4 lub – odsetek określonych w § 6 ust. 2. W takim przypadku Towarzystwo zwróci Partycypantowi wszystkie wpłacone do tej pory zgodnie z niniejszą umową nominalne kwoty, o których mowa w § 3 ust. 4 potrącając z nich karę umowną w wysokości 3,5% kosztu lokalu mieszkalnego, przy czym zwrot wymienionych kwot nastąpi w ciągu 30 dni po zawarciu przez Towarzystwo z innym Partycypantem umowy o partycypację na lokal mieszkalny będący przedmiotem niniejszej umowy.” (wpis nr 510 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 13.06.2005r., sygn. akt XVII Amc 20/04); - “W przypadku, gdy Sprzedający odstąpi od umowy z powodu jej nienaleŜytego wykonania przez Kupującego lub Kupujacy odstąpi od umowy z przyczyn innych niŜ określone w ust. 1, Sprzedający zwróci wpłacone przez Kupującego kwoty złotowe, po potrąceniu 5% łącznej ceny kupna. Zwracane kwoty nie podlegają waloryzacji i nie są oprocentowane. Zwrot nastąpi w terminie 3 tygodni od znalezienia nowego nabywcy tego samego lokalu i dokonania przez nowego nabywacę wpłat na poczet kupna lokalu w wysokości nie mniejszej niŜ kwota zwracana Kupującemu, jeŜeli nowy nabywca tego samego lokalu nie zostanie znaleziony w terminie 12 miesięcy od daty odstąpienia od umowy, to Sprzedający zwróci Kupującemu wpłacone przez niego kwoty po potrąceniu 5% łącznej ceny kupna tytułem kary umownej. W tym przypadku zwrot nastąpi w terminie 30 dni od upływu 12 miesięcy od daty odstąpienia od umowy.” (wpis nr 887 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 18.05.2005r., sygn. akt XVII Amc 86/03); Ad I.7), II.4), III.7), IV.4) - "Sprzedający zapłaci Nabywcy karę umowną w wysokości 0,01% ceny ustalonej w § 7 ust. 2 za kaŜdy dzień zwłoki w wydaniu Nabywcy lokalu ponad termin określony w § 4 ust. 1, za powstałą z przyczyn zaleŜnych od niego zwłokę w dotrzymaniu terminów 14 określonych w § 4 ust. 1." (wpis nr 1808 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 27.10.2008r., sygn. akt XVII Amc 70/08); Mając powyŜsze ustalenia na uwadze organ antymonopolowy zwaŜył, co następuje: Treść art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie (...) ogranicza zastosowanie jej przepisów wyłącznie do ochrony interesów przedsiębiorców i konsumentów, podejmowanej w interesie publicznym. Oznacza to, Ŝe warunkiem koniecznym do uruchomienia procedur i zastosowania instrumentów określonych w tej ustawie jest zaistnienie takiego stanu faktycznego, w którym działania przedsiębiorców - naruszając jej przepisy – stanowią potencjalne zagroŜenie interesu publicznego. Niniejsze postępowanie dotyczy treści wzorców umowy stosowanych przez Spółkę wobec nieograniczonego kręgu adresatów, tj. wszystkich zainteresowanych ich treścią aktualnych i potencjalnych klientów developera, którym - na gruncie art. 4 ust. 12 ustawy o ochronie (…) - przysługuje status konsumenta. Zdaniem Prezesa UOKIK rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąŜe się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy są lub będą klientami Przedsiębiorstwa Produkcji RóŜnej, Handlu i Usług „MIRABUD” Sp. z o.o. Interes publicznoprawny przejawia się takŜe w postaci zbiorowego interesu konsumentów, co oznacza, iŜ naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocześnie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione było w niniejszej sprawie podjęcie przez organ antymonopolowy działań przewidzianych w ustawie o ochronie (...). W tym stanie rzeczy przyjąć naleŜy, iŜ do oceny stanu faktycznego niniejszej sprawy zastosowanie mają przepisy w/w ustawy, a dotyczące jej postępowanie prowadzone było w interesie publicznym. Stosownie do treści art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…) – „przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy”. Aby moŜliwe było zatem stwierdzenie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, niezbędne jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: 1. działania przedsiębiorcy winny mieć bezprawny charakter, tzn. być sprzeczne z prawem, tj. przepisami określonych aktów prawnych a takŜe sprzeczne z zasadami współŜycia społecznego i dobrymi obyczajami, a jednocześnie 2. działania te muszą naruszać zbiorowe interesy konsumentów. Odnosząc się do pierwszej z przesłanek art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…), tj. bezprawności działań przedsiębiorcy, stwierdzić naleŜy, iŜ bezprawność rozumie się jako sprzeczność zachowania danego podmiotu z przepisami prawa oraz zasadami współŜycia społecznego. Chodzi tu mianowicie o sprzeczność z szeroko rozumianym porządkiem prawnym, jako całością. Bezprawność jest czynnikiem o charakterze obiektywnym, tzn. niezaleŜnym od wystąpienia szkody, czy zaistnienia zamiaru po stronie podmiotu dopuszczającego się działań bezprawnych. Podkreślenia wymaga okoliczność, Ŝe przepisy w/w ustawy o ochronie (…) nie definiują pojęcia bezprawności działań przedsiębiorcy, na co zwrócił uwagę SOKiK w wyroku z dnia 23.06.2006r. (sygn. akt XVII Ama 32/05), stwierdzając, iŜ art. 23a ust. 1 ustawy o ochronie (…) z 15 grudnia 2000r. – którego odpowiednikiem w ustawie o ochronie (…) z dnia 16 lutego 2007r. jest art. 24 ust. 2 – nie ma samodzielnego znaczenia prawnego, lecz powinien być interpretowany oraz stosowany w określonym kontekście normatywnym. W związku z tym, w celu konkretyzacji przesłanki 15 bezprawności naleŜy sięgnąć do przepisów innych ustaw, gdyŜ dopiero na ich podstawie moŜliwe jest dokonanie oceny działań przedsiębiorcy w aspekcie ich zgodności z prawem. Niemniej, ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów w jednym przypadku wprost identyfikuje działanie przedsiębiorcy jako bezprawne – mianowicie, działanie polegające na stosowaniu postanowień wzorców umownych uznanych za niedozwolone i wpisanych do rejestru prowadzonego przez Prezesa UOKiK, co SOKIK potwierdził w innym wyroku z dnia 25.03.2004r. (sygn. akt XVII Ama 51/03), stwierdzając, Ŝe moŜna sformułować samoistną przesłankę bezprawności, jeŜeli ustali się, Ŝe przedsiębiorca stosował postanowienia wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Zatem wykazanie, Ŝe przedsiębiorca wprowadził do obrotu wzorzec umowny zawierający postanowienia o treści juŜ wpisanej do rejestru klauzul abuzywnych stanowi wystarczającą przesłankę do stwierdzenia bezprawności działania tego przedsiębiorcy. Do stwierdzenia praktyki, określonej w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) konieczne jest wykazanie, iŜ przedsiębiorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zostały wpisane do prowadzonego przez Prezesa UOKIK rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Pokreślenia wymaga, Ŝe wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mogą być poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 — 479 45 k.p.c.) dokonuje się niezaleŜnie od tego, czy postanowienia wzorca były, czy teŜ nie były zastosowane przy konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (cały wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowień w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje Sąd Okręgowy w Warszawie — Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wyłącznie do kompetencji tego Sądu naleŜy uznanie postanowień wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocności rozszerzonej następuje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa UOKiK, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencją umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, Ŝe posłuŜenie się nim będzie miało skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, Ŝe od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych, tj. stosowanych takŜe przez innych przedsiębiorców. Prezes UOKIK moŜe stwierdzić stosowanie przez przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów polegającej na posługiwaniu się postanowieniem wzorca umownego, które zostało wpisane do rejestru, bez względu na to, czy wpis dotyczy tego przedsiębiorcy, przeciwko któremu jest prowadzone postępowanie, czy teŜ nie. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2.12.2005r. (sygn. akt VI ACa 760/05) wskazał, Ŝe zgodnie z art. 23 a ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2005r. Nr 244, poz. 2080 z późń. zm.) praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest posługiwanie się postanowieniem wpisanym do rejestru w oderwaniu od zagadnienia, czy wpis do rejestru powstał w związku ze stosowaniem wzorca umowy przez ten podmiot, co do którego bada się stosowanie praktyki. Sąd wskazał teŜ, Ŝe naruszenie interesów konsumentów moŜe nastąpić w wyniku działań podmiotów, które stosują klauzule abuzywne wpisane do rejestru, przy czym wpis do rejestru związany jest z działaniami innych kontrahentów konsumentów. Analogicznie orzekł Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 29.09.2005r. (sygn. akt VI ACa 381/05), gdzie powołując się na uchwałę Sądu NajwyŜszego z dnia 19.12.2003r. (sygn. akt III CZP 95/03), stwierdził, Ŝe wyrok uwzględniający powództwo przez uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone i zakazanie ich stosowania ma, zgodnie z art. 479 43 k.p.c., od chwili wpisania do odpowiedniego rejestru, 16 skutek takŜe wobec osób trzecich. Zgodnie ze stanowiskiem SOKiK wyraŜonym w wyroku z dnia 25.05.2005r. (sygn. akt XVII Ama 46/04), dla uznania, iŜ określona klauzula jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych wystarczy stwierdzenie, Ŝe mieści się ona w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru i nie jest konieczna literalna zgodność porównywanych klauzul. Czynnikiem przesądzającym o podobieństwie dwóch klauzul powinien być zatem zamiar, cel, jakiemu ma słuŜyć kwestionowane postanowienie. Jeśli cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformułowania klauzuli uznanej za niedozwoloną, oba zapisy moŜna uznać za toŜsame. Takie stanowisko zajął takŜe Sąd NajwyŜszy, który w uchwale z dnia 13.07.2006r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdził, iŜ „(...) stosowanie postanowień wzorców umów o treści toŜsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., moŜe być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów (...)”. W uzasadnieniu do powyŜszej uchwały Sąd uznał m.in., Ŝe „(...) praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a uokik [obecnie art. 24 – przyp. własny UOKIK] obejmuje równieŜ przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeŜeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, Ŝe jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliŜonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecieŜ tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyjęta powyŜej rozszerzająca wykładnia art. 23a uokik znajduje równieŜ uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a takŜe orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektywności (...).” Nie jest zatem konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z nią porównywanej i stąd niedozwolone będą takŜe takie postanowienia umów, które mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. Przedmiotem niniejszego postępowania jest wykazanie, Ŝe zakwestionowane przez organ antymonopolowy zapisy wzorca umowy stosowane przez Spółkę przy świadczeniu usług deweloperskich, są toŜsame z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami SOKIK wymienionymi w niniejszej decyzji i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Dodatkowo podkreślenia wymaga okoliczność, Ŝe wszystkie postanowienia wpisane do Rejestru, które zostały wskazane w sentencji niniejszej decyzji dotyczą branŜy budowlanej, a w szczególności deweloperów oraz towarzystw budownictwa społecznego, co oznacza, iŜ zachodzi toŜsamość stosunków prawnych. W ocenie Prezesa UOKIK postanowienia wskazane w pkt I.1), II.1) oraz III.1) sentencji decyzji o treści: - „W przypadku zmiany stawek podatku VAT cena lokalu ulegnie zmianie o róŜnicę stawki podatku VAT.”; - „W przypadku zmiany stawek podatku VAT cena lokalu ulegnie zmianie o róŜnicę stawki podatku VAT.”; - „W przypadku zmiany stawki VAT Cena SprzedaŜy ulegnie zmianie o róŜnicę stawki podatku VAT.” są toŜsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycją 885 i 1386, które zostały wymienione powyŜej w treści decyzji. Wszystkie te bowiem postanowienia - zarówno stosowane przez Spółkę, jak i wpisane do Rejestru - dotyczącą wzrostu cen nieruchomości lokalowych sprzedawanych przez Spółkę spowodowanego zmianami wysokości stawki podatku VAT. Podkreślić naleŜy, Ŝe we 17 wszystkich wskazanych przypadkach podwyŜszenie ceny nie skutkuje zmianą warunków umowy, a wzorce umów nie zawierają zapisów uprawniających konsumentów do odstąpienia od umowy z tego powodu. Zgodnie z powszechnie przyjętym stanowiskiem doktryny (vide: E. Łętowska „Ustawa o ochronie niektórych praw konsumentów. Komentarz”, CH BECK 2000, s. 108) i judykatury, w kaŜdym przypadku zmiany ceny konsumentowi powinno przysługiwać z tego tytułu uprawnienie do odstawienia od umowy bez konieczności ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek dodatkowych obciąŜeń. Postanowienia takie zostały ponadto ocenione w sposób jednoznaczny przez orzecznictwo SOKIK jako klauzule abuzywne w rozumieniu art. 385 3 pkt 20 k.c. W uzasadnieniu powołanego wyroku z dnia z dnia 5.12.2006r. (sygn. akt XVII Amc 126/05) SOKIK stwierdził, Ŝe „…pozwany ma prawo do zastrzeŜenia w umowie, Ŝe obciąŜenie fiskalne z tytułu wzrostu stawki podatku VAT na sprzedaŜ lokali mieszkalnych ponosił będzie nabywca. Zgodnie jednak z powszechnie przyjętym stanowiskiem doktryny i orzecznictwa, w kaŜdym przypadku zmiany ceny, konsumentowi przysługiwać powinno uprawnienie do odstąpienia od umowy bez konieczności ponoszenia z tego tytułu dodatkowych obciąŜeń.” A zatem analizowane postanowienia są toŜsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru zarówno pod względem treści, stanu faktycznego oraz naruszają interesy konsumentów. TakŜe postanowienia wskazane w pkt I. 2.) oraz III.2) sentencji decyzji o treści: - „Cena ustalona w ust. 1 podlega kwartalnej indeksacji w odpowiednich częściach za okres od dnia zawarcia niniejszej umowy do dnia płatności zgodnie z wskaźnikami miesięcznego wzrostu cen i usług konsumpcyjnych podawanymi przez Główny Urząd Statystyczny. Indeksacja nie dotyczy kwot juŜ wpłaconych.” - „Cena SprzedaŜy podlega kwartalnej indeksacji w odpowiednich częściach za okres od dnia zawarcia niniejszej Umowy Przedwstępnej do dnia płatności, zgodnie ze wskaźnikami miesięcznego wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych podawanymi przez GUS („Indeksacja”), przy czym Indeksacja nie dotyczy kwot juŜ wpłaconych, a naleŜność z tytułu Indeksacji płatna będzie w terminie 14 (czternaście) dni od daty otrzymania wykazu przez Kupującego, zaś przedpłaty i wpłaty z tytułu Indeksacji będą opodatkowane podatkiem VAT, zgodnie z obowiązującymi przepisami w tym zakresie.” są toŜsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycją 1498 i 1499, które zostały wymienione powyŜej w treści decyzji. Zacytowane powyŜej postanowienia umowne oraz wskazane postanowienia wpisane do Rejestru dotyczą zmiany ceny sprzedaŜy mieszkania na skutek waloryzacji ustalanej wg miesięcznej inflacji . Zapisy takie utrudniają konsumentowi określenie ostatecznego, faktycznego rozmiaru jego świadczenia, a nadto przerzucają na niego ryzyko nawet bardzo znacznych dodatkowych obciąŜeń finansowych. Podkreślić naleŜy, Ŝe we wszystkich wskazanych przypadkach podwyŜszenie ceny nie skutkuje zmianą warunków umowy, a wzorce umów nie zawierają zapisów uprawniających konsumentów do odstąpienia od umowy z tego powodu. Zgodnie z powszechnie przyjętym stanowiskiem doktryny (vide: E. Łętowska „Ustawa o ochronie niektórych praw konsumentów. Komentarz”, CH BECK 2000, s. 108) i judykatury, w kaŜdym przypadku zmiany ceny konsumentowi powinno przysługiwać z tego tytułu uprawnienie do odstąpienia od umowy bez konieczności ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek dodatkowych obciąŜeń. Wskazać bowiem naleŜy, iŜ we wzorcach umów stosowanych przez Spółkę brak jest ustanowionego na jego rzecz prawa odstąpienia od umowy. Rozwiązanie takie jest zatem sprzeczne z dobrymi obyczajami i raŜąco narusza interes konsumentów. Jak stwierdził Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 28 marca 2008r. (sygn. akt VI Aca 1078/07): „(…)niedozwolone są postanowienia, które przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do podwyŜszenia ceny bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy(…)”. 18 W związku z powyŜszym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do Rejestru wskazuje na zbieŜność porównywanych klauzul, której nie naruszają odmienności w zakresie uŜytych sformułowań i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich toŜsamości. W ocenie Prezesa UOKIK postanowienie wskazane w pkt I.3) oraz III.3) sentencji decyzji o treści: - „Strony postanawiają, Ŝe łączna cena określona w ust. 1 tej umowy ulegnie zmianie w przypadku zmiany metraŜu lokalu mieszkalnego wynikającej z pomiaru powierzchni uŜytkowej po wybudowaniu lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot niniejszej umowy. W razie wystąpienia róŜnicy pomiędzy powierzchniami: projektową ustaloną w ust. 1 §3 i rozliczeniową ustaloną w drodze pomiaru, będzie ona uwzględniona w ostatniej racie płatności przez doliczenie (nadwyŜka) lub odjęcie (niedobór) kwoty wynikającej z pomnoŜenia tej róŜnicy powierzchni przez wskaźnik wartości będący wynikiem podzielenia ceny określonej w ust. 1 przez powierzchnię uŜytkową lokalu według projektu technicznego, przy czym róŜnica w granicach 1% nie wpływa na cenę.”; - „ Cena SprzedaŜy w zakresie GaraŜu i Komórki Lokatorskiej moŜe ulec zmianie w przypadku zmiany metraŜu GaraŜu lub Komórki Lokatorskiej, wynikającej z pomiaru ich powierzchni uŜytkowej po wybudowaniu GaraŜu i Komórki Lokatorskiej, stanowiących przedmiot niniejszej Umowy Przedwstępnej, przy czym w razie wystąpienia róŜnicy pomiędzy powierzchniami: projektową ustaloną w ust. I pkt 5) i rozliczeniową ustaloną w drodze pomiaru z natury, o którym mowa w ust. I pkt 6), będzie ona uwzględniona w ostatniej zaliczce przez doliczenie (nadwyŜka) lub odjęcie (niedobór) kwoty wynikającej z pomnoŜenia tej róŜnicy powierzchni przez wskaźnik wartości będący wynikiem podzielenia Ceny SprzedaŜy przez powierzchnię uŜytkową GaraŜu i Komórki Lokatorskiej według projektu technicznego, z tym, Ŝe róŜnica w granicach 1% (jeden procent) nie wpływa na Cenę SprzedaŜy.” są toŜsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycją nr 155, 227 oraz 1540, które zostały wymienione powyŜej w treści decyzji. Przedmiotowe postanowienia określają sposób wyliczenia ostatecznej ceny lokalu w przypadku, gdy jego powierzchnia ulegnie zmianie w stosunku do powierzchni umownej. Zgodnie z treścią analizowanego zapisu wzorca, rozliczenie końcowe zawierać będzie podwyŜszenie albo obniŜenie ceny wynikające ze zwiększenia albo zmniejszenia powierzchni tego lokalu. Wskazane postanowienie umowy przyznaje zatem przedsiębiorcy uprawnienie do zmiany ceny lokalu po zawarciu umowy, nie przyznając jednak konsumentowi moŜliwości odstąpienia od umowy. Zgodnie ze stanowiskiem przyjętym przez jurysprudencję „zmiana ceny przez kontrahenta konsumenta dopuszczalna jest tylko wówczas, gdy konsumentowi słuŜy odpowiednik w postaci prawa odstąpienia od umowy” (vide: E. Łętowska: ibidem). Postanowienia wzorca umowy, które przewidują uprawnienie przedsiębiorcy do określenia lub podwyŜszenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy, stanowią w świetle art. 385¹ § 1 k.c. oraz art. 385³ pkt 20 k.c. niedozwolone postanowienia umowne. PowyŜsza teza została zaaprobowana przez SOKIK, który w wielu juŜ przypadkach uznał takie postanowienia za niedozwolone, jak np.: „W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnoŜenia róŜnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustalona w umowie.” (vide: wyrok SOKIK z dnia 10.10.2004r., sygn. akt XVII Amc 47/03). W ww. wyroku Sąd stwierdził, Ŝe postanowienia o takiej treści naleŜy uznać za niedozwolone, poniewaŜ „(…) przewidują moŜliwość zmiany przez pozwanego ceny lokalu na skutek moŜliwości wahań w rzeczywistej powierzchni lokalu w stosunku do tej określonej przy zawieraniu umowy. Jednocześnie powyŜsze wzorce umowy nie przewidują, w przypadku podwyŜszenia ceny lokalu w trakcie realizacji umowy dla 19 konsumenta prawa do odstąpienia od umowy.” W tym stanie rzeczy naleŜy uznać, Ŝe analizowane postanowienie jest toŜsame z postanowieniami wpisanym do Rejestru zarówno pod względem treści, jak i stanu faktycznego. RównieŜ postanowienie wskazane w pkt I.4), III.4) oraz IV.1) sentencji decyzji o treści: - „W razie zwłoki Kupującego w dokonaniu przedpłat na poczet ceny, Przedsiębiorstwu przysługiwać będzie roszczenie o zapłatę odsetek za zwłokę. Zwłoka w zapłacie powyŜej 30 dni daje Przedsiębiorstwu prawo odstąpienia od niniejszej umowy, bez konieczności wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty przy zachowaniu prawa do odsetek za zwłokę.” - „W razie zwłoki Kupującego w dokonaniu przedpłat na poczet Ceny SprzedaŜy, Sprzedającemu przysługiwać będzie roszczenie o zapłatę odsetek za zwłokę, przy czym zwłoka w zapłacie powyŜej 30 (trzydzieści) dni daje Spółce prawo odstąpienia od niniejszej Umowy, bez konieczności wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty przy zachowaniu prawa do odsetek za zwłokę.” - „W razie zwłoki Kupującego w dokonaniu przedpłat na poczet Ceny SprzedaŜy, Sprzedającemu przysługiwać będzie roszczenie o zapłatę odsetek za zwłokę, przy czym zwłoka w zapłacie powyŜej 30 (trzydzieści) dni daje Spółce prawo odstąpienia od niniejszej Umowy, bez konieczności wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty przy zachowaniu prawa do odsetek za zwłokę.” są toŜsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycją 650 oraz 1375, które zostały wymienione powyŜej w treści decyzji. Zacytowane powyŜej postanowienia umowne dotyczą sytuacji, w której po upływie określonego w umowie terminu zwłoki konsumenta w zapłacie rat za mieszkanie Spółka uzyskuje prawo – bez konieczności uprzedniego wezwania konsumenta do spełnienia świadczenia i wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty - do odstąpienia od niej. Tego rodzaju klauzule - tj. dopuszczające moŜliwość rozwiązania umowy przez profesjonalistę wskutek zwłoki konsumenta w spełnieniu świadczenia pienięŜnego bez uprzedniego wezwania do zapłaty - zostały przez SOKiK zakazane ze względu na naruszenie dobrych obyczajów, który uznał za niedozwolone postanowienia umowne m.in. następujące postanowienie: „Stronie sprzedającej przysługuje prawo do wypowiedzenia niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym przy uwzględnieniu par. 4 umowy według wyboru Strony sprzedającej, jeŜeli Strona kupująca będzie zalegała z zapłatą chociaŜby jednej raty (części) ceny sprzedaŜy lub jakiejkolwiek kwoty podatku od towaru i usług i nie dokona odpowiedniej płatności wraz z naleŜnymi odsetkami w terminie 21 dni od dnia wymagalności, określonego w par. 3 niniejszej umowy.” (vide: wyrok SOKIK z dnia 28.01.2008r., sygn. akt XVII Amc 109/07). W uzasadnieniu do tego wyroku Sad stwierdził, Ŝe „zapis kształtujący prawa i obowiązki strony kupującej w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i tym samym raŜąco naruszający jej interesy w zakresie w jakim ustanawia dla strony sprzedającej prawo do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym bez uprzedniego wyznaczenia stronie kupującej dodatkowego terminu do wykonania ciąŜącego na niej obowiązku zapłaty ceny czy teŜ innych naleŜności. Postanowienie to stoi bowiem w sprzeczności z dyspozycją art. 491 § 1 k.c., której treść winna być uwzględniona przy konstruowaniu przez stronę sprzedającą wzorca przedwstępnej umowy sprzedaŜy (będącej umową wzajemną.). Sąd Okręgowy w tym zakresie w pełni podziela stanowisko wyraŜone w wyroku Sadu Apelacyjnego z dnia 22 listopada 2005r. (sygn. akt VI ACa 177/2005), zgodnie z którym nie uwzględnienie przez przedsiębiorcę w ramach zawieranych umów, treści przepisów prawa dotyczących tego rodzaju umów w tym znaczeniu, Ŝe proponowane warunki realizacji świadczenia są mniej korzystne niŜ rozwiązania wynikające z tych przepisów, nawet jeŜeli nie są to przepisy bezwzględnie obowiązujące, naleŜy uznać za działanie sprzeczne z dobrymi obyczajami. W konsekwencji nie wyznaczenie w kwestionowanym zapisie stronie kupującej będącej w zwłoce 20 w wykonaniu ciąŜącego na niej obowiązku dodatkowego terminu do jego spełnienia stanowi naruszenie klauzuli generalnej wskazanej w 385¹ § 1 k.c.” W tym stanie rzeczy naleŜy uznać, Ŝe analizowane postanowienia są toŜsame z postanowieniami wpisanym do Rejestru zarówno pod względem treści, jak i stanu faktycznego. W ocenie Prezesa UOKIK postanowienia wskazane w pkt I.5), I.6), II.2), II.3), III.5), III.6), IV.2), IV.3) sentencji decyzji o treści: - „W razie odstąpienia przez Przedsiębiorstwo od umowy zgodnie z ust. 1 Kupujący będzie obowiązany do zapłaty na rzecz Przedsiębiorstwa kary umownej w wysokości 5% ceny sprzedaŜy. Kara umowna będzie potrącona z dokonanych juŜ przedpłat.” - „W razie odmowy przez Kupującego zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leŜących po stronie Kupującego, będzie on zobowiązany do zapłaty na rzecz Przedsiębiorstwa kary umownej w wysokości 5% ceny sprzedaŜy.” - „W razie odstąpienia przez Przedsiębiorstwo od umowy zgodnie z ust. 1 Kupujący będzie obowiązany do zapłaty na rzecz Przedsiębiorstwa kary umownej w wysokości 5% ceny sprzedaŜy. Kara umowna będzie potrącona z dokonanych juŜ przedpłat.” - „W razie odmowy przez Kupującego zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leŜących po stronie Kupującego, będzie on zobowiązany do zapłaty na rzecz Przedsiębiorstwa kary umownej w wysokości 5% ceny sprzedaŜy.” - „W razie odstąpienia przez Sprzedającego od niniejszej Umowy Przedwstępnej zgodnie z punktem poprzedzającym, Kupujący będzie obowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedającego kary umownej w wysokości 5% (pięć procent) Ceny SprzedaŜy, która będzie potrącona z dokonanych juŜ przedpłat, a zwrot pozostałej części wpłaconych Zaliczek nastąpi sukcesywnie w trzech ratach w terminach ustalonych przez Strony.” - „W razie odmowy przez Kupującego zawarcia Umowy Przyrzeczonej będzie on zobowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedającego kary umownej w wysokości 5% Ceny SprzedaŜy. Zwrot wpłaconej Ceny SprzedaŜy nastąpi w terminie 30 (trzydzieści) dni od dnia złoŜenia oświadczenia o odmowie zawarcia Umowy Przyrzeczonej.” - „W razie odstąpienia przez Sprzedającego od niniejszej Umowy Przedwstępnej zgodnie z punktem poprzedzającym, Kupujący będzie obowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedającego kary umownej w wysokości 5% (pięć procent) Ceny SprzedaŜy, która będzie potrącona z dokonanych juŜ przedpłat, a zwrot pozostałej części wpłaconych Zaliczek nastąpi sukcesywnie w trzech ratach w terminach ustalonych przez Strony.” - „W razie odmowy przez Kupującego zawarcia Umowy Przyrzeczonej będzie on zobowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedającego kary umownej w wysokości 5% Ceny SprzedaŜy. Zwrot wpłaconej Ceny SprzedaŜy nastąpi w terminie 30 (trzydzieści) dni od dnia złoŜenia oświadczenia o odmowie zawarcia Umowy Przyrzeczonej.” są toŜsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycją nr 1, 288, 510 oraz 887, które zostały wymienione powyŜej w treści decyzji . Zacytowane powyŜej postanowienia umowne oraz wskazane postanowienia wpisane do Rejestru dotyczą rozliczenia pomiędzy developerem a konsumentem w przypadku odstąpienia konsumenta od umowy, bądź odstąpienia od niej przez kaŜdą ze stron. W takim przypadku developer zobowiązuje się zwrócić wpłacone przez konsumenta środki, w określonym terminie, po potrąceniu określonej, zryczałtowanej kwoty tytułem kary umownej. Tego rodzaju klauzule były szczegółowo i wielokierunkowo analizowane przez SOKIK, który w wielu przypadkach uznał takie postanowienia za niedozwolone. I tak potrącenie określonej kwoty pienięŜnej z tytułu rozwiązania, bądź odstąpienia od umowy przez konsumenta było juŜ przedmiotem wielu orzeczeń SOKIK, który zakwestionował wysokość kar umownych Jako przykład moŜna wskazać powołany w przedmiotowej decyzji m.in. wyrok SOKIK dnia 13.06.2005r. (sygn. akt XVII Amc 20/04), w którym uznał za niedozwolone postanowienia 21 umowne zastrzegające obowiązek zapłaty przez konsumenta na rzecz developera kary umownej w wysokości 3,5 % kosztu lokalu mieszkalnego. W innym wyroku z dnia 11.03.2002r. (sygn. akt: XVII Amc 30/01) SOKIK uznał za niedozwolone, postanowienie: „W przypadku odstąpienia od umowy przez kupującego, sprzedający zwróci mu sumę dokonanych przedpłat, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszoną o 5% wartości mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych”. Analogicznie SOKIK orzekł w wyroku z dnia 18.05.2005r. (sygn. akt XVII Amc 86/03). Analizując przedmiotowe postanowienia naleŜy zwrócić uwagę, Ŝe Spółka nałoŜyła na konsumenta obowiązek zapłaty „zapłaty kary umownej w wysokości 5% ceny sprzedaŜy”. PowyŜsze zapisy sugerują odwołanie się do treści art. 494 k.c., w świetle którego strona odstępując od umowy obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, moŜe jednak Ŝądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz równieŜ naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. JednakŜe naleŜy mieć na uwadze wszystkie okoliczności sprawy, w tym rodzaj i charakter stosunków prawnych łączących dewelopera. Istotne znaczenie posiada okoliczność, iŜ deweloper realizuje inwestycje w postaci budynku wielorodzinnego (bloku), w którym znajdują się lokale mieszkalne wykańczane w standardzie określonym w umowie. Umowa przedwstępna sprzedaŜy lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym i umowa przedwstępna - których wzorce są przedmiotem niniejszej analizy- mogą być zawierane bądź w formie pisemnej, bądź w formie aktu notarialnego, którego koszty ponosi nabywca. W świetle powyŜszego, skoro w rozwaŜanym przypadku Spółka nie zbywa budowanego lokalu mieszkalnego danemu konsumentowi, zachowuje ona ten lokal i moŜe go sprzedać innemu nabywcy, co oznacza, iŜ Spółka nie ponosi szkody z tego tytułu, a nawet moŜe uzyskać dodatkowe korzyści w przypadku sprzedaŜy mieszkania za wyŜszą cenę. A zatem faktycznym kosztem, jaki ponosi Spółka – przy stosowanej standaryzacji – jest koszt wynagrodzenia pracowników zaangaŜowanych w negocjacje z konsumentem i sporządzenie umowy, który naleŜy uznać za mieszczący się w granicach ryzyka koszt prowadzenia działalności gospodarczej. W tym stanie rzeczy naleŜy uznać, Ŝe analizowane postanowienia są toŜsame z postanowieniami wpisanymi do Rejestru zarówno pod względem treści, jak i stanu faktycznego, mimo pewnych odmienności wynikających z róŜnic w sformułowaniu i uŜytych zwrotów porównywanych klauzul. W ocenie Prezesa UOKIK postanowienia wskazane w pkt I.7), II.4) i III.7) oraz IV.4) sentencji decyzji o treści: - „W razie zwłoki w zawarciu przyrzeczonej umowy Przedsiębiorstwo będzie zobowiązane do zapłaty na rzecz Kupującego kary umownej w wysokości 0,01% ceny przedmiotu sprzedaŜy za kaŜdy dzień zwłoki.” - „W razie zwłoki w zawarciu przyrzeczonej umowy Przedsiębiorstwo będzie zobowiązane do zapłaty na rzecz Kupującego kary umownej w wysokości 0,01% ceny przedmiotu sprzedaŜy za kaŜdy dzień zwłoki.” - „W razie zwłoki w zawarciu Umowy Przyrzeczonej Sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Kupującego kary umownej w wysokości 0,01% (zero i jedna setna procent) Ceny SprzedaŜy za kaŜdy dzień zwłoki.” są toŜsame z treścią postanowienia wpisanego do Rejestru klauzul niedozwolonych pod pozycją nr 1808, które zostało wymienione powyŜej w treści decyzji. Zacytowane powyŜej postanowienia umowne oraz postanowienie wpisane do Rejestru dotyczą zamieszczania przez deweloperów postanowień ograniczających odpowiedzialność dewelopera względem konsumenta za nieterminowe wykonanie zobowiązania do kary umownej w postaci % ceny za kaŜdy dzień zwłoki powstałej z przyczyn zaleŜnych od Spółki. Zgodnie bowiem z art. 484 § 1 zd. 1 Kodeksu cywilnego Ŝądanie odszkodowania 22 przenoszącego wysokość zastrzeŜonej kary nie jest dopuszczalne, chyba Ŝe strony postanowiły inaczej. Zgodnie z utrwalonym poglądem doktryny zasadą jest, Ŝe jeśli nawet szkoda przewyŜsza karę umowną to wierzyciel i tak moŜe obok niej domagać się uzupełniającego odszkodowania. Art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego jest przepisem dyspozytywnym, dlatego teŜ strony mogą umówić się odmiennie. Wzorce umów stosowane przez Spółkę takiej moŜliwości nie przewidują. Takie postanowienie, z którego wynika ograniczenie wysokości kary za jeden dzień zwłoki przekłada się w naturalny sposób na ograniczenie wysokości kary za cały okres zwłoki, a w konsekwencji do ograniczenia odpowiedzialności odszkodowawczej wobec konsumenta. Takie brzmienie postanowienia pozbawia go prawa Ŝądania naprawienia faktycznie wyrządzonej szkody (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego z dnia 8 lipca 2009r., sygn. akt VIA Ca 57/09). Zdaniem Sądu postanowienie, w którym przedsiębiorca jest zobowiązany do zapłaty kary umownej w wysokości 0,01% ceny za kaŜdy dzień zwłoki w wykonaniu zobowiązania jest pozornie korzystny dla konsumenta: „ Dla osoby nieświadomej treści i znaczenia art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego takie postanowienie moŜe być swoistą pułapką prawną uniemoŜliwiającą dochodzenie słusznych roszczeń odszkodowawczych.” W tym stanie rzeczy naleŜy uznać, Ŝe analizowane postanowienia są toŜsame z postanowieniem wpisanym do Rejestru zarówno pod względem treści, jak i stanu faktycznego, mimo pewnych odmienności wynikających z róŜnic w sformułowaniu i uŜytych zwrotów porównywanych klauzul. Odnosząc się do drugiej przesłanki, tj. naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, stwierdzić naleŜy, iŜ ustawa o ochronie (...) nie definiuje pojęcia zbiorowego interesu konsumentów, stwierdzając jedynie w treści art. 24 ust. 3, Ŝe nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. W świetle - powołanego na początku uzasadnienia prawnego niniejszej decyzji - art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie (...) naleŜy przyjąć, Ŝe ze zbiorowymi interesami konsumentów mamy do czynienia wówczas, gdy działania przedsiębiorcy są powszechne i mogą dotknąć kaŜdego potencjalnego klienta przedsiębiorcy – czyli konsumenta. Stanowisko to potwierdzone zostało równieŜ w orzecznictwie Sądu NajwyŜszego, który w uzasadnieniu wyroku z dnia 12.09.2003r. (sygn.: I CKN 504/01) stwierdził, iŜ nie jest zasadne uznawanie, Ŝe postępowanie z tytułu naruszenia ustawy antymonopolowej moŜna wszczynać tylko wtedy, gdy zagroŜone są interesy wielu odbiorców, a nie jest to moŜliwe w sytuacji, gdy pokrzywdzonym jest tylko jeden konsument. Wydawane orzeczenie ma bowiem wymiar znacznie szerszy, pełni takŜe funkcję prewencyjną, słuŜy bowiem ochronie takŜe nieograniczonej liczby potencjalnych konsumentów. Oceniane w niniejszej decyzji działania Spółki odnoszą się do wszystkich jego aktualnych i przyszłych (potencjalnych) klientów, a zatem dotyczą zbiorowych interesów konsumentów. Uwzględniając powyŜszy wywód, organ antymonopolowy uznał, Ŝe zostały spełnione wszystkie przesłanki konieczne do zakwalifikowania działań Spółki jako praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...). Stosownie do treści przepisu art. 27 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie (...) w przypadku gdy przedsiębiorca zaprzestał stosowania praktyki, o której mowa w art. 24 Prezes UOKIK wydaje decyzję o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzającą zaniechanie jej stosowania. Mając na uwadze powyŜsze ustalenia, zgodnie z którymi Spółka naruszyła zbiorowe interesy konsumentów oraz okoliczność, iŜ niezwłocznie po otrzymaniu zawiadomienia o wszczęciu postępowania w przedmiotowej sprawie: 23 - zmieniła treść wzorca umowy i wykazała, Ŝe od dnia 2 sierpnia 2010r . stosuje w obrocie z konsumentami zmienione wzorce umowy nie zawierające kwestionowanych przez Prezesa UOKIK postanowień oraz - oraz rozpoczęła zmianę dotychczas zawartych umów poprzez zmianę bądź usunięcie kwestionowanych postanowień, co zostało potwierdzone w toku postępowania, orzeczono jak w pkt pkt I – IV sentencji. W przypadku wydania decyzji o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzającą zaniechanie jej stosowania – stosownie do regulacji art. 27 ust. 4 ustawy o ochronie (…) - stosuje się odpowiednio przepis art. 26 ust. 2 tej ustawy. Na podstawie tego przepisu, Prezes UOKIK moŜe w decyzji określić środki usunięcia trwających skutków naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. W niniejszej sprawie Prezes UOKIK uznał za zasadne nałoŜenie na Spółkę obowiązku aneksowania umów, zawartych w oparciu o dotychczasowe ich wzorce zawierające postanowienia wskazane w punktach i – IV sentencji decyzji, w terminie 90 dni od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji, w ten sposób, Ŝe w miejsce dotychczasowych zapisów wprowadzone zostaną postanowienia w brzmieniu zgodnym z treścią nowych, zmienionych wzorców ww. umów, uwzględniających zastrzeŜenia organu antymonopolowego. NaleŜy zaznaczyć, Ŝe bezprawna praktyka Spółki - wskazana w niniejszej decyzji - została juŜ zaniechana, co ustalono w toku przeprowadzonego postępowania. JednakŜe Spółka nie dokonała jeszcze zmiany wszystkich dotychczas zawartych umów z konsumentami. PowyŜsza sytuacja moŜe prowadzić do swoistego usankcjonowania nierównoprawnego traktowania konsumentów, z którymi zawarto umowy na nowych i starych zasadach. Pozostawienie tym konsumentom, z którymi wcześniej Spółka zawarła umowy na starych zasadach, a które nie zostały aneksowane, jako jedynej moŜliwości dochodzenia swych praw na drodze cywilnoprawnej, czyniłoby ochronę, jaką zapewnia ustawa o ochronie (…) iluzoryczną. Prowadziłoby to do zniweczenia funkcji, jaką mają do spełnienia zawarte w tej ustawie uregulowania. Mając na uwadze konieczność zapewnienia realizacji celu ustawy o ochronie (…), wskazanego w jej art. 1 ust. 1, którym jest m.in. podejmowanie w interesie publicznym ochrony interesów konsumentów oraz celem zapobieŜenia nierównoprawnego traktowania konsumentów, Prezes UOKIK uznał za zasadne nakazanie Spółce aneksowania umów, zawartych w oparciu o obowiązujące do dnia 2.08.2010r. wzorce umów i orzekł jak w pkt V sentencji decyzji. Zgodnie z art.106 ust.1 pkt 4 ustawy o ochronie (…), organ antymonopolowy moŜe nałoŜyć na przedsiębiorcę, w drodze decyzji karę pienięŜną w wysokości nie większej niŜ 10% przychodu osiągniętego w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałoŜenia kary, jeŜeli przedsiębiorca ten, choćby nieumyślnie dopuścił się stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24. Z treści powyŜszego przepisu wynika, iŜ w/w kara ma charakter fakultatywny, a zatem do Prezesa UOKIK naleŜy - w ramach uznania administracyjnego - decyzja w sprawie zasadności nałoŜenie kary pienięŜnej w danej sprawie. Wprawdzie ustawa o ochronie (…) nie zawiera katalogu przesłanek, od których uzaleŜniona jest decyzja o nałoŜeniu kary, jednakŜe w jej art. 111 zostało wskazane, Ŝe ustalając wysokość kary Prezes UOKIK winien wziąć pod uwagę w szczególności okres, stopień oraz okoliczności naruszenia przepisów ustawy, a takŜe uprzednie naruszenie przepisów ustawy. Ustalając wysokość kary pienięŜnej w decyzjach stwierdzających 24 naruszenie zakazów określonych w ustawie o ochronie (…), naleŜy zatem uwzględnić wagę tego naruszenia, rozmiar skutków stosowanej praktyki ograniczającej konkurencję, bądź praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, jak równieŜ zaistniałe okoliczności obciąŜające i łagodzące. Kara nakładana przez Prezesa UOKIK na przedsiębiorcę, który dopuścił się stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów słuŜy podkreśleniu naganności ocenianego zachowania. Spółka, jako profesjonalista powinna wiedzieć, Ŝe określając warunki umowne nie moŜe stosować klauzul uznanych za abuzywne, ani w Ŝaden inny sposób godzić w interesy konsumentów. Orzeczona kara powinna stanowić dolegliwość dla uczestnika niniejszego postępowania, tak aby jej nałoŜenie skutkowało w przyszłości zapobieŜeniem zaistnienia podobnych sytuacji. W opinii Prezesa UOKIK naleŜy podkreślić aspekt edukacyjny i wychowawczy zastosowanego środka oraz wyrazić nadzieję, Ŝe odniesie on spodziewany skutek na przyszłość. Poza wymiarem indywidualnym kary naleŜy zwrócić uwagę na jej wymiar ogólny, funkcję odstraszającą i wychowawczą w stosunku do innych uczestników rynku. Wg zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) przez podatnika podatku dochodowego od osób prawnych za rok podatkowy 2009 CIT-8, przychody Spółki w 2009r. wyniosły 28.285.243 zł. Stosownie do treści przepisu art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie (…), maksymalna kara nakładana na przedsiębiorcę moŜe stanowić 10 % jego przychodów, co w niniejszej sprawie daje kwotę 2.828.524 zł. Ustalenie wysokości kary w analizowanej sprawie ma charakter wieloetapowy, co spowodowane jest zaistnieniem licznych okoliczności mających wpływ na tę wysokość. Ustalając wymiar kary pienięŜnej w pierwszej kolejności organ antymonopolowy dokonał oceny wagi stwierdzonych praktyk i na tej podstawie ustalił kwotę bazową, stanowiącą podstawę do dalszych wyliczeń wysokości kary, a następnie – w oparciu o zaistniałe w sprawie okoliczności mające wpływ na wymiar kary – dokonał gradacji ustalonej kwoty bazowej. W powyŜszym kontekście wzięto pod uwagę, iŜ naruszenie przez Spółkę zbiorowych interesów konsumentów polega na stosowaniu niedozwolonych postanowień umownych, wpisanych do publicznie i powszechnie dostępnego rejestru niedozwolonych postanowień umownych, prowadzonego przez Prezesa UOKIK. Organ antymonopolowy zwaŜył równieŜ, Ŝe w wyniku analizowanego zachowania Przedsiębiorców pozycja kontraktowa konsumentów została osłabiona, jednakŜe wpływ, jaki na uprawnienia konsumentów miały poszczególne klauzule abuzywne naleŜało przeanalizować oddzielnie dla kaŜdego zakwestionowanego postanowienia. Pierwsza grupa tych postanowień, to klauzule powołane kolejno w punktach: I.1) - I.3), II.1), II.4) oraz III.1) – III.4) sentencji niniejszej decyzji. Zapisy te regulują kwestie: zmiany ceny lokalu mieszkalnego na skutek inflacji, zmiany stawki podatku VAT lub zmiany powierzchni lokalu mieszkalnego. Klauzule wymienione w tej grupie postanowień naleŜy zakwalifikować jako istotne regulacje umowy, których zastosowanie - po zaistnieniu określonych w nich okoliczności - mogło doprowadzić do zmiany warunków umowy lub zakresu wynikających z niej świadczeń, co szczególnie naganne równieŜ z pominięciem stanowiska zainteresowanych konsumentów ograniczyć czy włączyć odpowiedzialność Spółki wobec konsumentów. Uwzględniając powyŜsze, wskazane postanowienia naleŜało zaklasyfikować, jako zapisy o stosunkowo duŜej szkodliwości. Jednocześnie uwzględnić takŜe naleŜy, Ŝe ich stosowanie mogło rodzić zagroŜenie dla wszystkich konsumentów, związanych postanowieniami warunków uczestnictwa, lecz jedynie w niektórych przypadkach mogły one znaleźć faktyczne zastosowanie. 25 Druga z kolei grupa postanowień, to zapisy wymienione w punktach: I.4) - I.7), II.2) – II.3) oraz III.5 – III.7) sentencji niniejszej decyzji, regulują zagadnienia, które mogły w rzeczywistości odnosić się jedynie do niektórych konsumentów, z uwagi na to, Ŝe dotyczą one zasad rozliczania się stron w przypadku: rozwiązania umowy przez Spółkę z przyczyn leŜących po stronie konsumenta lub odstąpienia stron od umowy. Na mocy tych postanowień, Spółka określiła korzystne dla siebie zasady rozliczeń, umoŜliwiające jej zwrot nominalnych kwot wpłaconych przez konsumentów w odległym terminie z potrąceniem do 5% ceny lokalu mieszkalnego. W tym stanie rzeczy zapisy te naleŜało określić jako dotkliwą dla konsumentów. RozwaŜane w niniejszej decyzji zachowanie Spółki wiązało się z działalnością dotyczącą rozpowszechnionych usług, co powodowało, Ŝe tym większa ilość osób mogła być zagroŜona wskutek jego oddziaływania. Jednoczenie stwierdzić naleŜy, Ŝe ujawniały się one na rynku, na którym występuje wielość podmiotów oferujących swe usługi, co powodowało, Ŝe konsumenci mieli znaczną swobodę przy wyborze kontrahenta i oferty. A zatem, choć usługi budowlane nie naleŜą do usług, z których konsumenci korzystają w sposób powszechny, to biorąc pod uwagę moŜliwość wyboru innej oferty, stopień zagroŜenia rozwaŜanymi praktykami naleŜało ocenić jako względnie umiarkowany. Podczas dokonywaniu oceny wagi naruszenia uwzględniono takŜe czas stosowania kwestionowanych postanowień (co najmniej od 13 września 2007r., tj. od daty zawarcia umowy przedwstępnej z Zawiadamiającym), co musiało wpłynąć na podwyŜszenie wymiaru kary. Ostatecznie podsumowanie wagi stwierdzonych praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów pozwoliło organowi antymonopolowemu na ustalenie, iŜ łącznie waga naruszeń stosowanych przez Spółkę w przedmiotowej sprawie, kształtuje się na poziomie 0,56 % przychodów osiągniętych przez nią w 2009r. Po ustaleniu kwoty bazowej przystąpiono do analizy, czy w niniejszej sprawie występowały okoliczności łagodzące i obciąŜające, które mogłyby mieć wpływ na wymiar kary. Okolicznością łagodzącą, która wystąpiła w niniejszej sprawie, jest zaniechanie przez przedsiębiorcę stosowania praktyk opisanych w sentencji decyzji oraz aktywne współdziałanie z Prezesem UOKIK w toku postępowania. Podkreślić bowiem naleŜy, Ŝe przedsiębiorca bez zwłoki udzielał wyjaśnień. Dodatkowo wzięto pod uwagę, Ŝe niektóre postanowienia stosowane przez przedsiębiorcę zostały uznane za niedozwolone w terminie późniejszym niŜ 13 września 2007r. (klauzula nr 1386 – wpisana w dniu 22.04.2008r, klauzule nr 1498 i 1499 – wpisane do rejestru w dniu 29.09.2008r., klauzula nr 1540 - wpisana do rejestru w dniu 27.11.2008r., klauzula nr 1808 – wpisana do rejestru w dniu 21.12.2009r.). Ponadto Spółka nie prowadzi ponadlokalnej działalności i tym samym nie stanowi to okoliczności obciąŜającej. PowyŜsze okoliczności skutkują obniŜeniem kwoty bazowej o 50%. Obliczona w ten sposób kara pienięŜna z tytułu naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie (…) w zakresie opisanym w pkt. I- IV sentencji decyzji została określona w wysokości 79.199 zł (słownie: siedemdziesiąt dziewięć sto dziewięćdziesiąt dziewięć), co stanowi 0,28% przychodu Spółki oraz 1,9% maksymalnego wymiaru kary. Nakładając niniejszą decyzją karę pienięŜną za naruszenie przepisów ustawy o ochronie (…), Prezes UOKIK wziął pod uwagę, Ŝe ma ona charakter represyjny (nakładana jest za naruszenie ustawowych zakazów) oraz prewencyjny (ma zapobiegać podobnym naruszeniom w przyszłości i zniechęcać do naruszania prawa), zaś zagroŜenie nią, czyli potencjalna moŜliwość nałoŜenia kary przez Prezesa UOKIK, nadaje jej charakter dyscyplinujący (vide: wyrok SN z dnia 7.04.2004r., sygn. akt: III SK 31/04). Biorąc od uwagę powyŜsze kara pienięŜna nałoŜona na Spółkę jest adekwatna do okresu, stopnia oraz okoliczności naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Decydując o nałoŜeniu kary pienięŜnej i jej wysokości wzięto pod uwagę wszystkie wyŜej opisane 26 okoliczności. Orzeczona kara powinna równieŜ stanowić dolegliwość dla uczestnika niniejszego postępowania, tak, aby jej nałoŜenie skutkowało w przyszłości zapobieŜeniem zaistnienia podobnych sytuacji. Z drugiej strony naleŜy teŜ podkreślić wymiar edukacyjny i wychowawczy zastosowanej sankcji oraz wyrazić nadzieję, Ŝe odniesie ona spodziewany skutek na przyszłość. Poza wymiarem indywidualnym kary, naleŜy zwrócić uwagę na jej wymiar ogólny, funkcję odstraszającą i wychowawczą w stosunku do innych uczestników rynku. Z tych teŜ względów orzeczono jak w pkt VI sentencji decyzji. Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy o ochronie (…) karę pienięŜną naleŜy uiścić w terminie14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji na konto Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Warszawie: NBP O/O Warszawa 51 1010 1010 0078 7822 3100 0000 . Kosztami postępowania są wydatki związane z korespondencją prowadzoną przez Prezesa UOKIK ze stroną i w związku z tym postanowiono obciąŜyć Przedsiębiorcę kosztami postępowania w wysokości 75 zł (słownie: siedemdziesiąt pięć złotych). Koszty niniejszego postępowania przedsiębiorca obowiązany jest wpłacić na konto Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie: NBP O/O Warszawa 51 1010 1010 0078 7822 3100 0000 . Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie (…) w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Krakowie (31-011 Kraków, Pl. Szczepański 5). W przypadku jednak kwestionowania wyłącznie postanowienia o kosztach zawartego w punkcie VII niniejszej decyzji, stosownie do art. 81 ust. 5 ustawy o ochronie (…) oraz art. 479 32 § 1 i 2 k.p.c. oraz art. 264 § 2 k.p.a. w związku z art. 83 ustawy o ochronie (…), przysługuje zaŜalenie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie tygodniowym od dnia doręczenia niniejszej decyzji, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Krakowie (31-011 Kraków, Pl. Szczepański 5). Z upowaŜnienia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Otrzymują: 1 x Przedsiębiorstwo Produkcji RóŜnej, Handlu i Usług „MIRABUD” Sp. z o.o., ul. Zakopiańska 56 , 30–416 Kraków 1 x a/a