RPZ-5/2023

Delegatura Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Poznaniu ul. Zielona 8 61 - 851 Poznań tel. 61 852 15 17 < faks 61 851 86 44 pozn an@uokik.gov.pl < www .uokik.gov.pl PREZES URZĘDU OCHRON Y KONKURENCJI I KONSUM ENTÓW TOMASZ CHRÓST NY Poznań, 27 wrześni a 2023r. RPZ.611. 4 .2022.JM DECYZJA nr RPZ 5 /2023 Po przeprowadzeniu postępowania w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, wszczętego z urzędu przeciwko Andrzejowi Kosiorkowi prowadzącemu działalność gospodarczą pod nazwą: „DOMYVILLE” Przedsiębiorstwo Budowlano Inwestycyjne w Warszawie I. na podstawie art. 23b ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 202 3 r. poz. 1689 ze zm.) Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznaje postanowieni a wzorców umów stosowane przez Andrzeja Kosiorka prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą: „DOM YVILLE” Przedsiębiorstwo Budowlano Inwestycyjne w Warszawie dla przedsięwzięcia deweloperskiego przy ul. Lucyny Messal 24 w Warszawie , o treści: 1. „(…) W Umowie Sprzedaży Lokalu mieszkalnego Nabywca udzieli Deweloperowi nieodwołalnego i nie wygasającego na w ypadek śmierci pełnomocnictwa (…). Przy czym zgodnie z tymi pełnomocnictwami pełnomocnik będzie mógł reprezentować również drugą stronę czynności prawnej a także ustanawiać pełnomocników substytucyjnych, w tym pełnomocników procesowych. W Umowie Sprzedaży Lokalu mieszkalnego Nabywca zobowiąże się też nie podejmować żadnych czynności, zarówno wobec osób trzecich jak i przed organami administracji publicznej i sądami, które mogłyby ograniczyć możliwość dokonywania lub zniweczyć skutek dokonania czynności praw nych, do dokonania których udzielił pełnomocnictwa” (§ 2 ust. 5/§ 2 ust. 6 pkt 3 wzorców umowy deweloperskiej) 2. „Pełnomocnik Dewelopera/Deweloper oświadcza, że Deweloper wezwie Nabywcę (…), do zawarcia Umowy Sprzedaży Lokalu mieszkalnego, wskazując (…) mie jsce zawarcia Umowy Sprzedaży Lokalu mieszkalnego (…). Strony ustalają, że w przypadku gdy Nabywca nie stawi się do podpisania aktu notarialnego Umowy Sprzedaży Lokalu mieszkalnego (…), wówczas Deweloper wezwie ponownie Nabywcę do zawarcia Umowy Sprzedaży Lokalu mieszkalnego, w formie pisemnej, wyznaczając (…) miejsce zawarcia Umowy Sprzedaży Lokalu mieszkalnego (…)” (§ 3 ust. 4 i 5 wzorców umowy deweloperskiej) 3. „Po dokonaniu obmiaru powykonawczego, w przypadku stwierdzenia różnic pomiędzy powierzchnią uży tkową Lokalu mieszkalnego wskazaną w § 1 pkt 9 Umowy a powierzchnią ustaloną w oparciu o obmiar powykonawczy, Deweloper dokona korekty Ceny nabycia Lokalu mieszkalnego w oparciu o metraż powierzchni ustalony w obmiarze powykonawczym (…); W przypadku gdy po takim przeliczeniu 2 cena nabycia Lokalu mieszkalnego będzie wyższa od Ceny nabycia Lokalu mieszkalnego wskazanej w § 1 pkt 12 Umowy, Deweloper uprawniony będzie do podwyższenia Ceny nabycia Lokalu mieszkalnego maksymalnie o stwierdzoną w ten sposób różnicę ” (§ 9 ust. 3 wzorca umowy deweloperskiej - nr 1) 4. „Po dokonaniu obmiaru powykonawczego, w przypadku stwierdzenia różnic pomiędzy powierzchnią użytkową Lokalu mieszkalnego wskazaną w § 1 pkt 9 Umowy a powierzchnią ustaloną w oparciu o obmiar powykonawczy, Deweloper nie będzie miał prawa do zmiany Ceny nabycia Lokalu mieszkalnego ani jej podwyższenia ani obniżenia” (§ 9 ust. 3 wzorca umowy deweloperskiej - nr 2) 5. „Waloryzacja cen zgodnie ze wskaźnikiem GUS dla cen prac budowlano - montażowych i cen materiałów budowlanych” (prospekt informacyjny - Część ogólna, pkt III. Informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego, rubryka: Dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji), za niedozwolone postanowieni a umowne w rozumieniu art. 385 1 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 202 3 r. poz. 1 610 ze zm.), co stanowi naruszenie art. 23a ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i zakazuje ich wykorzystywania II . na podstawie art. 23b ust. 2 pkt 1 ustawy o o chronie konkurencji i konsumentów Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nakłada na Andrzeja Kosiorka prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą: „DOMYVILLE” Przedsiębiorstwo Budowlano Inwestycyjne w Warszawie środ ek usunięcia trwających skutk ów naruszenia zakazu określonego w art. 23a ww. ustawy w postaci skierowania do konsumentów, będących stronami umów deweloperskich zawartych na podstawie wzorc ów umów , o których mowa powyżej w pkt I, na piśmie, listem poleconym, w terminie 3 (trzech) miesi ęcy od daty uprawomocnienia się decyzji, informacji o wydaniu przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów niniejszej decyzji nr RPZ 5 /2023 z dnia 27 września 2023r. , o treści: „ Andrzej Kosior e k prowadząc y działalność gospodarczą pod nazwą: „DO MYVILLE” Przedsiębiorstwo Budowlano Inwestycyjne w Warszawie informuje, że Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów decyzją nr RPZ 5 /2023 z dnia 27 września 2023r. uznał za niedozwolone postanowieni a wzorc ów umów stosowane przez niego w obrocie z ko nsumentam i w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego przy ul. Lucyny Messal 24 w Warszawie , o następującej treści: (…) – w tym miejscu należy przytoczyć treść postanowie ń uznan ych za niedozwolone z oznaczeniem wzorc ów , w który ch zostały zamieszczone , zakazu jąc ich wykorzystywania. W zw iązku z powyższym, postanowienia t e nie wiążą Pani/Pana, czyli są bezskuteczne. Bezskuteczność powstaje z mocy prawa i nie jest konieczne stwierdzenie jej na drodze sądowej. Klauzulę uznaną za abuzywną należy zatem traktować tak, jakby w ogóle nie została zamieszczona w zawartej umowie. Decyzja Prezesa UOKiK została udostępniona na stronie internetowej www.uokik.gov.pl . Podpis Przedsiębiorcy ” III. na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 3 a w zw. z art. 106 ust. 5 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nakłada na Andrzeja Kosiorka prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą: „DOMYVILLE” Przedsiębiorstwo Budowlano Inwestycyjne w Warszaw ie , w związku z naruszeniem zakazu, o którym mowa w art. 23a ww. ustawy : 1. karę pieniężną w wysokości 46.718 zł (słownie: czterdzieści sześć tysięcy siedemset osiemnaście zł ) za stosowanie postanowienia wzorca umowy określonego w pkt I.1 niniejszej decyzji, płatną do budżetu państwa 3 2. karę pieniężną w wysokości 31.145 zł (słownie: trzydzieści jeden tysięcy sto czterdzieści pięć zł ) za stosowanie postanowienia wzorca umowy określonego w pkt I.2 niniejszej decyzji, płatną do budżetu państwa 3. karę pieniężną w wysok ości 46.718 zł (słownie: czterdzieści sześć tysięcy siedemset osiemnaście zł ) za stosowanie postanowienia wzorca umowy określonego w pkt I.3 niniejszej decyzji, płatną do budżetu państwa 4. karę pieniężną w wysokości 46.718 zł (słownie: czterdzieści sześć tys ięcy siedemset osiemnaście zł ) za stosowanie postanowienia wzorca umowy określonego w pkt I.4 niniejszej decyzji, płatną do budżetu państwa 5. karę pieniężną w wysokości 46.718 zł (słownie: czterdzieści sześć tysięcy siedemset osiemnaście zł ) za stosowanie po stanowienia wzorca umowy określonego w pkt I.5 niniejszej decyzji, płatną do budżetu państwa IV. na podstawie art. 77 ust. 1 i art. 80 ww. ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz art. 263 § 1 i art. 264 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2023 r. poz. 775) w zw. z art. 83 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów postanawia obciążyć Andrzeja Kosiorka prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą: „DOM YVILLE” Przedsiębiorstwo Budowlano Inwestycyjne w Warszawie kosztami postępowania w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone w wysokości 18,40 zł (słownie: osiemnaście złotych 40/100 ) oraz zobowiązać do ich zwrotu Prezesowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji. Uzasadnienie W następstwie otrzymanego zawiadomienia konsumentów Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: Prezes Urzędu) wszczął postępowanie wyjaś niające mające na celu wstępne ustalenie, czy nastąpiło naruszenie uzasadniające wszczęcie przeciwko Andrzejowi Kosiorkowi prowadzącemu działalność gospodarczą pod nazwą: „ DOMYVILLE ” Przedsiębiorstwo Budowlano Inwestycyjne w Warszawie (dalej: Przedsiębiorc a) postępowania w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, o sygn. akt RPZ.404.1.2021. JM. W toku postępowania ustalono, że Przedsiębiorca realizuje przedsięwzięcie deweloperskie przy ul. Lucyny Messal 24 w Warszawie, w ramach którego za wiera z konsumentami umowy deweloperskie zgodnie z postanowieniami przygotowanych dwóch wzorców tych umów. Przedsiębiorca wskaza ł , że wzorce te stosuje od 2018r., pierwszą umowę deweloperską zawarł w dniu 20 grudnia 2018r. Przedsiębiorca zaznaczył, że załą cznikiem do umowy jest prospekt informacyjny, który przekazał każdemu z klientów. Z wyjaśnień Przedsiębiorcy wynika, że zawar te z konsumentami w oparciu o ww. wzorce umowy deweloperskie , w zależności od kancelarii notarialnej, w której zostały zawarte, róż nią się w stopniu nieznacznym, nie wpływającym na zakres umowy, np. w zakresie opisu etapów przedsięwzięcia deweloperskiego, deklarowanego terminu oddania inwestycji do użytkowania i terminu przeniesienia własności czy płatności poszczególnych transz ceny. W wyniku przeprowadzonej analizy przedłożonych przez Przedsiębiorcę wzorców umów, pismem z dnia 12 kwietnia 2022r. sygn. akt RPZ.642.8.2022 .JM Prezes Urzędu poinformował Przedsiębior cę o zastrzeżeniach dotyczących: § 2 ust. 5/§ 2 ust. 6 pkt 3 , § 3 ust. 4 i 5, § 9 ust. 3 wzorc ów umowy deweloperskiej oraz postanowienia zamieszczone go we wzorze prospektu informacyjnego , dotyczącego waloryzacji ceny, o treści przytoczonej powyżej w pkt I.1 - 5 sentencji niniejszej decyzji . Na podstawie art. 50 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urzędu wniósł jednocześnie o zajęcie przez Przedsiębiorcę stanowiska w sprawie przedstawionych zastrzeżeń. 4 Odpowiadając na ww. wystąpienie, pismem z dnia 20 kwietnia 2022r. Przedsiębiorca wskazał m.in. na zasadno ść zamieszczenia w umowie deweloperskiej postanowień dotyczących udzielenia przez nabywcę pełnomocnictw deweloperowi, w tym zrzeczenia się jego odwołania (§ 2 ust. 5/§ 2 ust. 6 pkt 3 wzorc ów ) oraz zapewniających wykonanie czynności związanych ze sprzedażą wszystkich lokali mieszkalnych przez jednego notariusza (§ 3 ust. 4 i 5 wzorc ów ). Przedsiębiorca zadeklarował jednocześnie, że zamierza dokonać weryfikacji § 9 ust. 3 oraz postanowienia zamieszczonego w prospekcie informacyjnym przewidującego waloryzację c eny lokalu „zgodnie ze stanowiskiem Urzędu zaprezentowanym w piśmie z dnia 12 kwietnia 2022 r oku ” . Kolejnym pismem z dnia 3 czerwca 2022r. Prezes Urzędu poinformował Przedsiębiorcę o podtrzymaniu opinii o możliwym abuzywnym charakterze § 2 ust. 5/§ 2 ust. 6 pkt 3 oraz § 3 ust. 4 i 5 wzorców, wnosząc m.in. o zajęcie przez Przedsiębiorcę ostatecznego stanowiska w odniesieniu do tych postanowień. Pismem z dnia 4 lipca 2022r. Przedsiębiorca podniós ł m.in. w zakresie postanowienia dotyczącego pełnomocnictwa, ż e samo podjęcie przez Prezesa Urzędu wątpliwości co do konkretnego postanowienia wzorca umowy nie przesądza o jego abuzywnym charakterze. Przedsiębiorca zaznaczy ł, że udzielenie przez konsumenta pełnomocnictwa w umowie deweloperskiej w formie aktu notarial nego wynika z charakteru podejmowanej przez strony czynności prawnej. Przedsiębiorca uznał, że przewidziane we wzorcu pełnomocnictwo jest konieczne dla zabezpieczenia dewelopera przed technicznymi problemami w uzyskiwaniu zgód i umocowań w dalszych etapach inwestycji. Odnosząc się do § 3 ust. 4 i 5 Przedsiębiorca wskazał m.in. , że powierzenie jednemu notariuszowi czynności niezbędnych w obrocie lokalami w ramach konkretnej inwestycji jest działaniem mającym zabezpieczyć i usp rawnić proces zawierania umów w formie aktów notarialnych. W ww. piśmie Przedsiębiorca ponownie poinformował, że zamierza dokonać weryfikacji pozostałych postanowień „zgodnie ze stanowiskiem Urzędu”, wskazując na dokonanie weryfikacji do dnia 31 sierpnia 2022r., po uprzedniej konsultacji z notariuszem oraz wcześniejszym zbadaniu skutków zastosowania tych postanowień wobec konsumentów. Pomimo upływu wskazanego terminu, Przedsiębiorca nie przedstawił, w jaki sposób zamierza zmienić treść ww. postanowień. Pismem z dnia 5 września 2022r. Pre zes Urzędu skierował do Przedsiębiorcy ostateczne wystąpienie w sprawie. Pismem z dnia 3 października 2022r. Przedsiębiorca poinformował, powołując się na wcześniejsze deklaracje , że zamierza honorować stanowisko Prezesa Urzędu w sposób opisany w załączon ym wzorcu umowy deweloperskiej. Przedsiębiorca stwierdził przy tym, że skutki zastosowania kwestionowanych postanowień w odniesieniu do nabywców, z którymi zawarł uprzednio umowy deweloperskie, zostaną usunięte pop rzez ich całkowite pominięcie w umowach us tanawiających odrębną własność lokali mieszkalnych i ustanawiających ich własność i uznanie ich, względem nabywców, za niemające żadnej doniosłości prawnej na przyszłość. Przedsiębiorca wyjaśnił, że jego stanowisko jest podyktowane tym, że w najbliższym cz asie spodziewa się oddania budynku przy ul. Messal 24 w Warszawie do użytkowania, co umożliwi zawarcie umów przyrzeczonych. Przedsiębiorca uznał, że czyni to zbędnym uprzednią zmianę umów deweloperskich, ze wszystkimi tego konsekwencjami finansowymi i orga nizacyjnymi zarówno dla niego, jak i jego klientów. Jak ustalono, we wzorcu umowy deweloperskiej zapisanym na nośniku USB, załączonym przez Przedsiębiorcę do ww. pisma, nadal występują postanowienia, które zostały zakwestionowane przez Prezesa Urzędu w pi śmie z dnia 12 kwietnia 2022r. U zna jąc , że Przedsiębiorca nie dostosował się do skierowanego do niego wystąpienia, postanowieniem z dnia 28 grudnia 2022r. Prezes Urzędu wszcz ął przeciwko Przedsiębiorcy postępowani e w sprawie o uznanie postanowień wzorca u mowy za niedozwolone , w związku ze stosowaniem we wzorcach umów wykorzystywanych dla przedsięwzięcia deweloperskiego przy ul. Lucyny Messal 24 w Warszawie postanowień, które mogą być uznane za niedozwolone, o treści przytoczonej powyżej w pkt I .1 - 5 sentenc ji decyzji. 5 Po wszczęciu ww. postępowania , pismem z dnia 14 czerwca 2023r. Przedsiębiorca wyjaśnił m.in., że w żadnym momencie prowadzenia postępowania wyjaśniającego nie ignorował stanowiska Prezesa Urzędu. Przedsiębiorca zaznaczył, że prze dstawił swoje stanowisko w zakresie wątpliwości Prezesa Urzędu co do poszczególnych postanowień wzorca umowy deweloperskiej, a ponadto w celu zastosowania się do stanowiska Prezesa Urzędu przedłożył wzorzec umowy. Przedsiębiorca podkreślił, że usunięcie sk utków zastosowania zakwestionowanych postanowień w odniesieniu do nabywców, z którymi zawarł uprzednio umowy deweloperskie, będzie zrealizowane w taki sposób, że postanowienia te zostaną całkowicie pominięte w umowach ustanawiających odrębną własność lokal i mieszkalnych i uznane względem nabywców za niemające żadnej doniosłości prawnej na przyszłość. Przedsiębiorca sprecyzował, że zastosowanie opisanego rozwiązania jest uzależnione od zakończenia inwestycji, a więc oddania budynku przy ul. Messal 24 w Warsz awie do użytkowania, co stworzy możliwość zawarcia umów przyrzeczonych. Przedsiębiorca zapewnił ponadto, że dokłada wszelkich starań, aby zakończyć inwestycję i zrealizować deklarowane w toku postępowania działania, „jednakże okoliczności od niego niezależ ne spowodowały opóźnienie w oddaniu budynku do użytkowania” . Zdaniem Przedsiębiorcy, jego dobrą wolę potwierdza to, że zaprzestał zawierania umów deweloperskich w oparciu o wzorzec, którego dotyczy niniejsze postępowanie. W w. pismem, w odpowiedzi na wez wanie Prezesa Urzędu, Przedsiębiorca poinformował jednocześnie , że zaprzestał wykorzystywania wzorca umowy deweloperskiej, w którym zamieszczono zakwestionowane postanowienia, zawierając ostatnią umowę deweloperską w dniu [ informacja prawnie chroniona] . Przedsiębiorca wsk azał, że zawarł łącznie [ informacja prawnie chroniona] umów deweloperskich przy użyciu wzorców będących przedmiotem niniejszego postępowania, tj. umowy obejmujące wszystkie lokale w inwestycji przy ul. Messal 24 w Warszawie . Pismem z dnia 28 grudnia 2022r. Prezes Urzędu zawiadomił P rzedsiębiorc ę, z godnie z art. 73 ust. 6 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, o zaliczeniu w poczet dowodów w niniejszym postępowaniu materiału postępowania wy jaśniającego o sygn. akt RPZ.404.1 .2021.JM oraz materiału sprawy o sygn. akt RPZ.642. 8 .202 2 .JM. Pismem z dnia 31 sierpnia 2023r. Prezes Urzędu zawiadomił Przedsiębiorc ę o zakończeniu zbierania materiału dowodowego oraz możliwości zapoznania się z nim i złożenia dodatkowych wyjaśnień. P rzedsiębiorc a nie skorzystał z tego uprawnienia . Preze s Urzędu ustalił, co następuje: Andrzej Kosior ek prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą: „DOMYVILLE” Przedsiębiorstwo Budowlano Inwestycyjne w Warszawie w oparciu o wpis do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej RP. Przedmiotem j e go działalności jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych ( dowód: odpis z CEIDG Przedsiębiorcy - k. 281 akt ). W ramach prowadzonej d ziałalności Przedsiębiorca realizuje przedsięwzięcie deweloperskie przy ul. Lucyny Messal 24 w Warszawie , obejmujące budowę budynk u mieszkalnego wielorodzinnego z [ informacja prawnie chroniona] l okalami mieszkaln ymi . Dla ww. przedsięwzięcia Przedsiębiorca nie prowadzi strony internet owej. Przy realizacji tego przedsięwzięcia Przedsiębiorca wykorzystywał w obrocie z konsumentami dwa wzorce umowy deweloperskiej oraz wz ory prospektu informacyjnego, stanowiącego załącznik do zawieranych z konsumentami umów deweloperskich ( dowód : pismo Prz edsiębiorcy z dnia 27 lipca 2021r. - k. 13 - 14 akt ; wzorc e umowy deweloperskiej nr 1 i 2 załączone do ww. pisma - k. 1 5 - 65 akt , kopi e umów deweloperskich wraz z prospektem informacyjnym - k. 66 - 104 , 127 - 163 i 186 - 213 akt ). Ustalono, że w ww. wzorcach umów zos tały zamieszczone postanowienia o treści: 6 1. „(…) W Umowie Sprzedaży Lokalu mieszkalnego Nabywca udzieli Deweloperowi nieodwołalnego i nie wygasającego na wypadek śmierci pełnomocnictwa (…). Przy czym zgodnie z tymi pełnomocnictwami pełnomocnik będzie mógł r eprezentować również drugą stronę czynności prawnej a także ustanawiać pełnomocników substytucyjnych, w tym pełnomocników procesowych. W Umowie Sprzedaży Lokalu mieszkalnego Nabywca zobowiąże się też nie podejmować żadnych czynności, zarówno wobec osób trz ecich jak i przed organami administracji publicznej i sądami, które mogłyby ograniczyć możliwość dokonywania lub zniweczyć skutek dokonania czynności prawnych, do dokonania których udzielił pełnomocnictwa” (§ 2 ust. 5/§ 2 ust. 6 pkt 3 wzorców umowy dewelop erskiej) 2. „Pełnomocnik Dewelopera/Deweloper oświadcza, że Deweloper wezwie Nabywcę (…), do zawarcia Umowy Sprzedaży Lokalu mieszkalnego, wskazując (…) miejsce zawarcia Umowy Sprzedaży Lokalu mieszkalnego (…). Strony ustalają, że w przypadku gdy Nabywca ni e stawi się do podpisania aktu notarialnego Umowy Sprzedaży Lokalu mieszkalnego (…), wówczas Deweloper wezwie ponownie Nabywcę do zawarcia Umowy Sprzedaży Lokalu mieszkalnego, w formie pisemnej, wyznaczając (…) miejsce zawarcia Umowy Sprzedaży Lokalu miesz kalnego (…)” (§ 3 ust. 4 i 5 wzorców umowy deweloperskiej) 3. „Po dokonaniu obmiaru powykonawczego, w przypadku stwierdzenia różnic pomiędzy powierzchnią użytkową Lokalu mieszkalnego wskazaną w § 1 pkt 9 Umowy a powierzchnią ustaloną w oparciu o obmiar powyko nawczy, Deweloper dokona korekty Ceny nabycia Lokalu mieszkalnego w oparciu o metraż powierzchni ustalony w obmiarze powykonawczym (…); W przypadku gdy po takim przeliczeniu cena nabycia Lokalu mieszkalnego będzie wyższa od Ceny nabycia Lokalu mieszkalnego wskazanej w § 1 pkt 12 Umowy, Deweloper uprawniony będzie do podwyższenia Ceny nabycia Lokalu mieszkalnego maksymalnie o stwierdzoną w ten sposób różnicę” (§ 9 ust. 3 wzorca umowy deweloperskiej - nr 1) 4. „Po dokonaniu obmiaru powykonawczego, w przypadku s twierdzenia różnic pomiędzy powierzchnią użytkową Lokalu mieszkalnego wskazaną w § 1 pkt 9 Umowy a powierzchnią ustaloną w oparciu o obmiar powykonawczy, Deweloper nie będzie miał prawa do zmiany Ceny nabycia Lokalu mieszkalnego ani jej podwyższenia ani ob niżenia” (§ 9 ust. 3 wzorca umowy deweloperskiej - nr 2) 5. „Waloryzacja cen zgodnie ze wskaźnikiem GUS dla cen prac budowlano - montażowych i cen materiałów budowlanych” (prospekt informacyjny - Część ogólna, pkt III. Informacje dotyczące nieruchomości i prze dsięwzięcia deweloperskiego, rubryka: Dopuszczenie waloryzacji ceny ora z określenie zasad waloryzacji) ( dowód : wzorce umowy deweloperskiej nr 1 i 2 oraz prospektu informacyjnego , załączone do pisma Przedsiębiorcy z dnia 27 lipca 2021r. - k . 1 5 - 65, 98 - 104, 1 57 - 163, 208 - 213 akt ). Wzorc e umowy deweloperskiej oraz prospektu informacyjnego , w który ch zamieszczono ww. postanowieni a , Przedsiębiorca wykorzystywał w obrocie prawnym od [ informacja prawnie chroniona] . W oparciu o ww. wzorce Przedsiębiorca zawarł [ informacja prawnie chroniona] umów deweloperskich , tj. umowy dotyczące wszystkich lokali mieszkalnych znajdujących się w realizowanym przedsięwzięciu. Ostatnią umowę deweloperską Przedsiębiorca zawarł w dniu [ informacja prawnie chroniona] . ( dowód: pism a Przedsiębiorcy z dnia : 27 lipca 202 2r. i 14 czerwca 2023r. - k. 13 - 1 4 i 285 - 287 akt ). Przychody Przedsiębiorcy w 2022r. , 2021r. i 2020r. wyniosły odpowiednio: [ informacja prawnie chroniona] zł ( dowód : zeznania podatkowe Przedsiębiorcy za lata: 2022, 2021 i 2020 załączone do pisma Przedsiębiorcy z dnia 14 cze rwca 2023r . - k. 290 - 306 akt ; informacja o przychodach Przedsiębiorcy przekazana przez Naczelnika Urzędu 7 Skarbowego Warszawa - Targówek w Warszawie w załącz eniu do pisma z dnia 7 lipca 2023r. - k. 308 - 309 akt ). Przed wszcz ęciem niniejszego postępowania , Prezes Urzędu pod jął wobec P rzedsiębiorc y działania w związku ze stosowaniem ww. postanowień wzorców umów. P ismem z dnia 12 kwietnia 2022r. sygn. akt RPZ.642.8.2022 .JM Prezes Urzędu poinformował Przedsiębiorcę o swoich zastrzeżeniach dotyczących treści tych postanowień . W o dpowi edzi na wystąpienie Prezesa Urzędu , pismem z dnia 20 kwietnia 2022r. Przedsiębiorca wskazał m.in. na zasadność zamieszczenia w umowie deweloperskiej postanowień dotyczących udzielenia przez nabywcę pełnomocnictw deweloperowi, w ty m zrzeczenia się jego odwołania (§ 2 ust. 5/§ 2 ust. 6 pkt 3 wzorc ów ) oraz zapewniających wykonanie czynności związanych ze sprzedażą wszystkich lokali mieszkalnych przez jednego notariusza (§ 3 ust. 4 i 5 wzorc ów ). Przedsiębiorca zadeklarował jednocześnie , że zamierza dokonać weryfikacji § 9 ust. 3 oraz postanowienia zamieszczonego w prospekcie informacyjnym przewidującego waloryzację ceny lokalu „zgodnie ze stanowiskiem Urzędu zaprezentowanym w piśmie z dnia 12 kwietnia 2022 r oku ” . Przedsiębiorca zaznaczy ł, że zmiany zostaną dokonane w porozumieniu z kancelarią notarialną i jego służbami rachunkowymi oraz będą dotyczyły nabywców, z którymi zawarł umowy w oparciu o kwestionowane wzorce. Kolejnym pismem z dnia 3 czerwca 2022r. Prezes Urzędu poinformował Prze dsiębiorcę o podtrzymaniu opinii o możliwym abuzywnym charakterze § 2 ust. 5/§ 2 ust. 6 pkt 3 oraz § 3 ust. 4 i 5 wzorców, wnosząc o zajęcie przez Przedsiębiorcę ostatecznego stanowiska w odniesieniu do tych postanowień. Prezes Urzędu wnió sł ponadto m.in. o wskazanie , w jaki sposób Przedsiębiorca zamierza zmienić pozostałe postanowienia, co do których wyraził ogólną deklarację dotyczącą ich weryfikacji zgodnie ze stanowiskiem Urzędu . Pismem z dnia 4 lipca 2022r. Przedsiębiorca wskazał m.in. w zakresie post anowienia dotyczącego pełnomocnictwa, że samo podjęcie przez Prezesa Urzędu wątpliwości co do konkretnego postanowienia wzorca umowy nie przesądza o jego abuzywnym charakterze. Przedsiębiorca stwierdził, że porównywanie wskazanego przez Prezesa Urzędu orze cznictwa sądowego z jego sprawą jest niezrozumiałe ze względu na znaczne różnice w stanach faktycznych. Jak podkreślił, zakres pełnomocnictw w powołanym orzecznictwie był zdecydowanie szerszy niż przewidziany w jego wzorcu, w którym pełnomocnictwo obejmuje jedynie czynności niezbędne do pomyślnego i sprawnego zakończenia procesu budowlanego, a co za tym idzie przeniesienia własności lokali na konsumentów bez zbędnej zwłoki. Przedsiębiorca podkreślił, że udzielenie przez konsumenta pełnomocnictwa w umowie de weloperskiej w formie aktu notarialnego wynika z charakteru podejmowanej przez strony czynności prawnej. Przedsiębiorca uznał, że przewidziane we wzorcu pełnomocnictwo jest konieczne dla zabezpieczenia dewelopera przed technicznymi problemami w uzyskiwaniu zgód i umocowań w dalszych etapach inwestycji. Odnosząc się do § 3 ust. 4 i 5 Przedsiębiorca wskazał natomiast, że powierzenie jednemu notariuszowi czynności niezbędnych w obrocie lokalami w ramach konkretnej inwestycji jest działaniem mającym zabezpiec zyć i usprawnić proces zawierania umów w formie aktów notarialnych. Przedsiębiorc a wyraził opinię , że ogólna wiedza notariusza na temat inwestycji umożliwia zapewnienie ujednolicenia warunków zawieranych umów oraz dbanie o interes każdego z przyszłych naby wców lokali mieszkalnych. Przedsiębiorca zauważył poza tym, że w sytuacji, gdy deweloper jest stałym klientem notariusza oczywistym jest, że może liczyć na upust w cenie za dokonywane czynności notarialne. Przedsiębiorca zaznaczył także, że w interesie dew elopera leży zmniejszanie kosztów, które musi ponieść konsument w czasie procesu kupna lokalu mieszkalnego w inwestycji, gdyż jego celem jest spr awna sprzedaż lokali. W ww. piśmie Przedsiębiorca ponownie poinformował, że zamierza dokonać weryfikacji pozost ałych postanowień „zgodnie ze stanowiskiem Urzędu”, wskazując na dokonanie weryfikacji do dnia 31 sierpnia 2022r., po uprzedniej konsultacji z notariuszem oraz wcześniejszym zbadaniu skutków zastosowania tych postanowień wobec konsumentów . Pomimo upływu ws kazanego terminu, Przedsiębiorca nie przedstawił, w jaki sposób zamierza zmienić treść ww. postanowień. 8 Pismem z dnia 5 września 2022r. Prezes Urzędu skierował do Przedsiębiorcy ostateczne wystąpienie w sprawie . Pismem z dnia 3 października 2022r. Przedsię biorca poinformował, powołując się na swoje wcześniejsze deklaracje , że zamierza honorować stanowisko Prezesa Urzędu w sposób opisany w załączonym wzorcu umowy deweloperskiej. Przedsiębiorca stwierdził przy tym, że skutki zastosowania kwestionowanych posta nowień w odniesieniu do nabywców, z którymi zawarł uprzednio umowy deweloperskie, zostaną usunięte poprzez ich całkowite pominięcie w umowach ustanawiających odrębną własność lokali mieszkalnych i ustanawiających ich własność i uznanie ich, względem nabywc ów, za niemające żadnej doniosłości prawnej na przyszłość. Przedsiębiorca wyjaśnił, że jego stanowisko jest podyktowane tym, że w najbliższym czasie spodziewa się oddania budynku przy ul. Messal 24 w Warszawie do użytkowania, co umożliwi zawarcie umów przy rzeczonych. Przedsiębiorca uznał, że czyni to zbędnym uprzednią zmianę umów deweloperskich, ze wszystkimi tego konsekwencjami finansowymi i organizacyjnymi zarówno dla niego, jak i jego klientów. W załączeniu do pisma Przedsiębiorca przekazał nośnik USB, n a którym zapisany został wzor zec umowy dew eloperskiej , zawierający kwestionowane przez Prezesa Urzędu postanowienia ( dowód : materiały sprawy o sygn. akt RPZ.642.8.2022.JM , zaliczone w poczet dowodów w niniejszym postępowaniu, tj. pisma Prezesa Urzędu skier owane do Przedsiębiorcy z dnia: 12 kwietnia 2022r., 3 czerwca 2022r. i 5 września 2022r. - k . 243 - 245 , 251 i 257 akt , pisma Przedsiębiorcy z dnia: 20 kwietnia 2022r. , 4 lipca 2022r . i 3 października 2022r. - k . 247 - 249 , 253 - 255 i 259 akt ; wydruk wzorc a umowy deweloperskiej z nośnik a USB załączonego do pisma Przedsiębiorcy z dnia 3 października 2022r. wraz z notatką służbową - k. 262 - 278 akt ) . Prezes Urzędu zważył, co następuje: I. Naruszenie interesu publicznego Stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2021 r. poz. 275 ze zm.) , ochrona interesów przedsiębiorców i konsumentów podejmowana w ramach działań Prezesa Urzędu jest prowadzona w interesie publicznym. Ingerencja Prezesa Urzędu ma na celu ochronę interesów zbiorowości, a nie poszczególnych, indywidualnych uczestników rynku. Naruszenie interesu publicznego jest niezbędne do rozstrzygnięcia określonej sprawy przez Prezesa Urzędu. Interes publiczny zostaje naruszony wówczas, gdy działania prze dsiębiorcy godzą w interesy ogólnospołeczne i dotykają szerokiego kręgu uczestników rynku, zaburzając jego prawidłowe funkcjonowanie. W opinii Prezesa Urzędu, rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny. Wiąże się z ochroną praw potencjalnie nieogran iczonej liczby konsumentów, zainteresowanych ofertą Przedsiębiorcy , którzy mog li być dotknięci negatywnymi skutkami stosowania niedozwolonych postanowień wzorców umów. Zakwestionowane działania Przedsiębiorcy nie dotyczą więc interesów poszczególnych osób, których sprawy miałyby charakter jednostkowy, indywidualny i nie dający się porównać z innymi, ale kręgu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wynika z faktu posługiwania się przez Przedsiębiorcę przy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego p rzy ul. Lucyny Messal 24 w Warszawie wzorc ami umów . Należy jednocześnie podkreślić, że przepisy art. 385 1 i art. 385 3 Kodeksu cywilnego, które stanowią materialną podstawę ingerencji Prezesa Urzędu w niniejszej sprawie, implementują do prawa krajowego dyr ektywę Rady 93/13/EWG z dnia 5 kwietnia 1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich (Dz.U.UE.L.1993.95.29). Interpretacji tych przepisów należy zatem dokonywać w odniesieniu do uregulowań zawartych w dyrektywie. Zgodnie z preambułą dyre ktywy, obowiązkiem państw członkowskich jest zapewnienie, aby umowy zawierane z konsumentami nie zawierały nieuczciwych warunków. Należy tym samym uznać, że ochrona interesu publicznego w rozpatrywanej sprawie wyraża się także w konieczności zagwarantowani a, by we 9 wzorcach umów wykorzystywanych przez przedsiębiorców w relacjach z konsumentami nie występowały niedozwolone postanowienia umowne. Naruszenie art. 23a ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Art. 23a ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zakazuje stosowania we wzorcach umów zawieranych z konsumentami niedozwolonych postanowień umownych, o których mowa w art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego. Odwołanie się do stosowania we wzorcach umów niedozwolonych postanowień umownych w rozumieniu art. 38 5 1 § 1 Kodeksu cywilnego powoduje, że z rekonstruowanie treści zakazu wynikającego z art. 23a wymaga sięgnięcia także do uregulowań kodeksowych, odnoszących się do wzorców umów i postanowień niedozwolonych (por. K. Pacuła [w:] Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów; art. 23a - 23d i 99a - 99f. Komentarz pod red. K. Osajdy , 2018, wyd. 1, Legalis) . O ile bowiem art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego określa cywilnoprawne skutki zastosowania w umowie niedozwolonego postanowienia umownego, o tyle art. 23a ww. ustawy u stanawia publicznoprawny zakaz w tym zakresie. Zgodnie z art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego, postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajam i, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. W świetle ww. przepisu, możliwość u znania postanowienia za niedozwolone uzależniona jest od łącznego spełnienia trzech przesłanek formalnych , tj. stwierdzenia, że: 1. postanowienie jest stosowane przez przedsiębiorcę wobec konsumentów 2. postanowienie nie określa głównych świadczeń stron chyba, ż e zostało sformułowane w sposób niejednoznaczny 3. postanowienie nie zostało indywidualnie uzgodnione oraz dwóch przesłanek merytorycznych , tj. stwierdzenia, że: 4. postanowienie kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami 5. postanowienie narusza w sposób rażący interesy konsumenta. Dla uznania danego postanowienia umowy za niedozwolone konieczne jest przy tym łączne wystąpienie obydwu przesłanek merytorycznych, czyli sprzeczności z dobrymi obyczajami oraz rażącego naruszeni a interesów konsumenta. Z reguły rażące naruszenie interesu konsumenta jest naruszeniem dobrych obyczajów, ale nie zawsze zachowanie sprzeczne z dobrymi obyczajami rażąco narusza ten interes (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 października 2010 r. sygn. akt I CSK 694/09). Należy podkreślić, że przepis art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi klauzulę generalną, którą uzupełnia zamieszczona w a rt. 385 3 Kodeksu cywilnego lista tzw. klauzul szarych, obejmująca typowe, najczęściej spotykane w praktyce klauzu le, które uznawane są za sprzeczne z dobrymi obyczajami i zarazem rażąco naruszające interesy konsumenta. Ich wspólną cechą jest nierównomierne rozłożenie praw, obowiązków i ryzyka między stronami, prowadzące do zachwiania równowagi kontraktowej. Chodzi o takie klauzule, które z góry, w oderwaniu od konkretnych okoliczności, stawiają konsumenta w gorszym (trudniejszym) położeniu. Odwzorowanie w umowie (wzorcu) któregoś z postanowień objętych ww. wyliczeniem znacząco ułatwia wykazanie, że wypełnia ono przesł anki niedozwolonego postanowienia umownego. Funkcja art. 385 3 Kodeksu cywilnego sprowadza się więc do ustanowienia swoistego domniemania działającego „w razie wątpliwości” , że klauzula umowna o określonej treści jest zakazanym postanowieniem umownym (tak W . Popiołek i stanowiska tam powołane. Komentarz do art. 385 3 Kodeksu cywilnego [w:] Kodeks cywilny. Komentarz do art. 1 - 449 11 , t. I pod red. prof. dr hab. K. Pietrzykowskiego, wyd. CH Beck, Warszawa 2005, s. 995 - 996) . 10 W w yrok u z dnia 11 października 2007 r . sygn. akt III SK 19/07 S ąd N ajwyższy wyjaśnił, że postanowienie umowne, które zostało umieszczone w przykładowym katalogu nieuczciwych postanowień umownych w art. 385 3 Kodeksu cywilnego nie jest per se nie uczciwym postanowieniem umownym. Katalog ten nie przesądza statusu danego postanowienia jako niedozwolonego postanowienia umownego (postanowienia wzorca umów). Sąd Najwyższy wskazał, że w ykaz ten należy kwalifikować jako swoistą wskazówkę co do rodzaju postanowień, które mogą budzić zastrzeżenia z punktu widzenia ich zgodności z interesami i uprawnieniami konsumentów , niemniej kwalifikacja określonego postanowienia jako nieuczciwego i tym samym niedozwolonego wymaga dokonania oceny (analizy) wzorca z punktu widzenia ogólnych przesłanek z art. 385 1 § 1 Kod eksu cywilnego . Ocena, czy dane postanowienie jest niedozwolone należy, zgodnie z przepisami ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, do Prezesa Urzędu. Art. 23b ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów stanowi, że Prezes Urzędu wydaje decyzj ę o uznaniu postanowienia wzorca umowy za niedozwolone i zakazującą jego wykorzystywania, jeżeli stwierdzi naruszenie zakazu określonego w art. 23a ustawy. W decyzji Prezes Urzędu przytacza treść postanowienia wzorca umowy uznanego za niedozwolone. Zgodnie z art. 23d powołanej ustawy, prawomocna decyzja o uznaniu postanowienia wzorca umowy za niedozwolone ma skutek wobec przedsiębiorcy, co do którego stwierdzono stosowanie niedozwolonego postanowienia umownego oraz wobec wszystkich konsumentów, którzy zawar li z nim umowę na podstawie wzorca wskazanego w decyzji. Stosowanie postanowienia przez przedsiębiorcę Zakaz wyrażony w art. 23a ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów adresowany jest wyłącznie do przedsiębiorcy. Art. 4 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że ilekroć w ustawie jest mowa o przedsiębiorcy, rozumie się przez to przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców (Dz.U. z 2023 r. poz. 221 ze zm. ; dalej: Prawo przedsiębiorców ). Art. 4 ust. 1 Prawa przedsiębior ców przewiduje, że przedsiębiorc ą jest osob a fizyczn a, osoba prawn a lub jednostka organizacyjn a niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną, wykonując a działalność gospodarczą. Działalność gospodarcza to, zgodnie z art. 3 Prawa przedsiębiorców, zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. Za przedsiębiorcę uznaje się więc podmiot, który spełnia łącznie ww. kryteria podmiotowe i przedmiotowe. Andrzej Kosiorek jako osoba fizyczna wykonująca działalność gospodarczą na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej RP posiada status przedsiębiorcy na podstawie przepisów Prawa przedsiębiorców. Tym samym jest też przedsiębiorcą w rozumieniu przepisów ustawy o och ronie konkurencji i konsumentów , którego działania podlegają kontroli z punktu widzenia przepisów tej ustawy. Główne świadczenia stron Za świadczenia główne uznaje się te, które zmierzają bezpośrednio do osiągnięcia celu umowy, tj. bez których nie dochod zi do powstania zobowiązania z danej umowy. W wyroku z dnia 8 czerwca 2004 r. sygn. akt I CK 635/03 Sąd Najwyższy stwierdził, że pojęcie „głównych świadczeń stron” , o którym mowa w art. 385 1 § 1 zd. 2 Kodeksu cywilnego, należy interpretować raczej wąsko, w nawiązaniu do elementów przedmiotowo istotnych umowy. Zdaniem Sądu Najwyższego, przemawia za tym treść tego przepisu, w którym ustawodawca posłużył się terminem „postanowienia określające główne świadczenia stron” , a nie zwrotem „dotyczące” takiego świadc zenia, który ma szerszy zakres. Z drugiej strony, dla określenia pojęcia głównego świadczenia stron nie ma przesądzającego znaczenia to, czy dane świadczenie należy do essentialiae negotii . Z tej przyczyny zasięg tego pojęcia musi być zawsze ustalany in ca su z uwzględnieniem 11 wszystkich postanowień oraz celu zawieranej umowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2012 r. sygn. akt I CSK 49/12 i orzecznictwo tam powołane). Z godnie z przepisami intertemporalnymi (art. 76 ust . 1 ustawy z dnia 20 maja o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Dewe loperskim Funduszu Gwarancyjnym - Dz.U. z 2021 r. poz. 1177) do realizowanego przez Przedsiębiorcę przedsięwzięcia deweloperskiego przy ul. Lucyny Messal 24 w Warszawie stosuje si ę przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2021 r. poz. 1445). R ozpoczęcie sprzedaży w tym przedsięwzięciu nastąpiło bowiem przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 20 maja 20 21 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021r. poz. 1177) i przed tym dniem Przedsiębiorca zawarł co najmniej jedną umowę deweloperską w rozumieniu art. 3 pkt 5 ww. ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego Uwzględniając istotę umowy deweloperskiej wyrażoną w ustawowej definicji zamieszczonej w powołanym wyżej art. 3 pkt 5, należy stwierdzić, że głównymi świadcz eniami stron w tego rodzaju umowie są: zobowiązanie dewelopera do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę (albo przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowa nia wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną własność) po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego oraz zobowiązanie nabywcy do zapłaty ceny za nabycie tego prawa. Z akwestionowane p ostanowienia nie mają konstytutywnego znaczenia dla umowy deweloperskiej. Postanowienia te dotyczą: charakteru udzielanego przez konsumenta pełnomocnictwa Przedsiębiorcy, narzucenia miejsca zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu, podwyższenia ceny bąd ź nierozliczenia ceny lokalu w razie zmian powierzchni lokalu oraz nieprecyzyjnie określonych przesłanek i procedury waloryzacji ceny. Uzasadnia to wniosek, że ww. postanowienia mogą podlegać ocenie z punktu widzenia przesłanek określonych w art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego . Brak indywidualnego uzgodnienia Należy wskazać, że przepisy art. 385 1 - 385 3 Kodeksu cywilnego stanowią materialną podstawę zarówno dla abstrakcyjnej kontroli postanowień wzorca umowy pr owadzonej przez Prezesa Urzędu , jak i dla kontroli i ncydentalnej, prowadzonej przez sąd w sprawie o uznanie postanowień umowy za niedozwolone. Postępowania te mają tę samą kodeksową podstawę materialną, jednak różny pozostaje przedmiot kontroli. W pierwszym przypadku przedmiotem kontroli Prezesa Urzędu są p ostanowienia wzorca umowy, w drugim - konkretne postanowienia umowy. Przyjmuje się jednocześnie, że ustawodawca użył w art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego terminu „postanowienia umowy” w znaczeniu potocznym (w imię postulatu zrozumiałości treści przepisu), obej mując nim zarówno postanowienia umowy w ścisłym znaczeniu tego terminu (czyli objęte konsensem stron postanowienia czynności prawnej), jak i postanowienia wzorców umownych, które nie są „postanowieniami umowy” w ścisłym znaczeniu, ale kształtują także treś ć stosunku zobowiązaniowego (por. np. wyroki: Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21 października 2011 r. sygn. akt VI ACa 618/11 i Sądu Najwyższego z dnia 8 czerwca 2004 r. sygn. akt I CK 635/03). W postępowaniu w sprawach o uznanie postanowień wzorca u mowy za niedozwolone Prezes Urzędu nie bada konkretnych stosunków umownych pomiędzy kontrahentami, ale postanowienia wzorca i treść hipotetycznych stosunków, jakie mogą powstać pomiędzy przedsiębiorcą a potencjalnym konsumentem na jego podstawie. W konsekw encji, nie ma znaczenia, czy konkretna umowa była między stronami negocjowana bądź, czy wzorzec był, czy też nie był zastosowany przy zawieraniu konkretnej umowy. Kontrola Prezesa Urzędu ma charakter oceny ex ante i obejmuje wzorzec, nie zaś konkretną umow ę. Decydujące znaczenie ma fakt, że przedsiębiorca 12 wprowadził wzorzec do obrotu, występując do konsumentów z ofertą zawarcia umowy w oparciu o jego postanowienia. Taka sytuacja zaistniała w niniejszej sprawie, skoro Przedsiębiorca ofer ował konsumentom zawa rcie umów deweloperskich zgodnie z postanowieniami przygotowan ych wzorc ów tej umowy oraz wzoru prospektu informacyjnego , stanowiącego integralną część t ych umów . Przedmiot kontroli abstrakcyjnej, którym są postanowienia wzorca umowy, a nie postanowienia um ów zawieranych przy wykorzystaniu wzorca powoduje, że w ramach kontroli abstrakcyjnej przesłanka braku indywidualnego uzgodnienia, o której mowa w art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego, nie ma znaczenia. Sprzeczność z dobrymi obyczajami Jak wskazano powyże j, abstrakcyjna ocena abuzywności postanowienia wzorca powinna uwzględniać dwie przesłanki wymienione w art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego: sprzeczność z dobrymi obyczajami oraz rażące naruszenie interesów konsumenta, które muszą być spełnione kumulatywnie. Dobre obyczaje są uznawane za reguły postępowania zgodne z etyką, moralnością i aprobowanymi społecznie obyczajami. Istotą tego pojęcia jest szeroko rozumiany szacunek dla drugiego człowieka. W stosunkach z konsumentami powinien on wyrażać się właściwym in formowaniem o przysługujących uprawnieniach, niewykorzystywaniem uprzywilejowanej pozycji profesjonalisty i rzetelnym traktowaniem partnerów umów. Za sprzeczne z dobrymi obyczajami można uznać działania zmierzające do niedoinformowania, dezorientacji, wywo łania błędnego przekonania u konsumenta, a także wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności . Chodzi więc o postępowanie, które potocznie jest rozumiane jako nieuczciwe, nierzetelne, sprzeczne z akceptowanymi standardami działania (por. wyroki Sąd u Och rony Konkurencji i Konsumentów - dalej: SOKiK z dnia: 23 lutego 2006 r. sygn. akt XVII AmA 118/04, 14 grudnia 2006 r. sygn. akt XVII AmC 152/05 i 4 września 2012 r. sygn. akt XVII AmC 5500/11; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 czerwca 2004 r. sygn. akt I CK 635/03 ). Dobre obyczaje są pozaprawnymi normami postępowania, którymi winni kierować się przedsiębiorcy względem konsumentów. Ich treści nie da się określić w sposób wyczerpujący, ponieważ kształtowane są przez postawy uwarunkowane zarówno przyjmowanymi wartośc iami moralnymi, jak i celami ekonomicznymi i związanymi z nimi praktykami życia gospodarczego. Oceniając postanowienie pod kątem tej przesłanki Prezes Urzędu musi dokonać jej konkretyzacji, czyli wskazać, na czym polega naruszenie dobrych obyczajów w tym p ostanowieniu. Rażące naruszenie interesów konsumenta Druga z przesłanek wymienionych w art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego odnosi się do rażącego, tj. doniosłego, znaczącego naruszenia interesów konsumenta. Kwestii rażącego naruszenia interesów konsumenta nie można sprowadzać do kategorii czysto ekonomicznej, rachunkowej, a więc porównania pieniężnej wartości świadczeń. Określenie „rażąco" należy odnieść do znacznego odbiegania przyjętego uregulowania od zasad uczciwego (słusznego) wyważenia praw i obowiązków. Za tego typu zasady konstruujące modelowe (optymalne) ukształtowanie praw i obowiązków umownych stron traktowane są przepisy ustawowe o charakterze dyspozytywnym. Stąd też nie jest możliwe ustalenie pewnych ogólnych kryteriów, których spełnienie w każdej s ytuacji automatycznie prowadzić będzie do uznania, że interesy danego konsumenta zostały rażąco naruszone. Oznacza to, że ocena, czy postanowienia zawartej umowy rażąco naruszają interesy konsumenta, powinna być dokonywana in concreto , przy uwzględnieniu c ałokształtu okoliczności danego przypadku. Pojęcie „interesy” konsumenta należy przy tym rozumieć szeroko, nie tylko jako niekorzystne ukształtowanie jego sytuacji ekonomicznej. Należy tu uwzględnić także takie aspekty, jak: niewygoda organizacyjna, strat a czasu, nierzetelne traktowanie, naruszenie prywatności konsumenta, czy inne uciążliwości, jakie mogłyby powstać na skutek wprowadzenia do zawartej umowy ocenianego postanowienia. Przy określaniu stopnia 13 naruszenia interesów konsumenta należy z kolei stos ować nie tylko kryteria obiektywne (np. wielkość poniesionych czy grożących strat), lecz również względy subiektywne związane bądź to z przedsiębiorcą bądź z konsumentami. Konieczne jest zbadanie, jaki jest zakres grożących potencjalnemu konsumentowi strat lub niedogodności (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 czerwca 2004 r. sygn. akt I CK 635/03; wyrok SOKiK z dnia 26 maja 2015 r. sygn. akt XVII AmC 2615/14) . Dokonując wykładni art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego, Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 lipca 200 5 r. sygn. akt I CK 832/04 stwierdził, że „rażące naruszenie interesów konsumenta” oznacza nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków na jego niekorzyść w określonym stosunku obligacyjnym, natomiast „działanie wbrew dobrym obyczajom” w zakresie ksz tałtowania treści takiego stosunku obligacyjnego wyraża się w tworzeniu przez partnera konsumenta takich klauzul umownych, które godzą w równowagę kontraktową tego stosunku. Sąd Najwyższy podkreślił jednocześnie, że obie wskazane w tym przepisie formuły pr awne służą ocenie tego, czy standardowe klauzule umowne zawarte we wzorcu umownym przekraczają zakreślone przez ustawodawcę granice rzetelności kontraktowej twórcy wzorca w zakresie kształtowania praw i obowiązków stron konsumenckiego stosunku obligacyjneg o. Przy ocenie nieuczciwego charakteru danego postanowienia pomocna może być weryfikacja jego „przyzwoitości” , polegająca na zbadaniu, czy oceniane postanowienie wzorca umowy jest sprzeczne z ogólnym wzorcem zachowań przedsiębiorców wobec konsumentów. Oce na taka wymaga także ustalenia, jak wyglądałyby prawa lub obowiązki konsumenta w braku takiej klauzuli. Jeżeli konsument byłby w lepszej sytuacji na podstawie ogólnych przepisów, gdyby konkretnego postanowienia wzorca nie było, należy przyjąć, że ma ono ch arakter nieuczciwy (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia: 19 marca 2007 r. sygn. akt III SK 21/06, 11 października 2007 r. sygn. akt III SK 19/07 i 29 sierpnia 2013 r. sygn. I CSK 660/12). Ocena postanowie ń wzorc ów umownych Przedsiębiorcy 1. Pierwsze z post anowień uznanych za niedozwolone przewiduje, że: „(…) W Umowie Sprzedaży Lokalu mieszkalnego Nabywca udzieli Deweloperowi nieodwołalnego i nie wygasającego na wypadek śmierci pełnomocnictwa (…). Przy czym zgodnie z tymi pełnomocnictwami pełnomocnik będzie mógł reprezentować również drugą stronę czynności prawnej a także ustanawiać pełnomocników substytucyjnych, w tym pełnomocników procesowych. W Umowie Sprzedaży Lokalu mieszkalnego Nabywca zobowiąże się też nie podejmować żadnych czynności, zarówno wobec os ób trzecich jak i przed organami administracji publicznej i sądami, które mogłyby ograniczyć możliwość dokonywania lub zniweczyć skutek dokonania czynności prawnych, do dokonania których udzielił pełnomocnictwa” (§ 2 ust. 5/2 ust. 6 pkt 3 wzorców umowy dew eloperskiej). Zdaniem Prezesa Urzędu, ww. postanowienie spełnia przesłanki klauzul i niedozwolon ej w rozumieniu art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego. Sprzeczność z dobrymi obyczajami tego postanowienia przejawia się w naruszeniu przez Przedsiębiorcę zasady rzete lnego traktowania kontrahentów i wykorzystania pozycji profesjonalisty przy formułowaniu postanowień umownych. Należy zauważyć, że stosunek pełnomocnictwa oparty jest na zaufaniu osoby udzielającej pełnomocnictwa do wybranego pełnomocnika. Ww. postanowien ie tej zasady nie uwzględnia, naruszając równowagę stron. Konsument nie ma bowiem możliwości swobodnego wybrania osoby pełnomocnika, ale ma obowiązek udzielić pełnomocnictwa Przedsiębiorcy, który może ustanawiać pełnomocników substytucyjnych. Taka regulacj a może pozbawiać konsumenta uprawnienia do samodzielnego decydowania o tym, kogo i na jakich zasadach chce upoważnić do działania w jego imieniu. Nie jest poza tym wykluczone, że sugerując się treścią postanowienia konsument może dojść do błędnego 14 wniosku, że udzielenie Przedsiębiorcy pełnomocnictwa jest niezbędne do zawarcia z nim umowy deweloperskiej. Fakt ujęcia treści pełnomocnictwa we wzorcu umowy może jed nocześnie powodować, że konsument nie zwróci uwagi nie tylko na zamieszczone w nim pełnomocnictwo, ale również na to, jakie znaczenie może mieć udzielenie pełnomocnictwa dla jego sytuacji prawnej w przyszłości. Prezes Urzędu nie kwestionuje w niniejszym pr zypadku potrzeby czy konieczności udzielenia przez konsumenta pełnomocnictwa Przedsiębiorcy do dokonania czynności określonych w ww. postanowieniu (np. do zawierania umów obciążających nieruchomość wspólną lub na rzecz nieruchomości wspólnej w celu zapewni enia prawid łowego funkcjonowania budynku i korzystania z nieruchomości wspólnej, występowania w sprawach sądowych i administracyjnych, czy składania oświadczeń związanych z przedsięwzięciem i nieruchomością wspólną dotyczących uzyskania niezbędnych decyzji administracyjnych, dokonywania czynności prawnych i faktycznych związanych z prowadzeniem procesu budowlanego w celu zakończeniu przedsięwzięcia) , na co może wskazywać argumentacja Przedsiębiorcy przywołana po otrzymaniu wystąpienia Prezesa Urzędu w spraw ie RPZ.642.8.2022.JM. Prezes Urzędu uwzględnił, że realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego jest na tyle skomplikowana, że udzielenie przez konsumenta pełnomocnictw deweloperowi może być niezbędne do sprawnego przebiegu tego procesu, a w konsekwencji - za pewnienia prawidłowego funkcjonowania nieruchomości wspólnej i możliwości korzystania przez konsumenta z zakupionego lokalu. Niemniej jednak Prezes Urzędu uwzględnił również, że nawet jeśli udzielenie pełnomocnictw skutkuje odciążeniem konsumenta od szereg u formalności w procesie prowadzenia przedsięwzięcia i obarczeniem nimi dewelopera, to jednak konsument nie powinien być pozbawiony możliwości kontroli działań pełnomocnika. Zdaniem Prezesa Urzędu, tego rodzaju negatywny skutek może wynikać dla konsumenta z zastosowania ww. postanowienia. Dlatego Prezes Urzędu kwestionuje charakter wyrażonego w postanowieniu pełnomocnictwa, a nie jego przedmiot czy zakres. Zgodnie z art. 101 § 1 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo może być w każdym czasie odwołane, chyba że mocodawca zrzekł się odwołania pełnomocnictwa z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa. Stosownie z kolei do art. 101 § 2 Kodeksu cywilnego, umocowanie wygasa z chwilą śmierci mocodawcy lub pełnomocnika, chyba że w pełnomocnictwie inaczej zastrzeżono z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa. W opinii Prezesa Urzędu, treść umowy deweloperskiej, któr a jest podstawą udzielenia przez konsumenta przedmiotowych pełnomocnictw, ni e uzasadnia zrzeczenia się przez konsumenta odwołania pełnomocnictwa bądź utrzymania pełnomocnictwa po jego śmierci. Zastrzeżenia wywołuje zatem nieodwołalność pełnomocnictwa, co pozbawia konsumenta możliwości decydowania o tym, czy i ewentualnie kiedy pe łnomocnik powinien zaprzestać działań w jego imieniu. Brak możliwości odwołania pełnomocnictwa może powodować, że konsument zostanie pozbawiony jakiegokolwiek wpływu na przyszłe działania czy zaniechania pełnomocnika, które mogą negatywnie wpływać na jego pozycję nabywcy lokalu. Z tych względów, wątpliwości wywoł uje też zobowiązanie konsumenta do powstrzymania się od czynności, które mogłyby podważać działania ustanowionego w ten sposób pełnomocnika. Należy zauważyć, że w chwili zawarcia umowy deweloperskie j konsument nie jest w stanie przewidzieć, jak będzie przebiegać proces realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, w szczególności, czy deweloper terminowo i zgodnie z umową będzie wykonywać swoje zobowiązania wynikające z tej umowy . Konsument nie jest ta kże w stanie przewidzieć, jak wyglądać będzie jego współpraca z deweloperem w trakcie realizacji przedsięwzięcia. Pomimo tego, zgodnie z ww. postanowieniem, nie będzie mógł w przyszłości, ani odwołać pełnomocnictwa, ani podejmować działań mogących ogranicz yć możliwość dokonywania czynności przez pełnomocnika lub zniweczyć skutek jego czynności prawnych. Tym samym konsument nie będzie mieć możliwości reakcji nawet w przypadku zawinionych przez Przedsiębiorcę działań czy zaniechań, które wywierać będą negatyw ny wpływ na realizację przedsięwzięcia deweloperskiego i co za tym idzie sytuację prawną nabywców lokali w tym przedsięwzięciu . Z podobnych przyczyn 15 zastrzeżenia wywołuje niewygasający z chwilą śmierci konsumenta charakter pełnom ocnictwa, który może pozbaw ić spadkobierców konsumenta możliwości wpływu na działania czy zaniechania Przedsiębiorcy jako pełnomocnika. W ątpliwości budzi także możliwość działania pełnomocnika jako druga strona czynności prawnej . A rt. 108 Kodeksu cywilnego przewiduje, że pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. W opinii Prezesa Urzędu, działani e Przedsiębiorcy (pełnomocnika konsumenta) jako druga strona czynności prawnej może prowadzić do zachwiania równowagi stron umowy. Przedsiębior ca może bo wiem zawierać umowy w imieniu każdego nabywcy oraz w imieniu własnym. Tego rodzaju konstrukcja pełnomocnictwa, przewidziana we wzorcach umów wykorzystywanych do zawierania umów z konsumentami, niewątpliwie może być korzystnym rozwiązaniem dla Przedsiębior c y , któr y może wykonywać jednorazowo wszystkie czynności w imieniu poszczególnych nabywców i w imieniu własnym. Niekoniecznie jednak rozwiązanie to może być w każdym przypadku korzystne dla konsumenta. Nie jest wykluczone, że interesy Przedsiębiorcy i konsu mentów mogą być w danym przypadku odmienne (np. w sprawach sądowych czy administracyjnych związanych z przedsięwzięciem deweloperskim i prowadzonym procesem budowalnym ) . Zastrzeżenia wywołuje po za tym przewidziana w ww. postanowieniu możliwość ustanawian ia przez pełnomocnika pełnomocników substytucyjnych, w tym pełnomocników procesowych. Zgodnie z a rt. 106 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik może ustanowić dla mocodawcy innych pełnomocników tylko wtedy, gdy umocowanie takie wynika z treści pełnomocnictwa, z us tawy lub ze stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa. Należy zauważyć, że prawo Przedsiębiorcy do udzielania dalszych pełnomocnictw nie jest określone. Może to powodować, że konsument nie będzie w stanie przewidzieć, komu i kiedy Przedsiębiorca m oże udzielić dalszego pełnomocnictwa , w tym pełnomocnictwa procesowego . Na podstawie ww. postanowienia Przedsiębiorca może więc arbitralnie, według swojego uznania, ustanawiać dalszych pełnomocników, a konsument nie będzie mieć żadnego wpływu na dokonany p rzez niego wybór, ani to, w jakiej sytuacji Przedsiębiorca może podjąć taką decyzję. Ww. okoliczności świadcz ą o tym, że zakwestionowane postanowienie godzi w dobre obyczaje w relacjach Przedsiębiorcy z konsumentami . W ocenie Prezesa Urzędu, dobre obycza je wymagają, aby zobowiązanie konsumenta do udzielenia pełnomocnictwa co najmniej nie wykluczało z góry możliwości jego odwołania (np. w razie nadużycia zaufania konsumenta przez pełnomocnika). W takim przypadku konsument mógłby reagować na nieprawidłowe d ziałania dewelopera, cofając udzielone mu umocowanie. Ponadto, j eżeli deweloper zastrze ga na swoją rzecz w treści pełnomocnictwa uprawnienie do udzielania dalszych pełnomocnictw czy reprezentowania drugiej stron y czynności, to treść pełnomocnictwa powinna być w tym zakresie precyzyjna. Zważywszy na nieokreślone w przyszłości skutki, jakie mogą wynikać dla konsumenta z faktu udzielenia pełnomocnictw Przedsiębiorcy , z treści pełnomocnictwa powinno co najmniej wynikać, komu i w jakiej sytuacji pełnomocnik może udzielać dalszych pełnomocników bądź w jakich konkretnie czynnościach będzie mógł działać jako druga strona czynności lub reprezentować innych współwłaścicieli nieruchomości. Postanowienie narusza zarazem rażąco pozaekonomiczne interesy konsumenta, ogran iczając jego prawo do decydowania o charakterze udzielanego Przedsiębiorcy pełnomocnictwa i możliwości kwestionowania jego działań. Wskutek zastosowania tego postanowienia konsument może zostać w istocie pozbawiony możliwości weryfikacji i oceny działań Pr zedsiębiorcy jako swojego pełnomocnika w procesie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Przedsiębiorca ma natomiast zapewnioną możliwość prowadzenia inwestycji bez liczenia się ze stanowiskiem czy zarzutami konsumenta jako mocodawcy. Przedsiębiorca m oże swobodnie decydować o ustanowieniu dalszych pełnomocników mogących działać w imieniu konsumenta czy występować jako druga bądź 16 wszystkie strony czynności prawnej , a k onsument nie ma na te decyzje realnego wpływu. De facto konsument może być zmuszony do zaakceptowania nie tylko ww. działań Przedsiębiorcy , ale w konsekwencji także działań dalszych pełnomocników, nawet, jeśli będą to osoby zupełnie mu nieznane czy niesprawdzone . Reprezentowanie przez Przedsiębiorcę konsumenta i działanie przez niego we wła snym imieniu może natomia st rodzić konflikt interesów. W takim przypadku Przedsiębiorca jako pełnomocnik może, dbając o interes jednej strony, działać z pokrzywdzeniem drugiej czy pozostałych stron czynności . Uzasadniony jest tym samym wniosek, że w przypa dku ww. postanowienia zachodzi nieuzasadnion a dysproporcj a praw i obowiązków stron na niekorzyść konsumenta. Zdaniem Prezesa Urzędu, abuzywność ww. postanowienia potwierdza również test jego „przyzwoitości” . Niewątpliwie konsument byłby w lepszej sytuacji, gdyby tego postanowienia nie zamieszczono we wzorc ach umowy deweloperskiej , a zastosowanie miały przepisy ogólne, tj. art. 101 § 1 i § 2 oraz art. 106 i art. 108 Kodeksu cywilnego. W świetle powyższego, Prezes Urzędu uznał, że ww. postanowienie spełnia pr zesłanki, o których mowa w art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego . 2. Prezes Urzędu uznał, że przesłanki klauzuli niedozwolonej z art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego spełnia ją tak że postanowienia § 3 ust. 4 i 5 wzorców umowy deweloperskiej Przedsiębiorcy o treści: „ Pełnomocnik Dewelopera/Deweloper oświadcza, że Deweloper wezwie Nabywcę (…), do zawarcia Umowy Sprzedaży Lokalu mieszkalnego, wskazując (…) miejsce zawarcia Umowy Sprzedaży Lokalu mieszkalnego (…)” oraz „Strony ustalają, że w przypadku gdy Nabywca nie staw i się do podpisania aktu notarialnego Umowy Sprzedaży Lokalu mieszkalnego (…), wówczas Deweloper wezwie ponownie Nabywcę do zawarcia Umowy Sprzedaży Lokalu mieszkalnego, w formie pisemnej, wyznaczając (…) miejsce zawarcia Umowy Sprzedaży Lokalu mieszkalneg o (…)” . Pomimo, że ww. postanowienia nie wymieniają wprost kancelarii notarialnej, w której strony zawrą umowę przeniesienia własności lokalu, to jednak można uznać, że w istocie Przedsiębiorca narzuca w nich wybraną przez siebie kancelarię notarialną. Pos tanowienia przewidują, że Przedsiębiorca wezwie nabywcę do zawarcia bądź ponownego zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, wskazując miejsce zawarcia tej umowy. Oznacza to, że konsument nie ma możliwości decydowania czy współdecydowania o wyborze kan celarii notarialnej, w której dojdzie do podpisania umowy przenoszącej własność lokalu, ale musi dostosować się do wyboru dokonanego jednostronnie przez Przedsiębiorcę . W ocenie Prezesa Urzędu, ww. postanowieni a narusza ją dobre obyczaje, przejawiające się w zapewnieniu konsumentowi, jako stronie umowy deweloperskiej, możliwości decydowania o miejscu zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu. Postanowieni a naruszają ponadto rażąco ekonomiczne i pozaekonomiczne interesy konsumenta. Należy zwrócić uwagę, że k oszty zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu ponosi w całości nabywca (konsument). Z tego choćby względu, narzucenie kancelarii notarialnej przez dewelopera nie pozostaje bez znaczenia dla interesów ekonomicznych konsumenta, czy jego potencjalnych ni edogodności związanych z wyznaczeniem określonego miejsca zawarcia umowy. M oże bowiem spowodować, że konsument poniesie wyższe koszty notarialne zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu, niż te, które poniósłby, gdyby miał wpływ na to, w jakiej kancelar ii dojdzie do zawarcia umowy. Wskazany przez konsumenta notariusz mógłby np. dokonać czynności notarialnej taniej, niż notariusz wskazany przez dewelopera, a nawet zrezygnować z wynagrodzenia za dokonanie czynności notarialnej, co powodowałoby, że konsumen t byłby w lepszej sytuacji finansowej. Naruszenie pozaekonomicznych interesów konsumenta związane jest z uwarunkowaniami praktycznymi. Wskazana przez Przedsiębiorcę kancelaria notarialna może być zlokalizowana w miejscu mniej dogodnym dla konsumenta, niż k ancelaria, w której konsument chciałby zawrzeć umowę, np. ze względu na swoje miejsce zamieszkania. 17 Z uwagi na powyższe, postanowienia te stanowi ą klauzulę abuzywną w rozumieniu art. 385 1 § 1 Kod eksu cywilnego . 3. i 4. Za niedozwolone Prezes Urzędu uznał również postanowienia wzorców umowy deweloperskiej Przedsiębiorcy , które regulują zmiany powierzchni lokalu po dokonanym obmiarze powykonawczym i związane z tym faktem skutki w odniesieniu do ceny lokalu. W pierwszym z tych wzorców zamieszczono postanowi enie o treści: „Po dokonaniu obmiaru powykonawczego, w przypadku stwierdzenia różnic pomiędzy powierzchnią użytkową Lokalu mieszkalnego wskazaną w § 1 pkt 9 Umowy a powierzchnią ustaloną w oparciu o obmiar powykonawczy, Deweloper dokona korekty Ceny nabyci a Lokalu mieszkalnego w oparciu o metraż powierzchni ustalony w obmiarze powykonawczym (…); W przypadku gdy po takim przeliczeniu cena nabycia Lokalu mieszkalnego będzie wyższa od Ceny nabycia Lokalu mieszkalnego wskazanej w § 1 pkt 12 Umowy, Deweloper upr awniony będzie do podwyższenia Ceny nabycia Lokalu mieszkalnego maksymalnie o stwierdzoną w ten sposób różnicę” (§ 9 ust. 3 wzorca). Z postanowienia tego wynika, że w razie zmian powierzchni lokalu cena zostanie odpowiednio skorygowana, tj. Przedsiębiorc a będzie uprawniony do jej podwyższenia o stwierdzoną różnicę, jeżeli powierzchnia lokalu okaże się większa niż podana w umowie. W takiej sytuacji konsument będzie więc zobowiązany do dopłaty do ceny. Należy wskazać, że § 11 ust. 1 pkt 8 ww. wzorca przyzna je konsumentowi prawo odstąpienia od umowy jedynie w przypadku zmian powierzchni lokalu przekraczających 1,8%. Skutkuje to stwierdzeniem, że w przypadku zwiększenia powierzchni lokalu w granicach do 1,8% i podwyższenia ceny, konsument nie ma prawa odstąpie nia od zawartej z Przedsiębiorcą umowy deweloperskiej. Tym samym postanowienie to spełnia przesłanki klauzuli abuzywnej, o której mowa w art. 385 3 pkt 20 Kodeksu cywilnego. Stosownie do tego przepisu, w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postan owieniami umowy są te, które przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy. Poprzez nieprzyznanie konsumentowi prawa odstąpienia od umowy w opisanej powyżej sytuacji, postanowienie narusza także dobre obyczaje. Zdaniem Prezesa Urzędu, dobre obyczaje nakazują, aby deweloper zapewnił nabywcy możliwość rezygnacji z umowy w razie podwyższenia ceny po zawarciu umowy , niezależnie od tego, o ile , czy z jakich przyczyn cena może być podwyższona . Przyznanie konsumentowi tego prawa oznacza w istocie, że konsument ma możliwość wyboru, czy kontynuować umowę z deweloperem pomimo konieczności dopłaty do ceny, czy zerwać łączący go z deweloperem st osunek umowny. Postanowienie narusza poza tym rażąco ekonomiczne interesy konsumenta. Przy uwzględnieniu przeciętnej wartości rynkowej 1 m 2 powierzchni lokalu, obowiązek dopłaty do ceny może być związany z zapłatą dodatkowo przez konsumenta kilku lub kilku nastu tysięcy złotych, stanowiąc nieprzewidziany wydatek, na zapłatę którego nie będzie przygotowany finansowo. Dlatego Prezes Urzędu stwierdził, że postanowieni e to spełnia przesłanki klauzuli niedozwolonej w rozumieniu art. 385 1 § 1 i art. 385 3 pkt 20 K odeksu cywilnego . Postanowienie zamieszczone w drugim wzorcu umowy deweloperskiej przewiduje, że: „Po dokonaniu obmiaru powykonawczego, w przypadku stwierdzenia różnic pomiędzy powierzchnią użytkową Lokalu mieszkalnego wskazaną w § 1 pkt 9 Umowy a powierz chnią ustaloną w oparciu o obmiar powykonawczy, Deweloper nie będzie miał prawa do zmiany Ceny nabycia Lokalu mieszkalnego ani jej podwyższenia ani obniżenia” (§ 9 ust. 3 wzorca). Z postanowienia tego wynika, że w przypadku stwierdzenia różnic w powierzch ni lokalu po obmiarze powykonawczym, Przedsiębiorca nie będzie miał prawa do skorygowania ceny stosownie do ujawnionej różnicy. Wyłączenie rozliczeń finansowych pomiędzy stronami oznacza w tym przypadku, że Przedsiębiorca nie dokona obniżenia ceny w razie ustalenia, że powierzchnia lokalu jest mniejsza niż wskazana w umowie, 18 a konsument musi zaakceptować ten fakt. W tej sytuacji konsument zapłaci więc za lokal cenę wyższą niż cena, którą zapłaciłby, gdyby uwzględniona została rzeczywista powierzchnia jego l okalu i strony dokonały w tym zakresie stosownych rozliczeń. Należy zauważyć, że konsument nie ma żadnego wpływu na sposób wykonania świadczenia przez Przedsiębiorcę i to jaki lokal ostatecznie otrzyma, ale będzie ponosić konsekwencje finansowe wynikające z wybudowania lokalu o powierzchni mniejszej niż umówiona, skoro nie otrzyma zwrotu nadpłaty ceny. Powołując się na ww. postanowienie, Przedsiębiorca może tym samym otrzymać od konsumenta wynagrodzenie za świadczenie w części, którego w rzeczywistości nie wykonał. Biorąc pod uwagę rynkową cenę 1 m 2 powierzchni lokali mieszkalnych może okazać się, że Przedsiębiorca uzyska kosztem konsumenta kwotę kilku czy nawet kilkunastu tysięcy złotych. Ww. postanowienie nie uwzględnia zatem i nie zabezpiecza należycie sł usznego interesu konsumenta jako słabszej strony umowy, prowadząc do ukształtowania stosunku zobowiązaniowego w sposób dla niego niekorzystny. W konsekwencji, postanowienie godzi w dobre obyczaje, poprzez nierzetelne traktowanie przez Przedsiębiorcę jego k ontrahentów na poziomie finansowym , naruszając jednocześnie rażąco interesy ekonomiczne konsumenta. W opinii Prezesa Urzędu, abuzywności ww. postanowienia nie wyłącza równoczesny brak rozliczeń ceny w przypadku, gdy powierzchnia lokalu okaże się większa n iż umówiona. Niezależnie od tego, z jaką zmianą powierzchni mamy w tym wypadku do czynienia, tej treści postanowienie może wywoływać niepewność po stronie konsumenta co do cech (właściwości) świadczenia Przedsiębiorcy. Nawet, jeśli konsument nie będzie zob owiązany do zapłaty za większą niż umówiona powierzchnię lokalu, to jednak taka zmiana może powodować po jego stronie inne negatywne skutki, których nie był w stanie przewidzieć, związane choćby z koniecznością większych nakładów finansowych (np. na zakup większej ilości materiałów, zapłatę za prace obejmujące większą powierzchnię lokalu itp.). Uwzględniając powyższe, Prezes Urzędu stwierdził, że ww. postanowieni e stanowi klauzul ę niedozwolon ą w rozumieniu art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego. 5. Ostatnie z po stanowień uznanych za niedozwolone zostało zamieszczone w prospekcie informacyjnym dotyczącym realizowanego przez Przedsiębiorcę przedsięwzięcia przy ul. Lucyny Messal 24 w Warszawie, który stanowi integralną część zawartych przez niego umów z konsumentami . W rubryce prospektu o nazwie: „Dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji” zamieszczono postanowieni o treści : „Waloryzacja cen zgodnie ze wskaźnikiem GUS dla cen prac budowlano - montażowych i cen materiałów budowlanych” . W ocenie Pr ezesa Urzędu, przewidziane w tym postanowieniu prawo Przedsiębiorcy do waloryzacji ceny zostało określone wysoce nieprecyzyjnie. Należy zauważyć, że ww. postanowienie, ani inne postanowienia wzorców Przedsiębiorcy nie określają warunków, w których cena lok alu będzie mogła być waloryzowana, a więc procedury i terminów powiadomienia konsumenta o: zmianie ceny, zastosowanym wskaźniku, terminie, od którego cena będzie waloryzowana, wysokości ceny po waloryzacji i sposobie jej obliczenia, czy terminie zapłaty zw aloryzowanej ceny. Postanowienie nie precyzuje także, jaki wskaźnik GUS (kwartalny, miesięczny itp.) zostanie uwzględniony przez Przedsiębiorcę, skutkując wzrost em ceny . Zdaniem Prezesa Urzędu, jeżeli Przedsiębiorca zamierza waloryzować cenę, regulacje um owne powinny być w tym zakresie na tyle precyzyjne, żeby ustalenie właściwego wskaźnika, jak również wysokości poszczególnych rat ceny lokalu po waloryzacji, terminu waloryzacji lub terminów zapłaty ceny po waloryzacji nie wiązało się dla konsumenta z doda tkowymi, uciążliwymi czynnościami, w szczególności bieżącym sprawdzaniem wskaźników GUS. N a leży zauważyć, że na podstawie ww. postanowienia konsument nie jest w stanie ustalić, w jaki sposób powinien wykonać swoje zobowiązanie pieniężne wobec Przedsiębiorc y w przypadku zmiany podanego wskaźnika. Co więcej 19 konsument nie jest również w stanie ustalić, czy określona zmiana wskaźnika GUS (np. o 5%) spowoduje odpowiednio tożsamą zmianę ceny lokalu (o 5%). P ostanowienie to spełnia przesłanki klauzuli abuzywnej określonej w art. 385 3 pkt 20 Kodeksu cywilnego. Powyżej wskazano, że przepis ten stanowi, że w razie wątpliwości za niedozwolon e postanowienia umowy uznawane są te postanowienia , które przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwy ższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia o d umowy. Na podstawie ww. postanowienia Przedsiębiorca może podwyższyć cenę po zawarciu umowy, ale konsument nie ma prawa do odstąpienia od umowy z tej przyczyn y. W takim przypadku konsument może jedynie zaakceptować nową, wyższą cenę. Należy podkreślić, że w przypadku wzrostu ceny lokalu konsument może nie być zainteresowany zakupem lokalu na zmienionych warunkach bądź nie posiadać środków na zapłatę wyższej cen y. Nawet przy kilkuprocentowym wzroście podanego we wzorcu wskaźnika podwyższona cena może być niemożliwa do uiszczenia przez konsumenta. Dlatego istotne jest , aby w sytuacji wzrostu ceny konsument miał zapewnione prawo odstąpienia od umowy. Postanowienie spełnia również przesłanki z art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego. Prezes Urzędu uznaje, że w odniesieniu do tego postanowienia naruszenie dobrych obyczajów przejawia się w nieprzekazaniu konsumentowi rzetelnych i jasnych informacji o zasadach i procedurze wal oryzacji ceny przez Przedsiębiorcę. Rażące naruszenie interesów konsumenta polega natomiast, z jednej strony, na braku możliwości ustalenia przez konsumenta sposobu, w jaki cena zostanie zwaloryzowana oraz jego obowiązków w razie zmiany wskaźnika waloryzac ji, co wpływa na ograniczenie możliwości sprawdzenia przez konsumenta działań Przedsiębiorcy w tym zakresie. Z drugiej strony, podwyższenie ceny lokalu wskutek przewidzianej w analizowanym postanowieniu waloryzacji skutkuje powstaniem uszczerb k u ma jątkoweg o po stronie konsumenta. Mając na uwadze powyższe, Prezes Urzędu stwierdził, że ww. postanowienie spełnia przesłanki niedozwolonego postanowienia umowy, o którym mowa w art. 385 1 § 1 i art. 385 3 pkt 20 Kodeksu cywilnego. Uznając ww. postanowieni a za nied ozwolone, zgodnie z art. 23b ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes Urzędu zakazał Przedsiębiorcy ich wykorzystywania. II. Zgodnie z art. 23b ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w decyzji o uznaniu postanowienia wzorc a umowy za niedozwolone i zakazującej jego wykorzystywania, Prezes Urzędu może określić środki usunięcia trwających skutków naruszenia zakazu, o który m mowa w art. 23a. Środkiem takim m o że być w szczególności , zgodnie z art. 23b ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, zo bowiązani e przedsiębiorcy do poinformowania konsumentów, będących stronami umów zawartych na podstawie wzorca, o uznaniu za niedozwolone postanowie nia tego wzorca - w sposób określony w decyzji. W rozpatrywanej sprawie Prezes Urzędu zd ecydował o zastosowan iu wskazanego środk a, zobowiąz ując Przedsiębiorcę do skierowania do konsumentów, będących stronami umów deweloperskich zawartych na podstawie zakwestionowanych wzorc ów umowy deweloperskiej i wzoru prospektu informacyjnego stosowanych w ramach przedsięwzięc ia deweloperskiego przy ul. Lucyny Messal 24 w Warszawie, pisemnej informacji o wydaniu niniejszej decyzji . Zdaniem Prezesa Urzędu, przesłanie do nabywców lokali w ramach ww. przedsięwzięcia , listem poleconym, informacji o wydanej decyzji i bezskutecznoś ci klauzu l uznanych za niedozwolone , pozwoli kontrahentom Przedsiębiorcy na ocenę ich sytuacji prawnej względem Przedsiębiorcy , przede wszystkim w zakresie wynikających z tej decyzji skutków. 20 III. Art. 106 ust. 1 pkt 3a ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów stanowi, że Prezes Urzędu może nałożyć na przedsiębiorcę, w drodze decyzji, karę pieniężną w wysokości nie większej niż 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary, jeżeli przedsiębiorca ten, choćby nieumyślnie, d opuścił się naruszenia zakazu określonego w art. 23a ustawy. Art. 106 ust. 3 ww. ustawy przewiduje m.in. , że obrót oblicza się ja ko sumę: 1) przychodów wykazanych w rachunku zysków i strat - w przypadku przedsiębiorcy sporządzającego taki rachunek na podsta wie przepisów o rachunkowości ; 2) przychodów wykazanych w rocznym sprawozdaniu finansowym równoważnym do rachunku zysków i strat sporządzanym na podstawie przepisów o rachunkowości lub w innym dokumencie podsumowującym przychody w roku obrotowym , w tym w s prawozdaniu z wykonania budżetu - w przypadku przedsiębiorcy, który nie sporządza rachunku zysk ów i strat na pods tawie przepisów o rachunkowości ; 3) udokumentowanych przychodó w uzyskanych w roku obrotowym w szczególności ze sprzedaży produktów, towarów lub materiałów, przychodów finansowych oraz przychodów z działalności realizowanej na podstawie statutu lub innego dokumentu określającego zakres działalności przedsiębiorcy, a także wartości uzyskanych przez przedsiębiorcę dotacji przedmiotowych - w przypadku braku dokumentów , o których mowa w pkt 1 i 2. Art. 106 ust. 5 ustawy wskazuje przy ty m, że w przypadku gdy przedsiębiorca w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary nie osiągnął obrotu lub osiągnął obrót w wysokości nieprzekraczającej równowartośc i 100.000 euro, Prezes Urzędu nakładając karę pieniężną na podstawie ust. 1 uwzględnia średni obrót osiągnięt y przez przedsiębiorcę w trzech kolejnych latach obrotowych poprzedzających rok nałożenia kary. Obrót Przedsiębiorcy w 2022r. wyniósł [ informacja prawnie chroniona] zł , co uwzględniając średni kurs euro ogłoszony przez Narodowy Bank Polski w dniu 30 grudnia 2022r., tj. 4,6899 zł, stanowi [ informacja prawnie chroniona] euro (stosownie do art. 5 ww. ustawy, przeliczenie wartości euro oraz innych walut obcych na złote oraz wartości złotego na eu ro jest dokonywane według kursu średniego walut obcych ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski w ostatnim dniu roku kalendarzowego poprzedzającego rok nałożenia kary). Obrót Przedsiębiorcy w 2022r. jest więc ni ższ y niż równowartość 100.000 euro. U zasadnia t o zastosowanie przy nałożeniu na Przedsiębiorcę kary pieniężnej art. 106 ust. 5 ww. ustawy i uwzględnienie jego średniego obrotu uzyskanego w trzech kolejnych latach obrotowych poprzedzających rok nałożenia kary. Jak ustalono, średni obrót Przedsiębiorcy z : 2022r. , 2021r. i 2020r. wynosi [ informacja prawnie chroniona] . Kara pieniężna za naruszenie zakazu określonego w art. 23a ustawy m a charakter fakultatywny. O tym, czy w konkretnej sprawie w odniesieniu do wskazanego przedsiębiorcy zasadne jest nałożenie kary pieniężnej decyduje, w ramach uznania administracyjnego, Prezes Urzędu. Należy zwrócić uwagę, że przepisy ustawy o ochronie kon kurencji i konsumentów nie określają jakichkolwiek przesłanek, od których uzależnione byłoby podjęcie decyzji o nałożeniu kary. Ustawodawca wskazał jedynie w art. 111 ustawy te okoliczności, które Prezes Urzędu ma obowiązek uwzględnić decydując o wymiarze kary pieniężnej. Są to w szczególności okoliczności naruszenia przepisów ustawy oraz uprzednie naruszenie przepisów ustawy, a także: okres, stopień oraz skutki rynkowe naruszenia przepisów ustawy, przy czym stopień naruszenia Prezes Urzędu ocenia biorąc po d uwagę okoliczności dotyczące natury naruszenia i działalności przedsiębiorcy, która stanowiła przedmiot naruszenia (art. 111 ust. 1 pkt 1 ustawy). Ustalając wysokość kar pieniężnych Prezes Urzędu bierze również pod uwagę okoliczności łagodzące oraz obcią żające, które wystąpiły w sprawie. Zgodnie z art. 111 ust. 3 pkt 2 ustawy, okolicznościami łagodzącymi są w szczególności: dobrowolne usunięcie skutków naruszenia, zaniechanie naruszenia przed wszczęciem postępowania lub niezwłocznie po jego wszczęciu, pod jęcie z własnej inicjatywy działań w celu zaprzestania naruszenia lub usunięcia jego skutków oraz współpraca z Prezesem Urzędu w toku postępowania, w szczególności przyczynienie się do szybkiego i sprawnego przeprowadzenia postępowania. Wśród zamkniętego k atalogu okoliczności obciążających 21 art. 111 ust. 4 pkt 2 ustawy wymienia: znaczny zasięg terytorialny naruszenia lub jego skutków, znaczne korzyści uzyskane przez przedsiębiorcę w związku z dokonanym naruszeniem, dokonanie uprzednio podobnego naruszenia or az umyślność naruszenia. Prezes Urzędu uznał, że okoliczności rozpatrywanej sprawy, w szczególności możliwe negatywne skutki wynikające z zastosowania kwestionowan ych postanowie ń dla interesów konsumentów, uzasadniają nałożenie na Przedsiębiorc ę kar pienię żn ych za każde z tych postanowień . Ocena zgromadzonego materiału dowodowego wskazuje na umyślne naruszenie przez Przedsiębiorc ę zakazu wyrażonego w art. 23a ustawy . Należy uwzględnić, że w ramach działań podjętych wobec Przedsiębiorcy przed wszczęciem nin iejszego postępowania, Prezes Urzędu przedstawił Przedsiębiorcy swoje zastrzeżenia do treści ww. postanowie ń . W swojej argumentacji Prezes Urzędu powołał się m.in. na fakt wpisania klauzul o podobnej treści do rejestru niedozwolonych postanowień umownych ( por. pism a Prezesa Urzędu z dnia : 12 kwietnia 202 2r. , 3 czerwca 2022r., 5 września 2022r. o sygn. akt RPZ.642. 8 .202 2 .JM - k. 243 - 245 , 251 i 257 akt ). W skierowanych do Przedsiębiorcy pismach Prezes Urzędu wyjaśnił przy tym , że jego dalsze działania, w tym m ożliwość wszczęcia przeciwko Przedsiębiorcy postępowania w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, uzależnione są od stanowiska Przedsiębiorcy . Przedsiębiorca znał więc opinię Prezesa Urzędu co do możliwej abuzywności stosowanych przez niego postanowień wzorc ów umów oraz miał świadomość potencjalnych skutk ów niezastosowania się do wystąpień Prezesa Urzędu. Pomimo tego , Przedsiębiorca nie dostosował się do ww. wystąpie ń . Przedsiębiorca jest deweloperem z wieloletnim doświadczeniem który j ako profesjonalista ma obowiązek stosować obowiązujące przepisy prawa, w tym określające, jakie postanowienia spełnia ją przesłanki niedozwolonych postanowień umownych. Z racji posługiwania się wzorcem umownym w obrocie z konsumentami, Przedsiębiorca ma wię c obowiązek uwzględnić przepisy art. 385 1 § 1 i art. 385 3 Kodeksu cywilnego oraz zakaz wynikający z art. 23a ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Należy wskazać na bogate i utrwalone orzecznictwo sądowe dotyczące niedozwolonych postanowień wzorców umów w stanie prawnym obowiązującym przed dniem 17 kwietnia 2016r., tj. przed przyznaniem Prezesowi Urzędu kompetencji do orzekania w sprawach o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone , na którym Przedsiębiorca powinien oprzeć się, opracowując wzo rc e umów wykorzystywan e w obrocie z konsumentami . Należy zaznaczyć, że p ostanowienia o podobnej treści, jak zakwestionowane w niniejszym postępowaniu, zostały wpisane do rejestru niedozwolonych postanowień umownych na mocy prawomocnych wyroków sądowych . Wa rto też zauważyć, że postanowienia, które zakwestionował Prezes Urzędu , dotyczą podstawowych aspektów działalności dewelopera wobec konsumentów. C o do zasady postanowienia te są przy tym korzystne wyłącznie dla Przedsiębiorcy. Na ich podstawie Przedsiębior ca może np. uzyskać od konsumenta nieodwołalne pełnomocnictwo, podwyższyć cenę lokal u , jeżeli po obmiarze powykonawczym okaże się, że wybudowany lokal ma większą powierzchnię użytkową niż podana w umowie względnie nie dokonać rozliczenia ceny, jeżeli powie rzchnia po obmiarze okaże się mniejsza niż podana w umowie bądź zwaloryzować cenę lokalu, zobowiązując konsumenta do odpowiedniej dopłaty. Zdaniem Prezesa Urzędu, u zasadnia to wniosek, że stosując ww. postanowienia Przedsiębiorca przewidywał i co najmniej godził się z tym, że są to postanowie nia, na podstawie których może uzyskać, kosztem konsumenta, określone korzyści (np. możliwość wykorzystania pełnomocnictwa bez liczenia się z konsumentem jako mocodawcą, czy uzyskania dodatkowych środków finansowych od konsumenta) . Należy poza tym podkreślić, że ostatnią umowę deweloperską Przedsiębiorca zawarł w [ informacja prawnie chroniona] , czyli już po zapoznaniu się ze stanowiskiem Prezesa Urzędu wskazującym na abuzywny charakter ww. postanowień. W świetle tych okoliczności , nie moż na uznać, że Przedsiębiorca nie dochował jedynie należytej staranności przy formułowaniu wzorca. Rozstrzygając o wysokości kary Prezes Urzędu wziął także pod uwagę okres trwania naruszenia, który przekroczył 1 rok. Przedsiębiorca stosował wzorce umów , w których zamieszczono ww. postanowienia , od [ informacja prawnie chroniona] . 22 Przy ocenie szkodliwości pierwszego z postanowie ń uznanych za niedozwolone ( pkt I.1 sentencji decyzji) Prezes Urzędu uwzględnił jego wpływ na pozaekonom iczne interesy konsumenta, tj. p rawo konsumenta do decydowania o charakterze udzielaneg o Przedsiębiorcy pełnomocnictwa . Z obowiąz anie konsument a do udzielenia Przedsiębiorcy nieodwołalnego pełnomocnictwa może powodować, że konsument zosta nie pozbawiony możliwości weryfikacji i oceny dział ań Przedsiębiorcy jako swojego pełnomocnika w procesie realizacji p rzedsięwzięcia deweloperskiego, w szczególności decydowania o tym, czy i kiedy pełnomocnik powinien zaprzestać działań w jego imieniu . Jest to o tyle istotne, że w chwili zawarcia umowy dew eloperskiej konsument nie jest w stanie przewidzieć, jak będzie przebiegać proces realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego i czy deweloper terminowo i należycie wykon a swoje zobowiązania z tej umowy . N a podstawie ww. postanowienia Przedsiębiorca może tak że swobodnie ustanawiać pełnomocni ków substytucyjnych , w tym procesowych . Przy braku możliwości odwołania pełnomocnictwa o znacza to, że konsument będzie zmuszony do zaakceptowania nie tylko działań Przedsiębiorcy , ale także wybranych przez niego arbitralni e dalszych pełnomocników . Na szkodliwość ocenianego postanowienia wpływa też możliwość r eprezentowani a przez Przedsiębiorcę konsumenta i działani e przez niego we własnym imieniu . Taki charakter pełnomocnictwa może rodzić konflikt interesów , ponieważ i ntere sy konsumenta i Przedsiębiorcy mogą być odmienne, co może zwłaszcza dotyczyć postępowań sądowych związanych z przedsięwzięci em deweloperski m . Zdaniem Prezesa Urzędu, w skazane okoliczności przesądz ają o ustaleniu kwoty bazowej kary za stosowanie ww. postano wienia na poziomie [ informacja prawnie chroniona] % średniego o brotu Przedsiębiorcy z trzech kolejnych lat poprzedzających rok nałożenia kary , tj . w wysokości [ informacja prawnie chroniona] zł . Dokonując kalkulacji kary, w dalszej kolejności Prezes Urzędu rozważył, czy w niniejszym przypadku występują oko liczności łagodzące bądź obciążające , które powinny wpływać na modyfikację kwoty bazowej kary . Za okoliczność obciążającą Prezes Urzędu uznał umyślność działania Przedsiębiorcy . Z uwagi na tę okoliczność Prezes Urzędu podwyższył kwotę kary o [ informacja prawnie chroniona] % , do kwoty 46.717,92 zł . Prezes Urzędu nie dopatrzył się w omawianym przypadku okoliczności łagodzących. Należy w szczególności zauważyć, że zaniechanie stosowania ww. postanowienia wzorca nie wynika z inicjatywy Przedsiębiorcy czy podjętych przez ni ego działań, ale faktu zawarcia umów deweloperskich w odniesieniu do wszystkich lokali mieszkalnych w przedsięwzięciu deweloperskim przy ul. Lucyny Messal 24 w Warszawie. Ostatecznie zatem za stosowanie postanowienia z pkt I. 1 . sentencji decyzji Prezes Urzędu nałożył na P rzedsiębiorc ę karę pieniężną w wysokości 46.718 zł po zaokrągleniu . Oceniając szkodliwość drugiego postanowienia ( pkt I.2 sentencji decyzji), Prezes Urzędu uwzględnił jego możliwy wpływ na ekonomiczne i pozaekonomiczne interesy konsumenta . Narzucenie kanc elarii notarialn ej, w której dojdzie do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu, może spowodować, że konsument poniesie wyższe koszt y notarialne zawarcia tej umowy niż w sytuacji, gdyby to konsument mógł wskazać kancelarię notarialną , względnie to stro ny uzgodniłyby miejsce zawarcia ww. umowy. Zawarcie umowy w wyznaczonej przez Przedsiębiorcę kancelarii notarialnej może ponadto wiązać się z określonymi niedogodnościami po stronie konsumenta, związanymi z jej zlokalizowan iem w miejscu dla niego odległym , np. ze względu na jego miejsce zamieszkania. Z uwagi na powyższe, Prezes Urzędu ustalił kwotę bazową kary za stosowanie ww. postanowienia na poziomie [ informacja prawnie chroniona] % średniego o brotu Przedsiębiorcy z trzech kolejnych lat poprzedzających rok nałożenia kary, tj. w wysok ości [ informacja prawnie chroniona] zł. W kolejnym etapie kalkulacji kary Prezes Urzędu wziął pod uwagę jako okoliczność obciążającą umyślność działania Przedsiębiorcy, podwyższ ając z tej przyczyny kwotę kary o [ informacja prawnie chroniona] %, tj. do kwoty 31.145,28 zł. Tak , jak w przypadku postanowienia omówionego powyżej, w niniejszym przypadku Prezes Urzędu nie dopatrzył się okoliczności łagodzących, które powinny wpływać na obniżenie wysokości kary. 23 W szczególności, z aniechanie stosowania ww. postanowienia wzorca nie wynika z inicjatywy Przedsiębiorcy czy podjętych przez ni ego działań, ale faktu zawarcia umów deweloperskich w odniesieniu do wszystkich lokali przedsięwzięciu deweloperskim przy ul. Lucyny Messal 24 w Warszawie. W związku z powyższym, za stosowanie postanowienia z pkt I. 2 sentencji decyz ji Prezes Urzędu nałożył na Przedsiębiorc ę karę pieniężną w wysokości 31.145 zł po zaokrągleniu . W zakresie postanowie nia z pkt I. 3 sentencji decyzji Prezes Urzędu uwzględnił , że postanowienie to uprawnia Przedsiębiorcę do podwyższenia ceny , jeżeli powierz chnia lokalu po obmiarze powykonawczym okaże się większa n iż podana w umowie , bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy . Jak ustalono, konsument ma prawo odstąpienia od umowy tylko w przypadku zmian powierzchni przekraczających 1,8% ( § 11 ust. 1 pkt 8 wzorca ). W przypadku zmian powierzchni nie przekraczających tego poziomu , konsument będzie więc zobowiązany do odpowiedniej dopłaty do ceny lokalu . P rzy przeciętnej wartości rynkowej 1 m 2 powierzchni lokalu taka zmiana może skutkować obowiązkiem z apłat y przez konsumenta dodatkowo kilku lub kilkunastu tysięcy złotych, stanowiąc nieprzewidziany wydatek, na zapłatę którego nie będzie przygotowany finansowo. Zastosowanie ww. postanowienia może w konsekwencji wywierać negatywny wpływ także na ekonomiczn e interesy konsumenta. Zdaniem Prezes a Urzędu , okoliczności te uzasadniają ustal enie kwot y bazowej kary za stosowanie tego postanowienia na poziomie [ informacja prawnie chroniona] % średniego o brotu Przedsiębiorcy z trzech kolejnych lat poprzedzających rok nałożenia kary, tj. w wysokoś ci [ informacja prawnie chroniona] zł. Rozstrzygając, czy ustalona kwota kary powinna podlegać modyfikacjom, w kolejnym etapie kalkulacji kary Prezes Urzędu rozważył, czy w niniejszym przypadku występują okolicznoś ci obciążając e bądź łagodzące. Podobnie, jak w przypadku postano wień omówionych powyżej, za okoliczność obciążającą Prezes Urzędu uznał umyślność działania Przedsiębiorcy . Z tego względu Prezes Urzędu podwyższ ył kwotę bazową kary o [ informacja prawnie chroniona] % , do kwoty 46.717,92 zł . Ponadto , Prezes Urzędu nie znalazł okoliczności łagodzących, które powinny wpływać na obniżenie wysokości kary. W szczególności, z aniechanie stosowania ww. postanowienia wzorca nie wynika z inicjatywy Przedsiębiorcy czy podjętych przez ni ego działań, ale faktu zawarcia umów deweloperskich w odniesieniu do wszystkic h lokali w przedsięwzięciu deweloperskim przy ul. Lucyny Messal 24 w Warszawie. W konsekwencji , za stosowanie postanowienia z pkt I. 3 sentencji decyzji Prezes Urzędu nałożył na Przedsiębiorc ę karę pieniężną w wysokości 46.718 zł po zaokrągleniu . Prezes U rzędu stwierdził, że o szkodliwoś ci postanowienia z pkt I .4 sentencji decyzji świadczy brak rozliczenia ceny przez Przedsiębiorcę w przypadku, gdy powierzchnia lokalu okaże się po obmiarze powykonawczym mniejsza niż powierzchni a wskazana w umowie . W takiej sytuacji konsument zapłaci za lokal cenę wyższą niż cena, którą zapłaciłby, gdyby uwzględniona została faktyczna powierzchnia jego lokalu a Przedsiębiorca zwrócił mu nadpłatę . Postanowienie wpływa zatem wprost na i nteresy ekonomiczne konsumenta, powoduj ąc , że Przedsiębiorca uzyska jego kosztem wynagrodzenie za świadczenie w części, którego w rzeczywistości nie wykonał. W ocenie Prezes a Urzędu , ww. okoliczności przesądzają o ustal eniu kwot y bazow ej kar y za stosowanie wskazanego postanowienia na poziomie [ informacja prawnie chroniona] % średniego o brotu Przedsiębiorcy z trzech kolejnych lat poprzedzających rok nałożenia kary , tj. w wysokości [ informacja prawnie chroniona] zł . Prezes Urzędu uznał, że przy kalkulacji kary za stosowanie ww. postanowienia należy uwzględnić jako okolicznoś ć obciążając ą umyślność d ziałania Przedsiębiorcy. Z tej przyczyny Prezes Urzędu podwyższ ył kwotę bazową kary o [ informacja prawnie chroniona] % , do kwoty 46.717,92 zł . Prezes Urzędu uznał jednocześnie, że nie ma okoliczności łagodzących, które powinny wpływać na obniżenie wysokości kary. W szczególności, z ani echanie stosowania przedmiotowego postanowienia wzorca nie 24 wynika z inicjatywy Przedsiębiorcy czy podjętych przez ni ego działań, ale faktu zawarcia umów deweloperskich w odniesieniu do wszystkich lokali w przedsięwzięciu deweloperskim przy ul. Lucyny Messa l 24 w Warszawie. Tym samym za stosowanie ww. postanowienia, Prezes Urzędu nałożył na Przedsiębiorc ę karę pieniężną w wysokości 46.718 zł po zaokrągleniu . Postanowienie z pkt I.5 sentencji decyzji , dotycz ące waloryzacji ceny za lokal , wpływa zarówno na ek onomiczne, jak i poza ekonomiczne interesy konsument a . Przede wszystkim postanowienie to uprawnia Przedsiębiorcę do podwyższenia ceny lokalu bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy z tej przyczyny. Wskutek zastosowania tego postanowienia, kon sument może być zatem zobowiązany do zapłaty wyższej ceny za lokal, którą będzie musiał zaakceptować , a której wysokości nie będzie mógł ustalić . W w. p ostanowienie nie precyzuje bowiem , jaki wskaźnik GUS ( np. kwartalny, miesięczny ) zostanie uwzględniony pr zez Przedsiębiorcę , ani nie określa zasad waloryz acji (np. powiadomienia konsumenta o: zmianie ceny, zastosowanym wskaźniku, terminie, od którego cena będzie waloryzowana, wysokości ceny po waloryzacji, czy terminie zapłaty zwaloryzowanej ceny ) . K onsument nie jest więc w stanie ustalić, w jaki sposób powinien wykonać swoje zobowiązanie z umowy deweloperskiej w przypadku wzrostu podanego w ww. postanowieniu wskaźnika. Uwzględniając powyższe, Prezes Urzędu ustalił kwotę bazową kary za stosowanie tego postanow ienia na poziomie [ informacja prawnie chroniona] % średniego o brotu Przedsiębiorcy z trzech kolejnych lat poprzedzających rok nałożenia kary, tj. w wysokości [ informacja prawnie chroniona] zł . W toku dalszej kalkulacji kary Prezes Urzędu uznał z a okoliczność obciążającą umyślność działania Przedsiębiorcy , podwyższ ając kwotę bazową kary o [ informacja prawnie chroniona] % , do kwoty 46.717,92 zł . Prezes Urzędu stwierdził zarazem , że nie ma okoliczności łagodzących , które powinny wpływać na obniżenie tej kwoty . W szczególności z aniechanie stosowania ww. postanowienia nie wynika z inicjatyw y Przedsiębiorcy czy podjętych przez ni ego działań, ale faktu zawarcia umów deweloperskich w odniesieniu do wszystkich lokali przedsięwzięciu deweloperskim przy ul. Lucyny Messal 24 w Warszawie. Z a stosowanie postanowienia z pkt I. 5 . sentencji decyzji Pre zes Urzędu nałożył tym samym na Przedsiębiorc ę karę pieniężną w wysokości 46.71 8 zł po zaokrągleniu . W ocenie Prezesa Urzędu, nałożon e na Przedsiębiorc ę kar y są adekwatn e do okoliczności, a także okresu, stopnia i skutków rynkowych stwierdzonego naruszenia przepisów ustawy. Kar y pełni ą funkcję represyjną, stanowiąc sankcję i dolegliwość za naruszenie przepisów ustawy oraz prewencyjną, zapobiegającą ponownemu ich naruszeniu przez Przedsiębiorc ę. Nie bez znaczenia jest również ich walor wychowawczy, odstrasza jący innych deweloperów przed stosowaniem we wzorcach umów niedozwolonych postanowień umownych. Z uwagi na powyższe, orzeczono jak w pkt III sentencji. Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, karę pieniężną należy uiścić w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji na konto Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie: NBP O/O Warszawa 51 1010 1010 0078 7822 3100 0000 . IV. Art. 77 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przewiduje, że jeżeli w wyniku postępowania Prezes Urzędu stwierdził naruszenie przepisów ustawy, przedsiębiorca, który dopuścił się tego naruszenia oraz osoba zarządzająca, o której mowa w art. 6a, są obowiązani ponieść koszty postępowania. Zgodnie z art. 80 powołanej ustawy, Prezes Urzędu rozstrzyga o kosztach w drodze postanowienia, które może być zamieszczone w decyzji kończącej postępowanie. Należy zauważyć, że ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów nie zawiera wyczerpujących regulacji dotyczących rozstrzygnię cia o kosztach postępowania. Art. 83 25 ww. ustawy stanowi jednak, że w sprawach nieuregulowanych w ustawie do postępowania przed Prezesem Urzędu stosuje się przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego. Stosownie do art. 2 64 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, jednocześnie z wydaniem decyzji organ administracji publicznej ustali w drodze postanowienia wysokość kosztów postępowania, osoby zobowiązane do ich poniesienia oraz termin i sposób ich uiszczenia. Do kosztów przeprowadzonego w niniejszej sprawie postępowania zaliczono, zgodnie z art. 263 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, poniesione koszty doręczenia pism w wysokości 18,40 zł. Ww. koszty należy uiścić w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się de cyzji na podany powyżej rachunek bankowy. Pouczenia: Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zw. z art. 479 28 § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 202 3 r. poz. 15 50 ze zm.) od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie miesiąca od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urzędu Ochrony Kon kurencji i Konsumentów w Poznaniu (ul. Zielona 8, 61 - 851 Poznań). W przypadku kwestionowania wyłącznie postanowienia o kosztach zawartego w pkt IV sentencji decyzji, na podstawie art. 264 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego w zw. z art. 83 i art. 81 ust. 5 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zw. z art. 479 32 § 1 i § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, Przedsiębiorcy przysługuje prawo wniesienia zażalenia do Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie tygodn ia od dnia doręczenia niniejszej decyzji, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Poznaniu (ul. Zielona 8, 61 - 851 Poznań). Zgodnie z art. 3 ust. 2 pkt 9 w związku z art. 32 us t. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 202 3 r. poz. 1144 ze zm. ), odwołanie od decyzji Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów podlega opłacie stałej w kwocie 1000 zł. Zgodnie z art. 32 ust 2 tej usta wy, zażalenie na postanowienie Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów podlega opłacie w kwocie 500 zł. Zgodnie z art. 102 ust. 1 i 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, sąd może przyznać zwolnienie od kosztów sądowych osobie fizyczn ej, jeżeli złoży oświadczenie, z którego wynika, że nie jest w stanie ich ponieść bez uszczerbku utrzymania koniecznego dla siebie i rodziny lub ich poniesienie narazi ją na taki uszczerbek. Do wniosku o zwolnienie od kosztów sądowych powinno być dołączone oświadczenie obejmujące szczegółowe dane o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania osoby ubiegającej się o zwolnienie od kosztów. Zgodnie z art. 105 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, wniosek o przyznanie zwolnienia od kosztów sądowych należy zgłosić na piśmie lub ustnie do protokołu w sądzie, w którym sprawa ma być wytoczona lub już się toczy. Stosownie do treści art. 117 § 1, § 2 i § 4 Kodeksu postępowania cywilnego, strona zwolniona przez sąd od kosztów sądowych w całości lub części, może domagać się ustanowienia adwokata lub radcy prawnego. Osoba fizyczna, niezwolniona przez sąd od kosztów sądowych, może się domagać ustanowienia adwokata lub radcy prawnego, jeżeli złoży oświadczenie, z którego wynika, że nie jest w stanie ponieść kosztów wynagrodzenia adwokata lub radcy prawnego bez uszczerbku utrzymania koniecznego dla siebie i rodziny. Wniosek o ustanowienie adwokata lub radcy prawnego strona zgłasza wraz z wnioskiem 26 o zwolnienie od kosztów sądowych lub osobno, na piśmie lub ustnie do protokołu, w sądzie, w którym sprawa ma by ć wytoczona lub już się toczy. z upoważnienia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury UOKiK w Poznaniu Jarosław Krüger