RPZ-9/2012

1 Poznań, dnia 29 maja 2012 r. RPZ- 61/26/11/MW DECYZJA nr RPZ 9/2012 Stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50 poz. 331 ze zm.), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu wobec Przedsiębiorstwa Inwestycyjno-Handlowego i Powierniczego „Komplex – Bud” Sp. z o.o. z siedzibą w Bugaju - w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów I. na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, wobec uprawdopodobnienia w toku postępowania stosowania przez Przedsiębiorstwo Inwestycyjno- Handlowe i Powiernicze „Komplex – Bud” Sp. z o. o. z siedzibą w Bugaju praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ww. ustawy, polegającej na stosowaniu we wzorcu przedwstępnych umów sprzedaży lokalu postanowień wpisanych do rejestru postanowień wzorca umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kpc o treści: 1. Zmiana powierzchni lokalu w granicach do 3% nie stanowi zmiany przedmiotu umowy. Sprzedająca Spółka zobowiązuje się niezwłocznie po otrzymaniu inwentaryzacji powykonawczej, ale nie później niż na dwa tygodnie przed dniem wydania przedmiotu umowy w posiadanie stawającym, poinformować ich o zmianie powierzchni lokalu i jego ceny. Kwotę stanowiącą różnicę ceny między powierzchnią zinwentaryzowaną a powierzchnią wyszczególnioną w niniejszej umowie stawający zobowiązują się zapłacić sprzedającej Spółce w terminie najpóźniej do dnia… (…) (§ 4 (…) ww. umów); 2. Strony zgodnie postanawiają, że umówiona cena brutto przedmiotu umowy jest stała dla ustalonego standardu lokalu mieszkalnego opisanego w załączniku nr 2 do niniejszej umowy i może ulec zmianie jedynie w przypadku: a) opisanej powyżej, wynikającej z inwentaryzacji powykonawczej zmiany powierzchni lokalu; b) zmiany stawki podatku VAT – odpowiednio do tej zmiany (§ 4 (…) ww. umów); 3. W przypadku niestawiennictwa strony kupującej w terminie wyznaczonym w sposób określony powyżej, przedmiot umowy uważa się za odebrany (§ 7 (…) umów); 4. W przypadku odstąpienia przez sprzedającą Spółkę od umowy, stawająca pod 1) zobowiązuje się w imieniu Spółki do zwrotu stawającym pod 2) i 3) – w terminie 1 miesiąca licząc od dnia odstąpienia – kwoty wpłaconych przez nich zaliczek pomniejszonych o kwoty zadatku w wysokości … zł i kary umownej w wysokości 10 % kwoty … (ceny przedmiotu umowy – przyp. Urzędu) (§ 8 ust. 4 (…) ww. umów); PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA UOKiK W POZNANIU ul. Zielona 8, 61-851 Poznań Tel. (0-61) 852-15-17, 852-77-50, Fax (0-61) 851-86-44 E-mail: poznan@uokik.gov.pl 2 po zobowiązaniu się przez Przedsiębiorstwo Inwestycyjno-Handlowe i Powiernicze „Komplex – Bud” Sp. z o. o. do podjęcia działań zmierzających do zaniechania zarzuconej praktyki poprzez usunięcie lub zmianę treści ww. postanowień w nowym wzorcu umowy oraz w umowach pozostających nadal w obrocie prawnym, nakłada się na Przedsiębiorstwo Inwestycyjno- Handlowe i Powiernicze „Komplex – Bud” Sp. z o. o. z siedzibą w Bugaju obowiązek wykonania tego zobowiązania poprzez: a) wprowadzenie do obrotu z konsumentami, z chwilą uprawomocnienia się niniejszej decyzji, nowego wzorca umowy, o którym mowa w pkt I, w którym kwestionowane postanowienia nie występują, b) wystąpienie do kontrahentów z propozycją zmian kwestionowanych postanowień we wszystkich nadal obowiązujących umowach poprzez podpisanie aneksów zgodnie z wzorcem umowy, w którym postanowienia te nie występują, w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji II. na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nakłada się na Przedsiębiorstwo Inwestycyjno-Handlowe i Powiernicze „Komplex – Bud” Sp. z o. o. z siedzibą w Bugaju obowiązek przekazania , w terminie 2 miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji, informacji o stopniu realizacji zobowiązania nałożonego w punkcie I sentencji decyzji oraz kopii umów zawartych zgodnie z postanowieniami nowych wzorców i dowodów potwierdzających przekazanie kontrahentom aneksów do umów pozostających w obrocie prawnym. Uzasadnienie Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatura w Poznaniu (dalej: Prezes Urzędu) wszczął z urzędu postępowanie wyjaśniające, mające na celu wstępne ustalenie, czy Przedsiębiorstwo Inwestycyjno-Handlowe i Powiernicze „Komplex – Bud” Sp. z o. o. z siedzibą w Bugaju (dalej: Przedsiębiorca) stosuje w obrocie konsumenckim postanowienia wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kpc. W trakcie prowadzonego postępowania Przedsiębiorca przedłożył kopie przedwstępnych umów sprzedaży lokalu zawartych z konsumentami w oparciu o wzorzec, który Przedsiębiorca wykorzystuje w obrocie z konsumentami. Przedsiębiorca poinformował, że w oparciu o wskazany wzorzec zawarł dotychczas [usunięto] umów. Do aktualnych inwestycji prowadzonych przez Przedsiębiorcę należy budowa domów dwukondygnacyjnych w zabudowie szeregowej realizowana w Pobiedziskach, przy ul. Fiołkowej. Analiza materiału dowodowego zgromadzonego w toku postępowania wyjaśniającego dała podstawę do wniosku, że Przedsiębiorca zawiera umowy z konsumentami zgodnie z postanowieniami wzorca umowy przedwstępnej. We wzorcu tym zamieszczono postanowienia, które mogły zostać uznane za tożsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Z uwagi na powyższe, postanowieniem z dnia 12 października 2011r. Prezes Urzędu wszczął z urzędu postępowanie w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy 3 konsumentów, w związku z podejrzeniem stosowania przez Przedsiębiorstwo Inwestycyjno- Handlowe i Powiernicze „Komplex – Bud” Sp. z o. o. z siedzibą w Bugaju praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej na stosowaniu we wzorcu przedwstępnych umów sprzedaży lokalu postanowień wpisanych do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kpc, o treści: 1. Zmiana powierzchni lokalu w granicach do 3% nie stanowi zmiany przedmiotu umowy. Sprzedająca Spółka zobowiązuje się niezwłocznie po otrzymaniu inwentaryzacji powykonawczej, ale nie później niż na dwa tygodnie przed dniem wydania przedmiotu umowy w posiadanie stawającym, poinformować ich o zmianie powierzchni lokalu i jego ceny. Kwotę stanowiącą różnicę ceny między powierzchnią zinwentaryzowaną a powierzchnią wyszczególnioną w niniejszej umowie stawający zobowiązują się zapłacić sprzedającej Spółce w terminie najpóźniej do dnia… (…) (§ 4 (…) ww. umów); 2. Strony zgodnie postanawiają, że umówiona cena brutto przedmiotu umowy jest stała dla ustalonego standardu lokalu mieszkalnego opisanego w załączniku nr 2 do niniejszej umowy i może ulec zmianie jedynie w przypadku: a) opisanej powyżej, wynikającej z inwentaryzacji powykonawczej zmiany powierzchni lokalu; b) zmiany stawki podatku VAT – odpowiednio do tej zmiany (§ 4 (…) ww. umów); 3. W przypadku niestawiennictwa strony kupującej w terminie wyznaczonym w sposób określony powyżej, przedmiot umowy uważa się za odebrany (§ 7 (…) umów); 4. W przypadku odstąpienia przez sprzedającą Spółkę od umowy, stawająca pod 1) zobowiązuje się w imieniu Spółki do zwrotu stawającym pod 2) i 3) – w terminie 1 miesiąca licząc od dnia odstąpienia – kwoty wpłaconych przez nich zaliczek pomniejszonych o kwoty zadatku w wysokości … zł i kary umownej w wysokości 10 % kwoty … (ceny przedmiotu umowy – przyp. Urzędu) (§ 8 ust. 4 (…) ww. umów). Przedsiębiorca zawiadomiony o wszczęciu postępowania administracyjnego, pismem z dnia 20 października 2011 r. poinformował, że dokonuje wewnętrznej analizy mającej na celu ustalenie, czy kwestionowane przez Prezesa Urzędu postanowienia są tożsame z klauzulami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. W przypadku uznania rzeczonych postanowień za niedozwolone, Przedsiębiorca zobowiązał się do dokonania modyfikacji tych postanowień. Pismem z dnia 7 listopada 2011 r. Przedsiębiorca poinformował, że podjął działania zmierzające do opracowania nowych wzorców umów z uwzględnieniem uwag Prezesa Urzędu. W załączeniu do kolejnego pisma z dnia 19 grudnia 2011 r. Przedsiębiorca przedłożył nowy wzorzec umowy, w którym wykreślono lub zmodyfikowano kwestionowane postanowienia oraz zobowiązał się nie stosować wcześniej obowiązującego wzorca. Jednocześnie Przedsiębiorca sprecyzował, że złożone przez niego deklaracje należy traktować jako wniosek o wydanie decyzji w trybie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W kolejnym piśmie z dnia 1 lutego 2012 r. Przedsiębiorca zadeklarował wystąpienie do wszystkich swoich kontrahentów z propozycją zmian zakwestionowanych postanowień w umowach nadal obowiązujących poprzez zawarcie stosownych aneksów. Przedsiębiorca, pismem z dnia 1 marca 2012 r., przedstawił nową propozycję zmiany § 7 wzorca oraz podtrzymał wyrażone wcześniej zobowiązanie. W dniu 26 kwietnia 2012 Przedsiębiorca przekazał kolejny wzorzec umowy, w którym kwestionowane postanowienia nie występują oraz poinformował, że wzorzec ten będzie podstawą do zawierania umów z konsumentami. 4 Prezes Urzędu ustalił, co następuje: Spółka pod firmą Przedsiębiorstwo Inwestycyjno-Handlowe i Powiernicze „Komplex – Bud” Sp. z o. o. z siedzibą w Bugaju została wpisana do rejestru przedsiębiorców KRS pod numerem 0000191526. Przedmiotem jej działalności są m.in. roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych oraz sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (dowód: odpis z Krajowego Rejestru Sądowego). Przedsiębiorca zawiera z konsumentami umowy przedwstępne w oparciu o opracowany projekt umowy, który następnie zostaje przekazany notariuszowi. Prezes Urzędu ustalił, że wszystkie umowy przedwstępne, które Przedsiębiorca zawarł z konsumentami przed wszczęciem niniejszego postępowania miały tę samą treść, różnią się jedynie danymi konkretyzującymi np. strony, przedmiot umowy, warunki finansowe (cena), czy też wysokość poniesionych kosztów notarialnych. Łącznie w oparciu o postanowienia wskazanego wzorca Przedsiębiorca zawarł [usunięto] umów (dowód: umowy zawarte z konsumentami załączone do pism Przedsiębiorcy z dnia: 30 marca 2011 r., pisma Przedsiębiorcy z dnia 8 sierpnia 2011r. i 20 października 2011r.). Prezes Urzędu ustalił, że we wzorcu tym zamieszczono postanowienia, które mogą zostać uznane za tożsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych, o treści przytoczonej w pkt I sentencji decyzji . W toku prowadzonego postępowania Przedsiębiorca zobowiązał się do wprowadzenia do obrotu prawnego nowego wzorca umowy, w którym kwestionowane postanowienia nie występują oraz złożenia swoim kontrahentom propozycji aneksowania umów zawierających niedozwolone postanowienia umowne, które pozostają nadal w obrocie (dowód: pisma Przedsiębiorcy z dnia 7 listopada 2011 r., 19 grudnia 2011 r., 1 lutego 2012 r.). W przedstawionym przez Przedsiębiorcę w toku postępowania nowym wzorcu umowy usunięto postanowienia zakwestionowane w pkt I ppkt 1, 3 i 4 sentencji decyzji, natomiast postanowienie pkt I ppkt 2 otrzymało treść: „Strony zgodnie postanawiają, że umówiona cena brutto przedmiotu umowy jest stała dla ustalonego standardu lokalu mieszkalnego” Prezes Urzędu zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, ochrona interesów przedsiębiorców i konsumentów podejmowana w ramach działań Prezesa Urzędu jest prowadzona w interesie publicznym. Ingerencja Prezesa Urzędu ma więc na celu ochronę interesów zbiorowości, a nie wprost poszczególnych, indywidualnych uczestników rynku. Naruszenie interesu publicznego stanowi bezwzględny warunek uznania kompetencji Prezesa Urzędu do rozstrzygnięcia określonej sprawy. Interes publiczny zostaje naruszony wówczas, gdy działania przedsiębiorcy godzą w interesy ogólnospołeczne i dotykają szerokiego kręgu uczestników rynku, zaburzając jego prawidłowe funkcjonowanie. W ocenie Prezesa Urzędu, rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny. Wiąże się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy byli lub mogli stać się klientami Przedsiębiorcy, tj. zawrzeć z nim umowę w oparciu o stosowany przez niego wzorzec umowy, w którym zamieszczone zostały postanowienia wpisane do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Działania Przedsiębiorcy nie dotyczą więc interesów poszczególnych osób, których sprawy miałyby charakter jednostkowy, indywidualny i nie dający się porównać z innymi, 5 ale kręgu konsumentów- jego obecnych i przyszłych kontrahentów, których sytuacja jest identyczna i wynika z posługiwania się przez Przedsiębiorcę wzorcami umownymi. Naruszenie interesu publicznoprawnego przejawia się tym samym w naruszeniu zbiorowego interesu konsumentów. W niniejszej sprawie istnieje zatem możliwość poddania zachowania Przedsiębiorcy dalszej ocenie pod kątem stosowania przez niego praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jeżeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione – na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu, o którym mowa w art. 100 ust. 1, lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania, że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24 ustawy, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu może w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. Przytoczony przepis jako przesłanki warunkujące możliwość wydania decyzji przez Prezesa Urzędu wskazuje: uprawdopodobnienie naruszenia zakazu określonego w art. 24 ustawy oraz zobowiązanie się przedsiębiorcy, któremu jest zarzucane takie naruszenie, do podjęcia lub zaniechania działań zmierzających do zapobieżenia naruszeniu. Z uwagi na złożenie przez Przedsiębiorstwo Inwestycyjno-Handlowe i Powiernicze „Komplex – Bud” Sp. z o. o. z siedzibą w Bugaju wniosku o wydanie decyzji na podstawie art. 28 ustawy niezbędne jest rozważenie, czy wskazane w tym przepisie warunki zaistniały w odniesieniu do działań i zobowiązań ww. Przedsiębiorcy. W pierwszej kolejności rozważenia wymaga, czy stosowanie praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów zostało uprawdopodobnione na obecnym etapie postępowania. Przedsiębiorcy zarzucono stosowanie praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z art. 24 ust. 1 tej ustawy, zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy stanowi, że przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działania przedsiębiorcy, w szczególności stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego. Nie ma wątpliwości, iż umowy przedwstępne, którymi pos ł uguje się Przedsiębiorca mają charakter wzorca umowy w rozumieniu art. 384 § 1 Kodeksu cywilnego, są bowiem zbiorem postanowień, które ustalone zostały jednostronnie przez Przedsiębiorcę przed zawarciem umowy i które przeznaczone są do stosowania w nieograniczonej liczbie przypadków (por. Agnieszka Rzepecka- Gil. Komentarz do art. 384 Kodeksu cywilnego. LEX/el. 2010). Wszystkie umowy przedwstępne, które Przedsiębiorca zawarł z konsumentami przed wszczęciem niniejszego postępowania miały tę samą treść, a różnią się jedynie danymi konkretyzującymi np. strony, przedmiot umowy, warunki finansowe (cena), czy też wysokość poniesionych kosztów notarialnych. Zgromadzony materiał dowodowy pozwolił tym samym na ustalenie, że Przedsiębiorca stosuje w obrocie prawnym wzorzec umowy, w oparciu o który zawiera umowy z konsumentami. Stwierdzenie stosowania przez Przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów wymaga spełnienia dwóch przesłanek: bezprawności działania przedsiębiorcy i naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. 6 Bezprawność praktyki przypisanej Przedsiębiorcy wynika z tożsamości stosowanych przez niego postanowień wzorców umów z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądowym, Prezes Urzędu może stwierdzić stosowanie praktyki określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów również w odniesieniu do przedsiębiorcy, który nie był stroną postępowania sądowego zakończonego wpisaniem danej klauzuli do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2 grudnia 2005r. sygn. akt VI ACa 760/05 podkreślił, że praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest posługiwanie się postanowieniem wpisanym do rejestru w oderwaniu od zagadnienia, czy wpis do rejestru powstał w związku ze stosowaniem wzorca umowy przez podmiot, co do którego bada się stosowanie praktyki. Jak wskazał Sąd Apelacyjny, naruszenie interesów konsumentów może nastąpić w wyniku działań podmiotów, które stosują klauzule abuzywne już wpisane do rejestru, przy czym wpis taki związany był z działaniami innych przedsiębiorców. Z kolei w wyroku z dnia 25 maja 2005r. sygn. akt XVII Ama 46/04, Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: SOKiK) wyraził pogląd, że dla uznania określonej klauzuli za niedozwolone postanowienie umowne wystarczy stwierdzenie, że mieści się ona w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru i nie jest konieczna literalna zgodność porównywanych klauzul. Czynnikiem przesądzającym o podobieństwie klauzul powinien być bowiem zamiar i cel, jakiemu ma służyć kwestionowane postanowienie. Jeśli więc cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformułowania klauzuli uznanej za niedozwoloną, oba zapisy można uznać za tożsame. Przedstawione powyżej orzecznictwo potwierdza uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2006r. sygn. akt III SZP 3/2006, w której uznano, że stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego, może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 23a 1 . Odwołując się do argumentów o charakterze celowościowym oraz kierując się potrzebą zapewnienia skuteczności tego przepisu, Sąd Najwyższy podkreślił, że praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów obejmuje również przypadki wprowadzenia jedynie zmian kosmetycznych, polegających na przestawieniu szyku wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru, która wywołuje takie same skutki godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej co wpisana do rejestru. (…) Możliwość uznania zachowania przedsiębiorcy, polegającego na stosowaniu postanowień wzorców umownych, które nie mają identycznego brzmienia jak postanowienia wpisane do rejestru, za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, w sposób istotny zwiększa skuteczność obu instytucji (tj. niedozwolonych postanowień umownych oraz praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumenta), zniechęcając przedsiębiorców do obchodzenia wpisów dokonanych w rejestrze niedozwolonych postanowień. Zgodnie z przywołaną wyżej uchwałą, nie jest konieczna dokładna, literalna zbieżność klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z nią porównywanej. Niedozwolone będą również takie postanowienia umów, które mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, których treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną wykładnię. 1 W obowiązującej obecnie ustawie z dnia 16.02.2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów, praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów uregulowana została w art. 24. 7 Pkt I ppkt 1 sentencji decyzji Prezes Urzędu uznał, że tożsamość z klauzulami wpisanymi do rejestru może zostać stwierdzona w przypadku postanowienia, zgodnie z którym: „Zmiana powierzchni lokalu w granicach do 3% nie stanowi zmiany przedmiotu umowy. Sprzedająca Spółka zobowiązuje się niezwłocznie po otrzymaniu inwentaryzacji powykonawczej, ale nie później niż na dwa tygodnie przed dniem wydania przedmiotu umowy w posiadanie stawającym, poinformować ich o zmianie powierzchni lokalu i jego ceny. Kwotę stanowiącą różnicę ceny między powierzchnią zinwentaryzowaną a powierzchnią wyszczególnioną w niniejszej umowie stawający zobowiązują się zapłacić sprzedającej Spółce w terminie najpóźniej do dnia… (…)”. Wyrokiem z dnia 12 listopada 2007r. sygn. akt XVII Amc 108/07 SOKiK uznał za niedozwolone postanowienie o treści: Strony zgodnie oświadczają, że: - w przypadku, gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr … po obmiarze dokonanym zgodnie z § 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w § 2 pkt 1 niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal określona w § 3 pkt 1 lit. a nie ulegnie zmianie; - w przypadku, gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego po obmiarze dokonanym zgodnie z § 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w § 2 pkt 1 niniejszej umowy będzie przekraczać 3%, to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem (tarasem), opisanego w § 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem (tarasem) po dokonanym obmiarze (pozycja 1540 rejestru niedozwolonych postanowień umownych). W uzasadnieniu wyroku SOKiK wskazał m.in., że postanowienie to kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz rażąco narusza jego interesy, spełniając przesłanki klauzuli niedozwolonej określonej w art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego. W ocenie SOKiK, zastosowanie tej klauzuli powoduje, że konsument będzie zobowiązany do zaakceptowania faktu, że powierzchnia zakupionego lokalu jest inna od powierzchni przewidzianej w umowie. Prawa konsumenta zostaną naruszone zarówno wtedy, jeżeli okaże się, że powierzchnia lokalu jest do 3% mniejsza od powierzchni umówionej jak również wtedy, gdy okaże się, że powierzchnia jest do 3% większa od zakładanej w umowie. Jak podkreślił SOKiK, w pierwszym przypadku konsument otrzyma lokal, który przy dużych mieszkaniach może być nawet o kilka metrów mniejszy od umówionego, w drugim- konsument będzie zmuszony do zakupu odpowiednio większej ilości materiałów wykończeniowych, zmiany uprzedniej aranżacji itp. Sąd ocenił, że próg 3% został określony na zbyt wysokim poziomie przez co stawia konsumenta na pozycji strony niepewnej rzetelności świadczenia kontrahenta. Biorąc pod uwagę możliwości współczesnej techniki budowlanej wybudowanie lokalu, którego powierzchnia będzie do 3% inna od pierwotnie zaplanowanej przez inwestora, może być wynikiem wyłącznie błędu lub niestaranności w sztuce budowlanej. SOKiK podkreślił, że różnica pomiędzy powierzchnią projektowaną a rzeczywistą mieszkania jest niczym nieuzasadniona ze względów technicznych, a przedsiębiorca winien wywiązać się ze swojego zobowiązania i zrealizować inwestycję zgodnie z projektem. SOKiK zakwestionował także uprawnienie przedsiębiorcy do zmiany ceny lokalu po zawarciu umowy, bez przyznania konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy uznając, że w tym zakresie postanowienie to spełnia przesłanki klauzuli niedozwolonej z art. 385 3 pkt 20 Kodeksu cywilnego. Zdaniem SOKiK, możliwość nałożenia na konsumenta ciężaru finansowego, będącego wynikiem realizacji przez sprzedającego przedmiotu umowy niezgodnie z jej postanowieniami i projektem, jest sprzeczna z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interesy konsumenta. W ocenie Prezesa Urzędu, argumenty przywołane przez SOKiK są adekwatne również w odniesieniu do postanowień stosowanych przez Przedsiębiorcę, które, mimo różnic w treści, wywołują tożsame skutki jak wskazana powyżej klauzula niedozwolona. Postanowienia te zobowiązują konsumenta do akceptacji innej niż umówiona powierzchni wybudowanego lokalu i nie przyznają konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy w przypadku zmiany ceny 8 spowodowanej zmianą powierzchni lokalu. Z tych też względów uzasadnione jest stwierdzenie, że postanowienia te mieszczą się w hipotezie ww. klauzuli niedozwolonej. Pkt I ppkt 2 sentencji decyzji W prowadzonym postępowaniu administracyjnym Prezes Urzędu zakwestionował także postanowienia o treści: „Strony zgodnie postanawiają, że umówiona cena brutto przedmiotu umowy jest stała dla ustalonego standardu lokalu mieszkalnego opisanego w załączniku nr 2 do niniejszej umowy i może ulec zmianie jedynie w przypadku: a) opisanej powyżej, wynikającej z inwentaryzacji powykonawczej zmiany powierzchni lokalu; b) zmiany stawki podatku VAT – odpowiednio do tej zmiany”, które może zostać uznane za tożsame z klauzulą wpisana do rejestru w pozycji 1540, która wraz z uzasadnieniem została opisana powyżej. Poza tym, kwestionowane postanowienie, w zakresie zmiany ceny wskutek zmiany stawki podatku VAT, może zostać uznane za tożsame z klauzulami wpisanymi w pozycjach 885 i 1386 rejestru, na podstawie wyroków SOKiK z dnia: 18 maja 2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03 i 5 grudnia 2006r. sygn. akt XVII Amc 126/05, o treści odpowiednio: Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny oraz Strony oświadczają, że ustalona pomiędzy nimi cena przedmiotu umowy uwzględnia obecnie obowiązujące stawki podatku VAT od sprzedaży lokali, wobec czego gdyby stawki te uległy zmianie, cena przedmiotu umowy ulegnie zmianie proporcjonalnie do zmiany stawek podatku VAT (…). Uznając ww. postanowienia za niedozwolone SOKiK stwierdził, że wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezależne od woli stron, jednak podatek jest elementem ceny. W przypadku zmiany ceny konsumentowi przysługiwać powinno uprawnienie do odstąpienia od umowy, bez konieczności ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek dodatkowych obciążeń. W związku z powyższym, SOKiK ocenił, że w zakresie w jakim postanowienie pozwala przedsiębiorcy na podwyższenie ceny w przypadku wzrostu stawki podatku VAT jest niedozwolone w rozumieniu art. 385 3 pkt 20 Kodeksu cywilnego. W opinii Prezesa Urzędu, kwestionowana postanowienie może zostać uznane za tożsame z klauzulami wpisanymi do rejestru, ponieważ umożliwia Przedsiębiorcy zmianę ceny lokalu z powołaniem na zmianę stawki podatku VAT i jednocześnie nie przyznaje konsumentowi prawa odstąpienia od umowy. Pkt I ppkt 3 sentencji decyzji W ocenie Prezesa Urzędu, za tożsame z klauzulami wpisanymi do rejestru może być uznane postanowienie o treści: „W przypadku niestawiennictwa strony kupującej w terminie wyznaczonym w sposób określony powyżej, przedmiot umowy uważa się za odebrany”. Zdaniem Prezesa Urzędu, postanowienie to może zostać uznane za tożsame z klauzulami uznanymi za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 22 listopada 2004r. sygn. akt XVII Amc 55/03 o treści: W razie niestawiennictwa kupującego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedający dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i będzie to jednoznaczne z wykonaniem przez sprzedającego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalają, że w takim przypadku sprzedający upoważniony jest do wystawienia odpowiedniej faktury (pozycja 364 rejestru) oraz W sytuacji określonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokół sporządzony przez sprzedającego zastępuje protokół odbioru (pozycja 365 rejestru). W uzasadnieniu powołanego wyroku SOKiK stwierdził, że pierwsze z postanowień jest niedopuszczalne w świetle art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego, ponieważ pozwala przedsiębiorcy dokonać odbioru lokalu bez obecności konsumenta i jednocześnie zwolnić się wobec konsumenta z odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Taki zapis, zdaniem SOKiK, jest sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interesy konsumentów. Z kolei drugie postanowienie jest niedozwolone na podstawie art. 385 1 § 1 i art. 385 3 pkt 9 Kodeksu cywilnego. Pozwala bowiem przedsiębiorcy, kosztem interesu konsumenta, 9 uznać za sporządzony pod jego nieobecność jednostronny protokół odbioru za równoważny z tym podpisanym przez obie strony. Postanowienie to przyznaje zatem przedsiębiorcy uprawnienie do dokonywania wiążącej interpretacji umowy. W opinii Prezesa Urzędu, ww. przesłanki spełnia również postanowienie wzorca stosowanego przez Przedsiębiorcę. Mimo że, kwestionowane postanowienie nie przyznaje Przedsiębiorcy expressis verbis uprawnienia do sporządzenia jednostronnego protokołu odbioru, to jednak przyjąć należy, iż pozwala na dokonanie odbioru pod nieobecność konsumenta, co jest w konsekwencji równoznaczne z pozbawieniem go możliwości sporządzenia takiego protokołu, dokonania odbioru technicznego oraz stwierdzenia, czy Przedsiębiorca wykonał zobowiązanie zgodnie z umową. Wobec powyższego, kwestionowane postanowienie może zostać uznane za tożsame z klauzulami wpisanymi do rejestru, ponieważ w każdym z postanowień wskazano, że nieobecność konsumenta nie wstrzymuje dokonania odbioru, ale pozwala Przedsiębiorcy na samodzielny odbiór budynku/lokalu. Tym samym kwestionowane postanowienie przyznaje Przedsiębiorcy uprawnienie do dokonania wiążącej interpretacji umowy w zakresie uznania, że jednostronny protokół, w którym Przedsiębiorca stwierdza zakres i stan techniczny wykonanych prac, może zastąpić protokół odbioru sporządzony w obecności konsumenta i przez niego podpisany. Jednostronny odbiór budynku/lokalu może w konsekwencji prowadzić do pozbawienia konsumenta możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu ewentualnych wad technicznych, które nie zostały uwzględnione w protokole z odbioru sporządzonym samodzielnie przez Przedsiębiorcę. Skutkiem zastosowania tego postanowienia może być zwolnienie się Przedsiębiorcy wobec konsumenta z odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Kwestionowane postanowienie może zatem mieścić się w hipotezach ww. klauzul niedozwolonych. Pkt I ppkt 4 sentencji decyzji W ocenie Prezesa Urzędu, za tożsame z klauzulami wpisanymi do rejestru może być uznane postanowienie o treści: „W przypadku odstąpienia przez sprzedającą Spółkę od umowy, stawająca pod 1) zobowiązuje się w imieniu Spółki do zwrotu stawającym pod 2) i 3) – w terminie 1 miesiąca licząc od dnia odstąpienia – kwoty wpłaconych przez nich zaliczek pomniejszonych o kwoty zadatku w wysokości … zł i kary umownej w wysokości 10 % kwoty … (ceny przedmiotu umowy – przyp. Urzędu)” Podkreślić należy, iż w świetle orzecznictwa SOKiK, jak również w ocenie Prezesa Urzędu, karę umowną określoną na poziomie 10% wartości przedmiotu umowy uznać należy za rażąco wygórowaną, w rozumieniu art. 385³ pkt 17 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z ww. przepisem, niedozwolone są te postanowienia, które nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego. SOKiK wielokrotnie uznawał kary umowne określone na poziomie 5% ceny, a więc niższym niż zakwestionowane przez Prezesa Urzędu w niniejszym postępowaniu, za rażąco wygórowane i tym samym kształtujące obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszający jego interesy. Na przykład wyrokiem z dnia 16 kwietnia 2007 r. (sygn. akt XVII AmC 43/06) ww. Sąd uznał za niedozwolone postanowienie o treści: „Suma odsetek i kar umownych naliczonych między stronami nie może przekroczyć 10% całkowitej ceny określonej w par.5 niniejszej umowy” (pozycja 1202 rejestru). Tym samym wyrokiem jako abuzywne SOKiK zakwalifikował także postanowienie o brzmieniu: „Tytułem kary umownej Sprzedający ze zwracanej kwoty potrąci kwotę 10% ceny określonej w par.5” (poz. 1206 rejestru). Kwestią wysokości kary pieniężnej SOKiK zajmował się także w wyroku z dnia 6 czerwca 2007r., w sprawie o sygn. akt XVII AmC 80/07, uznając za niedozwolone postanowienie o treści: „Dokonana wpłata określona w par.4 ust. 1 niniejszej umowy podlega zwrotowi w wysokości pomniejszonej o karę umowną wynoszącą 10% kwoty partycypacji w przypadkach gdy: 1. Partycypujący odstępuje od zawarcia umowy partycypacyjnej przed zakończeniem budowy lokalu; 2. 10 Partycypujący odstępuje od zawarcia umowy najmu, z przyczyn leżących po jego stronie; 3. Umowa zostaje rozwiązana z winy Partycypującego; 4. Partycypujący nie zawrze umowy najmu w wyznaczonym terminie” (poz. 1221 rejestru). W uzasadnieniach przedmiotowych wyroków Sąd podniósł, że kara odpowiadająca wysokości 10% wartości lokalu, przy obowiązku uiszczenia innych kwot należnych deweloperowi (wynikających z umowy), jest rażąco wygórowana. Przedsiębiorca bowiem jako podmiot profesjonalny, posiadając silniejszą pozycję ekonomiczną w stosunku do konsumentów zawierających z nim umowy przedwstępne, całym ryzykiem swojej działalności, poprzez zastrzeżenie dla siebie wygórowanej kary umownej na wypadek rezygnacji z zawarcia umowy przez konsumenta, obciąża konsumentów. Zastrzeżenie tak wysokiej kary umownej byłoby możliwe jedynie, gdyby kara na takim poziomie była ekonomicznie uzasadniona, a przedsiębiorca przedstawiłby odpowiadającą jej wysokości kalkulację ewentualnych strat związanych z odstąpieniem od umowy czy jej rozwiązaniem przez konsumenta, w miejsce powoływania się wyłącznie na ryzyko związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Wyrokiem z dnia 2 grudnia 2004r. sygn. akt XVII Amc 9/04 SOKiK uznał za niedozwolone postanowienie o treści: „W przypadku odstąpienia Kupującego od niniejszej umowy, Sprzedający dokona zwrotu nominalnej wartości wpłaconych przez Kupującego środków pieniężnych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przez Sprzedającego nowego Kupującego z potrąceniem 5% wartości lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na piśmie” . Postanowienie to zostało następnie wpisane w pozycji 389 rejestru niedozwolonych postanowień. SOKiK podkreślił, że postanowienie to spełnia przesłanki klauzuli niedozwolonej, o której mowa w art. 385³ pkt 16 i 17 Kodeksu cywilnego. Przewiduje bowiem rażąco wygórowaną karę umowną, którą w przypadku rozwiązania umowy obciążony zostaje wyłącznie konsument. Za rażąco wygórowaną SOKiK uznał też karę umowną w wysokości 10% ceny lokalu orzekając, że niedozwolone jest postanowienie o treści: Zwrot nastąpi po pomniejszeniu łącznej kwoty nominalnej uiszczonych rat o kwotę kary umownej w wysokości 10% ceny lokalu oraz inne kwoty należne inwestorowi w myśl postanowień niniejszej umowy w związku z wykonaniem przez niego prawa odstąpienia w trybie ust. 1 (wyrok z dnia 19 października 2006r. sygn. akt XVII Amc 114/05, klauzula wpisana w pozycji 1270 rejestru). SOKiK ocenił, przyjmując średnie ceny mieszkania w Warszawie w wysokości 5000 zł/m 2 i średnią wielkość mieszkania 50 m 2 , że wysokość kary umownej stanowi znaczną i niewątpliwie dotkliwą dla konsumenta kwotę 25.000 zł. Jak wskazał SOKiK, przedsiębiorca naruszył zaufanie konsumenta. Ukształtował bowiem ww. postanowienie w taki sposób, że uwzględnia interesy i prawa tylko przedsiębiorcy a nie konsumenta. W opinii SOKiK, przedsiębiorca działa nieuczciwie, niezgodnie z dobrymi obyczajami godząc w sposób odczuwalny w równowagę stosunku prawnego. Oddalając apelację przedsiębiorcy od ww. wyroku, Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 23 maja 2007r. sygn. akt VI ACa 107/07 podzielił stanowisko SOKiK w kwestii uznania, że zastrzeżona kara umowna jest rażąco wygórowana. Sąd Apelacyjny zwrócił ponadto uwagę, że przedsiębiorca nie wykazał, aby stosowanie tak wysokich kar umownych było ekonomicznie uzasadnione, w szczególności nie przedstawił żadnej kalkulacji ewentualnych strat związanych z odstąpieniem od umowy z winy nabywcy. Prezes Urzędu nie kwestionuje możliwości zastrzeżenia kary umownej, ale wyłącznie jej wysokość. Podziela przy tym argumenty SOKiK wyrażone w uzasadnieniu wyroku z dnia 13 czerwca 2005r. sygn. akt XVII Amc 20/04, iż brak podstaw do wiązania wysokości kary umownej z wartością kosztu budowy lokalu a nie z wysokością świadczenia konsumenta, zwłaszcza gdy przedsiębiorca nie wykazał ani nie uprawdopodobnił, że może ponosić szkodę współmierną do wysokości zastrzeżonej kary. Wprawdzie, jak zauważył SOKiK, fakt poniesienia szkody nie stanowi niezbędnej przesłanki do domagania się zapłaty kary umownej (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 06.11.2003r. III CZP 61/03), jednakże w umowach z konsumentami kara umowna musi pozostawać we współmiernej wysokości do ponoszonej zwykle szkody. 11 W świetle przedstawionej argumentacji, w ocenie Prezesa Urzędu nie ma wątpliwości, że zastrzeżenie na rzecz Przedsiębiorcy kary umownej w wysokości 10% określonej od wartości przedmiotu umowy, zwłaszcza przy występujących obecnie cenach 1m 2 powierzchni mieszkaniowej, stanowi rażąco wygórowaną karę umowną. Kara taka nie ma także uzasadnienia ekonomicznego. Analiza kwestionowanego zapisu wzorca stosowanego przez Przedsiębiorcę oraz przedstawionych powyżej postanowień wpisanych do rejestru niedozwolonych postanowień umownych wskazuje, że ich treść wyczerpuje przesłanki postanowień uznanych za niedozwolone. Zakwestionowane postanowienia nie mają wprawdzie identycznego brzmienia, jednakże w ocenie Prezesa Urzędu, wykładnia ich treści prowadzi do wniosku, że mieszczą się w hipotezach przytoczonych klauzul niedozwolonych. Mając na uwadze powyższe, Prezes Urzędu uznał, że na obecnym etapie postępowania uprawdopodobniona została bezprawność działań Przedsiębiorcy, wynikająca z tożsamości stosowanych przez niego postanowień wzorców umów z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Zakwestionowane postanowienia nie mają wprawdzie identycznego brzmienia jednakże, w ocenie Prezesa Urzędu, wykładnia ich treści prowadzi do wniosku, że mogą mieścić się w hipotezach przytoczonych klauzul niedozwolonych. Do uznania, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia z praktyką określoną w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów niezbędne jest ponadto uprawdopodobnienie, że bezprawne działanie Przedsiębiorcy godzące w interes konsumentów dotyczy tzw. zbiorowego interesu konsumentów. W uzasadnieniu wyroku z dnia 10 kwietnia 2008r. sygn. akt III SK 27/07, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że gramatyczna wykładnia tego pojęcia prowadzi do wniosku, że chodzi o zachowanie przedsiębiorcy, które godzi w interesy grupy osób stanowiących określony zbiór. Rezultaty tej wykładni modyfikuje zastrzeżenie, że nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma interesów indywidualnych. Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że przy konstruowaniu pojęcia „zbiorowy interes konsumentów” nie można opierać się tylko i wyłącznie na tym, czy oceniana praktyka skierowana jest do nieoznaczonego z góry kręgu podmiotów. W ocenie Sądu, wystarczające powinno być ustalenie, że zachowanie przedsiębiorcy nie jest podejmowane w stosunku do zindywidualizowanych konsumentów, lecz względem członków danej grupy (określonego kręgu podmiotów), wyodrębnionych spośród ogółu konsumentów za pomocą wspólnego dla nich kryterium. Sąd Najwyższy uznał zatem, że praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest (...) takie zachowanie przedsiębiorcy, które podejmowane jest w warunkach wskazujących na powtarzalność zachowania w stosunku do indywidualnych konsumentów wchodzących w skład grupy, do której adresowane są zachowania przedsiębiorcy, w taki sposób, że potencjalnie ofiarą takiego zachowania może być każdy konsument będący klientem lub potencjalnym klientem przedsiębiorcy. Zdaniem Prezesa Urzędu, działanie Przedsiębiorcy godzić może w interesy nieograniczonej liczby konsumentów, których nie da się zidentyfikować, tj. wszystkich konsumentów, którzy zawarli z Przedsiębiorcą umowy przedwstępne sprzedaży lokali oraz wszystkich jego potencjalnych klientów. W tym wypadku z samej istoty posługiwania się przez Przedsiębiorcę wzorcami umów wynika powtarzalność jego zachowania wobec takich osób. Z uwagi na powyższe, Prezes Urzędu uznał za uprawdopodobnioną drugą przesłankę zarzuconej Przedsiębiorcy praktyki tj. naruszenie zbiorowego interesu konsumentów. Wnosząc o wydanie decyzji w trybie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Przedsiębiorca zobowiązał się do zaniechania stosowania zarzucanej mu praktyki poprzez niezwłoczne wprowadzenie do obrotu konsumenckiego nowego wzorca umowy, w którym nie występują niedozwolone postanowienia umowne oraz wystąpienie do kontrahentów z propozycją zmian zakwestionowanych postanowień we wszystkich nadal 12 obowiązujących umowach poprzez podpisanie aneksów zgodnych z przedstawionym w toku postępowania nowym wzorcem umowy. W przedstawionym przez Przedsiębiorcę w toku postępowania nowym wzorcu umowy treść kwestionowanych postanowień została usunięta lub zmodyfikowana w sposób, który nie pozwala na ich zakwalifikowanie jako tożsamych z klauzulami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych i dalsze kwestionowanie w prowadzonym postępowaniu. W szczególności, Przedsiębiorca, zmieniając zapis § 4 wzorca umowy wskazał, że umówiona cena brutto przedmiotu umowy jest stała dla ustalonego standardu lokalu mieszkalnego. Dokonane zmiany wyłączają możliwość ewentualnego nałożenie na konsumenta dodatkowego ciężaru finansowego, będącego wynikiem zmiany powierzchni lokalu lub podwyższenia stawki podatku VAT. Pozostałe kwestionowane przez Prezesa Urzędu postanowienia zostały usunięte z nowego wzorca umowy. Z kolei zobowiązanie Przedsiębiorcy do złożenia kontrahentom propozycji aneksowania obowiązujących nadal umów zawierających kwestionowane postanowienia pozwoli na wyeliminowanie niedozwolonych postanowień umownych z obrotu prawnego. W świetle powyższego Prezes Urzędu uznał, że podjęte przez Przedsiębiorcę zobowiązanie zmierza bezpośrednio do zapobieżenia naruszeniom art. 24 ustawy. Tym samym możliwe jest uznanie, że spełniony został drugi, obok uprawdopodobnienia stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, warunek niezbędny do wydania decyzji na podstawie art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W pkt I a sentencji decyzji Prezes Urzędu nałożył zatem na Przedsiębiorcę obowiązek wykonania przyjętego zobowiązania poprzez wprowadzenie do obrotu prawnego nowych wzorców umów, w których kwestionowane postanowienia nie występują. Z uwagi na fakt, że Przedsiębiorca jest gotów wykorzystywać nowy wzorzec do zawierania umów z konsumentami, wykonanie ww. zobowiązania będzie możliwe z chwilą uprawomocnienia się niniejszej decyzji. Biorąc jednocześnie pod uwagę, że fakt podpisania przez kontrahentów Przedsiębiorcy aneksów zgodnie z postanowieniami nowych wzorców umów jest okolicznością niezależną od Przedsiębiorcy, w zakresie zobowiązania złożonego w odniesieniu do umów pozostających nadal w obrocie prawnym, Prezes Urzędu uwzględnił wniosek Przedsiębiorcy i nałożył na niego obowiązek przedstawienia kontrahentom propozycji zmiany tych umów w drodze aneksów zgodnych z nowym wzorcem umowy, w którym kwestionowane postanowienia nie występują (pkt I b sentencji decyzji). Prezes Urzędu uznał, że mimo podjętych działań Przedsiębiorca nie ma możliwości skutecznego wykonania zobowiązania do aneksowania tych umów. Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes Urzędu wyznaczył Przedsiębiorcy termin 14 dni, licząc od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji, do wykonania zobowiązania określonego w pkt I b sentencji decyzji. Mając na uwadze, że Przedsiębiorca, zobowiązał się do niezwłocznego wystąpienia do kontrahentów z propozycją aneksowania umów zawierających kwestionowane postanowienia, Prezes Urzędu uznał, że termin oznaczony w pkt I b sentencji decyzji jest terminem wystarczającym do skutecznego wykonania wszystkich niezbędnych czynności do przedstawienia kontrahentom propozycji aneksowania umów pozostających w obrocie prawnym. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy, Prezes Urzędu nałożył na Przedsiębiorcę obowiązek przekazania, w terminie 2 miesięcy od dnia uprawomocnienia się decyzji, informacji o realizacji zobowiązania nałożonego w punkcie I sentencji decyzji oraz kopii umów zawartych zgodnie z postanowieniami nowych wzorców i dowodów potwierdzających przekazanie kontrahentom aneksów do obowiązujących nadal umów. Mając na uwadze powyższe, Prezes Urzędu orzekł jak w pkt I i II sentencji decyzji. 13 Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c. od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwóch tygodni od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Poznaniu. z upoważnienia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury UOKiK w Poznaniu Jarosław Krüger Otrzymuje: Kancelaria Radcy Prawnego Marian Matuszak ul. Szkolna 15/4 61-832 Poznań pełnomocnik Przedsiębiorstwa Inwestycyjno – Handlowego i Powierniczego „Komplex – Bud” Sp. z o. o.