RWR-17/2010

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA WE WROCŁAWIU 50-413 Wrocław, ul. Walońska 3-5 tel.(071)34 05 920, fax (071)34 05 922 e-mail: wroclaw@uokik.gov.pl RWR 61-6/10/ZR Wrocław, 3 sierpnia 2010 r. DECYZJA RWR 17/2010 Na podstawie 105 § 1 k.p.a. w zw. z art. 83 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i i § 5 ust. 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107 poz. 887), - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, umarza się jako bezprzedmiotowe postępowanie w sprawie: a) uchylenia prawomocnej decyzji Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nr RWR 45/2007 z dnia 12 grudnia 2007 r. wydanej w sprawie uprawdopodobnienia stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów przez AS-BAU sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu, b) uznania praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów o której stanowi art. 24 ust.2 pkt 1) wymienionej ustawy i nakazanie zaniechania jej stosowania przez AS-BAU sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu, polegającej na zamieszczeniu we wzorcach umownych oznaczonych jedną nazwą „Umowa przedwstępna” zapisów, które są postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. UZASADNIENIE Dnia 12 grudnia 2007 r., Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zw. dalej Prezesem Urzędu) wydał na podstawie art.28 ust.1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów decyzję RWR 45/2007 (sygn. akt RWR 61-22/07/ZR) w której uprawdopodobniono stosowanie przez AS-BAU Sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu (zw. takŜe dalej Spółką), praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, o których mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , polegających na zamieszczeniu we wzorcach umownych oznaczonych nazwą „Umowa Przedwstępna” następujących zapisów: • „Strony zgodnie oświadczają, Ŝe w przypadku zmian stawek podatku od towarów i usług VAT, cena sprzedaŜy nieruchomości opodatkowana będzie nową stawką podatku od towarów i usług VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami”. ( w zaleŜności od wzorca: § 3 pkt 4, § 3 pkt 5 oraz § 10 pkt 6 w zakresie dotyczącym zmiany ceny w związku z podatkiem VAT i § 5 pkt 1); 2 • „W przypadku, gdy powierzchnia lokalu po wybudowaniu będzie większa od powierzchni planowanej strona kupująca dokona zapłaty róŜnicy ceny, w przypadku gdy będzie mniejsza strona sprzedająca zwróci nadpłaconą wartość. Cena ulega zmianie, gdy powierzchnia po obmiarze przekroczy (+/-) 2% powierzchni, o której mowa w §1 pkt ”B” („3”) i tylko o wartość powierzchni przekraczającej (+/-) 2 % powierzchni określonej w §1 pkt ”B” („3”).” ( w zaleŜności od wzorca: § 10 pkt 2 oraz § 10 pkt 6 w zakresie dotyczącym zmiany ceny w związku z róŜnicami obmiarowymi i § 12 pkt 2 – w którym zastrzeŜono zmianę po przekroczeniu +/- 1%); • „ O terminie odbioru kupujący zostaną powiadomieni na piśmie z 7 – dniowym wyprzedzeniem. W przypadku niestawiennictwa do odbioru końcowego w tym terminie przedmiot odbioru uwaŜać się będzie za odebrany bez zastrzeŜeń, a sprzedającej przysługiwać będzie prawo do sporządzenia jednostronnego protokołu odbioru, co będzie podstawą do ostatecznego rozliczenia usług budowlanych wykonanych przez wykonawcę i do wystawienia końcowej faktury VAT.” ( w zaleŜności od wzorca: § 10 pkt 4 oraz § 11 pkt 2); • „Strona kupująca zobowiązana jest poinformować stronę Sprzedającą o kaŜdorazowej zmianie miejsca zamieszania do czasu podpisania protokołu odbioru. W wypadku, gdy tego nie uczyni korespondencja przesłana listem poleconym na ostatni adres uwaŜana będzie za doręczoną.” ( w zaleŜności od wzorca: § 12 i § 13) które są postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Zgodnie z art.28 ust. 1 ww. ustawy, Prezes Urzędu przyjął równieŜ zobowiązanie Spółki do zaniechania tych działań poprzez wykreślenie zakwestionowanych postanowień z uŜywanych wzorców umów i nałoŜył obowiązek wykonania tego zobowiązania do dnia 1 lutego 2008 r. poprzez aneksowanie umów istniejących juŜ w obrocie prawnym oraz poprzez zawieranie nowych umów w oparciu o poprawione wzorce umów. JuŜ po uprawomocnieniu się decyzji, w związku z otrzymaną skargą konsumencką, wskazującą na moŜliwość niewykonania decyzji, przeprowadzono postępowanie wyjaśniające RWR 403-19/09/ZR w ramach którego wstępnie ustalono, iŜ przedsiębiorca nie wykonał części zobowiązania określonego w ww. decyzji, tj nie usunął z wzorca zapisów dotyczących moŜliwości zmiany ceny w przypadku zmiany powierzchni lokalu oraz zmiany stawki VAT a takŜe wprowadzających domniemanie doręczenia korespondencji w przypadku zmiany adresu. W związku z powyŜszym postanowieniem nr 27/2010 z dnia 30 marca 2010 r. (zmienionego postanowieniem nr 135/2010) wszczęto postępowanie w sprawie: a) uchylenia prawomocnej decyzji Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nr RWR 45/2007 z dnia 12 grudnia 2007 r. wydanej w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, przez AS-BAU S.A. z siedzibą we Wrocławiu, b) uznania praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów o której stanowi art. 24 ust.2 pkt 1) wymienionej ustawy i nakazanie zaniechania jej stosowania przez AS-BAU S.A. z siedzibą we Wrocławiu, polegającej na zamieszczeniu we wzorcach umownych oznaczonych jedną nazwą „Umowa przedwstępna” zapisów, które są postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Chodzi o zapisy następującej treści:
„Strony zgodnie oświadczają, Ŝe w przypadku zmian stawek podatku od towarów i usług VAT, cena sprzedaŜy nieruchomości opodatkowana będzie nową stawką podatku od 3 towarów i usług VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami” ( w zaleŜności od wzorca mogą występować róŜnice w numeracji wskazanych paragrafów);
„ W przypadku, gdy powierzchnia lokalu po wybudowaniu będzie większa od powierzchni planowanej strona Kupująca dokona dopłaty róŜnicy ceny, w przypadku gdy będzie mniejsza strona Sprzedająca zwróci nadpłaconą wartość. Cena ulega zmianie, gdy powierzchnia po obmiarze przekroczy (+/-) 1 % powierzchni określonej w §1 ust.4” (w zaleŜności od wzorca mogą występować róŜnice w numeracji wskazanych paragrafów);
„O terminie odbioru kupujący zostaną powiadomieni na piśmie z 7 – dniowym wyprzedzeniem. W przypadku niestawiennictwa do odbioru końcowego w tym terminie przedmiot odbioru uwaŜać się będzie za odebrany bez zastrzeŜeń, a sprzedającej przysługiwać będzie prawo do sporządzenia jednostronnego protokołu odbioru, co będzie podstawą do ostatecznego rozliczenia usług budowlanych wykonanych przez wykonawcę i do wystawienia końcowej faktury VAT .” ( w zaleŜności od wzorca mogą występować róŜnice w numeracji wskazanych paragrafów);
„Strona kupująca zobowiązana jest poinformować stronę Sprzedającą o kaŜdorazowej zmianie miejsca zamieszania do czasu podpisania protokołu odbioru. W wypadku, gdy tego nie uczyni korespondencja przesłana listem poleconym na ostatni adres uwaŜana będzie za doręczoną.” ( w zaleŜności od wzorca róŜne numery paragrafów); Ponadto — zgodnie z punktem 2. Postanowienia nr 27/2010 (zmienionego postanowieniem nr 135/2010) — Prezes Urzędu zaliczył w poczet dowodów materiały (38 kart wraz z załącznikiem – umowami dot. nabycia lokalu) uzyskane w trakcie wymienionego wyŜej postępowania wyjaśniającego (nr sygn. RWR 403-19/09/ZR). (dowód: karta 1-2) W trakcie postępowania Spółka w trzech pismach z dnia 20.02.2010 r., 26.03.2010 r., 25.04.2010 r. odniosła się do zarzutów zawartych w Postanowieniu Nr 74/2009 wskazując, iŜ dokonała odpowiedniej modyfikacji zakwestionowanych wzorców umownych, przedkładając jednocześnie nowe wzorce umowne. Jak równieŜ podtrzymała swoje stanowisko, iŜ decyzja Prezesa UOKiK RWR 45/2007 została wykonana. (dowód: karta 7-8, 12-14, 18-20 ) I . Prezes Urzędu ustalił następujący stan faktyczny: 1. Uczestnik postępowania: – AS-BAU S.A. we Wrocławiu jest przedsiębiorcą wpisanym do Krajowego Rejestru Sądowego pod nr. 0000284086 przy Sądzie Rejonowym dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu, VI Wydział Gospodarczy Rejestru Sądowego Wymieniony przedsiębiorca prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą AS-BAU Spółka Akcyjna we Wrocławiu a przedmiotem tej działalności jest m.in. budownictwo ogólne, w ramach którego zawierane są umowy kupna-sprzedaŜy nieruchomości z indywidualnymi klientami. AS-BAU S.A. z siedzibą we Wrocławiu jest następcą prawnym AS-BAU Sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu. (dowód: karta: 9) 2. W związku z prowadzoną działalnością w wyŜej wymienionym zakresie Spółka wprowadziła do obrotu i stosuje wzorzec umowny pn. „Przedwstępna Umowa SprzedaŜy” Po wszczęciu postępowania zakończonego wydaniem decyzji RWR 45/2007 decyzji, Spółka podjęła działania polegające na przygotowaniu nowych projektów umów, które nie obejmowały 4 zakwestionowanych postanowień. Stosowna uchwała zarządu Spółki w tym zakresie została podjęta jeszcze przed wydaniem przedmiotowej decyzji RWR 45/2007, tj. w sierpniu 2007 r. (dowód: karta 42, 43 akt RWR 403-19/09/ZR) 3. W odniesieniu do umów juŜ obowiązujących, Spółka podjęła działania zmierzające do aneksowania umów, wysyłając stosowne aneksy ze zmianami, jednak w części z nich nie przeprowadzono tych czynności z powodu zawierania umów sprzedaŜy w formie aktu notarialnego a tym samym dotychczas obowiązujące umowy przedwstępne zawierane na piśmie wygasły. PowyŜsze postępowanie Spółki nie było zgodne z wcześniejszym zobowiązaniem, polegającym na aneksowaniu wszystkich umów pisemnych będących w obrocie prawnym na moment wydania decyzji RWR 45/2007. Niemniej jednak umowy te wygasły na skutek podpisywania aktów notarialnych sprzedaŜy mieszkań – ostatni akt notarialny został podpisany w lutym 2008 r. (dowód: umowy notarialne z klientami As-Bau, załącznik akt RWR 403-19/09/ZR) Mając na uwadze zebrany materiał dowodowy, Prezes Urzędu zwaŜył, co następuje: Zgodnie z art. 105 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, gdy postępowanie administracyjne z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe, organ administracji publicznej wydaje decyzję o umorzeniu postępowania. Umorzenie postępowania na podstawie art. 105 § 1 jest obligatoryjne, co oznacza, iŜ ustalenie przesłanki bezprzedmiotowości postępowania stwarza obowiązek zakończenia postępowania w danej instancji przez jego umorzenie, poniewaŜ brak podstaw do rozstrzygnięcia sprawy co do jej istoty. Dalsze prowadzenie postępowania w takim przypadku stanowiłoby o jego wadliwości, mającej istotny wpływ na wynik sprawy. Podkreślić przy tym naleŜy, iŜ przesłanka umorzenia postępowania moŜe istnieć jeszcze przed wszczęciem postępowania, co zostanie ujawnione w toczącym się postępowaniu, a moŜe ona powstać takŜe w czasie trwania postępowania, a więc w sprawie juŜ zawisłej przed organami administracyjnymi. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 24 kwietnia 2003 r. (sygn. akt III SA 2225/01) podniósł, Ŝe bezprzedmiotowość postępowania oznacza brak któregoś z elementów stosunku materialnoprawnego, skutkującego tym, iŜ nie moŜna załatwić sprawy przez rozstrzygnięcie jej co do istoty. Jest to orzeczenie formalne, kończące postępowanie bez jego merytorycznego rozstrzygnięcia. W niniejszej sprawie Spółka zaniechała stosowania praktyki polegającej na stosowaniu postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone w sierpniu 2007 r., tj. w momencie wycofania z obiegu wzorców umów z postanowieniami zakwestionowanymi przez Prezesa Urzędu. Skutki ww. praktyki ustały najpóźniej z końcem lutego 2008 r. (umowy z niedozwolonymi postanowieniami wygasły na skutek zawarcia umów sprzedaŜy w formie aktu notarialnego). NaleŜy w tym miejscu wskazać, iŜ w świetle orzecznictwa Prezesa UOKiK „zaniechanie” jest terminem materialnoprawnym, opisującym skutki decyzji, co oznacza określone w czasie powstrzymywanie się przedsiębiorcy od stosowania praktyk. Zaniechanie przedmiotowej praktyki w ww. terminie oznacza, iŜ decyzja RWR 45/2007 została wykonana, tak więc wszczęte postępowanie dotyczącego niewykonania tej decyzji powinno zostać umorzone jako bezprzedmiotowe. NaleŜy ponadto zaznaczyć, iŜ prowadzone przez Spółkę spory cywilnoprawne związane z wykonaniem umowy nie mają wpływu na całokształt oceny zachowania Spółki w przedmiotowym zakresie, tj. moŜliwości naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Z kolei upływ ww. terminu nie ma wpływu na moŜliwość występowania z roszczeniami przez 5 konsumentów, indywidualnie dotkniętych skutkami praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów W tym stanie rzeczy naleŜało stosownie do art. 105 § 1 k.p.a. umorzyć – wszczęte w niniejszej sprawie – postępowanie w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Mając powyŜsze na uwadze, naleŜało orzec jak na wstępie. Stosownie do treści art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , w związku art. 479 28 k.p.c., od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie do sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów we Wrocławiu. Z up. Prezesa UOKiK Zbigniew Jurczyk Dyrektor Del. we Wrocławiu Otrzymuje: AS-BAU S.A. ul. Strzegomska 236a 54-432 Wrocław