0114-KDIP4-3.4012.695.2025.3.DG

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w drodze sprzedaży licytacyjnej. Uzupełnił go Pan pismem z 30 grudnia 2025 r. (wpływ 30 grudnia 2025 r.) i pismem z 14 stycznia 2026 r. (wpływ 20 stycznia 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wedle oświadczenia dłużnej spółki nabycie nieruchomości jest zwolnione z opłacania podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest nieruchomość gruntowa zabudowana trzema budynkami, której sprzedaży w trybie kodeksu postępowania egzekucyjnego komornik dokonał 20 października 2025 r.

Przedmiotem interpretacji jest:

Nieruchomość gruntowa zabudowana trzema budynkami. Nieruchomość położona przy ul. (…) w (…). Nieruchomość oznaczona jest w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr 1 o powierzchni 4510 m2, zlokalizowana w obrębie (…).

Powierzchnie zabudowy wynoszą: budynek mieszkalny 191 m2, dwa budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa o powierzchni zabudowy 194 m2, 179 m2. Powierzchnie ustalono na podstawie kartoteki budynków.

Identyfikator działki: (…) położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Z księgi wieczystej nieruchomości oraz oświadczenia dłużnej spółki wynika, że nabyła ona nieruchomość na podstawie umowy kupna-sprzedaży 5 października 2020 r. (umowa zawarta przed notariuszem (…) Rep. (…)).

Wedle oświadczenia dłużnej spółki od daty jej powstania do dnia dzisiejszego spółka prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Dłużna spółka poinformowała, że sprzedający nie prowadzili działalności gospodarczej, ani nie byli podatnikami podatku VAT. Od sprzedaży został odprowadzony podatek PCC, wobec czego czynność zakupu nieruchomości nie była objęta podatkiem VAT.

Przedmiotowa nieruchomość, wedle informacji dłużniczki, nie była wykorzystywana na cele mieszkaniowe, a stanowiła zaplecze budowy oraz biuro sprzedaży inwestycji realizowanej na sąsiednich nieruchomościach (działalność developerska). W momencie kupna nieruchomość była już zabudowana trzema ww. budynkami.

Dłużna spółka dokonywała czynności zmierzających do zwiększenia atrakcyjności nieruchomości, lecz oświadczyła, że poniesione nakłady na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym nie przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości, w związku z czym nie doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ani nie nastąpiła dostawa przed pierwszym zasiedleniem.

Nie przysługiwało dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie budynku.

Dłużna spółka oświadczyła, że jej zdaniem sprzedaż powinna być zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ czynność sprzedaży ww. nieruchomości spełnia wszystkie wymogi zawarte w tym przepisie. Na dowód powyższego ww. podmiot powołał się na orzeczenie sądu administracyjnego I SA/Ol 749/13 oraz I SA/Rz 534/24, a komornik winien wystawić fakturę VAT z zastosowaniem stawki VAT „zwolniony”.

Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie województwa (…), powiatu (…), gminy (…), obręb (…), położony w zachodniej części miejscowości około 1500 m od urzędu gminy oraz 10 km do centrum (…). Okolica dawniej rolnicza, po II wojnie światowej przeznaczona na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Najbliższe sąsiedztwo stanowi nowopowstała powtarzalna zabudowa jednorodzinna. W miejscowości dominują jednak budynki z drugiej połowy XX wieku. Teren działki o kształcie regularnym, płaski, zagospodarowany, utwardzony, ogrodzony. Dojazd do działki ulicą (…).

Działka ewidencyjna numer 1 z obrębu (…) o powierzchni 4510 m2, kształt nieregularny, jest podłączona do pełnej infrastruktury technicznej wzdłuż ulicy (…) w odległości około 2 km mieszczą się ośrodki użyteczności publicznej: szkoła, ośrodek zdrowia, sklepy.

Stan techniczno-użytkowy. Opis budynku:

Budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący, składa się z wysokiej piwnicy, kondygnacji naziemnej z poddaszem, aktualnie wyremontowany, murowany (cegła), otynkowany, z dachem krytym blachodachówką. Powierzchnia zabudowy 191 m2.

Na działce nr ewidencyjny 1 posadowione są również dwa budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa o powierzchni zabudowy 194 m2, 179 m2.

Nieruchomość nie jest wpisana do rejestru zabytków.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Nakłady na ulepszenie dotyczyły budynku mieszkalnego, jednakże dłużna spółka oświadczyła, iż nakłady na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym nie przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości, w związku z czym nie doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ani nie nastąpiła dostawa przed pierwszym zasiedleniem.

Co do dwóch pozostałych budynków gospodarczych (budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa o powierzchni zabudowy 194 m2 i 179 m2 - dłużna spółka oświadczyła, iż nakłady na ulepszenie budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym nie przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości, w związku z czym nie doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ani nie nastąpiła dostawa przed pierwszym zasiedleniem.

Pytanie

Z okoliczności sprawy wynika, że Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy istnieje obowiązek naliczenia i pobrania podatku od towarów i usług VAT w związku ze sprzedażą licytacyjną opisanej nieruchomości.

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca, który nie posiada specjalistycznej wiedzy w zakresie podatku VAT, uważa, że co do zasady przedmiotowa sprzedaż powinna być opodatkowana podatkiem VAT lecz czynność ta powinna być zwolniona z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2025 r. poz. 132 i 620) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zgodnie z którym:

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży − rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przy czym stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powołanych powyżej przepisów nieruchomości, a więc grunty, budynki, budowle lub ich części spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel danej nieruchomości - jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość gruntowa (działka nr 1) zabudowana trzema budynkami: budynkiem mieszkalnym oraz dwoma budynkami produkcyjnymi usługowymi i gospodarczymi dla rolnictwa.

Dłużnikiem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka nabyła ww. nieruchomość na podstawie umowy kupna-sprzedaży 5 października 2020 r. Transakcja zakupu nieruchomości nie była objęta podatkiem VAT. Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana na cele mieszkaniowe, a stanowiła zaplecze budowy oraz biuro sprzedaży inwestycji realizowanej na sąsiednich nieruchomościach (działalność developerska). W momencie kupna nieruchomość była już zabudowana trzema ww. budynkami.

Dłużna spółka dokonywała czynności zmierzających do zwiększenia atrakcyjności opisanej nieruchomości, lecz oświadczyła, że poniesione nakłady na ulepszenie ww. budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym nie przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości. Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie.

Pana wątpliwości dotyczą skutków podatkowych sprzedaży licytacyjnej ww. nieruchomości w trybie kodeksy postepowania egzekucyjnego.

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre - musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem w pierwszej kolejności należy rozważyć kwestię, czy w odniesieniu do sprzedaży opisanej nieruchomości dłużnik działał jako podatnik podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż ta wykonana została w ramach działalności gospodarczej.

Mając na uwadze, że dłużnikiem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która wykorzystywała nieruchomość do swojej działalności, stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie doszło do sprzedaży majątku przedsiębiorstwa dłużnika.

Zatem przy dostawie ww. nieruchomości spełnione zostały przesłanki do uznania dłużnej spółki za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem dokonana sprzedaż dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa dłużnika.

W konsekwencji, dostawa ww. nieruchomości w drodze licytacji komorniczej spełniła przesłanki do uznania tej czynności za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Niniejsza sprawa dotyczy sprzedaży nieruchomości zabudowanej, tym samym należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2. przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powołanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dostawa zabudowanej działki numer 1 powinna korzystać ze zwolnienia od podatku VAT należy zbadać, czy względem budynków posadowionych na gruncie nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego momentu.

W analizowanej sprawie dostawa opisanej nieruchomości nie została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, bowiem pomiędzy pierwszym zasiedleniem nieruchomości a momentem jej sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Dłużna spółka nabyła przedmiotową nieruchomość 5 października 2020 r., a poniesione przez dłużną spółkę nakłady na ulepszenie budynków, znajdujących się na działce nr 1 (tj. budynku mieszkalnego oraz dwóch budynków gospodarczych), nie przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Biorąc pod uwagę powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzić należy, że transakcja dostawy opisanych budynków nie została dokonana w ramach ich pierwszego zasiedlenia, a od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu ich dostawy upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Tym samym, w odniesieniu do dostawy ww. budynków spełnione zostały przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynek, budowla czy ich części, na nim posadowione. W związku z powyższym również dostawa gruntu oznaczonego jako działka nr 1, z którym to związane są opisane budynki (tj. budynek mieszkalny i dwa budynki gospodarcze), podlega zwolnieniu od podatku na podstawie wskazanego art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Dostawa ww. budynków podlegała zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zatem analiza zwolnienia od podatku tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Tym samym Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.