0114-KDIP1-1.4012.257.2025.1.MKA

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

• nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy prawa własności działki nr 1 – jest nieprawidłowe;
• braku zastosowania zwolnienia dla dostawy prawa własności ww. działki – jest prawidłowe;
• prawa Nabywcy do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z nabyciem prawa własności działki nr 1 – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

31 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełnili go Państwo pismem wpływ 14 kwietnia 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A.A.

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• X Spółka z ograniczona odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

Charakterystyka działalności Wnioskodawcy

1. Pan A.A. 5 marca 2021 r. zawarł z Panem B.B.(dalej jako: „Kupujący”) umowę przedwstępną, mocą której Sprzedający zobowiązał się sprzedaćKupującemu działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 1, położoną w (…), gmina(…), powiat (…), województwo (…) (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”).

Umowa przedwstępna:

1. Na mocy Umowy Przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się sprzedać Kupującemu prawowłasności nieruchomości, tj. działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 1 (dalej jako:„Przedmiot Sprzedaży”, ,,Nieruchomość”).

2. Działka 1 objęta jest księgą wieczystą numer (…), prowadzoną przez SądRejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych.

3. Sprzedający jest właścicielem Nieruchomości (tj. działki nr 1, która powstała z działek nr 2,3 i 4) na podstawie prawomocnego postanowienia o podziale majątku wspólnego,wydanego przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Cywilny dnia 19 sierpnia 2009 r. Podziałmajątku przeprowadzony był w wyniku rozwodu orzeczonego wyrokiem Sądu Okręgowegow (…) Wydział Cywilny z 6 lipca 2007 r.

4. W dziale III powołanej księgi wieczystej wpisane jest ,,dożywotnie użytkowanie nieruchomościz tymże wykonywanie tego prawa ograniczać się będzie do obszaru 3000 mkw z działki 5” narzecz A.B.i A.C.”.

5. Służebność opisana w punkcie 5 niniejszego wniosku nie obciąża działki nr 1.

6. W pozostałych działach księgi wieczystej brak wzmianek

7. Działka o numerze 1 o obszarze 3,8226 ha, stanowi grunty oznaczone symbolami:R - grunty orne, Ls - lasy, Ps - pastwiska trwałe, położona jest w obrębie (…), jednostkaewidencyjna (…), gmina (…), powiat (…).

8. Zgodnie z ustaleniami zawartymi w uchwale Nr (…) Rady Miejskiejw (…) z 25 kwietnia 2017 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowaniaprzestrzennego gminy (…), działka o numerze geodezyjnym 1, położona w obrębie wsi(…) jest przeznaczona:

• w około 97% pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniamitowarzyszącymi,
• w około 3% pod ulicę dojazdową o szerokości w liniach rozgraniczających12,0 m z jezdnią 1x2 pasy ruchu.

9. W Umowie Przedwstępnej Pan A.A. oświadczył m.in., iż:

a) Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego, ani specjalnej strefyekonomicznej;

b) Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi (prawoużytkowania nieruchomości wpisane w dziale III księgi wieczystej wygasło, bowiemuprawnieni zmarli);

c) Nieruchomość nie jest obciążona prawami i roszczeniami osób, w tym prawem najmu lub użyczenia, ograniczeniami w rozporządzaniu nią, w tym prawem pierwokupu, poza umową dzierżawy zawarta 5 listopada 2020 r. na okres 10 lat, tj. do 5 listopada 2030 r., jednakże w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży umowa dzierżawy zostanie rozwiązana, a Nieruchomość nie będzie dzierżawiona;

d) Nieruchomość jest niezabudowana i nieogrodzona;

e) Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;

f) Nieruchomość wolna jest od zadłużeń, a także nie jest przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego, w tym także wywłaszczeniowego, postępowania scalenie lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczeniowego;

g) Sprzedający nie ma żadnych zaległości w opłatach związanych z posiadaniem Nieruchomości, żadnych zaległości w podatkach związanych z Nieruchomością, Sprzedający zobowiązał się iż żadne zaległości w opłatach związanych z eksploatacją Nieruchomości, a także w płatnościach wszelkich podatków związanych z Nieruchomością nie będą istnieć w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży (zdefiniowanej poniżej);

h) Sprzedający nie zalega z podatkami ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi, do których stosuje się przepisy ustawy o.p., co w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży (zdefiniowanej poniżej) potwierdzą uzyskane przez Sprzedającego zaświadczenia urzędu gminy i urzędu skarbowego oraz Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, wydane w trybie art. 306g o.p., a nadto zaświadczenie Zakładu Ubezpieczeń Społecznych;

i) Sprzedający nie jest stroną żadnych umów, których przedmiotem jest Nieruchomość, w tym także przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia Nieruchomości, poza opisaną we wniosku Umową Przedwstępną;

j) nie istnieją żadne spory pomiędzy Sprzedającym, a właścicielami lub posiadaczami nieruchomości przylegających do Nieruchomości lub z nią sąsiadujących, dotyczące granic, immisji lub służebności, praw lub środków dotyczących dostępu lub innych praw dotyczących Nieruchomości;

k) nie są planowane nowe drogi ani rozbudowa istniejących, co mogłoby doprowadzić do wywłaszczenia Nieruchomości lub jej części; oprócz drogi oznaczonej w MPZP symbolem 2 KD-L;

l) Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

10. W Umowie Przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się sprzedać, a Kupujący kupić PrzedmiotSprzedaży w dacie wskazanej Sprzedającemu przez Kupującego z co najmniej 3-dniowymwyprzedzeniem w terminie do 31 marca 2023 r. (dalej: ,,Data Ostateczna”), po spełnieniunastępujących warunków (dalej: ,,Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

a) uzyskaniu przez Kupującego na podstawie udzielonego przez Sprzedającegopełnomocnictwa,, zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminyi Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych również w trybie art. 306g)o.p. oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub KasęRolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegaz płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

b) przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomościi uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c) uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby,iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonejprzez Kupującego inwestycji;

d) potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną,gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych)umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

e) potwierdzeniu, iż Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;

f) uzyskaniu decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, decyzji pozwolenia nabudowę lub innej decyzji administracyjnej, która pozwoli na wybudowanie drógdojazdowych o parametrach umożliwiających obustronny ruch samochodów ciężarowychi osobowych: 5KD-D albo 2 KD-L zgodnie z parametrami wskazanymi w treści miejscowegoplanu zagospodarowania przestrzennego oraz nadaniu jej statusu drogi publicznej orazpołączeniu ww. 5 KD-D albo 2KD-L z Nieruchomością (terenem inwestycji).

g) uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osóbprawnych i fizycznych w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnegoi organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się naterenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi,linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycjąi których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzjizatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanejinwestycji;

h) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji środowiskowej pozwalającej na realizacjęzamierzonej przez Kupującego inwestycji;

i) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającejpozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

j) minimum dwukrotnym podpisaniu oraz przekazaniu przez Sprzedającego Kupującemu nawezwanie Kupującego oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedającegoz wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy orazfinansowania terroryzmu;

k) przedłożeniu przez Sprzedającego na wezwanie Kupującego, poświadczonych notarialniekopii dokumentów potwierdzających tożsamość Sprzedającego, tj. dowodu osobistegobądź paszportu;

l) po dokonaniu cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na rzeczspółki prawa polskiego będącej ostatecznym Kupującym, po przedstawieniu przezKupującego wymaganych prawem wszelakich zgód ze strony Kupującego, w tymwyrażonych w formie uchwał, na nabycie Nieruchomości.

11. Strony postanowiły, iż Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży opisane powyżej zastrzeżone są nakorzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży w Dacie Ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia UmowySprzedaży.

12. Strony postanowiły, iż Kupujący może odstąpić od Umowy Przedwstępnej w terminie do31marca2023 r., jeżeli realizacja jego zamierzenia inwestycyjnego, okaże się niemożliwa lubnadzwyczaj trudna.

13. Strony postanowiły, że jeżeli w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży Nieruchomość będzie obciążonahipoteką lub prowadzona będzie egzekucja z Nieruchomości, wówczas Kupujący może podjąćdecyzję o zawarciu Umowy Sprzedaży i wówczas zapłaci Sprzedającemu kwotę ceny, pomniejszonąo uzgodnione przez Sprzedającego z wierzycielami na piśmie (i) kwoty wierzytelnościzabezpieczonych hipoteką na Nieruchomości lub (ii) kwoty, w zakresie których prowadzona będzieegzekucja z Nieruchomości, które to kwoty zostaną zapłacone przez Kupującego bezpośrednio nawskazane rachunki bankowe wierzycieli, z zastrzeżeniem, że powyższe kwoty uzgodnionez wierzycielami, łącznie z kwotami zaległości, nie będą przekraczały kwoty ceny, jak równieżz zastrzeżeniem, że powyższe uzgodnienia z wierzycielami będą zawarte w wymaganej prawemformie i będą zawierały nieodwołalne zgody wierzycieli na zwolnienie Nieruchomości spodobciążenia hipotekami lub wyłączenie Nieruchomości spod prowadzonej egzekucji – podwarunkiem zapłaty odpowiednich kwot na właściwe rachunki bankowe tych wierzycieli.

14. Strony postanowiły, że jeżeli w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży – zaświadczenia uzyskane przezKupującego na podstawie udzielonego przez Sprzedającego pełnomocnictwa wskazywać będąjakiekolwiek zaległości Sprzedającego względem urzędu gminy, urzędu skarbowego, PaństwowegoFunduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych lub Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, to –według wyboru Kupującego – Sprzedający; (i) bezzwłocznie i nie później niż w terminie 2 dni oddnia wystawienia rzeczonych zaświadczeń ureguluje te zaległości i przedstawi Kupującemu dowóddokonania takich opłat albo (ii) w przypadku nieuiszczenia zaległości wynikających z powyższychzaświadczeń w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży Kupujący zapłaci Sprzedającemu kwotę cenypomniejszoną o kwotę zaległości wskazanych w powyższych zaświadczeniach, które to zaległościzostaną zapłacone przez Kupującego przelewem bezpośrednio na rachunek bankowy wierzycielilub zostaną zapłacone z rachunku zastrzeżonego założonego na rzecz Sprzedającego,z zastrzeżeniem, że powyższe kwoty, łącznie z kwotami uzgodnionymi z wierzycielami nie będąprzewyższać kwoty ceny.

15. Wydanie Przedmiotu Sprzedaży wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi nastąpiw dniu zawarcia Umowy Sprzedaży.

16. Wszelkie opłaty związane z Nieruchomością będą do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży ponoszoneprzez Sprzedającego, a od dnia zawarcia Umowy Sprzedaży obciążać będą Kupującego.

17. Sprzedający wyraził zgodę i zezwolił Kupującemu – od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej dodnia zawarcia Umowy Sprzedaży – na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością do celówbudowlanych w rozumieniu przepisów ustawy – Prawo budowlane, to jest do składania wnioskóworaz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy,a także do prowadzenia na niej – na koszt Kupującego – badań i odwiertów, niezbędnych dopotwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiająrealizację na niej inwestycji.

18. Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa (z prawem do udzielania dalszychpełnomocnictw), do dokonywania w jego imieniu następujących czynności:

a) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej przez SądRejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych nr (…) oraznowozałożonej dla działki nr 1; pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składaniawniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii;

b) uzyskania we właściwym dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położeniaPrzedmiotu Sprzedaży: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale ZakładuUbezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego,Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń wydanychrównież w trybie art. 306g o.p., potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z należnymipodatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

c) do uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkichzaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnegoPrzedmiotu Sprzedaży koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badaniaprawnego Przedmiotu Sprzedaży;

d) uzyskania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych,dotyczących Nieruchomości;

e) uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastrukturytechnicznej, w szczególności przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej,teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lubinnej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, orazwłączenia do układu drogowego, w tym składania i poodpisywania wniosków i innychdokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedającegoumów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układudrogowego;

f) wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji owyłączeniu Nieruchomości z produkcji leśnej oraz zmiany klasyfikacji gruntów wewłaściwych rejestrach;

g) wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów – na koszt Kupującego –decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

h) wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji owyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwychrejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemipodlegającymi ochronie.

19. Jak wskazano w Umowie Przedwstępnej, wszystkie koszty oraz opłaty związanez warunkami technicznymi i decyzjami, obciążać będą Kupującego.

20. Sprzedający oświadczył, że na każde wezwanie Kupującego udzieli mu (albo wskazanym przezKupującego osobom) wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw, niezbędnychdo prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń,uzgodnień itp., zarówno w formie pisemnej jak i aktu notarialnego.

21. Sprzedający oświadczył, że znane mu jest zamierzenie Kupującego polegające na realizacjiinwestycji i oświadczył że zrzeka się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, skarg i innychprotestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji.

22. Sprzedający wyraził zgodę na przeniesienie (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych)wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej, dokonane przez Kupującegona rzecz spółki mającej siedzibę w RP („Cesjonariusz”). Kupujący zawiadomi Sprzedającegoo dokonanej cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana.

Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będzie zobowiązany do zawarcia z Cesjonariuszemumowy opisanej w Umowie Przedwstępnej i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniupostanowień Umowy Przedwstępnej.

Umowa z 30 maja 2022 r. zmieniająca Umowę Przedwstępną Sprzedaży z 5 marca 2021 r.(dalej: ,,Umowa Zmieniająca Umowę Przedwstępną”):

1. Mocą ww. Umowy Zmieniającej Umowę Przedwstępną, zmieniono Umowę Przedwstępną naumowę warunkową, ze względu na przysługujące Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez LasyPaństwowe prawo pierwokupu Nieruchomości, dokonano także zmian w zakresie terminu zawarciaumowy przeniesienia własności Nieruchomości.

2. W Umowie Zmieniającej Umowę Przedwstępną, Kupujący oświadczył że planowana inwestycjabędzie prowadzona na m.in.:

• nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem 6, położonej w obrębie (…), gminie(…), powiecie (…), którą Kupujący zobowiązał się kupić na podstawiezawartej 28 października 2021 r. umowy przedwstępnej sprzedaży z osobą trzecią;
• nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem 1, położonej w obrębie (…), gminie(...), powiecie (...), którą Kupujący zobowiązał się kupić na podstawiezawartej 5 marca 2021 r. Umowy Przedwstępnej;
• nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem 1, położonej w obrębie (...), gminie(...), powiecie (...), którą Kupujący zobowiązał się kupić na podstawiezawartej 23 czerwca 2021 r. umowy przedwstępnej sprzedaży z osobą trzecią;
• nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem 7, położonej w obrębie (...), gminie(...), powiecie (...), którą Kupujący zobowiązał się kupić na podstawiezawartej23 czerwca 2021 r. umowy przedwstępnej sprzedaży z osobą trzecią.

3. Nieruchomości wymienione w pkt a-d oznaczone są jako las i przy sprzedaży tych nieruchomościSkarbowi Państwa reprezentowanemu przez Lasy Państwowe przysługuje z mocy prawa prawopierwokupu na podstawie art. 37a ust. 1 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, zaś wykonanieprawa pierwokupu przez uprawnionego w stosunku do przynajmniej jednej z nieruchomościopisanych powyżej uniemożliwi lub utrudni realizację planowanej inwestycji.

4. Strony postanowiły, że w przypadku wykonania prawa pierwokupu przez uprawnionego w stosunku do przynajmniej jednej z ww. opisanych nieruchomości, jak również w przypadku, gdy przynajmniej jeden ze sprzedających nieruchomości, na których planowana jest inwestycja, nie stawi się w czasie i miejscu wyznaczonym do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości, Kupującemu przysługiwać będzie nieodpłatne umowne prawo do odstąpienia od Umowy Sprzedaży – Warunkowej Umowy Sprzedaży.

5. Wydanie Nieruchomości nastąpi w dniu zawarcia Umowy Przeniesienia Własności Nieruchomościwszystkie opłaty związane z Nieruchomością do dnia zawarcia Umowy Przeniesienia WłasnościNieruchomości ponoszone będą przez Sprzedającego, a od dnia zawarcia Umowy PrzeniesieniaWłasności Nieruchomości obciążać będą Kupującego.

Przedwstępna Umowa Sprzedaży Praw oraz Przejęcia Obowiązków z 24 czerwca 2022 r.:

1. 24 czerwca 2022 r. Kupujący tj. B.B., działający jako przedsiębiorca prowadzącydziałalność gospodarczą pod firmą Y, NIP: (…), zawarłz przedstawicielem spółki Z, NIP: (…) (dalej: ,,Kupujący2”),przedwstępną umowę sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków wynikających m.in. z UmowyPrzedwstępnej opisanej w niniejszym wniosku.

2. Zgodnie z ww. umową, Pan B.B. (,,Cedent”) zobowiązał się sprzedać Z wszystkie prawa wynikające z Umowy Przedwstępnej.

3. Wraz z nabyciem praw wynikających z Umowy Przedwstępnej, spółka Zprzejmie od Pana B.B. wszystkie jego obowiązki wynikające z m.in. z UmowyPrzedwstępnej.

4. Strony postanowiły, iż zawarcie umowy przyrzeczonej tj. ostatecznej umowy cesji nastąpi niepóźniej niż do 31 października 2022 r.

5. Umowa przyrzeczona tj. ostateczna umowa cesji zostanie zawarta pod warunkiem, że:

a) spełnią się wszystkie Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży zdefiniowane w UmowiePrzedwstępnej, z wyjątkiem warunku przedstawienia wymaganych prawem zgód nanabycie Nieruchomości, w tym wyrażonych w formie uchwał, które mają zostaćprzedłożone po dokonaniu cesji praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej;

b) Cesjonariusz zawrze umowy najmu obejmujące 50% powierzchni planowanej inwestycji;

c) Cesjonariusz przeprowadzi proces analizy stanu prawnego Nieruchomości i uzna, wedługjego oceny, wyniki tej analizy za satysfakcjonujące;

d) Cesjonariusz potwierdzi, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energięelektryczną i gaz) umożliwiają realizację inwestycji na Nieruchomości,

e) Cesjonariusz uzyska na jego koszt, ustalenia, z których będzie wynikać, iż warunkigruntowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na jej terenie inwestycji;

f) Cesjonariusz uzyska ostateczną decyzję zatwierdzającą projekt budowlanyi udzielającą pozwolenia na budowę inwestycji na Nieruchomości;

g) Cesjonariusz przedstawi uchwałę Wspólników Cesjonariusza, wyrażającą zgodę na nabycieprawa własności Nieruchomości.

6. Strony Umowy Przedwstępnej Cesji postanowiły iż warunki, o których mowa wyżej zastrzeżone sąna korzyść Cesjonariusza tj. Z, co oznacza iż Cesjonariusz może żądaćzawarcia ostatecznej umowy cesji najpóźniej w dacie ostatecznej zawarcia umowy cesji, pomimonieziszczenia się któregokolwiek z warunków, o których mowa powyżej, pod warunkiem złożeniaCedentowi tj. Panu B.B. przez Cesjonariusza, oświadczenia o zrzeczeniu sięprawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych warunków.

7. Strony postanowiły, że w przypadku gdy w dacie ostatecznej zawarcia umowy cesji nie dojdzie dozawarcia ostatecznej umowy cesji, Umowa Przedwstępna Cesji ulegnie rozwiązaniu i wygaśniez upływem daty ostatecznej zawarcia umowy cesji bez konieczności składania jakichkolwiekdodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze stron.

8. W przypadku, gdy po zawarciu ostatecznej umowy cesji wszystkie warunkowe umowy sprzedażyw wykonaniu umów przedwstępnych (w tym Umowy Przedwstępnej opisanej w niniejszym wniosku)nie zostaną zawarte w terminie 3 kolejnych dni roboczych, wówczas Cesjonariusz będzieuprawniony, w terminie 14 kolejnych dni, do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od zawarciaostatecznej umowy cesji, w całości lub w części, to jest w odniesieniu do praw i obowiązkówdotyczących poszczególnych umów przedwstępnych, w przypadku których sprzedający odmówilizawarcia warunkowych umów sprzedaży lub nie stawili się w wyznaczonym terminie na ichzawarcie.

9. Po zawarciu ostatecznej umowy cesji pomiędzy Panem B.B., a Z, planowana jest dalsza cesja ogółu praw i obowiązków przez Kupującego2 (tj. Z) na rzecz X Sp. z o.o., NIP: (…) (dalej ,,Nabywca”).

10. Poniżej informacje dotyczące Sprzedającego (Pana A.A.), jak i sprzedawanejNieruchomości (działki nr 1):

• Sprzedający Nieruchomość wskutek darowizny;
• działka wykorzystywana była na cele działalności rolniczej Sprzedającego, do dniasprzedaży nie będzie już w ogóle wykorzystywana przez Sprzedającego;
• nabycie działki nie było opodatkowane podatkiem VAT;
• Nieruchomość jest niezabudowana;
• Sprzedający prowadzi działalność rolniczą;
• ww. działka była wykorzystywana do działalności rolniczej, Sprzedający uzyskiwałprzychody z tej działalności, działalność ta nie podlegała opodatkowaniu VAT;
• Sprzedający nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy VAT;
• Sprzedający nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej;
• ww. działki nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej;
• ww. działka nie była w przeszłości dzielona/łączona;
• Sprzedający nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie ww. działki;
• Sprzedający nie podejmował żadnych czynności mających na celu sprzedaż ww. działki;
• Sprzedający nie przedstawił oferty sprzedaży ww. działki Kupującemu, to Kupujący jakopierwszy wystąpił z propozycją nabycia ww. działki od Sprzedającego;
• Sprzedający nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowaniaprzestrzennego dla sprzedawanej działki lub o dokonanie jego zmiany;
• ww. działka na mocy umowy zawartej 31 stycznia 2025 r. pomiędzy Sprzedającymi Kupującym 2 została wydzierżawiona na okres od 1 lutego 2025 r. do 30 czerwca 2025 r.lub do dnia zbycia działki przez Sprzedającego; czynsz z tytułu dzierżawy wynosi (…) PLNmiesięcznie płatne z góry;
• W 2024 r. Sprzedający sprzedał działkę rolną o powierzchni 3500 m2 za (…) zł swojejsiostrzenicy;
• Sprzedający posiada inne działki, które mogą zostać potencjalnie sprzedane w przyszłościw przypadku pojawienia się oraz inicjatywy kupującego;
• Sprzedający dokonał w przeszłości (ok. 10-15 lat temu) sprzedaży 5 działek, były to działkibudowlane i rolna.

11. Kupujący, tj. Pan B.B.:

• jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny;
• prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą Y, NIP:(…);
• zamierzał nabyć ww. działkę w celu realizacji planowanej inwestycji.

12. Kupujący2, tj. Z:

• jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny;
• zamierzał nabyć ww. działkę w celu realizacji planowanej inwestycji.

13. Nabywca, tj. X Sp. z o.o.:

• jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,
• zamierza nabyć ww. działkę w celu realizacji planowanej inwestycji – tj. budowy parkumagazynowo-logistyczno-produkcyjnego,
• nabędzie prawo własności ww. działki na cele prowadzenia opodatkowanej podatkiem odtowarów i usług działalności gospodarczej.

Umowa z 1 sierpnia 2023 r. zmieniająca Umowę Przedwstępną Sprzedaży z 5 marca 2021 r.(dalej: ,,Umowa Zmieniająca Umowę Przedwstępną”):

1. Mocą ww. Umowy Zmieniającej Umowę Przedwstępną, zmieniono zawarte w UmowiePrzedwstępnej postanowienia określające wysokość ceny, zgodnie z którymi Wnioskodawcazobowiązuje się sprzedać Nieruchomość, w stanie wolnym od wszelkich praw i roszczeń osóbtrzecich za cenę:

a) w kwocie (…) zł ((…) złotych) za jeden metr kwadratowy Nieruchomości,w przypadku gdy do termin zawarcia umowy warunkowej sprzedaży będzie w okresie do 31października 2023 r.,

b) w kwocie (…) zł ((…) złotych) za jeden metr kwadratowy Nieruchomości,w przypadku gdy do termin zawarcia umowy warunkowej sprzedaży będzie w okresie od 1listopada 2023 r. do 31 grudnia 2023 r.,

c) w kwocie (…) zł ((…) złotych) za jeden metr kwadratowy Nieruchomości,w przypadku gdy do termin zawarcia umowy warunkowej sprzedaży będzie w okresie od 1stycznia 2024 r. do 15 kwietnia 2024 r.,

d) w kwocie (…) zł ((…) złotych) za jeden metr kwadratowy Nieruchomości,w przypadku gdy termin zawarcia umowy warunkowej sprzedaży będzie w okresie od 16kwietnia 2024 r. do 31 lipca 2024 r.,w terminie do 31 lipca 2024 r**.** B.B., który ww. Nieruchomośćzobowiązuje się kupić do majątku osobistego.

2. W Umowie Zmieniającej Umowę Przedwstępną, zmieniona została Data Ostateczna spełnieniaWarunków Zawarcia Umowy Sprzedaży na dzień 31 lipca 2024 r., uwzględniająca możliwośćodstąpienia Kupującego od umowy do 31 lipca 2024 r.

Prace wykonane przez Kupującego na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w umowieprzedwstępnej sprzedaży z 5 marca 2021 r.:

1. Kupujący, działając na podstawie pełnomocnictwa udzielonego mu przez Wnioskodawcę w umowieprzedwstępnej sprzedaży z dnia 5 marca 2021 r. dokonał na Nieruchomości następującychczynności:

a) wykonane zostały dokładne badania gruntu;

b) Kupujący uzyskał warunki przyłączeniowe oraz powstały przyłącza dla prądu, gazu orazwody;

c) uzyskana została decyzja na lokalizację zjazdu;

d) uzyskane zostało pozwolenie na budowę;

e) wydane zostało zezwolenie na wyłączenie z produkcji leśnej i decyzja odlesienie działki;

f) zakończona została wycinka i fizyczne wyłączenie z produkcji leśnej.

Akt notarialny z 7 października 2024 r. – Rozwiązanie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Praw orazPrzejęcia Obowiązków, Umowa Sprzedaży Praw oraz Przejęcia Obowiązków oraz UstanowienieHipoteki:

1. Na mocy Umowy rozwiązana została Przedwstępna Umowa Sprzedaży Praw oraz PrzejęciaObowiązków udokumentowana aktem notarialnym Repertorium A nr (…)sporządzonym 24 czerwca 2022 r.

2. Przedmiotowe rozwiązania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży spowodowało wygaśnięciewzajemnych zobowiązań stron (Sprzedającego i Kupującego2).

3. Kupujący sprzedał Nabywcy wszystkie prawa wynikające z Umowy Przedwstępnej.

Jednocześnie Sprzedający wskazuje, że wraz z Nabywcą 10 sierpnia 2022 r. wystąpili z wnioskiemwspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie konsekwencji podatkowych na gruncie VATsprzedaży Nieruchomości. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowejw powyższym zakresie została wydana 7 października 2022 r. pod sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.608.2022.1.MSU.

Pytania

1. Czy sprzedaż prawa własności działki przez Sprzedającego oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2. Czy sprzedaż prawa własności działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

3. Czy Nabywcy w związku z planowanym nabyciem prawa własności działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 przysługiwać będzie prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony?

Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko w zakresie pytania 1

Zdaniem Zainteresowanych sprzedaż Nieruchomości, stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym1 przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegająodpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak dalej stanowi art. 7ust. 1 ustawy VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzaniatowarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 ustawy VAT przez „towar” rozumie się rzeczy oraz ichczęści, a także wszelkie postacie energii.

Przez „sprzedaż”, za art. 2 pkt 22 ustawy VAT, rozumie sięnatomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksporttowarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnikaw rozumieniu ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostkiorganizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielniedziałalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie,iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lubusługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalnośćosób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dlacelów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniupodatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek:

• zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz
• jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą.

Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami,który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenieZainteresowanych pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającejopodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzaniatowarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy umowy sprzedaży własność Przedmiotu Sprzedażyprzejdzie ze Sprzedającego na Nabywcę, a Sprzedający uzyska w zamian cenę określoną w UmowiePrzedwstępnej.

W ocenie Zainteresowanych nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowaniedostawy udziału we własności Przedmiotu Sprzedaży, tj. niedokonanie dostawy przez podatnikaw rozumieniu ustawy VAT.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK1136/16, „przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania naposzczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należyprzede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymiwykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimikieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mutowarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniusprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającegow takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalająceodróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowaniamajątkiem prywatnym”.

Jak wskazano w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 19 stycznia 2024 r. sygn. aktI SA/Łd 870/23: „przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniaćczynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymiwykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym.[…] Nie mają natomiastznaczenia zamiar, czy motywy, jakimi kieruje się dany podmiot, ani jakie potrzeby zaspokaja z uzyskanychśrodków pieniężnych. Istotne znaczenie mają bowiem obiektywne, a nie subiektywne przesłankipozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych, które mieszczą się w granicachdysponowania majątkiem prywatnym”.

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jestzatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzeniaczy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tychwykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego SąduAdministracyjnego w Gliwicach z 17 listopada 2022 r. sygn. akt I SA/Gl 367/22: „ani okoliczność,że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, niemogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tejkonkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

Zauważa się również, że „dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarówi usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikającez prawa własności” (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt IFSK 1022/15, czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r. sygn. aktI SA/Ol 428/19). Należy mieć przy tym na uwadze, że - jak wynika z interpretacji Dyrektora IzbySkarbowej z dnia 3 marca 2025 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.47.2025.2.JG, „aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg […] okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich”.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczejprzez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10, „to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środkówpieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, codo zasady, taki cel”.

Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. aktI FSK 1859/13, „na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

• doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnegona kilkadziesiąt niezabudowanych działek,
• wydzielenie dróg wewnętrznych,
• podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,
• wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,
• podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek”.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. aktI FSK 1643/15 zauważono, że „przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działaw charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymagaustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawemjest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jejczynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jegouzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek,wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu(zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dlasprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lubinnych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową”wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktuzaistnienia pojedynczych z tych okoliczności”.

Podobnie stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnejz 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH na podstawie podobnego stanufaktycznego. We wniosku wskazano, że „do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z InwestoremWnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności niedokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., niewystępował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartychumów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonujedziałań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd,urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działaniaInwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalanawcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartościnieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy.

Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniuWnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntuoraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobamifizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncieuprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymałzapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okolicznościrozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, wzwiązku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jestprzesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działekstanowiącej majątek prywatny będzie działał ”w charakterze handlowca**”** w rozumieniu art. 15 ustawy oVAT”. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora IzbySkarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 1 października 2018 r. sygn. 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS, w której stwierdzono,że „nie wystąpił (…) ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wnioskudziałek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działańw zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny dowykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynnościzmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza dosieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienieo decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem dozakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki,będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynnośćoznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku odtowarów i usług”.

Jak opisano w zdarzeniu przyszłym, Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa celemdokonywania w jego imieniu szeregu czynności związanych z Przedmiotem Sprzedaży. Instytucjapełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny(tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm., dalej jako „k.c.”).

Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianychalbo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przezprzedstawiciela. Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawicielaw granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Zgodnie z art.96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwoustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każdaczynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonegopełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ocenie Zainteresowanych, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciemUmowy Sprzedaży wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie możezmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprostwskazano w przytoczonych wyżej interpretacjach indywidualnych. Warunki zawarcia Umowy Sprzedażyzostały zawarte na korzyść Kupującego, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich, Kupujący maroszczenie o zawarcie umowy sprzedaży. W Umowie Przedwstępnej, określono cenę nabyciaPrzedmiotu Sprzedaży, która nie ulegnie zmianie wraz z podejmowanymi przez Kupującego działaniamiokreślonymi w treści pełnomocnictwa. W takim razie ewentualny wzrost wartości PrzedmiotuSprzedaży osiągnięty wskutek podjętych czynności nie będzie miał odzwierciedlenia w cenie sprzedaży.

Jak wskazano wyżej, do momentu zawarcia Umów Sprzedaży koszty wynikające z posiadanego prawawłasności będą ponoszone przez Sprzedającego. Z kolei koszty przygotowania inwestycji będąponoszone przez Kupującego. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc Kupujący działa w imieniuSprzedającego, to rzeczywiście działa na własną rzecz w celu przygotowania inwestycji.

W takim razie nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedającego działalności gospodarczejz uwagi na czynności podejmowane przez jego pełnomocników. Jak wskazywano wyżej,art. 15 ust. 2 ustawy VAT wiąże prowadzenie działalności gospodarczej w szczególnościz wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z punktu widzenia interesówmajątkowych Sprzedającego działania pełnomocników są neutralne, a samo zobowiązanie dosprzedaży Przedmiotu Sprzedaży, zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności.

W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedającego nie będąprowadziły do osiągnięcia przez niego zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży.

W dalszym razie angażowany jest wyłącznie majątek prywatny, a Sprzedający nie angażuje podobnychśrodków jak profesjonaliści.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego zdarzenia przyszłegonależy także zauważyć, że Sprzedający nie podejmował aktywnie żadnych czynności w celu sprzedażyNieruchomości, ani zwiększenia jej wartości. Nieruchomość będąca we władaniu Sprzedającegozostała wyszukana przez Kupującego.

Pan A.A. nie prowadzi działalności gospodarczej, Sprzedający nie dokonałw przeszłości sprzedaży żadnej innej działki. Sprzedający nie ogłaszał w żaden sposób chęci sprzedażyNieruchomości. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedający nie zachowywał się jakprofesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawowłasności.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych należy uznać, że w okolicznościach wskazanychw opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług,gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiociezbycia Przedmiotu Sprzedaży, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących sięprofesjonalnym obrotem nieruchomościami. W związku z tym, sprzedaż przez SprzedającegoPrzedmiotu Sprzedaży, tj. działki nr 1, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarówi usług.

Stanowisko w zakresie pytania 2

W przypadku uznania stanowiska wyrażonego w uzasadnieniu do pytania nr 1 za nieprawidłowe– w ocenie Zainteresowanych sprzedaż przez Sprzedającego prawa własności działki o numerzeewidencyjnym 1, nie będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 2

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 ustawy VAT w zw. z art. 146aa ustawy VAT, stawka podatku, o której mowaw art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntupodlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawagruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako żew niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanychinnych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy VAT, przez tereny budowlane rozumie sięgrunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowaniaprzestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowyi zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniuprzestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r.sygn. akt I SA/Łd 195/18, „opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomościgruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te,które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykładgruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku odtowarów i usług”.

Działka stanowiąca Przedmiot Sprzedaży jest objęta obowiązującym planem zagospodarowaniaprzestrzennego. Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyrażonego w uchwale Nr(…) Rady Miejskiej w (...) z 25 kwietnia 2017 r. w sprawie zmiany miejscowegoplanu zagospodarowania przestrzennego gminy (...) wynika, że działka o numerze geodezyjnym1 położona w obrębie wsi (...) jest przeznaczona:

• w około 97% pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniamitowarzyszącymi,
• w około w 3% pod ulicę lokalną o szerokości w liniach rozgraniczających 12 m z jezdnią 1x2pasy ruchu.

W związku z powyższym, działka o numerze ewidencyjnym 1 stanowi teren niezabudowany, któryzgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczony jest pod zabudowę.

W świetle powyższych ustaleń, w ocenie Zainteresowanych, sprzedaż prawa własności działkioznaczonej numerem ewidencyjnym 1 nie będzie objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usługz uwagi na dokonanie dostawy terenów niezabudowanych, będących terenem budowlanym.

Stanowisko w zakresie pytania 3

Nabywcy, tj. X Sp. z o.o. w związku z planowanym nabyciem od Sprzedającegoprawa własności działki o numerze ewidencyjnym 1 przysługiwać będzie prawo do obniżenia podatkunależnego o podatek naliczony.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane dowykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatkunależnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z wyrokiem WSA w Szczecinie z dnia 9 lipca 2020 r. sygn. akt I SA/Sz 56/20 ,,odliczenie podatkunaliczonego przysługuje, gdy towary i usługi, z nabyciem których wiąże się podatek naliczony sąwykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Zatem, warunkiem umożliwiającymskorzystanie z prawa odliczenia podatku naliczonego (…) jest konieczność istnienia związku pomiędzynabyciem towarów i usług a wykonywaniem czynności opodatkowanych”.

W podobnym stanie prawnym Dyrektor Izby Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 24 kwietnia2019 r. sygn. 0112-KDIL2-3.4012.88.2019.2.EZ przyznał prawo do zastosowania odliczenia VAT:

„W odniesieniu do prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonegoprzy nabyciu Nieruchomości wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakimtowary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którymmowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”.

W przedmiotowym opisie zdarzenia przyszłego taki związek zaistnieje. Jak wskazano w opisiezdarzenia przyszłego – Nabywca ma na celu m.in. na przedmiotowej działce nr 1 zrealizowaćinwestycję polegającą na budowie budynku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, zatem Nabywcabędzie wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość w całości do czynności opodatkowanychpodatkiem od towarów i usług.

W świetle powyższych ustaleń, w ocenie Zainteresowanych, Nabywca będzie miał prawo dokonaniaodliczenia podatku VAT naliczonego w związku z planowaną dostawą działki oznaczonej numeremewidencyjnym 1.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

• nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy prawa własności działki nr 1 – jest nieprawidłowe;
• braku zastosowania zwolnienia dla dostawy prawa własności ww. działki – jest prawidłowe;
• prawa Nabywcy do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z nabyciem prawa własności działki nr 1 – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości (działki nr 1) na rzecz Kupującego, Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podjął w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że:

• Sprzedający jest właścicielem nieruchomości, tj. działki nr 1, która powstała z działek nr 2, 3i 4 na podstawie prawomocnego postanowienia o podziale majątku wspólnego;
• Nabycie działki nie było opodatkowane podatkiem VAT;
• Nieruchomość jest niezabudowana i nieogrodzona;
• Sprzedający prowadzi działalność rolniczą;
• Działka wykorzystywana była na cele działalności rolniczej Sprzedającego, do dnia sprzedaży nie będzie już w ogóle wykorzystywana przez Sprzedającego;
• Ww. działka była wykorzystywana do działalności rolniczej, Sprzedający uzyskiwał przychody z tej działalności, działalność ta nie podlegała opodatkowaniu VAT;
• Ww. działka była najpierw przedmiotem umowy dzierżawy zawartej 5 listopada 2020 r. na okres 10 lat, tj. do 5 listopada 2030 r., a następnie na mocy umowy zawartej 31 stycznia 2025 r. pomiędzy Sprzedającym i Kupującym 2, działka została wydzierżawiona na okres od 1 lutego 2025 r. do 30 czerwca 2025 r. lub do zbycia działki przez Sprzedającego;
• W 2024 r. Sprzedający sprzedał działkę rolną siostrzenicy i w przeszłości (ok. 10-15 lat temu) dokonał sprzedaży 5 działek, były to działki budowlane i rolna, obecnie posiada inne działki, które mogą zostać potencjalnie sprzedane w przyszłości w przypadku pojawienia się kupującego oraz z jego inicjatywy;

5 marca 2021 r. Sprzedający zawarł z Kupującym (B.B.) umowę przedwstępną, na mocy której zobowiązał się sprzedać Kupującemu działkę nr 1. W Umowie Przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się sprzedać, a Kupujący kupić Przedmiot Sprzedaży w dacie wskazanej Sprzedającemu przez Kupującego z co najmniej 3-dniowym wyprzedzeniem w terminie do 31 marca 2023 r. Sprzedający wyraził zgodę i zezwolił Kupującemu - od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży - na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością do celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy - Prawo budowlane, to jest do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej - na koszt Kupującego - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej inwestycji.

Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw), do dokonywania w jego imieniu następujących czynności:

a) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych nr (…) oraz nowozałożonej dla działki nr 1; pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii;

b) uzyskania we właściwym dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Przedmiotu Sprzedaży: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń wydanych również w trybie art. 306g o.p., potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

c) do uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Przedmiotu Sprzedaży koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Przedmiotu Sprzedaży;

d) uzyskania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości;

e) uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i poodpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego;

f) wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji leśnej oraz zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach;

g) wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów – na koszt Kupującego – decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

h) wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie.

24 czerwca 2022 r. Kupujący, tj. B.B., działający jako przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą, zawarł z przedstawicielem spółki Z (dalej: „Kupujący2”), przedwstępną umowę sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków wynikających m.in. z Umowy Przedwstępnej opisanej w niniejszym wniosku. Zgodnie z ww. umową Pan B.B. („Cedent”) zobowiązał się sprzedać Z wszystkie prawa wynikające z Umowy Przedwstępnej. Wraz z nabyciem praw wynikających z Umowy Przedwstępnej, spółka Z przejmie od Pana B.B. wszystkie jego obowiązki wynikające z m.in. z Umowy Przedwstępnej. Strony postanowiły, iż zawarcie umowy przyrzeczonej tj. ostatecznej umowy cesji nastąpi nie później niż do dnia 31 października 2022 r.

Po zawarciu ostatecznej umowy cesji pomiędzy Panem B.B., a Z, planowana jest dalsza cesja ogółu praw i obowiązków przez Kupującego 2 (tj. Z) na rzecz XSp. z o.o., NIP: (…) (dalej „Nabywca”).

Mocą umowy z 1 sierpnia 2023 r. zmieniająca Umowę Przedwstępną Sprzedaży z 5 marca 2021 r. zmieniono zawarte w Umowie Przedwstępnej postanowienia określające wysokość ceny.

W umowie Zmieniającej Umowę przedwstępną zmieniona została Data Ostateczna spełnienia Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży na 31 lipca 2024 r., uwzględniającą możliwość odstąpienia Kupującego od umowy do 31 lipca 2024 r.

Zgodnie z aktem notarialnym z 7 października 2024 r. – nastąpiło rozwiązanie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Praw oraz Przejęcia Obowiązków, Umowa Sprzedaży Praw oraz Przejęcia Obowiązków oraz Ustanowienie Hipoteki:

1. Na mocy Umowy rozwiązana została Przedwstępna Umowa Sprzedaży Praw oraz Przejęcia Obowiązków udokumentowana aktem notarialnym Repertorium A nr (…) sporządzonym 24 czerwca 2022 r.

2. Przedmiotowe rozwiązanie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży spowodowało wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron (Sprzedającego i Kupującego2).

3. Kupujący sprzedał Nabywcy wszystkie prawa wynikające z Umowy Przedwstępnej.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy Sprzedający w ramach planowanej transakcji sprzedaży działki nr 1 będzie występował w charakterze podatnika VAT.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż działki nr 1 stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15ust. 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że działka była przedmiotem umowy dzierżawy zawartej 5 listopada 2020 r. na okres 10 lat, tj. do 5 listopada 2030 r., a następnie na mocy umowy zawartej 31 stycznia 2025 r. pomiędzy Sprzedającym i Kupującym 2, działka została wydzierżawiona na okres od 1 lutego 2025 r. do 30 czerwca 2025 r. lub do zbycia działki przez Sprzedającego.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm. ):

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Zatem dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Zatem uznać należy, że wydzierżawienie przez Sprzedającego działki nr 1 odpowiada wskazanemu w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT rodzajowi działalności gospodarczej polegającej na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dzierżawa Nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy VAT.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonych Kupującemu przez Sprzedającego pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Jak stanowi art. 109 Kodeksu cywilnego:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący oraz podmioty z nim powiązane podjęły w stosunku do działki nr 1 szereg działań. W szczególności, w związku z udzieleniem im pełnomocnictw Kupujący, działając na podstawie pełnomocnictwa udzielonego mu przez Sprzedającego w umowie przedwstępnej sprzedaży z 5 marca 2021 r. dokonał na Nieruchomości następujących czynności: wykonane zostały dokładne badania gruntu, Kupujący uzyskał warunki przyłączeniowe oraz powstały przyłącza dla prądu, gazu oraz wody, uzyskana została decyzja na lokalizację zjazdu, uzyskane zostało pozwolenie na budowę, wydane zostało zezwolenie na wyłączenie z produkcji leśnej i decyzja odlesienie działki, zakończona została wycinka i fizyczne wyłączenie z produkcji leśnej. Osoby trzecie działają/będą działały za pełną zgodą Sprzedającego i zamierzają dokonać do chwili zakupu nieruchomości szeregu istotnych zmian mających na celu niewątpliwie przygotowanie nieruchomości do inwestycji, tj. do budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Działania te mają charakter ciągłości i są charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Fakt, że opisane w stosunku do Nieruchomości działania, nie były/nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby trzecie, nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego będącego stroną postępowania, ponieważ jak wynika z cytowanych wyżej przepisów Kodeksu Cywilnego, czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Zatem, po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez osoby trzecie wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy).

Opisane czynności, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Z perspektywy Nabywcy nieruchomość zostanie do chwili sprzedaży profesjonalnie przygotowana do prowadzenia inwestycji.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającego stosownego pełnomocnictwa, a także udzielenie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane skutkuje tym, że wszystkie czynności w odniesieniu do Nieruchomości podejmowane były i będą przez Sprzedającego w jego imieniu i na jego korzyść, ponieważ to on jako właściciel nieruchomości jest stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z nieruchomością.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż opisanej działki nr 1 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

W konsekwencji, sprzedaż ww. Nieruchomości (działki nr 1), wbrew Państwa twierdzeniu, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należy uznać za nieprawidłowe.

W tym miejscu wskazać należy, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług, w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z ustaleniami zawartymi w uchwale Rady Miejskiej w (...) w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (...), działka o numerze geodezyjnym 1, jest przeznaczona w około 97% pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi i w około 3% pod ulicę dojazdową.

W konsekwencji, działka nr 1 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ nieruchomość na moment sprzedaży stanowić będzie teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12:

„zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, został Pan właścicielem działki na podstawie umowy darowizny – nabycie działki nie było opodatkowane podatkiem VAT. Nie można zatem uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Zatem w analizowanej sprawie dla dostawy prawa własności działki nr 1 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z tym, Państwa stanowisko w zakresie braku zastosowania zwolnienia dla transakcji sprzedaży prawa własności działki nr 1, uznaję za prawidłowe.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Nabywcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem działki nr 1, należy wskazać, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano wyżej, sprzedaż przez Sprzedającego prawa własności działki nr 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT wg właściwej stawki. Z wniosku wynika także, że Nabywca, który wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Zgodnie ze wskazaniem, Nabywca nabędzie prawo własności ww. działki na cele prowadzenia opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

Analiza okoliczności sprawy i obowiązujących przepisów prowadzi do stwierdzenia, że Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z nabyciem prawa własności działki nr 1. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Zatem Państwa stanowisko w kwestii prawa Nabywcy do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z nabyciem prawa własności działki nr 1 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.