0111-KDIB2-2.4014.227.2025.1.PB

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 8 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

Pani M. D.

(…);

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan K. P.

(…);

Opis zdarzenia przyszłego

Planuje Pani (Zainteresowana będąca stroną postępowania) z mężem (Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania) nabycie nieruchomości położonej (…), stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem geodezyjnym (…), o obszarze 0,3586 ha, zabudowaną: budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz kilkoma budynkami gospodarczymi i dwoma garażami, oznaczonymi w ewidencji budynków jako odrębne obiekty (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…). Zgodnie z ewidencją gruntów i budynków, budynki gospodarcze oraz garaże są wyraźnie oddzielone funkcjonalnie od części mieszkalnej, znajdują się one na tej samej działce co budynek mieszkalny, są z nim funkcjonalnie związane oraz są częściami składowymi tej nieruchomości, nie mogą być zatem odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Nabycie ww. nieruchomości ma na celu wyłącznie zaspokojenie Państwa potrzeb mieszkaniowych. Żadne z Państwa, nigdy wcześniej nie było właścicielem ani współwłaścicielem lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego, co oznacza, że nabycie dotyczyć będzie pierwszej nieruchomości mieszkalnej.

Pytanie

Czy nabywając powyższą nieruchomość jako swoją pierwszą nieruchomość mieszkalną, mogą Państwo skorzystać ze zwolnienia z 2% (dwuprocentowego) podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC – w odniesieniu do całej transakcji, obejmującej zarówno budynek mieszkalny, jak i towarzyszące mu budynki gospodarcze oraz garaże?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2023 r. poz. 170, z późn. zm.), zwalnia się z podatku nabycie własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość albo nabycie własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, pod warunkiem, że nabywca wcześniej nie był właścicielem (ani współwłaścicielem) takiego lokalu lub budynku. Celem tego przepisu jest wspieranie osób nabywających pierwszą nieruchomość w celach mieszkaniowych. W Państwa ocenie, fakt że:

- żadne z Państwa (ani Pani, ani Pani mąż) nie było wcześniej właścicielem ani współwłaścicielem lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego,

- nabycie nieruchomości ma na celu zaspokojenie Państwa potrzeb mieszkaniowych,

- planowane nabycie nieruchomości gruntowej dotyczy działki, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wraz z budynkami gospodarczymi i garażami, które:

- znajdują się na tej samej działce i stanowią części składowe jednej nieruchomości,

- są z nią funkcjonalnie związane oraz trwale związane z gruntem,

- nie stanowią odrębnych nieruchomości w rozumieniu przepisów prawa cywilnego ani budowlanego, przemawia za tym, że cała transakcja – jako nabycie pierwszej nieruchomości mieszkalnej – w całości spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.

W Państwa ocenie, fakt, że nieruchomość zabudowana jest także budynkami gospodarczymi oraz garażami, które służą funkcjonalnie budynkowi mieszkalnemu, nie wyłącza możliwości zastosowania zwolnienia z PCC. Czynność prawna obejmuje bowiem jedną nieruchomość – nie następuje odrębne nabycie budynków gospodarczych czy garaży. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w aktualnej linii interpretacyjnej organów podatkowych, m.in.:

- Interpretacja indywidualna z 19 stycznia 2024 r. (0111-KDIB2-3.4014.491.2023.2.ASZ) – w której wskazano, że zwolnienie z PCC ma zastosowanie także w przypadku nabycia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym wraz z budynkami gospodarczymi i garażem, o ile całość stanowi jedną nieruchomość i służy celom mieszkaniowym nabywcy.

- Interpretacja indywidualna z 28 marca 2024 r. (0111-KDIB2-2.4014.62.2024.1.KK) – w której Dyrektor KIS podkreślił, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest nabycie budynku mieszkalnego jednorodzinnego jako pierwszej nieruchomości mieszkalnej, a nie samo istnienie innych budynków na działce. Ich obecność nie wyłącza prawa do zwolnienia, jeżeli są one częścią składową nieruchomości i nie są odrębnym przedmiotem nabycia.

Podsumowując, uznają Państwo, że nabycie opisanej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym wraz z towarzyszącymi budynkami gospodarczymi i garażami – jako nieruchomości pierwszego zamieszkania – wypełnia wszystkie przesłanki do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

2. innych praw majątkowych – 1%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że planują Państwo nabycie nieruchomości, stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem geodezyjnym (…), o obszarze 0,3586 ha, zabudowaną: budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz kilkoma budynkami gospodarczymi i dwoma garażami, oznaczonymi w ewidencji budynków jako odrębne obiekty. Zgodnie z ewidencją gruntów i budynków, budynki gospodarcze oraz garaże są wyraźnie oddzielone funkcjonalnie od części mieszkalnej, znajdują się one na tej samej działce co budynek mieszkalny, są z nim funkcjonalnie związane oraz są częściami składowymi tej nieruchomości, nie mogą być zatem odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Żadne z Państwa, nigdy wcześniej nie było właścicielem ani współwłaścicielem lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego, co oznacza, że nabycie dotyczyć będzie pierwszej nieruchomości mieszkalnej.

Państwa zdaniem, nabycie opisanej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym wraz z towarzyszącymi budynkami gospodarczymi i garażami – jako nieruchomości pierwszego zamieszkania – wypełnia wszystkie przesłanki do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.

Z Państwa stanowiskiem należy się zgodzić.

Należy zauważyć, że w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych – na podstawie ww. przepisu − objęta jest także sprzedaż gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wraz np. z garażem lub budynkiem gospodarczym, jeżeli stanowią one część składową tego gruntu. Zatem takie funkcjonalne powiązanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, np. z garażem lub budynkiem gospodarczym, powinno także skutkować zwolnieniem podatkowym, gdy przedmiotem sprzedaży jest budynek mieszkalny związany z gruntem, którego częścią składową jest budynek gospodarczy oraz garaż.

Należy jednak zwrócić uwagę, że jedna nieruchomość (księga wieczysta) może obejmować jedną lub wiele działek ewidencyjnych. Z ewidencji gruntów i budynków wynika, że działka ewidencyjna jest najmniejszą jednostką powierzchniową podziału kraju dla celów ewidencji. Działka ta może być przedmiotem obrotu (w tym sprzedaży). Jednakże zgodnie z zasadą superficies solo cedit, gdy na działce takiej znajdują się budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, stanowią one części składowe gruntu i bez wyjątku ustawowego nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zwolnieniu z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podlega sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz innymi budynkami (np. garażem, budynkami gospodarczymi), o ile stanowią one część składową gruntu w ramach jednej działki ewidencyjnej.

Reasumując, skoro planują Państwo nabycie nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, kilkoma budynkami gospodarczymi i dwoma garażami, a budynki gospodarcze oraz garaże znajdują się na tej samej działce co budynek mieszkalny, są z nim funkcjonalnie związane oraz są częściami składowymi tej nieruchomości, to w takiej sytuacji będą Państwo mogli skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w stosunku do całego przedmiotu sprzedaży.

Ponadto, z treści wniosku wynika, że w omawianej sprawie spełniony został warunek nieposiadania w dniu sprzedaży i przed tym dniem przez kupujących praw określonych w ww. przepisie, bowiem nigdy nie byli Państwo właścicielem ani współwłaścicielem lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani M. D. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.