0114-KDIP1-1.4012.432.2025.1.MKA

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla usługi najmu lokali mieszkalnych w Budynkach mieszkalnych na rzecz osób fizycznych planujących realizować w wynajmowanym lokalu cele mieszkaniowe.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcą jest A. Sp. z o.o. sp. k. (dalej: „Spółka”), posiadająca statusczynnego podatnika podatku od towarów i usług (VAT). Głównym przedmiotem działalności Spółkijest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.20.Z –roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych).

Obecnie Spółka prowadzi inwestycję deweloperską (dalej: „Inwestycja”) zlokalizowaną w (…)przy ul. (…), na działkach ewidencyjnych nr 1/1 (część), ½ oraz 1/3, arkusz (…),obręb (…). Inwestycja polega na budowie zespołu trzech budynków mieszkalnychwielorodzinnych (dalej: „Budynki”), w których przewidziano również lokale usługowe w parterachoraz garaż podziemny z miejscami postojowymi.

W ramach Inwestycji powstanie łącznie:

• (…) jednostek mieszkalnych o zróżnicowanym metrażu (od 25 m² do 74 m²),
• (…) lokali usługowych zlokalizowanych na parterach,
• (…) miejsc parkingowych, z czego część będzie dostępna w garażu podziemnym, a częśćna terenie zewnętrznym.

Planowany odbiór techniczny inwestycji przewidywany jest na październik 2025 r. Spółkaplanuje rozpocząć wynajem mieszkań w 4 kwartale 2025 roku, bezpośrednio po zakończeniuprocesu formalnego odbioru Budynków.

Dla przedmiotowej inwestycji Urząd Miasta (…) wydał 6 września 2022 r. decyzję owarunkach zabudowy nr (…), potwierdzającą możliwość realizacji zabudowy o charakterzemieszkaniowym z dopuszczeniem funkcji usługowej. Decyzja pierwotnie została wydana na rzeczX., ostatecznie została jednak przeniesiona decyzją z 15 lutego2024 roku na rzecz Wnioskodawcy. Dodatkowo, w odpowiedzi na wniosek Spółki z 23 stycznia2025 r. o wypis i wyrys ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,(...) Pracownia (...) w (…) poinformowała, iż działki położone są w obszarzeoznaczonym jako MW/U, tj. teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej. Jakoprzeznaczenie uzupełniające wskazano zieleń urządzoną, tereny rekreacyjne, sportowe orazinfrastrukturę techniczną i komunikacyjną.

Budynki po zakończeniu budowy będą sklasyfikowane w dziale 11 Polskiej Klasyfikacji ObiektówBudowlanych (PKOB), tj. jako budynki mieszkalne. Po zakończeniu inwestycji lokale mieszkalnebędą wykorzystywane przez Spółkę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającejna wynajmie nieruchomości.

Spółka zamierza zawierać umowy najmu długoterminowego, tj. co do zasady na okres minimum 12miesięcy z możliwością ich dalszego przedłużenia. Może się jednak zdarzyć, że okres trwaniaumowy najmu z danym najemcą będzie krótszy. Grupą docelowych najemców będą osoby fizyczne– zarówno obywatele Polski, jak i cudzoziemcy – m.in. studenci, osoby pracujące oraz rodziny zdziećmi.

Spółka planuje zawieranie umów najmu w formie umów najmu okazjonalnego z klauzulamiegzekucyjnymi/eksmisyjnymi.

Przedmiotem najmu będą samodzielne mieszkania, stanowiące funkcjonalnie wyodrębnione częściBudynków, które jednak nie będą odrębnymi lokalami mieszkalnymi ani nie będą wydzielone jakoosobne nieruchomości posiadające własne księgi wieczyste w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2021, poz. 1048 ze zm.).

Lokale te będą w pełni przygotowane do zamieszkania — umeblowane w podstawowym zakresie(łóżko, stół, szafa, krzesła) oraz wyposażone w niezbędne sprzęty codziennego użytku, takie jaklodówka, kuchenka czy pralka, co umożliwi najemcom natychmiastowe korzystanie z mieszkania.

Dodatkowe wyposażenie, w szczególności drobne sprzęty kuchenne (np. sztućce, garnki, talerze),najemcy zapewniać będą we własnym zakresie.

Do ustalonej przez Spółkę i danego najemcę kwoty czynszu najmu doliczane będą dodatkoweopłaty, takie jak: opłaty za energię elektryczną, ogrzewanie oraz zużycie wody, które będąrozliczane w formie miesięcznych zaliczek, doliczanych do faktury. Zaliczkowe faktury będąrozliczane dwa razy w roku, na podstawie faktu oraz obowiązujących taryf dostawców mediów.

Opłata za wywóz śmieci będzie natomiast doliczana miesięcznie do czynszu, zgodnie z aktualnymistawkami ustalonymi przez gminę.

Najemcy będą zobowiązani do uiszczenia kaucji zabezpieczającej przed zamieszkaniem lokalumieszkalnego. Kwota kaucji standardowo będzie wynosić kwotę jednomiesięcznego czynszu.

Wszystkie umowy najmu będą zawierane w formie pisemnej, a ich stroną – obok Wnioskodawcy –będą głównie osoby fizyczne planujące realizować w wynajmowanym lokalu cele mieszkaniowe,własne lub łącznie z współzamieszkującymi (rodziną, współlokatorami itp.).

Wnioskodawca nie wyklucza również możliwości wynajmu mieszkań innym firmom, którenieodpłatnie udostępniają mieszkanie swoim imiennie wskazanym pracownikom celemzaspokojenia ich potrzeb mieszkalnych, bez prawa podnajmu czy prowadzenia w nich jakiejkolwiekdziałalności gospodarczej. Przekazywane lokale mieszkalne będą służyć zaspokojeniu potrzebmieszkaniowych tych pracowników.

W treści każdej umowy najmu znajdzie się wyraźny zapis o przeznaczeniu lokalu przez najemcęwyłącznie na cele mieszkaniowe najemcy oraz jego współmieszkańców. Spółka zastrzeże wumowach zakaz:

• prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej w mieszkaniu,
• rejestrowania siedziby firmy w lokalu,
• dalszego podnajmu lokalu innym osobom trzecim.

Dopuszczona zostanie natomiast możliwość okazjonalnego wykonywania pracy zdalnej, o ile nieprowadzi ona do zmiany charakteru użytkowania lokalu z mieszkaniowego na usługowy lubgospodarczego.

Dla potrzeb komercjalizacji Inwestycji, Spółka będzie korzystać z usług profesjonalnego pośrednikaw obrocie nieruchomościami, który będzie odpowiedzialny za pozyskiwanie najemców, prezentacjęmieszkań oraz pomoc w zawieraniu umów najmu (dalej: „Pośrednik”). Umowy najmu będą jednakzawsze zawierane bezpośrednio pomiędzy Spółką a najemcą. Pośrednik nie będzie stroną tychumów.

Usługi wynajmu świadczone przez Spółkę będą klasyfikowane zgodnie z Polską KlasyfikacjąWyrobów i Usług (PKWiU 2015) w grupowaniu 68.20.11.0 – Wynajem i usługi zarządzanianieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi.

Spółka nie planuje w Budynkach świadczenia usług zakwaterowania w rozumieniu grupowania 55PKWiU (obejmującego m.in. usługi hoteli, pensjonatów, hosteli). Spółka co do zasady nieprzewiduje zawierania umów najmu krótszych niż 12 miesięcy. Niemniej jednak, w związku ze skaląprojektu oraz w celu zapewnienia zakładanego tempa komercjalizacji, prawdopodobnie będziedopuszczać możliwość zawarcia pojedynczych umów na okres krótszy niż rok – przykładowo na 9miesięcy. Spółka nie przewiduje oferowania dodatkowych usług charakterystycznych dla usługzakwaterowania, takich jak sprzątanie, zmiana pościeli, recepcja czy serwis room service.

Najemcy lokali w Budynkach będą odpowiedzialni za dokonywanie drobnych napraw wynikającychz normalnego używania nieruchomości, takich jak wymiany żarówek, naprawa kontaktów, usuwanie usterek wodno-kanalizacyjnych, naprawa zepsutych zawiasów czy wymiana uszczelek. Kosztypotencjalnych napraw zawierają się w cenie czynszu (są składnikiem czynszu). Wnioskodawcabędzie natomiast odpowiedzialny za większe naprawy wynikające z eksploatacji lokali, takie jaknaprawy instalacji czy naprawy sprzętów znajdujących się w mieszkaniach.

Wynajmowane mieszkania będą stanowić dla najemców stałe miejsce zamieszkania, służącerealizacji ich potrzeb życiowych, w tym zameldowania oraz prowadzenia codziennej egzystencji.

Oświadczenia w tym zakresie będą składane przez najemców w zawieranych z Wnioskodawcąumowach najmu.

Wnioskodawca będzie świadczył usługi najmu lokali w Budynkach na rachunek własny.

Pytanie

Czy świadczone przez Wnioskodawcę usługi najmu lokali w Budynkach mieszkalnych korzystać będą ze zwolnienia z podatku od towarów i usług określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, świadczone przez niego usługi wynajmu lokali w Budynkach mieszkalnychbędą korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawyo VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in.odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z kolei, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie narzecz innego podmiotu, które nie stanowi dostawy towarów.

Jednakże, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT usługi wzakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub częścinieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznychagencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwojumieszkalnictwa.

Według jednolitego i utrwalonego orzecznictwa, zastosowanie zwolnienia przewidzianego w art. 43ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wymaga, aby jednocześnie spełniły się następujące przesłanki:wynajmujący świadczy usługę najmu na własny rachunek, usługa ta dotyczy nieruchomości ocharakterze mieszkalnym, a przy tym cel najmu jest wyłącznie mieszkaniowy. Z treści tego przepisujednoznacznie wynika, że zwolniona z opodatkowania jest usługa najmu „wyłącznie na celemieszkaniowe” (tak: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 kwietnia 2023 r., sygn. I FSK524/20).

Analogiczne stanowisko do powyższego przyjmują aktualnie również organy podatkowe,przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 27 sierpnia 2024 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.348.2024.2.IK, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazuje, że **„**Bowiem bez znaczeniadla zwolnienia usług najmu na cele mieszkalne jest kwestia przeznaczenia lokalu w projekciebudowlanym. Jak wyżej wskazano istotnym do zastosowania zwolnienia jest spełnienie wymagańdotyczących samodzielnych lokali mieszkalnych (gdzie spełnienie wymagań, o których mowa w ust.2 ustawy o własności lokali stwierdza starosta w zaświadczeniu), świadczenie usługi na własnyrachunek, mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Dla skorzystania z tego zwolnienia muszą zostać zatem spełnione łącznie trzy warunki:

• Usługi muszą być świadczone na własny rachunek podatnika
• Przedmiotem najmu musi być nieruchomość o charakterze mieszkalnym
• Najem musi być realizowany wyłącznie na cele mieszkaniowe

W przedmiotowej sprawie, mimo korzystania z usług pośrednika przy poszukiwaniu najemców,umowy najmu będą zawierane bezpośrednio między Wnioskodawcą a najemcami. Pośrednik pełniwyłącznie funkcję wspierającą i nie działa w imieniu własnym, co oznacza, że świadczenie usługodbywa się na rachunek Wnioskodawcy. Zdaniem Spółki spełniony jest zatem pierwszy warunekniezbędny do zwolnienia wynajmu z VAT, gdyż Wnioskodawca będzie świadczył usługi najmu lokaliw Budynkach na rachunek własny.

Wnioskodawca będzie wynajmować lokale w Budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, którezostały sklasyfikowane w dziale 1 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), tj. jakobudynki mieszkalne. Charakter ten został również potwierdzony w decyzji o warunkach zabudowywydanej przez Prezydenta Miasta (...).

Ponadto, najem mieszkań w Budynkach będzie odbywać się wyłącznie w celu zaspokajania potrzebmieszkaniowych najemców (lub pracowników najemców), co zostanie wprost potwierdzoneodpowiednimi oświadczeniami w umowach najmu. Mieszkania będą wykończone, będą zapewniały możliwość natychmiastowego wprowadzenia najemcy i będą dostosowane do długotrwałegopobytu i spełniania potrzeb mieszkaniowych najemców.

Zgodnie z art. 43 ust. 20 ustawy o VAT, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 36 nie ma zastosowania dousług zakwaterowania wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy. Mowa tu o usługachzwiązanych z zakwaterowaniem, takich jak hotele, hostele, pensjonaty itp. Oferowane przezWnioskodawcę usługi wynajmu długoterminowego o stałym charakterze, na cele mieszkaniowe, niesą tożsame z usługami zakwaterowania.

Zdaniem Spółki również usługa wynajmu lokali mieszkalnych spółce kapitałowej celemzakwaterowania pracowników tej spółki, spełnia wymienione wyżej przesłanki do zastosowaniazwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Dla zastosowaniabowiem ww. zwolnienia nie ma znaczenia rodzaj i forma prawna zarówno podmiotuwynajmującego, jak i najemcy. Istotny jest cel, na jaki nieruchomość jest podnajmowana przezWnioskodawcę osobie fizycznej lub spółce. W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca udostępnialokale mieszkalne wyłącznie na cele mieszkaniowe pracownikom spółek kapitałowych oraz osobomfizycznym, co wynika również z treści umów najmu zawartych z najemcami.

Jak wskazano wyżej, usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku VAT podwarunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiego świadczenia.

Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczącychcharakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczącychprzeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). Tym samym zwolnieniu nie podlegawynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Tym samym, jeśli wynajmowany lokal jest lokalem mieszkalnym i jest wykorzystywany przez najemcęw celach mieszkaniowych, a ponadto, jeśli dana spółka zamierza zakwaterować w tym lokalu swoichpracowników/zleceniobiorców to uznać należy, że celem wynajęcia lokali mieszkalnych przez takąspółkę oraz dalszego wynajmu jest cel mieszkaniowy. Spełnione zatem są przesłanki wynikające zart. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o zastosowaniu dla takiej czynności zwolnienia od podatku.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej z 6 listopada 2018 roku, sygn.0113-KDIPT1-3.4012.708.2018.1.OS w której czytamy: „skoro Wnioskodawca (Spółka z o.o.)wynajmuje lokale mieszkalne na rzecz swoich pracowników wyłącznie na cele mieszkaniowe -zakwaterowanie pracowników stanowi realizację ich celu mieszkalnego, o czym wynajmującyposiada wiedzę, jak również z faktur jasno wynika, iż przedmiotem najmu są lokale mieszkalneprzeznaczone na cele mieszkalne, to za spełnione należy uznać wyżej opisane przesłanki wynikającez art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług**”**.

Podobnie, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 30 czerwca 2020 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.355.2020.1.ASY stwierdził: „Tak więc w przypadku wynajmu lokalimieszkalnych przez Wynajmującego (Wnioskodawcę) na rzecz Spółek z przeznaczeniem wyłączniedo nieodpłatnego udostępniania tych lokali pracownikom najemcy (Spółek) na cele mieszkaniowe,zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 VAT (...). Przy czymprzepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotuświadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasuwynajmowania nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych.”

Dodatkowo organy podatkowe również potwierdzają, że wynajem mieszkania dla pracowników nie ma charakteru biznesowego i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Firma,która wynajęła mieszkania służbowe dla swoich pracowników a następnie nieodpłatnie udostępniłaje pracownikom, nie może odliczyć VAT. Prawo do odliczenia nie przysługuje zatem w przypadku,gdy transakcja udokumentowana fakturą jest zwolniona od podatku (tak: interpretacja indywidualnaz 30 listopada 2018 r., sygn. 0112-KDIL2- 1.4012.462.2018.4.MK).

Wnioskodawca zwraca uwagę, że najem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe może korzystaćze zwolnienia z VAT, o ile umowa najmu spełnia określone warunki. Najistotniejszym z tychwarunków jest to, że wynajmowany lokal mieszkalny musi być używany przez najemcę wyłącznie nacele mieszkaniowe, czyli do zaspokojenia jego podstawowych potrzeb związanych zzamieszkaniem-warunek ten u Wnioskodawcy jest spełniony.

W świetle przedstawionych przepisów, stanu faktycznego oraz utrwalonej linii interpretacyjnej,zdaniem Wnioskodawcy, świadczone przez niego usługi wynajmu lokali w Budynkach mieszkalnych,będą korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361) zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług usługa najmu/dzierżawy wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i jako czynność odpłatna, świadczona za wynagrodzeniem, wypełnia dyspozycję art. 5 ust. 1 ustawy, tj. jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2021 r. poz. 2224 oraz z 2022 r. poz. 807 i 1561).

W oparciu o powołany wyżej przepis, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek:

• obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanych nieruchomości oraz
• subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanych nieruchomości (cel mieszkaniowy).

Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy:

Zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy.

Zgodnie z poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy pod symbolem PKWiU 55 wskazane są:

Usługi związane z zakwaterowaniem

Jak wynika z wyżej powołanych przepisów, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). Przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę.

W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze innym niż mieszkalny oraz nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).

Stosownie do art. 2 ust. 1 ww. ustawy:

Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy o własności lokali:

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Z opisu sprawy wynika, że:

• jesteście Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT;
• głównym przedmiotem Państwa działalności jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.20.Z – roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych);
• obecnie prowadzicie Państwo inwestycję deweloperską polegającą na budowie zespołu trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w których przewidziano również lokale usługowe w parterach oraz garaż podziemny z miejscami postojowymi;
• planowany odbiór techniczny inwestycji przewidywany jest na październik 2025 r. i bezpośrednio po zakończeniu procesu formalnego odbioru Budynków planujecie Państwo rozpocząć wynajem mieszkań;
• przedmiotem najmu będą samodzielne mieszkania, stanowiące funkcjonalnie wyodrębnione części Budynków, które jednak nie będą odrębnymi lokalami mieszkalnymi ani nie będą wydzielone jako osobne nieruchomości posiadające własne księgi wieczyste w rozumieniu ustawy o własności lokali;
• będziecie Państwo korzystać z usług profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami, który będzie odpowiedzialny za poszukiwanie najemców, prezentacje mieszkań oraz pomoc w zawieraniu umów najmu, umowy te zawsze będą zawierane bezpośrednio pomiędzy Spółką, a najemcą;
• zamierzacie Państwo zawierać umowy najmu długoterminowego, na okres minimum 12 miesięcy z możliwością ich dalszego przedłużenia, może się zdążyć że okres trwania umowy najmu z danym najemcą będzie krótszy;
• najemcami będą m.in. osoby fizyczne zarówno obywatele Polski, jak i cudzoziemcy – m.in. studenci, osoby pracujące oraz rodziny z dziećmi;
• lokale będą w pełni przygotowane do zamieszkania - umeblowane w podstawowym zakresie oraz wyposażone w niezbędne sprzęty codziennego użytku. Dodatkowe wyposażenie, w szczególności drobne sprzęty kuchenne najemcy będą zapewniać we własnym zakresie;
• osoby fizyczne będące stroną umowy z Państwem planują realizować w wynajmowanym lokalu cele mieszkaniowe, własne lub łącznie ze współzamieszkującymi (rodziną, współlokatorami itp.);
• z umów wynika, że będzie zakaz prowadzenia jakiekolwiek działalności gospodarczej w mieszkaniu, rejestrowania siedziby firmy w lokalu i dalszego podnajmu lokalu innym osobom trzecim;

Jak wskazano powyżej świadczenie usług najmu korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w przypadku spełnienia łącznie warunków wskazanych w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Zatem zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy, nieruchomości - co istotne - o charakterze mieszkalnym, na cele mieszkaniowe.

W niniejszej sprawie - jak wynika z wniosku – planują Państwo rozpocząć długoterminowy wynajem lokali znajdujących się w wybudowanych Budynkach mieszkalnych. Najem będzie realizowany m.in. na rzecz osób fizycznych, zarówno obywateli Polski, jak i cudzoziemców – m.in. studentów, osób pracujących oraz rodzin z dziećmi. W wynajmowanych lokalach najemcy będą realizować cele mieszkaniowe własne lub łączenie z współzamieszkującymi (rodziną, współlokatorami itp.). Usługi wynajmu świadczone przez Państwa będą sklasyfikowane zgodnie z PKWiU w grupowaniu 68.20.11.0 – wynajem i usługi zarzadzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi. Nie planujecie Państwo w Budynkach świadczyć usługi zakwaterowania w rozumieniu grupowania 55 PKWiU. Ponadto wynajmowane lokale będą stanowić dla najemców stałe miejsce zamieszkania, służące realizacji ich potrzeb życiowych, w tym zameldowania oraz prowadzenia codziennej egzystencji. W tym zakresie w zawieranych umowach najmu będą składane oświadczenia przez najemców.

Mając zatem na uwadze wyżej przytoczone przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że na gruncie tej sprawy – spełnione są wyżej opisane przesłanki do zastosowania zwolnienia z tytułu najmu lokali mieszkalnych na rzecz osób fizycznych. Zatem świadczone przez Państwa usługi najmu lokali w Budynkach mieszkalnych osobom fizycznym wyłącznie na ich cele mieszkaniowe korzystają ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 VATU.

Zatem w tej części Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla usługi najmu lokali mieszkalnych w Budynkach mieszkalnych na rzecz osób fizycznych planujących realizować w wynajmowanym lokalu cele mieszkaniowe, natomiast w zakresie zastosowania ww. zwolnienia dla usługi najmu lokali na rzecz firm, które nieodpłatnie udostępnią lokal swoim imiennie wskazanym pracownikom zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.