I OSK 1811/22

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Mariola Kowalska (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Piotr Przybysz Sędzia del. WSA Jakub Zieliński Protokolant starszy asystent sędziego Karolina Kubik po rozpoznaniu w dniu 17 września 2025 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej A.C., K.C., M.L. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 17 maja 2022 r. sygn. akt II SA/Rz 1899/21 w sprawie ze skargi A.C., K.C., M.L. na decyzję Wojewody Lubelskiego z dnia 12 maja 2021 r. nr GN-V.7534.1.18.2021.KH w przedmiocie ustalenia odszkodowania za grunt przejęty pod drogę oddala skargę kasacyjną.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie wyrokiem z 17 maja 2022 r. sygn. akt II SA/Rz 1899/21, po rozpoznaniu skargi A.C., K.C i M.L. na decyzję Wojewody Lubelskiego z 12 maja 2021 r. nr GN-V.7534.1.18.2021.KH w przedmiocie ustalenia odszkodowania za grunt przejęty pod drogę - skargę oddalił. Wyrok zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy: Prezydent Miasta [...] decyzją z 30 listopada 2020 r. nr GD-NN-I.6833.5.2020, działając na podstawie art. 12 ust. 4a i ust. 5, art. 18 ust. 1 i ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1363 z późn. zm. – dalej w skrócie: "z.r.i.d.") w zw. z art. 128 ust. 1, art. 130 ust. 2 i art. 135 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 z późn. zm. – dalej w skrócie: "u.g.n.") oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zm. – dalej w skrócie: "rozporządzenie"): 1) ustalił odszkodowanie w kwocie [...] zł za nieruchomość oznaczoną jako działka ew. nr A o pow. [...] ha (obr. [...], ark. [...]), przejętą na własność Gminy [...] - Miasta na prawach powiatu, pod budowę drogi powiatowej nr [...] - ul. [...] w [...], 2) odszkodowanie ustalone w punkcie 1 przyznał na rzecz: - A.C. za 1/3 udziału w prawie własności nieruchomości w kwocie [...] zł, - K.C. za 1/3 udziału w prawie własności nieruchomości w kwocie [...] zł, - M.L. za 1/3 udziału w prawie własności nieruchomości w kwocie [...] zł, 3) do wypłaty odszkodowania za przejętą nieruchomość zobowiązał Prezydenta Miasta, jednorazowo w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji Prezydent Miasta wyjaśnił, że decyzją nr 780/18 z 13 lipca 2018 r. udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pod nazwą: budowa drogi powiatowej [...] - ul. [...] na odcinku od ul. [...] do ul. [...]; budowa drogi gminnej [...] - ul. [...] na odcinku od ul. [...] do ul. [...]; budowa drogi gminnej [...] - ul. [...] na odcinku od ul. [...] do ul. [...], budowa drogi gminnej [...] - ul. [...] na odcinku od ul. [...] do ul. [...], budowa planowanej drogi gminnej ul. [...], budowa planowanej drogi gminnej ul. [...]. Powyższa decyzja została w części zmieniona a w pozostałej części utrzymana w mocy decyzją Wojewody z dnia 16 listopada 2018 r. nr IF.I.7821.7.2018.HP. Wskazaną decyzją został zatwierdzony m. in. podział działki nr [...] o pow. [...] ha na działki: nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha. Działka nr [...] leżąca w liniach rozgraniczających ul. [...], przeszła z mocy prawa na własność Gminy [...] - Miasta na prawach powiatu z dniem 16 listopada 2018 r., w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Działka nr [...] stanowiła współwłasność skarżących. Prezydent Miasta podał, że za przejętą pod drogę nieruchomość dotychczasowemu właścicielowi, przysługuje odszkodowanie, o czym stanowi art. 12 ust. 4f specustawy drogowej oraz art. 128 ust. 1 u.g.n. Postanowieniem z 27 kwietnia 2020 r. Prezydent Miasta powołał biegłego - rzeczoznawcę majątkowego, który 3 czerwca 2020 r. sporządził operat szacunkowy, określający wartość rynkową nieruchomości nr [...] na kwotę [...] zł, zaś wartość ogrodzenia oraz utwardzenia drogi lokalnej na łączną kwotę [...] zł. Po rozpatrzeniu odwołania skarżących, Wojewoda decyzją z 12 maja 2021 r. nr GN-V.7534.1.18.2021.KH utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Odnosząc się do zarzutów podniesionych przez skarżące dotyczących błędnych ustaleń faktycznych poczynionych przez rzeczoznawcę majątkowego, co spowodowało, że przeprowadzona przez biegłego analiza rynku nieruchomości nie odzwierciedla rzeczywistych cen, jakie można uzyskać za nieruchomość o podobnych cechach rynkowych ponieważ ceny te winny kształtować się w granicach 300-350, a nawet 500 zł/m2, Wojewoda uznał za zasadne, szczegółowe wyjaśnienia biegłego złożone w trakcie prowadzonego postępowania odwoławczego, który przyjął, że na dzień 13 lipca 2018 r. część nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], odpowiadająca działce nr [...] po podziale, przeznaczona była w planie miejscowym pod inwestycję drogową - tereny dróg publicznych (KDL ulica lokalna), co jest zgodne z zaistniałym stanem faktycznym i obowiązującymi przepisami prawa. Rzeczoznawca prawidłowo dokonał wyceny w oparciu o przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia, określając wartość nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości drogowych. Natomiast przedstawione w odwołaniach ceny dotyczą innego segmentu nieruchomości - działek budowlanych pod zabudowę mieszkaniową, podczas, gdy nieruchomość nr [...] przeznaczona jest w planie miejscowym pod drogę publiczną. Odnosząc się do operatu szacunkowego sporządzonego na wniosek skarżącej A.C., Wojewoda uznał, że operat ten stanowi dowód w zakresie wyceny nieruchomości nr [...], położonej w [...] przy ul. [...], która decyzją Prezydenta Miasta z 30 listopada 2020 r. została podzielona na nieruchomości nr [...] oraz nr [...]. Biegły dokonał więc wyceny całej nieruchomości sprzed podziału, która położona była głównie w otoczeniu zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej oraz gruntów rolnych, przyjmując do zbioru porównawczego transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi pod zabudowę jednorodzinną lub szeregową. W ocenie Wojewody wycena taka nie zasługuje na uznanie, zarówno ze względu na zakres przedmiotowy - wyceniono całą dużą nieruchomość sprzed podziału, przyjmując inne przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego (oznaczenie 11MNW), jak i nieuwzględnienie przez biegłego, że część działki będąca przedmiotem postępowania odszkodowawczego, oznaczona jako działka nr [...] położona jest zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w terenie oznaczonym symbolem 6KDL. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie, po rozpoznaniu skargi wniesionej do tego Sądu, uznał ją za niezasadną. Sąd wyjaśnił, że zgodnie z art. 12 ust. 3 z.r.i.d. nieruchomość objęta decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej staje się – z dniem jej uostatecznienia - własnością Skarbu Państwa albo odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego. Jak stanowi art. 12 ust. 4a i 5 powołanej ustawy organ, który wydał decyzje o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydaje decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za "przejęcie" nieruchomości pod inwestycje drogową, stosując odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z tym zastrzeżeniem, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 18 ust. 1), co oznacza, że odszkodowanie za "przejęcie" własności nieruchomości pod inwestycję drogową ma odpowiadać wartości tego prawa (art. 128 ust. 1 u.g.n.). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości – art. 134 ust. 1 u.g.n., z wyłączeniem sytuacji, gdy ustala się jej wartość odtworzeniową, z uwagi na brak możliwości określenia wartości rynkowej – art. 135 ust. 1 u.g.n.. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami – art. 134 ust. 2 u.g.n.. Poprzez stan nieruchomości – jak wynika z legalnej definicji wyartykułowanej w art. 4 pkt 17 u.g.n. – rozumieć trzeba stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Jak podkreślił Sąd I instancji, w sprawie nie ma sporu, że działka nr [...] została przejęta na własność Gminy [...] - Miasta na prawach powiatu, pod budowę drogi powiatowej nr [...] - ul. [...] w [...], na podstawie decyzji z 13 lipca 2018 r. udzielającej zezwolenia na realizację inwestycji drogowej. Na potrzeby postępowania został sporządzony operat szacunkowy z 3 czerwca 2020 roku. Autorem operatu jest osoba posiadająca odpowiednie, wymagane prawem, uprawnienia. Biegły przyjął w operacie, że brak jest danych rynkowych o cenach nieruchomości podobnych do wycenianej pod względem części składowych gruntu, dlatego też za rodzaj wartości nieruchomości obrano wartość odtworzeniową. Wartość odtworzeniową nieruchomości (działki nr [...]) określono jako sumę oddzielnie określonej wartości rynkowej gruntu oraz oddzielnie określonej wartości jego części składowych – s. 12 operatu. Rzeczoznawca określając wartość rynkową gruntu zastosował podejście porównawcze, metodą porównania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej – art. 153 ust. 1 u.g.n. Dla ustalenia wartości rynkowej gruntu w podejściu porównawczym, metodą porównywania prawami zasadnicze znaczenie ma więc ustalenie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Zgodnie z treścią art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Rozwinięciem przedmiotowej definicji jest reguła wyrażona w art. 134 ust. 3 u.g.n., zgodnie z którą wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Aktualny sposób użytkowania zasadniczo odnosi się do aktualnego przeznaczenia planistycznego. Wniosek taki wynika z treści § 36 ust. 1 rozporządzenia, który stanowi, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z.r.i.d. określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Art. 154 ust. 1 u.g.n. wprost odwołuje się do przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym. W sprawie jest bezsporne, że na mocy uchwały Nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] 2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] – [...] dla terenu położonego w rejonie ulic: [...], [...], [...] i [...], Dz. Urz. Woj. Lubel. 2016 r. poz. [...], teren działki nr [...] został przeznaczony pod drogę publiczną. Tym samym na dzień sporządzania operatu, przeznaczenie działki [...] było zdeterminowane normatywnie – droga publiczna. W kontekście podniesionych w sprawie zarzutów jest to okoliczność zasadnicza, albowiem dowodzi, że aktualne przeznaczenie nieruchomości (to sprzed wydania decyzji z.r.i.d.) jest tożsame z przeznaczeniem nieruchomości, wynikającym z decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej z 13 lipca 2018 roku. Z § 36 ust. 4 rozporządzenia wynika, że wartość nieruchomości przejętej na podstawie przepisów ustawy z.r.i.d., w pierwszej kolejności ustala się w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości drogowych na rynku lokalnym. Określenie wartości rynkowej nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową z uwzględnieniem przeważającego przeznaczenia nieruchomości wśród gruntów przyległych, dopuszczalne jest wyłącznie wtedy, gdy nie można ustalić cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Sąd I instancji nie zgodził się ze skarżącymi, że punktem wyjścia dla ustalenia wartości działki nr [...] powinny być ceny nieruchomości sąsiednich o przeznaczeniu mieszkaniowym (działki budowlane). Działka [...], zgodnie obowiązującym planem miejscowym przeznaczona była pod drogę publiczną, a zatem ustalenie jej wartości rynkowej powinno nastąpić na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości o tym samym przeznaczeniu na rynku lokalnym. Działce nr [...] nie można przypisywać wartości rynkowej uwzględniającej wartość adekwatną dla działek budowlanych, albowiem wobec treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, działka ta nie może mieć takiego przeznaczenia, na rynku lokalnym nie mogłaby osiągnąć ceny transakcyjnej wynikającej z przeznaczenia mieszkaniowego. Zgodnie z utrwalonym w orzecznictwie poglądem przez rynek lokalny rozumieć należy obszar gminy lub powiatu – wyrok NSA z 19 października 2012 r. I OSK 1255/11. W sporządzonym operacie, w segmencie nieruchomości drogowych, za rynek lokalny przyjęto teren miasta [...] – s. 8. Rzeczoznawca wskazał 9 transakcji na rynku lokalnym, które dotyczyły nieruchomości drogowych. Na podstawie § 5 ust. 1 rozporządzenia wyeliminował transakcje, których ceny w sposób rażąco odbiegały od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości; przedstawiono rzeczową argumentację takiego działania, s. 11. Ostatecznie przyjęto zbiór 6 nieruchomości podobnych, w którym ceny za 1m² kształtowały się od 153,32 zł. do 211,30 zł. Przedział czasowy transakcji obejmował okres od 19 maja 2017 roku do dnia 28 lutego 2019 roku. Szczegółowo opisano ceny każdej z nieruchomości oraz ich cechy: przeznaczenie, położenie ogólne, lokalizacja szczegółowa, dojazd, uzbrojenie terenu – s. 13 i 14. Rzeczoznawca wskazał cechy rynkowe o charakterze korygującym oraz przypisał im procentową wagę. Przyjęto czterostopniową skalę ocen, według czytelnych rynkowych cech różnicujących: skala - bardzo dobre, dobre, średnie, słabe; rynkowe cechy różnicujące – 1. Położenie ogólne, warunki komunikacyjne; 2. Lokalizacja szczegółowa, otoczenie nieruchomości. Działka skarżących uzyskała ocenę dobrą w obu kategoriach. Biegły wskazał na jej bliskość do strefy Śródmiejskiej, oraz osiedla mieszkaniowego z rozwiniętym układem komunikacyjnym. Podał również, iż znajduje się ona na terenie średnio zurbanizowanym z dużym potencjałem rozwoju, w sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej i gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowa mieszaną – s. 15. Sąd I instancji nie zgodził się z zarzutami skargi, że operat nie uwzględniał położenia działki nr [...], jej zbliżenia do centrum miasta oraz bezpośredniego sąsiedztwa zabudowy jednorodzinnej. Położenie nieruchomości uwzględnionych w procesie porównywania w innych częściach miasta, nie dowodzi tego, że znajdują się poza rynkiem lokalnym. Zróżnicowanie lokalizacyjne porównywanych nieruchomości ma natomiast wpływ korygujący na ceny transakcyjne i zostało to przez rzeczoznawcę uwzględnione. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z.r.i.d. wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jak wynika z treści operatu – s. 5 – wymogi te zostały uwzględnione; stan przedmiotu wyceny na dzień 13 lipca 2018 roku; wartość przedmiotu wyceny na dzień sporządzenia operatu, to jest 3 czerwca 2020 roku. W nawiązaniu do podniesionych w skardze zarzutów Sąd potwierdził, że ceny nieruchomości porównywalnych, dotyczą transakcji z okresu od maja 2017 roku do lutego 2019 roku, a więc sprzed dnia sporządzenia wyceny. Ponadto rzeczoznawca wyjaśnił, iż wobec braku obserwowalnych zmian cen rynkowych nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe, wynikających z upływu czasu, nie wprowadzono w tym zakresie korekt – s. 10. Rzeczoznawca podał również, że wielkość i kształt nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne nie miały wpływu na cenę – s. 10. Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania tego stanowiska. Sąd I instancji wskazał też , że na etapie postępowania przed organem II instancji rzeczoznawca, a za nim organ, rzeczowo i w pełnym zakresie wypowiedzieli się co do merytorycznej wartości przedstawionego przez skarżące operatu szacunkowego z 9 listopada 2020 roku. Podano, że przedmiotowy operat dotyczył działki nr [...], a więc działki z której została wyodrębniona działka nr [...]. Cena działki nr [...] przedstawiona w operacie dotyczyła więc działki w znacznej części przeznaczonej pod zabudowę, a jedynie w części odpowiadającej obecnej działce nr [...] pod drogę publiczną. Z przyczyn oczywistych jej wycena nie mogła zatem odzwierciedlać wartości rynkowej działki nr [...]. Uczynione przez organ na s. 5 decyzji zastrzeżenie, że "analiza rynku wykazała brak danych rynkowych o cechach nieruchomości podobnych do wycenianego pod względem stanu zagospodarowania, z częściami składowymi kompleksowo podobnymi do części składowych wycenianej nieruchomości" nawiązuje do przedstawionego przez rzeczoznawcę uzasadnienia zastosowania wyceny wartości odtworzeniowej – co zresztą wynika z kolejnego zdania. Nie nawiązuje więc do braku możliwości ustalenia wartości rynkowej samego gruntu, poprzez porównanie z podobnymi nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym. Wartość znajdujących się na terenie działki nr [...] budowli ustalono poprzez oszacowanie kosztu ich odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia – art. 135 ust. 4 u.g.n. Wartość ta nie była kwestionowana skargą, a Sąd I instancji nie znalazł podstaw do jej podważania. W skardze kasacyjnej od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, A.C., K.C. i M.L. (dalej: skarżące kasacyjnie) zarzuciły Sądowi I instancji wydanie wyroku z naruszeniem przepisów art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U nr 153 poz. 69 ze zm.) zwanej dalej "uusa" oraz art. 3 § 1 i § 2 pkt. 1 p.p.s.a. , poprzez wadliwe wykonanie przez WSA funkcji kontrolnej działalności administracji publicznej, polegające na zaakceptowaniu naruszeń przez w/w organy publiczne przepisów postępowania administracyjnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy tj. 1. art. 141 § 4 w zw. art. 145 § 1 lit. c p.p.s.a. z uwagi na błędność ustaleń WSA w zakresie tyczącym operatu biegłego rzeczoznawcy J.L. działającego na zlecenie Prezydenta m. [...] oraz operatu biegłego rzeczoznawcy J.O. działającego na zlecenie skarżących, mające wpływ na ocenę stanu faktycznego i w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie przepisów postępowania, poprzez . a) nie mające oparcia dowodowego ustalenie, iż wartość przedmiotu wyceny w operacie J. L. jest następstwem przyjęcia iż ceny innych 6 nieruchomości porównywalnych dotyczą transakcji z okresu od maja 2017 do lutego 2019 r. (str. 14 uzasadnienia wyroku), pozostające w ewidentnej sprzeczności z treścią tego operatu zawierającego jednoznaczne wskazanie [pic]że transakcje na których został oparty ten operat dotyczą okresu maj 2017 - listopad 2018 r. (str. 9 opinii), b) akceptację arbitralnego pominięcia przez organy 2-ch porównywalnych pod względem powierzchni działek położonych w obrębie [...] o powierzchniach 133 m.kw i 126 m.kw. wywłaszczonych we wrześniu i listopadzie 2017 roku na cele drogowe po cenach 278 zł/m² w operacie J. L., w zestawieniu z działką skarżących nr [...] pow. [...] m² wywłaszczonej blisko 3 lata później (w czerwcu 2020 r.) za cenę 194 zł za m², a zarazem przyjęcie za porównywalne z działką skarżących [pic]działek o powierzchniach wielokrotnie większych tj. od 1331 m.kw do 2935 m.kw położonych w miejscowościach poza [...] (str. 9 operatu), c) niezgodnie z prawdą przyjęcie przez WSA , że " W sporządzonym operacie [pic]w segmencie nieruchomości drogowych za rynek lokalny przyjęto teren miasta [...]", podczas gdy na terenie [...] znajdują się wyłącznie wyżej wskazane — pominięte przez organy - położone peryferyjne działki w obrębie [...], d) brak odniesienia się w uzasadnieniu pisemnym wyroku do szeregu argumentów skarżących podniesionych na etapie skargowym, prowadzące do tego że WSA w Rzeszowie kwestię sporną rozstrzygnął jednostronnie [pic]bezkrytycznie akceptując operat i oparte na nim decyzje pomijające realia rynkowe w dniu wydania decyzji . 2. art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c w zw. z art. 151 p.p.s.a. poprzez oddalenie skargi mimo [pic]naruszenia przez organy obu instancji przepisów art. 7 , art. 8 § 1, art. 11, art. 75, art. 77 § 1, art. 80 i art. 81 a 1 § ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U z 2018 r. poz. 2096 ze zm.) dalej zwanej "kpa" i w konsekwencji art. 138 1 pkt. 1 tej ustawy , w rezultacie zaniechania dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego w szczególności poprzez : - nieprawidłową ocenę podstaw przyjęcia operatu biegłego J. L. przez organy za materiał wiarygodny, podczas gdy operat ten nie uwzględnia położenia działki skarżących nr [...] pod względem jej zbliżenia do centrum miasta [...], w zestawieniu z działkami przyjętymi za porównywalne, - oczywiście błędną konstatację WSA iż "Położenie nieruchomości uwzględnionych w procesie porównywania w innych częściach miasta , nie dowodzi tego że znajdują się poza rynkiem lokalnym" oraz że "Zróżnicowanie lokalizacyjne porównywanych nieruchomości ma natomiast wpływ korygujący na ceny transakcyjne i zostało przez rzeczoznawcę uwzględnione ", podczas gdy nieruchomości przyjęte za porównywalne w operacie (poza 2 położonymi w obrębie [...]) znajdują się nie w [...] lecz w miejscowościach (wsiach) położonych poza [...], a wpływ korygujący o którym mowa w wyroku na ceny transakcyjne przyjęty został przez biegłego lecz wyłącznie na niekorzyść skarżących tj. poprzez zastosowanie w przypadku ich nieruchomości zlokalizowanej w bliskiej odległości od centrum [...] schematu "im dalej od centrum tym cena wyższa", - akceptację przez WSA stanu faktycznego opartego na niekompletnym materiale dowodowym w którym wnioskowania w sprawie organy wyprowadziły i w całości oparły na ułomnym operacie biegłego J. L. zdezaktualizowanym w zakresie cen metra kwadratowego w nim przyjętych ( maj 2017 — listopad 2018r. ), w stosunku do daty wydania [pic]decyzji Prezydenta m. [...] ustalającej odszkodowanie listopad 2020r.), a także oparcie spornych decyzji jedynie na tym operacie, pomimo iż w tym dowodzie nie nastąpiło ustalenie realnych cen transakcyjnych nieruchomości wywłaszczanych na cele drogowe na terenie m. [...] (ze względu na brak takich transakcji) co implikuje wniosek, że określenie wartości rynkowej nieruchomości skarżących w takiej sytuacji powinno nastąpić z uwzględnieniem przeważającego przeznaczenia nieruchomości wśród gruntów przyległych, - odmówienie mocy dowodowej operatowi przedstawionemu przez skarżące [pic]sporządzonemu przez biegłego rzeczoznawcę J. O., mimo iż wycena działki nr [...] prezentowana w decyzjach nie odzwierciedla jej rzeczywistej wartości rynkowej, gdyż powinna nastąpić ze względu na brak miarodajnych danych dotyczących cen nieruchomości przeznaczonych przez inwestycję drogowe wg cen nieruchomości gruntów przyległych. 3. art. 141 § 4 p.p.s.a. przez brak odzwierciedlenia oceny zarzutów skargi w pisemnym uzasadnieniu wyroku skargi WSA [pic] Z ostrożności procesowej w razie uznania, że niektóre z zarzutów podniesionych w wyżej są zarzutami nieprocesowymi , zarzucono podjętym decyzjom naruszenie prawa materialnego tj. - art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity Dz. U z 2020 r , poz. 1363), poprzez przyjęcie wartości porównawczych 1 m² gruntu wywłaszczanych nieruchomości z m-cy maj 2017 r. - sierpień 2018 r., podczas gdy zgodnie z powołanym przepisem odszkodowanie powinno być ustalone według wartości nieruchomości z dnia w którym następuje ustalenie wartości odszkodowania tj. z listopada 2020 roku, - art. 134 ust. 1, art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tekst jednolity Dz. U z 2020 r. poz. 1990) zwanej dalej "u.g.n." w zw. z 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia, poprzez pominięcie faktu, że działka [...] stanowiła w całości przed jej wyodrębnieniem z działki [...] grunt przeznaczony pod zabudowę mieszkalną, a zmiana jej przeznaczenia w mpzp na cele drogowe, została spowodowana wydaniem decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej zatwierdzającej podział nieruchomości (Z.R.I.D.), co implikuje wniosek, że ustalenie wartości odszkodowania powinno nastąpić z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych tj. zgodnie z cenami transakcyjnymi nieruchomości mieszkalnych (zmiany przeznaczenia w rezultacie decyzji Z.R.I.D. z 1 1 MNW na 6 KDL). - Wyrok zaskarżono w całości. Skarżące kasacyjnie wniosły o rozpoznanie sprawy na rozprawie, uchylenie zaskarżonego wyroku i rozpoznanie skargi, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Rzeszowie do ponownego rozpoznania, zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych. Powyższe zarzuty zostały szerzej umotywowane. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga kasacyjna nie została oparta na usprawiedliwionych podstawach. Naczelny Sąd Administracyjny zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod uwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. W niniejszej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 p.p.s.a. oraz nie zachodzi żadna z przesłanek, o których mowa w art. 189 p.p.s.a., które Naczelny Sąd Administracyjny rozważa z urzędu dokonując kontroli zaskarżonego skargą kasacyjną wyroku. Stosownie do przepisu art. 176 p.p.s.a. skarga kasacyjna winna zawierać zarówno przytoczenie podstaw kasacyjnych, jak i ich uzasadnienie. Przytoczenie podstaw kasacyjnych oznacza konieczność konkretnego wskazania tych przepisów, które zostały naruszone w ocenie wnoszącego skargę kasacyjną, co ma istotne znaczenie ze względu na zasadę związania Sądu II instancji granicami skargi kasacyjnej. W pierwszej kolejności należy wskazać, że zarówno art. 1 § 1 i § 2 p.u.s.a., art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 p.p.s.a. nie mieszczą się w zakresie podstawy kasacyjnej określonej w art. 174 pkt 2 p.p.s.a. Są to przepisy ustrojowe wyjaśniające funkcje pełnione przez sądy administracyjne. Przepisy te nie regulują bezpośrednio postępowania przed sądami administracyjnymi. Wskazują one odpowiednio na cele działania sądów administracyjnych oraz zakres ich kognicji. Do naruszenia tych przepisów mogłoby dojść, gdyby Sąd I instancji nie dokonał kontroli stanowiącego przedmiot skargi aktu, zastosowałby inny rodzaj oceny niż zgodność z prawem bądź wyszedłby poza zakres przedmiotowy postępowania sądowoadministracyjnego, rozpoznając skargę na akt lub czynność niepoddane jego kognicji lub zastosował środki ustawie nieznane. Zob. wyrok NSA z dnia 5 lutego 2020 r., sygn. akt I OSK 2014/19 oraz wyrok NSA z dnia 2 grudnia 2022 r., sygn. akt II OSK 3685/19. Żadna z takich sytuacji w sprawie nie zaistniała, gdyż Sąd I instancji przeprowadził kontrolę aktu objętego zakresem jego właściwości. Fakt, że ocena ta jest odmienna od oceny skarżących kasacyjnie nie może stanowić o naruszeniu powyższych przepisów. Nie jest zasadny zarzut naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. w związku z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. Po pierwsze, postawienie analizowanego zarzutu jako zarzutu naruszenia przepisów postępowania wymagało do jego skuteczności wykazania, że wskazane przez stronę skarżącą braki w uzasadnieniu wyroku mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego autor skargi kasacyjnej nie zawarł w uzasadnieniu skargi kasacyjnej argumentacji, która wskazywałaby na taki związek pomiędzy uzasadnieniem wyroku a wynikiem sprawy. Po drugie, za pomocą zarzutu naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. nie można skutecznie zwalczać prawidłowości przyjętego przez sąd stanu faktycznego, czy też stanowiska sądu co do wykładni bądź zastosowania prawa materialnego. Za pomocą tego zarzutu można kwestionować jedynie kompletność elementów uzasadnienia. Ewentualna wadliwość argumentacji sądu bądź prezentowanie przez stronę innego poglądu niż wskazany w uzasadnieniu, nie stanowi o naruszeniu tego przepisu. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego uzasadnienie zaskarżonego wyroku spełnia wymogi określone przepisem art. 141 § 4 p.p.s.a. Z uzasadnienia wynika bowiem w sposób jednoznaczny z jakich powodów Sąd I instancji uznał, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Wbrew zarzutom skargi kasacyjnej Wojewódzki Sąd Administracyjny nie poprzestał jedynie na akceptacji stanowiska organu zawartego w zaskarżonej decyzji, lecz dokonał oceny legalności tej decyzji, wskazując jakie przyczyny legły u podstaw takiej decyzji. Sąd I instancji odniósł się do wszystkich istotnych zarzutów podniesionych w skardze, zaś same skarżące nie wskazały jakie zarzuty nie zostały rozpoznane przez sąd, i jaki wpływ mogło to mieć na wynik sprawy. Zarzut w tym zakresie nie został uzasadniony. Równocześnie należy podkreślić, że za pomocą zarzutu naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. nie można kwestionować ocen prawnych zawartych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. W szczególności, okoliczność, że stanowisko zajęte przez Sąd pierwszej instancji jest odmienne od prezentowanego przez stronę wnoszącą skargę kasacyjną, nie oznacza, że uzasadnienie zaskarżonego wyroku zawiera wady konstrukcyjne, mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy oraz nie poddaje się kontroli kasacyjnej. Przechodząc do oceny kolejnego zarzutu naruszenia przepisów postępowania art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c , art. 151 p.p.s.a. i art. 7, art. 8 § 1, art. 11, art. 75, art. 77 § 1, art. 80 i art. 81a 1 § k.p.a. należy wyjaśnić, że skargę kasacyjną należy tak zredagować, aby jej treść nie stwarzała wątpliwości interpretacyjnych, ponieważ wadliwe skonstruowanie jej podstaw stanowi przeszkodę do zweryfikowania racji strony skarżącej pod względem merytorycznym. Powołując zarzuty kasacyjne pełnomocnik powinien zatem wskazać na konkretne przepisy prawa materialnego lub przepisy postępowania, które naruszył Sąd I instancji, a następnie rzetelnie je uzasadnić, w sposób zgodny z ustawowymi wymogami. Zarzut ujęty w punkcie 2 skargi kasacyjnej został zredagowany w nieprawidłowy sposób, tj. poprzez przytoczenie różnych przepisów bez jednoczesnego konkretnego wskazania, na czym miałoby polegać naruszenie każdego z nich, co uniemożliwia szczegółowe ustosunkowanie się do tych unormowań. W tej sytuacji – wobec możliwej do odczytania intencji autora skargi kasacyjnej - Naczelny Sąd Administracyjny odniesie się do tego zarzutu jako zarzutu niedokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego. W kontekście tego zarzutu należy wskazać, że kwestionowany przez skarżące kasacyjnie operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w istocie jest dowodem z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Niewątpliwie organ oceniając taki dowód powinien stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego, wyrażonych w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. jak to wskazano w zarzucie. Jednocześnie przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, na warunkach określonych w tym przepisie. Oceny tej dokonuje się także w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny, przy czym wówczas art. 157 ust. 1 u.g.n. stosuje się odpowiednio (art. 157 ust. 4 u.g.n.). Zestawienie powyższych regulacji k.p.a. i u.g.n. prowadzi do wniosku, że opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość nieruchomości winna być w toku prowadzonego postępowania poddana analizie na dwóch płaszczyznach: formalnej i merytorycznej. Nie budzi wątpliwości, iż kontrola formalna owego dowodu, obejmująca m.in. zbadanie tego czy opinia została sporządzona i podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy jest logiczna i kompletna, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, należy do organu administracji i jest dokonywana na podstawie przepisów k.p.a. (vide: wyrok NSA z dnia 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13; wyrok NSA z dnia 20 maja 2015 r., I OSK 2329/13; wyrok NSA z dnia 21 października 2014 r., I OSK 345/13; wyrok NSA z dnia 16 października 2014 r., I OSK 611/13; wyrok NSA z dnia 27 lutego 2020 r., I OSK 1978/18, www.orzeczenia.nsa.gov.pl ). Z kolei kontrola opinii rzeczoznawcy na płaszczyźnie merytorycznej obejmuje elementy, które można podzielić, na te nie wkraczające w sferę wiadomości specjalnych i te w sferę tą wkraczające. Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie zwracał uwagę, że merytoryczna ocena operatów szacunkowych – zarówno przez organy administracji publicznej jak i sądy administracyjne – nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym bowiem zakresie operat szacunkowy może być oceniony, a w konsekwencji tego także podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n., a więc wyłącznie w następstwie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (vide: wyrok NSA z dnia 5 września 2009 r., I OSK 2085/11; wyrok NSA z dnia 8 maja 2013 r., I OSK 2138/11; wyrok NSA z dnia 5 lutego 2014 r., I OSK 1612/12; wyrok NSA z dnia 31 lipca 2019 r. I OSK 1906/17; wyrok NSA z dnia 27 lutego 2020 r., I OSK 1978/18, www.orzeczenia.nsa.gov.pl ). Powyższa uwaga jest konieczna zważywszy, że skarga kasacyjna podważa zdatność bycia dowodem operatu szacunkowego sporządzonego w badanej sprawie, odwołując się generalnie do naruszenia przepisów k.p.a. Skarżące kasacyjnie zarzucały Sądowi I instancji naruszenie powyższych przepisów i oddalenie skargi mimo, że zawierał on błędy wykazane w zarzutach skargi kasacyjnej, nie wskazując jednocześnie przepisów prawa materialnego które zostały przy tym naruszone. Analiza treści skargi kasacyjnej prowadzi ponadto do wniosku, że wskazywane przez skarżące kasacyjnie wady operatu, w większości przypadków, nie miały oparcia w zgromadzonych dokumentach. Nie można było uznać za prawdziwe twierdzenia skarżących kasacyjnie, ze operat dotyczył transakcji z krótszego okresu niż ten wskazany przez Sąd I instancji w uzasadnieniu wyroku. W operacie wyraźnie wskazano okres z którego przyjęto transakcje do porównania – strony 9-10 operatu, tj. jak prawidłowo przyjął Sąd I instancji, od maja 2017 r. do lutego 2019 r. Zarzut ujęty w punkcie 1b nie mógł być przez Sąd odwoławczy uwzględniony, ponieważ ma on ścisły związek z wiedzą merytoryczną rzeczoznawcy powołanego do sporządzenia operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rola organu administracji, a następnie Sądu ogranicza się do oceny sporządzonej wyceny wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych. Organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, a zatem nie może zamiast biegłego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż wyliczono w operacie szacunkowym. Z tej przyczyny ani organ, ani sąd nie mogły oceniać doboru nieruchomości podobnych do wycenianej, pomijania w procesie wyceny poszczególnych nieruchomości i przyjęcia do wyceny nieruchomości innych niż oczekiwane przez skarżące kasacyjnie. Art. 4 pkt 16 u.g.n., zawierający definicję nieruchomości podobnej - nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości co nieruchomość wyceniana. Co więcej, pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni, czy lokalizacji), na co wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Zgodnie z tym przepisem podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Zatem, nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści powoływanego art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Wybór cech mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ocena stopnia ich istotności należy do kompetencji rzeczoznawcy majątkowego, który wybierając podejście porównawcze zobowiązany jest zamieścić w operacie szacunkowym uzasadnienie przyjęcia przez niego określonego materiału porównawczego i takie uzasadnienie, w operacie sporządzonym w niniejszej sprawie, zostało zawarte (s.12-14). Z tych przyczyn trafne było stanowisko Sądu I instancji uznające prawidłowość przyjęcia do wyceny gruntów nabywanych na potrzeby budowy infrastruktury drogowej, skoro wycena tych nieruchomości podlegała korygowaniu przyjętymi przez rzeczoznawcę odpowiednimi współczynnikami. Skarżące kasacyjnie nie wskazały przy tym przepisu prawa materialnego, który miałby w tej sprawie zostać naruszony. Nie jest również prawidłowym uzasadnieniem zarzutu naruszenia powyższych przepisów pominięcie operatu szacunkowego przedstawionego przez skarżące kasacyjnie na etapie postępowania przed organem II instancji. Zarzut ten został rozpatrzony przez organ II instancji i następnie, w wyniku wniesionej skargi, przez sąd wojewódzki. Mimo to, autor skargi kasacyjnej nie odnosi się ani do wyjaśnień organu administracji zawartych w decyzji ani do uzasadnienia wyroku Sądu w tym zakresie. Same skarżące kasacyjnie w skardze przyznają natomiast, że operat odnosi się do innej nieruchomości, niż ta, która była przedmiotem sprawy. Wartość rynkowa działki nr [...], a zatem działki przed podziałem, nieuwzględniająca ponadto zróżnicowanego przeznaczenia tej działki w planie miejscowym, nie mogła podważać ustaleń operatu przyjętego za podstawę wyceny w niniejszej sprawie. Działka [...] w obowiązującym planie miejscowym miała przeznaczenie drogowe, nie zaś jak przyjęto w operacie przedłożonym przez skarżące - mieszkaniowe. Również z tej przyczyny zarzut ten nie mógł być uwzględniony. Skarżące kasacyjnie wywiodły również zarzut naruszenia art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (z.r.i.d.). Przepis ten dzieli się na kolejne jednostki redakcyjne – ustępy, a w ramach ustępów również na punkty. W skardze kasacyjnej nie wskazano, której z jednostek redakcyjnych art. 18 z.r.i.d. dotyczy zarzut. Skoro skarga kasacyjna musi spełniać wymogi ustawowe określone w art. 176 p.p.s.a., to w odniesieniu do przepisu, który nie stanowi jednej zamkniętej całości, a składa się z ustępów, punktów i innych jednostek redakcyjnych, wymóg skutecznie wniesionej skargi kasacyjnej jest spełniony wówczas, gdy wskazuje ona konkretny przepis naruszony przez sąd pierwszej instancji, z podaniem numeru artykułu, ustępu, punktu i ewentualnie innej jednostki redakcyjnej przepisu. Strona skarżąca kasacyjnie winna sformułować skargę kasacyjną w taki sposób, aby umożliwić NSA odniesienie się do kwestii objętych zarzutami. Sąd ten bowiem kontroluje zgodność zaskarżonego orzeczenia z prawem materialnym i procesowym w granicach skargi kasacyjnej i nie jest uprawniony do badania ewentualnej wadliwości zaskarżonego orzeczenia wykraczającej poza ramy wyznaczone zarzutami skargi kasacyjnej. Zakres rozpoznania sprawy wyznacza strona wnosząca skargę kasacyjną przez przytoczenie podstaw kasacyjnych i ich uzasadnienie. Podkreślić też należy, iż NSA działając jako sąd kasacyjny, nie jest uprawniony do samodzielnego konkretyzowania zarzutów lub też stawiania hipotez co do tego, jakiego przepisu dotyczy podstawa kasacji. Taka zaś sytuacja nie miała miejsca w zakresie omawianego zarzutu kasacyjnego (vide wyrok NSA z 29 kwietnia 2020 r. sygn. akt II OSK 2178/19). Nie jest prawidłowy również zarzut naruszenia art. 134 ust. 1 i art. 151 u.g.n. w związku z § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia w sprawie wyceny Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Tym samym ustalenie wartości nieruchomości winno uwzględniać przeznaczenie jakie nieruchomość miała w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej. Z powyższym uregulowaniem koresponduje art. 151 ust. 1 u.g.n., który wprost wskazuje, iż rzeczoznawca majątkowy dokonując wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględnia przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym. Szczególny charakter regulacji odszkodowawczych odnoszących się gruntu przejmowanego pod drogę publiczną w trybie specustawy drogowej, wynika przede wszystkim z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej. W niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości, że nieruchomość skarżących przejęta pod budowę drogi publicznej, w przepisach obowiązującego na tym terenie planu zagospodarowania przestrzennego, w momencie wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, była przeznaczona pod budowę drogi. Okoliczność ta ma kluczowe znaczenie dla oceny prawidłowości dokonanego oszacowania, w kontekście podobieństwa nieruchomości, których ceny transakcyjne zostały przyjęte w operacie szacunkowym dla określenia wartości wycenianej nieruchomości. Trafnie Sąd I instancji wskazał, że w sprawie zastosowanie miał § 36 ust. 4 rozporządzenia. Stanowi on bowiem, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Z niezakwestionowanych okoliczności badanej sprawy wynika wyraźnie, że możliwe było określenie wartości przedmiotowej nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a zatem również na gruncie § 36 ust. 4 rozporządzenia brak było prawnych możliwości oszacowania przejętej nieruchomości w oparciu o ceny nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Trafnie zatem w dotychczasowym postępowaniu doszło do oszacowania przedmiotowej nieruchomości na podstawie cen nieruchomości drogowych. Jeżeli zatem kwestionowany operat szacunkowy określa wartość przedmiotowej nieruchomości na podstawie cen nieruchomości drogowych, to powyższe odpowiada treści § 36 ust. 4 rozporządzenia. W takiej sytuacji trafnie wskazuje Sąd I instancji, że nie może być wątpliwości co do poprawności operatu szacunkowego w zakresie przyjętego podobieństwa do nieruchomości wycenianej nieruchomości o drogowym przeznaczeniu. Nie doszło zatem do istotnego naruszenia art. 134 ust. 1 u.g.n. podczas przeprowadzonej wyceny, bowiem na gruncie tegoż przepisu, tak jak i na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenia, będącego prawidłową podstawą prawną, drogowe przeznaczenie nieruchomości stanowi istotną cechę świadczącą o podobieństwie nieruchomości, w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Bezzasadne są zatem zarzuty kasacji wskazujące na naruszenie art. 134 ust. 1 w związku z art. 151 u.g.n. oraz w związku z § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia .Nie jest przy tym prawdziwe twierdzenie skarżących kasacyjnie, że zmiana przeznaczenia działki w planie miejscowym została spowodowana wydaniem decyzji z.r.i.d.. Z zestawienia dat wynika, że plan miejscowy został uchwalony w dniu 8 września 2016 r., zaś decyzja z.r.i.d. została wydana przez Prezydenta Miasta [...] w dniu 13 lipca 2018 r. Z tych względów skarga kasacyjna jako pozbawiona usprawiedliwionych podstaw podlegała oddaleniu zgodnie z art. 184 p.p.s.a.