I SA/Gl 1259/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Tyszkiewicz-Ziętek, Sędziowie Sędzia WSA Dorota Kozłowska (spr.), Sędzia WSA Anna Rotter, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 28 kwietnia 2026 r. sprawy ze skargi J. N. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach z dnia 14 sierpnia 2025 r. nr 2401-IEE.7192.402.2025.2 UNP: 2401-25-198776 w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Katowicach (dalej: organ odwoławczy, organ nadzoru) postanowieniem z 14 sierpnia 2025 r. nr 2401-IEE.7192.402.2025.2, UNP: 2401-25-198776 na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 572 z póżn. zm.), dalej: K.p.a. oraz art. 17 § 1, art. 18, art. 110u § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 132 z późn. zm.), dalej: u.p.e.a. utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w B. (dalej: organ pierwszej instancji, organ egzekucyjny) z 30 czerwca 2025 r. nr [...] oddalające zarzuty J.N. (dalej: zobowiązany, skarżący) do opisu i oszacowania wartości nieruchomości opisanej w księdze wieczystej [...] prowadzonej w Sądzie Rejonowym w B. Powyższe postanowienie organu odwoławczego zastało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym: Nieruchomość wskazana powyżej należy do zobowiązanego w udziale 1/2 oraz do M.U. w udziale 1/2. Organ egzekucyjny dokonał zajęcia udziału 1/2 w nieruchomości należącej do zobowiązanego. Pismem z 28 listopada 2024 r. organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego do oszacowania nieruchomości, w której zobowiązany posiada swój udział. Operat szacunkowy został sporządzony 17 marca 2025 r. Na dzień 14 maja 2025 r. został wyznaczony termin zakończenia czynności opisu i oszacowania. Organ egzekucyjny sporządził 14 maja 2025 r. protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości i oszacował odpowiednio należący do zobowiązanego udział w nieruchomości. W ustawowym terminie zobowiązany wniósł zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości, nie zgadzając się z ustaleniami zawartymi w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę do sporządzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzucił, że rzeczoznawca niewłaściwie przyjął zbiór zestawienia transakcji nieruchomości zabudowanych, co w rzeczywistości dotyczyło lokalizacji nieruchomości porównawczych, następnie zakwestionował wysokość zastosowanych współczynników korygujących, mających wpływ na wartość nieruchomości oraz podniósł, że operat szacunkowy zawiera błędy rachunkowe, które zostały powielone w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości, jednak nie wskazał jakie są to błędy. Do podniesionych przez zobowiązanego zarzutów odniósł się rzeczoznawca majątkowy. Organ egzekucyjny postanowieniem z 30 czerwca 2025 r. oddalił wniesione przez zobowiązanego zarzuty. W uzasadnieniu organ pierwszej instancji przytoczył argumentację rzeczoznawcy majątkowego odnoszącą się do zarzutów zobowiązanego, stwierdzając, że oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości zostało dokonane w sposób prawidłowy, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości. Na powyższe postanowienie organu egzekucyjnego zobowiązany wniósł zażalenie podnosząc, że protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości sporządzony na podstawie operatu szacunkowego zawiera błędy rachunkowe wynikające z zastosowania niewłaściwych współczynników korygujących, które skutkują obniżeniem wartości zajętej nieruchomości. Organ odwoławczy postanowieniem z 14 sierpnia 2025 r. utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. Organ odwoławczy wskazał, że operat szacunkowy nieruchomości podlega ocenie organu egzekucyjnego, tak jak każdy inny dowód na podstawie art. 80 K.p.a. w zw. z art. 75 § 1 K.p.a. Zadaniem organu egzekucyjnego jest dokonanie oceny operatu szacunkowego i ustalenie, czy spełnia on wymogi formalne, a zatem ma wartość dowodową, i czy może stanowić podstawę dokonania opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Ocena operatu dokonywana jest w świetle obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie podlega on zbadaniu. Zadaniem organu egzekucyjnego jest ustalenie, czy operat zawiera wszystkie wymagane prawem elementy treści oraz, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę. Natomiast ocena operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Organ egzekucyjny, nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości, nie może dokonywać rozważań dotyczących prawidłowości doboru nieruchomości do porównania, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wyboru cech różnicujących wartość nieruchomości. Zagadnienia te, jako że są objęte wiedzą specjalistyczną, nie mogą być kwestionowane (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 21 lutego 2024 r., sygn. akt I SA/Gd 846/23). Dalej organ nadzoru wyjaśnił, że jeśli jednak strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu na podstawie art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145), dalej: u.g.n. - por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 lutego 2024 r., sygn. akt III FSK 273/22 i z 21 maja 2024 r., sygn. akt III FSK 713/22. Organ odwoławczy stwierdził, że organ egzekucyjny dokonując oceny operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do ustalenia wartości nieruchomości dokonał jego weryfikacji zarówno co do wartości dowodowej jak i w granicach przewidzianych prawem. Nie dopatrzył się nieprawidłowości w zakresie określenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości. W operacie, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił w następstwie procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości rynkowej nieruchomości. Operat zawierał szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawierał informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji potwierdza, iż został sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Operat został sporządzony i podpisany przez osobę uprawnioną, wpisaną na listę rzeczoznawców majątkowych. Określona wartość nieruchomości odpowiadała więc wartości rynkowej i uwzględniała cechy wycenianej nieruchomości. Reasumując, organ nadzoru stwierdził, że operat szacunkowy zawierał informacje konieczne do prawidłowego opisania nieruchomości oraz informacje na temat metod, którymi posłużył się rzeczoznawca, aby ustalić szacunkową wartość rynkową nieruchomością przyjętą w sporządzonym w dniu 14 maja 2025 r. protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości, sporządzonym z zachowaniem przesłanek wynikających z art. 110r § 1 u.p.e.a. Natomiast zarzuty zobowiązanego dotyczą zakresu zastosowanych współczynników korygujących, w związku z którymi ustalana jest wartość nieruchomości, czy wag cech rynkowych nieruchomości. Ten zaś zakres nie podlega ocenie organu egzekucyjnego. Jest to bowiem zakres, w jakim wymagane są wiadomości specjalne oparte na wiedzy specjalistycznej i umiejętności rzeczoznawcy majątkowego, które są niezbędne do poprawnego oszacowania wartości nieruchomości. Na koniec organ odwoławczy wyjaśnił, że ocena prawidłowości operatu pod kątem zarzucanych przez zobowiązanego nieprawidłowości, należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby więc nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, na podstawie art. 157 ust. 1 wskazanej ustawy. Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego, czy też subiektywne przekonanie o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jego wiarygodności (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 listopada 2020 r., sygn. akt II FSK 1952/18). Jeśli więc, zdaniem zobowiązanego, istnieją zastrzeżenia odnośnie prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego należy zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, a nie oczekiwać, iż to organ podatkowy zakwestionuje jego prawidłowość. Natomiast z materiału dowodowego nie wynika, aby doszło do weryfikacji prawidłowości sporządzonego operatu przez organizację zrzeszającą rzeczoznawców majątkowych. W skardze na postanowienie organu odwoławczego, wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, pełnomocnik skarżącego zarzucił naruszenie: 1. art. 7 K.p.a. poprzez brak wyjaśnienia wszelkich istotnych okoliczności sprawy, w szczególności niepodjęcie czynności zmierzających do weryfikacji prawidłowości operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę opisu i oszacowania, pomimo wniesienia przez skarżącego zarzutów precyzujących nieprawidłowości w treści ww. dowodu; 2. art. 77 § 1 K.p.a. poprzez wydanie rozstrzygnięcia w oparciu o nieprawidłową ocenę stanu faktycznego, z pominięciem stanowiska skarżącego oraz przy nieprawidłowej ocenie materiału dowodowego w postaci operatu szacunkowego, sporządzonego na potrzeby dokonanego opisu i oszacowania; 3. art. 80 K.p.a. w zw. z art. 75 § 1 K.p.a. poprzez dokonanie dowolnej, nie zaś swobodnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, czego wynikiem pozostaje brak uwzględnienia stanowiska skarżącego oraz przyjęcie w całości twierdzeń zawartych w treści sporządzonego operatu szacunkowego, pomimo licznych nieprawidłowości w jego treści; 4. art. 157 u.g.n. poprzez brak podjęcia czynności zmierzających do zweryfikowania poprawności sporządzonego na potrzeby opisu i oszacowania operatu szacunkowego, podczas gdy z okoliczności stanu faktycznego jednoznacznie wynika, iż nie zostały w nim uwzględnione kompleksowe informacje na temat nieruchomości, w szczególności nie zwrócono się do osoby, która aktualnie zajmuje nieruchomość o udostępnienie jej do dokonania oględzin wnętrza, co istotnie wpływa na całokształt sprawy. Pełnomocnik skarżącego wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia organu nadzoru oraz poprzedzającego go postanowienia organu egzekucyjnego oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Ponadto wniósł o zarządzenie przez tut. Sąd sporządzenia nowego operatu szacunkowego dla nieruchomości, ewentualnie sporządzenie uzupełniającego operatu szacunkowego, przeprowadzenie rozprawy oraz o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania świadka - M.U.. W uzasadnieniu skargi pełnomocnik skarżącego wywodził, iż zaskarżone postanowienie opiera się wyłącznie na dowodzie w postaci operatu szacunkowego, jaki został sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy. Organ pomija jednak całkowicie fakt, iż rzeczony dowód został sporządzony w sposób nieprawidłowy - nie zostały bowiem wzięte pod uwagę wszystkie elementy nieruchomości, których układ, czy stan techniczny mają istotny wpływ na ocenę całokształtu stanu nieruchomości, a tym samym jej wartość. W szczególności podmiot sporządzający rzeczony dokument nie zwrócił się do M.U., zajmującej obecnie nieruchomość, o dostęp do wnętrza nieruchomości, co w sposób jednoznaczny zostało zgłoszone jako uwaga do protokołu sporządzonego opisu i oszacowania. Co więcej, z treści informacji przekazanych przez M.U., znajdujących się również w treści protokołu, rzeczoznawca majątkowy nie skontaktował się w żaden sposób ze współwłaścicielką nieruchomości w celu umówienia terminu oględzin. Potwierdza to tym samym, iż rzeczoznawca majątkowy, będący autorem dokumentu, nie dochował należytej staranności w zakresie pozyskiwania niezbędnych dla sprawy informacji, co potwierdza wadliwość jego treści. W ocenie autora skargi w wyniku nieprawidłowości dotyczących oceny dowodów oraz błędów proceduralnych, zaskarżone postanowienie pozostaje również wadliwe w odniesieniu do przepisów prawa materialnego. Organ pierwszej instancji nie zastosował art. 157 u.g.n., który to przepis, w przypadku wątpliwości co do poprawności merytorycznej sporządzonego operatu szacunkowego, umożliwia zwrócenie się o jego weryfikację i sprawdzenie prawidłowości prze organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Organ zaś, pomimo wyraźnej legitymacji w tym zakresie nie podjął jakichkolwiek działań, które umożliwiłyby weryfikację prawidłowości informacji zawartych w operacie. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. W pierwszej kolejności Sąd wyjaśnia, że niniejsza sprawa została rozpoznana w trybie postępowania uproszczonego, ponieważ skarga dotyczyła postanowienia, na które służy zażalenie. Zgodnie bowiem z art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143), dalej: P.p.s.a. w zw. z art. 120 P.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie, czyli na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów. Zatem odnosząc się do zgłoszonego w skardze wniosku o rozpoznanie sprawy na rozprawie stwierdzić należy, iż żądanie to nie znajduje oparcia w przepisach regulujących tryb i zasady postępowania przed sądami administracyjnym. Zgodnie z § 32 ust. 2 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 5 sierpnia 2015 r. - Regulamin wewnętrznego urzędowania wojewódzkich sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 779), to przewodniczący wydziału orzeczniczego kieruje sprawy, o których mowa w art. 119 P.p.s.a., do rozpoznania w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym według kolejności ich wpływu, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Przepis ten, podobnie jak i art. 119 pkt 3 P.p.s.a., nie przewiduje w tym zakresie wniosku stron postępowania o rozpoznanie sprawy na rozprawie. Natomiast w myśl art. 122 P.p.s.a., to Sąd rozpoznający sprawę w trybie uproszczonym może przekazać sprawę do rozpoznania na rozprawie, jednakże w niniejszej sprawie nie skorzystano z tej możliwości z uwagi na jej charakter. Ponadto zauważyć należy, że rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym nie prowadzi do pominięcia stanowiska stron, bowiem podnoszone przez nie argumenty są rozważane w oparciu o akta sprawy, a sprawa po wnikliwej analizie rozpoznawana jest przez sąd w składzie trzech sędziów (art. 120 P.p.s.a.). Zastosowanie więc trybu uproszczonego gwarantowało pełne rozpoznanie sprawy sądowoadministracyjnej. Również nie mógł zostać uwzględniony wniosek o przesłuchanie w charakterze świadka M.U., czy o zarządzenie przez tut. Sąd sporządzenia nowego operatu szacunkowego dla nieruchomości, ewentualnie sporządzenie uzupełniającego operatu szacunkowego. Przyjęta bowiem przez ustawodawcę koncepcja sądownictwa administracyjnego co do zasady wyklucza prowadzenie przez sąd postępowania dowodowego, w tym przesłuchiwania świadków, celem ustalenia stanu faktycznego sprawy. Jedynie na zasadzie wyjątku P.p.s.a. dopuszcza możliwość przeprowadzenia dowodów wyłącznie z dokumentów, o ile spełnione zostaną określone w art. 106 § 3 P.p.s.a. przesłanki. Zgodnie z powołanym przepisem sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Przedmiotem oceny Sądu w rozpoznawanej sprawie jest postanowienie organu nadzoru utrzymujące w mocy rozstrzygnięcie organu egzekucyjnego o nieuwzględnieniu zarzutów zobowiązanego na opis i oszacowanie. Zarzuty strony skarżącej koncentrują się na kwestionowaniu prawidłowości operatu szacunkowego. Stosownie do treści art. 110m § 1 u.p.e.a., po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. O terminie opisu i oszacowania nieruchomości organ egzekucyjny zawiadamia znanych mu uczestników postępowania, jak również innych, nieznanych mu uczestników postępowania poprzez obwieszczenie publiczne wywieszone w siedzibie urzędu skarbowego oraz urzędu właściwej jednostki samorządu terytorialnego, nie później niż na 14 dni przed rozpoczęciem opisu (art. 110o § 1-3 u.p.e.a.). Zgodnie z art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Stosownie do art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 110r § 1 u.p.e.a zawiera elementy konieczne protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z delegacją ustawową zawartą w § 2 tego artykułu Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości (Dz.U. z 2014 r. poz. 742). W myśl zaś art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Stosownie do art. 152 u.g.n. sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem mieszanym (ust. 3). Według art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach, cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, że dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu egzekucyjnego, tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., lecz merytorycznie wiąże w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Operat szacunkowy jest bowiem dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (art. 174 i nast. u.g.n.; wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2002 r., sygn. akt SK 20/01; OTK-A 2003/9/105). W konsekwencji zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych przypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Zdaniem Sądu, operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb kontrolowanej sprawy został oceniony według kryteriów przewidzianych prawem. Odnosząc się do zarzutów skarżącego rzeczoznawca majątkowy wskazał, że dokonał oszacowania wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej w podejściu porównawczym, ze szczególną starannością w oparciu o przepisy prawa i etykę zawodową. Zdaniem rzeczoznawcy majątkowego zarzut odnośnie złego doboru nieruchomości do porównania nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek korzystać tylko i wyłącznie z dostępu do aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości na rynku lokalnym lub regionalnym. Rzeczoznawca nie może sugerować się cenami z rynku ofertowego. Rynek ofertowy prezentowany na portalach nieruchomości nie jest podstawą do wyceny nieruchomości i stanowi charakter poglądowy. Ponadto, w związku z doborem nieruchomości podobnych baza danych po analizie cech podobieństw domów jednorodzinnych wygenerowała transakcje miejscowości, znajdujących się w zakresie wyceny. Nie odnotowano transakcji w bliższej odległości ze względu na cechy. Do porównań sortowano domy pod względem powierzchni, roku budowy, stanu technicznego etc. Nie można bowiem, jak podkreśla rzeczoznawca majątkowy porównać nieruchomości wybudowanej np. w latach 2020 w nowoczesnej technologii, z odnawialnymi źródłami energii, gdzie cena za 1 m2 wynosi 11.000 zł do nieruchomości objętej wyceną. Do wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował zbiór transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi najbardziej adekwatny do nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca przeanalizował rynek w poszukiwaniu nieruchomości podobnych, zgodnie z definicją nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n. Nieruchomość podobna to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Na stronach od 13 do 18 operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy wskazał kryteria doboru nieruchomości jakie stanowiły podstawę wyboru nieruchomości podobnych do bazy nieruchomości porównawczych. Rzeczoznawca ustalił cechy i wagi wpływające na wartość nieruchomości, a wszelkie różnice nieruchomości porównywanych względem wycenianej skorygował poprzez zastosowanie poprawki kwotowej. Organ egzekucyjny, rozpoznając zarzuty skarżącego, zweryfikował dobór nieruchomości podobnych przyjętych do porównania przez rzeczoznawcę i stwierdził, że nie wykazuje on nieprawidłowości, gdyż są to również nieruchomości zabudowane o charakterze mieszkalnym, położone w terenie gminy województwa śląskiego. Rzeczoznawca majątkowy stosując przy oszacowaniu wartości nieruchomości podejście porównawcze, uwzględnił wytyczne § 4 i § 5 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, bowiem przyjął metodę porównywania nieruchomości oraz datę transakcji sprzedaży nieruchomości, krótszą niż 2 lata od sporządzenia przedmiotowego operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy do porównania przyjął 11 transakcji. Jak wyjaśnił rzeczoznawca lokalizacja jest ważną w swojej gradacji cechą wpływającą na wartość nieruchomości. W tym przypadku lokalizacja - bardzo korzystna to położenie nieruchomości w strefie zabudowy o podobnym przeznaczeniu, przy ulicy, bardzo dobry dostęp do placówek usługowych, medycznych, szkoły, przedszkola, dostęp do rekreacji, wśród terenów zielonych. Wyceniana nieruchomość nie spełnia wszystkich cech, placówki usługowo - handlowe są oddalone, szkoły i przedszkola również. Ulica [...] to droga wąska, bez chodnika, dróg rowerowych etc. Pomimo subiektywnie dobrego położenia dla domu jednorodzinnego dla preferencyjnych nabywców nie spełnia cechy bardzo korzystnej. Obecnie najwyżej ceni się nieruchomości położone nawet na wiejskich terenach, ale z bardzo dobrą infrastrukturą - handlową, usługową, oświatową czy rekreacyjną. Jak podkreślił rzeczoznawca majątkowy, cecha lokalizacji określona jako korzystna nie wpływa negatywnie na wartość nieruchomości. Organ egzekucyjny w swoim rozstrzygnięciu odniósł się także do wskazanych przez skarżącego w zarzutach błędów rachunkowych, podkreślając, że skarżący nie wskazał na czym te błędy maja polegać. Jak wyjaśnił rzeczoznawca majątkowy, temat błędów rachunkowych opisywanych przez skarżącego i tym samym podstawianie swoich cen transakcji, wymyślonych cech oraz współczynników korygujących do tabel, które są własnością rzeczoznawcy majątkowego i pochodzą z płatnego programu dla tego zawodu jest niedopuszczalne. Rzeczoznawca majątkowy odniósł się także do zarzutu skarżącego dotyczącego błędu w samym opisie nieruchomości. Skarżący podniósł, że budynek nie ma uszkodzeń w elewacji i jest wybudowany z pustaków ceramicznych, a nie jak wskazano w operacie szacunkowym porotermu Ytong. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że jeżeli chodzi o rodzaj materiału budowalnego użytego do budowy domu objętego wyceną, bez względu na to czy są to pustaki ceramiczne czy poroterm Ytong - nie ma to wpływu na wartość nieruchomości. Operat szacunkowy nie jest ekspertyzą budowlaną, co rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek ująć w klauzulach na ostatniej stronie operatu szacunkowego. Biorąc pod uwagę wiek budynku i ogólny obraz z zewnątrz elewacji, która jest już zabrudzona i od lat nie odnawiana - określono stan techniczny oraz standard wykonania jako korzystny, co dalej nie ma negatywnego wpływu na wartość nieruchomości. Odpowiadając na zarzut dotyczący powierzchni oraz ogólnego stanu funkcjonalnego domu, rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek trzymać się powierzchni użytkowej, która jest określona w aspekcie budowlanym tj. projekt budowlany, rzut kondygnacji itp. Sąd podziela stanowisko organów obu instancji, że ocena operatu dokonywana jest w świetle obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie podlega on zbadaniu. Zarówno organ egzekucyjny jak i organ nadzoru ustaliły, czy operat zawiera wszystkie wymagane prawem elementy treści oraz, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę. Natomiast ocena operatu szacunkowego przez organy obu instancji nie była możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych, ponieważ operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 31 sierpnia 2022 r., sygn. akt III FSK 846/21 - wszystkie wyroki powołane w uzasadnieniu dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Natomiast zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa, albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 23 lutego 2024 r., sygn. akt III FSK 273/22 organ administracji, ale również sąd administracyjny, nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego jest dopuszczalne, ale tak jak zostało wyżej wskazane wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach. Zatem ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Jeśli strona ma jednak zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu na podstawie art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Dokonując oceny operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę do ustalenia wartości nieruchomości, zarówno organ egzekucyjny jak i organ nadzoru dokonały jego weryfikacji, co do wartości dowodowej, jak i w granicach przewidzianych prawem. Nie dopatrzyły się nieprawidłowości w zakresie określenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości, który w operacie uwzględnił uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, określił w następstwie procesu wyceny obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości rynkowej nieruchomości. Operat zawierał szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawierał informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji potwierdza, iż został sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Operat został sporządzony i podpisany przez osobę uprawnioną, wpisaną na listę rzeczoznawców majątkowych. Określona wartość nieruchomości odpowiadała więc wartości rynkowej i uwzględniała cechy wycenianej nieruchomości. W tym miejscu należy wskazać, że nie budzi wątpliwości, że ustalenie, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, nie zależy od organu egzekucyjnego, ale zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego w szczególne kompetencje ustawowe i który posiada profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości. Dobór nieruchomości podobnych pozostaje w zakresie wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy. Podważenie prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy też kompletności bazy danych transakcyjnych nieruchomości gruntowych stanowiących przedmiot obrotu, w oparciu o którą dokonano oszacowania wartości nieruchomości mogłoby nastąpić jedynie w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, nie zaś w ramach oceny organu egzekucyjnego, organu nadzoru, czy wreszcie Sądu. W ocenie Sądu operat szacunkowy zawierał szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, co w konsekwencji potwierdza, że został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Odnosząc się do twierdzeń skarżącego, że rzeczoznawca nie zwrócił się do współwłaściciela nieruchomości zamieszkującego w tej nieruchomości o dostęp do wnętrza nieruchomości, co ma świadczyć o braku dochowania należytej staranności w zakresie pozyskania niezbędnych danych dla sprawy, wskazać należy, że do operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy dołączył notatkę sporządzoną 3 marca 2025 r., w Urzędzie Skarbowym w B. podpisaną przez skarżącego, z której wynika, że rzeczoznawca nie odstąpił od dokonania oględzin nieruchomości. To współwłaścicielka nieruchomości M.U. nie wyraziła zgody na wejście i uniemożliwiła dokonanie oględzin wewnątrz nieruchomości. Wobec braku tej zgody, sam skarżący dostarczył projekt budowlany i udzielił informacji o stanie technicznym nieruchomości. Zarówno notatka jak i dokument stanowiący opis techniczny nieruchomości, znajdują się w operacie szacunkowym i posłużyły do sporządzenia operatu szacunkowego, a następnie protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Niezasadne okazały się zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów postępowania i to w stopniu, który mógłby mieć istotny wpływ na wynik sprawy - art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 w zw. z art. 75 § 1 K.p.a. Organy podjęły wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy, zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy oraz przede wszystkim dokonały prawidłowej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Nie zasługiwał na uwzględnienie także zarzut naruszenia art. 157 u.g.n. W tym aspekcie wskazać należy, że z przepisów nie wynika, że organ egzekucyjny ma obowiązek wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców o zweryfikowanie prawidłowości i rzetelności operatu szacunkowego, gdy sporządzony przez niego i w oparciu o operat szacunkowy opis i oszacowanie są kwestionowane przez uczestnika postępowania. Nie można więc przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu przez organ, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu lub sądu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia, a jeśli organ nie poweźmie wątpliwości w tym zakresie, to z wnioskiem o weryfikację operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych może wystąpić sama strona. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 9 stycznia 2025 r., sygn. akt II SA/Sz 831/24). Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 grudnia 2024 r., sygn. akt III FSK 934/23 o potrzebie weryfikacji operatu decyduje przede wszystkim powstanie uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości po stronie organu. Nie można oczekiwać od organu wystąpienia o przeprowadzenie oceny operatu szacunkowego, jeśli w jego ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości. Ustawodawca, przewidując możliwość weryfikacji prawidłowości sporządnienia operatu szacunkowego, nie przesądził, że z odpowiednim wnioskiem do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych może wystąpić wyłącznie organ. Taka konstrukcja instytucji weryfikacji operatu umożliwia zatem wystąpienie ze stosownym wnioskiem także stronie postępowania. Skoro zatem organ egzekucyjny, a następnie organ nadzoru, nie dopatrzyły się nieprawidłowości to nie miały obowiązku, by zwrócić się o weryfikację operatu. Sąd jeszcze raz podkreśla, że nie podlega ocenie organu egzekucyjnego, ani też organu nadzoru zagadnienie prawidłowości operatu w jego merytorycznym zakresie, a więc odnośnie koniecznej ilości przyjętych do analizy porównawczej nieruchomości oraz sposobu ich opisu, czyli tej części, w której rzeczoznawca posługuje się wiadomościami specjalnymi, których organ nie posiada. Zaś ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że w tym zakresie operat szacunkowy może być kwestionowany przed organizacją zawodową zrzeszającą rzeczoznawców. Jest to jedyny sposób do zdyskredytowania merytorycznej zawartości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a skuteczne zakwestionowanie go w tym trybie rodziłoby również skutki procesowe dla niniejszej sprawy. Także sąd administracyjny nie ocenia merytorycznie operatu szacunkowego, a zatem w zakresie wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, a jedynie kontroluje w spornej materii, czy działania organu były zgodne z prawem. W rozpoznawanej sprawie, w ocenie Sądu, organy dokonały prawidłowej oceny przedstawionego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, jako dowodu w sprawie, nie znajdując podstaw do jego podważenia. Ocena ta mieści się w granicach art. 80 K.p.a. Co istotne, jak słusznie wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 18 lipca 2018 r. o sygn. akt II FSK 1960/16, organ nie ma uprawnienia, ani obowiązku prowadzenia we własnym zakresie ustaleń co do wartości nieruchomości, obowiązany jest bowiem oprzeć się na operacie szacunkowym sporządzonym przez osobę posiadającą wskazane w ustawie uprawnienia i niezbędną wiedzę specjalną. Powinien tylko ocenić, czy rzeczoznawca wybrał jedną z metod wskazanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami do wyceny wartości nieruchomości, czy uwzględnił przy jej dokonaniu wszystkie dane i okoliczności, jakie zgodnie z powołaną ustawą powinny być wzięte pod uwagę i czy wynik końcowy wyceny oparty został na tych danych, a jego uzasadnienie jest logiczne. Również w ocenie Sądu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy spełnia zarówno warunki formalne, jak i został oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. oddalił skargę, uznając, że zaskarżone postanowienie nie narusza prawa.