I SA/Po 19/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Waldemar Inerowicz Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Nikodem Sędzia WSA Karol Pawlicki (spr.) Protokolant: st. sekr. sąd. Joanna Świdłowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 sierpnia 2022 r. sprawy ze skargi D. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 września 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenie opłaty adiacenckiej oddala skargę.

Decyzją z dnia 21 maja 2021 r. nr [...] Wójt Gminy S. , na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2020, poz. 256 ze zm. – dalej: K.p.a."), art. 144 ust. 1, art. 145, art. 146, art. 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm. – dalej: "u.g.n.") oraz uchwały Rady Gminy S. nr XIX/160/2008 z dnia 28 lutego 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości objętej budową infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. W. . nr 47, poz.1003), zmienionej uchwałą Rady Gminy S. nr LII/493/10 z dnia 26 sierpnia 2010 r. (Dz. Urz. Woj. W. . nr 214, poz. 3885,) ustalił D. J. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Z. , stanowiącej działkę o nr geodezyjnych [...] powierzchni [...] ha obręb [...], arkusz mapy [...], zapisanej w księdze wieczystej o nr [...], spowodowanego wybudowaniem z udziałem środków Gminy S. kanalizacji sanitarnej w ulicy [...] w Z. . W uzasadnieniu decyzji organ przedstawił stan faktyczny oraz poinformował stronę, że Gmina S. w 2019 r. zrealizowała inwestycję polegającą na budowie kanalizacji sanitarnej w ulicy [...] w Z. . W dniu 27 września 2019 r. dokonano protokolarnego odbioru obiektu (protokół ostatecznego odbioru i przekazania do użytkowania obiektu). Ponadto pismem z 7 października 2019 r., doręczonym w dniu 9 października 2019 r. organ zawiadomił P. I. N. B. w [...] o zakończeniu budowy kanalizacji sanitarnej. Organ wyjaśnił, że wobec braku sprzeciwu, od dnia 24 października 2019 r. biegnie termin do wydania decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Organ ustalił, że stworzono warunki do podłączenia się do wybudowanej kanalizacji sanitarnej D. J., będącemu w dniu 24 października 2019 r. właścicielem nieruchomości. Skutkiem powyższego nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Zgodnie z operatami szacunkowymi z dnia 11 stycznia 2021 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego A. J. wartość przedmiotowych nieruchomości wzrosła o kwotę [...]zł. Organ wskazał następnie, że pismem z dnia 23 września 2020 r., doręczonym w dniu 5 listopada 2020 r. zawiadomił stronę o wszczęciu postępowania. Następnie pismem z datą 12 lutego 2021 r., doręczonym w dniu 3 marca 2021 r. organ poinformował stronę o zakończeniu gromadzenia materiału dowodowego w sprawie i pouczył stronę o możliwości wypowiedzenie się strony, co do zebranych materiałów oraz przebiegu postępowania, w terminie 7 dni od dnia doręczenia pisma. Strona, w dniu 18 marca 2021 r. zapoznała się z aktami sprawy oraz potwierdziła odbiór operatu. W dniu 6 kwietnia 2021 r. strona wniosła uwagi zaznaczając, że po obejrzeniu w dniu 18 marca 2021 r. operatu szacunkowego zgłasza, iż operat sporządzony został nieprawidłowo, bowiem do porównań biegły nie wziął działek zagrodowych tylko pod zabudowę jednorodzinną. W związku z uwagami strony biegły pismem z dnia 8 kwietnia 2021 r. udzielił odpowiedzi, którą Gmina przekazała stronie pismem z 12 kwietnia 2021 r. W odwołaniu strona zarzuciła naruszenie art. 143 w związku z art. 92 ust. 2 u.g.n., polegające na nie przyjęciu, że nieruchomość nie podlega zwolnieniu od opłaty, pomimo, iż jej wykorzystanie jest w celach prowadzenia gospodarki rolnej, a także naruszenie art. 7, 77, 80 K.p.a. w zw. z art. 153 ust. 1, 154 ust. 1, art. 4 pkt 16 u.g.n. Ponadto strona podkreśliła, że operat stanowiący dowód w sprawie sporządzony jest nieprawidłowo, poprzez źle dobrane przez rzeczoznawcę transakcje dla wyceny nieruchomości, przekraczającego dwa lata od daty wyceny. W rezultacie strona podniosła, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej jest krzywdząca. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia 28 września 2021 r. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy stwierdził, że decyzja Wójta Gminy S. odpowiada prawu, zaś poprzedzające ją postępowanie administracyjne prowadzone było zgodnie z przepisami K.p.a. Po dokonaniu szczegółowej analizy sporządzonego operatu szacunkowego Kolegium podzieliło stanowisko organu pierwszej instancji i stwierdziło, że operat jest opracowaniem rzetelnym, sporządzonym zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. W ocenie Kolegium uzasadnienie decyzji organu pierwszej instancjizawiera szeroką analizę operatu szacunkowego. Ponadto wyjaśniono stronie uzasadnienie i powód ustalenia opłaty adiacenckiej, która zależna jest od wzrostu wartości nieruchomości. Strona mając uwagi do sporządzonego operatu, miała możliwość przed wydaniem decyzji przedstawienia kontroperatu sporządzonego na własne zlecenie, jak również złożyć wniosek o ocenę przedstawionego przez organ pierwszej instancji operatu do Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, czego nie uczyniła. Kolegium podkreśliło, że zarzuty zawarte w odwołaniu, pismem z dnia 6 lipca 2021 r. zostały wyjaśnione przez rzeczoznawcę majątkowego, co tym bardziej utwierdziło organ odwoławczy, co do prawidłowości wyceny przedmiotowej nieruchomości. Rzeczoznawca wyjaśnia, że przedmiotowa nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miejscowości Z., rejon ulic [...], zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy S. z dnia 12 lipca 2001 r. nr XLIV/425/2001 przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową. Wyłączenie, zgodnie z art. 143 ust. 1 u.g.n., postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej dotyczy nieruchomości przeznaczonych w planie na cele rolne i leśne. Z zapisu planu wynika, że obszar na rysunku oznaczony symbolem [...] ma określone jako podstawowe przeznaczenie pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zakazuje się budowy nowych budynków dla prowadzenia działalności gospodarczej oraz rozbudowy istniejących obiektów gospodarskich. Takie zapisy w zupełności uzasadniają przyjęcie przeznaczenia mieszkaniowego jednorodzinnego jako podstawę wyceny. Szczegółowy tekst planu pozwala tylko na realizację funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej. Biegły wyjaśnił, że dla potrzeb opłaty adiacenckiej bierze się pod uwagę jedynie wartości gruntu bez jego części składowych i uwzględnia się w wycenie możliwość zagospodarowania tego gruntu. Występowanie tych dwóch kwestii w operacie nie uważa się jako niekonsekwencje, jak podaje odwołujący. Biegły zaznaczył, że możliwości zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości ocenione zostały jako średnie, uwzględniając inne ograniczenia utrudniające zabudowę i wykorzystanie, m. in. uwzględnił także objęcie ochroną konserwatorską budynku. Ochrona konserwatorska budynku nie oznacza wyłączenia gruntu pod zabudowę. Planując zabudowę gruntu, należy taki obiekt uwzględnić w porozumieniu z konserwatorem. Są liczne przykłady adaptacji takich budynków. Jeśli chodzi o wybór metody, została ona przyjęta prawidłowo. Metoda korygowania ceny średniej oparta została o kilkanaście transakcji. Biegły podkreślił, że wycena prawidłowo sporządzana była na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej, co oznacza, że trend czasowy w przyjętych transakcjach został zachowany. Biegły również wyjaśnił, że powodem przyjęcia metody korygowania ceny średniej jest występująca na rynku różnica uzyskiwanych w transakcjach cen minimalnych i maksymalnych zarówno dla nieruchomości bez jak i z dostępem do kanalizacji sanitarnej. Ze względu na liczniejszą próbę transakcji zastosowanie metody ceny średniej powoduje większe wyważenia otrzymanych wyników i zbliżenie do przeciętnych wartości uzyskiwanych na rynku. W skardze z dnia 30 listopada 2021 r. skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i umorzenie postępowania, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do jej ponownego rozpoznania. Zaskarżonej decyzji zarzucono: I. Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: - art. 143 u.g.n. poprzez przyjęcie, że jestem zobowiązany do uiszczenia opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Z. , stanowiącej działkę o numerze geodezyjnym [...], podczas gdy nieruchomość ta jest przeznaczona i wykorzystywana na cele rolne i leśne; - art. 154 ust. 1 u.g.n. w zw. - z art. 16 pkt. 4 u.g.n. oraz § 4 ust. 1, 2 i 4 rozporządzenia R. M. z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez dokonanie przez organ oceny operatu szacunkowego wyłącznie pod względem formalnym z pominięciem aspektów materialnych, co doprowadziło do błędnego uznania, że operat jest opracowaniem rzetelnym, sporządzonym zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki, podczas gdy został on sporządzony w sposób wadliwy, bez precyzyjnego i adekwatne go do okoliczności uzasadnienia wyboru metody wyceny, transakcji będących podstawą wyceny nieruchomości, a także wyboru i gradacji cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości; II. Naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik postępowania, tj.: - art. 7 w zw. z art. 77 oraz 80 K.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich - okoliczności sprawy oraz pominięcie okoliczności mających istotny wpływ na jej wynik, w szczególności zaniechanie wyczerpującego zebrania materiału dowodowego i nierozpatrzenie w sposób wnikliwy wszystkich dowodów, zwłaszcza operatu szacunkowego, co doprowadziło do przyznania mu waloru dowodu i wyliczenia na jego .odstawie nierzetelnej opłaty adiacenckiej w zawyżonej wysokości - naruszenie art. 8 K.p.a. poprzez przeprowadzenie postępowania przez organ w sposób - przeczący zasadom zaufania do organów administracyjnych oraz pewności prawa, czego konsekwencją było zobowiązanie mnie do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Z. , stanowiącej działkę o numerze geodezyjnym [...] mimo, iż nieruchomość ta jest przeznaczona i wykorzystywana na cele rolne i leśne oraz pomimo nierozważenia okoliczności materialnych w ramach sporządzonego operatu szacunkowego W uzasadnieniu skargi skarżący rozwinął argumentację zarzutów. Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. W świetle art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 329 – dalej: "P.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, że Sąd rozpoznając skargę ocenia, czy zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego bądź przepisów postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 134 P.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Dokonując oceny zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zarówno zaskarżona jak również poprzedzająca decyzja nie naruszają przepisów prawa. Sąd podziela stanowisko organu przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Zdaniem Sądu, stan faktyczny przyjęty za podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia nie budzi wątpliwości. Wyjaśnić należy, że zasady udziału właścicieli nieruchomości w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej poprzez wnoszenie opłat adiacenckich regulują przepisy rozdziału 7 u.h.n. "Udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej". Stosownie do art. 144 ust. 1 u.g.n. właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Na poczet opłaty adiacenckiej zalicza się wartość świadczeń pieniężnych wniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 148 ust. 4). Właściwym zobowiązanym do poniesienia tej opłaty jest właściciel nieruchomości z chwili stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Poprzez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 143 ust. 2). Na podstawie art. 143 ust. 1 przepisy rozdziału 7 u.g.n. stosuje się do nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane między innymi z udziałem środków jednostek samorządu terytorialnego, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Przepis art. 92 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Według art. 92 ust. 2 u.g.n. za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 154 ust. 2 u.g.n. w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W rozpatrywanej sprawie przedmiotowa nieruchomość znajduje się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w miejscowości Z., rejon ulic [...] uchwalonym uchwałą Rady Gminy S. nr XLIV/425/2001 z dnia 12 lipca 2001 roku (ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego z dnia 31 sierpnia 2010 r., poz. 3277). Zgodnie z zapisami tego planu nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową (oznaczenie na rysunku planu symbolem [...]. Zgodnie z art. 145 ust. 1 u.g.n. Wójt może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, określająca stawkę procentową tej opłaty. Z akt sprawy wynika, że inwestycję polegającą na budowie kanalizacji sanitarnej w ulicy [...] odebrano na podstawie protokołu komisyjnego odbioru robót z dnia 27 września 2019 r. (lokalizację wybudowanej kanalizacji sanitarnej przedstawia mapa inwentaryzacyjna [...]). Ustalenie natomiast, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej następuje, zgodnie z art. 148 b u.g.n., na podstawie odrębnych przepisów. W niniejszej sprawie na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm. – dalej: "P.b."). Zgodnie z art. 54 P.b. do użytkowania obiektu budowlanego, na wzniesienie którego wymagane jest pozwolenie na budowę, można przystąpić, po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. O zakończeniu budowy kanalizacji sanitarnej w ulicy [...] w Z. P. I. N. B., jako organ właściwy w sprawie, zawiadomiony został pismem z dnia 7 października 2019 r., doręczonym w dniu 9 października 2019 r. Wobec braku sprzeciwu PINB, zasadnie organy uznały dzień 24 października 2019 r. za dzień stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do kanalizacji sanitarnej. W dacie stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do wybudowanej kanalizacji sanitarnej, tj. na dzień 24 października 2019 r. nieruchomość zapisana w księdze wieczystej stanowią własność skarżącego. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustalona została w uchwale Nr XIX/160/2008 Rady Gminy S. z dnia 28 lutego 2008 r., zmienionej uchwałą Rady Gminy S. Nr LII/493/10 z dnia 26 sierpnia 2010 r. obowiązującą od dnia 6 listopada 2010 r. W dacie stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do kanalizacji sanitarnej, tj. na dzień 24 października 2019 r. obowiązywała więc 15% stawka tej opłaty, i taką też stawkę zgodnie z art. 145 ust. 2 u.g.n. przyjęto do obliczenia opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie. Według art. 146 ust. 1 u.g.n. ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, natomiast zgodnie z ust. 2 ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Opinia w postaci operatu szacunkowego stanowi dowód w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej. Zgodnie z art. 146 ust. 3 u.g.n. wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Pod pojęciem stanu nieruchomości należy rozumieć, zgodnie z art. 4 pkt 17 ustawy: stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno - użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. W przedmiotowym postępowaniu, jako dowód wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania kanalizacji sanitarnej przyjęty został operat szacunkowy sporządzony dla nieruchomości gruntowej stanowiących działkę oznaczoną ewidencyjnie nr [...] położoną w Z. przy ulicy [...], gm. S. , wg stanu przed i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej, dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 145 ust. 1 u.g.n. przez rzeczoznawcę majątkowego A. J.. Wartość nieruchomości określona została przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie przepisów u.g.n., rozporządzenia R. M. z dnia 26 marca 2021 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555) oraz w oparciu o Powszechne Krajowe Zasady Wyceny uchwalone przez Radę Krajową P. F. S. R. M.. Rzeczoznawca w sporządzonym operacie szczegółowo wyjaśnił sposób ustalenia wartości rynkowej 1 m2 nieruchomości w stanie przed i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej oraz w sposób dokładny opisał podejście i metodę szacowania, jak również uzasadnił dobór przyjętej metody. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wartości nieruchomości, dla obu stanów, tj. przed i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej, określone zostały w podejściu porównawczym (tj. przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego), metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z tą metodą wartość nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Do porównań przyjąć należy co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Jak stanowi ustawa o gospodarce nieruchomościami nieruchomość podobna, to taka nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Podobieństwo nieruchomości nie jest równoznaczne z ich identycznością, rynek nieruchomości jest bowiem obszarem niejednorodnym, a różnice w poszczególnych cechach nieruchomości biegli uwzględniają poprzez zastosowanie poprawek kwotowych. Proces szacowania poprzedzony został analizą rynku nieruchomości, z której wynika kształtowanie się cen transakcyjnych na terenie gminy S. i powiatu [...]. Z analizy tej wynika również jak wpływa na wartość nieruchomości i kształtowanie się cen transakcyjnych występowanie albo brak w zasięgu poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Oceniając operat szacunkowy pod względem formalnym, a w szczególności wartość dowodową tego operatu, organy prawidłowo uznały, iż sporządzony on został w sposób czytelny i logiczny, nie zawiera błędów rachunkowych, niejasności oraz przedstawia w sposób wiarygodny wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia zrozumienie zawartych w nim informacji. Wycena poparta została uzasadnieniem przyjętej metodyki, dokładną analizą rynku nieruchomości, z której wynika kształtowanie się cen nieruchomości na rynku lokalnym, a w szczególności wpływ dostępu urządzeń infrastruktury technicznej, w tym wybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej, na osiąganą wartość. Również nieruchomości przyjęte do porównań nie budzą wątpliwości co do ich podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt. 16 u.g.n. Wskazać należy, że podobieństwo nieruchomości nie jest równoznaczne z ich identycznością, rynek nieruchomości jest bowiem obszarem niejednorodnym, a różnice w poszczególnych cechach nieruchomości biegli uwzględniają poprzez zastosowanie odpowiednich poprawek kwotowych w oparciu o przyjęte wagi cech, ustalane w oparciu o znane rzeczoznawcy dane o cenach i cechach nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego. Operat sporządzony został z zachowaniem wymogów formalnych dla takich dokumentów oraz zasad wynikających z przepisów prawa w zakresie podejścia, metod i techniki wyceny. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz w oparciu o założenia metodologiczne wynikające z Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) uchwalonych przez Radę Krajową P. F. S. R. M.. W sposób jednoznaczny ze sporządzonego operatu szacunkowego wynika, że wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła na skutek wybudowania kanalizacji sanitarnej w ulicy [...] w Z. , przy której jest położona. Wobec powyższego operat szacunkowy przyjęty w niniejszym postępowaniu może stanowić wiarygodny dowód w niniejszej sprawie. Podkreślić należy, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., natomiast, zgodnie z ust. 2, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Operat podlega ocenie organu tylko pod względem formalnym. Jeżeli strona uznaje, że operat szacunkowy budzi wątpliwości, to powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. Taka sytuacja w przedmiotowej sprawie nie miała miejsca. Możliwość skorzystania z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców zależy od inicjatywy strony, która może zlecić a następnie przedłożyć organowi administracji przeciwdowód w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców. Organ administracji w ramach prowadzonego postępowania może bowiem dokonać jedynie formalnej oceny operatu, tzn. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, jest jasny i logiczny, pozbawiony pomyłek i braków, jednakże organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Przyznać należy rację organowi, że sporządzony w sprawie operat jest spójny i logiczny, zawiera wymagane prawem elementy. Ustalona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości przed i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej nie wzbudziła wątpliwości organów. Jeżeli natomiast wątpliwości takie podjęła strona, to mogła ona w myśl art. 157 ust. 1 u.g.n. zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu (por. wyrok NSA z 8 lutego 2008 r. sygn. II OSK 2013/06). Sama strona z takiej możliwości nie skorzystała. Wobec powyższego, Sąd stwierdza, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze rozpoznając sprawę nie naruszyło obowiązujących przepisów, w szczególności postępowania administracyjnego, ani też przepisów prawa materialnego. Postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane. W szczególności, organ pierwszej instancji i w ślad za nim organ odwoławczy rozstrzygnęły istotę sprawy na podstawie postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego w zgodzie z wymogami przepisów art. 7 i art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a., co finalnie znalazło swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniu wydanych w sprawie decyzji, które spełniają wymogi z art. 107 § 3 K.p.a. Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji.