II OSK 1455/23

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący sędzia NSA Zdzisław Kostka Sędziowie: sędzia NSA Tomasz Bąkowski (spr.) sędzia del. WSA Magdalena Dobek-Rak Protokolant starszy asystent sędziego Anita Lewińska-Karwecka po rozpoznaniu w dniu 27 listopada 2025 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej E. sp. z o.o. w M. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 28 lutego 2023 r. sygn. akt II SA/Bk 885/22 w sprawie ze skargi E. sp. z o.o. w M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łomży z dnia 27 października 2022 r. nr SKO.433/185/2022 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę kasacyjną

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku wyrokiem z dnia 28 lutego 2023 r., sygn. akt II SA/Bk 885/22, oddalił skargę E. sp. z o.o. z siedzibą w M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łomży z 27 października 2022 r., nr SKO.433/185/2022 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łomży utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Z. z 30 września 2022 r., znak Rrg.6730.195.2021, którą odmówiono E. sp. z o.o. z siedzibą w M. ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji w postaci budowy kompostowni odpadów innych niż niebezpieczne i budowie budynku socjalnego w zabudowie produkcyjnej na działce nr [...] w obrębie ewidencyjnym [...], gmina Z. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniosła E. sp. z o.o. z siedzibą w M., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika. Wyrok zaskarżono w całości. Wyrokowi zarzucono: I. na podstawie art. 174 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 259, dalej: "p.p.s.a.") naruszenie: 1. przepisów prawa materialnego, a mianowicie: a. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r. poz. 741 ze zm., dalej: "dawna u.p.z.p.") w zw. z art. 64b ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 503, dalej: "nowa u.p.z.p.") przez ich błędną wykładanię skutkującą wadliwym przyjęciem, że organ jest obowiązany do odmowy ustalenia warunków zabudowy jeśli parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabaryty i formy architektoniczne obiektów budowlanych postulowane przez inwestora nie odpowiadają wartościom wynikającym z obszaru analizowanego, o którym mowa § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588, dalej: "rozporządzenie planistyczne"), mimo że prawidłowa wykładnia tych przepisów prowadzi do wniosku, że to celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest właśnie ustalenie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i form architektonicznych obiektu budowlanego dla określonego przez inwestora we wniosku planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, a inaczej rzecz ujmując, czy inwestor prawidłowo wyliczył i wskazał te parametry i wartości, mimo że pod rządami dawnego u.p.z.p, w przeciwieństwie do obecnego zakresu wniosku, który wynika z art. 64b ust. 2 nowej u.p.z.p. w ogóle nie był obowiązany do ich wskazania; b. § 6 ust. 1 i 2 w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia planistycznego przez ich błędną wykładnię polegającą na wadliwym przyjęciu, że nie jest dopuszczalne wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, niż średnia szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, jeśli tylko część lub części zamierzonego budynku będzie znajdowała się od strony frontu działki; 2. przepisów postępowania, które to uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy: a. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w zw. z art. 61 ust. 5a nowej u.p.z.p., a także art. 64b ust. 2 tej ustawy, oraz § 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2021 r. poz. 2399 ze zm., dalej: "rozporządzenie zmieniające") przez nieuwzględnienie skargi, mimo że Sąd I instancji trafnie dopatrzył się naruszenia ww. przepisów przez organy orzekające w sprawie m.in. przez ich zastosowanie (powołanie ich w podstawie decyzji organu I instancji), w sytuacji w której nie miały one w tej sprawie zastosowania, a to na skutek wadliwego przyjęcia, że powyższe naruszenia nie miało wpływu na wynik spraw, pomimo że na skutek błędnego zastosowania ww. przepisów analiza terenu dotyczącego ustalenia warunków zabudowy dla nieruchomości została sporządzona wadliwie, tj. w oparciu o przepisy nowej u.p.z.p. oraz rozporządzenia zmieniającego, które nie miały w tej sprawie zastosowania, a co powinno skutkować uchyleniem obu zaskarżonych decyzji; b. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2022 r. poz. 2000 z późn. zm., dalej: "k.p.a.") przez nieuwzględnienie skargi, mimo że przy wydaniu decyzji SKO, jak i poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy Z. z 30 września 2022 r., znak Rrg.6730.195.2021, którą odmówiono spółce ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie kompostowni odpadów innych niż niebezpieczne i budowie budynku socjalnego w zabudowie produkcyjnej na działce nr [...] w obrębie ewidencyjnym [...], gmina Z. (dalej: "nieruchomość"), nie wyjaśniano stanu faktycznego sprawy w zakresie istotnym dla jej rozstrzygnięcia, a mianowicie: – czy analiza terenu dotyczącego ustalenia warunków zabudowy dla nieruchomości została sporządzona prawidłowo, w szczególności sporządzono ją w oparciu o przepisy dawnej u.p.z.p. i rozporządzenia planistycznego, które miały w tej sprawie zastosowanie, czy też w oparciu o przepisy nowej u.p.z.p. i rozporządzenia zmieniającego, mimo że analiza tego dokumentu prowadzi do wniosku, że w istocie została ona sporządzona na podstawie tych ostatnich przepisów, – czy zasadnie odstąpiono od poszerzenia obszaru (terenu) analizowanego o tereny nieruchomości położonych dalej niż 312 m od nieruchomości, nawet do odległości 700 m, skoro w podstawowych granicach obszaru analizowanego, tj. w odległości 312 m, sposób zagospodarowania tych terenów jest zróżnicowany i brak jest funkcji dominującej poszerzenie tych granic nie pozostawałoby w sprzeczności z zasadą dobrego sąsiedztwa, – czy zamierzona przez inwestora zabudowa produkcyjno-usługowa nieruchomości, wyrażona w złożonym wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie jest w istocie kontynuacją funkcji, nawet dla terenu wyznaczonego w analizie przygotowanej w tej sprawie, skoro wymogu kontynuacji funkcji nie można rozumieć jako zakazu lokalizacji zabudowy zróżnicowanej, czy uzupełniającej, co przy uwzględnieniu specyfiki zamierzenia inwestora – budowie kompostowni odpadów innych niż niebezpieczne i budowie budynku socjalnego, oraz przy uwzględnieniu stanu zagospodarowania terenu analizowanego, nawet w ocenie Sądu I instancji powinno prowadzić do wniosku, że nie można wykluczyć wpisywania się zamierzonej funkcji kompostowni z budynkiem socjalnym w funkcję zastaną, – czy w istocie nie było możliwości ustalenia parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i form architektonicznych obiektu budowlanego dla określonego przez inwestora zamierzenia, mimo że parametrami podanymi w wniosku nie był związany, a nadto była możliwości ich modyfikacji w trybie art. 9 k.p.a. od czego w sposób nieuzasadniony odstąpiono, – czy w istocie nie było dopuszczalne wyznaczenie dla nieruchomości w trybie § 6 ust. 1 i 2 w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia planistycznego, innej szerokości elewacji frontowej, niż średnia szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z to z tego względu, że jeśli tylko część zamierzonego budynku będzie znajdowała się od strony frontu działki, – czy w istocie nie było dopuszczalne wyznaczenie dla nieruchomości w trybie § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia planistycznego, innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, a to z tego względu, że na terenie analizowanym sposób ich zagospodarowania jest zróżnicowany i brak jest funkcji dominującej, a nadto specyfika zamierzonej funkcji wpisująca się w funkcje zastaną, uzupełniającą, przy rozproszonej dotychczasowej zabudowie, nie sprzeciwia się wymaganiom dobrego sąsiedztwa, – czy w istocie nie było dopuszczalne wyznaczenie dla nieruchomości w trybie § 7 ust. 1 i 2 rozporządzenia planistycznego, innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, a to z tego względu, że na terenie analizowanym sposób ich zagospodarowania jest zróżnicowany i brak jest funkcji dominującej, a nadto specyfika zamierzonej funkcji wpisująca się w funkcję zastaną, uzupełniającą, przy rozproszonej dotychczasowej zabudowie, nie sprzeciwia się wymaganiom dobrego sąsiedztwa; c. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 80 k.p.a. przez nieuwzględnienie skargi, mimo że przy wydaniu decyzji SKO, jak poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy Z. z przekroczeniem granic swobodnej, lecz nie dowolnej oceny dowodów, dla działek sąsiednich, tj. [...] i [...], ustalono funkcję zabudowy na podstawie danych wynikających z ewidencji gruntów i budynków, nie uwzględniając przy tym stanowiska spółki, iż należy uwzględnić faktyczną i aktualną funkcje ww. nieruchomości, choćby w oparciu o dostępną dokumentacje oraz wizje lokalną, przy jednoczesnym odejściu do tej metody ustalenia funkcji w stosunku do nieruchomości, a to przez ustalenia funkcji tego terenu na podstawie faktycznej (udokumentowanej przez organ funkcji) na podstawie wizji lokalnej, a nie na podstawie danych wynikając z ewidencji gruntów i budynków, mimo że teren ten działki inwestycyjne jest oznaczony jako "Bi – teren zabudowany", a co miało istotny wpływ na wynik sprawy, a w konsekwencji: d. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 81a k.p.a. przez nieuwzględnienie skargi, mimo że przy wydaniu decyzji SKO, jak poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy Z. przy ocenie i określaniu funkcji nieruchomości oraz innych działek położonych w terenie analizowanym, a w szczególności działki nr [...] i [...], wątpliwości co do stanu faktycznego rozstrzygano na niekorzyść spółki w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy; e. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 79a § 1 k.p.a. przez nieuwzględnienie skargi, mimo że przy wydaniu decyzji SKO, jak poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy Z., organy orzekające w sprawie zaniechały poinformowania spółki przed wydaniem ww. decyzji o przesłankach ustalenia warunków zabudowy dla nieruchomości, a które nie zostały spełnione lub wykazane, mimo że w uzasadnieniu zaskarżonych decyzji zarzucono inwestorowi, iż nie wykazał lub nie udowodnił istotnych w sprawie okoliczności, np. że na działkach sąsiednich nr [...], [...] i [...] prowadzona jest działalności produkcyjno-usługowa lub że organ I instancji dopuścił naruszenia art. 8 § 2 k.p.a. na skutek odstąpienia od rozstrzygnięcia sprawy z wniosku spółki tak jak w uprzednio wydanej decyzji tego organu z 15 maja 2014 r., znak RRG.6730.18.2014, dotyczącą działki sąsiedniej oznaczonej nr [...]; f. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 8 § 2 k.p.a. przez nieuwzględnienie skargi, mimo że przy wydaniu decyzji Wójta Gminy Z. bez uzasadnionej przyczyny doszło do odstąpienia od rozstrzygnięcia sprawy z wniosku spółki, m.in. tak jak w uprzednio wydanej decyzji tego organu z 15 maja 2014 r., znak RRG.6730.18.2014, dotyczącej działki sąsiedniej oznaczonej nr [...], na mocy której ustalono warunki dla zabudowy usługowej. Na podstawie powyższych zarzutów wniesiono o uchylenie wyroku w całości oraz zaskarżonej decyzji SKO i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, względnie, w przypadku uznania przez Naczelny Sąd Administracyjny, że istota sprawy nie jest dostatecznie wyjaśniona, uchylenie wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie od organu na rzecz strony skarżącej zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych, o ile nie zostanie złożony spis kosztów, w uwzględnieniem opłaty skarbowej od złożonych pełnomocnictw. Pismem z 20 listopada 2025 r. skarżący kasacyjnie wniósł o przeprowadzenie dowodu z analizy "na fakt wadliwości decyzji Wójta Gminy Z. z dnia 30 września 2022 r. (...) oraz Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łomży z dnia 27 października 2022 r." załączając do pisma powyższą analizę. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Według art. 174 p.p.s.a., skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach: 1) naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie; 2) naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. Wobec niestwierdzenia przyczyn nieważności sprawę rozpoznano w granicach zakreślonych w skardze kasacyjnej. Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw i podlega oddaleniu. Stosownie do art. 193 zd. 2 p.p.s.a., uzasadnienie wyroku oddalającego skargę kasacyjną zawiera ocenę zarzutów skargi kasacyjnej. Naczelny Sąd Administracyjny nie przedstawia więc w uzasadnieniu wyroku oddalającego skargę kasacyjną opisu ustaleń faktycznych i argumentacji prawnej formułowanej przez stronę skarżącą, organy administracji publicznej oraz Sąd I instancji. Stan faktyczny i prawny sprawy rozstrzygniętej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny został przedstawiony w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. Przytoczone powyżej zarzuty w swej istocie sprowadzają się do błędnej – zdaniem skarżącej kasacyjnie – oceny dokonanej przez Sąd w odniesieniu do: 1) konsekwencji wydania decyzji na podstawie przepisów, które w niniejszej sprawie nie miały zastosowania; 2) związania organu treścią wniosku o ustalenie warunków zabudowy; 3) poczynionych przez organy administracji wyjaśnień dotyczących wypełnienia przez planowane przedsięwzięcie wymogu kontynuacji funkcji istniejącej zabudowy; 4) poprawności wyznaczenia obszaru analizowanego oraz określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy, o których mowa w przepisach rozporządzenia planistycznego. Mając na uwadze wymienione kwestie należy po pierwsze przyznać, że organ I instancji przy powołaniu podstawy prawnej decyzji o warunkach zabudowy wymieniając przepisy u.p.z.p. wskazał na tekst jednolity (Dz.U. z 2022 r. poz. 503), a więc obejmujący zmiany wprowadzone ustawą z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1986), które na podstawie art. 4 tejże ustawy nie miały zastosowania do niniejszej sprawy, albowiem postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji zostało wszczęte i niezakończone decyzją ostateczną, a w tych okolicznościach należało stosować przepisy sprzed nowelizacji. Z kolei w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy wskazując na podstawy rozstrzygnięcia przywołał przepisy u.p.z.p. bez wskazania identyfikatora Dziennika Ustaw, natomiast przywołując przepisy rozporządzenia planistycznego wymienił równocześnie § 2 rozporządzenia zmieniającego, merytorycznie związanego z nowelizacją u.p.z.p. z dnia 17 września 2021 r. (zgodnie z którym: "Do spraw ustalenia warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe."), z czego należy wnosić, że kontrola instancyjna została przeprowadzona z uwzględnieniem przepisów obowiązujących sprzed nowelizacji u.p.z.p. oraz rozporządzenia planistycznego. Z tych też powodów oraz z ustaleń zawartych w wynikach analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu odnoszących się tytułowych cech (o czym w dalszej części uzasadnienia) należało zgodzić się z Sądem I instancji, że wadliwe wskazanie podstawy decyzji Wójta nie miało znaczenia dla treści rozstrzygnięcia. Stąd też zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w zw. z art. 61 ust. 5a i art. 64b ust. 2 nowej u.p.z.p. oraz § 2 rozporządzenia zmieniającego (zarzut 2a) okazał się nieuzasadniony. Po drugie, wbrew twierdzeniom skarżącej kasacyjnie, zarówno w stanie prawnym sprzed wskazanych wyżej nowelizacji, jak też po ich wejściu w życie organ ustalający warunki zabudowy jest co do zasady związany treścią wniosku inwestora. Celem prawnej konstrukcji decyzji o warunkach zabudowy jest rozstrzygnięcie, które można przyrównać do udzielenia przez organ administracji publicznej informacji, czy też swego rodzaju odpowiedzi w formie decyzji administracyjnej w rozumieniu art. 104 k.p.a. na wniosek (pytanie) inwestora o możliwość realizacji planowego zamierzenia o określonym charakterze, parametrach i wskaźnikach na wskazanym przez niego terenie. Przyjęcie, że to organ występuje z inicjatywą wskazania możliwości zabudowy lub zagospodarowania w inny sposób terenu wskazanego przez inwestora, kłóciłoby się z istotą postępowania administracyjnego prowadzonego na żądanie strony. Wprawdzie, jak wynika z orzecznictwa sądowoadministracyjnego, w odniesieniu do parametrów planowanej zabudowy dopuszcza się ich modyfikację zainicjowaną przez organ po uprzednim zwróceniu się do wnioskodawcy o zajęcie stanowiska w tej sprawie, przy czym powyższy zabieg ma zastosowania w sytuacji, w której pojawiają się wątpliwości, co do treści wniosku (por. wyrok NSA z 30.05.2019 r., II OSK 1330/18, LEX nr 2703828). Poza tym pomiędzy treścią decyzji i treścią wniosku nie może istnieć widoczna i oczywista różnica, a różnica taka występuje w niniejszej sprawie, gdy zważy się na parametry i wskaźniki ujęte we wniosku oraz te, które zostały przedstawione w wynikach analizy, jakimi cechuje się istniejąca zabudowa znajdująca się w granicach obszaru analizowanego. Dlatego też za niezasadne należało uznać zarzuty naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 dawnej u.p.z.p. w zw. z art. 64b ust. 2 nowej u.p.z.p. (zarzut 1a) oraz art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 7 k.p.a. (zarzut 2b) w zakresie w jakim odnosi się on do uznania możliwości modyfikacji przedmiotowego wniosku w odniesieniu do podanych w nim wskaźników i parametrów. Po trzecie, skarżąca kasacyjnie błędnie zarzuca Sądowi I instancji, że ten oddalając skargę wziął pod uwagę brak spełnienia warunku kontynuacji zabudowy. Otóż jak wynika z uzasadnienia zaskarżonego wyroku, charakter planowanej zabudowy został słusznie uznany przez Sąd I instancji za specyficzny. Sąd podkreślił wprost, że: "dla kompostowni odpadów innych niż niebezpieczne dopuszczalne jest przyjęcie poszerzonego rozumienia kontynuacji funkcji, uwzględniającego też np. położenie, otoczenia itp. Zatem przy uwzględnieniu położenia zabudowy zastanej i zamierzonej (teren działki inwestycyjnej nr [...] sąsiaduje przede wszystkim z działalnością usługową po drugiej stronie drogi dojazdowej nr [...], który jest wykorzystywany pod działalność wydobywczą, nadto teren działki inwestycyjnej jest oddzielony lasem od zabudowy produkcyjno-usługowo-gospodarczej dla rolnictwa na działkach nr [...] i [...] oraz od zwartej zabudowy wsi [...]) oraz przy uwzględnieniu charakterystyki zabudowy zastanej w obszarze analizowanym, zdaniem sądu nie można kategorycznie wykluczyć wpisywania się zamierzonej funkcji kompostowni z budynkiem socjalnym w funkcję zastaną." (s.19-20 uzasadnienia zaskarżonego wyroku). W dalszej części cytowanego uzasadnienia Sąd równocześnie przypomniał, że: "dla ustalenia warunków zabudowy istnieje konieczność spełnienia wszystkich warunków tworzących zasadę dobrego sąsiedztwa oraz wynikających z przepisów odrębnych." (s.19-20 uzasadnienia zaskarżonego wyroku), koncentrując się następnie na zakwestionowaniu kontynuacji nie funkcji, lecz charakterystyki urbanistycznej. Stąd też należało przyjąć, że w ocenie Sądu powodem oddalenia skargi nie był brak wypełnienia warunku kontynuacji zabudowy. To zaś sprawia, że zarzuty naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 7 k.p.a. (zarzut 2b), w zakresie w jakim odnosi się on do uznania, że planowana inwestycja nie spełnia wymogu kontynuacji zabudowy, art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 80 k.p.a. (zarzut 2c), art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 81a k.p.a. (zarzut 2d), art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 79a § 1 k.p.a. (zarzut 2e), w zakresie w jakim odnosi się on do uznania, że planowana inwestycja nie spełnia wymogu kontynuacji zabudowy oraz art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 8 § 2 k.p.a. (zarzut 2f), okazały się bezprzedmiotowe. Po czwarte, nie sposób zgodzić się zarzutami błędnej oceny rozstrzygnięć organu w zakresie wyznaczenia obszaru analizowanego oraz parametrów i wskaźników określonych w rozporządzeniu planistycznym. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądowoadministracyjnym, zasadą jest wyznaczanie obszaru analizowanego w jego podstawowych wymiarach, to jest wskazanych w § 3 ust. 2 rozporządzenia planistycznego (por. wyrok NSA z 28.08.2024 r., II OSK 2209/23, LEX nr 3766746). Natomiast powiększenie obszaru analizowanego ponad podstawowy wymiar powinno być szczegółowo umotywowane w analizie, a następnie w uzasadnieniu decyzji o warunkach zabudowy (por. m.in. wyroki NSA z 22.03.2023 r., II OSK 779/20, LEX nr 3559247 oraz 18.05.2023 r., II OSK 395/22, LEX nr 3602282). Mając powyższe na uwadze, należy podzielić stanowisko Sądu I instancji, aprobujące wyznaczenie obszaru analizowanego w odległości trzykrotności szerokości frontu działki (3 x 104 m), z poszerzeniem o działki nr [...] i [...], a co za tym idzie, powiększenie obszaru analizowanego ponad wymagane minimum do 312 m, albowiem promień obszaru wyznaczonego jako trzykrotność frontu obejmował powyższe działki w części. Zabieg ten znajduje uzasadnienie z uwagi na użycie w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zwrotu "działka sąsiednia", który odnosi się do całej powierzchni działki oraz przepisów rozporządzenia planistycznego odnoszących się do ustalania określonych w nim wskaźników względem istniejącej zabudowy znajdującej się na (całych) działkach objętych granicami obszaru analizowanego. Natomiast powiększenie obszaru analizowanego do postulowanych przez skarżącą kasacyjnie do 700 m mające celu "poszukiwania uzasadnienia" dla planowanego zamierzenia byłoby nieprawidłowe (por. wyroki NSA z: 9.05.2023 r., II OSK 1332/20, LEX nr 3602126; 28.08.2024 r., II OSK 2209/23, LEX nr 3766746; 2.07.2025 r., II OSK 29/23, LEX nr 3908411). Wypada przy tym zaznaczyć, że powiększenie obszaru analizowanego do 312 m przeczy równocześnie sugestiom skarżącej kasacyjnie, jakoby obszar analizowany został wyznaczony na podstawie przepisów (nowych), które nie miały zastosowania w niniejszej sprawie. Wbrew twierdzeniom skarżącej kasacyjnie, Sąd dokonał poprawnej oceny ustalenia przez organy obu instancji szerokości elewacji frontowej planowanej zabudowy, nie ograniczając jej wymiaru jedynie do części, która miała się znajdować najbliżej frontu działki, co jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku przywołanym przez Sąd I instancji (wyrok NSA z 17.05.2021 r., II OSK 2316/18, LEX nr 3293537), prowadziłoby do uznania, którego nie da się wywieść z § 6 ust. 1 w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia planistycznego, że szerokości budynków o nieregularnym kształcie należy odnosić wyłącznie do tej części, która jest najbardziej zbliżona do frontu działki. Także kwestionowanie dokonanej w zaskarżonym wyroku oceny poczynionych ustaleń w zakresie zgodności szerokości elewacji frontowej oraz wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy z szerokością i powyższym wskaźnikiem zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym nie jest trafne. Odejście od wyznaczania wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego oraz wyznaczania szerokości elewacji frontowej na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, zgodnie z § 5 ust. 2 oraz § 6 ust. 2 rozporządzenia planistycznego jest możliwe jeżeli wynika to z analizy. Przeprowadzana w toku postępowania analiza urbanistyczno-architektoniczna, zważywszy na znaczne różnice w wielkości powierzchni planowanej zabudowy oraz jej szerokości elewacji frontowej, nie dawały podstaw do odejścia od podstawowych reguł określonych odpowiednio w z § 5 ust. 1 i § 6 ust. 1 rozporządzenia planistycznego. Z kolei przyjęcie w analizie kryterium średniej wielkości przy weryfikacji wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanej zabudowy zostało uzasadnione znacznym (ok. 300 m) oddaleniem planowanej zabudowy od zabudowy istniejącej. Z tych też powodów nie mogły zostać uznane za zasadne zarzuty naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 7 k.p.a. (zarzut 2b), w zakresie w jakim odnosi się on do oceny prawidłowości wyznaczenia obszaru analizowanego oraz prawidłowości przeprowadzonej analizy architektoniczno-urbanistycznej, § 6 ust. 1 i 2 w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia planistycznego (zarzut 1b) oraz art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 7 k.p.a. (zarzut 2b), w zakresie w jakim odnosi się on do oceny prawidłowości zastosowania przez organ § 5 ust. 1, § 6 ust.1 oraz § 7 ust. 4 rozporządzenia planistycznego. W tym stanie rzeczy Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji.