II SA/Gd 1247/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krzysztof Kaszubowski Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) Asesor WSA Justyna Dudek-Sienkiewicz po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 28 maja 2025 r. sprawy ze skargi B. z siedzibą w K. na Wojewody Pomorskiego z dnia 17 września 2024 r., nr NSP-VIII.7581.1.340.2023.KPB w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczona nieruchomość oddala skargę.

Bank 1 [...] wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Wojewody Pomorskiego, którą uchylił w całości decyzję Starosty Puckiego, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, i orzekł o ustaleniu odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Skargę wniesiono w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych: Decyzją nr AB/RW-6740/31/18/W z 19 lutego 2018 r. Starosta Pucki, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn.: "Przebudowa skrzyżowania ulic [...]" na terenie m.in. działki nr [...] o powierzchni 407 m2 położonej w obrębie [...], gmina W. Właścicielem wskazanej nieruchomości na datę wydania ww. decyzji o realizacji inwestycji drogowej, ujawnionym w księdze wieczystej [....] była "[...] sp. z o.o." spółka komandytowo - akcyjna w upadłości likwidacyjnej, syndyk A. S. Pismem z 23 marca 2018 r. Starosta Pucki zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Rzeczoznawca majątkowy I. K. sporządził w dniu 26 lipca 2018 r. operat szacunkowy przedmiotowej działki określający jej wartość na kwotę 77.300,00 zł. W dniu 20 września 2018 r. Bank 2 jako wierzyciel hipoteczny wystąpił z wnioskiem o przesłanie sporządzonego operatu szacunkowego. Pismem z 8 października 2018 r. Starosta Pucki zwrócił się do syndyka A. S. i do Burmistrza Władysławowa z zapytaniem, czy i kiedy przedmiotowa nieruchomość została przekazana protokolarnie pod przedmiotową inwestycję. W odpowiedzi Burmistrz Władysławowa przesłał dokumentację fotograficzną i poinformował, iż nieruchomość nr [...] nie została wydana zarządcy dróg gminnych przez dotychczasowego właściciela. Natomiast w dniu 29 października 2018 r. syndyk poinformował, że w toku toczącego się postępowania upadłościowego prowadzonego w Sądzie Rejonowym Gdańsk - Północ w Gdańsku VI Wydział Gospodarczy sygn. akt VI GUp 24/14, 1 października 2018 r. aktem notarialnym (repertorium A nr [...]) została zbyta na rzecz K. i G. P. nieruchomość położona we W. przy ul. H., w tym prawo do odszkodowania z tytułu wywłaszczenia działki nr [...]. W związku z tym, iż decyzja Starosty Puckiego z 19 lutego 2018 r. została wydana po ogłoszeniu przetargu przez syndyka, nieruchomość oznaczona jako działka [...] nie mogła być przedmiotem sprzedaży, a jedynie prawo do odszkodowania, które syndyk przeniósł na nabywcę. W dniu 23 listopada 2018 r. Starosta Pucki wystąpił do syndyka o przedstawienie podstawy prawnej do przeniesienia prawa do odszkodowania z tytułu wywłaszczenia przedmiotowej działki oraz przesłanie dokumentów potwierdzających zbycie przedmiotowej nieruchomości na rzecz K. i G. P. W odpowiedzi z 27 grudnia 2018 r. syndyk wyjaśnił, iż zgodnie z art. 509 Kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania a wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki. Specustawa drogowa czy też ustawa o gospodarce nieruchomościami nie wprowadza żadnych ograniczeń co do możliwości zbywania roszczenia z tytułu utraty własności gruntu zajętego pod drogę, w związku z czym cesja wierzytelności mogła mieć miejsce i była skuteczna. W związku z powyższymi wyjaśnieniami Państwa Piwko uznano za strony niniejszego postępowania. W dniu 24 grudnia 2018 r. rzeczoznawca majątkowy I. K. sporządził aneks do operatu szacunkowego z 26 lipca 2018 r. określający wartość ograniczonego prawa rzeczowego określonego jako nieodpłatna służebność gruntowa polegająca na prawie wejścia i wjazdu na działkę [...] w celu budowy, modernizacji, obsługi i remontu instalacji gazowej, telekomunikacyjnej oraz energetycznej na kwotę 18.138,00 zł. W dniu 4 lutego 2019 r. K. P., jako nabywca prawa do odszkodowania, przedstawił uwagi dotyczące sporządzonego operatu i aneksu. W odpowiedzi z 15 lutego 2019 r. rzeczoznawca majątkowy stwierdził, iż poza błędnie przyjętą cechą, gdzie powinien być wpisany potencjał inwestycyjny, a nie ograniczone prawo rzeczowe, operat sporządzony jest zgodnie z przepisami prawa. Dnia 19 lutego 2019 r. Starosta Pucki wystosował pismo do Banku 2 i Bank S.A. 3 z zapytaniem o ustalenie aktualnej wierzytelności. W odpowiedzi obie instytucje przesłały stosowne informacje. Pismem z 13 marca 2019 r. K. P. ponownie złożył uwagi dotyczące operatu. W dniu 11 kwietnia 2019 r. rzeczoznawca I. K. zobowiązał się do wykonania nowego operatu szacunkowego. W dniu 23 maja 2019 r. rzeczoznawca majątkowy przedłożył operat szacunkowy sporządzony w dniu 20 maja 2019 r. określający wartość przedmiotowej nieruchomości po uwzględnieniu prawa służebności na kwotę 235.637,00 zł. W dniu 26 czerwca 2019 r. K. P. złożył pismo z uwagami do operatu szacunkowego z 20 maja 2019 r. zarzucając m.in., że szacunek wartości nieruchomości opiera się na niewłaściwej analizie rynku, niewłaściwym doborze cech rynkowych, a wartość służebności jest zawyżona. Rzeczoznawca I. K. w piśmie z 9 lipca 2019 r. podtrzymał, iż operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, zgodnie z literą prawa, a określona w nim wartość nieruchomości jest prawidłowa. Decyzją nr GN.683.45.2018 nr z 12 sierpnia 2019 r. Starosta Pucki orzekł o: ustaleniu odszkodowania za prawo własności przedmiotowej nieruchomości w wysokości 307 879,00 zł na rzecz G. i K. P. oraz o pomniejszeniu ww. odszkodowania o kwotę 72 242,00 zł z tytułu istniejącej służebności na rzecz gminy W. i o kwotę 235 637,00 zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na rzecz Banku 2 (pkt 1); ustaleniu odszkodowania w kwocie 72 242,00 zł na rzecz Gminy W. (pkt 2); ustaleniu odszkodowania w kwocie 235 637,00 zł na rzecz Banku 2 (pkt 3) oraz o zobowiązaniu do wypłaty odszkodowania określonego w pkt 3 Burmistrza Miasta Władysławowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stała się ostateczna. Po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza Władysławowa decyzją nr NSP- VIII.7581.1.243.2019.AG z 20 maja 2020 r. Wojewoda Pomorski uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Ponownie rozpoznając sprawę Starosta wskazał, że z uwagi na liczne błędy, braki i niejasności operat szacunkowy sporządzony w dniu 20 maja 2019 r. obarczony był wadami, które powodowały, że nie można go uznać za sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami. Zatem organ powołał rzeczoznawcę majątkowego M. N., który w dniu 17 września 2023 r. przedłożył operat szacunkowy określający wartość przedmiotowej nieruchomości po pomniejszeniu o wartość służebności gruntowej na kwotę 214.373,00 zł. Decyzją nr GN.683.45.2018 z 6 listopada 2023 r. Starosta Pucki orzekł: 1) o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 306.247,00 zł, w tym: A) na rzecz Gminy Władysławowo kwotę 91.874,00 zł z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych, B) na rzecz Banku 2 kwotę 214.373,00 zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki; 2) o zobowiązaniu do zapłaty odszkodowania określonego w pkt 1 ppkt B Burmistrza Władysławowa w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stała się ostateczna. W uzasadnieniu Starosta przypomniał stan sprawy i wyjaśnił, że podstawowym dokumentem wskazującym osoby, którym przysługują do nieruchomości prawa rzeczowe jest księga wieczysta. Dla przedmiotowej działki, na datę wydania decyzji Starosty Puckiego o realizacji inwestycji drogowej, w księdze wieczystej ujawniona była "[...] Sp. z o.o." spółka komandytowo - akcyjna w upadłości likwidacyjnej, syndyk A. S. W dziale III widniał zapis o nieodpłatnej służebności gruntowej polegającej na prawie wejścia i wjazdu na działkę nr [...] w celu budowy, modernizacji, obsługi i remontu instalacji gazowej, telekomunikacyjnej oraz energetycznej. Natomiast w dziale IV wpisane zostały hipoteki na rzecz Banku 2 i na rzecz Banku 3 Spółka Akcyjna. Jednocześnie organ przypomniał, że zgodnie z art. 18 ust. 1c ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej jako specustawa) jeżeli na nieruchomościach lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. Starosta przywołał również art. 18 ust. 1 i 3 specustawy oraz art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 156 ust. 1 oraz art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej jako u.g.n.). Następnie Starosta wskazał, że kluczowym dowodem w postępowaniu w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania jest operat szacunkowy, który tak jak każdy inny dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji publicznej. Ocena ta nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ organ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak, zgodnie z art. 75 k.p.a., dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Wycena została przeprowadzona w oparciu o § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz. 2109 z późn. zm.), zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W dalszej kolejności organ przypomniał, że przedmiotowa działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z obowiązującym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania przestrzennego Gminy Miasta Władysławowo zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej Władysławowa nr XVII/302/2002 z dnia 30 stycznia 2002 r. działka ta znajduje się w obszarze oznaczonym jako I - CENTRUM - centrum, obszar inwestycyjny. Funkcje dominujące to mieszkalnictwo, usługi, administracja itp. W proporcjach wynikających z zapotrzebowania z wyłączeniem możliwości lokalizacji przemysłu. Dodatkowo dla terenu działki [...] oraz sąsiadującej działki nr [...] w obrębie [...], wydana została decyzja Burmistrza Miasta Władysławowa, znak GP- 7331/29A/2009 z 26 marca 2009 r. określająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków hotelowo-apartamentowych. Wartość rynkową gruntu ustalono stosując podejście porównawcze metodę porównywania parami. Dla potrzeb określenia wartości nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania konieczne jest przyjęcie, iż przedmiotem wyceny jest nieruchomość przeznaczona pod inwestycję drogową. Zatem odpowiednie zastosowanie znalazł sposób wyceny określony w § 49 ust. 4 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, zgodnie z którym określenie wartości nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową powinno nastąpić na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W przypadku braku takich transakcji określenie wartości nieruchomości powinno nastąpić przy założeniu, iż przeznaczenie nieruchomości wycenianej odpowiada przeznaczeniu przeważającemu wśród gruntów przyległych. W takim przypadku konieczne jest dodatkowo przeprowadzenie przez rzeczoznawcę majątkowego badania rynku nieruchomości, o którym mowa w § 49 ust. 3 rozporządzenia i ewentualne powiększenie określonej wartości nie więcej niż o 50%. Natomiast określenie wartości składników budowlanych, z uwagi na brak na analizowanym rynku transakcji nieruchomościami podobnymi - wraz z takimi składnikami, ustalono podejściem kosztowym metodą odtworzeniową techniką wskaźnikową. Analiza rynku w zakresie nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo - usługową, stanowiących przedmiot prawa własności, wykazała wystarczającą ilość transakcji położonych w najbardziej podobnej lokalizacji do położenia przedmiotu opinii tj. w gminie W - najbardziej atrakcyjne obręby ewidencyjne miasta (centrum i obszar nadmorski/zlokalizowany przy zatoce). Dokonano analizy transakcji zarejestrowanych w rejestrze cen i wartości prowadzonym przez Starostwo Powiatowe w Pucku w okresie od 1 czerwca 2021 r. do dnia wyceny. Zidentyfikowano sześć tego typu transakcji nieruchomościami gruntowymi spełniającymi warunek podobieństwa do wycenianej nieruchomości. Na podstawie analizy raportów cenowych analityków rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę inwestycyjną (mieszkaniowe, usługowe) na terenie województwa p. ustalono, że w analizowanym okresie na analizowanym obszarze rynku nieruchomości w okresie od stycznia 2022 r. do lipca 2022 r. występował trend zmiany cen w czasie na poziomie około +12% rocznie (w 2020 r. oraz w okresie od lipca/sierpnia 2022 r. nie stwierdzono istnienia trendu zmiany cen w czasie - według wszelkich informacji z rynku wynika, że okresie od lipca 2022r. nastąpiło zatrzymanie wzrostu cen spowodowane sytuacją gospodarczą oraz gwałtownym wzrostem stóp procentowych). W procesie wyceny ceny transakcyjne skorygowano o powyższy trend na datę wyceny. W ocenie Starosty sporządzony operat szacunkowy został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, jest jasny, logiczny, nie zawiera nieścisłości czy błędów bądź pomyłek oraz nie budzi też wątpliwości co do swojej rzetelności i poprawności, które pozbawiają go wartości dowodowej, a tym samym może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Wartość przedmiotowej nieruchomości została określona na podstawie cen transakcyjnych uzyskiwanych przy zbywaniu nieruchomości przewidzianych pod funkcję komunikacyjną i w pełni odzwierciedla wysokość odszkodowania za tą nieruchomość. Następnie, w nawiązaniu do art. 18 ust. 1e specustawy, organ przypomniał, że zawiadomienie o wydaniu decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej zostało wysłane do byłych właścicieli w dniu 22 lutego 2018 r., które zostały odebrane odpowiednio w dniu 28 lutego 2018 r. i 1 marca 2018 r., natomiast spółka "[...] Sp. z.o.o" nie podjęła przesyłki w terminie i została ona zwrócona do organu w dniu 20 marca 2018 r. Pismem z 22 października 2018 r. Urząd Miasta Władysławowa poinformował Starostę, iż w przewidzianym terminie nie nastąpiło wydanie nieruchomości przez dotychczasowych właścicieli w sposób określony w art. 18 ust. 1e specustawy. Wobec tego nie zaistniała przesłanka do powiększenia wartości należnego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Starosta wskazał również, że określając wartość rynkową przedmiotowej działki w celu określenia odszkodowania za prawo własności nieruchomości przejętej pod realizację inwestycji drogowej została wyliczona wartość rynkowa ograniczonego prawa służebności gruntowej polegającego na prawie wejścia i wjazdu w celu budowy, modernizacji, obsługi i remontu instalacji gazowej, telekomunikacyjnej oraz energetycznej na kwotę 91.874,00 zł, o którą należy pomniejszyć łączną kwotę odszkodowania, gdyż ograniczenie zostało określone na rzecz Gminy Władysławowo. Ponadto, z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego osobom, którym takie prawo przysługiwało należy się odszkodowanie. Specustawa reguluje wysokość i sposób wypłaty odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego w postaci hipoteki na nieruchomości stanowiąc wprost, że kwotę odszkodowania wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały. Rozstrzygając kwestię podmiotu, któremu należy wypłacić odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia hipotek, na skutek przejęcia nieruchomości w trybie specustawy drogowej oraz podstawy prawnej do identyfikacji podmiotu i wypłaty wynagrodzenia powołując się na orzecznictwo Starosta wskazał, że ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe jest aktem normatywnym szczególnym i jego zastosowanie ma pierwszeństwo przed przepisami ogólnymi. Jednakże specustawa drogowa z dnia 10 kwietnia 2003 r. nie zawiera przepisów ogólnych i stanowi lex specialis w stosunku do pozostałych regulacji obowiązujących w systemie prawnym. W zakresie nieuregulowanym przepisami tej ustawy zastosowanie mają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to, że postępowanie odszkodowawcze za nieruchomości przejęte pod realizację inwestycji drogowej należy prowadzić zgodnie z przepisami specustawy drogowej, a w zakresie w niej nieuregulowanym, zgodnie z przepisami u.g.n. Co więcej, w specustawie drogowej wyraźnie wskazano podmioty uprawnione do otrzymana odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipotek. W art. 18 ust. 1d ustawodawca zawarł regulację, która wskazuje jednoznacznie, że kwotę odszkodowania wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały. Powyższe uwagi prowadzą do wniosku braku podstaw do włączenia przedmiotowego odszkodowania do masy upadłości. W tych okolicznościach stwierdzić należy o konieczności wypłaty odszkodowania na rzecz wierzycieli hipotecznych. Po rozpatrzeniu odwołania syndyka A. S. decyzją nr NSP-VIII.7581.1.340.2023.KPB z 17 września 2024 r. Wojewoda Pomorski uchylił w całości zaskarżoną decyzję Starosty i orzekł o: 1) ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 225 091,65 zł; 2) przyznaniu ww. odszkodowania A) w kwocie 214 373,00 zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej kaucyjnej, wpisanej w księdze wieczystej na dzień wydania decyzji zrid, na rzecz Banku 1, B) w kwocie 10 718,65 zł z tytułu powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości na rzecz byłego właściciela nieruchomości - "[...] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością" Spółka Komandytowo - Akcyjna w upadłości likwidacyjnej; 3) zobowiązaniu Burmistrza Władysławowa do wypłaty ustalonego odszkodowania określonego w pkt 2 niniejszej decyzji, jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. W uzasadnieniu organ odwoławczy przypomniał stan sprawy i wskazał, że zgodnie z pismem z dnia 12 lipca 2024 r. Banku 1 (następcy prawnego Banku 2- połączenie Banków nastąpiło poprzez wpis do KRS nr [...] w dniu 30 czerwca 2021 r.), wierzytelność zabezpieczona wpisem hipoteki kaucyjnej ujawnionej w dziale IV księgi wieczystej przedmiotowej działki na dzień 11 lipca 2024 r. wynosi łącznie 1 697 897,35 zł, w tym z tytułu: kapitału wymagalnego - 348 276,82 zł, odsetek wymagalnych - 1 340 500,61 zł, kosztów postępowania - 9 119,92 zł. Wojewoda podkreślił, że hipoteka na rzecz Banku 2 (hipoteka umowna kaucyjna w wysokości 550 000,00 zł), [obecnie Bank 1], została wpisana do księgi wieczystej jako pierwsza, zatem Starosta prawidłowo orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz ww. wierzyciela. W związku z powyższym Wojewoda przyznał odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia tej hipoteki na rzecz następcy prawnego, tj. Banku 1. W dalszej kolejności organ odwoławczy przywołał treść art. 130 ust. 2 oraz art. 156 ust. 1 i 154 ust. 1 u.g.n. i przypomniał, że w operacie szacunkowym z 17 września 2023 r. rzeczoznawca wycenił wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości na łączną kwotę 306 247,00 zł (wraz z służebnością). Jednym z podstawowych ustaleń, jakich powinien dokonać rzeczoznawca majątkowy oraz organ prowadzący postępowanie jest wykazanie, jakie przeznaczenie planistyczne miała wyceniana nieruchomość w dniu wydania decyzji zrid. Wojewoda przypomniał przeznaczenie przedmiotowej działki w studium oraz że nie była na objęta planem miejscowym, lecz wydano dla niej decyzję o warunkach zabudowy. Zgodnie z art. 154 u.g.n. (którego brzmienie uległo zmianie z dniem 24 września 2023 r.) przeznaczenie planistyczne wycenianej nieruchomości ustala się na podstawie zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy. W tym miejscu Wojewoda przywołał fragment pisma rzeczoznawcy majątkowego z 21 lipca 2024 r. stanowiącego odniesienie się do zarzutów odwołującego się, w którym biegły wskazał, że zmiana treści art. 154 u.g.n. nastąpiła dopiero w dniu 24 września 2023 r., a operat szacunkowy został sporządzony w dniu 17 września 2023 r. na podstawie poprzedniej treści art. 154 u.g.n. Zgodnie z przepisami przejściowymi nowelizacji u.g.n. operaty szacunkowe sporządzone na podstawie dotychczasowych przepisów prawa zachowywały swoją moc. Tym samym zarzut sporządzenia opinii niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa jest w sposób oczywisty bezpodstawny. Ponadto rzeczoznawca wskazał, że przez lata funkcjonował pogląd, iż decyzja o warunkach zabudowy ma pierwszeństwo przed postanowieniami studium. Jednakże pogląd ten nie znalazł uznania w sądownictwie administracyjnym. A zatem zgodnie z art. 154 u.g.n. obowiązującym w dacie sporządzenia opinii należało brać pod uwagę i analizować pod względem wpływu na wartość zarówno postanowienia studium, jak i decyzji o warunkach zabudowy. Wojewoda stwierdził, że wycena działki została przeprowadzona w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832), które weszło w życie z dniem 9 września 2023 r. Następnie organ przywołał § 49 ust. 1 tego rozporządzenia, a następnie wskazał, że w świetle art. 134 ust. 4 u.g.n. jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. Ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści wychodząc z założenia, iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3 u.g.n.), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4 u.g.n.). W operacie biegły wskazał cenę minimalną nieruchomości o przeznaczeniu drogowym - 20,00 zł/m2 i cenę maksymalną - 153,50 zł/m2. W związku z faktem, iż transakcje nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym osiągały wyższe ceny niż transakcje nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, prawo własności przedmiotowej działki zostało wycenione na podstawie art. 134 ust. 3 u.g.n. zgodnie z przeznaczeniem mieszkaniowo-usługowym. Zatem, oszacowano jednostkową wartość za 1 m2 przedmiotowej nieruchomości, według aktualnego sposobu użytkowania przedmiotowej nieruchomości (o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniowo-usługową), na kwotę 752,45 zł/m2. Wartość prawa własności grantu przedmiotowej nieruchomości wyniosła zatem 306 247,00 zł. Biegły wycenił również ograniczone prawo rzeczowe w postaci nieodpłatnej służebności gruntowej na kwotę 91 874,00 zł. W piśmie z 21 lipca 2024 r. rzeczoznawca wskazał, że wyceniając służebność gruntową należy uwzględnić zakres współkorzystania. Z uwagi na fakt, że przedmiotowa służebność gruntowa, tak samo jak służebność przesyłu dotyczy urządzeń (w tym przypadku podziemnych) biegły posłużył się wskazówkami określającymi współczynnik współkorzystania dla urządzeń podziemnych, który wynosi nie więcej niż 0,3. Przy czym przyjął taki a nie inny poziom współczynnika, ponieważ ograniczenie prawa własności jest znaczne i dotyczy trzech różnych urządzeń. Jak wynika z treści księgi wieczystej służebność obciąża całą nieruchomość. Fakt, że służebność została ustanowiona nieodpłatnie dla jej wartości nie ma żadnego znaczenia. W dalszej kolejności Wojewoda zauważył, że przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji zrid obciążona była służebnością gruntową. Zatem, rzeczoznawca majątkowy prawidłowo wycenił wartość prawa własności nieruchomości obciążonej oraz wartość służebności gruntowej. Służebność ta -ustanowiona na rzecz Gminy Władysławowo - wygasła z dniem, w którym decyzja zrid stała się ostateczna, tj. w dniu 26 marca 2018 r. Ze względu na fakt, że w dniu, w którym decyzja zrid stała się ostateczna działka nr [...] stała się własnością Gminy Władysławowo, Gmina ta nie poniosła szkody wskutek wygaszenia ograniczonego prawa rzeczowego. W związku z powyższym, Wojewoda stwierdził, iż organ I instancji niewłaściwie orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz Gminy Władysławowo z tytułu wygaśnięcia służebności gruntowej. Ponadto, Starosta orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz Gminy Władysławowo z tytułu wygaśnięcia służebności, jednakże nie zobowiązał żadnego podmiotu do jego wypłaty, co jest niedopuszczalne. Przechodząc do oceny Wojewoda uznał, że operat szacunkowy z 17 września 2023 r. szczegółowo wyjaśnia sposób ustalenia wartości prawa własności przedmiotowej działki, zamieszczono w nim informacje umożliwiające prześledzenie procesu szacowania nieruchomości. Ponadto, wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego obliczenia są prawidłowe, a przyjęte w wycenie założenia nie budzą zastrzeżeń. Natomiast odnosząc się do pozostałych zarzutów strony odwołującej się dotyczących przeprowadzenia nieprawidłowej analizy cen transakcyjnych nieruchomości odnotowanych na rynku nieruchomości podobnych organ odwoławczy wskazał, że są one całkowicie bezpodstawne. Następnie powołując się obszernie na orzecznictwo Wojewoda wskazał m.in., że w żadnym zaś wypadku nie można oczekiwać od organu procesowego weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących. Są to bowiem już czynności stricte specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej, i o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowa nieweryfikowalne. Tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Dokonując oceny operatu organ jest zobowiązany sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł konkluzję oraz skontrolować prawidłowość tego rozumowania. Jeżeli strona uznaje, iż operat szacunkowy budzi wątpliwości, to powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego, bądź podać okoliczności wskazujące na istotne wątpliwości co do rzetelności operatu. Możliwość skorzystania z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców zależy od inicjatywy strony, która może zlecić, a następnie przedłożyć organowi administracji przeciwdowód w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców. Organ administracji w ramach prowadzonego postępowania może bowiem dokonać jedynie formalnej oceny operatu, tzn. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, jest jasny i logiczny, pozbawiony pomyłek i braków, jednakże organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Wojewoda wskazał, że w przedmiotowej sprawie strony nie skorzystały z prawa złożenia kontroperatu ani z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Reasumując, Wojewoda nie miał wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia wyceny działki nr [...] z dnia 17 września 2023 r. przez biegłego M. N. W związku z powyższym, nie zlecił oceny prawidłowości ww. operatu szacunkowego organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W ocenie organu odwoławczego powyższy operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego posiadającego wiedzę specjalistyczną, tj. uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności, zatem dokument ten należy uznać za wiarygodny i mogący stanowić podstawę określenia odszkodowania za działkę nr [...]. Natomiast subiektywne zdanie strony odwołującej się o błędnie przeprowadzonej wycenie nie świadczy o tym, iż operat szacunkowy został sporządzony niezgodnie z obowiązującymi przepisami. Następnie Wojewoda powołał się na wyrok NSA wskazując, że również bierne zachowanie polegające na zaprzestaniu wykonywania uprawnień właścicielskich może oznaczać przekazanie władztwa faktycznego. W świetle powyższego podstawą do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości może być ustalenie, że przed upływem terminu na wydanie nieruchomości inwestor rozpoczął roboty budowlane na działce, a zatem faktycznie objął ją w posiadanie. Przedmiotowej decyzji zrid z 19 lutego 2018 r. nadano rygor natychmiastowej wykonalności, zatem termin na wydanie działki nr [...] biegł od dnia zawiadomienia byłego właściciela o jej wydaniu, tj. od 20 marca 2018 r. Pismem z 22 października 2018 r. Urząd Miasta Władysławowo poinformował, iż w przewidzianym terminie nie nastąpiło wydanie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela w sposób określony w art. 18 ust. 1e specustawy. Jednakże w piśmie z 17 września 2024 r. Urząd Miejski we Władysławowie wyjaśnił, że pismo z 22 października 2018 r. zawiera informację, iż "do zarządcy drogowego nie wpłynęło pismo potwierdzające wydanie nieruchomości nr [...] przez właściciela w sposób określony w art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U.2024.311) - przez co rozumie się protokolarne potwierdzenie wydania nieruchomości." Natomiast pismem z 5 lipca 2024 r. Urząd Miejski we Władysławowie poinformował, iż "zgodnie z wpisem do dziennika budowy, (...) prace na ww. inwestycji rozpoczęto w dniu 5 kwietnia 2018 r." Mając powyższe na uwadze Wojewoda uchylił decyzję Starosty i orzekł o powiększeniu odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę 10 718,65 zł. Jednocześnie organ odwoławczy wyjaśnił, że kwota stanowiąca 5% wartości nieruchomości nie stanowi podwyższenia wartości prawa własności w rozumieniu specustawy drogowej, w związku z czym nie zwiększa również wysokości odszkodowania z tytułu praw rzeczowych, w tym hipotek obciążających nieruchomość. Uprawnienie do podwyższenia ustalonego na podstawie opinii biegłego odszkodowania o kwotę 5% wartości nieruchomości przysługuje zatem wyłącznie właścicielowi nieruchomości. Powyższe wynika również z faktu, że zgodnie z art. 18 ust. 1c specustawy drogowej wierzycielowi hipotecznemu przysługuje odszkodowanie jedynie do wysokości świadczenia głównego wraz z odsetkami, co nie może przekraczać wartości nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Zatem byłemu właścicielowi nieruchomości - "[...] - spółka z ograniczoną odpowiedzialnością" Spółka Komandytowo - Akcyjna w upadłości likwidacyjnej, przysługuje uprawnienie do powiększenia wartości odszkodowania za działkę nr [...] o 5% jej wartości, tj. o kwotę 10 718,65 zł. W skardze na powyższą decyzję Bank 2 reprezentowany przez radcę prawnego zarzucił naruszenie: a) art. 6 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej: k.p.a.) w związku z art. 154 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) w zw. z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej: specustawa) w zw. z § 49 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (dalej: rozporządzenia), polegające na zastosowaniu w datach wydania przez organy obu instancji decyzji art. 154 ust. 2 u.g.n. w jego brzmieniu sprzed 24 września 2023 r., czyli w brzmieniu nieaktualnym; b) art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i § 4 k.p.a. w zw. z § 31 ust. 6 i § 32 ust. 2 rozporządzenia oraz art. 18 ust. 1 specustawy poprzez bezzasadną ocenę operatu szacunkowego z 17 września 2023 r. sporządzonego przez M. N. jako pełnowartościowy dowód, a tym samym zaniechanie zebrania w sposób właściwy materiału dowodowego, choć dokonana w sprawie wycena jawi się jako nieprawidłowa według kryterium zgodności z prawem, ponieważ zakłada obniżenie wartości nieruchomości ze względu na obciążenie jej służebnością na całej powierzchni nieruchomości, kiedy to służebność wykonywana była tylko na nieznacznej części nieruchomości, a nie na jej całości, czego potwierdzeniem jest wydanie pozwolenia na budowę dla obiektu zajmującego znaczną część tej nieruchomości, a więc decyzja jasno wskazująca, że wykonywanie służebności nie zmieniało walorów użytkowych w kontekście możliwości realizowania zabudowy, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż doprowadziło do nieprawidłowej wyceny danej nieruchomości; c) art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i § 4 k.p.a., art. 4 pkt 16 i pkt 17 u.g.n., art. 134 ust. 2 u.g.n. i art. 18 ust. 1 specustawy poprzez bezzasadną ocenę operatu szacunkowego stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia jako pełnowartościowy dowód, a tym samym zaniechanie zebrania w sposób właściwy materiału dowodowego, choć dokonana w sprawie wycena jawi się jako nieprawidłowa także według kryteriów wiedzy ogólnej i doświadczenia życiowego w aspekcie wpływu na ceny nieruchomości takie, jak wycena ich uwarunkowań lokalizacyjnych, kiedy to organy obydwu instancji były nie tylko kompetentne, ale i zobowiązane do oceny przedmiotowego operatu szacunkowego pod kątem wyżej wskazanych kryteriów, a więc nie mogły ograniczyć się do stwierdzenia, że kwestionowanie mocy dowodowej tego dowodu może polegać tylko na jego weryfikacji w trybie art. 157 u.g.n., a względnie złożenia innego operatu, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż doprowadziło do nieprawidłowej wyceny danej nieruchomości; d) art. 138 § 2 k.p.a. poprzez nieprzekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, w sytuacji, gdy dla załatwienia sprawy bezwzględnie konieczne jest wyjaśnienie: - wpływu na wartość przedmiotowej nieruchomości jej stanu prawnego, w szczególności jej przeznaczenia zgodnego z wydaną wobec niej decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przez Burmistrza Miasta Władysławowa (znak: GP-7331/29A/2009), jak i wydaną przez Starostę Puckiego, dotyczącą tej nieruchomości decyzją o pozwoleniu na budowę (znak: AB/WL-6740/207/11/W), - wpływu, na wartość przedmiotowej nieruchomości (obniżenie tej wartości) wykonywanego na niej ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności - uwzględniające rzeczywisty zakres tegoż wykonywania, stosownie do treści § 31 ust. 6 i § 32 ust. 2 rozporządzenia, - rzeczywistej (odpowiadającej kryteriom zgodności, z wiedzą powszechną i doświadczeniem życiowym) wartości przedmiotowej nieruchomości, uwzględniającej ceny transakcyjne nieruchomościami w rejonie ul. H. we W., co sprowadza się do potrzeby sporządzenia wiarygodnego operatu szacunkowego. Skarżący Bank wniósł o zastosowanie przez Wojewodę Pomorskiego art. 54 § 3 p.p.s.a., tj. o uchylenie zaskarżonej decyzji i wydanie decyzji uchylającej decyzję Starosty Puckiego z 6 listopada 2023 r. i przekazującej temu organowi sprawę do ponownego rozpatrzenia; natomiast w przypadku nieuwzględnienia tego wniosku Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Starosty Puckiego z 6 listopada 2023 r. oraz o zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu Skarżący przypomniał, że podstawę zaskarżonych decyzji stanowi operat szacunkowy z 17 września 2023 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. N. Zdaniem Skarżącego w sprawie doszło do uchybień skutkujących koniecznością wyeliminowania obydwu decyzji z obrotu prawnego, gdyż rozstrzygnięcia oparte są na ww. opinii rzeczoznawcy majątkowego, przy czym do roli pierwszorzędnej urasta zarzut dotyczący niesprostania przez organy obydwu instancji obowiązkowi prawidłowego zebrania materiału dowodowego, czego skutkiem stało się uczynienie z owego operatu wystarczającej podstawy rozstrzygnięcia, choć w toku sprawy ze względu na wejście w życie w dniu 24 września 2023 r. ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych Ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688) zmienił się stan prawny, co przez wzgląd na nową treść art. 154 u.g.n. samo w sobie zdezawuowało moc dowodową tego operatu, aktualizując potrzebę wyceny spełniającej warunki ustępu drugiego tego przepisu, czego nie uczyniono. Skarżący zarzucił, że organy nie uwzględniły właściwego na moment orzekania sposobu ustalania przeznaczenia nieruchomości wynikającego z art. 154 ust. 2 u.g.n., zgodnie z którym - w świetle jego nowego brzmienia - w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z przepisem tym związany jest § 49 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, odsyłający do tego pierwszego w aspekcie przyjmowania przeznaczenia nieruchomości, których wartość rynkowa szacowana jest dla potrzeb ustalenia odszkodowania w sprawach analogicznych do niniejszej. Skarżący wskazał, że istnienie tego odesłania nie zamyka opisu stosunku między wskazanymi przepisami. Widać między nimi także relację hierarchiczności wynikającą z faktu, że pierwszy z przepisów ma charakter ustawowy, a więc jest w systemie źródeł prawa usytuowany wyżej od drugiego z nich, zawartego w akcie o randze rozporządzenia. Łącząc te dwie kwestie uzyskujemy zrozumiałą konstatację, że wycena nieruchomości na wyżej wskazane potrzeby wtedy stanowi materiał pozwalający na budowanie ustaleń faktycznych, kiedy ustala przeznaczenie nieruchomości w sposób zgodny z obowiązującym i miarodajnym w tej materii art. 154 u.g.n. W przeciwnym razie, a z takim mamy do czynienia w tej sprawie, następuje wyraźne naruszenie owej normy ustawowej. Takiego właśnie naruszenia dopuścił się Starosta Pucki, a następnie Wojewoda Pomorski, pozwalając na to, by oszacowanie przedmiotowej działki pomijało aktualne brzmienie wyżej wskazanego przepisu. Następnie Skarżący wskazał, że różnica między dawnym a aktualnym brzmieniem art. 154 u.g.n. uwidacznia się przede wszystkim w wyraźnym rozstrzygnięciu ujawniającego się na jego tle problemu interpretacyjnego (na który skądinąd zwrócił uwagę biegły M. N. w wyjaśnieniach do jego operatu) poprzez wskazanie, że w przypadku braku planu miejscowego w pierwszej kolejności to decyzja o warunkach zabudowy stanowi wyznacznik przeznaczenia nieruchomości ustalanego w toku szacowania nieruchomości, czego emanacją jest właśnie obecna treść art. 154 ust. 2 u.g.n. O tym, że plan ogólny gminy (w bardzo dużym uproszczeniu można przyjąć, że ten dokument planistyczny zastępuje studium uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego gminy) jako taki wyznacznik brany jest pod uwagę później, świadczy z kolei art. 154 ust. 3 u.g.n. W dalszej kolejności Skarżący stwierdził, że operat szacunkowy z 17 września 2023 r. zakłada mieszkaniowo-usługowe przeznaczenie wycenianej nieruchomości, co nawet jeżeli przyjąć (czysto hipotetycznie), że odpowiadało art. 154 ust. 2 u.g.n, w brzmieniu tego przepisu sprzed 24 września 2023 r., z pewnością już nie odpowiadało jego brzmieniu po tej dacie. Zmianę w tym zakresie organy obydwu instancji powinny były wziąć pod uwagę z urzędu. Konsekwencją tego powinna być konstatacja, że skoro w odniesieniu do wycenianej działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu aktualizująca możliwość budowy zespołu budynków hotelowo-apartamentowych, to decyzja ta wyprzedza studium jako wyznacznik przeznaczenia wycenianej nieruchomości. Bez znaczenia w tym kontekście są wyjaśnienia biegłego, które organ drugiej instancji recypował do uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Biegły wskazał bowiem, że swój operat sporządził w dniu 17 września 2023 r., a więc przed wejściem w życie ustawy zmieniającej treść art. 154 u.g.n. Stwierdził przy tym, że jego operat został sporządzony "na podstawie poprzedniej treści art. 154 UGN" zwracając uwagę, że "zgodnie z przepisami przejściowymi nowelizacji UGN operaty szacunkowe sporządzone na podstawie dotychczasowych przepisów prawa zachowały swoją moc". Bezpośrednio dalsze uwagi biegłego jasno sytuują to stanowisko w kontekście obrony tezy, że biegły w świetle dawnego brzmienia art. 154 u.g.n. nie musiał przedkładać decyzji o warunkach zabudowy ponad studium przy ustalaniu przeznaczenia nieruchomości. Natomiast Wojewoda Pomorski, co ma kluczowe znaczenie dla oceny sprawy, wskazał, że "nie ma wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia wyceny działki nr [...] z dnia 17 września. 2023 r. przez biegłego Pana M. N.", a "w związku z powyższym, nie zlecił oceny prawidłowości ww. operatu szacunkowego- organizacji zawodowej- rzeczoznawców majątkowych". Skarżący wskazał, że prawdą jest, iż opinia biegłego datowana jest na 17 września 2023 r., a więc powstała pod rządami nowego rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości (które weszło w życie w dniu 9 września 2023 r.). Z tego punktu widzenia nie budzi wątpliwości, że przedmiotowy operat powstał w czasie, gdy przepis art. 154 u.g.n., do którego - jak wskazano wcześniej - odsyła § 49 ust. 1 wskazanego wyżej rozporządzenia, miał inne brzmienie, na czym biegły oparł pogląd o braku pierwszeństwa decyzji o warunkach zabudowy wobec studium w aspekcie ustalania przeznaczenia nieruchomości stanowiących przedmiot wyceny. W ocenie Skarżącego są to jednak okoliczności indyferentne. Bez znaczenia dla spawy pozostaje także § 85 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Przepis ten stanowi, że do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie tego rozporządzenia, które w dniu wejścia w życie tego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe. Najwyraźniej do tego unormowania odwołuje się przywołana wcześniej uwaga biegłego o zachowaniu przez jego operat mocy obowiązującej. Jawi się ona jednak jako zupełnie nieadekwatna, skoro ów operat powstał pod rządami nowego rozporządzenia. Oczywiste jest zatem, że o zastosowaniu wyżej wskazanego przepisu przejściowego w odniesieniu do omawianego operatu nie może być mowy. Zdaniem Skarżącego opinia rzeczoznawcy majątkowego ustalająca przeznaczenie wycenianej nieruchomości niezgodnie z art. 154 ust. 2 u.g.n., a więc na podstawie studium pomimo istnienia decyzji o warunkach zabudowy, nie mogła ostatecznie zostać uznana za wystarczający dowód w sprawie, co jest widoczne bez wnikania w obszar wiedzy specjalnej z dziedziny rzeczoznawstwa majątkowego. Skarżący wskazał, że przeznaczenie nieruchomości jest kategorią normatywną, a więc kwalifikacja w tej kwestii nie uchylają się spod oceny organów administracji publicznej. Skarżący przywołał art. 134 ust. 2 u.g.n. wskazując, że niektóre determinanty wartości nieruchomości, w tym także przeznaczenie nieruchomości, zostały wymienione w formie bezwzględnie obowiązującej normy prawa nakazującej ich uwzględnianie (zakazującej pomijanie) w procesie wyceny. Nie można mieć wątpliwości, że znaczenie owej normy rozciąga się także na działania organów administracji publicznej. Uznanie za wystarczający dowodu w postaci operatu szacunkowego mimo jego niezgodności z prawem - choćby właśnie przejawiającej się niewłaściwym ustaleniem przeznaczenia nieruchomości - świadczyć będzie o niezgodności z prawem działania organów, które w świetle zasady postępowania administracyjnego stoją na straży praworządności i z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy (art. 7 k.p.a.). W konsekwencji, nawet w warunkach, w których Wojewoda ocenił sporządzenie operatu szacunkowego jako prawidłowe, to nie mógł zbagatelizować faktu, że w świetle obowiązującego od 24 września 2024 r. art. 154 ust. 2 u.g.n. operat ten nie może zostać wykorzystany, ponieważ wskazuje niezgodnie z nowym brzmieniem tego przepisu przeznaczenie wycenianej nieruchomości. W świetle wcześniejszych uwag omawiane uchybienie jest tego rodzaju, że podlega ocenie bez wchodzenia w obszar wiedzy specjalnej biegłego, ograniczając się na badaniu zgodności przeprowadzonego dowodu z przepisami prawa. Niemniej nie wchodzi w obszar tejże wiedzy specjalnej także oczywista konstatacja, że niewłaściwe określenie przeznaczenia nieruchomości musiało wpłynąć na sposób dokonanego przez biegłego badania rynku i analizy porównawczej, czego znamienną konsekwencją jest fakt, że żadna z nieruchomości przyjętych do porównania nie charakteryzuje się tymi uwarunkowaniami planistycznymi co wyceniana działka, ponieważ wszystkie one mają przeznaczenie mieszkaniowo-usługowe (zob. s. 28 operatu), a więc różne od przeznaczenia wycenianej nieruchomości. Podsumowując, decyzje zapadłe w obydwu instancjach zostały wydane po 24 września 2023 r., a więc w czasie, gdy art. 154 u.g.n. stanowił już wyraźnie, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a nie alternatywnie - na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ustawa zmieniająca treść wskazanego wyżej przepisu nie wprowadziła, żadnych, przepisów przejściowych uchylających jego zastosowanie już w nowym, brzmieniu w toku trwających postępowań. Zgodnie zatem z ogólną zasadą prawa intertemporalnego miał on zastosowanie także w sprawach będących w toku. Pominięcie nowego brzmienia art. 154 u.g.n. musiało doprowadzić do naruszenia zasady praworządności. W rezultacie ustalone odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość nie odpowiada treści art. 18 ust. 1 specustawy. Natomiast na marginesie Skarżący zauważył, że nawet gdyby art. 154 u.g.n. nie uległ zmianie, to w sytuacji, gdy dla nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy, jej przeznaczenie należałoby ustalić biorąc pod uwagę tę funkcję, której potencjał jest nośnikiem wyższej wartości nieruchomości. Celem fakultatywności danego przepisu było to, aby wartość nieruchomości była ustalana z uwzględnieniem rzeczywistego miernika jej atrakcyjności rynkowej. Tak też w sytuacji, gdy dla danej nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy, której ustalenia przewyższają potencjał ustaleń studium, przyjęcie dla niej przeznaczenia według studium, a nie według tej decyzji, nawet w hipotezie nieobowiązującego już przepisu nie powinno zostać uznane za zgodne z prawem i tym samym wymagałoby stosownej reakcji organu administracji ustalającego odszkodowanie za wywłaszczenie tej nieruchomości. Niezależnie od powyższego Skarżący odniósł się również do samej oceny operatu, której – w ocenie Skarżącego – organy obu instancji dokonały w sposób przekraczający granice swobody wyznaczone art. 80 k.p.a. Uznanie rzeczonego operatu jako pełnowartościowego dowodu w sprawie było bowiem niedopuszczalne przez wzgląd na jego merytoryczną zawartość. Organy obydwu instancji mogły to zweryfikować na gruncie okoliczności prawnych, wiedzy ogólnej i doświadczenia życiowego, a więc tych kryteriów oceny dowodów, które muszą uwzględniać organy administracji publicznej także w odniesieniu do szczególnego rodzaju dowodów w postaci opinii biegłego. Zaniechania w tej materii także przekładają się na naruszenie zasady praworządności, a szczegółowiej - na brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego (jak i na naruszenie poszczególnych przepisów wymienionych w zarzutach niniejszej skargi). Skarżący zarzucił, że organom obu instancji uszło z pola widzenia, iż założenie autora operatu, jakoby obciążenie szacowanej nieruchomości służebnością nastąpiło na całej jej powierzchni, jest niezasadne. W istocie służebność była wykonywana tylko na nieznacznej części związanej z przebiegiem instalacji na przedmiotowej nieruchomości. Tymczasem status prawny tej nieruchomości musi uwzględniać wydaną przez Starostę Puckiego decyzję o pozwoleniu na budowę (znak: AB/WL-6740/207/11/W), która z kolei odnosi się do większej części nieruchomości, jasno wskazując, że wykonywanie służebności nie zmieniało walorów użytkowych nieruchomości w kontekście możliwości realizowania zabudowy. Skarżący przywołał treść § 31 ust. 6 oraz § 32 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości wskazując, że w taki właśnie sposób wyszacowana powinna była zostać służebność obciążająca przedmiotową nieruchomość. Ponadto Skarżący zauważył, że przedmiotowy operat jest nieprawidłowy w aspekcie podobieństwa nieruchomości przyjętych przez biegłego w jego analizie porównawczej. Skarżący powołał się na definicję nieruchomości podobnej zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. i stwierdził, że kategorycznie sprzeciwia się ocenie, że nieruchomości porównywane do wycenianej spełniają kryterium podobieństwa. Zauważalna jest bardzo duża dysproporcja w powierzchni nieruchomości wskazanych w dokonanej przez biegłego analizie rynku. Wśród nich można znaleźć zarówno działkę o powierzchni 323 m2, jak i szereg działek rząd wielkości większych, przekraczających tysiąc metrów kwadratowych (największa - 1,950 m2). Podobnie jest z zakresem cen pozostającym w granicach od 220,01 zł do 929,67 zł za m2. Zdaniem Skarżącego świadczy to negatywnie o dokonanej przez biegłego analizie rynku. Następnie Skarżący podkreślił, że cena transakcyjna przedmiotowej nieruchomości przed wywłaszczeniem, wynikająca z umowy sprzedaży z dnia 14 maja 2008 r., o której Wojewoda miał wiedzę z urzędu, opiewa na ponad 1.600 zł za m2, będąc wyraźnie wyższą od kwoty 752,45 zł jako ceny jednostkowej wynikającej z dokonanej przez biegłego analizy porównawczej (s. 30 operatu). Tymczasem już wskazania wiedzy ogólnej i doświadczenia życiowego pozwalają twierdzić, że cena przyjęta w owej umowie, zawartej ponad 16 lat temu, nie zawyża wartości przedmiotowej nieruchomości. Tym bardziej jeśli zważyć jej lokalizację w tak atrakcyjnym miejscu, tj. w pierwszej linii zabudowy od morza w rejonie ulicy H. we W. Nieruchomości w tym obszarze nie mogą obecnie przyjąć cen na poziomie wyżej wskazanej przez biegłego kwoty, a wiedza w tym przedmiocie nie wymaga wiadomości specjalnych, lecz zwykłego doświadczenia (są to ceny wielokrotnie wyższe) mając na uwadze treść art. 77 § 4 k.p.a. Już wskazania wiedzy powszechnej odnoszącej się do rynku nieruchomości, dawały asumpt do wnikliwej analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego i odmowy uznania jego wiarygodności z tej perspektywy (także przy wykorzystaniu bazy danych o transakcjach nieruchomości przy dostępie do niej w trybie art. 7b k.p.a.). Poza tym, wydana w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości decyzja o pozwoleniu na budowę i poprzedzająca ją decyzja o warunkach zabudowy, również niewątpliwie miały wpływ na wartość danej nieruchomości (przy wycenie bierze się wszak pod uwagę stan prawny nieruchomości, a więc wydane wobec niej decyzje administracyjne, w szczególności inwestycyjne). Co nie jest w tym względzie bez znaczenia, Starosta Pucki - stosownie do treści art. 110 k.p.a. - był związany własną decyzją o pozwoleniu na budowę, a więc nie mógł pominąć wpływu tej inwestycyjnej decyzji na potencjał nieruchomości, wpływający dodatnio na jej wartość. W świetle powyższych uwag, w przekonaniu Skarżącego, już bez oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n. wyświetla się fakt, że przedmiotowy operat nie ma waloru przekonującego dowodu, pozostawiając do wyjaśnienia istotne okoliczności sprawy, na co odpowiedzią w postępowaniu administracyjnym było doprowadzenie go do zgodności z prawem, a względnie powołanie innego biegłego w celu sporządzenia poprawnego operatu szacunkowego, czego nie uczyniono. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Pomorski wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację przedstawioną w zaskarżonej decyzji oraz wniósł o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym. W piśmie z 22 maja 2025 r. pełnomocnik skarżącego Banku odniósł się do odpowiedzi na skargę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Stosownie do art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935), dalej jako p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), b) i c) p.p.s.a.). Z kolei z art. 134 § 1 p.p.s.a. wynika, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tym samym, sąd ma prawo i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony. W tak zakreślonych granicach przedmiotem kontroli sądowej w niniejszej sprawie była decyzja Wojewody Pomorskiego z 17 września 2024 r., którą uchylono w całości decyzję Starosty Puckiego, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z 6 listopada 2023 r. i ustalono odszkodowanie za nieruchomość oznaczoną jako działa nr [...] o powierzchni 407 m2 położoną we W. Powyższe decyzje zostały wydane na skutek ostatecznej decyzji Starosty Puckiego, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z 19 lutego 2018 r. zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, którą została objęta m.in. ww. działka, na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 311), tzw. specustawy drogowej. Zgodnie z art. 12 ust. 4a ww. ustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomość wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Stosownie do art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Wycena nieruchomości została uregulowana w Dziale IV, natomiast rzeczoznawstwo majątkowe – w Rozdziale 1 Działu V ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145) – dalej jako u.g.n. Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości kluczowe znaczenie ma art. 154 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 ust. 1 u.g.n.). Sposoby podejścia zostały wskazane w art. 152 oraz 153 u.g.n., z tym, że zgodnie z przywołanym powyżej art. 12 ust. 5 specustawy drogowej art. 18 tej ustawy będzie stanowił lex specialis względem przepisów u.g.n. Do 23 września 2023 r. art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n. stanowiły, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). Natomiast zgodnie z art. 16 pkt 4 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688), który wszedł w życie z dniem 24 września 2023 r., art. 154 ust. 2 i 3 otrzymały nowe brzmienie. I tak, w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy (ust. 3). W odniesieniu do zarzutu Skarżącego dotyczącego kwestii zastosowania nieaktualnego brzmienia art. 154 ust. 2 u.g.n., gdyż przeznaczenie ustalono na podstawie studium, a nie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu należy przypomnieć, że w związku z decyzją kasacyjną Wojewody Pomorskiego z 20 maja 2020 r. w toku ponownie prowadzonego postępowania organ I instancji wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o sporządzenie operatu szacunkowego. Biegły M. N. sporządził operat w dniu 17 września 2023 r., a więc bezspornie w czasie obowiązywania tego brzmienia art. 154 ust. 2 u.g.n., które nakazywało ustalenie przeznaczenia nieruchomości na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Skoro zatem przedmiotowy operat został sporządzony na podstawie właściwej treści przepisu art. 154 ust. 2 u.g.n., to organy obu instancji słusznie uznały, że pomimo iż postępowanie nie zakończyło się przed 24 września 2023 r., tj. przed wejściem w życie nowego brzmienia ww. przepisu, to dowód ten został sporządzony prawidłowo pod względem jego podstawy prawnej. Z żadnego bowiem przepisu rangi ustawowej nie wynika, aby w okresie ważności operatu szacunkowego zmiana przepisu obligatoryjnie nakazywała dyskwalifikację takiego dowodu. W konsekwencji, w związku z brakiem planu miejscowego biegły – stosując art. 154 ust. 2 u.g.n. w brzmieniu do 23 września 2023 r. – wskazał, że zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Miasta Władysławowa (uchwała nr XLII/302/02 z dnia 30 stycznia 2002 r.) wyceniana działka znajduje się na terenie I centrum (mieszkalnictwo, usługi, administracja itp.). Zgodnie zaś z decyzją Burmistrza Miasta Władysławowa z 26 marca 2009 r. ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków hotelowo-apartamentowych. Jednocześnie nie ustalono faktycznego sposobu użytkowania (s. 8 operatu). Biegły przyjął więc przeznaczenie mieszkaniowo-usługowe (s. 9 operatu). Oprócz ww. przepisów u.g.n. operat winien być sporządzony na podstawie – w obecnym stanie prawnym – rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832), który wszedł w życie 9 września 2023 r. Na jego podstawie rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny. A zatem oba podstawowe akty prawne zostały zastosowane przez biegłego w ich prawidłowych wersjach. Natomiast odnosząc się do oceny formalnej przedmiotowego operatu należy wyjść od poczynienia uwag ogólnych. Podstawowym dokumentem w postępowaniu mającym na celu ustalenie wartości nieruchomości jest sporządzana na piśmie opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Kwestią formalną, która winna być badana przed oceną samego operatu jest to, czy jego autor posiada stosowne uprawnienia zawodowe (art. 174 ust. 2 u.g.n.) nabyte w sposób wskazany w Rozdziale 4 Działu V u.g.n., i jest wpisany do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 u.g.n.), co daje mu prawo wykonywania zawodu oraz używania podlegającego ochronie prawnej tytułu zawodowego "rzeczoznawca majątkowy" (art. 174 ust. 3b u.g.n.). W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy M. N. posiada uprawnienia nr [...], co zresztą nie zostało zakwestionowane w sprawie. Przechodząc dalej należy zauważyć, że stosownie do art. 157 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (ust. 1). Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1 (ust. 2). W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd (ust. 3). Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny (ust. 4). Nie ulega wątpliwości, że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Jednakże ani sądy, ani organy nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi (w przeciwieństwie do biegłego). Ocena operatu szacunkowego winna być jednak dokonana pod względem formalnym, tj. należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Natomiast należy podkreślić, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Na podstawie art. 157 u.g.n. o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może wystąpić każdy, gdyż przepis ten nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Wobec tego nie można oczekiwać od organów administracyjnych wystąpienia o przeprowadzenie oceny operatu szacunkowego, jeśli w ocenie organu operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości. Jeżeli operat szacunkowy nie budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, nie zawiera nieścisłości ani nie pomija istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów, to podważenie prawidłowości jego sporządzenia może nastąpić na mocy art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. tylko przez organizację zawodową rzeczoznawców, bowiem tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych jest władna dokonać merytorycznej oceny zawartości operatu szacunkowego. Mimo iż operat szacunkowy niewątpliwe jest dowodem w postępowaniu administracyjnym, to jednocześnie należy podkreślić, iż jest to dowód o szczególnym charakterze. Został on sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego (biegłego) i podlega ocenie organów (sądu) zgodnie z przepisami k.p.a., jednakże jednocześnie organy (sądy) nie mogą ingerować w merytoryczną stronę operatu. Jeszcze raz bowiem należy podkreślić, że to rzeczoznawca majątkowy (który legitymuje się stosownymi uprawnieniami zawodowymi, których posiadanie jest warunkiem wykonywania tego zawodu) posiada wiedzę specjalistyczną, której ani strony, ani organy (sądy) nie mogą kwestionować. Zatem w odniesieniu do zarzutu niezakwestionowania przez organy obu instancji operatu szacunkowego w zakresie wpływu na ceny nieruchomości ich uwarunkowań lokalizacyjnych Sąd podkreśla, że zgodnie z przywołanym powyżej art. 154 ust. 1 u.g.n. to rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Ponadto, jeżeli po zapoznaniu się z operatem Skarżący uznał go za wadliwy, to winien wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. Natomiast odnosząc się do zarzutu obniżenia wartości wywłaszczonej nieruchomości w operacie szacunkowym ze względu na obciążenie jej służebnością na całej powierzchni, podczas gdy była ona wykonywana tylko na jej nieznacznej części, należy odnieść się do treści operatu, gdzie na s. 30 rzeczoznawca wskazał, że "służebnością gruntową została obciążona cała nieruchomość i dotyczy ona możliwości budowy i remontu instalacji gazowej, telekomunikacyjnej oraz elektrycznej na obszarze całej nieruchomości, jak i wejścia na całą nieruchomość." Sąd w pełni podziela ustalenia biegłego w tym zakresie. Reasumując, kontrolowane postępowanie zostało prawidłowo wszczęte na podstawie specustawy drogowej, a rozstrzygnięcia oparto na zbadanym pod kątem formalnym operacie szacunkowym sporządzonym zgodnie z przepisami u.g.n. i rozporządzenia. Na podstawie oszacowanej przez biegłego wartości wywłaszczonej nieruchomości organy obu instancji ustaliły należne Skarżącemu odszkodowanie, przy czym, w ocenie składu orzekającego, Wojewoda słusznie uchylił decyzję Starosty orzekając reformatoryjnie. Organ I instancji ustalił bowiem odszkodowanie w łącznej wysokości 306.247,00 zł, w tym na rzecz Gminy Władysławowo kwotę 91.874,00 zł (z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych) oraz na rzecz Banku 2 kwotę 214.373,00 zł (z tytułu wygaśnięcia hipoteki). Natomiast organ odwoławczy ustalił odszkodowanie w łącznej wysokości 225.091,65 zł, w tym w kwocie 214.373,00 zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej kaucyjnej, wpisanej w księdze wieczystej na dzień wydania decyzji zrid, na rzecz Banku 1 (następcy prawnego Banku 2) oraz w kwocie 10.718,65 zł z tytułu powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości na rzecz byłego właściciela nieruchomości - "[...] – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością" Spółka Komandytowo - Akcyjna w upadłości likwidacyjnej. Zgodnie z art. 18 ust. 1c specustawy drogowej jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4 [które stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna], lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. Analiza decyzji Wojewody prowadzi do wniosku, że kwota 214.373,00 zł, którą Starosta ustalił dla Banku 2 jest tożsama z kwotą ustaloną przez Wojewodę dla następcy prawnego tego Banku, tj. Banku 1. Natomiast Wojewoda uznał, że ustalenie przez Starostę na rzecz Gminy Władysławowo kwoty 91.874,00 zł z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych za niezasadne. Przypomnieć bowiem trzeba, że w księdze wieczystej wywłaszczanej nieruchomości było ujawnione ograniczone prawo rzeczowe w postaci nieodpłatnej służebności gruntowej polegającej na prawie wejścia i wjazdu na przedmiotową działkę na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr [...] (Gmina W.). Biegły wycenił wartość służebności gruntowej (o czym była mowa powyżej), natomiast Wojewoda zasadnie zauważył, że skoro służebność była ustanowiona na rzecz Gminy Władysławowo, a na mocy decyzji zrid to właśnie Gmina Władysławowo stała się właścicielem wywłaszczonej działki, to Gmina ta nie poniosła żadnej szkody. Nota bene to samo zauważył rzeczoznawca na s. 31 operatu szacunkowego. Ponadto, Wojewoda zauważył, że zgodnie z pismem z 5 lipca 2024 r. Urzędu Miejskiego we Władysławowie, jak wynika z wpisu do dziennika budowy, prace na inwestycji rozpoczęto w dniu 5 kwietnia 2018 r. Skoro decyzja zezwalająca na realizację inwestycji drogowej została wydana w dniu 19 lutego 2018 r. i nadano jej rygor natychmiastowej wykonalności, to termin na wydanie działki biegł od 20 marca 2018 r. A zatem, biorąc pod uwagę treść art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, należało powiększyć wysokość odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości. W konsekwencji, organ odwoławczy ustalił kwotę 10.718,65 zł z tytułu powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości na rzecz byłego właściciela nieruchomości - "[...] – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością" Spółka Komandytowo - Akcyjna w upadłości likwidacyjnej. Jak słusznie bowiem wskazał organ odwoławczy, wierzycielowi hipotecznemu przysługuje odszkodowanie jedynie do wysokości świadczenia głównego z odsetkami wraz z odsetkami, co nie może przekraczać wartości nieruchomości (art. 18 ust. 1c specustawy drogowej). Biorąc pod uwagę powyższe postawione zarzuty okazały się niezasadne, a kontrola przeprowadzonego postępowania i wydanych rozstrzygnięć nie wykazała naruszenia przepisów prawa materialnego i procesowego, które miałoby istotny wpływ na wynik sprawy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a. Sprawę rozpoznano w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a. zgodnie z wnioskiem organu zawartym w odpowiedzi na skargę oraz wobec braku żądania przeprowadzenia rozprawy przez Skarżącego.