II SA/Gl 118/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Stanisław Nitecki, Sędziowie Sędzia WSA Edyta Kędzierska, Sędzia WSA Renata Siudyka (spr.), Protokolant Monika Rał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 lipca 2026 r. sprawy ze skargi B. K., M. K. (K.) na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia 28 listopada 2025 r. nr SKO.UL/41.7/462/2025/15940/RS w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę.

Decyzją z dnia 28 listopada 2025 r. nr SKO.UL/41.7/462/2025/15940/RS, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach (SKO), po rozpatrzeniu odwołań T. J., reprezentowanego przez adwokata oraz B. i M. K., reprezentowanych przez radcę prawnego, od decyzji Prezydent Miasta K. (organ I instancji) z dnia 24 lutego 2025 r. nr [...] ustalającej warunki zabudowy dla budowy zespołu 3 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z zadaszeniem patio, garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą na działce ewid. nr [...] km. [...] obręb [...] przy ul. [...] w K. w K., będąc związanym wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 11 sierpnia 2025 r. sygn. akt II SA/Gl 790/25, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym. M. Sp. k. z siedzibą w K. (inwestor, spółka) wnioskiem z dnia 14 sierpnia 2024 r. wystąpiła do organu I instancji o wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego, organ I instancji ustalił warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla budowy zespołu 3 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z zadaszeniem patio, garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą na działce ewidencyjnej nr [...] km. [...] obręb [...] przy ul. [...] w K.. Podstawę prawną decyzji organu I instancji stanowiły w szczególności przepisy art. 54, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (powołany tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm. - dalej "u.p.z.p.") w związku z art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688 - dalej "ustawa zmieniająca") oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (powołany t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 572 - dalej "k.p.a."). W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wyjaśnił, że wnioskowany teren nie jest objęty aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie sporządzonej analizy urbanistycznej stwierdził, że spełnione zostały przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 - 6 u.p.z.p. Wyjaśnił, że w t rakcie prowadzonego postępowania dokonano wszystkich koniecznych uzgodnień wynikających z art. 53 ust. 4 w związku z art. 64 u.p.z.p., a warunki uzgodnień zostały ujęte w decyzji. Odwołanie od decyzji organu I instancji złożyli T. J. oraz B. K. i M. K.. T. J. w odwołaniu zarzucił, że analiza parametrów inwestycji (w tym ilości projektowanych miejsc parkingowych) wskazuje, że dotyczy ona zabudowy wielorodzinnej, a nie jednorodzinnej. Zaś zestawienie rzeczywistego charakteru planowanej inwestycji z zabudową występującą na analizowanym obszarze prowadzi do wniosku, że przesłanki od których uzależniona jest możliwość ustalenia warunków zabudowy nie zostały spełnione. B. K. i M. K. (skarżący) w odwołaniu wskazali, że zamierzona inwestycja ze względu na jej parametry nie jest zabudową jednorodzinną i narusza ład przestrzenny. Wobec tego nie została spełniona przesłanka dobrego sąsiedztwa. Nadto wskazali na błędy proceduralne popełnione przez organ I instancji w toku postępowania. SKO, po rozpatrzeniu odwołań, uchyliło decyzję organu I instancji w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia temu organowi. W uzasadnieniu decyzji przedstawiło chronologiczne i szczegółowo przebieg postępowania administracyjnego oraz przytoczyło regulacje prawne mające zastosowanie w sprawie. SKO wskazało, że w znajdującym zastosowanie w sprawie art. 61a ust. 5a u.p.z.p., tj. w zdaniu drugim tego przepisu zdefiniowano front terenu wskazując, że należy przez niego rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Organ I instancji uznał, że frontem terenu inwestycji jest ta jej część, która przylega do ulicy [...], czyli część granicy o szerokości 68 m. W konsekwencji granice obszaru analizowanego zostały oddalone od granic terenu inwestycji o 204 m. W ocenie SKO takie działanie jest niezgodne z ww. definicją frontu terenu. Prawodawca za front terenu uznaje tylko tę część działki budowlanej, która przylega do drogi. Będzie to zatem fragment granicy (boku działki) o szerokości równej szerokości drogi dojazdowej lub równej szerokości wspólnej granicy z drogą publiczną. Dlatego frontem działki w przedmiotowej sprawie jest fragment granicy działki nr [...] równy szerokości działki [...] (działka drogowa – ul. [...]) o długości około 22 m. Natomiast nie można za front działki uznać całej wschodniej granicy działki nr [...] o długości 68 m, bowiem przylega ona nie tylko do działki [...], ale też do działki nr [...]. Konsekwencją błędnego ustalenia szerokości frontu działki jest nieprawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego. Uchybienie to skutkować musiało uchyleniem decyzji organu I instancji i przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania. Sporządzenie nowej analizy przekracza bowiem zakres uzupełniającego postępowania dowodowego, a tylko takie może być przeprowadzone w ramach postępowania odwoławczego. Z uwagi na konieczność ponownego przeprowadzenia analizy SKO nie mogło odnieść się merytorycznie do zarzutów odwołania dotyczących parametrów planowanych budynków. Nadto SKO wskazało, że zgodnie z § 11 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego załącznikiem do decyzji o warunkach zabudowy jest analiza zawierająca część tekstową i graficzną. Natomiast w przedmiotowej sprawie załącznikiem do decyzji organu I instancji są wyniki analizy. Sprzeciw od decyzji SKO wniósł inwestor zarzucając organowi odwoławczemu naruszenie art. 138 § 2 k.p.a., będące skutkiem błędnej wykładni pojęcia front terenu (art. 61 ust. 5a zdanie drugie u.p.z.p.); zakresu uzupełniającego postępowania dowodowego (art. 136 § 1 k.p.a) oraz zasady dwuinstancyjności (art. 15 k.p.a.). Sąd wyrokiem z 11 sierpnia 2025 r. o sygn. akt II SA/Gl 790/25 uchylił zaskarżoną decyzję SKO. W uzasadnieniu wskazał między innymi, że organ odwoławczy, zarzucając błędne wyznaczenie frontu terenu, dokonał wybiórczej wykładni art. 61 ust. 5a zdanie drugie u.p.z.p., pomijając cel art. 61 ust. 5a u.p.z.p. oraz cel przewidziany przez ustawodawcę przy ustalaniu obszaru analizowanego. Jednocześnie całkowicie pominął uwarunkowania i okoliczności rozpoznawanej sprawy, w szczególności nie odniósł się do treści analizy urbanistycznej, której wyjaśniono sposób wyznaczenia frontu terenu inwestycji. W dalszej części wyroku sąd wskazał, że "Jeśli chodzi o naruszenie - mającego zastosowanie w sprawie - § 11 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 1116) to jak wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji naruszenie to nie było przyczyną uchylenia decyzji organu I instancji. Nadto organ odwoławczy nie dokonał analizy ww. wadliwości decyzji organu I instancji z punktu widzenia przesłanek z art. 138 § 2 k.p.a. w związku z art. 136 k.p.a. Rozpoznając ponownie odwołanie od decyzji organu I instancji organ odwoławczy weźmie pod rozwagę stanowisko Sądu wyrażone powyżej". Po otrzymaniu wyroku oraz akt sprawy, do SKO wpłynęło także pismo pełnomocnika inwestora z 27 października 2025 r. W piśmie tym przywołano znaczną część uzasadnienia prawnego wyroku WSA w Gliwicach z 11 sierpnia 2025 r. sygn. akt II SA/Gl 790/25 i pokreślono konieczność uwzględniania zawartych w nim wytycznych. SKO będąc związanym wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach wydało decyzję utrzymującą w mocy decyzję organu I instancji z dnia 24 lutego 2025 r. ustalającą warunki zabudowy dla budowy zespołu 3 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z zadaszeniem patio, garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą na działce ewid. nr [...] km. [...] obręb [...] przy ul. [...] w K.. Wyjaśniło w uzasadnieniu, że skoro Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach nie podzielił wykładni SKO odnośnie pojęcia front działki, przyjąć należy wykładnię zaprezentowaną w decyzji organu I instancji oraz w pismach inwestora. Za front działki należy uznać całą jej południowo - wschodnią granicę o szerokości 68 m. W konsekwencji granice obszaru analizowanego zostały oddalone od granic terenu inwestycji o 204 m. Stwierdziło, że planowana inwestycja kontynuuje funkcję dominującą. Dalej dokonało weryfikacji ustaleń zawartych w analizie i stwierdziło, że spełnione zostały przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach na decyzję SKO utrzymującą w mocy decyzję organu I instancji wnieśli skarżący reprezentowani przez radcę prawnego zarzucając naruszenie art. 64e p.p.s.a. w zwiazku z art. 153 p.p.s.a poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu przez SKO, że wyrok WSA w Gliwicach o sygn. akt II SA/Gl790/25, zawierał wiążącą ocenę przepisów prawa materialnego, a tym samym że organ był związany tą oceną przy ponownym rozpoznaniu sprawy, co doprowadziło do nieuprawnionego rozszerzenia przez SKO zakresu związania wyrokiem sądu administracyjnego, a w konsekwencji do zaniechania samodzielnej oceny prawnej sprawy przy ponownym jej rozpoznaniu; art. 136 § 1 k.p.a. w związku z art. 138 § 2 k.p.a. w związku z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. poprzez ponowne nie dokonanie przez organ analizy podstaw faktycznych złożonego wniosku o wydanie warunków zabudowy i podstaw do wydania decyzji przez organ I Instancji, a tym samym brak oceny merytorycznej co do prawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego, w tym właściwego określenia frontu działki (granicy działki przylegającej do drogi), linii zabudowy. Wskutek tego ponownie błędnie ustalono obszar analizowany, naruszając art. 61 ust. 5a u.p.z.p.: art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. gdyż planowana inwestycja nie spełnia zasady dobrego sąsiedztwa. Zarówno funkcja zamierzenia, jak i jego gabaryty rażąco odbiegają od charakteru otaczającej zabudowy jednorodzinnej; art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. - inwestycja jest niezgodna z przepisami odrębnymi; art. 7 k.p.a. oraz art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie w sposób wyczerpujący okoliczności istotnych dla sprawy, SKO poprzestało na materiałach zgromadzonych przez organ I instancji, choć były one niekompletne; art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie dowolnej, selektywnej i niewszechstronnej oceny materiału dowodowego; art. 84 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie skorzystania z wiadomości specjalnych; art. 10 § 1 k.p.a. poprzez naruszenie zasady czynnego udziału strony (w szczególności w I instancji), a następnie nieusunięcie skutków tego uchybienia na etapie odwoławczym, w tym przez brak realnego odniesienia się do materiału dowodowego przedłożonego w odwołaniu; art. 107 § 3 k.p.a. (w zw. z art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a.) poprzez sporządzenie uzasadnienia, które nie wyjaśnia w sposób umożliwiający kontrolę sądowoadministracyjną: przyjętego rozumienia frontu działki, linii zabudowy, sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego, powodów pominięcia istotnych dowodów i argumentów strony. Wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz zasądzenie od SKO na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. W skardze zawarto również wniosek o wstrzymanie wykonania decyzji SKO. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach postanowieniem z 22 stycznia 2026 r. nr [...] odmówiło wstrzymania ww. decyzji. W uzasadnieniu skargi pełnomocnik skarżących szeroko uzasadnił stanowisko w niej przedstawione. W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutów zawartych w skardze wyjaśniło, że zgodnie z art. 153 p.p.s.a ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Powyższy przepis ma charakter bezwzględnie obwiązujący. Postanowieniem z dnia 16 marca 2026 r. o sygn. II SA/Gl 118/26 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach odmówił wstrzymania zaskarżonej decyzji SKO W piśmie z dnia 18 marca 2026 r. pełnomocnik inwestora (uczestnika postępowania sądowego) wniósł o oddalenie skargi w całości. W uzasadnieniu wskazał, że zarzuty skargi są powtórzeniem zarzutów podnoszonych uprzednio w odwołaniu. Wskazał na bezpodstawność podnoszonych przez skarżących zarzutów odnosząc się do każdego z nich. Na rozprawie zarówno pełnomocnik skarżących, jak i pełnomocnik uczestnika postępowania podtrzymali uprzednio prezentowane stanowiska. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje. Skarga nie jest zasadna. W myśl art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r., poz. 143 ze zm. - dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż Sąd bada legalność zaskarżonego aktu, tj. jego zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd rozpoznający sprawę nie może zmienić zaskarżonego aktu, a jedynie uwzględniając skargę może go uchylić, stwierdzić jego nieważność lub niezgodność z prawem, a może to uczynić, stosownie do unormowania zawartego w art. 145 § 1 p.p.s.a., jeśli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego; inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1, skarga zgodnie z art. 151 p.p.s.a. podlega oddaleniu. Należy również podkreślić, iż zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Rozpoznając w tak zakreślonej kognicji niniejszą skargę Sąd ocenił, że organy obu instancji nie naruszyły przepisów prawa materialnego, ani przepisów prawa procesowego w stopniu mającym lub mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, w szczególności nie są uzasadnione zarzuty podniesione w skardze, a to oznacza, że skarga podlega oddaleniu. Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja SKO z dnia 28 listopada 2025 r. utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji z dnia 24 lutego 2025 r. w przedmiocie warunków zabudowy dla budowy zespołu 3 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z zadaszeniem patio, garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą na działce ewid. nr [...] km. [...] obręb [...] przy ul. [...] w K. w K.. Decyzja ta zapadła po wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 11 sierpnia 2025 r. sygn. akt II SA/Gl 790/25. Tytułem wstępu należy wyjaśnić, iż w zakresie oceny stanu faktycznego ustalonego przez organy sąd administracyjny nie ustala stanu faktycznego, a jedynie wskazuje, które ustalenia organu zostały przez niego przyjęte, a które nie. Oceniając stan faktyczny ustalony przez organy w niniejszej sprawie Sąd przyjął za podstawę rozstrzygnięcia ustalenia faktyczne poczynione przez organy administracji publicznej, albowiem stan faktyczny został ustalony z zachowaniem reguł procedury administracyjnej. Z lektury akt niniejszej sprawy wynika, że organy podjęły niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy zgodnie z zasadą prawdy materialnej. Zebrały i w sposób wyczerpujący rozpatrzyły materiał dowodowy, a oceny wyprowadzone na jego podstawie w sposób należyty wypełniają obowiązki płynące z zasady prawdy obiektywnej. W następstwie tak prowadzonych czynności, ustalony w postępowaniu administracyjnym stan faktyczny, stał się stanem faktycznym przyjętym przez Sąd. Opisana sprawa po raz kolejny była przedmiotem rozpoznania przez tutejszy Sąd co jest istotne z uwagi na przepis art. 153 i art. 170 p.p.s.a. W orzecznictwie tak wojewódzkich sądów administracyjnych, jak i Naczelnego Sądu Administracyjnego ugruntowany jest bowiem pogląd o związaniu organu administracji i sądu ponownie rozpoznającego sprawę oceną prawną i wskazaniami zawartymi w uzasadnieniu wcześniejszego wyroku. Zgodnie z art. 153 p. p. s. a. ocena prawna wyrażona w orzeczeniu sądu wiąże w tej sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie było przedmiotem zaskarżenia. Z kolei zgodnie z art. 170 p.p.s.a orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Związanie oceną prawną, o której mowa w art. 153 i art. 170 p.p.s.a., oznacza, że ani organ administracji ani sąd administracyjny nie mogą w tej samej sprawie formułować nowych ocen prawnych, które pozostawałyby w sprzeczności z poglądem wcześniej wyrażonym w uzasadnieniu wyroku i mają obowiązek podporządkowania się mu w pełnym zakresie. Wskazać należy, że pomimo użycia w art. 153 p.p.s.a. określenia "orzeczenie" chodzi w nim nie o sentencję, lecz o uzasadnienie. Ocena prawna rozstrzygnięcia wiąże się bowiem w pierwszym rzędzie z wykładnią prawa, a ta może mieścić się jedynie w uzasadnieniu wyroku. Ocena prawna, o której stanowi analizowany przepis, może dotyczyć zarówno samej wykładni prawa materialnego i procesowego, jak i braku wyjaśnienia w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym istotnych okoliczności stanu faktycznego. Ustanowiona w art. 153 p.p.s.a. zasada związania powoduje, że skutki wyroku sądu administracyjnego dotyczą każdego nowego postępowania prowadzonego w zakresie danej sprawy i obejmują zarówno postępowanie sądowoadministracyjne, w którym orzeczenie zostało wydane, postępowanie administracyjne, w którym zapadło zaskarżone rozstrzygnięcie administracyjne, jak również wszystkie przyszłe postępowania administracyjne i sądowoadministracyjne dotyczące danej sprawy administracyjnej. To bezwzględne związanie oznacza, że organ nie może formułować nowych ocen prawnych, sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem sądu, lecz zobowiązany jest do podporządkowania mu się w pełnym zakresie, a uchylenie się temu obowiązkowi stanowi naruszenie prawa skutkujące koniecznością uchylenia aktu wydanego w kolejnym postępowaniu administracyjnym, gdy strona akt ten zaskarży do sądu administracyjnego. Mając powyższe na uwadze Sąd doszedł do przekonania, że SKO ponownie rozpoznając sprawę wywiązało się z wytycznych opisanych w uzasadnieniu Wojewódzkiego Sądu Administracyjny w Gliwicach z dnia 11 sierpnia 2025 r. sygn. akt II SA/Gl 790/25 i przyjęło wykładnię zaprezentowaną w decyzji organu I instancji oraz w pismach inwestora. Za front działki uznało całą jej południowo - wschodnią granicę o szerokości 68 m. W konsekwencji granice obszaru analizowanego zostały oddalone od granic terenu inwestycji o 204 m. Stwierdziło, że planowana inwestycja kontynuuje funkcję dominującą. Zasadą jest, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Osoba uprawniona do nieruchomości może ją zagospodarować w zakresie obowiązującego prawa w sposób dowolny. Musi co prawa uczynić to zgodnie z wymogami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, ale postanowienia w niej zawarte stanowią konkretyzację przepisów. Zasada wolności budowlanej, jako prawo do zabudowy, ma dwa aspekty: cywilnoprawny i publicznoprawny. W aspekcie cywilnoprawnym prawo zabudowy jest pochodną prawa własności nieruchomości (ewentualnie innego prawa majątkowego o charakterze rzeczowym lub nawet obligacyjnym, w którym mieści się "prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane"); można więc przyjąć, że pośrednio zakotwiczone jest w art. 64 Konstytucji, gwarantującym "prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia" (ust. 1), równą dla wszystkich ochronę prawną (ust. 2) oraz dopuszczającym ograniczenie własności "tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności" (ust. 3). Trybunał Konstytucyjny - trafnie zaznaczając, że prawo własności stanowi najszersze przedmiotowo (zawierające otwarty katalog uprawnień właścicielskich) i najsilniejsze prawo do rzeczy, skuteczne erga omnes, i powołując się na art. 140 Kodeksu cywilnego (k.c.) – przyjmuje jednak klasyczną konstrukcję, że właściciel może czynić z rzeczą wszystko, z wyjątkiem tego, co zakazane. Co jednak istotniejsze twierdzi, że art. 140 k.c. wymienia jedynie podstawowe uprawnienia składające się na prawo własności, które jednakże nie wyczerpują jego treści, obejmujące m. in. - w odniesieniu do nieruchomości - uprawnienie do jej zabudowania (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2011 r., sygn. Kp 7/09; OTK-A 2011/3/26). W świetle art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; a) teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1199), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Art. 61 ust. 5a u.p.z.p. stanowi, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, jednak niemniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m, i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. statuuje zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, inaczej zwaną zasadą kontynuacji. Weryfikując w jego świetle możliwość ustalenia warunków zabudowy organ musi ustalić, czy zabudowa na terenie sąsiadującym z terenem, na którym inwestor zamierza zrealizować nową zabudowę, jest taka, że sposób wykonania tej zabudowy pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Wymagania te zostały spełnione i organ dokonał szczegółowych analiz w zakresie parametrów zabudowy istniejącej oraz planowanej. Kontynuacja funkcji zabudowy nie oznacza jednocześnie ograniczenia nowej zabudowy do możliwości powstania w danym miejscu jedynie obiektów tożsamych z już istniejącymi. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze. Warunek w zakresie ""ontynuacji funkcji" należy rozumieć szeroko, to znaczy w taki sposób, że tylko wówczas nie jest on spełniony, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie da się z nią w praktyce pogodzić. Wymóg istnienia zabudowy porównywalnej do zabudowy planowanej na działce sąsiedniej nie oznacza, że działka ta musi bezpośrednio graniczyć z działką objętą inwestycją. Należy bowiem mieć na względzie, że tzw. sąsiedztwo urbanistyczne przedstawiać się będzie różnorodnie na terenach zwartej zabudowy miejskiej, na terenach wiejskich, czy terenach innej zabudowy rozproszonej. W wyroku NSA z dnia 17 kwietnia 2007 r., sygn. II OSK 646/06, zwrócono uwagę, że ratio legis art. 61 u.p.z.p. jest ochrona ładu przestrzennego. Nie powinno to jednak doprowadzić do nadmiernego ograniczenia własności. Za szerokim rozumieniem pojęcia "działki sąsiedniej" przemawia zarówno ochrona prawa własności, jak i deklarowana w art. 6 ust. 2 pkt 1 tej ustawy zasada wolności zagospodarowania terenu. Pojęcie "działki sąsiedniej" powinno być interpretowane funkcjonalnie. Jeśli działka, na której jest planowana inwestycja, znajduje się w dość bliskiej (pod względem urbanistycznym) odległości od takiej zabudowy porównywalnej, nie ma przeciwwskazań do wydania decyzji pozytywnej. Zatem, wprowadzenie na przedmiotowym terenie funkcji mieszkalnej jednorodzinnej, która już tam funkcjonuje, nie jest sprzeczne z istniejącym zagospodarowaniem terenu i w żaden sposób z nim nie koliduje. Wnioskowana inwestycja stanowić będzie kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych oraz intensywności wykorzystania terenu. Wszystkie parametry przyjęte dla planowanej inwestycji wynikają ze średniej arytmetycznej gabarytów zabudowy, znajdującej się w obszarze analizowanym lub są od niej niższe. Przeprowadzona analiza jest szczegółowa i czytelna. Zdaniem Sądu dopełniono wymogów z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. To inwestor dookreślili front terenu, przez który ma odbywać się wjazd. Wyznaczanie frontu terenu inwestycji i obszaru analizy zawsze musi uwzględniać uwarunkowania i okoliczności konkretnej sprawy. Ustalenie frontu działki powinno uwzględniać podstawowe wartości leżące u podstaw zagospodarowania przestrzennego, jakimi są ład przestrzenny i zrównoważony rozwój, ale także oświadczenie inwestora(ów) oraz uwarunkowania wynikające z położenia i funkcji zabudowy. Wtrakcie prowadzonego postępowania dokonano wszystkich koniecznych uzgodnień wynikających z przepisów art. 53 ust. 4 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Uzasadnienie decyzji jest szczegółowe i pozwala zorientować się, jakie były motywy rozstrzygnięcia. Również analiza cech i funkcji sporządzona przez osobę uprawnioną jest wystarczająco szczegółowa i wskazano tam szereg obiektów występujących w obszarze analizowanym, co daje możliwość oceny funkcji występujących na obszarze analizowanym. Również skarżący i uczestnicy postępowania brali czynny udział w toku postępowania i ich zarzuty analizowano, zatem nie naruszono art. 10 § 1 k.p.a. Postępowanie dowodowe zostało przeprowadzone w sposób właściwy i organ uwzględnił niezbędną, dostępną dokumentację. Oparł się na zgromadzonych dowodach i oceniły je w sposób uprawniony, nienaruszający zasady swobodnej oceny dowodów (art. 80 k.p.a.). Skarga stanowi jedynie polemikę skarżących niezadowolonych z oceną dokonaną w ww. decyzji, należycie, szeroko i merytorycznie uzasadnionej. Motywy wynikają jasno z uzasadnienia rozstrzygnięcia (art. 107 § 3 k.p.a.). Nie można więc twierdzić, że postępowanie przeprowadzono wybiórczo. Skoro skarga jest tak obszerna i szczegółowa w warstwie merytorycznej, to oznacza, że kontrolowane akty były dla skarżących zrozumiałe. Nie można bowiem polemizować tak szczegółowo z argumentacją, która zrozumiała nie jest, albo której wręcz brakło. To, że SKO nie wyodrębnia w strukturze swego uzasadnienia do których konkretnie zarzutów odwołania odnosi się w danym miejscu, nie oznacza, że zarzutów nie rozpoznało. Nie doszło zatem do naruszenia art. 7, 10 § 1, 77 § 1, 80, 107 § 1 i 3, 138 §1 pkt 1, art. 61 ust. 1 pkt 1 - 6, ust. 5a, § 1, 3, 7, 11 rozporządzenia, ani też innych przepisów, w tym wyżej powołanych, uzasadniających uwzględnienie skargi. Z powyższych względów skarga nie mogła odnieść skutku i jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a Powołane wyżej orzecznictwo sądowo-administracyjne dostępne jest w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, pod adresem internetowym http://orzeczenia.nsa.gov.pl.