II SA/Kr 1616/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: SWSA Mirosław Bator Sędziowie: SWSA Jacek Bursa (spr.) SWSA Piotr Fronc Protokolant: sekretarz sądowy Kamila Maśloch po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 marca 2026 r. sprawy ze skargi M. S. na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia 24 października 2025 r., znak: WS-VI.7570.1.59.2025.AB w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.

Decyzją z dnia 19 lutego 2025 r. znak: GN-III.683.3.427.2023.MA Starosta Krakowski orzekł: - w pkt. 1 o ustaleniu odszkodowania na rzecz: A. S., J. S., M. S. oraz P. S., w wysokości [...] zł za nieruchomość oznaczoną jako działki nr: [...] o pow. 0,0065 ha oraz nr [...] o pow. 0,0036 ha, obr. L. , jedn. ewid. M. , objętą decyzją Starosty Krakowskiego nr 25.2023 z dnia 20 listopada 2023 r. znak: AB.V.6740.7.21.2021.SP o zezwoleniu na realizację drogi dla przedsięwzięcia pn.: Rozbudowa odcinka drogi gminnej nr [...] ul. św.. w L. od km 0+000,00 do 1 +098,30 (...); - w pkt. 2 o niepowiększaniu odszkodowania ustalonego w punkcie 1 na podstawie art. 18 ust. 1 e pkt 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, - w pkt. 3 – 6 o wypłacie odszkodowania w wysokości po [...] zł za udział wynoszący [...] części dla każdego uprawnionego; - w pkt. 7 o tym, że do wypłaty odszkodowania zobowiązany jest Wójt Gminy M., - w pkt. 8 o sposobie i terminie zapłaty odszkodowania oraz o tym, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego oraz o tym, że odszkodowanie wpłaca się do depozytu sądowego, jeżeli osoba uprawniona odmawia jego przyjęcia albo wypłata odszkodowania natrafia na trudne do przezwyciężenia przeszkody. Orzekając w ww. sposób organ l instancji oparł się na operatach szacunkowych sporządzonych w dniu 5 listopada 2024 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. G.. Odwołanie od decyzji złożyła M. S., zaskarżając ją w części dotyczącej ustalonego odszkodowania (pkt 1) oraz wysokości orzeczonej wypłaty na jej rzecz (pkt 5), podnosząc: brak prawidłowego zawiadamiania jej o kolejnych czynnościach w niniejszej sprawie, w tym w szczególności uniemożliwienie ustosunkowanie się do treści operatu szacunkowego dotyczącego nieruchomości oznaczonej jako dziatki nr [...] oraz [...]. Ponadto wskazano na: znaczne zaniżenie wartości nieruchomości oznaczone jako dziatki nr [...] oraz [...]. Jak wynika z treści decyzji jeden ar został oszacowany na kwotę ok. [...] zł, gdy dziatki budowlane w rejonie przedmiotowej nieruchomości mają wartość co najmniej [...] zł. Co więcej, sąsiad skarżącej oferuje [...] zł za ar działki. Wojewoda Małopolski decyzją z dnia 24 października 2025 r. nr WS-VI.7570.159.2025.AB na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121, dalej u.g.n.), art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu podano, iż odszkodowanie ustalono w oparciu o opinie biegłego, tj. rzeczoznawcy majątkowego Ł. G., który w operatach szacunkowych sporządzonych w dniu 5 listopada 2024 r. oszacował wartość rynkową prawa własności gruntu przedmiotowych działek odpowiednio: • działki nr [...] o pow. 0,0065 ha - na kwotę [...]zł, • działki nr [...] o pow. 0,0036 ha - na kwotę [...]zł. W związku z obowiązującymi przepisami prawa normującymi kwestię ustalania wysokości odszkodowania za nieruchomości, które stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, organ prowadzący postępowanie administracyjne zobowiązany jest powołać biegłego, tj. rzeczoznawcę majątkowego w przypadku, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne. Opinia biegłego powinna zawierać uzasadnienie, które pozwoliłoby dokonać analizy logiczności i poprawności wniosków, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Nie może zatem niniejsza opinia sprowadzać się tylko do przedstawienia zdania biegłego, ale musi przekonywać jako logiczna całość. Biegły winien zatem wskazać i szczegółowo uzasadnić przesłanki, które doprowadziły go do przedstawionych konkluzji, a także na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Brak fachowego uzasadnienia wniosków końcowych uniemożliwia ocenę jej mocy dowodowej. Kwestie wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomości przejęte na cele publiczne, reguluje art. 134 u.g.n. W świetle jego postanowień tego artykułu, jednym z głównych czynników, decydujących o wartości nieruchomości dla celów ustalenia wysokości odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści, wychodząc z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości, spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. W myśl art. 134 ust. 4, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania rzeczoznawca majątkowy powinien określić według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W pozostałych przypadkach określenie wartości nieruchomości następuje na podstawie aktualnego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy). Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4 ustawy). Zgodnie z kolei z § 49 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1832) wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1 - 3 stosuje się odpowiednio (§ 49 ust. 4 ww. rozporządzenia). Zgodnie z ugruntowanym w tej materii stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma charakteru wiążącego; jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego (por. wyrok NSA z dnia 8 listopada 2001 r. sygn. akt l SA 833/00). Powyższe oznacza, iż organ nie może ograniczyć się do powołania na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł i skontrolować prawidłowość tego rozumowania (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 14 lutego 2007 r. sygn. akt VIII SA/Wa 74/07). Jak ustalono na podstawie pisma Urzędu Miasta i Gminy M. z dnia 18 czerwca 2024 r. znak GARO.6727.236.2024, według stanu prawnego obowiązującego w dniu 20 listopada 2023 r., zarówno działka nr [...] o pow. 0,0065 ha jak i działka nr [...] o pow. 0,0036 ha, obr. L. , jedn. ewid. M. , przejęte pod realizację przedmiotowej inwestycji drogowej, podlegały ustaleniom Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy M., uchwalonego przez Radę Gminy M. Uchwałą nr XXX/271/2006 z dnia 20 lutego 2006 roku oraz Uchwałą Nr XXXV/312/2006 z dnia 3 sierpnia 2006 roku (tekst jednolity (Dz.U. Woj. Małopolskiego z 2007 r. Nr 427, poz. 2843) i znajdowały się w terenach oznaczonych symbolem: KDL1 - Tereny dróg i ulic publicznych. Wobec faktu, iż cel wywłaszczenia jest tożsamy z przeznaczeniem nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na dzień określania stanu nieruchomości, wyceny dokonano w oparciu o § 49 ust. 4 rozporządzenia wykonawczego w sprawie wyceny nieruchomości, nie znajdując podstaw do zastosowania tzw. zasady korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. Dokonując zatem wyceny gruntu ww. działek, przeznaczonych w całości pod drogi, i położonych w miejscowości L., znajdującej się w północno-wschodniej części Gminy M., biegły wykorzystując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, określił jego wartość na podstawie 11 cen transakcyjnych dotyczących nieruchomości drogowych położonych na terenach gmin: S. (4 transakcje), L. (2 transakcje), Z. (3 transakcje) oraz W. W. (2 transakcje), przy uwzględnieniu atrybutów mających wpływ na wartość tego typu nieruchomości, takich jak: Lokalizacja (waga 50%), Rodzaj terenów obsługiwanych i otoczenie (waga 40%) oraz Ograniczenia (waga 10%) i skorygowaniu otrzymanej ceny średniej za pomocą stosownych współczynników odnoszących się do tychże atrybutów. W rezultacie oszacował jednostkową wartość rynkową prawa własności gruntu przedmiotowych działek na kwotę 249,25 zł/m2. Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa normujące kwestię wyceny gruntów przyjętych pod drogi publiczne, biegły dokonując wyboru nieruchomości porównawczych uwzględnił dyspozycję § 4 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, zgodnie z którym przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen, a także jego § 8 ust. 2, który stanowi, iż: przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych w zbiorze stanowiącym podstawę wyceny współczynnikami korygującymi wynikającymi z oceny wycenianej nieruchomości w odniesieniu do przyjętej skali ocen poszczególnych cech rynkowych, z uwzględnieniem położenia ceny średniej w przedziale pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną. Po analizie ww. operatów szacunkowych Wojewoda Małopolski stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy dokonał wyboru podejścia oraz metod i technik szacowania nieruchomości przewidzianych przepisami ww. rozporządzenia, a także uwzględniła cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych - zgodnie z dyspozycją art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. W świetle powyższego zarzut odwołania dotyczący zaniżenia wartości wycenianej nieruchomości nie znajduje, wg organu, uzasadnienia. Argumentacja strony została oparta na ogólnym porównaniu z cenami działek budowlanych w okolicy, bez uwzględnienia ich przeznaczenia oraz bez znajomości danych niezbędnych do rzetelnej analizy rynkowej, takich jak rzeczywisty charakter nieruchomości czy warunki zawarcia transakcji. Wycena nieruchomości stanowi czynność wymagającą wiedzy specjalistycznej, a wybór podejścia, metody oraz zbioru nieruchomości porównawczych należy do kompetencji rzeczoznawcy majątkowego. Strona nie może skutecznie podważać prawidłowości operatu, powołując się jedynie na orientacyjne ceny innych nieruchomości, nie dysponując pełnymi informacjami rynkowymi. Działki budowlane, do których zresztą w sposób ogólny i nieweryfikowalny (brak podania konkretnych transakcji obejmujących konkretne nieruchomości) odwołuje się strona, mają inne przeznaczenie i potencjał zagospodarowania niż nieruchomość o funkcji drogowej, co wyklucza możliwość ich prostego zestawienia w ramach porównania wartości, w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Tym samym przywoływane przez stronę wartości nie mogą stanowić miarodajnego punktu odniesienia przy określaniu wartości wycenianej działki. Organ odwoławczy dokonał samodzielnej oceny operatów szacunkowych stanowiących podstawę ustalenia odszkodowania i nie stwierdził w nich uchybień, które mogłyby mieć wpływ na wysokość określonej wartości. Zgodnie z aktualnym orzecznictwem sądów administracyjnych: operat szacunkowy stanowi sformalizowaną opinię wydaną w zakresie posiadanych przez rzeczoznawcę wiadomości specjalnych odnośnie szacowanej nieruchomości. A zatem, nie jest możliwe dokonanie oceny operatu szacunkowego w takim zakresie w jakim obejmuje on fachowe wiadomości o charakterze specjalistycznym. W tym względzie ocena operatu szacunkowego przez organy administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Zgodnie z tym stanowiskiem obowiązkiem organu dokonującego oceny operatu szacunkowego jest jego zbadanie pod kątem zgodności z przepisami prawa tj. zbadanie czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnionego rzeczoznawcę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności i niezgodności z przepisami, pomyłek, braków, które powinny sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartości dowodową. Nie znajduje natomiast uzasadnienia kwestionowanie samej metodyki szacowania nieruchomości, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłącznie domeną rzeczoznawcy. Odnosząc się do zarzutu skarżącej dotyczącego nieprawidłowego zawiadamiania o czynnościach postępowania oraz braku doręczenia decyzji organu i instancji, wskazano, iż z akt sprawy wynika, że korespondencję organ ten kierował do skarżącej na adres ujawniony w rejestrze gruntów (informacja z rejestru gruntów z dnia 29 listopada 2023 r.). Istotne jest przy tym to, że do akt włączono kopię zwrotnego potwierdzenia odbioru zawiadomienia o wydaniu decyzji ZRID z dnia 24 listopada 2023 r., z której wynika skuteczne doręczenie tej decyzji skarżącej na ten właśnie adres (po uprzednim awizowaniu przesyłki i jej podjęciu w miejscu doręczenia -art. 43 k.p.a.)- Okoliczność ta potwierdza, że skarżąca była objęta prawidłowym obiegiem korespondencji w sprawach dotyczących inwestycji drogowej i miała zapewniony formalny dostęp do informacji o przebiegu sprawy. Korespondencja w tej sprawie (w tym decyzja o ustaleniu odszkodowania z dnia 19 lutego 2025 r.) była awizowana zgodnie z przepisami o doręczeniach (art. 44 k.p.a.). Tym niemniej dodatkowo z uwagi na widniejącą na przesyłkach pocztowych zawierających zawiadomienie z dnia 5 stycznia 2024 r., z dnia 19 czerwca 2024 r. oraz zawiadomienie z art. 10 k.p.a. adnotację doręczyciela "adresat wyprowadził się", w dniu 15 stycznia 2025 r. organ l instancji podjął próbę ustalenia adresu skarżącej w Bazie Adresów Elektronicznych (bez rezultatu). Ponadto pomimo nieodebrania przesyłki zawierającej decyzję odszkodowawczą z dnia 19 lutego 2025 r., skarżąca wniosła odwołanie w ustawowym terminie - w dniu 27 marca 2025 r. Oznacza to, że niewątpliwie finalnie nie została pozbawiona możliwości skorzystania z przysługującego jej środka zaskarżenia ani prawa do obrony swoich interesów (art. 15 w zw. z art. 128 k.p.a.). Co więcej, mając na względzie zgłoszone przez odwołującą zarzuty w powyższym zakresie oraz wynikający z art. 10 Kpa obowiązek zapewnienia stronom czynnego udziału w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji -umożliwienia im wypowiedzenia się co do zebranych dowodów, materiałów oraz zgłoszonych żądań, organ odwoławczy pismem z dnia 7 października 2025 r., znak: WS-VI.7570.1.59.2025.AB, zawiadomił strony niniejszego postępowania o możliwości zapoznania się z aktami sprawy oraz wypowiedzenia się co do zgromadzonych dowodów w terminie 7 dni od daty doręczenia pisma. Zawiadomienie to doręczono pełnomocnikowi strony skarżącej w dniu 8 października 2025 r., natomiast pozostałym stronom postępowania - w dniu 13 października 2025 r. Do dnia wydania niniejszej decyzji, pomimo upływu wyznaczonego terminu, żadna ze stron nie skorzystała jednak z przysługującego jej uprawnienia. Odwołująca złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję zarzucając naruszenie: I. przepisów prawa procesowego, w tym art. 10 § 1 k.p.a. poprzez niezapewnienie Stronie czynnego udziału w postępowaniu przed organem I instancji i uniemożliwienie jej ustosunkowania się do treści operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 5 listopada 2024 roku, co uniemożliwiło jej podjęcie konkretnych czynności procesowych, mających na celu zakwestionowanie wysokości odszkodowania w oparciu o argumenty specjalistyczne, II. Naruszenie przepisów prawa materialnego, w tym: • art. 154 ust. 1 oraz art. 4 pkt 16 u.g.n. w związku z § 4 i § 8 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 roku w sprawie wyceny nieruchomości, poprzez akceptację operatu szacunkowego, który opiera się na nieadekwatnym i niewystarczająco uzasadnionym zbiorze nieruchomości porównawczych, co prowadzi do rażącego zaniżenia wartości nieruchomości, • art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, mimo że materiał dowodowy, w tym kluczowy operat szacunkowy, został sporządzony i oceniony z naruszeniem ww. przepisów W uzasadnieniu podkreślono nieadekwatny dobór nieruchomości porównawczych, ponieważ wyceny dokonano metodą korygowania ceny średniej, biorąc pod uwagę 11 cen transakcyjnych. Nieruchomość Skarżącej położona jest w L. (Gmina M. ). Rzeczoznawca majątkowy do porównania wykorzystał nieruchomości drogowe położone na terenach gmin: S. (4 transakcje), L. (2 transakcje), Z. (3 transakcje) oraz W. W. (2 transakcje). Zgodnie z orzecznictwem, rzeczoznawca majątkowy jest "ukierunkowany" przez przepisy prawa przy doborze nieruchomości podobnych, ale dobór ten zależy od indywidualnych uwarunkowań rynku nieruchomości na danym obszarze kraju. Art. 4 pkt 16 u.g.n. wymaga, aby nieruchomość podobna była porównywalna z wycenianą ze względu na położenie. Zastosowanie nieruchomości z czterech różnych, geograficznie odrębnych jednostek samorządu terytorialnego (S., L., Z., W. W.) do wyceny nieruchomości położonej w L. (Gmina M. ), bez szczegółowego i przekonującego uzasadnienia, dlaczego rynek nieruchomości drogowych w Gminie M. nie dostarczył wystarczającej liczby porównywalnych transakcji, może świadczyć o naruszeniu zasady doboru nieruchomości podobnych. Tak szeroki geograficznie zbiór transakcji, w którym to położeniu nadano największą wagę (50%), stawia pod znakiem zapytania rzetelność oszacowania wartości, co powinno być skontrolowane przez organ administracyjny. W świetle faktu, że pierwotne odwołanie wskazywało na skrajną różnicę między ceną oszacowaną (ok. 2500 zł/ar) a cenami rynkowymi działek w okolicy (40 000 zł/ar - 86 000 zł/ar), obowiązkiem Wojewody było szczególnie wnikliwe zbadanie logiki operatu. Argument Wojewody, że ceny działek budowlanych są nieweryfikowalne i nieporównywalne, jest uzasadniony formalnie, lecz nie zwalnia organu z obowiązku sprawdzenia, czy tak ogromna dysproporcja między wartością nieruchomości drogowej a przyległych gruntów zabudowanych nie wynika z wadliwości doboru próbki porównawczej, co może świadczyć o rażącej nieprawidłowości w metodyce. Skarżąca w odwołaniu podniosła zarzut braku prawidłowego zawiadamiania o czynnościach oraz uniemożliwienie jej ustosunkowania się do treści operatu szacunkowego. Konwalidacja naruszenia art. 10 kpa jest w tym przypadku nieskuteczna, a naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy. Dla skuteczności zarzutu pozbawienia strony możliwości czynnego udziału w postępowaniu, koniecznym jest wykazanie, że uchybienie uniemożliwiło stronie przeprowadzenie konkretnych czynności procesowych oraz że naruszenie to miało istotny wpływ na wynik sprawy (por. wyrok WSA w Poznaniu z 23 stycznia 2025 roku sygn. akt II SA/Po 574/24). Brak zawiadomienia o sporządzeniu operatu szacunkowego z dnia 5 listopada 2024 roku (operat ten stanowił podstawę decyzji z 19 lutego 2025 roku) uniemożliwił Skarżącej (przed wydaniem decyzji I instancji) skuteczne wniesienie uwag merytorycznych do opinii biegłego. Dopiero możliwość zapoznania się z aktami sprawy po wydaniu decyzji I instancji i złożeniu odwołania (zawiadomienie z 7 października 2025 roku) nie daje stronie realnej szansy na wpływanie na kluczowy dowód - operat szacunkowy. Gdyby strona została prawidłowo zawiadomiona wcześniej, mogłaby zainicjować czynności zmierzające do uzupełnienia lub weryfikacji operatu, np. poprzez złożenie własnych dowodów na wartość nieruchomości, podważając dobór transakcji porównawczych z odległych gmin. Naruszenie prawa do wypowiedzenia się w sprawie kluczowego dowodu (operatu szacunkowego), który zadecydował o wysokości odszkodowania, jest naruszeniem, które miało bezpośredni i istotny wpływ na wynik sprawy. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o ich oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Również uczestnik postępowania Gmina M. w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie podzielając stanowisko organów. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie, stąd skarga podlegała oddaleniu. W pierwszej kolejności wskazać należy, iż sporne w kontrolowanej sprawie było czy organy w sposób wyczerpujący zbadały istotę sprawy w postaci ustalenia wysokości odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy biegłego, z jednej strony czy kontrola tego operatu była odpowiednio krytyczna tj. nie powielała jedynie stanowiska biegłego, z drugiej poprzez poparcie wskazanego zarzutu poprzez odniesienie do wytkniętych błędów operatu w postaci wzięcia do porównania nieodpowiednich nieruchomości w zakresie położenia w innych miejscowościach w stosunku do nieruchomości ocenianej. W tym też zakresie podniesiono zarzut nie zapewnienia skarżącej czynnego prawa udziału w postępowaniu z uwagi na brak zawiadomienia jej o możliwości zgłoszenia zarzutów przed wydaniem decyzji I instancji. Wbrew zarzutom skarżony organ dokładnie i w sposób wyczerpujący zbadał istotę sprawy, w tym kwestię wysokości odszkodowania jakie przysługuje określonemu uprawnionemu podmiotowi w oparciu o operat szacunkowy. Wbrew argumentacji skarżącej, do kwestii podobieństwa branych do porównania nieruchomości organy obu instancji odniosły się w wystarczającym zakresie poprzez rzeczowe wskazanie na przekonywującą argumentację biegłego o braku wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami podobnymi – przeznaczonych pod drogi, w badanej miejscowości, a nawet samej gminie. Stąd zachodziła konieczność posłużenia się transakcjami z gmin sąsiednich, co było w zaistniałych okolicznościach prawidłowe – wybrano działki przeznaczone w całości pod drogi, a biegły wykorzystując podejście porównawcze, przyjął zgodną z przepisami metodę korygowania ceny średniej, różnice zaś ocenił przy uwzględnieniu atrybutów mających wpływ na wartość tego typu nieruchomości, w tym położenie – lokalizacja, oraz innych jak rodzaj terenów obsługiwanych i otoczenie oraz ograniczenia dokonując skorygowania otrzymanej ceny średniej za pomocą stosownych współczynników odnoszących się do tychże atrybutów. Istotna tez była okoliczność, iż co do spornej działki jej przeznaczenie w planie miejscowym jest pod drogi, stąd nie można zarzucać biegłemu czy organom, iż nie uwzględniały cen transakcyjnych nieruchomości o innym przeznaczeniu, w tym pod budownictwo mieszkaniowe. Organy odniosły się do spornych kwestii przedstawiając swoje stanowisko, niezależnie od faktu, iż zostało to poprzedzone przytoczeniem wyjaśnień biegłego. Co do zasady, w przypadku nieruchomości drogowych lub przeznaczonych pod komunikację inne szczególne cechy takie jak np. "powierzchnia działki" nie mają istotnego znaczenia, ze względu na charakter i sposób wykorzystania tych nieruchomości, bo nie będą one zagospodarowywane tak jak np. nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym, usługowym, produkcyjnym itp. W tym więc kontekście, zarzuty wskazujące na inną wartość nieruchomości o innym przeznaczeniu, szczególnie skarżąca wskazywała na działki zabudowane, w realiach przedmiotowej sprawy nie może być uwzględniony. Nadto żaden przepis prawa - w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., zawierający definicję "nieruchomości podobnej" - nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka położona w tej samej miejscowości czy gminie, co nieruchomość wyceniana. Przepis art. 4 pkt 16 u.g.n. mówi jedynie, że przez nieruchomość podobną - należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna nie może być więc utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. W dużym uproszczeniu można zatem stwierdzić, że jeżeli nieruchomości możemy ze sobą porównać wszystkimi cechami wpływającymi na cenę, to są one podobne w rozumieniu powyższej definicji (por. wyrok NSA z dnia 13 grudnia 2018 r. sygn. akt II OSK 409/18). W konsekwencji nie można uznać za prawidłowe, aby organy orzekające lub sąd administracyjny - nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości – mogły, w zaistniałych w sprawie okolicznościach dokonywać rozważań dotyczących np. prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wybór cech różnicujących wartość nieruchomości, ponad te cechy, które zostały wskazane w przepisach prawa tj. w rozdziale 1 działu IV u.g.n. i ww. rozporządzenia. Dobór przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jest "ukierunkowany" przez przepisy prawa (w szczególności art. 4 pkt 16 i art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz przepisami rozporządzenia wykonawczego), mając w pewnym stopniu charakter oceny i zależy od okoliczności konkretnej sprawy, a w szczególności od indywidualnych uwarunkowań rynku nieruchomości na danym obszarze. Wybór metody i techniki wyceny wymaga oceny specjalistycznej i tym samym leży w gestii rzeczoznawcy majątkowego, wykonującego zawód zaufania publicznego (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Zatem wbrew argumentacji zawartej w skardze, zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji administracyjnych nie może być wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa (por wyrok NSA z dnia 2 grudnia 2016 r. sygn. akt l OSK 229/15). Zakwestionowanie takiego wyboru przez organ administracji czy sąd administracyjny byłoby możliwe wyłącznie na skutek stwierdzenia oczywistych i rażących nieprawidłowości, które w ocenie Sądu, w niniejszej sprawie nie wystąpiły. Tym samym uznać należało, iż omawiany powyżej operat szacunkowy może stanowić wiążący dowód w niniejszym postępowaniu co do wartości spornej nieruchomości. Stąd organy dokonały prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania, spełniając wymogi z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kpa, a także art. 153 ust. 1, art. 4 pkt 16 i art. 154 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 49 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. W zakresie zaś zarzutu naruszenia art. 10 kpa i braku prawidłowego zawiadomienia o zebranych dowodach przed wydaniem decyzji przez organ I instancji, rację ma skarżąca, iż konwalidacja tego naruszenia poprzez zawiadomienie przez organ odwoławczy nie była skuteczna. Jednak naruszenie to w ocenie Sądu nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy. Dla skuteczności zarzutu pozbawienia strony możliwości czynnego udziału w toczącym się postępowaniu administracyjnym koniecznym jest wykazanie, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło stronie przeprowadzenie konkretnych czynności procesowych, a w następstwie realizację przysługujących jej praw i że naruszenie to miało istotny wpływ na wynik sprawy. Skarżąca nie wykazała tymczasem, że niezawiadomienie jej przed wydaniem decyzji o zebraniu materiału dowodowego i możliwości składania wniosków dowodowych uniemożliwiło jej dokonanie w danym postępowaniu konkretnej czynności procesowej. Na dalszych bowiem etapach nie zgłosiła żadnych konkretnych zarzutów dowodowych, które mogłyby skutecznie zakwestionować wartość operatu szacunkowego. Naruszenie art. 10 § 1 kpa ocenić należy z punktu widzenia uniemożliwienia stronie podjęcia konkretnie wskazanej czynności procesowej oraz wpływu tego uchybienia na wynik sprawy (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 23 stycznia 2025 r. sygn. akt II SA/Po 574/24). Z dalszych podejmowanych działań i czynności przez skarżącą, a także z treści skargi nie wynika by na skutek nieodbierania korespondencji od organu l instancji została faktycznie pozbawiona możliwości dokonania konkretnych w/w czynności procesowych, które mogłyby wpłynąć na wynik sprawy, w tym zgłoszenia przekonywujących zarzutów względem operatu szacunkowego. Mając powyższe na uwadze, Sąd, w oparciu o art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.