II SA/Kr 302/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędzia WSA Magda Froncisz Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Cyganik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 czerwca 2026 r. sprawy ze skargi P. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 3 grudnia 2025 r., znak: SKO.ZP/415/343/2025 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz P. K. kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Decyzją z dnia 3 grudnia 2025 r., nr SKO.ZP/415/343/2025 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie (dalej: organ II instancji, SKO, Kolegium) utrzymało w mocy w całości decyzję Prezydenta Miasta Krakowa (dalej: organ I instancji, Prezydent) z dnia 19 kwietnia 2023 r., nr 179/6730.2/2023 (znak: AU-02.4.6730.2.621.2022.EUL), którą organ I instancji w punkcie 1. ustalił warunki zabudowy zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa do 4 budynków mieszkalnych wielorodzinnych ( tworzących do 8 części nadziemnych) z garażami podziemnymi (łącznie do 4 garaży), infrastrukturą techniczną i komunikacyjną oraz zagospodarowaniem terenu na działkach nr [...] (część), [...] (część), [...] (część), [...] (część), [...], [...] (część), [...], [...] (część), [...] (część), [...] (część) obr. [...] oraz w zakresie infrastruktury technicznej na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] przy ul. [...] w K. oraz umorzył postępowanie w części zamierzenia inwestycyjnego obejmującego działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] przy ul. [...] w K. przeznaczone pod budowę infrastruktury komunikacyjnej z uwagi na lokalizację ww. działek na obszarze, na którym w dniu 19 grudnia 2019 r. Prezydent Miasta Krakowa wydał decyzję nr 28/6740.4/2019 (znak: AU-01-6.6740.4.11.2019.PSZ) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W uzasadnieniu decyzji, organ II instancji wskazał, że wnioskodawcą zamierzenia inwestycyjnego, opisanego na wstępie była spółka B. Sp. z o.o. z siedzibą w K.. Postępowanie prowadzono w trybie art. 59 i n. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r. poz. 1130; dalej: u.p.z.p.). Organ I instancji uznał, że inwestycja spełnia warunki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i ustalił warunki zabudowy. Organ II instancji zwrócił uwagę na odniesienie się przez prezydenta do uwag i zastrzeżeń złożonych przez P. K. (dalej: skarżący). Odwołanie od ww. decyzji wniósł skarżący. Zarzucił rozstrzygnięciu naruszenie szeregu przepisów m.in. poprzez brak przedłożenia przez inwestora aktualnej i adekwatnej dla całego przedsięwzięcia decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, ustalenie warunków zabudowy w oparciu o wadliwie sporządzoną analizę architektoniczno-urbanistyczną, błędne ustalenie obszaru analizowanego, zaburzenie ładu przestrzennego zabudowy jednorodzinnej mieszkaniowej, czy też, że inwestycja nie posiada dostępu do drogi publicznej i brak zawiadomienia stron postępowania o sporządzeniu nowej analizy oraz przygotowania projektu decyzji i uniemożliwienie stronom czynnego udziału w postępowaniu i możliwości odniesienia się do całości zgromadzonego materiału w sprawie przed wydaniem decyzji. Postanowieniem z dnia 4 września 2023 r., znak: SKO.ZP/415/285/2023 Kolegium stwierdziło niedopuszczalność odwołania skarżącego, z uwagi na brak przymiotu strony postepowania. Skarżący wniósł skargę do sądu administracyjnego i wyrokiem z dnia 9 maja 2025 r., sygn. akt II SA/Kr 1495/24 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie uchylił zaskarżone postanowienie. W wyroku tym wskazano, że fakt braku sąsiadowania z nieruchomością inwestycyjną działki skarżącego nie przesądza automatycznie o tym, że nieruchomość ta nie pozostaje w zakresie oddziaływania inwestycji, a skarżący nie jest stroną postępowania. W związku z wytycznymi zawartymi w wyroku stwierdzono, że skarżący jest stroną postępowania. Następnie, organ II instancji zaznaczył, że prawidłowo za podstawę rozstrzygnięcia przyjęto tryb z art. 59 i n. u.p.z.p., gdyż na terenie zamierzenia inwestycyjnego nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Kolejno jako podstawę wydania decyzji o warunkach zabudowy organ II instancji powołał art. 61 ust. 1 u.p.z.p., który określa jakie warunki należy spełnić, aby było możliwie wydanie takiej decyzji oraz art. 61 ust. 5a u.p.z.p., który obliguje do wyznaczenia wokół terenu inwestycji obszaru analizowanego i sposób tego wyznaczenia. Organ II instancji dodał, że analiza sporządzona w oparciu o stosowne przepisy planowania i zagospodarowania przestrzennego powinna stanowić dokument obiektywnie przedstawiający zastany układ zagospodarowania przestrzennego w obszarze analizowanym, gdyż na podstawie sporządzonej analizy sporządza się bowiem projekt decyzji wz ustalającej warunki zabudowy. Ustalenie warunków zabudowy odbywa się z udziałem osoby posiadającej wiadomości specjalne, wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów lub architektów. Następnie, Kolegium podniosło, że zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. celem ustawodawcy było ukształtowanie przestrzeni tak, aby zachować ład przestrzenny, ale nie blokować inwestycji w razie braku planu miejscowego. Wynika z tego jednakże, że zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna bowiem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej, dotyczącej m.in. kontynuacji funkcji, parametrów, cech, wskaźników kształtowania zabudowy, linii zabudowy, wskaźnika powierzchni zabudowy, szerokości i wysokości elewacji frontowej, geometrii dachów. Nie narzuca ona jednak obowiązku ustalania warunków nowej zabudowy poprzez nawiązanie do parametrów zabudowy dominującej w badanym obszarze. Rozumienie pojęcia kontynuacji funkcji oraz poszczególnych parametrów architektonicznych nie oznacza, że mogą powstać wyłącznie obiekty tożsame z istniejącymi. Wobec czego, SKO stwierdziło, że istnieje możliwość określenia warunków zabudowy także w dowiązaniu do zabudowy występującej w mniejszości, o ile zezwala na to badany, istotny kontekst przestrzenny i stwierdzone uwarunkowania architektoniczne, a rozstrzygnięcie takie znajdzie uzasadnienie w wynikach analizy. Następnie, organ II instancji podniósł, że pojęcia działki sąsiedniej nie można ograniczać do działki bezpośrednio przyległej do działki inwestora, lecz odnieść je należy do całego obszaru, wyznaczonego w zgodzie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. W sytuacji, gdy z materiału dowodowego w sprawie wynika, że spełnione zostały wymagania z art. 61 ust. 1 pkt. 1-6 u.p.z.p., to organ winien przystąpić do wyznaczenia warunków nowej zabudowy w oparciu o przepisy wykonawcze tj. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r., zmieniającego rozporządzenie w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wartość wyznaczonych w decyzji warunków nowej zabudowy musi opierać się na wynikach analizy. Wobec powyższego stanu prawnego, organ II instancji odniósł się do niniejszej sprawy i wskazał, że zebrany w sprawie materiał dowodowy pozwolił organowi I instancji na wydanie zaskarżonej decyzji. Analiza urbanistyczno – architektoniczna, sporządzona w marcu 2023 r. jest prawidłowa i SKO nie znalazło podstaw do jej zakwestionowania. Wyznaczone granice obszaru analizowanego, zobrazowane na załączniku graficznym do analizy odpowiadają wymogom z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Ustalone zostały one w odległości nie mniejszej niż trzykrotność szerokości frontu terenu objętej wnioskiem (od strony planowanej inwestycji drogowej). Stwierdzono także, że istnieją działki sąsiednie, także dostępne z tej samej drogi publicznej - ul. [...] które zabudowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów, tj. działki o nr [...], [...] i [...]. Funkcja (mieszkaniowa wielorodzinna) jest zgodna z funkcją analizowanego obszaru. W analizie, zdaniem Kolegium, szeroko została opisana lokalizacja, usytuowanie terenu w granicach miasta K. w obszarze zabudowy mieszkaniowej, zarówno wielorodzinnej (strona północna i wschodnia), jak i jednorodzinnej (strona zachodnia), uzupełnionej zielenią wysoką i niską. W analizie znalazły się także cechy architektoniczne i gabarytowe właściwe dla istniejącej zabudowy, opis kształtowania się wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, zróżnicowanie w obrębie udziału powierzchni biologicznie czynnej (od 13% do 32%), mieszczący się w średniej (ok. 22%). Analiza frontowa inwestycji mieści się w przedziale od 19 m do 29 m. Średnia szerokość elewacji frontowych obszaru to 18 m. Wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych wynosi 12,6 m, z kolei budynki w analizowanym obszarze są różnej wysokości ze względu na różne rodzaje zabudowy. Dachy w obrębie obszaru są zarówno płaskie, jak i spadziste. Ponadto, zdaniem SKO, wnioskowany teren posiada dostęp do drogi publicznej oraz zobrazowano istniejące uzbrojenie terenu. Wobec powyższego, Kolegium uznało, że postępowanie wyjaśniające zostało przeprowadzone bez zastrzeżeń. W ocenie SKO, załączone do decyzji wyniki analizy odzwierciedlają jasno i czytelnie efekty przeprowadzonej analizy w terenie. Należycie zobrazowano istniejący ład przestrzenny i może stanowić on podstawę do określenia warunków zabudowy. Warunki nowej zabudowy nie budzą zastrzeżeń Kolegium. Ponadto, określenie liczby budynków w inwestycji pozwala na zrealizowanie jej w dwóch częściach, podzielonych przez drogę. Po stronie wschodniej planowane bryły będą nawiązywać do istniejącej zabudowy wielorodzinnej m.in. na działkach nr [...], [...], [...]. Bryły po stronie zachodniej będą nawiązywać do zabudowy jednorodzinnej po stronie zachodniej m.in. na działkach nr [...] i [...]. Budynki będą połączone za pomocą garażu, tworząc jeden budynek o dwóch bryłach naziemnych. Precyzyjne, według Kolegium określenie parametrów pozwala twierdzić, że budynki zostaną zrealizowane w przewidzianej formie. Ponadto, na działce sąsiedniej (sąsiadującej z inwestycją bezpośrednio) istnieje już zabudowa o podobnych cechach, dlatego nie ma podstaw by odmówić wydania warunków zabudowy. Ponadto, SKO nie znalazło podstaw do zakwestionowania przyjętego sposobu wyznaczenia linii nowej zabudowy. Linię tę ustalono jako linię obowiązującą, (§ 4 ust. 1 rozporządzenia), od północnej strony działki inwestora jako przedłużenie linii zabudowy budynku nr [...] zlokalizowanego na dz. nr [...], [...], [...] z uwzględnieniem art. 43 ust. 1 i 2 ustawy o drogach publicznych. Jednakże, SKO wskazało, że ze względu na linię zabudowy na tym terenie, linia zabudowy inwestycji ma charakter nieprzekraczalnej, a nie obowiązującej. Wskaźnik powierzchni zabudowy inwestycji, na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia, mieści się w przedziale od 21 % do 24 % w stosunku do powierzchni terenu działek, które przewidziane są pod zabudowę kubaturową. Średni wskaźnik dla obszaru analizowanego wynosi 22%. Wskaźnik 24% dotyczy z kolei zlokalizowanej w sąsiedztwie zabudowy wielorodzinnej. Górna granica wskaźnika dla tej zabudowy nie została wzięta pod uwagę, gdyż występują na tym terenie niskie wskaźniki dla zabudowy jednorodzinnej (17% i 11%). W ocenie Kolegium nie doszło do wyznaczenie zbyt wysokiego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy i nie narusza ona zasady dobrego sąsiedztwa, w szczególności, że uwzględniono także inną planowaną inwestycję przy ul. [...] Zdaniem Kolegium, nie narusza także dozwolonej szerokości elewacji frontowej, przyjęty przedział od 19 m do 29 m. Szerokość elewacji frontowych nadziemnych brył budynków niższych wyznaczono na maksymalnie 19 m, podobnie do szerokości budynku nr [...] na działce nr [...]. Pozostałe wysokości nawiązują do o szerokości elewacji budynków wielorodzinnych stojących po wschodniej i północnej stronie planowanej inwestycji. W ocenie Kolegium, taki podział, organ I instancji słusznie uznał za prawidłowy, ponieważ zabezpieczył teren nieruchomości, na których zlokalizowana jest zabudowa jednorodzinna w taki sposób, że nie powstaną w ich sąsiedztwie po stronie zachodniej większe bryły, z kolei pozostała część inwestycji dopasowana jest do zastanej zabudowy wielorodzinnej. Odstępstwo od średniej szerokości elewacji frontowych obszaru analizowanego (ok. 18 m) pozostaje uzasadnione istnieniem podobnej zabudowy. Kolegium nie zakwestionowało także wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie od 9 m do 10 m w części zachodniej i w pozostałej części na poziomie od 11 m do 13 m. Uwzględnia to wysokość i lokalizację zarówno niższej, jak i wyższej zabudowy na tym terenie, której średnia wynosi do 12,6 m. W analizie wskazano, że istnieje różnorodność w konstrukcji dachów na tym terenie, dlatego SKO uznało, że geometria dachów jest zgodna z istniejąca zabudową. Występują tam bowiem dachy połaciowe i dachy płaskie. Wobec powyższego, Kolegium uznało, że zostały spełnione wymagania przewidziane w art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p. i spełniono pozostałe kryteria przewidziane w art. 61 ust. 1 pkt. 2-5 u.p.z.p. Analiza architektoniczno-urbanistyczna została sporządzona przez osobę posiadającą do tego stosowne uprawnienia w sposób rzetelny, zrozumiały i kompletny, inwestycja posiada pośredni dostęp do drogi publicznej (ul. [...] oraz ul. [...] a w wyniku realizacji inwestycji drogowej będzie miała dostęp bezpośredni. Inwestycja uzbrojona jest także w media. Według Kolegium ustalono także wszelkie warunki dotyczące zdrowia, środowiska, przyrody i krajobrazu, geologii, infrastruktury technicznej i komunikacji oraz ochrony interesów osób trzecich. Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach nie była wymagana, ponieważ nie jest zaliczana do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia takiego postępowania. Ponadto, według Kolegium nie znajdują uzasadnienia podnoszone zarzuty dotyczące zacienienia i zalewania działek sąsiednich. W decyzji wskazano ogólne wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, np. brak ograniczenia światła dziennego, warunki dotyczące odprowadzania wód deszczowych. Szczegółowo te kwestie będą określone w decyzji o pozwoleniu na budowę, a nie na tym etapie. Teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Końcowo Kolegium podkreśliło, że poszczególne parametry budynków z obszaru analizowanego zostały wskazane w czytelnych tabelach, co pozwala na ich weryfikację i porównanie wartości. Organ II instancji skonstatował więc, że gabaryty planowanej zabudowy zostały dostosowane do otoczenia i zastanego ładu przestrzennego. Ponadto, według SKO wadliwości postępowania dotyczące ustalenia kręgu stron postępowania również zostały usunięte, gdyż przyznano skarżącemu status strony postępowania, o czym strona została zawiadomiona i pouczona o możliwości zapoznania się z aktami sprawy. Skarżący nie przedstawił nowych i nieznanych organowi I instancji faktów, ani też nie skorzystał ze swoich praw procesowych w inny sposób. Z powyższym rozstrzygnięciem nie zgodził się skarżący P. K. i pismem z dnia 24 stycznia 2024 r. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję SKO z dnia 3 grudnia 2025 r., nr SKO.ZP/415/343/2025, zaskarżając ją w całości. Decyzji tej skarżący zarzucił zarówno naruszenie przepisów prawa materialnego, jak i prawa procesowego, a w szczególności: - art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. w zw. z art. 72 ust. 1 pkt. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 1029) poprzez brak przedłożenia aktualnej i adekwatnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach obejmującej wnioskowane zamierzenie inwestycyjne. Zdaniem skarżącego, inwestycja jest częścią większego przedsięwzięcia, więc uzyskanie ww. decyzji jest obligatoryjne. - art. 6, art. 7, art. 8 art. 11, art. 75 art. 77 § 1, art. 80 art. 107 § 3 k.p.a.w zw. z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w związku z tym, że analiza architektoniczno-urbanistyczna została wadliwie sporządzona. - art. 1 ust. 2 pkt. 1 u.p.z.p. w związku tym, że dopuszczalna zabudowa zaburza ład przestrzenny i układ urbanistyczny. - § 5 ust. 2 rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1 pkt. 5 u.p.z.p., art. 61 ust. 6 u.p.z.p. oraz art. 6, art. 7, art. 8 art. 11, art. 75 art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. poprzez ustalenie zbyt wysokiego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w pobliżu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. - § 6 ust 2 Rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1 pkt. 5 u.p.z.p., art. 61 ust. 6 u.p.z.p. oraz art. 6, art. 7, art. 8 art. 11, art. 75 art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niekonkretne i dowolne ustalenie dozwolonej szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy. - § 7 ust. 4 Rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1 pkt. 5 u.p.z.p., art. 61 ust. 6 u.p.z.p. oraz art. 6, art. 7, art. 8 art. 11, art. 75 art. 77 § 1, art. 80 art. 107 § 3 k.p.a. poprzez wariantowe ustalenie wskaźnika wysokości nowej zabudowy oraz brak uwzględnienia bliskiego sąsiedztwa z zabudową mieszkaniową jednorodzinną. - art. 61 ust. 1 pkt. 2 u.p.z.p. poprzez brak zapewnienia dostępu do drogi publicznej. - art. 6, art. 7, art. 8, art. 11, art. 75, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez brak odniesienia się przez organ II instancji do wszystkich zarzutów skarżącego, w tym naruszenia stosunków wodnych. - art. 10 k.p.a. poprzez brak zawiadomienia o zgromadzeniu całości materiału w sprawie oraz przez błędnie wyznaczony krąg postepowania. - rażące naruszenie prawa poprzez brak uznania skarżącego za stronę postępowania przed organem I i II instancji. W związku z powyższymi zarzutami, skarżący wniósł o uchylenie w całości decyzji organu II instancji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji o ustaleniu warunków zabudowy, a także rozpoznanie skargi na rozprawie oraz zasądzenie kosztów postępowania. Skarga została znacznie rozszerzona obszernym uzasadnieniem zawartym w pismach skarżącego z dnia 9 czerwca 2026 r. (k – 54-223) i 18 czerwca 2026 r.(k – 225-245) wraz z załącznikami. Pismem z dnia 25 lutego 2026 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie, w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Artykuł 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Jest to zatem kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi, nie zaś według kryteriów słuszności. Stosownie do art. 3 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.2026.143 t.j. z dnia 2026.02.09) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Ponadto w myśl art. 135 P.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a. uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy, gdy sąd stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi Sąd oddala skargę w oparciu o art. 151 P.p.s.a. Jak stanowi art. 133 § 1 P.p.s.a. - Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, iż sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (por. wyrok NSA z 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07, orzeczenia dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Kontroli sądu administracyjnego podlegała decyzja z dnia 3 grudnia 2025 r., nr SKO.ZP/415/343/2025 Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie mocą której utrzymało w mocy w całości decyzję Prezydenta Miasta Krakowa (dalej: organ I instancji, Prezydent) z dnia 19 kwietnia 2023 r., nr 179/6730.2/2023 (znak: AU-02.4.6730.2.621.2022.EUL), którą organ I instancji w punkcie 1. ustalił warunki zabudowy zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa do 4 budynków mieszkalnych wielorodzinnych ( tworzących do 8 części nadziemnych) z garażami podziemnymi (łącznie do 4 garaży), infrastrukturą techniczną i komunikacyjną oraz zagospodarowaniem terenu na działkach nr [...] (część), [...] (część), [...] (część), [...] (część), [...], [...] (część), [...], [...] (część), [...], [...] (część), [...] (część) obr. [...] oraz w zakresie infrastruktury technicznej na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] przy ul. [...] w K. oraz umorzył postępowanie w części zamierzenia inwestycyjnego obejmującego działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] przy ul. [...] w K. przeznaczone pod budowę infrastruktury komunikacyjnej z uwagi na lokalizację ww. działek na obszarze, na którym w dniu 19 grudnia 2019 r. Prezydent Miasta Krakowa wydał decyzję nr 28/6740.4/2019 (znak: AU-01-6.6740.4.11.2019.PSZ) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Decyzję wydano na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności art. 61 tej ustawy. Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, że skarga P. K. podlega uwzględnieniu, jakkolwiek nie wszystkie podniesione w niej zarzuty Sąd ocenił jako trafne. Jednocześnie należy podkreślić, że w świetle art. 134 § 1 P.p.s.a., Sąd nie ma obowiązku, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, do badania tych zarzutów i wniosków, które nie mają znaczenia dla oceny legalności zaskarżonego aktu (por. wyrok NSA z 11 października 2005 r., sygn. akt: FSK 2326/04). Na moment wydania decyzji objętych skargą teren planowanej inwestycji określony we wniosku i zaskarżonych decyzjach obu instancji nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w związku z czym zasadne było procedowanie przez organy w trybie ustalenia warunków zabudowy na zasadach określonych w art. 59 i następne u.p.z.p. W związku z wszczęciem kontrolowanego postępowania administracyjnego w następstwie wniosku z 13 grudnia 2022 r., zastosowanie w sprawie miały przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczące ustalania warunków zabudowy, po nowelizacji ww. aktów prawnych, która weszła w życie 3 stycznia 2022 r. Kształtowanie ładu przestrzennego w drodze indywidualnych decyzji administracyjnych ma charakter wyjątkowy - w braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 3 ust. 1, art. 4 ust. 1 oraz art. 59 ust. 1 u.p.z.p.). Prawo do zabudowy jest podstawowym prawem związanym w wykonywaniem prawa własności nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym związanym. Oznacza to, że organ administracji publicznej nie działa w warunkach uznania administracyjnego, a rozstrzygnięcie, podejmowane po przeprowadzeniu postępowania, warunkowane jest całkowicie ustalonym stanem faktycznym i przepisami prawa. Jeżeli inwestycja spełnia wszystkie warunki, od których łącznej realizacji art. 61 ust. 1 u.p.z.p. uzależnia możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy, organ administracji publicznej jest obowiązany wydać taką decyzję zgodnie z wnioskiem inwestora. Stosownie do art. 61 ust. 1 u.p.z.p., w brzmieniu znajdującym zastosowanie do stanu faktycznego sprawy (Dz.U.2022.503 t.j. z dnia 2022.03.02) – Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Elementy, jakie powinna zawierać decyzja o warunkach zabudowy, zostały wymienione w art. 54 u.p.z.p. stosowanym, na podstawie art. 64 ust. 1 u.p.z.p., odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy. Szczegółowy sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony w rozporządzeniu wykonawczym. Zgodnie z § 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.2003.164.1588 z dnia 2003.09.19 – w brzmieniu po 2 stycznia 2022 r), warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Stosownie do § 9 ust. 2 wyniki analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z § 1 rozporządzenie określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Rozważania istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy kwestii trzeba rozpocząć od oceny analizy urbanistyczno–architektonicznej, która stała się podstawą dla ustalenia parametrów dla spornej inwestycji objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Sporządzenie analizy urbanistyczno–architektonicznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 listopada 2012 r. sygn. akt II OSK 1252/11 wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której wyniki znajdują odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania. Takie opracowanie winno zawierać precyzyjne wskazanie numerów działek objętych analizą, oznaczenie niezbędnych parametrów nieruchomości znajdujących się na tych działkach, aby możliwe było wyprowadzenie wniosku, co do planowanych funkcji zabudowy, jak i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a w konsekwencji ocena takiego dowodu zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak i postępowaniu sądowoadministracyjnym. Istotą postępowania poprzedzającego ustalenie warunków zabudowy jest analiza istniejących uwarunkowań w najbliższym otoczeniu planowanej inwestycji i na tej podstawie, przy wykorzystaniu wiedzy i kompetencji urbanistycznych, ustalenie parametrów nowej zabudowy. Cechy zabudowy i zagospodarowania terenu dla nowej zabudowy muszą wynikać ze sporządzonej prawidłowo analizy urbanistyczno-architektonicznej. Analiza ma zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, a jej treść jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy. Ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji funkcji zabudowy dominującej na działkach bezpośrednio sąsiadujących z działką, której warunki zabudowy są ustalane. Koniecznym warunkiem dopuszczenia lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na danym obszarze jest, to aby wyniki analizy urbanistycznej poprzedzającej decyzję uzasadniały projektowane przedsięwzięcie w świetle wymogów ładu przestrzennego. Nowa zabudowa musi mieścić się w granicach ustalonego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 listopada 2017 r., II OSK 79/17, LEX nr 2445962 oraz wyrok WSA w Gdańsku z dnia 7 grudnia 2017 r., II SA/Gd 558/17, LEX nr 2416505). Jak wynika z powyższego, organ nie ma obowiązku bezkrytycznie przyjmować analizy, ale z drugiej strony jest obowiązany oprzeć się na jej wynikach i jego wnioski muszą być oparte i wywiedzione z jej ustaleń. Zgodnie z art. 61 ust 5a u.p.z.p. - w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Analiza urbanistyczno-architektoniczna, jako główny dowód w sprawie, ma wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w części tekstowej rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości, układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych. Wyniki analizy, ich rzetelność, kompletność i zgodność z zapisami rozporządzenia przesądzają o wynikach całego postępowania. W rozpoznawanej sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna została sporządzona przez osobę uprawnioną arch. B. N., Jednak ta analiza oparta jest częściowo na wadliwych założeniach, które sprawiają że nie mogła stać się podstawą do prawidłowych ustaleń faktycznych w sprawie. Analiza wymaga uzupełnienia. 1. Analiza została sporządzona w nawiązaniu i wykonaniu wskazówek Zespołu Urbanistyczno-Architektonicznego, który zawarł je w protokole z dnia 9 marca 2023r. Choć samo powołanie zespołu w postępowaniach o ustalenie warunków zabudowy może być istotnym czynnikiem doradczym, działającym pozytywnie, to jednak w rozpoznawanej sprawie zdecydowanie wyniki analizy sporządzanej w dniach od 9 marca do 21 marca 2023 r zostały "dopasowane" do wskazań zespołu. Proste zestawienie dat posiedzenia zespołu i sporządzania analizy a także jej wyników prowadzi do wniosku, że wyniki analizy nie są swobodną oceną architekta planisty, dokonaną na podstawie wszechstronnego rozważenia kwestii planistycznych w badanym obszarze analizowanym, a uwzględnieniem wniosku inwestora w oparciu o pozytywną "zgodę" zespołu, którego funkcjonowanie nie jest znane ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. 2. Kolejną kwestią, którą trzeba rozważyć, jest budzące wątpliwości określenie samego przedmiotu postępowania (zamierzenia inwestycyjnego) w zaskarżonej decyzji i poprzedzającej analizie urbanistyczno-architektonicznej. Zgodnie bowiem z wnioskiem z dnia 13 grudnia 2022 r o ustalenie warunków zabudowy (ostatecznie sprecyzowanym w piśmie z 29 grudnia 2022 r ) wskazano, że dotyczy on budowy : "do 4 budynków mieszkalnych wielorodzinnych tworzących łącznie do 8 części nadziemnych nad poziomem gruntu z garażami podziemnymi (łącznie od 2 do 4 garaży podziemnych) ...()". Powierzchnia terenu inwestycji kubaturowej - około 0.85 ha. Z powyższego wynika, że przedmiotowy wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczył nie czterech a do ośmiu budynków, połączonych garażami podziemnym. Organy obu instancji i analizatorka zlekceważyły przy tym, że rozstrzygnięcie w sprawie kwestii czy chodzi o cztery czy osiem odrębnych budynków stanowiło zasadniczy punkt odniesienia dla określenia parametrów planowanej inwestycji. Zgodnie bowiem z art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 czerwca 2017 r. sygn. II OSK 2639/15, związanie wynikające z art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. oznacza nie tylko obowiązek organu budowlanego wynikający z art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane (sprawdzenia zgodności projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy), lecz oznacza przede wszystkim zakaz postępowania wbrew oznaczonym wymogom decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Ustalenie tych warunków w decyzji o warunkach zabudowy, to nie tylko oznaczenie parametrów samego planowanego obiektu, ale także ustalenie innych warunków i zasad, które powinna spełniać planowana inwestycja. Wynika to z funkcji decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, która polega na określeniu dopuszczalności danego zamierzenia inwestycyjnego z punktu widzenia przepisów prawa, oraz na wskazaniu warunków i zasad, którym inwestycja powinna odpowiadać. Wprawdzie decyzja o ustaleniu warunków zabudowy ma odmienny charakter od decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego – jest to decyzja, która określa urbanistyczno-architektoniczne ramy, w jakich dane przedsięwzięcie może być realizowane, to jednak jest jednym z etapów procesu inwestycyjnego. Na dalszym etapie tego procesu decyzja ta warunkować będzie konkretne rozwiązania zawarte w projekcie budowlanym i przez pryzmat decyzji o pozwoleniu na budowę oraz przepisów regulujących podstawy do jej wydania - także w aspekcie techniczno-budowlanym, właściwy organ oceniał będzie konkretne rozwiązania zawarte w projekcie budowlanym w zakresie ich zgodności z decyzją o ustaleniu warunków zabudowy. W tym znaczeniu decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie może abstrahować od rozwiązań i regulacji zawartych w ustawie Prawo budowlane. Jednym ze wskazań, jakie z tych reguł wynika, jest wypracowana przez orzecznictwo koncepcja, iż wadliwym jest wydanie pozwolenia na budowę dla obiektów budowlanych (budynków), tj. więcej niż jednego obiektu, które jako część wspólną mają jedynie garaż podziemny, w sytuacji, kiedy pozwolenie dotyczy tylko jednego obiektu (por. wyrok WSA w Krakowie z 11 stycznia 2018 r., sygn. II SA/Kr 1064/17). Zgodnie bowiem z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Jeżeli zatem mamy do czynienia z wieloma obiektami, które są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach, to fakt ich połączenia na poziomie podziemnym nie czyni z nich jednego obiektu. Są to odrębne obiekty budowlane jedynie funkcjonalnie ze sobą związane. W tym sensie nie może być traktowany jako jeden budynek zespół obiektów (dwa lub więcej) niepołączonych ze sobą częściami naziemnymi w stopniu pozwalającym na stwierdzenie, że jest to jeden obiekt w sensie architektonicznym. W istocie obiekty nazywane w niniejszej sprawie "segmentami", czy "częściami nadziemnymi" mają stanowić do ośmiu odrębnych budynków, uformowanych jako rozsunięte, wydzielone w przestrzeni bryły. Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 27 marca 2019r., sygn. akt II OSK 1187 (publik. CBOSA) aktualnie, z uwagi na możliwości techniczne, powszechną praktyką jest budowanie całych osiedli składających się z kilku budynków na jednej płycie fundamentowej, co wymusza w pewnym stopniu powiązanie infrastrukturalne. To jednak nie oznacza, że taki sposób posadowienia tych budynków wpływa na prawną kwalifikację i uznanie ich za jeden budynek. A zatem, posiadanie przez budynki wspólnego fundamentu, garażu podziemnego nie stanowi przeszkody aby uznać, że każdy budynek danego zamierzenia inwestycyjnego spełnia warunek samodzielności konstrukcyjnej ( por. wyrok NSA z dnia 27 października 2009r., sygn. akt II OSK 1601/08 – dotyczący zabudowy szeregowej – publik. CBOSA). Okoliczność, że kilka budynków jest posadowionych na wspólnej jednej płycie fundamentowej i ma wspólny garaż podziemny nie czyni z kilku budynków jednego budynku. Sam wspólny fundament nie oznacza, że kilka budynków staje się jednym budynkiem. Podkreślić należy, iż w aspekcie zagospodarowania przestrzennego, ładu urbanistycznego i parametrów zabudowy, istotne znaczenie mają obiekty nad powierzchnią ziemi, a nie ich części podziemne ( por. wyrok NSA z dnia 15 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2484/14 i wyrok NSA z 4 września 2019 r II OSK 56/18– publik. CBOSA). Te odrębne bryły nadziemne mają być "połączone" kondygnacją podziemną (garażami podziemnymi), co, oznacza jedynie funkcjonalne ich powiązanie, a nie przesądza o rodzaju zamierzonej inwestycji. Warto też zwrócić uwagę, że w kontekście zagospodarowania przestrzennego, ładu urbanistycznego i parametrów zabudowy, istotne znaczenie mają właśnie obiekty kubaturowe nad powierzchnią ziemi, a nie ich części podziemne (por. wyrok NSA z 15 czerwca 2016 r., sygn. II OSK 2484/14). Ustalenie warunków zabudowy dla czterech czy ośmiu budynków ma zasadnicze znaczenie, albowiem niektóre parametry architektoniczne w tej sprawie wyznaczano odrębnie dla każdego z budynków a niektóre parametry urbanistyczne łącznie dla wszystkich. Jeden parametr wyznaczony łącznie dla wszystkich budynków pozwala inwestorowi na duży zakres swobody w dostosowywaniu tego parametru do każdego z budynków z zachowaniem jednej zasady: łącznie dla wszystkich budynków taki parametr nie może być przekroczony. Inwestor wnioskował szerokość elewacji frontowych dla brył B1 w części wschodniej 28-35 m i dla brył B2-B5 w części zachodniej od 11-18m. Z Warunków zabudowy - załącznika nr 1 do decyzji nr 179/6730.2/2023 z dnia 19 kwietnia 2023 r wynika ze w ramach inwestycji zaplanowano do 4 budynków tworzących do 8 części nadziemnych ,a dla nadziemnych brył budynków położonych w części zachodniej wyznaczono maksymalnie 19 m, a dla nadziemnych brył budynków wyższych, położonych w pozostałej części terenu wyznaczono szerokość od 19 do 29 m. Organ swobodnie traktował ilość budynków na nieruchomości bowiem na str 1 warunków zabudowy określając inwestycję wskazuje "do 8 części nadziemnych", a na stronie 2 tych samych warunków zabudowy wskazuje w pkt c, że "zaplanowano do 4 budynków tworzących do 6 części nadziemnych uformowanych jako rozsunięte, wydzielone w przestrzeni bryły". Na przedstawionych przez inwestora przy wniosku sprecyzowanym pismem z dnia 29 grudnia 2022 r. rysunkach, planie zagospodarowania terenu i mapach (k – 99-101) oraz k – 7 analizy urbanistyczno-architektonicznej wyraźnie widać, że zamiarem inwestora jest budowa ośmiu odrębnych budynków, z których każdy będzie trwale związany z gruntem, każdy będzie wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród (ścian) budowlanych oraz każdy będzie posiadał odrębny dach. Okoliczność istnienia wspólnych garaży, nie może zmieniać poglądu, co do zamierzenia obejmującego budowę trzech odrębnych budynków. Warto zwrócić uwagę na prezentowane stanowisko WSA w Krakowie, z którego wynika, że posadowienie dwóch segmentów (budynków) na wspólnym fundamencie oznacza konieczność wyznaczenia wskaźnika powierzchni, jako łącznego dla całej powierzchni nowej zabudowy, zaś pozostałych parametrów dla każdej bryły z osobna (por. wyrok WSA w Krakowie z 28 lutego 2018 r., sygn. II SA/Kr 1683/17). W tych okolicznościach, brak jest podstaw aby uznać osiem wnioskowanych de facto budynków za atypową inwestycję "w specyficznej formie" - czterech budynków składających się z ośmiu brył. W uzasadnieniu decyzji organu II instancji nie zbadano szczegółowo, ile brył nadziemnych powstanie w wyniku realizacji inwestycji. Zamiast tego organ poprzestał na konstatacji, że "sposób określenia ilości budynków pozwala na zrealizowanie planowanej inwestycji w specyficznej formie"... "inwestor podzielił niejako teren inwestycji na dwie części przez planowaną drogę", po stronie wschodniej i zachodniej. Następnie organ popada w sprzeczność wskazując, że "Budynki będą połączone za pomocą garażu tworząc jeden budynek o dwóch bryłach naziemnych". Podsumowując to zagadnienie należy stwierdzić, że wadliwe jest ustalenie w decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji nazwanej budową czterech budynków, tworzących do 8 części nadziemnych (segmentów), gdyż w istocie postępowanie dotyczyło ośmiu budynków połączonych garażami podziemnymi (por. wyrok WSA w Krakowie z 1 kwietnia 2016 r., sygn. II SA/Kr 25/16). W konsekwencji przy tak opisanym we wniosku zamierzeniu nie było dopuszczalne ustalenie warunków zabudowy dla tak opisanego przez organy przedsięwzięcia. Nie można uznać, że planowane 8 obiektów kubaturowych stanowią segmenty nadziemne czterech budynków, a są to odrębne obiekty w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Zatem treść decyzji w wyrzeczeniu ustalająca warunki zabudowy dla " Budowy do 4 budynków mieszkalnych wielorodzinnych ", należy uznać za sprzeczną z dalszą częścią decyzji i jej uzasadnieniem. Wynika bowiem z niego, że przedsięwzięcie faktycznie dotyczy budowy do ośmiu architektonicznie niezależnych obiektów połączonych jedynie garażami podziemnymi, które w rozumieniu ustawy Prawo budowlane są odrębnymi obiektami budynkami. W oparciu o taką decyzję właściwy organ architektoniczno-budowlany nie mógłby legalnie wydać decyzji o pozwoleniu na budowę. Z uwagi na fakt, że planowane zamierzenie w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, to w istocie budowa ośmiu budynków - pozwolenie na budowę musiałoby dotyczyć właśnie ośmiu budynków. W tym stanie rzeczy skarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji, jako wadliwe, musiały zostać wyeliminowane z obrotu prawnego. W tej sytuacji nie jest prawdziwe stwierdzenie zaskarżonej decyzji (str.6), że "Określenie w treści decyzji parametrów poszczególnych części inwestycji pozwala na uznanie, że zostały one dość precyzyjnie określone względem całego terenu..." 3. Następnie stwierdzić należy, że w ocenie organów ustalenie warunków zabudowy dla tej inwestycji, nie musiało poprzedzać wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach tego przedsięwzięcia. SKO w Krakowie wskazało jedynie, że była ona zaopiniowana przez Wydział Kształtowania Środowiska UMK pismem z 23 stycznia 2023 r (k – 217, a w wyniku analizy stwierdzono, że planowana inwestycja nie jest zaliczana do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia takiego postępowania i nie wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.) Zdaniem Sądu to stanowisko organów nie zostało należycie wyjaśnione i potwierdzone. Powinno być przedmiotem głębszej analizy organów w ponownie prowadzonym postępowaniu. Zgodnie z art 59 ust 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1112 z późn. zm.(dalej; ustawa środowiskowa) - przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko wymaga realizacja następujących planowanych przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko: 1) planowanego przedsięwzięcia mogącego zawsze znacząco oddziaływać na środowisko; 2) planowanego przedsięwzięcia mogącego potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, jeżeli obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko został stwierdzony na podstawie art. 63 ust. 1 albo jeżeli o jej przeprowadzenie wystąpi podmiot planujący podjęcie realizacji przedsięwzięcia lokalizowanego na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 3 i 4 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody. Z kolei przepis art 72 ust 1 pkt 3 ustawy środowiskowej stanowi, że wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach następuje przed uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - wydawanej na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Natomiast § 2 ust 1 pkt 55 b rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko Dz. U. poz. 1839 z późn. zm.(dalej; rozporządzenie) przesądza, że do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zalicza się następujące rodzaje przedsięwzięć: zabudowa mieszkaniowa wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą nieobjęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo miejscowego planu odbudowy, o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż: – 0,5 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-3 tej ustawy, – 2 ha na obszarach innych niż wymienione w tiret pierwsze (pkt 55b); garaże, parkingi samochodowe lub zespoły parkingów, w tym na potrzeby planowanych, realizowanych lub zrealizowanych przedsięwzięć, o których mowa w pkt 52, 54, 55-57 i 59, wraz z towarzyszącą im infrastrukturą, o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż: a) 0,5 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-3 tej ustawy, b) 1,0 ha na obszarach innych niż wymienione w lit. A (pkt 58) Zgodnie z ust § 3 ust 2 pkt 3 rozporządzenia nieosiągające progów określonych w ust. 1, jeżeli po zsumowaniu parametrów charakteryzujących przedsięwzięcie z parametrami planowanego, realizowanego lub zrealizowanego przedsięwzięcia tego samego rodzaju znajdującego się na terenie jednego zakładu lub obiektu osiągną progi określone w ust. 1. Regulacja zawarta w wyżej przytoczonych przepisach przesądza, że wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (decyzji środowiskowej) następuje przed uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli dotyczy ona inwestycji potencjalnie oddziałującej na środowisko, a do takich zalicza się między innymi zabudowę mieszkaniową wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą, nieobjętą ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 2 ha, oraz garaże, parkingi samochodowe lub zespoły parkingów, w tym na potrzeby planowanych, realizowanych lub zrealizowanych przedsięwzięć (między innymi zabudowy mieszkaniowej) o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 1,0 ha na obszarach nie objętych formą ochrony przyrody. Inwestycja dla której warunki zabudowy określa kontrolowana decyzja, stanowi jeden z etapów realizacji inwestycji pod nazwą Osiedle T. Z załączonych do skargi dokumentów oraz orzecznictwa WSA w Krakowie wynika, że tereny objęte wnioskiem w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji – przy ul. [...] i [...] w K. były wyszczególnione w decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 12 grudnia 2016 r. znak WS-04.6220.39.2016. MP o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia polegającego na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterach niektórych budynków wraz z naziemnymi i podziemnymi miejscami postojowymi, infrastrukturą techniczną i komunikacyjną oraz zagospodarowaniem terenu. (k – 171-179) We wniesionej skardze postawiono ważki zarzut, że celowo dokonano podziału planowanej inwestycji na kilka mniejszych, aby uniknąć wymogu przedłożenia aktualnej i adekwatnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. W tym kontekście przypomnieć należy, że zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych zamiarem ustawodawcy jest wyeliminowanie możliwości dzielenia przez inwestorów zamierzonych przedsięwzięć inwestycyjnych na mniejsze części (elementy, etapy) i objęcie jedną decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach danego przedsięwzięcia, jako całości (całego zamierzenia), wszystkich jego elementów (tak wyrok WSA w Poznaniu z 13 maja 2021 r. sygn. IV SA/Po 38/21). Skoro ustawodawca nakazuje kwalifikować jako jedno przedsięwzięcie przedsięwzięcia powiązane technologicznie także jeżeli są one realizowane przez różne podmioty, to tym bardziej dotyczy to przedsięwzięć realizowanych przez jeden podmiot. (wyrok WSA w Poznaniu z 19 maja 2022 r. II SA/Po 186/22). Przepis art. 3 pkt 13 ustawy z 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko pozwala na potraktowanie różnych przedsięwzięć jako jedno nawet wtedy, gdy prowadzone są przez dwa różne podmioty; warunkiem jest istnienie powiązań technologicznych między nimi. (wyrok WSA w Lublinie z 2 lipca 2019 r., II SA/Lu 259/19). Sąd orzekający w niniejszym składzie poglądy te podziela. Osiedle mieszkaniowe wraz z garażami podziemnymi, naziemnymi miejscami postojowymi, infrastrukturą techniczną i komunikacyjną oraz zagospodarowaniem terenu stanowi funkcjonalnie i technologicznie powiązaną całość. Organy wydając rozstrzygnięcie w sprawie całkowicie pominęły okoliczność, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne jest częścią większego przedsięwzięcia (przy ul. [...] i [...] w K.), obejmującego przekształcenie terenu w sumie ponad 4 ha, dla którego pierwotnie w decyzji środowiskowej określono warunki, które powinny zostać uwzględnione w decyzji o warunkach zabudowy. Podobnie należało wziąć pod uwagę, że wyrokiem z dnia 22 stycznia 2025 r., sygn. akt II SA/Kr 1339/24 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie rozpoznając skargi na decyzję SKO w Krakowie z dnia 10 lipca 2024 r., znak: SKO.OŚ/4170/90/2024 w przedmiocie stwierdzenia braku potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji z dnia 29 grudnia 2023 r nr WS-04.6220.57.2023.MP dotyczącą budowy budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi i nadziemnymi miejscami postojowymi przy ul [...] w K.. Skoro pierwotnie m.in. dla terenów tych inwestycji obowiązywały decyzje o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizacje przedsięwzięcia organ powinien był z urzędu wyjaśnić, w jakim związku pozostaje planowane aktualnie zamierzenie inwestycyjne z zamierzeniami dotychczas objętymi decyzjami środowiskowymi, aby zapobiec praktyce tzw. salami slicing czyli sztucznego dzielenia jednego przedsięwzięcia wymagającego oceny oddziaływania na środowisko na kilka mniejszych, które ze względu na swoje parametry, oceny tej nie wymagają. Celu regulacji wymagających określenia środowiskowych uwarunkowań dla przedsięwzięcia nie wolno omijać przez dzielenie przedsięwzięć oraz nieuwzględnianie ich łącznego rezultatu w sytuacji, gdy przedsięwzięcia rozpatrywane łącznie mogą wywierać znaczące skutki na środowisko naturalne. Osiedle mieszkaniowe wraz z garażami podziemnymi, naziemnymi miejscami postojowymi, infrastrukturą techniczną i komunikacyjną oraz zagospodarowaniem terenu stanowi funkcjonalnie i technologicznie powiązaną całość. Obowiązkiem organu było zatem ustalenie czy fragmenty (segmenty nadziemne) osiedla już zrealizowanego a także objętego zamiarami inwestycyjnymi inwestora realizującego aktualne przedsięwzięcie, ze względu na powierzchnię zrealizowanej i planowanej zabudowy mieszkaniowej z towarzysząca infrastrukturą techniczna i garażami, powierzchniowo zaliczone jest do przedsięwzięć potencjalnie mogących oddziaływać na środowisko. W tym stanie rzeczy niewystarczającym jest stanowisko organu pierwszej instancji (podzielił go w pełni organ odwoławczy) że skoro z wewnętrznej opinii Wydziału Kształtowania Środowiska wynika, że przedmiotowe zamierzenie nie jest zaliczane do przedsięwzięć potencjalnie mogących oddziaływać na środowisko (nie wymaga uzyskania decyzji środowiskowej) to ustalenie warunków zabudowy dla tej inwestycji, decyzji środowiskowej nie wymaga. Analiza urbanistyczna na stronie 7 i 8 wskazuje, że część terenu objętego niniejszym wnioskiem objęto odrębnymi wnioskami w innych sprawach, w których wydano warunki zabudowy, nie wskazuje jednak jakie konsekwencje wyprowadza z tego dla analizowanego wniosku, w szczególności wymaganych wskaźników wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Inwestor podaje we wniosku, co następnie zostaje powtórzone w analizie (str. 6), że łączna planowana powierzchnia zabudowy wynosi 2128 m kw do 2980 m kw. Na terenie przeznaczonym pod zabudowę kubaturową o powierzchni 8513 m kw. Żaden z organów w wydanych decyzjach nie analizuje tych danych i warunków, nie podaje jakie fragmenty Osiedla T. (przy ul [...] i [...]j) obejmują obszary tam wskazane. Dane te nie mogą dotyczyć wszystkich fragmentów osiedla już zrealizowanego oraz objętego dalszymi zamierzeniami inwestycyjnymi. Ponieważ kwestia ta nie została wyjaśniona, w ocenie Sądu organy dopuściły się naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. w zw. z art. 72 ust. 1 pkt 3 ustawy środowiskowej. 4. W wydanych warunkach zabudowy niektóre wskaźniki wyznaczono na zasadzie odstępstw od zasad ogólnych, ponad średnią obszaru wynikającą z analizy. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznaczono od 21 – 24 % (średni 22 %), szerokość elewacji frontowych brył budynków niższych do 19 m (średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze to18 m). Ponieważ w analizie i w jej wynikach stanowiących załącznik do decyzji organu I instancji, brak jest w istocie uzasadnienia dla takich odstępstw (sam fakt nawiązania do zabudowy wielorodzinnej z pominięciem zabudowy jednorodzinnej zdaniem Sądu takiego uzasadnienia nie stanowi), należy uznać, że wskaźniki te zostały wyznaczone z naruszeniem art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 5 ust 2 i § 6 ust 2 Rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy należy prawidłowo oznaczyć przedmiot postępowania (osiem budynków), a następnie ponownie wyznaczyć parametry dla prawidłowo określonej inwestycji. Rozważyć, czy nowa inwestycja wymaga decyzji środowiskowej. Trzeba ocenić inwestycję nową i te dotychczas realizowane przy ul [...] i [...] w K. (tzw. osiedle T. w kontekście dopuszczalnych ustawą progów środowiskowych i skumulowanego wpływu inwestycji na otoczenie. Zbadać ich uwarunkowania realizacyjne i wyjaśnić czy nie należy oceniać ich wspólnie z uwagi na powiązania funkcjonalne i technologiczne. Organ powinien następnie wnikliwie ocenić spełnienie ogólnych przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., uzupełnić analizę urbanistyczno-architektoniczną, tak by cechy, wskaźniki i parametry nowej zabudowy, które wyznaczono na zasadzie odstępstw od zasad ogólnych, rzeczywiście wynikały z analizy. Wskazywanie przez Sąd na tym etapie kierunku rozstrzygnięcia organów, a tym bardziej konkretnych parametrów inwestycji, byłoby przedwczesne, a wręcz niemożliwe, bowiem stan faktyczny sprawy wymaga wyjaśnień, po uzupełnieniu analizy urbanistyczno - architektonicznej, jaką zleci do wykonania organ I instancji w ponownie prowadzonym postępowaniu. Z tych względów, wobec naruszenia przez organy obu instancji przepisów prawa materialnego i procesowego Sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji na podstawie art. 145 pkt 1 lit. a i lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a., o czym orzeczono w pkt I sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono w pkt II wyroku, zasądzając od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz skarżącego kwotę 500 zł (uiszczony wpis), na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 p.p.s.a. tytułem zwrotu kosztów postępowania.