II SA/Łd 193/26

Dnia 24 lipca 2026 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Michał Zbrojewski Sędziowie: Sędzia WSA Robert Adamczewski Sędzia WSA Agata Sobieszek-Krzywicka (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 24 lipca 2026 roku sprawy ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 19 grudnia 2025 r. nr SKO.4150.708.2025 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 22 października 2025 roku nr DPRG-UA-IX.1197.2025, znak: DPRG-UA-IX.6730.250.2025; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi na rzecz skarżącej – M. K. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. a.bł.

Decyzją z dnia 22 października 2025 r. Nr DPRG-UA-IX. 1197 .2025, znak: D{RG-UA-IX.6730.250.2025 Prezydent Miasta Łodzi na podstawie art. art. art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (wówczas t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm., dalej również jako: "u.p.z.p.") ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego (handlowego: sklep spożywczy) wraz z urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. A na działce nr ewid. [...], obr. [...]. W pkt II.1.1 decyzji organ wskazał, że zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 u.p.z.p., projektując inwestycję należy uwzględnić wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury oraz walory architektoniczne i krajobrazowe. Natomiast w pkt II.1.2 ww. decyzji organ ustalił szczegółowe parametry budynku. Linię zabudowy wyznaczono zgodnie z załącznikiem graficznym (w odległości 12 m od ul. A i 10 m od ul. B), maksymalną intensywność zabudowy ustalono na poziomie 0,25; maksymalną nadziemną intensywność zabudowy na poziomie 0,25; minimalną nadziemną intensywność zabudowy na poziomie 0,01; udział powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr [...]: od 0,01 do 0,13; szerokość elewacji frontowej (od strony ul. A): od 10 m do 15 m; kierunki elewacji równoległe lub prostopadłe do zachodniej granicy działki nr [...]; wysokość zabudowy: od 3,0 m do 6,5 m; geometria dachu: dach płaski o spadku głównych połaci od 0° do 10°; minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej: 0,19. Decyzją z dnia 19 grudnia 2025 r. nr SKO.4150.708.2025 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi, na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1691, dalej w skrócie jako: "k.p.a") oraz art. 59 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p. uchyliło pkt II decyzji organu I instancji i orzekło co do istoty, wskazując w pkt II.1.1., iż zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 u.p.z.p., projektując inwestycję należy uwzględnić wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury oraz walory architektoniczne i krajobrazowe. Natomiast w pkt II.1.2 Kolegium ustaliło parametry zabudowy, wyznaczając nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 8 m od granicy z działką drogową – ul. A. Maksymalną intensywność zabudowy wyznaczono na poziomie 0,25; maksymalną nadziemną intensywność zabudowy na poziomie 0,01; udział powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr [...]; od 0,01 do 0,20 (do wnioskowanego, istniejącego w obszarze analizowanym); szerokość elewacji frontowej: od 10 m do 15 m; kierunki elewacji równoległe lub prostopadłe do zachodniej granicy działki nr [...]; wysokość zabudowy: od 0,3 m do 9 m; geometria dachu: dach płaski o spadku głównych połaci od 0° do 10°; minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej; 0,19. W pozostałym zakresie Kolegium zaś utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną: Wnioskiem z dnia 11 czerwca 2025 r., uzupełnionym w dniach 4 sierpnia 2025 r. i 10 września 2025 r., M. K. zwróciła się do Prezydenta Miasta Łodzi o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Inwestorka wskazała, że powierzchnia zabudowy wyniesie od 250 do 350 m2, powierzchnia biologicznie czynna zaś od 500 do 650 m2 przy powierzchni działki 1.217 m2. Szerokość elewacji frontowej projektowanego budynku: od 12 do 23 m; suma powierzchni kondygnacji naziemnych: od 400 do 600 m2; wysokość: od 7 do 9 m; dach płaski, symetryczny, prostopadły lub równoległy o kącie nachylenia od 0° do 10°. Organ I instancji wyznaczył obszar analizowany w odległości 117 m od granic terenu inwestycji i przeprowadził analizę urbanistyczną, w trakcie której ustalono, iż w granicach obszaru analizy występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zagrodowa, produkcyjna oraz obiekty gospodarcze. Brak jest natomiast zabudowy usługowej. Jednakże warunek kontynuacji funkcji na obszarze analizowanym jest zachowany nie tylko w przypadku powstawania budynków tylko tego samego rodzaju co już istniejące na danym terenie. Konieczne jest natomiast, aby nowa zabudowa dała się pogodzić z zabudową istniejącą. Kontynuacją funkcji dla istniejącej zabudowy na analizowanym obszarze może być obiekt zapewniający zaspokojenie podstawowych potrzeb związanych z zamieszkiwaniem tego terenu, a także z występowaniem usług na omawianym obszarze. Takimi obiektami mogą zatem być np.: sklepy, obiekty rekreacyjne lub garaże. Wnioskowany obiekt to budynek handlowy: sklep spożywczy. Zatem należy uznać, iż warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest spełniony. Organ podkreślił, że w analizie uwzględniono wszystkie nieruchomości znajdujące się w obszarze analizy, a biorąc pod uwagę, iż w obszarze analizowanym nie istnieje zabudowa usługowa, parametry zabudowy i zagospodarowania terenu określono na podstawie zabudowy i zagospodarowania terenu wszystkich działek zabudowanych w obszarze analizowanym. Odnosząc się do linii zabudowy, organ wskazał, że linie zabudowy wzdłuż ul. A (drogi powiatowej), po obu jej stronach, przebiegają tworząc uskoki. Budynki są usytuowane w odległościach od 12 m do 73,5 m od granicy pasa drogowego tej ulicy. Wzdłuż ul. B, w obrębie obszaru analizy, zostały wybudowane fundamenty 2 budynków (na działkach nr [...] i [...]). Są one zlokalizowane w odległości ok. 10 m od granicy działki tej ulicy. Uwzględniając powyższe, organ ustalił nieprzekraczalne linie zabudowy na terenie inwestycji w odległości 12 m od granicy pasa drogowego ul. A (na podstawie linii zabudowy występującej na działce nr [...], znajdującej się w bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji, po przeciwnej stronie ul. A) oraz 10 m od granicy działki drogowej ul. B (jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej na działkach nr [...] i [...]). W kwestii maksymalnej intensywności oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy organ obliczył, że wnioskowane przez inwestorkę wskaźniki intensywności zabudowy oraz intensywności zabudowy nadziemnej wynoszą od 0,328 do 0,493. Jednocześnie inwestorka nie planuje budowy kondygnacji podziemnych. Wskaźnik istniejącej intensywności zabudowy w obszarze analizowanym zawiera się w przedziale od 0,005 do 0,422 (po zaokrągleniu: od 0,01 do 0,42). Średnia intensywność zabudowy wynosi 0,208. Średnia intensywności zabudowy z tolerancją do 20 % wynosi od 0,167 do 0,250 (po zaokrągleniu: od 0,17 do 0,25). Wskaźnik istniejącej nadziemnej intensywności zabudowy w obszarze analizowanym zawiera się w przedziale od 0,005 do 0,422 (po zaokrągleniu: od 0,01 do 0,42). Średnia nadziemna intensywność zabudowy wynosi 0,205. Średnia nadziemna intensywności zabudowy z tolerancją do 20 % wynosi od 0,164 do 0,246 (po zaokrągleniu: od 0,16 do 0,25). Uwzględniając powyższe, ustalono: maksymalną intensywność zabudowy: 0,25 (wartość średnia na analizowanym obszarze); maksymalną nadziemną intensywność zabudowy: 0,25 (wartość średnia na analizowanym obszarze); minimalną nadziemną intensywność zabudowy: 0,01 (minimalna intensywność zabudowy na analizowanym obszarze). Dalej organ wskazał, że wnioskowany udział powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu objętego wnioskiem dla planowanej inwestycji wynosi od 0,205 do 0,288. Wskaźnik udziału powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu w obszarze analizowanym zawiera się w przedziale od 0,005 do 0,284 (po zaokrągleniu: od 0,01 do 0,28). Średni wskaźnik tego udziału wynosi 0,133 (po zaokrągleniu: 0,13). Uwzględniając powyższe, organ ustalił udział powierzchni zabudowy od 0,01 (wartość minimalna obliczona dla działek o zbliżonej powierzchni do powierzchni terenu inwestycji, po zaokrągleniu) do 0,13 (wartość średnia na analizowanym obszarze). Jeśli chodzi o szerokości elewacji frontowych, na obszarze analizowanym występuje one w przedziale od 12 do 23 m. Średnia szerokość elewacji frontowej ww. zabudowy wynosi 12,0 m, a średnia szerokość elewacji frontowej z tolerancją 20% zawiera się w przedziale od 9,6 m do 14,5 m. Uwzględniając powyższe, ustalono szerokość elewacji frontowej od strony ul. A w przedziale od 10 m do 15 m (średnia szerokość elewacji frontowej zabudowy mieszkaniowej wynosząca 12 m, z tolerancją do 20%, zaokrąglona do pełnych metrów). Tak ustalona szerokość elewacji frontowej, zdaniem organu, nie zakłóci ładu przestrzennego w sąsiedztwie. Kierunki elewacji równoległe lub prostopadłe do zachodniej granicy działki nr [...]. Wnioskowana wysokość zabudowy dla planowanego budynku wynosi od 7 m do 9 m. Wysokość zabudowy wszystkich budynków występujących w obszarze analizowanym wynosi od ok. 2,5 m do ok. 11,0 m (średnia wysokość zabudowy wszystkich budynków wynosi 6,3 m). Budynki położone najbliżej terenu inwestycji posiadają następujące wysokości: ok. 3 m (działka nr [...], przy ul. A, leżąca na zachód od terenu inwestycji); ok. 6 m (działka nr [...], przy ul. A, na wschód od terenu inwestycji); ok. 7,5 m (działka nr [...], przy ul. A, leżąca na północ od terenu inwestycji); i ok. 8,5 m (działka nr [...], przy ul. C, leżąca na północ od terenu inwestycji). Średnia wysokość obliczona dla najbliżej położonych budynków wynosi 6,3 m i pokrywa się ze średnią wartością obliczoną dla całego obszaru. Uwzględniając powyższe ustalono wysokość zabudowy w przedziale od 3 m (wysokość budynku na działce nr [...], przy ul. A) do 6,5 m (wysokość zbliżona do wartości średniej z całego obszaru i dla najbliżej położonych budynków, tj. budynków na działkach: nr [...], przy ul. A, [...], przy ul. A, [...] przy ul. A, i [...] przy ul. C). Odnośnie geometrii dachu organ wskazał, iż w obszarze analizy budynki posiadają dachy: płaskie, jednospadowe, dwuspadowe, wielospadowe o kącie nachylenia połaci od 1° do 45°. Dwa budynki gospodarcze na tym terenie posiadają również dachy o formie łukowej. Budynki przekryte dachami płaskimi nie posiadają wysokości większej, niż 6 m. Kalenice główne usytuowane są zarówno prostopadle, jak i równolegle w stosunku do frontów i bocznych granic działek. Dlatego też ustalono, że planowany budynek powinien posiadać dach płaski o spadku głównych połaci od 0° do 10° (stosownie do nachylenia części połaci dachów budynków na obszarze analizy). Wreszcie organ dokonał analizy minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej i wskazał, że wnioskowany udział wynosi od 0,41 do 0,53. W obszarze analizowanym przedział ten waha się od 0,19 do 0,97, a średni wskaźnik wynosi 0,61. Uwzględniając powyższe dane, ustalono minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej na podstawie minimalnego wskaźnika tego udziału dla działek o zbliżonej powierzchni do powierzchni terenu inwestycji, tj. 0,19. Analizę urbanistyczną oraz projekt decyzji sporządził dr K. W.. Projekt decyzji został doręczony do uzgodnienia Zarządowi Dróg i Transportu w Łodzi, Państwowemu Gospodarstwu Wodnemu Wody Polskie Dyrektorowi Zarządu Zlewni w Sieradzu, Marszałkowi Województwa Łódzkiego oraz Państwowemu Powiatowemu Inspektorowi Sanitarnemu w Łodzi. Postanowieniem z dnia 24 września 2025 r. Państwowy Powiatowy Inspektor Sanitarny w Łodzi uzgodnił projekt decyzji, zaś w piśmie z dnia 7 października 2025 r. Zarząd Dróg i Transportu wskazał, iż pozytywnie opiniuje projekt decyzji. Wskazaną na wstępie decyzją z dnia 22 października 2025 r. Prezydent Miasta Łodzi ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji zgodnie z wynikami analizy urbanistycznej. W uzasadnieniu organ wskazał m.in., iż spełnione zostały warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a projekt decyzji został uzgodniony z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 u.p.z.p. Dlatego też organ był zobligowany do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła M. K., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika w osobie radcy prawnego. Wskazała w nim na błędy w przeprowadzonej analizie urbanistycznej, m.in. dotyczące wysokości budynków, znajdujących się w obszarze analizy oraz dowolne ustalenie parametrów zabudowy, a także linii zabudowy. Do swojego odwołania skarżąca dołączyła sporządzony przez geodetę uprawnionego operat techniczny z dnia 6 listopada 2025 r., zgodnie z którym wysokość budynku mieszkalnego czterokondygnacyjnego na działce nr [...] wynosi 10,15 m (w analizie wskazano 10,5 m), zaś wysokość budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...] wynosi 12,77 m (w analizie wskazano 11 m). Ponadto skarżąca nadesłała ekspertyzę z dnia 17 listopada 2025 r., sporządzoną przez mgr inż. arch. T. B., członka Izby Architektów RP i rzeczoznawcę budowlanego, w której wskazano m.in., iż określone w decyzji warunki zabudowy są skrajnie niekorzystne dla inwestora i oparte na błędnie i schematycznie przeprowadzonej analizie urbanistycznej, podczas gdy przepisy pozwalają na inne ich ustalenie. Ponadto analizę urbanistyczną opracował dr K. W., który nie jest ani członkiem Izby Architektów RP, ani Towarzystwa Urbanistów Polskich, zatem brak danych, czy w niniejszej sprawie spełnione zostały warunki określone w u.p.z.p. i projekt decyzji sporządziła osoba ze stosownymi uprawnieniami. Z notatki służbowej, sporządzonej przez K. W. w dniu 24 listopada 2025 r., wynika, że K. W. jest osobą, o której mowa w art. 5 ust. 5 u.p.z.p. Kopia świadectwa ukończenia studiów podyplomowych w zakresie planowania przestrzennego znajduje się w aktach osobowych w Urzędzie Miasta Łodzi. Zaskarżoną decyzją z dnia 19 grudnia 2025 r., sprostowaną postanowieniem z dnia 7 stycznia 2026 r., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi uchyliło pkt II decyzji organu I instancji i orzekło co do istoty, wskazując w pkt II.1.1., iż zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 u.p.z.p., projektując inwestycję należy uwzględnić wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury oraz walory architektoniczne i krajobrazowe. Natomiast w pkt II.1.2 Kolegium ustaliło parametry zabudowy, wyznaczając nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 8 m od granicy z działką drogową – ul. A. Maksymalną intensywność zabudowy wyznaczono na poziomie 0,25; maksymalną nadziemną intensywność zabudowy na poziomie 0,01; udział powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr [...]; od 0,01 do 0,20 (do wnioskowanego, istniejącego w obszarze analizowanym); szerokość elewacji frontowej: od 10 m do 15 m; kierunki elewacji równoległe lub prostopadłe do zachodniej granicy działki nr [...]; wysokość zabudowy: od 0,3 m do 9 m; geometria dachu: dach płaski o spadku głównych połaci od 0° do 10°; minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej; 0,19. W pozostałym zakresie Kolegium zaś utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał m.in., iż wprawdzie ustalone w zaskarżonej decyzji parametry odbiegają od wnioskowanych, niemniej jednak nie uniemożliwiają realizacji inwestycji w ogóle, a jedynie w nieco innym kształcie niż to planował inwestor. Inwestor, wobec braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu, często nie jest w stanie dokładnie przewidzieć, jaką zabudowę na wskazanym obszarze można dopuścić i co wyniknie z analizy urbanistycznej. W aktualnym stanie prawnym wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie powinno się zatem interpretować zbyt sztywno. Często bowiem w praktyce zdarzać się będą sytuacje, w których można będzie dopuścić realizację inwestycji, jak wnosił inwestor, ale o nieco innej kubaturze, wysokości, linii architektonicznej, niż inwestor zamierzał. Innymi słowy, granicę, do której organ jest związany wnioskiem inwestora, wyznacza przede wszystkim przeznaczenie projektowanych obiektów budowlanych oraz funkcje, jakie mają one pełnić. Jeżeli natomiast chodzi o gabaryty tych obiektów np. ich wysokość, liczbę kondygnacji, linię architektoniczną, to mogą one być ustalone w decyzji o warunkach zabudowy w sposób nieco odmienny niż wskazany we wniosku inwestora. Dopiero bowiem, po dokonaniu analizy zasad i warunków zagospodarowania określonego terenu, w świetle art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy oraz przepisów rozporządzenia, możliwe jest określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, które będą podlegały dalszej konkretyzacji w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Co więcej, inwestor nie jest w stanie przewidzieć, czy określona w tzw. "koncepcji zagospodarowania terenu" linia zabudowy i rozmieszczenie obiektów będzie dopuszczalne w świetle analizy, czy nie. Istotne jest wreszcie to, że jest to tylko koncepcja, czyli mówiąc potocznie pewien pomysł, koncept, zamiar zagospodarowania terenu, a nie projekt budowlany, ściśle określający umiejscowienie obiektu, który podlega zatwierdzeniu w odrębnym postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę. Również przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2024 r. poz. 1116, dalej również jako: "rozporządzenie z dnia 15 lipca 2024 r."), przewidują możliwość przyjęcia przez organ innego niż przewidziany w rozporządzeniu sposobu wyznaczenia wskazanych tam warunków zabudowy w zależności od wyników przeprowadzonej analizy, co jest niemożliwe do przewidzenia przez inwestora. W przypadku, gdy ustalone przez organ warunki zabudowy co do gabarytów planowanej inwestycji nie pokrywają się z wnioskiem inwestora ma on dwie możliwości - albo przystać na te warunki i realizować inwestycję zgodnie z nimi, albo kwestionować ustalenie warunków nowej zabudowy w drodze odwołania od decyzji organu I instancji, w przypadku, gdy uważa, że tak ustalone warunki zabudowy nie zostały ustalone dla danego terenu zgodnie z przepisami obowiązującego prawa. Istotne jest natomiast to, że to organ administracji ma stwierdzić, czy na danym terenie w ogóle zachodzi możliwość inwestowania i określić jej graniczne parametry odnosząc je do zabudowy w obszarze analizowanym, aby zachować ład przestrzenny i urbanistyczny. Dlatego też, zdaniem Kolegium, w sytuacji, gdy przeprowadzona analiza dowiodła, że planowana inwestycja jest możliwa do zrealizowania w nieco innym kształcie, niż zaplanował to inwestor, to brak było podstaw do wydania decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy. Jednakże, wbrew twierdzeniom inwestorki, przepisy rozporządzenia wskazują, iż co do zasady parametry zabudowy należy wyznaczać w oparciu o średnie wartości w obszarze analizowanym. Wyjątkowo możliwe jest odstępstwo od tej reguły, które jednak uzasadnione być winno wynikami sporządzonej w sprawie analizy urbanistyczno-architektonicznej. Taki stan prawny nie oznacza, że parametry inwestycji, dla której ustalane są warunki zabudowy, mogą być określane przez odniesienie ich zawsze do wartości najwyższych (maksymalnych) występujących w obszarze analizowanym. Odstępstwo od parametrów średnich winno wynikać i być uzasadnione przekonywującymi przesłankami zawartymi w analizie urbanistyczno-architektonicznej. Naczelnym zaś celem planowania przestrzennego jest uwzględnianie wymagań ładu przestrzennego. W tym też kontekście, jako - co do zasady - nieuprawnione ocenić należy takie postępowanie, które w decyzji o warunkach zabudowy określałoby parametry inwestycji poprzez dowolne nawiązywanie do wartości zbliżonych do najwyższych w obszarze analizowanym, bez jednoczesnego wykazania, że taki zabieg jest w realiach sprawy usprawiedliwiony okolicznościami odnoszącymi się do zachowania ładu przestrzennego. Kolegium podkreśliło, iż nie uważa, że w tym przypadku funkcja planowanego obiektu powinna zdeterminować określenie parametrów na najwyższym poziomie. Zdaniem organu odwoławczego osiedlowy sklep spożywczy nie musi mieć rozmiarów dyskontów handlowych, zwłaszcza, że mogłoby to stanowić dysonans urbanistyczny w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej. Dalej organ II instancji podkreślił, iż analiza urbanistyczna jest co prawda kluczowym dowodem w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, jednak nie jest do dowód jedyny i ustawodawca nie zastrzegł, aby dowód ten mógł być uzupełniany jedynie w toku procedury toczącej się przez organem pierwszej instancji. Uzupełnienie nie narusza zasady dwuinstancyjności postępowania. Wobec powyższego należało dokonać oceny kontranalizy przedłożonej przez stronę odwołującą i zapoznać się z jej wynikami. Odnosząc się do kwestii linii zabudowy, Kolegium wskazało, że możliwa jest zmiana tego parametru na wnioskowany tj. 8 m od granicy z działką drogową ul. A, bo nie zaburzy to ładu przestrzennego oraz nie narusza obowiązujących przepisów. W kontekście zaś parametru wysokości należało uwzględnić ustalenia wysokości budynków wskazanych przez skarżącą na działce nr [...] - 12,77 m i [...] - 10,15 m, co jednakże w ogólnych obliczeniach daje wartość 6,3 jako średni parametr. Skoro organ I instancji ustalił ową wielkość do wartości 6,5 m to i tak nie miałoby to wpływu na rozstrzygnięcie w tym zakresie. Niemniej jednak Kolegium, mając na uwadze, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki o zróżnicowanej wysokości, uznał, że ustalenie wartości według budynków, dla których wydano już warunki zabudowy przy tej samej ulicy B do 9 m, nie będzie stanowiło naruszenia ani ładu przestrzennego ani norm prawa. W przypadku pozostałych parametrów Kolegium nie znalazło podstaw do ich zmiany z uwagi na zabudowę najbliższą. Szerokości parametrów obiektów na działkach w lustrzanym odbiciu to maksymalnie 15 m (tyle też dostał inwestor), wskaźniki zabudowy to np. działka [...] - 0, 14; [...] - 0,15. Wskaźnik udziału powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu w całym obszarze analizowanym zawiera się w przedziale od 0,01 do 0,28. Średni wskaźnik tego udziału wynosi 0,13. Wnioskowany udział powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu objętego wnioskiem dla planowanej inwestycji wynosi od 0,205 do 0,288. Kolegium nie dostrzegło podstaw do takich zmian. Wbrew twierdzeniom skarżącej, analiza jest w formie tabeli i opisu, które to dokumenty zawierają wszystkie niezbędne dane. Wbrew temu, co twierdzi strona, wyszczególnione są w tabeli i działki i parametry wszystkich obiektów z obszaru analizowanego, które zostały wzięte pod uwagę w procedowaniu decyzji. Wyznaczony obszar jest wystarczający dla ustalania warunków dla inwestycji, gdyż zawiera elementy zagospodarowania niezbędne dla rozpatrywanego wniosku. Reasumując, Kolegium podkreśliło, że w niniejszej sprawie nie wskazano argumentacji przemawiających za przyjęciem odstępstw od zastosowania parametrów średnich w stosunku do wszystkich parametrów. Ustalone parametry merytorycznie powiązano z takimi funkcjami lub cechami zagospodarowania i zabudowy w obszarze analizowanym lub jego fragmencie (np. z istniejącą zabudową na nieruchomościach sąsiednich), które uzasadniają odstępstwo od wartości średniej. Obiekty, które powstaną w oparciu o ustalone parametry, będą komponowały się z istniejącymi już budynkami w otoczeniu inwestycji, a przecież właśnie to jest celem ustawodawcy - stworzenie ładu przestrzennego. Skargę na powyższą decyzję wniosła M. K., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika w osobie radcy prawego, zaskarżając ją w całości i zarzucając jej: 1. naruszenie prawa materialnego, tj.: a. art. 1 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię polegająca na niewynikającym z treści tego przepisu przyjęciu, że wymagania ładu przestrzennego mają nadrzędny charakter nad wymaganiami ochrony prawa własności, a co za tym idzie, mają decydujące znaczenie w procesie ustalania warunków zabudowy. b. § 3 ust. 3 rozporządzenia z dnia 15 lipca 2024 r. w zw. z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w zw. z art. 8 § 1 k.p.a. poprzez ich błędne zastosowanie polegające na ustaleniu nieprzekraczalnych linii zabudowy w sposób dowolny, na podstawie błędnie przeprowadzonej analizy urbanistycznej, nieuwzględniającej specyfiki zamierzonej inwestycji i jej odrębności od zabudowy już istniejącej, prowadzący do braku możliwości realizacji inwestycji przez inwestora; c. § 4 ust. 3 rozporządzenia z dnia 15 lipca 2024 r. w zw. z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w zw. z art. 8 §1 k.p.a. poprzez ich błędne zastosowanie polegające na ustaleniu intensywności zabudowy (oraz nadziemnej intensywności zabudowy) w sposób dowolny, na podstawie błędnie przeprowadzonej analizy urbanistycznej, nieuwzględniającej specyfiki zamierzonej inwestycji i jej odrębności od zabudowy już istniejącej, prowadzący do braku możliwości realizacji inwestycji przez inwestora; d. § 5 ust. 2 rozporządzenia z dnia 15 lipca 2024 r. w zw. z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w zw. z art. 8 § 1 k.p.a. poprzez ich błędne zastosowanie polegające na ustaleniu udziału powierzchni zabudowy w sposób dowolny, na podstawie błędnie przeprowadzonej analizy urbanistycznej, nieuwzględniającej specyfiki zamierzonej inwestycji i jej odrębności od zabudowy już istniejącej, prowadzący do braku możliwości realizacji inwestycji przez inwestora; e. § 6 ust. 2. rozporządzenia z dnia 15 lipca 2024 r. w zw. z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w zw. z art. 8 § 1 k.p.a. poprzez ich błędne zastosowanie polegające na ustaleniu szerokości elewacji w sposób dowolny, na podstawie błędnie przeprowadzonej analizy urbanistycznej, nieuwzględniającej specyfiki zamierzonej inwestycji i jej odrębności od zabudowy już istniejącej, prowadzący do braku możliwości realizacji inwestycji przez inwestora; f. § 7 ust. 2 rozporządzenia z dnia 15 lipca 2024 r. w zw. z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w zw. z art. 8 § 1 k.p.a. poprzez ich błędne zastosowanie polegające na ustaleniu wysokości zabudowy w sposób dowolny, na podstawie błędnie przeprowadzonej analizy urbanistycznej, nieuwzględniającej specyfiki zamierzonej inwestycji i jej odrębności od zabudowy już istniejącej, prowadzący do braku możliwości realizacji inwestycji przez inwestora; 2. naruszenie prawa procesowego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 77 § 1 poprzez rozpatrzenie materiału dowodowego w sposób wybiórczy polegający na: a. przyjęciu a priori, że analiza urbanistyczna przeprowadzona przez organ I instancji jest prawidłowa i sporządzona w sposób umożliwiający jej weryfikację przez stronę, a właśnie brak możliwości jej weryfikacji został zarzucony w odwołaniu, podczas gdy skarżąca dostarczyła dowód na to, że przynajmniej w jednym aspekcie (co do wysokości budynków występujących na obszarze analizowanym) analiza ta była nieprawidłowa, w konsekwencji czego Samorządowe Kolegium Odwoławcze błędnie z góry założyło, że analiza jest w formie tabeli i opisu, które to dokumenty zawierają wszystkie niezbędne dane i że pozostałe aspekty analizy urbanistycznej należy z góry uznać za prawidłowe, b. ustaleniu warunków zabudowy w sposób niespójny i potraktowanie każdego z parametrów z osobna, w oderwaniu od całokształtu sytuacji, tj. np. ukształtowania terenu działki nr [...] i jej kształtu, bez zweryfikowania, jakie są realne szanse na faktyczne skorzystanie przez skarżącą z ustalonych przez SKO warunków zabudowy, a dodatkowo w sposób niekonsekwentny i dowolny, bez wskazania konkretnych kryteriów innych, niż tylko szeroko pojęte wymagania ładu przestrzennego, w konsekwencji czego Samorządowe Kolegium Odwoławcze ustaliło warunki zabudowy w sposób niedający się przełożyć na rzeczywiste możliwości realizacji inwestycji. W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy organowi, zobowiązując go do wydania decyzji zawierającej wskazane rozstrzygnięcie w całości zgodne z wnioskiem skarżącej oraz o zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm prawem przepisanych. Na poparcie zarzutów skarżąca wskazała m.in., iż uzasadnienie zaskarżonej decyzji jest sformułowane w sposób nadmiernie skupiający się na ochronie ładu przestrzennego, jak gdyby była ona celem nadrzędnym nad wszystkimi innymi celami w planowaniu przestrzennym. Uwzględnianie wymagań ładu przestrzennego jest tylko jednym z celów planowania przestrzennego. Art. 1 ust. 2 u.p.z.p. zawiera całą listę czynników, które należy uwzględnić przy planowaniu przestrzennym, spośród których żaden nie jest określony przez ustawodawcę jako priorytetowy. Co więcej, lista ta nie jest katalogiem zamkniętym, a zatem przy planowaniu przestrzennym można brać pod uwagę także i inne okoliczności, niewymienione wprost w tym przepisie. Przede wszystkim jednak na liście tej znajduje się także ..prawo własności" jako równorzędna z wymaganiami ładu przestrzennego determinanta decyzji odnoszących się do planowania przestrzennego. Pojęcia, którymi posługuje się definicja ładu przestrzennego są na tyle nieprecyzyjne, że konieczne jest wprowadzenie w planowaniu przestrzennym innych także uwarunkowań w tym celu, aby zminimalizować i tak już silnie uznaniowy charakter decyzji podejmowanych przez organy planowania przestrzennego, w tym w toku postępowań o ustalenie warunków zabudowy. Zdaniem skarżącej Samorządowe Kolegium Odwoławcze dało wyraz tej uznaniowości, kilkukrotnie powołując się na ryzyko zaburzenia bliżej niesprecyzowanego ładu przestrzennego jako swoisty argument ostateczny, niepodlegający dyskusji za odmową ustalenia warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem skarżącej. Jednocześnie ten ład przestrzenny w przypadku braku miejscowego planu nie jest określony w żadnym dokumencie, żadnych wytycznych, z którymi strona postępowania mogłaby zapoznać się przed złożeniem wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Jest to każdorazowo pozostawione do swobodnego niemalże uznania organu ustalającego warunki zabudowy. Natomiast, w ocenie skarżącej, zapewnienie ładu przestrzennego na tym terenie powinno dotyczyć wszystkich działek i wynikać z kompleksowej oceny przestrzennej zabudowy, w pewnym sensie wydzielonego, mającego powstawać w przyszłości "osiedla" bez nawiązywania do sąsiednich pół uprawnych, a nie być dokonywane ad hoc przy każdym postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy na tym terenie według nowej, nieprzewidywalnej dla strony wizji organu. Dalej skarżąca wskazała, iż z punktu widzenia zasad postępowania administracyjnego (art. 6, art. 8 § 1 oraz art. 11 k.p.a.) nieakceptowany jest taki stan rzeczy, w którym wnioskodawca opracowując swoją koncepcję zagospodarowania należącej do niego nieruchomości, na podstawie powszechnie obowiązujących przepisów prawa (m.in. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) nie jest w stanie realnie ocenić możliwości jej realizacji, zwłaszcza że najczęściej wniosek taki jest przygotowany przez osobę posiadającą te same kompetencje z zakresu projektowania, które musi posiadać osoba opracowująca projekt decyzji. Tymczasem właśnie taki jest wydźwięk argumentów zawartych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji - wnioskodawca nigdy nie może mieć pewności co do tego, czy jego koncepcja zostanie zaaprobowana przez organ. Tymczasem uwzględniając, że prawo własności także jest czynnikiem, który powinien być brany pod uwagę przy planowaniu przestrzennym, a jest ono mimo wszystko wartością objętą w polskim porządku prawnym szerszą ochroną niż ład przestrzenny, który przecież nie jest wymieniony w Konstytucji, właściwym byłoby oczekiwać od organu, że powstrzyma się od ograniczenia tegoż prawa własności i wolności zabudowy dokonując tego jedynie w zakresie absolutnie minimalnym, koniecznym. Stąd też otwarta przez ustawodawcę droga do odstępowania od parametrów średnich. Tymczasem Samorządowe Kolegium Odwoławcze prezentuje koncepcję odwrotną i wymaga od wnioskodawcy przekonania organu co do tego, że organ może uwzględnić wniosek w kształcie określonym przez wnioskodawcę. Ponadto Kolegium całkowicie zbagatelizowało zarzut skarżącej odnoszący się do poprawności analizy urbanistycznej i braku możliwości jej weryfikacji pomimo tego, że de facto uznało istnienie w niej błędów zmieniając warunki zabudowy w zakresie jej wysokości oraz linii zabudowy. SKO dokonało tego m.in. właśnie w oparciu o dostarczone samodzielnie przez skarżącą dowody na rzeczywiście występującą na obszarze analizowanym wysokość budynków; Innymi słowy, organ I instancji w treści analizy wskazał, że wysokość wszystkich budynków na obszarze analizowanym wynosi od ok. 2,5 m do ok. 11 m. Do odwołania zostały załączone pomiary wskazujące, że wysokość ta to nawet 12,77 m. a zatem błąd analizy w części dotyczącej wysokości budynków został wykazany ponad wszelką wątpliwość. Jednocześnie SKO, choć uznaje, że doszło do błędu w analizie i przyjmuje do swoich wyliczeń już nowe wymiary podane przez skarżącą, nadal obstaje przy tym, że w pozostałym zakresie analiza nie wymaga weryfikacji. Skarżąca podkreśliła, że wbrew twierdzeniom Kolegium zaskarżona decyzja nie zawiera żadnej tabeli, w której wymienione zostałyby nieruchomości wzięte pod uwagę w analizie. W odwołaniu został przez skarżącą sformułowany wyraźnie zarzut przeprowadzenia analizy urbanistycznej w sposób niedający się zweryfikować co do jej poprawności ze względu na brak przedstawienia szczegółowych parametrów przypisanych do wszystkich nieruchomości wziętych pod uwagę przez organ oraz szczegółowych wyliczeń, których same tylko ostateczne wyniki zostały umieszczone w analizie. Tymczasem zarzut ten SKO odpiera twierdząc, że rzekomo zawarta w decyzji tabela zawiera "wszystkie niezbędne dane". Jest to sformułowanie niezwykle ogólnikowe, a skarżąca zarzuca organowi brak właśnie konkretnych danych - które nieruchomości są wzięte pod uwagę i jakie te nieruchomości mają parametry. Podobnie powierzchownie SKO odnosi się do zarzutu zawartego w ekspertyzie załączonej do odwołania odnośnie do braku wiedzy na temat tego, czy autor analizy posiada odpowiednie kompetencje wymagane ustawą do jej sporządzenia. Jeszcze bardziej zaskakujące dla skarżącej jest to, że z jednej strony Samorządowe Kolegium Odwoławcze zdecydowało się zmienić wysokość zabudowy i ustalić ją na poziomie zgodnym z wnioskiem, choć przekracza ona istotnie średni parametr wyliczony przez SKO (6,3 m), a jednocześnie w przypadku innych parametrów, w tym w szczególności w przypadku szerokości elewacji, nie dostrzegło ku temu podstaw i zdecydowało się obstawać przy zastosowaniu parametrów średnich. W ocenie skarżącej SKO w sposób zupełnie uznaniowy wybrało niektóre spośród parametrów, które zmieniło na korzyść inwestora, inne pozostawiając niezmienionymi bez wyraźnej przyczyny, powołując się przy tym na tak niedookreślone, pozaustawowe odniesienia jak "zabudowa najbliższa", czy "działki w lustrzanym odbiciu". De facto stanowi to bezprawne zawężenie obszaru analizowanego, a tylko ten obszar jako całość stanowić powinien podstawę do ustalania parametrów zabudowy. Jak wynika z analizy dokonanej przez organ pierwszej instancji, elewacje frontowe budynków w obszarze analizowanym mają szerokość od 3 m do 20,5 m. Istnieją zatem w obszarze analizowanym budynki o elewacji na tyle szerokiej, że mogłoby to stanowić podstawę do ustalenia szerokości elewacji frontowej zamierzonej inwestycji na zdecydowanie wyższym poziomie, zgodnie z wnioskiem. Mimo to SKO nie dokonało takiej zmiany, a jednocześnie w przypadku wysokości budynków podobnej zmiany dokonało, choć przecież punktem wyjścia dla obu tych parametrów jest ten sam obszar analizowany. Jest to rażące także z tego względu, że zmiana tych niektórych parametrów tylko pozornie wychodzi na przeciw potrzebom i zamiarom skarżącej, bowiem w rzeczywistości nadal nie pozwala ona na realizację inwestycji. Nawet "podwyższone" parametry w decyzji SKO pozostają niespójne ze sobą. Inwestor przeprowadził szczegółowe wyliczenia dotyczące możliwości wybudowania planowanego budynku na podstawie zaskarżonej decyzji, uzyskując następujące wyniki: określona w decyzji SKO wysokość 9 m pozwala na realizację budynku dwukondygnacyjnego. Powierzchnia zabudowy (kondygnacja parteru) może stanowić 0,20 terenu działki czyli 1.217 x 0,20 = 243 m2 - a intensywność zabudowy (uwzględniająca dwie kondygnacje) maksimum 0.42. Głębokość działki od strony ul. A wynosi ok. 40 m i ok. 24 m (trapez). Odejmując wyznaczoną linię zabudowy w odległości 8 m oraz zgodną z przepisami odległość budynku od granic działki (4 m) pozostaje do wykorzystania trapez o wymiarach (26,4 m+10.4 m) x 29 m. .Wyznaczona maksymalna szerokość elewacji pozwala na realizację budynku o wymiarach (26,4 m + 18.60 m) x 15 m o powierzchni zabudowy 337,5 m2. Powiększenie stosunku powierzchni zabudowy do powierzchni terenu do wielkości 0,28 pozwoliłoby na spójność określonych parametrów urbanistycznych i dużo efektywniejsze zagospodarowanie terenu inwestycji. Skarżąca podkreśliła, iż nie opisuje właściwie stanu rzeczy kilkukrotnie użyte przez SKO sformułowanie, że inwestor będzie mógł zrealizować zamierzoną inwestycję w "nieco" innym kształcie. W rzeczywistości nie będzie jej mógł zrealizować wcale, a parametry ustalone przez organy obu instancji odbiegają znacząco od tych wskazanych we wniosku. Jest to w praktyce przeciwstawienie się przez organy obu instancji zasadzie związanego charakteru decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Organy bowiem stwierdzają, że doszło do spełnienia przesłanek do wydania samej decyzji i nie wydają decyzji odmownej, jednak ustalają parametry nowej zabudowy na takim poziomie, który de facto przekreśla możliwość jej realizacji, powołując się przy tym na wymagania ładu przestrzennego, który z samej definicji swojej implikuje bardzo daleko idącą uznaniowość po stronie organu. Skutek finalny zatem postępowania jest taki, że właśnie ta uznaniowość jest źródłem ograniczenia wolności zabudowy przysługującej wnioskodawczyni. Z uwagi na powyższe okoliczności skarżąca wniosła jak w petitum skargi. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację przedstawioną w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz.U. z 2026 r. poz. 143 z późn. zm.) – dalej: p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach tej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne. Uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy, lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także w przypadku zaistnienia przesłanek do wznowienia postępowania - art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. W razie nieuwzględnienia skargi, podlega ona oddaleniu odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). Ponadto, zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Podstawę prawną kwestionowanego skargą rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz.U. z 2024 r. poz. 1130) - dalej: u.p.z.p., w brzmieniu obowiązującym do dnia 23 września 2023 r. Należy podkreślić, iż na mocy ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688 ze zm.) od dnia 24 września 2023 r. uległy zmianie przepisy m.in. art. 61 ust. 1 oraz ust. 5a u.p.z.p. Jednakże na mocy art. 59 ust. 2 pkt ustawy zmieniającej do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym (pkt 1); nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a u.p.z.p. (pkt 2). W sprawie będącej przedmiotem niniejszego postępowania wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji został złożony w dniu 11 czerwca 2025 r. Jednakże zważywszy, że na terenie Miasta Łodzi obowiązuje Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, należało uznać, iż w niniejszej sprawie znajdą zastosowanie przepisy u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym do dnia 24 września 2023 r., mimo że wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla kontrolowanej inwestycji wpłynął do organu I instancji po tej dacie. Zgodnie zatem z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym przed 24 września 2023 r. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. W rozpoznawanej sprawie bezspornym pozostaje, że objęta zaskarżoną decyzją inwestycja planowana jest na terenie, na którym brak jest aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stosownie do treści art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.). W myśl art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz.U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Z kolei stosownie do art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym, służącym określeniu sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Określa ona podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu poprzedzającym wydanie pozwolenia na budowę, unormowanym w przepisach Prawa budowlanego oraz przepisach ustaw odrębnych i aktach wykonawczych. Jednocześnie decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji, o czym stanowi art. 63 ust. 2 u.p.z.p. Odnosząc powyższe do kontrolowanego postępowania należało stwierdzić, że organy właściwie wyznaczyły obszar analizowany w odległości odpowiadającej trzykrotnej szerokości frontu tego terenu, tj. 117,0 m oraz trafnie, stosując się do aktualnego stanowiska judykatury, uwzględniły w całości działki, których choćby fragment znalazł się w obszarze analizowanym. Przechodząc do zagadnień dotyczących kompetencji osoby przeprowadzającej analizę urbanistyczną i przygotowującej projekt decyzji o warunkach zabudowy, wypada wskazać, iż zgodnie z art. 5 u.p.z.p. projekty planów zagospodarowania przestrzennego województwa, planów ogólnych gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego sporządzają osoby, które spełniają jeden z warunków: nabyły uprawnienia do projektowania w planowaniu przestrzennym na podstawie ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1989 r. poz. 99, 178 i 192, z 1990 r. poz. 198 i 505 oraz z 1993 r. poz. 212) (pkt 1); nabyły uprawnienia urbanistyczne na podstawie art. 51 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999 r. poz. 139, z późn. zm.) (pkt 2); posiadają kwalifikacje do wykonywania zawodu urbanisty na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uzyskane na podstawie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o samorządach zawodowych architektów, inżynierów budownictwa oraz urbanistów (Dz.U. z 2013 r. poz. 932 i 1650) (pkt 3); posiadają dyplom ukończenia studiów wyższych w zakresie architektury, urbanistyki lub gospodarki przestrzennej (pkt 4); posiadają dyplom ukończenia studiów wyższych w zakresie innym niż określony w pkt 4 oraz ukończyły studia podyplomowe w zakresie planowania przestrzennego, urbanistyki lub gospodarki przestrzennej (pkt 5); są obywatelami państw członkowskich Unii Europejskiej, Konfederacji Szwajcarskiej lub państwa członkowskiego Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) - strony umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym, którzy nabyli kwalifikacje zawodowe do projektowania zagospodarowania przestrzeni i zagospodarowania przestrzennego w skali lokalnej i regionalnej odpowiadające wymaganiom określonym w pkt 4 lub 5 (pkt 6). Natomiast w myśl art. 60 ust. 4 u.p.z.p. sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej. Zatem stosownie do wskazań art. 60 ust. 4 u.p.z.p., autorem projektu decyzji o warunkach zabudowy musi być osoba posiadająca szczególne kwalifikacje w zakresie urbanistyki lub architektury. Stanowi to gwarancję odpowiedniego poziomu merytorycznego projektu decyzji, koniecznego dla utrzymania ładu przestrzennego na obszarze pozbawionym planu miejscowego, zgodnie z warunkami określonymi w art. 61 ust. 1 - 6 u.p.z.p. Z akt badanej sprawy wynika, że autor analizy oraz projektu decyzji K. W. zajmuje stanowisko inspektora oraz posiada stopień doktora, co nie jest jednoznaczne z posiadaniem uprawnień wymaganych przepisami prawa. W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że uprawnienia do projektowania decyzji o warunkach zabudowy powinno być wykazane w aktach sprawy, czy to w formie w formie zaświadczenia o kwalifikacjach zawodowych podpisanego pod projektem autora decyzji, czy też w inny, poddający się weryfikacji sposób. Wymogu tego nie spełnia znajdujące się w aktach kontrolowanej sprawy oświadczenie K. W. z dnia 24 listopada 2025 r. o ukończeniu studiów podyplomowych w zakresie planowania przestrzennego, którego świadectwo znajduje się w aktach osobowych. Brak udokumentowania w aktach postępowania, że osoba, która sporządziła projekt decyzji o warunkach zabudowy spełnia wymogi z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. wymaga zbadania tej okoliczności, ponieważ niedopełnienie tego obowiązku skutkuje koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji (por. wyrok NSA z 15 lutego 2023 r., II OSK 488/20; wyrok WSA w Poznaniu z 20 kwietnia 2016 r. IV SA/Po 87/16; wszystkie powoływane orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są na stronie: www.orzeczenia.nsa.gov.pl). W tym miejscu należy podkreślić, że Sąd nie przesądza, czy K. W. jest osobą uprawnioną w rozumieniu powołanych powyżej przepisów czy też uprawnień takich nie posiada. Sąd jedynie wskazuje na uchybienie formalne, polegające na braku udokumentowania wymaganych przez ustawę uprawnień w aktach sprawy. Istota sporu w badanym postepowaniu koncentruje się wokół ustalonych przez organy parametrów planowanej zabudowy odbiegających od warunków określonych we wniosku inwestora. Należy zatem wskazać, iż wynikająca z art. 52 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. zasada związania organu wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy ma charakter względny. Jakkolwiek to inwestor określa podstawowe cechy planowanej inwestycji, to w orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że granicę, do której organ jest związany wnioskiem inwestora wyznacza przeznaczenie projektowanego obiektu budowlanego oraz funkcja, jaką ma pełnić. Warunki, zgodnie z którymi określa się cechy nowej zabudowy zostały zdefiniowane w wydanym na podstawie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2024 r. poz. 1116) dalej: rozporządzenie z 2024 r. Jak trafnie wskazało Kolegium w zaskarżonej decyzji, przepisy rozporządzenia z dnia 15 lipca 2024 r. pozwalają na wyznaczenie niektórych parametrów w sposób odmienny od tego określonego w przepisach, jednakże powód ku temu musi wynikać z analizy urbanistycznej, a ponadto powinno być to traktowane jako wyjątek od reguły, zatem wykładane w sposób wąski. Możliwość taka nie oznacza, że za każdym razem parametry zabudowy powinny być ustalane w maksymalnych granicach, zgodnie z wnioskiem inwestora. Z brzmienia przywołanych wyżej przepisów wynika, że w każdej sprawie o ustalenie warunków zabudowy konieczne jest sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej przez podmiot uprawniony, zaś na organie spoczywa natomiast obowiązek dokonania oceny analizy urbanistycznej pod kątem zgodności z przepisami prawa, a także wskazań wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, w taki sam sposób, w jaki ocenić należy każdy dowód z opinii biegłego. Obowiązek ten wynika z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. W rozpoznawanej sprawie ocena możliwości realizacji inwestycji planowanej przez skarżącą oparta została o analizę urbanistyczną, którą na potrzeby prowadzonego postępowania administracyjnego sporządził inspektor dr K. W., będący także autorem projektu decyzji o warunkach zabudowy. Trzeba podkreślić, że analiza urbanistyczno-architektoniczna stanowi główny dowód w sprawie i pełni kluczową rolę w określaniu wymaganych parametrów i wskaźników. Wyniki tej analizy, jej rzetelność, kompletność i zgodność z zapisami rozporządzenia przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania prowadzonego w celu ustalenia warunków zabudowy (por. wyroki WSA w Poznaniu z 28 kwietnia 2022 r., II SA/Po 618/21; z 26 sierpnia 2022 r., II SA/Po 343/22). Skoro wyznaczonym przez ustawodawcę celem jest zachowanie ładu przestrzennego, to istota ustalenia warunków dla nowej zabudowy polega na dostosowaniu zamiarów inwestycyjnych do istniejących w danym miejscu standardów urbanistyczno – architektonicznych, stanu dotychczasowej zabudowy, jej cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów).Określenie parametrów dla nowej zabudowy, zgodnie z rozporządzeniem z 2024 r., co do zasady winno odpowiadać średnim parametrom zastanej zabudowy w obszarze analizowanym, ale w przypadku każdego z parametrów możliwe jest wyznaczenie go w inny sposób, pod warunkiem, że znajduje to uzasadnienie w wynikach przeprowadzonej analizy urbanistycznej. Rola urbanisty sporządzającego analizę nie może sprowadzać się jedynie do "matematycznego" ustalenia istniejących parametrów w obszarze analizowanym celem ich przeniesienia do projektu decyzji o warunkach zabudowy. Specjalistyczna wiedza urbanisty jest bowiem niezbędna nie dla obliczenia średniej arytmetycznej poszczególnych parametrów lecz dla dokonania pogłębionej, analitycznej oceny znajdującej swój wyraz w części tekstowej analizy, odnoszącej się do konkretnych danych z obszaru analizowanego oraz parametrów planowanej inwestycji wskazywanych we wniosku inwestora i uzasadniającej przyjęte rozwiązania w kontekście ładu przestrzennego. W ocenie Sądu analiza urbanistyczna sporządzona na potrzeby kontrolowanego postępowania nie spełnia powyższych wymogów. W pierwszej kolejności trzeba przypomnieć, że stosownie do § 2 rozporządzenia z 2024 r. parametry zabudowy określa się na podstawie istniejących na obszarze analizowanym zabudowie i zagospodarowaniu terenu o takiej samej funkcji, jak funkcja zabudowy i zagospodarowania terenu określona we wniosku (ust. 2). Jeżeli na obszarze analizowanym nie występuje zabudowa i zagospodarowanie terenu o funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu określonej we wniosku, ustalenia te określa się na podstawie zabudowy i zagospodarowania terenu wszystkich działek zabudowanych w obszarze analizowanym (ust. 3). Jak wynika z akt badanego postępowania, w granicach obszaru analizy występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zagrodowa, produkcyjna oraz obiekty gospodarcze. Brak jest natomiast zabudowy usługowej czy budynków handlowych. Natomiast obiekt, którego dotyczy zamierzenie inwestycyjne skarżącej to obiekt handlowy - sklep spożywczy. Zastosowanie znajduje zatem § 2 ust. 3 rozporządzenia z 2024 r., nakazujący określenie parametrów planowanej inwestycji na podstawie wartości średnich ustalonych dla wszystkich działek zabudowanych z obszaru objętego analizą. Jednakże kierując się sposobem zabudowy wszystkich nieruchomości znajdujących się w obszarze analizowanym nie można tracić z pola widzenia różnorodności ich zagospodarowania, rozmaitych rodzajów zabudowy, różniących się względem siebie, co do parametrów i cech zabudowy związanych z ich funkcją. W badanej sprawie, jak wynika z ustaleń urbanisty ujętych w formie tabeli znajdującej się w aktach postępowania organu I instancji (karta 88 i 89), w obszarze analizowanym występują obok budynków mieszkalnych także budynki gospodarcze i garażowe (oznaczone literą g), budynki produkcyjne oraz budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa (oznaczone literami gr), których parametry zabudowy w większości przypadków odbiegają znacząco od wartości przypisanych do budynków mieszkalnych. Te odmienności nie zostały poddane rozważaniom autora analizy urbanistycznej, co powinno zdaniem Sądu mieć miejsce przy ocenie spełnienia warunku, jakim jest kontynuacja parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (por. wyroki NSA z 27 lutego 2014 r., II OSK 2333/12; z 16 lipca 2014 r., II OSK 316/13; www.orzeczenia.nsa.gov.pl). W ocenie Sądu rozważenia wymagała zasadność określenia szerokości elewacji frontowej na podstawie średniej z obszaru objętego analizą obliczonej z uwzględnieniem szerokości elewacji frontowych wszystkich budynków, w tym obiektów przeznaczonych dla rolnictwa oraz budynków o przeznaczeniu gospodarczym i garażowym. Ponadto, jak wynika ze sporządzonej w sprawie analizy urbanistycznej, wartości przyjęte do obliczenia maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy obejmują nieruchomości o powierzchni kilkukrotnie większej niż objęta wnioskiem skarżącej działka nr [...] o powierzchni 1217 m2. Zgodnie z załączonym do analizy tabelarycznym wykazem, powierzchnie uwzględnionych działek ewidencyjnych obejmują: - działkę ew. nr [...] o powierzchni 4838 m2 zabudowaną jednym budynkiem o przeznaczeniu produkcyjnym, usługowym i gospodarczym dla rolnictwa – dla której intensywność zabudowy oraz nadziemna intensywność zabudowy wynoszą 0,005; - działkę ew. nr [...] o powierzchni 15077 m2 zabudowaną jednym budynkiem o przeznaczeniu produkcyjnym, usługowym i gospodarczym dla rolnictwa – dla której intensywność zabudowy oraz nadziemna intensywność zabudowy wynoszą 0,012; - działkę ew. nr [...] o powierzchni 5305 m2 zabudowaną jednym budynkiem o przeznaczeniu gospodarczym i garażowym – dla której intensywność zabudowy oraz nadziemna intensywność zabudowy wynoszą 0,017. Wskazane powierzchnie wyżej wymienionych działek oraz sposób ich zabudowy niewątpliwie wpływają na średnie parametry, w szczególności takie jak intensywność zabudowy, nadziemna intensywność zabudowy oraz udział powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Okoliczność ta została całkowicie pominięta zarówno przez autora analizy urbanistycznej, jak i procedujące w sprawie organy. W ocenie Sądu, powyższe dysproporcje w zakresie powierzchni działki ewidencyjnej objętej wnioskiem oraz wskazanych działek ewidencyjnych uwzględnionych w analizie urbanistycznej powinny stanowić podstawę do rozważenia, czy w rozpoznawanej sprawie możliwe byłoby, a jeżeli tak to w jakim zakresie, odstąpienie od ustalenia parametrów dla planowanej przez skarżącą nowej zabudowy w wartościach średnich, zastanych w granicach obszaru analizowanego, co jest dopuszczalne w świetle regulacji powołanego rozporządzenia z 2024 r. Odnośnie parametru w postaci wysokości zabudowy wypada zauważyć, że stosownie do § 7 ust. 1 rozporządzenia z 2024 r. wysokość zabudowy ustala się na podstawie wysokości zabudowy na dostępnych z tej samej drogi publicznej przylegających działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach, o których mowa w ust. 1, przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na tych działkach (ust. 2). Dopuszcza się ustalenie innej wysokości zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy (ust. 3 ). Analiza urbanistyczna sporządzona na potrzeby badanej sprawy wskazuje jednoznacznie na zasadność skorzystania z możliwości, jaką stwarza zacytowany § 7 ust. 3 rozporządzenia, wobec braku danych odnośnie wysokości zabudowy, o której mowa w ust. 1. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi trafnie dostrzegło, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki o zróżnicowanej wysokości. Zasadnie również uwzględniło kontranalizę przedstawioną przez skarżącą w zakresie ustalenia wysokości budynków na działce nr [...] oraz [...], która to wysokość została obliczona na podstawie pomiarów geodezyjnych. Jednakże uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie pozwala na odtworzenie przebiegu analizy dokonanej przez organ prowadzącej do konkluzji, w myśl której należało ustalić maksymalną wysokości planowanego budynku na poziomie 9 m, co zdaniem Kolegium nie stanowi naruszenia ani ładu przestrzennego ani norm prawa. Również ustalenie przez organ odwoławczy linii zabudowy i zmiana tego parametru na wnioskowany tj. 8 m nie znajduje wyjaśnienia w treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Kolegium ograniczyło się bowiem do stwierdzenia, że nie zaburzy to ładu przestrzennego i nie narusza obowiązujących przepisów. Wobec powyższego należało stwierdzić, iż w przedstawionym powyżej zakresie uzasadnienie zaskarżonej decyzji sporządzone zostało z naruszeniem art. 107 § 3 k.p.a. Jednocześnie Sąd wskazuje, iż nie przesądza czy powyższe parametry, tj. wysokość budynku oraz linia zabudowy zostały ustalone przez organ odwoławczy w prawidłowych wartościach. Stwierdza jedynie, że ustalenia organu w tym zakresie nie poddają się kontroli Sadu. W zaskarżonej decyzji organ odwoławczy nie ustosunkował się do zarzutów wynikających z załączonej do odwołania Ekspertyzy nr [...] sporządzonej przez rzeczoznawcę budowlanego T. B.. Autor tego dokumentu wskazuje na duże zróżnicowanie obszaru analizowanego pod względem zabudowy. Wartości wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni działki wynoszą od 0,01 do 0,13 czyli trzynaście racy więcej. Różnice te mają wynikać z faktu, że działki zabudowywane budynkami mieszkalnymi sąsiadują z nieruchomościami, które zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem terenu, są nadal wykorzystywane rolniczo. W ocenie rzeczoznawcy tak duże zróżnicowanie nie pozwala na uśrednianie parametrów, lecz potrzebna jest indywidualna ocena planowanej zabudowy dopuszczalna przepisami rozporządzenia z 2024 r. Wbrew wynikającemu z art. 107 § 3 k.p.a. nakazowi wskazania w uzasadnieniu decyzji dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, Kolegium nie sprecyzowało w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji swojej oceny mocy dowodowej Ekspertyzy nr [...] złożonej przez skarżącą. Przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe nie pozwala na obecnym etapie postępowania, na bezsporne ustalenie parametrów planowanej inwestycji. Ustalenia organów obu instancji oparte są o wyniki analizy urbanistycznej, którą w ocenie Sądu należało uznać za niepełną z uwagi na brak odniesienia się do znaczącego zróżnicowania powierzchni działek, rodzaju zabudowy i jej intensywności w obszarze objętym analizą. Podsumowując, w ocenie Sądu rozstrzygnięcia procedujących w sprawie organów obu instancji podjęte zostały z naruszeniem zarówno przepisów prawa procesowego, to jest art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a., art. 107 § 3 k.p.a. jak i prawa materialnego - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., w stopniu uzasadniającym ich wyeliminowanie z obrotu prawnego. Prowadząc ponownie postępowanie organy zobowiązane będą do uwzględnienia oceny prawnej wyrażonej w niniejszym wyroku. W szczególności przeprowadzając ponowną analizę urbanistyczną winny rozważyć, czy wskazane dysproporcje powierzchni działek ewidencyjnych w powiązaniu z rodzajem zabudowy, w szczególności zabudowy budynkami gospodarczymi i garażowymi oraz budynkami produkcyjnymi, usługowymi i gospodarczymi dla rolnictwa, wpływa w jakikolwiek sposób na możliwość ustalenia parametrów dla nowej zabudowy z odstępstwem od występujących w obszarze analizowanym wartości średnich. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji (pkt 1 wyroku). W przedmiocie kosztów postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. (pkt 2 wyroku). a.bł.