II SA/Po 164/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Robert Talaga Asesor WSA Jacek Rejman Protokolant: starszy sekretarz sądowy Izabela Kaczmarczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 sierpnia 2026 r. sprawy ze skargi P. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30 października 2025 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta i Gminy [...] z dnia 30.06.2025 r. znak sprawy [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę 997,- (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej: "SKO", "Kolegium") decyzją z 30 października 2025 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania P. B. (dalej: "strona") od decyzji Burmistrza Miasta i Gminy [...] z 30 czerwca 2025 r., znak sprawy [...], w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym. W dniu 4 kwietnia 2025 r. do Urzędu Miasta i Gminy [...] wpłynął wniosek strony o ustalenie warunków zabudowy. Burmistrz Miasta i Gminy [...] decyzją z 30 czerwca 2025 r., znak sprawy [...], działając na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm., dalej: "u.p.z.p.") i art. 104 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 572, dalej: "K.p.a."), odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolno stojących na terenie działki o nr ewid. [...], obręb [...], gmina [...]. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że spełniony został warunek z art. 61 ust. 1 pkt 2-6 u.p.z.p., nie został jednak spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu na podstawie art. 61 ust. 5a u.p.z.p. wyznaczono obszar analizowany i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Organ podał przy tym, iż przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Dojazd do przedmiotowego terenu miałby odbywać się z drogi gminnej o nr ewid. działki [...], przez teren działek o nr ewid. [...], [...], [...], [...], [...] i [...]. Działka o nr ewid. [...], zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, stanowi grunty orne (oznaczone jako RIVa i RV). W związku z tym zdaniem organu I instancji uznać trzeba, że teren objęty wnioskiem nie przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej. Za stosowne uznano wyznaczenie minimalnego obszaru analizowanego w odległości 50,0 m wokół granic terenu objętego wnioskiem. W obszarze analizowanym nie znajduje się jakakolwiek zabudowa i nie jest możliwe określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Kolegium w decyzji przywołanej na wstępie niniejszego uzasadnienia wskazało na art. 59 ust. 2 ustawy z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r., poz. 1688 ze zm., dalej: "ustawa nowelizująca"), a także przywołało przepisy art. 61 u.p.z.p. Dalej organ odwoławczy podał, że z akt sprawy wynika, iż w wyznaczonym obszarze analizowanym brak jest jakiejkolwiek zabudowy. Teren inwestycji ma pośredni dostęp do drogi publicznej – drogi gminnej (działka nr [...]). Z wniosku z 4 kwietnia 2025 r. wynika, że planowana inwestycja będzie wymagała zapotrzebowania w energię, wodę zaś odprowadzanie ścieków nastąpi przez "przyłącze kanalizacyjne". Tymczasem znajdująca się w aktach opinia gestora sieci energetycznej z 20 sierpnia 2024 r., nr [...], dotyczyła innej inwestycji i innego terenu inwestycji (budowy 13 domów jednorodzinnych wolnostojących na działkach nr [...] i [...]). Analogicznie opinia gestora sieci wodociągowo-kanalizacyjnej z 13 września 2024 r., nr [...], dotyczyła innej inwestycji. Dodatkowo z opinii tej wynika, że istniejące uzbrojenie wodociągowe i kanalizacyjne jest niewystarczające do realizacji inwestycji wskazanej w tej opinii. Wprawdzie wynika z niej, że istnieje możliwość realizacji brakującej sieci "własnym staraniem i na własny koszt inwestora", jednak realizacja brakującej infrastruktury nie została objęta wnioskiem o przedmiotowe warunki zabudowy oraz w aktach sprawy brak dokumentów poświadczających możliwość jej realizacji przez inwestora. Tym samym zdaniem SKO nie został spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Wezwanie na etapie postępowania odwoławczego o dostarczenie takiego dokumentu nie miałoby jednak wpływu na wynik sprawy, bowiem nie ziścił się także warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Organ II instancji stwierdził spełnienie warunków z art. 61 ust. 1 pkt 4-6 u.p.z.p. Powołując się na art. 61 ust. 5a u.p.z.p. organ odwoławczy wskazał, że w sprawie obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo z uwzględnieniem tej normy prawnej. Zbędne wydaje się przy tym objęcie analizą i granicami obszaru analizowanego kolejnych działek, skoro występuje w nim zabudowa charakteryzująca na danym obszarze ład przestrzenny. Pewien luz decyzyjny, z jakiego korzysta w tym zakresie organ, nie może prowadzić do dowolności działania i stanowić podstawy do takiego poszukiwania zagospodarowania przestrzennego, którego warunki umożliwiałyby realizacje wnioskowanej inwestycji. W wyznaczonym obszarze analizowanym brak jest zabudowy. Planowane lub oczekiwane przez stronę zmiany dotyczące terenu inwestycji lub sąsiedniego nie mogą mieć znaczenia prawnego przy rozpoznaniu i rozstrzygnięciu sprawy o ustalenie warunków zabudowy. W skierowanej do tut. Sądu skardze strona reprezentowana przez adwokata, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej, zarzuciła naruszenie: A. art. 61 ust. 5a u.p.z.p. przez błędne ustalenie, że działka nr [...] nie przylega do drogi, w następstwie którego błędnie wyznaczono obszar analizowany w minimalnym zakresie 50 m, co miało wpływ na wynik sprawy, gdyż w rzeczywistości działka przylega do drogi i posiada front umożliwiający prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, co powinno skutkować uchyleniem decyzji I instancji i przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie wydaniem orzeczenia reformatoryjnego po przeprowadzeniu nowej analizy urbanistycznej w II instancji; B. art. 77 § 1 w zw. z art. 7 w zw. z art. 15 K.p.a. przez brak zbadania sprawy (tym bardziej w sposób wyczerpujący) i pominięcie aspektów prawnych (treść obowiązującego planu miejscowego) oraz faktycznych (usytuowanie działki, długość jej granicy); C. art. 107 § 1 K.p.a. przez istotne braki uzasadnienia decyzji, w tym brak odniesienia się do zarzutów odwołania i treści planu miejscowego, co w obu przypadkach miało istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż zbadanie okoliczności sprawy umożliwiałoby dokonanie właściwych ustaleń i prawidłowe zastosowanie art. 61 u.p.z.p., a w konsekwencji ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, co powinno skutkować uchyleniem decyzji I instancji i przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie wydaniem orzeczenia reformatoryjnego po przeprowadzeniu nowej analizy urbanistycznej w II instancji. W uzasadnieniu skarżący podniósł przede wszystkim, iż decyzję oparto na dwóch błędnych przesłankach, a mianowicie, że: - działka nr [...] nie przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, gdyż działka nr [...] to grunty orne, - obszar analizowany ogranicza się do 50 metrów od granicy działki nr [...], jako że nie można ustalić frontu działki. Skarżący powołał się przy tym na uchwałę Rady Miejskiej w [...] z 17 czerwca 2014 r., nr [...], zgodnie z którą m.in. działka nr [...] stanowić ma część ul. [...], teren oznaczony symbolem 36KDW. Ul. [...] otrzymała oficjalną nazwę na mocy uchwały Rady Miejskiej w [...] z 22 lipca 2025 r., nr [...] Działka ma dostęp do drogi publicznej, dojazd odbywa się ul. [...] (kolejno działki nr [...], [...], [...], [...]). Bezpośredni wjazd na działkę odbywa się z ul. [...] z odcinka stanowiącego drogę wewnętrzną. Działka przylega do drogi wewnętrznej swoim najdłuższym bokiem o długości 128,24 m i to ten bok (ta część granicy działki) stanowi zdaniem skarżącego co do zasady jej front. Skarżący wskazał także, że inwestycja zakłada powstanie drogi wewnętrznej, która – niezależnie od złej oceny przeznaczenia działki drogowej nr [...] – w ogóle nie została wzięta pod uwagę dla ewentualnego wskazania frontu i obliczenia jego długości dla potrzeb ustalenia obszaru analizowanego. Kolegium w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas wyrażone stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga okazała się zasadna. Zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 30 października 2025 r., nr [...], jak i poprzedzająca ją decyzja Burmistrza Miasta i Gminy [...] z 30 czerwca 2025 r., znak sprawy [...], wydane zostały z naruszeniem prawa materialnego i przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c w zw. z art. 135 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2026 r., poz. 143 ze zm., dalej: "P.p.s.a.") oznacza konieczność ich wyeliminowania z obrotu prawnego. Materialnoprawną podstawę wydanego w sprawie rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kolegium słusznie zwróciło uwagę na konieczność sięgnięcia do brzmienia określonych przepisów sprzed 24 września 2023 r., to jest sprzed wejścia w życie ustawy nowelizującej. Jak przewidziano bowiem w art. 59 ust. 2 tej ostatniej ustawy do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie tej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie: 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowych; 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a u.p.z.p. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 u.p.z.p.; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 273 ze zm.), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, co wynika już z art. 61 ust. 5a u.p.z.p., właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a cytowanej ustawy, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż 3-krotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. W realiach rozpatrywanego przypadku organ I instancji uznał w istocie, iż nie można wyznaczyć frontu terenu, o którym mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., z uwagi na nieprzyleganie działki nr [...] do drogi publicznej lub wewnętrznej. Organ ten za sporządzoną w sprawie analizą urbanistyczną podał, że sąsiednia działka [...], która stanowi jedną z działek, przez którą następować ma pośredni dojazd do terenu inwestycji, jest zgodnie z danymi z rejestru gruntów – gruntem ornym, oznaczonym jako RIVa i RV, nie zaś drogą publiczną lub wewnętrzną. Organ ten powołując się na brzmienie art. 61 ust. 5a u.p.z.p. przyjął, iż właściwe jest wobec tego wyznaczenie minimalnego obszaru analizowanego w odległości 50 metrów wokół granic terenu objętego wnioskiem. Orzekające w sprawie Kolegium stwierdziło natomiast, że obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo, przy uwzględnieniu m.in. art. 61 ust. 5a u.p.z.p. W ocenie Sądu zaprezentowane powyżej stanowisko świadczy nie tylko o istotnym naruszeniu przepisów postępowania, lecz w pierwszej kolejności o istotnym naruszeniu prawa materialnego, a konkretniej rzecz ujmując przeprowadzeniu błędnej wykładni art. 61 ust. 5a u.p.z.p. W sprawie uznano bowiem, że obszar analizowany wyznaczyć można dla terenu, dla którego nie można mówić o "froncie terenu", przyjmując minimalną odległość 50 metrów. Zdaniem Sądu już literalna wykładnia art. 61 ust. 5a u.p.z.p. wyklucza wyznaczenie obszaru analizowanego w oderwaniu od frontu terenu. Innymi słowy przyjęcie, że teren, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, nie posiada frontu terenu, w rozumieniu rzeczonego przepisu, oznaczałoby, iż wyznaczenie obszaru analizowanego staje się niemożliwe. W zd. 1 art. 61 ust. 5a u.p.z.p. prawodawca wprost wskazał, że obszar analizowany wyznaczony ma być: "w odległości nie mniejszej niż 3-krotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów". W konsekwencji punktem wyjścia dla wyznaczenia obszaru analizowanego zawsze pozostawać powinien front terenu, a odległość na jaką obszar ten ma być wyznaczany powinna wynosić nie mniej niż 3-krotną szerokość frontu terenu i nie mniej niż 50 metrów. Obydwa zastrzeżenia jakie zostały w tym względzie poczynione przez prawodawcę, a które odnoszą się do minimalnej odległości na jaką ma być wyznaczony obszar analizowany, w każdym przypadku odwołują się do odległości określonej w oparciu o szerokość frontu terenu. Nie jest w konsekwencji dopuszczalna taka wykładnia art. 61 ust. 5a u.p.z.p., którą przyjęły w kontrolowanej sprawie organy, iż w przypadku, w którym nie można wyznaczyć obszaru analizowanego w oparciu o front terenu, z uwagi na jego brak, jego wyznaczenie powinno opierać się o minimalną odległość 50 metrów. Literalne brzmienie art. 61 ust. 5a u.p.z.p. tę minimalną odległość wprost odnosi to obszaru analizowanego wyznaczanego na podstawie szerokości frontu terenu. Już tylko to świadczy o tym, iż sporządzona w sprawie analiza urbanistyczna – stanowiąca w niej kluczowy środek dowodowy – nie może być uznana za prawidłową z uwagi na to, że objęto nią nieprawidłowo wyznaczony obszar analizowany. Istotne wątpliwości w tejże sprawie budzi jednak także to, czy rzeczywiście nie można mówić o froncie terenu dla działki objętej wnioskiem. W zd. 2 analizowanego art. 61 ust. 5a prawodawca zawarł definicję "frontu terenu", jako tej części granicy działki budowlanej: "która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę". W ocenie Sądu definicji tej nie można odczytywać w oderwaniu od wymaganego w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. dostępu do drogi publicznej. W treści tejże definicji prawodawca wprost oparł się przecież na pojęciu "działki budowlanej", której jedną z istotnych charakterystyk – w świetle art. 2 pkt 12 u.p.z.p. – obok odpowiedniej wielkości, cech geometrycznych i wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, powinien być właśnie dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z art. 2 pkt 14 u.p.z.p. przez "dostęp do drogi publicznej" trzeba z kolei rozumieć: "bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej". Porównanie art. 61 ust. 5a zd. 2 u.p.z.p. w brzmieniu sprzed nowelizacji z 24 września 2023 r. z art. 2 pkt 14 u.p.z.p. wskazuje wprawdzie, że prawodawca pominął przy definiowaniu pojęcia "frontu terenu" możliwość dostępu do drogi publicznej poprzez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej, lecz wykładnia systemowa tejże regulacji wymaga uwzględnienia przy określeniu frontu terenu także takiej formy dostępu do drogi publicznej. Dokonana w tym względzie nowelizacja omawianego przepisu nie wprowadziła żadnej nowej treści, lecz jedynie doprecyzowała poprzednio obwiązujące brzmienie tego przepisu. Od 24 września 2023 r. art. 61 ust. 5a zd. 2 u.p.z.p. wprost stanowi zatem, iż przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebności drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Także przed tą nowelizacją front terenu powinna stanowić ta część granicy działki budowlanej, z której odbywa się główny wjazd na działkę, przez którą zapewniony jest dostęp do drogi publicznej z uwagi na jej przyleganie do tej drogi, do drogi wewnętrznej lub działki obciążonej służebnością drogową. W sprawie poddanej kontroli tut. Sądu orzekające w niej organy administracji publicznej przyjęły w tym względzie wewnętrznie sprzeczne zapatrywanie z jednej strony uznając spełnienie warunku z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., a więc stwierdzając pośredni dostęp działki nr [...] do drogi publicznej znajdującej się na działce nr [...], poprzez działki nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...], z drugiej zaś strony przyjmując, iż objęta wnioskiem działka nie posiada frontu terenu, bowiem nie przylega bezpośrednio do drogi publicznej lub drogi wewnętrznej. Ta sprzeczność wprost wskazuje na to, że w sprawie tej nie dokonano wystarczających ustaleń faktycznych z uwagi na niedostateczne określenie, w jaki sposób ma się odbywać niekwestionowany przecież pośredni dostęp do drogi publicznej, to jest, czy rzeczone działki poprzez które dostęp ten ma być zapewniony – w tym zwłaszcza działka nr [...] – stanowią drogę wewnętrzną, czy też obciążone są służebnością drogową. Nie jest w tym względzie wystarczające stwierdzenie, że działka nr [...] zgodnie z rejestrem gruntów stanowi grunt orny. Organy powinny bowiem w sposób nie budzący wątpliwości wskazać w jaki sposób przez działkę tę zapewniony został dostęp do drogi publicznej, który to dostęp nie był na żadnym etapie postępowania kwestionowany. Należy zgodzić się ze skarżącym, że uchybienie przepisom postępowania jakich dopuściły się w tym względzie orzekające w sprawie organy sprowadzało się przede wszystkim do pominięcia postanowień uchwały Rady Miejskiej w [...] z 17 czerwca 2014 r., nr [...], a na etapie postępowania odwoławczego także postanowień uchwały Rady Miejskiej w [...] z 22 lipca 2025 r., nr [...] Jak podniósł skarżący z dokumentów tych wynikać ma, iż działka nr [...] stanowi drogę wewnętrzną. Określając funkcję działki nr [...], czy też pozostałych działek, które zapewniać mają pośredni dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej, organy nie powinny zatem poprzestać wyłącznie na wskazaniach wynikających z rejestru gruntów, lecz zobowiązane były wziąć pod uwagę także przeznaczenie wynikające z innych dokumentów, w tym zwłaszcza obowiązujących aktów prawa miejscowego. Dopiero poczynienie w tym zakresie wszechstronnych ustaleń faktycznych i skonfrontowanie ze sobą wszelkich środków dowodowych istotnych dla ustalenia sposobu przeznaczenia rzeczonych działek, pozwoli na zachowanie wymogów wynikających z art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a. Umożliwi to także właściwe wyznaczenie frontu terenu i prawidłowe zastosowanie w sprawie art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Sąd administracyjny nie może w tym względzie zastępować organów administracji publicznej i dokonać za te organy istotnych w sprawie ustaleń faktycznych. W powyższych okolicznościach nie możne odnieść zamierzonego skutku stanowisko przedstawione przez Kolegium w odpowiedzi na skargę. Organ II instancji wskazał tam, że obszar analizowany miał być w sprawie wyznaczony w oparciu o długość boku działki nr [...] bezpośrednio przylegającą do działki nr [...], a więc ten fragment tego boku, który w istocie odpowiada szerokości działki stanowiącej drogę wewnętrzną. Po pierwsze, na żadnym etapie postępowania stanowisko takie nie zostało przyjęte. Obszar analizowany wyznaczony został bowiem w oderwaniu od długości frontu terenu, po przyjęciu błędnej wykładni art. 61 ust. 5a u.p.z.p., o czym była mowa powyżej. Po drugie, co jest zresztą konsekwencją ostatniego, na żadnym etapie postępowania nie zostało ustalone jaka jest faktycznie długość granicy działki nr [...], która bezpośrednio styka się z działką nr [...]. Nie wiadomo zatem w oparciu o jakie ustalenia faktyczne SKO próbuje bronić wyznaczenia obszaru analizowanego w odległości 50 metrów od terenu inwestycji. Odniesienie się do kwestii podniesionej w odpowiedzi na skargę, która nota bene została także zasygnalizowana w samej skardze, jest w tych okolicznościach przedwczesne, bowiem na żadnym etapie postępowania administracyjnego organy nie zajęły co do tej kwestii stanowiska wychodząc z błędnego założenia co do możliwości wyznaczenia obszaru analizowanego w oderwaniu od frontu terenu. Odnotować jednak warto stanowisko prezentowane w tym względzie w orzecznictwie sądów administracyjnych, zgodnie z którym w przypadku, gdy bok terenu inwestycji przylega do drogi prostopadle lub pod innym kątem, lecz nie równolegle, za front uznać należy całą szerokość tego boku terenu inwestycji, który przylega do drogi, a nie tylko ten odcinek, który położony jest bezpośrednio na styku z drogą. W przypadku prostopadłego położenia drogi odcinek ten zawsze równałby się szerokości tej drogi, co nie znajduje uzasadnienia w treści art. 61 ust. 5a zd. 2 u.p.z.p. Uznanie za front terenu inwestycji jedynie części boku terenu przylegającego do drogi, skutkowałoby wówczas zniweczeniem istoty wyznaczania wielkości obszaru analizowanego, ponieważ obszar ten – ze względu na niewielkie szerokości dróg – zawsze byłby wyznaczany w minimalnej odległości od działki, tj. w odległości 50 metrów (por. wyroki WSA w Warszawie z 2 czerwca 2011 r., sygn. akt IV SA/Wa 650/11, WSA w Łodzi z 16 marca 2010 r., sygn. akt II SA/Łd 787/09, z 26 lutego 2026 r., sygn. akt II SA/Łd 953/25, dostępne w CBOSA na stornie internetowej: orzeczenia.nsa.gov.pl). Na koniec wskazać trzeba, że SKO prawidłowo dostrzegło, iż w sprawie nie zbadano właściwie spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Stosownie do art. 61 ust. 5 u.p.z.p. warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Tymczasem, zarówno pismo z 20 sierpnia 2024 r. pochodzące od [...], jak i pismo z 13 września 2024 r. od [...] SA odnoszą się przede wszystkim do innej inwestycji, a także do inwestycji planowanej na innym terenie niż wniosek, do którego je załączono. Wobec tego stwierdzenie przez organ I instancji spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. było przedwczesne, a organ ten – pod rygorem odmownego załatwienia wniosku – powinien wezwać skarżącego do przedstawienia aktualnych uzgodnień z gestorami poszczególnych sieci, które dotyczyć będą inwestycji objętej wnioskiem. Sąd nie znalazł dostatecznych podstaw do przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego. Zgodnie z art. 106 § 3 P.p.s.a. sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania. Przewidziane tak postępowanie dowodowe przed sądem administracyjnym nie może służyć do zastępowania organów administracji publicznej w czynieniu istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy ustaleń faktycznych, a do tego by w istocie doszło, gdyby uwzględnić wnioski dowodowe zawarte w skardze. To rolą organów orzekających w sprawie jest poczynienie wyczerpujących ustaleń faktycznych, które pozwolą na właściwe wyznaczenie frontu terenu niezbędnego dla określenia obszaru analizowanego, by przeprowadzona następnie analiza urbanistyczna odpowiadała wymogom wynikającym z powszechnie obowiązujących przepisów prawa. Mając na uwadze powyższe na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c w zw. z art. 135 P.p.s.a. orzeczono jak w pkt I. sentencji wyroku. O kosztach postępowania postanowiono w pkt II. sentencji wyroku w oparciu o art. 200 w zw. z art. 205 § 2 w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (tekst jedn. Dz. U. z 2026 r., poz. 215). Przy określeniu tych kosztów na kwotę 997 zł uwzględniono wpis od skargi uiszczony w kwocie 500 zł, opłatę skarbową od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł, a także opłatę za czynności adwokackie w kwocie 480 zł. Ponownie rozpoznając sprawę Burmistrz Miasta i Gminy [...] uwzględni ocenę prawną wyrażoną w niniejszym uzasadnieniu i wynikające z niego wskazania co do dalszego postępowania.