II SA/Po 632/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jakub Zieliński (sprawozdawca) Sędziowie: Sędzia WSA Paweł Daniel Sędzia WSA Robert Talaga Protokolant: starszy sekretarz sądowy Agata Tyll-Szeligowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 stycznia 2026 r. sprawy ze skargi R. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 18 czerwca 2025 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.

Wójt Gminy [...] ( dalej: "Wójt" lub "organ I instancji") decyzją z 21 stycznia 2025 r. o sygn. akt [...], wydaną po rozpoznaniu wniosku B. N. ( dalej: "Inwestor") z 6 listopada 2023 r., zmodyfikowanego pismem z 27 kwietnia 2024 r., w 13 szczegółowych punktach ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na: budowie parkingu dla pojazdów osobowych na działce o numerze ewidencyjnym [...] obręb B., gmina [...]. W uzasadnieniu swojej decyzji organ zauważył, że teren na którym Inwestor zamierza realizować swoje zamierzenie nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz strefami ochronnymi ustalonymi na podstawie przepisów szczególnych. W związku z art. 71 ust. 2 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnieniu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2023 r. poz. 1094 ze zm. – "ooś") oraz Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U z 2019 r. poz. 1839 ze zm.) ustalono, iż tego rodzaju inwestycja nie wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia tzw. decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przed uzyskaniem decyzji, o której mowa w art. 72 ust. 1 oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 72 ust. 1a ustawy ooś. Realizacja zamierzenia nie będzie miała również negatywnego wpływu na kształtowanie ładu przestrzennego. Planowana inwestycja położona jest poza: obszarami wodno-błotnymi oraz innymi obszarami o płytkim zaleganiu wód podziemnych, obszarami wybrzeży, obszarami górskimi lub leśnymi; obszarami objętymi ochroną w tym strefami ochronnymi ujęć wody; obszarami ochronnymi zbiorników wód śródlądowych; obszarami wymagającymi specjalnej ochrony ze względu na występowanie gatunków roślin, zwierząt oraz ich siedlisk i siedlisk przyrodniczych objętych ochroną, w tym obszarami sieci [...]; obszarami na których standardy jakości środowiska zostały przekroczone; obszarami o krajobrazie mającym znaczenie historyczne, kulturowe lub archeologiczne; obszarami o znacznej gęstości zaludnienia; obszarami przylegającymi do jezior; obszarami ochrony uzdrowiskowej. Planowane przedsięwzięcie nie jest położone na obszarze górniczym. Planowane przedsięwzięcie położone jest poza terenami zagrożonymi osuwania się mas ziemnych oraz poza terenami narażonymi na niebezpieczeństwo powodzi. Nieruchomość położona jest na terenie [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu - zgodnie z jego obecnym stanem prawnym - brak jest ustalonych zakazów na podstawie przepisów ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. z 2023r. poz. 1336 ze zm.). Miejsce lokalizacji znajduje poza zasięgiem obiektów i obszarów chronionych w rozumieniu ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami w tym stanowisk archeologicznych. Projekt decyzji został sporządzony przez osobę posiadającą kwalifikacje do wykonywania zawodu urbanisty. Organ zauważył, że zgodnie z art. 56 oraz w związku z art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm. - dalej: u.p.z.p.) nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi, a taka sytuacja ma miejsce w rozpoznawanej sprawie. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła R. K.. Samorządowe Kolegium Odwoławcze ( dalej: "SKO" , "Kolegium") , decyzją z 18 czerwca 2025 r. o nr [...] utrzymało zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy. W uzasadnieniu wyjaśniono, że zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm. - dalej w skrócie: "u.p.z.p.") każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. W myśl art. 4 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie przeznaczenia terenu, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku jego braku określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Stosownie do art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W przypadku braku planu zagospodarowania naczelną zasadą towarzyszącą regulacji ładu przestrzennego jest kontynuacja. Nowa zabudowa powinna stanowić kontynuację zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie inwestycji, zarówno jeżeli chodzi o funkcję, parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy, jak i zagospodarowanie terenu. Kontynuacja powinna dotyczyć także gabarytów, formy architektonicznej obiektów, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Dalej zauważono, że sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) określają przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. SKO zwróciło też uwagę, że decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym związanym, a nie decyzją uznaniową. Oznacza to, że organ administracji publicznej nie działa w warunkach uznania administracyjnego, a rozstrzygnięcie podejmowane po przeprowadzeniu postępowania jest warunkowane całkowicie ustalonym stanem faktycznym i przepisami prawa. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W przedmiotowej sprawie, zgodnie art. 61 ust. 5a u.p.z.p., wyznaczono wokół terenu, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-6 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznaczono na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., a mianowicie na mapie zasadniczej w skali 1:1000, pochodzącej z państwowego zasobu geodezyjno - kartograficznego, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Do analizy urbanistyczno-architektonicznej (dalej: analiza) przyjęto następujące działki umiejscowione w zakreślonym obszarze analizy: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] oraz [...]. SKO zauważyło, że warunek kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, to znaczy w taki sposób, że tylko wówczas nie jest on spełniony, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie daje się z nią w praktyce pogodzić, przy czym przez kontynuację funkcji rozumie się także uzupełnienie funkcji dotychczasowej. Z przeprowadzonej analizy wynika, że istnieje możliwość kontynuacji funkcji i formy zabudowy. Na działkach zastanych w obszarze analizowanym odnotowano występowanie zabudowy o następujących funkcjach: składowo-magazynowa (działka o nr ew. [...]), mieszkaniowa jednorodzinna (działki o nr ew. [...], [...], [...], [...], [...]), handlowo- składowa (działka o nr ew. [...]), zagrodowa (działka o nr ew. [...]), usługowa (działka o nr ew. [...]) oraz infrastruktura drogowa (działka o nr ew. [...]). O kontynuacji funkcji świadczy lokalizacja miejsc parkingowych wzdłuż drogi na działce o nr ew. [...], obręb B.. Na działce drogowej funkcjonują wydzielone miejsca postojowe w łącznej liczbie ponad 10 (4 usytuowane równolegle oraz 10 usytuowanych prostopadle do drogi), w tym 1 miejsce dla osób niepełnosprawnych. Ogląd charakterystyki urbanistycznej tego zróżnicowanego terenu pozwala na założenie, że owe miejsca mogą mieć charakter pomocniczy poprzez obsługę m.in. zabudowy usługowej w postaci dworca kolejowego oraz domu weselnego umiejscowionego na działce o nr ew. [...], obręb B.. W takim ujęciu, planowany do zrealizowania parking na 9 miejsc postojowych w istocie będzie miał funkcję podobną do tej zastanej na działce o nr ew. [...], obręb B.. Nadto budowa parkingu związana jest z towarzyszącą zabudową usługową, obecną na działce o nr ew. [...], obręb B., która bezpośrednio przylega do terenu objętego wnioskiem. Parking ten ma służyć obsłudze domu weselnego, zapewniając dodatkowe miejsca postojowe dla gości oraz personelu. Zamierzona inwestycja, stanowiąc rodzaj niezbędnej infrastruktury technicznej dla już posadowionego domu weselnego, będzie w istocie uzupełniała funkcjonalnie ów obiekt. Dalej zauważono, że z oczywistych względów, w przypadku projektowanej inwestycji nie jest możliwe określenie niektórych parametrów inwestycji (wysokości, szerokości elewacji frontowej czy geometrii dachu z racji jej charakteru lub też linii zabudowy z uwagi na usytuowanie bez bezpośredniego dostępu do drogi publicznej), niezbędne natomiast wydaje się określenie powierzchni zabudowy, co z kolei pozwoli na określenie powierzchni biologicznie czynnej na terenie inwestowanej działki. Mając na względzie, że planowany parking jest obiektem budowlanym nie będącym budynkiem, w celu wyznaczenia powierzchni użytkowej zajętej pod planowaną inwestycję określono łącznie wskaźnik terenu zabudowy oraz utwardzonego na sąsiednich działkach obejmujących analizę. Ustalono, że średni wskaźnik powierzchni utwardzonej i zabudowanej w stosunku do powierzchni terenu działki w obszarze analizowanym wynosi ok. 40%, a wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej ok. 60%. Inwestor planuje wykonanie 9 miejsc parkingowych (o pow. 118m2) oraz utwardzenie placu dojazdowego (o pow. 612m2), co daje wskaźnik powierzchni zajętej pod inwestycję w stosunku do powierzchni działki ok. 0,82. Przy uwzględnieniu miejsc postojowych z kostki ażurowej wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi w przybliżeniu 0,8. Jest to wartość przekraczająca średni wskaźnik powierzchni użytkowej w stosunku do powierzchni działki w obszarze analizowanym. Dopuszcza się wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji do 0,8. Analizowana działka o nr ew. [...] posiada powierzchnię 888m2. Budowa parkingu związana jest z towarzyszącą zabudową usługową na działce o nr ew. [...], która bezpośrednio przylega do terenu objętego wnioskiem. Ponadto, na działce wskaźnik terenu zurbanizowanego wynosi ok. 74%. Zważywszy na wielofunkcyjny charakter całego analizowanego terenu, duże zróżnicowanie wskaźnika zurbanizowanego dla poszczególnych działek oraz usytuowanie przedmiotowej działki bezpośrednio przyległej (o nr ew. [...]), gdzie wskaźnik wynosi ok. 74%, zasadne jest określenie w decyzji dla ww. działki wskaźnika wynoszącego do 80%. Jest to wskaźnik mieszczący się w zakresie występujących już w tym obszarze wskaźników, możliwy do ustalenia zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Planowana inwestycja stanowi integralną całość z zlokalizowanym na sąsiedniej działce o nr ew. [...] domem weselnym "[...]". Zwiększony wskaźnik powierzchni zabudowy jest uzasadniony koniecznością zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych dla klientów i personelu obiektu. Inwestycja nie będzie naruszać zasad kształtowania ładu przestrzennego, albowiem ustalony decyzją wskaźnik i parametry korespondują z gabarytami zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Inwestor wskazał we wniosku minimalną powierzchnię biologicznie czynną na 180m2, co daje wskaźnik 0,2. Odnosząc się do minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, dopuszcza się inny wskaźnik niż wynika to ze średniej w analizowanym obszarze, tym bardziej że na sąsiedniej działce wskaźnik wynosi ok. 26%. Ponadto, określony wskaźnik nie wpłynie negatywnie na wegetację roślin i infiltrację wód opadowych do gleby. Nadwyżka powierzchni zabudowy zostanie skompensowana np. poprzez wprowadzenie pasów zieleni, nasadzeń lub systemów zbiorników retencyjnych wód opadowych, co będzie miało dodatkowy dodatni wpływ na środowisko. Planowana inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej przez działkę o nr ew. [...]. Z uwagi na okoliczność, że istniejące i projektowane uzbrojenie terenu dla zamierzenia budowlanego nie jest wymagane, spełniony jest warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Teren projektowanej inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Nie stwierdzono naruszeń przepisów odrębnych, w konsekwencji czego także przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. została oceniona pozytywnie. Projekt decyzji został skierowany do uzgodnień przez właściwe organy, określone w art. 53 ust. 4 u.p.z.p. Decyzja posiada załączniki wymienione w § 9 ww. Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że w obszarze analizowanym na działce drogowej znajdują się miejsca postojowe, stanowiące punkt odniesienia dla planowanej inwestycji, o czym wyjaśniono w analizie. Organ odwoławczy ustalił, że wspomniana w odwołaniu działka o nr ew. [...] - nawet jeśli pozostaje faktycznie zabudowana (vide: pismo Odwołującej z dnia 9 kwietnia 2025 roku) - nie uzyskała decyzji o warunkach zabudowy zakreślającej legalnie owo zabudowanie (vide: pismo organu I instancji z dnia 31 marca 2025 roku wraz ze stanowiskiem urbanisty z dnia 26 marca 2025 roku). Natomiast, budynki, których dotyczy wniosek o warunki zabudowy i ich funkcja muszą nawiązywać do obiektów wzniesionych legalnie. W sprawie rozważono unormowanie z § 5 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 roku, zatem także i ten zarzut odwołania nie może znaleźć akceptacji. Podkreślono, iż jeśli wskazany we wniosku sposób zabudowy i zagospodarowania terenu znajduje uzasadnienie w wynikach analizy, a projekt decyzji zostanie uzgodniony z właściwymi wskazanymi w ustawie organami uzgadniającymi, to organ nie może odmówić jego ustalenia tylko dlatego, że jest to niewygodne, czy niekorzystne dla właściciela nieruchomości sąsiednich ze względu na jego plany, obawy, czy z jakichkolwiek innych powodów. Ustalenie warunków zabudowy jest etapem wstępnym realizacji inwestycji, służącym uzyskaniu odpowiedzi na pytanie, czy zamierzenie to może być w ogóle podjęte na danym obszarze jako zgodne z przepisami szczegółowymi, określającymi porządek urbanistyczny i sposób zagospodarowania terenu, w które nowa zabudowa ma się wkomponować. Ma ono więc charakter rozstrzygnięcia ogólnego, zakreślającego ramy, które dopiero muszą być doprecyzowane w dalszej fazie procesu inwestycyjnego, czyli w decyzji o pozwoleniu na budowę, zatwierdzającej konkretne parametry inwestycji podane w projekcie budowlanym. Za niedopuszczalne zatem na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy uznać należy zarzuty związane z takimi kwestiami jak: zwiększenie hałasu i zanieczyszczeń oraz natężenia ruchu czy też naruszenie warunków gruntowych, także pogorszenie warunków życia. Zarzuty te zbadane być mogą dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego, tj. w postępowaniu prowadzącym do wydania pozwolenia na budowę. Ustawodawca wskazał zamknięty katalog przesłanek, które podlegają badaniu w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i w razie ich spełnienia, organ nie ma podstaw do odmowy wydania decyzji zgodnie z wnioskiem, jest to bowiem tzw. decyzja związana. R. K. (dalej: "Skarżąca", "Strona") , reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na powyższą decyzję zarzucając: 1. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy w postaci: a. art. 7 w zw. z art. 75 § 1 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 w zw. z art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez brak podjęcia przez organ wszelkich czynności zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz dowolną ocenę przez organ materiału dowodowego, skutkujący błędem w ustaleniach faktycznych, a mianowicie polegającym na oparciu się na wynikach budzącej wątpliwości co do rzetelności analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w której: . nie został właściwie wyznaczony i prawidłowo zaprezentowany obszar, o jakim mowa w 3 § 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588, z późn. zm., dalej: "rozporządzenie z 2003 r"), skoro w odległości 120 metrów ustalonej przez urbanistę jako trzykrotność frontu, znajduje się działka o numerach [...] (zabudowana), jaką w analizie urbanistycznej należało uwzględnić, a co pominięto; . nie wiadomo z czego wynika, że na nieruchomości może powstać parking z miejscami postojowymi w liczbie 9 (plus jedno dla osób niepełnosprawnych), skoro w analizie urbanistycznej nie przedstawiono, jaka jest charakterystyka (w tym zakresie) nieruchomości rzekomo podobnych, takich jak działka numer [...], gdzie jest droga publiczna ulica [...]; . nie stwierdzono, że na działce numer [...], obręb B. znajduje się parking, w analizie urbanistycznej jej autor twierdzi tylko, że na nieruchomościach sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej znajdują się obiekty o funkcji infrastruktury drogowej - miejsca postojowe w pasie drogowym na działce numer [...], obręb B., chociaż w zaskarżonej decyzji taka teza się pojawia. 2. naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy w postaci: a. art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 1 oraz art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. oraz § 1 i § 2 oraz § 5 rozporządzenia z 2003 r. poprzez niedostrzeżenie, że wydane warunki zabudowy dla inwestycji naruszają lad architektoniczny i przestrzenny, albowiem: . w obszarze analizowanym (w odległości 120 metrów od Nieruchomości) nie znajduje się parking w rozumieniu § 3 pkt 25 rozporządzenia z 2002 r., a jaki zbudować chce inwestor; . istnienie jednostkowych miejsc postojowych przy drodze publicznej w postaci działki numer [...] (ulica [...]), gdzie tego autor analizy urbanistycznej konkretnie nie opisał, nie oznacza, że inwestycja w postaci parkingu na 9 samochodów osobowych na nieruchomości, graniczącej z terenami użytkowanymi rolniczo, jest dopuszczalna w świetle wartości, jaką jest zachowanie ładu przestrzennego i architektonicznego; . wydano decyzję, która godzi w § 5 rozporządzenia z 2003 r., skoro przepisu tego nie zastosowano; b. art. 6 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 54 ust. 1 pkt 2 lit. d) w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610, z późn. zm., dalej: "k.c.") poprzez pominięcie, że inwestycja planowana oddziaływać będzie na prawo podmiotowe (prawo rzeczowe) przysługujące Skarżącej, godząc w jej interes prawny przy zagospodarowaniu należących do niej terenów, albowiem: . planowany parking generuje ograniczenia związane z zabudową, jakie generuje § 19 rozporządzenia z 2002 r.: wszak w wyniku budowy parkingu już na zawsze Skarżąca będzie musiała, planując jakąkolwiek zabudowę na swoich działkach o numerach [...] oraz [...], uwzględniać to, w jaki sposób zagospodarowano na podstawie zaskarżonej decyzji sąsiednią nieruchomość; . w wyniku zrealizowania tej inwestycji zaburzony zostanie ład architektoniczny i urbanistyczny w tej części obrębu B. , a który jest dobrem wspólnym (w tym dobrem Skarżącej), co do którego ochrony oraz poszanowania jest uprawniona; . pomija się skutki, jakie niesie zagospodarowanie nieruchomości na parking dla 9 samochodów osobowych, w kontekście generowanego hałasu, a mianowicie jej użytkownicy korzystając ze środowiska, dokonują tego oddziaływania na środowisko w sposób negatywny, a co w kontekście przepisów działu IV ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2001 r. Nr 62 poz. 627, z późn. zm.) określających normy poziomu hałasu, uniemożliwia bądź poważnie ogranicza wykorzystanie działek Skarżącej na cele rolnicze, skoro hałas ma ogromny wpływ na zwierzęta gospodarskie i może powodować u nich wiele problemów oraz zaburzeń; . nie uwzględnia tego, że na Inwestora należy nałożyć obowiązki, które uwzględniają art. 3 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (Dz. U. z 1991 r. Nr 81, poz. 351, z późn. zm.): wszak skoro nieruchomość Skarżącej bezpośrednio graniczy z nieruchomością, gdzie powstać ma parking z 9 miejscami postojowymi (plus jedno dla osób niepełnosprawnych), to wzrosło zagrożenie pożarowe lub inne miejscowe zagrożenie pożarowe także na jej nieruchomości; inwestycja będzie źródłem zanieczyszczeń w środowisko, tj. o jakich mowa w § 11 ust. 3 pkt 4 lub § 17 ust. 1 pkt 2 rozporządzeniu Ministra Gospodarki Morskiej i Żeglugi Śródlądowej z dnia 12 lipca 2019 r. w sprawie substancji szczególnie szkodliwych dla środowiska wodnego oraz warunków, jakie należy spełnić przy wprowadzaniu do wód lub do ziemi ścieków, a także przy odprowadzaniu wód opadowych lub roztopowych do wód lub do urządzeń wodnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1311, z późn. zm.). Mając powyższe na uwadze strona Skarżąca wniosła o: uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy [...] z dnia 21 stycznia 2025 r. oraz o zwrot na jej rzecz od organu kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych wynikających z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22.10.2015 r. (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1964 ze zm.) w sprawie opłat za czynności adwokackie. W uzasadnieniu skargi rozwinięto podniesione zarzuty wskazując, iż sporządzona w sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna narusza minimalne standardy, jakich należy oczekiwać od opracowań stanowiących podstawę do oceny zgodności planowanej inwestycji z przepisami art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W analizie pominięto zabudowaną działkę o numerze [...]. Z analizy nie wynika też aby na działce numer [...] znajdował się parking. Organ odwoławczy, wydając zaskarżoną decyzję, nie odniósł się do kluczowego aspektu sprawy, jakim jest wpływ planowanego przez inwestora przedsięwzięcia - parkingu dla 9 samochodów osobowych, usytuowanego w drugiej linii zabudowy, "na tyłach" przy polach uprawnych - na istniejący ład architektoniczny i przestrzenny miejscowości B.. Tym samym organ II instancji nie dopełnił obowiązku merytorycznej oceny sprawy, ograniczając się do powtórzenia ustaleń organu I instancji, które nie wykazują, w jaki sposób inwestycja wpisuje się w lokalny ład przestrzenny, co stanowi naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz zasad poprawnej i rzetelnej kontroli administracyjnej. Zarzucono, że organ nie dokonał rzetelnej oceny, czy planowane przedsięwzięcie narusza prawa współwłaścicieli nieruchomości sąsiednich, w tym w szczególności czy przewidziane warunki zabudowy respektują zasady ochrony interesów Skarżącej. Skarżąca wielokrotnie w toku obu postępowań administracyjnych wyrażała sprzeciw wobec planowanej inwestycji, wskazując na potencjalne negatywne skutki, w szczególności hałas oraz zanieczyszczenia, które będą spływać wraz z wodami opadowymi do gleby. Pomimo tych wyraźnych zastrzeżeń, organ odwoławczy, wydając zaskarżoną decyzję, pominął skutki oddziaływania inwestycji na środowisko, w szczególności nie odniósł się do negatywnego wpływu hałasu generowanego przez użytkowników parkingu dla 9 samochodów osobowych. Nie uwzględniono, że hałas negatywnie wpływa również na zwierzęta gospodarskie, powodując u nich zaburzenia oraz problemy zdrowotne, co bezpośrednio przekłada się na jakość i ilość produkcji rolnej. Skarżąca stoi na stanowisku, że na terenie analizowanym nie istnieje żaden parking ani nawet budowla o podobnym charakterze. Sam fakt, że w ciągu drogi publicznej - ulicy [...] - występują miejsca postojowe, które dodatkowo nie zostały uwzględnione i policzone przez autora analizy urbanistycznej, nie może świadczyć o istnieniu obiektów o zbliżonym charakterze i funkcji. Planowany parking ma mieć charakter inwestycji samodzielnej, realizowanej na przedmiotowej nieruchomości, co zasadniczo odróżnia ją od niewielkich miejsc postojowych przy drodze i wymaga od organów dokonania odrębnej i wnikliwej oceny zgodności tej inwestycji z istniejącym ładem przestrzennym. Rozbudowany parking może bowiem znacząco wpłynąć na istniejący ład przestrzenny oraz architektoniczny okolicy, naruszając harmonijny układ zagospodarowania terenu. Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j.: Dz. U. z 2024 r., poz. 334 ze zm.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 134 ze zm. – w skrócie: "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne. Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Przy czym stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę sąd, co zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). W ocenie tut. Sądu zaskarżona decyzja SKO w [...] i poprzedzającą ją decyzja Wójta Gminy [...] z 21 stycznia 2025 r. o sygn. akt [...] ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie parkingu dla pojazdów osobowych na działce o numerze ewidencyjnym [...] obręb B., gmina [...], nie zostały wydane z naruszeniem przepisów obowiązującego prawa w stopniu istotnie rzutującym na wynik sprawy, co mogłoby uzasadniać ich wyeliminowanie z obrotu prawnego. Podstawę materialnoprawną kwestionowanego rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.) oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 z późn. zm.) – w brzmieniu obowiązującym na dzień wszczęcia postępowania administracyjnego co wynika z § 12 Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 1116). Stosownie do przepisu art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Celem zaś każdej decyzji o warunkach zabudowy jest przesądzenie o zgodności zamierzonej inwestycji z porządkiem przestrzennym obowiązującym na obszarze, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, tj. przepisami ustaw szczególnych chroniących tzw. wartości wysoko cenione oraz wymogami art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688 z późn. zm.), wydanie decyzji o warunkach zabudowy w przedmiotowej sprawie było możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących wymogów: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Jednocześnie należy wskazać, że decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie analizy przygotowanej w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej rozporządzenie MI). Powołane rozporządzenie, co wynika z przepisu § 1, określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). W niniejszej sprawie w celu ustalenia wymagań dla spornej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznaczył wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 ustawy (art. 61 ust. 5a u.p.z.p). W rozpoznawanej sprawie wyznaczono stosowny obszar analizowany i w jego ramach dokonano analizy istniejącej zabudowy pod kątem jej funkcji, cech i zagospodarowania terenu. Sąd podziela ustalenia organów, że w świetle ustaleń analizy nie budzi wątpliwości, że planowana inwestycja tj. parking dla pojazdów osobowych z 9 miejscami postojowymi, w tym jednym miejscem postojowym dla osób niepełnosprawnych, uzupełnia istniejącą w obszarze analizowanym funkcję zabudowy. Odnosząc się do zarzutów skargi w tym miejscu zauważyć należy, iż w orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że wymóg kontynuacji funkcji, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., pozostawia miejsce na różnorodność, a więc i pewne odstępstwa pod warunkiem zachowania standardów ładu przestrzennego. W orzecznictwie wskazuje się, że funkcja, w rozumieniu jakie nadaje temu pojęciu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza wyłącznie nakazu powielania funkcji identycznej, bez możliwości jej uzupełnienia czy też zabudowy zgodnie z oczekiwaniami właścicieli nieruchomości sąsiednich. Kontynuacja funkcji rozumiana jako służąca zachowaniu ładu przestrzennego, umożliwia bowiem uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie niewchodzące z nią w kolizję. Zatem warunek kontynuacji funkcji jest spełniony, nie tylko gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, ale także gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i niekolidujące z nią. W ramach zasady dobrego sąsiedztwa można więc realizować nawet zabudowę o odmiennej funkcji w stosunku do zabudowy sąsiedniej, o ile harmonizuje ona z funkcją istniejącą w obszarze analizowanym ( por. wyrok NSA z 7 października 2025 r. o sygn. akt II OSK 780/23 i przywołane w nim orzecznictwo – wyrok dostępny jest na: https://orzeczenia.nsa.gov.pl.) Zgodzić się zatem należy z SKO, iż budowa parkingu w bezpośrednim sąsiedztwie terenu ( działki nr [...]), zabudowanego obiektem usługowym – gościniec weselny – który to parking ma służyć obsłudze tego obiektu usługowego ( co wynika wprost z wniosku inwestora) , stanowi uzupełnienie istniejącej w sąsiedztwie funkcji i daje się z nią pogodzić. Dlatego też brak występowania na terenie analizowanym obiektów o identycznej funkcji ( zorganizowanego parkingu dla aut osobowych) nie świadczy o brak braku kontynuacji funkcji i naruszeniu przez planowaną inwestycję występującego w sąsiedztwie ładu planistycznego. Sporna inwestycja wpisuje się w charakter zabudowy występujący w obszarze analizowanym, uzupełniając ją, a więc warunek tzw. dobrego sąsiedztwa, określony w treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., został spełniony. Kontynuacja funkcji nie oznacza bowiem nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy, wystarczające jest, gdy nowa funkcja nie koliduje z istniejącą w obszarze analizowanym. Takiej kolizji skład orzekający Sądu w niniejszej sprawie nie stwierdził. Jeśli zaś idzie o ustalone przez organ warunki i wskaźniki zabudowy, to lektura analizy urbanistycznej sporządzonej na potrzeby postępowania daje podstawę do przyjęcia, że została ona wykonana w sposób prawidłowy, oparty o przepisy ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury i zawiera wskazanie niezbędnych wymaganych parametrów i wskaźników dotyczących obiektów położonych w obszarze analizowanym, odnoszących się do linii zabudowy, powierzchni zabudowy. W ocenie Sądu wielkości przyjętych dla planowanej inwestycji wskaźników znajdują uzasadnienie w sporządzonej analizie urbanistycznej, gdyż poszczególne wskaźniki odwołują się do konkretnych nieruchomości stanowiących punkty odniesienia. Organ przekonywująco uzasadnił również ustalenie parametru wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, nawiązując do wskaźnika występującego na działce nr [...], z którą planowana inwestycja będzie powiązana funkcjonalnie. W ocenie Sądu uzasadnienie decyzji Kolegium w tym zakresie jest wystarczające, zatem nie ma potrzeby ponownego przytaczania i omawiania wszystkich ustalonych parametrów i wskaźników dla planowanej inwestycji. Kolegium szeroko omówiło także spełnienia przez planowaną inwestycję pozostałych wymogów określonych w art. 61 ust. 2-6 u.p.z.p.. Sąd również w tym zakresie nie dostrzega uchybień organów uzasadniających uchylenie zakwestionowanych decyzji. Nie budzi też zastrzeżeń spełnienie wymogów formalnych decyzji, której projekt został przygotowany przez uprawnionego urbanistę ( zgodnie z art. 60 ust 4 u.p.z.p.), a decyzja zawiera złączniki określone w § 9 rozporządzenia MI. Odnosząc się natomiast do poszczególnych zarzutów skargi należy zauważyć po pierwsze, iż Kolegium w toku postępowania odwoławczego wyjaśniło przyczyny pominięcia w przeprowadzonej analizie urbanistycznej działki [...] wskazując, iż z ustaleń urbanisty nie wynika, aby na działce tej znajdowała się zabudowa mogąca stanowić punkt odniesienia dla planowanej inwestycji, z tym zastrzeżeniem, iż tylko legalna zabudowa może być przedmiotem analizy urbanistycznej. W orzecznictwie wyrażony jest pogląd, iż zawarte w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. sformułowanie "zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy" dotyczy jedynie zabudowy legalnej, co oznacza, że organ orzekając o warunkach zabudowy powinien w obszarze analizowanym uwzględnić tylko legalnie wzniesione obiekty Przy sporządzaniu analizy i ocenie spełnienia warunków art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. organy administracji nie powinny uwzględniać obiektów wzniesionych lub użytkowanych niezgodnie z prawem, pomimo tego, że zakaz taki nie wynika bezpośrednio z treści przepisu (zob. wyrok NSA z 13 grudnia 2013 r., sygn. II OSK 1744/12, z 14 listopada 2024 r., sygn. II OSK 2002/23, czy z 14 maja 2025 r. o sygn. akt II OSK 2544/22 – wszystkie dostępne na: https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Skarżąca zarzuciła nadto, iż wydając zaskarżoną decyzję o warunkach zabudowy dla zaplanowanej inwestycji pominięto, że planowany parking będzie oddziaływać na prawo podmiotowe (prawo rzeczowe) przysługujące Skarżącej, godząc w jej interes prawny przy zagospodarowaniu należących do niej terenów. Niewątpliwie sposób zagospodarowania działki nr [...], o ile zostanie zrealizowany, będzie miał wypływ na sposób zagospodarowania działek sąsiednich leżących w sąsiedztwie planowanej inwestycji. Nie oznacza to jednak, iż oddziaływanie to jest co do zasady prawnie niedopuszczalne. Zrozumiałe jest to, że Skarżąca chce korzystać z przysługującego jej prawa własności w sposób przez siebie zamierzony, jednak uznając jej prawo w tym względzie należy przyjąć, że takie samo prawo przysługuje podmiotowi, który dysponować będzie nieruchomością sąsiednią. W konsekwencji uwzględnienie interesu Skarżącej może nastąpić jedynie w takim zakresie, w jakim – na danym etapie realizacji inwestycji – jest on chroniony przez powszechnie obowiązujące przepisy prawa. Podobnie powszechnie obowiązujące przepisy prawa wyznaczają granice uwzględnienia interesu samego inwestora, o czym była już mowa powyżej przy okazji wykazania przesłanek do uwzględnienia złożonego przez niego wniosku. W decyzji Wójta Gminy [...] z 21 stycznia 2025 r. w pkt 9 zawarto ustalenia wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Jest to element decyzji przewidziany w art. 64 ust. 1 w zw. z art. 54 ust. 1 pkt 2 lit. d u.p.z.p. Należy zauważyć, że sposób zapisywania ustaleń decyzji o warunkach zabudowy określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1589), Przepis § 2 pkt 7 lit. b tego rozporządzenia zawiera wskazówkę co do tego, w jaki sposób w postępowaniu dotyczącym decyzji o warunkach zabudowy należy uczynić zadość wymaganiom ochrony interesów osób trzecich. Stosownie do treści przywołanego przepisu wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich zapisuje się w szczególności poprzez określenie warunków ochrony przed pozbawieniem: dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, a także przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie oraz przed zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby. W kontrolowanej decyzji wymagane warunki zostały zawarte. W ww 9 punkcie decyzji organu I instancji, dotyczącym wymagań ochrony interesów osób trzecich wskazano bowiem, że: " 1) Inwestycję należy projektować z uwzględnieniem art. 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz przepisów szczegółowych zapewniających ochronę interesów osób trzecich: a) dostęp do drogi publicznej; b) możliwość korzystania z wody; c) dostęp do światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi; d) ochrona przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie; e) ochrona przed zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby; 2) Inwestor powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które mogłyby zakłócać korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno - gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. 3) Należy stosować takie rozwiązania techniczne, technologiczne i organizacyjne, które maksymalnie wyeliminują oddziaływanie na środowisko poza teren do którego inwestor posiada tytuł prawny. 4) Planowana inwestycja powinna być zgodna z warunkami technicznymi i przepisami BHP oraz spełniać wymagania dotyczące bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa użytkowania oraz ochrony środowiska. 5) Inwestycję należy projektować i realizować w sposób zapewniający spełnienie wymagań dotyczących poszanowania uzasadnionych interesów osób trzecich występujących w obszarze oddziaływania projektowanego obiektu. 6) Robót ziemnych nie wolno wykonywać w taki sposób, żeby groziło to nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia zgodnie z art. 147 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.)." Należy bowiem podkreślić, że przywołane wymagania mają charakter ogólny i wstępny, adekwatny do charakteru decyzji o warunkach zabudowy, a ich konkretyzacja w sposób odpowiadający charakterowi inwestycji następuje dopiero na dalszym etapie jej przygotowania poprzez przyjęcie w dokumentacji projektowej konkretnych rozwiązaniach mających służyć ochronie uzasadnionych interesów osób trzecich przed negatywnym oddziaływaniem ze źródeł przykładowo wskazanych w przywołanym wyżej przepisie rozporządzenia. Określenie tych wymagań na etapie warunków zabudowy nie polega na obciążaniu Inwestora obowiązkami (nakazami, zakazami), ale na wskazaniu ograniczeń na danym terenie związanych z ochroną uzasadnionych interesów osób trzecich. Decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją stanowiącą jedynie o możliwości zagospodarowania terenu i z tego względu zagrożenie praw osób trzecich na tym etapie może mieć charakter jedynie potencjalny. Natomiast szczegółowe rozwiązania techniczne, które pozwolą na zapewnienie ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich określone zostaną dopiero na dalszym etapie postępowania toczącego się przed organem architektoniczno-budowlanym. Organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie może wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę bądź decyzję legalizacyjną i w sposób władczy orzekać w kwestiach, które mogą stać się przedmiotem rozważań dopiero na dalszym etapie postępowania ( patrz wyrok NSA z 24 czerwca 2025 r o sygn. akt II OSK 233/23 - dostępny na: orzeczenia.nsa.gov.pl). Warto też zaznaczyć, iż jak słusznie zauważyły organy, planowana inwestycja nie zalicza się do inwestycji/przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko - z uwagi na powierzchnię przekształcenia objętego planowana inwestycją – do 888 m2 nie jest przedsięwzięciem wymienionym w § 3 ust. 1 pkt 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. poz. 1839 z późn. zm.). Zatem jej ewentualne oddziaływanie na środowisko, w tym na zdrowie ludzi ( art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1112 z późn. zm.) nie jest uznawane prawnie za istotne. W orzecznictwie sądów administracyjnych zwraca się uwagę, a na co wskazało także Kolegium w zaskarżonej decyzji, że decyzja w sprawie warunków zabudowy nie jest decyzją uznaniową, co oznacza, że organ właściwy do jej podjęcia jest zobowiązany wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa, a ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy tylko wówczas, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej ustawowej przesłanki wynikającej ze skonkretyzowanej normy prawnej. Organ, wydając decyzję odmowną powinien swoje rozstrzygnięcie oprzeć na wyraźnej sprzeczności z przepisem nakładającym expressis verbis jakieś ograniczenie (por. m.in. wyrok NSA z 24 kwietnia 2012 r., sygn. akt II OSK 229/11, dostępny na stronie: orzeczenia.nsa.gov.pl). W kontrolowanej sprawie tego rodzaju sprzeczność nie zachodzi, wobec czego organy zobowiązany był do ustalenia warunków zabudowy na rzecz inwestora. Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzeczono jak w sentencji wyroku.