II SA/Wr 226/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński po rozpoznaniu w dniu 26 sierpnia 2026 r. na posiedzeniu niejawnym w Wydziale II sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w Ś. na decyzję Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 18 sierpnia 2025 r. nr WOA.7721.226.2025.MR w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego izolacji przeciwwodnej balkonu postanawia: I. odrzucić skargę; II. zwrócić stronie skarżącej uiszczony wpis od skargi w kwocie 500 (pięćset) złotych.

Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] w Ś. (dalej: strona skarżąca, Wspólnota), reprezentowana przez administratora – I. W., wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu skargę na decyzję Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 18.08.2025 r. w przedmiocie wskazanym w sentencji. W wykonaniu zarządzenia Zastępcy Przewodniczącego Wydziału II z 18.03.2026 r. strona skarżąca została wezwana do usunięcia braków formalnych skargi, w terminie 7 dni, pod rygorem odrzucenia skargi, poprzez złożenie dokumentu lub jego uwierzytelnionego odpisu określającego umocowanie do reprezentowania strony skarżącej, tj. uchwały o powołaniu zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej oraz umowy o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną. Wezwanie zostało doręczone 13.04.2026 r. W dniu 22.04.2026 r. do tut. Sądu wpłynęło pismo, którym uzupełniono brak formalny w postaci uchwały o powołaniu zarządu Wspólnoty wraz z pełnomocnictwem do reprezentowania strony skarżącej w niniejszej sprawie dla radcy prawnego G. Z., podpisanym przez M. S. (członka zarządu Wspólnoty). Z nadesłanych dokumentów wynika, że zarząd Wspólnoty jest jednoosobowy, a w jego skład wchodzi wyłącznie M. S. Zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału II z 29.04.2026 r. wezwano pełnomocnika strony skarżącej do usunięcia braku formalnego skargi, w terminie 7 dni, pod rygorem odrzucenia skargi, poprzez jej podpisanie. W dniu 20.05.2026 r. do tut. Sądu wpłynęło pismo pełnomocnika strony skarżącej, który przedłożył skargę podpisaną przez I. W. Wezwaniem Sędziego sprawozdawcy z 01.06.2026 r. zobowiązano ponownie pełnomocnika o podpisanie skargi przez osobę umocowaną do reprezentowania Wspólnoty, wskazując, że z nadesłanych w toku sprawy dokumentów nie wynika, aby I. W. była osobą uprawnioną do reprezentowania strony skarżącej. W odpowiedzi pełnomocnik Wspólnoty - przy piśmie z 02.07.2026 r. – oświadczył, że potwierdza i podtrzymuje skargę złożoną przez I. W. działającą w imieniu strony skarżącej, wnosząc o nadanie sprawie dalszego biegu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga podlega odrzuceniu wskutek niewykonania wezwania do uzupełnienia jej braków formalnych. Zgodnie z art. 57 § 1 ustawy z 30.08.2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r., poz. 143), dalej: "p.p.s.a.", skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym. Winna zatem odpowiadać wymaganiom, stawianym przez art. 46 p.p.s.a. wszystkim pismom w postępowaniu sądowym oraz zawierać dodatkowe elementy, określone w art. 57 § 1 pkt 1-3 p.p.s.a. W myśl art. 46 § 1 pkt 4 p.p.s.a. każde pismo strony powinno zawierać m.in. podpis strony albo jej przedstawiciela ustawowego lub pełnomocnika. Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 49 § 1 p.p.s.a., jeżeli pismo strony nie może otrzymać prawidłowego biegu wskutek niezachowania warunków formalnych, przewodniczący wzywa stronę o jego uzupełnienie lub poprawienie w terminie siedmiu dni pod rygorem pozostawienia pisma bez rozpoznania, chyba że ustawa stanowi inaczej. W przypadku, gdy pismem tym jest skarga, niewykonanie w terminie wezwania do uzupełnienia jej braków obliguje sąd, zgodnie z art. 58 § 1 pkt 3 p.p.s.a., do jej odrzucenia. W omawianej sprawie skarga podpisana została przez administratora nieruchomości w osobie I. W., która jednak nie mogła reprezentować Wspólnoty Mieszkaniowej w postępowaniu przed sądem administracyjnym z uwagi na fakt, że nie należy ona do kręgu osób, wskazanych w art. 35 p.p.s.a., mogących być pełnomocnikiem strony. Zgodnie z tym przepisem pełnomocnikiem strony może być adwokat lub radca prawny, a ponadto inny skarżący lub uczestnik postępowania, jak również małżonek, rodzeństwo, wstępni lub zstępni strony oraz osoby pozostające ze stroną w stosunku przysposobienia, a także inne osoby, jeżeli przewidują to przepisy szczególne (§ 1). Pełnomocnikiem osoby prawnej lub przedsiębiorcy, w tym nieposiadającego osobowości prawnej, może być również pracownik tej jednostki albo jej organu nadrzędnego. Dotyczy to również państwowych i samorządowych jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej (§ 2). Należy dalej zauważyć, że reprezentacja wspólnot mieszkaniowych została uregulowana w ustawie z 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2026 r., poz. 232), dalej: "u.w.l.". Kluczowe dla sprawy regulacje szczegółowo omówił Naczelny Sąd Administracyjny w postanowieniu z 27.06.2022 r. o sygn. akt II OZ 380/22, wskazując, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale (art. 18 ust. 1 i 3 u.w.l.). Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art. 19 u.w.l.). Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna (art. 20 ust. 1 u.w.l.). Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie (art. 21 ust. 1 i 2 u.w.l.). Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (art. 22 ust. 1 u.w.l.). W konsekwencji skarga do sądu administracyjnego w przypadku: – tzw. małej wspólnoty – powinna zostać podpisana przez właścicieli lokali dysponujących większością udziałów w nieruchomości wspólnej lub właściciela lokalu posiadającego upoważnienie do wniesienia skargi przez wspólnotę, udzielone przez pozostałych właścicieli dysponujących większością udziałów; – dużej wspólnoty – powinna zostać podpisana przez zarząd wspólnoty; w tym celu należy ustalić skład zarządu wspólnoty, poprzez wezwanie do nadesłania stosownej uchwały. Ponadto, co należy podkreślić, ustanowienie zarządu wspólnoty (art. 20 i art. 21 u.w.l.) wyklucza ustanowienie zarządcy w rozumieniu art. 18 u.w.l. i odwrotnie, tj. ustanowienie zarządcy zgodnie z art. 18 u.w.l. wyklucza ustanowienie zarządu, o którym mowa w art. 20 i art. 21 u.w.l. (por.: uchwała SN z 16.02.2012r., III CZP 96/11, postanowienie SN z 14.09.2005 r., III CZP 62/05, uchwała SN z 27.11.2003 r., III CZP 74/03). Właścicielom nieruchomości powierzono wybór w kwestiach związanych ze sposobem zarządzania, jednak względy natury organizacyjno-gospodarczej przemawiają za brakiem potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną i wynikających z tego konsekwencji (np. problemu rozkładu uprawnień pomiędzy te struktury). Spotykane w praktyce zlecanie administrowania nieruchomością wspólną zewnętrznemu podmiotowi wyspecjalizowanemu, przy wybranym zarządzie wspólnoty (w rozumieniu art. 20 i 21 u.w.l.), nie oznacza więc, że ten podmiot posiada status zarządcy, któremu właściciele powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, o jakim mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. Praktyka zawierania umów o zarządzanie nieruchomością wspólną (administrowanie wspólnotą mieszkaniową) z licencjonowanymi zarządcami (administratorami) jest już wykształcona od dłuższego czasu i jest to sytuacja, kiedy organ wspólnoty, jakim jest jej zarząd, nie przestaje wówczas sprawować swoich funkcji a jedynie zleca wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zarządca, a właściwie administrator, zapewnia fachową obsługę wspólnoty mieszkaniowej współdziałając w tym zakresie z zarządem. Taka pomoc, świadczona przez profesjonalnych zarządców (administratorów) wspólnotom mieszkaniowym, nie zmienia jednak ustawowego sposobu sprawowania zarządu. Zlecenie administrowania wspólnotą mieszkaniową ma charakter umowy mieszanej, do której – w zakresie nieuregulowanym – winno się stosować przepisy o umowie zlecenia (art. 734 Kodeksu cywilnego; por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 29.01.2014r., I ACa 652/13, Lex nr 1438094). Z uwagi na to, że – w przeciwieństwie do zarządu w rozumieniu art. 20 i 21 u.w.l. – zarządca w rozumieniu art. 18 ust. 1 u.w.l. nie jest organem wspólnoty mieszkaniowej, reprezentowanie jej przez zarządcę wymaga odpowiedniego umocowania w umowie bądź uchwale. Zakres upoważnienia zarządcy do działania w imieniu właścicieli lokali wynika bowiem z treści postanowień umów lub uchwały właścicieli przewidzianych w art. 18 ust. 1 i 2a u.w.l. Zatem, zarządca (czy też administrator) nie może reprezentować wspólnoty mieszkaniowej przed sądem lub organem administracji publicznej, jeżeli stosowne upoważnienie nie znalazło się w umowie określającej sposób zarządu albo uchwale o zmianie tej umowy (ewentualnie jeśli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem). W odróżnieniu od reprezentacji przez organ, jakim jest zarząd wspólnoty w rozumieniu art. 20 i 21 u.w.l., zarządca nie działa jako wspólnota mieszkaniowa, gdyż pomiędzy nią a tymże zarządcą (osobą trzecią) istnieje dodatkowe ogniwo, którym jest oświadczenie woli zawarte w umowie, uchwale albo ściśle w przedmiocie udzielenia pełnomocnictwa (por.: postanowienie NSA z 15.05.2014 r., II FSK 949/14; uchwała SN z 21.01.2009r., III CZP 129/08; wyrok WSA w Warszawie z 11.12.2007 r., VI SA/Wa 1792/07; wyrok SN z 14.01.2004 r., I CK 108/03; wyrok WSA w Krakowie z 22.02.2010 r., II SA/Kr 1517/09). Mając na uwadze powyższe regulacje, Sąd wezwał stronę skarżącą do usunięcia braków formalnych skargi – w terminie 7 dni, pod rygorem jej odrzucenia – przez złożenie uchwały o powołaniu zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej oraz umowy zawartej w formie aktu notarialnego o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną. W odpowiedzi na to wezwanie ujawnił się w sprawie profesjonalny pełnomocnik strony skarżącej, który przedłożył wyłącznie uchwałę o powołaniu zarządu wraz z dokumentacją wskazującą na to, że zarząd ten jest jednoosobowy. W konsekwencji powyższego zobowiązano pełnomocnika do usunięcia braków formalnych skargi – w terminie 7 dni, pod rygorem jej odrzucenia – przez jej podpisanie. Wobec nadesłania skargi ponownie podpisanej przez I. W., Sąd po raz kolejny wezwał pełnomocnika o podpisanie skargi przez osobę umocowaną do reprezentowania Wspólnoty, wskazując, że z nadesłanych w toku sprawy dokumentów nie wynika, aby I. W. była osobą uprawnioną do reprezentowania strony skarżącej. W odpowiedzi na wezwanie, pełnomocnik nadesłał jedynie oświadczenie, w którego treści wskazał, że potwierdza i podtrzymuje skargę złożoną przez I. W. działającą w imieniu strony skarżącej, wnosząc o nadanie sprawie dalszego bieg. W świetle wyżej wskazanych okoliczności uznać należało, że – pomimo wezwania – brak formalny skargi w postaci jej podpisania nie został usunięty, co uniemożliwia Sądowi nadanie skardze dalszego biegu. Złożenie przez pełnomocnika – radcę prawnego G. Z. oświadczenia o podtrzymaniu skargi złożonej przez I. W. nie mogło zastąpić czynności procesowej jaką jest podpis pod skargą złożony przez samego skarżącego, w tym przypadku przez osobę wchodzącą w skąd jej zarządu lub ustanowionego w sprawie pełnomocnika. W konsekwencji nie można uznać aby skarga w tej sprawie została wniesiona i podpisana przez osobę do tego uprawnioną w świetle obowiązujących przepisów p.p.s.a. Tym samym należało skargę odrzucić, na podstawie art. 58 § 1 pkt 3 p.p.s.a. Podstawę zwrotu uiszczonego wpisu stanowił natomiast art. 232 § 1 pkt 1 p.p.s.a., zgodnie z którym sąd z urzędu zwraca stronie cały uiszczony wpis od pisma odrzuconego lub cofniętego do dnia rozpoczęcia rozprawy. Odnosząc się natomiast do zawartych w skardze wniosków o przywrócenie terminu do wniesienia skargi oraz wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji, wskazać należy, że wobec orzeczenia o odrzuceniu skargi, brak było podstaw do ich rozpoznania.