RBG-4/2001

1 PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW W BYDGOSZCZY 85-097 Bydgoszcz, ul. Jagiellońska 34 Tel. (0-52) 345-56-44, Fax (0-52) 345-56-17, Tel. Centrala (0-52) 3254-100 E-mail: bydgoszcz@uokik.gov.pl Bydgoszcz dnia 05.02.2001 r. Znak: RBG-500-S-22/99/MT Decyzja nr 4/2001 Na podstawie art. 104 KPA oraz art. 8 ust. 1 i ust. 2 oraz art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 24 lutego 1990 r. o przeciwdziałaniu praktykom monopolistycznym i ochronie interesów konsumentów (Dz. U. Nr 49 poz. 318 z 1997 r. z późn. zm. – ustawa antymonopolowa), Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej organem antymonopolowym, bądź Prezesem), w którego imieniu działał Dyrektor Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Bydgoszczy, po rozpatrzeniu sprawy wszczętej na wniosek Stowarzyszenia DzierŜawców, Właścicieli i Agentów Obiektów Turystycznych na terenie Warmii i Mazur z siedzibą w Spychowie (wnioskodawca) przeciwko Okręgowemu Zespołowi Gospodarki Turystycznej PTTK sp. z o.o. w Olsztynie (uczestnik): I. nakazuje Okręgowemu Zespołowi Gospodarki Turystycznej PTTK sp. z o.o. w Olsztynie zaniechanie naduŜywania pozycji dominującej na rynku poprzez narzucanie członkom Wnioskodawcy w osobach: Zofii Marii ŚnieŜko, Jerzego Banata, Wojciecha Czaplickiego, Krystyny Chmielińskiej i Leszka Chmielińskiego, Agaty Florczyk, Ziemowita Nowaka i Anny Kokoszka, uciąŜliwych warunków w zawartych z nimi umowach dzierŜawy stanic wodnych PTTK – które zostały wyszczególnione w uzasadnieniu – połoŜonych na szlaku rzeki Krutyni, które to warunki są następujące: 1. zapis umów (§ 5 pkt 3), którym uczestnik narzucił dzierŜawcom obowiązek udzielania zniŜek organizacyjnych PTTK osobom uprawnionym, przy braku w umowach postanowienia przewidującego refundację udzielanych przez nich zniŜek; 2 2. zapis w umowach (§ 9 pkt 1 lit. e i f), w którym wskazane są elementy czynszu: koszty ogólnozakładowe i zysk (w granicach od 0 do ...% od innych pozycji), ale nie jest podany sposób kalkulacji tych elementów; 3. postanowienie (§ 9 pkt 3), stosownie do którego czynsz na następne lata dzierŜawy będzie ustalany w aneksach do umowy przekazywanych dzierŜawcom przez wydzierŜawiającego i praktyce uczestnika polegającej na umieszczaniu w przedstawianych dzierŜawcom do podpisu aneksach do umów postanowienia, w myśl którego w przypadku nie wyraŜenia przez dzierŜawcę zgody na wyliczoną przez wydzierŜawiającego wysokość czynszu, następuje rozwiązanie umowy; 4. warunek (§ 13 pkt 1) przewidujący moŜliwość rozwiązania umów zawartych na czas określony przed upływem okresu na jaki były zawierane za uprzednim sześciomiesięcznym okresem wypowiedzenia bez podania jakichkolwiek przesłanek wypowiedzenia; II. odmawia uwzględnienia Ŝądania wnioskodawcy w zakresie, w jakim dotyczyło ono stwierdzenia uciąŜliwości następujących warunków umów: 1. zapis, którym uczestnik zobowiązał się ubezpieczyć obiekty od ognia i innych zdarzeń losowych i koszty tego ubezpieczenia przeniósł na dzierŜawców; 2. zapis, który nałoŜył na dzierŜawców obowiązek modernizacji oraz remontów i konserwacji powierzonej bazy; 3. zapis o elementach składowych czynszu: amortyzacji, zuŜyciu przedmiotów nietrwałych, podatku od nieruchomości, opłatach za uŜytkowanie terenu; 4. zapis, który uzaleŜnił oddanie przedmiotu dzierŜawy osobie trzeciej do bezpłatnego uŜywania lub w poddzierŜawę od uprzedniej zgody uczestnika; 5. zapis, zgodnie z którym ryzyko prowadzenia obiektu obciąŜa dzierŜawcę, wskutek czego w przypadku nie osiągnięcia spodziewanych dochodów nie będzie występował do wydzierŜawiającego o zmniejszenie czynszu, z wyjątkiem siły wyŜszej; 6. zapis dający moŜliwość rozwiązania umów bez zachowania terminu wypowiedzenia w przypadku oddania przedmiotu dzierŜawy osobie trzeciej do bezpłatnego uŜywania lub w poddzierŜawę bez zgody uczestnika; 7. zapis, który daje uczestnikowi prawo do obciąŜenia dzierŜawców wartością nadmiernie zuŜytych składników majątkowych w stosunku do stanu z dnia przekazania, a na dzierŜawców nakłada obowiązek niezwłocznej zapłaty Ŝądanej z tego tytułu kwoty, pod rygorem pokrycia przez uczestnika nie zapłaconej naleŜności ze złoŜonego zabezpieczenia. III. na podstawie art. 100 KPC w zw. z art. 21a ust. 4 ustawy antymonopolowej wzajemnie znosi koszty niniejszego postępowania. Uzasadnienie 3 W dniu 25.05.1998 r. do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Bydgoszczy wpłynął wniosek Stowarzyszenia DzierŜawców, Właścicieli i Agentów Obiektów Turystycznych na terenie Warmii i Mazur z siedzibą w Spychowie o wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie naduŜycia pozycji dominującej przez Okręgowy Zespół Gospodarki Turystycznej PTTK sp. z o.o. w Olsztynie. Decyzją z dnia 17.09.1998 r. ze względu na braki formalne organ antymonopolowy umorzył postępowanie na podstawie art. 105 § 1 w zw. z art. 41 § 1 i 2 KPA. Wnioskodawca wniósł pismem z dnia 21.09.1998 r. odwołanie od decyzji do Sądu Antymonopolowego w Warszawie. Sąd po rozpoznaniu wymogów formalnych odwołania, postanowieniem z dnia 1.02.1999 r. sygn. akt XVII Ama 8/99 odwołanie odrzucił. Sąd podzielił jednak pogląd wnioskodawcy w przedmiocie braku podstaw dla wydania decyzji umarzającej postępowanie. W tym stanie rzeczy wnioskodawca pismem z dnia 04.03.1999 r. wniósł ponownie o wszczęcie postępowania w sprawie jak wyŜej. Wniosek o wszczęcie postępowania obejmował następujące Ŝądania: − wydania decyzji zakazującej stosowania przez uczestnika praktyk monopolistycznych określonych w art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy antymonopolowej; − uznania treści umów dzierŜawy oraz aneksów do tychŜe umów zawartych między uczestnikiem a członkami wnioskodawcy za niewaŜne w całości na podstawie art. 8 ust. 2 ustawy antymonopolowej. Podniesiony we wniosku zarzut dotyczył praktyk monopolistycznych polegających w przedmiotowej sprawie na narzuceniu uciąŜliwych dla członków wnioskodawcy warunków umów dzierŜawy zawieranych przez nich z uczestnikiem na będące w jego gestii (dzierŜawione) obiekty turystyczne – stanice wodne, czego uczestnik dokonywał wykorzystując posiadaną przez siebie pozycję dominującą na lokalnym rynku, przejawiającą się w zgromadzeniu w swoim ręku sieci stanic wodnych połoŜonych na szlaku rzeki Krutynii, a przeznaczonych do obsługi spływów kajakowych. Nie bez znaczenia według wnioskodawcy jest równieŜ fakt, iŜ uczestnik posiada dominującą pozycję równieŜ na rynku organizacji spływów kajakowych po rzece Krutynii, gdzie od ponad 40 lat jest nie kwestionowanym liderem. W odpowiedzi na wniosek, uczestnik zakwestionował fakt posiadania przez siebie pozycji monopolistycznej, jednak potwierdził istnienie historycznie zorganizowanej i oprzyrządowanej przez Polskie Towarzystwo Turystyczno-Krajoznawcze formy turystyki jaką są „spływy kajakowe szlakiem rzeki Krutyni”. Podniósł równieŜ, iŜ działania jego nie naruszają interesu ogólnopublicznego i z powyŜszych względów wniosek nie zasługuje na uwzględnienie. Uczestnik odniósł się do poszczególnych zarzutów: − i tak, co do zarzutu dotyczącego narzucenia dzierŜawcom obowiązku czynienia nakładów na przedmiot najmu, powołał się na art. 697 KC, z którego wynika obowiązek dzierŜawcy dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierŜawy w stanie nie pogorszonym, co powoduje, iŜ nie moŜe być mowy o stosowaniu odpowiednio do umów dzierŜawy przepisu art. 662 KC, z którego wynika obowiązek wydzierŜawiającego ponoszenia nakładów na rzecz w trakcie trwania dzierŜawy; − w kwestii uciąŜliwości zapisów określających składowe i sposób naliczania czynszu dzierŜawnego, uczestnik podniósł, iŜ strony zgodnie określiły podstawę ustalania wysokości 4 czynszu przyjmując ją jako pochodną ruchomych składników; zdaniem uczestnika ponosząc na rzecz Zarządu Głównego PTTK w Warszawie jako właściciela bazy turystycznej czynsz w wysokości łącznych miesięcznych odpisów amortyzacyjnych z VAT oraz koszty eksploatacyjne, w tym podatki i koszty ubezpieczenia, jest on uprawniony do przeniesienia tych kosztów w cięŜar zobowiązań czynszowych dzierŜawców; − zdaniem uczestnika nie jest narzucaniem uciąŜliwych warunków umów zapis o moŜliwości wypowiedzenia umowy zawartej na czas określony z zachowaniem okresu wypowiedzenia, gdyŜ przepis taki jako sprzeczny z prawem jest bezskuteczny; − jako całkowicie niezrozumiałe uczestnik wskazuje twierdzenia wnioskodawcy, Ŝe uniemoŜliwia dzierŜawcom korzystanie z moŜliwości Ŝądania obniŜenia czynszu w sytuacjach gdy z przyczyn od dzierŜawcy niezaleŜnych i niezawinionych zwykły przychód z przedmiotu dzierŜawy ulegnie znacznemu zmniejszeniu; prawo to zdaniem uczestnika wynika wprost z przepisu art. 700 KC i moŜe być egzekwowane na drodze sądowej. W piśmie z dnia 12.05.1999 r. wnioskodawca zarzucił uczestnikowi, iŜ odmawiał on dzierŜawcom prowadzenia jakichkolwiek rokowań na temat zmiany umowy. JeŜeli zaś juŜ umowę zmienił, to uczynił to w minimalnym stopniu i pod naciskami dzierŜawców tuŜ przed wytoczeniem procesów sądowych i nie usuwając ekonomicznych strat. Przede wszystkim – co podkreśla wnioskodawca – uczestnik nigdy pomimo próśb i propozycji dzierŜawców nie zmienił swojego stanowiska w/s stosowania maksymalnych wskaźników zysku i kosztów ogólnozakładowych. Pismem z dnia 10.06.1999 r. uczestnik odpowiedział, iŜ podnoszone przez wnioskodawcę zarzuty mają charakter cywilnoprawny i w kwestiach tych rozstrzygną sądy, jako Ŝe pomiędzy uczestnikiem a dzierŜawcami toczyło się i nadal toczy kilkanaście postępowań sądowych. Do pisma tego uczestnik załączył opinie biegłych aprobujące sposób wynikowego określenia i wysokość ustalanych przez niego czynszów dzierŜawnych. W odpowiedzi za pismem z dnia 23.06.1999 r. wnioskodawca przedłoŜył opinię sporządzoną na zlecenie pełnomocnika wnioskodawcy przez Biuro Usług Księgowych „BUK” w Lubawie w osobach biegłych rewidentów: Pana Romana Chołaścińskiego i Pana Stanisława Gładkowskiego. Opinia dotyczyła umowy dzierŜawy zawartej z Panią Haliną Maliszewską prowadzącą obiekt w Rucianem Nidzie (umowa ta nie była przedmiotem rozstrzygnięcia, gdyŜ nie mieściła się w granicach wyznaczonego rynku relewantnego, ale jej zapisy były toŜsame z umowami na dzierŜawę stanic wodnych). Zdaniem biegłych § 9 umowy określający elementy składowe czynszu dzierŜawnego nie zawiera koniecznej w dobie gospodarki rynkowej informacji czy elementy stanowiące podstawę ustalenia czynszu będą wynikać z ewidencji księgowej, czy teŜ ustalane będą na podstawie wielkości planowanych, a korygowanych po zakończeniu roku obrachunkowego. Tym samym zgodnie z opinią § 9 umowy pozwala na dowolne i jednostronne ustalanie czynszu przez wydzierŜawiającego. Jeśli chodzi o element amortyzacji, to biegli nie zakwestionowali samej zasady ponoszenia przez dzierŜawcę kosztów amortyzacji, a jedynie kwestionowali jej wysokość. Co do podatku od nieruchomości, to zdaniem opinii dopuszczalne jest przyjęcie podatku stanowiącego dla wydzierŜawiającego koszt działalności do kalkulacji przy ustalaniu czynszu. RównieŜ koszty dzierŜawy terenu mogą być elementem kalkulacji kosztów przy ustalaniu czynszu. Podobnie koszty ogólnego zarządu, chociaŜ te zostały zakwestionowane co do sposobu naliczania i wysokości. Biegli zakwestionowali § 6, 10,13 i 14 5 ust. 1, które ich zdaniem nałoŜyły na dzierŜawcę obowiązek dokonywania w obiekcie remontów i modernizacji wykraczający poza obowiązki dzierŜawcy wynikające z art. 697 KC, pozbawiły prawa określonego w art. 700 KC, dopuściły moŜliwość rozwiązania umowy zawartej na czas nieokreślony za wypowiedzeniem, co jest sprzeczne z przepisami prawa. W podsumowaniu biegli stwierdzili, iŜ wydzierŜawiający miał moŜliwość ustalenia w precyzyjny sposób wysokości czynszu dzierŜawnego w momencie podpisania umowy oraz określenia zasad waloryzacji stawki czynszu w latach następnych korzystnych dla obu stron. Do pisma z dnia 5.07.1999 r. wnioskodawca załączył opinie wydane na zlecenie dzierŜawcy stanicy wodnej w Spychowie Pana Jerzego Banata, w których biegli: Roman Chołaściński, Stanisław Gładkowski podtrzymali swoje stanowisko w kwestii uciąŜliwości warunków umowy analogiczne jak w przypadku opinii, o której mowa powyŜej, natomiast biegły Wiesław Biernacki w swojej opinii zajął podobne stanowisko. I tak zdaniem Wiesława Biernackiego przy zawarciu umowy w zakresie kalkulacji czynszu wydzierŜawiający przyjął na siebie obowiązek podawania w aneksie kwot poszczególnych pozycji kalkulacyjnych i podając jedynie kwotę ogólną nie spełniał wymogów podpisanej umowy. Co do amortyzacji to powinna ona stanowić element składowy czynszu, a zakwestionowana została jej wysokość. Jeśli chodzi o pozycję „zuŜycie przedmiotów nietrwałych”, to wydzierŜawiający powinien był stosownie do obowiązujących w tym zakresie przepisów wykreślić ją aneksem do umowy – od 1996 r. nie powinna występować jako element kalkulacji czynszu. Biegły nie zgłosił zastrzeŜeń co do traktowania jako element kalkulacji czynszu pozycji „podatek od nieruchomości” i „opłaty za uŜytkowanie terenu”. PowaŜne zastrzeŜenia zgłosił zaś wobec określenia kosztów ogólnozakładowych i zysku poprzez wskazanie, iŜ mają się one mieścić w granicach od 0 do ...%. Zdaniem biegłego zgodnie z zapisem w umowie element „koszty ogólnozakładowe” powinien być dzierŜawcom podawany do wiadomości za kaŜdy rok z konkretnym podaniem sposobu liczenia. Podobnie zapis o zysku nie ma Ŝadnego uzasadnienia ekonomicznego i powinien być ustalony jako konkretny wskaźnik procentowy bez słowa „do”. Zgodnie z opinią koszty ubezpieczenia obiektów winny stanowić element kalkulacji czynszu i być obciąŜone kwotą naleŜnego podatku VAT. Do pisma tego wnioskodawca załączył ponadto publikację Gazety Olsztyńskiej z dnia 28.06.1999 r., z której wynika, iŜ uczestnik jest monopolistą na szlaku rzeki Krutyni – na dziesięć stanic wodnych zlokalizowanych nad tą rzeką 10 stanowi własność PTTK. W piśmie z dnia 4.08.1999 r. uczestnik podniósł zarzut sprowadzający się do tego, iŜ nie zajmuje on pozycji monopolistycznej na szlaku rzeki Krutyni, gdyŜ funkcjonuje tam ok. 40 niezaleŜnych od OZGT PTTK Sp. z o.o. obiektów. Ponadto nieprawdziwe jest zdaniem uczestnika twierdzenie wnioskodawcy, iŜ PTTK jest jedynym organizatorem spływu kajakowego rzeką Krutynią. Uczestnik załączył kilka folderów reklamowych podmiotów konkurencyjnych wobec siebie. Natomiast pismem z dnia 19.08.1999 r. przesłał wykaz obiektów turystycznych na terenie gmin Piecki, Świętajno i Ruciane Nida. Uczestnik określił te ośrodki jako świadczące usługi w zakresie zakwaterowania i podstawowej gastronomii, co jest według niego wystarczające do obsługi spływów kajakowych. Pismem z dnia 29.10.1999 r. wnioskodawca zarzucił uczestnikowi, Ŝe zaliczył do grona ośrodków obsługujących spływy kajakowe ośrodki, które w ogóle na szlaku nie leŜą, bądź z racji swojego przeznaczenia nie prowadzą obsługi spływów. 6 Podczas rozprawy administracyjnej w dniu 9.11.1999 r. uczestnik stwierdził, iŜ rynek w niniejszym postępowaniu winien być ujęty nie jako szlak rzeki Krutyni, lecz jako rynek w ogóle usług turystycznych. Z kolei wnioskodawca zarzucił uczestnikowi, iŜ ten stara się określić rynek zbyt szeroko przywołując podmioty świadczące usługi turystyczne w odległości 15-20 km. od szlaku rzeki Krutyni i nie obsługujące tego szlaku. Do pisma z dnia 15.11.1999 r. i pism późniejszych wnioskodawca załączył oświadczenia szeregu ośrodków wskazanych wcześniej przez uczestnika jako konkurencyjne, iŜ nie organizują one i nie obsługują spływów kajakowych. W piśmie z dnia 30.11.1999 r. uczestnik sprecyzował swoje stanowisko w kwestii rynku relewantnego oświadczając, iŜ na terenie gmin szlaku rzeki Krutyni działa kilkadziesiąt podmiotów gospodarczych zajmujących się turystyką i Ŝe wszystkie te podmioty posiadają zdolności techniczne i organizacyjne umoŜliwiające sprostanie zapotrzebowaniu społeczeństwa na turystykę wodną. W tej wielkiej liczbie uczestnik posiada zaledwie 10 obiektów, które oddał do uŜytkowania konkurencyjnym podmiotom gospodarczym. Uczestnik ponadto podniósł, iŜ kiedy spotkał się z odmową sprzedaŜy zamówionych usług przez dzierŜawców swoich obiektów, bez przeszkód i trudności zakupuje te usługi u innych podmiotów. Do pisma załączył umowy na świadczenie usług turystycznych, których przedmiotem był kwaterunek i wyŜywienie grup spływowych, które kierował do tych ośrodków w latach 1998 i 1999. W odpowiedzi wnioskodawca w piśmie z dnia 11.12.1999 r. zakwestionował określenie rynku dokonane przez uczestnika i złoŜył oświadczenia, wyliczenia i dowody dla wykazania, iŜ wskazane przez uczestnika obiekty w istocie nie stanowią dla niego konkurencji na szlaku rzeki Krutyni w zakresie obsługi spływów. Podtrzymał tym samym swoje stanowisko, iŜ uczestnik posiada pozycję dominującą na szlaku rzeki Krutyni i działając z takiej pozycji narzucił członkom wnioskodawcy uciąŜliwe warunki współpracy. Kolejne dowody na wykazanie monopolistycznej pozycji uczestnika na szlaku rzeki Krutyni wnioskodawca załączył do pisma z dnia 17.01.2000 r oraz pisma z dnia 4.02.2000 r., w którym zrekapitulował swoje stanowisko poprzez wskazanie, które z warunków umów kwestionuje jako uciąŜliwe. Są one następujące: 1. zapis umów, w którym uczestnik zobowiązał się ubezpieczyć obiekty od ognia i innych zdarzeń losowych lecz koszty tego ubezpieczenia przeniósł na dzierŜawców, którzy nie mieli przy tym moŜliwości wpływu na wybór ubezpieczyciela; 2. zapis, którym uczestnik narzucił dzierŜawcom obowiązek udzielania zniŜek organizacyjnych PTTK osobom uprawnionym, przy czym przewidziane w umowach prawo do refundacji tych zniŜek z czynszu zostało dzierŜawcom odebrane aneksami do umów; 3. zapis, który nałoŜył na dzierŜawców obowiązek modernizacji oraz remontów i konserwacji powierzonej bazy, co jest zdaniem wnioskodawcy sprzeczne z art. 697 KC; 4. zapis, który uzaleŜnił oddanie przedmiotu dzierŜawy osobie trzeciej do bezpłatnego uŜywania lub w poddzierŜawę od uprzedniej zgody uczestnika; 5. zapis o elementach składowych czynszu, spośród których jako uciąŜliwe wnioskodawca podnosi: − zapis o amortyzacji, którą według wnioskodawcy uczestnik naliczać moŜe wyłącznie, od środków stanowiących jego własność; 7 − zuŜyciu przedmiotów nietrwałych, które to pojęcie zdaniem wnioskodawcy wygasło w 1994 r. i nie moŜe być od tego czasu elementem kalkulacji czynszu; − zysku, który powinien być ustalony jako stały procent, ujęty w granicach od 0 do ...% w praktyce oznaczał, Ŝe uczestnik ustalał w przedkładanych dzierŜawcom do podpisu aneksach kwoty maksymalne; − kosztach ogólnozakładowych, do których powinien być zaliczony czynsz uiszczany przez uczestnika na rzecz PTTK Zarząd Główny w Warszawie i które powinny być korygowane ułamkiem określającym proporcję kosztów ogólnozakładowych przypadających na konkretną stanicę, − opłatach za uŜytkowanie terenu i podatku od nieruchomości, które powinny być refundowane uczestnikowi przez dzierŜawców i nie powinny stanowić elementu kalkulacji czynszu, a co za tym idzie nie powinny być obciąŜane stawką podatku VAT; 6. zapis, który wyeliminował moŜliwość występowania przez dzierŜawców o zmniejszenie czynszu z powodu okoliczności, za które dzierŜawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, a które spowodowały, Ŝe zwykły przychód z przedmiotu dzierŜawy uległ znacznemu zmniejszeniu, co narusza przepis art. 700 KC; 7. zapis przewidujący moŜliwość wypowiedzenia umów zawartych na czas określony bez podania okoliczności na jakich to wypowiedzenie miałoby nastąpić, jako sprzeczny z art.673 § 1 stosowanym odpowiednio i stanowiący groźbę bezprawną ukierunkowaną na kształtowanie stosunku umownego w sposób uciąŜliwy dla dzierŜawców; 8. zapis dający moŜliwość rozwiązania umów bez zachowania terminu wypowiedzenia w przypadku oddania przedmiotu dzierŜawy osobie trzeciej do bezpłatnego uŜywania lub w poddzierŜawę bez zgody uczestnika; 9. zapis, który daje uczestnikowi prawo do obciąŜenia dzierŜawców wartością nadmiernie zuŜytych składników majątkowych w stosunku do stanu z dnia przekazania w sytuacji braku ustalenia poziomu zuŜycia tych środków na dzień ich przejęcia, a na dzierŜawców nakłada obowiązek niezwłocznej zapłaty Ŝądanej z tego tytułu kwoty, pod rygorem pokrycia przez uczestnika nie zapłaconej naleŜności ze złoŜonego zabezpieczenie. W piśmie z dnia 10.02.2000 r. uczestnik powtórzył swoje stanowisko przedkładając szereg dowodów dla wykazania, iŜ nie zajmuje pozycji monopolistycznej na szlaku rzeki Krutyni, a zawierane przez niego umowy nie zawierają warunków uciąŜliwych czego potwierdzeniem jest fakt, Ŝe po pierwsze są to umowy standardowo zawierane przez uczestnika (uczestnik załączył do pisma szereg umów), a po drugie nie moŜna mówić o uciąŜliwości, skoro członkowie wnioskodawcy podnieśli ich uciąŜliwość dopiero po 7 latach funkcjonowania umów. Zdaniem uczestnika potwierdzeniem prawidłowości zawartych umów są oświadczenia dzierŜawców 20 innych obiektów, które znajdują się w aktach sprawy. Przy piśmie załączone zostały prośby dzierŜawców kierowane do uczestnika o przedłuŜenie czasu trwania umów na dalsze wieloletnie okresy oraz faktury za usługi (nocleg i wyŜywienie) na rzecz spływów kajakowych wystawione uczestnikowi przez usługodawców – podmioty, które wg uczestnika dysponują konkurencyjną wobec niego bazą – w 1999 r. w ramach zawartych umów w związku z zerwaniem kontaktów handlowych prze strony postępowania. Łącznie z podmiotami wymienionymi w piśmie z dnia 30.11.1999 r. obsługującymi spływy w roku 1998 jest to 12 ośrodków. 8 W piśmie z dnia 20.03.2000 r. wnioskodawca odpowiedział na zarzut uczestnika, iŜ wnioskodawcy podnieśli uciąŜliwość umów dopiero po 7 latach ich funkcjonowania. Powodem tego był strach przed utratą pracy i mieszkań, a ponadto fakt, iŜ do czasu przekształcenia się uczestnika w spółkę (wcześniej był terenowym oddziałem PTTK w Warszawie), część postanowień umów decydujących o jej uciąŜliwości było zapisami martwymi, bowiem mimo ich istnienia strony uzgadniały swoje stanowisko co do zakresu i form rozliczeń remontów i modernizacji, istniała moŜliwość kontroli czynszu, negocjacji jego wysokości, wybierano wspólnie ubezpieczyciela, jak teŜ składane były przez uczestnika obietnice, iŜ pobierana amortyzacja będzie dzielona między strony. Przy piśmie z dnia 2.06.2000 r. uczestnik załączył opinie biegłych, z których wynika, Ŝe amortyzacja jako koszt przyjęty w kalkulacji czynszu, przyjęta została prawidłowo, podobnie jak podatek od nieruchomości i opłaty za uŜytkowanie terenu. a ponadto, Ŝe umowy dzierŜawy zasadnie określały składniki czynszu dzierŜawnego. W piśmie z dnia 25.10.2000 r. uczestnik podniósł, iŜ Dom Wycieczkowy PTTK w Rucianem Nidzie usytuowany jest z dala od szlaku rzeki Krutyni i nie świadczy usług w zakresie obsługi spływów kajakowych. Uczestnik wyjaśnił, Ŝe na tym terenie spływy PTTK obsługuje Ośrodek Turystyki Wodnej PTTK dzierŜawiony przez Pana Andrzeja Wagnera. W odpowiedzi wnioskodawca zaprzeczył jakoby wniosek o stwierdzenie praktyk dotyczył obiektu – Dom Wypoczynkowy PTTK w Rucianem Nidzie, prowadzony przez Panią Halinę Maliszewską. W wyniku przeprowadzonego postępowania organ antymonopolowy na podstawie zgromadzonych dowodów i wyjaśnień stron ustalił następujący stan faktyczny: Począwszy od roku 1990 uczestnik przekazał 9 spośród 10 posiadanych przez siebie obiektów turystycznych na szlaku rzeki Krutyni w dzierŜawę, z czego 7 obiektów dzierŜawionych było przez członków wnioskodawcy, spośród których sześciu prowadziło działalność polegającą na obsłudze spływów kajakowych (stanice wodne PTTK). Wszystkie z umów miały jednobrzmiące zapisy, których uciąŜliwość jest przedmiotem postępowania. Są to następujące umowy: − umowa dzierŜawy nr 1/91 zawarta w dniu 22.02.1991 r. pomiędzy Uczestnikiem a Zofią Marią Leyk, występującą następnie jako Zofia Maria ŚnieŜko (Stanica Wodna – Babięta); − umowa dzierŜawy nr 10/94 zawarta w dniu 10.11.1994 r. pomiędzy Uczestnikiem a Jerzym Banat (Stanica Wodna – Spychowo); − umowa dzierŜawy nr 8/95 zawarta w dniu 15.01.1996 r. pomiędzy Uczestnikiem a Wojciechem Czaplickim (Stanica Wodna – Zgon); − umowa dzierŜawy nr 12/90 zawarta w dniu 31.12.1990 r. pomiędzy Uczestnikiem a Krystyną Chmielińską i Leszkiem Chmielińskim (Stanica Wodna – Krutyń); − umowa dzierŜawy nr 7/93 zawarta w dniu 23.11.1993 r. pomiędzy Uczestnikiem a Agatą Florczyk (Stanica Wodna – Ukta); − umowa dzierŜawy nr 1/90 zawarta w dniu 28.12.1990 r. pomiędzy Uczestnikiem a Ziemowitem Nowak i Anną Kokoszka (Stanica Wodna – Nowy Most). 9 Strony ustalały wysokość czynszu dzierŜawnego na kolejne lata w aneksach do umów w kwocie ogólnej bez rozbicia na poszczególne elementy stanowiące zgodnie z umowami podstawę ustalenia czynszu, przy czym umowy zawierały zastrzeŜenie, iŜ w razie nie wyraŜenia przez dzierŜawcę zgody na wyliczoną wysokość czynszu, strony dopuszczają moŜliwość rozwiązania umów – bezsporne. Po przekształceniu uczestnika w spółkę prawa handlowego (wcześniej występował jako terenowy oddział PTTK w Warszawie), zawarł on umowę dzierŜawy z dnia 01.04.1994 r. z Zarządem Głównym PTTK w Warszawie. Zgodnie z jej § 6 uczestnik upowaŜniony był do oddania obiektów określonych w załączniku do umowy – wśród nich stanic połoŜonych na szlaku rzeki Krutyni – w najem lub dzierŜawę osobom trzecim. W roku 1994 aneksami do umów nastąpiło odebranie dzierŜawcom prawa do refundacji udzielanych przez nich zniŜek organizacyjnych PTTK; W roku 1997 na Ŝądanie dzierŜawców nastąpiło aneksami do umów wykreślenie słowa „modernizacja” z zapisu umów, który nakładał na dzierŜawców obowiązek czynienia bieŜących remontów, konserwacji i modernizacji własnym staraniem i na własny koszt w obiektach stanowiących własność PTTK. Uczestnik przez cały czas trwania dzierŜawy stosował maksymalne, dopuszczane przez umowy narzuty zysku i kosztów ogólnozakładowych – fakt przyznany przez uczestnika; Począwszy od roku 1997 pomiędzy uczestnikiem i członkami wnioskodawcy zaznaczył się wyraźny spór, którego bezpośrednim powodem było podwyŜszenie wysokości czynszu dzierŜawnego przez uczestnika w przedkładanych dzierŜawcom aneksach – ok. 50%. W odpowiedzi dzierŜawcy wystąpili wobec uczestnika z roszczeniami z tytułu nadpłaty czynszu, który ich zdaniem ustalany był przez uczestnika jednostronnie, sprzecznie z umowami dzierŜawy i bez uzasadnienia ekonomicznego i prawnego. Wobec tego dzierŜawcy wstrzymali się z regulowaniem czynszu na bieŜąco, zaliczając na jego poczet kwoty nadpłaconego ich zdaniem czynszu za lata wcześniejsze. Skutkiem powyŜszego były kolejno wezwania do zapłaty, wypowiedzenia umów dokonane przez uczestnika i procesy sądowe, w których z jednej strony uczestnik domagał się od dzierŜawców zapłaty zaległego czynszu i wydania mu obiektów, a z drugiej dzierŜawcy Ŝądali zapłaty przez uczestnika nadpłaconego czynszu oraz ustalenia istnienia umów dzierŜawy, jako Ŝe byli zainteresowani w dalszym prowadzeniu obiektów. Wynikiem sporu było równieŜ wstrzymanie pomiędzy stronami kontaktów handlowych w zakresie obsługi organizowanych przez uczestnika spływów kajakowych – począwszy od sezonu 1998 r, którą ten zlecał innym podmiotom. Postanowieniem z dnia 10 marca 1998 r., sygn. akt: I Ns Rej.St 20/98 Sąd Wojewódzki w Olsztynie dokonał wpisu do rejestru stowarzyszeń Stowarzyszenia DzierŜawców, Właścicieli i Agentów Obiektów Turystycznych na terenie Warmii i Mazur z siedzibą w Spychowie będącego Wnioskodawcą w niniejszej sprawie. Organ antymonopolowy zwaŜył, co następuje: Określając rynek relewantny organ antymonopolowy ustalił, Ŝe uczestnik zajmuje na rynku podaŜy obiektów turystycznych (stanic wodnych) zajmujących się obsługą spływów 10 kajakowych – noclegi, wyŜywienie, dodatkowe świadczenia specjalistyczne – połoŜonych na szlaku rzeki Krutyni (w bezpośrednim jej sąsiedztwie) pozycję bez wątpienia dominującą. Właścicielem stanic wodnych, o których mowa, jest Zarząd Główny PTTK w Warszawie, który zawarł z uczestnikiem umowę dzierŜawy z dnia 01.04.1994 r. Na jej podstawie uczestnik został dysponentem sieci stanic, które oddawał w dzierŜawę m.in. członkom wnioskodawcy. Począwszy od roku 1998 uczestnik zlecał obsługę organizowanych przez siebie spływów innym ośrodkom w ilości łącznie dwunastu, co nie uniemoŜliwia uznania go za dominanta, gdyŜ sam dysponując dziesięcioma obiektami ma ok. 45 % udział w tak określonym rynku. Faktycznie jednak nie wszystkie z tych obiektów moŜna uznać za substytucyjne wobec stanic wodnych, gdyŜ część z nich świadczy jedynie usługi w zakresie wyŜywienia – bary, restauracje. Wskazywane przez uczestnika inne obiekty nie zostały wzięte pod uwagę z racji na to, Ŝe albo połoŜone są w odległości uniemoŜliwiającej obsługę klienta – turysty wodnego, albo nie zajmują się obsługą spływów kajakowych (według oświadczeń osób je prowadzących znajdujących się w aktach). Nie jest wystarczająca dla przyjęcia ich substytucyjnego charakteru sama potencjalna, jak to określił uczestnik moŜliwość świadczenia tego typu usług, skoro w praktyce tego nie czynią ograniczając się do turystyki stacjonarnej (wczasy pracownicze, kolonie letnie dla dzieci, obozy wędkarskie i inne formy turystyki stacjonarnej). Organ antymonopolowy rozstrzygając tę kwestię miał równieŜ na uwadze, iŜ uczestnik ma w swoim ręku stanice wodne zlokalizowane w miejscach najlepiej nadających się dla kolejnych przystanków spływu (zarówno pod względem połoŜenia, jak równieŜ odległości między nimi), które łącznie składają się na zorganizowaną i współpracującą ze sobą sieć. Organ antymonopolowy przychylił się do stanowiska wnioskodawcy, Ŝe istotne znaczenie dla oceny pozycji rynkowej uczestnika w jego stosunkach z członkami wnioskodawcy ma równieŜ fakt, iŜ posiada on silną pozycję na rynku organizacji spływów kajakowych rzeką Krutynią, które to z kolei stanowią źródło wpływów dla dzierŜawców z racji wykonywania ich obsługi. W ten sposób dzierŜawcy znajdowali się w klinczu gospodarczym, gdyŜ z jednej strony uczestnik ustalał wysokość czynszu dzierŜawnego, a z drugiej miał wpływ na wysokość dochodu dzierŜawców decydującego o moŜliwości zapłaty tegoŜ czynszu. Co więcej w trakcie postępowania uczestnik przyznał istnienie historycznie zorganizowanej i oprzyrządowanej przez PTTK trasy spływów rzeką Krutynią. Odnosząc się do zarzutu uczestnika podniesionego w odpowiedzi na wniosek, iŜ brak jest podstaw dla stwierdzenia praktyk monopolistycznych, gdyŜ uczestnik swoimi działaniami nie narusza interesu ogólnopublicznego, stwierdzić naleŜy, Ŝe praktyka objęta dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy antymonopolowej jest przykładem tzw. praktyki eksploatacyjnej, godzącej w pierwszej kolejności w interesy partnera rynkowego, a nie w konkurencję jako taką, której ochrona jest tu na dalszym planie (S. Gronowski: Ustawa antymonopolowa Komentarz, Warszawa 1999 r.). Jeśli chodzi o zapis, który zobowiązywał dzierŜawców do refundacji Uczestnikowi ponoszonych przez niego kosztów ubezpieczenia obiektów, to Prezes nie znalazł podstaw aby stwierdzić jego uciąŜliwość. Załączone do akt opinie biegłych rewidentów – w tym równieŜ opinia sporządzona na zlecenie wnioskodawcy przez Pana Wiesława Biernackiego – stoją na stanowisku, Ŝe refundacja kosztów ubezpieczenia nie jest uciąŜliwa dla dzierŜawców. Co więcej 11 w swojej opinii Pan W. Biernacki zawarł stanowisko, iŜ koszty ubezpieczenia powinny być ujęte jako element kalkulacji czynszu i obciąŜone kwotą naleŜnego podatku VAT, czego dzierŜawcy nie chcieli uznać i ostatecznie nie podpisali odpowiednich aneksów do umów. Zdaniem Prezesa nie jest uciąŜliwym, jeśli koszty ubezpieczenia majątku leŜą na tym, kto faktycznie z niego korzysta i na kim ciąŜy obowiązek zachowania go w stanie nie pogorszonym. Jeśli zaś na tle stosowania tego zapisu umów dochodziło do nieprawidłowości – wnioskodawca sugerował, Ŝe uczestnik obciąŜał dzierŜawców wyŜszymi kwotami, niŜ wynikałoby to z zawartych polis – to w celu dochodzenia swoich racji dzierŜawcom słuŜy droga postępowania sądowego. W kwestii zapisu umów nakładającego na dzierŜawców obowiązek udzielania zniŜek organizacyjnych PTTK osobom uprawnionym, przy jednoczesnym braku w umowach zapisu o ich refundacji przez uczestnika, Prezes wypowiedział się pozytywnie co do wniosku, gdyŜ udzielanie tego typu zniŜek naleŜy do statutowych obowiązków PTTK, których ten nie moŜe przerzucać na innych przedsiębiorców wykorzystując swoją dominującą pozycję. AŜ do roku 1994 r. zniŜki te były zgodnie z zapisem umów – następnie wykreślonym aneksami – zaliczane dzierŜawcy przez wydzierŜawiającego na poczet odpłatności za dzierŜawę. Istniejący do tego czasu zapis o udzielaniu zniŜek nie budzi zastrzeŜeń organu antymonopolowego, jednak wykreślenie zastrzeŜenia o zaliczaniu udzielonych zniŜek na poczet odpłatności stanowiło bez wątpienia przejaw naduŜycia swojej pozycji przez uczestnika, który nałoŜył na dzierŜawców obowiązek, którym pogorszył warunki prowadzenia przez nich działalności gospodarczej, sam zaś odniósł wymierną korzyść. Organ antymonopolowy zwaŜył, iŜ w warunkach istnienia wolnej konkurencji uczestnik nie byłby w stanie wynegocjować kwestionowanego postanowienia umów. Na brak negocjacji w tej sprawie wskazują zawarte w aktach oświadczenia dzierŜawców, iŜ przedstawiciele uczestnika zagrozili dzierŜawcom zwolnieniem na wypadek nie podpisania przez nich tego aneksu. Wiarygodności tych oświadczeń uczestnik nie podwaŜył, wobec czego naleŜało stwierdzić jak w sentencji. W kwestii § 6 umów który zobowiązał dzierŜawców do czynienia własnym kosztem remontów, konserwacji i modernizacji dzierŜawionych obiektów, a tym samym nakładał na nich obowiązki wykraczające poza obowiązki dzierŜawcy określone w art. 697 KC, Prezes zauwaŜył, iŜ nałoŜenie na dzierŜawców obowiązku dokonywania modernizacji obiektów moŜna by oceniać jako warunek uciąŜliwy. Zgodnie z at. 697 KC dzierŜawca ma obowiązek ponoszenia nakładów połączonych ze zwykłym uŜytkowaniem rzeczy i napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierŜawy w stanie nie pogorszonym. Uzasadnieniem dla tak określonego obowiązku dzierŜawcy – szerzej niŜ w przypadku najmu – jest gospodarczy charakter umowy dzierŜawy, na podstawie której dzierŜawca pobiera poŜytki (dochód) z przedmiotu dzierŜawy, czyli zakres jego uprawnień jest szerszy, a jeśli tak, to równieŜ szerszy musi być zakres spoczywających na nim obowiązków. Pojęcie „modernizacja” wykracza niewątpliwie poza określenie „zachowanie w stanie nie pogorszonym”, jednak organ antymonopolowy nie jest wyposaŜony w kompetencję aby dokonać wykładni prawa i nie moŜe władczo ocenić, czy rozszerzenie obowiązków dzierŜawcy przewidzianych w art. 697 KC moŜna traktować jako dopuszczalne w świetle wyraŜonej w art. 353 1 KC zasady swobody umów. Z punktu widzenia ustawy antymonopolowej na tle stanu faktycznego ustalonego w przedmiotowej sprawie moŜna zauwaŜyć, iŜ umieszczenie w umowach zapisu o obowiązku modernizacji obiektów, biorąc pod uwagę, iŜ umowy zawierane były na okresy zaledwie kilkuletnie, obiekty przekazywane były często w stanie zapewniającym 12 jedynie minimalny standard obsługi turystów, a uczestnik wykorzystywał zapis w sposób odbiegający od uczciwości kupieckiej, na co wskazuje zgromadzony materiał dowodowy, m.in. pisma uczestnika, w których ten zastrzega, Ŝe modernizacja nastąpi na koszt dzierŜawcy bez zwrotu przez uczestnika poniesionych nakładów, istniały przesłanki dla zbadania tego zapisu pod kątem jego uciąŜliwości. Prezes zaniechał tego i odmówił uwzględnienia Ŝądania wnioskodawcy w tej części, gdyŜ w roku 1997 nastąpiła zmiana tego postanowienia umów na Ŝądanie i w kierunku oczekiwanym przez członków wnioskodawcy (poprzez wykreślenie słowa „modernizacja”) i od tego czasu nie moŜna oceniać go jako uciąŜliwy, gdyŜ w pełni koreluje on z art. 697 KC i nie odbiega od warunków umów powszechnie zawieranych w sprawach tego rodzaju. Zaprzestanie stosowania praktyki w tym zakresie przez uczestnika ma charakter trwały i nie daje podstaw dla wydania decyzji nakazującej jej zaniechanie. Prezes odmówił równieŜ uwzględnienia Ŝądania wnioskodawcy w części dotyczącej zapisu umów, który uzaleŜnił oddanie przedmiotu dzierŜawy osobie trzeciej do bezpłatnego uŜywania lub w poddzierŜawę od uprzedniej zgody uczestnika. Zapis ten jest powtórzeniem przepisu art. 698 § 1 KC co wskazuje na to, iŜ zastrzeganie takiego warunku w umowach jest praktyką powszechną, wyraźnie przewidzianą przez ustawodawcę, a nie uciąŜliwym warunkiem narzuconym jedynie w wyniku dominacji uczestnika. Oddalając Ŝądanie organ antymonopolowy miał na uwadze to, iŜ uczestnik posiadał niewątpliwy interes prawny w tym aby obiekty uŜytkowane były przez osoby, które darzy zaufaniem oraz by zachować charakter dzierŜawionych obiektów. Wskazują na to postanowienia umów, które zastrzegają, iŜ dzierŜawcy będą wykorzystywać obiekt na cele związane z obsługą ruchu turystycznego i nie mogą samowolnie zmieniać jego przeznaczenia, jak równieŜ, Ŝe zachowają emblematy i kąciki turystyczne oraz znaki PTTK. Tymczasem poddzierŜawianie obiektów innym osobom mogłoby doprowadzić do utraty tego charakteru przez dzierŜawione obiekty. Konsekwencją nie uwzględnienia wniosku w tej części jest równieŜ odmowa uznania za uciąŜliwy w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy antymonopolowej zapisu dającego moŜliwość rozwiązania umów bez zachowania terminu wypowiedzenia w przypadku oddania przedmiotu dzierŜawy osobie trzeciej do bezpłatnego uŜywania lub w poddzierŜawę bez zgody uczestnika. Co do § 9 umów określającego w pkt 1 elementy składowe czynszu dzierŜawnego, to organ antymonopolowy nie znalazł podstaw dla stwierdzenia uciąŜliwości zamieszczenia tam: amortyzacji, zuŜycia środków nietrwałych, podatku od nieruchomości, oraz opłat za uŜytkowanie terenu. Jeśli chodzi o element amortyzacji, to organ antymonopolowy nie widzi jego uciąŜliwości, gdyŜ jest dozwoloną i często spotykaną praktyką pobieranie w ramach świadczenia czynszu kwoty pienięŜnej, która odpowiada procentowej wartości zuŜycia rzeczy. Nie jest przy tym istotne kto jest właścicielem dzierŜawionych obiektów, gdyŜ amortyzacja z punktu widzenia ustawy o rachunkowości naliczana była przez PTTK w Warszawie, ale ekonomiczne jej skutki obciąŜały uczestnika na mocy umowy dzierŜawy zawartej z PTTK w Warszawie. Stanowiły dla uczestnika koszt prowadzonej przez niego działalności. Tak więc dopuszczalne i uzasadnione było takie ułoŜenie stosunków cywilno-prawnych pomiędzy uczestnikiem i członkami wnioskodawcy, aby to na nich jako uŜytkujących środki trwałe ciąŜył obowiązek zwrotu wartości amortyzacji. Z nadesłanej przez wnioskodawcę korespondencji wynika, iŜ nie negował on amortyzacji co do zasady, a jedynie kwestionował jej wysokość. Podobne stanowisko wyraŜone 13 zostało w załączonych do akt opiniach wydanych zarówno na zlecenie uczestnika, jak i wnioskodawcy. Tak więc zwrotu ewentualnych nadpłat z tego tytułu mogą domagać się członkowie wnioskodawcy w postępowaniach sądowych, co jak wynika z zebranych informacji czynią. Twierdzenie wnioskodawcy, iŜ uciąŜliwością jest naliczanie amortyzacji jako odrębnego elementu, natomiast nie byłoby uciąŜliwe zaliczenie jej w poczet kosztów ogólnych nie zasługuje na uwzględnienie ze względów oczywistych – z punktu widzenia prawa antymonopolowego nie jest istotne w jaki sposób strony określą tytuł płatności, jeśli jest on ekonomicznie i prawnie uzasadniony i nie przynosi przedsiębiorcy nieuzasadnionych korzyści. Inną sprawą jest, Ŝe uczestnik z uporem odmawia dzierŜawcom okazania źródłowych dokumentów księgowych, czym uniemoŜliwia im kontrolę zasadności naliczania amortyzacji. RównieŜ wezwania dokonane wielokrotnie przez Prezesa nie przyniosły rezultatu. Ocenę tego faktu naleŜy pozostawić do oceny sądom zajmującym się badaniem wartości amortyzacji w odniesieniu do poszczególnych obiektów, gdyŜ nie istnieją podstawy dla uznania, iŜ działanie takie było wynikiem dysponowania przez uczestnika dominującą pozycją na rynku relewantnym. Pojęcie zuŜycia przedmiotów nietrwałych wygasło z dniem wejścia w Ŝycie Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 15.01.1991 r. (§ 32) i od tego czasu przedmioty nietrwałe zaliczane są do składników majątku trwałego. Tak więc bez wątpienia uczestnik miał prawo zaliczać koszty ponoszone z tego tytułu do elementu czynszu jakim jest amortyzacja. Samo zaś pozostawienie zapisu w dotychczasowej choć nieaktualnej formie nie moŜe być podstawą stwierdzenia praktyki monopolistycznej. Jest to co najwyŜej niechlujstwo kontraktowe, które jednak nie pociąga za sobą negatywnych konsekwencji, gdyŜ organ antymonopolowy zauwaŜył, iŜ w praktyce element ten wykazywano w wysokości 0 zł, a więc nie moŜe być w tym wypadku mowy o uzyskaniu przez uczestnika nieuzasadnionych korzyści, co uzasadniałoby stwierdzenie naduŜywania pozycji dominującej na rynku. Prezes odmawiając uwzględnienia wniosku w części dotyczącej stwierdzenia uciąŜliwości zapisów o podatku od nieruchomości i opłatach za uŜytkowanie terenu, wziął pod uwagę, iŜ podobnie jak w przypadku amortyzacji sporna była jedynie wysokość tych składowych. Wskazują na to przedłoŜone przez wnioskodawcę opinie, z których wynika m.in. to, Ŝe uczestnik miał prawo wliczać te składowe jako element kalkulacji czynszu i obciąŜyć podatkiem VAT, traktując jako usługę. Istotą sporu w tej kwestii było ewentualne zawyŜanie przez uczestnika tych pozycji poprzez np. nie uwzględnianie udzielanych przez gminy ulg w podatku od nieruchomości, a nie uciąŜliwość warunku jako takiego. Wniosek o nakazanie zaniechania praktyki monopolistycznej znalazł uznanie organu antymonopolowego w części dotyczącej dwóch składowych czynszu: zysku i kosztów ogólnozakładowych, które zostały określone jedynie poprzez wskazanie granic (od 0 do ...%) w powiązaniu z zapisem o ustalaniu czynszu na następne lata w przedstawianych dzierŜawcom do podpisu aneksach, które zastrzegały moŜliwość rozwiązania umowy w razie ich nie podpisania. Prezes zauwaŜył, iŜ brak jest w umowach określenia warunków na jakich następowałoby konkretyzowanie przedziału procentowego zysku i kosztów ogólnozakładowych. W tym stanie rzeczy, mimo Ŝe czynsz określony został wynikowo, uczestnik mógł dowolnie przyjmować wysokość kosztów ogólnozakładowych i zysku, a w praktyce zawsze przyjmował najwyŜszą dopuszczalną umową wartość tych elementów. Nasuwa się więc pytanie o sens umieszczenia w umowach zapisów o kosztach ogólnozakładowych w granicach od 0 do 86 % i zysku w granicach 14 od 0 do 204,5 %. Nie ulega wątpliwości, iŜ Uczestnikowi w tym wypadku chodziło o stworzenie dzierŜawcom złudnej nadziei płacenia niŜszych czynszów. Racjonalnym ze strony dzierŜawców było bowiem oczekiwanie, iŜ jeśli te elementy czynszu określone są za pomocą granicy min. i max., to w praktyce ich dookreślenie będzie następowało w oparciu o negocjacje i analizy ekonomiczne, a nie automatyczne przyjmowanie wartości maksymalnej. Kalkulacyjne określenie wysokości czynszu bez określenia przesłanek na jakich następowałaby konkretyzacja poszczególnych jego elementów wraz z brakiem zapisu przewidującego udział obu stron w określeniu naleŜnego czynszu potraktować naleŜy jako próbę zapewnienia sobie przez uczestnika moŜliwości narzucania wysokości czynszu jemu tylko odpowiadającej. Sankcją, która miała stać na straŜy tak widzianego interesu uczestnika był zapis w umowach przewidujący, iŜ w przypadku nie wyraŜenia przez dzierŜawcę zgody na wyliczoną zgodnie z § 9 wysokość czynszu, strony dopuszczają moŜliwość rozwiązania umowy. Zapis ten powtarzany był w kolejnych aneksach określających wartość rocznego czynszu, przy czym precyzowany był w ten sposób, iŜ w razie nie wyraŜenia przez dzierŜawcę zgody na wyliczoną zgodnie z § 9 wysokość opłat, następuje rozwiązanie umowy. Konkludując zdaniem organu antymonopolowego uczestnik powinien był wskazując te elementy czynszu określić je jako stały procent, bądź podać sposób ich obliczenia oraz przewidzieć udział dzierŜawców w tej procedurze. Organ antymonopolowy nie miał wątpliwości, iŜ precyzyjne określenie wysokości czynszu dzierŜawnego naleŜy do elementów koniecznych umowy dzierŜawy. Przez umowę dzierŜawy wydzierŜawiający zobowiązuje się oddać dzierŜawcy rzecz do uŜywania i pobierania poŜytków, a dzierŜawca zobowiązuje się płacić wydzierŜawiającemu umówiony czynsz (art. 693 KC). Jak z powyŜszego wynika czynsz musi być umówiony, tzn. musi być zaakceptowany przez obie strony stosunku, a przy tym z racji swojego umownego charakteru mieścić się musi granicach wyznaczonych przez właściwość stosunku, ustawy i zasady współŜycia społecznego. Umowy dzierŜawy podlegające rozpatrzeniu w niniejszej sprawie zawierane były pomiędzy przedsiębiorcami, mają zatem charakter obustronnie profesjonalny i z racji tego ustalenie ich treści powinno następować w drodze negocjacji z zachowaniem zasad kupieckiej uczciwości. W przypadku umowy dzierŜawy istnieje bezpośrednia zaleŜność między wysokością pobieranych przez dzierŜawcę poŜytków i wysokością naleŜnego wydzierŜawiającemu czynszu (art. 700 KC). Kalkulacja czynszu stanowi więc dla dzierŜawcy podstawę planowanej przez niego gospodarki i musi być mu znana, a przynajmniej moŜliwa do określenia z duŜym prawdopodobieństwem równieŜ na przyszłość. Uczestnik postępowania miał bez wątpienia w chwili zawierania przedmiotowych umów moŜliwość dokładnego określenia uzasadnionego czynszu i nic nie stało na przeszkodzie temu, aby zawrzeć w umowach podpisywanych z dzierŜawcami odpowiednie klauzule waloryzacyjne, które zabezpieczyłyby jego interesy, a jednocześnie mogłyby stanowić podstawę prowadzenia przez dzierŜawców racjonalnej i planowej gospodarki. Konstrukcja umów przewidująca wynikowy sposób ustalania czynszu z podaniem zmiennych i nieprecyzyjnie określonych elementów (zysk do ...%, koszty ogólnozakładowe do ...%) miała słuŜyć przerzuceniu wyłącznie na dzierŜawców ryzyka prowadzonej działalności i wobec dominującej pozycji uczestnika na rynku podaŜy stanic wodnych na szlaku rzeki Krutyni jest bez wątpienia uciąŜliwa w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy antymonopolowej. Przykładem umowy dzierŜawy, która zdaniem organu antymonopolowego zabezpiecza w sposób naleŜyty interesy dzierŜawcy – co do określenia czynszu – jest umowa jaką uczestnik 15 zawarł w dniu 27.05.1999 r. z Panią Janiną Dobkowską na obiekt turystyczny połoŜony w Ukcie. Umowa ta stanowi przykład tego, iŜ uczestnik tocząc z członkami wnioskodawcy spór, potrafił zawrzeć z inną osobą umowę, która jest zgodna z większością postulatów wysuwanych przez dzierŜawców, a co najwaŜniejsze czynsz określony został w niej kwotowo i przewidziano, iŜ podlegał on będzie waloryzacji nie większej niŜ wskaźnik wzrostu cen i towarów konsumpcyjnych podawany przez GUS za rok poprzedni, co bez wątpienia daje dzierŜawcy moŜliwość prowadzenia planowej i racjonalnej działalności. Wniosek dotyczył równieŜ postanowienia umów, na mocy którego dzierŜawcy pozbawieni zostali moŜliwości występowania do wydzierŜawiającego o zmniejszenie czynszu w przypadku nie osiągnięcia spodziewanych dochodów. Zapis ten wyłączył stosowanie przepisu art. 700 KC. Organ antymonopolowy nie zajmował się w trakcie postępowania badaniem tego, czy przepis art. 700 KC ma charakter względnie, czy bezwzględnie obowiązujący. Odmowa uwzględnienia Ŝądania wniosku w tej części jest wynikiem nie wykazania przez wnioskodawcę, Ŝe przypadki nie osiągnięcia spodziewanych dochodów miały w ogóle miejsce, a dzierŜawcy chcieli skorzystać z prawa przewidzianego w art. 700 KC, co jednak uniemoŜliwiała im umowa. Brak jest wobec tego podstaw aby przyjąć, Ŝe istnienie tego zapisu przyniosło uczestnikowi nieuzasadnioną korzyść. Jeśli chodzi o zapis w umowach dzierŜawy dopuszczający moŜliwość ich wypowiedzenia bez określenia Ŝadnych tego przesłanek, Prezes zwaŜył, iŜ zaproponowanie go dzierŜawcom w przedłoŜonych im do podpisu umowach naleŜy ocenić nie tylko pod kątem bezprawności w świetle art. 673 KC w zw. z art. 694 KC, ale przede wszystkim jako szczególnie uciąŜliwe dla dzierŜawców. Sąd NajwyŜszy w swoim orzecznictwie (uchwała SN z dnia 27.10.1997 r. sygn. akt III CZP 49/97) opowiada się za niedopuszczalnością wypowiadania umów zawartych na czas określony widząc w tym przekreślenie ich określonego charakteru. Pewne odstępstwa od tego stanowiska dotyczą jedynie umowy dzierŜawy, jednak moŜliwość zawarcia w umowie dzierŜawy na czas określony zapisu dopuszczającego jej wcześniejsze wypowiedzenie, uzaleŜniana jest od skonkretyzowania podstaw takiego wypowiedzenia. W § 13 ust. 1 umów brak jest natomiast wskazania jakichkolwiek okoliczności, których wystąpienie dawałoby stronom prawo do wypowiedzenia umowy. Uczestnik, dysponując odpowiednim zapleczem prawnym i doświadczeniem powinien mieć w chwili podpisywania przedmiotowych umów świadomość niedopuszczalności wypowiadania umów dzierŜawy zawartych na czas określony. Tłumaczenie Uczestnika, iŜ zapis ten jest nie obowiązujący, więc nie ma sensu się nim w ogóle zajmować (cyt. „zapis taki z mocy prawa jako sprzeczny z przepisem art. 673 KC jest bezskuteczny i uwaŜa się za niebyły) nie jest przekonywujące. Przyjmując, iŜ Uczestnik wiedział o jego bezprawności, naleŜało postawić pytanie: jaki był jego cel. W świetle zebranego materiału wniosek nasuwa się tylko jeden. OtóŜ Uczestnik wykorzystując nieznajomość prawa ze strony dzierŜawców zawarł w umowach zapis, który pozwalał mu na stosowanie gróźb pozwalających z jednej strony na wymuszanie na kontrahentach realizacji niekorzystnych dla nich warunków umów dzierŜawy, w tym zwłaszcza dotyczących czynienia w uŜytkowanych obiektach remontów i modernizacji, a z drugiej strony na kształtowanie za pomocą aneksów łączącego strony stosunku umownego w sposób przynoszący Uczestnikowi nieuzasadnione korzyści, w szczególności co do określenia wysokości czynszu, który naliczany był w maksymalnej dopuszczalnej wysokości bez moŜliwości negocjowania i kontroli ze strony dzierŜawców oraz odebrania dzierŜawcom prawa 16 refundacji zniŜek statutowych PTTK. Tak więc nie moŜna poprzestać jedynie na stwierdzeniu ex tunc niewaŜności tego zapisu, skoro wywołał on określone skutki w zakresie wzajemnych relacji stron konfliktu. Rozstrzygając w tej kwestii organ antymonopolowy miał na uwadze, iŜ toczony przed nim spór prowadzony jest przez przedsiębiorców, którzy z racji profesjonalnego charakteru swojej działalności powinni zadbać o znajomość prawa, które bezpośrednio dotyczy tejŜe działalności. Nie moŜna jednak zapominać, iŜ bezpośrednim celem postępowania przed Prezesem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów jest równowaŜenie zachwianych – wskutek dominującej pozycji jednego z kontrahentów – interesów rynkowych przedsiębiorców. W niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości, iŜ uczestnik wykorzystał brak świadomości prawnej dzierŜawców, którzy przed zawarciem przedmiotowych umów byli w większości jego pracownikami i nie mieli niezbędnego doświadczenia. Sąd Antymonopolowy wyrokiem z dnia 26.10.1994 r. sygn. akt XII Amr 24/94 stwierdził, iŜ umowa dzierŜawy zawarta na czas oznaczony, zakładająca poniesienie przez dzierŜawcę wysokich nakładów, nie moŜe być potem przez wydzierŜawiającego dowolnie kształtowana. Co prawda umowy w niniejszej sprawie nie nakładały na dzierŜawców skonkretyzowanych obowiązków w zakresie dokonywania nakładów, lecz aŜ do roku 1997 zawierały zapis zobowiązujący dzierŜawców do modernizacji obiektów, co dzierŜawcy czynili ponosząc wysokie nakłady Wnioskodawca Ŝądał ponadto uznania za uciąŜliwy w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy antymonopolowej zapis, który daje uczestnikowi prawo obciąŜenia dzierŜawców wartością nadmiernie zuŜytych składników majątkowych w stosunku do stanu z dnia przekazania, a na dzierŜawców nakłada obowiązek niezwłocznej zapłaty Ŝądanej z tego tytułu kwoty, pod rygorem pokrycia przez uczestnika nie zapłaconej naleŜności ze złoŜonego zabezpieczenia. Prezes nie uwzględnił wniosku w tym zakresie, gdyŜ przede wszystkim wnioskodawca nie udowodnił, aby ktokolwiek z dzierŜawców został przez uczestnika obciąŜony z tego tytułu, co wyklucza aby uzyskał w ten sposób nieuzasadnioną korzyść. Ponadto wniosek ten uzasadniony był brakiem ustalenia w dniu przejęcia obiektów stopnia ich zuŜycia, zaś w umowach dzierŜawy wyraźnie mowa jest, iŜ procent zuŜycia „przedmiotów” określony jest w protokole zdawczo-odbiorczym, a stan „przedmiotu dzierŜawy” określony został w protokole przekazania stanowiącym załącznik do umowy. Ustalenie w powołanych wyŜej protokołach stanu majątku w chwili jego przekazania w dzierŜawę zdaniem organu antymonopolowego zabezpiecza w sposób wystarczający interesy dzierŜawcy. O ile ustalenia takie na dzień przejęcia obiektów nie zostały mimo wszystko dokonane, to stwierdzić naleŜy, iŜ obowiązkiem dzierŜawców było tego dopilnować ze wszystkimi wynikającymi z tego konsekwencjami. Prezes nie uwzględnił w sentencji decyzji Ŝądania wnioskodawcy w części, w jakiej dotyczyło ono stwierdzenia niewaŜności zawartych pomiędzy uczestnikiem a członkami wnioskodawcy – osoby jak w pkt I sentencji – umów dzierŜawy stanic wodnych połoŜonych na szlaku rzeki Krutyni, gdyŜ zgodnie z art. 8 ust. 2 ustawy antymonopolowej umowy zawarte z naruszeniem art. 4, 5 oraz 7 są w całości lub w odpowiedniej części niewaŜne, a zapis ten jest powszechnie interpretowany (S. Gronowski; Komentarz do ustawy antymonopolowej, Warszawa 1999 r., str. 273) jako sankcja niewaŜności bezwzględnej następującej ex lege. Tym samym niewaŜność postanowień umów jest konsekwencją stwierdzenia praktyk monopolistycznych i nie moŜe być orzeczona w sentencji decyzji. 17 Biorąc pod uwagę wszystkie wykazane wyŜej okoliczności naleŜało orzec, jak w sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 100 KPC, jako Ŝe obie strony złoŜyły podczas rozprawy administracyjnej w dniu 12.05.2000 r. wniosek o zasądzenie kosztów, a Ŝądanie wniosku zostało uwzględnione częściowo. Zdaniem organu antymonopolowego wniosek został uwzględniony mniej więcej w połowie, wobec czego zgodnie z zasadą słuszności naleŜało wzajemnie znieść koszty postępowania. Od decyzji niniejszej przysługuje stronom odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Antymonopolowego, w terminie dwutygodniowym od dnia doręczenia decyzji, za pośrednictwem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Bydgoszczy. Otrzymują: 1. Okręgowy Zespół Gospodarki Turystycznej PTTK Sp. z o.o. ul. Staromiejska 1 10-950 Olsztyn 2. Pan Jerzy Banat Stowarzyszenie DzierŜawców, Właścicieli i Agentów Obiektów Turystycznych na Terenie Warmii i Mazur z siedzibą w Spychowie ul. Leśna 2 11-730 Mikołajki 3. a/a