RGD-1/2011

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW D ELEGATURA UOK I K W G DAŃSKU 80-824 G DAŃSK , UL . P ODWALE P RZEDMIEJSKIE 30 T EL ./ FAX (58) 346-29-32, 346-29-33, 301-51-75 E- MAIL : GDANSK @ UOKIK . GOV . PL RGD.61-2/11/JM Gdańsk, dnia 23 maja 2011r. D ECYZJA NR RGD.1/2011 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 oraz stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami) i § 5 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie wła- ściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. Nr 107, poz. 887), w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumen- tów, po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe in- teresy konsumentów, wszczętego z urzędu, przeciwko przedsiębiorcy: CITY House Spółka Jawna Joanna Bochyńska i Izabela Marko-Kwitkowska z siedzibą w Gdańsku, w sprawie stosowania we wzorcu umownym o nazwie „ Umowa o realizację inwesty- cji nr ……./2010” następujących postanowień, o treści: 1. „W przypadku wystąpienia różnicy w powierzchni budynku/lokalu zmierzonej przy odbiorze budynku/lokalu w stosunku do powierzchni określonej w niniejszej umowie i dołączonych do niej załącznikach, cena budynku/lokalu zostanie odpowiednio sko- rygowana, zaś rozliczenie tej korekty nastąpi przy rozliczeniu końcowym budyn- ku/lokalu. Korekta ceny polegać będzie na odpowiednim zmniejszeniu lub zwiększe- niu ceny nabycia wskazanej w § 6 niniejszej umowy.”, 2. „Strony zgodnie ustalają, że do cen netto określonych w ustępie 1 niniejszego para- grafu zostanie doliczony należny podatek VAT w wysokości zgodnej z obowiązują- cymi przepisami. W wypadku zaistniałej zmiany stawek podatku VAT Inwestor poin- formuje Kupującego na piśmie o aktualnej wysokości zaliczek pozostałych do zapła- ty.” 3. „[…] Inwestor zastrzega sobie możliwość ustalenia wcześniejszego terminu odbioru budynku/lokalu i zawarcia umowy przenoszącej własność, o czym zobowiązany jest powiadomić Kupującego pisemnie, z co najmniej 14- dniowym wyprzedzeniem. 4. „Strony są uprawnione do odstąpienia od niniejszej umowy (prawo odstąpienia), na skutek okoliczności innych niż opisane w ust. 1 lub ust. 2 niniejszego paragrafu za zapłatą odstępnego w wysokości odpowiadającej kwocie 10% ceny nabycia, określonej w § 6 umowy.[…] 2 5. „Jeżeli Inwestor odstępuje od umowy na skutek okoliczności zależnych od Kupują- cego Kupujący jest zobowiązany do zapłaty na rzecz Inwestora kary umownej w wysokości odpowiadającej kwocie 10% ceny nabycia określonej w § 6 umowy.[…] 6. „ Przeniesienie przez Kupującego praw z niniejszej umowy na osobę trzecią nastąpić może jedynie za zgodą Inwestora poprzez zawarcie umowy cesji w formie i treści przedstawionej lub akceptowanej przez Inwestora.[…] ”, w wyniku którego uprawdopodobniono, iż ww. przedsiębiorca stosuje praktykę o ja- kiej mowa w art. 24 ust. 2 pkt 1 i w związku ze zobowiązaniem się przedsiębiorcy do pod- jęcia działań zmierzających do zaniechania naruszenia zbiorowych interesów konsumentów poprzez eliminację kwestionowanych postanowień umownych, nakłada się na przedsię- biorcę obowiązek wykonania tego zobowiązania, w terminie miesiąca od daty uprawomoc- nienia się niniejszej decyzji, poprzez zmianę umów istniejących już w obrocie prawnym i będących w trakcie wykonywania w drodze przedstawienia stronom umów będących kon- sumentami propozycji zawarcia aneksów do umów oraz zawieranie umów z nowymi klien- tami w oparciu o nowoopracowany wzorzec umowny, nie zawierający zakwestionowanych zapisów. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 oraz stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zmianą) i § 5 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właści- wości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. Nr 107, poz. 887), Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zobo- wiązuje przedsiębiorcę do złożenia sprawozdania o wykonaniu zobowiązania, o którym mowa w punkcie I niniejszej decyzji, w terminie do dnia 15 lipca 2011r. UZASADNIENIE W roku 2010 Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej Preze- sem UOKiK lub organem antymonopolowym), w związku ze skargą konsumencką przed- miotem której była treść umowy dotyczącej zakupu lokalu mieszkalnego oferowanego przez przedsiębiorcę, poddał analizie wzorce umowne stosowane w obrocie konsumenckim przez przedsiębiorę CITY House Spółka Jawna Joanna Bochyńska i Izabela Marko- Kwitkowska z siedzibą w Gdańsku (zwana dalej CITY House), działającego na terenie Trójmiasta (Gdańsk, Sopot, Gdynia). W toku badania Prezes Urzędu ustalił, iż przedsiębiorca ten we wzorcu umownym pod nazwą: „ Umowa o realizację inwestycji nr ……./2010” ” stosuje postanowienia, których treści można uznać za tożsame z postanowieniami wzorców umownych, które zo- stały wpisane do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone, o któ- rych mowa w art. 479 45 kodeksu postępowania cywilnego (zwanego dalej Rejestrem). W związku z powyższym, postanowieniem nr 26 z dnia 07 lutego 2011r. – wszczęte zostało z urzędu postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez przedsiębiorstwo CITY House Spółka Jawna Joanna Bochyńska i Izabela Marko-Kwitkowska z siedzibą w Gdańsku , praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsument ó w, zdefiniowanej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2007r., Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zw. dalej także ustawą o ochronie (…) lub usta- wą antymonopolową] polegającej na umieszczeniu we wzorcach umownych pn. „Umowa nr / /WS/10” (zw. dalej także „Umowa”) postanowień, które zostały wpisane do rejestru 3 postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Ko- deksu postępowania cywilnego. W toku postępowania, Prezes Urzędu zaliczył w poczet dowodów materiały z przeprowa- dzonego wcześniej postępowania wyjaśniającego. Odnosząc się do zarzutów postawionych w zawiadomieniu o wszczęciu postępowa- nia, przedsiębiorca pismem z dnia 11 kwietnia 2011r . ustosunkował się do zarzutów za- wartych w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania występując jednocześnie z wnioskiem o wydanie decyzji w trybie art. 28 ustawy o ochronie (…) oraz zobowiązując się do zmiany treści zakwestionowanych postanowień umownych. Prezes Urzędu ustalił następujący stan faktyczny: CITY House Spółka Jawna Joanna Bochyńska i Izabela Marko-Kwitkowska z siedzibą w Gdańsku została zarejestrowana w KRS pod nr 0000258435. W zakresie działania przed- siębiorcy jest m.in. budownictwo i obsługa nieruchomości. W kontaktach z klientami przedsiębiorca posługuje się projektami umów, które na- stępnie konsumenci podpisują chcąc skorzystać z usług (oferty) tego przedsiębiorcy. Projekty umów przedstawiane konsumentom, przygotowane z góry, przed zawarciem umowy, zawierają gotowe jednolite postanowienia, wpisywane następnie do konkretnych umów podpisywanych z klientami, stanowiąc tym samym wzorzec umowy w rozumieniu art. 384 § 1 k.c. Stosowane przez przedsiębiorcę, projekty wzorców umownych pod nazwą „ Umowa o realizację inwestycji nr ……./2010” zawierają między innymi następujące postano- wienia, -W przypadku wystąpienia różnicy w powierzchni budynku/lokalu zmierzonej przy odbiorze budynku/lokalu w stosunku do powierzchni określonej w niniejszej umowie i dołączonych do niej załącznikach, cena budynku/lokalu zostanie odpowiednio skorygowana, zaś rozli- czenie tej korekty nastąpi przy rozliczeniu końcowym budynku/lokalu. Korekta ceny pole- gać będzie na odpowiednim zmniejszeniu lub zwiększeniu ceny nabycia wskazanej w § 6 niniejszej umowy., -Strony zgodnie ustalają, że do cen netto określonych w ustępie 1 niniejszego paragrafu zostanie doliczony należny podatek VAT w wysokości zgodnej z obowiązującymi przepisa- mi. W wypadku zaistniałej zmiany stawek podatku VAT Inwestor poinformuje Kupującego na piśmie o aktualnej wysokości zaliczek pozostałych do zapłaty. -[…] Inwestor zastrzega sobie możliwość ustalenia wcześniejszego terminu odbioru bu- dynku/lokalu i zawarcia umowy przenoszącej własność, o czym zobowiązany jest powia- domić Kupującego pisemnie, z co najmniej 14- dniowym wyprzedzeniem. - Strony są uprawnione do odstąpienia od niniejszej umowy (prawo odstąpienia), na sku- tek okoliczności innych niż opisane w ust. 1 lub ust. 2 niniejszego paragrafu za zapłatą odstępnego w wysokości odpowiadającej kwocie 10% ceny nabycia, określonej w § 6 umowy[…]. - Jeżeli Inwestor odstępuje od umowy na skutek okoliczności zależnych od Kupującego Kupujący jest zobowiązany do zapłaty na rzecz Inwestora kary umownej w wysokości od- powiadającej kwocie 10% ceny nabycia określonej w § 6 umowy[…]. 4 - Przeniesienie przez Kupującego praw z niniejszej umowy na osobę trzecią nastąpić może jedynie za zgodą Inwestora poprzez zawarcie umowy cesji w formie i treści przedstawionej lub akceptowanej przez Inwestora[…] . Mając na uwadze zebrany materiał dowodowy, Prezes Urzędu zważył, co na- stępuje: Aby rozstrzygnąć sprawę w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) niezbędnym jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urzędu, czy w danej sprawie zagrożony został inte- res publicznoprawny. Wykazanie tej okoliczności, upoważnia dopiero Prezesa UOKiK do realizacji celu ustawy, którym zgodnie z jej art. 1 ust 1, jest określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interes ó w przedsiębiorców i konsument ó w. W ocenie Prezesa Urzędu rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, al- bowiem wiąże się i dotyczy ochrony interesu szerszej grupy konsumentów, którzy są lub mogą być klientami Spółki. Skarżonemu przedsiębiorcy przedstawiono zarzuty naruszenia art. 24 ust 1 ustawy o ochronie (…), który stanowi iż, „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbio- rowe interesy konsumentów. ” Zgodnie z ust. 2 tegoż artykułu „Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsię- biorcy, w szczególności: 1) stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. (…).” Aby działania przedsiębiorcy - w tym przypadku Spółki CITY House - mogły zostać uznane za sprzeczne z powołanym wyżej przepisem art. 24 ustawy antymonopolowej, winny spełniać łącznie następujące przesłanki: ujawniać się w obrocie konsumenckim, a więc w relacji przedsiębiorca – konsument stanowić działanie bezprawne, naruszać zbio- rowy interes konsumentów Zgodnie z art. 4 pkt 11 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i art. 22 1 k.c. za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą czynności prawnej nie związanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Niekwestionowana przez uczestnika postępowania okoliczność zawierania umów sprzedaży lokalu mieszkalnego z osobami fizycznymi, na potrzeby zaspokojenia ich potrzeb bytowych i mieszkaniowych, jednoznacznie potwierdza fakt spełnienia pierwszej z przesłanek powołanego wyżej przepi- su ustawy antymonopolowej. Analizując drugą ze wskazanych wyżej przesłanek, odnoszącej się do bezprawności działań przedsiębiorcy, przez co rozumie się takie jego zachowania na rynku, które są sprzeczne z przepisami prawa, należy wskazać, iż Spółce CITY House postawiony został zarzut naruszenia art. 24 ust 1 i 2 ustawy o ochronie (...) poprzez stosowanie w umowach zawieranych z konsumentami postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do reje- stru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego. Zakaz stosowania postanowień wpisanych do Rejestru dotyczy nie tylko tego przed- siębiorcy, przeciwko któremu zapadł wyrok w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, lecz również innych przedsiębiorców. 5 Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno- ści rozszerzonej następuje od chwili wpisania wzorca umowy do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochro- ny Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencją umieszczenia postanowienia umownego w ww. Rejestrze jest to, że posłużenie się nim będzie miało skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zaka- zanego. Wpis do Rejestru oznacza, że od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest za- kazane we wszystkich wzorcach umownych. Powyższe stanowisko Prezesa Urzędu zgodne jest z orzecznictwem Sądu Najwyższego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdził, iż „(…) stosowanie postanowień wzorców umów o treści toż- samej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów (…)” . W uzasad- nieniu do powyższej uchwały Sąd uznał m.in., że „(…) praktyka naruszająca zbiorowe inte- resy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje również przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyjęta powyżej rozszerzająca wykładnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje również uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a także orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektywności (…)”. Nie jest, zatem konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do Rejestru i klauzuli z nią porównywanej. Stąd niedozwolone będą także postanowienia umów, mieszczące się w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru, której treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. W ocenie Prezesa Urzędu zakwestionowane w niniejszym postępowaniu, posta- nowienia wzorców umownych o nazwie „Umowa o realizację inwestycji nr ……./2010” stosowane przez Spółkę CITY House są tożsame z treściami postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami Sądu Ochrony Konkurencji i Konsu- mentów i wpisanymi do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cy- wilnego , pod pozycjami np.: 1540 , 1501 , 510 , 227 , 885 , 919 , 1885 , 543 Po pierwsze , postanowienie, o treści: – W przypadku wystąpienia różnicy w po- wierzchni budynku/lokalu zmierzonej przy odbiorze budynku/lokalu w stosunku do po- wierzchni określonej w niniejszej umowie i dołączonych do niej załącznikach, cena budyn- ku/lokalu zostanie odpowiednio skorygowana, zaś rozliczenie tej korekty nastąpi przy rozli- czeniu końcowym budynku/lokalu. Korekta ceny polegać będzie na odpowiednim zmniej- szeniu lub zwiększeniu ceny nabycia wskazanej w § 6 niniejszej umowy, należy uznać za tożsame z klauzulą wpisaną do Rejestru pod pozycją 1540, uznaną uprzednio wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, z dnia 12 listopada 2007r. (sygn. akt XVII AmC 108/07), za niedozwolone postanowienia umowne. W wyroku tym SOKiK uznał za niedozwolone, postanowienia umowne o treści: Strony zgodnie oświadczają, że: - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do po- 6 wierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt l niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt l lit. a) nie ulegnie zmianie, - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 nin. umowy będzie przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako sto- sunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/, opi- sanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmiarze. W uzasadnieniu do wyroku Sąd stwierdził, iż posta- nowienie to uprawnia kontrahenta konsumenta do zmiany ceny lokalu mieszkalnego, po zawarciu umowy, nie uprawniając w takim przypadku konsumenta do odstąpienia od umowy, co stanowi naruszenie art. 385 3 pkt 20 kc. Dodatkowo Sąd wskazał, że postanowienie o tej treści zobowiązuje klienta do zaak- ceptowania faktu, iż powierzchnia zakupionego lokalu jest inna od powierzchni przewidzia- nej w umowie. Zdaniem Sądu, ustalony próg 3% jest określony za zbyt wysokim poziomie, gdyż biorąc pod uwagę możliwości współczesnej techniki budowlanej wybudowanie lokalu, którego powierzchnia będzie do 3% inna od pierwotnie zaplanowanej jest niczym nie uza- sadniona za względów technicznych. Pozwany powinien wywiązać się ze swego zobowią- zania i zrealizować inwestycję zgodnie z projektem. (podkreślenie Prezesa UOKIK) . Podobnie, w wyroku z dnia 10 października 2004 r. sygn akt XVII Amc 47/03 Sąd uznał za niedozwolone postanowienie o treści: „ W przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego usta- lona w umowie” , klauzulę wpisaną następnie do rejestru pod numerem 227. W uzasadnie- niu tegoż wyroku Sąd uznał, iż postanowienie to przewiduje możliwość zmiany przez przedsiębiorcę ceny lokalu na skutek możliwości wahań w rzeczywistej powierzchni lokalu w stosunku do tej określonej przy zwieraniu umowy, uznając iż zapis o tej treści pozostaje w sprzeczności z art. 385 3 pkt 20 kc. Sąd wskazał jednocześnie, iż wzorzec analizowanej umowy nie przewidywał, w przypadku podwyższenia ceny lokalu w trakcie realizacji umo- wy prawa konsumenta do odstąpienia od umowy. Treść postanowienia stosowanego przez Spółkę CITY House przewiduje możliwość dokonania przez kontrahenta zmiany powierzchni lokalu, nakładającej na konsumenta obowiązek akceptacji takiej zmiany, również bez prawa konsumenta do odstąpienia od umowy. Dodatkowo kwestionowane postanowienie nie zawiera wyraźnego określenia do- puszczalnych granic takiej zmiany. Oznacza to w praktyce i w tym konkretnym przypadku, iż nawet zmiana powierzchni lokalu o ponad 3%, a więc większa od tej kwestionowanej w powołanym wyżej wyroku Sądu, nakładać będzie na konsumenta obowiązek zakupu loka- lu, o zwiększonej cenie i zmienionej do ustalonej w umowie powierzchni. Z tych też wzglę- dów Prezes Urzędu uznał wymienione zapisy za tożsame w skutkach, z klauzulami wpisa- nymi do rejestru pod pozycjami 227 oraz 1540, czego nie naruszają odmienności wynika- jące z różnic w sformułowaniu i użytych zwrotach porównywanych klauzul. Po drugie , postanowienie, o treści: „Strony zgodnie ustalają, że do cen netto określonych w ustępie 1 niniejszego paragrafu zostanie doliczony należny podatek VAT w wysokości zgodnej z obowiązującymi przepisami. W wypadku zaistniałej zmiany stawek podatku VAT Inwestor poinformuje Kupującego na piśmie o aktualnej wysokości zaliczek pozostałych do zapłaty.” zdaniem Prezesa Urzędu tożsame jest z klauzulą umieszczoną w 7 rejestrze pod pozycją 885. Wyrokiem wydanym w dniu 18 maja 2005 r., (sygn. akt XVII AmC 86/03. Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolone postanowienie umowne o treści: Do ceny zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny . W uzasadnieniu tego wyroku Sąd stwierdził iż, w jego ocenie, ta „klauzula narusza art.385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 kpt. 20 k.c., gdyż przewidując możliwość podniesienia ceny pozwany nie przewidział możliwości odstą- pienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem Sądu wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezależne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest, zatem wzrostem ceny i konsument musi mieć bezwzględnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odstąpienia od umowy.” Treść postanowienia stosowanego przez CITY House we wzorcu umowy przewidującego możli- wość dokonania zmiany ceny w zależności od wysokości podatku VAT, również nie usta- nawia po stronie konsumenta, nabywcy nieruchomości, prawa do odstąpienia od umowy w przypadku, gdy finalna cena ulegnie wzrostowi wskutek zmiany stawki podatku VAT. Za- tem skutek stosowania tego postanowienia jest identyczny do tego, które zostało wpisane pod poz. 885 do Rejestru, tzn. pozbawia konsumenta możliwości odstąpienia od umowy w przypadku zmiany ceny. Tym samym, mimo różnic w sformułowaniu treści, należy stwier- dzić tożsamość porównywanych powyżej zapisów. Po trzecie , postanowienie, o treści: – […] Inwestor zastrzega sobie możliwość ustalenia wcześniejszego terminu odbioru budynku/lokalu i zawarcia umowy przenoszącej własność, o czym zobowiązany jest powiadomić Kupującego pisemnie, z co najmniej 14- dniowym wyprzedzeniem. należy uznać za tożsame z klauzulą wpisaną do Rejestru pod pozycją 543, uznaną uprzednio wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, z dnia 12 listopada 2007r. (sygn. akt XVII AmC 108/07), za niedozwolone postanowienia umowne. W wyroku tym SOKiK uznał za niedozwolone, po- stanowienia umowne o treści: Terminy wykonania poszczególnych etapów robót oraz ter- miny płatności za nie, określone w Planie Płatności mogą ulec skróceniu, na co Inwestor wyraża zgodę. W uzasadnieniu orzeczenia Sąd wskazał że klauzula o tej treści …pozwala w sposób dowolny i bez ograniczenia do ważnych przyczyn zmieniać terminy wykonywania poszczególnych etapów robót oraz terminy płatności za nie. Nie można tego usprawiedli- wiać tym, że generalnie, inwestor zainteresowany jest tym, żeby jak najszybciej wybudo- wano jego dom, skoro wiąże się to przyspieszona płatnością kolejnej raty w terminie przez niego nie planowanym. Stawia to konsumenta w niekorzystnej sytuacji, w której może być on narażony z tego powodu na straty (np. koszty kredytu, konieczność zaplaty odsetek ustawowych , utrata oprocentowania lokaty, itd.). przedmiotowy zapis jest wiec sprzeczny z art. 385 3 pkt 19 k.c. Treść postanowienia stosowanego przez CITY House przewidującego możliwość ustalenia przez przedsiębiorcę wcześniejszego terminu wykonania umowy, co się wiąże, w przypad- ku spełnienia powyższej okoliczności, z obowiązkiem konsumenta polegającym na ko- nieczności dokonania wcześniejszej, niż określona w umowie, wpłaty należności, wywołuje skutki i konsekwencje identyczne z tymi, o których mowa w powołanej wyżej klauzuli o numerze 543. Podstawą tożsamości jest zatem konieczność dokonania przez konsumenta wcześniej wpłaty pozostałej kwoty (na co konsument może nie być gotowy) w przypadku ustalenia wcześniejszego, niż planowany w umowie, terminu odbioru lokalu. Zatem skutek 8 stosowania tego postanowienia jest identyczny do tego, które zostało wpisane pod poz. 543 do Rejestru. Tym samym, mimo różnic w sformułowaniu treści, należy stwierdzić toż- samość porównywanych powyżej zapisów. Po czwarte , postanowienia o treści: - Strony są uprawnione do odstąpienia od ni- niejszej umowy (prawo odstąpienia), na skutek okoliczności innych niż opisane w ust. 1 lub ust. 2 niniejszego paragrafu za zapłatą odstępnego w wysokości odpowiadającej kwo- cie 10% ceny nabycia, określonej w § 6 umowy.[…], oraz „Jeżeli Inwestor odstępuje od umowy na skutek okoliczności zależnych od Kupującego Kupujący jest zobowiązany do zapłaty na rzecz Inwestora kary umownej w wysokości odpowiadającej kwocie 10% ceny nabycia określonej w § 6 umowy.[…] , zdaniem Prezesa UOKiK są tożsame z klauzulami umieszczonymi w rejestrze pod pozycjami 510,919,1066,1885. Wyrokiem z dnia 17 sierpnia 2006 roku (sygn. akt XVII AmC 100/05) SOKiK uznał za niedozwolone, podobne w skutkach, postanowienie umowne o treści: W przypadku gdy winnym odstąpienia od umowy jest nabywca tj. w przypadkach opisanych w § 6 pkt 1 a,b,c, oraz 2 a, zobowiązany jest on dodatkowo do zapłacenia Frontonowi kary w wysoko- ści 10% ceny lokali z dnia odstąpienia od umowy. Fronton ma prawo potrącenia przedmio- towej kary ze zwracanej kwoty zaliczek. W przypadku gdy odstąpienie następuje z przy- czyn leżących po stronie nabywcy tj. w przypadkach opisanych w § 6 pkt 1 oraz 2a, zobo- wiązany jest on dodatkowo do zapłacenia Frontonowi kary w wysokości 5% ceny lokalu z dnia odstąpienia od umowy. Uzasadniając wyrok SOKiK wskazał, że o abuzywności przedmiotowej klauzuli (wpi- sanej następnie pod poz. 919 Rejestru) przesądza między innymi to, że wysokość kary umownej, którą konsument obowiązany jest zapłacić w przypadku odstąpienia z jego winy od umowy nie została niczym uzasadniona i nie znajduje żadnego uzasadnienia ekono- micznego, zwłaszcza że (..) przedmiotem umowy jest budowa budynku i sprzedaż znajdu- jących się w nim lokali mieszkalnych o zbliżonym standardzie wykończenia, które pozwany może bez ponoszenia dodatkowych nakładów związanych z ich budową lub wykończeniem sprzedać następnemu klientowi. Podobne stanowisko SOKiK wyraził w wyroku z dnia 13 czerwca 2005r. (Sygn. akt XVII AmC 20/04), będącym podstawą wpisu do Rejestru klauzuli o numerze 510, uznając, że pomimo, iż poniesienie szkody w konkretnym przypadku nie stanowi niezbędnej prze- słanki dla domagania się zapłaty kary umownej (vide Uchwała SN z dnia 2003.11.06, sygn. III CZP 6 1/03, opubl. Biul. SN 2003/11/5), to w umowach z konsumentami, jej wysokość musi pozostawać we współmiernej wysokości do ponoszonej zwykle szkody. Tym samym uznał, że wysokość kary umownej na poziomie już 3,5% kosztu lokalu mieszkalnego jest nadmiernie wygórowana. Również, w wyroku SOKiK z dnia 27.07.2009 r. sygn akt XVII AmC 335/09, będą- cym podstawą wpisu do rejestru klauzuli o numerze 1885, o treści: Strona z której winy doszło do odstąpienia od umowy obciążona zostanie na rzecz strony przeciwnej z tytułu niewykonania zobowiązania kwotą stanowiącą 5% łącznej ceny brutto przedmiotu umowy, która to kwota o ile nie zostanie zapłacona, może być potracona ze świadczeń pieniężnych podlegających zwrotowi wskutek rozliczeń . Sąd, pomimo zapisu przewidującego podobną, dla obu stron umowy wysokość kar umownych uznał, iż wysokość kary umownej dla kon- sumenta - wynosząca 5% wartości umowy, jest zbyt wysoka i wygórowana. Podobnie 9 uznano też w wyroku z dnia 20.12.2006 roku, w sprawie o sygn. akt XVII AmC 17/06, (nr wpisu 1066). Z tych też względów Prezes Urzędu – pomimo odmienności wynikającej z różnic w użytych sformułowaniach i zwrotach - uznaje zapisy cytowanych wyżej dwóch postano- wień wzorca umowy stosowanych przez CITY House, uprawniających Inwestora – w przy- padku niewykonania umowy przez Kupującego, bądź odstąpienia przez Inwestora od umowy z przyczyn leżących po stronie Kupującego – do żądania od Kupującego zapłaty kary umownej odpowiadającej kwocie 10% ceny nabycia lokalu, jak też ustalenia odstęp- nego w/w kwocie w przypadku odstąpienia od umowy w wysokości odstępnego w wyso- kości 10% ceny nabycia lokalu, za tożsame z postanowieniami wpisanymi do Rejestru pod numerami 510, 919.1066,1885 Po piąte , postanowienia o treści: - Przeniesienie przez Kupującego praw z niniej- szej umowy na osobę trzecią nastąpić może jedynie za zgodą Inwestora poprzez zawarcie umowy cesji w formie i treści akceptowanej przez Inwestora.[…] , zdaniem Prezesa Urzędu tożsame jest z klauzulą umieszczoną w rejestrze pod pozycją 1501. Wyrokiem Sądu z dnia 17 października 2006r. (sygn. akt XVII AmC 122/05), za niedozwolone zostało uznanie postanowienie o treści: Nabywca może dokonać przelewu wierzytelności wynikających z niniejszej umowy za zgodą spółki. W uzasadnieniu orzecze- nia Sądu wskazał, że uzależnienie prawa konsumenta do dokonania przelewu wierzytelno- ści od wyrażenia zgody przez przedsiębiorcę wiąże się z wykorzystaniem przez niego jego przewagi kontraktowej. Zdaniem Sądu takie zastrzeżenie dopuszczalne jest w umowach zawieranych przez dwa równorzędne podmioty, natomiast w przypadku umów zawiera- nych przez profesjonalnie działającego przedsiębiorcę z konsumentem, przy użyciu wzorca umownego, zastosowanie takiego postanowienia jest działaniem sprzecznym z dobrymi obyczajami i rażąco naruszającym interesy konsumenta. Mając na uwadze powyższe przyjąć należy, że porównywane postanowienia wy- wołują identyczne skutki prawne dla konsumentów, warunkują bowiem prawa klienta do przelewu wierzytelności od decyzji/zgody przedsiębiorcy. Reasumując uznać należy, iż kwestionowane postanowienia, zawarte we wzorcach „ Umowa o realizację inwestycji nr ……./2010” mieszczą się w hipotezach wymienio- nych klauzul wpisanych do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwo- lone. Naruszenie zbiorowych interesów konsumentów ma miejsce wtedy, gdy działanie przedsiębiorcy godzi w interesy konsumentów jako zbiorowości, to jest, sytuacji gdy skie- rowane jest nie tylko do wyodrębnionej indywidualnie grupy konsumentów, lecz szerszego nieograniczonego liczbowo kręgu osób, do których dotarła i dotrzeć może oferta przedsię- biorcy. W rozpatrywanej sprawie wyżej wymienione warunki zostały spełnione. Oferta usług deweloperskich zawierająca niedozwolone klauzule adresowana jest bowiem przez Spółkę, nie do ściśle zindywidualizowanego konkretnego konsumenta lecz do z góry nie- określonej, niemożliwej do zidentyfikowania liczby kontrahentów – konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna. 10 Skoro zatem kwestionowane zapisy wzorca umowy są tożsame z klauzulami wpi- sanymi do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to posługi- wanie się nimi w obrocie konsumenckim zgodnie z treścią art. 24 ust. 2 ustawy ochronie konkurencji i konsumentów uznać należy za działanie bezprawne, stanowiące praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i nakazać zaniechanie jej stosowania. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie (...), jeżeli w to- ku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zosta- nie uprawdopodobnione, na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych we wnio- sku lub będących podstawą wszczęcia postępowania z urzędu, że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzają- cych do zapobieżenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu może, w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. Równocześnie, w decyzji, o której mowa wyżej, Prezes Urzędu nakłada na przed- siębiorcę lub związek przedsiębiorców, obowiązek składania w wyznaczonym terminie in- formacji o stopniu realizacji przyjętych zobowiązań (art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie […]). Jak wykazano wcześniej, w okolicznościach przedmiotowej sprawy zostało upraw- dopodobnione, że CITY House Spółka Jawna Joanna Bochyńska i Izabela Marko-Kwit- kowska z siedzibą w Gdańsku stosuje praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumen- tów, określoną w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy antymonopolowej. Jednocześnie przedsię- biorca zobowiązał się do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom, poprzez przedstawienie stronom umów będących konsumentami propozycji zawarcia aneksów do umów oraz zawieranie umów z nowymi klientami w oparciu o nowoopracowa- ny wzorzec umowny, nie zawierający zakwestionowanych zapisów. W ocenie Prezesa Urzędu podjęte zobowiązanie w sposób wystarczający zabezpie- cza i chroni interesy konsumentów. Biorąc pod uwagę wymienione okoliczności orzeczono, jak w pkt I sentencji. Ponadto, organ antymonopolowy, w oparciu o zapis art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie (…) wyznaczył termin przekazania informacji o wykonaniu zobo- wiązania do dnia 15 lipca 2011 r. Mając to na uwadze orzeczono, jak w pkt II sentencji. Stosownie do treści art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwuty- 11 godniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów - Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gdańsku. Otrzymuje: CITY House Spółka Jawna Joanna Bochyńska i Izabela Marko-Kwitkowska ul. J.S. Bacha 35 80-171 Gdańsk