RGD-21/2010

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW D ELEGATURA UOK I K W G DAŃSKU 80-824 G DAŃSK , UL . P ODWALE P RZEDMIEJSKIE 30 T EL ./ FAX (058) 346-29-32, 346-29-33, 301-51-75 E- MAIL : GDANSK @ UOKIK . GOV . PL RGD.61- 5/10/MLM Gdańsk, dnia 17 grudnia 2010r. D ECYZJA NR RGD. 21/2010 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy, w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, PO UPRAWDOPO- DOBNIENIU , w toku postępowania wszczętego z urzędu, stosowania przez przedsiębiorcę ALLCON OSIEDLA Sp. z o.o. Spółka Komandytowo-Akcyjna z siedzibą w Gdyni praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów poprzez umieszczenie we wzorcach umow- nych o nazwie „ Umowa Przedwstępna Sprzedaży Lokalu Mieszkalnego” następują- cych postanowień, o treści: 1. „Klient wyraża zgodę na to, iż ostateczna powierzchnia użytkowa Lokalu może różnić się od powierzchni projektowanej, (…) w granicach 3 (trzech) procent. Ostateczne ustalenie powierzchni użytkowej Lokalu w wyniku pomiaru powykonawczego, nastąpi nie wcześniej niż na 14 dni przed od- biorem Lokalu. Klient przyjmuje do wiadomości, iż zmiana powierzchni w opisanej powyżej granicy będzie miała wpływ na zmianę ceny za Lokal z tym ustaleniem, iż zasady naliczenia ceny od zmienionej powierzchni re- guluje § 3 ust 2 niniejszej Umowy. W przypadku, gdy zmiana powierzchni Lokalu będzie większa niż wskazana wyżej, klientowi przysługuje prawo do odstąpienia od umowy (…)”, 2. „Klient wyraża zgodę na to, iż ostateczna powierzchnia użytkowa Lokalu i powierzchnia Komórki Lokatorskiej może różnić się od powierzchni projek- towanej, (…) w granicach, odpowiednio dla Lokalu 3 (trzech) procent i dla Komórki Lokatorskiej 8 (ośmiu) procent. Ostateczne ustalenie łącznej powierzchni użytkowej Lokalu i powierzchni Komórki Lokatorskiej w wyni- ku pomiaru powykonawczego, nastąpi nie wcześniej niż na 14 dni przed odbiorem Lokalu. Klient przyjmuje do wiadomości, iż zmiana powierzchni w opisanych powyżej granicach będzie miała wpływ na zmianę ceny za Lokal i/lub Komórkę Lokatorską z tym ustaleniem, iż zasady naliczenia ceny od zmienionej powierzchni reguluje § 3 ust 2 niniejszej Umowy. W przypadku, gdy zmiana powierzchni Lokalu oraz zmiana powierzchni Ko- mórki Lokatorskiej będzie większa niż wskazana wyżej, klientowi przysłu- guje prawo do odstąpienia od umowy (…)”, 3. „ Strony zgodnie postanawiają, że przeniesienie wierzytelności wynikającej z niniejszej umowy, wymaga pisemnej zgody drugiej strony. ”, 4. „ Strony zgodnie postanawiają, że przeniesienie wierzytelności lub długu wynikającej z niniejszej umowy, wymaga pisemnej zgody drugiej strony ”. 2 które są tożsame z postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Ko- deksu postępowania cywilnego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, oraz PO ZOBOWIĄZANIU SIĘ przez przedsiębiorcę: ALLCON OSIEDLA Sp. z o.o. Spółka Komandytowo-Akcyjna z siedzibą w Gdyni do podjęcia działań zmierzających do zaniechania naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, poprzez: a) usunięcie ze stosowanego wzorca umownego kwestionowanych przez Prezesa UOKiK postanowień, b) wyeliminowanie z obrotu kwestionowanych przez Prezesa UOKiK postanowień poprzez aneksowanie już zawartych i wykonywanych umów, nakłada się na przedsiębiorcę obowiązek wykonania zobowiązań, o których mowa w punk- tach a) i b) w terminie miesiąca od daty uprawomocnienia się decyzji. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami), stosownie do art. 33 ust. 6 ww. ustawy i § 5 ust. 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Kon- sumentów, nakłada się na przedsiębiorcę: ALLCON OSIEDLA Sp. z o.o. Spółka Komandy- towo-Akcyjna z siedzibą w Gdyni obowiązek przekazania informacji dotyczącej wykonania zobowiązań, o których mowa w punkcie I sentencji decyzji, w terminie dwóch miesięcy od daty uprawomocnienia się decyzji. III. Na podstawie art.105 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania ad- ministracyjnego (tekst jednolity: D.U. z 2000r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.), w związku z art. 83 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami), w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu, przeciwko przedsiębiorcy: ALLCON OSIEDLA Sp. z o.o. Spółka Komandytowo-Akcyjna z siedzibą w Gdyni, umarza się postępowanie w sprawie stosowania przez przedsiębiorcę praktyki określonej w art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, a polegającej na stosowaniu we wzorcu umownym o nazwie „ Umowa Przedwstępna Sprzedaży Lokalu Mieszkalnego” po- stanowienia, o treści: „Klient zobowiązuje się ponosić od dnia wydania mu Lokalu, wszel- kie koszty związane z jego eksploatacją a w szczególności koszty ogrzewania, ciepłej i zimnej wody, administrowania i zrządzania Budynkiem i utrzymania porządku na Nieru- chomości Wspólnej (…)” UZASADNIENIE W roku 2010 Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany również Preze- sem UOKiK, Prezesem Urzędu lub organem antymonopolowym) przeprowadził badanie rynku usług deweloperskich. W ramach prowadzonego badania Delegatura UOKiK w Gdańsku poddała analizie wzorce umowne stosowane w obrocie konsumenckim przez przedsiębiorców działających na terenie jej właściwości miejscowej. 3 W toku badania Prezes Urzędu ustalił, iż przedsiębiorca ALLCON OSIEDLA Sp. z o.o. Spół- ka Komandytowo-Akcyjna z siedzibą w Gdyni (zwana dalej ALLCON), we wzorcach umow- nych pod nazwą: „Umowa Przedwstępna Sprzedaży Lokalu Mieszkalnego” stosuje postanowienia, których treści można uznać za tożsame z postanowieniami wzorców umownych, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone, o których mowa w art. 479 45 kodeksu postępowania cywilnego (zwanego dalej Rejestrem). W związku z powyższym, postanowieniem nr 175 z dnia 30 września 2010r., wszczęte zo- stało z urzędu postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez przedsiębiorcę ALL- CON OSIEDLA Sp. z o.o. Spółka Komandytowo-Akcyjna z siedzibą w Gdyni praktyki naru- szającej zbiorowe interesy konsument ó w, zdefiniowanej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zw. dalej także ustawą o ochronie (…) lub ustawą antymonopolową] polega- jącej na umieszczeniu we wzorcach umownych pn. „Umowa Przedwstępna Sprzedaży Lokalu Mieszkalnego” (zw. dalej także „Umowa” ) postanowień, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego . W toku postępowania, Prezes Urzędu zaliczył w poczet dowodów materiały z przeprowa- dzonej wcześniej kontroli wzorców umownych. Odnosząc się do zarzutów postawionych w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania, przedsiębiorca, pismem z dnia 18 października 2010r., przedstawił swoje stanowisko w sprawie. Zdaniem Spółki nie stosuje ona postanowień, które wywołują identyczne skutki prawne, jak postanowienie umieszczone w rejestrze pod pozycją 1540, bowiem Spółka „regularnie rozlicza się z Klientami w przypadku różnic w powierzchni, wskazany zakres 3% jest mar- ginesem technologicznym niezbędnym w procesie budowlanym, nie obciąża on w żadnej mierze Klienta”. Jednocześnie w umowie zostało przyznane klientom prawo do odstąpienie od umowy. Ponadto ALLCON stwierdził m.in., iż „Obowiązek ponoszenia kosztów administracji i zarzą- du Budynku oraz utrzymania porządku na Nieruchomości Wspólnej również jest uzasad- niony i wynika z przepisów kodeksu cywilnego i ustawy o własności lokali”. Także odnosząc się do zarzutu stosowania postanowienia, które warunkuje dokonanie przeniesienia wierzytelności od zgodny przedsiębiorcy, Spółka wskazała, że różni się ono od klauzuli umieszczonej w rejestrze pod pozycją 1501, bowiem przedsiębiorca przewidział obowiązek wyrażenia zgody przez obie strony umowy, w tym także i konsumenta, stąd zapis ten nie pogarsza sytuacji Klienta. Dodatkowo ALLCON wskazał, że cesja wierzytelno- ści stanowi standardowe zabezpieczenie kredytów mieszkaniowych, w związku z czym za- pis ten umożliwia Spółce „podjęcie negocjacji z bankiem w zakresie warunków umowy ce- sji i ukształtowania przyszłych stosunków z bankiem bez pokrzywdzenia Spółki”. Dodatkowo pismem z dnia 16 listopada 2010r. przedsiębiorca przedłożył propozycję zmian stosowanych wzorców umowy z jednoczesną deklaracją przedstawienia klientom propozy- cji zwarcia aneksów do zawartych umów, celem wyeliminowania kwestionowanych posta- nowień i wprowadzenia nowych warunków umownych. W nowych wzorcach umownych postanowienia o treści: „Klient wyraża zgodę na to, iż ostateczna powierzchnia użytkowa Lokalu może różnić się od powierzchni projektowanej, (…) w granicach 3 (trzech) procent. Ostateczne ustalenie powierzchni użytkowej Lokalu w wyniku pomiaru powykonawczego, nastąpi nie wcześniej niż na 14 dni przed odbiorem Lokalu. Klient przyjmuje do wiadomości, iż zmiana powierzchni w opisanej powyżej granicy 4 będzie miała wpływ na zmianę ceny za Lokal z tym ustaleniem, iż zasady naliczenia ceny od zmienionej powierzchni reguluje § 3 ust 2 niniejszej Umowy. W przypadku, gdy zmiana powierzchni Lokalu będzie większa niż wskazana wyżej, klientowi przysługuje prawo do odstąpienia od umowy (…)”, oraz „Klient wyraża zgodę na to, iż ostateczna powierzchnia użytkowa Lokalu i powierzchnia Komórki Lokatorskiej może różnić się od powierzchni pro- jektowanej, (…) w granicach, odpowiednio dla Lokalu 3 (trzech) procent i dla Komórki Lo- katorskiej 8 (ośmiu) procent. Ostateczne ustalenie łącznej powierzchni użytkowej Lokalu i powierzchni Komórki Lokatorskiej w wyniku pomiaru powykonawczego, nastąpi nie wcze- śniej niż na 14 dni przed odbiorem Lokalu. Klient przyjmuje do wiadomości, iż zmiana po- wierzchni w opisanych powyżej granicach będzie miała wpływ na zmianę ceny za Lokal i/lub Komórkę Lokatorską z tym ustaleniem, iż zasady naliczenia ceny od zmienionej po- wierzchni reguluje § 3 ust 2 niniejszej Umowy. W przypadku, gdy zmiana powierzchni Lo- kalu oraz zmiana powierzchni Komórki Lokatorskiej będzie większa niż wskazana wyżej, klientowi przysługuje prawo do odstąpienia od umowy (…)” otrzymają brzmienie: „Osta- teczne ustalenie łącznej powierzchni użytkowej Lokalu w wyniku pomiaru powykonawcze- go, nastąpi nie wcześniej niż na 14 dni przed odbiorem Lokalu. W razie zmniejszenia po- wierzchni Lokalu, Cena Sprzedaży ulegnie zmniejszeniu zgodnie z zasadami wskazanymi w § 3 ust 2 niniejszej Umowy. Zwiększenie powierzchni użytkowej Lokalu nie będzie miało wpływu na Cenę Sprzedaży opisaną w § 3 ust 1. W przypadku gdy zmiana powierzchni Lokalu będzie większa niż 2 procent Klientowi przysługuje prawo do odstąpienia od umo- wy, zgodnie z § 6 ust 2 niniejszej umowy”. ALLCON zadeklarował , że postanowienia o treści: „ Strony zgodnie postanawiają, że prze- niesienie wierzytelności wynikającej z niniejszej umowy, wymaga pisemnej zgody drugiej strony. ” oraz „ Strony zgodnie postanawiają, że przeniesienie wierzytelności lub długu wy- nikającej z niniejszej umowy, wymaga pisemnej zgody drugiej strony ” zostaną w całości usunięte ze stawianych przez przedsiębiorcę wzorców umownych. Prezes Urzędu ustalił następujący stan faktyczny: ALLCON OSIEDLA Sp. z o.o. Spółka Komandytowo-Akcyjna została zarejestrowana w KRS pod nr 0000346158. W zakresie działania przedsiębiorcy jest m.in. budownictwo i obsługa nieruchomości. Aktualnie ALLCON realizuje i oferuje klientom możliwość nabycia lokalu na terenie nastę- pujących inwestycji: - Nova Oliva w Gdańsku, - Królewskie Wzgórza w Gdańsku, - Habenda w Gdańsku, W kontaktach z klientami przedsiębiorca posługuje się projektami umów, które następnie konsumenci podpisują chcąc skorzystać z usług /oferty/ tego przedsiębiorcy. Projekty umów przedstawiane konsumentom, przygotowane z góry przed zawarciem umowy, zawierają gotowe jednolite postanowienia, wpisywane następnie do konkretnych umów podpisywanych z klientami, stanowiąc tym samym wzorzec umowy w rozumieniu art. 384 § 1 k.c. Stosowane przez przedsiębiorcę od 2007r., projekty wzorców umownych pod nazwą „ Umowa Przedwstępna Sprzedaży Lokalu Mieszkalnego” zawierają między innymi następujące postanowienia,
„Klient wyraża zgodę na to, iż ostateczna powierzchnia użytkowa Lokalu może różnić się od powierzchni projektowanej, (…) w granicach 3 (trzech) 5 procent. Ostateczne ustalenie powierzchni użytkowej Lokalu w wyniku pomiaru powykonawczego, nastąpi nie wcześniej niż na 14 dni przed od- biorem Lokalu. Klient przyjmuje do wiadomości, iż zmiana powierzchni w opisanej powyżej granicy będzie miała wpływ na zmianę ceny za Lokal z tym ustaleniem, iż zasady naliczenia ceny od zmienionej powierzchni re- guluje § 3 ust 2 niniejszej Umowy. W przypadku, gdy zmiana powierzchni Lokalu będzie większa niż wskazana wyżej, klientowi przysługuje prawo do odstąpienia od umowy (…)”,
„Klient wyraża zgodę na to, iż ostateczna powierzchnia użytkowa Lokalu i powierzchnia Komórki Lokatorskiej może różnić się od powierzchni projek- towanej, (…) w granicach, odpowiednio dla Lokalu 3 (trzech) procent i dla Komórki Lokatorskiej 8 (ośmiu) procent. Ostateczne ustalenie łącznej powierzchni użytkowej Lokalu i powierzchni Komórki Lokatorskiej w wyni- ku pomiaru powykonawczego, nastąpi nie wcześniej niż na 14 dni przed odbiorem Lokalu. Klient przyjmuje do wiadomości, iż zmiana powierzchni w opisanych powyżej granicach będzie miała wpływ na zmianę ceny za Lokal i/lub Komórkę Lokatorską z tym ustaleniem, iż zasady naliczenia ceny od zmienionej powierzchni reguluje § 3 ust 2 niniejszej Umowy. W przypadku, gdy zmiana powierzchni Lokalu oraz zmiana powierzchni Ko- mórki Lokatorskiej będzie większa niż wskazana wyżej, klientowi przysłu- guje prawo do odstąpienia od umowy (…)”,
„Klient zobowiązuje się ponosić od dnia wydania mu Lokalu, wszelkie koszty związane z jego eksploatacją a w szczególności koszty ogrzewania, ciepłej i zimnej wody, administrowania i zrządzania Budynkiem i utrzyma- nia porządku na Nieruchomości Wspólnej (…)” ,
„ Strony zgodnie postanawiają, że przeniesienie wierzytelności wynikają- cej z niniejszej umowy, wymaga pisemnej zgody drugiej strony. ”,
„ Strony zgodnie postanawiają, że przeniesienie wierzytelności lub długu wynikającej z niniejszej umowy, wymaga pisemnej zgody drugiej strony ”, W prowadzonym przez Prezesa Urzędu rejestrze postanowień wzorców umowy uzna- nych za niedozwolone zamieszczono następujące klauzule: • pod nr 1540 , o treści: „Strony zgodnie oświadczają, że: - w przypadku gdy róż- nica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskaza- nej w par. 2 pkt 1 niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt 1 lit. a) nie ulegnie zmianie, - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wska- zanej w par. 2 pkt 1 nin. umowy będzie przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/, opisanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni miesz- kania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmia- rze.”, 6 • pod nr 1643 , o treści: „Kupujący zobowiązuje się ponieść koszty związane z ad- ministracją i eksploatacją budynku oraz koszty administracji i utrzymania urzą- dzeń wspólnych budynku i nieruchomości gruntowej (…) w wysokości proporcjo- nalnej do udziału Kupującego w nieruchomości wspólnej, zgodnie z ustawą o własności lokalu.", • pod nr 1732 , o treści: „Zawarcie Umowy Przyrzeczonej w formie aktu notarial- nego nastąpi po całkowitej zapłacie przez Kupującego Ceny Brutto określonej w niniejszej Umowie oraz po uprzednim, odpowiednim uiszczeniu kosztów o któ- rych mowa w punktach 10.2 oraz 10.3 niniejszej Umowy, w terminie nie dłuż- szym niż 6 (sześć) miesięcy od daty uzyskania przez Wykonawcę pozwolenia na użytkowanie.", • pod nr 1501 , o treści: „Nabywca może dokonać przelewu wierzytelności wynika- jących z niniejszej umowy za zgodą spółki.”, Mając na uwadze zebrany materiał dowodowy, Prezes Urzędu zważył, co na- stępuje: Możliwość rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów uzależniona jest od uprzedniego stwierdzenia, czy zagrożony został w niej interes publicznoprawny. Jeżeli przesłanka taka nie występuje, Prezes Urzędu nie jest upoważniony do realizacji zasadniczego celu ustawy, którym, zgodnie z zapisem art. 1 ust. 1, jest określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podej- mowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interes ó w przedsiębiorców i konsumen- tów. W ocenie organu antymonopolowego rozpatrywana sprawa ma charakter publicznopraw- ny, albowiem wiąże się i dotyczy ochrony interesu szerszej grupy konsumentów, którzy są lub mogą być klientami skarżonego przedsiębiorcy. Zbiorowe interesy konsumentów pod- legają ochronie przed działaniami przedsiębiorców, które są sprzeczne z prawem, zasada- mi współżycia społecznego i dobrymi obyczajami. ALLCON jest przedsiębiorcą w rozumie- niu art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, zgodnie z którym, pod po- jęciem tym rozumie się m.in. przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów o swobodzie działal- ności gospodarczej. Ustawa z dnia 2 lipca 2004r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jednolity: Dz. U. z 2007r. Nr 155, poz. 1095 ze zm.) w art. 4 stanowi, że: 1) Przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną – wykonująca we własnym imieniu działalność gospodarczą. 2) Za przedsiębiorców uznaje się także wspólników spółki cywilnej w zakresie wyko- nywanej przez nich działalności gospodarczej. Skarżonemu przedsiębiorcy postawiono zarzut naruszenia art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 usta- wy o ochronie konkurencji i konsumentów. Przepis art. 24 ust. 1 stanowi, że „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. ” Zgodnie z ust. 2 tego artykułu „Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności: 1) stosowanie posta- nowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. – Kodeks postępowania cywilnego […] .” . 7 Aby działania przedsiębiorcy mogły zostać uznane za sprzeczne z powołanym wyżej prze- pisem art. 24 ustawy antymonopolowej, należy wykazać, że spełniają one łącznie następu- jące przesłanki: – ujawniają się w obrocie konsumenckim, a więc dotyczą relacji przedsiębiorca- konsument, – stanowią działanie bezprawne, – naruszają zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z art. 4 pkt 12 ustawy antymonopolowej i art. 22 1 Kodeksu cywilnego za konsu- menta uważa się osobę fizyczną dokonującą czynności prawnej nie związanej bezpośred- nio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. W niniejszej sprawie fakt zawierania umów sprzedaży lokali mieszkalnych z konsumentami pozostaje poza sporem, co przesą- dza o uznaniu, iż pierwsza z ww. przesłanek jest spełniona. Co do drugiej przesłanki, tj. bezprawności, rozumianej jako działanie sprzeczne z przepi- sami prawa podnieść należy, iż przedsiębiorcy postawiony został zarzut naruszenia art. 24 ust 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegający na stosowa- niu w umowach zawieranych z konsumentami postanowień wzorca umowy, które zostały wpisane do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego. Zakaz stosowania postanowień wpisanych do Rejestru dotyczy nie tylko tego przedsiębior- cy, przeciwko któremu zapadł wyrok w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, lecz również innych przedsiębiorców. Art. 479 43 K.p.c. rozszerza prawo- mocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie, tj. innych przedsiębiorców. Skutek tzw. prawomocności rozszerzonej następuje od chwili wpisania wzorca umowy do Rejestru, prowadzonego przez Prezesa Urzędu. Konsekwencją umieszczenia postanowienia umownego w Rejestrze jest to, że posłużenie się nim będzie miało skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego. Wpis do Rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, że od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powyższe stanowisko Prezesa Urzędu zgodne jest z orzecznictwem Sądu Najwyższego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdził, iż „… stosowanie po- stanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwo- lone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe intere- sy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powyższej uchwały Sąd uznał m.in., że „ (…) praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje również przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wy- razów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia po- zwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klau- zuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyjęta powyżej rozszerzająca wykładnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje również uzasadnienie w dyrek- tywach 93/13 oraz 98/27, a także orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektywności (…)”. Nie jest zatem konieczna dokładna oraz literalna identyczność klauzuli wpisanej do Reje- stru i klauzuli z nią porównywanej. Stąd też niedozwolone będą również postanowienia 8 umów, mieszczące się w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru, której treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści tak samo godzi w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do Rejestru. W zakresie punktu I sentencji decyzji, oceniana praktyka dotyczy stosowania postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c. W ocenie Prezesa Urzędu zakwestionowane w niniejszym postępowaniu, postanowienia wzorców umownych o nazwie „ Umowa Przedwstępna Sprzedaży Lokalu Mieszkal- nego” stosowane przez Spółkę ALLCON są tożsame z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpi- sanymi do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego , pod pozycjami: 1501 i 1540 . Po pierwsze postanowienia, o treści: – „Klient wyraża zgodę na to, iż ostateczna po- wierzchnia użytkowa Lokalu może różnić się od powierzchni projektowanej, (…) w grani- cach 3 (trzech) procent. Ostateczne ustalenie powierzchni użytkowej Lokalu w wyniku pomiaru powykonawczego, nastąpi nie wcześniej niż na 14 dni przed odbiorem Lokalu. Klient przyjmuje do wiadomości, iż zmiana powierzchni w opisanej powyżej granicy będzie miała wpływ na zmianę ceny za Lokal z tym ustaleniem, iż zasady naliczenia ceny od zmienionej powierzchni reguluje § 3 ust 2 niniejszej Umowy. W przypadku, gdy zmiana powierzchni Lokalu będzie większa niż wskazana wyżej, klientowi przysługuje prawo do odstąpienia od umowy (…)”, oraz „Klient wyraża zgodę na to, iż ostateczna powierzchnia użytkowa Lokalu i powierzchnia Komórki Lokatorskiej może różnić się od powierzchni pro- jektowanej, (…) w granicach, odpowiednio dla Lokalu 3 (trzech) procent i dla Komórki Lo- katorskiej 8 (ośmiu) procent. Ostateczne ustalenie łącznej powierzchni użytkowej Lokalu i powierzchni Komórki Lokatorskiej w wyniku pomiaru powykonawczego, nastąpi nie wcze- śniej niż na 14 dni przed odbiorem Lokalu. Klient przyjmuje do wiadomości, iż zmiana po- wierzchni w opisanych powyżej granicach będzie miała wpływ na zmianę ceny za Lokal i/lub Komórkę Lokatorską z tym ustaleniem, iż zasady naliczenia ceny od zmienionej po- wierzchni reguluje § 3 ust 2 niniejszej Umowy. W przypadku, gdy zmiana powierzchni Lo- kalu oraz zmiana powierzchni Komórki Lokatorskiej będzie większa niż wskazana wyżej, klientowi przysługuje prawo do odstąpienia od umowy (…)”, należy uznać za tożsame z klauzulą wpisaną do Rejestru pod pozycją 1540 , uznaną uprzednio wyrokiem Sądu Okrę- gowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, z dnia 12 listopada 2007r. (sygn. akt XVII AmC 108/07), za niedozwolone postanowienia umowne. W wyroku tym SOKiK uznał za niedozwolone, postanowienia umowne o treści: „Strony zgodnie oświadczają, że: - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt l niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt l lit. a) nie ulegnie zmianie, - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 nin. umowy będzie przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosu- nek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/, opisa- nego w par. 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmiarze.”. W uzasadnieniu do wyroku Sąd stwierdził, iż posta- 9 nowienie to uprawnia kontrahenta konsumenta do zmiany ceny lokalu mieszkalnego, po zawarciu umowy, nie uprawniając w takim przypadku konsumenta do odstąpienia od umowy, co stanowi naruszenie art. 385 3 pkt 20 kc. Dodatkowo Sąd wskazał, że postanowienie o tej treści zobowiązuje klienta do zaakcepto- wania faktu, iż powierzchnia zakupionego lokalu jest inna od powierzchni przewidzianej w umowie. Zdaniem Sądu, ustalony próg 3% jest określony za zbyt wysokim poziomie, gdyż biorąc pod uwagę możliwości współczesnej techniki budowlanej wybudowanie lokalu, któ- rego powierzchnia będzie do 3% inna od pierwotnie zaplanowanej jest „niczym nie uza- sadniona za względów technicznych. Pozwany powinien wywiązać się ze swego zobowią- zania i zrealizować inwestycję zgodnie z projektem”. Treść postanowienia stosowanego przez Spółkę przewiduje, iż powierzchnia lokalu mie- szalnego może ulec zmianie. Jednocześnie w § 3 ust. 2 wzorców umów ALLCON zastrzegł, iż w przypadku zmiany powierzchni użytkowej, cena sprzedaży ulegnie odpowiedniemu zmniejszeniu lub zwiększeniu o kwotę wynikającą z przemnożenia ilości metrów, o które zmniejszyła/zwiększyła się powierzchnia przez stawę opłaty netto. Wprawdzie przedsię- biorca przyznał konsumentom prawo do odstąpienia do umowy ale tylko wówczas, gdy zmiana powierzchni, a tym samym i ceny lokalu przewyższy ustalony próg 3%, czy 8% w przypadku komórki lokatorskiej. Natomiast w przypadku zmiany metrażu mieszkania do 3% lub komórki do 8% mimo, iż skutkować to może także zmianą ceny i jej zwiększeniem, klienci przedsiębiorcy nie są uprawnienia do odstąpienia od umowy z tego tytułu. Z tych też względów Prezes Urzędu uznał wymienione zapisy za tożsame, czego nie naruszają odmienności wynikające z różnic w sformułowaniu i użytych zwrotach porównywanych klauzul. Po drugie , postanowienia, o treści: – „ Strony zgodnie postanawiają, że przeniesienie wie- rzytelności wynikającej z niniejszej umowy, wymaga pisemnej zgody drugiej strony. ” oraz „ Strony zgodnie postanawiają, że przeniesienie wierzytelności lub długu wynikającej z niniejszej umowy, wymaga pisemnej zgody drugiej strony ”, zdaniem Prezesa Urzędu tożsame jest z klauzulą umieszczoną w rejestrze pod pozycją 1501 . Wyrokiem Sadu z dnia 17 października 2006r. (sygn. akt XVII AmC 122/05), za niedozwo- lone zostało uznanie postanowienie o treści: ”Nabywca może dokonać przelewu wierzytel- ności wynikających z niniejszej umowy za zgodą spółki.”. W uzasadnieniu orzeczenia Sąd wskazał, że uzależnienie prawa konsumenta do dokonania przelewu wierzytelności od wy- rażenia zgody przez przedsiębiorcę wiąże się z wykorzystaniem przez niego jego przewagi kontraktowej. Zdaniem Sądu takie zastrzeżenie dopuszczalne jest w umowach zawiera- nych przez dwa równorzędne podmioty, natomiast w przypadku umów zawieranych przez profesjonalnie działającego przedsiębiorcę z konsumentem, przy użyciu wzorca umowne- go, zastosowanie takiego postanowienia jest działaniem sprzecznym z dobrymi obyczajami i rażąco naruszającym interesy konsumenta. Mając na uwadze powyższe przyjąć należy, że porównywane postanowienia wywołują identyczne skutki prawne dla konsumentów, warunkują bowiem prawa klienta do przelewu wierzytelności od decyzji/zgody przedsiębiorcy. Reasumując uznać należy, iż kwestionowane postanowienia, zawarte we wzorcach „Umo- wa Przedwstępna Sprzedaży Lokalu Mieszkalnego” mieszczą się w hipotezach wy- mienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za nie- dozwolone. 10 Naruszenie zbiorowych interesów konsumentów ma miejsce wtedy, gdy działanie przed- siębiorcy godzi w interesy konsumentów jako zbiorowości, to jest, sytuacji gdy skierowane jest nie tylko do wyodrębnionej indywidualnie grupy konsumentów, lecz szerszego nie- ograniczonego liczbowo kręgu osób, do których dotarła i dotrzeć może oferta przedsię- biorcy. W rozpatrywanej sprawie wyżej wymienione warunki zostały spełnione. Oferta usług deweloperskich zawierająca niedozwolone klauzule adresowana jest bowiem przez Spółkę, nie do ściśle zindywidualizowanego konkretnego konsumenta lecz do z góry nieokreślonej, niemożliwej do zidentyfikowania liczby kontrahentów – konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna. Skoro zatem kwestionowane zapisy wzorca umowy są tożsame z klauzulą wpisaną do reje- stru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to posługiwanie się nimi w obrocie konsumenckim zgodnie z treścią art. 24 ust. 2 ustawy ochronie konkurencji i konsumentów uznać należy za działanie bezprawne, stanowiące praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i nakazać zaniechanie jej stosowania. Stosownie do art. 28 ust. 1 ww. ustawy, jeżeli w toku postępowania w sprawach praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione – na pod- stawie okoliczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu, o którym mowa w art. 100 ust. 1 tejże ustawy, lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania – że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24 tejże ustawy, a przedsię- biorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom, Prezes UOKiK może, w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań, a stosow- nie do art. 28 ust. 2 ww. ustawy – może też określić termin ich wykonania. Z kolei, odpowiednio do art. 28 ust. 3 ustawy, w decyzji, o której mowa w ust. 1 tego ar- tykułu, Prezes UOKiK nakłada na przedsiębiorcę obowiązek składania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowiązań. Jak wykazano wcześniej, w okolicznościach przedmiotowej sprawy zostało uprawdopo- dobnione, że Spółka ALLCON stosuje praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, określoną w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy antymonopolowej. Jednocześnie przedsiębiorca zobowiązał się do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom, poprzez przedstawienie stronom umów, będących konsumentami, propozycji zawarcia aneksów do umów oraz zawieranie umów z nowymi klientami w oparciu o nowoopracowany wzorzec umowny, nie zawierający zakwestionowanych zapisów (wyeliminowanie kwestionowanych postanowień wzorca). W nowych wzorcach umownych postanowienia o treści: „Klient wyraża zgodę na to, iż ostateczna powierzchnia użytkowa Lokalu może różnić się od powierzchni projektowanej, (…) w granicach 3 (trzech) procent. Ostateczne ustalenie powierzchni użytkowej Lokalu w wyniku pomiaru powykonawczego, nastąpi nie wcześniej niż na 14 dni przed odbiorem Lokalu. Klient przyjmuje do wiadomości, iż zmiana powierzchni w opisanej powyżej granicy będzie miała wpływ na zmianę ceny za Lokal z tym ustaleniem, iż zasady naliczenia ceny od zmienionej powierzchni reguluje § 3 ust 2 niniejszej Umowy. W przypadku, gdy zmiana powierzchni Lokalu będzie większa niż wskazana wyżej, klientowi przysługuje prawo do odstąpienia od umowy (…)”, oraz „Klient wyraża zgodę na to, iż ostateczna powierzchnia użytkowa Lokalu i powierzchnia Komórki Lokatorskiej może różnić się od powierzchni pro- jektowanej, (…) w granicach, odpowiednio dla Lokalu 3 (trzech) procent i dla Komórki Lo- katorskiej 8 (ośmiu) procent. Ostateczne ustalenie łącznej powierzchni użytkowej Lokalu i 11 powierzchni Komórki Lokatorskiej w wyniku pomiaru powykonawczego, nastąpi nie wcze- śniej niż na 14 dni przed odbiorem Lokalu. Klient przyjmuje do wiadomości, iż zmiana po- wierzchni w opisanych powyżej granicach będzie miała wpływ na zmianę ceny za Lokal i/lub Komórkę Lokatorską z tym ustaleniem, iż zasady naliczenia ceny od zmienionej po- wierzchni reguluje § 3 ust 2 niniejszej Umowy. W przypadku, gdy zmiana powierzchni Lo- kalu oraz zmiana powierzchni Komórki Lokatorskiej będzie większa niż wskazana wyżej, klientowi przysługuje prawo do odstąpienia od umowy (…)” , według deklaracji Spółki, ma- ją otrzymać brzmienie: „Ostateczne ustalenie łącznej powierzchni użytkowej Lokalu w wy- niku pomiaru powykonawczego, nastąpi nie wcześniej niż na 14 dni przed odbiorem Loka- lu. W razie zmniejszenia powierzchni Lokalu, Cena Sprzedaży ulegnie zmniejszeniu zgodnie z zasadami wskazanymi w § 3 ust 2 niniejszej Umowy. Zwiększenie powierzchni użytkowej Lokalu nie będzie miało wpływu na Cenę Sprzedaży opisaną w § 3 ust 1. W przypadku gdy zmiana powierzchni Lokalu będzie większa niż 2 procent Klientowi przysługuje prawo do odstąpienia od umowy, zgodnie z § 6 ust 2 niniejszej umowy”. Natomiast postanowienia, o treści: „ Strony zgodnie postanawiają, że przeniesienie wierzy- telności wynikającej z niniejszej umowy, wymaga pisemnej zgody drugiej strony. ” oraz „ Strony zgodnie postanawiają, że przeniesienie wierzytelności lub długu wynikającej z ni- niejszej umowy, wymaga pisemnej zgody drugiej strony ” mają zostać w całości usunięte ze stawianych przez ALLCON wzorców umownych. W ocenie Prezesa Urzędu podjęte zobowiązanie w sposób wystarczający zabezpiecza i chroni interesy konsumentów. Biorąc pod uwagę wymienione okoliczności orzeczono, jak w punkcie I sentencji. Ponadto, organ antymonopolowy, w oparciu o zapis art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie (…) wyznaczył termin przekazania informacji o wykonaniu zobowiązania do dnia 1 lutego 2011 r. Mając to na uwadze orzeczono, jak w punkcie II sentencji. III. Przedmiotem prowadzonego przez Prezesa Urzędu postępowania było również roz- strzygnięcie, czy w okolicznościach stanu faktycznego sprawy znajduje uzasadnienie zarzut stosowania przez ALLCON praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów zdefinio- wanej w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, a polegającej na stosowaniu we wzorcach umownych „ Umowa Przedwstępna Sprzedaży Lokalu Mieszkalnego” postanowienia o treści: „Klient zobowiązuje się ponosić od dnia wydania mu Lokalu, wszelkie koszty związane z jego eksploatacją a w szczególności koszty ogrze- wania, ciepłej i zimnej wody, administrowania i zrządzania Budynkiem i utrzymania po- rządku na Nieruchomości Wspólnej (…)” , którego treść mogła rodzić domniemanie tożsa- mości z treściami klauzul wpisanych do rejestru postanowień niedozwolonych pod poz. 1643 i 1732 . Wyrokiem wydanym w dniu 24 marca 2009r., (sygn. akt XVII AmC 322/08) Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolone, postanowienie umowne o treści: "Ku- pujący zobowiązuje się ponieść koszty związane z administracją i eksploatacją budynku oraz koszty administracji i utrzymania urządzeń wspólnych budynku i nieruchomości grun- towej (…) w wysokości proporcjonalnej do udziału Kupującego w nieruchomości wspólnej, zgodnie z ustawą o własności lokalu" . Z kolei wyrokiem z dnia 31 sierpnia 2009r. (sygn. akt XVII AmC 334/09), za niedozwolone zostało uznane postanowienie o treści "Zawarcie Umowy Przyrzeczonej w formie aktu no- tarialnego nastąpi po całkowitej zapłacie przez Kupującego Ceny Brutto określonej w ni- niejszej Umowie oraz po uprzednim, odpowiednim uiszczeniu kosztów o których mowa w punktach 10.2 oraz 10.3 niniejszej Umowy, w terminie nie dłuższym niż 6 (sześć) miesięcy 12 od daty uzyskania przez Wykonawcę pozwolenia na użytkowanie." Przy czym z treści wy- roku wynika, że koszty, o których tam mowa obejmują koszty „ eksploatacji nieruchomości wspólnej” . W uzasadnieniu tego wyroku Sąd stwierdził, że zapis ten „sprzeczny jest z prze- pisem art. 12 i 13 ustawy o własności lokali, nakładającej obowiązek pokrywania należ- ności związanych z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości na właścicieli tych loka- li.” Oba wskazane wyroki są prawomocne, a zacytowane wyżej postanowienia zostały wpisane do rejestru postanowień niedozwolonych odpowiednio pod pozycjami 1643 i 1732 . Wyniki analizy porównawczej postanowienia wpisanego do Rejestru pod poz. 1643 z postanowie- niem wzorca umowy, zakwestionowanym przez Prezesa UOKiK prowadzą jednak do wniosku, że obie klauzule nie mogą zostać uznane za tożsame. Należy bowiem zważyć, że w odniesieniu do klauzuli umieszczonej w Rejestrze pod poz. 1643 Sąd, orzekając o jej abuzywności, wskazał jed- nocześnie, że postanowienie to nie ma samodzielnego znaczenia i musi być oceniane w kontek- ście innej klauzuli wpisanej do pod numerem 1642 o treści: „Sprzedający zobowiązuje się odpłat- nie prowadzić na koszt Kupującego zarząd i administrację przedmiotowej nieruchomości (budynku i gruntu), począwszy od dnia przekazania lokalu Kupującemu do użytkowania oraz przez okres 36 miesięcy od momentu ustanowienia odrębnej własności dla ostatniego lokalu mieszkalnego na osiedlu Chabrowym 2 etap. Powyższe obowiązki Sprzedający może przenieść na osobę trzecią." Uzasadniając wyrok z dnia 24 marca 2009r. (sygn. akt XVII AmC) Sąd wywiódł, że postanowienie to kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy, bowiem „poprzez treść zakwestionowanego postanowienia pozwany zastrzega sobie niczym nieuzasadnione uprawnienie do sprawowania zarządu nad nieruchomo- ścią, którą zbył na rzecz swoich klientów”. Tak więc o abuzywności tego postanowienia przesądza przede wszystkim okoliczność i prawo do przyznania sobie przez dewelopera zarządu nierucho- mością, albowiem z chwilą przeniesienia własności lokali na konsumentów tworzą oni wspólnotę mieszkaniową, która jest uprawniona do nawiązywania stosunków z zarządcą na zasadzie dobro- wolności. Dlatego też, w sytuacji gdy przedsiębiorca ALLCON, w analizowanych i badanych wzor- cach umowy nie przyznał sobie takich i identycznych uprawnień, jak te o których mowa w klauzuli o numerze 1642, to z uwagi na niesamodzielny charakter klauzuli wskazywanej przez Prezesa UOKiK nie ma uzasadnionych podstaw do dowodzenia tożsamości i identyczności powołanych wyżej zapisów wzorca umowy z klauzulą wpisaną do rejestru niedozwolonych postanowień umownych pod numerem 1643. Odnosząc się natomiast do oceny tożsamości analizowanego postanowienia wzorca umowy ALL- CON z klauzulą wpisaną do Rejestru pod numerem 1732, stwierdzić należy, iż treść tego posta- nowienia dotyczy wprawdzie kosztów związanych z korzystaniem z nieruchomości wspólnej, jed- nakże tylko w zakresie określonego tamże związku pomiędzy możliwością zawarcia umowy przy- rzeczonej i zapłaty tychże kosztów. Istotą zapisu jest więc uzależnienie zawarcia umowy przyrze- czonej od całkowitej zapłaty ceny nieruchomości oraz po uiszczeniu innych kosztów, w tym zwią- zanych z eksploatacją nieruchomości wspólnej. Rzecz nie dotyczy więc zasadności ponoszenia kosztów eksploatacji przez przyszłych właścicieli lokali, tylko przymusowego zobowiązania ich do rozliczania się z przedsiębiorcą z tytułu tych kosztów i powiązania tego rozliczenia z możliwością uzyskania tytułu własności do zajmowanych lokali. Co prawda, w uzasadnieniu do wyroku odno- szącego się do tej klauzuli umieszczono wywód kwestionujący prawo dewelopera do nakładania na konsumentów, nie będących jeszcze formalnie właścicielami odebranych lokali, obowiązku uiszczania należności związanych z utrzymaniem części wspólnych, tym niemniej, w ocenie Preze- sa UOKIK, nie sposób uznać za zasadne stanowiska, iż w sytuacji gdy konsument korzysta z loka- lu przed formalnym przeniesieniem na niego prawa własności, to wyłącznie przedsiębiorca zobli- 13 gowany jest do ponoszenia wszystkich i w całości kosztów związanych z korzystaniem przez ta- kiego lokatora z nieruchomości, które staną się częściami wspólnymi. Mając na uwadze wszystkie wymienione okoliczności nie można uznać więc, że treści po- stanowień wpisanych do rejestru klauzul niedozwolonych pod pozycjami 1643 i 1732 są tożsame z treścią postanowienia, o brzmieniu: „Klient zobowiązuje się ponosić od dnia wy- dania mu Lokalu, wszelkie koszty związane z jego eksploatacją a w szczególności koszty ogrzewania, ciepłej i zimnej wody, administrowania i zrządzania Budynkiem i utrzymania porządku na Nieruchomości Wspólnej (…)” , kwestionowanego w niniejszym postępowa- niu. Zgodnie z art. 83 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w sprawach nie uregulo- wanych w tej ustawie, do postępowania przed Prezesem Urzędu stosuje się przepisy Ko- deksu postępowania administracyjnego. Artykuł 105 k.p.a. stanowi natomiast, że organ administracji państwowej wydaje decyzję o umorzeniu postępowania, gdy z jakiejkolwiek przyczyny stało się ono bezprzedmiotowe. Bezprzedmiotowość postępowania administra- cyjnego oznacza, że brak jest któregoś z elementów materialnego stosunku prawnego, a wobec tego nie można wydać decyzji załatwiającej sprawę przez rozstrzygnięcie co do jej istoty. Zarzut naruszenia art. 24 ust.1 i 2 pkt.1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumen- tów wymaga udowodnienia, że postanowienie wzorca umownego stosowane przez przed- siębiorcę jest tożsame z postanowieniem wzorca umowy uznanego za niedozwolone i wpi- sane do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 kpc. Skoro, przesłanka ta nie ma miejsca w okolicznościach sprawy, brakuje elementu materialnoprawnego warunkującego wydanie decyzji merytorycznej, a zatem postępowanie należy umorzyć jako bezprzedmiotowe na podstawie art. 105 §1 k.p.a, w związku z art. 83 ustawy o ochronie konkurencji i konsu- mentów. Na marginesie wyżej poczynionych rozważań wskazać jednak należy, że Prezes Urzędu rozstrzygając o umorzeniu postępowania w odniesieniu do jednego z postawionych zarzu- tów nie przeprowadził oceny analizowanego wyżej postawienia, zawartego we wzorcach umownych ALLCON, pod kątem jego zgodności z art. 385 1 kc. Organ antymonopolowy orzekł wyłącznie to, iż postanowienie to nie jest tożsame z postanowieniami umieszczo- nymi w rejestrze niedozwolonych postanowień umownych, pod pozycjami 1643 i 1732, co nie przesądza jeszcze o braku prawnych możliwości wystąpienia z pozwem o uznanie przedmiotowej klauzuli za niedozwolone postanowienie umowne, bowiem jego treść, w wersji stosowanej w zakwestionowanym wzorcu, może nosić znamiona abuzywności. Stąd orzeczono, jak w punkcie III sentencji. Stosownie do treści art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w związ- ku z art. 479 28 § 2 kodeksu postępowania cywilnego, od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Kon- sumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gdańsku. Z upoważnienia Prezesa Urzędu Roman Jarząbek 14 Dyrektor Delegatury UOKiK w Gdańsku