RGD-25/2014

1 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl RGD. 61-30/13/14/MW/WW Gdańsk, dnia 23 grudnia 2014 r. DECYZJA RGD.25/2014 Stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami) oraz § 2 pkt 4 i § 5 ust. 1 roz- porządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. z 2009 r., Nr 107, poz. 887) — działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów — po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów: I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie kon- kurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami), po uprawdopo- dobnieniu stosowania przez przedsiębiorcę: Mariusza Czapiewskiego, zamiesz- kałego w Somoninie, prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą Przed- siębiorstwo Budowlane „MARGO” Mariusz Czapiewski, praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej na stosowaniu w następujących wzorcach umów: 1) Umowa deweloperska (akt notarialny) , postanowień o treści: a) „W trakcie realizacji Umowy Deweloper moŜe, w zakresie, uzasadnio- nym względami technicznymi lub ekonomicznymi, wprowadzić zamien- ne rozwiązania projektowe, dotyczące równieŜ architektury zewnętrz- nej i zieleni, jeśli nie spowoduje to pogorszenia określonego standar- du”, b) „Umowa Przeniesienia Własności zawarta zostanie w dacie i miejscu (Kancelaria Notarialna) wskazanych przez Dewelopera”, c) „Koszty związane z zawarciem Umowy Przeniesienia Własności, w tym koszty wypisów oraz opłat sądowych ponosi Nabywca”, d) „Ewentualne spory mogące wyniknąć z realizacji niniejszej umowy strony poddają rozstrzygnięciu sądowi powszechnemu właściwemu miejscowo dla miasta Gdyni”, 2) Umowa rezerwacyjna, postanowienia o treści: „Wszelkie spory wynikające z postanowień niniejszej umowy będą rozstrzy- gane przez sąd właściwy dla miasta Gdańska”, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura UOKiK w Gdańsku 2 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl uznanych za postanowienia niedozwolone i wpisanych do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 usta- wy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednoli- ty: Dz.U. z 2014 r., poz. 101 ze zmianami), oraz po złoŜeniu zobowiązania przez przedsiębiorcę: Mariusza Czapiewskiego, zamieszkałego w Somoninie, prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą Przedsiębiorstwo Budowlane „MARGO” Mariusz Czapiewski, do podjęcia działań zmierzających do zapobieŜenia naruszeniom zbiorowych interesów konsumen- tów polegających na: A) usunięciu z wzorca Umowa deweloperska (akt notarialny), postanowienia wskazanego w punkcie I. 1) a) sentencji decyzji, B) zmianie we wzorcu Umowa deweloperska (akt notarialny), postanowień wskazanych w punkcie I. 1) b) i c) sentencji decyzji poprzez nadanie im brzmienia:
„Strony zgodnie ustalają, Ŝe Umowa Przeniesienia Własności zawarta zostanie w Kancelarii Notarialnej Notariusza ……………. połoŜonej w …………….. przy ul. ……………, w terminie wskazanym przez Dewelopera i uzgodnionym z Nabywcą. Koszty związane z zawarciem Umowy Prze- niesienia Własności, w tym koszty wpisów dla Nabywcy oraz opłat są- dowych ponosi Nabywca. Koszty wpisu aktu notarialnego dla Dewelope- ra ponosi Deweloper”, C) zmianie we wzorcu Umowa deweloperska (akt notarialny), postanowienia wskazanego w punkcie I. 1) d) sentencji decyzji poprzez nadanie mu brzmienia:
„Ewentualne spory mogące wyniknąć z realizacji niniejszej umowy strony poddają rozstrzygnięciu właściwemu sądowi powszechnemu”. D) zmianie we wzorcu Umowa rezerwacyjna , postanowienia wskazanego w punkcie I. 2) sentencji decyzji poprzez nadanie mu brzmienia:
„Ewentualne spory mogące wyniknąć z realizacji niniejszej umowy strony poddają rozstrzygnięciu właściwemu sądowi powszechnemu”. E) przedłoŜeniu konsumentom projektów aneksów do umów istniejących juŜ w obrocie prawnym (aktualnie obowiązujących), uwzględniających treść złoŜonego zobowiązania, nakłada się na przedsiębiorcę: Mariusza Czapiewskiego, zamieszkałego w So- moninie, prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą Przedsiębiorstwo Budowlane „MARGO” Mariusz Czapiewski obowiązek wykonania zobowiązań, o których mowa w punkcie I. A – I. E sentencji decyzji do dnia 31 stycznia 2015 r. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami), nakłada się na przedsiębiorcę: Mariusza Czapiewskiego, zamieszkałego w Somoninie, prowa- dzącego działalność gospodarczą pod firmą Przedsiębiorstwo Budowlane „MAR- GO” Mariusz Czapiewski, obowiązek przedłoŜenia, w terminie do dnia 2 marca 2015 r. informacji i dokumentów potwierdzających wykonanie zobowiązania, o którym mowa w punkcie I. A – I. E sentencji decyzji, tj.: 3 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 1) przekazania wzorca Umowy deweloperskiej (akt notarialny) i Umowy re- zerwacyjnej , zmienionych zgodnie z przyjętym zobowiązaniem, o którym mowa w punkcie I. A – I. D sentencji decyzji, 2) przekazania projektów aneksów do umów zawartych z konsumentami w oparciu o zakwestionowane wzorce umowy, uwzględniających zmiany umowy zgodnie z treścią złoŜonego zobowiązania oraz przekazania przykła- dowych trzech pism kierowanych do konsumentów wraz z dowodami ich nadania, potwierdzającymi doręczenie dotychczasowym klientom propozy- cji podpisania aneksu, celem wykazania realizacji zobowiązania, o którym mowa w punkcie I. E sentencji decyzji. III. Na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie kon- kurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami), uznaje się za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i art. 24 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, działania przedsiębiorcy: Mariusza Cza- piewskiego, zamieszkałego w Somoninie, prowadzącego działalność gospodar- czą pod firmą Przedsiębiorstwo Budowlane „MARGO” Mariusz Czapiewski, pole- gające na stosowaniu we wzorcu umowy pn. Umowa nr /…/2013 – Umowa przedwstępna , postanowień o treści: a) „Za dzień wykonania Umowy przez Inwestora uwaŜa się dzień zgłoszenia Kupującemu gotowości do wydania Przedmiotu Umowy”, b) „W przypadku nie stawienia się Kupującego celem dokonania odbioru Przedmiotu Umowy i nieusprawiedliwionej nieobecności Kupującego, mimo wyznaczenia daty odbioru, Inwestor ma prawo dokonać odbioru jednostron- nego Przedmiotu Umowy, sporządzając na tą okoliczność protokół i podpi- sując go jednostronnie. Protokół taki zostanie przesłany listem poleconym Kupującemu”, c) „Przyrzeczona umowa sprzedaŜy zostanie zawarta przed notariuszem wska- zanym przez Inwestora”, d) „Wszelkie koszty związane z zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaŜy oraz ustanowieniem odrębnej własności lokali, takie jak w szczególności koszty usług notarialnych, podatki związane ze sprzedaŜą, wszelkie koszty sądowe związane z wpisem do ksiąg wieczystych obciąŜają Kupującego”, e) „6. Strony zgodnie postanawiają, iŜ w sytuacji, gdy zaistnieje trwała nie- moŜliwość realizacji inwestycji, niniejsza Umowa ulega rozwiązaniu. 7. W sytuacji określonej w ust. 6 Inwestor zwróci Kupującemu wpłaconą w wy- konaniu niniejszej umowy kwotę w jej nominalnej wysokości. Zwrot powi- nien nastąpić w terminie 3 miesięcy od daty pisemnego stwierdzenia przez Inwestora, Ŝe niniejsza Umowa ulega rozwiązaniu”, f) „Ewentualne spory mogące wyniknąć z realizacji niniejszej Umowy strony poddają rozstrzygnięciu sądowi powszechnemu właściwemu miejscowo dla miasta Gdańska”, uznanych za niedozwolone i wpisanych do rejestru postanowień wzorców umo- wy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 li- stopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2014 r., poz. 101 z późniejszymi zmianami), 4 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl i stwierdza się zaniechanie stosowania tej praktyki z dniem 26 kwietnia 2012 r. IV. Na podstawie art. 105 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępo- wania administracyjnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2013 r., poz. 267 z później- szą zmianą), w związku z art. 83 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 z późniejszymi zmianami), w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po przeprowa- dzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy kon- sumentów, wszczętego z urzędu przeciwko przedsiębiorcy: Mariuszowi Cza- piewskiemu, zamieszkałemu w Somoninie, prowadzącemu działalność gospo- darczą pod firmą Przedsiębiorstwo Budowlane „MARGO” Mariusz Czapiewski, umarza się postępowanie w sprawie stosowania przez przedsiębiorcę praktyki określonej w art. 24 ust. 1 i ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumen- tów, a polegającej na stosowaniu we wzorcu umowy zatytułowanym: Umowa deweloperska (akt notarialny) postanowienia o treści: „W przypadku niezachowania przez Nabywcę terminów płatności, […], Dewelo- perowi przysługują odsetki w wysokości odsetek ustawowych od rat za kaŜdy dzień opóźnienia […], w zw. z postanowieniem: „ […] w przypadku zwłoki De- welopera w zgłoszeniu gotowości do sporządzenia odbioru Lokalu […], Nabywcy przysługuje kara umowna w wysokości 0,01 % Ceny, określonej w § 7 ust. 1 za kaŜdy dzień zwłoki”. V. Na podstawie art. 77 ust. 1 i art. 80 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami) oraz na pod- stawie art. 263 § 1 i art. 264 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks po- stępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r., poz. 267 z późniejszą zmianą), w związku z art. 83 ww. ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, postanawia się obciąŜyć przedsiębiorcę: Mariusza Czapiewskie- go, zamieszkałego w Somoninie, prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą Przedsiębiorstwo Budowlane „MARGO” Mariusz Czapiewski, kosztami po- stępowania w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy kon- sumentów, które kończy niniejsza decyzja administracyjna, w kwocie 13,30 zł (słownie: trzynaście złotych 30/100), i zobowiązuje do ich zwrotu Prezesowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie 14 dni od dnia upra- womocnienia się niniejszej decyzji. UZASADNIENIE [1] W dniu 10 maja 2013 r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wszczął postępowanie wyjaśniające w sprawie wstępnego ustalenia, czy dzia- łania wybranych przedsiębiorców prowadzących działalność deweloperską na obszarze właściwości Delegatury UOKiK w Gdańsku, uzasadniają wszczęcie po- stępowania w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Postępowanie wyjaśniające toczyło się w związku z prowadzo- nym przez Prezesa Urzędu ogólnopolskim badaniem działań deweloperów, w którym kontroli poddano stosowane przez tych przedsiębiorców wzorce umów, jak i stopień przestrzegania przez deweloperów przepisów ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jed- norodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377 – dalej ustawa deweloperska). [2] W toku postępowania wyjaśniającego kontrolą objęto m.in. podejmowane działania i wzorce umów stosowane przez przedsiębiorcę: Mariusza Czapiew- 5 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl skiego, zamieszkałego w Somoninie, prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą Mariusz Czapiewski Przedsiębiorstwo Budowlane „MARGO” Mariusz Czapiewski (zwanego dalej: MARGO, przedsiębiorcą lub zamiennie dewelope- rem). [3] Prezes Urzędu, w postępowaniu wyjaśniającym ustalił, Ŝe przedsiębiorca w zakresie działalności deweloperskiej stosuje m.in. wzorce umów pod na- zwami: Umowa deweloperska (akt notarialny), Umowa rezerwacyjna, Umowa nr/…/2013 - Umowa przedwstępna . Analiza przedłoŜonych przez MARGO wzorców umów, a takŜe złoŜonych wyjaśnień wykazała, Ŝe niektóre z posta- nowień zawartych w tych wzorcach umownych, stosowanych przez dewelope- ra w obrocie z konsumentami, mogą pozostawać w sprzeczności z art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. [4] Mając na uwadze dokonane ustalenia, Prezes Urzędu wszczął przeciwko MAR- GO, w dniu 28 listopada 2013 r., postępowanie w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, polegających na stosowaniu we wzorcach umów postanowień uznanych za postanowienia niedozwolone i wpisanych do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolo- ne, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego, co moŜe stanowić naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ww. ustawy o ochronie konku- rencji i konsumentów. Ponadto, Prezes Urzędu postawił deweloperowi zarzut stosowania we wzorcu umowy zatytułowanym Umowa deweloperska (akt nota- rialny) postanowienia sprzecznego z zasadą wyraŜoną w art. 25 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377), co mogło stanowić naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 ww. ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. [5] Ustosunkowując się do postawionych zarzutów, przedsiębiorca w piśmie z dnia 16 grudnia 2013 r., stanowiącym odpowiedź na zawiadomienie o wszczęciu postępowania, oświadczył, iŜ juŜ nie stosuje wzorca pod nazwą Umowa nr/…/2013 - Umowa przedwstępna , a zakwestionowane przez Państwa klau- zule zostały z tej umowy usunięte jeszcze przed zaprzestaniem korzystania z tego wzoru . Ponadto w piśmie kierowanym do Prezesa Urzędu dnia 4 września 2014 r. przedsiębiorca oświadczył, iŜ ww. wzorzec umowny został wycofany ze stoso- wania w dniu 26 kwietnia 2012 roku, to jest przed wejściem w Ŝycie ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego […]. Deweloper odnosząc się do zarzutu stosowania we wzorcu umownym Umowa deweloperska (akt notarialny) niedozwolonych postanowień, wyraził gotowość do podjęcia działań zmierzających do wyeliminowania naruszeń przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów (pismo przedsiębiorcy z dnia 16 grudnia 2013 r.) poprzez usunięcie, bądź zmianę zakwestionowanych przez Prezesa Urzędu postanowień. Ponadto w piśmie z dnia 3 października 2014 r. (w nawiązaniu do wcześniej udzielonych odpowiedzi z dnia 16 grudnia 2013 r. i z dnia 4 września 2014 r.) przedsiębiorca oświadczył, iŜ w nazewnictwie Umowy przedwstępnej nastąpiła pomyłka pisarska, umowa powinna być oznaczona jako, Umowa nr /…/2012 a nie jak wpisano Umowa nr /…/2013. 6 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl W odpowiedzi z dnia 4 września 2014 r. został powielony błąd w oznaczeniu umowy przedwstępnej, oznaczony jako Umowa nr /…/2013. Właściwe ozna- czenie powinno być: Umowa nr /…/2012. Ponadto w tym samym wystąpieniu przedsiębiorca poinformował, Ŝe zostanie takŜe usunięte zakwestionowane przez Prezesa Urzędu postanowienie zawarte we wzorcu Umowa rezerwacyjna. Natomiast w kwestii zakwestionowanego przez Prezesa Urzędu postanowienia zawartego we wzorcu umownym Umowa deweloperska (akt notarialny) dot. zasad pobierania przez MARGO odsetek ustawowych w przypadku niezachowa- nia przez nabywcę terminów płatności, przedsiębiorca w odpowiedzi z dnia 16 grudnia 2013 r. wskazał m.in., iŜ to postanowienie nie narusza przepisu art. 25 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.[…]. Niewątpliwie celem tego prze- pisu jest uregulowanie sytuacji, w której w końcowym obrachunku, kwota od- setek (a nie ich nominalna wysokość jako wielkość wyraŜona procentowo), winna nie być niŜsza od kwoty kary umownej (a nie jej wielkości wyraŜonej procentowo). NaleŜy pamiętać, iŜ w przypadku odsetek naleŜnych Dewelope- rowi w razie opóźnienia Nabywcy w zapłacie, podstawą obliczenia tych odse- tek nie będzie cała Cena, a wysokość poszczególnych rat Ceny. Natomiast w przypadku kary umownej naleŜnej Nabywcy w razie zwłoki w wydaniu Lokalu, podstawą ustalenia jej wysokości zawsze będzie pełna wysokość Ceny, nieza- leŜnie od skali i zakresu takiego opóźnienia. Mając na uwadze wysokość po- szczególnych rat, które jak wiadomo wynosić mogą od 10% do 25 % Ceny – właśnie z uwagi na niŜszą podstawę ustalenia kwoty odsetek, ich końcowa wy- sokość z reguły będzie niŜsza od kwoty kary umownej naleŜnej Nabywcy na- wet w przypadku niewielkiego opóźnienia w wydaniu lokalu. PowyŜsze będzie następstwem wielokrotnie wyŜszej podstawy naliczenia kary umownej (cała Cena), od podstawy ustalenia odsetek (rata Ceny). Wynik obliczenia tych wielkości dawać będzie kwotę ekwiwalentną i nie naruszającą przepisu art. 25 w/w ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jed- norodzinnego. Przy piśmie MARGO z dnia 4 września 2014 r., przedsiębiorca podtrzymał do- tychczas złoŜoną argumentację w tej kwestii oraz przedstawił symulację roz- liczenia kar umownych dla obu stron […] , podając następujący przykład: 1. Wartość umowy - 300 000 zł brutto, 2. Wysokość raty: 25% z 300 000 zł - 75 000 zł, 3. W przypadku spóźnienia Nabywcy w zapłacie raty o 30 dni: - kwota odsetek ustawowych wyniesie – 828,08 zł, 4. W przypadku opóźnienia Dewelopera w przekazaniu lokalu o 30 dni: - kara umowna wyniesie 300 000 zł x 0,01 % = 30 zł x 30 dni = 900 zł. W przypadku takiego samego opóźnienia wynik obliczenia jest korzystniejszy dla Nabywcy. M AJĄC NA UWADZE ZEBRANY MATERIAŁ DOWODOWY , P REZES U RZĘDU USTALIŁ , CO NASTĘPU- JE : 7 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl [6] Mariusz Czapiewski, zamieszkały w Somoninie prowadzący od dnia 1 marca 1991 r. działalność gospodarczą pod firmą Przedsiębiorstwo Budowlane „MAR- GO” Mariusz Czapiewski wpisany jest do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej i posiada nr REGON – 190504316 oraz nr NIP – 5890004401. [7] Przedmiot działalności przedsiębiorcy obejmuje przede wszystkim realizację projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. W ramach re- alizowanego przedsięwzięcia deweloperskiego, przedsiębiorca zawierał z kon- sumentami umowy z wykorzystaniem następujących wzorców umów: Umowa deweloperska (akt notarialny), Umowa rezerwacyjna , Umowa nr/…/2013 – Umowa przedwstępna . Za ustaleniem takim przemawia fakt, iŜ przedłoŜone przez dewelopera dokumenty wykorzystywane do zawierania umów z konsu- mentami, spełniają kryteria pozwalające na ich klasyfikację jako wzorce umowy, tj. charakteryzują się następującymi cechami: są jednostronnie przy- gotowane przez przedsiębiorcę w celu masowego zawierania umów w obrocie konsumenckim; stanowią zbiór postanowień umowy obejmujących powtarzal- ne stany faktyczne; określają w sposób jednolity treść zawieranych w przy- szłości umów; nie zawierają indywidualizujących danych w celu określenia podmiotu lub przedmiotu umowy i tym samym przeznaczone są na uŜytek przyszłych umów 1 . [8] We wzorcu umowy: Umowa deweloperska (akt notarialny), przedsiębiorca sto- sował postanowienia o treści:
„W trakcie realizacji Umowy Deweloper moŜe w zakresie, uzasadnionym względami technicznymi lub ekonomicznymi, wprowadzić zamienne roz- wiązania projektowe, dotyczące równieŜ architektury zewnętrznej i ziele- ni, jeśli nie spowoduje to pogorszenia określonego standardu”,
„Umowa Przeniesienia Własności zawarta zostanie w dacie i miejscu (Kan- celaria Notarialna) wskazanych przez Dewelopera”,
„Koszty związane z zawarciem Umowy Przeniesienia Własności, w tym koszty wypisów oraz opłat sądowych ponosi Nabywca”,
„Ewentualne spory mogące wyniknąć z realizacji niniejszej umowy strony poddają rozstrzygnięciu sądowi powszechnemu właściwemu dla miasta Gdyni”,
„W przypadku niezachowania przez Nabywcę terminów płatności, […] De- weloperowi przysługują odsetki w wysokości odsetek ustawowych od rat za kaŜdy dzień opóźnienia […] w zw. z postanowieniem: „[…] w przypadku zwłoki Dewelopera w zgłoszeniu gotowości do sporządzenia odbioru Lokalu […] Nabywcy przysługuje kara umowna za kaŜdy dzień zwłoki”,
„W przypadku niezachowania przez Nabywcę terminów płatności, […], Deweloperowi przysługują odsetki w wysokości odsetek ustawowych od rat za kaŜdy dzień opóźnienia […], w zw. z postanowieniem: „[…] w przypad- ku zwłoki Dewelopera w zgłoszeniu gotowości do sporządzenia odbioru Lo- 1 Por. Ł. Wroński, Umowa deweloperska jako wzór umowy [w:] A. Szymańczyk (red.), Umowa deweloperska w prak- tyce, Warszawa 2014, s. 60. 8 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl kalu […], Nabywcy przysługuje kara umowna w wysokości 0,01 % Ceny, określonej w § 7 ust. 1 za kaŜdy dzień zwłoki”. [9] We wzorcu umowy: Umowa rezerwacyjna , przedsiębiorca stosował posta- nowienie o treści:
„Wszelkie spory wynikające z postanowień niniejszej umowy będą roz- strzygane przez sąd właściwy dla miasta Gdańska”. [10] We wzorcu umowy: Umowa nr/…/2013 – Umowa przedwstępna , przedsiębior- ca stosował postanowienia o treści:
„Za dzień wykonania Umowy przez Inwestora uwaŜa się dzień zgłoszenia Kupującemu gotowości do wydania Przedmiotu Umowy”,
„W przypadku niestawienia się Kupującego celem dokonania odbioru Przedmiotu Umowy i nieusprawiedliwionej nieobecności Kupującego, mi- mo wyznaczenia daty odbioru, Inwestor ma prawo dokonać odbioru jedno- stronnego Przedmiotu Umowy, sporządzając na tą okoliczność protokół i podpisując go jednostronnie. Protokół taki zostanie przesłany listem pole- conym Kupującemu”,
„Przyrzeczona umowa sprzedaŜy zostanie zawarta przed notariuszem wskazanym przez Inwestora”,
„Wszelkie koszty związane z zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaŜy oraz ustanowieniem odrębnej własności lokali, takie jak w szczególności koszty usług notarialnych, podatki związane ze sprzedaŜą, wszelkie koszty sądowe związane z wpisem o ksiąg wieczystych obciąŜają Kupującego”,
„6. Strony zgodnie postanawiają, iŜ w sytuacji, gdy zaistnieje trwała nie- moŜliwość realizacji inwestycji, niniejsza Umowa ulega rozwiązaniu. 7. W sytuacji określonej w ust.6 Inwestor zwróci Kupującemu wpłaconą w wy- konaniu niniejszej umowy kwotę w jej nominalnej wysokości. Zwrot powi- nien nastąpić w terminie 3 miesięcy od daty pisemnego stwierdzenia przez Inwestora, Ŝe niniejsza Umowa ulega rozwiązaniu”,
„Ewentualne spory mogące wyniknąć z realizacji niniejszej Umowy strony poddają rozstrzygnięciu sądowi powszechnego właściwemu dla miasta Gdańska”. [11] Wykorzystywane przez Dewelopera wzorce umowy zawierają postanowienia, które zdaniem Prezesa Urzędu, mogły zostać uznane za toŜsame z postano- wieniami niedozwolonymi i wpisanymi do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone (zwany dalej rejestrem), o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2014 r., poz. 101 z późniejszymi zmianami), w tym m.in. z następującymi postanowieniami:
„Sprzedający zastrzega sobie moŜliwość dokonania zmian w projekcie Bu- dynku dotyczących projektowanych technologii i rozwiązań” (wyrok SOKiK z dnia 10 października 2010 r., sygn. akt: XVII AmC 47/03, pozycja w reje- strze 234),
„Strony zgodnie postanawiają, iŜ Spółka odpowiedzialna jest za organiza- cję procesu sprzedaŜy i tym samym przysługuje jej prawo wskazania szczegółowego terminu oraz miejsca (Kancelarii Notarialnej) zawarcia 9 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl Umowy SprzedaŜy, o czym Spółka zobowiązana jest powiadomić Nabywcę z 14 dniowym wyprzedzeniem” (wyrok SOKiK z dnia 14 grudnia 2010 r., sygn. akt: XVII AmC 2051/09, pozycja w rejestrze 3529),
„Wszystkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, wpisem ewen- tualnych roszczeń oraz przeniesieniem własności przedmiotu umowy (za- warcie aktu notarialnego) poniesie Kupujący (opłata notarialna, opłata skarbowa i sądowa, podatki itp.)” (wyrok SOKiK z dnia 20 października 2011 r., sygn. akt: XVII AmC 1333/10, pozycja w rejestrze 3365),
„Do rozstrzygania sporów wynikających z tej umowy właściwe będą sądy powszechne w Łodzi” (wyrok SOKiK z dnia 27 marca 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 39/04, pozycja w rejestrze 772),
„Za dzień wykonania umowy przez Inwestora w zakresie wybudowania lo- kalu uwaŜa się dzień wyznaczony na termin odbioru w zgłoszeniu o goto- wości do odbioru. Z chwilą sporządzenia protokołu odbioru przyjmuje się, Ŝe Kupujący dokonał odbioru, a Inwestor wypełnił swoje zobowiązanie bę- dące przedmiotem niniejszej umowy. Sporządzenie protokołu odbioru z uwagami nie uchybia wykonaniu zobowiązania z niniejszej umowy” (wyrok SOKiK z dnia 15 sierpnia 2008 r., sygn. akt: XVII AmC 276/07, pozycja w rejestrze 1782),
„Nieusprawiedliwione niestawiennictwo Kupującego w wyznaczonym ter- minie, upowaŜnia Sprzedającego do dokonania jednostronnego odbioru technicznego, z którego Sprzedający sporządzi protokół, którego jeden egzemplarz przesyła Kupującemu” (wyrok SOKiK z dnia 17 października 2011 r., sygn. akt: XVII AmC 2159/10, pozycja w rejestrze 2861),
„ JeŜeli skutkiem okoliczności o których mowa w ust. 2 istnieje trwała niemoŜliwość realizacji inwestycji, umowa niniejsza ulega rozwiązaniu, a wpłacone kwoty zostaną zwrócone w ciągu 90 dni od rozwiązania umowy bez odliczania lub zapłaty kar umownych przewidzianych umową” (wyrok SOKiK z dnia 31 stycznia 2008 r., sygn. akt: XVII AmC 262/07, pozycja w rejestrze 1417),
„Ewentualne spory wynikłe z niniejszej umowy rozstrzygane będą przez właściwy sąd w Poznaniu” (wyrok SOKiK z dnia 23 września 2004 r., sygn. akt: XVII AmC 51/03, pozycja w rejestrze 691),
„W przypadku nie stawienia się kupującego w wyznaczonym terminie sprzedający moŜe dokonać odbioru jednostronnego sporządzając protokół odbioru stwierdzający zakres wykonania przedmiotu umowy i stan tech- niczny lokalu” (wyrok SOKiK z dnia z dnia 26 stycznia 2012 r., sygn. akt: XVII Amc 3233/10, pozycja w rejestrze 3330),
„Niestawienie się kupującego do dokonania odbioru jakościowego w ter- minie oznaczonym w trybie ustalonym w ust. 3 upowaŜnia Sprzedającego do dokonania odbioru jednostronnego, którego wyniki wiąŜą obie strony umowy. Protokół sporządzony w ten sposób Sprzedający przesyła Kupują- cemu” (wyrok SOKiK z dnia 2 sierpnia 2012 r., sygn. akt XVII AmC 380/12, pozycja w rejestrze 4280),
„W razie niestawiennictwa Kupującego w wyznaczonym terminie przeka- zania, sprzedający dokona samodzielnie przedmiotu umowy i będzie to 10 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedającego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalają, Ŝe w takim przypadku Sprzedający upowaŜniony jest do wystawienia odpowiedniej faktury” (wyrok SOKiK z dnia 22 listo- pada 2004 r., sygn. akt XVII AmC 55/03, pozycja w rejestrze 364). W OPARCIU O USTALONY STAN FAKTYCZNY P REZES U RZĘDU ZWAśYŁ , CO NASTĘPUJE . I NTERES PUBLICZNY [12] Podstawowym warunkiem determinującym rozstrzygnięcie sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jest uprzednie usta- lenie, czy na skutek działań przedsiębiorcy zagroŜony został interes publicz- noprawny. Stosownie bowiem do art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, zasadniczym jej celem jest określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsiębiorców i konsument ó w. Interpretacja pojęcia in- teresu publicznoprawnego, wymaga odniesienia do ukształtowanego w tym zakresie orzecznictwa, zgodnie z którym naruszenie interesu publicznopraw- nego ma miejsce, gdy skutkami działań sprzecznych z przepisami prawa do- tknięty został „szerszy krąg uczestników rynku”, a takŜe, gdy działania te wy- wołują na rynku inne niekorzystne zjawiska (por. wyrok Sądu NajwyŜszego z dnia 5 czerwca 2008 r., III SK 40/07). W przedmiotowym aspekcie, warunkiem koniecznym do zastosowania ustawy jest, aby działanie przedsiębiorcy, któ- remu zarzucono naruszenie jej przepisów, stanowiło potencjalne zagroŜenie interesu publicznego, nie zaś jednostki lub grupy. Zdaniem Prezesa Urzędu rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąŜe się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy sko- rzystali lub mogli skorzystać z oferty Dewelopera dotyczącej zawarcia umowy w oparciu o wzorce zawierające postanowienia o treści zakwestionowanej w postanowieniu o wszczęciu postępowania. Objęte zarzutami działanie przed- siębiorcy wymierzone jest w szeroki krąg uczestników rynku, poniewaŜ jest ono skierowane do członków określonej zbiorowości tj. wszystkich rzeczywi- stych i potencjalnych odbiorców świadczonych przez niego usług. W tym sta- nie rzeczy uznać naleŜy, Ŝe w niniejszej sprawie ma miejsce naruszenie przez Dewelopera interesu publicznoprawnego, co uzasadnia ocenę jego zachowania na rynku w świetle przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. [13] W postępowaniu poprzedzającym wydanie niniejszej decyzji, MARGO posta- wiono zarzuty naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 oraz art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. [14] Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zakaza- ne jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Stosownie do art. 24 ust. 2 ww. ustawy przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przed- siębiorcy, w szczególności:  stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do reje- stru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowa- nia cywilnego; 11 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl  naruszanie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji;  nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji. Zbiorowe interesy konsumentów podlegają zatem ochronie przed wymierzo- nymi w nie naruszeniami polegającymi na sprzecznych z prawem działaniach przedsiębiorców. Uznanie określonego działania przedsiębiorcy za niezgodne z zakazem stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów wymaga wykazania, Ŝe spełnione zostały kumulatywnie następujące przesłan- ki:  oceniane zachowanie jest podejmowane przez podmiot będący przedsię- biorcą w rozumieniu przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumen- tów,  zachowanie przedsiębiorcy nosi znamiona bezprawności,  praktyka godzi w zbiorowe interesy konsumentów. S TATUS PRZEDSIĘBIORCY [15] Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów za przed- siębiorcę uwaŜa się m.in. przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej. Z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swo- bodzie działalności gospodarczej (tekst jednolity Dz. U. z 2013 r., poz. 672 ze zmianami) wynika, Ŝe przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna oraz jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, która we własnym imieniu wykonuje działalność gospodarczą. W świetle z kolei art. 2 tej ustawy, dzia- łalnością gospodarcza jest zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóŜ, a takŜe działalność zawodowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. W przedmiotowej sprawie strona postępowania posiada status przedsiębiorcy. Deweloper jest osobą fizyczną, wpisaną do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, prowadzącą we własnym imieniu działalność go- spodarczą, polegającą m.in. na realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Uwzględniając uregulowany status prawny przed- siębiorcy, podkreślić naleŜy, iŜ przedmiotem jego działalności moŜe być bu- dowa i wznoszenie budynków celem sprzedaŜy. W sytuacji opisanej powyŜej, przedsiębiorca: Mariusz Czapiewski jest przedsiębiorcą prowadzącym działal- ność deweloperską 2 . Mając na uwadze przytoczone przepisy prawa, działania Dewelopera mogą za- tem podlegać kontroli dokonywanej w oparciu o przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. P KT I I II SENTENCJI DECYZJI – UPRAWDOPODOBNIENIE BEZPRAWNOŚCI DZIAŁAŃ I PRZYJĘCIE ZOBOWIĄZANIA PRZEDSIĘBIORCY [16] Przedmiotowa decyzja, w zakresie punktów I i II sentencji, wydana została w oparciu o przepis art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgod- 2 Por. A. Mamcarz, Umowa deweloperska jako nowy typ umowy nazwanej na gruncie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Spółdzielnia mieszkaniowa deweloperem?, [ w: ] A. Szymańczyk (red.), Umowa deweloperska w praktyce, Warszawa 2014, s. 53-54. 12 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl nie z art. 28 ust. 1 powołanej ustawy, jeŜeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopo- dobnione, Ŝe przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24, a przedsiębiorca zobowiąŜe się do podjęcia określonych działań zmierzających do zapobieŜenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu moŜe, w drodze decyzji, na- łoŜyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. [17] Wykładnia przepisu art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumen- tów wyraźnie wskazuje, iŜ dopuszczalność wydania decyzji w oparciu o przedmiotowy przepis ustawy wymaga łącznego spełnienia przesłanek w po- staci:  uprawdopodobnienia w toku postępowania w sprawie praktyk naruszają- cych zbiorowe interesy konsumentów, Ŝe przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24,  zobowiązania się przedsiębiorcy do podjęcia określonych działań zmierza- jących do zapobieŜenia zarzucanym naruszeniom. [18] Uprawdopodobnienie, iŜ przedsiębiorca stosuje praktykę naruszającą zbioro- we interesy konsumentów oznacza, iŜ równolegle uprawdopodobnienia wyma- gają przesłanki zakazu z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsu- mentów. Stąd teŜ konieczne jest:  uprawdopodobnienie bezprawności działań przedsiębiorcy.  uprawdopodobnienie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, U PRAWDOPODOBNIENIE BEZPRAWNOŚCI DZIAŁAŃ [19] Przesłankę w postaci bezprawności działania przedsiębiorcy, w pierwszej ko- lejności Prezes Urzędu wywodzi z naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z przytoczonym przepisem art. 24 ust. 2 pkt 1 przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumen- tów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szcze- gólności: stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (dalej K.p.c.). Omawiana zatem w tym miejscu bezprawność prak- tyki dotyczy toŜsamości odpowiednich postanowień wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c. i postanowień wzorców umów stosowanych przez przedsiębiorcę. Zakaz stosowania postanowień niedozwolonych nie ogranicza się bowiem jedynie do przedsiębiorcy, przeciwko któremu zapadł wyrok w sprawie o uznanie postanowień za niedozwolone, lecz rozciąga się równieŜ na wszystkich innych przedsiębiorców posługujących się postanowie- niami identycznymi, toŜsamymi, bowiem art. 479 43 Kodeksu postępowania cy- wilnego prawomocność przedmiotowego wyroku rozszerza – od chwili wpisania wzorca umowy do ww. rejestru – na osoby trzecie. [20] Wpis określonego postanowienia do rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, Ŝe od tego momentu stosowanie określonej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. PowyŜsze stanowisko Prezesa Urzędu zgodne jest z orzecznictwem Sądu NajwyŜszego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r., sygnatura akt III SZP 3/06, stwierdził, iŜ „stosowanie postanowień wzorców umów o treści toŜsamej z treścią postanowień uznanych 13 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 K.p.c., moŜe być uznane w stosunku do innego przed- siębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów […]”. Z powołanego wyroku Sądu NajwyŜszego wynika wprost, iŜ nie jest konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z nią porównywanej. Za niedozwolone mogą zostać uznane równieŜ postanowienia wzorców umów mieszczące się w hipotezie postanowienia wpisanego do reje- stru. Stosowanie postanowienia o treści zbliŜonej tak samo moŜe bowiem go- dzić w interesy konsumentów, jak stosowanie postanowienia identycznego z tym, które zostało wpisane do rejestru. [21] W ocenie Prezesa Urzędu, postanowienia wzorców umów stosowanych w obro- cie z konsumentami przez przedsiębiorcę MARGO, są toŜsame z postanowie- niami wpisanymi do rejestru postanowień niedozwolonych, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c., na podstawie prawomocnych wyroków Sądu Ochrony Konku- rencji i Konsumentów (SOKiK). [22] Postanowienie wskazane odpowiednio w punkcie I. 1) a) sentencji decyzji o treści:
„W trakcie realizacji Umowy Deweloper moŜe w zakresie, uzasadnionym względami technicznymi lub ekonomicznymi, wprowadzić zamienne roz- wiązania projektowe, dotyczące równieŜ architektury zewnętrznej i ziele- ni, jeśli nie spowoduje to pogorszenia określonego standardu”, ocenić moŜna za toŜsame m.in. z postanowieniem uznanym za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 10 października 2010 r., sygn. akt: XVII AmC 47/03, pozycja w rejestrze 234, o treści: „Sprzedający zastrzega sobie moŜli- wość dokonania zmian w projekcie Budynku dotyczących projektowanych technologii i rozwiązań”. NaleŜy wskazać, Ŝe wprowadzenie szeregu niedookreślonych bliŜej zmian w zakresie rozwiązań projektowych, przewiduje tylko dla dewelopera upraw- nienie do zmiany istotnych cech świadczenia. UmoŜliwia to przedsiębiorcy szerokie i dobrowolne interpretowanie pojęcia „zamienne rozwiązania projek- towe”. Ponadto, „uzasadnione względy” jakimi kierować się moŜe przedsię- biorca naleŜy potraktować jako pojęcie nieostre powodujące dowolność w przypadku wprowadzania zmian do projektów dotyczących zarówno architek- tury zewnętrznej i zieleni jak i rozwiązań technicznych, ekonomicznych doty- czących samego lokalu sprzedawanego konsumentowi. [23] Postanowienie wskazane odpowiednio w punkcie I. 1) b) sentencji decyzji o treści:
„Umowa Przeniesienia Własności zawarta zostanie w dacie i miejscu (Kan- celaria Notarialna) wskazanych przez Dewelopera”, moŜe wskazywać na toŜsamość m.in. z postanowieniem uznanym za niedozwolone na mocy wy- roku SOKiK z dnia 14 grudnia 2010 r. sygn. akt: XVII AmC 2051/09, pozycja w rejestrze 3529, o treści: „Strony zgodnie postanawiają, iŜ Spółka odpo- wiedzialna jest za organizację procesu sprzedaŜy i tym samym przysługuje jej prawo wskazania szczegółowego terminu oraz miejsca (Kancelarii No- tarialnej) zawarcia Umowy SprzedaŜy, o czym Spółka zobowiązana jest powiadomić Nabywcę z 14 dniowym wyprzedzeniem”. 14 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl NaleŜy wskazać, iŜ Deweloper wykorzystując swoją przewagę kontraktową ma moŜliwość narzucenia z góry konsumentowi wybraną przez siebie kancelarię notarialną, nie pozostawiając mu moŜliwości swobodnego wyboru. Trzeba podkreślić, iŜ konsument powinien mieć prawo dokonania swobodnego wyboru kancelarii notarialnej, w której zostanie zawarta umowa sprzedaŜy dotycząca nabywanej przez niego nieruchomości co wyraŜać powinno się bezpośrednio w treści postanowienia umownego. MoŜe bowiem się zdarzyć, iŜ konsument ma zaprzyjaźnionego notariusza, któremu ufa, który dokona czynności nota- rialnych taniej niŜ wskazany przez przedsiębiorcę lub zupełnie zrezygnuje ze swojego wynagrodzenia. Zgodnie bowiem z uchwałą SN z dnia 23 września 2009 r. (sygn. akt: I KZP 7/09) notariusz moŜe zrezygnować z wynagrodzenia za dokonane przez niego czynności notarialne. Tym samym postanowienie ograniczające konsumentowi moŜliwość dokonania wyboru miejsca podpisania umowy sprzedaŜy stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumie- niu art. 385 1 § 1 k.c. , gdyŜ kształtuje jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, raŜąco naruszając jego interesy. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 14 grudnia 2010 r., sygn. akt XVII AmC 2051/09 wskazana klauzula bezspornie narzuca konsumentom miejsce zawarcia umowy sprzedaŜy poprzez wskazanie konkret- nej kancelarii notarialnej, nie pozostawiając im moŜliwości swobodnego wy- boru, czy chociaŜby moŜliwości uzgodnienia miejsca zawarcia umowy sprzeda- Ŝy, co narusza interes konsumenta, w tym jego interes ekonomiczny, zwłasz- cza gdy konsument nie zamieszkuje czy nie przebywa w miejscowości, w któ- rej ma dojść do podpisania umowy. Konsument jako słabszy uczestnik obrotu gospodarczego nie powinien być arbitralnie obarczany niedogodnościami, ja- kie mogą w stosunku do niego powstać w związku niniejszym postanowieniem, poniewaŜ przedsiębiorca chce się uchronić przed trudnościami organizacyjny- mi, o których mówi w odpowiedzi na pozew. Jeśli chodzi natomiast o wybór konkretnej Kancelarii Notarialnej, w ocenie Sądu, pozwany jako profesjonali- sta w danej dziedzinie nie powinien pozbawiać konsumenta moŜliwości sko- rzystania przez niego z usług odpowiadającej właśnie jemu kancelarii nota- rialnej bądź konkretnego notariusza. [24] Postanowienie wskazane odpowiednio w punkcie I. 1) c) sentencji decyzji o treści:
„Koszty związane z zawarciem Umowy Przeniesienia Własności, w tym koszty wypisów oraz opłat sądowych ponosi Nabywca”, ocenić moŜna, za toŜsame m.in. z postanowieniem uznanym za niedozwolone na mocy wy- roku SOKiK z dnia 20 października 2011 r., sygn. akt XVII AmC 1333/10, pozycja w rejestrze 3365, o treści: „Wszystkie koszty związane z zawar- ciem niniejszej umowy, wpisem ewentualnych roszczeń oraz przeniesie- niem własności przedmiotu umowy (zawarcie aktu notarialnego) poniesie Kupujący (opłata notarialna, opłata skarbowa i sądowa, podatki itp.” W przypadku niniejszego postanowienia naleŜy podkreślić, iŜ w Umowie dewe- loperskiej przedsiębiorca zawarł postanowienie o ponoszeniu kosztów nota- rialnych przez Nabywcę w przypadku podpisywania Umowy Przeniesienia Wła- sności. Brak natomiast postanowienia o obowiązkowym podziale kosztów aktu notarialnego w przypadku zawierania umowy deweloperskiej, co moŜe wpro- wadzać konsumenta w błąd co do rozdziału kosztów w przypadku podpisywa- 15 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl nia poszczególnych umów i mylnego wyobraŜenia o obowiązku podwójnego ponoszenia kosztów sporządzenia aktu notarialnego. Całkowita zapłata kosz- tów aktu notarialnego przez konsumenta w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej byłaby sprzeczna z art. 26 ust. 2 ustawy o ochronie praw na- bywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) o treści: Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym takŜe za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy za- warciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczy- stoksiegowym obciąŜają w równych częściach dewelopera i nabywcę i moŜe być uznana za naruszenie zbiorowego interesu konsumentów. Ponadto, zasto- sowane przez MARGO w zakwestionowanym postanowieniu zastrzeŜenie, iŜ koszty związane z zawarciem Umowy Przeniesienia Własności ponosi Nabywca, moŜe naraŜać konsumenta chociaŜby na koszty wypisu aktu notarialnego dla dewelopera, którymi klient nie powinien być obciąŜony. Dobry obyczaj wyma- ga, aby kaŜda ze stron ponosiła tylko i wyłącznie koszty umowy zwyczajowo przyjęte lub wynikające z treści obowiązujących przepisów i nie moŜna kosz- tów jednej strony przerzucać na stronę drugą, albowiem godzi to w jej intere- sy, co stwierdził SOKiK w wyroku z dnia 20 października 2011 r., sygn. akt: XVII AmC 1333/10, stanowiącym podstawę wpisania do rejestru klauzuli 3365, z którą porównano postanowienie powołane w punkcie I. 1) c) sentencji decy- zji. [25] Postanowienie wskazane odpowiednio w punkcie I. 1) d) sentencji decyzji o treści: „Ewentualne spory mogące wyniknąć z realizacji niniejszej umowy strony poddają rozstrzygnięciu sądowi powszechnemu właściwemu dla miasta Gdy- ni”, moŜe wskazywać na toŜsamość m.in. z postanowieniem uznanym za nie- dozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 27 marca 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 39/04, pozycja w rejestrze 772, o treści: „Do rozstrzygania sporów wyni- kających z tej umowy właściwe będą sądy powszechne w Łodzi”, a takŜe po- stanowieniem uznanym przez SOKiK za niedozwolone wyrokiem z dnia 23 września 2004 r., (sygn. akt XVII AmC 51/03, pozycja w rejestrze 691), o tre- ści: „ Ewentualne spory wynikłe z niniejszej umowy rozstrzygane będą przez właściwy sąd w Poznaniu ”. KaŜde z tych postanowień narzuca konsumentowi rozpoznanie sprawy przez sąd wskazany przez przedsiębiorcę, który zgodnie z ustawą niekoniecznie będzie sądem właściwym miejscowo, jak np. w sprawach dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od konsumenta czy ustalenia treści umowy. W przypadku tych spraw, zgodnie z właściwością ogólną sądu, sądem właściwym byłby sąd miejsca zamieszkania konsumenta, jako pozwanego. Przedmiotowe postanowienia, dotyczące zastrzegania właściwości sądu, uzna- ne zostało przez SOKiK za abuzywne w świetle art. 385 3 pkt 23 k.c., zgodnie z którym niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które wyłączają jurysdykcję sądów polskich lub poddają sprawę pod rozstrzygnięcie sądu polu- bownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a takŜe narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właści- wy. Postanowienia narzucające właściwość sądu, zwłaszcza ze względu na miejscowość, w której znajduje się siedziba przedsiębiorcy, mogą zmieniać na 16 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl niekorzyść konsumenta zasady określania tej właściwości, wynikające z prze- pisów prawa. Zgodnie bowiem z art. 27 § 1 kodeksu postępowania cywilnego powództwo wytacza się według ogólnej zasady przed sądem właściwym ze względu na miejsce zamieszkania. Zmiana właściwości w sprawach konsu- menckich jest dopuszczalna, gdyŜ przepisy Kodeksu postępowania cywilnego nie zastrzegają właściwości wyłącznej, jednakŜe narzucenie rozpoznania sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy, moŜe być przejawem naduŜywania uprzywilejowanej pozycji kontraktowej profesjonali- sty, liczącego na brak świadomości prawnej konsumenta. Ponadto postano- wienie narzucające właściwość sądu moŜe narazić konsumenta na dodatkowe wydatki i dolegliwości związane z ochroną swych praw, utratą czasu, koniecz- nością dojazdów, a w skrajnym przypadku pozbawić konsumenta praw do ochrony prawnej (por. wyrok z dnia 18 września 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 91/05). Ponadto, bez uwzględnienia okoliczności konkretnego sporu, nie moŜ- na z góry stwierdzić, iŜ sąd właściwy według oznaczonej miejscowości, będzie teŜ właściwy ze względu na miejsce wykonania umowy, stosowanie do art. 34 K.p.c. Uwzględniając powyŜszą argumentację, zastrzeŜona przez dewelopera w za- kwestionowanym postanowieniu umownym właściwość Sądu w Gdyni, moŜe wskazywać na toŜsamość przedmiotowego postanowienia z postanowieniami wpisanymi do rejestru. [26] W przedmiotowej sprawie Prezes Urzędu zakwestionował równieŜ stosowane przez dewelopera postanowienie Umowy rezerwacyjnej określone w pkt I. 2) niniejszej decyzji o treści:
„Wszelkie spory wynikające z postanowień niniejszej umowy będą roz- strzygane przez sąd właściwy dla miasta Gdańska”, które ocenić moŜna za toŜsame m.in. z postanowieniem uznanym za niedozwolone na mocy wy- roku SOKiK z dnia 27 marca 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 39/04, pozycja w rejestrze 772, o treści: „Do rozstrzygania sporów wynikających z tej umowy właściwe będą sądy powszechne w Łodzi.” Podobne postanowienie zostało juŜ stosownie uargumentowane w pkt [25] ni- niejszej decyzji. U PRAWDOPODOBNIENIE NARUSZENIA ZBIOROWYCH INTERESÓW KONSUMENTÓW [27] Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów nie definiuje wprost pojęcia zbiorowych interesów konsumentów. W tym zakresie równieŜ niezbędne jest pomocnicze odniesienie się do aksjologii ustawy oraz stanowiska judykatury. [28] Wskazówki do interpretacji przedmiotowego pojęcia zawiera przepis art. 24 ust. 3 ustawy, który stanowi, iŜ nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów. W wyroku z dnia 10 kwietnia 2008 r. (sygn. akt III SK 27/07) Sąd NajwyŜszy wskazał, iŜ wystarczające dla stwierdzenia, Ŝe ma miejsce naruszenie zbiorowych interesów konsumentów powinno być ustalenie, Ŝe zachowanie przedsiębiorcy nie jest podejmowane w stosunku do zindywidualizowanych konsumentów, lecz względem członków danej grupy (określonego kręgu podmiotów) wyodrębnionych spośród ogółu konsumentów za pomocą wspólnego dla nich kryterium. W ww. wyroku Sąd NajwyŜszy stanął na stanowisku, iŜ sformułowanie: „nie jest zbiorowym inte- resem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów”, naleŜy 17 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl rozumieć w ten sposób, Ŝe liczba indywidualnych konsumentów, których inte- resy zostały naruszone nie decyduje o tym, czy dana praktyka narusza zbioro- we interesy konsumentów. Praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumen- tów jest bowiem takie zachowanie przedsiębiorcy, które podejmowane jest w warunkach wskazujących na powtarzalność zachowania w stosunku do indywi- dualnych konsumentów wchodzących w skład grupy, do której adresowane są zachowania przedsiębiorcy w taki sposób, iŜ potencjalnie ofiarą takiego za- chowania moŜe być kaŜdy konsument będący klientem lub potencjalnym klientem przedsiębiorcy. Zgodnie z powołanym wyrokiem Sądu NajwyŜszego przez interes zbiorowy naleŜy rozumieć zatem interes dotyczący konsumen- tów jako określonej zbiorowości. Naruszenie zbiorowego interesu konsumen- tów ma miejsce wówczas, gdy negatywnymi skutkami działań przedsiębiorcy dotknięty jest szerszy krąg uczestników rynku, mających status konsumentów. [29] Ponadto, naleŜy przyjąć, Ŝe interesem, który podlega ochronie na podstawie art. 24 ustawy jest interes prawny, rozumiany jako określone potrzeby kon- sumenta uznane przez ustawodawcę za godne ochrony. Działanie przedsię- biorcy godzi w interesy konsumentów wtedy, gdy wywołuje negatywne skutki w sferze ich praw i obowiązków. [30] W przedmiotowej sprawie zakwestionowane zachowanie dewelopera dotyczy zbiorowego interesu konsumentów, gdyŜ skierowane jest do szerokiego ich kręgu. Stosowane praktyki wymierzone są zatem we wszystkich tj. aktualnych i przyszłych nabywców lokali mieszkalnych, będących adresatami usług przed- siębiorcy. W ocenie Prezesa Urzędu, kwestionowane działania dewelopera mogą godzić w rzeczywistych jego klientów, z którymi zawarto umowy na podstawie stosowanych wzorców, jak równieŜ w potencjalnych kontrahentów. Nie ulega zatem wątpliwości, iŜ praktyki MARGO mogą prowadzić do narusze- nia zbiorowego interesu konsumentów. Uwzględniając powyŜsze, uprawdopodobniono stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów w świetle art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Z OBOWIĄZANIE PRZEDSIĘBIORCY [31] Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jeŜeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy kon- sumentów zostanie uprawdopodobnione, Ŝe przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24, a przedsiębiorca zobowiąŜe się do podjęcia określo- nych działań zmierzających do zapobieŜenia tym naruszeniom Prezes Urzędu moŜe, w drodze decyzji, nałoŜyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. [32] W toku przeprowadzonego postępowania przedsiębiorca przedstawił zobowią- zanie do podjęcia określonych działań zmierzających do zapobieŜenia naru- szeniom interesów konsumentów, jak równieŜ do wyeliminowania skutków te- go naruszenia deklarując, Ŝe: 1) zapis wskazany w punkcie I. 1) a) sentencji decyzji o treści: 18 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl „W trakcie realizacji Umowy Deweloper moŜe, w zakresie, uzasadnionym względami technicznymi lub ekonomicznymi, wprowadzić zamienne roz- wiązania projektowe, dotyczące równieŜ architektury zewnętrznej i ziele- ni, jeśli nie spowoduje to pogorszenia określonego standardu”, zostanie usunięty z wzorca Umowa deweloperska (akt notarialny). 2) zapisy wskazane w punkcie I. 1) b) i w punkcie I. 1) c) sentencji decyzji odpowiednio o treści: „Umowa Przeniesienia Własności zawarta zostanie w dacie i miejscu (Kan- celaria Notarialna) wskazanych przez Dewelopera”, „Koszty związane z zawarciem Umowy Przeniesienia Własności, w tym koszty wypisów oraz opłat sądowych ponosi Nabywca”, otrzymają nowe brzmienie: „Strony zgodnie ustalają, Ŝe Umowa Przeniesienia Własności zawarta zo- stanie w Kancelarii Notarialnej Notariusza ……………. połoŜonej w …………….. przy ul. ……………, w terminie wskazanym przez Dewelopera i uzgodnionym z Nabywcą. Koszty związane z zawarciem Umowy Przenie- sienia Własności, w tym koszty wpisów dla Nabywcy oraz opłat sądowych ponosi Nabywca. Koszty wpisu aktu notarialnego dla Dewelopera ponosi Deweloper”. 3) zapisy wskazane w punkcie I. 1) d) i w punkcie I. 2) sentencji decyzji od- powiednio o treści: „Ewentualne spory mogące wyniknąć z realizacji niniejszej umowy strony poddają rozstrzygnięciu sądowi powszechnemu właściwemu miejscowo dla miasta Gdyni” i zapis wskazany sentencji decyzji o treści: „Wszelkie spory wynikające z postanowień niniejszej umowy będą rozstrzygane przez sąd właściwy dla miasta Gdańska” – otrzymają nowe brzmienie: „Ewentualne spory mogące wyniknąć z realizacji niniejszej umowy strony poddają rozstrzygnięciu właściwemu sądowi powszechnemu”. [33] Odnośnie umów, zawartych na podstawie wzorca pn. Umowa deweloperska (akt notarialny) i wzorca pn. Umowa rezerwacyjna , przedsiębiorca zobowiązał się do skierowania do nabywców lokali, zawiadomień z propozycją zawarcia aneksów, które nie zawierałyby kwestionowanych przez Prezesa Urzędu po- stanowień. [34] Zdaniem Prezesa Urzędu działania objęte złoŜonym przez przedsiębiorcę zo- bowiązaniem zmierzają do zapobieŜenia zarzucanemu mu naruszeniu art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zmiany stosowanych wzorców w zaproponowany przez przedsiębiorcę sposób, jak równieŜ doręczenie konsumentom propozycji zawarcia aneksów do umów ist- niejących juŜ w obrocie prawnym i będących w trakcie wykonywania , dopro- wadzą do wyeliminowania bezprawności działań przedsiębiorcy oraz zaistnia- łych juŜ skutków naruszenia prawa. Określony przez Prezesa Urzędu termin na wykonanie przez przedsiębiorcę zobowiązania, o którym mowa w punkcie I sentencji decyzji, tj. do dnia 31 stycznia 2015 r., uznać naleŜy za wystarcza- jący. 19 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl W tej sytuacji Prezes Urzędu postanowił jak w PUNKCIE I sentencji niniejszej decyzji. [35] Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w decyzji, o jakiej mowa w ust. 1 tego przepisu, Prezes Urzędu nakłada na przedsiębiorcę obowiązek składania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowiązań. Przedsiębiorca zobowiązany został do przed- łoŜenia w terminie do dnia 2 marca 2015 r. informacji i dokumentów po- twierdzających wykonanie zobowiązania, tj.: 1) przekazania wzorców umowy pn.: Umowa deweloperska (akt notarialny) , Umowa rezerwacyjna zmienionych zgodnie z przyjętym zobowiązaniem, o którym mowa w punkcie I.A – I. D sentencji decyzji, 2) przekazania projektów aneksów do umów zawartych z konsumentami w oparciu o zakwestionowane wzorce umowy, uwzględniających zmiany umowy zgodnie z treścią złoŜonego zobowiązania oraz przekazania przy- kładowych trzech pism kierowanych do konsumentów wraz z dowodami ich nadania, potwierdzającymi doręczenie dotychczasowym klientom pro- pozycji podpisania aneksu, celem wykazania realizacji zobowiązania, o którym mowa w punkcie I.E sentencji decyzji. W związku z tym orzeczono jak w PUNKCIE II sentencji niniejszej decyzji. S TWIERDZENIE ZANIECHANIA STOSOWANIA PRAKTYKI W ZAKRESIE OBJĘTYM PKT III SENTENCJI DECYZJI . [36] Postanowienie wskazane odpowiednio w punkcie III a) sentencji decyzji o tre- ści: „Za dzień wykonania umowy przez Inwestora uwaŜa się dzień zgłoszenia Kupującemu gotowości do wydania Przedmiotu Umowy”, uznać naleŜy za toŜ- same z klauzulą umieszczoną w rejestrze pod pozycją 1782. Wyrokiem z dnia 15 kwietnia 2008 r. (sygn. akt XVII AmC 276/07) Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolone postanowienie o treści: „Za dzień wykonania umowy przez Inwestora w zakresie wybudowania lokalu uwaŜa się dzień wyznaczony na termin odbioru w zgłoszeniu gotowości do od- bioru. Z chwilą sporządzenia protokołu odbioru przyjmuje się, Ŝe Kupujący dokonał odbioru, inwestor wypełnił swoje zobowiązanie będące przedmiotem niniejszej umowy. Sporządzenie protokołu odbioru z uwagami nie uchybia wy- konaniu zobowiązania z niniejszej umowy”. Postanowienia zestawione wyŜej naleŜy uznać za toŜsame, bowiem analiza treści i skutków postanowienia kwestionowanego oraz postanowienia przywo- łanego, wpisanego do rejestru, prowadzi do stwierdzenia, iŜ wszystkie one są niezgodne zarówno z art. 385 1 § 1 kodeksu cywilnego, stosownie do którego postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidual- nie nie wiąŜą go, jeŜeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, raŜąco naruszając jego interesy (niedozwolone posta- nowienia umowne), jak i z art. 385 3 pkt 11 i 22 kodeksu cywilnego. Odpowied- nio do art. 385 3 pkt 11 kodeksu cywilnego za niedozwolone uznaje się posta- nowienia, które przyznają tylko kontrahentowi konsumenta uprawnienia do stwierdzenia zgodności świadczenia z umową. Natomiast pkt 22 powołanego wyŜej przepisu, za niedozwolone uznaje takie postanowienia, które przewidu- 20 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl ją obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta, mimo niewykonania lub nienaleŜytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta. Kwestionowane postanowienie wzorca umowy wyczerpuje przesłanki powoła- nych wyŜej zapisów kodeksu cywilnego. Podnieść naleŜy, Ŝe sam fakt zgłoszenia lokalu do odbioru i wyznaczenia przez sprzedawcę daty odbioru, nie musi wcale oznaczać i potwierdzać, Ŝe przed- miot umowy z tą chwilą został w rzeczywistości w całości prawidłowo wyko- nany. Takie oświadczenie stanowi bowiem jedynie wyraz woli sprzedającego, nie przesądzając i nie dowodząc w Ŝaden sposób o prawidłowości i kompletno- ści wykonania całości przedmiotu umowy, w dacie określonej jako dzień od- bioru. Nie ma więc Ŝadnych racjonalnych podstaw do przyjęcia i uznania, Ŝe w ustalonym przez sprzedającego dniu zgłoszenia gotowości do odbioru lokalu przedmiot umowy został w całości i prawidłowo wykonany, jak teŜ aby w dniu tym inwestor rzeczywiście wypełnił swoje zobowiązanie. Jak podniósł Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 2 czerwca 2009 r., w sprawie o sygn. akt VI Aca 1533/08, dotyczącym klauzuli wpisanej do rejestru pod numerem 1782 „Zgłoszenie o gotowości do odbioru stanowi wyłącznie zgłoszenie zakoń- czenia robót przez inwestora i generuje obowiązek ich odbioru przez kupują- cego, która to czynność stron pozwala dopiero na dokonanie ustaleń w zakre- sie spełnienia świadczenia, w tym co do jakości wykonanych robót i stanowi podstawę do rozliczeń stron”. Porównywane zapisy pozwalają zatem na uzna- nie wykonania umowy niezaleŜnie od zgodności świadczenia z treścią zobo- wiązania. Z tych teŜ powodów stosowane przez dewelopera klauzule, mimo odmienności ich sformułowań, uznać naleŜy za toŜsame z postanowieniami wpisanym do re- jestru zarówno pod względem treści, jak i stanu faktycznego. [37] Postanowienie wskazane odpowiednio w punkcie III. b) sentencji decyzji o tre- ści: „W przypadku nie stawienia się Kupującego celem dokonania odbioru Przedmiotu Umowy i nieusprawiedliwionej nieobecności Kupującego, mimo wyznaczenia daty odbioru, Inwestor ma prawo dokonać odbioru jednostronne- go Przedmiotu Umowy, sporządzając na tą okoliczność protokół i podpisując go jednostronnie. Protokół taki zostanie przesłany listem poleconym Kupują- cemu”, uznać naleŜy za toŜsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych wpisanymi pod pozycjami 2861, 3330 i 4280. Wyrokiem z dnia z dnia 17 października 2011 r., sygn. akt XVII AmC 2159/10, będącym podstawą wpisu do rejestru klauzuli o numerze 2861, SOKiK uznał za niedozwolone podobne w skutkach postanowienie o treści: „Nieusprawiedli- wione niestawiennictwo Kupującego w wyznaczonym terminie, upowaŜnia Sprzedającego do dokonania jednostronnego odbioru technicznego, z którego Sprzedający sporządzi protokół, którego jeden egzemplarz przesyła Kupują- cemu”. RównieŜ w szeregu innych wyroków Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, podwaŜano konsekwentnie, zapisy o treści podobnej, a skutkach toŜsamych z kwestionowanym przez Prezesa Urzędu postanowieniem wzorca umowy. I tak, przykładowo, w wyroku SOKiK z dnia z dnia 26 stycznia 2012 r., sygn. akt: XVII Amc 3233/10, nr postanowienia w rejestrze: 3330 za niedozwolone 21 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl postanowienie uznano warunek o treści: „W przypadku nie stawienia się kupu- jącego w wyznaczonym terminie sprzedający moŜe dokonać odbioru jedno- stronnego sporządzając protokół odbioru stwierdzający zakres wykonania przedmiotu umowy i stan techniczny lokalu” (orzeczenie SOKiK - bez uzasad- nienia), jak równieŜ w orzeczeniu SOKiK z dnia 2 sierpnia 2012 r., sygn. akt XVII AmC 380/12, pozycja w rejestrze: 4280 postanowienie o treści: „Niesta- wienie się kupującego do dokonania odbioru jakościowego w terminie ozna- czonym w trybie ustalonym w ust. 3 upowaŜnia Sprzedającego do dokonania odbioru jednostronnego, którego wyniki wiąŜą obie strony umowy. Protokół sporządzony w ten sposób Sprzedający przesyła Kupującemu” (wyrok równieŜ bez uzasadnienia). Podobne stanowisko dotyczące dokonywania jednostronnego odbioru lokalu SOKiK wyraził w wyroku z dnia 22 listopada 2004 r., (sygn. akt XVII AmC 55/03), będącym podstawą wpisu do rejestru klauzuli o numerze 364, o treści „W razie niestawiennictwa Kupującego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedający dokona samodzielnie przedmiotu umowy i będzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedającego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalają, Ŝe w takim przypadku Sprzedający upowaŜniony jest do wystawienia odpowiedniej faktury”. W uzasadnieniu do tego wyroku Sąd stwierdził, iŜ „Za- pis postanowienia umownego (...) wzorca jest niedozwolony, gdyŜ umoŜliwia pozwanemu bez obecności konsumenta dokonać odbioru lokalu i zwolnić się z odpowiedzialności za niewykonanie lub nienaleŜyte wykonanie umowy wo- bec konsumenta, co w świetle art. 385 3 pkt 9 k.c. stanowi niedozwoloną klau- zulę, gdyŜ postanowienie to raŜąco narusza interes konsumenta”. Sąd tamŜe wskazał jednocześnie, iŜ postanowienie umoŜliwiające, kosztem interesu kon- sumenta, uznanie sporządzonego pod jego nieobecność jednostronnego proto- kołu odbioru lokalu za równowaŜny z tym podpisanym przez obie strony umo- wy jest sprzeczne z treścią przepisu art. 385 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 9 k.c., gdyŜ przyznaje kontrahentowi konsumenta prawo do dokonywania wiąŜącej interpretacji umowy. Treść postanowienia stosowanego przez MARGO przewiduje, iŜ moŜe on doko- nać jednostronnego odbioru lokalu i sporządzić stosowny protokół. Istotą za- kwestionowanej klauzuli jest jej generalna zasada, Ŝe mimo niestawienia się kupującego w wyznaczonym terminie to przedsiębiorca sporządzi na tę oko- liczność protokół i go podpisze, co narusza wskazane przez Sąd w uzasadnie- niu do ww. wyroku prawa konsumenta. Dodatkowo podnieść naleŜy, iŜ skutkiem stosowania kwestionowanego powy- Ŝej postanowienia, upowaŜniającego przedsiębiorcę do dokonania jednostron- nego odbioru będzie utrata, bądź znaczne ograniczenie, moŜliwości docho- dzenia przez konsumenta roszczeń wynikających z umowy, związanych z nie- wykonaniem lub nienaleŜytym wykonaniem umowy. Z tych teŜ względów wymienione porównywane zapisy wskazują na toŜsamość z postanowieniami wpisanymi do rejestru, czego nie naruszają odmienności wynikające z nieznacznych róŜnic w sformułowaniu i uŜytych zwrotach porów- nywanych klauzul. Zatem, kwestionowane postanowienie naleŜy uznać za toŜsame z klauzulami wpisanymi do rejestru pod pozycjami: 2861, 3330, 4280 oraz 364, uznanymi 22 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl uprzednio powołanymi wyŜej wyrokami Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienia umowne. [38] Postanowienie wskazane odpowiednio w punkcie III. c) sentencji decyzji o tre- ści: „Przyrzeczona umowa sprzedaŜy zostanie zawarta przed notariuszem wskazanym przez Inwestora”, uznać naleŜy za toŜsame z klauzulą wpisaną do rejestru pod nr 3529, o treści: „Strony zgodnie postanawiają, iŜ Spółka odpo- wiedzialna jest za organizację procesu sprzedaŜy i tym samym przysługuje jej prawo wskazania szczegółowego terminu oraz miejsca (Kancelarii Notarialnej) zawarcia Umowy SprzedaŜy, o czym Spółka zobowiązana jest powiadomić Na- bywcę z 14 dniowym wyprzedzeniem” (wyrok SOKiK z dnia 14 grudnia 2010 r., sygn. akt XVII AmC 2051/09). Zdaniem Sądu postanowienie to jest niedozwolone w rozumieniu art. 385 1 § 1 k.c., gdyŜ kształtuje ono prawa i obowiązki konsumentów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, raŜąco naruszając ich interesy. Wskazana klauzula bez- spornie narzuca konsumentom miejsce zawarcia umowy sprzedaŜy poprzez wskazanie konkretnej kancelarii notarialnej, nie pozostawiając im moŜliwości swobodnego wyboru, czy chociaŜby moŜliwości uzgodnienia miejsca zawarcia umowy sprzedaŜy, co narusza interes konsumenta, w tym jego interes ekono- miczny, zwłaszcza gdy konsument nie zamieszkuje, czy nie przebywa w miej- scowości, w której ma dojść do podpisania umowy. Treść obu porównywanych postanowień, tj. tego stosowanego przez MARGO, jak i umieszczonego w rejestrze pod poz. 3529 wywołuje toŜsame skutki prawne, gdyŜ narzuca konsumentom/klientom dewelopera miejsce zawarcia umowy. [39] Postanowienie wskazane odpowiednio w punkcie III. d) sentencji decyzji o tre- ści: „Wszelkie koszty związane z zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaŜy oraz ustanowieniem odrębnej własności lokali, takie jak w szczególności kosz- ty usług notarialnych, podatki związane ze sprzedaŜą, wszelkie koszty sądowe związane z wpisem do ksiąg wieczystych obciąŜają Kupującego”, uznać naleŜy za toŜsame z klauzulą wpisaną do rejestru pod pozycją 3365 o treści: „Wszy- stkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, wpisem ewentualnych roszczeń oraz przeniesieniem własności przedmiotu umowy (zawarcie aktu no- tarialnego) poniesie Kupujący (opłata notarialna, opłata skarbowa i sądowa, podatki itp. (wyrok SOKiK z dnia 20 października 2011 r., sygn. XVII AmC 1333/10). Orzekając o abuzywności przywołanej wyŜej klauzuli SOKiK uzasadnił swoje stanowisko następująco: „dobry zwyczaj wymaga, aby kaŜda ze stron ponosiła tylko i wyłącznie koszty umowy zwyczajowo przyjęte lub wynikające z treści obowiązujących przepisów i nie moŜna kosztów jednej strony przerzucać na stronę drugą albowiem godzi to w jej interesy”. Co prawda, jak wskazuje się w literaturze przedmiotu 3 , umowa deweloperska moŜe przewidywać dowolny model podziału między stronami kosztów zawarcia umowy rozporządzającej, tym niemniej podział taki powinien być dokonany z poszanowaniem dobrych obyczajów, tak aby nie doszło do naruszenia równowagi pozycji stron i nie- 3 Umowa deweloperska w praktyce, praca zbiorowa pod redakcją naukową Anny Szymańczyk, LEX a Wolters Kluwer Business, Warszawa 2014, s. 266. 23 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl równomiernego wywaŜenia ich interesów 4 , co ma miejsce np. w sytuacji, gdy tylko konsument zobligowany jest ponieść wydatki związane z zawarciem umowy, a deweloper jest od ponoszenia tego rodzaju obciąŜeń zwolniony. Zdaniem Prezesa Urzędu, treść porównywanych postanowień pozwala na do- mniemanie, Ŝe wywołują one toŜsame skutki prawne, gdyŜ nakładają wyłącz- nie na konsumentów, bezzasadnie, obowiązek poniesienia wszelkich kosztów związanych z zawarciem umowy. [40] Postanowienie wskazane odpowiednio w punkcie III. e) sentencji decyzji o tre- ści: „6. Strony zgodnie postanawiają, iŜ w sytuacji, gdy zaistnieje trwała nie- moŜliwość realizacji inwestycji, niniejsza Umowa ulega rozwiązaniu. 7. W sy- tuacji określonej w ust. 6 Inwestor zwróci Kupującemu wpłaconą w wykonaniu niniejszej umowy kwotę w jej nominalnej wysokości. Zwrot powinien nastąpić w terminie 3 miesięcy od daty pisemnego stwierdzenia przez Inwestora, Ŝe ni- niejsza Umowa ulega rozwiązaniu”, uznać naleŜy za toŜsame z klauzulą wpi- saną do rejestru pod pozycją 1417, o treści: „JeŜeli skutkiem okoliczności o których mowa w ust. 2 istnieje trwała niemoŜliwość realizacji inwestycji, umowa niniejsza ulega rozwiązaniu, a wpłacone kwoty zostaną zwrócone w ciągu 90 dni od rozwiązania umowy bez odliczania lub zapłaty kar umownych przewidzianych umową” (wyrok SOKiK z dnia 31 stycznia 2008 r., sygn. akt XVII AmC 262/07). Jak podkreślił Sąd w uzasadnieniu wyroku, o abuzywności powyŜszego posta- nowienia przesądza nadmiernie długi termin zwrotu środków finansowych kon- sumentom. Przedmiotowe postanowienie, w sposób całkowicie bezzasadny przyznaje przedsiębiorcy prawo do dysponowania środkami finansowymi przez okres wyjątkowo długi i nieuzasadniony w normalnych warunkach rynkowych a takie ukształtowanie umowy „przyznaje pozwanemu [tj. deweloperowi] nad- miernie i niczym nieuzasadnione uprawnienia, bezspornie naruszając zasadę równowagi stron umowy”. Zakwestionowane przez Prezesa Urzędu postanowienie przewiduje w zasadzie identyczny termin zwrotu środków finansowych konsumentowi w razie rozwią- zania umowy. Tak więc powyŜsza analiza porównawcza kwestionowanego postanowienia z klauzulą wpisaną do rejestru pozwala na stwierdzenie ich toŜsamości. Tym samym wykazano, iŜ wymienione w punkcie III. d) sentencji decyzji po- stanowienie umowne mieści się w hipotezie wymienionej klauzuli w rejestrze. [41] Postanowienie wskazane odpowiednio w punkcie III. f) sentencji decyzji o tre- ści: „Ewentualne spory mogące wyniknąć z realizacji niniejszej Umowy strony poddają rozstrzygnięciu sądowi powszechnemu właściwemu miejscowo dla miasta Gdańska”, naleŜy uznać za toŜsame z klauzulami wpisanymi do reje- stru pod pozycjami: 691, 772 uznanymi uprzednio wyrokami Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone po- stanowienia umowne. Argumentację odnośnie podobnej klauzuli przedstawio- no w punkcie [25] niniejszej decyzji. 4 TamŜe, s. 69. 24 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl [42] Reasumując uznać naleŜy, iŜ kwestionowane postanowienia, zawarte we wzorcu Umowa nr/…/2013 - Umowa przedwstępna mieszczą się w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Skoro zatem kwestionowane zapisy wzorca umowy są toŜsame z klauzulami wpisanymi do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to posługiwanie się nimi w obrocie konsumenckim, zgodnie z treścią art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, uznać naleŜy za działanie bezprawne, stanowiące praktykę naruszającą zbio- rowe interesy konsumentów. Na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urzędu wydaje decyzję o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe in- teresy konsumentów i nakazującą zaniechanie jej stosowania, jeŜeli stwierdzi naruszenie zakazu określonego w art. 24. Jednak zgodnie z art. 27 ww. ustawy Prezes Urzędu nie wydaje decyzji, o której mowa w ww. art. 26, jeŜeli przed- siębiorca zaprzestał stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy kon- sumentów. W takim przypadku Prezes Urzędu wydaje decyzję o uznaniu prak- tyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdza zaniechanie jej stosowania. W stanie faktycznym niniejszej sprawy przyjmuje się, Ŝe na- stąpiło zaniechanie stosowania praktyki określonej w pkt III sentencji decyzji, albowiem MARGO z dniem 26 kwietnia 2012 r. zaprzestał (zgodnie ze złoŜo- nym oświadczeniem - w piśmie z dnia 4 września 2014 r.-) stosowania wzorca o nazwie: Umowa nr/…/2013 - Umowa przedwstępna. Mając powyŜsze na uwadze orzeka się, jak w P UNKCIE III sentencji decyzji. UMORZENIE POSTĘPOWANIA W ZAKRESIE ZARZUTU OKREŚLONEGO PKT IV SENTENCJI DECYZJI . [43] Bezprzedmiotowość postępowania administracyjnego, o której stanowi art. 105 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administra- cyjnego (tj. Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.) oznacza, Ŝe brak jest któregoś z elementów materialnego stosunku prawnego, a wobec tego nie moŜna wy- dać decyzji załatwiającej sprawę przez rozstrzygnięcie, co do jej istoty (wy- rok WSA w Warszawie z dnia 18 października 2012 r., sygn. akt II SA/Wa 442/12). W uzasadnieniu do przedmiotowego wyroku Sąd podniósł, iŜ przepis art. 105 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, jako przesłankę obliga- toryjną umorzenia postępowania wskazuje bezprzedmiotowość tego postępo- wania. Przywołany przepis zezwala zatem organom administracji na wydanie decyzji o umorzeniu postępowania w sytuacji, gdy w świetle przepisów prawa materialnego i ustalonego stanu faktycznego brak jest sprawy administracyj- nej mogącej być przedmiotem postępowania (patrz: wyrok Sądu NajwyŜszego z dnia 9 listopada 1995 r., sygn. akt III ARN 50/59 - OSNP 11/96/150). W przypadku bezprzedmiotowości postępowania administracyjnego, wszystkie elementy badanego stanu prawnego i faktycznego są tego rodzaju, Ŝe niepo- trzebne jest postępowanie mające na celu wyjaśnienie wszystkich tych oko- liczności w sprawie. NaleŜy przy tym brać pod uwagę okoliczności podnoszone zarówno przez stronę, jak i przez organ z urzędu (wyrok WSA w Lublinie, z dnia 11 września 2012 r., sygn. akt II SA/Lu 637/12). [44] W ramach postępowania poprzedzającego wydanie niniejszej decyzji, Prezes Urzędu postawił przedsiębiorcy zarzut stosowania praktyki określonej w art. 25 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 24 ust. 1 i ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, a polegającej na stosowaniu we wzorcu umowy zatytułowanym: Umowa deweloperska (akt notarialny) postanowienia o treści: „W przypadku niezachowania przez Nabywcę terminów płatności, […], Dewe- loperowi przysługują odsetki w wysokości odsetek ustawowych od rat za kaŜdy dzień opóźnienia […], w zw. z postanowieniem: „ […] w przypadku zwłoki De- welopera w zgłoszeniu gotowości do sporządzenia odbioru Lokalu […], Nabyw- cy przysługuje kara umowna w wysokości 0,01 % Ceny, określonej w § 7 ust. 1 za kaŜdy dzień zwłoki”, co jest sprzeczne z zasadą wyraŜoną w art. 25 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) - dalej ustawa deweloperska. W zakresie tego zarzutu, naleŜało uwzględnić wyjaśnienia przedsiębiorcy przedstawione w piśmie z dnia 16 grudnia 2013 r. i w piśmie z dnia 4 września 2014 r., które zdaniem Prezesa Urzędu potwierdziły, iŜ stosowanie powoła- nych postanowień umownych nie narusza art. 25 ustawy deweloperskiej. Prze- pis art. 25 powołanej ustawy stanowi, iŜ wysokość odsetek zastrzeŜonych na rzecz dewelopera, nie moŜe przewyŜszać kar umownych zastrzeŜonych na rzecz nabywcy. Przepis art. 25 ustawy deweloperskiej ma słuŜyć ochronie nabywcy, wyłącza bowiem moŜliwość zastrzegania przeciwko nabywcy na rzecz dewelopera od- setek lub kar umownych w wysokości wyŜszej niŜ odsetki i kary umowne przy- sługujące deweloperowi. JeŜeli ww. przepis nakazuje porównanie wysokości odsetek przysługujących deweloperowi i wysokości kar umownych zastrzeŜonych na rzecz nabywcy, to zestawienie odsetek i kar umownych odnosić naleŜy do sytuacji, w których kaŜda ze stron umowy deweloperskiej w sposób naleŜyty nie wykonuje swoje- go zobowiązania ekwiwalentnego w stosunku do zobowiązania drugiej strony. Ekwiwalentem świadczenia niepienięŜnego, które zobowiązany jest spełnić deweloper (świadczenie polegające na wybudowaniu budynku, z którego wy- odrębniony zostanie lokal mieszkalny, ustanowienie jego odrębnej własności i przeniesienie tego prawa na nabywcę albo zabudowanie nieruchomości do- mem jednorodzinnym i przeniesienie własności tej nieruchomości na nabywcę) jest świadczenie pienięŜne, do spełnienia którego zobowiązany jest nabywca (świadczenie pienięŜne na poczet ceny nabycia prawa odrębnej własności lo- kalu lub prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzin- nym). JeŜeli nabywca nie spełni swojego świadczenia pienięŜnego w terminie, to deweloperowi będą przysługiwały odsetki za opóźnienie, a jeŜeli swojego świadczenia nie spełni w terminie deweloper (to znaczy nie przeniesie na na- bywcę prawa własności lokalu lub nieruchomości zabudowanej domem jedno- rodzinnym), to uprawnionym do kar umownych zastrzeŜonych w umowie bę- dzie nabywca. To właśnie w opisanej wyŜej relacji zastosowanie znajdzie za- sada wyraŜona w art. 25 ustawy deweloperskiej, nakazująca, by wysokość od- setek przysługujących deweloperowi na wypadek opóźnienia nabywcy w speł- nieniu świadczenia pienięŜnego na poczet ceny nabycia nie była wyŜsza niŜ wysokość kar umownych zastrzeŜonych na rzecz nabywcy w przypadku opóź- nienia dewelopera w przeniesieniu prawa. W piśmie z dnia 4 września 2014 r. przedsiębiorca, celem wykazania, iŜ postanowienia wzorca umowy nie naru- szają dyspozycji art. 25 przedstawił symulację obliczeń odsetek ustawowych 26 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl przysługujących deweloperowi oraz kar umownych naleŜnych nabywcy. Z sy- mulacji przedstawionej przez dewelopera wynika, iŜ odsetki zastrzeŜone na jego rzecz nie przewyŜszają kar umownych naleŜnych nabywcy. Nie występuje zatem przesłanka bezprawności praktyki, o której mowa w uzasadnieniu ni- niejszej decyzji, a w konsekwencji brakuje elementu materialnoprawnego wa- runkującego wydanie decyzji merytorycznej. Postępowanie w zakresie zarzutu z PUNKTU IV sentencji decyzji naleŜy z uwagi na brak bezprawności umorzyć ja- ko bezprzedmiotowe na podstawie art. 105 § 1 kodeksu postępowania admini- stracyjnego, w związku z art. 83 ustawy o ochronie konkurencji i konsumen- tów. Wobec powyŜszego, Prezes Urzędu postanowił, jak w PUNKCIE IV sentencji de- cyzji. P OSTANOWIENIE O KOSZTACH POSTĘPOWANIA . Zgodnie z art. art. 77 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jeŜeli w wyniku postępowania Prezes Urzędu stwierdził naruszenie przepisów ustawy, przedsiębiorca, który dopuścił się tego naruszenia, jest obowiązany ponieść koszty postępowania. Z kolei, stosownie do art. 80 ww. ustawy, Prezes Urzędu rozstrzyga o kosztach w drodze postanowienia, które moŜe być zamieszczone w decyzji kończącej postępowanie. W postępowaniu prowadzonym pod sygnaturą akt RGD.61-30/13/MW/WW Pre- zes Urzędu orzekł w PUNKCIE III sentencji decyzji, iŜ przedsiębiorca dopuścił się stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Z uwagi na powyŜszą okoliczność, zwaŜywszy takŜe na fakt, iŜ kosztami po- stępowania – wynoszącymi 13,30 zł (słownie: trzynaście złotych 30/100) – są wydatki związane z korespondencją prowadzoną przez Prezesa Urzędu z MAR- GO, obciąŜono nimi przedsiębiorcę. Wobec powyŜszego, Prezes Urzędu postanowił, jak w PUNKCIE V sentencji de- cyzji. POUCZENIE: Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumen- tów, w związku z art. 479 28 § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks po- stępowania cywilnego, od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - De- legatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gdańsku, w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia. Na podstawie art. 264 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępo- wania administracyjnego, w zw. z art. 83 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wyznaczył stronie termin 14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji na uisz- czenie kosztów niniejszego postępowania w wysokości 13,30 zł (słownie: trzy- naście złotych 30/100). 27 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80 - 824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl PowyŜszą kwotę naleŜy wpłacić na konto Urzędu Ochrony Konkurencji i Kon- sumentów w Warszawie: NBP O/O W ARSZAWA 511010101000787822 31000000. W przypadku kwestionowania wyłącznie postanowienia o kosztach zawartego w PUNKCIE V niniejszej decyzji, stosownie do art. 264 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego, w związku z art. 83 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz stosownie do art. 81 ust. 5 tej ustawy i w związku z art. 479 32 § 1 i § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, naleŜy wnieść zaŜalenie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, za po- średnictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatu- ry Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gdańsku, w terminie tygo- dnia od dnia doręczenia niniejszej decyzji. Otrzymuje: Mariusz Czapiewski Przedsiębiorstwo Budowlane MARGO Mariusz Czapiewski ul. Redłowska 52/9 81-450 Gdynia