RGD-9/2014

1 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl RGD-61-36/13/14/MW Gdańsk, 12.06.2014 DECYZJA RGD 9/2014 Stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsu- mentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz § 2 pkt 4 i § 5 ust. 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej Dele- gatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2009 r., Nr 107, poz. 887), - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy kon- sumentów: I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) po uprawdopodobnieniu stosowania przez przedsiębiorcę: Przedsiębiorstwo Budowlane Górski Spółka z ograniczoną odpo- wiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w Gdańsku (poprzednio: Przedsiębior- stwo Budowlane Górski Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo- akcyjna z siedzibą w Gdańsku): 1) praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej na stosowaniu we wzorcach umów postanowień o treści: a) „Strony ustalają, Ŝe na nieruchomości zostanie ustanowione na rzecz Inwestora nieodpłatnie uŜytkowanie części dachu i (wg uznania Inwestora) elewacji budynku, w którym będzie znajdował się lokal, o powierzchni 30 m 2 kaŜda z tych części, w celu umieszczenia logo lub nazwy Inwestora z ich podświetleniem, na co Nabywca wyraŜa zgodę. (…) Nabywca oświadcza, Ŝe wyraŜa zgodę na ustanowienie na rzecz Inwestora powyŜszego prawa i zrzeka się prawa do korzystania z opisanej wyŜej części dachu i elewacji i pobierania poŜytków z tytułu korzystania z nich przez In- westora. (…)” – we wzorcu umowy zatytułowanym: Umowa deweloperska […] (akt notarialny), b) „Strony ustalają, Ŝe na rzecz Inwestora zostanie ustanowione nieodpłatnie uŜytko- wanie części dachu budynku lub, według uznania Inwestora, elewacji Budynku o powierzchni 30 m2 (kaŜda z tych części), w celu umieszczenia logo lub nazwy In- westora z ich podświetleniem, na co Kupujący wyraŜa zgodę. (…) Kupujący oświad- cza, Ŝe wyraŜa zgodę na ustanowienie na rzecz Inwestora powyŜszego prawa i zrze- ka się prawa do korzystania z opisanej wyŜej części dachu lub elewacji i pobierania poŜytków z tytułu korzystania z nich przez Inwestora. (…)” – we wzorcu umowy za- tytułowanym: Umowa nr … /2/PVI przedwstępna sprzedaŜy mieszkania na Osiedlu Piastów VI […] ), c) „Inwestor zastrzega sobie prawo do wprowadzenia zmian w projekcie budowlanym oraz zmiany materiałów i rozwiązań technologicznych budynku, w tym mieszkania na równorzędne lub lepsze, a takŜe zastosowania zamiennych rozwiązań dotyczą- cych instalacji od wskazanych w projekcie budowlanym” - we wzorcu umowy zaty- Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura UOKiK w Gdańsku 2 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl tułowanym: Umowa nr … /2/PVI przedwstępna sprzedaŜy mieszkania na Osiedlu Piastów VI […] ), d) „JeŜeli Kupujący nie zawiadomi Inwestora na piśmie o zmianie miejsca zamieszka- nia i nie wskaŜe nowego adresu do doręczeń, wszelka korespondencja będzie wy- słana listem poleconym na ostatnio wskazany Inwestorowi przez Kupującego jego adres. Inwestor nie ponosi odpowiedzialności za negatywne następstwa mogące wy- nikać z wysłania korespondencji na adres Kupującego ostatnio przez niego wskaza- ny” - we wzorcu umowy zatytułowanym: Umowa nr … /2/PVI przedwstępna sprze- daŜy mieszkania na Osiedlu Piastów VI […] ), e) „ Inwestor zastrzega sobie prawo do wprowadzenia zmian w projekcie budowlanym w trakcie realizacji niniejszej umowy, uŜycia do budowy budynku niektórych mate- riałów zamiennych o nie gorszych parametrach w stosunku do materiałów wskaza- nych w projekcie budowlanym, a takŜe zastosowania zamiennych rozwiązań doty- czących instalacji od wskazanych w projekcie budowlanym” – we wzorcu umowy za- tytułowanym: Umowa nr … /C/TOR przedwstępna sprzedaŜy mieszkania w budynku C przy ul. Toruńskiej […] , f) „JeŜeli Kupujący nie poinformuje Inwestora na piśmie o zmianie miejsca zamiesz- kania i nie wskaŜe nowego adresu do doręczeń, korespondencję wysłaną listem po- leconym na dotychczasowy adres uwaŜa się za doręczoną” - we wzorcu umowy za- tytułowanym: Umowa nr … /C/TOR przedwstępna sprzedaŜy mieszkania w budynku C przy ul. Toruńskiej […] ,), g) „Cesja praw przysługujących Kupującemu z niniejszej umowy na rzecz osób trze- cich, wymaga zgody Inwestora” – we wzorcach umowy zatytułowanych: Umowa nr … /2/PVI przedwstępna sprzedaŜy mieszkania na Osiedlu Piastów VI […] , Umowa nr … /C/TOR przedwstępna sprzedaŜy mieszkania w budynku C przy ul. Toruńskiej […] , h) „Koszty związane z zawarciem umowy notarialnej, wyodrębnieniem lokalu miesz- kalnego i przeniesieniem prawa własności ponosi Kupujący” - we wzorcach umowy zatytułowanych: Umowa nr … /2/PVI przedwstępna sprzedaŜy mieszkania na Osie- dlu Piastów VI […] , Umowa nr … /C/TOR przedwstępna sprzedaŜy mieszkania w bu- dynku C przy ul. Toruńskiej […] , - uznanych za postanowienia niedozwolone i wpisanych do Rejestru postanowień wzor- ców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2014 r., poz. 101), 2) praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej na braku we wzorcach zatytułowanych: Prospekt Informacyjny Osiedle Świrskiego, Prospekt informacyjny Osiedle nad Kępą, Prospekt informacyjny Browar Gdański : a) w części zatytułowanej: „Harmonogram przedsięwzięcia inwestycyjnego […]”, obowiązkowej informacji o procentowym, szacunkowym podziale ko- szów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia dewe- loperskiego, co jest niezgodne z art. 24 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 16 wrze- śnia 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jedno- rodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377), b) pełnego kompletu załączników do prospektu informacyjnego, który nie za- wiera załącznika pn.: „Rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalne- go” - co nie spełnia wymogów wzoru prospektu informacyjnego zawartego w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu miesz- kalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) w części doty- 3 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl czącej załączników i tym samym jest naruszeniem art. 20 ust. 1 i 2 ww. ustawy, c) pełnych informacji zawartych w „Części indywidualnej” Prospektu informa- cyjnego poprzez brak w niej pozycji pn.: „Określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku, jeŜeli przedsięwzięcie deweloperskie dotyczy lo- kali mieszkalnych”, przez co niespełnione są wymogi wzoru prospektu infor- macyjnego zawartego w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) w zakresie części indywidualnej, co tym samym jest naruszeniem art. 20 ust. 1 i 2 ww. ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, oraz po złoŜeniu zobowiązania przez Przedsiębiorstwo Budowlane Górski Spółka z ograni- czoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w Gdańsku, do podjęcia działań zmierzających do zapobieŜenia naruszeniom zbiorowych interesów konsumentów polegają- cych na: A. usunięciu odpowiednio z wzorców umów przedwstępnych sprzedaŜy i wzorców umów deweloperskich postanowień wskazanych w punkcie I. 1) a)-g) sentencji decyzji i sto- sowaniu wzorców umów przedwstępnych i deweloperskich nie zawierających kwestio- nowanych zapisów, B. zmianie we wzorcach umów przedwstępnych sprzedaŜy postanowienia wskazanego w punkcie I. 1) h) sentencji decyzji poprzez nadanie mu brzmienia:
„Koszty zawarcia Umowy przyrzeczonej w postaci taksy notarialnej za sporzą- dzenie aktu notarialnego obejmującego Umowę przyrzeczoną oraz podatku od towarów i usług naleŜnego od tej taksy, koszty taksy notarialnej od pobieranych przez Kupującego wypisów Umowy przyrzeczonej wraz z kosztem podatku od towarów i usług naleŜnego od tej taksy, koszty opłat postępowania wieczysto księgowego odnoszącego się do wniosków składanych przez Kupującego ponosi Kupujący”, C. zaproponowaniu klientom, odnośnie umów będących w obrocie, zawarcia aneksów, uwzględniających treść złoŜonego zobowiązania, o którym mowa w pkt A i B, które to aneksy w zakresie umów deweloperskich zawierane będą w formie aktu notarialnego, zaś w zakresie umów przedwstępnych sprzedaŜy, w zwykłej formie pisemnej, D. stosowaniu kompletnych, uzupełnionych o zakwestionowane braki, prospektów informa- cyjnych przesyłanych do konsumenta zainteresowanego zawarciem umowy deweloper- skiej, nakłada się na przedsiębiorcę: Przedsiębiorstwo Budowlane Górski Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w Gdańsku obowiązek wykonania zo- bowiązań, o których mowa w punkcie I. A – D sentencji decyzji w terminie 30 dni od daty doręczenia decyzji. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.), nakłada się na przedsiębiorcę Przed- siębiorstwo Budowlane Górski Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka koman- dytowa z siedzibą w Gdańsku, obowiązek przedłoŜenia, w terminie miesiąca od dnia uprawomocnienia się decyzji informacji/dokumentów potwierdzających wykonanie zo- bowiązania, o którym mowa w punkcie I. A – D sentencji decyzji, tj.: 1) przekazania wzorców umów deweloperskich, wzorców umów przedwstępnych sprzedaŜy oraz wzoru prospektów informacyjnych, zmienionych zgodnie z przy- jętym zobowiązaniem, o którym mowa w punkcie I. A, B i D sentencji decyzji, 2) przekazania projektów aneksów do umów zawartych z konsumentami w oparciu o zakwestionowane wzorce umowy, uwzględniających zmiany umowy zgodnie 4 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl z treścią złoŜonego zobowiązania oraz przekazania przykładowych pism kiero- wanych do konsumentów wraz z dowodem ich nadania, potwierdzającego dorę- czenie dotychczasowym klientom propozycji podpisania aneksu, celem wykaza- nia realizacji zobowiązania, o którym mowa w punkcie I. C sentencji decyzji. UZASADNIENIE [1] Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadził w roku 2013 po- stępowanie wyjaśniające w sprawie wstępnego ustalenia, czy działania wybranych przedsiębiorców prowadzących działalność deweloperską na obszarze właściwości Delegatury UOKiK w Gdańsku, uzasadniają wszczęcie postępowania w sprawie sto- sowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Postępowanie wy- jaśniające toczyło się w związku z prowadzonym przez Prezesa Urzędu ogólnopol- skim badaniem działań deweloperów, w którym kontroli poddano stosowane przez tych przedsiębiorców wzorce umów, jak i stopień przestrzegania przez dewelope- rów przepisów ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377). [2] W toku postępowania wyjaśniającego kontrolą objęto m.in. działania i wzorce umów stosowane przez: Przedsiębiorstwo Budowlane Górski Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna z siedzibą w Gdańsku , obecnie Przedsiębiorstwo Budowlane Górski Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w Gdańsku (zwaną dalej: Spółką, deweloperem, przedsię- biorcą). [3] Prezes Urzędu, w postępowaniu wyjaśniającym ustalił, Ŝe Spółka w zakresie działal- ności deweloperskiej i prowadzonych inwestycji stosuje m.in. wzorce umów dewe- loperskich zawieranych w formie aktu notarialnego, tytułowanych jako: Umowa de- weloperska […] (akt notarialny), wzorce przedwstępnych umów sprzedaŜy pod na- zwą: Umowa nr … /2/PVI przedwstępna sprzedaŜy mieszkania na Osiedlu Piastów VI […] , Umowa nr … /C/TOR przedwstępna sprzedaŜy mieszkania w budynku C przy ul. Toruńskiej […] , oraz wzory prospektów informacyjnych zatytułowanych: Prospekt Informacyjny Osiedle Świrskiego , Prospekt informacyjny Osiedle nad Kępą , Pro- spekt informacyjny Browar Gdański (dowód: karty nr 14-101). [4] Analiza przedłoŜonych przez Spółkę wzorców umów oraz wzorów prospektów infor- macyjnych, a takŜe wyjaśnień złoŜonych przez przedsiębiorcę, wykazała, Ŝe niektó- re z zapisów zawartych we wzorcach umownych stosowanych przez Spółkę w obro- cie z konsumentami, tj. te, które wymieniono w sentencji niniejszej decyzji, mogą pozostawać w sprzeczności z art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1) ustawy o ochronie konku- rencji i konsumentów, natomiast wzory prospektów informacyjnych mogą budzić zastrzeŜenia, co do wymogów wzoru prospektu informacyjnego, określonego ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377). [5] Mając na uwadze dokonane ustalenia, Prezes Urzędu wszczął przeciwko przedsię- biorcy, w dniu 29 listopada 2013 r., postanowieniem nr 386 (dowód: karta nr 1 - 3) postępowanie w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy kon- sumentów, polegających na wykorzystywaniu we wzorcach umów postanowień uznanych za postanowienia niedozwolone i wpisanych do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c., co moŜe stanowić naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Ponadto, Prezes Urzędu postawił deweloperowi zarzut braku we wzorach prospektów informacyjnych: obowiązkowej informacji o procentowym, szacunkowym podziale koszów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach 5 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl przedsięwzięcia deweloperskiego, pełnego kompletu załączników do prospektu in- formacyjnego oraz braku pełnych informacji zawartych w „Części indywidualnej” prospektu informacyjnego, przez co niespełnione są wymogi wzoru prospektu in- formacyjnego zawartego w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw na- bywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, co tym samym, moŜe wska- zywać na naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 ww. ustawy o ochronie konkurencji i konsu- mentów. [6] Ustosunkowując się do postawionych zarzutów, Spółka w piśmie z dnia 16 grudnia 2013 r., stanowiącym odpowiedź na zawiadomienie o wszczęciu postę- powania, w pierwszej części swoich wyjaśnień, wskazała, Ŝe w jej ocenie zamiesz- czenie we wzorcach umów postanowień umownych, o których mowa w zawiadomie- niu o wszczęciu postępowania, „nie stanowi praktyki naruszającej zbiorowe intere- sy konsumentów, w szczególności godzącego w powyŜsze interesy bezprawnego działania Spółki polegającego na stosowaniu przez Spółkę postanowień, które zosta- ły wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowa- nia cywilnego […] (dowód: karty nr 104-114). Dodatkowo, w drugiej części pisma Spółka w zakresie zarzutu dotyczącego „braków we wzorcach zatytułowanych: Pro- spekt Informacyjny Osiedle Świrskiego, Prospekt Informacyjny Osiedle nad Kępą, Prospekt Informacyjny Browar Gdański (…)” podniosła, Ŝe „w jej ocenie nie stanowi to określonego w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, przypadku praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów” (dowód: karta nr 114-115). Przedsiębiorca wskazał, iŜ braki w prospektach informacyjnych naleŜy traktować jako „omyłkowe”, a kaŜdorazowo prospekty informacyjne przekazywane zaintere- sowanym konsumentom doręczane były w stanie kompletnym. Jednocześnie, w pi- śmie z dnia 16 grudnia 2013 r. Spółka zadeklarowała, iŜ w przypadku uprawdopo- dobnienia, Ŝe Spółka stosuje praktykę, o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, zobowiązuje się do podjęcia działań zmierzających do zapobieŜenia naruszenia zbiorowych interesów konsumentów poprzez eliminację kwestionowanych w niniejszym postępowaniu postanowień wzorców umownych. (dowód: karty nr 115-116). [7] Spółka w piśmie z dnia 7 lutego 2014 r., stanowiącym doprecyzowanie jej stanowi- ska w sprawie, powołując się na przepis art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów, złoŜyła propozycję konkretnego zobowią- zania do podjęcia działań zmierzających do zapobieŜenia naruszeniom ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz mających na celu eliminację powsta- łych skutków naruszenia(dowód: karty nr 233-238). M AJĄC NA UWADZE ZEBRANY MATERIAŁ DOWODOWY , P REZES U RZĘDU USTALIŁ CO NASTĘPUJE : [8] Przedsiębiorstwo Budowlane Górski Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w Gdańsku wpisana została do rejestru przedsiębiorców, prowadzonego przez Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku, VII Wydział Gospo- darczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS: 0000491634 (dowód: kar- ty nr 239-242). Spółka jest następca prawnym Przedsiębiorstwa Budowlanego Górski Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna z siedzibą w Gdańsku (KRS 0000342239), wobec której zostało wszczęte postępowanie poprze- dzające wydanie niniejszej decyzji. Spółka powstała bowiem z przekształcenia Przedsiębiorstwa Budowlanego Górski Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna z siedzibą w Gdańsku (KRS 0000342239) w spółkę Przedsiębiorstwo Budowlane Górski Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w Gdańsku. 6 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl [9] Przedmiot działalności Spółki jako przedsiębiorcy obejmuje m.in.: roboty budowla- ne związane ze wznoszeniem budynków, jak równieŜ działalność związaną z obsługą rynku nieruchomości. [10] W zakresie prowadzonej działalności gospodarczej związanej z realizowanymi przedsięwzięciami deweloperskimi, Spółka zawierała z konsumentami umowy z wy- korzystaniem wzorców umów (dowód: karty nr 14-101). Za ustaleniem takim prze- mawia fakt, iŜ przedłoŜone przez przedsiębiorcę dokumenty wykorzystywane do zawierania umów z konsumentami, spełniają kryteria pozwalające na ich klasyfika- cję jako wzorce umowy, tj. charakteryzują się następującymi cechami: są jedno- stronnie przygotowane przez przedsiębiorcę w celu masowego zawierania umów w obrocie konsumenckim; stanowią zbiór postanowień umowy obejmujących powta- rzalne stany faktyczne; określają w sposób jednolity treść zawieranych w przyszło- ści umów; nie zawierają indywidualizujących danych w celu określenia podmiotu lub przedmiotu umowy i tym samym przeznaczone są na uŜytek przyszłych umów 1 . [11] We wzorcu umowy pod nazwą: Umowa deweloperska […] (akt notarialny), przedsię- biorca stosował postanowienie o treści:
„Strony ustalają, Ŝe na nieruchomości zostanie ustanowione na rzecz Inwestora nieodpłatnie uŜytkowanie części dachu i (wg uznania Inwestora) elewacji bu- dynku, w którym będzie znajdował się lokal, o powierzchni 30 m 2 kaŜda z tych części, w celu umieszczenia logo lub nazwy Inwestora z ich podświetleniem, na co Nabywca wyraŜa zgodę. (…) Nabywca oświadcza, Ŝe wyraŜa zgodę na usta- nowienie na rzecz Inwestora powyŜszego prawa i zrzeka się prawa do korzysta- nia z opisanej wyŜej części dachu i elewacji i pobierania poŜytków z tytułu ko- rzystania z nich przez Inwestora. (…)” [12] Spółka wykorzystywała równieŜ w obrocie z konsumentami wzorzec pod nazwą: Umowa nr … /2/PVI przedwstępna sprzedaŜy mieszkania na Osiedlu Piastów VI [… ] zawierający postanowienia o treści:
„Strony ustalają, Ŝe na rzecz Inwestora zostanie ustanowione nieodpłatnie uŜyt- kowanie części dachu budynku lub, według uznania Inwestora, elewacji Budynku o powierzchni 30 m2 (kaŜda z tych części), w celu umieszczenia logo lub nazwy Inwestora z ich podświetleniem, na co Kupujący wyraŜa zgodę. (…) Kupujący oświadcza, Ŝe wyraŜa zgodę na ustanowienie na rzecz Inwestora powyŜszego prawa i zrzeka się prawa do korzystania z opisanej wyŜej części dachu lub ele- wacji i pobierania poŜytków z tytułu korzystania z nich przez Inwestora. (…)”,
„Inwestor zastrzega sobie prawo do wprowadzenia zmian w projekcie budowla- nym oraz zmiany materiałów i rozwiązań technologicznych budynku, w tym mieszkania na równorzędne lub lepsze, a takŜe zastosowania zamiennych roz- wiązań dotyczących instalacji od wskazanych w projekcie budowlanym”,
„JeŜeli Kupujący nie zawiadomi Inwestora na piśmie o zmianie miejsca zamiesz- kania i nie wskaŜe nowego adresu do doręczeń, wszelka korespondencja będzie wysłana listem poleconym na ostatnio wskazany Inwestorowi przez Kupującego jego adres. Inwestor nie ponosi odpowiedzialności za negatywne następstwa mogące wynikać z wysłania korespondencji na adres Kupującego ostatnio przez niego wskazany”, [13] Wzorzec umowy pod nazwą: Umowa nr … /C/TOR przedwstępna sprzedaŜy miesz- kania w budynku C przy ul. Toruńskiej […] , zawierał postanowienia w brzmieniu:
„Inwestor zastrzega sobie prawo do wprowadzenia zmian w projekcie budowla- nym w trakcie realizacji niniejszej umowy, uŜycia do budowy budynku niektó- rych materiałów zamiennych o nie gorszych parametrach w stosunku do mate- 1 Por. Ł. Wroński, Umowa deweloperska jako wzór umowy , (w:) A. Szymańczyk (red.), Umowa de- weloperska w praktyce , Warszawa 2014, s. 60. 7 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl riałów wskazanych w projekcie budowlanym, a takŜe zastosowania zamiennych rozwiązań dotyczących instalacji od wskazanych w projekcie budowlanym”,
„JeŜeli Kupujący nie poinformuje Inwestora na piśmie o zmianie miejsca za- mieszkania i nie wskaŜe nowego adresu do doręczeń, korespondencję wysłaną listem poleconym na dotychczasowy adres uwaŜa się za doręczoną”. [14] We wzorcach umowy Umowa nr … /2/PVI przedwstępna sprzedaŜy mieszkania na Osiedlu Piastów VI […] , Umowa nr … /C/TOR przedwstępna sprzedaŜy mieszkania w budynku C przy ul. Toruńskiej […] , deweloper stosował postanowienia o treści:
„Cesja praw przysługujących Kupującemu z niniejszej umowy na rzecz osób trzecich, wymaga zgody Inwestora”,
„Koszty związane z zawarciem umowy notarialnej, wyodrębnieniem lokalu mieszkalnego i przeniesieniem prawa własności ponosi Kupujący”. [15] Spółka w zakresie działalności deweloperskiej stosowała równieŜ wzory prospektów informacyjnych pod nazwą: Prospekt Informacyjny Osiedle Świrskiego, Prospekt in- formacyjny Osiedle nad Kępą, Prospekt informacyjny Browar Gdański . Wykorzysty- wane przez przedsiębiorcę wzory prospektów nie zawierały w części zatytułowanej: „Harmonogram przedsięwzięcia inwestycyjnego […]”, obowiązkowej informacji o procentowym, szacunkowym podziale koszów poszczególnych etapów w całkowi- tych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego. Dodatkowo, wzory prospektów in- formacyjnych nie obejmowały kompletu wymaganych załączników (brak załącznika pn.: „Rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego”). Ponadto, w „Części indywidualnej” wzoru prospektów informacyjnych, deweloper nie zawarł pozycji pn.: „Określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku, jeŜeli przedsięwzię- cie deweloperskie dotyczy lokali mieszkalnych”. [16] Stosowane przez Spółkę wzorce umowy zawierają postanowienia, które zdaniem Prezesa Urzędu, mogą zostać uznane za toŜsame z postanowieniami niedozwolony- mi i wpisanymi do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone (zwany dalej rejestrem), o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2014 r., poz. 101), w tym z następującymi postanowieniami:
„Część nieruchomości wspólnej Budynku (Budynku I oraz Budynku II) obejmująca część dachu oraz część elewacji będzie przeznaczona pod reklamę Spółki lub in- nych wskazanych przez Spółkę podmiotów prawa lub innych uŜytkowników Loka- lu Biurowego. W związku z treścią zdania poprzedniego Strony w Umowie Sprze- daŜy dokonają podziału do korzystania nieruchomości wspólnej w ten sposób, iŜ Spółce będzie przysługiwało nieodpłatne prawo do wyłącznego korzystania z określonej powyŜej części nieruchomości wspólnej z moŜliwością jej przeka- zania do korzystania przez innych uŜytkowników Lokalu Biurowego, a Nabywca nie będzie zgłaszał roszczeń w stosunku do tej części, w tym roszczeń określo- nych w art. 12 Ustawy” (wyrok SOKiK z dnia 14 grudnia 2010 r., sygn. akt: XVII AmC 2051/09 w związku z wyrokiem Sądu Apelacyjnego z dnia 19 grudnia 2011 r., sygn. akt: VI ACa 630/11, pozycja w rejestrze 3533);
„Sprzedający zastrzega sobie moŜliwość dokonania zmian w projekcie Budynku dotyczących projektowanych technologii i rozwiązań” (wyrok SOKiK z dnia 10 października 2004 r., sygn. akt: XVII Amc 47/03, pozycja w rejestrze 234);
§ 4 pkt 5 „Przedwstępnej umowy sprzedaŜy” „strony ustalają, Ŝe realizator uprawniony jest do dokonywania zmian w przedłoŜonym projekcie architekto- nicznym o ile okaŜą się one konieczne ze względu na realizację podmiotowej inwestycji, jeŜeli wspomniane zmiany nie spowodują istotnego obniŜenia stan- dardu wykończenia inwestycji opisanego w § 2 pkt 3” (wyrok SOKiK z dnia 30 marca 2009 r., sygn. akt: XVII AmC 124/07, pozycja w rejestrze 2475);
„Edbud oświadcza, Ŝe zastrzega sobie prawo do dokonywania zmian w projekcie budynku, a Nabywca fakt ten akceptuje. Właściwy układ funkcjonalny nabywa- 8 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl nego lokalu, wielkość poszczególnych pomieszczeń, okien, balkonów / tarasów / ogródków oraz usytuowanie pionów instalacyjnych określone będą w projekcie wykonawczym” (wyrok SOKiK z dnia 5 grudnia 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 126/05, pozycja w rejestrze1381);
„Strony zobowiązują się do informowania o kaŜdej zmianie adresu pod rygorem uznania doręczenia na ostatnio wskazany adres za skuteczne” (wyrok SOKiK z dnia 11 marca 2013 r., sygn. akt: XVII AmC 2696/12, pozycja w rejestrze 4899);
„(...) W przypadku braku zawiadomienia drugiej Strony o zmianie adresu, na do- ręczone uznaje się pisma wysłane na ostatnio znany adres drugiej Strony, nawet jeśli pismo nie zostało odebrane” (wyrok SOKiK z dnia 2 lipca 2012 r., sygn. akt XVII AmC 2986/11, pozycja w rejestrze 3735);
„Strony zobowiązują się powiadamiać wzajemnie o zmianie adresu. Korespon- dencja wysłana na ostatnio podany adres do korespondencji i zwrócona z adno- tacją "nie podjęto w terminie", "adresat wyprowadził się", "adresat nieznany", uwaŜana będzie za prawidłowo doręczoną” (wyrok SOKiK z dnia 24 sierpnia 2011 r., sygn. akt: XVII AmC 2160/10, pozycja w rejestrze 2719);
„Strony postanawiają, Ŝe wszelka korespondencja pomiędzy stronami odbywać się będzie za pomocą listów poleconych kierowanych na w/w adresy. Strony zo- bowiązane są do zgłaszania drugiej stronie kaŜdą zmianę adresu. Strony posta- nawiają, Ŝe w przypadku niewykonania tego zobowiązania korespondencja skie- rowana na adres wskazany w niniejszej umowie lub ostatni wskazany adres, któ- ra nie zostanie odebrana w terminie, uwaŜana będzie za doręczoną z upływem ostatniego dnia, w którym moŜliwe było jej podjęcie z urzędu pocztowego” (wy- rok SOKiK z dnia 12 listopada 2007 r., sygn. akt: XVII AmC 113/07, pozycja w re- jestrze 1601);
„W przypadku zwrotu pisma wysłanego na adres podany na wstępie niniejszej umowy bądź na adres korespondencyjny podany przez Nabywcę na piśmie z ad- notacją: "nie podjęte w terminie", "adresat nieznany", "adresat zmienił adres" lub inną równoznacznością, uznawać się będzie, Ŝe adresat został powiadomiony prawidłowo i prawnie skutecznie” (wyrok SOKiK z dnia 17 października 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 122/05, pozycja w rejestrze 1500);
„Oświadczenia i zawiadomienia Activ Investment przesłane Kupującemu na podany adres do korespondencji uwaŜa się za skutecznie doręczone. Kupujący zobowiązany jest w trakcie trwania niniejszej Umowy do natychmiastowego za- wiadomienia Activ Investment o kaŜdej zmianie adresu swego miejsca zamiesz- kania, pod rygorem uznania za skutecznie doręczone oświadczeń i zawiadomień Activ Investment przesłanych Kupującemu na adres wskazany w niniejszej umo- wie” (wyrok SOKiK z dnia 20 maja 2008 r., sygn. akt: XVII AmC 107/07, pozycja w rejestrze 1482);
„W przypadku zmiany adresu, kaŜda ze stron zobowiązana jest niezwłocznie pi- semnie powiadomić o tym drugą stronę. W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres będzie uznawana za skutecznie doręczoną” (wyrok SOKiK z dnia 16 kwietnia 2007 r., sygn. akt: XVII AmC 43/06, pozycja w rejestrze 1207);
„Nabywca moŜe dokonać przelewu wierzytelności wynikających z niniejszej umowy za zgodą spółki” (wyrok SOKiK z dnia 17 października 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 122/05, pozycja w rejestrze 1501);
„Kupujący moŜe przenieść na osobę trzecią prawa i obowiązki wynikające z ni- niejszej umowy na warunkach określonych przez Sprzedającego, po uzyskaniu jego zgody wyraŜonej w formie pisemnej pod rygorem niewaŜności czynności wskazanej na wstępie” (wyrok SOKiK z dnia 2 sierpnia 2012 r., sygn. akt: XVII AmC 379/12, pozycja w rejestrze 4279); 9 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl
„Przeniesienie przez jedną ze stron praw lub obowiązków wynikających z niniej- szej umowy na osobę trzecią wymaga zgody drugiej strony wyraŜonej na piśmie pod rygorem niewaŜności” (wyrok SOKiK z dnia 20 lipca 2012 r., sygn. akt: XVII AmC 1002/12, pozycja w rejestrze 4080);
„Strony zgodnie oświadczają, Ŝe przelew przez Klienta jakiejkolwiek jego wie- rzytelności, wynikającej lub mogącej powstać z niniejszej umowy, nie moŜe na- stąpić bez pisemnej zgody SEMEKO, zastrzeŜonej pod rygorem niewaŜności” (wyrok SOKiK z dnia 14 maja 2012 r., sygn. akt: XVII AmC 3794/10, pozycja w rejestrze 3802);
„Wszystkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, wpisem ewentual- nych roszczeń oraz przeniesieniem własności przedmiotu umowy (zawarcie aktu notarialnego) poniesie Kupujący (opłata notarialna, opłata skarbowa i sądowa, podatki itp.)” (wyrok SOKiK z dnia 20 października 2011 r., sygn. akt: XVII AmC 1333/10, pozycja w rejestrze 3365). W OPARCIU O USTALONY STAN FAKTYCZNY P REZES U RZĘDU ZWAśYŁ , CO NASTĘPUJE : Interes publiczny: [17] Podstawowym warunkiem determinującym rozstrzygnięcie sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jest uprzednie ustalenie, czy na skutek działań przedsiębiorcy zagroŜony został interes publicznoprawny. Sto- sownie bowiem do art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, za- sadniczym jej celem jest określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsię- biorców i konsument ó w. Interpretacja pojęcia interesu publicznoprawnego, wymaga odniesienia do ukształtowanego w tym zakresie orzecznictwa, zgodnie z którym na- ruszenie interesu publicznoprawnego ma miejsce, gdy skutkami działań sprzecznych z przepisami prawa dotknięty został „szerszy krąg uczestników rynku”, a takŜe, gdy działania te wywołują na rynku inne niekorzystne zjawiska (por. wyrok Sądu Naj- wyŜszego, III SK 40/07, z dnia 5 czerwca 2008 r.). W przedmiotowym aspekcie, wa- runkiem koniecznym do zastosowania ustawy jest, aby działanie przedsiębiorcy, któremu zarzucono naruszenie jej przepisów, stanowiło potencjalne zagroŜenie in- teresu publicznego, nie zaś jednostki lub grupy. [18] Zdaniem Prezesa Urzędu rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, al- bowiem wiąŜe się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy skorzystali lub mogli skorzystać z oferty Spółki dotyczącej zawarcia umowy w oparciu o wzorce zawierające postanowienia o treści zakwestionowanej w toku niniejszego postępowania, jak równieŜ w oparciu o prospekty informacyjne, niezawierające pełnych danych. Objęte zarzutami działanie przedsiębiorcy wymierzone jest w sze- roki krąg uczestników rynku, poniewaŜ jest ono skierowane do członków określonej zbiorowości tj. wszystkich rzeczywistych i potencjalnych odbiorców świadczonych przez przedsiębiorcę usług w zakresie działalności deweloperskiej. W tym stanie rzeczy uznać naleŜy, Ŝe w niniejszej sprawie ma miejsce naruszenie przez dewelo- pera interesu publicznoprawnego, co uzasadnia ocenę jego zachowania na rynku w świetle przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. [19] W postępowaniu poprzedzającym wydanie niniejszej decyzji, Spółce postawiono zarzut naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 oraz art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie kon- kurencji i konsumentów. [20] Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Stosownie do art. 24 ust. 2 ww. ustawy przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumen- 10 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl tów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególno- ści: - stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru posta- nowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego; - naruszanie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej in- formacji; - nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji. Zbiorowe interesy konsumentów podlegają zatem ochronie przed wymierzonymi w nie naruszeniami polegającymi na sprzecznych z prawem działaniach przedsię- biorców. Uznanie określonego działania przedsiębiorcy za niezgodne z zakazem sto- sowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów wymaga wykazania, Ŝe spełnione zostały kumulatywnie następujące przesłanki: - oceniane zachowanie jest podejmowane przez podmiot będący przedsiębiorcą w rozumieniu przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, - zachowanie przedsiębiorcy nosi znamiona bezprawności, - praktyka godzi w zbiorowe interesy konsumentów. Status przedsiębiorcy: [21] Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów za przedsię- biorcę uwaŜa się przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej. Z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jednolity Dz. U. z 2013 r., poz. 672) wynika, Ŝe przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna oraz jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, która we własnym imieniu wykonuje działalność gospodarczą. W przedmiotowej sprawie strona postępowania posiada status przedsiębiorcy. De- weloper działa w formie spółki komandytowej, będącej jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, ale mającą zdolność prawną, wpisaną do reje- stru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzącą we własnym imie- niu działalność gospodarczą, obejmującą m.in. roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków, jak równieŜ działalność związaną z obsługą rynku nieru- chomości. W zakresie prowadzonej działalności gospodarczej Spółka realizuje takŜe przedsięwzięcia deweloperskie w rozumieniu ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377). Mając na uwadze przytoczone przepisy prawa, działania Przedsiębiorstwa Budowla- nego Górski Sp. z o.o. Sp. k. mogą zatem podlegać kontroli dokonywanej w oparciu o przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. [22] Podstawę prawną wydania przedmiotowej decyzji stanowi przepis art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z art. 28 ust. 1 powołanej ustawy, jeŜeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione, Ŝe przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24, a przedsiębiorca zobowiąŜe się do podjęcia określonych działań zmierzających do zapobieŜenia tym naruszeniom Prezes Urzędu moŜe, w drodze decyzji, nałoŜyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. [23] Wykładnia przepisu art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów wyraźnie wskazuje, iŜ dopuszczalność wydania decyzji w oparciu o przedmiotowy przepis ustawy wymaga łącznego spełnienia przesłanek w postaci: - uprawdopodobnienia w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbio- rowe interesy konsumentów, Ŝe przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24, - zobowiązania się przedsiębiorcy do podjęcia określonych działań zmierzających do zapobieŜenia zarzucanym naruszeniom. 11 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl [24] Uprawdopodobnienie, iŜ przedsiębiorca stosuje praktykę naruszającą zbiorowe inte- resy konsumentów oznacza, iŜ równolegle uprawdopodobnienia wymagają przesłan- ki zakazu z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Stąd teŜ do wydania decyzji zobowiązującej konieczne jest: - uprawdopodobnienie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, - uprawdopodobnienie bezprawności działań przedsiębiorcy, - złoŜenie zobowiązania przez przedsiębiorcę. Uprawdopodobnienie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów: [25] Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów nie definiuje wprost pojęcia zbioro- wych interesów konsumentów. W tym zakresie równieŜ niezbędne jest pomocnicze odniesienie się do aksjologii ustawy oraz stanowiska judykatury. [26] Wskazówki do interpretacji przedmiotowego pojęcia zawiera przepis art. 24 ust. 3 ustawy, który wskazuje, iŜ nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indy- widualnych interesów konsumentów. W wyroku z dnia 10 kwietnia 2008 roku (sygn. akt III SK 27/07) Sąd NajwyŜszy wskazał, iŜ wystarczające dla stwierdzenia, Ŝe ma miejsce naruszenie zbiorowych interesów konsumentów powinno być ustalenie, Ŝe zachowanie przedsiębiorcy nie jest podejmowane w stosunku do zindywidualizowa- nych konsumentów, lecz względem członków danej grupy (określonego kręgu pod- miotów) wyodrębnionych spośród ogółu konsumentów za pomocą wspólnego dla nich kryterium. W ww. wyroku Sąd NajwyŜszy stanął na stanowisku, iŜ sformułowa- nie: „nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów”, naleŜy rozumieć w ten sposób, Ŝe liczba indywidualnych konsumen- tów, których interesy zostały naruszone nie decyduje o tym, czy dana praktyka na- rusza zbiorowe interesy konsumentów. Praktyką naruszającą zbiorowe interesy kon- sumentów jest bowiem takie zachowanie przedsiębiorcy, które podejmowane jest w warunkach wskazujących na powtarzalność zachowania w stosunku do indywidu- alnych konsumentów wchodzących w skład grupy, do której adresowane są zacho- wania przedsiębiorcy w taki sposób, iŜ potencjalnie ofiarą takiego zachowania moŜe być kaŜdy konsument będący klientem lub potencjalnym klientem przedsiębiorcy. Zgodnie z powołanym wyrokiem Sądu NajwyŜszego przez interes zbiorowy naleŜy rozumieć zatem interes dotyczący konsumentów jako określonej zbiorowości. Naru- szenie zbiorowego interesu konsumentów ma miejsce wówczas, gdy negatywnymi skutkami działań przedsiębiorcy dotknięty jest szerszy krąg uczestników rynku, ma- jących status konsumentów. [27] Ponadto, naleŜy przyjąć, Ŝe interesem, który podlega ochronie na podstawie art. 24 ustawy jest interes prawny, rozumiany jako określone potrzeby konsumenta uznane przez ustawodawcę za godne ochrony. Działanie przedsiębiorcy godzi w interesy konsumentów wtedy, gdy wywołuje negatywne skutki w sferze ich praw i obowiązków. [28] W przedmiotowej sprawie zakwestionowane zachowanie dewelopera dotyczy zbio- rowego interesu konsumentów, gdyŜ skierowane jest do szerokiego ich kręgu. Sto- sowane praktyki wymierzone są zatem we wszystkich tj. aktualnych i przyszłych na- bywców lokali mieszkalnych, będących adresatami usług Spółki. W ocenie Prezesa Urzędu, kwestionowane działania dewelopera mogą godzić w rzeczywistych jego klientów, z którymi zawarto umowy na podstawie stosowanych wzorców, jak rów- nieŜ w potencjalnych kontrahentów. Nie ulega zatem wątpliwości, iŜ praktyki Przedsiębiorstwa Budowlanego Górski Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w Gdańsku mogą prowadzić do naruszenia zbioro- wego interesu konsumentów. 12 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl Uprawdopodobnienie bezprawności działań: [29] Przesłankę w postaci bezprawności działania przedsiębiorcy, w pierwszej kolejności Prezes Urzędu wywodzi z naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1) ustawy o ochronie kon- kurencji i konsumentów. Zgodnie z przytoczonym przepisem przez praktykę naru- szającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne dzia- łanie przedsiębiorcy, w szczególności: stosowanie postanowień wzorców umów, któ- re zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwo- lone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks po- stępowania cywilnego. Omawiana zatem bezprawność praktyki dotyczy toŜsamości odpowiednich postanowień wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. i postanowień wzorców umów stosowanych przez Przedsiębiorstwo Budowla- ne Górski Sp. z o.o. Sp. k. Zakaz stosowania postanowień niedozwolonych nie ogra- nicza się bowiem jedynie do przedsiębiorcy, przeciwko któremu zapadł wyrok w sprawie o uznanie postanowień za niedozwolone, lecz rozciąga się równieŜ na wszystkich innych przedsiębiorców posługujących się postanowieniami identyczny- mi, toŜsamymi, bowiem art. 479 43 Kodeksu postępowania cywilnego prawomocność przedmiotowego wyroku rozszerza – od chwili wpisania wzorca umowy do ww. reje- stru – na osoby trzecie. [30] Wpis określonego postanowienia do rejestru niedozwolonych postanowień umow- nych oznacza, Ŝe od tego momentu stosowanie określonej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. PowyŜsze stanowisko Prezesa Urzędu zgodne jest z orzecznictwem Sądu NajwyŜszego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r., sygna- tura akt III SZP 3/06, stwierdził, iŜ „stosowanie postanowień wzorców umów o tre- ści toŜsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyro- kiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., moŜe być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów […]”. Z powołanego wyroku Sądu NajwyŜszego wynika wprost, iŜ nie jest konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do rejestru i klau- zuli z nią porównywanej. Za niedozwolone mogą zostać uznane równieŜ postano- wienia wzorców umów mieszczące się w hipotezie postanowienia wpisanego do re- jestru. Stosowanie postanowienia o treści zbliŜonej tak samo moŜe bowiem godzić w interesy konsumentów, jak stosowanie postanowienia identycznego z tym, które zostało wpisane do rejestru. [31] W ocenie Prezesa Urzędu, postanowienia wzorców umów stosowanych w obrocie z konsumentami przez Przedsiębiorstwo Budowlane Górski Sp. z o.o. Sp. k. z siedzi- bą w Gdańsku, uznać moŜna za toŜsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru postanowień niedozwolonych, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c., na podstawie prawomocnych wyroków Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK). [32] W przedmiotowej sprawie Prezes Urzędu zakwestionował stosowane przez dewelo- pera postanowienia o treści:
„Strony ustalają, Ŝe na nieruchomości zostanie ustanowione na rzecz Inwestora nieodpłatnie uŜytkowanie części dachu i (wg uznania Inwestora) elewacji bu- dynku, w którym będzie znajdował się lokal, o powierzchni 30 m 2 kaŜda z tych części, w celu umieszczenia logo lub nazwy Inwestora z ich podświetleniem, na co Nabywca wyraŜa zgodę. (…) Nabywca oświadcza, Ŝe wyraŜa zgodę na usta- nowienie na rzecz Inwestora powyŜszego prawa i zrzeka się prawa do korzysta- nia z opisanej wyŜej części dachu i elewacji i pobierania poŜytków z tytułu ko- rzystania z nich przez Inwestora. (…)” - tj. postanowienie wskazane w punkcie I. 1) a) sentencji decyzji,
„Strony ustalają, Ŝe na rzecz Inwestora zostanie ustanowione nieodpłatnie uŜyt- kowanie części dachu budynku lub, według uznania Inwestora, elewacji Budynku 13 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl o powierzchni 30 m2 (kaŜda z tych części), w celu umieszczenia logo lub nazwy Inwestora z ich podświetleniem, na co Kupujący wyraŜa zgodę. (…) Kupujący oświadcza, Ŝe wyraŜa zgodę na ustanowienie na rzecz Inwestora powyŜszego prawa i zrzeka się prawa do korzystania z opisanej wyŜej części dachu lub ele- wacji i pobierania poŜytków z tytułu korzystania z nich przez Inwestora. (…)”- tj. postanowienie wskazane w punkcie I. 1) b) sentencji decyzji, które mogą wskazywać na toŜsamość z postanowieniem uznanym za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 14 grudnia 2010 r., sygn. akt: XVII AmC 2051/09, za- mieszczonym w rejestrze pod numerem 3533, o treści:
„Część nieruchomości wspólnej Budynku (Budynku I oraz Budynku II) obejmująca część dachu oraz część elewacji będzie przeznaczona pod reklamę Spółki lub in- nych wskazanych przez Spółkę podmiotów prawa lub innych uŜytkowników Loka- lu Biurowego. W związku z treścią zdania poprzedniego Strony w Umowie Sprze- daŜy dokonają podziału do korzystania nieruchomości wspólnej w ten sposób, iŜ Spółce będzie przysługiwało nieodpłatne prawo do wyłącznego korzystania z określonej powyŜej części nieruchomości wspólnej z moŜliwością jej przeka- zania do korzystania przez innych uŜytkowników Lokalu Biurowego, a Nabywca nie będzie zgłaszał roszczeń w stosunku do tej części, w tym roszczeń określo- nych w art. 12 Ustawy". [33] W ocenie SOKiK klauzula o wskazanej wyŜej treści, wpisana do rejestru pod pozycją 3533 stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385 1 § 1 k.c. bowiem kształtuje prawa i obowiązki konsumentów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, raŜąco naruszając ich interesy. Sąd Okręgowy stwierdził między inny- mi, iŜ przedmiotowa klauzula wprowadza dla przedsiębiorcy nieodpłatne prawo do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej, przez co wy- klucza zagwarantowane w art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własno- ści lokali prawo właściciela lokalu do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, w tym wynikające z art. 12 ust. 2 powołanej ustawy prawo pobierania poŜytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej m.in. na pokrycie wydatków związanych z jej utrzymaniem, przypadających właścicielom lo- kali w stosunku do ich udziałów. Z tego względu na podstawie omawianego posta- nowienia konsumenci mieliby zrezygnować ze swoich ustawowych uprawnień zwią- zanych z nieruchomością wspólną, natomiast deweloper, mimo iŜ nie będzie juŜ właścicielem budynku, gwarantuje sobie nieodpłatne prawo do wyłącznego korzy- stania z określonej części nieruchomości wspólnej. Wobec powyŜszego Sąd Okręgo- wy uznał, iŜ przedmiotowe postanowienie uniemoŜliwia konsumentom będącym właścicielami lokali wykonywanie praw właścicielskich wynikających z przepisów ustawy o własności lokali. Konsumentom zostaje z góry narzucony sposób zagospo- darowania tej części nieruchomości i rezygnacja z ewentualnych zysków powstałych z tytułu eksploatacji, bez prawa podejmowania decyzji w tym względzie. Stanowi- sko Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w zakresie abuzywność analizowanej klauzuli, podzielił Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 grudnia 2011 r. (sygn. akt: VI ACa 630/11). [34] Odnosząc się do przytoczonej w punkcie 33 powyŜej argumentacji SOKiK, naleŜy przyjąć za uprawdopodobnioną toŜsamość kwestionowanych postanowień umow- nych, o których mowa w punkcie I. 1) a) i b) sentencji decyzji z klauzulą wpisaną do rejestru. Spółka zastrzegając w stosowanym postanowieniu umownym, iŜ na rzecz Inwestora zostanie ustanowione nieodpłatnie uŜytkowanie części dachu budynku i według uznania Inwestora elewacji Budynku o powierzchni 30 m2 kaŜda z tych czę- ści, w celu umieszczenia logo lub nazwy Inwestora z ich podświetleniem, niewątpliwie z góry określa sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, wyłączając w tym za- kresie zagwarantowane ustawowo prawo kaŜdego właściciela lokalu do korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Przedmiotowe zapisy wzor- 14 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl ców umów, analogicznie do przytoczonego postanowienia wpisanego do rejestru, kreują sytuację, w której konsumenci mieliby zrezygnować ze swoich ustawowych uprawnień przewidzianych przepisami art. 12 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, na rzecz zagwarantowania deweloperowi nieodpłatnego prawa do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej, mimo iŜ deweloper nie będzie juŜ właścicielem budynku. Na mocy omawianych postano- wień, konsumentom zostaje narzucony z góry sposób zagospodarowania oznaczonej części nieruchomości wspólnej, co równieŜ determinuje rezygnację z ewentualnych zysków powstałych z tytułu jej eksploatacji. Z treści stosowanych przez Spółkę za- pisów umownych wprost wynika, iŜ Nabywca/Kupujący wyraŜa zgodę na ustano- wienie na rzecz Inwestora prawa nieodpłatnego uŜytkowania części nieruchomości i zrzeka się prawa do korzystania z opisanej części dachu lub elewacji i pobierania poŜytków z tytułu korzystania z nich przez Inwestora. Taki zapis w postanowieniach umownych narusza ogólną „konstrukcję” przepisów ustawy o własności lokali przy- znających właścicielom lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową prawo do okre- ślania sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Tym samym umieszczenie w treści umowy zawieranej między nabywcą lokalu a deweloperem postanowienia dotyczącego ustanowienia nieodpłatnego uŜytkowania części nieruchomości wspól- nej na rzecz dewelopera wraz ze zrzeczeniem się przez nabywcę prawa do korzy- stania z tej części nieruchomości stanowi wyłączenie zagwarantowanego w art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali prawa właściciela lokalu do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, w tym wynikającego z art. 12 ust. 2 powołanej ustawy prawa pobierania poŜytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej. Zgodnie z przedstawioną argumentacją prawną, abuzywność postanowień zastrzegających na rzecz dewelopera prawo do nieodpłatnego korzystania z nieruchomości wspólnej naleŜy wyprowadzać przede wszystkim z faktu, iŜ przedmiotowe postanowienia uprzednio wyłączają ustawowe prawo właścicieli lokali do współkorzystania z nieruchomości wspólnej. Nie ma bo- wiem przeszkód w ustanowieniu na rzecz dewelopera nawet nieodpłatnego prawa do korzystania z nieruchomości wspólnej celem umieszczenia na niej logo dewelo- pera, przy czym decyzyjność o takim sposobie przeznaczenia nieruchomości wspól- nej naleŜy do wspólnoty mieszkaniowej. Mimo, iŜ wspólnota mieszkaniowa moŜe w kaŜdym czasie zmienić sposób przeznaczenia nieruchomości wspólnej, sposób ko- rzystania z tej nieruchomości nie moŜe być ustalany juŜ na etapie umowy zawiera- nej przez dewelopera z nabywcą lokalu. W związku z przedstawioną argumentacją, nie moŜna przyjąć w ślad za wstępnymi wyjaśnieniami Spółki, iŜ stosowane przez nią postanowienia umowne nie są toŜsame z klauzulą wpisaną do rejestru, gdyŜ po- stanowienia wykorzystywane przez Spółkę przewidują jedynie zgodę nabywcy na umieszczenie loga zawierającego nazwę spółki w miejscach określonych ściśle w zapisach umowy, przy czym koszty dostawy energii elektrycznej, do podświetle- nia logo, koszty instalacji oraz konserwacji obciąŜają Spółkę, a dodatkowo zapis stosowany przez dewelopera określa w sposób jednoznaczny zarówno treść ozna- czeń, na umieszczenie których nabywca wyraŜa zgodę, jak równieŜ wyłączny pod- miot, który moŜe z powyŜszego prawa skorzystać. Wskazane przez Spółkę okolicz- ności, nie wyłączają skutku w postaci oznaczenia sposobu korzystania z nierucho- mości wspólnej w umowie zawartej między deweloperem a nabywcą lokalu, co przedwcześnie zastępuje decyzyjność wspólnoty mieszkaniowej w tym względzie. Stąd teŜ uprawdopodobniono, Ŝe kwestionowane postanowienia, wymienione w punkcie I. 1) a) i b) sentencji decyzji, uznać moŜna za toŜsame z klauzulą wpisa- ną do rejestru pod pozycją nr 3533. [35] Postanowienia wskazane odpowiednio w punkcie I. 1) c) oraz I. 1) e) sentencji de- cyzji o treści: 15 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl
„Inwestor zastrzega sobie prawo do wprowadzenia zmian w projekcie budowla- nym oraz zmiany materiałów i rozwiązań technologicznych budynku, w tym mieszkania na równorzędne lub lepsze, a takŜe zastosowania zamiennych roz- wiązań dotyczących instalacji od wskazanych w projekcie budowlanym”,
„ Inwestor zastrzega sobie prawo do wprowadzenia zmian w projekcie budowla- nym w trakcie realizacji niniejszej umowy, uŜycia do budowy budynku niektó- rych materiałów zamiennych o nie gorszych parametrach w stosunku do mate- riałów wskazanych w projekcie budowlanym, a takŜe zastosowania zamiennych rozwiązań dotyczących instalacji od wskazanych w projekcie budowlanym” ocenić moŜna za toŜsame z postanowieniami zamieszczonymi w rejestrze, o treści:
„Sprzedający zastrzega sobie moŜliwość dokonania zmian w projekcie Budynku dotyczących projektowanych technologii i rozwiązań” (wyrok SOKiK z dnia 10 października 2004 r., sygn. akt: XVII Amc 47/03, pozycja w rejestrze 234);
§ 4 pkt 5 „Przedwstępnej umowy sprzedaŜy” „strony ustalają, Ŝe realizator uprawniony jest do dokonywania zmian w przedłoŜonym projekcie architekto- nicznym o ile okaŜą się one konieczne ze względu na realizację podmiotowej inwestycji, jeŜeli wspomniane zmiany nie spowodują istotnego obniŜenia stan- dardu wykończenia inwestycji opisanego w § 2 pkt 3” (wyrok SOKiK z dnia 30 marca 2009 r., sygn. akt: XVII AmC 124/07, pozycja w rejestrze 2475);
„Edbud oświadcza, Ŝe zastrzega sobie prawo do dokonywania zmian w projekcie budynku, a Nabywca fakt ten akceptuje. Właściwy układ funkcjonalny nabywa- nego lokalu, wielkość poszczególnych pomieszczeń, okien, balkonów / tarasów / ogródków oraz usytuowanie pionów instalacyjnych określone będą w projekcie wykonawczym” (wyrok SOKiK z dnia 5 grudnia 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 126/05, pozycja w rejestrze1381); [36] W ocenie SOKiK klauzule wyŜej wskazane, stanowią niedozwolone postanowienia umowne w rozumieniu art. 385 1 § 1 k.c., gdyŜ zgodnie z ich treścią, przedsiębiorca uprawniony jest do jednostronnej zmiany istotnych cech przedmiotu świadczenia tj. lokalu mieszkalnego, co stanowi naruszenie art. 385 3 k.c. Według stanowiska SOKiK, konsument nabywając mieszkanie kieruje się równieŜ jego indywidualnymi cechami, to jest powierzchnią, sposobem rozmieszczenia poszczególnych pomieszczeń, szczegółowymi rozwiązaniami techniczno – architektonicznymi. To właśnie określo- ny standard przedmiotu świadczenia jest powodem zawarcia umowy przez konsu- menta. Przyznanie przedsiębiorcy niczym nieograniczonego prawa do jednostronne- go dokonywania zmian w projekcie budynku, w oparciu o który konsument podjął decyzję o zakupie mieszkania stanowi niedozwolone postanowienie umowne. Do- puszczalne jest jedynie zamieszczenie w umowie ściśle określonych przypadków, w których moŜe nastąpić nieuzgodniona z klientem zmiana w projekcie budynku. Wyliczenie to musi mieć jednakŜe charakter zamknięty. W innym przypadku treść takiego zapisu, upowaŜniająca przedsiębiorcę do zmiany projektu budynku, narusza dobre obyczaje i raŜąco narusza interesy konsumenta, pozbawiając go de facto wpływu na istotne cechy zakupionego lokalu mieszkalnego (por. wyrok SOKiK z dnia 5 grudnia 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 126/05). [37] W świetle przedstawionego stanowiska SOKiK, zakwestionowane postanowienia umowne, powołane w punktach I. 1) c) oraz I. 1) e) sentencji decyzji, moŜna oce- nić jako toŜsame z klauzulami wpisanymi do rejestru. Spółka, w wykorzystywanych postanowieniach umownych zastrzegła sobie prawo do wprowadzenia zmian w pro- jekcie budowlanym, jak równieŜ prawo zmiany materiałów i rozwiązań technolo- gicznych budynku oraz prawo zastosowania zamiennych rozwiązań dotyczących in- stalacji od wskazanych w projekcie budowlanym. Tym samym, deweloper upraw- niony był do jednostronnej zmiany cech świadczenia, które uznać naleŜy za istotne. Trzeba bowiem wskazać, iŜ zarówno projekt budowlany, technologie wykonania, jak i materiały budowlane wykorzystywane w ramach danej inwestycji, nie mogą 16 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl być zmieniane bez wiedzy konsumenta. Dotyczy to takŜe zmiany materiałów, na ta- kie, które nie pogorszą stanu technicznego lokalu lub nie zwiększą kosztów jego budowy. Stąd teŜ, nie pozbawia moŜliwości przypisania abuzywnego charakteru kwestionowanym postanowieniom umownym, podnoszony przez Spółkę argument, iŜ w kwestionowanych zapisach wyraźnie zastrzegła, Ŝe zmiana nastąpi jedynie na ma- teriały i rozwiązania równorzędne lub lepsze i o nie gorszych parametrach niŜ wska- zane w projekcie budowlanym. Zaznaczyć trzeba, iŜ wprowadzanie zmian świad- czenia w postaci zmiany w projekcie budowlanym, zmiany materiałów i rozwiązań technologicznych budynku, moŜe nastąpić jedynie wyjątkowo i wyłącznie w sytu- acjach wcześniej przewidzianych w umowie, za uprzednią zgodą nabywcy, o czym nie stanowiły postanowienia umowne stosowane przez Spółkę. W związku z tym, uprawdopodobniono toŜsamość kwestionowanych postanowień, wymienionych w punkcie I. 1) c) oraz I. 1) e)sentencji decyzji z klauzulami wpisa- nymi do rejestru. [38] Prezes Urzędu zakwestionował równieŜ stosowane przez dewelopera postanowienia o treści:
„JeŜeli Kupujący nie zawiadomi Inwestora na piśmie o zmianie miejsca zamiesz- kania i nie wskaŜe nowego adresu do doręczeń, wszelka korespondencja będzie wysłana listem poleconym na ostatnio wskazany Inwestorowi przez Kupującego jego adres. Inwestor nie ponosi odpowiedzialności za negatywne następstwa mogące wynikać z wysłania korespondencji na adres Kupującego ostatnio przez niego wskazany” - tj. postanowienie wskazane w punkcie I. 1) d) sentencji de- cyzji,
„JeŜeli Kupujący nie poinformuje Inwestora na piśmie o zmianie miejsca za- mieszkania i nie wskaŜe nowego adresu do doręczeń, korespondencję wysłaną listem poleconym na dotychczasowy adres uwaŜa się za doręczoną” - tj. posta- nowienie wskazane w punkcie I. 1) f) sentencji decyzji, które mogą wskazywać na toŜsamość z następującymi klauzulami wpisanymi do re- jestru:
„Strony zobowiązują się do informowania o kaŜdej zmianie adresu pod rygorem uznania doręczenia na ostatnio wskazany adres za skuteczne” (wyrok SOKiK z dnia 11 marca 2013 r., sygn. akt: XVII AmC 2696/12, pozycja w rejestrze 4899);
„(...) W przypadku braku zawiadomienia drugiej Strony o zmianie adresu, na do- ręczone uznaje się pisma wysłane na ostatnio znany adres drugiej Strony, nawet jeśli pismo nie zostało odebrane” (wyrok SOKiK z dnia 2 lipca 2012 r., sygn. akt XVII AmC 2986/11, pozycja w rejestrze 3735);
„Strony zobowiązują się powiadamiać wzajemnie o zmianie adresu. Korespon- dencja wysłana na ostatnio podany adres do korespondencji i zwrócona z adno- tacją "nie podjęto w terminie", "adresat wyprowadził się", "adresat nieznany", uwaŜana będzie za prawidłowo doręczoną” (wyrok SOKiK z dnia 24 sierpnia 2011 r., sygn. akt: XVII AmC 2160/10, pozycja w rejestrze 2719);
„Strony postanawiają, Ŝe wszelka korespondencja pomiędzy stronami odbywać się będzie za pomocą listów poleconych kierowanych na w/w adresy. Strony zo- bowiązane są do zgłaszania drugiej stronie kaŜdą zmianę adresu. Strony posta- nawiają, Ŝe w przypadku niewykonania tego zobowiązania korespondencja skie- rowana na adres wskazany w niniejszej umowie lub ostatni wskazany adres, któ- ra nie zostanie odebrana w terminie, uwaŜana będzie za doręczoną z upływem ostatniego dnia, w którym moŜliwe było jej podjęcie z urzędu pocztowego” (wy- rok SOKiK z dnia 12 listopada 2007 r., sygn. akt: XVII AmC 113/07, pozycja w re- jestrze 1601);
„W przypadku zwrotu pisma wysłanego na adres podany na wstępie niniejszej umowy bądź na adres korespondencyjny podany przez Nabywcę na piśmie z ad- 17 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl notacją: "nie podjęte w terminie", "adresat nieznany", "adresat zmienił adres" lub inną równoznacznością, uznawać się będzie, Ŝe adresat został powiadomiony prawidłowo i prawnie skutecznie” (wyrok SOKiK z dnia 17 października 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 122/05, pozycja w rejestrze 1500);
„Oświadczenia i zawiadomienia Activ Investment przesłane Kupującemu na podany adres do korespondencji uwaŜa się za skutecznie doręczone. Kupujący zobowiązany jest w trakcie trwania niniejszej Umowy do natychmiastowego za- wiadomienia Activ Investment o kaŜdej zmianie adresu swego miejsca zamiesz- kania, pod rygorem uznania za skutecznie doręczone oświadczeń i zawiadomień Activ Investment przesłanych Kupującemu na adres wskazany w niniejszej umo- wie” (wyrok SOKiK z dnia 20 maja 2008 r., sygn. akt: XVII AmC 107/07, pozycja w rejestrze 1482);
„W przypadku zmiany adresu, kaŜda ze stron zobowiązana jest niezwłocznie pi- semnie powiadomić o tym drugą stronę. W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres będzie uznawana za skutecznie doręczoną” (wyrok SOKiK z dnia 16 kwietnia 2007 r., sygn. akt: XVII AmC 43/06, pozycja w rejestrze 1207); [39] Powołane postanowienia, dotyczące skuteczności doręczeń, zostały uznane przez SOKiK za niedozwolone między innymi z tej przyczyny, iŜ nie zawierają takich ure- gulowań, które chroniłyby interesy konsumenta w sytuacji naleŜytego wykonania przez niego obowiązku podania jego aktualnego adresu. Przedmiotowe postanowie- nia całkowitym ryzykiem czynności doręczenia pisma obciąŜają konsumenta, co na- rusza jego interesy i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami (por. wyrok Sądu Apela- cyjnego w Warszawie z dnia 28 marca 2008 r., sygn. akt: VI ACa 1078/07). Dodat- kowo, wskazane postanowienia przyznają kontrahentowi konsumenta uprawnienie do dokonywania wiąŜącej interpretacji umowy w zakresie, który powinien podlegać rozstrzygnięciu w świetle obowiązujących przepisów prawa. Stosownie bowiem do treści art. 61 § 1 k.c. oświadczenie woli, które ma być złoŜone innej osobie, jest złoŜone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, Ŝe mogła zapoznać się z jego treścią. W razie wątpliwości, czy oświadczenie zostało złoŜone prawidłowo, a jego treść wywołuje przewidziane skutki prawne, podmiotem właściwym do rozstrzy- gnięcia tych kwestii jest sąd powszechny, a nie twórca wzorca, który – korzystając z przewagi kontraktowej - narzuca swoim kontrahentom treść wzorca. Za niedopuszczalne w obrocie, zwłaszcza konsumenckim i sprzeczne z dobrymi oby- czajami naleŜy uznać zapisy wprowadzające doręczenie zastępcze lub domniemanie doręczenia, które naleŜą do prawa procesowego i nakładają na osoby trzecie okre- ślone obowiązki związane z dostarczeniem stronom postępowania pism proceso- wych. Są one nałoŜone w drodze ustawowej i nie mogą być rozszerzane na obrót go- spodarczy poprzez postanowienia wzorca umowy. [40] Mając na względzie przedstawioną argumentację dotyczącą niedozwolonego cha- rakteru klauzul rozstrzygających o skuteczności doręczeń, naleŜy uznać za upraw- dopodobnioną toŜsamość zapisów umownych wykorzystywanych przez Spółkę z po- stanowieniami wpisanymi do rejestru. Przedsiębiorca w postanowieniu wskazanym w punkcie I. 1) d) sentencji decyzji, zastrzegł, iŜ Inwestor nie ponosi odpowiedzial- ności za negatywne następstwa mogące wynikać z wysłania korespondencji na adres Kupującego ostatnio przez niego wskazany. Wprawdzie przytoczony zapis nie zawie- ra wprost sformułowania o uznaniu korespondencji za doręczoną, jednakŜe jego ca- łościowa treść nakazuje przyjąć, iŜ ryzykiem czynności doręczenia pisma obciąŜony jest konsument. Postanowienie przytoczone w punkcie I. 1) f) sentencji decyzji sta- nowi natomiast wprost, iŜ korespondencję wysłaną listem poleconym na dotychcza- sowy adres uwaŜa się za doręczoną. Spółka zatem, jako twórca wzorca umowy, za- strzegła sobie moŜliwość podjęcia decyzji o skuteczności doręczeń i wynikających stąd skutków prawnych. Tym samym, naleŜy uznać za uprawdopodobnioną toŜsa- 18 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl mość klauzuli przytoczonych w punkcie I. 1) d) oraz I. 1) f) sentencji decyzji z po- stanowieniami wpisanymi do rejestru. [41] Kolejne objęte zarzutem bezprawności postanowienie umowne wykorzystywane przez przedsiębiorcę o treści:
„Cesja praw przysługujących Kupującemu z niniejszej umowy na rzecz osób trzecich, wymaga zgody Inwestora” – tj. postanowienie wskazane w punkcie I. 1) g) sentencji decyzji, moŜna uznać za zbieŜne m.in. z postanowieniami zamieszczonym w rejestrze, o treści:
„Nabywca moŜe dokonać przelewu wierzytelności wynikających z niniejszej umowy za zgodą spółki” (uznane za postanowienie niedozwolone na mocy wyro- ku SOKiK z dnia 17 października 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 122/05, pozycja numer 1501),
„Kupujący moŜe przenieść na osobę trzecią prawa i obowiązki wynikające z niniejszej umowy na warunkach określonych przez Sprzedającego, po uzyska- niu jego zgody wyraŜonej w formie pisemnej pod rygorem niewaŜności czynności wskazanej na wstępie” (uznane za postanowienie niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 2 sierpnia 2012 r., sygn. akt: XVII AmC 379/12, poz. 4279).
„Przeniesienie przez jedną ze stron praw lub obowiązków wynikających z niniej- szej umowy na osobę trzecią wymaga zgody drugiej strony wyraŜonej na piśmie pod rygorem niewaŜności” (uznane za postanowienie niedozwolone na mocy wy- roku SOKiK z dnia 20 lipca 2012 r., sygn. akt: XVII AmC 1002/12, pozycja w reje- strze 4080);
„Strony zgodnie oświadczają, Ŝe przelew przez Klienta jakiejkolwiek jego wie- rzytelności, wynikającej lub mogącej powstać z niniejszej umowy, nie moŜe na- stąpić bez pisemnej zgody SEMEKO, zastrzeŜonej pod rygorem niewaŜności” (uznane za postanowienie niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 14 maja 2012 r., sygn. akt: XVII AmC 3794/10, pozycja w rejestrze 3802); [42] Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, orzekając o abuzywnym charakterze wy- Ŝej przytoczonych postanowień umownych, wskazał, iŜ naruszają one uprawnienie konsumenta w zakresie swobodnego dysponowania wierzytelnościami (por. wyroku SOKiK z dnia 17 października 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 122/05). Odwołując się do argumentacji Sądu, przez stosowanie kwestionowanych zapisów umownych przed- siębiorca wykorzystując swoją przewagę kontraktową, uzaleŜnia prawo konsumenta do dokonania przelewu wierzytelności od wyraŜenia swojej zgody w tym przedmio- cie. W ocenie sądu, kwestionowany zapis de facto pozbawia konsumenta uprawnie- nia do dokonania przelewu wierzytelności. Okoliczność, iŜ zakwestionowane posta- nowienie jest dopuszczalne w świetle art. 509 § 1 k.c. nie zmienia jego oceny jako niedozwolonego postanowienia umownego, naleŜy bowiem pamiętać, iŜ zastrzeŜe- nie umowne uzaleŜniające dokonanie przelewu wierzytelności od zgody dłuŜnika stanowi wyjątek od ogólnej zasady, według której wierzyciel moŜe przenieść wie- rzytelność bez zgody dłuŜnika. O ile w przypadku dwóch równorzędnych podmiotów dokonanie przewidzianego prawem zastrzeŜenia jest w pełni dopuszczalne, o tyle w przypadku umów zawieranych przez profesjonalnie działającego przedsiębiorcę z konsumentem, przy uŜyciu niepodlegającego negocjacjom wzorca umownego, za- stosowanie kwestionowanego postanowienia uznać naleŜy za działanie sprzeczne z dobrymi obyczajami i raŜąco naruszające interesy konsumenta (por. wyrok SOKiK z dnia 17 października 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 122/05). [43] W świetle przedstawionej argumentacji Sądu, stosowane przez Spółkę postanowie- nie pozbawia konsumenta moŜliwości swobodnego dysponowania wierzytelnościami, zastrzegając, iŜ cesja praw przysługujących Kupującemu z umowy na rzecz osób trzecich, wymaga zgody Inwestora. Spółka w złoŜonych wyjaśnieniach wskazała, iŜ przedmiotowe postanowienie stanowi jedynie realizację uprawnienia Spółki, wyni- 19 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl kającą z przepisu art. 509 k.c., wedle której wierzyciel moŜe bez zgody dłuŜnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba, Ŝe sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeŜeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Jak wskazał jed- nak SOKiK okoliczność, iŜ zakwestionowane postanowienie jest dopuszczalne w świetle art. 509 § 1 k.c. nie zmienia jego oceny jako niedozwolonego postano- wienia umownego, gdyŜ w przypadku stosunku prawnego między podmiotem profe- sjonalnym a konsumentem, zamieszczenie takiego postanowienia we wzorcu umow- nym oceniane jest jako naruszające dobre obyczaje oraz interesy konsumenta. Tym samym naleŜy przyjąć za uprawdopodobnione, iŜ przytoczona w punkcie I. 1) g) sentencji decyzji klauzula zawiera się w hipotezie postanowień wpisanych do reje- stru pod numerami 1501, 4279, 4080, 3802. [44] Postanowienie wskazane w punkcie I. 1) h) sentencji decyzji o treści:
„Koszty związane z zawarciem umowy notarialnej, wyodrębnieniem lokalu mieszkalnego i przeniesieniem prawa własności ponosi Kupujący”, ocenić moŜna za toŜsame m.in. z postanowieniem uznanym za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 20 października 2011 r., sygn. akt: XVII AmC 1333/10, zamieszczonym w rejestrze pod numerem 3365, o treści:
„Wszystkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, wpisem ewentual- nych roszczeń oraz przeniesieniem własności przedmiotu umowy (zawarcie aktu notarialnego) poniesie Kupujący (opłata notarialna, opłata skarbowa i sądowa, podatki itp.)”. [45] Postanowienie wpisane do rejestru przytoczone w punkcie 44 powyŜej, analogicznie jak postanowienie stosowane przez Spółkę, wymienione w punkcie I. 1) h) sentencji decyzji, z uwagi na brak precyzyjnego określenia kosztów jakimi obciąŜony będzie konsument, stwarzają moŜliwość dokonywania korzystnej dla przedsiębiorcy inter- pretacji zapisów umownych, stawiając konsumenta w sytuacji niepewności. Zgodnie z argumentacją SOKiK, przedmiotowy zapis objęty klauzulą zamieszczoną w reje- strze pod pozycją 3365, jest sprzeczny z dobrymi obyczajami i narusza interesy konsumentów, albowiem w sposób niejasny kształtuje koszty, które ma ponieść konsument w związku z zawarciem umowy. Tym samym klient moŜe być naraŜony na koszty, którymi nie powinien być obciąŜony, jak chociaŜby kosztami wypisu aktu notarialnego dla dewelopera. Dobry obyczaj wymaga, aby kaŜda ze stron ponosiła tylko i wyłącznie koszty umowy zwyczajowo przyjęte lub wynikające z treści ob. wiązujących przepisów i nie moŜna kosztów jednej strony przerzucać na stronę dru- gą, albowiem godzi to w jej interesy (por. wyrok SOKiK z dnia 20 października 2011 r., sygn. akt: XVII AmC 1333/10). [46] Przedsiębiorca, przedstawiając motywy stosowania przedmiotowych postanowień dotyczących ponoszenia kosztów związanych z umową, wyjaśnił w piśmie z dnia 16 grudnia 2013 r., iŜ zapisy stosowane przez Spółkę odnoszą się wyłącznie do kosztów zawarcia umów przenoszących własność nieruchomości, a zgodnie z ugruntowanym zwyczajem panującym zarówno na rynku pierwotnym jaki i na rynku wtórnym, kosz- ty zawierania umów przenoszących własność nieruchomości ponosi nabywca tych praw. Na potwierdzenie stanowiska przedsiębiorca powołał się m.in. na przepis art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z którym obowiązek podatkowy do zapłaty podatku od czynności cywilno- prawnej przy zawieraniu umowy sprzedaŜy ciąŜy na kupującym. Ponadto, Spółka wskazała, Ŝe przy zawieraniu umów przenoszących własność nie ma analogicznego zastosowania zasada z art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zgodnie z którą koszty dotyczące umowy deweloperskiej obciąŜają w równych częściach dewelope- ra i nabywcę. Podnosząc kwestię kosztów postępowania wieczystoksięgowego przedsiębiorca zaznaczył, Ŝe stosownie do zapisu art. 4 ust. 2 w zw. z zapisem art. 3 ust. 2 pkt 7 c) ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach 20 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl cywilnych, do uiszczenia opłaty zobowiązany jest wnioskodawca. W odniesieniu do stanowiska przedsiębiorcy, podzielić oczywiście naleŜy argumentację, w zakresie, w jakim Spółka wskazuje na ustawowe zasady podziału kosztów związanych z umową przenoszącą własność nieruchomości. Prezes Urzędu nie kwestionuje bowiem zgod- nego z przepisami prawa rozdzielenia kosztów zawarcia tych umów. Zarzuty nato- miast dotyczą faktu, iŜ w stosowanym przez Spółkę postanowieniu umownym brak jest konkretnego oznaczenia rodzajów kosztów, które będą obciąŜać Kupującego. W stosunkach z konsumentami, w świetle stanowiska judykatury, nieuzasadnione jest, ogólne stwierdzenie, iŜ zgodnie z ugruntowanym zwyczajem koszty zawierania umów przenoszących własność nieruchomości ponosi nabywca tych praw. Mając na względzie, iŜ stosownie do uzasadnienia wyroku SOKiK z dnia 20 października 2011 r. (sygn. akt: XVII AmC 1333/10), z punktu widzenia dobrych obyczajów nie moŜna kosztów jednej strony umowy przerzucać na stronę drugą, wskazanie w kwestiono- wanym postanowieniu umownym, iŜ koszty związane z zawarciem umowy notarial- nej, wyodrębnieniem lokalu mieszkalnego i przeniesieniem prawa własności ponosi Kupujący, moŜe sugerować, iŜ dotyczy to równieŜ kosztów, które zwyczajowo po- winny obciąŜać Spółkę. Bez precyzyjnego sformułowania treści przedmiotowego za- pisu, konsument nie moŜe wywnioskować wprost, iŜ nie będzie obciąŜony chociaŜby kosztem wypisu aktu notarialnego dla przedsiębiorcy. W związku z tym, uprawdopodobniono, iŜ kwestionowane postanowienie, wymie- nione w punkcie I. 1) h) sentencji decyzji, uznać moŜna za toŜsame z klauzulą wpi- saną do rejestru pod pozycją nr 3365. Uwzględniając powyŜsze, uprawdopodobniono stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów w świetle art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. [47] W przedmiotowej sprawie, Prezes Urzędu zakwestionował równieŜ stosowane przez Spółkę wzory prospektów informacyjnych, które nie zawierały:
w części zatytułowanej: „Harmonogram przedsięwzięcia inwestycyjnego […]”, obowiązkowej informacji o procentowym, szacunkowym podziale koszów po- szczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego,
pełnego kompletu załączników do prospektu informacyjnego, który nie zawierał załącznika pn.: „Rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego”,
pełnych informacji zawartych w „Części indywidualnej” Prospektu informacyj- nego poprzez brak w niej pozycji pn.: „Określenie usytuowania lokalu mieszkal- nego w budynku, jeŜeli przedsięwzięcie deweloperskie dotyczy lokali mieszkal- nych”. [48] W zakresie brakujących informacji, które powinny być ujęte w części prospektu informacyjnego: „Harmonogram przedsięwzięcia inwestycyjnego […]”, Spółce po- stawiony został zarzut niezgodności z art. 24 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) – dalej u.o.p.n.l. Powołany przepis art. 24 ust. 1 u.o.p.n.l., stanowi, Ŝe harmonogram przedsięwzię- cia deweloperskiego określa co najmniej: 1) etapy realizacji przedsięwzięcia dewe- loperskiego, 2) procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego. Zakwestionowane przez Prezesa Urzędu zapisy wzorów prospektu informacyjnego, dotyczące harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego nie odpowiadają dyspozycji przywołanego przepi- su art. 24 ust. 1 pkt 2 u.o.p.n.l., gdyŜ nie określają procentowego, szacunkowego podziału kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego, podczas gdy informację w tym zakresie uznać naleŜy za obowiąz- kową. Przepis art. 24 u.o.p.n.l. określa bowiem niezbędne elementy, jakie powi- 21 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl nien zawierać harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego i w zakresie tym, przedmiotowy przepis naleŜy traktować jako bezwzględnie obowiązujący. Harmonogram przedsięwzięcia powinien zawierać niezbędne określone przepisem prawa elementy, gdyŜ m.in. w taki sposób realizuje się naczelna zasada ustawowa w postaci obowiązku zapewnienia wiedzy nabywcom o przedsięwzięciu deweloper- skim. Dane zawarte w harmonogramie przedsięwzięcia mają kluczowy charakter, na co wskazuje fakt, iŜ harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego w etapach, powinien być określony w prospekcie informacyjnym, który jest podstawowym źró- dłem danych o przedsięwzięciu deweloperskim. Przedstawienie w prospekcie infor- macyjnym harmonogramu przedsięwzięcia, ma umoŜliwić potencjalnym nabywcom zapoznanie się ze szczegółowymi warunkami oferty dewelopera. W konsekwencji naleŜy przyjąć, iŜ ustawodawca, określając niezbędne dane jakie powinien zawie- rać harmonogram przedsięwzięcia, wprowadził standard jaki naleŜy zachować w za- kresie informacji o danym przedsięwzięciu deweloperskim. Wzory prospektów informacyjnych stosowanych przez Spółkę nie zawierały obo- wiązkowej informacji o procentowym, szacunkowym podziale koszów poszczegól- nych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego, co pozwala przyjąć za uprawdopodobnione, iŜ w zakresie tym działanie dewelopera nie odpo- wiada dyspozycji art. 24 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu miesz- kalnego lub domu jednorodzinnego. [49] Odnosząc się do postawionego przedsiębiorcy zarzutu braku we wzorach prospektów informacyjnych pełnego kompletu załączników oraz pełnych informacji zawartych w „Części indywidualnej” prospektu, naleŜy wskazać, iŜ stosownie do art. 20 ust. 1 in fine u.o.p.n.l., wzór prospektu informacyjnego określa załącznik do ustawy. Sto- sownie do art. 20 ust. 2 u.o.p.n.l., prospekt informacyjny wraz z załącznikami sta- nowi integralną część umowy deweloperskiej. Uwzględniając, iŜ prospekt informa- cyjny jest podstawowym źródłem danych o przedsięwzięciu deweloperskim, powi- nien on być przygotowany zgodnie z wzorem, zawierać wypełnienie wskazanych pól wymaganymi informacjami. Z załoŜenia, prospekt informacyjny stanowi dokument zamknięty, a zatem powinny być w nim umieszczane jedynie te informacje, których wymaga ustawodawca, ale równieŜ wszystkie wymagane przez ustawodawcę infor- macje. Prospekt nie moŜe zatem podlegać swobodnej modyfikacji, a zatem niedo- puszczalne jest pominięcie informacji określonych w ustawowym wzorze. W związ- ku z tym, zarówno brak załącznika w postaci „Rzutu kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego”, jak równieŜ pominięcie w „Części indywidualnej” prospektu pozycji pn.: „Określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku, jeŜeli przed- sięwzięcie deweloperskie dotyczy lokali mieszkalnych”, moŜe zostać uznane jako niezgodne z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jedno- rodzinnego, która określa bezwzględnie obowiązujące elementy, w tym załączniki prospektu informacyjnego. Ze względu na fakt, iŜ wzór prospektu informacyjnego stanowi integralną część ustawy, pominięcie w nim jednego z załączników oraz in- formacji dotyczącej usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku, moŜe stanowić o naruszeniu u.o.p.n.l., w zakresie określającym wzór prospektu informacyjnego. Tym samym, uprawdopodobniono stosowanie praktyk naruszających zbiorowe inte- resy konsumentów w świetle art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Z OBOWIĄZANIE PRZEDSIĘBIORCY : [50] Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jeŜeli w to- ku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione, Ŝe przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24, a przedsiębiorca zobowiąŜe się do podjęcia określonych działań zmierza- 22 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl jących do zapobieŜenia tym naruszeniom Prezes Urzędu moŜe, w drodze decyzji, nałoŜyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. [51] W toku przeprowadzonego postępowania przedsiębiorca przedstawił zobowiązanie do podjęcia określonych działań zmierzających do zapobieŜenia naruszeniom inte- resów konsumentów, jak równieŜ do wyeliminowania skutków tego naruszenia wskazując, Ŝe: 1) zapis wskazany w punkcie I. 1) a) sentencji decyzji o treści:
„Strony ustalają, Ŝe na nieruchomości zostanie ustanowione na rzecz Inwestora nieodpłatnie uŜytkowanie części dachu i (wg uznania Inwestora) elewacji bu- dynku, w którym będzie znajdował się lokal, o powierzchni 30 m 2 kaŜda z tych części, w celu umieszczenia logo lub nazwy Inwestora z ich podświetleniem, na co Nabywca wyraŜa zgodę. (…) Nabywca oświadcza, Ŝe wyraŜa zgodę na usta- nowienie na rzecz Inwestora powyŜszego prawa i zrzeka się prawa do korzysta- nia z opisanej wyŜej części dachu i elewacji i pobierania poŜytków z tytułu ko- rzystania z nich przez Inwestora. (…)”, został usunięty z wzorca umów deweloperskich w dniu 17.12.2013 r. Odnośnie umów deweloperskich będących juŜ w realizacji, Spółka zobowiązała się do za- proponowania klientom (stronom umów) podpisania aneksu w formie aktu nota- rialnego eliminującego z umowy kwestionowane postanowienie; 2) zapis wskazany w punkcie I. 1) b) sentencji decyzji o treści:
„Strony ustalają, Ŝe na rzecz Inwestora zostanie ustanowione nieodpłatnie uŜyt- kowanie części dachu budynku lub, według uznania Inwestora, elewacji Budynku o powierzchni 30 m2 (kaŜda z tych części), w celu umieszczenia logo lub nazwy Inwestora z ich podświetleniem, na co Kupujący wyraŜa zgodę. (…) Kupujący oświadcza, Ŝe wyraŜa zgodę na ustanowienie na rzecz Inwestora powyŜszego prawa i zrzeka się prawa do korzystania z opisanej wyŜej części dachu lub ele- wacji i pobierania poŜytków z tytułu korzystania z nich przez Inwestora. (…)”, został usunięty z wzorców umów przedwstępnych sprzedaŜy w dniu 07.02.2014 r. Odnośnie umów będących juŜ w realizacji, Spółka zobowiązała się do zapro- ponowania klientom (stronom umów) podpisania aneksu eliminującego z umowy kwestionowane postanowienie; 3) zapis wskazany w punkcie I. 1) c) sentencji decyzji o treści:
„Inwestor zastrzega sobie prawo do wprowadzenia zmian w projekcie budowla- nym oraz zmiany materiałów i rozwiązań technologicznych budynku, w tym mieszkania na równorzędne lub lepsze, a takŜe zastosowania zamiennych roz- wiązań dotyczących instalacji od wskazanych w projekcie budowlanym”, został usunięty z wzorców umów przedwstępnych sprzedaŜy w dniu 07.02.2014 r. Odnośnie umów będących juŜ w realizacji, Spółka zobowiązała się do zapro- ponowania klientom (stronom umów) podpisania aneksu eliminującego z umowy kwestionowane postanowienie; 4) zapis wskazany w punkcie I. 1) d) sentencji decyzji o treści:
„JeŜeli Kupujący nie zawiadomi Inwestora na piśmie o zmianie miejsca zamiesz- kania i nie wskaŜe nowego adresu do doręczeń, wszelka korespondencja będzie wysłana listem poleconym na ostatnio wskazany Inwestorowi przez Kupującego jego adres. Inwestor nie ponosi odpowiedzialności za negatywne następstwa mogące wynikać z wysłania korespondencji na adres Kupującego ostatnio przez niego wskazany”, został usunięty z wzorców umów przedwstępnych sprzedaŜy w dniu 07.02.2014 r. Odnośnie umów będących juŜ w realizacji, Spółka zobowiązała się do zapro- ponowania klientom (stronom umów) podpisania aneksu eliminującego z umowy kwestionowane postanowienie; 5) zapis wskazany w punkcie I. 1) e) sentencji decyzji o treści:
„Inwestor zastrzega sobie prawo do wprowadzenia zmian w projekcie budowla- nym w trakcie realizacji niniejszej umowy, uŜycia do budowy budynku niektó- 23 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl rych materiałów zamiennych o nie gorszych parametrach w stosunku do mate- riałów wskazanych w projekcie budowlanym, a takŜe zastosowania zamiennych rozwiązań dotyczących instalacji od wskazanych w projekcie budowlanym”, został usunięty z wzorców umów przedwstępnych sprzedaŜy w dniu 07.02.2014 r. Odnośnie umów będących juŜ w realizacji, Spółka zobowiązała się do zapro- ponowania klientom (stronom umów) podpisania aneksu eliminującego z umowy kwestionowane postanowienie; 6) zapis wskazany w punkcie I. 1) f) sentencji decyzji o treści:
„JeŜeli Kupujący nie poinformuje Inwestora na piśmie o zmianie miejsca za- mieszkania i nie wskaŜe nowego adresu do doręczeń, korespondencję wysłaną listem poleconym na dotychczasowy adres uwaŜa się za doręczoną”, został usunięty z wzorców umów przedwstępnych sprzedaŜy w dniu 07.02.2014 r. Odnośnie umów będących juŜ w realizacji, Spółka zobowiązała się do zapro- ponowania klientom (stronom umów) podpisania aneksu eliminującego z umowy kwestionowane postanowienie; 7) zapis wskazany w punkcie I. 1) g) sentencji decyzji o treści:
„Cesja praw przysługujących Kupującemu z niniejszej umowy na rzecz osób trzecich, wymaga zgody Inwestora” został usunięty z wzorców umów przedwstępnych sprzedaŜy w dniu 07.02.2014 r. Odnośnie umów będących juŜ w realizacji, Spółka zobowiązała się do zapro- ponowania klientom (stronom umów) podpisania aneksu eliminującego z umowy kwestionowane postanowienie; 8) zapis wskazany w punkcie I. 1) h) sentencji decyzji o treści: „Koszty związane z zawarciem umowy notarialnej, wyodrębnieniem lokalu miesz- kalnego i przeniesieniem prawa własności ponosi Kupujący” zostanie zmieniony, otrzymując następujące brzmienie:
„Koszty zawarcia Umowy przyrzeczonej w postaci taksy notarialnej za sporzą- dzenie aktu notarialnego obejmującego Umowę przyrzeczoną oraz podatku od towarów i usług naleŜnego od tej taksy, koszty taksy notarialnej od pobieranych przez Kupującego wypisów Umowy przyrzeczonej wraz z kosztem podatku od towarów i usług naleŜnego od tej taksy, koszty opłat postępowania wieczysto księgowego odnoszącego się do wniosków składanych przez Kupującego ponosi Kupujący”, 9) Spółka stosować będzie kompletne, uzupełnione o zakwestionowane braki wska- zane w punkcie I. 2 a)-c) sentencji decyzji, prospekty informacyjne przesyłane do konsumenta zainteresowanego zawarciem umowy deweloperskiej. Spółka wskazała, iŜ złoŜone zobowiązanie zrealizuje w terminie 30 dni od daty doręczenia decyzji zobowiązującej. [52] Zdaniem Prezesa UOKiK działania objęte zobowiązaniem złoŜonym przez Przedsię- biorstwo Budowlane Górski Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka koman- dytowa z siedzibą w Gdańsku, zmierzają do zapobieŜenia naruszeniom art. 24 ust. 1 i ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jak równieŜ do wyelimino- wania trwających skutków naruszenia, jakiego dopuścił się przedsiębiorca. Jak wy- nika z przedstawionego przez Spółkę zobowiązania, zarzucane jej praktyki zostały w większości zaniechane i od tego momentu nie oddziałują negatywnie na zbiorowe interesy konsumentów, przy czym przedsiębiorca, w przypadku zaniechania praktyki złoŜył zobowiązanie, które dotyczy usunięcia negatywnych skutków bezprawnego działania przedsiębiorcy. W tej sytuacji Prezes Urzędu postanowił jak w punkcie I sentencji niniejszej decy- zji. [53] Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w decy- zji, o jakiej mowa w ust. 1 tego przepisu, Prezes UOKiK nakłada na przedsiębiorcę 24 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl obowiązek składania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobo- wiązań. Przedsiębiorca zobowiązany został do przedłoŜenia w terminie miesiąca od dnia uprawomocnienia się decyzji informacji/dokumentów potwierdzających wyko- nanie zobowiązania, tj.: 1) przekazania wzorców umów deweloperskich, wzorców umów przedwstępnych sprzedaŜy oraz wzoru prospektów informacyjnych, zmienionych zgodnie z przy- jętym zobowiązaniem, o którym mowa w punkcie I. A, B i D sentencji decyzji, 2) przekazania projektów aneksów do umów zawartych z konsumentami w oparciu o zakwestionowane wzorce umowy, uwzględniających zmiany umowy zgodnie z treścią złoŜonego zobowiązania oraz przekazania przykładowych pism kiero- wanych do konsumentów wraz z dowodem ich nadania, potwierdzającego dorę- czenie dotychczasowym klientom propozycji podpisania aneksu, celem wykaza- nia realizacji zobowiązania, o którym mowa w punkcie I. C sentencji decyzji. W związku z tym orzeczono jak w punkcie II sentencji niniejszej decyzji. POUCZENIE: Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) w związku z art. 479 28 § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2014 r., poz. 101), od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej do- ręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Dele- gatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gdańsku. Z upowaŜnienia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury w Gdańsku Roman Jarząbek