RKR-11/2014

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA W KRAKOWIE RKR-61-45/13/DN-18/14 Kraków, dnia 16 czerwca 2014 r. DECYZJA Nr RKR-11/2014 Stosownie do treści przepisów art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331, ze zm.) oraz § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. Nr 107, poz. 887), w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331, ze zm.), po przeprowadzeniu, wszczętego z urzędu, postępowania pod zarzutem stosowania przez przedsiębiorcę INTER-BUD DEVELOPER Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie, praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, polegających na stosowaniu, w obrocie z konsumentami, wzorców umów zawierających postanowienia, które zostały wpisane do rejestru postanowień uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. o treści: 1. Strony zgodnie postanawiają, Ŝe do obliczenia powierzchni uŜytkowej Lokalu zastosowana będzie norma PN-70/B-02365, a określona w ten sposób powierzchnia uŜytkowa Lokalu (po dokonaniu obmiaru powykonawczego) moŜe się róŜnić nie więcej niŜ +/-2,5% od powierzchni określonej w niniejszej Umowie oraz Ŝe nie wpłynie to na jego cenę, tak więc Kupujący nie będzie zobowiązany do dopłaty, ani Sprzedawca do obniŜenia ceny. we wzorcu umowy pod nazwą Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej – lokal garaŜowy nr…/S/2012; 2. Strony zgodnie postanawiają, Ŝe do obliczenia powierzchni uŜytkowej Lokalu zastosowana będzie norma PN-70/B-02365, a określona w ten sposób powierzchnia uŜytkowa Lokalu (po dokonaniu obmiaru powykonawczego) moŜe się róŜnić nie więcej niŜ +/-2,5% od powierzchni określonej w niniejszej Umowie oraz Ŝe nie wpłynie to na jego cenę, tak więc Nabywca nie będzie zobowiązany do dopłaty, ani Deweloper do obniŜenia ceny. we wzorcu umowy pod nazwą Akt notarialny – Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Bobrzyńskiego 23A w Krakowie; 3. Strony zgodnie postanawiają, Ŝe do obliczenia powierzchni uŜytkowej Lokalu zastosowana będzie norma PN-70/B-02365, a określona w ten sposób powierzchnia uŜytkowa Lokalu (po dokonaniu ostatecznego obmiaru powykonawczego) moŜe się róŜnić nie więcej niŜ (+/-) 2,5% od powierzchni określonej w niniejszej umowie oraz Ŝe nie wpłynie to na jego cenę, tak więc Nabywca nie będzie zobowiązany do dopłaty, ani Deweloper do obniŜenia ceny. we wzorcach umów o nazwach: • Akt notarialny – Projekt - Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Sarmackiej w Krakowie, stosowanym w okresie 29.04.2012 r. – 02.10.2012 r.; • Akt notarialny – projekt – umowa deweloperska; strona 2 z 34 4. Termin zakończenia realizacji Budynku moŜe ulec zmianie jedynie na skutek okoliczności zewnętrznych, na które Sprzedawca pomimo zachowania naleŜytej staranności nie ma wpływu, w tym w szczególności wskutek: - siły wyŜszej - działań organów administracji państwowej i samorządowej oraz innych instytucji, od których zaleŜy moŜliwość prowadzenia robót budowlanych. we wzorcach umów o nazwach: • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej – lokal garaŜowy nr…/S/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/B/2012; 5. Termin zakończenia prac budowlanych dotyczących Przedsięwzięcia deweloperskiego moŜe ulec zmianie jedynie na skutek okoliczności zewnętrznych, za które Deweloper pomimo zachowania naleŜytej staranności nie odpowiada, w tym na skutek siły wyŜszej. we wzorcach umów o nazwach: • Akt notarialny – Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Bobrzyńskiego 23A w Krakowie ; • Akt notarialny – Projekt - Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Sarmackiej w Krakowie, stosowanych w okresie 29.04.2012 r. - 02.11.2013 r.; • Akt notarialny – projekt – umowa deweloperska; 6. Strony oświadczają, Ŝe wszystkie postanowienia niniejszej Umowy zostały przez nie indywidualnie uzgodnione. we wzorcach umów o nazwach: • Akt notarialny – Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Bobrzyńskiego 23A w Krakowie; • Akt notarialny – Projekt - Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Sarmackiej w Krakowie, stosowanych w okresie 29.04.2012 r. - 02.11.2013 r.; 7. Strony ustalają, Ŝe zawiadomienia wysłane na adresy Stron podane w niniejszej Umowie uznaje się za skutecznie doręczone. Strony zobowiązują się jednocześnie do powiadamiania na piśmie o kaŜdej zmianie swojego adresu. W przypadku nie dopełnienia tego obowiązku, korespondencja skierowana przez Stronę na adres wskazany w niniejszej Umowie lub ostatni wskazany adres, która nie zostanie odebrana z urzędu pocztowego w terminie 14 dni uwaŜana będzie za doręczoną z upływem 14 dni od pierwszego awizowania. we wzorcu umowy pod nazwą Umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/B/2012; 8. Strony zobowiązują się jednocześnie do powiadamiania na piśmie o kaŜdej zmianie adresu z 14 dniowym wyprzedzeniem. W przypadku niedopełnienia tego obowiązku, korespondencja skierowana przez stronę na adres wskazany w niniejszej umowie lub ostatni wskazany adres, która nie zostanie odebrana z urzędu pocztowego w terminie 14 dni uwaŜana będzie za doręczoną z upływem 14 dni od pierwszego awizowania. we wzorcu umowy pod nazwą Akt notarialny – umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokali oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy; 9. Strony ustalają, Ŝe zawiadomienia wysłane na adresy stron podane w niniejszej umowie uznaje się za skutecznie doręczone. Strony zobowiązują się jednocześnie do powiadamiania na piśmie o kaŜdej zmianie adresu z 14 – dniowym wyprzedzeniem. we wzorcu umowy pod nazwą Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy; strona 3 z 34 10. Wszelkie koszty zawarcia Umowy przenoszącej własność Lokalu, w tym koszty taksy notarialnej, wydatki publicznoprawne, a takŜe koszty wpisu do księgi wieczystej ponosi Nabywca. we wzorcach umów o nazwach : • Akt notarialny – Projekt - Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Sarmackiej w Krakowie, stosowanych w okresie 29.04.2012 r. – 02.11.2013 r.; • Akt notarialny – projekt – umowa deweloperska; 11. Wszelkie koszty zawarcia niniejszej Umowy oraz umowy przyrzeczonej (w formie aktu notarialnego), w tym wydatki publicznoprawne, a takŜe koszty wpisu do księgi wieczystej ponosi Kupujący. we wzorcach umowy o nazwach: • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…/S/2013; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 dla budynku B1; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…/S/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 dla budynku B2, B3, B4; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 (komórka lokatorska); • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej - komórka lokatorska nr…/S/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej – lokal garaŜowy nr…/S/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/B/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/B/2012; 12. Przeniesienie przez Nabywcę praw i obowiązków wynikających z niniejszej Umowy na osobę trzecią wymaga uprzedniej pisemnej zgody Dewelopera. we wzorcach umów pod nazwą: • Akt notarialny –Projekt - Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Sarmackiej w Krakowie , stosowanych w okresie 29.04.2012 r. – 02.11.2013 r.; • Akt notarialny – projekt – umowa deweloperska; 13. Przeniesienie praw i obowiązków wynikających z niniejszej Umowy na osobę trzecią wymaga pisemnej zgody drugiej strony. we wzorcach umów o nazwach: • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…/S/2013; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 dla budynku B1; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…/S/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 dla budynku B2, B3, B4; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 (komórka lokatorska); • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej- komórka lokatorska nr…/S/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej – lokal garaŜowy nr…/S/2012; strona 4 z 34 • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/B/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…; 14. Przeniesienie przez Rezerwującego praw i obowiązków wynikających z niniejszej Umowy wymaga uprzedniej pisemnej zgody Dewelopera. we wzorcu umowy pod nazwą Umowa rezerwacyjna Nr…/…; 15. Kupujący oświadcza, Ŝe zapoznał się z planem Budynku (…) i jest mu wiadomym, iŜ (…) 1. kaŜdocześni właściciele lokali usługowych będą uprawnieni do nieodpłatnego umieszczenia na parterze elewacji budynku z funkcją usługową szyldów i reklam na warunkach określonych przez Sprzedawcę lub zarządcę nieruchomości wspólnej, Kupujący wyraŜa na powyŜsze swoją zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych. we wzorcu umowy pod nazwą Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…/S/2013; 16. Kupujący oświadcza, iŜ zapoznał się z planami Budynku (…) i wiadomym jest mu, iŜ: b) kaŜdocześni właściciele lokali usługowych będą uprawnieni do nieodpłatnego umieszczenia na parterze elewacji budynku z funkcją usługową szyldów lub reklam na warunkach określonych przez Sprzedawcę lub zarządcę nieruchomości wspólnej, Kupujący wyraŜa na powyŜsze swoją zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych. we wzorcach umów o nazwach: • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 dla budynku B1; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej – lokal garaŜowy nr…/S/2012; 17. Kupujący oświadcza, iŜ zapoznał się z planami Budynku (…) i wiadomym jest mu, iŜ: b) kaŜdocześni właściciele lokali usługowych będą uprawnieni do nieodpłatnego umieszczenia na parterze elewacji budynku z funkcją usługową szyldów lub reklam na warunkach określonych przez Sprzedawcę lub zarządcę nieruchomości wspólnej, Kupujący wyraŜa na powyŜsze swoją zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych. we wzorcach umów o nazwach: • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…/S/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 dla budynku B2, B3, B4; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej - komórka lokatorska nr…/S/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej – lokal garaŜowy nr…/S/2012; 18. Nabywca oświadcza równieŜ, Ŝe wiadomym jej jest, Ŝe:. c) kaŜdocześni właściciele lokali biurowo-usługowo-handlowych będą uprawnieni do umieszczenia na elewacji (na poziomie parteru) oraz na dachu Budynku szyldów lub reklam, a w obrębie Nieruchomości równieŜ ekspozytorów (stojaków ekspozycyjnych), pylonów reklamowych i innej infrastruktury niezbędnej dla prowadzenia działalności gospodarczej w wyŜej wymienionych lokalach – na strona 5 z 34 warunkach określonych przez Dewelopera lub zarządcę nieruchomości wspólnej (…). Nabywca wyraŜa na powyŜsze swoją zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości roszczeń z tym związanych (…) we wzorcu umowy pod nazwą Akt notarialny – projekt – umowa deweloperska; 19. Kupujący oświadcza, iŜ zapoznał się z opisanymi wyŜej decyzjami zatwierdzającymi projekt budowlany (…) oraz wiadomym jest mu, Ŝe (…) c) kaŜdocześni właściciele lokali biurowo-usługowo-handlowych będą uprawnieni do umieszczenia na elewacji (w poziomie parteru) oraz na dachu Budynku szyldów lub reklam na warunkach określonych pisemnie przez Sprzedawcę lub zarządcę nieruchomości wspólnej. Kupujący wyraŜa na powyŜsze swoją nieodwołalną zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych (…). we wzorcu umowy pod nazwą Umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/B/2012; 20. Kupujący oświadcza równieŜ, Ŝe wiadomym mu jest, Ŝe: (…) c)kaŜdocześni właściciele w/w lokali biurowo – usługowo – handlowych będą uprawnieni do umieszczenia na elewacji (w poziomie parteru) oraz na dachu Budynku szyldów lub reklam, a w obrębie Nieruchomości równieŜ ekspozytorów (stojaków ekspozycyjnych), dla potrzeb eksponowania swojej oferty handlowej (…) – na warunkach określonych przez Sprzedawcę lub zarządcę nieruchomości wspólnej. Kupujący wyraŜa na powyŜsze swoją nieodwołalną zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych (…). we wzorcach umów o nazwach: • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/B/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…; 21. Strona kupująca oświadcza, iŜ zapoznała się z decyzjami zatwierdzającymi projekt budowlany (…) oraz wiadomym jest jej, iŜ: (…) c) kaŜdocześni właściciele w/w lokali biurowo-usługowo-handlowych będą uprawnieni do umieszczenia na elewacji (w poziomie parteru) oraz na dachu budynku szyldów lub reklam, a w obrębie nieruchomości równieŜ ekspozytorów (stojaków ekspozycyjnych) dla potrzeb eksponowania swojej oferty handlowej (…) – na warunkach określonych pisemnie przez stronę sprzedającą lub zarządcę nieruchomości wspólnej. Strona kupująca wyraŜa na powyŜsze swoją nieodwołalną zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych (…). we wzorcu umowy pod nazwą Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy; 22. Strona kupująca oświadcza, iŜ wiadomym jest jej, Ŝe: (…) b) kaŜdocześni właściciele lokali usługowych w budynku nr…przy ul…w Krakowie będą uprawnieni do nieodpłatnego umieszczenia na parterze elewacji budynku szyldów lub reklam na warunkach określonych przez stronę sprzedającą lub zarządcę nieruchomości wspólnej. Strona kupująca wyraŜa na powyŜsze swoją zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych. we wzorcu umowy pod nazwą Akt notarialny – Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz umowa sprzedaŜy; strona 6 z 34 23. Sprzedawcy przysługuje prawo odstąpienia od niniejszej Umowy w przypadku: a) opóźnienia Kupującego w zapłacie zaliczki, o której mowa w §…, przekraczającego 7 dni; b) opóźnienia większego niŜ 30 dni w dokonaniu przez Kupującego którejkolwiek z płatności określonej w Harmonogramie wpłat, o którym mowa w §… (…). we wzorcach umów o nazwach: • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…/S/2013; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…/S/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 (komórka lokatorska); • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej - komórka lokatorska nr…/S/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej – lokal garaŜowy nr…/S/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…; 24. Sprzedawcy przysługuje prawo odstąpienia od niniejszej Umowy w przypadku: a) opóźnienia Kupującego w zapłacie którejkolwiek z zaliczek, o których mowa w §5 ust.1, przekraczającego 7 dni; b) opóźnienia większego niŜ 30 dni w dokonaniu przez Kupującego którejkolwiek z płatności określonych w Harmonogramach wpłat, o których mowa w §5 ust.2 (…). we wzorcach umów o nazwach: • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 dla budynku B1; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 dla budynku B2, B3, B4; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/B/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/B/2012; 25. Strona Sprzedająca moŜe odstąpić od niniejszej umowy w przypadku: a) opóźnienia Strony Kupującej w zapłacie zaliczki na poczet ceny lokalu mieszkalnego oraz ceny lokalu o przeznaczeniu innym niŜ mieszkalne – garaŜu, o których mowa w … , przekraczającego 14 dni, b) opóźnienia większego niŜ 30 dni w dokonaniu przez Stronę Kupującą zapłaty pozostałej części ceny sprzedaŜy lokalu mieszkalnego oraz pozostałej części ceny sprzedaŜy lokalu o przeznaczeniu innym niŜ mieszkalne – garaŜu w kwotach i terminach określonych w harmonogramach stanowiących załączniki do niniejszej umowy (…). we wzorcu umowy pod nazwą Akt notarialny – umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokali oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy; 26. Strona sprzedająca moŜe odstąpić od niniejszej umowy w przypadku: a) opóźnienia strony kupującej w zapłacie zaliczki, o której mowa w ust. …, przekraczającego 7 dni; b) opóźnienia większego niŜ 30 dni w dokonaniu przez stronę kupującą zapłaty pozostałej części ceny sprzedaŜy w kwotach i terminach określonych w niniejszej umowie i harmonogramie wpłat (…). we wzorcu umowy o nazwie Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy; strona 7 z 34 27. Kupujący oświadcza, Ŝe wyraŜa zgodę, aby kaŜdoczesnym właścicielom pozostałych udziałów we współwłasności GaraŜu Wielostanowiskowego przysługiwały prawa wyłącznego korzystania z innych, przydzielonych im miejsc postojowych i komórek lokatorskich znajdujących się w obrębie tegoŜ GaraŜu i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych oraz nie podejmować Ŝadnych działań naruszających, utrudniających lub uniemoŜliwiających korzystanie z powyŜszych praw. we wzorcach umów o nazwach: • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 dla budynku B1; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 dla budynku B2, B3, B4; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 (komórka lokatorska); 28. Kupujący oświadcza, Ŝe wyraŜa zgodę, aby kaŜdoczesnym właścicielom pozostałych udziałów we współwłasności GaraŜu Wielostanowiskowego przysługiwały prawa wyłącznego korzystania z innych, przydzielonych im miejsc postojowych (i komórek lokatorskich) znajdujących się w obrębie tegoŜ GaraŜu i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych oraz nie podejmować Ŝadnych działań naruszających, utrudniających lub uniemoŜliwiających korzystanie z powyŜszych praw. we wzorcu umowy o nazwie Umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/B/2012; w wyniku którego uprawdopodobniono, Ŝe przedsiębiorca INTER-BUD DEVELOPER Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie stosuje praktyki, o jakich mowa w art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 powołanej ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz przyjęto zobowiązanie ww. przedsiębiorcy do podjęcia działań zmierzających do zaniechania naruszenia zbiorowych interesów konsumentów; nakłada się na INTER-BUD DEVELOPER Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie obowiązek wykonania tego zobowiązania, poprzez: A. zaniechanie stosowania we wzorcach umów kwestionowanych postanowień, w ten sposób, Ŝe: 1) powołane w pkt 1, 2 i 3 postanowienia zostaną usunięte i zastąpione nowym, w brzmieniu: Nabywca ma prawo odstąpić od niniejszej Umowy: (…) − w przypadku, gdy po dokonaniu obmiaru powykonawczego Lokalu róŜnica powierzchni rzeczywistej Lokalu w stosunku do powierzchni projektowanej – określonej w niniejszej Umowie, będzie większa niŜ +/- 2% (dwa procent). Ponadto, Spółka zobowiązuje się do modyfikacji postanowienia dotyczącego wpływu zmiany powierzchni na cenę lokalu, wprowadzając postanowienie w brzmieniu: Ostateczna powierzchnia uŜytkowa Lokalu zostanie podana w Umowie przenoszącej własność Lokalu i w protokole jego wydania, na podstawie obmiaru powykonawczego i znajdzie zastosowanie przy rozliczeniu ceny nabycia Lokalu. Strony postanawiają jednocześnie, iŜ: a) w przypadku gdy powierzchnia Lokalu stwierdzona obmiarem powykonawczym będzie mniejsza aniŜeli powierzchnia projektowana określona w niniejszej Umowie, Cena Lokalu zostanie odpowiednio zmniejszona o kwotę stanowiącą iloczyn Ceny 1 m 2 powierzchni Lokalu wskazanej w § … ust. … Umowy oraz róŜnicy powierzchni Lokalu; w takim przypadku Deweloper dokona zwrotu na rzecz Nabywcy odpowiedniej części naleŜności wpłaconych przez Nabywcę tytułem zapłaty Ceny strona 8 z 34 Lokalu lub teŜ Nabywca zwolniony będzie od zapłaty na rzecz Dewelopera w/w części Ceny Lokalu; b) w przypadku gdy powierzchnia Lokalu stwierdzona obmiarem powykonawczym będzie większa aniŜeli powierzchnia projektowana określona w niniejszej Umowie, Cena Lokalu zostanie odpowiednio zwiększona o kwotę stanowiącą iloczyn Ceny 1 m 2 powierzchni Lokalu wskazanej w § … ust. … Umowy oraz róŜnicy powierzchni Lokalu; w takim przypadku Nabywca dokona dopłaty na rzecz Dewelopera odpowiedniej części Ceny Lokalu. O kaŜdej zmianie powierzchni Lokalu, skutkującej zmianą Ceny Lokalu Deweloper poinformuje Nabywcę w formie pisemnej. Ostateczna Cena Lokalu uwzględniająca ewentualne zmiany, o których wyŜej mowa określona zostanie w Umowie przenoszącej własność. Nabywca ma prawo odstąpić od niniejszej Umowy w kaŜdym przypadku podwyŜszenia Ceny lokalu; 2) postanowienia powołane w pkt 4, 5, 6, 12,13, i 14 zostaną usunięte z wzorców umów; 3) powołane w pkt 7, 8 i 9 postanowienia zostaną zastąpione nowym, w brzmieniu: Strony postanawiają, Ŝe wszelka korespondencja pomiędzy Stronami doręczana będzie na adresy podane przez Strony w niniejszej Umowie. O zmianach adresów do korespondencji Strony zobowiązują się wzajemnie niezwłocznie informować. 4) powołane w pkt 10 i 11 postanowienia zostaną zastąpione nowym, w brzmieniu: Koszty zawarcia umowy przyrzeczonej, w tym koszty taksy notarialnej, naleŜności publicznoprawne, a takŜe koszty wpisu do księgi wieczystej ponosi Kupujący. Koszty wypisów umowy przyrzeczonej kaŜda ze stron ponosi we własnym zakresie. 5) w powołanych w pkt 15 – 22 postanowieniach zostaną wykreślone zdania: − Kupujący wyraŜa na powyŜsze swoją zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych − Nabywca wyraŜa na powyŜsze swoją zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości roszczeń z tym związanych (…). − Kupujący wyraŜa na powyŜsze swoją nieodwołalną zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych (…). − Strona kupująca wyraŜa na powyŜsze swoją nieodwołalną zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych (…). − Strona kupująca wyraŜa na powyŜsze swoją zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych. Ponadto, zapisy dotyczące prawa umieszczania na elewacji budynków szyldów i reklam związanych z prowadzoną w niektórych lokalach działalnością gospodarczą otrzymają następujące brzmienie: Kupujący oświadcza, Ŝe zapoznał się z projektem Budynku (…) i jest mu wiadomym, iŜ (…): − kaŜdocześni właściciele lokali usługowych w budynku będą/są uprawnienie do umieszczania na parterze elewacji budynku, w części przylegającej bezpośrednio do ścian ich lokali, szyldów i reklam, na warunkach określonych przez Wspólnotę Mieszkaniową/Zarządcę nieruchomości wspólnej, 6) postanowienia powołane w pkt 23 - 26 zostaną zastąpione nowym, w brzmieniu: Sprzedawcy przysługuje prawo odstąpienia od niniejszej Umowy w przypadku: a) opóźnienia Kupującego w zapłacie którejkolwiek z zaliczek, o których mowa w § … ust. …, przekraczającego 7 dni, pod warunkiem pisemnego zawiadomienia strona 9 z 34 Kupującego o zaistniałym opóźnieniu i bezskutecznym upływie dodatkowego, co najmniej 7-dniowego terminu, wskazanego do spełnienia zaległego świadczenia, b) opóźnienia większego niŜ 30 dni w dokonaniu przez Kupującego którejkolwiek z płatności określonych w Harmonogramach wpłat, o których mowa w § … ust. …, pod warunkiem pisemnego zawiadomienia Kupującego o zaistniałym opóźnieniu i bezskutecznym upływie dodatkowego, co najmniej 14-dniowego terminu, wskazanego do spełnienia zaległego świadczenia, 7) w powołanych w pkt 27 i 28 postanowieniach zostaną wykreślone fragmenty o treści: (…) i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych (…). oraz wprowadzenie w Ŝycie nowych, zmienionych wzorców umów w terminie 14 dni od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji; B. przedłoŜenie w terminie 6 (sześciu) miesięcy od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji wszystkim konsumentom, z którymi umowy nadal obowiązują, aneksów do tych umów, uwzględniających wprowadzone we wzorcu zmiany. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331, ze zm.) nakłada się na INTER-BUD DEVELOPER Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie obowiązek złoŜenia sprawozdania o stopniu realizacji przyjętego zobowiązania w terminie 7 (siedmiu) miesięcy od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji , przy czym sprawozdanie to powinno zawierać: 1. po 1 kopii umów zawartych w oparciu o poszczególne, uprzednio zakwestionowane w przedmiotowym postępowaniu, wzorce umów, a które zostały zmienione zgodnie z przyjętym w pkt I.A. sentencji niniejszej decyzji zobowiązaniem; 2. informację dotyczącą ilości umów zawartych w oparciu o kwestionowane wzorce, które obowiązywały w dniu otrzymania niniejszej decyzji; 3. informację dotyczącą ilości konsumentów, którym doręczono aneksy do umów uwzględniające wprowadzone we wzorcach umów zmiany wraz z kopiami dowodów nadania; 4. po 1 kopii aneksu do umów zawartych z konsumentami w oparciu o poszczególne, uprzednio zakwestionowane w przedmiotowym postępowaniu, wzorce umów, uwzględniających wprowadzone w tych wzorcach umów zmiany. U z a s a d n i e n i e Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatura w Krakowie (dalej „Prezes UOKIK”), przeprowadził postępowanie wyjaśniające mające na celu wstępne ustalenie, czy postanowienia umowne stosowane w obrocie konsumenckim przez INTER-BUD DEVELOPER Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie (dalej „Spółka”) nie naruszają chronionych prawem interesów konsumentów. Uwzględniając ustalenia poczynione w toku postępowania wyjaśniającego, postanowieniem nr RKR-256/2013 z dnia 15 listopada 2013 r. (karty nr 1-12 w aktach sprawy), Prezes UOKiK wszczął postępowanie przeciwko Spółce pod zarzutem stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów opisanych w sentencji niniejszej decyzji. Postanowieniem Nr RKR-264/2013 z dnia 20 listopada 2013 r. zaliczono w poczet przedmiotowego postępowania administracyjnego dowody uzyskane w uprzednio przeprowadzonym postępowaniu wyjaśniającym (karty nr 13-308 w aktach sprawy). strona 10 z 34 Odpowiadając na zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów Spółka, w pismach z dnia 05 grudnia 2013 r., (karty nr 310- 320), z dnia 23 grudnia 2013 r. (karty nr 325-422) oraz ich uzupełnieniem z dnia z dnia 24 lutego 2014 r. (karta nr 425) i z dnia 05 marca 2014 r. (karta nr 427), uznając stanowisko Prezesa UOKiK, złoŜyła zobowiązanie do podjęcia działań zmierzających do usunięcia i zapobieŜenia zarzucanym Spółce naruszeniom, poprzez zastosowanie w obrocie z konsumentami nowych wzorów umów, respektujących zastrzeŜenia Prezesa UOKiK. Jednocześnie Spółka wniosła o wydanie decyzji zobowiązującej w trybie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Pismem z dnia 22 kwietnia 2014 r. Prezes UOKiK zawiadomił Spółkę o zakończeniu zbierania materiału dowodowego oraz moŜliwości zapoznania się z aktami sprawy (karta nr 429), która z przysługującego prawa skorzystała w dniu 8 maja 2014 r. Prezes UOKiK ustalił następujący stan faktyczny: Spółka prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS 0000145782. Zakres prowadzonej przez nią działalności obejmuje m.in. realizację projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, kupno i sprzedaŜ nieruchomości na własny rachunek. W obrocie z udziałem konsumentów Spółka posługuje się następującymi wzorcami umów: − Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej – lokal garaŜowy nr…/S/2012; − Umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/B/2012; − Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…/S/2012; − Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…/S/2013; − Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 dla budynku B1; − Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…/S/2012; − Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 dla budynku B2, B3, B4; − Umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 (komórka lokatorska); − Umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/B/2012; − Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej - komórka lokatorska nr…/S/2012; − Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…; − Akt notarialny – Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Bobrzyńskiego 23A w Krakowie; − Akt notarialny – Projekt - Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Sarmackiej w Krakowie, stosowanym w okresie 29.04.2012 r. – 02.10.2012 r.; − Akt notarialny – Projekt - Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Sarmackiej w Krakowie, stosowanym w okresie 29.04.2012 r. – 02.11.2013 r.; − Akt notarialny – umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokali oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy; − Akt notarialny – projekt – umowa deweloperska; − Umowa rezerwacyjna Nr …/… . Umowy z konsumentami są zawierane w formie pisemnej. Doręczane klientom, w tym konsumentom, umowy są sporządzane przez Spółkę przed zawarciem umowy i zawierają strona 11 z 34 gotowe jednolite postanowienia. Oznacza to, iŜ Spółka stosuje w obrocie konsumenckim wzorce umów. W wyniku analizy treści ww. wzorców zwrócono uwagę, iŜ zawierają postanowienia, które mogą być rozpatrywane pod kątem toŜsamości z postanowieniami wpisanymi do rejestru klauzul niedozwolonych. ZastrzeŜenia takie budzą postanowienia, przywołane wyŜej w pkt I.1-28 sentencji niniejszej decyzji o następującej treści: 1. Strony zgodnie postanawiają, Ŝe do obliczenia powierzchni uŜytkowej Lokalu zastosowana będzie norma PN-70/B-02365, a określona w ten sposób powierzchnia uŜytkowa Lokalu (po dokonaniu obmiaru powykonawczego) moŜe się róŜnić nie więcej niŜ +/-2,5% od powierzchni określonej w niniejszej Umowie oraz Ŝe nie wpłynie to na jego cenę, tak więc Kupujący nie będzie zobowiązany do dopłaty, ani Sprzedawca do obniŜenia ceny. we wzorcu umowy pod nazwą Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej – lokal garaŜowy nr…/S/2012; 2. Strony zgodnie postanawiają, Ŝe do obliczenia powierzchni uŜytkowej Lokalu zastosowana będzie norma PN-70/B-02365, a określona w ten sposób powierzchnia uŜytkowa Lokalu (po dokonaniu obmiaru powykonawczego) moŜe się róŜnić nie więcej niŜ +/-2,5% od powierzchni określonej w niniejszej Umowie oraz Ŝe nie wpłynie to na jego cenę, tak więc Nabywca nie będzie zobowiązany do dopłaty, ani Deweloper do obniŜenia ceny. we wzorcu umowy pod nazwą Akt notarialny – Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Bobrzyńskiego 23A w Krakowie; 3. Strony zgodnie postanawiają, Ŝe do obliczenia powierzchni uŜytkowej Lokalu zastosowana będzie norma PN-70/B-02365, a określona w ten sposób powierzchnia uŜytkowa Lokalu (po dokonaniu ostatecznego obmiaru powykonawczego) moŜe się róŜnić nie więcej niŜ (+/-) 2,5% od powierzchni określonej w niniejszej umowie oraz Ŝe nie wpłynie to na jego cenę, tak więc Nabywca nie będzie zobowiązany do dopłaty, ani Deweloper do obniŜenia ceny. we wzorcach umów o nazwach: • Akt notarialny –Projekt - Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Sarmackiej w Krakowie, stosowanym w okresie 29.04.2012 r. – 02.10.2012 r.; • Akt notarialny – projekt – umowa deweloperska; 4. Termin zakończenia realizacji Budynku moŜe ulec zmianie jedynie na skutek okoliczności zewnętrznych, na które Sprzedawca pomimo zachowania naleŜytej staranności nie ma wpływu, w tym w szczególności wskutek: - siły wyŜszej - działań organów administracji państwowej i samorządowej oraz innych instytucji, od których zaleŜy moŜliwość prowadzenia robót budowlanych. we wzorcach umów o nazwach: • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej – lokal garaŜowy nr…/S/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/B/2012; 5. Termin zakończenia prac budowlanych dotyczących Przedsięwzięcia deweloperskiego moŜe ulec zmianie jedynie na skutek okoliczności zewnętrznych, za które Deweloper pomimo zachowania naleŜytej staranności nie odpowiada, w tym na skutek siły wyŜszej. we wzorcach umów o nazwach: • Akt notarialny – Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Bobrzyńskiego 23A w Krakowie ; strona 12 z 34 • Akt notarialny –Projekt - Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Sarmackiej w Krakowie, stosowanych w okresie 29.04.2012 r. - 02.11.2013 r.; • Akt notarialny – projekt – umowa deweloperska; 6. Strony oświadczają, Ŝe wszystkie postanowienia niniejszej Umowy zostały przez nie indywidualnie uzgodnione. we wzorcach umów o nazwach: • Akt notarialny – Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Bobrzyńskiego 23A w Krakowie; • Akt notarialny –Projekt - Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Sarmackiej w Krakowie, stosowanych w okresie 29.04.2012 r. - 02.11.2013 r.; 7. Strony ustalają, Ŝe zawiadomienia wysłane na adresy Stron podane w niniejszej Umowie uznaje się za skutecznie doręczone. Strony zobowiązują się jednocześnie do powiadamiania na piśmie o kaŜdej zmianie swojego adresu. W przypadku nie dopełnienia tego obowiązku, korespondencja skierowana przez Stronę na adres wskazany w niniejszej Umowie lub ostatni wskazany adres, która nie zostanie odebrana z urzędu pocztowego w terminie 14 dni uwaŜana będzie za doręczoną z upływem 14 dni od pierwszego awizowania. we wzorcu umowy pod nazwą Umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/B/2012; 8. Strony zobowiązują się jednocześnie do powiadamiania na piśmie o kaŜdej zmianie adresu z 14 dniowym wyprzedzeniem. W przypadku niedopełnienia tego obowiązku, korespondencja skierowana przez stronę na adres wskazany w niniejszej umowie lub ostatni wskazany adres, która nie zostanie odebrana z urzędu pocztowego w terminie 14 dni uwaŜana będzie za doręczoną z upływem 14 dni od pierwszego awizowania. we wzorcu umowy pod nazwą Akt notarialny – umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokali oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy; 9. Strony ustalają, Ŝe zawiadomienia wysłane na adresy stron podane w niniejszej umowie uznaje się za skutecznie doręczone. Strony zobowiązują się jednocześnie do powiadamiania na piśmie o kaŜdej zmianie adresu z 14 – dniowym wyprzedzeniem. we wzorcu umowy pod nazwą Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy; 10. Wszelkie koszty zawarcia Umowy przenoszącej własność Lokalu, w tym koszty taksy notarialnej, wydatki publicznoprawne, a takŜe koszty wpisu do księgi wieczystej ponosi Nabywca. we wzorcach umów o nazwach : • Akt notarialny –Projekt - Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Sarmackiej w Krakowie, stosowanych w okresie 29.04.2012 r. – 02.11.2013 r.; • Akt notarialny – projekt – umowa deweloperska; 11. Wszelkie koszty zawarcia niniejszej Umowy oraz umowy przyrzeczonej (w formie aktu notarialnego), w tym wydatki publicznoprawne, a takŜe koszty wpisu do księgi wieczystej ponosi Kupujący. we wzorcach umowy o nazwach: • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…/S/2013; strona 13 z 34 • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 dla budynku B1; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…/S/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 dla budynku B2, B3, B4; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 (komórka lokatorska); • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej- komórka lokatorska nr…/S/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej – lokal garaŜowy nr…/S/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/B/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/B/2012; 12. Przeniesienie przez Nabywcę praw i obowiązków wynikających z niniejszej Umowy na osobę trzecią wymaga uprzedniej pisemnej zgody Dewelopera. we wzorcach umów pod nazwą: • Akt notarialny –Projekt - Umowa deweloperska dla inwestycji przy ul. Sarmackiej w Krakowie , stosowanych w okresie 29.04.2012 r. – 02.11.2013 r.; • Akt notarialny – projekt – umowa deweloperska; 13. Przeniesienie praw i obowiązków wynikających z niniejszej Umowy na osobę trzecią wymaga pisemnej zgody drugiej strony. we wzorcach umów o nazwach: • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…/S/2013; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 dla budynku B1; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…/S/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 dla budynku B2, B3, B4; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 (komórka lokatorska); • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej- komórka lokatorska nr…/S/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej – lokal garaŜowy nr…/S/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/B/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…; 14. Przeniesienie przez Rezerwującego praw i obowiązków wynikających z niniejszej Umowy wymaga uprzedniej pisemnej zgody Dewelopera. we wzorcu umowy pod nazwą Umowa rezerwacyjna Nr…/…; 15. Kupujący oświadcza, Ŝe zapoznał się z planem Budynku (…) i jest mu wiadomym, iŜ (…) 1. kaŜdocześni właściciele lokali usługowych będą uprawnieni do nieodpłatnego umieszczenia na parterze elewacji budynku z funkcją usługową szyldów i reklam na warunkach określonych przez Sprzedawcę lub zarządcę nieruchomości wspólnej, strona 14 z 34 Kupujący wyraŜa na powyŜsze swoją zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych. we wzorcu umowy pod nazwą Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…/S/2013; 16. Kupujący oświadcza, iŜ zapoznał się z planami Budynku (…) i wiadomym jest mu, iŜ: b) kaŜdocześni właściciele lokali usługowych będą uprawnieni do nieodpłatnego umieszczenia na parterze elewacji budynku z funkcją usługową szyldów lub reklam na warunkach określonych przez Sprzedawcę lub zarządcę nieruchomości wspólnej, Kupujący wyraŜa na powyŜsze swoją zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych. we wzorcach umów o nazwach: • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 dla budynku B1; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej – lokal garaŜowy nr…/S/2012; 17. Kupujący oświadcza, iŜ zapoznał się z planami Budynku (…) i wiadomym jest mu, iŜ: b) kaŜdocześni właściciele lokali usługowych będą uprawnieni do nieodpłatnego umieszczenia na parterze elewacji budynku z funkcją usługową szyldów lub reklam na warunkach określonych przez Sprzedawcę lub zarządcę nieruchomości wspólnej, Kupujący wyraŜa na powyŜsze swoją zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych. we wzorcach umów o nazwach: • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…/S/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 dla budynku B2, B3, B4; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej- komórka lokatorska nr…/S/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej – lokal garaŜowy nr…/S/2012; 18. Nabywca oświadcza równieŜ, Ŝe wiadomym jej jest, Ŝe:. c) kaŜdocześni właściciele lokali biurowo-usługowo-handlowych będą uprawnieni do umieszczenia na elewacji (na poziomie parteru) oraz na dachu Budynku szyldów lub reklam, a w obrębie Nieruchomości równieŜ ekspozytorów (stojaków ekspozycyjnych), pylonów reklamowych i innej infrastruktury niezbędnej dla prowadzenia działalności gospodarczej w wyŜej wymienionych lokalach – na warunkach określonych przez Dewelopera lub zarządcę nieruchomości wspólnej (…). Nabywca wyraŜa na powyŜsze swoją zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości roszczeń z tym związanych (…) we wzorcu umowy pod nazwą Akt notarialny – projekt – umowa deweloperska; 19. Kupujący oświadcza, iŜ zapoznał się z opisanymi wyŜej decyzjami zatwierdzającymi projekt budowlany (…) oraz wiadomym jest mu, Ŝe (…) c) kaŜdocześni właściciele lokali biurowo-usługowo-handlowych będą uprawnieni do umieszczenia na elewacji (w poziomie parteru) oraz na dachu Budynku szyldów lub reklam na warunkach określonych pisemnie przez Sprzedawcę lub zarządcę nieruchomości wspólnej. strona 15 z 34 Kupujący wyraŜa na powyŜsze swoją nieodwołalną zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych (…). we wzorcu umowy pod nazwą Umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/B/2012; 20. Kupujący oświadcza równieŜ, Ŝe wiadomym mu jest, Ŝe: (…) c)kaŜdocześni właściciele w/w lokali biurowo – usługowo – handlowych będą uprawnieni do umieszczenia na elewacji (w poziomie parteru) oraz na dachu Budynku szyldów lub reklam, a w obrębie Nieruchomości równieŜ ekspozytorów (stojaków ekspozycyjnych), dla potrzeb eksponowania swojej oferty handlowej (…) – na warunkach określonych przez Sprzedawcę lub zarządcę nieruchomości wspólnej. Kupujący wyraŜa na powyŜsze swoją nieodwołalną zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych (…). we wzorcach umów o nazwach: • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/B/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…; 21. Strona kupująca oświadcza, iŜ zapoznała się z decyzjami zatwierdzającymi projekt budowlany (…) oraz wiadomym jest jej, iŜ: (…) c) kaŜdocześni właściciele w/w lokali biurowo-usługowo-handlowych będą uprawnieni do umieszczenia na elewacji (w poziomie parteru) oraz na dachu budynku szyldów lub reklam, a w obrębie nieruchomości równieŜ ekspozytorów (stojaków ekspozycyjnych) dla potrzeb eksponowania swojej oferty handlowej (…) – na warunkach określonych pisemnie przez stronę sprzedającą lub zarządcę nieruchomości wspólnej. Strona kupująca wyraŜa na powyŜsze swoją nieodwołalną zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych (…). we wzorcu umowy pod nazwą Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy; 22. Strona kupująca oświadcza, iŜ wiadomym jest jej, Ŝe: (…) b) kaŜdocześni właściciele lokali usługowych w budynku nr…przy ul…w Krakowie będą uprawnieni do nieodpłatnego umieszczenia na parterze elewacji budynku szyldów lub reklam na warunkach określonych przez stronę sprzedającą lub zarządcę nieruchomości wspólnej. Strona kupująca wyraŜa na powyŜsze swoją zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych. we wzorcu umowy pod nazwą Akt notarialny – Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz umowa sprzedaŜy; 23. Sprzedawcy przysługuje prawo odstąpienia od niniejszej Umowy w przypadku: a) opóźnienia Kupującego w zapłacie zaliczki, o której mowa w §…, przekraczającego 7 dni; b) opóźnienia większego niŜ 30 dni w dokonaniu przez Kupującego którejkolwiek z płatności określonej w Harmonogramie wpłat, o którym mowa w §… (…). we wzorcach umów o nazwach: • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…/S/2013; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…/S/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 (komórka lokatorska); strona 16 z 34 • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej- komórka lokatorska nr…/S/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej – lokal garaŜowy nr…/S/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…; 24. Sprzedawcy przysługuje prawo odstąpienia od niniejszej Umowy w przypadku: a) opóźnienia Kupującego w zapłacie którejkolwiek z zaliczek, o których mowa w §5 ust.1, przekraczającego 7 dni; b) opóźnienia większego niŜ 30 dni w dokonaniu przez Kupującego którejkolwiek z płatności określonych w Harmonogramach wpłat, o których mowa w §5 ust.2 (…). we wzorcach umów o nazwach: • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 dla budynku B1; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 dla budynku B2, B3, B4; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/B/2012; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/B/2012; 25. Strona Sprzedająca moŜe odstąpić od niniejszej umowy w przypadku: a) opóźnienia Strony Kupującej w zapłacie zaliczki na poczet ceny lokalu mieszkalnego oraz ceny lokalu o przeznaczeniu innym niŜ mieszkalne – garaŜu, o których mowa w … , przekraczającego 14 dni, b) opóźnienia większego niŜ 30 dni w dokonaniu przez Stronę Kupującą zapłaty pozostałej części ceny sprzedaŜy lokalu mieszkalnego oraz pozostałej części ceny sprzedaŜy lokalu o przeznaczeniu innym niŜ mieszkalne – garaŜu w kwotach i terminach określonych w harmonogramach stanowiących załączniki do niniejszej umowy (…). we wzorcu umowy pod nazwą Akt notarialny – umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokali oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy; 26. Strona sprzedająca moŜe odstąpić od niniejszej umowy w przypadku: a) opóźnienia strony kupującej w zapłacie zaliczki, o której mowa w ust. …, przekraczającego 7 dni; b) opóźnienia większego niŜ 30 dni w dokonaniu przez stronę kupującą zapłaty pozostałej części ceny sprzedaŜy w kwotach i terminach określonych w niniejszej umowie i harmonogramie wpłat (…). we wzorcu umowy o nazwie Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy; 27. Kupujący oświadcza, Ŝe wyraŜa zgodę, aby kaŜdoczesnym właścicielom pozostałych udziałów we współwłasności GaraŜu Wielostanowiskowego przysługiwały prawa wyłącznego korzystania z innych, przydzielonych im miejsc postojowych i komórek lokatorskich znajdujących się w obrębie tegoŜ GaraŜu i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych oraz nie podejmować Ŝadnych działań naruszających, utrudniających lub uniemoŜliwiających korzystanie z powyŜszych praw. we wzorcach umów o nazwach: • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 dla budynku B1; strona 17 z 34 • Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 dla budynku B2, B3, B4; • Umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2012 (komórka lokatorska); 28. Kupujący oświadcza, Ŝe wyraŜa zgodę, aby kaŜdoczesnym właścicielom pozostałych udziałów we współwłasności GaraŜu Wielostanowiskowego przysługiwały prawa wyłącznego korzystania z innych, przydzielonych im miejsc postojowych (i komórek lokatorskich) znajdujących się w obrębie tegoŜ GaraŜu i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych oraz nie podejmować Ŝadnych działań naruszających, utrudniających lub uniemoŜliwiających korzystanie z powyŜszych praw. we wzorcu umowy o nazwie Umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/B/2012. W rejestrze postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone znajdują się następujące postanowienia: pozycja nr 1540 " Strony zgodnie oświadczają, Ŝe: - w przypadku gdy róŜnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt 1 lit. a) nie ulegnie zmianie, - w przypadku gdy róŜnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 nin. umowy będzie przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/, opisanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmiarze." (vide wyrok SOKiK z dnia 12 listopada 2007 r., sygn. akt XVII AmC 108/07); pozycja nr 882 "Opóźnienia wywołane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezaleŜnych od sprzedającego przeszkód spowodują odpowiednie przesunięcie terminów rozpoczęcia budowy i oddania przedmiotu budowy kupującemu.” (vide wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r., sygn. akt XVII AmC 86/03); pozycja nr 881 „Oświadczam, Ŝe zapoznałem się i wynegocjowałem treść niniejszej umowy” (vide wyrok SOKiK z dnia 20 lipca 2006 r., sygn. akt XVII AmC 9/06); pozycja nr 1500 „W przypadku zwrotu pisma wysłanego na adres podany na wstępie niniejszej umowy bądź na adres korespondencyjny podany przez Nabywcę na piśmie z adnotacją: "nie podjęte w terminie", "adresat nieznany", "adresat zmienił adres" lub inną równoznacznością, uznawać się będzie, Ŝe adresat został powiadomiony prawidłowo i prawnie skutecznie.” (vide wyrok SOKiK z dnia 17 października 2006 r., sygn. akt XVII AmC 122/05); pozycja nr 1601 „Strony postanawiają, Ŝe wszelka korespondencja pomiędzy stronami odbywać się będzie za pomocą listów poleconych kierowanych na w/w adresy. Strony zobowiązane są do zgłaszania drugiej stronie kaŜdą zmianę adresu. Strony postanawiają, Ŝe w przypadku niewykonania tego zobowiązania korespondencja skierowana na adres wskazany w niniejszej umowie lub ostatni wskazany adres, która nie zostanie odebrana w terminie, uwaŜana będzie za doręczoną z upływem ostatniego dnia, w którym moŜliwe było jej podjęcie z urzędu pocztowego." strona 18 z 34 (vide wyrok SOKiK z dnia 12 kwietnia 2007 r., sygn. akt XVII AmC 113/07); pozycja nr 1207 „W przypadku zmiany adresu, kaŜda ze stron zobowiązana jest niezwłocznie pisemnie powiadomić o tym drugą stronę. W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres będzie uznawana za skutecznie doręczoną" (vide wyrok SOKiK z dnia 16 kwietnia 2007 r., sygn. akt XVII AmC 43/06); pozycja nr 3365 „Wszystkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, wpisem ewentualnych roszczeń oraz przeniesieniem własności przedmiotu umowy (zawarcie aktu notarialnego) poniesie Kupujący (opłata notarialna, opłata skarbowa i sądowa, podatki itp.) (§ 10 wzorca).” (vide wyrok SOKiK z dnia 20 listopada 2011 r., sygn. akt XVII AmC 1333/10); pozycja nr 4080 "Przeniesienie przez jedną ze stron praw lub obowiązków wynikających z niniejszej umowy na osobę trzecią wymaga zgody drugiej strony wyraŜonej na piśmie pod rygorem niewaŜności.” (vide wyrok SOKiK z dnia 20 lipca 2012 r., sygn. akt XVII AmC 1002/12); pozycja nr 3533 „Część nieruchomości wspólnej Budynku (Budynku I oraz Budynku II) obejmująca część dachu oraz część elewacji będzie przeznaczona pod reklamę Spółki lub innych wskazanych przez Spółkę podmiotów prawa lub innych uŜytkowników Lokalu Biurowego. W związku z treścią zdania poprzedniego Strony w Umowie SprzedaŜy dokonają podziału do korzystania nieruchomości wspólnej w ten sposób, iŜ Spółce będzie przysługiwało nieodpłatne prawo do wyłącznego korzystania z określonej powyŜej części nieruchomości wspólnej z moŜliwością jej przekazania do korzystania przez innych uŜytkowników Lokalu Biurowego, a Nabywca nie będzie zgłaszał roszczeń w stosunku do tej części, w tym roszczeń określonych w art. 12 Ustawy. Przeniesienie przez jedną ze stron praw lub obowiązków wynikających z niniejszej umowy na osobę trzecią wymaga zgody drugiej strony wyraŜonej na piśmie pod rygorem niewaŜności.” (vide wyrok SOKiK z dnia 14 grudnia 2010 r., sygn. akt XVII AmC 2051/09); pozycja nr 1375 "Stronie sprzedającej przysługuje prawo do wypowiedzenia niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym przy uwzględnieniu par. 4 umowy według wyboru Strony sprzedającej, jeŜeli Strona kupująca będzie zalegała z zapłatą chociaŜby jednej raty (części) ceny sprzedaŜy lub jakiejkolwiek kwoty podatku od towaru i usług i nie dokona odpowiedniej płatności wraz z naleŜnymi odsetkami w terminie 21 dni od dnia wymagalności, określonego w par. 3 niniejszej umowy." (vide wyrok SOKiK z dnia 28 stycznia 2008 r., sygn. akt XVII AmC 109/07); pozycja nr 689 „Nieterminowe pokrywanie kosztów realizacji lokalu uprawnia Zbywcę – Generalnego Realizatora do odstąpienia od umowy i zatrzymania zadatku oraz dokonania niezwłocznej dystrybucji lokalu na rzecz innego kontrahenta” (vide wyrok SOKiK z dnia 23 września 2004 r., sygn. akt XVII AmC 51/03); pozycja nr 4552 § 6 ust. 2 - Kupujący udzielają Spółce pełnomocnictwa, pod warunkiem zawarcia Umowy SprzedaŜy, do zawarcia w ich imieniu umowy o podział do korzystania z GaraŜu, przy czym w ramach powyŜszego umocowania Spółka będzie uprawniona do wskazania Kupującym, w drodze umowy o podział do korzystania z miejsca postojowego numer 289 oraz miejsca postojowego numer 290, na poziomie -1 GaraŜu oraz do złoŜenia w ich imieniu w Umowie SprzedaŜy oświadczenia, iŜ wyraŜają oni zgodę na podział do korzystania z GaraŜu oraz na wskazywanie przez Spółkę kolejnym nabywcom lokali, w drodze umów z nabywcami udziałów w GaraŜu, konkretnie oznaczonych miejsc postojowych i boksów na jednoślady zgodnie z tymŜe sposobem korzystania i nie będą wnosić z tego tytułu do Spółki Ŝadnych roszczeń, przy strona 19 z 34 czym Strony oświadczają równieŜ, iŜ wyraŜają zgodę na ujawnienie w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla GaraŜu tego podziału do korzystania. (vide wyrok SOKiK z dnia 30 września 2011 r., sygn. akt XVII AmC 3876/10). Wszystkie powyŜsze postanowienia przeniesione zostały następnie i znajdują się aktualnie w poszczególnych rodzajach umów zawartych przez Spółkę z konsumentami. Pismem z dnia 05 grudnia 2013 r., uzupełnionym pismami z dnia 23 grudnia 2013 r., z dnia 24 lutego 2014 r. i z dnia 05 marca 2014 r., Spółka wyraziła chęć dostosowania stosowanych wzorców umownych zgodnie z zastrzeŜeniami określonymi przez Prezesa UOKiK. Spółka przedstawiła swoje zobowiązanie do podjęcia działań mających na celu zapobieŜenie naruszeniom ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , poprzez: zmianę wzorców umownych objętych zakresem niniejszego postępowania w ten sposób, Ŝe: Ad 1-3 powołane w pkt 1, 2 i 3 postanowienia zostaną usunięte i zastąpione nowym, w brzmieniu: Nabywca ma prawo odstąpić od niniejszej Umowy: (…) − w przypadku, gdy po dokonaniu obmiaru powykonawczego Lokalu róŜnica powierzchni rzeczywistej Lokalu w stosunku do powierzchni projektowanej – określonej w niniejszej Umowie, będzie większa niŜ +/- 2% (dwa procent). Ponadto, Spółka zobowiązuje się do modyfikacji postanowienia dotyczącego wpływu zmiany powierzchni na cenę lokalu, wprowadzając postanowienie w brzmieniu: Ostateczna powierzchnia uŜytkowa Lokalu zostanie podana w Umowie przenoszącej własność Lokalu i w protokole jego wydania, na podstawie obmiaru powykonawczego i znajdzie zastosowanie przy rozliczeniu ceny nabycia Lokalu. Strony postanawiają jednocześnie, iŜ: a) w przypadku gdy powierzchnia Lokalu stwierdzona obmiarem powykonawczym będzie mniejsza aniŜeli powierzchnia projektowana określona w niniejszej Umowie, Cena Lokalu zostanie odpowiednio zmniejszona o kwotę stanowiącą iloczyn Ceny 1 m 2 powierzchni Lokalu wskazanej w § … ust. … Umowy oraz róŜnicy powierzchni Lokalu; w takim przypadku Deweloper dokona zwrotu na rzecz Nabywcy odpowiedniej części naleŜności wpłaconych przez Nabywcę tytułem zapłaty Ceny Lokalu lub teŜ Nabywca zwolniony będzie od zapłaty na rzecz Dewelopera w/w części Ceny Lokalu; b) w przypadku gdy powierzchnia Lokalu stwierdzona obmiarem powykonawczym będzie większa aniŜeli powierzchnia projektowana określona w niniejszej Umowie, Cena Lokalu zostanie odpowiednio zwiększona o kwotę stanowiącą iloczyn Ceny 1 m 2 powierzchni Lokalu wskazanej w § … ust. … Umowy oraz róŜnicy powierzchni Lokalu; w takim przypadku Nabywca dokona dopłaty na rzecz Dewelopera odpowiedniej części Ceny Lokalu. O kaŜdej zmianie powierzchni Lokalu, skutkującej zmianą Ceny Lokalu Deweloper poinformuje Nabywcę w formie pisemnej. Ostateczna Cena Lokalu uwzględniająca ewentualne zmiany, o których wyŜej mowa określona zostanie w Umowie przenoszącej własność. Nabywca ma prawo odstąpić od niniejszej Umowy w kaŜdym przypadku podwyŜszenia Ceny lokalu; Ad 4-6 i 12-14 postanowienia powołane w pkt 4, 5, 6, 12,13, i 14 zostaną usunięte z wzorców umów; Ad 7-9. powołane w pkt 7, 8 i 9 postanowienia zostaną zastąpione nowym, w brzmieniu: Strony postanawiają, Ŝe wszelka korespondencja pomiędzy Stronami doręczana będzie na adresy podane przez Strony w niniejszej Umowie. O zmianach adresów do korespondencji Strony zobowiązują się wzajemnie niezwłocznie informować. strona 20 z 34 Ad 10-11 powołane w pkt 10 i 11 postanowienia zostaną zastąpione nowym, w brzmieniu: Koszty zawarcia umowy przyrzeczonej, w tym koszty taksy notarialnej, naleŜności publicznoprawne, a takŜe koszty wpisu do księgi wieczystej ponosi Kupujący. Koszty wypisów umowy przyrzeczonej kaŜda ze stron ponosi we własnym zakresie. Ad 15-22 w powołanych w pkt 15 – 22 postanowieniach zostaną wykreślone zdania: − Kupujący wyraŜa na powyŜsze swoją zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych − Nabywca wyraŜa na powyŜsze swoją zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości roszczeń z tym związanych (…). − Kupujący wyraŜa na powyŜsze swoją nieodwołalną zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych (…). − Strona kupująca wyraŜa na powyŜsze swoją nieodwołalną zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych (…). − Strona kupująca wyraŜa na powyŜsze swoją zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych. Ponadto, zapisy dotyczące prawa umieszczania na elewacji budynków szyldów i reklam związanych z prowadzoną w niektórych lokalach działalnością gospodarczą otrzymają następujące brzmienie: Kupujący oświadcza, Ŝe zapoznał się z projektem Budynku (…) i jest mu wiadomym, iŜ (…): − kaŜdocześni właściciele lokali usługowych w budynku będą/są uprawnienie do umieszczania na parterze elewacji budynku, w części przylegającej bezpośrednio do ścian ich lokali, szyldów i reklam, na warunkach określonych przez Wspólnotę Mieszkaniową/Zarządcę nieruchomości wspólnej, Ad 23-26 postanowienia powołane w pkt 23 - 26 zostaną zastąpione nowym, w brzmieniu: Sprzedawcy przysługuje prawo odstąpienia od niniejszej Umowy w przypadku: d) opóźnienia Kupującego w zapłacie którejkolwiek z zaliczek, o których mowa w § … ust. …, przekraczającego 7 dni, pod warunkiem pisemnego zawiadomienia Kupującego o zaistniałym opóźnieniu i bezskutecznym upływie dodatkowego, co najmniej 7-dniowego terminu, wskazanego do spełnienia zaległego świadczenia, e) opóźnienia większego niŜ 30 dni w dokonaniu przez Kupującego którejkolwiek z płatności określonych w Harmonogramach wpłat, o których mowa w § … ust. …, pod warunkiem pisemnego zawiadomienia Kupującego o zaistniałym opóźnieniu i bezskutecznym upływie dodatkowego, co najmniej 14-dniowego terminu, wskazanego do spełnienia zaległego świadczenia, Ad 27-28 w powołanych w pkt 27 i 28 postanowieniach zostaną wykreślone fragmenty o treści: (…) i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych (…). Na dowód powyŜszego Spółka przedłoŜyła projekty nowych wzorców umów uwzględniających planowane zmiany oraz zobowiązała się do ich wprowadzenia w Ŝycie w terminie 14 dni od daty otrzymania niniejszej decyzji. Jednocześnie Spółka zobowiązała się do przeprowadzenia procesu aneksowania umów zawartych w oparciu o kwestionowane wzorce w terminie sześciu miesięcy od daty doręczenia decyzji w przedmiotowej sprawie. Ponadto Spółka przedstawiła wzorce umowy o nazwie: strona 21 z 34 − Akt notarialny - Umowa Przedwstępna Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu oraz Umowa przedwstępna sprzedaŜy – dla inwestycji przy ul. Bobrzyńskiego w Krakowie; − Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym; − Umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/B/2013; − Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej i udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2013; − Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej nr…/S/2013; − Umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w garaŜu wielostanowiskowym nr…/S/2013; − Umowa przedwstępna sprzedaŜy nieruchomości lokalowej - komórka lokatorska nr…/S/2013; − Akt notarialny – umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokali oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy; − Akt notarialny – Projekt - Umowa deweloperska; − Umowa rezerwacyjna; − Akt notarialny – Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz umowa sprzedaŜy – dla inwestycji przy ul. Sarmackiej w Krakowie; − Akt notarialny – Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz umowa sprzedaŜy – dla inwestycji przy ul. Bobrzyńskiego w Krakowie; w wersji poprawionej, tj. ze zmienionymi bądź usuniętymi postanowieniami objętymi punktami 1– 28 postanowienia o wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie. Ponadto Spółka poinformowała Prezesa UOKiK o liczbie umów, które będą wymagały aneksowania. Mając powyŜsze na uwadze, Prezes UOKiK zwaŜył, co następuje: Interes publiczny. Art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów ogranicza zastosowanie jej przepisów wyłącznie do podejmowanej w interesie publicznym ochrony interesów przedsiębiorców i konsumentów. Warunkiem koniecznym do uruchomienia procedur i zastosowania instrumentów określonych w ustawie jest zatem, aby działania przedsiębiorców – którym zarzucono naruszenie jej przepisów – stanowiły potencjalne zagroŜenie interesu publicznego, nie zaś jednostki lub grupy. Takie stanowisko konsekwentnie prezentuje Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dawniej Sąd Antymonopolowy). W wyroku z dnia 27 czerwca 2001 r. (sygn. akt XVII Ama 92/00) Sąd stwierdził, Ŝe „Interes publiczny w postępowaniu administracyjnym nie jest pojęciem jednolitym i stałym. W kaŜdej sprawie winien on być ustalony i konkretyzowany co do swych wymagań. Organ administracji – Prezes Urzędu winien być w toku postępowania i przy wydawaniu decyzji rzecznikiem tego interesu, albowiem wynika to z jego zadań w strukturze administracji publicznej – art. 7 k.p.a. Publiczny znaczy dotyczący ogółu, dotykający ogółu a nie jednostki, czy teŜ określonej grupy. A zatem podstawą do zastosowania przez Prezesa Urzędu przepisów ustawy antymonopolowej winno być uprzednie stwierdzenie, Ŝe został naruszony interes publicznoprawny, a nie interes prawny jednostki czy teŜ grupy”. Podobnie na temat interesu publicznego Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK) wypowiedział w wielu innych wyrokach, np. z dnia 30 maja 2001 r. (sygn. akt XVII Ama 80/00), z dnia 4 lipca 2001 r. (sygn. akt XVII Ama 108/00), z dnia 6 lipca 2001 r. (sygn. akt XVII Ama 78/00). W okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy Spółka prowadzi działalność deweloperską, stosując przy tym określone wzorce umów. Działania Spółki nie są ograniczone do określonych odbiorców lub ich grupy lecz dotyczą dotychczasowych oraz przyszłych klientów. strona 22 z 34 Interes publicznoprawny przejawia się takŜe w postaci zbiorowego interesu konsumentów, co oznacza, iŜ naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocześnie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione było w niniejszej sprawie podjęcie przez Prezesa UOKiK działań przewidzianych w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów. Punktem wyjścia do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie jest ustalenie, czy działania Spółki mogły nosić znamiona praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , warunkiem wydania wskazanej w tym przepisie decyzji zobowiązującej, jest uprawdopodobnienie naruszenia zakazu, o jakim mowa w art. 24 tej ustawy. U podstaw wydania decyzji zobowiązującej leŜy uprawdopodobnienie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Ustawodawca uznał, Ŝe zamiast udowodnienia wystarczające jest uprawdopodobnienie w trakcie postępowania dowodowego stosowania jednej z praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Uprawdopodobnienie oznacza, Ŝe na korzyść strony postępowania (przedsiębiorcy) odstępuje się od udowodnienia określonych faktów na rzecz uprawdopodobnienia – na podstawie okoliczności sprawy, lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania, Ŝe stosuje ona określoną w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów praktykę. Analiza przepisu art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów pozwala jednoznacznie stwierdzić, Ŝe Prezes UOKiK moŜe wydać powyŜszą decyzję w sytuacji łącznego spełnienia dwóch przesłanek: − uprawdopodobnienia w trakcie postępowania w sprawach praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, iŜ przedsiębiorca stosuje niedozwoloną praktykę, o której mowa w art. 24 ww. ustawy, − zobowiązania przedsiębiorcy do podjęcia lub zaniechania działań zmierzających do zapobieŜenia tym naruszeniom. Art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów stanowi, Ŝe przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy. Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów w art. 24 ust. 1 zakazuje stosowania takich praktyk. Naruszenie tego przepisu następuje wówczas, gdy spełnione są łącznie następujące kryteria: - działania przedsiębiorcy noszą znamiona bezprawności, - działania te naruszają zbiorowe interesy konsumentów. Przesłanka bezprawności Odnosząc się do pierwszej z przesłanek art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów tj. bezprawności działań przedsiębiorcy, stwierdzić naleŜy, iŜ bezprawność rozumie się jako sprzeczność zachowania danego podmiotu z przepisami prawa oraz zasadami współŜycia społecznego. Chodzi tu mianowicie o sprzeczność z szeroko rozumianym porządkiem prawnym, jako całością. Bezprawność jest czynnikiem o charakterze obiektywnym, tzn. niezaleŜnym od wystąpienia szkody, czy zaistnienia zamiaru po stronie podmiotu dopuszczającego się działań bezprawnych. Podkreślenia wymaga okoliczność, Ŝe przepisy ww. ustawy nie definiują pojęcia bezprawności działań przedsiębiorcy, na co zwrócił uwagę SOKiK w wyroku z dnia 23 czerwca 2006 r. (sygn. akt XVIII Ama 32/05), stwierdzając, iŜ art. 23a ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z 15 grudnia 2000 r. – którego odpowiednikiem w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów z dnia 16 lutego 2007 r. jest art. 24 ust. 2 – nie ma samodzielnego znaczenia prawnego, lecz powinien być interpretowany oraz stosowany w określonym kontekście normatywnym. W związku z tym, w celu konkretyzacji przesłanki bezprawności naleŜy sięgnąć do przepisów innych ustaw, gdyŜ dopiero na ich podstawie moŜliwe jest dokonanie oceny działań przedsiębiorcy w aspekcie ich zgodności z prawem. strona 23 z 34 W niniejszej sprawie postawiono Spółce zarzut stosowania we wzorcach umów niedozwolonych postanowień umownych. Jak wyŜej wskazano, w celu konkretyzacji przesłanki bezprawności naleŜy sięgnąć do przepisów innych ustaw, gdyŜ dopiero na ich podstawie moŜliwe jest dokonanie oceny działań przedsiębiorcy w aspekcie ich zgodności z prawem. Niemniej, ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów w jednym przypadku wprost identyfikuje działanie przedsiębiorcy jako bezprawne – mianowicie, działanie polegające na stosowaniu postanowień wzorców umownych uznanych za niedozwolone i wpisanych do rejestru prowadzonego przez Prezesa UOKiK. Potwierdza to stanowisko SOKiK wyraŜone w wyroku z dnia 25 marca 2004 r. (sygn. akt XVII Ama 51/03), w którym stwierdzono, Ŝe moŜna sformułować samoistną przesłankę bezprawności, jeŜeli ustali się, Ŝe przedsiębiorca stosował postanowienia wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Zatem wykazanie, Ŝe przedsiębiorca wprowadził do obrotu wzorzec umowny zawierający postanowienia o treści juŜ wpisanej do rejestru klauzul abuzywnych stanowi wystarczającą przesłankę do stwierdzenia bezprawności działania tego przedsiębiorcy. Pokreślenia wymaga, iŜ wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mogą być poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 — 479 45 k.p.c.) dokonuje się niezaleŜnie od tego, czy postanowienia wzorca były, czy teŜ nie były zastosowane przy konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (cały wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowień w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje SOKiK i wyłącznie do kompetencji tego Sądu naleŜy uznanie postanowień wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocności rozszerzonej następuje od chwili wpisania postanowień wzorca umowy do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa UOKiK, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencją umieszczenia postanowienia umownego w ww. rejestrze jest to, Ŝe posłuŜenie się nim będzie miało skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, Ŝe od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych, tj. stosowanych takŜe przez innych przedsiębiorców. Zgodnie ze stanowiskiem SOKiK wyraŜonym w wyroku z dnia 25 maja 2005 r. (sygn. akt XVII Ama 46/04), dla uznania, iŜ określona klauzula jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych wystarczy stwierdzenie, Ŝe mieści się ona w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru i nie jest konieczna literalna zgodność porównywanych klauzul. Czynnikiem przesądzającym o podobieństwie dwóch klauzul powinien być zatem zamiar, cel, jakiemu ma słuŜyć kwestionowane postanowienie. Jeśli cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformułowania klauzuli uznanej za niedozwoloną, oba zapisy moŜna uznać za toŜsame. Takie stanowisko zajął takŜe Sąd NajwyŜszy, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdził, iŜ „(...) stosowanie postanowień wzorców umów o treści toŜsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., moŜe być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów (...)”. W uzasadnieniu do powyŜszej uchwały Sąd uznał m.in., Ŝe „(...) praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów z art. 23a uokik [obecnie art. 24 – przyp. UOKIK] obejmuje równieŜ przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeŜeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, Ŝe jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliŜonej treści do klauzuli wpisanej do strona 24 z 34 rejestru godzi przecieŜ tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyjęta powyŜej rozszerzająca wykładnia art. 23a uokik znajduje równieŜ uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a takŜe orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektywności (...).” Nie jest zatem konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z nią porównywanej i stąd niedozwolone będą takŜe takie postanowienia umów, które mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. Przedmiotem postępowania w tym zakresie jest uprawdopodobnienie, Ŝe zakwestionowane przez Prezesa UOKIK zapisy wzorców umów stosowanych przez Spółkę przy sprzedaŜy lokali, są toŜsame z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami SOKIK i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Przesłanka naruszenia zbiorowych interesów konsumentów Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów nie definiuje pojęcia zbiorowych interesów konsumentów, stąd przy ustalaniu jego treści naleŜy odwołać się do orzecznictwa sądowego. Pojęcie zbiorowych interesów konsumentów zostało szeroko omówione przez Sąd NajwyŜszy w wyroku z dnia 10 kwietnia 2008 r. (sygn. akt III SK 27/07). W uzasadnieniu Sąd NajwyŜszy podał, iŜ gramatyczna wykładnia tego pojęcia prowadzi do wniosku, Ŝe chodzi o zachowanie przedsiębiorcy, które godzi w interesy grupy osób stanowiących określony zbiór. Rezultaty tej wykładni modyfikuje zastrzeŜenie, Ŝe nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma interesów indywidualnych. Sąd NajwyŜszy stanął na stanowisku, Ŝe przy konstruowaniu pojęcia „ zbiorowego interesu konsumentów ” nie moŜna opierać się tylko i wyłącznie na tym, czy oceniana praktyka przedsiębiorcy skierowana jest do „ nieoznaczonego z góry kręgu podmiotów ”. Wystarczające powinno być w jego ocenie ustalenie, Ŝe zachowanie przedsiębiorcy nie jest podejmowane w stosunku do zindywidualizowanych konsumentów, lecz względem członków danej grupy (określonego kręgu podmiotów), wyodrębnionych spośród ogółu konsumentów, za pomocą wspólnego dla nich kryterium. Sąd NajwyŜszy orzekł teŜ, Ŝe „ praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest (…) takie zachowanie przedsiębiorcy, które podejmowane jest w warunkach wskazujących na powtarzalność zachowania w stosunku do indywidualnych konsumentów wchodzących w skład grupy, do której adresowane są zachowania przedsiębiorcy, w taki sposób, Ŝe potencjalnie ofiarą takiego zachowania moŜe być kaŜdy konsument będący klientem lub potencjalnym klientem przedsiębiorcy ”. W rozwaŜanym przypadku oceniane zachowania Spółki mogły oddziaływać lub mogą oddziaływać obecnie na zbiorowe interesy konsumentów w zakresie zarzutów opisanych w pkt I.1.- I.28. sentencji niniejszej decyzji, co powoduje, Ŝe spełnienie rozwaŜanej przesłanki zostało w przedmiotowej sprawie uprawdopodobnione. Oceniane zachowania Spółki dotyczą szerokiego kręgu najsłabszych uczestników rynku, jakimi są konsumenci. Dotyczą one wszystkich tych osób, które zawarły ze Spółką umowy, jak i zagraŜają interesom wszystkich jego potencjalnych kontrahentów, osób zapoznających się z ofertą sprzedaŜy lokali mieszkalnych oferowanych przez Spółkę. Tym samym nie ulega wątpliwości, Ŝe rozwaŜane działania mogą godzić lub mogły godzić w zbiorowe interesy konsumentów. Ad I.1. - I.3. Jak wyŜej wskazano, wzorce umów stosowane przez Spółkę zawierają postanowienia w brzmieniu: „Strony zgodnie postanawiają, Ŝe do obliczenia powierzchni uŜytkowej Lokalu zastosowana będzie norma PN-70/B-02365, a określona w ten sposób powierzchnia uŜytkowa Lokalu (po dokonaniu obmiaru powykonawczego) moŜe się róŜnić nie więcej niŜ +/-2,5% od powierzchni określonej w niniejszej Umowie oraz Ŝe nie wpłynie to na jego cenę, tak więc Kupujący nie będzie zobowiązany do dopłaty, ani Sprzedawca do obniŜenia ceny.” strona 25 z 34 „Strony zgodnie postanawiają, Ŝe do obliczenia powierzchni uŜytkowej Lokalu zastosowana będzie norma PN-70/B-02365, a określona w ten sposób powierzchnia uŜytkowa Lokalu (po dokonaniu obmiaru powykonawczego) moŜe się róŜnić nie więcej niŜ +/-2,5% od powierzchni określonej w niniejszej Umowie oraz Ŝe nie wpłynie to na jego cenę, tak więc Nabywca nie będzie zobowiązany do dopłaty, ani Deweloper do obniŜenia ceny.” „Strony zgodnie postanawiają, Ŝe do obliczenia powierzchni uŜytkowej Lokalu zastosowana będzie norma PN-70/B-02365, a określona w ten sposób powierzchnia uŜytkowa Lokalu (po dokonaniu ostatecznego obmiaru powykonawczego) moŜe się róŜnić nie więcej niŜ (+/-) 2,5% od powierzchni określonej w niniejszej umowie oraz Ŝe nie wpłynie to na jego cenę, tak więc Nabywca nie będzie zobowiązany do dopłaty, ani Deweloper do obniŜenia ceny.” W opinii Prezesa UOKiK wskazane wyŜej postanowienia mogą być rozpatrywane pod kątem toŜsamości z treścią postanowienia wpisanego do rejestru niedozwolonych postanowień umownych pod pozycją 1540 , w brzmieniu: " Strony zgodnie oświadczają, Ŝe: - w przypadku gdy róŜnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt 1 lit. a) nie ulegnie zmianie, - w przypadku gdy róŜnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 nin. umowy będzie przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/, opisanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmiarze." Stosowanie przez Spółkę klauzul o takiej treści obliguje konsumenta do zaakceptowania faktu, Ŝe powierzchnia zakupionego lokalu jest inna od powierzchni przewidzianej w umowie. Jak wskazuje SOKiK: „RóŜnica pomiędzy powierzchnią projektowaną, a rzeczywistą mieszkania jest niczym nie uzasadniona ze względów technicznych. Pozwany powinien wywiązać się ze swojego zobowiązania i zrealizować inwestycję zgodnie z projektem” 1 . W ten sposób Spółka wykorzystuje swoją przewagę wobec konsumenta, gdyŜ moŜe dojść do sytuacji, w której rzeczywista powierzchnia lokalu okaŜe się mniejsza niŜ określona w umowie a konsument zostanie zmuszony do zapłaty ceny większej niŜ obliczona w oparciu o rzeczywistą powierzchnię lokalu. NaleŜy podkreślić, iŜ nieuzasadniony jest brak moŜliwości zmiany ceny w razie zmiany powierzchni mieszkania, gdyŜ taka okoliczność moŜe prowadzić do niepoŜądanych, negatywnych szkód wobec konsumentów. Omawiane postanowienie jest sprzeczne z dobrymi obyczajami oraz narusza interesy konsumentów. Wykazywana toŜsamość wskazanych wyŜej klauzul przejawia się przede wszystkim w braku moŜliwości zmiany ceny w razie, gdy rzeczywista powierzchnia lokalu okaŜe się inna niŜ określona w umowie. ZauwaŜyć równieŜ naleŜy, iŜ w przypadku wzrostu ceny konsument powinien mieć prawo do odstąpienia od umowy. Podsumowując, naleŜy uznać, iŜ kwestionowane postanowienia mogą być toŜsame z ww. klauzulą wpisaną do rejestru niedozwolonych postanowień. Ad I.4. i I.5. W przedmiotowym postępowaniu Prezes UOKiK zakwestionował równieŜ postanowienia w brzmieniu: „Termin zakończenia realizacji Budynku moŜe ulec zmianie jedynie na skutek okoliczności zewnętrznych, na które Sprzedawca pomimo zachowania naleŜytej staranności nie ma wpływu, w tym w szczególności wskutek: - siły wyŜszej 1 Por. wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 12 listopada 2007 roku (sygn. akt: XVII AmC 108/07). strona 26 z 34 - działań organów administracji państwowej i samorządowej oraz innych instytucji, od których zaleŜy moŜliwość prowadzenia robót budowlanych.” „Termin zakończenia prac budowlanych dotyczących Przedsięwzięcia deweloperskiego moŜe ulec zmianie jedynie na skutek okoliczności zewnętrznych, za które Deweloper pomimo zachowania naleŜytej staranności nie odpowiada, w tym na skutek siły wyŜszej.” Postanowienia w powyŜszym brzmieniu mogą być rozpatrywane pod kątem toŜsamości z treścią postanowienia wpisanego do rejestru niedozwolonych postanowień umownych pod pozycją 882 , w brzmieniu: "Opóźnienia wywołane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezaleŜnych od sprzedającego przeszkód spowodują odpowiednie przesunięcie terminów rozpoczęcia budowy i oddania przedmiotu budowy kupującemu.” W ocenie Prezesa UOKiK powyŜszy zapis zmierza do istotnego ograniczenia odpowiedzialności względem konsumenta za niewykonanie lub nienaleŜyte wykonanie zobowiązania. W ten sposób Spółka przenosi ryzyko gospodarcze na konsumenta (np. w przypadku problemów z uzyskaniem decyzji właściwego organu administracyjnego), przez co przesunięcie terminu naraŜa konsumenta na koszty, niedogodności związane z przesunięciem cyklu zaplanowanych robót, konieczność poszukiwania nowych wykonawców, bądź zmianę terminów rozpoczęcia robót. Ponadto naleŜy zauwaŜyć, iŜ z brzmienia tego postanowienia wynika brak odpowiedzialności Spółki niezaleŜnie od przyczyn (np. dotyczących zmian w prawie budowlanym, czy teŜ z powodu nieterminowego złoŜenia wniosku przez Spółkę) opóźnienia w wydaniu decyzji administracyjnej, czy teŜ zaświadczenia. Taki zapis nie jest, więc wyrazem rzetelnego i uczciwego traktowania konsumenta jako partnera umowy, który winien być w sposób zrozumiały i przejrzysty poinformowany o przysługujących mu uprawnieniach, gdyŜ naraŜa konsumenta na błędne przekonanie o braku podstaw do dochodzenia odszkodowania 2 . Ad I. 6. Budzącym wątpliwości jest równieŜ postanowienie w brzmieniu: „Strony oświadczają, Ŝe wszystkie postanowienia niniejszej Umowy zostały przez nie indywidualnie uzgodnione.” Postanowienie w powyŜszym brzmieniu moŜe być rozpatrywane pod kątem toŜsamości z treścią postanowienia wpisanego do rejestru niedozwolonych postanowień umownych pod pozycją 881 , w brzmieniu: „Oświadczam, Ŝe zapoznałem się i wynegocjowałem treść niniejszej umowy” Postanowienie o tej treści moŜe wprowadzać konsumenta w błąd. Powoduje ono bowiem powstanie po jego stronie bezzasadnego przeświadczenia, iŜ na skutek jego przeczytania (wzorca umowy) i podpisania traci on prawo do dochodzenia swoich praw wynikających ze stosowania przez pozwaną prawem zakazanych postanowień umownych. Przeciętny konsument nie ma świadomości, iŜ aby umowa była indywidualnie wynegocjowana koniecznym jest, aby miał on realny wpływ na treść kaŜdego z postanowień, jak równieŜ, iŜ przysługuje mu uprawnienie do wytoczenia powództwa o uznanie wzorca umownego za niedozwolone. Skoro Spółka usiłuje umownie ograniczyć owe uprawnienia konsumenta poprzez celowe wprowadzenie go w błąd co do ich nieistnienia uznać naleŜy, Ŝe zakwestionowane postanowienie umowne jest postanowieniem niedozwolonym. Biorąc pod uwagę powyŜsze, naleŜy uznać, Ŝe prawdopodobnym jest występowanie toŜsamości porównywanych postanowień. Ad I.7., I.8 i I.9. Wzorce umów stosowane przez Spółkę zawierają równieŜ postanowienia w brzmieniu: „Strony ustalają, Ŝe zawiadomienia wysłane na adresy Stron podane w niniejszej Umowie uznaje się za skutecznie doręczone. Strony zobowiązują się jednocześnie do powiadamiania 2 Por. wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 28 grudnia 2007 roku (sygn. akt: XVII AmC 98/07). strona 27 z 34 na piśmie o kaŜdej zmianie swojego adresu. W przypadku nie dopełnienia tego obowiązku, korespondencja skierowana przez Stronę na adres wskazany w niniejszej Umowie lub ostatni wskazany adres, która nie zostanie odebrana z urzędu pocztowego w terminie 14 dni uwaŜana będzie za doręczoną z upływem 14 dni od pierwszego awizowania.” „Strony zobowiązują się jednocześnie do powiadamiania na piśmie o kaŜdej zmianie adresu z 14 dniowym wyprzedzeniem. W przypadku niedopełnienia tego obowiązku, korespondencja skierowana przez stronę na adres wskazany w niniejszej umowie lub ostatni wskazany adres, która nie zostanie odebrana z urzędu pocztowego w terminie 14 dni uwaŜana będzie za doręczoną z upływem 14 dni od pierwszego awizowania.” „Strony ustalają, Ŝe zawiadomienia wysłane na adresy stron podane w niniejszej umowie uznaje się za skutecznie doręczone. Strony zobowiązują się jednocześnie do powiadamiania na piśmie o kaŜdej zmianie adresu z 14 – dniowym wyprzedzeniem.” Postanowienia w powyŜszym brzmieniu mogą być rozpatrywane pod kątem toŜsamości z treścią postanowień wpisanych do rejestru niedozwolonych postanowień umownych: pod pozycją nr 1207 , w brzmieniu: „W przypadku zmiany adresu, kaŜda ze stron zobowiązana jest niezwłocznie pisemnie powiadomić o tym drugą stronę. W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres będzie uznawana za skutecznie doręczoną". pod pozycją nr 1500 , w brzmieniu: „W przypadku zwrotu pisma wysłanego na adres podany na wstępie niniejszej umowy bądź na adres korespondencyjny podany przez Nabywcę na piśmie z adnotacją: "nie podjęte w terminie", "adresat nieznany", "adresat zmienił adres" lub inną równoznacznością, uznawać się będzie, Ŝe adresat został powiadomiony prawidłowo i prawnie skutecznie.” pod pozycją nr 1601 , w brzmieniu: Strony postanawiają, Ŝe wszelka korespondencja pomiędzy stronami odbywać się będzie za pomocą listów poleconych kierowanych na w/w adresy. Strony zobowiązane są do zgłaszania drugiej stronie kaŜdą zmianę adresu. Strony postanawiają, Ŝe w przypadku niewykonania tego zobowiązania korespondencja skierowana na adres wskazany w niniejszej umowie lub ostatni wskazany adres, która nie zostanie odebrana w terminie, uwaŜana będzie za doręczoną z upływem ostatniego dnia, w którym moŜliwe było jej podjęcie z urzędu pocztowego." Art. 385 3 pkt 9 k.c. uznaje za niedozwolone postanowienie, które przyznaje kontrahentowi konsumenta uprawnienie do dokonywania wiąŜącej interpretacji umowy. W kwestionowanych postanowieniach Spółka zastrzegła, Ŝe wysyłanie zawiadomień, w tym takŜe oświadczeń woli, na znany adres konsumenta będzie równoznaczne z ich doręczeniem konsumentowi. Oznacza to, iŜ tylko Spółka – jako twórca wzorca umowy – de facto decyduje o skuteczności doręczeń i wynikających z nich skutków prawnych. Takie działanie narusza standardy prawne wynikające z przepisów kodeksu cywilnego oraz obowiązujących w obrocie dobrych obyczajów. Stosownie bowiem do treści art. 61 § 1 k.c. oświadczenie woli, które ma być złoŜone innej osobie, jest złoŜone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, Ŝe mogła zapoznać się z jego treścią. W razie wątpliwości, czy oświadczenie zostało złoŜone prawidłowo, a jego treść wywołuje przewidziane skutki prawne, podmiotem właściwym do rozstrzygnięcia tych kwestii jest sąd powszechny, a nie twórca wzorca, który – korzystając z przewagi kontraktowej - narzuca swoim kontrahentom treść wzorca. Za niedopuszczalne w obrocie, zwłaszcza konsumenckim i sprzeczne z dobrymi obyczajami naleŜy uznać zapisy wprowadzające doręczenie zastępcze lub domniemanie doręczenia, które naleŜą do prawa procesowego i nakładają na osoby trzecie określone obowiązki związane z dostarczeniem stronom postępowania pism procesowych. Są one nałoŜone w drodze ustawowej i nie mogą być rozszerzane na obrót gospodarczy poprzez postanowienia wzorca umowy. W tym stanie rzeczy naleŜy uznać, Ŝe stosowanie analizowanych postanowień moŜe naruszać interesy konsumentów, umoŜliwiając Spółce działanie w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, a ponadto moŜe być rozpatrywane jako toŜsame – mimo niewielkich strona 28 z 34 róŜnic semantycznych - z postanowieniami wpisanymi do Rejestru zarówno pod względem treści, jak i stanu faktycznego. Uwzględniając powyŜsze naleŜy uznać za uprawdopodobnione, iŜ zakwestionowane postanowienia są toŜsame z powołanym wyŜej postanowieniami wpisanymi do Rejestru pod nr 1207, 1500 i 1601, mimo pewnych odmienności wynikających z róŜnic w sformułowaniu i uŜytych zwrotów porównywanych klauzul. Ad I.10 i I.11. Prezes UOKiK zakwestionował równieŜ postanowienia w brzmieniu: „Wszelkie koszty zawarcia Umowy przenoszącej własność Lokalu, w tym koszty taksy notarialnej, wydatki publicznoprawne, a takŜe koszty wpisu do księgi wieczystej ponosi Nabywca.” „Wszelkie koszty zawarcia niniejszej Umowy oraz umowy przyrzeczonej (w formie aktu notarialnego), w tym wydatki publicznoprawne, a takŜe koszty wpisu do księgi wieczystej ponosi Kupujący.” Postanowienia w powyŜszym brzmieniu mogą być rozpatrywane pod kątem toŜsamości z treścią postanowienia wpisanego do rejestru niedozwolonych postanowień umownych pod pozycją nr 3365 , w brzmieniu: „Wszystkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, wpisem ewentualnych roszczeń oraz przeniesieniem własności przedmiotu umowy (zawarcie aktu notarialnego) poniesie Kupujący (opłata notarialna, opłata skarbowa i sądowa, podatki itp.) (§ 10 wzorca).” Przy zawieraniu umowy w formie aktu notarialnego, czy to deweloperskiej, czy teŜ przenoszącej własność mieszkania, konieczne jest pokrycie tzw. opłat notarialnych. W skład tych opłat wchodzą m.in. koszty taksy notarialnej, podatku VAT, opłaty za wpis w księdze wieczystej oraz wypisy aktu notarialnego. Postanowienia, które umoŜliwiają deweloperowi po zawarciu umowy w formie aktu notarialnego otrzymanie jej wypisu bez ponoszenia kosztów z tym związanych, powodują przerzucenie tych kosztów na konsumenta (koszt wydania wypisu aktu notarialnego to wydatek około 200-300 zł w zaleŜności od objętości aktu notarialnego). Postanowienia tego rodzaju, przerzucające na konsumenta obowiązek pokrycia kosztów wypisu aktu notarialnego przeznaczonego dla Spółki kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, raŜąco naruszając jego interesy. Konkludując, treść wyŜej przywołanych postanowień moŜe mieścić się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru. Ad I.12-I.14. W przedmiotowym postępowaniu zakwestionowane równieŜ zostały postanowienia w brzmieniu: „Przeniesienie przez Nabywcę praw i obowiązków wynikających z niniejszej Umowy na osobę trzecią wymaga uprzedniej pisemnej zgody Dewelopera.” (pkt 12 sentencji niniejszej decyzji); „Przeniesienie praw i obowiązków wynikających z niniejszej Umowy na osobę trzecią wymaga pisemnej zgody drugiej strony.” (pkt 13 sentencji niniejszej decyzji); „Przeniesienie przez Rezerwującego praw i obowiązków wynikających z niniejszej Umowy wymaga uprzedniej pisemnej zgody Dewelopera.” (pkt 14 sentencji niniejszej decyzji). Postanowienia w powyŜszym brzmieniu mogą być rozpatrywane pod kątem toŜsamości z treścią postanowienia wpisanego do rejestru niedozwolonych postanowień umownych pod pozycją nr 4080 , w brzmieniu: "Przeniesienie przez jedną ze stron praw lub obowiązków wynikających z niniejszej umowy na osobę trzecią wymaga zgody drugiej strony wyraŜonej na piśmie pod rygorem niewaŜności.” Na podstawie wskazanego wyŜej postanowienia moŜliwość przeniesienia przez konsumenta praw lub obowiązków wynikających z umowy na inną osobę została uzaleŜniona od zgody Spółki. W wyroku z dnia 20 lipca 2012 r. (sygn. akt AmC 1022/12) SOKiK przywołał inny wyrok z dnia 17 października 2006 roku (sygn. akt: XVII AmC 122/05), w którym Sąd strona 29 z 34 orzekł, Ŝe przez stosowanie kwestionowanych zapisów umownych przedsiębiorca wykorzystując swoją przewagę kontraktową, uzaleŜnia prawo konsumenta do dokonania przelewu wierzytelności od wyraŜenia swojej zgody w tym przedmiocie. W ocenie Sądu, kwestionowane postanowienie de facto pozbawia konsumenta uprawnienia do dokonania przelewu wierzytelności. Okoliczność, iŜ kwestionowane postanowienie jest dopuszczalne w świetle art. 509 § 1 k.c. nie zmienia jego oceny jako niedozwolonego postanowienia umownego, naleŜy bowiem pamiętać, Ŝe zastrzeŜenie umowne uzaleŜniające dokonanie przelewu wierzytelności od zgody dłuŜnika stanowi wyjątek od ogólnej zasady, według której wierzyciel moŜe przenieść wierzytelność bez zgody dłuŜnika. O ile w przypadku dwóch równorzędnych podmiotów dokonanie przewidzianego prawem zastrzeŜenia jest w pełni dopuszczalne, o tyle w przypadku umów zawieranych przez profesjonalnie działającego przedsiębiorcę z konsumentem, przy uŜyciu nie podlegającym negocjacjom wzorca umownego, zastosowanie kwestionowanego postanowienia uznać naleŜy za działanie sprzeczne z dobrymi obyczajami i raŜąco naruszające interesy konsumenta. Z uwagi na powyŜsze, naleŜy uznać, iŜ ww. postanowienia mogą być toŜsame z klauzulą wpisaną do rejestru niedozwolonych postanowień. Ad I.15.-I.22. Prezes UOKiK zakwestionował równieŜ postanowienia w brzmieniu: „Kupujący oświadcza, Ŝe zapoznał się z planem Budynku (…) i jest mu wiadomym, iŜ (…) 1. kaŜdocześni właściciele lokali usługowych będą uprawnieni do nieodpłatnego umieszczenia na parterze elewacji budynku z funkcją usługową szyldów i reklam na warunkach określonych przez Sprzedawcę lub zarządcę nieruchomości wspólnej, Kupujący wyraŜa na powyŜsze swoją zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych.” „Kupujący oświadcza, iŜ zapoznał się z planami Budynku (…) i wiadomym jest mu, iŜ: b) kaŜdocześni właściciele lokali usługowych będą uprawnieni do nieodpłatnego umieszczenia na parterze elewacji budynku z funkcją usługową szyldów lub reklam na warunkach określonych przez Sprzedawcę lub zarządcę nieruchomości wspólnej, Kupujący wyraŜa na powyŜsze swoją zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych.” „Kupujący oświadcza, iŜ zapoznał się z planami Budynku (…) i wiadomym jest mu, iŜ: b) kaŜdocześni właściciele lokali usługowych będą uprawnieni do nieodpłatnego umieszczenia na parterze elewacji budynku z funkcją usługową szyldów lub reklam na warunkach określonych przez Sprzedawcę lub zarządcę nieruchomości wspólnej, Kupujący wyraŜa na powyŜsze swoją zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych.” „Nabywca oświadcza równieŜ, Ŝe wiadomym jej jest, Ŝe:. c) kaŜdocześni właściciele lokali biurowo-usługowo-handlowych będą uprawnieni do umieszczenia na elewacji (na poziomie parteru) oraz na dachu Budynku szyldów lub reklam, a w obrębie Nieruchomości równieŜ ekspozytorów (stojaków ekspozycyjnych), pylonów reklamowych i innej infrastruktury niezbędnej dla prowadzenia działalności gospodarczej w wyŜej wymienionych lokalach – na warunkach określonych przez Dewelopera lub zarządcę nieruchomości wspólnej (…). Nabywca wyraŜa na powyŜsze swoją zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości roszczeń z tym związanych (…).” „Kupujący oświadcza, iŜ zapoznał się z opisanymi wyŜej decyzjami zatwierdzającymi projekt budowlany (…) oraz wiadomym jest mu, Ŝe (…) c) kaŜdocześni właściciele lokali biurowo-usługowo-handlowych będą uprawnieni do umieszczenia na elewacji (w poziomie parteru) oraz na dachu Budynku szyldów lub reklam na warunkach określonych pisemnie przez Sprzedawcę lub zarządcę nieruchomości wspólnej. strona 30 z 34 Kupujący wyraŜa na powyŜsze swoją nieodwołalną zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych (…).” „Kupujący oświadcza równieŜ, Ŝe wiadomym mu jest, Ŝe: (…) c) kaŜdocześni właściciele w/w lokali biurowo – usługowo – handlowych będą uprawnieni do umieszczenia na elewacji (w poziomie parteru) oraz na dachu Budynku szyldów lub reklam, a w obrębie Nieruchomości równieŜ ekspozytorów (stojaków ekspozycyjnych), dla potrzeb eksponowania swojej oferty handlowej (…) – na warunkach określonych przez Sprzedawcę lub zarządcę nieruchomości wspólnej. Kupujący wyraŜa na powyŜsze swoją nieodwołalną zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych (…).” „Strona kupująca oświadcza, iŜ zapoznała się z decyzjami zatwierdzającymi projekt budowlany (…) oraz wiadomym jest jej, iŜ: (…) c) kaŜdocześni właściciele w/w lokali biurowo-usługowo-handlowych będą uprawnieni do umieszczenia na elewacji (w poziomie parteru) oraz na dachu budynku szyldów lub reklam, a w obrębie nieruchomości równieŜ ekspozytorów (stojaków ekspozycyjnych) dla potrzeb eksponowania swojej oferty handlowej (…) – na warunkach określonych pisemnie przez stronę sprzedającą lub zarządcę nieruchomości wspólnej. Strona kupująca wyraŜa na powyŜsze swoją nieodwołalną zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych (…).” „Strona kupująca oświadcza, iŜ wiadomym jest jej, Ŝe: (…) b) kaŜdocześni właściciele lokali usługowych w budynku nr…przy ul…w Krakowie będą uprawnieni do nieodpłatnego umieszczenia na parterze elewacji budynku szyldów lub reklam na warunkach określonych przez stronę sprzedającą lub zarządcę nieruchomości wspólnej. Strona kupująca wyraŜa na powyŜsze swoją zgodę i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych.” Postanowienia w powyŜszym brzmieniu mogą być rozpatrywane pod kątem toŜsamości z treścią postanowienia wpisanego do rejestru niedozwolonych postanowień umownych pod pozycją nr 3533 , w brzmieniu: „Część nieruchomości wspólnej Budynku (Budynku I oraz Budynku II) obejmująca część dachu oraz część elewacji będzie przeznaczona pod reklamę Spółki lub innych wskazanych przez Spółkę podmiotów prawa lub innych uŜytkowników Lokalu Biurowego. W związku z treścią zdania poprzedniego Strony w Umowie SprzedaŜy dokonają podziału do korzystania nieruchomości wspólnej w ten sposób, iŜ Spółce będzie przysługiwało nieodpłatne prawo do wyłącznego korzystania z określonej powyŜej części nieruchomości wspólnej z moŜliwością jej przekazania do korzystania przez innych uŜytkowników Lokalu Biurowego, a Nabywca nie będzie zgłaszał roszczeń w stosunku do tej części, w tym roszczeń określonych w art. 12 Ustawy. Przeniesienie przez jedną ze stron praw lub obowiązków wynikających z niniejszej umowy na osobę trzecią wymaga zgody drugiej strony wyraŜonej na piśmie pod rygorem niewaŜności.” Analizując przesłankę bezprawności kwestionowanego zachowania Spółki naleŜy wskazać, iŜ w wyroku z dnia 14 grudnia 2010 r. (sygn. akt XVII AmC 2051/09) Sąd stwierdził, Ŝe „(…) przedmiotowe postanowienie uniemoŜliwia konsumentom będącym właścicielami lokali wykonywanie praw właścicielskich wynikających z przepisów ustawy o własności lokali. Konsumentom zostaje z góry narzucony sposób zagospodarowania tej części nieruchomości i rezygnację z ewentualnych zysków powstałych z tytułu eksploatacji, bez prawa podejmowania decyzji w tym względzie”. Kwestionowane postanowienia dają Spółce prawo do bezpłatnego i bezterminowego korzystania z własności konsumentów, którzy nabyli od niej lokale mieszkalne, poprzez zamieszczenie elementów identyfikacji przedsiębiorcy na elewacji budynku. Tym samych ogranicza ona ustawowe prawo konsumentów do swobodnego korzystania i dysponowania, a w szczególności uzyskiwania poŜytków ze swojej własności. W ocenie Prezesa UOKiK, postanowienia stosowane przez Spółkę i ww. klauzulę wpisaną do rejestru postanowień strona 31 z 34 wzorców umowy uznanych za niedozwolone, naleŜy uznać za toŜsame, pomimo istniejących róŜnic w sformułowaniu postanowień. RóŜnice te nie mają znaczenia dla treści przedmiotowych klauzul, nie wpływają bowiem na cel, jakiemu mają słuŜyć przedmiotowe klauzule, pozwalające przedsiębiorcom na ograniczenie praw właścicieli do dysponowania częścią wspólną nieruchomości. Uprawdopodobniono zatem, Ŝe Spółka stosuje postanowienia wzorców umownych uznane za niedozwolone. Ad I.23-I.26. W przedmiotowym postępowaniu Prezes UOKiK zakwestionował równieŜ postanowienia w brzmieniu: „Sprzedawcy przysługuje prawo odstąpienia od niniejszej Umowy w przypadku: a) opóźnienia Kupującego w zapłacie zaliczki, o której mowa w §…, przekraczającego 7 dni; b) opóźnienia większego niŜ 30 dni w dokonaniu przez Kupującego którejkolwiek z płatności określonej w Harmonogramie wpłat, o którym mowa w §… (…).” „Sprzedawcy przysługuje prawo odstąpienia od niniejszej Umowy w przypadku: a) opóźnienia Kupującego w zapłacie którejkolwiek z zaliczek, o których mowa w §5 ust.1, przekraczającego 7 dni; b) opóźnienia większego niŜ 30 dni w dokonaniu przez Kupującego którejkolwiek z płatności określonych w Harmonogramach wpłat, o których mowa w §5 ust.2 (…).” „Strona Sprzedająca moŜe odstąpić od niniejszej umowy w przypadku: a) opóźnienia Strony Kupującej w zapłacie zaliczki na poczet ceny lokalu mieszkalnego oraz ceny lokalu o przeznaczeniu innym niŜ mieszkalne – garaŜu, o których mowa w … , przekraczającego 14 dni, b) opóźnienia większego niŜ 30 dni w dokonaniu przez Stronę Kupującą zapłaty pozostałej części ceny sprzedaŜy lokalu mieszkalnego oraz pozostałej części ceny sprzedaŜy lokalu o przeznaczeniu innym niŜ mieszkalne – garaŜu w kwotach i terminach określonych w harmonogramach stanowiących załączniki do niniejszej umowy (…).” „Strona sprzedająca moŜe odstąpić od niniejszej umowy w przypadku: a) opóźnienia strony kupującej w zapłacie zaliczki, o której mowa w ust. …, przekraczającego 7 dni; b) opóźnienia większego niŜ 30 dni w dokonaniu przez stronę kupującą zapłaty pozostałej części ceny sprzedaŜy w kwotach i terminach określonych w niniejszej umowie i harmonogramie wpłat (…).” Postanowienia w powyŜszym brzmieniu mogą być rozpatrywane pod kątem toŜsamości z treścią postanowień wpisanych do rejestru niedozwolonych postanowień umownych: pod pozycją nr 689 , w brzmieniu: „Nieterminowe pokrywanie kosztów realizacji lokalu uprawnia Zbywcę – Generalnego Realizatora do odstąpienia od umowy i zatrzymania zadatku oraz dokonania niezwłocznej dystrybucji lokalu na rzecz innego kontrahenta”; pod pozycją nr 1375 , w brzmieniu: "Stronie sprzedającej przysługuje prawo do wypowiedzenia niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym przy uwzględnieniu par. 4 umowy według wyboru Strony sprzedającej, jeŜeli Strona kupująca będzie zalegała z zapłatą chociaŜby jednej raty (części) ceny sprzedaŜy lub jakiejkolwiek kwoty podatku od towaru i usług i nie dokona odpowiedniej płatności wraz z naleŜnymi odsetkami w terminie 21 dni od dnia wymagalności, określonego w par. 3 niniejszej umowy." Wskazane wyŜej postanowienia stosowane przez Spółkę przyznają jej uprawnienie do odstąpienia od umowy ze skutkiem natychmiastowym bez uprzedniego wyznaczenia konsumentowi dodatkowego terminu do wykonania przez niego obowiązku zapłaty rat ceny, czy teŜ zaliczki. Omawiane klauzule stoją w sprzeczności z art. 491 k.c., którego treść strona 32 z 34 powinna być uwzględniona przy konstruowaniu przez stronę sprzedającą wzorca przedwstępnej umowy sprzedaŜy (będącej umową wzajemną) 3 . Nieuwzględnienie przez przedsiębiorcę w ramach zawieranych umów, treści przepisów prawa dotyczących tego rodzaju umów w tym znaczeniu, Ŝe proponowane warunki realizacji świadczenia są mniej korzystne niŜ rozwiązania wynikające z tych przepisów, nawet jeŜeli nie są to przepisy bezwzględnie obowiązujące, naleŜy uznać za działanie sprzeczne z dobrymi obyczajami 4 . Z tego względu niewyznaczenie w kwestionowanych zapisach konsumentowi, będącemu w zwłoce w wykonaniu ciąŜącego na nim obowiązku dodatkowego, terminu do jego spełnienia stanowi naruszenie klauzuli generalnej wskazanej w art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego . Niniejsze okoliczności mogą wskazywać na toŜsamość klauzul powołanych w punktach I.23. - I.26. z wpisanymi do rejestru pod nr 689 i 1375. Ad I.27 i I.28. Prezes UOKiK zakwestionował równieŜ postanowienia w brzmieniu: „Kupujący oświadcza, Ŝe wyraŜa zgodę, aby kaŜdoczesnym właścicielom pozostałych udziałów we współwłasności GaraŜu Wielostanowiskowego przysługiwały prawa wyłącznego korzystania z innych, przydzielonych im miejsc postojowych i komórek lokatorskich znajdujących się w obrębie tegoŜ GaraŜu i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych oraz nie podejmować Ŝadnych działań naruszających, utrudniających lub uniemoŜliwiających korzystanie z powyŜszych praw.” „Kupujący oświadcza, Ŝe wyraŜa zgodę, aby kaŜdoczesnym właścicielom pozostałych udziałów we współwłasności GaraŜu Wielostanowiskowego przysługiwały prawa wyłącznego korzystania z innych, przydzielonych im miejsc postojowych (i komórek lokatorskich) znajdujących się w obrębie tegoŜ GaraŜu i zobowiązuje się nie podnosić w przyszłości Ŝadnych roszczeń z tym związanych oraz nie podejmować Ŝadnych działań naruszających, utrudniających lub uniemoŜliwiających korzystanie z powyŜszych praw.” Postanowienia w powyŜszym brzmieniu mogą być rozpatrywane pod kątem toŜsamości z treścią postanowienia wpisanego do rejestru niedozwolonych postanowień umownych pod pozycją nr 4552 , w brzmieniu: „§ 6 ust. 2 - Kupujący udzielają Spółce pełnomocnictwa, pod warunkiem zawarcia Umowy SprzedaŜy, do zawarcia w ich imieniu umowy o podział do korzystania z GaraŜu, przy czym w ramach powyŜszego umocowania Spółka będzie uprawniona do wskazania Kupującym, w drodze umowy o podział do korzystania z miejsca postojowego numer 289 oraz miejsca postojowego numer 290, na poziomie -1 GaraŜu oraz do złoŜenia w ich imieniu w Umowie SprzedaŜy oświadczenia, iŜ wyraŜają oni zgodę na podział do korzystania z GaraŜu oraz na wskazywanie przez Spółkę kolejnym nabywcom lokali, w drodze umów z nabywcami udziałów w GaraŜu, konkretnie oznaczonych miejsc postojowych i boksów na jednoślady zgodnie z tymŜe sposobem korzystania i nie będą wnosić z tego tytułu do Spółki Ŝadnych roszczeń, przy czym Strony oświadczają równieŜ, iŜ wyraŜają zgodę na ujawnienie w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla GaraŜu tego podziału do korzystania.” WyŜej wskazane postanowienia zobowiązują konsumenta do wyraŜenia zgody dotyczącej wykorzystania części nieruchomości wspólnej (garaŜu wielostanowiskowego). Ponadto, zobowiązują konsumenta do nie podnoszenia w tym zakresie w przyszłości jakichkolwiek roszczeń. Udzielenie zgody o tak szerokim i niedoprecyzowanym zakresie, przy jednoczesnym zobligowaniu konsumenta do rezygnacji z prawa do wnoszenia jakichkolwiek roszczeń pozbawia de facto konsumenta jakiegokolwiek wpływu na przyszłe działania dewelopera dotyczące miejsc postojowych i komórek lokatorskich w garaŜu wielostanowiskowym. 3 Por.: wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 28 stycznia 2008 roku (sygn. akt: XVII AmC 109/07). 4 Por.: wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 listopada 2005 roku (sygn. akt: VI ACa 177/2005). strona 33 z 34 Uwzględniając powyŜsze naleŜy uznać za uprawdopodobnione, iŜ zakwestionowane postanowienia są toŜsame z wyŜej powołanymi postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych, mimo pewnych odmienności wynikających z róŜnic w sformułowaniu i uŜytych zwrotów porównywanych klauzul. Wobec tego, za uprawdopodobnione naleŜy równieŜ uznać w przedmiotowej sprawie naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zobowiązanie przedsiębiorcy do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieŜenia naruszeniom art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , warunkiem wydania wskazanej w tym przepisie decyzji, jest – oprócz uprawdopodobnienia naruszenia zakazu, o jakim mowa w art. 24 tej ustawy – zobowiązanie się przez przedsiębiorcę do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieŜenia tym naruszeniom. W ocenie Prezesa UOKIK w rozpoznawanej sprawie warunek powyŜszy został spełniony. Spółka będąca stroną niniejszego postępowania złoŜyła w jego toku zobowiązanie, o jakim mowa w pkt I.A.-B. sentencji niniejszej decyzji oraz na stronach 19-21. Uczyniła to w pierwszym piśmie skierowanym do Prezesa UOKIK w tej sprawie, a doprecyzowała je w kolejnych. ZłoŜone przez Spółkę zobowiązanie, jako precyzyjne, kompletne i adekwatne, mogło zostać przyjęte, albowiem daje podstawy do uznania, Ŝe zarzucane Spółce naruszenia zostaną wyeliminowane. Jak wyŜej wskazano treść zobowiązania przyjętego przez Spółkę przedstawiono w punkcie I.A.-B. sentencji niniejszej decyzji na stronach 7-9 oraz na stronach 19-21. W ocenie Prezesa UOKIK przedstawione przez Spółkę rozwiązania pozwolą wyeliminować z rynku zarzucane jej praktyki, o których mowa w punktach I.1.-I.28. sentencji niniejszej decyzji. Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , w decyzji, o której mowa w ust. 1, Prezes UOKiK moŜe określić termin wykonania zobowiązań. W tym zakresie uznaje się za zasadne nałoŜenie na Spółkę obowiązku wykonania złoŜonego zobowiązania: − w zakresie wprowadzenia w Ŝycie nowych, zmienionych wzorców umów - w terminie 14 dni od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji; − w zakresie przedłoŜenia wszystkim konsumentom, z którymi umowy nadal obowiązują, aneksów do tych umów, uwzględniających wprowadzone we wzorcach zmiany – w terminie sześciu miesięcy od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji. Za przyjęciem takich terminów przemawia w szczególności rodzaj zarzucanych Spółce naruszeń i związany z tym nakład pracy jaki jest konieczny do zrealizowania celów postępowania. Uwzględniając powyŜsze, orzeczono jak w pkt. I sentencji decyzji. Ad II Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , w decyzji, o której mowa w art. 28 ust. 1, Prezes Urzędu nakłada na przedsiębiorcę obowiązek składania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowiązań . Samo zobowiązanie przedsiębiorcy do wykonania bądź zaniechania określonych działań nie będzie mieć strona 34 z 34 praktycznego znaczenia bez jednoczesnego nałoŜenia ww. obowiązku. Wykonanie zobowiązań musi podlegać sprawdzeniu przez Prezesa UOKIK 5 . Prezes UOKIK uwzględnił, iŜ sprawozdanie przedkładane Prezesowi UOKIK w powyŜszym zakresie wymaga odpowiedniego czasu. Mając powyŜsze na uwadze, Prezes UOKIK uznał, iŜ sprawozdanie Spółki z wykonania zobowiązania, winno być złoŜone w terminie siedmiu miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji. W tym zakresie nałoŜono na Spółkę obowiązek złoŜenia sprawozdania o stopniu realizacji przyjętego zobowiązania w terminie siedmiu miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji, przy czym sprawozdanie to powinno zawierać: 1. po 1 kopii umów zawartych w oparciu o poszczególne, uprzednio zakwestionowane w przedmiotowym postępowaniu, wzorce umów, a które zostały zmienione zgodnie z przyjętym w pkt I.A. sentencji niniejszej decyzji zobowiązaniem; 2. informację dotyczącą ilości umów zawartych w oparciu o kwestionowane wzorce, które obowiązywały w dniu otrzymania niniejszej decyzji; 3. informację dotyczącą ilości konsumentów, którym doręczono aneksy do umów uwzględniające wprowadzone we wzorcach umów zmiany wraz z kopiami dowodów nadania; 4. po 1 kopii aneksu do umów zawartych z konsumentami w oparciu o poszczególne, uprzednio zakwestionowane w przedmiotowym postępowaniu, wzorce umów, uwzględniających wprowadzone w tych wzorcach umów zmiany. W ocenie Prezesa UOKiK, tak ustalony termin, uwzględniając zakres informacji objętych ww. sprawozdaniem i czasochłonność jego przygotowania, jest w pełni wystarczający dla wykonania przez Spółkę czynności objętych zobowiązaniem. Mając na uwadze powyŜsze, orzeka się jak w pkt II sentencji decyzji. Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury UOKiK w Krakowie, 31 – 011 Kraków, Pl. Szczepański 5. z upowaŜnienia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Otrzymują: 1. INTER-BUD DEVELOPER Sp. z o.o. ul. Czerwone Maki 65 30-392 Kraków 2. RKR a/a. 5 K. Kohutek, M. Sieradzka: Komentarz do art. 28 ustawy z dnia 16.02.2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów, [w:] K. Kohutek, M. Sieradzka, Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów. Komentarz, LEX, 2008 .