RKR-37/2013

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA UOKIK W KRAKOWIE 31-011 Kraków, Pl. Szczepański 5, Tel/fax (012) 421-75-79, 421-74-98, E-mail: krakow@uokik.gov.pl RKR-61-21/13/DN-11/13 Kraków, dnia 17 grudnia 2013 r. DECYZJA Nr RKR-37/2013 Stosownie do treści przepisów art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331, ze zm.) oraz § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. Nr 107, poz. 887), w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i ust. 2 ww . ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331, ze zm.), po przeprowadzeniu, wszczętego z urzędu, postępowania pod zarzutem stosowania przez przedsiębiorcę Novis MSK Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w Krakowie, praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, polegających na stosowaniu, w obrocie z konsumentami, wzorca umowy pod nazwą „Umowa najmu” zawierającego postanowienia, które zostały wpisane do rejestru postanowień uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. o treści: 1. „Spory mogące wyniknąć w związku z wykonywaniem stosunku najmu Strony poddają pod rozstrzygnięcie Sądu właściwego dla miejsca zamieszkania Wynajmującego. Strony jednocześnie deklarują, że będą starały się ewentualne spory rozstrzygać polubownie”; 2. „W przypadku zmiany adresu do korespondencji, Strony zobowiązują się każdorazowo zawiadomić listem poleconym, osobiście lub za pośrednictwem kuriera o dokonanej zmianie, pod rygorem uznania korespondencji wysłanej pod dotychczasowy znany adres za skutecznie doręczoną”; w wyniku którego uprawdopodobniono, że Novis MSK Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w Krakowie stosuje praktyki, o jakich mowa w art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 powołanej ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz przyjęto zobowiązanie Spółki do podjęcia działań zmierzających do zaniechania naruszenia zbiorowych interesów konsumentów ; nakłada się na Novis MSK Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w Krakowie obowiązek wykonania tego zobowiązania, poprzez: A. zaniechanie stosowania we wzorcu umowy kwestionowanych postanowień poprzez zastąpienie ich nowymi, w następującym brzmieniu: − „Spory mogące wyniknąć w związku z wykonywaniem stosunku najmu Strony poddają pod rozstrzygnięcie właściwego sądu powszechnego. Strony jednocześnie deklarują, że będą starały się ewentualne spory rozstrzygać polubownie”; 2 − „W przypadku zmiany adresu do korespondencji, Strony zobowiązują się każdorazowo powiadamiać listem poleconym, osobiście lub za pośrednictwem kuriera o dokonanej zmianie”; oraz wprowadzenie nowego zmienionego wzorca umowy w terminie 14 dni od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji; B. przedłożenie w terminie do 30 stycznia 2014 r. wszystkim konsumentom, z którymi umowy nadal obowiązują, aneksów do tych umów, uwzględniających wprowadzone we wzorcu zmiany. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331, ze zm.) nakłada się na Novis MSK Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością Spółkę komandytową z siedzibą w Krakowie obowiązek złożenia sprawozdania o stopniu realizacji przyjętego zobowiązania w terminie do dnia 28 lutego 2014 r. , przy czym sprawozdanie to powinno zawierać: 1. informację dotyczącą ilości umów najmu zawartych w oparciu o kwestionowane wzorce, które obowiązywały w dniu otrzymania niniejszej decyzji; 2. informacje dotyczące ilości konsumentów, którym doręczono aneksy do umów najmu uwzględniające wprowadzone we wzorcu umowy zmiany; 3. kopie 5 przykładowych aneksów do umów najmu, uwzględniających wprowadzone do umowy zmiany które zostały zawarte z konsumentami. III. Na podstawie art. 105 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 83 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331, ze zm.) umarza się, jako bezprzedmiotowe , postępowanie wszczęte przeciwko przedsiębiorcy Novis MSK Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w Krakowie w części dotyczącej zarzutu stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, polegającej na pozbawieniu konsumenta zawierającego umowę najmu ochrony praw najemcy poprzez zastrzeżenie, w przypadku: 1. zwłoki w zapłacie opłat czynszowych obowiązku zapłaty zaległości w terminie 7 dni od wezwania wynajmującego, co może naruszać art. 24 ust. 1 i ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz.U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266, ze zm.) ; 2. używania przez konsumenta lokalu niezgodnie z przeznaczeniem, w szczególności zaniedbań w stanie technicznym, sanitarnym, estetycznym poprzez działanie lub zaniechanie, prawa do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym, co może naruszać art. 24 ust. 1 i ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 11 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (…); 3. zakończenia umowy przed okresem, na który umowa najmu została zawarta, przepadku kaucji zabezpieczającej na rzecz wynajmującego, co może naruszać art. 24 ust. 1 i ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 6 ust. 4 ww. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (…). IV. Na podstawie art. 105 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 83 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331, ze zm.) umarza się, jako bezprzedmiotowe , postępowanie wszczęte przeciwko przedsiębiorcy Novis MSK Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka 3 komandytowa z siedzibą w Krakowie w części dotyczącej zarzutu stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, polegającej na przekroczeniu uprawnień przez wynajmującego poprzez zastrzeżenie w umowach najmu z konsumentami prawa do odłączenia mediów doprowadzanych do wynajmowanego lokalu w przypadku opóźnień z zapłatą określonych w umowie należności, co może naruszać art. 24 ust. 1 i ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (tj. Dz.U. z 2006 r., Nr 123, poz. 85, ze zm.) oraz art. 6 ust. 3a ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (tj. Dz.U. z 2012 r., poz. 1059, ze zm.) . U z a s a d n i e n i e Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatura w Krakowie (dalej „Prezes UOKIK”), przeprowadził postępowanie wyjaśniające mające na celu wstępne ustalenie, czy postanowienia umowne stosowane w obrocie konsumenckim przez Novis MSK Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w Krakowie (dalej „Spółka”) nie naruszają chronionych prawem interesów konsumentów, tj. czy są zgodne z przepisami Kodeksu cywilnego dotyczącymi wzorców umów. Uwzględniając ustalenia poczynione w toku postępowania wyjaśniającego, postanowieniem nr RKR-95/2013 z dnia 05 kwietnia 2013 r. (karty nr 1-6 w aktach sprawy), Prezes UOKiK wszczął postępowanie przeciwko Spółce pod zarzutem stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, polegających na: I. stosowaniu, w obrocie z konsumentami, wzorca umowy pod nazwą „Umowa najmu” zawierającego postanowienia, które zostały wpisane do rejestru postanowień uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. o treści: 1. „Spory mogące wyniknąć w związku z wykonywaniem stosunku najmu Strony poddają pod rozstrzygnięcie Sądu właściwego dla miejsca zamieszkania Wynajmującego. Strony jednocześnie deklarują, że będą starały się ewentualne spory rozstrzygać polubownie”; 2. „W przypadku zmiany adresu do korespondencji, Strony zobowiązują się każdorazowo zawiadomić listem poleconym, osobiście lub za pośrednictwem kuriera o dokonanej zmianie, pod rygorem uznania korespondencji wysłanej pod dotychczasowy znany adres za skutecznie doręczoną”; co może naruszać art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów; II. pozbawieniu konsumenta zawierającego umowę najmu ochrony praw najemcy poprzez zastrzeżenie, w przypadku: 1. zwłoki w zapłacie opłat czynszowych obowiązku zapłaty zaległości w terminie 7 dni od wezwania wynajmującego, co może naruszać art. 24 ust. 1 i ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz.U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.) ; 2. używania przez konsumenta lokalu niezgodnie z przeznaczeniem, w szczególności zaniedbań w stanie technicznym, sanitarnym, estetycznym poprzez działanie lub zaniechanie, prawa do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym, co może naruszać art. 24 ust. 1 i ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 11 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (…); 3. zakończenia umowy przed okresem, na który umowa najmu została zawarta, przepadku kaucji zabezpieczającej na rzecz wynajmującego, co może naruszać art. 24 4 ust. 1 i ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 6 ust. 4 ww. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (…) ; III. przekroczeniu uprawnień przez wynajmującego poprzez zastrzeżenie w umowach najmu z konsumentami prawa do odłączenia mediów doprowadzanych do wynajmowanego lokalu w przypadku opóźnień z zapłatą określonych w umowie należności, co może naruszać art. 24 ust. 1 i ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (tj. Dz.U. z 2006 r., Nr 123, poz. 858 ze zm.) oraz art. 6 ust. 3a ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (tj. Dz.U. z 2012 r., poz. 1059 ze zm.) . Postanowieniem Nr RKR-96/2013 z dnia 5 kwietnia 2013 r. zaliczono w poczet przedmiotowego postępowania administracyjnego dowody uzyskane w uprzednio przeprowadzonym postępowaniu wyjaśniającym (karty nr 7-70 w aktach sprawy). Odpowiadając na zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów Spółka, w pismach z dnia 24 kwietnia 2013 r., (karty nr 73-81), 24 maja 2013 r. (karty nr 84-94) oraz 26 września 2013 r. (karty nr 99-109), uznając stanowisko Prezesa UOKiK, złożyła zobowiązanie do podjęcia działań zmierzających do usunięcia i zapobieżenia zarzucanym Spółce naruszeniom, poprzez zastosowanie w obrocie z konsumentami nowych wzorów umów najmu, respektujących zastrzeżenia Prezesa UOKiK. Jednocześnie Spółka przedłożyła zmieniony wzorzec umowy najmu, w którym po kolejnych modyfikacjach, postanowienia wskazane w pkt I postanowienia o wszczęciu przedmiotowego postępowania zostały zastąpione nowymi, w brzmieniu: 1. „Spory mogące wyniknąć w związku z wykonywaniem stosunku najmu Strony poddają pod rozstrzygnięcie właściwego sądu powszechnego. Strony jednocześnie deklarują, że będą starały się ewentualne spory rozstrzygać polubownie”. 2. „W przypadku zmiany adresu do korespondencji, Strony zobowiązują się każdorazowo powiadamiać listem poleconym, osobiście lub za pośrednictwem kuriera o dokonanej zmianie”. Ponadto, odnośnie postanowienia zastrzegającego po stronie najemców obowiązek zapłaty odsetek umownych za każdy dzień zwłoki w przypadku nieterminowego regulowania opłat czynszowych, jak również zryczałtowanych kosztów upomnienia, Spółka zobowiązała się usunąć to postanowienie z wzorca umowy w całości. W zakresie zastrzeżenia możliwości wypowiedzenia przez wynajmującego umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym, w przypadku, gdy najemca używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem, Spółka zadeklarowała zmianę postanowienia traktującego o powyższym w ten sposób, że otrzymał brzmienie: „Wynajmujący może wypowiedzieć najem z miesięcznym terminem wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem formy pisemnej, jeśli pomimo pisemnego upomnienia najemca nadal używa lokal niezgodnie z przeznaczeniem określonym w niniejszej umowie, a w szczególności gdy nie dba o jego stan sanitarny, techniczny i estetyczny lub jego działanie, lub zaniechanie doprowadza do niszczenia lokalu, lub uniemożliwia Wynajmującemu przeglądu stanu technicznego przedmiotu najmu”. Z kolei, odnośnie zapisów traktujących o sankcjach za używanie lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem Spółka wskazała, iż treść tych zapisów uzyska następujące brzmienie: 5 „W przypadkach opisanych powyżej Najemca zobowiązany jest rozliczyć się z Wynajmującym we wskazanym przez niego terminie i opuścić przedmiot najmu do dnia rozwiązania niniejszej umowy. Rozliczenie to obejmować będzie wszystkie płatności obciążające Najemcę za cały okres najmu”. „W przypadku nieopuszczenia przedmiotu najmu w terminie wskazanym w ust. 2 powyżej, Najemca będzie obowiązany do zapłaty tytułem kary umownej kwoty ------------- zł jednorazowo (słownie: ---------------- złotych) oraz ------------ złotych za każdy następny dzień po terminie 7 dni od dnia rozwiązania niniejszej umowy. Kara umowna jest również wymagana w przypadku nie opuszczenia lokalu po upływie niniejszej umowy. Żądanie przez Wynajmującego odszkodowania przekraczającego wysokość zastrzeżonej kary umownej jest dopuszczalne”. W zakresie postanowienia dotyczącego przypadków przepadku kaucji Spółka zobowiązała się zastąpić je nowym, o treści: „Najemca zobowiązuje się do wpłaty kaucji w wysokości--------- (słownie:--------- złotych) w terminie do------------- r. dla zabezpieczenia roszczeń wynikających z przekazania lokalu w niewłaściwym stanie, wyrządzenia szkód w lokalu lub w wyposażeniu lokalu oraz zaległości w opłatach za czynsz i media. Wpłacenie kaucji w wysokości i terminie określonym powyżej jest warunkiem ważności niniejszej umowy. Wynajmujący zwróci kaucję Najemcy w terminie i na zasadach określonych w § 4 ust. 6 poniżej”. Odnośnie zastrzeżenia w umowach najmu z konsumentami prawa do odłączenia mediów doprowadzanych do wynajmowanego lokalu w przypadku opóźnień z zapłatą określonych w umowie należności Spółka zobowiązała się usunąć z wzorca umowy postanowienia regulujące te kwestie. Na dowód powyższego Spółka przedłożyła projekt nowego wzorca umowy uwzględniający planowane zmiany. Jednocześnie Spółka zobowiązała się do przeprowadzenia procesu aneksowania umów zawartych w oparciu o kwestionowany wzorzec w terminie do dnia 1 stycznia 2014 r. Pismem z dnia 21 października 2013 r. Prezes UOKiK zawiadomił Spółkę o zakończeniu zbierania materiału dowodowego oraz możliwości zapoznania się z aktami sprawy (karta nr 110), która z przysługującego prawa nie skorzystała. Prezes UOKiK ustalił następujący stan faktyczny: Spółka prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS 0000325735. Zakres prowadzonej przez nią działalności obejmuje m.in. obsługę rynku nieruchomości. Spółka posługuje się wzorcem umowy pod nazwą: „Umowa najmu”. Umowy z konsumentami są zawierane w formie pisemnej. Doręczane klientom, w tym konsumentom, wzorce umów są sporządzane przez Spółkę przed zawarciem umowy i zawierają gotowe jednolite postanowienia. Oznacza to, iż Spółka stosuje w obrocie konsumenckim wzorzec umowy. W wyniku analizy treści ww. wzorca zwrócono uwagę, iż zawiera postanowienia, które mogą być rozpatrywane pod kątem tożsamości z postanowieniami wpisanymi do rejestru klauzul niedozwolonych. I tak, zastrzeżenia budzi postanowienie w brzmieniu: „Spory mogące wyniknąć w związku z wykonywaniem stosunku najmu Strony poddają pod rozstrzygnięcie Sądu właściwego dla miejsca zamieszkania Wynajmującego. Strony jednocześnie deklarują, że będą starały się ewentualne spory rozstrzygać polubownie”. W rejestrze postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. (dalej „Rejestr klauzul abuzywnych”) znajdują się następujące postanowienia: 6 „Spory mogące wyniknąć z realizacji niniejszej umowy rozstrzygane będą przez Sąd właściwy miejscowo dla siedziby Pośrednika” (klauzula wpisana do rejestru klauzul abuzywnych pod nr 210 na mocy wyroku Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej „SOKiK”) z dnia 18 listopada 2004 r., sygn. akt XVII AmC 49/03); „Ewentualne spory wynikłe z niniejszej umowy rozstrzygane będą przez właściwy sąd w Poznaniu” (klauzula wpisana do rejestru klauzul abuzywnych pod nr 691 na mocy wyroku SOKiK z dnia 23 września 2004 r., sygn. akt XVII AmC 51/03); „W przypadku rozstrzygnięć sądowych – przez sąd właściwy dla siedziby Sprzedawcy” (klauzula wpisana do rejestru klauzul abuzywnych pod nr 969 na mocy wyroku SOKiK z dnia 23 października 2006 r., sygn. akt XVII AmC 158/05); „Spory wynikające z wykonania tej umowy rozstrzygać będzie Sąd właściwy dla siedziby spółki” (klauzula wpisana do rejestru klauzul abuzywnych pod nr 1007 na mocy wyroku SOKiK z dnia 23 listopada 2006 r., sygn. akt XVII AmC 156/05); „W sprawach nieuregulowanych w tej umowie, stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego, a ewentualne spory będą rozstrzygane przez Sąd właściwy ze względu na siedzibę firmy” (klauzula wpisana do rejestru klauzul abuzywnych pod nr 1255 na mocy wyroku SOKiK z dnia 30 kwietnia 2007 r., sygn. akt XVII AmC 66/06); Kolejnym budzącym wątpliwości postanowieniem jest zapis o treści: „W przypadku zmiany adresu do korespondencji, Strony zobowiązują się każdorazowo zawiadomić listem poleconym, osobiście lub za pośrednictwem kuriera o dokonanej zmianie, pod rygorem uznania korespondencji wysłanej pod dotychczasowy znany adres za skutecznie doręczoną”. W rejestrze klauzul abuzywnych zostały wpisane niedozwolone klauzule w brzmieniu: „Strony postanawiają, że wszelka korespondencja pomiędzy stronami odbywać się będzie za pomocą listów poleconych kierowanych na w/w adresy. Strony zobowiązane są do zgłaszania drugiej stronie każdą zmianę adresu. Strony postanawiają, że w przypadku niewykonania tego zobowiązania korespondencja skierowana na adres wskazany w niniejszej umowie lub ostatni wskazany adres, która nie zostanie odebrana w terminie, uważana będzie za doręczoną z upływem ostatniego dnia, w którym możliwe było jej podjęcie z urzędu pocztowego” (pozycja nr 1601 w rejestrze, wyrok SOKiK z dnia 12 listopada 2007 r., sygn. akt XVII AmC 113/07); „Wszelka korespondencja wysłana przez bank do Kredytobiorcy pocztą lub kurierem na ostatni podany przez niego adres do korespondencji (adres zameldowania, w przypadku, gdy Kredytobiorca nie podał adresu do korespondencji), będzie uważana za doręczoną” (pozycja nr 1681 w rejestrze, wyrok SOKiK z dnia 30 czerwca 2009 r., sygn. akt XVII AmC 513/09); „W przypadku nie zawiadomienia Banku o zmianie danych adresowych, o których mowa w ust. 1, korespondencja wysłana przy użyciu dotychczasowych danych uznana jest za doręczoną” (pozycja nr 2459 w rejestrze, wyrok SOKiK z dnia 09 lipca 2010 r., sygn. akt XVII AmC 1784/09); „Strony zobowiązują się powiadamiać wzajemnie o zmianie adresu. Korespondencja wysłana na ostatnio podany adres do korespondencji i zwrócona z adnotacją „nie podjęto w terminie”, „adresat wyprowadził się”, „adresat nieznany”, uważana będzie za prawidłowo doręczoną” 7 (pozycja nr 2719 w rejestrze, wyrok SOKiK z dnia 24 sierpnia 2011 r., sygn. akt XVII AmC 2160/10). Ponadto, Prezes UOKiK zwrócił uwagę na stosowany przez Spółkę we wzorcu Umowy najmu zapis o treści: „W przypadku nieuregulowania opłat czynszowych w terminie, wynajmujący naliczy odsetki umowne za każdy dzień zwłoki w wysokości 20% w stosunku rocznym oraz koszty wysłania (doręczenia) upomnienia każdorazowo w wysokości … zł. Najemca jest zobowiązany zapłacić odsetki wraz z kosztami niezwłocznie ale nie później niż w terminie 7 dni od zawiadomienia przez Wynajmującego o opóźnieniu w płatności”. Zgodnie z treścią art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz.U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.) , jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, a pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. W kontekście tego przepisu, przywołany wyżej zapis stosowany przez Spółkę może być rozpatrywany jako ograniczający zakres ochrony praw najemcy, ponieważ w przypadku zaległości w opłatach czynszowych nie precyzuje terminu i trybu przesłania upomnienia. Spółka stosuje również we wzorcu Umowy zapis o treści: „Najemca zobowiązuje się do wpłaty kaucji w wysokości ................. zł (słownie: ……………. złotych) w terminie do ………………… dla zabezpieczenia roszczeń wynikających z przekazania lokalu w niewłaściwym stanie, wyrządzenia szkód w lokalu lub w wyposażeniu lokalu oraz zaległości w opłatach za czynsz i media. W przypadku wcześniejszego zerwania umowy, kaucja ulega przepadkowi na rzecz Wynajmującego. W przypadku dokonania potrącenia w trakcie trwania umowy, Najemca ma obowiązek niezwłocznego uzupełnienia kaucji (jednak nie później niż w terminie 7 dni od powiadomienia o dokonaniu potrącenia z kaucji) do pierwotnej wysokości. Wpłacenie kaucji w wysokości i terminie określonym powyżej jest warunkiem ważności niniejszej umowy”. Natomiast przepis art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) stanowi, iż: „Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Podobnie może być rozpatrywane postanowienie, w którym Spółka zastrzega sobie prawo do „wypowiedzenia najmu ze skutkiem natychmiastowym, z zachowaniem formy pisemnej jeżeli Najemca używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem określonym w niniejszej umowie, a w szczególności gdy nie dba o jego stan sanitarny, techniczny i estetyczny lub jego działanie lub zaniechanie doprowadza do niszczenia lokalu, lub uniemożliwia Wynajmującemu przeglądu stanu technicznego przedmiotu najmu”, gdy tymczasem, zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) właściciel może skorzystać z prawa do wypowiedzenia, jeżeli pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając się do powstania szkód lub niszcząc urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. We wzorcu Umowy stosowanym przez Spółkę zamieszczone są również zapisy o treści: 8 „Wynajmujący zastrzega sobie prawo do ograniczenia dostępu do mediów w razie zalegania z płatnościami na jego rzecz przekraczającymi 14 dni” oraz „W przypadku opóźnień z zapłatą określonych umową należności, w szczególności opłaty za najem i media, Wynajmujący ma prawo odłączyć wszystkie media doprowadzone do lokalu i wyznaczy Najemcy pisemnie dodatkowy 14 dniowy termin” . Zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (tj. Dz.U. z 2006 r., Nr 123, poz. 858 ze zm.) odciąć lub zamknąć przyłącze kanalizacyjne może przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne, jeżeli odbiorca usług nie uiścił należności za pełne dwa okresy obrachunkowe, następujące po dniu otrzymania upomnienia w sprawie uregulowania zaległej opłaty. W takiej sytuacji odbiorca wody musi mieć możliwość korzystania z zastępczego punktu poboru wody. Na podstawie art. 6 ust. 3a ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (tj. Dz.U. z 2012 r., poz. 1059 ze zm.) - przedsiębiorstwo energetyczne może wstrzymać dostarczanie paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła w przypadku, gdy odbiorca zwleka z zapłatą za pobrane paliwo gazowe, energię elektryczną lub ciepło albo świadczone usługi co najmniej miesiąc po upływie terminu płatności, pomimo uprzedniego powiadomienia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego, dwutygodniowego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Mając powyższe na uwadze, Prezes UOKiK zważył, co następuje: Interes publiczny. Art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów ogranicza zastosowanie jej przepisów wyłącznie do podejmowanej w interesie publicznym ochrony interesów przedsiębiorców i konsumentów. Warunkiem koniecznym do uruchomienia procedur i zastosowania instrumentów określonych w ustawie jest zatem, aby działania przedsiębiorców – którym zarzucono naruszenie jej przepisów – stanowiły potencjalne zagrożenie interesu publicznego, nie zaś jednostki lub grupy. Takie stanowisko konsekwentnie prezentuje Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dawniej Sąd Antymonopolowy). W wyroku z dnia 27 czerwca 2001 r. (sygn. akt XVII Ama 92/00) Sąd stwierdził, że „Interes publiczny w postępowaniu administracyjnym nie jest pojęciem jednolitym i stałym. W każdej sprawie winien on być ustalony i konkretyzowany co do swych wymagań. Organ administracji – Prezes Urzędu winien być w toku postępowania i przy wydawaniu decyzji rzecznikiem tego interesu, albowiem wynika to z jego zadań w strukturze administracji publicznej – art. 7 k.p.a. Publiczny znaczy dotyczący ogółu, dotykający ogółu a nie jednostki, czy też określonej grupy. A zatem podstawą do zastosowania przez Prezesa Urzędu przepisów ustawy antymonopolowej winno być uprzednie stwierdzenie, że został naruszony interes publicznoprawny, a nie interes prawny jednostki czy też grupy”. Podobnie na temat interesu publicznego Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wypowiedział w wielu innych wyrokach, np. z dnia 30 maja 2001 r. (sygn. akt XVII Ama 80/00), z dnia 4 lipca 2001 r. (sygn. akt XVII Ama 108/00), z dnia 6 lipca 2001 r. (sygn. akt XVII Ama 78/00). W okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy Spółka prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali, stosując przy tym określony wzorzec umowy. Działania Spółki nie są ograniczone do określonych odbiorców lub ich grupy lecz dotyczą dotychczasowych oraz przyszłych klientów. Interes publicznoprawny przejawia się także w postaci zbiorowego interesu konsumentów, co oznacza, iż naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocześnie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione było w niniejszej sprawie podjęcie przez Prezesa UOKiK działań przewidzianych w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów. 9 Punktem wyjścia do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie jest ustalenie, czy działania Spółki mogły nosić znamiona praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów stanowi, że przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy. Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów w art. 24 ust. 1 zakazuje stosowania takich praktyk. Naruszenie tego przepisu następuje wówczas, gdy spełnione są łącznie następujące kryteria: - działania przedsiębiorcy noszą znamiona bezprawności, - działania te naruszają zbiorowe interesy konsumentów. Przesłanka bezprawności Odnosząc się do pierwszej z przesłanek art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów tj. bezprawności działań przedsiębiorcy, stwierdzić należy, iż bezprawność rozumie się jako sprzeczność zachowania danego podmiotu z przepisami prawa oraz zasadami współżycia społecznego. Chodzi tu mianowicie o sprzeczność z szeroko rozumianym porządkiem prawnym, jako całością. Bezprawność jest czynnikiem o charakterze obiektywnym, tzn. niezależnym od wystąpienia szkody, czy zaistnienia zamiaru po stronie podmiotu dopuszczającego się działań bezprawnych. Podkreślenia wymaga okoliczność, że przepisy ww. ustawy nie definiują pojęcia bezprawności działań przedsiębiorcy, na co zwrócił uwagę SOKiK w wyroku z dnia 23 czerwca 2006 r. (sygn. akt XVIII Ama 32/05), stwierdzając, iż art. 23a ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z 15 grudnia 2000 r. – którego odpowiednikiem w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów z dnia 16 lutego 2007 r. jest art. 24 ust. 2 – nie ma samodzielnego znaczenia prawnego, lecz powinien być interpretowany oraz stosowany w określonym kontekście normatywnym. W związku z tym, w celu konkretyzacji przesłanki bezprawności należy sięgnąć do przepisów innych ustaw, gdyż dopiero na ich podstawie możliwe jest dokonanie oceny działań przedsiębiorcy w aspekcie ich zgodności z prawem. Ad I. W niniejszej sprawie postawiono Spółce zarzut stosowania we wzorcu umowy niedozwolonych postanowień umownych. Jak wyżej wskazano, w celu konkretyzacji przesłanki bezprawności należy sięgnąć do przepisów innych ustaw, gdyż dopiero na ich podstawie możliwe jest dokonanie oceny działań przedsiębiorcy w aspekcie ich zgodności z prawem. Niemniej, ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów w jednym przypadku wprost identyfikuje działanie przedsiębiorcy jako bezprawne – mianowicie, działanie polegające na stosowaniu postanowień wzorców umownych uznanych za niedozwolone i wpisanych do rejestru prowadzonego przez Prezesa UOKiK, co SOKiK potwierdził w wyroku z dnia 25 marca 2004 r. (sygn. akt XVII Ama 51/03), stwierdzając, że można sformułować samoistną przesłankę bezprawności, jeżeli ustali się, że przedsiębiorca stosował postanowienia wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Zatem wykazanie, że przedsiębiorca wprowadził do obrotu wzorzec umowny zawierający postanowienia o treści już wpisanej do rejestru klauzul abuzywnych stanowi wystarczającą przesłankę do stwierdzenia bezprawności działania tego przedsiębiorcy. Pokreślenia wymaga, iż wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mogą być poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 — 479 45 k.p.c.) dokonuje się niezależnie od tego, czy postanowienia wzorca były, czy też nie były zastosowane przy konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (cały wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowień w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje SOKiK 10 i wyłącznie do kompetencji tego Sądu należy uznanie postanowień wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocności rozszerzonej następuje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa UOKiK, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencją umieszczenia postanowienia umownego w ww. rejestrze jest to, że posłużenie się nim będzie miało skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, że od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych, tj. stosowanych także przez innych przedsiębiorców. Zgodnie ze stanowiskiem SOKiK wyrażonym w wyroku z dnia 25 maja 2005 r. (sygn. akt XVII Ama 46/04), dla uznania, iż określona klauzula jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych wystarczy stwierdzenie, że mieści się ona w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru i nie jest konieczna literalna zgodność porównywanych klauzul. Czynnikiem przesądzającym o podobieństwie dwóch klauzul powinien być zatem zamiar, cel, jakiemu ma służyć kwestionowane postanowienie. Jeśli cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformułowania klauzuli uznanej za niedozwoloną, oba zapisy można uznać za tożsame. Takie stanowisko zajął także Sąd Najwyższy, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdził, iż „(...) stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów (...)”. W uzasadnieniu do powyższej uchwały Sąd uznał m.in., że „(...) praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a uokik [obecnie art. 24 – przyp. UOKIK] obejmuje również przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyjęta powyżej rozszerzająca wykładnia art. 23a uokik znajduje również uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a także orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektywności (...).” Nie jest zatem konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z nią porównywanej i stąd niedozwolone będą także takie postanowienia umów, które mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. Przedmiotem postępowania w tym zakresie jest uprawdopodobnienie, że zakwestionowane przez Prezesa UOKIK zapisy wzorca umowy stosowanego przez Spółkę przy najmie lokali, są tożsame z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokami SOKIK wymienionymi w niniejszej decyzji i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. 1. Jak wyżej wskazano, wzorzec umowy stosowany przez Spółkę zawiera postanowienie w brzmieniu: „Spory mogące wyniknąć w związku z wykonywaniem stosunku najmu Strony poddają pod rozstrzygnięcie Sądu właściwego dla miejsca zamieszkania Wynajmującego. Strony jednocześnie deklarują, że będą starały się ewentualne spory rozstrzygać polubownie”; W opinii Prezesa UOKiK wskazane wyże postanowienie może być rozpatrywane pod kątem tożsamości z treścią postanowień wpisanych do rejestru niedozwolonych postanowień umownych m.in. pod pozycjami: 210, 691, 969, 1007, 1255 , w brzmieniu: 11 „Spory mogące wyniknąć z realizacji niniejszej umowy rozstrzygane będą przez Sąd właściwy miejscowo dla siedziby Pośrednika” (vide wyrok SOKiK z dnia 18 listopada 2004 r., sygn. akt XVII AmC 49/03); „Ewentualne spory wynikłe z niniejszej umowy rozstrzygane będą przez właściwy sąd w Poznaniu” (vide wyrok SOKiK z dnia 23 września 2004 r., sygn. akt XVII AmC 51/03); „W przypadku rozstrzygnięć sądowych – przez sąd właściwy dla siedziby Sprzedawcy” (vide wyrok SOKiK z dnia 23 października 2006 r., sygn. akt XVII AmC 158/05); „ Spory wynikające z wykonania tej umowy rozstrzygać będzie Sąd właściwy dla siedziby spółki” (vide wyrok SOKiK z dnia 23 listopada 2006 r., sygn. akt XVII AmC 156/05); „W sprawach nieuregulowanych w tej umowie, stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego, a ewentualne spory będą rozstrzygane przez Sąd właściwy ze względu na siedzibę firmy” (vide wyrok SOKiK z dnia 30 kwietnia 2007 r., sygn. akt XVII AmC 66/06). Podkreślić należy, że we wszystkich powołanych wyrokach Sąd uznawał za niedozwolone postanowienia zawierające klauzule prorogacyjne, stosowane w obrocie z konsumentami przez przedsiębiorców działających w różnych branżach gospodarki. Podzielając stanowisko Prezesa UOKIK, SOKIK uznał, że kwestię właściwości sądu w sprawach cywilnych określają przepisy k.p.c. - sądem właściwym do rozpatrzenia wniesionego powództwa jest zgodnie z art. 27 k.p.c. sąd ogólnej właściwości pozwanego lub zgodnie z art. 34 k.p.c. sąd miejsca wykonania umowy (właściwość przemienna) – i zgodnie z art. 385³ pkt 23 k.c. nie mogą być one w tym zakresie wyłączane, ponieważ mogą stanowić dodatkową dolegliwość dla konsumenta, a także ograniczać realizację przysługujących mu praw. Treść analizowanego postanowienia w ten sam sposób kształtuje stosunki między stronami umowy w zakresie właściwości sądowej w przypadku występowania sporów, tj. narzuca właściwość, która w poszczególnych przypadkach może być inna, niż ta wynikająca z właściwych przepisów k.p.c. Z tych też względów należy uznać za uprawdopodobnione, iż zakwestionowane postanowienie jest tożsame z wyżej powołanymi postanowieniami wpisanymi do Rejestru pod nr 210, 691, 969, 1007 oraz 1255 mimo pewnych odmienności wynikających z różnic w sformułowaniu i użytych zwrotów porównywanych klauzul. 2. W przedmiotowym postępowaniu Prezes UOKiK zakwestionował również postanowienie w brzmieniu: „W przypadku zmiany adresu do korespondencji, Strony zobowiązują się każdorazowo zawiadomić listem poleconym, osobiście lub za pośrednictwem kuriera o dokonanej zmianie, pod rygorem uznania korespondencji wysłanej pod dotychczasowy znany adres za skutecznie doręczoną”; W opinii Prezesa UOKiK wskazane wyżej postanowienie może być rozpatrywane pod kątem tożsamości z treścią postanowień wpisanych do rejestru niedozwolonych postanowień umownych m.in. pod pozycjami: 1601, 1681, 2459, 2719 , w brzmieniu: „Strony postanawiają, że wszelka korespondencja pomiędzy stronami odbywać się będzie za pomocą listów poleconych kierowanych na w/w adresy. Strony zobowiązane są do zgłaszania drugiej stronie każdą zmianę adresu. Strony postanawiają, że w przypadku niewykonania tego zobowiązania korespondencja skierowana na adres wskazany w niniejszej umowie lub ostatni wskazany adres, która nie zostanie odebrana w terminie, uważana będzie za doręczoną z upływem ostatniego dnia, w którym możliwe było jej podjęcie z urzędu pocztowego” (vide wyrok SOKiK z dnia 12 listopada 2007 r., sygn. akt XVII AmC 113/07); „Wszelka korespondencja wysłana przez bank do Kredytobiorcy pocztą lub kurierem na ostatni podany przez niego adres do korespondencji (adres zameldowania, w przypadku, gdy Kredytobiorca nie podał adresu do korespondencji), będzie uważana za doręczoną” (vide, wyrok SOKiK z dnia 30 czerwca 2009 r., sygn. akt XVII AmC 513/09); „W przypadku nie zawiadomienia Banku o zmianie danych adresowych, o których mowa w ust. 1, korespondencja wysłana przy użyciu 12 dotychczasowych danych uznana jest za doręczoną” (vide wyrok SOKiK z dnia 09 lipca 2010 r., sygn. akt XVII AmC 1784/09); „Strony zobowiązują się powiadamiać wzajemnie o zmianie adresu. Korespondencja wysłana na ostatnio podany adres do korespondencji i zwrócona z adnotacją „nie podjęto w terminie”, „adresat wyprowadził się”, „adresat nieznany”, uważana będzie za prawidłowo doręczoną” (vide wyrok SOKiK z dnia 24 sierpnia 2011 r., sygn. akt XVII AmC 2160/10); Art. 385 3 pkt 9 k.c. uznaje za niedozwolone postanowienie, które przyznaje kontrahentowi konsumenta uprawnienie do dokonywania wiążącej interpretacji umowy. W kwestionowanych postanowieniach Spółka zastrzegła, że wysyłanie zawiadomień, w tym także oświadczeń woli, na znany adres konsumenta będzie równoznaczne z ich doręczeniem konsumentowi. Oznacza to, iż tylko Spółka – jako twórca wzorca umowy – de facto decyduje o skuteczności doręczeń i wynikających z nich skutków prawnych. Takie działanie narusza standardy prawne wynikające z przepisów kodeksu cywilnego oraz obowiązujących w obrocie dobrych obyczajów. Stosownie bowiem do treści art. 61 § 1 k.c. oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. W razie wątpliwości, czy oświadczenie zostało złożone prawidłowo, a jego treść wywołuje przewidziane skutki prawne, podmiotem właściwym do rozstrzygnięcia tych kwestii jest sąd powszechny, a nie twórca wzorca, który – korzystając z przewagi kontraktowej - narzuca swoim kontrahentom treść wzorca. Za niedopuszczalne w obrocie, zwłaszcza konsumenckim i sprzeczne z dobrymi obyczajami należy uznać zapisy wprowadzające doręczenie zastępcze lub domniemanie doręczenia, które należą do prawa procesowego i nakładają na osoby trzecie określone obowiązki związane z dostarczeniem stronom postępowania pism procesowych. Są one nałożone w drodze ustawowej i nie mogą być rozszerzane na obrót gospodarczy poprzez postanowienia wzorca umowy, tym bardziej, że osoby te nie są stroną umowy i nie ciążą na nich jakiekolwiek obowiązki umowne. Mogą one odmówić przyjęcia pism kierowanych do konsumenta, lub przyjąć je i nie doręczyć adresatowi, ponieważ obowiązek doręczenia obejmuje wyłącznie pisma procesowe w postępowaniu sądowym i administracyjnym (urzędowe), a nie prywatną korespondencję. W tym stanie rzeczy należy uznać, że stosowanie analizowanego postanowienia może naruszać interesy konsumentów, umożliwiając Spółce działanie w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, a ponadto może być rozpatrywane jako tożsame – mimo niewielkich różnic semantycznych - z postanowieniami wpisanymi do Rejestru zarówno pod względem treści, jak i stanu faktycznego. Uwzględniając powyższe należy uznać za uprawdopodobnione, iż zakwestionowane postanowienie jest tożsame z wyżej powołanymi postanowieniami wpisanymi do Rejestru pod nr 1601, 1681, 2459 oraz 2719 mimo pewnych odmienności wynikających z różnic w sformułowaniu i użytych zwrotów porównywanych klauzul. Podejmując zobowiązanie do dokonania stosowanych zmian we wzorcu Umowy najmu w ciągu 14 dni od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji, a także do przedłożenia wszystkim konsumentom, z którymi Spółka zawarła umowy w oparciu o kwestionowany wzorzec, aneksów do tych umów uwzględniających wprowadzone zmiany, Spółka wskazała termin 01 stycznia 2014 r., jako okres niezbędny do zakończenia tego procesu. W ocenie Prezesa UOKiK, zaproponowane przez Spółkę zobowiązania doprowadzą do wyeliminowania uprawdopodobnionych praktyk. Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , w decyzji, o której mowa w ust. 1, Prezes UOKiK może określić termin wykonania zobowiązania. Korzystając z ww. uprawnienia Prezes UOKiK uwzględnił zarówno okres wykonania zobowiązania wskazany przez Spółkę jak i date wydania niniejszej decyzji. Uwzględniając powyższe, orzeczono jak w pkt I sentencji decyzji. 13 Ad II. Przepis art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów obliguje Prezesa UOKiK, by w decyzji, o której mowa w art. 28 ust. 1 ustawy nałożył obowiązek złożenia, w wyznaczonym terminie, informacji o stopniu realizacji zobowiązań. Wykonanie zobowiązań może podlegać sprawdzeniu przez Prezesa UOKiK 1 . Prezes UOKiK uwzględnił, iż niektóre procedury związane z wykonaniem przez Spółkę zobowiązań mogą być przeprowadzone w stosunkowo krótkim czasie, a co za tym idzie, również sprawozdanie do Prezesa UOKiK w powyższym zakresie nie wymaga czasochłonnych i długotrwałych działań. I tak, zaproponowany przez Spółkę termin 14 dni od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji, przeznaczony na dokonanie stosownych zmian we wzorcu umowy, należy uznać za uzasadniony i wystarczający. Ponadto, uwzględniono, iż o wprowadzonych zmianach winni być powiadomieni klienci, z którymi Spółka zawarła umowy w oparciu o kwestionowany wzorzec. Spółka zobowiązała się przeprowadzić proces aneksowania umów w terminie do 30 stycznia 2014 r. A zatem, sprawozdanie dotyczące tej części zobowiązań będzie można złożyć w terminie późniejszym od wyżej wskazanego. Ostatecznie, nałożono na Spółkę obowiązek złożenia sprawozdania w terminie do dnia 28 lutego 2014 r., przy czym sprawozdanie to powinno zawierać: 1. informację dotyczącą ilości umów najmu zawartych w oparciu o kwestionowane wzorce, które obowiązywały w dniu otrzymania niniejszej decyzji; 2. informacje dotyczące ilości konsumentów, którym doręczono aneksy do umów najmu uwzględniające wprowadzone we wzorcu umowy zmiany; 3. kopie 5 przykładowych aneksów do umów najmu, uwzględniających wprowadzone do umowy zmiany, zawarte z konsumentami. W ocenie Prezesa UOKiK, tak ustalone terminy, uwzględniając zakres informacji objętych ww. sprawozdaniem i czasochłonność jego przygotowania, są w pełni wystarczające dla wykonania przez Spółkę czynności objętych zobowiązaniem. Mając na uwadze powyższe, orzeka się jak w pkt II sentencji decyzji. Ad III. Nie znalazł natomiast potwierdzenia zarzut iż działanie Spółki pozbawia konsumenta zawierającego umowę najmu ochrony praw najemcy poprzez zastrzeżenie w przypadku: 1. zwłoki w zapłacie opłat czynszowych obowiązku zapłaty zaległości w terminie 7 dni od wezwania wynajmującego, co może naruszać art. 24 ust. 1 i ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) ; 2. używania przez konsumenta lokalu niezgodnie z przeznaczeniem, w szczególności zaniedbań w stanie technicznym, sanitarnym, estetycznym poprzez działanie lub zaniechanie, prawa do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym, co może naruszać art. 24 ust. 1 i ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 11 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy o ochronie praw lokatorów (…); 3. zakończenia umowy przed okresem, na który umowa najmu została zawarta, przepadku kaucji zabezpieczającej na rzecz wynajmującego, co może naruszać art. 24 ust. 1 i ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) . 1 K. Kohutek, M. Sieradzka: Komentarz do art. 28 ustawy z dnia 16.02.2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów, [w:] K. Kohutek, M. Sieradzka, Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów. Komentarz, LEX, 2008. 14 W myśl przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów (…) właściciel lokalu, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: „pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali” (art. 11 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy); „jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności” (art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy). Wskazane wyżej przepisy dają Spółce, w określonych okolicznościach, uprawnienia do rozwiązania umowy najmu. Kwestie rozwiązywania problemów związanych z wystąpieniem zwłoki w zapłacie Spółka rozstrzygnęła z pominięciem wskazanych wyżej przepisów, co należy uznać za działanie bezprawne. Należy jednocześnie zwrócić uwagę, iż wynikające z Umowy najmu sankcje, stosowane przez Spółkę, w tym sankcje w postaci dolegliwości finansowych, są mimo wszystko mniej dotkliwe w porównaniu z wypowiedzeniem stosunku najmu. Z powyższego wynika, iż w rozpatrywanym przypadku nie został naruszony zbiorowy interes konsumentów, a tym samym, pomimo bezprawności działań nie zaistniała druga przesłanka - naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. Stosownie do treści art. 83 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów do postępowania przed Prezesem UOKIK - w sprawach nieuregulowanych w tej ustawie, stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego – zwanego dalej „k.p.a.”. Zgodnie z art. 105 k.p.a., jeżeli postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe w całości albo w części, organ administracji publicznej wydaję decyzję o umorzeniu postępowania w całości albo w części. W świetle stanowiska doktryny bezprzedmiotowość postępowania administracyjnego oznacza, że brak jest któregoś z elementów materialnego stosunku prawnego, a wobec tego nie można wydać decyzji załatwiającej sprawę przez rozstrzygnięcie co do jej istoty. Przesłanka umorzenia postępowania może istnieć jeszcze przed wszczęciem postępowania, co zostanie ujawnione dopiero w toczącym się postępowaniu, a może ona powstać także w czasie trwania postępowania, a więc w sprawie już zawisłej przed organem administracji (vide: B. Adamiak, J. Borkowski „Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz” C.H. BECK 1996, str. 462). Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 24.04.2003 r. (sygn. akt III SA 2225/01) podniósł, że bezprzedmiotowość postępowania oznacza brak któregoś z elementów stosunku materialnoprawnego, skutkującego tym, iż nie można załatwić sprawy przez rozstrzygnięcie jej co do istoty. Jest to orzeczenie formalne, kończące postępowanie bez jego merytorycznego rozstrzygnięcia. W przedmiotowej sprawie przesłanką umorzenia postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów w zakresie drugiego zarzutu, przemawiającą za jego bezprzedmiotowością jest fakt. iż w wyniku działań Spółki nie doszło do naruszenia przepisów wskazanych w pkt II sentencji postanowienia o wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie. Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów nie zawiera przepisów, które należałoby zastosować w powyższych okolicznościach (w sprawie nie wystąpiły przesłanki, które nakazywałyby umorzenie postępowania w trybie art. 75 ustawy), orzeczono jak w pkt III sentencji decyzji . 15 Ad IV. Analogiczne należy rozpatrzyć zarzut postawiony w pkt III sentencji postanowienia o wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie. Zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków jedynie przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne uprawnione jest do odcięcia lub zamknięcia przyłącza kanalizacyjnego. Podobnie, w odniesieniu do dostarczania paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła – jedynie przedsiębiorstwa energetyczne, na podstawie art. 6 ust. 3a ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne , uprawnione jest do wstrzymania ww. dostaw. Szczegółowa analiza przepisów przywołanej ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym, a także ustawy Prawo energetyczne prowadzi do wniosku iż obie regulacje w istocie dotyczą świadczenia usług użyteczności publicznej, zaś w rozpatrywanej sprawie Spółka takich usług nie świadczy. Nadto, adresatami przepisów zawartych w tych ustawach pozostaje nie Spółka lecz odpowiednio: przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne oraz przedsiębiorstwa energetyczne. W tym stanie rzeczy należy uznać, że w istocie Spółka przekroczyła swoje uprawnienia, jednakże jej działania w omawianym zakresie nie mogą być ocenianie pod kątem naruszenia wskazanych wyżej przepisów z art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków oraz art. 6 ust. 3a ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne, ponieważ Spółka nie jest adresatem tych przepisów. Jak wyżej wskazano, stosownie do treści art. 83 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów do postępowania przed Prezesem UOKiK - w sprawach nieuregulowanych w tej ustawie, stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 105 k.p.a., jeżeli postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe w całości albo w części, organ administracji publicznej wydaje decyzję o umorzeniu postępowania w całości albo w części. Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów nie zawiera przepisów, które należałoby zastosować w powyższych okolicznościach (w sprawie nie wystąpiły przesłanki, które nakazywałyby umorzenie postępowania w trybie art. 75 ustawy), orzeczono jak w pkt IV sentencji niniejszej decyzji . Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury UOKiK w Krakowie, 31 – 011 Kraków, Pl. Szczepański 5. z upoważnienia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Maciej Fragsztajn Dyrektor Delegatury UOKiK w Katowicach