RKR-40/2011

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA UOKIK W KRAKOWIE Pl. Szczepański 5, 31-011 Kraków Tel./fax (0-12) 421-75-79, 421-74-98 E-mail: krakow@uokik.gov.pl RKR-61-29/11/WJ- /11 Kraków, dnia 7 października 2011 r. DECYZJA Nr RKR - 40/2011 Stosownie do treści przepisów art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331, z późn. zm.) i § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887) - w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , wobec uprawdopodobnienia w toku postępowania stosowania przez Spółdzielnię Mieszkaniową im. Stanisława Staszica z siedzibą w Krakowie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów , o których mowa w art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , polegających na stosowaniu we wzorcu umowy pod nazwą „umowa nr … sprzedaży lokalu mieszkalnego, ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia własności na Nabywcę” postanowień umownych, wpisanych na podstawie art. 479 45 K.p.c. do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, tj. postanowień o treści: 1. „Opóźnienie w dokonaniu którejkolwiek wpłaty opisanej w § 5 pkt. 1 do niniejszej umowy, powyżej 30 dni może skutkować odstąpieniem od umowy przez Spółdzielnię z winy Nabywcy” (tak: § 6 ust. 3 ww. wzorca umowy); 2. „Niniejsza umowa może ulec rozwiązaniu w przypadku: (...) Nie wywiązania się Nabywcy z obowiązku terminowego uiszczenia rat ceny sprzedaży wynikających z umowy i aneksów – w szczególności opóźnienia większego niż 30 dni” (tak: § 9 ust. 1 lit. b) ww. wzorca umowy); 3. „Zwrot środków nabywcy nastąpi w terminie 30 dni od dnia uzyskania środków ze sprzedaży lokalu, nie później niż w terminie 90 dni od daty rozwiązania umowy” (tak: § 9 ust. 2 zd. 4 ww. wzorca umowy); 4. „Nabywca zobowiązuje się do utrzymania stałego kontaktu ze Spółdzielnią oraz zawiadamiania jej o wszelkich zmianach adresów, w stosunku do podanych w dacie zawierania niniejszej umowy, pod rygorem uznania za prawnie skuteczne doręczenia na adres podany w niniejszej umowie” (tak: § 11 ww. wzorca umowy); 5. „Spory mogące wyniknąć na tle realizacji niniejszej umowy rozstrzygać będzie właściwy rzeczowo sąd powszechny w Krakowie” (tak: § 15 ww. wzorca umowy); po zobowiązaniu się przez ww. przedsiębiorcę do podjęcia działań zmierzających do zaniechania naruszania zbiorowych interesów konsumentów , poprzez dokonanie zmian wzorca umowy pod nazwą „umowa nr … sprzedaży lokalu mieszkalnego, 2 ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia własności na Nabywcę” w sposób zapewniający ochronę praw i interesów konsumentów oraz stosowanie nowego, zmienionego wzorca w obrocie konsumenckim; nakłada się na Spółdzielnię Mieszkaniową im. Stanisława Staszica obowiązek wykonania tego zobowiązania, w terminie do dnia 31 października 2011 r. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , nakłada się na Spółdzielnię Mieszkaniową im. Stanisława Staszica z siedzibą w Krakowie obowiązek złożenia, w terminie do dnia 18 listopada 2011 r., informacji o stopniu realizacji przyjętego zobowiązania , określonego w punkcie I sentencji niniejszej decyzji i przedłożenia dowodów potwierdzających wprowadzenie nowego zmienionego wzorca umowy pod nazwą: „umowa nr … sprzedaży lokalu mieszkalnego, ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia własności na Nabywcę” . UZASADNIENIE W dniu 19 kwietnia 2011 r. - w związku ze skargami konsumentów - Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej „Prezesem Urzędu”) wszczął postępowanie wyjaśniające mające na celu ustalenie, czy postanowienia wzorców umów zawieranych z konsumentami, tj. osobami podpisującymi umowę dla celów bezpośrednio niezwiązanych z ich działalnością gospodarczą lub zawodową - stosowanych przez Spółdzielnię Mieszkaniową im. Stanisława Staszica z siedzibą w Krakowie, działającą w charakterze dewelopera (w związku z budowaniem i sprzedażą lokali mieszkalnych i użytkowych), nie naruszają chronionych prawem interesów konsumentów, tj. czy są zgodne z przepisami Kodeksu cywilnego dotyczącymi wzorców umów oraz przepisami ww. ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów . W trakcie przedmiotowego postępowania wyjaśniającego – w wyniku wezwania Prezesa Urzędu - uzyskano m.in. wzorzec umowy pod nazwą „umowa nr … sprzedaży lokalu mieszkalnego, ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia własności na Nabywcę” (zwany dalej „wzorcem umowy sprzedaży” ), stosowany przez Spółdzielnię Mieszkaniową im. Stanisława Staszica w Krakowie (zwaną dalej „Przedsiębiorcą”) w obrocie z konsumentami. Przeprowadzona analiza ww. wzorca umowy wykazała, że może on zawierać postanowienia, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Mając powyższe na uwadze, Prezes Urzędu wszczął - postanowieniem Nr RKR - 180/2011 z dnia 10 sierpnia 2011 r. - postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez Spółdzielnię Mieszkaniową im. Stanisława Staszica z siedzibą w Krakowie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, polegających na stosowaniu we wzorcu umowy pod nazwą „umowa nr … sprzedaży lokalu mieszkalnego, ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia własności na Nabywcę” postanowień umownych, wpisanych na podstawie art. 479 45 K.p.c. do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, tj. postanowień o treści: 3 1. „Opóźnienie w dokonaniu którejkolwiek wpłaty opisanej w § 5 pkt. 1 do niniejszej umowy, powyżej 30 dni może skutkować odstąpieniem od umowy przez Spółdzielnię z winy Nabywcy” (tak: § 6 ust. 3 ww. wzorca umowy); 2. „Niniejsza umowa może ulec rozwiązaniu w przypadku: (...) Nie wywiązania się Nabywcy z obowiązku terminowego uiszczenia rat ceny sprzedaży wynikających z umowy i aneksów – w szczególności opóźnienia większego niż 30 dni” (tak: § 9 ust. 1 lit. b) ww. wzorca umowy); 3. „Zwrot środków nabywcy nastąpi w terminie 30 dni od dnia uzyskania środków ze sprzedaży lokalu, nie później niż w terminie 90 dni od daty rozwiązania umowy” (tak: § 9 ust. 2 zd. 4 ww. wzorca umowy); 4. „Nabywca zobowiązuje się do utrzymania stałego kontaktu ze Spółdzielnią oraz zawiadamiania jej o wszelkich zmianach adresów, w stosunku do podanych w dacie zawierania niniejszej umowy, pod rygorem uznania za prawnie skuteczne doręczenia na adres podany w niniejszej umowie” (tak: § 11 ww. wzorca umowy); 5. „Spory mogące wyniknąć na tle realizacji niniejszej umowy rozstrzygać będzie właściwy rzeczowo sąd powszechny w Krakowie” (tak: § 15 ww. wzorca umowy) - co może stanowić naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów . Jednocześnie - postanowieniem Nr RKR - 181/2011 z dnia 10 sierpnia 2011 r. - Prezes Urzędu zaliczył w poczet dowodów w niniejszym postępowaniu dokumenty i informacje uzyskane w trakcie wymienionego wyżej postępowania wyjaśniającego. Pismem z dnia 10 sierpnia 2011 r. Prezes Urzędu zawiadomił Przedsiębiorcę o wszczęciu przedmiotowego postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Tym samym pismem wezwano Przedsiębiorcę do ustosunkowania się do zarzutów postępowania oraz udzielenia informacji w zakresie przyczyn stosowania w ww. wzorcu umowy niedozwolonych postanowień, wpisanych do rejestru takich postanowień, a także ewentualnych działań podjętych w celu dostosowania tego wzorca do obowiązujących przepisów prawa. Ustosunkowując się do wyżej przedstawionych zarzutów - pismem z dnia 23 sierpnia 2011 r. – pełnomocnik Przedsiębiorcy przyznał, iż są one uzasadnione. Wskazał, że Przedsiębiorca istotnie stosuje wzorzec „umowy nr ... sprzedaży lokalu mieszkalnego, ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia własności na Nabywcę” , który zawiera postanowienia tożsame z wpisanymi do rejestru postanowień wzorców umownych uznanych za niedozwolone, w wyniku czego dopuścił się naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. Pełnomocnik Przedsiębiorcy podkreślił także, iż nie kwestionuje dokonanych dotychczas przez Prezesa Urzędu ustaleń faktycznych, jak również zgadza się w całości z oceną prawną przedstawioną w ww. postanowieniu Nr RKR - 180/2011 z dnia 10 sierpnia 2011 r. Jednocześnie jednak pełnomocnik Przedsiębiorcy zwrócił uwagę na nieumyślny charakter działań jego mocodawcy, wynikających przede wszystkim z niedbalstwa profesjonalnych podmiotów zewnętrznych. W tym zakresie zaznaczył, że pierwsze umowy podpisywane były przez Przedsiębiorcę z konsumentami jeszcze w roku 2006, a zatem przed wpisaniem większości klauzul do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Następnie zaś Przedsiębiorca działał w pełnym zaufaniu do kancelarii prawnych świadczących na jego rzecz pomoc prawną, które przygotowując wzorce umów stosowane w obrocie konsumenckim nie zwróciły uwagi na abuzywny charakter niektórych ich postanowień. 4 Niezależnie od powyższego pełnomocnik Przedsiębiorcy wyjaśnił również, że wszystkie dotychczasowe umowy przedwstępne, zawarte w oparciu o „wzorzec umowy sprzedaży” zostały wykonane, to znaczy przestały obowiązywać na skutek podpisania aktów notarialnych - umów przyrzeczonych przenoszących własność. Wobec tego nie istnieje zatem prawna możliwość dokonania zmian dotychczasowych umów przedwstępnych (tzw. cywilnych), zawartych z wykorzystaniem tego wzorca. W dalszej części swojej odpowiedzi z dnia 23 sierpnia 2011 r. pełnomocnik Przedsiębiorcy zadeklarował pełną wolę współdziałania z Prezesem Urzędu w celu usunięcia wad ww. wzorca umowy. W związku z tym zwrócił się o wydanie decyzji w trybie art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331, z późn. zm. – zwanej dalej „ustawy o ochronie (…)” ), mocą której nałożony zostanie na Przedsiębiorcę obowiązek dokonania zmian „wzorca umowy sprzedaży” , z uwzględnieniem wszystkich zastrzeżeń Prezesa Urzędu. Uzasadniając swój wniosek w tym zakresie pełnomocnik Przedsiębiorcy wskazał, iż w toku niniejszego postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostało uprawdopodobnione - a nawet wprost przyznane przez Przedsiębiorcę - że stosuje on praktykę, o której mowa w art. 24 „ustawy o ochronie (…)” . Jednocześnie Przedsiębiorca - na zasadzie art. 28 ust. 1 i ust. 2 „ustawy o ochronie (…)” – zobowiązuje się nie stosować w przyszłości praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów oraz deklaruje, iż w terminie do dnia 15 października 2011 r. wprowadzi zmiany w ww. wzorcu umowy, zgodne ze wskazówkami Prezesa Urzędu zawartymi w postanowieniu Nr RKR - 180/2011 z dnia 10 sierpnia 2011 r. Jak doprecyzował pełnomocnik Przedsiębiorcy, wprowadzone przez niego zmiany trwale wyeliminują praktykę, o której mowa w art. 24 „ustawy o ochronie (…)” . Ponadto pełnomocnik Przedsiębiorcy wskazał na przesłanki, które w jego ocenie uzasadniają zastosowanie w niniejszej sprawie wnioskowanego art. 28 „ustawy o ochronie (…)” , tj.: nie utrudnianie przez Przedsiębiorca prowadzonego przeciwko niemu postępowania oraz naruszenie przez niego zbiorowych interesów konsumentów po raz pierwszy. Prezes Urzędu ustalił następujący stan faktyczny: Przedsiębiorca - Spółdzielnia Mieszkaniowa im. Stanisława Staszica w Krakowie jest wpisany do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000176864. Przedmiotem jego działalności gospodarczej, ujawnionej w Rejestrze, jest - pośród 31 innych rodzajów - również działalność deweloperska. W ramach tej działalności Przedsiębiorca zawiera umowy przedwstępne i ostateczne sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych z indywidualnymi klientami oraz posługuje się stosownym wzorcem umownym, który reguluje wzajemne prawa i obowiązki Przedsiębiorcy oraz konsumentów, nabywających wybudowane przez niego lokale. Analiza wskazanego wyżej „wzorca umowy sprzedaży” , pozwoliła na postawienie Przedsiębiorcy zarzutu naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, poprzez zamieszczenie w nim postanowień, o następującej treści: 1. „Opóźnienie w dokonaniu którejkolwiek wpłaty opisanej w § 5 pkt. 1 do niniejszej umowy, powyżej 30 dni może skutkować odstąpieniem od umowy przez Spółdzielnię z winy Nabywcy” (tak: § 6 ust. 3 „wzorca umowy sprzedaży” ); 2. „Niniejsza umowa może ulec rozwiązaniu w przypadku: (...) Nie wywiązania się Nabywcy z obowiązku terminowego uiszczenia rat ceny sprzedaży wynikających z umowy i aneksów 5 – w szczególności opóźnienia większego niż 30 dni” (tak: § 9 ust. 1 lit. b) „wzorca umowy sprzedaży” ); 3. „Zwrot środków nabywcy nastąpi w terminie 30 dni od dnia uzyskania środków ze sprzedaży lokalu, nie później niż w terminie 90 dni od daty rozwiązania umowy” (tak: § 9 ust. 2 zd. 4 „wzorca umowy sprzedaży” ); 4. „Nabywca zobowiązuje się do utrzymania stałego kontaktu ze Spółdzielnią oraz zawiadamiania jej o wszelkich zmianach adresów, w stosunku do podanych w dacie zawierania niniejszej umowy, pod rygorem uznania za prawnie skuteczne doręczenia na adres podany w niniejszej umowie” (tak: § 11 „wzorca umowy sprzedaży” ); 5. „Spory mogące wyniknąć na tle realizacji niniejszej umowy rozstrzygać będzie właściwy rzeczowo sąd powszechny w Krakowie” (tak: § 15 „wzorca umowy sprzedaży” ). W nawiązaniu do powyższego należy zauważyć, iż do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone zostały wpisane - na podstawie art. 479 45 K.p.c . – postanowienia, o następującej treści: Poz. 1350: „Towarzystwo może również odstąpić od niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku, gdy Partycypant opóźni się powyżej 14 dni z wpłatą: a) którejkolwiek z rat określonych w par. 2 pkt. 3; b) dopłaty wynikającej z par. 2 pkt. 4; c) odsetek określonych w par. 2 pkt. 7” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 31 października 2007 r., sygn.: XVII Amc 90/07); Poz. 1375: „Stronie sprzedającej przysługuje prawo do wypowiedzenia niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym przy uwzględnieniu par. 4 umowy według wyboru Strony Sprzedającej, jeżeli Strona kupująca będzie zalegała z zapłatą chociażby jednej raty (części) ceny sprzedaży lub jakiejkolwiek kwoty podatku od towaru i usług i nie dokona odpowiedniej płatności wraz z należnymi odsetkami w terminie 21 dni od dnia wymagalności, określonego w par. 3 niniejszej umowy” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 28 stycznia 2008 r., sygn.: XVII Amc 109/07); Poz. 1471: „Activ Investment może odstąpić ze skutkiem natychmiastowym, bez wyznaczania dodatkowego terminu i bez odrębnego wezwania do zapłaty, od niniejszej Umowy i tym samym nie przystąpić do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Lokalu Mieszkalnego w przypadku, gdy Kupujący opóźni się: a) powyżej 30 (trzydziestu) dni z wpłatą którejkolwiek z rat z określonych w par. 2 ust. 3 b), c), d), e), f), g) lub; b) powyżej 30 (trzydziestu) dni z wpłatą odsetek określonych w par. 2 ust. 9.” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 20 maja 2008 r., sygn.: XVII Amc 107/07); Poz. 1417: „Jeżeli skutkiem okoliczności o których mowa w ust. 2 istnieje trwała niemożliwość realizacji inwestycji, umowa niniejsza ulega rozwiązaniu, a wpłacone kwoty zostaną zwrócone w ciągu 90 dni od rozwiązania umowy bez odliczania lub zapłaty kar umownych przewidzianych umową” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 31 stycznia 2008 r., sygn.: XVII Amc 262/07); Poz. 1207: „W przypadku zmiany adresu, każda ze stron zobowiązana jest niezwłocznie pisemnie powiadomić o tym drugą stronę. W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres będzie uznawana za skutecznie doręczoną” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 16 kwietnia 2007 r., sygn.: XVII Amc 43/06); Poz. 1482: „Oświadczenia i zawiadomienia Activ Investment przesłane Kupującemu na podany adres do korespondencji uważa się za skutecznie doręczone. Kupujący 6 zobowiązany jest w trakcie trwania niniejszej Umowy do natychmiastowego zawiadomienia Activ Investment o każdej zmianie adresu swego miejsca zamieszkania, pod rygorem uznania za skutecznie doręczone oświadczeń i zawiadomień Activ Investment przesłanych Kupującemu na adres wskazany w niniejszej umowie” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 20 maja 2008 r., sygn.: XVII Amc 107/07); Poz. 691: „Ewentualne spory wynikłe z niniejszej umowy rozstrzygane będą przez właściwy sąd w Poznaniu” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 23 września 2004 r., sygn.: XVII Amc 51/03); Poz. 772: „Do rozstrzygania sporów wynikających z tej umowy właściwe będą sądy powszechne w Łodzi” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 27 marca 2006 r., sygn.: XVII Amc 39/04). Pismem z dnia 23 sierpnia 2011 r. Przedsiębiorca zobowiązał się do dokonania zmian wzorca umowy pod nazwą „umowa nr … sprzedaży lokalu mieszkalnego, ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia własności na Nabywcę” , zgodne ze wskazówkami Prezesa Urzędu zawartymi w postanowieniu Nr RKR - 180/2011 z dnia 10 sierpnia 2011 r. oraz stosowania zmienionego w ten sposób wzorca w obrocie konsumenckim. Jednocześnie Przedsiębiorca zadeklarował, że zmiany w ww. wzorcu umowy - gwarantujące ochronę praw i interesów konsumentów - wprowadzi w terminie do dnia 15 października 2011 r. Mając powyższe ustalenia na uwadze Prezes Urzędu zważył, co następuje: Na wstępie należy stwierdzić, iż treść art. 1 ust. 1 powoływanej wyżej ustawy o ochronie (…) wyraźnie wskazuje, że jej przepisy mają zastosowanie wyłącznie do ochrony interesów przedsiębiorców i konsumentów, podejmowanej w interesie publicznym. Zatem warunkiem koniecznym do uruchomienia instrumentów określonych w tej ustawie jest zaistnienie takiego stanu faktycznego, w którym działania przedsiębiorcy naruszają przepisy ustawy o ochronie (…) i jednocześnie stanowią zagrożenie dla interesu publicznego bądź też naruszają ten interes. Niniejsze postępowanie dotyczy stosowanego przez Przedsiębiorcę wzorca umowy. Wzorzec ten był stosowany przy zawieraniu umów z klientami Przedsiębiorcy – nabywającymi wybudowane przez niego lokale mieszkalne i przynależne do nich lokale użytkowe. Dotyczy on zatem obecnych i wszystkich potencjalnych kontrahentów Przedsiębiorcy, co oznacza, iż może mieć zastosowanie do nieokreślonego z góry kręgu adresatów. Stwierdzić zatem należy, że postępowanie poprzedzające wydanie niniejszej decyzji oraz zawarte w niej rozstrzygnięcie mają na celu ochronę interesu publicznego. Zdaniem Prezesa Urzędu, rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąże się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy są lub będą klientami Spółdzielni Mieszkaniowej im. Stanisława Staszica. Przepis art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie (…) , przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów nakazuje rozumieć godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy. Stwierdzenie istnienia przedmiotowej praktyki wymaga zatem spełnienia dwóch przesłanek: bezprawności działania i naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Powołany wyżej przepis ustawy o ochronie (…) zawiera w punktach 1 - 3 przykładowe wyliczenie praktyk, zakazanych przez ustawodawcę. Katalog ten precyzuje, że praktykami naruszającymi zbiorowe interesy konsumentów są w szczególności: stosowanie postanowień wzorców 7 umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umownych uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego , nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji oraz naruszenia szeroko ujmowanych praw konsumenta do informacji. A zatem kolejne punkty art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie (…) dookreślają klauzulę generalną wyrażoną na początku tego przepisu, poprzez egzemplifikację najczęściej występujących rodzajów praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Z kolei miarodajny dla potrzeb oceny niniejszej sprawy przepis art. 24 ust. 2 pkt 1 tej ustawy wprost uznaje za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów stosowanie postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone. Jak już zasygnalizowano powyżej, aby możliwe było stwierdzenie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów niezbędne jest łączne spełnienie dwóch przesłanek, tj.: - działania przedsiębiorcy muszą nosić znamiona bezprawności, - działania te muszą naruszać zbiorowe interesy konsumentów. Przesłanka bezprawności Pojęcie bezprawności nie jest pojęciem prawnie zdefiniowanym. Należy zatem przyjąć, zgodnie z literalnym jego brzmieniem, że „działanie bezprawne” to takie zachowanie, które jest sprzeczne z nakazem lub zakazem zawartym w ustawie, rozporządzeniu wydanym na podstawie i dla wykonania ustawy, umową międzynarodową mającą bezpośrednie zastosowanie w stosunkach wewnętrznych oraz z zasadami współżycia społecznego (dobrymi obyczajami). Chodzi tu mianowicie o sprzeczność z szeroko rozumianym porządkiem prawnym, jako całością. Bezprawność jest czynnikiem o charakterze obiektywnym, tj. nie zależy od wystąpienia szkody, ani zamiaru po stronie przedsiębiorcy dopuszczającego się działań bezprawnych. Podobnie Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej w skrócie „SOKiK”) zwrócił uwagę, iż przepisy ustawy o ochronie (…) nie definiują pojęcia bezprawności działań przedsiębiorcy. W wyroku z dnia 23 czerwca 2006 r. (sygn.: XVII Ama 32/05) SOKiK stwierdził, iż art. 23a ust. 1 ustawy o ochronie (…) z 15 grudnia 2000 r. – którego odpowiednikiem w ustawie o ochronie (…) z dnia 16 lutego 2007r. jest art. 24 ust. 2 – nie ma samodzielnego znaczenia prawnego, lecz powinien być interpretowany oraz stosowany w określonym kontekście normatywnym. W związku z tym, w celu konkretyzacji przesłanki bezprawności należy sięgnąć do przepisów innych ustaw, gdyż dopiero na ich podstawie możliwe jest dokonanie oceny działań przedsiębiorcy w aspekcie ich zgodności z prawem. Niemniej jednak ustawa o ochronie (…) w jednym przypadku wprost identyfikuje działanie przedsiębiorcy jako bezprawne – mianowicie działanie polegające na stosowaniu postanowień wzorców umownych uznanych za niedozwolone i wpisanych do rejestru prowadzonego przez Prezesa Urzędu. Stanowisko takie SOKiK potwierdził również w innym wyroku z dnia 25 marca 2004 r. (sygn.: XVII Ama 51/03), wywodząc, że można sformułować samoistną przesłankę bezprawności, jeżeli ustali się, że przedsiębiorca stosował postanowienia wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c. Zatem wykazanie, że przedsiębiorca wprowadził do obrotu wzorzec umowny, zawierający postanowienia o treści już wpisanej do rejestru klauzul abuzywnych, stanowi wystarczającą przesłankę do stwierdzenia bezprawności działania tego przedsiębiorcy. 8 Do stwierdzenia praktyki, określonej w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) konieczne jest wykazanie, iż przedsiębiorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zostały wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urzędu rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Pokreślenia wymaga, że wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mogą być poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca umowy jako takiego (art. 479 36 - 479 45 K.p.c. ) dokonuje się niezależnie od tego, czy postanowienia wzorca były, czy też nie był zastosowane przy konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (cały wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowień w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje SOKiK i wyłącznie do kompetencji tego Sądu należy uznanie postanowień wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 K.p.c. rozszerza prawomocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocności rozszerzonej następuje od chwili wpisania postanowienia wzorca umowy do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urzędu, o którym mowa w art. 479 45 § 2 K.p.c. Konsekwencją prawną umieszczenia postanowienia umownego w ww. rejestrze jest to, że posłużenie się nim będzie miało skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, że od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych, tj. stosowanych także przez innych przedsiębiorców. Prezes Urzędu może stwierdzić stosowanie przez przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, polegającej na posługiwaniu się postanowieniem wzorca umownego, które zostało wpisane do rejestru, bez względu na to, czy wpis dotyczy tego przedsiębiorcy, przeciwko któremu jest prowadzone postępowanie, czy też nie. Podobnie Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2 grudnia 2005 r. (sygn.: VI ACa 760/05) wskazał, że zgodnie z art. 23a ust. 2 ustawy o ochronie (…) z 15 grudnia 2000 r., praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest posługiwanie się postanowieniem wpisanym do rejestru w oderwaniu od zagadnienia, czy wpis do rejestru powstał w związku ze stosowaniem wzorca umowy przez ten podmiot, co do którego bada się stosowanie praktyki. Sąd wskazał też, że naruszenie interesów konsumentów może nastąpić w wyniku działań podmiotów, które stosują klauzule abuzywne wpisane do rejestru, podczas gdy wpis do rejestru związany jest z działaniami innych kontrahentów konsumentów. Analogicznie orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 29 września 2005 r. (sygn.: VI ACa 381/05), w którym powołując się na uchwałę Sądu Najwyższego z 19 grudnia 2003 r. (sygn.: III CZP 95/03), stwierdził, że wyrok uwzględniający powództwo przez uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone i zakazanie ich stosowania ma - zgodnie z art. 479 43 K.p.c. - od chwili wpisania do odpowiedniego rejestru, skutek także wobec osób trzecich. Z kolei zgodnie ze stanowiskiem SOKiK, wyrażonym w wyroku z dnia 25 maja 2005 r. (sygn.: XVII Ama 46/04), dla uznania, iż określona klauzula jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych wystarczy stwierdzenie, że mieści się ona w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru i nie jest konieczna literalna zgodność porównywanych klauzul. Czynnikiem przesądzającym o podobieństwie dwóch klauzul powinien być zatem zamiar, cel, jakiemu ma służyć kwestionowane postanowienie. Jeśli cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformułowania klauzuli uznanej za niedozwoloną, oba zapisy można uznać za tożsame. Podobne stanowisko zajął także Sąd Najwyższy, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn.: III SZP 3/06) stwierdził, iż „(...) stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 K.p.c., może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy 9 konsumentów (...)” . W uzasadnieniu do powyższej uchwały Sąd uznał m.in., że „(...) praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów z art. 23a uokik (obecnie art. 24 – przyp. własny UOKiK) obejmuje również przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych, polegających na przestawieniu wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyjęta powyżej rozszerzająca wykładnia art. 23a uokik znajduje również uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27, a także orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektywności (...)” . Nie jest zatem konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z nią porównywanej i stąd niedozwolone będą także takie postanowienia umów, które mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, których treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną ich wykładnię. Przedmiotem niniejszego postępowania jest wykazanie, że zakwestionowane przez Prezesa Urzędu zapisy „wzorca umowy sprzedaży” , stosowanego przez Przedsiębiorcę, są tożsame z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami SOKiK, wymienionymi w niniejszej decyzji i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c. Podkreślenia wymaga na wstępie okoliczność, że wszystkie postanowienia wpisane do przedmiotowego rejestru, które zostały wskazane w niniejszej decyzji dotyczą problematyki budowy i sprzedaży lokali mieszkalnych, co oznacza, iż zachodzi tożsamość wykazywanych stosunków prawnych. Odnosząc się do pierwszych dwóch postanowień powołanych w sentencji decyzji, tj. zapisów: - § 6 ust. 3 „wzorca umowy sprzedaży” , o treści: „Opóźnienie w dokonaniu którejkolwiek wpłaty opisanej w § 5 pkt. 1 do niniejszej umowy, powyżej 30 dni może skutkować odstąpieniem od umowy przez Spółdzielnię z winy Nabywcy” oraz - § 9 ust. 1 lit. b) „wzorca umowy sprzedaży” , w brzmieniu: „Niniejsza umowa może ulec rozwiązaniu w przypadku: (...) Nie wywiązania się Nabywcy z obowiązku terminowego uiszczenia rat ceny sprzedaży wynikających z umowy i aneksów – w szczególności opóźnienia większego niż 30 dni” , Prezesa Urzędu stanął na stanowisku, że są one tożsame z klauzulami niedozwolonymi wpisanymi pod pozycjami 1350, 1375 oraz 1471 rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Analizowane w tym miejscu klauzule były szczegółowo i wielokierunkowo oceniane przez SOKiK, który w wielu przypadkach uznawał takie postanowienia za niedozwolone. Zacytowane powyżej zapisy umowne oraz wskazane postanowienia wpisane do rejestru dotyczą sytuacji, w której po upływie określonego w umowie terminu zwłoki konsumenta w zapłacie rat ceny sprzedaży mieszkania, Przedsiębiorca uzyskuje prawo – bez konieczności uprzedniego wezwania konsumenta do spełnienia świadczenia i wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty - odstąpienia od umowy lub jej rozwiązania. Tego rodzaju klauzule - tj. dopuszczające możliwość rozwiązania umowy przez profesjonalistę wskutek zwłoki konsumenta w spełnieniu świadczenia, bez uprzedniego wezwania do zapłaty - uznane zostały przez SOKiK za niedozwolone ze względu naruszenie dobrych obyczajów. 10 Tak bowiem wyrokiem z dnia 31 października 2007 r. (sygn.: XVII Amc 90/07) SOKiK ocenił, że zakazane jest postanowienie, zgodnie z którym: „Towarzystwo może również odstąpić od niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku, gdy Partycypant opóźni się powyżej 14 dni z wpłatą: a) którejkolwiek z rat określonych w par. 2 pkt. 3; b) dopłaty wynikającej z par. 2 pkt. 4; c) odsetek określonych w par. 2 pkt. 7” . Wydając przedmiotowy wyrok Sąd przychylił się do stanowisko pozwanego, że w umowach o charakterze wzajemnym odstąpienie przez przedsiębiorcę od umowy, bez uprzedniego wezwania konsumenta do spełnienia świadczenia jest sprzeczne z art. 491 K.c. , który stanowi, że jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania, z zagrożeniem, że w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Chociaż bowiem powyższy przepis posiada charakter dyspozytywny, to jednak jego treść jest powszechnie stosowana w obrocie gospodarczym i stanowi jeden z jego dobrych obyczajów, o którym mowa w art. 385 1 § 1 K.c. Z kolei w wyroku z dnia 20 maja 2008 r. (sygn.: XVII Amc 107/07) SOKiK uznał za niedozwolone postanowienie umowne o treści: „Activ Investment może odstąpić ze skutkiem natychmiastowym, bez wyznaczania dodatkowego terminu i bez odrębnego wezwania do zapłaty, od niniejszej Umowy i tym samym nie przystąpić do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Lokalu Mieszkalnego w przypadku, gdy Kupujący opóźni się: a) powyżej 30 (trzydziestu) dni z wpłatą którejkolwiek z rat z określonych w par. 2 ust. 3 b), c), d), e), f), g) lub; b) powyżej 30 (trzydziestu) dni z wpłatą odsetek określonych w par. 2 ust. 9.” . Natomiast wyrokiem z dnia 28 stycznia 2008 r. (sygn.: XVII Amc 109/07) SOKiK uznał za abuzywną klauzulę w brzmieniu: „Stronie sprzedającej przysługuje prawo do wypowiedzenia niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym przy uwzględnieniu par. 4 umowy według wyboru Strony Sprzedającej, jeżeli Strona kupująca będzie zalegała z zapłatą chociażby jednej raty (części) ceny sprzedaży lub jakiejkolwiek kwoty podatku od towaru i usług i nie dokona odpowiedniej płatności wraz z należnymi odsetkami w terminie 21 dni od dnia wymagalności, określonego w par. 3 niniejszej umowy” . W wyroku tym SOKiK stanął na stanowisku, że zakwestionowany nim zapis: „kształtuje prawa i obowiązki strony kupującej w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i tym samym rażąco naruszający jej interesy w zakresie w jakim ustanawia dla strony sprzedającej prawo do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym bez uprzedniego wyznaczenia stronie kupującej dodatkowego terminu do wykonania ciążącego na niej obowiązku zapłaty ceny czy też innych należności. Postanowienie to stoi bowiem w sprzeczności z dyspozycją art. 491 § 1 k.c., której treść winna być uwzględniona przy konstruowaniu przez stronę sprzedającą wzorca przedwstępnej umowy sprzedaży (będącej umową wzajemną). Sąd Okręgowy w tym zakresie w pełni podziela stanowisko wyrażone w wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 22 listopada 2005 r. (sygn.: VI ACa 177/2005), zgodnie z którym nie uwzględnienie przez przedsiębiorcę w ramach zawieranych umów, treści przepisów prawa dotyczących tego rodzaju umów w tym znaczeniu, że proponowane warunki realizacji świadczenia są mniej korzystne niż rozwiązania wynikające z tych przepisów, nawet jeżeli nie są to przepisy bezwzględnie obowiązujące, należy uznać za działanie sprzeczne z dobrymi obyczajami. W konsekwencji nie wyznaczenie w kwestionowanym zapisie stronie kupującej będącej w zwłoce w wykonaniu ciążącego na niej obowiązku dodatkowego terminu do jego spełnienia stanowi naruszenie klauzuli generalnej wskazanej w 385 1 § 1 k.c.”. Zakwestionowane postanowienia § 6 ust. 3 oraz § 9 ust. 1 lit. b) „wzorca umowy sprzedaży” przewidują odstąpienie od umowy lub jej rozwiązanie, bez wezwania konsumenta 11 do spełnienia świadczenia, w razie uchybienia terminu płatności rat ceny sprzedaży mieszkania powyżej 30 dni. Tak więc, pomimo różnic w sformułowaniu ich treści, postanowienia te wywołują te same skutki prawne, co przytoczone wyżej zapisy z rejestru niedozwolonych postanowień umownych, a zatem są one tożsame z tymi klauzulami abuzywnymi. Oceniając trzecie z postanowień kwestionowanych w niniejszej decyzji, tj. zapis § 9 ust. 2 zd. 4 „wzorca umowy sprzedaży” w brzmieniu: „Zwrot środków nabywcy nastąpi w terminie 30 dni od dnia uzyskania środków ze sprzedaży lokalu, nie później niż w terminie 90 dni od daty rozwiązania umowy” , Prezesa Urzędu uznał, że jest on tożsamy z klauzulą niedozwoloną wpisaną pod pozycją 1417 rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Wyrokiem z dnia 31 stycznia 2008 r. (sygn.: XVII Amc 262/07) SOKiK uznał bowiem za niedozwolone postanowienie umowne o treści: „Jeżeli skutkiem okoliczności o których mowa w ust. 2 istnieje trwała niemożliwość realizacji inwestycji, umowa niniejsza ulega rozwiązaniu, a wpłacone kwoty zostaną zwrócone w ciągu 90 dni od rozwiązania umowy bez odliczania lub zapłaty kar umownych przewidzianych umową” , które następnie zostało wpisane pod pozycją 1417 ww. rejestru. Należy przyjąć, że powołane powyżej postanowienie § 9 ust. 2 zd. 4 „wzorca umowy sprzedaży” oraz zacytowana klauzula wpisana do rejestru pod pozycją 1417 dotyczą tego samego zagadnienia, tj. rozliczeń pomiędzy deweloperem a konsumentem w przypadku rozwiązania umowy. Co więcej, w ramach obu analizowanych postanowień deweloperzy zobowiązują się zwrócić wpłacone przez konsumentów środki w wysokości nominalnej, w wydłużonym terminie. SOKiK dokonując oceny ww. klauzuli wpisanej do rejestru niedozwolonych postanowień umownych stwierdził, iż ustalenie zbyt długiego terminu do zwrotu konsumentowi wpłaconych przez niego środków finansowych narusza dobre obyczaje. Kwestionowane postanowienie umowne wprowadza bowiem wydłużony termin zwrotu wpłaconych przez konsumentom środków, bez ponoszenia przez dewelopera z tego tytułu negatywnych konsekwencji finansowych (choćby w postaci odsetek umownych). Podkreślić należy, że w świetle stanowiska SOKiK wyrażonego w tym wyroku, brak jest jakichkolwiek przesłanek prawnych i faktycznych uzasadniających takie działanie deweloperów, które jest nie tylko niezgodne z dobrymi obyczajami kupieckimi, ale ogranicza odpowiedzialność przedsiębiorcy względem konsumenta, na którego przerzucone zostają koszty i ryzyko działalności gospodarczej prowadzonej przez dewelopera. Zdaniem Sądu można wręcz stwierdzić, że poprzez taki zapis konsument jest zmuszany do nieodpłatnego kredytowania działalności dewelopera, przez co wypełnia on dyspozycję art. 385¹ § 1 K.c. Mając powyższe na uwadze należy uznać, że kwestionowany zapis § 9 ust. 2 zd. 4 „wzorca umowy sprzedaży” narusza interesy konsumentów, a ponadto jest tożsamy z postanowieniem wpisanym do rejestru pod pozycją 1417 zarówno pod względem treści, jak i objętego jego dyspozycją stanu faktycznego, pomimo pewnych odmienności wynikających z różnic w sformułowaniu i użytych zwrotów porównywanych klauzul. Ponadto, zarówno Przedsiębiorca, któremu został postawiony zarzut w niniejszym postępowaniu, jak i przedsiębiorca, którzy stosował postanowienia uznane za niedozwolone na mocy ww. wyroku SOKiK, prowadzą działalność gospodarczą w zakresie budowy i sprzedaży lokali mieszkalnych. Odnosząc się do czwartego z postanowień, o którym mowa w punkcie I.4. sentencji niniejszej decyzji, tj. zapisu § 11 „wzorca umowy sprzedaży” o treści: „Nabywca 12 zobowiązuje się do utrzymania stałego kontaktu ze Spółdzielnią oraz zawiadamiania jej o wszelkich zmianach adresów, w stosunku do podanych w dacie zawierania niniejszej umowy, pod rygorem uznania za prawnie skuteczne doręczenia na adres podany w niniejszej umowie” , Prezes Urzędu stanął na stanowisku, że jest on tożsamy z klauzulami niedozwolonymi wpisanymi pod pozycjami 1207 i 1482 rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Pod pozycją 1207 ww. rejestru zostało bowiem wpisane postanowienie o treści: „W przypadku zmiany adresu, każda ze stron zobowiązana jest niezwłocznie pisemnie powiadomić o tym drugą stronę. W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres będzie uznawana za skutecznie doręczoną.” (por.: wyrok SOKiK z dnia 16 kwietnia 2007 r., sygn.: XVII Amc 43/06). Natomiast pod pozycją 1482 rejestru niedozwolonych postanowień umownych widnieje następujący wpis: „Oświadczenia i zawiadomienia Activ Investment przesłane Kupującemu na podany adres do korespondencji uważa się za skutecznie doręczone. Kupujący zobowiązany jest w trakcie trwania niniejszej Umowy do natychmiastowego zawiadomienia Activ Investment o każdej zmianie adresu swego miejsca zamieszkania, pod rygorem uznania za skutecznie doręczone oświadczeń i zawiadomień Activ Investment przesłanych Kupującemu na adres wskazany w niniejszej umowie” (por.: wyrok SOKiK z dnia 20 maja 2008 r., sygn.: XVII Amc 107/07). Zacytowane powyżej postanowienia uznane zostały przez SOKiK za niedozwolone, zaś Sąd w pełni podzielił stanowisko zawarte w pozwie, zgodnie z którym należy je kwalifikować jako niedozwolone postanowienia umowne w rozumieniu przepisu art. 385 3 pkt 9 K.c. Podobnie SOKiK uznał za niedozwolone postanowienie o treści: „W przypadku zwrotu pisma wysłanego na adres podany na wstępie niniejszej umowy bądź na adres korespondencyjny podany przez Nabywcę na piśmie z adnotacją: „nie podjęte w terminie”, „adresat nieznany”, „adresat zmienił adres” lub inną równoznacznością, uznawać się będzie, że adresat został powiadomiony prawidłowo i prawnie skutecznie” (por.: wyrok SOKiK z dnia 17 października 2006 r., sygn.: XVII Amc 122/05, wpisany pod pozycją 1500 rejestru niedozwolonych postanowień umownych). SOKiK uznał, że powołane postanowienia należy ocenić jako niedozwolone, bowiem przyznają kontrahentowi konsumenta uprawnienie do dokonywania wiążącej interpretacji umowy. W postanowieniach tych przedsiębiorcy zastrzegali, że wysyłanie wszelkiej korespondencji, a zatem również oświadczeń woli, na wskazany przez klienta adres będzie równoznaczne z jej doręczeniem konsumentowi. Oznacza to, iż tylko przedsiębiorca – jako twórca wzorca umowy – de facto decyduje o skuteczności doręczeń i wynikających z nich skutków prawnych. Takie działanie narusza standardy prawne wynikające z przepisów Kodeksu cywilnego oraz obowiązujących w obrocie dobrych obyczajów. Stosownie bowiem do treści art. 61 § 1 K.c. oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. W razie wątpliwości, czy oświadczenie zostało złożone prawidłowo, a jego treść wywołuje przewidziane skutki prawne, właściwym do rozstrzygnięcia tych kwestii jest sąd powszechny, a nie twórca wzorca, który – korzystając z przewagi kontraktowej - narzuca swoim kontrahentom jego treść. Za niedopuszczalne w obrocie, zwłaszcza konsumenckim i sprzeczne z dobrymi obyczajami należy uznać natomiast zapisy wprowadzające doręczenie zastępcze lub domniemanie doręczenia, które należą do prawa procesowego i nakładają na osoby trzecie określone obowiązki, np. związane z dostarczeniem stronom postępowania pism procesowych. Obowiązki te są nakładane na podmioty prawa w drodze ustawowej i nie mogą być rozszerzane na uczestników obrotu gospodarczego przez postanowienia wzorca umowy. 13 W tym stanie rzeczy należy przyjąć, że kwestionowane postanowienie § 11 „wzorca umowy sprzedaży” narusza interesy konsumentów, umożliwiając Przedsiębiorcy działanie w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, ze szkodą dla konsumentów. Postanowienie to jest tożsame z klauzulami wpisanymi do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c. , pomimo bowiem różnic w sformułowaniu ich treści, wywołuje ono takie same skutki prawne, jak przytoczone wyżej zapisy z rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Przechodząc do analizy piątego i ostatniego z postanowień kwestionowanych w niniejszej decyzji, tj. zapisu § 15 „wzorca umowy sprzedaży” , zgodnie z którym: „Spory mogące wyniknąć na tle realizacji niniejszej umowy rozstrzygać będzie właściwy rzeczowo sąd powszechny w Krakowie” , Prezesa Urzędu uznał, że jest on tożsamy z klauzulami niedozwolonymi wpisanymi pod pozycjami: 691 oraz 772 rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Zgodnie z bogatym orzecznictwem SOKiK postanowienia, na mocy których sądem właściwym jest sąd wyznaczony wedle miejsca siedziby przedsiębiorcy lub sąd położenia nieruchomości, ograniczające możliwość wyboru sądu innego niż wymieniony w umowie, są uznawane za niezgodne z prawem. W odniesieniu do przedsiębiorców zawierających z konsumentami umowy dotyczące wybudowania i sprzedaży nieruchomości postanowienia normujące rozważaną materię wpisano do rejestru niedozwolonych postanowień umownych m.in. pod pozycjami 691 oraz 772. Pierwszy z tych wpisów o treści: Ewentualne spory wynikłe z niniejszej umowy rozstrzygane będą przez właściwy sąd w Poznaniu ” dokonany został na podstawie wyroku SOKiK z dnia 23 września 2004 r. (sygn.: XVII Amc 51/03). Natomiast pod pozycją 772 ww. rejestru, w oparciu o wyrok SOKiK z dnia 27 marca 2006 r. (sygn.: XVII Amc 39/04), wpisane zostało postanowienie w brzmieniu: „Do rozstrzygania sporów wynikających z tej umowy właściwe będą sądy powszechne w Łodzi” . Zaznaczyć należy na wstępie, że właściwość miejscowa sądów powszechnych umocowanych do rozstrzygania sporów cywilnych określona została w przepisach Kodeksu postępowania cywilnego . Zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie uregulowaniami, właściwość miejscowa sądu można mieć charakter właściwości ogólnej, przemiennej i wyłącznej. Podstawowa zasada dotycząca właściwości ogólnej została wyrażona w art. 27 § 1 K.p.c. , zgodnie z którym, powództwo wytacza się przed sąd pierwszej instancji, w którego okręgu pozwany ma miejsce zamieszkania. W przypadku zatem, gdy powodem jest deweloper, to sądem właściwym będzie sąd, w którego okręgu konsument ma miejsce zamieszkania. A więc nie w każdym przypadku sądem właściwym będzie sąd powszechny w Krakowie. Z kolei istota właściwości przemiennej polega na tym, że obok sądu właściwości ogólnej zostaje wskazany inny jeszcze sąd, przed który można wytoczyć powództwo. Wybór sądu należy w takich wypadkach do podmiotu wnoszącego pozew. W zakresie roszczeń wynikających z umów przepisy Kodeksu postępowania cywilnego przewidują możliwość wytoczenia powództwa o ustalenie istnienia umowy, o jej wykonanie, rozwiązanie lub unieważnienie, jak też o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, przed sąd miejsca jej wykonania. Jednakże powód może, według swego uznania, wytoczyć powództwo bądź według przepisów o właściwości ogólnej, bądź przed sąd miejsca wykonania umowy (art. 31 K.p.c. w związku z art. 34 K.p.c. ). Nie jest zatem dopuszczalne narzucenie właściwości przemiennej przez jedną ze stron stosunku prawnego z góry, a jedynie następczy jej wybór w chwili powstania roszczenia wynikającego z umowy. Przepis art. 46 K.p.c. przewiduje wprawdzie możliwość zawarcia tzw. umowy prorogacyjnej, stanowiąc, że strony mogą umówić się na piśmie o poddanie sądowi pierwszej instancji, który według ustawy nie jest miejscowo właściwy, sporu już wynikłego lub sporów mogących w przyszłości wyniknąć z oznaczonego stosunku 14 prawnego. Sąd ten będzie wówczas wyłącznie właściwy, jeżeli strony nie postanowiły inaczej (tak: art. 46 § 1 zd. 1 i 2 K.p.c. ). W świetle przytoczonego przepisu możliwe jest odejście od zasady właściwości ogólnej, jednakże tylko wtedy, gdy jest to przedmiotem indywidualnego uzgodnienia umownego. Wzorzec umowy stosowany przez Przedsiębiorcę - już z samej istoty wzorca umowy, wynikającej z art. 384 K.c. - jest ustalany wyłącznie przez jedną ze stron i nie może być traktowany jako uzgodniony przez strony indywidualnie, bowiem zawiera zbiór gotowych i opracowanych przez przedsiębiorcę postanowień, na których brzmienie konsument nie ma wpływu. Tym samym sąd wskazany jako właściwy w ww. postanowieniu § 15 „wzorca umowy sprzedaży” , stosowanym przez Przedsiębiorcę, jest w istocie sądem wyłącznie właściwym, tzn. treść tego zapisu wyłącza skuteczne stosowanie przepisów o właściwości ogólnej i przemiennej. Przy rozważaniu powyższej kwestii istotne znaczenie ma przepis art. 385 3 pkt 23 K.c. , który stanowi, że za niedozwolone uznaje się postanowienia, które wyłączają jurysdykcję sądów polskich lub poddają sprawę pod rozstrzygnięcie sądu polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a także narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy. Podkreślić należy, że za sprzeczne z art. 385 3 pkt 23 K.c. uznaje się - zgodnie z ustalonym orzecznictwem sądowym - postanowienia, które nie tylko wyłączają właściwość sądu wyznaczonego według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego w ogóle, ale też te, które ograniczają zakres możliwości przewidzianych w tej ustawie, w wyniku czego sytuacja konsumentów ulega pogorszeniu. Stosowanie rozważanych powyżej klauzul niedozwolonych godzi w interesy konsumentów w szczególności w ten sposób, że zostaje wyłączona możliwość wytoczenia powództwa przed sądem właściwym ze względu na miejsce zamieszkania konsumentów, a więc w miejsce najbardziej dla nich dogodne. Z uwagi na powyższe, zakwestionowane postanowienie § 15 „wzorca umowy sprzedaży” należało uznać za niezgodne z prawem. Podkreślenia w tym miejscu wymaga również fakt, że w rejestrze niedozwolonych postanowień umownych figuruje wiele klauzul, na mocy których sądem właściwym jest sąd w konkretnym mieście albo wyznaczony według jednego kryterium, w sposób węższy niż uczyniono to w Kodeksie postępowania cywilnego , zaś postanowienia te były zawsze uznane przez SOKiK za sprzeczne z przepisami art. 385 1 § 1 K.c. oraz art. 385 3 pkt 23 K.c. Reasumując należy przyjąć, że stosowanie obu klauzul wpisanych pod pozycjami 691 i 772 rejestru niedozwolonych postanowień umownych oraz zapisu § 15 „wzorca umowy sprzedaży” wywołuje tożsame skutki prawne, bowiem w przypadku powstania sporu na tle wykonywania umowy postanowienia te bezprawnie narzucają konsumentom właściwość miejscową sądu i ograniczają ich prawa do wytoczenia powództwa, wynikające z przepisów Kodeksu postępowania cywilnego . Uwzględniając wszystkie powyższe okoliczności, ustalenia i wnioski należy uznać, iż kwestionowane w niniejszej decyzji przez Prezesa Urzędu postanowienia § 6 ust. 3, § 9 ust. 1 lit. b), § 9 ust. 2 zd. 4, § 11 i § 15 „wzorca umowy sprzedaży” , stosowanego przez Przedsiębiorcę, są tożsame z porównywanymi klauzulami uznanymi za niedozwolone. Dokonując powyższej oceny przedmiotowych klauzul, Prezes Urzędu uprawdopodobnił stosowanie przez Przedsiębiorcę postanowień umownych o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych przez SOKiK za niedozwolone postanowienia umowne i wpisanych do rejestru. Przesłanka naruszenia zbiorowych interesów konsumentów Przepisy ustawy o ochronie (…) nie definiują pojęcia zbiorowego interesu konsumentów. Uregulowanie art. 24 ust. 3 tej ustawy stanowi jedynie, że nie jest 15 zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów. Z całą pewnością mamy do czynienia ze zbiorowym interesem konsumentów wówczas, gdy działanie lub zaniechanie przedsiębiorcy dotyczy, bądź może dotyczyć nieograniczonej liczby konsumentów, których nie da się zindywidualizować. Ponadto, godzenie w zbiorowe interesy konsumentów może polegać zarówno na ich naruszeniu, jak i na zagrożeniu ich naruszenia. Dla stwierdzenia naruszenia zbiorowych interesów konsumentów istotne jest ustalenie, że konkretne działanie przedsiębiorcy nie ma ściśle określonego adresata, lecz jest kierowane do nieoznaczonego z góry kręgu podmiotów. Oznacza to, że nie ilość faktycznych, potwierdzonych naruszeń, ale przede wszystkim ich charakter, a w związku z tym możliwość (chociażby tylko potencjalna) wywołania negatywnych skutków wobec określonej zbiorowości, przesądza o naruszeniu zbiorowych interesów. Powyższe stanowisko jest trwale ugruntowane w orzecznictwie Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (por.: wyroki SOKiK z dnia 4 lipca 2001 r., sygn.: XVII Ama 108/00 oraz z dnia 23 lutego 2002 r., sygn.: XVII Ama 133/2001). Stanowisko to potwierdzone zostało również w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który w uzasadnieniu wyroku z dnia 12 września 2003 r. (sygn.: I CKN 504/01) stwierdził, że „nie jest zasadne uznawanie, że postępowanie z tytułu naruszenia ustawy antymonopolowej można wszczynać tylko wtedy, gdy zagrożone są interesy wielu odbiorców, a nie jest to możliwe w sytuacji, gdy pokrzywdzonym jest tylko jeden konsument. Wydawane orzeczenie ma bowiem wymiar znacznie szerszy, pełni także funkcję prewencyjną, służy bowiem ochronie także nieograniczonej liczby potencjalnych konsumentów” . Stosowany przez Przedsiębiorcę wzorzec umowy pod nazwą „umowa nr … sprzedaży lokalu mieszkalnego, ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia własności na Nabywcę” wykorzystywany jest przy nawiązywaniu stosunków prawnych z klientami, zainteresowanymi nabyciem wybudowanych przez niego lokali mieszkalnych lub użytkowych. Stroną takich umów mogli być zarówno dotychczasowi klienci Przedsiębiorcy, jak również wszyscy potencjalni jego klienci. Zatem krąg adresatów takiego wzorca umowy nie był z góry określony. Biorąc natomiast pod uwagę, że klienci Przedsiębiorcy nie mają wpływu na zapisy zawieranej z nimi przedwstępnej umowy sprzedaży, gdyż nie jest ona z nimi indywidualnie negocjowana, uznać należy, że wszelkie zawarte w niej bezprawne zapisy godzą w interesy ekonomiczne lub prawne konsumentów. Mając powyższe na uwadze należy przyjąć, że obie przesłanki niezbędne dla stwierdzenia stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostały w niniejszej sprawie spełnione. Uwzględniając zatem opisane i przeanalizowane powyżej warunki faktyczne i prawne, Prezes Urzędu uznał, że działania Przedsiębiorcy zakwalifikować należy jako praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów, określone w art. 24 ust. 1 i ust 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) . Stosowanie do treści art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie (...) , po uprawdopodobnieniu w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów – m. in. na podstawie okoliczności sprawy - że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie (…) , a także po przyjęciu zobowiązania przedsiębiorcy do zaniechania zarzucanych mu praktyk, jak również do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia wskazanym naruszeniom, Prezes Urzędu może, w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. 16 Analiza przedłożonych przez Przedsiębiorcę w trakcie niniejszego postępowania dokumentów i wyjaśnień wykazała, że Spółdzielnia Mieszkaniowa im. Stanisława Staszica zobowiązała się do zaniechania stosowania kwestionowanych przez Prezesa Urzędu postanowień umownych, poprzez dokonanie zmian wzorca umowy pod nazwą „umowa nr … sprzedaży lokalu mieszkalnego, ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia własności na Nabywcę” w sposób zapewniający ochronę praw i interesów konsumentów oraz stosowanie nowego, zmienionego wzorca w obrocie konsumenckim. Zobowiązując się do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia wskazanym wyżej naruszeniom, Przedsiębiorca zadeklarował, iż w terminie do dnia 15 października 2011 r. wprowadzi zmiany w ww. wzorcu umowy, zgodne ze wskazówkami Prezesa Urzędu zawartymi w postanowieniu Nr RKR - 180/2011 z dnia 10 sierpnia 2011 r. W związku z powyższym – działając na podstawie art. 28 ust. 2 ustawy o ochronie (…) - Prezes Urzędu określił termin wykonania opisanych wyżej zobowiązań do dnia 31 października 2011 r. Niezależnie od tego – stosując się do treści art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie (…) - Prezes Urzędu nałożył na Przedsiębiorcę obowiązek złożenia, w terminie do dnia 18 listopada 2011 r., informacji o stopniu realizacji przyjętego zobowiązania, określonego w punkcie I sentencji niniejszej decyzji, poprzez przedłożenie nowego, zmienionego wzorca umowy pod nazwą „umowa nr … sprzedaży lokalu mieszkalnego, ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia własności na Nabywcę” . Mając na uwadze wszystkie powyższe okoliczności, ustalenia i wnioski oraz dowody na ich poparcie, Prezes Urzędu orzekł, jak w punkcie I i II sentencji decyzji . Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie (…) w związku z art. 479 28 § 2 K.p.c. - od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwóch tygodni od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Krakowie. Z upoważnienia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Leszek Piekarz Dyrektor Delegatury UOKIK w Krakowie Otrzymuje: 1. Adw. Krzysztof Mazur, Kancelaria Adwokacka, ul. Sodowa 7/23, 30 - 376 Kraków – pełnomocnik Spółdzielni Mieszkaniowej im. Stanisława Staszica w Krakowie; 2. RKR a/a.