RKR-8/2014

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA UOKIK W KRAKOWIE Pl. Szczepański 5, 31-011 Kraków Tel./fax (12) 421-75-79, 421-74-98 E-mail: krakow@uokik.gov.pl RKR-61-36/13/JKK/SJ-14/14 Kraków, dnia 22 kwietnia 2014 r. DECYZJA Nr RKR - 8/2014 Stosownie do treści przepisów art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331, z późn. zm.) i § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887) - w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , wobec uprawdopodobnienia w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów stosowania przez Spółdzielnię Mieszkaniową „Na Kozłówce” z siedzibą w Krakowie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów , polegających na zamieszczaniu w stosowanych wzorcach umów postanowień wpisanych na podstawie art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, a to: 1. postanowienia w brzmieniu: „(..) przy czym rozpoczęcie budowy nastąpiło w … roku, a planowane zakończenie budowy nastąpi w … roku” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; 2. postanowienia w brzmieniu: „(…) ewentualne róŜnica powierzchni obliczonej według projektu technicznego i faktycznego pomiaru z natury nie wpływa na wielkość ceny lokalu mieszkalnego określonej niniejszą umową” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; 3. postanowienia w brzmieniu: „Strony ustalają, Ŝe w przypadku wystąpienia okoliczności niezaleŜnych od strony zobowiązującej się sprzedać takich jak: siła wyŜsza, opóźnienie w wydaniu decyzji administracyjnej dotyczącej pozwolenia na uŜytkowanie obiektu, opóźnienie w wydaniu zaświadczeń o samodzielności lokali – termin zawarcia umowy przyrzeczonej moŜe zostać niedotrzymany” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej ; 2 4. postanowienia w brzmieniu: „Strony oświadczają, Ŝe w przypadku zmiany stawki podatku od towarów i usług VAT cena sprzedaŜy opisanego wyŜej lokalu mieszkalnego oraz cena sprzedaŜy udziału w opisanym wyŜej lokalu niemieszkalnym – garaŜu ulegnie zmianie o róŜnicę stawki podatku od towarów i usług” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej ; 5. postanowienia w brzmieniu: „Strony postanawiają, Ŝe: (…) 2. brak terminowej wpłaty zadatku/zaliczki skutkuje rozwiązaniem niniejszej umowy przedwstępnej i w takim przypadku strona zobowiązująca się kupić zobowiązana będzie do zapłaty tytułem kary umownej kwoty … złotych” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej ; 6. postanowienia w brzmieniu: „Strony postanawiają, Ŝe: (…) 3. strona zobowiązująca się sprzedać ma prawo odstąpić od niniejszej umowy przedwstępnej w terminie od dnia … roku w przypadku opóźnienia strony zobowiązującej się kupić w zapłacie kwoty określonej w ust. VII – ym lit. b) tego aktu o co najmniej … zł i w takim przypadku strona zobowiązująca się kupić zobowiązana będzie do zapłaty tytułem kary umownej kwoty …zł, a strona zobowiązująca się sprzedać zobowiązana będzie w terminie 30 (trzydziestu) dni licząc od daty odstąpienia od niniejszej umowy przedwstępnej zwrócić całość nominalnie dokonanych wpłat pomniejszonych o karę umowną, która będzie potrącona z dokonanych juŜ wpłat, a zwrot pozostałej części wpłaconych przez stronę zobowiązująca się kupić kwot nastąpi sukcesywnie w trzech ratach w terminach ustalonych przez strony” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej ; 7. postanowienia w brzmieniu: „Strona zobowiązująca się kupić przyjmuje do wiadomości, Ŝe: a) zarząd nieruchomością wspólną zostanie powierzony zgodnie z ustawą o własności lokali, przy czym strona zobowiązująca się kupić wyrazi zgodę na to, aby pierwszy zarząd nieruchomością wspólną został powierzony na okres 3 lat Spółdzielni Mieszkaniowej „Na Kozłówce” z siedzibą w Krakowie w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej ; 8. postanowienia w brzmieniu: „Strona zobowiązująca się kupić przyjmuje do wiadomości, Ŝe (…) b) strona zobowiązująca się sprzedać będzie miała prawo bezpłatnego umieszczenia na dachu przedmiotowego budynku banerów i innych materiałów reklamowych – na co strona zobowiązująca się kupić wyrazi zgodę w umowie przyrzeczonej” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna 3 ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej ; 9. postanowienia w brzmieniu: „Strona kupująca wyraŜa zgodę na bezpłatne umieszczenie na dachu lub elewacji przedmiotowego budynku banerów i innych materiałów reklamowych przez Spółdzielnię” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej ; 10. postanowienia w brzmieniu: „(…) Ponadto strona kupująca wyraŜa zgodę na: a) prowadzenie działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych oraz lokalach o innym przeznaczeniu niŜ mieszkalne (tj. handlowo – usługowych) w przedmiotowym budynku, a w szczególności wyraŜa zgodę na: - funkcjonowanie tych lokali w godzinach wynikających z przepisów prawa miejscowego, specyfiki prowadzonej w tych lokalach działalności gospodarczej i przy uwzględnieniu zasad współŜycia społecznego, - bezpłatne umieszczenie na elewacji budynku, w bezpośrednim sąsiedztwie tych lokali, podświetlanych szyldów i reklam działalności prowadzonej w tych lokalach i zobowiązuje się do niepodejmowania Ŝadnych działań utrudniających funkcjonowanie tych lokali, (…)” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej ; 11. postanowienia w brzmieniu: „(…) Ponadto strona kupująca wyraŜa zgodę na: c) zmianę wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, d) ustanowienie wszelkich słuŜebności gruntowych, niezbędnych do prawidłowej realizacji inwestycji i prawidłowego funkcjonowania przedmiotowego budynku i znajdujących się tam lokali mieszkalnych i o innym przeznaczeniu niŜ mieszkalne, w szczególności słuŜących dostawie: energii elektrycznej, gazu, wody, Internetu, słuŜących odprowadzaniu ścieków, słuŜących doprowadzeniu do budynku i lokali instalacji telefonicznych, teletechnicznych i innych niezbędnych, składających się na infrastrukturę budynku, przy czym słuŜebności te będą sprowadzały się do prawa: eksploatacji, konserwacji, budowy, rozbudowy, naprawy, usuwania awarii i dokonywania remontów tych instalacji, z prawem dojazdu na grunt, objęty nieruchomością wspólną i w związku z tym udziela stronie sprzedającej nieodwołalnego pełnomocnictwa z prawem substytucji do wykonania tychŜe czynności, na warunkach według uznania pełnomocnika, a w związku z tym w szczególności do reprezentowania jej przed wszelkimi osobami fizycznymi i prawnymi, organami administracji rządowej i samorządowej, sądami wieczystoksięgowymi, składania wszelkich oświadczeń, zapewnień i wyjaśnień, głosowania na zebraniach wspólnoty, uzyskania koniecznych zgód, zezwoleń, decyzji, postanowień oraz do podpisania stosownych umów (w tym w formie aktu notarialnego)” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej ; 4 12. postanowienia w brzmieniu: „…. – działający w imieniu Spółdzielni Mieszkaniowej na Kozłówce w Krakowie oraz … jako ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości zabudowanej budynkiem nr 2a przy ul. Niedzickiej w Krakowie oraz jako jedyni członkowie nowopowstałej wspólnoty mieszkaniowej powierzają na zasadzie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali – zarząd nieruchomością wspólną Spółdzielni Mieszkaniowej na Kozłówce (…) oraz postanawiają, Ŝe a) zarządca będzie sprawował zarząd nieruchomością wspólną od dnia 01.10.2012 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. z moŜliwością jego przedłuŜenia na dalsze okresy” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej, co moŜe stanowić naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, po zobowiązaniu się przez Spółdzielnię Mieszkaniową „Na Kozłówce” z siedzibą w Krakowie do podjęcia działań zmierzających do zaniechania naruszania zbiorowych interesów konsumentów , polegających na: a) usunięciu postanowień przywołanych wyŜej w punktach: 1. – 6. oraz 8. – 12. z wzorców umów, w których one występują; b) zmianie postanowienia przywołanego wyŜej w punkcie 7. we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej, w wyniku której uzyskało ono następującą treść: o „Nabywca przyjmuje do wiadomości, Ŝe od dnia 26 października 2012 roku zarząd wspólną nieruchomością jest sprawowany jako zarząd powierzony oraz został powierzony na zasadzie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali Spółdzielni Mieszkaniowej na Kozłówce w Krakowie, na zasadach określonych w sporządzonym w Kancelarii Notarialnej w Krakowie, przed notariuszem ………………………………….. akcie notarialnym – umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowie sprzedaŜy i pełnomocnictwie z dnia ………………., Rep. …………………………….. .” ; c) przeprowadzeniu procedury aneksowania umów zawartych z dotychczasowymi klientami Spółdzielni Mieszkaniowej „Na Kozłówce” z siedzibą w Krakowie, w wyniku której wiąŜące ich umowy nie będą zawierać kwestionowanych postanowień lub uzyskają one wskazane wyŜej brzmienie; nakłada się na Spółdzielnię Mieszkaniową „Na Kozłówce” z siedzibą w Krakowie obowiązek wykonania tego zobowiązania, w następujących terminach: - 14 dni od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji – w zakresie wprowadzenia do obrotu konsumenckiego nowych, zmienionych wzorców umów, w celu zawierania w oparciu o nie umów z nowymi klientami Spółdzielni Mieszkaniowej „Na Kozłówce” z siedzibą w Krakowie w zakresie określonym wyŜej w lit. a) i b); - 3 miesięcy od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji - w zakresie zmiany wszystkich dotychczasowych umów, zawierających postanowienia kwestionowane w niniejszej decyzji, poprzez przeprowadzenie procedury aneksowania umów określonej wyŜej w lit. c). 5 II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, nakłada się na Spółdzielnię Mieszkaniową „Na Kozłówce” z siedzibą w Krakowie obowiązek złoŜenia sprawozdania o wykonaniu zobowiązania nałoŜonego w punkcie I sentencji niniejszej decyzji w terminie 4 miesięcy od daty uprawomocnienia się decyzji, które powinno zawierać : − kopie 3 umów zawartych w oparciu o zmieniony wzorzec umowny Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; − listę wszystkich konsumentów, z którymi zawarto umowy w oparciu o Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; − listę wszystkich konsumentów, do których wystąpiono z ofertą aneksu do umów zawartych w oparciu o Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; − listę wszystkich konsumentów, z którymi aneksowano umowy zawarte w oparciu o Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; − kopie 3 podpisanych aneksów do umów zawartych w oparciu o Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; − kopie 3 umów zawartych w oparciu o zmieniony wzorzec umowny Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowa sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; − listę wszystkich konsumentów, z którymi zawarto umowy w oparciu o wzorzec umowny Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowa sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; − listę wszystkich konsumentów, do których wystąpiono z ofertą aneksu do umów zawartych w oparciu o Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; − listę wszystkich konsumentów, z którymi aneksowano umowy zawarte w oparciu o Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; − kopie 3 podpisanych aneksów do umów zawartych w oparciu o Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej. UZASADNIENIE W ramach prowadzonej przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwanego dalej „Prezesem Urzędu”) kontroli działań deweloperów zostało wszczęte i przeprowadzone postępowanie wyjaśniające (RKR-405-18/13/ES), mające na celu wstępne ustalenie, czy działania wybranych deweloperów w zakresie stosowania przez nich w obrocie 6 konsumenckim wzorców umów w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014r., poz. 121 z późn. zm.) są zgodne z przepisami ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011r., Nr 232, poz. 1377 z późn. zm.). W toku tego postępowania wezwano m.in. Spółdzielnię Mieszkaniową „Na Kozłówce” z siedzibą w Krakowie (zwaną dalej „Spółdzielnią”) do przesłania informacji i dokumentów objętych jego przedmiotem, w tym wzorców umów stosowanych przez Spółdzielnię w obrocie z konsumentami. Analiza dokumentów przedłoŜonych przez Spółdzielnię wykazała, Ŝe przedmiotem jej działalności jest m.in. zawieranie umów deweloperskich (przedwstępnych, jak i sprzedaŜy), budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanawiania na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a takŜe ułamkowego udziału we współwłasności w garaŜach wielostanowiskowych, budowanie lub nabywanie budynków w celu sprzedaŜy znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, zarządzanie nieruchomościami. Spółdzielnia prowadzi swoją działalność gospodarczą głównie na terenie miasta Krakowa, a w jej ramach zawiera m.in. umowy związane z kupnem nieruchomości, w tym równieŜ z konsumentami (np. umowy przedwstępne dotyczące ustanowienia odrębnej własności lokali, czy teŜ sprzedaŜy lokali), w oparciu o przygotowane przez siebie wzorce umów. Ich analiza wykazała, Ŝe wzorce umów pod nazwą: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy oraz Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej, mogą zawierać klauzule wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego (zwanego dalej „Rejestrem”). Mając powyŜsze na uwadze, Prezes Urzędu wszczął – postanowieniem Nr RKR - 243/2013 z dnia 13 listopada 2013 roku – postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez Spółdzielnię Mieszkaniową „Na Kozłówce” z siedzibą w Krakowie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, polegających na zamieszczaniu w stosowanych wzorcach umów postanowień wpisanych na podstawie art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, a to: 1. postanowienia w brzmieniu: „(..) przy czym rozpoczęcie budowy nastąpiło w … roku, a planowane zakończenie budowy nastąpi w … roku” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; 2. postanowienia w brzmieniu: „(…) ewentualne róŜnica powierzchni obliczonej według projektu technicznego i faktycznego pomiaru z natury nie wpływa na wielkość ceny lokalu mieszkalnego określonej niniejszą umową” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; 3. postanowienia w brzmieniu: „Strony ustalają, Ŝe w przypadku wystąpienia okoliczności niezaleŜnych od strony zobowiązującej się sprzedać takich jak: siła wyŜsza, opóźnienie w wydaniu decyzji administracyjnej dotyczącej pozwolenia na uŜytkowanie obiektu, opóźnienie w wydaniu 7 zaświadczeń o samodzielności lokali – termin zawarcia umowy przyrzeczonej moŜe zostać niedotrzymany” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej ; 4. postanowienia w brzmieniu: „Strony oświadczają, Ŝe w przypadku zmiany stawki podatku od towarów i usług VAT cena sprzedaŜy opisanego wyŜej lokalu mieszkalnego oraz cena sprzedaŜy udziału w opisanym wyŜej lokalu niemieszkalnym – garaŜu ulegnie zmianie o róŜnicę stawki podatku od towarów i usług” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej ; 5. postanowienia w brzmieniu: „Strony postanawiają, Ŝe: (…) 2. brak terminowej wpłaty zadatku/zaliczki skutkuje rozwiązaniem niniejszej umowy przedwstępnej i w takim przypadku strona zobowiązująca się kupić zobowiązana będzie do zapłaty tytułem kary umownej kwoty … złotych” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej ; 6. postanowienia w brzmieniu: „Strony postanawiają, Ŝe: (…) 3. strona zobowiązująca się sprzedać ma prawo odstąpić od niniejszej umowy przedwstępnej w terminie od dnia … roku w przypadku opóźnienia strony zobowiązującej się kupić w zapłacie kwoty określonej w ust. VII – ym lit. b) tego aktu o co najmniej … zł i w takim przypadku strona zobowiązująca się kupić zobowiązana będzie do zapłaty tytułem kary umownej kwoty …zł, a strona zobowiązująca się sprzedać zobowiązana będzie w terminie 30 (trzydziestu) dni licząc od daty odstąpienia od niniejszej umowy przedwstępnej zwrócić całość nominalnie dokonanych wpłat pomniejszonych o karę umowną, która będzie potrącona z dokonanych juŜ wpłat, a zwrot pozostałej części wpłaconych przez stronę zobowiązująca się kupić kwot nastąpi sukcesywnie w trzech ratach w terminach ustalonych przez strony” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej ; 7. postanowienia w brzmieniu: „Strona zobowiązująca się kupić przyjmuje do wiadomości, Ŝe: a) zarząd nieruchomością wspólną zostanie powierzony zgodnie z ustawą o własności lokali, przy czym strona zobowiązującą się kupić wyrazi zgodę na to, aby pierwszy zarząd nieruchomością wspólną został powierzony na okres 3 lat Spółdzielni Mieszkaniowej „Na Kozłówce” z siedzibą w Krakowie w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; 8. postanowienia w brzmieniu: „Strona zobowiązująca się kupić przyjmuje do wiadomości, Ŝe (…) b) strona zobowiązująca się sprzedać będzie miała prawo bezpłatnego umieszczenia na dachu przedmiotowego budynku banerów i innych materiałów reklamowych – na co 8 strona zobowiązująca się kupić wyrazi zgodę w umowie przyrzeczonej” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej ; 9. postanowienia w brzmieniu: „Strona kupująca wyraŜa zgodę na bezpłatne umieszczenie na dachu lub elewacji przedmiotowego budynku banerów i innych materiałów reklamowych przez Spółdzielnię” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej ; 10. postanowienia w brzmieniu: „(…) Ponadto strona kupująca wyraŜa zgodę na: a) prowadzenie działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych oraz lokalach o innym przeznaczeniu niŜ mieszkalne (tj. handlowo – usługowych) w przedmiotowym budynku, a w szczególności wyraŜa zgodę na: - funkcjonowanie tych lokali w godzinach wynikających z przepisów prawa miejscowego, specyfiki prowadzonej w tych lokalach działalności gospodarczej i przy uwzględnieniu zasad współŜycia społecznego, - bezpłatne umieszczenie na elewacji budynku, w bezpośrednim sąsiedztwie tych lokali, podświetlanych szyldów i reklam działalności prowadzonej w tych lokalach i zobowiązuje się do niepodejmowania Ŝadnych działań utrudniających funkcjonowanie tych lokali, (…)” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej ; 11. postanowienia w brzmieniu: „(…) Ponadto strona kupująca wyraŜa zgodę na: c) zmianę wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, d) ustanowienie wszelkich słuŜebności gruntowych, niezbędnych do prawidłowej realizacji inwestycji i prawidłowego funkcjonowania przedmiotowego budynku i znajdujących się tam lokali mieszkalnych i o innym przeznaczeniu niŜ mieszkalne, w szczególności słuŜących dostawie: energii elektrycznej, gazu, wody, Internetu, słuŜących odprowadzaniu ścieków, słuŜących doprowadzeniu do budynku i lokali instalacji telefonicznych, teletechnicznych i innych niezbędnych, składających się na infrastrukturę budynku, przy czym słuŜebności te będą sprowadzały się do prawa: eksploatacji, konserwacji, budowy, rozbudowy, naprawy, usuwania awarii i dokonywania remontów tych instalacji, z prawem dojazdu na grunt, objęty nieruchomością wspólną i w związku z tym udziela stronie sprzedającej nieodwołalnego pełnomocnictwa z prawem substytucji do wykonania tychŜe czynności, na warunkach według uznania pełnomocnika, a w związku z tym w szczególności do reprezentowania jej przed wszelkimi osobami fizycznymi i prawnymi, organami administracji rządowej i samorządowej, sądami wieczystoksięgowymi, składania wszelkich oświadczeń, zapewnień i wyjaśnień, głosowania na zebraniach wspólnoty, uzyskania koniecznych zgód, zezwoleń, decyzji, postanowień oraz do podpisania stosownych umów (w tym w formie aktu notarialnego)” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej ; 9 12. postanowienia w brzmieniu: „…. – działający w imieniu Spółdzielni Mieszkaniowej na Kozłówce w Krakowie oraz … jako ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości zabudowanej budynkiem nr 2a przy ul. Niedzickiej w Krakowie oraz jako jedyni członkowie nowopowstałej wspólnoty mieszkaniowej powierzają na zasadzie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali – zarząd nieruchomością wspólną Spółdzielni Mieszkaniowej na Kozłówce (…) oraz postanawiają, Ŝe a) zarządca będzie sprawował zarząd nieruchomością wspólną od dnia 01.10.2012 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. z moŜliwością jego przedłuŜenia na dalsze okresy” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej, co moŜe stanowić naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów . Jednocześnie – postanowieniem Nr RKR – 261/2013 z dnia 20 listopada 2013 roku – Prezes Urzędu zaliczył w poczet dowodów w niniejszym postępowaniu informacje uzyskane w postępowaniu wyjaśniającym prowadzonym pod sygnaturą RKR-405-18/13/ES w postaci pisma Spółdzielni z dnia 28 maja 2013 roku (o sygnaturze: RKR-405-18/13/ES-2/13) wraz z załączonymi do tego pisma wzorcami umów stosowanymi przez Spółdzielnię w obrocie konsumenckim. Pismem z dnia 15 listopada 2013 roku Prezes Urzędu zawiadomił Spółdzielnię o wszczęciu przedmiotowego postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Tym samym pismem wezwano Spółdzielnię m.in. do ustosunkowania się do zarzutów postępowania oraz poinformowano Spółdzielnię o moŜliwości przesłania dodatkowych dokumentów i informacji objętych zakresem niniejszego postępowania, które są konieczne w celu udzielenia odpowiedzi na postawione przez Prezesa Urzędu zarzuty. W pierwszym piśmie z dnia 21 listopada 2013 roku Spółdzielnia wyraziła chęć dostosowania stosownych wzorców umownych zgodnie z zastrzeŜeniami określonymi przez Prezesa Urzędu. W drugim piśmie z 27 listopada 2013 roku Spółdzielnia przedstawiła swoje zobowiązanie do podjęcia działań mających na celu zapobieŜenie naruszeniom ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów (dalej: ustawa o ochronie (…) ), poprzez: zmianę wzorców umownych objętych zakresem niniejszego postępowania zgodnie z zarzutami postawionymi przez Prezesa Urzędu w postanowieniu w sprawie jego wszczęcia, w terminie 14 dni od daty uprawomocnienia się decyzji Prezesa Urzędu w przedmiotowej sprawie oraz przeprowadzenia procedury aneksowania zawartych juŜ umów w terminie 3 miesięcy od daty uprawomocnienia się decyzji Prezesa Urzędu w przedmiotowej sprawie. W piśmie z dnia 18 grudnia 2013 roku Spółdzielnia przedstawiła wzorzec umowy o nazwie: Akt Notarialny – Umowa Przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej w wersji poprawionej, tj. z usuniętymi postanowieniami objętymi punktami 1. – 6. i 8. postanowienia o wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie oraz zmodyfikowanym punktem 7. tego postanowienia. W tym samym piśmie Spółdzielnia przedłoŜyła poprawiony wzorzec umowny o zmienionej nazwie: Akt notarialny – Projekt – Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej, tj. z usuniętymi postanowieniami objętymi punktami 9. – 12. ww. postanowienia. Ponadto Spółdzielnia poinformowała Prezesa Urzędu o liczbie umów, które będą wymagały aneksowania oraz o fakcie zatwierdzenia poprawionych, opisanych wyŜej wzorców umownych przez Zarząd Spółdzielni w dniu 12 grudnia 2013 roku. 10 Prezes Urzędu ustalił następujący stan faktyczny: Przedmiotem działalności Spółdzielni Mieszkaniowej „Na Kozłówce” z siedzibą w Krakowie jest m.in. zawieranie umów deweloperskich (przedwstępnych, jak i sprzedaŜy), budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanawiania na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a takŜe ułamkowego udziału we współwłasności w garaŜach wielostanowiskowych, budowanie lub nabywanie budynków w celu sprzedaŜy znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, zarządzanie nieruchomościami. Spółdzielnia prowadzi działalność gospodarczą w tym zakresie w formie spółdzielni (jako osoba prawna typu korporacyjno-fundacyjnego), na podstawie wpisu dokonanego w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS 0000073725. W ramach swojej działalności Spółdzielnia realizuje inwestycję na terenie Krakowa, w tym m.in. zlokalizowaną przy ul. Niedzickiej. W kontaktach z klientami, w tym konsumentami posługuje się ona wzorcami umów, które następnie klienci podpisują, dokonując zakupu oferowanych przez Spółdzielnię lokali. Doręczane konsumentom wzorce umów są sporządzane przez Spółdzielnię przed zawarciem umowy i zawierają gotowe jednolite postanowienia. Z tego względu naleŜy uznać, iŜ Spółdzielnia stosuje w obrocie konsumenckim wzorce umów. Analiza pism Spółdzielni i dokumentów do nich załączonych wykazała, Ŝe wzorce umów pod nazwą: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy oraz Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej, zawierają klauzule wpisane do Rejestru. Ponadto w toku postępowania dowodowego ustalono, iŜ Spółdzielnia w okresie od 29 kwietnia 2012 roku do dnia otrzymania pierwszego pisma w postępowaniu wyjaśniającym o sygnaturze sprawy: RKR-405-18/13/ES, w odniesieniu do realizowanych przez nią inwestycji, stosowała ww. wzorce umowne wykorzystywane przez kancelarię notarialną, w której Spółdzielnia zawierała umowy z kontrahentami dotyczące danej inwestycji. W wyniku przeprowadzonego postępowania dowodowego ustalono, Ŝe Spółdzielnia stosowała następujące zapisy we wzorcach: 1. postanowienia w brzmieniu: „(..) przy czym rozpoczęcie budowy nastąpiło w … roku, a planowane zakończenie budowy nastąpi w … roku” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; 2. postanowienia w brzmieniu: „(…) ewentualne róŜnica powierzchni obliczonej według projektu technicznego i faktycznego pomiaru z natury nie wpływa na wielkość ceny lokalu mieszkalnego określonej niniejszą umową” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; 3. postanowienia w brzmieniu: „Strony ustalają, Ŝe w przypadku wystąpienia okoliczności niezaleŜnych od strony zobowiązującej się sprzedać takich jak: siła wyŜsza, opóźnienie w wydaniu decyzji administracyjnej dotyczącej pozwolenia na uŜytkowanie obiektu, opóźnienie w wydaniu zaświadczeń o samodzielności lokali – termin zawarcia umowy przyrzeczonej moŜe zostać niedotrzymany” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa 11 przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej ; 4. postanowienia w brzmieniu: „Strony oświadczają, Ŝe w przypadku zmiany stawki podatku od towarów i usług VAT cena sprzedaŜy opisanego wyŜej lokalu mieszkalnego oraz cena sprzedaŜy udziału w opisanym wyŜej lokalu niemieszkalnym – garaŜu ulegnie zmianie o róŜnicę stawki podatku od towarów i usług” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej ; 5. postanowienia w brzmieniu: „Strony postanawiają, Ŝe: (…) 2. brak terminowej wpłaty zadatku/zaliczki skutkuje rozwiązaniem niniejszej umowy przedwstępnej i w takim przypadku strona zobowiązująca się kupić zobowiązana będzie do zapłaty tytułem kary umownej kwoty … złotych” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej ; 6. postanowienia w brzmieniu: „Strony postanawiają, Ŝe: (…) 3. strona zobowiązująca się sprzedać ma prawo odstąpić od niniejszej umowy przedwstępnej w terminie od dnia … roku w przypadku opóźnienia strony zobowiązującej się kupić w zapłacie kwoty określonej w ust. VII – ym lit. b) tego aktu o co najmniej … zł i w takim przypadku strona zobowiązująca się kupić zobowiązana będzie do zapłaty tytułem kary umownej kwoty …zł, a strona zobowiązująca się sprzedać zobowiązana będzie w terminie 30 (trzydziestu) dni licząc od daty odstąpienia od niniejszej umowy przedwstępnej zwrócić całość nominalnie dokonanych wpłat pomniejszonych o karę umowną, która będzie potrącona z dokonanych juŜ wpłat, a zwrot pozostałej części wpłaconych przez stronę zobowiązująca się kupić kwot nastąpi sukcesywnie w trzech ratach w terminach ustalonych przez strony” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej ; 7. postanowienia w brzmieniu: „Strona zobowiązująca się kupić przyjmuje do wiadomości, Ŝe: a) zarząd nieruchomością wspólną zostanie powierzony zgodnie z ustawą o własności lokali, przy czym strona zobowiązującą się kupić wyrazi zgodę na to, aby pierwszy zarząd nieruchomością wspólną został powierzony na okres 3 lat Spółdzielni Mieszkaniowej „Na Kozłówce” z siedzibą w Krakowie w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; 8. postanowienia w brzmieniu: „Strona zobowiązująca się kupić przyjmuje do wiadomości, Ŝe (…) b) strona zobowiązująca się sprzedać będzie miała prawo bezpłatnego umieszczenia na dachu przedmiotowego budynku banerów i innych materiałów reklamowych – na co strona zobowiązująca się kupić wyrazi zgodę w umowie przyrzeczonej” we wzorcu 12 umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej ; 9. postanowienia w brzmieniu: „Strona kupująca wyraŜa zgodę na bezpłatne umieszczenie na dachu lub elewacji przedmiotowego budynku banerów i innych materiałów reklamowych przez Spółdzielnię” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej ; 10. postanowienia w brzmieniu: „(…) Ponadto strona kupująca wyraŜa zgodę na: a) prowadzenie działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych oraz lokalach o innym przeznaczeniu niŜ mieszkalne (tj. handlowo – usługowych) w przedmiotowym budynku, a w szczególności wyraŜa zgodę na: - funkcjonowanie tych lokali w godzinach wynikających z przepisów prawa miejscowego, specyfiki prowadzonej w tych lokalach działalności gospodarczej i przy uwzględnieniu zasad współŜycia społecznego, - bezpłatne umieszczenie na elewacji budynku, w bezpośrednim sąsiedztwie tych lokali, podświetlanych szyldów i reklam działalności prowadzonej w tych lokalach i zobowiązuje się do niepodejmowania Ŝadnych działań utrudniających funkcjonowanie tych lokali, (…)” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej ; 11. postanowienia w brzmieniu: „(…) Ponadto strona kupująca wyraŜa zgodę na: c) zmianę wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, d) ustanowienie wszelkich słuŜebności gruntowych, niezbędnych do prawidłowej realizacji inwestycji i prawidłowego funkcjonowania przedmiotowego budynku i znajdujących się tam lokali mieszkalnych i o innym przeznaczeniu niŜ mieszkalne, w szczególności słuŜących dostawie: energii elektrycznej, gazu, wody, Internetu, słuŜących odprowadzaniu ścieków, słuŜących doprowadzeniu do budynku i lokali instalacji telefonicznych, teletechnicznych i innych niezbędnych, składających się na infrastrukturę budynku, przy czym słuŜebności te będą sprowadzały się do prawa: eksploatacji, konserwacji, budowy, rozbudowy, naprawy, usuwania awarii i dokonywania remontów tych instalacji, z prawem dojazdu na grunt, objęty nieruchomością wspólną i w związku z tym udziela stronie sprzedającej nieodwołalnego pełnomocnictwa z prawem substytucji do wykonania tychŜe czynności, na warunkach według uznania pełnomocnika, a w związku z tym w szczególności do reprezentowania jej przed wszelkimi osobami fizycznymi i prawnymi, organami administracji rządowej i samorządowej, sądami wieczystoksięgowymi, składania wszelkich oświadczeń, zapewnień i wyjaśnień, głosowania na zebraniach wspólnoty, uzyskania koniecznych zgód, zezwoleń, decyzji, postanowień oraz do podpisania stosownych umów (w tym w formie aktu notarialnego)” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej ; 13 12. postanowienia w brzmieniu: „…. – działający w imieniu Spółdzielni Mieszkaniowej na Kozłówce w Krakowie oraz … jako ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości zabudowanej budynkiem nr 2a przy ul. Niedzickiej w Krakowie oraz jako jedyni członkowie nowopowstałej wspólnoty mieszkaniowej powierzają na zasadzie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali – zarząd nieruchomością wspólną Spółdzielni Mieszkaniowej na Kozłówce (…) oraz postanawiają, Ŝe a) zarządca będzie sprawował zarząd nieruchomością wspólną od dnia 01.10.2012 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. z moŜliwością jego przedłuŜenia na dalsze okresy” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej. Wskazać naleŜy w tym miejscu, iŜ do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone wpisane zostały - na podstawie art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego – postanowienia, o następującej treści (wg numeracji wskazanej w sentencji decyzji): Ad. I.1. Poz. 2582: „Przewidywany termin przekazania lokalu do wykończenia we własnym zakresie, w standardzie wynikającym z załącznika nr 3 do nin. umowy, ustala się na lipiec 2009 r.” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 20 kwietnia 2011 roku, sygn. akt: XVII AmC 1782/09); Ad. I.2. Poz. 1540: „Strony zgodnie oświadczają, Ŝe: - w przypadku gdy róŜnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt l niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt 1 lit. a) nie ulegnie zmianie, - w przypadku gdy róŜnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 nin. umowy będzie przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/, opisanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmiarze.” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 12 listopada 2007 roku, sygn. akt: XVII AmC 108/07); Poz. 2163: „Strony uzgadniają, iŜ róŜnica wynosząca ± 3% (trzy procent) pomiędzy rzeczywistą powierzchnią Apartamentu ustaloną w sposób określony w niniejszym artykule, a powierzchnią Apartamentu wskazaną w niniejszej Umowie jest dopuszczalna i nie będzie stanowić podstawy do korekty Ceny” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 16 września 2009 roku, sygn. akt: XVII AmC 350/09). Ad. I.3. Poz. 1395: „Termin określony w ust. 1 moŜe ulec przesunięciu z przyczyn niezaleŜnych od Inwestora tj. siły wyŜszej lub zmiany prawa budowlanego.” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 28 grudnia 2007 roku, sygn. akt XVII AmC 98/07). Ad. I.4. Poz. 3662: „Przedstawiciel Spółki wyjaśnia, Ŝe stawka podatku VAT w dniu zawarcia niniejszej umowy wynosi dla lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w prawie do gruntu 7%, 14 a dla lokalu o przeznaczeniu innym niŜ mieszkalne - garaŜu, dla komórki lokatorskiej oraz dla ceny (wynagrodzenia) za ustalenie sposobu korzystania na zasadzie wyłączności z miejsca postojowego - 22% i podane wyŜej ceny są cenami brutto, to jest z naleŜnym podatkiem od towarów i usług VAT. Strony ustalają, Ŝe w przypadku zwiększenia tej stawki naleŜny podatek obciąŜy stronę zobowiązaną do kupna, przy czym rozliczenie z tego tytułu nastąpi stosownie do obowiązujących przepisów podatkowych, a zapłata nastąpi wraz z zapłatą ostatniej raty, o której mowa niŜej” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 27 grudnia 2011 roku, sygn. akt XVII AmC 73/11). Ad. I.5. i 6. Poz. 1375: „Stronie sprzedającej przysługuje prawo do wypowiedzenia niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym przy uwzględnieniu par. 4 umowy według wyboru Strony sprzedającej, jeŜeli Strona kupująca będzie zalegała z zapłatą chociaŜby jednej raty (części) ceny sprzedaŜy lub jakiejkolwiek kwoty podatku od towaru i usług i nie dokona odpowiedniej płatności wraz z naleŜnymi odsetkami w terminie 21 dni od dnia wymagalności, określonego w par. 3 niniejszej umowy.” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 28 stycznia 2008 roku, sygn. akt XVII AmC 109/07); Poz. 689: „Nieterminowe pokrywanie kosztów realizacji lokalu uprawnia Zbywcę – Generalnego Realizatora do odstąpienia od umowy i zatrzymania zadatku oraz dokonania niezwłocznej dystrybucji lokalu na rzecz innego kontrahenta.” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 23 września 2004 roku, sygn. akt XVII AmC 51/03). Ad. I.7. Poz. 1389: „Przez okres trzech lat od powstania Wspólnoty Mieszkaniowej, Edbud będzie sprawował odpłatnie funkcję Zarządcy i Administratora budynku we własnym zakresie lub zleci to osobie trzeciej. W tym okresie Nabywca ma obowiązek pokrywania wszelkich kosztów utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej, m.in. kosztów zarządu, administracji, ogrzewania, wywozu śmieci, wody, ścieków, energii elektrycznej, ochrony budynku i innych koniecznych opłat eksploatacyjnych, do czasu przyjęcia planu gospodarczego w wysokości średnich cen rynkowych dla Warszawy a następnie według planu gospodarczego z uwzględnieniem wynagrodzenia za zarządzanie ustalonego w umowie przeniesienia własności.” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 5 grudnia 2006 roku, sygn. akt XVII AmC 126/05); Poz. 1480: „Kupujący wyraŜa zgodę na to, aby Zarząd nieruchomością wspólną m.in. Budynkiem, powierzony był do 31.12.2012 r. TBS Południe Spółka z o.o. z siedzibą w Krakowie albo innej osobie prawnej lub fizycznej, wskazanej przez Activ Investment.” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 20 maja 2008 roku, sygn. akt XVII AmC 107/07); Poz. 1642: „Sprzedający zobowiązuje się odpłatnie prowadzić na koszt Kupującego zarząd i administrację przedmiotowej nieruchomości (budynku i gruntu), począwszy od dnia przekazania lokalu Kupującemu do uŜytkowania oraz przez okres 36 miesięcy od momentu ustanowienia odrębnej własności dla ostatniego lokalu mieszkalnego na osiedlu Chabrowym 2 etap. PowyŜsze obowiązki Sprzedający moŜe przenieść na osobę trzecią.” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 24 marca 2009 roku, sygn. akt XVII AmC 322/08). Ad. I.8. – 10. Poz. 3533: „Część nieruchomości wspólnej Budynku (Budynku I oraz Budynku II) obejmująca część dachu oraz część elewacji będzie przeznaczona pod reklamę Spółki lub innych wskazanych przez Spółkę podmiotów prawa lub innych uŜytkowników Lokalu Biurowego. W związku z treścią zdania poprzedniego Strony w Umowie SprzedaŜy dokonają 15 podziału do korzystania nieruchomości wspólnej w ten sposób, iŜ Spółce będzie przysługiwało nieodpłatne prawo do wyłącznego korzystania z określonej powyŜej części nieruchomości wspólnej z moŜliwością jej przekazania do korzystania przez innych uŜytkowników Lokalu Biurowego, a Nabywca nie będzie zgłaszał roszczeń w stosunku do tej części, w tym roszczeń określonych w art. 12 Ustawy” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 14 grudnia 2010 roku, sygn. akt XVII AmC 2051/09). Ad. I.11. Poz. 1503: „W Umowie SprzedaŜy Nabywca zobowiązuje się udzielić: a) nieodwołalnego i niewygasającego pełnomocnictwa do ustanowienia nieodpłatnych praw do korzystania z części Nieruchomości (np. słuŜebności, uŜytkowanie, uŜyczenie) przez właściwe przedsiębiorstwa oraz uŜytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich, polegających w szczególności na prawie ułoŜenia, korzystania i konserwowania sieci uzbrojenia terenu usytuowanych na nieruchomości; b) nieodwołalnego i niewygasającego pełnomocnictwa do złoŜenia wszelkich oświadczeń pozwalających Spółce na prowadzenie przez Spółkę inwestycji budowlanych na Nieruchomości i nieruchomościach sąsiednich.” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 17 października 2006 roku, sygn. akt XVII AmC 122/05); Poz. 4553: „§ 6 ust. 3 - Jednocześnie Kupujący oświadczają, iŜ w zakresie, o którym mowa w ust. 1 i ust. 2 powyŜej stosownie do treści art. 101 Kodeksu Cywilnego, pod warunkiem zaistnienia następujących przyczyn: zapłaty całej Ceny, przejścia prawa do współposiadania i korzystania z GaraŜu oraz wydania Miejsc Postojowych do wyłącznego korzystania Kupującym, to jest w sytuacji, gdy będzie to uzasadnione treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa, zrzekają się prawa do odwołania tego pełnomocnictwa oraz postanawiają, iŜ nie wygaśnie ono w przypadku ich śmierci lub rozwiązania Spółki, przy czym Spółka będzie uprawniona, aby w Umowie SprzedaŜy złoŜyć oświadczenie, iŜ nastąpiło spełnienie się tych warunków” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 30 września 2011 roku, sygn. akt XVII AmC 3876/10); Poz. 4559: „§ 8 ust. 2 - Kupujący na wypadek zawarcia Umowy SprzedaŜy przez Spółkę działającą w charakterze pełnomocnika Kupujących lub przez dalszego pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w tym zakresie przez Spółkę (i pod warunkiem zawarcia Umowy SprzedaŜy) udzielają Spółce pełnomocnictwa do reprezentowania ich w toku wszelkich postępowań (w tym w szczególności postępowań administracyjnych) dotyczących realizacji Inwestycji oraz uzyskania pozwoleń na uŜytkowanie. Kupujący nie będą wnosić jakichkolwiek roszczeń z tytułu toczących się prac budowlanych i postępowań, jak równieŜ zobowiązują się nie korzystać ze środków prawnych słuŜących kwestionowaniu wydanych decyzji (w tym w szczególności odwołań, zaŜaleń, skarg o wznowienie postępowania itp.)” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 30 września 2011 roku, sygn. akt XVII AmC 3876/10). Ad. I.12. Poz. 1389: „Przez okres trzech lat od powstania Wspólnoty Mieszkaniowej, Edbud będzie sprawował odpłatnie funkcję Zarządcy i Administratora budynku we własnym zakresie lub zleci to osobie trzeciej. W tym okresie Nabywca ma obowiązek pokrywania wszelkich kosztów utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej, m.in. kosztów zarządu, administracji, ogrzewania, wywozu śmieci, wody, ścieków, energii elektrycznej, ochrony budynku i innych koniecznych opłat eksploatacyjnych, do czasu przyjęcia planu gospodarczego w wysokości średnich cen rynkowych dla Warszawy a następnie według planu gospodarczego z uwzględnieniem wynagrodzenia za zarządzanie ustalonego w umowie przeniesienia własności.” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 5 grudnia 2006 roku, sygn. akt XVII AmC 126/05). 16 Wszystkie powyŜsze postanowienia przeniesione zostały następnie i znajdują się aktualnie w poszczególnych rodzajach umów zawartych przez Spółdzielnię z konsumentami. NiezaleŜnie od powyŜszego, w trakcie niniejszego postępowania pismem z dnia 21 listopada 2013 roku Spółdzielnia wyraziła chęć dostosowania stosownych wzorców umownych zgodnie z zastrzeŜeniami określonymi przez Prezesa Urzędu. W kolejnym piśmie z dnia 27 listopada 2013 roku Spółdzielnia przedstawiła swoje zobowiązanie do podjęcia działań mających na celu zapobieŜenie naruszeniom ustawy o ochronie (…) , poprzez: zmianę wzorców umownych objętych zakresem niniejszego postępowania zgodnie z zarzutami postawionymi przez Prezesa Urzędu w postanowieniu w sprawie jego wszczęcia w terminie 14 dni od daty uprawomocnienia się decyzji Prezesa Urzędu w przedmiotowej sprawie oraz przeprowadzenia procedury aneksowania zawartych juŜ umów w terminie 3 miesięcy od daty uprawomocnienia się decyzji Prezesa Urzędu w przedmiotowej sprawie. W piśmie z 18 grudnia 2013 roku Spółdzielnia przedstawiła wzorzec umowy o nazwie: Akt Notarialny – Umowa Przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej w wersji poprawionej, tj. z usuniętymi postanowieniami objętymi punktami 1. – 6. i 8. postanowienia o wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie oraz zmodyfikowanym punktem 7. tego postanowienia. W tym samym piśmie Spółdzielnia przedłoŜyła poprawiony wzorzec umowny o zmienionej nazwie: Akt notarialny – Projekt – Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej, tj. z usuniętymi postanowieniami objętymi punktami 9. – 12. ww. postanowienia. Ponadto Spółdzielnia poinformowała Prezesa Urzędu o liczbie umów, które będą wymagały aneksowania oraz o fakcie zatwierdzenia poprawionych, opisanych wyŜej wzorców umownych przez Zarząd Spółdzielni w dniu 12 grudnia 2013 roku. Mając powyŜsze ustalenia na uwadze Prezes Urzędu zwaŜył, co następuje: Interes publiczny Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie (…) , ma ona zastosowanie wyłącznie do ochrony interesów przedsiębiorców i konsumentów podejmowanej w interesie publicznym. Oznacza to, Ŝe warunkiem koniecznym do uruchomienia procedur i zastosowania instrumentów określonych w tej ustawie jest zaistnienie takiego stanu faktycznego, w którym działania przedsiębiorców – naruszając jej przepisy – stanowią chociaŜ potencjalne zagroŜenie interesu publicznego. Ma to miejsce wówczas, gdy skutkami działań sprzecznych z przepisami ustawy o ochronie (…) dotknięty jest szerszy krąg uczestników rynku, względnie, gdy działania te wywołują na rynku inne niekorzystne zjawiska 1 . Niniejsze postępowanie dotyczy postanowień stosowanych przez Spółdzielnię wzorców: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej oraz Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej. Wzorce te stosowane były i są nadal wobec nieograniczonego kręgu adresatów, tj. przy zawieraniu umów z wszystkimi klientami Spółdzielni zainteresowanymi korzystaniem ze świadczonych przez nią usług polegających na zawieraniu wszelakich umów dotyczących nieruchomości np. umów przedwstępnych ustanowienia odrębnej własności lokalu i umów przedwstępnych 1 Por.: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 stycznia 1991 roku (sygn. akt: XV Amr 8/90) oraz wyroki Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 4 lipca 2001 roku (sygn. akt: XVII Ama 108/00) oraz z dnia 23 lutego 2002 roku (sygn. akt: XVII Ama 133/2001). 17 sprzedaŜy. Wobec tego dotyczą one obecnych i wszystkich potencjalnych klientów Spółdzielni, co oznacza, iŜ mogą mieć zastosowanie wobec nieokreślonego z góry kręgu adresatów. Stwierdzić, zatem naleŜy, Ŝe postępowanie poprzedzające wydanie niniejszej decyzji oraz zawarte w niej rozstrzygnięcie mają na celu ochronę interesu publicznego. Zdaniem Prezesa Urzędu, rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąŜe się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy są lub będą klientami Spółdzielni Mieszkaniowej „Na Kozłówce” z siedzibą w Krakowie. W konsekwencji przyjąć naleŜy równieŜ, iŜ do oceny stanu faktycznego niniejszej sprawy znajdą zastosowanie przepisy ustawy o ochronie (…) . Praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…) zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Stosownie zaś do art. 24 ust. 2 tej ustawy , przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy. Stwierdzenie istnienia przedmiotowej praktyki wymaga, więc spełnienia dwóch przesłanek: bezprawności działania przedsiębiorcy i naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Zaznaczyć naleŜy w tym miejscu, Ŝe konsumentem - w myśl art. 4 pkt 12 ustawy o ochronie (…) w związku z art. 22 1 Kodeksu cywilnego - jest osoba fizyczna dokonująca czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Natomiast przez przedsiębiorcę - zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie (…) - rozumie się w szczególności przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej. W świetle art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. z 2010 r. Nr 220, poz. 1447, z późn. zm.), przedsiębiorcą jest m.in. osoba prawna, która we własnym imieniu wykonuje działalność gospodarczą. Spółdzielnia jest osobą prawną (typu korporacyjno-fundacyjnego), która prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS 0000073725. A zatem - w świetle powyŜszego - jest przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie (…) . Oznacza to, iŜ przepisy tej ustawy odnoszą się do Spółdzielni wprost. Powołany wyŜej przepis art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie (…) zawiera w punktach 1 - 3 przykładowe wyliczenie praktyk zakazanych przez ustawodawcę. Katalog ten precyzuje, Ŝe praktykami naruszającymi zbiorowe interesy konsumentów są w szczególności: stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umownych uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego , nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji oraz naruszenia szeroko ujmowanych praw konsumenta do informacji. W związku z tym kolejne punkty art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie (…) dookreślają klauzulę generalną wyraŜoną na początku tego przepisu, poprzez egzemplifikację najczęściej występujących rodzajów praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Jak juŜ zasygnalizowano powyŜej, aby moŜliwe było stwierdzenie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów niezbędne jest łączne spełnienie dwóch przesłanek, tj.: - działania przedsiębiorcy muszą nosić znamiona bezprawności, - działania te muszą naruszać zbiorowe interesy konsumentów. Przesłanka bezprawności Odnosząc się do pierwszej z przesłanek art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie (…) , tj. bezprawności działań przedsiębiorcy, stwierdzić naleŜy, iŜ pojęcie bezprawności 18 nie jest pojęciem prawnie zdefiniowanym. Z tego względu naleŜy przyjąć, zgodnie z literalnym jego brzmieniem, Ŝe „działanie bezprawne” to takie zachowanie, które jest sprzeczne z nakazem lub zakazem zawartym w ustawie, rozporządzeniu wydanym na podstawie i dla wykonania ustawy, umową międzynarodową mającą bezpośrednie zastosowanie w stosunkach wewnętrznych oraz z zasadami współŜycia społecznego (dobrymi obyczajami). Chodzi tu mianowicie o sprzeczność z szeroko rozumianym porządkiem prawnym, jako całością. Bezprawność jest czynnikiem o charakterze obiektywnym, tj. nie zaleŜy od wystąpienia szkody, ani zamiaru po stronie przedsiębiorcy dopuszczającego się działań bezprawnych. RozwaŜenia przy ocenie bezprawności wymaga natomiast kwestia, czy zachowanie przedsiębiorcy było zgodne, czy teŜ niezgodne z obowiązującymi zasadami porządku prawnego. Podobnie SOKiK zwrócił uwagę, iŜ przepisy ustawy o ochronie (…) nie definiują pojęcia bezprawności działań przedsiębiorcy. SOKiK stwierdził, iŜ art. 23a ust. 1 ustawy o ochronie (…) z 15 grudnia 2000 r. – którego odpowiednikiem w ustawie o ochronie (…) z dnia 16 lutego 2007 r. jest art. 24 ust. 2 – nie ma samodzielnego znaczenia prawnego, lecz powinien być interpretowany oraz stosowany w określonym kontekście normatywnym. W związku z tym, w celu konkretyzacji przesłanki bezprawności naleŜy sięgnąć do przepisów innych ustaw, gdyŜ dopiero na ich podstawie moŜliwe jest dokonanie oceny działań przedsiębiorcy w aspekcie ich zgodności z prawem. Niemniej jednak ustawa o ochronie (…) w jednym przypadku wprost identyfikuje działanie przedsiębiorcy jako bezprawne – mianowicie działanie polegające na stosowaniu postanowień wzorców umownych uznanych za niedozwolone i wpisanych do Rejestru prowadzonego przez Prezesa Urzędu 2 . To ostatnie stanowisko wyraŜone zostało równieŜ w innym wyroku, w którym SOKiK wywiódł, iŜ moŜna sformułować samoistną przesłankę bezprawności, jeŜeli ustali się, Ŝe przedsiębiorca stosował postanowienia wzorców umów wpisane do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c. Zatem wykazanie, Ŝe przedsiębiorca wprowadził do obrotu wzorzec umowny, zawierający postanowienia o treści juŜ wpisanej do Rejestru klauzul abuzywnych, stanowi wystarczającą przesłankę dla stwierdzenia bezprawności działania tego przedsiębiorcy 3 . Analizując przesłankę bezprawności naleŜy mieć na uwadze, iŜ zarzut bezprawnego działania Spółdzielni w przedmiotowej sprawie dotyczy stosowania postanowień wzorców umów wpisanych do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 § 2 K.p.c., tj. naruszenia art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) . Uprawdopodobnienie stosowania przez Spółdzielnię praktyk, objętych punktami I.1. – I.12. sentencji decyzji Do stwierdzenia praktyki określonej w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) konieczne jest wykazanie, iŜ przedsiębiorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zostały wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urzędu Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Podkreślenia wymaga, Ŝe wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mogą być poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca umowy jako takiego (art. 479 36 - 479 45 K.p.c. ) dokonuje się niezaleŜnie od tego, czy postanowienia wzorca były, czy teŜ nie były zastosowane przy konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub 2 Por.: wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 23 czerwca 2006 roku (sygn. akt: XVII Ama 32/05) . 3 Por.: wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 25 marca 2004 roku (sygn. akt: XVII Ama 51/03) . 19 zbiorowe (cały wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowień w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje SOKiK i wyłącznie do kompetencji tego Sądu naleŜy uznanie postanowień wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 K.p.c. rozszerza prawomocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocności rozszerzonej następuje od chwili wpisania postanowienia wzorca umowy do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urzędu, o którym mowa w art. 479 45 § 2 K.p.c. Konsekwencją prawną umieszczenia postanowienia umownego w ww. Rejestrze jest to, Ŝe posłuŜenie się nim będzie miało skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego. Wpis do Rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, Ŝe od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych, tj. stosowanych takŜe przez innych przedsiębiorców. Prezes Urzędu moŜe stwierdzić stosowanie przez przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, polegającej na posługiwaniu się postanowieniem wzorca umownego, które zostało wpisane do Rejestru, bez względu na to, czy wpis dotyczy tego przedsiębiorcy, przeciwko któremu jest prowadzone postępowanie, czy teŜ nie. Podobnie stanowisko w tej sprawie zajął Sąd Apelacyjny w Warszawie uznając, Ŝe zgodnie z art. 23a ust. 2 ustawy o ochronie (…) z 15 grudnia 2000 r., praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest posługiwanie się postanowieniem wpisanym do Rejestru w oderwaniu od zagadnienia, czy wpis do Rejestru powstał w związku ze stosowaniem wzorca umowy przez ten podmiot, co do którego bada się stosowanie praktyki. Sąd wskazał teŜ, Ŝe naruszenie interesów konsumentów moŜe nastąpić w wyniku działań podmiotów, które stosują klauzule abuzywne wpisane do Rejestru, podczas gdy wpis do Rejestru związany jest z działaniami innych kontrahentów konsumentów 4 . Analogicznie orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie w innym swoim wyroku, w którym powołując się na uchwałę Sądu NajwyŜszego 5 stwierdził, Ŝe wyrok uwzględniający powództwo przez uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone i zakazanie ich stosowania ma – zgodnie z art. 479 43 K.p.c. – od chwili wpisania do odpowiedniego Rejestru, skutek takŜe wobec osób trzecich 6 . Z kolei zgodnie ze stanowiskiem SOKiK, dla uznania, iŜ określona klauzula jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru klauzul niedozwolonych wystarczy stwierdzenie, Ŝe mieści się ona w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru i nie jest konieczna literalna zgodność porównywanych klauzul. Czynnikiem przesądzającym o podobieństwie dwóch klauzul powinien być wobec tego zamiar, cel, jakiemu ma słuŜyć kwestionowane postanowienie. Jeśli cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformułowania klauzuli uznanej za niedozwoloną, oba zapisy moŜna uznać za toŜsame 7 . Podobne stanowisko zajął takŜe Sąd NajwyŜszy, który stwierdził, iŜ „(...) stosowanie postanowień wzorców umów o treści toŜsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 K.p.c., moŜe być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów (...)” . W uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd NajwyŜszy uznał m.in., Ŝe „(...) praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów z art. 23a uokik (obecnie art. 24 – przyp. własny Urzędu) obejmuje równieŜ przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych, polegających na przestawieniu wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeŜeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, Ŝe jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliŜonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecieŜ 4 Por.: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 2 grudnia 2005 roku (sygn. akt: VI ACa 760/05) . 5 Por.: uchwała Sądu NajwyŜszego z dnia 19 grudnia 2003 roku (sygn. akt: III CZP 95/03) . 6 Por.: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 29 września 2005 roku (sygn. akt: VI ACa 381/05) . 7 Por.: wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 25 maja 2005 roku (sygn. akt: XVII Ama 46/04) . 20 tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyjęta powyŜej rozszerzająca wykładnia art. 23a uokik znajduje równieŜ uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27, a takŜe orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektywności (...).” Z tego względu nie jest konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do Rejestru i klauzuli z nią porównywanej i stąd niedozwolone będą takŜe takie postanowienia umów, które mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru, których treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną ich wykładnię 8 . Przedmiotem niniejszego postępowania jest m.in. uprawdopodobnienie, Ŝe zakwestionowane przez Prezesa Urzędu zapisy wzorców: Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej oraz Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej, stosowanych przez Spółdzielnię, są toŜsame z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami SOKiK, wymienionymi w niniejszej decyzji i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c. Ocena działania Spółdzielni objętego punktem I.1. sentencji decyzji Odnośnie zapisu wzorca umowy: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy o treści: „(..) przy czym rozpoczęcie budowy nastąpiło w …roku, a planowane zakończenie budowy nastąpi w … roku” , Prezes Urzędu uznał, Ŝe jest on toŜsamy z klauzulą niedozwoloną wpisaną pod poz. 2582 Rejestru, która brzmi: „Przewidywany termin przekazania lokalu do wykończenia we własnym zakresie, w standardzie wynikającym z załącznika nr 3 do nin. umowy, ustala się na lipiec 2009 r.” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 20 kwietnia 2011 roku, sygn. akt: XVII AmC 1782/09). Niniejsze postanowienie zawiera nieostry, niedookreślony zwrot tj. „(…) planowane zakończenie budowy nastąpi … ” zapewniający Spółdzielni duŜą swobodę interpretacyjną, którą moŜe wykorzystać do uchylenia się od ciąŜących na niej obowiązków umownych i odpowiedzialności za ich naruszenie, gdyŜ zwrot „planowane” nie oznacza konkretnej deklaracji ze strony Spółdzielni w kwestii terminu zakończenia budowy. Wskazane pojęcie gwarantuje Spółdzielni – poprzez swoją nieprecyzyjność – moŜliwość powoływania się na przesłanki wyłączające odpowiedzialność, nawet z przekroczeniem granic dopuszczonych obowiązującymi przepisami prawa. Dzięki temu Spółdzielnia moŜe uzyskać uprawnienie do dowolnego określania terminu planowanego zakończenia budowy. MoŜliwość dokonywania przez profesjonalistę wiąŜącej wykładni umowy, która przyznaje mu przewagę kontraktową nad konsumentem, moŜe stanowić naruszenie dobrych obyczajów oraz interesów konsumentów. NaleŜy zauwaŜyć, iŜ SOKiK uznał postanowienie „Przewidywany termin przekazania lokalu do wykończenia we własnym zakresie, w standardzie wynikającym z załącznika nr 3 do nin. umowy, ustala się na lipiec 2009 r.” za klauzulę abuzywną, która została następnie wpisane do Rejestru pod numerem 2582. W swoim uzasadnieniu SOKiK wskazał, iŜ: „Postanowienie § 3 ust. 1 wzorca umowy (…) podlega ocenie w powiązaniu z treścią postanowień § 12 ust. 1, § 4, § 5 ust. 4 i załącznikiem nr 5 wzorca umowy. Na podstawie treści w/w postanowień Sąd Okręgowy przyjął, Ŝe postanowienia te oceniane łącznie nie są jasne i jednoznacznie sformułowane, a mają istotne znaczenie dla konsumentów, albowiem dotyczą techniki wykonania i skutków niewykonania przez pozwanego swojego zobowiązania umownego. Określenie i wprowadzenie w § 3 ust. 1 terminu przekazania lokalu do wykończenia we własnym zakresie konsumentom nie jest 8 Por.: uchwała Sądu NajwyŜszego z dnia 13 lipca 2006 roku (sygn. akt: III SZP 3/06) . 21 skorelowane z postanowieniami określającymi skutki niewywiązania się pozwanego z terminowej realizacji inwestycji stanowiącej przedmiot umowy. Wydaje się, Ŝe przy takiej treści w/w postanowień konsumentowi przysługuje jedynie uprawnienie wynikające z opóźnienia przez pozwanego w przekazaniu lokalu do wykończenia, co niewątpliwie stanowiłoby ograniczenie odpowiedzialności pozwanego z tytułu niewykonania lub nienaleŜytego wykonania realizacji inwestycji stanowiącej przedmiot umowy. 9 ” . Z tego względu została uprawdopodobniona toŜsamość porównywanych klauzul m.in. ze względu na porównanie ich treści, gdzie w pierwszej występuje zwrot: „(…) planowane zakończenie budowy nastąpi … ”, a w klauzuli wpisanej do Rejestru zawarto określenie „Przewidywany termin przekazania (…) ustala się na lipiec 2009 r.”, a takŜe ten sam cel i skutek. Ocena działania Spółdzielni objętego punktem I.2. sentencji decyzji Postanowienie o następującej treści: „(…) ewentualne róŜnica powierzchni obliczonej według projektu technicznego i faktycznego pomiaru z natury nie wpływa na wielkość ceny lokalu mieszkalnego określonej niniejszą umową”, zawarte we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej, Prezes Urzędu uznał za toŜsame z treścią następujących klauzul wpisanych do Rejestru, tj.: - Poz. 1540: „Strony zgodnie oświadczają, Ŝe: - w przypadku, gdy róŜnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt l niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt 1 lit. a) nie ulegnie zmianie, - w przypadku, gdy róŜnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 nin. umowy będzie przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/, opisanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmiarze.” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 12 listopada 2007 roku, sygn. akt: XVII AmC 108/07), - Poz. 2163: „Strony uzgadniają, iŜ róŜnica wynosząca ± 3% (trzy procent) pomiędzy rzeczywistą powierzchnią Apartamentu ustaloną w sposób określony w niniejszym artykule, a powierzchnią Apartamentu wskazaną w niniejszej Umowie jest dopuszczalna i nie będzie stanowić podstawy do korekty Ceny” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 16 września 2009 roku, sygn. akt: XVII AmC 350/09). Zastosowanie przez Spółdzielnię klauzuli o takiej treści powoduje, Ŝe konsument będzie zobowiązany do zaakceptowania faktu, Ŝe powierzchnia zakupionego lokalu jest inna od powierzchni przewidzianej w umowie. Jak wskazuje SOKiK: „RóŜnica pomiędzy powierzchnią projektowaną, a rzeczywistą mieszkania jest niczym nie uzasadniona ze względów technicznych. Pozwany powinien wywiązać się ze swojego zobowiązania i zrealizować inwestycję zgodnie z projektem” 10 . W ten sposób Spółdzielnia moŜe wykorzystać swoją przewagę wobec konsumenta, gdyŜ moŜe dojść do sytuacji, w której konsument zostanie zmuszony do zapłaty za mieszkanie o powierzchni np. 75 m 2 , gdy jego rozmiar w rzeczywistości będzie wynosić np. 73 m 2 . NaleŜy podkreślić, iŜ nieuzasadniony 9 Por.: wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 20 kwietnia 2011 roku (sygn. akt: XVII AmC 1782/09). 10 Por. wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 12 listopada 2007 roku (sygn. akt: XVII AmC 108/07). 22 jest brak moŜliwości zmiany ceny w razie zmiany powierzchni mieszkania, gdyŜ taka okoliczność moŜe prowadzić do niepoŜądanych, negatywnych szkód wobec konsumentów. Omawiane postanowienie jest sprzeczne z dobrymi obyczajami oraz narusza interesy konsumentów. Uprawdopodobnienie toŜsamości wskazanych wyŜej klauzul przejawia się przede wszystkim w braku moŜliwości zmiany ceny w razie, gdy rzeczywista powierzchnia lokalu okaŜe się inna niŜ określona w umowie. Ocena działania Spółdzielni, objętego punktem I.3. sentencji decyzji Postanowienie, które stanowi, iŜ „Strony ustalają, Ŝe w przypadku wystąpienia okoliczności niezaleŜnych od strony zobowiązującej się sprzedać takich jak: siła wyŜsza, opóźnienie w wydaniu decyzji administracyjnej dotyczącej pozwolenia na uŜytkowanie obiektu, opóźnienie w wydaniu zaświadczeń o samodzielności lokali – termin zawarcia umowy przyrzeczonej moŜe zostać niedotrzymany”, zawarte we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej, Prezes Urzędu uznał za toŜsame z klauzulą niedozwoloną wpisaną pod poz. 1395 Rejestru, która brzmi: „Termin określony w ust. 1 moŜe ulec przesunięciu z przyczyn niezaleŜnych od Inwestora tj. siły wyŜszej lub zmiany prawa budowlanego.” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 28 grudnia 2007 roku, sygn. akt XVII AmC 98/07). NaleŜy zauwaŜyć, iŜ zapis stosowany przez Spółdzielnię spełnia przesłanki niedozwolonego postanowienia umownego z art. 385 3 pkt 2 Kodeksu cywilnego, gdyŜ zmierza do istotnego ograniczenia odpowiedzialności względem konsumenta za niewykonanie lub nienaleŜyte wykonanie zobowiązania. W ten sposób Spółdzielnia moŜe przenosić ryzyko gospodarcze na konsumenta (np. w przypadku problemów z uzyskaniem decyzji właściwego organu administracyjnego), przez co przesunięcie terminu naraŜa konsumenta na koszty, niedogodności związane z przesunięciem cyklu zaplanowanych robót, konieczność poszukiwania nowych wykonawców, bądź zmianę terminów rozpoczęcia robót. Ponadto naleŜy zauwaŜyć, iŜ z brzmienia tego postanowienia wynika brak odpowiedzialności Spółdzielni niezaleŜnie od przyczyn (np. dotyczących zmian w prawie budowlanym, czy teŜ z powodu nieterminowego złoŜenia wniosku przez Spółdzielnię) opóźnienia w wydaniu decyzji administracyjnej, czy teŜ zaświadczenia. Taki zapis nie jest, więc wyrazem rzetelnego i uczciwego traktowania konsumenta jako partnera umowy, który winien być w sposób zrozumiały i przejrzysty poinformowany o przysługujących mu uprawnieniach, gdyŜ naraŜa konsumenta na błędne przekonanie o braku podstaw do dochodzenia odszkodowania 11 . Z tego względu uprawdopodobniono toŜsamość niniejszej klauzuli z postanowieniem wpisanym do Rejestru pod poz. 1395. Ocena działania Spółdzielni objętego punktem I.4. sentencji decyzji We wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej znajduje się zapis o następującej treści: „Strony oświadczają, Ŝe w przypadku zmiany stawki podatku od towarów i usług VAT cena sprzedaŜy opisanego wyŜej lokalu mieszkalnego oraz cena sprzedaŜy udziału w opisanym wyŜej lokalu niemieszkalnym – garaŜu ulegnie zmianie o róŜnicę stawki podatku od towarów i usług” , który Prezes Urzędu uznał za toŜsamy z klauzulą niedozwoloną wpisaną pod poz. 3362 Rejestru. Klauzula ta brzmi: „Przedstawiciel Spółki wyjaśnia, Ŝe stawka podatku VAT w dniu zawarcia niniejszej umowy wynosi dla lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w prawie do gruntu 7%, a dla lokalu 11 Por. wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 28 grudnia 2007 roku (sygn. akt: XVII AmC 98/07). 23 o przeznaczeniu innym niŜ mieszkalne - garaŜu, dla komórki lokatorskiej oraz dla ceny (wynagrodzenia) za ustalenie sposobu korzystania na zasadzie wyłączności z miejsca postojowego - 22% i podane wyŜej ceny są cenami brutto, to jest z naleŜnym podatkiem od towarów i usług VAT. Strony ustalają, Ŝe w przypadku zwiększenia tej stawki naleŜny podatek obciąŜy stronę zobowiązaną do kupna, przy czym rozliczenie z tego tytułu nastąpi stosownie do obowiązujących przepisów podatkowych, a zapłata nastąpi wraz z zapłatą ostatniej raty, o której mowa niŜej” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 27 grudnia 2011 roku, sygn. akt XVII AmC 73/11). Wskazane wyŜej postanowienie stosowane przez Spółdzielnię dotyczy klauzul waloryzacyjnych, które przyznają Spółdzielni moŜliwość zwiększenia ceny po zawarciu umowy. JednakŜe omawiana klauzula nie zapewnia konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy w razie podwyŜszenia cen przez Spółdzielnię. SOKiK w swoich orzeczeniach wskazuje na fakt, iŜ takie klauzule moŜna uznać za abuzywne w świetle treści art. 385 3 pkt 20 Kodeksu cywilnego 12 oraz podkreśla, iŜ wprowadzanie do umów klauzul waloryzujących powoduje, Ŝe postanowienia określające cenę nieruchomości (tj. przedmiot świadczenia głównego) tracą czytelność. Wskutek tego konsumenci nie są w stanie oszacować całkowitych kosztów związanych z zakupem mieszkania lub domu. Z tego względu uprawdopodobniono, iŜ treść postanowienia zawartego w umowie stosowanej przez Spółdzielnię moŜe być toŜsama z tym, które zostało wpisane do rejestru pod poz. 3662. Ocena działań Spółdzielni objętych punktami I.5. i I.6. sentencji decyzji W kwestii tych postanowień, tj. zapisów o następującej treści: - „Strony postanawiają, Ŝe: (…) 2. brak terminowej wpłaty zadatku/zaliczki skutkuje rozwiązaniem niniejszej umowy przedwstępnej i w takim przypadku strona zobowiązująca się kupić zobowiązana będzie do zapłaty tytułem kary umownej kwoty … złotych” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej, - „Strony postanawiają, Ŝe: (…) 3. strona zobowiązująca się sprzedać ma prawo odstąpić od niniejszej umowy przedwstępnej w terminie od dnia … roku w przypadku opóźnienia strony zobowiązującej się kupić w zapłacie kwoty określonej w ust. VII – ym lit. b) tego aktu o co najmniej … zł i w takim przypadku strona zobowiązująca się kupić zobowiązana będzie do zapłaty tytułem kary umownej kwoty …zł, a strona zobowiązująca się sprzedać zobowiązana będzie w terminie 30 (trzydziestu) dni licząc od daty odstąpienia od niniejszej umowy przedwstępnej zwrócić całość nominalnie dokonanych wpłat pomniejszonych o karę umowną, która będzie potrącona z dokonanych juŜ wpłat, a zwrot pozostałej części wpłaconych przez stronę zobowiązująca się kupić kwot nastąpi sukcesywnie w trzech ratach w terminach ustalonych przez strony” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej, Prezes Urzędu uznał, Ŝe są one toŜsame z treścią następujących klauzul wpisanych do Rejestru, tj.: - poz. 1375: „Stronie sprzedającej przysługuje prawo do wypowiedzenia niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym przy uwzględnieniu par. 4 umowy według wyboru Strony sprzedającej, jeŜeli Strona kupująca będzie zalegała z zapłatą chociaŜby jednej raty 12 Art. 385 3 pkt 20 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014r., poz. 121 z późn. zm.): „ W razie wątpliwości uwaŜa się, Ŝe niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności: przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyŜszenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy.” 24 (części) ceny sprzedaŜy lub jakiejkolwiek kwoty podatku od towaru i usług i nie dokona odpowiedniej płatności wraz z naleŜnymi odsetkami w terminie 21 dni od dnia wymagalności, określonego w par. 3 niniejszej umowy.” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 28 stycznia 2008 roku, sygn. akt XVII AmC 109/07), - poz. 689: „Nieterminowe pokrywanie kosztów realizacji lokalu uprawnia Zbywcę – Generalnego Realizatora do odstąpienia od umowy i zatrzymania zadatku oraz dokonania niezwłocznej dystrybucji lokalu na rzecz innego kontrahenta.” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 23 września 2004 roku, sygn. akt XVII AmC 51/03). Klauzule wskazane w punkcie I.5. i I.6. sentencji niniejszej decyzji przyznają Spółdzielni uprawnienie do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym bez uprzedniego wyznaczenia konsumentowi dodatkowego terminu do wykonania przez niego obowiązku zapłaty ceny, czy teŜ zadatku, bądź zaliczki. Omawiane klauzule mogą stać w sprzeczności z art. 491 Kodeksu cywilnego , którego treść powinna być uwzględniona przy konstruowaniu przez stronę sprzedającą wzorca przedwstępnej umowy sprzedaŜy (będącej umową wzajemną) 13 . Nieuwzględnienie przez przedsiębiorcę w ramach zawieranych umów, treści przepisów prawa dotyczących tego rodzaju umów w tym znaczeniu, Ŝe proponowane warunki realizacji świadczenia są mniej korzystne niŜ rozwiązania wynikające z tych przepisów, nawet jeŜeli nie są to przepisy bezwzględnie obowiązujące, moŜe zostać uznane za działanie sprzeczne z dobrymi obyczajami 14 . Z tego względu niewyznaczenie w kwestionowanych zapisach konsumentowi, będącemu w zwłoce w wykonaniu ciąŜącego na nim obowiązku dodatkowego, terminu do jego spełnienia moŜe stanowić naruszenie klauzuli generalnej wskazanej w art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego . Niniejsze okoliczności uprawdopodobniają toŜsamość klauzul powołanych w punktach I.5. i I.6. sentencji niniejszej decyzji z tymi, które są wpisane do Rejestru pod poz. 1375 oraz poz. 689. Ocena działania Spółdzielni objętego punktem I.7. sentencji decyzji Postanowienie określone w punkcie I.7. sentencji niniejszej decyzji, tj. zapis o następującej treści: „Strona zobowiązująca się kupić przyjmuje do wiadomości, Ŝe: a) zarząd nieruchomością wspólną zostanie powierzony zgodnie z ustawą o własności lokali, przy czym strona zobowiązującą się kupić wyrazi zgodę na to, aby pierwszy zarząd nieruchomością wspólną został powierzony na okres 3 lat Spółdzielni Mieszkaniowej „Na Kozłówce” z siedzibą w Krakowie w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali”, zawarty we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej, Prezes Urzędu uznał za analogiczny z następującymi klauzulami niedozwolonymi wpisanymi do Rejestru, tj.: - poz. 1389: „Przez okres trzech lat od powstania Wspólnoty Mieszkaniowej, Edbud będzie sprawował odpłatnie funkcję Zarządcy i Administratora budynku we własnym zakresie lub zleci to osobie trzeciej. W tym okresie Nabywca ma obowiązek pokrywania wszelkich kosztów utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej, m.in. kosztów zarządu, administracji, ogrzewania, wywozu śmieci, wody, ścieków, energii elektrycznej, ochrony budynku i innych koniecznych opłat eksploatacyjnych, do czasu przyjęcia planu gospodarczego w wysokości średnich cen rynkowych dla Warszawy a następnie według planu gospodarczego z uwzględnieniem wynagrodzenia za zarządzanie ustalonego w umowie przeniesienia własności.” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 5 grudnia 2006 roku, sygn. akt XVII AmC 126/05), 13 Por.: wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 28 stycznia 2008 roku (sygn. akt: XVII AmC 109/07). 14 Por.: wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 listopada 2005 roku (sygn. akt: VI ACa 177/2005). 25 - poz. 1480: „Kupujący wyraŜa zgodę na to, aby Zarząd nieruchomością wspólną m.in. Budynkiem, powierzony był do 31.12.2012 r. TBS Południe Spółka z o.o. z siedzibą w Krakowie albo innej osobie prawnej lub fizycznej, wskazanej przez Activ Investment.” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 20 maja 2008 roku, sygn. akt XVII AmC 107/07), - poz. 1642: „Sprzedający zobowiązuje się odpłatnie prowadzić na koszt Kupującego zarząd i administrację przedmiotowej nieruchomości (budynku i gruntu), począwszy od dnia przekazania lokalu Kupującemu do uŜytkowania oraz przez okres 36 miesięcy od momentu ustanowienia odrębnej własności dla ostatniego lokalu mieszkalnego na osiedlu Chabrowym 2 etap. PowyŜsze obowiązki Sprzedający moŜe przenieść na osobę trzecią.” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 24 marca 2009 roku, sygn. akt XVII AmC 322/08). W ten sposób Spółdzielnia moŜe zastrzec sobie uprawnienie do sprawowania zarządu nad nieruchomością, którą zbyła na rzecz swoich klientów. Takie działanie Spółdzielni jest niczym nieuzasadnione, gdyŜ nie moŜna zapominać, iŜ w chwili sprzedaŜy lokali mieszkalnych, własność nieruchomości oraz związane z tym prawa przechodzą w całości na właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową 15 . W doktrynie i orzecznictwie wskazuje się, iŜ: „od tego momentu wszelkie stosunki prawne pomiędzy pozwanym, a właścicielami nieruchomości powinny być zawierane na zasadzie dobrowolności 16 . Właściciele lokali mają, więc prawo powierzyć zarząd nad nieruchomością pozwanemu bądź jakiemukolwiek innemu podmiotowi, a decyzja w tym zakresie naleŜy do nich 17 . ” Z tego względu poprzez zastrzeŜenie dokonane w kwestionowanym postanowieniu Spółdzielnia mogła wykorzystać swoją przewagę kontraktową istniejącą w chwili zawierania umowy, poprzez pozbawienie mieszkańców przysługującego im prawa do swobodnego wyboru kontrahenta w zakresie administrowania nieruchomością, gdyŜ była uprawniona do narzucenia im obowiązku korzystania ze swoich usług 18 . Niniejsze okoliczności uprawdopodobaniają, iŜ skutki omawianej klauzuli mogą zostać uznane za toŜsame z tymi postanowieniami abuzywnymi, które zostały wpisane do Rejestru pod poz. 1389, 1480 oraz 1642. Ocena działań Spółdzielni objętych punktami I.8. – I. 10. sentencji decyzji W kwestii tych postanowień, tj. zapisów o następującej treści: - „Strona zobowiązująca się kupić przyjmuje do wiadomości, Ŝe (…) b) strona zobowiązująca się sprzedać będzie miała prawo bezpłatnego umieszczenia na dachu przedmiotowego budynku banerów i innych materiałów reklamowych – na co strona zobowiązująca się kupić wyrazi zgodę w umowie przyrzeczonej” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej, - „Strona kupująca wyraŜa zgodę na bezpłatne umieszczenie na dachu lub elewacji przedmiotowego budynku banerów i innych materiałów reklamowych przez Spółdzielnię” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej 15 Por.: wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 5 grudnia 2006 roku (sygn. akt: XVII AmC 126/05). 16 Por.: wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 5 grudnia 2006 roku (sygn. akt: XVII AmC 126/05). 17 Por.: wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 24 marca 2009 roku (sygn. akt: XVII Amc 322/08). 18 Por. wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 5 grudnia 2006 roku (sygn. akt: XVII AmC 126/05). 26 własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej , - „(…) Ponadto strona kupująca wyraŜa zgodę na: a) prowadzenie działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych oraz lokalach o innym przeznaczeniu niŜ mieszkalne (tj. handlowo – usługowych) w przedmiotowym budynku, a w szczególności wyraŜa zgodę na: - funkcjonowanie tych lokali w godzinach wynikających z przepisów prawa miejscowego, specyfiki prowadzonej w tych lokalach działalności gospodarczej i przy uwzględnieniu zasad współŜycia społecznego, - bezpłatne umieszczenie na elewacji budynku, w bezpośrednim sąsiedztwie tych lokali, podświetlanych szyldów i reklam działalności prowadzonej w tych lokalach i zobowiązuje się do niepodejmowania Ŝadnych działań utrudniających funkcjonowanie tych lokali, (…)” we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej , Prezes Urzędu uznał je za toŜsame z klauzulą niedozwoloną wpisaną pod poz. 3533 Rejestru, która brzmi: „Część nieruchomości wspólnej Budynku (Budynku I oraz Budynku II) obejmująca część dachu oraz część elewacji będzie przeznaczona pod reklamę Spółki lub innych wskazanych przez Spółkę podmiotów prawa lub innych uŜytkowników Lokalu Biurowego. W związku z treścią zdania poprzedniego Strony w Umowie SprzedaŜy dokonają podziału do korzystania nieruchomości wspólnej w ten sposób, iŜ Spółce będzie przysługiwało nieodpłatne prawo do wyłącznego korzystania z określonej powyŜej części nieruchomości wspólnej z moŜliwością jej przekazania do korzystania przez innych uŜytkowników Lokalu Biurowego, a Nabywca nie będzie zgłaszał roszczeń w stosunku do tej części, w tym roszczeń określonych w art. 12 Ustawy” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 14 grudnia 2010 roku, sygn. akt XVII AmC 2051/09). Wskazane wyŜej klauzule zapewniają Spółdzielni prawo bezpłatnego wykorzystania części nieruchomości wspólnej w celu umieszczenia konstrukcji w celach marketingowych (banery, neony, reklamy) bez uprzedniej zgody wspólnoty, co zostało zakwestionowane przez SOKiK 19 ze względu na treść art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego . Konstrukcja tego rodzaju postanowień moŜe uniemoŜliwić konsumentowi korzystanie z ustawowych uprawnień wynikających z przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000r., nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Powszechnie przyjmuje się, Ŝe współwłasnością objęte są grunt, ściany zewnętrzne, dachy, fundamenty oraz wszelkie inne części budynku i inne urządzenia, które nie słuŜą wyłącznie do uŜytku właścicieli lokali. W praktyce oznacza to, Ŝe kaŜdy – bez wyjątku – właściciel lokalu ma prawo współkorzystać z nieruchomości wspólnej, jak równieŜ ma prawo do korzystania z części poŜytków i innych przychodów przekraczającej wydatki związane z utrzymaniem i eksploatacją nieruchomości wspólnej, w wysokości proporcjonalnej do jego udziału w tejŜe nieruchomości. Taka konstrukcja przepisów prawnych daje kaŜdemu właścicielowi lokalu prawo udziału w podziale „zysków” pochodzących z eksploatacji nieruchomości wspólnej, jeŜeli takowe powstaną. Ponadto, zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali właściciele lokali podejmując odpowiednią uchwałę, mogą nałoŜyć na właścicieli lokali uŜytkowych większe obciąŜenia z tytułu korzystania przez tych ostatnich z nieruchomości wspólnej. Zamieszczenie klauzul wskazanych wyŜej przez Spółdzielnię moŜe pozbawić konsumentów (właścicieli lokali) ewentualnych „zysków” powstałych z tytułu eksploatacji, jak równieŜ 19 Por. wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 14 grudnia 2010 roku (sygn. akt: XVII AmC 2051/09).oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 grudnia 2011 roku (sygn. akt: VI ACa 630/11). 27 prawa do podjęcia decyzji, w jaki sposób zagospodarować tą część nieruchomości wspólnej, do czego jako współwłaściciele powinni mieć prawo. O moŜliwości umieszczenia na nieruchomości wspólnej reklamy, loga, banerów przez Spółdzielnię, czy teŜ właścicieli lokali uŜytkowych (sklepów) powinna decydować wspólnota. Takie ukształtowanie pozycji konsumenta moŜe raŜąco naruszać jego interes oraz zostać uznane za sprzeczne z dobrymi obyczajami, gdyŜ Spółdzielnia znacząco ogranicza jego prawa właścicielskie wynikające z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali . W analizowanym przypadku zostało uprawdopodobnione, iŜ postanowienia określone w punktach I.8. – I.10. sentencji niniejszej decyzji mogą wywołać skutek analogiczny z tym, który wywiera niedozwolona klauzula wpisana do Rejestru pod poz. 3533. Ocena działań Spółdzielni objętych punktem I.11. sentencji decyzji Zapis o następującej treści: „(…) Ponadto strona kupująca wyraŜa zgodę na: c) zmianę wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, d) ustanowienie wszelkich słuŜebności gruntowych, niezbędnych do prawidłowej realizacji inwestycji i prawidłowego funkcjonowania przedmiotowego budynku i znajdujących się tam lokali mieszkalnych i o innym przeznaczeniu niŜ mieszkalne, w szczególności słuŜących dostawie: energii elektrycznej, gazu, wody, Internetu, słuŜących odprowadzaniu ścieków, słuŜących doprowadzeniu do budynku i lokali instalacji telefonicznych, teletechnicznych i innych niezbędnych, składających się na infrastrukturę budynku, przy czym słuŜebności te będą sprowadzały się do prawa: eksploatacji, konserwacji, budowy, rozbudowy, naprawy, usuwania awarii i dokonywania remontów tych instalacji, z prawem dojazdu na grunt, objęty nieruchomością wspólną i w związku z tym udziela stronie sprzedającej nieodwołalnego pełnomocnictwa z prawem substytucji do wykonania tychŜe czynności, na warunkach według uznania pełnomocnika, a w związku z tym w szczególności do reprezentowania jej przed wszelkimi osobami fizycznymi i prawnymi, organami administracji rządowej i samorządowej, sądami wieczystoksięgowymi, składania wszelkich oświadczeń, zapewnień i wyjaśnień, głosowania na zebraniach wspólnoty, uzyskania koniecznych zgód, zezwoleń, decyzji, postanowień oraz do podpisania stosownych umów (w tym w formie aktu notarialnego)” , zawarty we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej, Prezes Urzędu uznał za toŜsamy z następującymi klauzulami niedozwolonymi wpisanymi do Rejestru, tj.: - poz. 1503: „W Umowie SprzedaŜy Nabywca zobowiązuje się udzielić: a) nieodwołalnego i niewygasającego pełnomocnictwa do ustanowienia nieodpłatnych praw do korzystania z części Nieruchomości (np. słuŜebności, uŜytkowanie, uŜyczenie) przez właściwe przedsiębiorstwa oraz uŜytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich, polegających w szczególności na prawie ułoŜenia, korzystania i konserwowania sieci uzbrojenia terenu usytuowanych na nieruchomości; b) nieodwołalnego i niewygasającego pełnomocnictwa do złoŜenia wszelkich oświadczeń pozwalających Spółce na prowadzenie przez Spółkę inwestycji budowlanych na Nieruchomości i nieruchomościach sąsiednich.” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 17 października 2006 roku, sygn. akt XVII AmC 122/05), - poz. 4553: „§ 6 ust. 3 - Jednocześnie Kupujący oświadczają, iŜ w zakresie, o którym mowa w ust. 1 i ust. 2 powyŜej stosownie do treści art. 101 Kodeksu Cywilnego, pod warunkiem zaistnienia następujących przyczyn: zapłaty całej Ceny, przejścia prawa do współposiadania i korzystania z GaraŜu oraz wydania Miejsc Postojowych do wyłącznego korzystania Kupującym, to jest w sytuacji, gdy będzie to uzasadnione treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa, zrzekają się prawa do odwołania tego pełnomocnictwa oraz postanawiają, iŜ nie wygaśnie ono w przypadku ich śmierci lub rozwiązania Spółki, przy 28 czym Spółka będzie uprawniona, aby w Umowie SprzedaŜy złoŜyć oświadczenie, iŜ nastąpiło spełnienie się tych warunków” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 30 września 2011 roku, sygn. akt XVII AmC 3876/10), - poz. 4559: „§ 8 ust. 2 - Kupujący na wypadek zawarcia Umowy SprzedaŜy przez Spółkę działającą w charakterze pełnomocnika Kupujących lub przez dalszego pelnomocnika na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w tym zakresie przez Spółkę (i pod warunkiem zawarcia Umowy SprzedaŜy) udzielają Spółce pełnomocnictwa do reprezentowania ich w toku wszelkich postępowań (w tym w szczególności postępowań administracyjnych) dotyczących realizacji Inwestycji oraz uzyskania pozwoleń na uŜytkowanie. Kupujący nie będą wnosić jakichkolwiek roszczeń z tytułu toczących się prac budowlanych i postępowań, jak równieŜ zobowiązują się nie korzystać ze środków prawnych słuŜących kwestionowaniu wydanych decyzji (w tym w szczególności odwołań, zaŜaleń, skarg o wznowienie postępowania itp.)” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 30 września 2011 roku, sygn. akt XVII AmC 3876/10). Postanowienie wskazane w punkcie I.11. sentencji niniejszej decyzji moŜe kształtować obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, raŜąco naruszając jego interesy. NaleŜy zauwaŜyć, iŜ takim działaniem moŜe być przede wszystkim samo Ŝądanie przez Spółdzielnię od konsumenta udzielenia pełnomocnictwa w treści dokumentu, jakim jest jednostronnie przygotowany przez nią wzorzec umowy. Pełnomocnictwo powinno być odrębnym dokumentem, jaki zostaje podpisany przez konsumenta, gdyŜ z uwagi na obszerną treść takiego wzorca konsument moŜe nie zwrócić uwagi na to, iŜ podpisując umowę udziela jednocześnie takiego pełnomocnictwa. Brak równieŜ uzasadnienia do zrzekania się przez konsumentów prawa do odwołania pełnomocnictw. Warto podkreślić, iŜ sporny zapis stoi w kolizji z istotą pełnomocnictwa, z którym jest powiązana moŜliwość jego odwołania przez mocodawcę w kaŜdym czasie trwania stosunku prawnego, a dopuszczalność odwołania nie zaleŜy od zaistnienia jakichkolwiek przyczyn. Ponadto w doktrynie i orzecznictwie 20 podnosi się, iŜ o ile pełnomocnictwo co do zasady jest niezaleŜne od będącego jego podstawą stosunku podstawowego, o tyle pełnomocnictwo nieodwołalne jest w szczególny sposób związane z losami tego stosunku. Tym samym postanowienie to stanowi wyraz nierzetelnego, nierównorzędnego traktowania konsumenta jako partnera umowy oraz moŜe być uznane za przejaw wykorzystywania pozycji profesjonalisty, dlatego teŜ naleŜy uznać, iŜ została uprawdopodobniona jego toŜsamość z postanowieniami wpisanymi do Rejestru pod poz. 1503, 4553 i 4559. Ocena działań Spółdzielni objętych punktem I.12. sentencji decyzji Postanowienie o następującej treści: „…. – działający w imieniu Spółdzielni Mieszkaniowej na Kozłówce w Krakowie oraz … jako ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości zabudowanej budynkiem nr 2a przy ul. Niedzickiej w Krakowie oraz jako jedyni członkowie nowopowstałej wspólnoty mieszkaniowej powierzają na zasadzie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali – zarząd nieruchomością wspólną Spółdzielni Mieszkaniowej na Kozłówce (…) oraz postanawiają, Ŝe a) zarządca będzie sprawował zarząd nieruchomością wspólną od dnia 01.10.2012 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. z moŜliwością jego przedłuŜenia na dalsze okresy” , zawarte we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy 20 Por.: wyrok Sądu NajwyŜszego z dnia 19 stycznia 2011 roku (sygn. akt: V CSK 223/10), wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 listopada 2012 roku (sygn. akt: VI ACa 480/12) oraz wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 30 września 2011 roku (sygn. akt: XVII AmC 3876/10). 29 ul. Niedzickiej, Prezes Urzędu uznał za analogiczne z klauzulą niedozwoloną wpisaną do Rejestru pod poz. 1389, której brzmienie jest następujące: „Przez okres trzech lat od powstania Wspólnoty Mieszkaniowej, Edbud będzie sprawował odpłatnie funkcję Zarządcy i Administratora budynku we własnym zakresie lub zleci to osobie trzeciej. W tym okresie Nabywca ma obowiązek pokrywania wszelkich kosztów utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej, m.in. kosztów zarządu, administracji, ogrzewania, wywozu śmieci, wody, ścieków, energii elektrycznej, ochrony budynku i innych koniecznych opłat eksploatacyjnych, do czasu przyjęcia planu gospodarczego w wysokości średnich cen rynkowych dla Warszawy a następnie według planu gospodarczego z uwzględnieniem wynagrodzenia za zarządzanie ustalonego w umowie przeniesienia własności.” (wpis dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 5 grudnia 2006 roku, sygn. akt XVII AmC 126/05). Analizowana klauzula moŜe wymuszać na konsumencie wyraŜenie zgody na administrowanie nieruchomością przez okres 3 lat z moŜliwością jego przedłuŜenia na dalsze okresy. Jednocześnie naleŜy zauwaŜyć, iŜ w tym zakresie znajdują odpowiednie zastosowanie argumenty poczynione przy analizie punktu I.7. sentencji niniejszej decyzji (str. 24 – 25). Przesłanka naruszenia zbiorowych interesów konsumentów Przepisy ustawy o ochronie (…) nie definiują pojęcia „zbiorowego interesu konsumentów”. Uregulowanie art. 24 ust. 3 tej ustawy stanowi jedynie, Ŝe nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów. Z całą pewnością mamy do czynienia ze zbiorowym interesem konsumentów wówczas, gdy działanie lub zaniechanie przedsiębiorcy dotyczy, bądź moŜe dotyczyć nieograniczonej liczby konsumentów, których nie da się zindywidualizować. Ponadto, godzenie w zbiorowe interesy konsumentów moŜe polegać zarówno na ich naruszeniu, jak i na zagroŜeniu ich naruszenia. Dla stwierdzenia naruszenia zbiorowych interesów konsumentów istotne jest ustalenie, Ŝe konkretne działanie przedsiębiorcy nie ma ściśle określonego adresata, lecz jest kierowane do nieoznaczonego z góry kręgu podmiotów. Oznacza to, Ŝe nie ilość faktycznych, potwierdzonych naruszeń, ale przede wszystkim ich charakter, a w związku z tym moŜliwość (chociaŜby tylko potencjalna) wywołania negatywnych skutków wobec określonej zbiorowości, przesądza o naruszeniu zbiorowych interesów. PowyŜsze stanowisko jest trwale utrzymywane w orzecznictwie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów 21 . Stanowisko to potwierdzone zostało równieŜ w orzecznictwie Sądu NajwyŜszego, który stwierdził, Ŝe „nie jest zasadne uznawanie, Ŝe postępowanie z tytułu naruszenia ustawy antymonopolowej moŜna wszczynać tylko wtedy, gdy zagroŜone są interesy wielu odbiorców, a nie jest to moŜliwe w sytuacji, gdy pokrzywdzonym jest tylko jeden konsument. Wydawane orzeczenie ma bowiem wymiar znacznie szerszy, pełni takŜe funkcję prewencyjną, słuŜy bowiem ochronie takŜe nieograniczonej liczby potencjalnych konsumentów” 22 . Stosowane przez Spółdzielnię wzorce: Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej oraz Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej, wykorzystywane były i nadal są przy nawiązywaniu stosunków prawnych z klientami, którzy są zainteresowani zakupem lokali mieszkalnych przy ul. Niedzickiej w Krakowie oferowanych przez Spółdzielnię. Z tego względu krąg adresatów ww. wzorców umów nie jest z góry określony. Biorąc natomiast pod uwagę, Ŝe klienci 21 Por. np. wyroki Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: z dnia 4 lipca 2001 r. (sygn. akt: XVII Ama 108/00) oraz z dnia 23 lutego 2002 r. (sygn. akt: XVII Ama 133/2001). 22 Por. wyrok Sądu NajwyŜszego z dnia 12 września 2003 r. (sygn. akt: I CKN 504/01). 30 Spółdzielni nie mają wpływu na zapisy zawieranych z nimi umów związanych z zakupem lokalu mieszkalnego, gdyŜ nie są one z nimi indywidualnie negocjowane, uznać naleŜy, Ŝe wszelkie zawarte w nich bezprawne zapisy mogą godzić w interesy ekonomiczne lub prawne konsumentów. Wydawane orzeczenie ma wymiar znacznie szerszy, pełni takŜe funkcję prewencyjną, gdyŜ słuŜy ochronie takŜe nieograniczonej liczby potencjalnych konsumentów, którzy zapoznają się z ofertą sprzedaŜy lokali mieszkalnych oferowanych przez Spółdzielnię. Oceniane w niniejszej decyzji działania Spółdzielni (określone w punktach I.1. – I.12. sentencji niniejszej decyzji) odnoszą się do wszystkich jego aktualnych i przyszłych (potencjalnych) klientów, dlatego teŜ nie ulega wątpliwości, Ŝe rozwaŜane działania mogą godzić lub mogły godzić w zbiorowe interesy konsumentów. Mając na uwadze wszystkie powyŜsze ustalenia, argumenty i wnioski przyjąć naleŜy, Ŝe uprawdopodobnione zostały wszystkie przesłanki niezbędne do zakwalifikowania działań Spółdzielni jako praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Uwzględniając opisane i przeanalizowane powyŜej uwarunkowania faktyczne i prawne, Prezes Urzędu uprawdopodobnił, Ŝe działania Spółdzielni moŜna zakwalifikować jako praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów, określone w art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) . Zastosowanie art. 28 ustawy o ochronie (...) Stosownie do treści art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie (...) , po uprawdopodobnieniu w toku postępowania w sprawach praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów – m. in. na podstawie okoliczności sprawy – Ŝe przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie (…) , a takŜe po przyjęciu zobowiązania przedsiębiorcy do zaniechania zarzucanych mu praktyk, jak równieŜ do podjęcia działań zmierzających do zapobieŜenia wskazanym naruszeniom, Prezes Urzędu moŜe, w drodze decyzji, nałoŜyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. Analiza przedłoŜonych przez Spółdzielnię w toku postępowania dokumentów i wyjaśnień wykazała, Ŝe Spółdzielnia zobowiązała się do dokonania zmiany wzorców: Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej oraz Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej. Spółdzielnia przedstawiła zmieniony wzorzec umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej, w którym usunięto postanowienia określone w punktach I.1. – I.6. oraz I.8. niniejszej decyzji, natomiast zapis wskazany w punkcie I.7. uzyskał następujące brzmienie: „Nabywca przyjmuje do wiadomości, Ŝe od dnia 26 października 2012 roku zarząd wspólną nieruchomością jest sprawowany jako zarząd powierzony oraz został powierzony na zasadzie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali Spółdzielni Mieszkaniowej na Kozłówce w Krakowie, na zasadach określonych w sporządzonym w Kancelarii Notarialnej w Krakowie, przed notariuszem …………………………………. akcie notarialnym – umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowie sprzedaŜy i pełnomocnictwie z dnia ……………….., Rep. ………………………… .” . Ponadto Spółdzielnia przedłoŜyła poprawiony wzorzec umowny o zmienionej nazwie: Akt notarialny – Projekt – Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej, tj. z usuniętymi postanowieniami objętymi punktami I.9. – I.12. sentencji niniejszej decyzji. Jednocześnie Spółdzielnia zobowiązała się do przeprowadzenia procedury 31 aneksowania umów zawartych z dotychczasowymi klientami Spółdzielni Mieszkaniowej „Na Kozłówce” z siedzibą w Krakowie. W ocenie Prezesa Urzędu, działania objęte złoŜonym przez Spółdzielnię zobowiązaniem pozwolą na zapobieŜenie naruszeniom art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) w odniesieniu do postawionych w niniejszej decyzji zarzutów. Realizacja działań, do których Spółdzielnia zobowiązała się w trakcie postępowania prowadzonego w niniejszej sprawie doprowadzi do pełnego wyeliminowania z obrotu prawnego zarzucanych Spółdzielni uchybień dotyczących treści wzorców: Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej oraz Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej. Wobec powyŜszego Prezes Urzędu postanowił skorzystać z rozwiązania przewidzianego przepisem art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie (...) i nałoŜyć na Spółdzielnię obowiązek wykonania przyjętych przez nią w toku niniejszego postępowania zobowiązań. Termin wykonania przedmiotowych zobowiązań – zgodnie z przepisem art. 28 ust. 2 ustawy o ochronie (...) – ustalony został z uwzględnieniem propozycji Spółdzielni dotyczącej czasu potrzebnego na wykonanie zadeklarowanych działań. W tym stanie rzeczy Prezes Urzędu określił, iŜ wykonanie opisanych wyŜej zobowiązań nastąpi w następujących terminach: - 14 dni od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji – w zakresie wprowadzenia do obrotu konsumenckiego nowych, zmienionych wzorców umów, w celu zawierania w oparciu o nie umów z nowymi klientami Spółdzielni Mieszkaniowej „Na Kozłówce” z siedzibą w Krakowie w zakresie określonym w pkt I lit. a) i b) sentencji niniejszej decyzji, które dotyczą usunięcia postanowień przywołanych w punktach: 1. – 6. oraz 8. – 12. sentencji z wzorców umów, w których one występują oraz zmiany treści postanowienia przywołanego punkcie 7. sentencji we wzorcu umowy o nazwie: Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; - 3 miesięcy od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji - w zakresie zmiany wszystkich dotychczasowych umów, zawierających postanowienia kwestionowane w niniejszej decyzji, poprzez przeprowadzenie procedury aneksowania umów zawartych z dotychczasowymi klientami Spółdzielni Mieszkaniowej „Na Kozłówce” z siedzibą w Krakowie, w wyniku której wiąŜące ich umowy nie będą zawierać kwestionowanych postanowień lub uzyskają one brzmienie wskazane w pkt I lit. b) sentencji niniejszej decyzji. Mając na uwadze wszystkie wskazane wyŜej uwarunkowania faktyczne i prawne niniejszej sprawy, orzeczono jak w punkcie I sentencji niniejszej decyzji . Stosownie do treści przepisu art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie (…) , w decyzji wydanej na podstawie art. 28 ust. 1 tej ustawy Prezes Urzędu nakłada na przedsiębiorcę obowiązek składania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowiązań. W związku z powyŜszym nałoŜono na Spółdzielnię obowiązek złoŜenia sprawozdania o wykonaniu zobowiązania nałoŜonego w punkcie I sentencji niniejszej decyzji w terminie 4 miesięcy od daty uprawomocnienia się decyzji , które powinno zawierać : 32 − kopie 3 umów zawartych w oparciu o zmieniony wzorzec umowny Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; − listę wszystkich konsumentów, z którymi zawarto umowy w oparciu o Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; − listę wszystkich konsumentów, do których wystąpiono z ofertą aneksu do umów zawartych w oparciu o Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; − listę wszystkich konsumentów, z którymi aneksowano umowy zawarte w oparciu o Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; − kopie 3 podpisanych aneksów do umów zawartych w oparciu o Akt notarialny – Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; − kopie 3 umów zawartych w oparciu o zmieniony wzorzec umowny Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowa sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; − listę wszystkich konsumentów, z którymi zawarto umowy w oparciu o wzorzec umowny Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowa sprzedaŜy dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; − listę wszystkich konsumentów, do których wystąpiono z ofertą aneksu do umów zawartych w oparciu o Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; − listę wszystkich konsumentów, z którymi aneksowano umowy zawarte w oparciu o Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej; − kopie 3 podpisanych aneksów do umów zawartych w oparciu o Akt notarialny – Projekt - Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaŜy, umowa ustanowienia słuŜebności i pełnomocnictwo dla inwestycji przy ul. Niedzickiej. Zdaniem Prezesa Urzędu powyŜsze informacje są konieczne, a zarazem wystarczające do oceny, czy Spółdzielnia wykonała nałoŜone niniejszą decyzją obowiązki. Mając powyŜsze na uwadze Prezes Urzędu orzekł, jak w punkcie II sentencji niniejszej decyzji . Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie (…) w związku z art. 479 28 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego - od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, 33 w terminie dwóch tygodni od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Krakowie. z upowaŜnienia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Zastępca Dyrektora Delegatury UOKiK w Krakowie Waldemar Jurasz Otrzymują: 1. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Na Kozłówce” z siedzibą w Krakowie, ul. Spółdzielców 3, 30-682 Kraków, 2. RKR a/a.