RKT-12/2000

1 URZĄD OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA W KATOWICACH 40-024 Katowice, ul. Powstańców 41a Tel./Fax (0-32) 256-46-96, Tel/Fax (0-32) 255-26-47, Tel. /Fax (0-32) 255-44-04 E-mail: katowice@uokik.gov.pl Katowice, dn. 2000-03- 31 RKT-564-s-01/99/HS Decyzja Nr RKT 12/2000 I. Na podstawie art. 104 K.p.a. i art. 8 ust 1 w związku z art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 24 lutego 1990 r. o przeciwdziałaniu praktykom monopolistycznym i ochronie interesów konsumentów (tekst jedn. Dz. U. z 1999 r. Nr 52, poz.547) po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego na wniosek Biura Podatkowego „Paragraf” s.c. Maria P., Teresa K. z siedzibą w Zabrzu, nakazuje się zaniechania stosowania praktyki monopolistycznej polegającej na naduŜywaniu przez Zarząd Budynków Komunalnych Sp. z o.o. z siedzibą w Zabrzu Plac Warszawski 10 pozycji dominującej na lokalnym rynku wynajmu lokali uŜytkowych poprzez nieokreślenie w umowie najmu jednolitych i czytelnych kryteriów mających wpływ na zmianę czynszu. II. Na podstawie art. 104 K.p.a. w związku z art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 24 lutego 1990 r. o przeciwdziałaniu praktykom monopolistycznym i ochronie interesów konsumentów (tekst jedn. Dz. U. z 1999 r. Nr 52, poz.547) po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego na wniosek Biura Podatkowego „Paragraf” s.c. Maria P., Teresa K. z siedzibą w Zabrzu, odmawia się uwzględnienia Ŝądania strony w przedmiocie stwierdzenia zarzucanej praktyki monopolistycznej polegającej na naduŜywaniu przez Zarząd Budynków Komunalnych Sp. z o.o. z siedzibą w Zabrzu Plac Warszawski 10 pozycji dominującej na lokalnym rynku wynajmu lokali uŜytkowych poprzez narzucanie uciąŜliwych warunków umów, przynoszących przedsiębiorcy narzucającemu te warunki nieuzasadnione korzyści poprzez ustalanie warunków najmu lokali uŜytkowych i zmianę stawki czynszu najmu w formie aneksu do umowy najmu oraz wprowadzenie aneksem do umowy opłat za wywóz nieczystości. III. Na podstawie art. 104 K.p.a. w związku z art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 24 lutego 1990 r. o przeciwdziałaniu praktykom monopolistycznym i ochronie interesów konsumentów (tekst jedn. Dz. U. z 1999 r. Nr 52, poz.547) po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego na wniosek Biura Podatkowego „Paragraf” s.c. Maria P., Teresa K. z siedzibą w Zabrzu ul. Dworcowa 8, odmawia się uwzględnienia Ŝądania strony w przedmiocie stwierdzenia zarzucanej praktyki monopolistycznej polegającej na pobieraniu nadmiernie wygórowanych cen z tytułu czynszu za lokal uŜytkowy wynajmowany przez wnioskodawcę. IV. Na podstawie art. 104 K.p.a. w związku z art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 24 lutego 1990 r. o przeciwdziałaniu praktykom monopolistycznym i ochronie interesów konsumentów (tekst jedn. Dz. U. z 1999 r. Nr 52, poz.547) po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego na wniosek Biura Podatkowego „Paragraf” s.c. Maria P., Teresa K. z siedzibą w Zabrzu ul. Dworcowa 8, odmawia się uwzględnienia Ŝądania strony w przedmiocie stwierdzenia zarzucanej praktyki monopolistycznej polegającej na naduŜywaniu przez Zarząd Miasta Zabrze pozycji dominującej na lokalnym rynku wynajmu lokali uŜytkowych poprzez podział rynku według kryteriów podmiotowych uchwałą Zarządu Miasta Zabrze i ustalenie stawki czynszu w zaleŜności od działalności jaką prowadzi się w danym lokalu. Uzasadnienie 2 Do Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Katowicach wpłynęło od Biura Podatkowego „Paragraf” s.c. Maria P., Teresa K. z siedzibą w Zabrzu (dalej zwany Biurem) Ŝądanie wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie nakazania zaniechania Zarządowi Miasta Zabrze (dalej zwany Zarządem) oraz Zarządowi Budynków Komunalnych Sp. z o.o. z siedzibą w Zabrzu Plac Warszawski 10 (dalej zwany Spółką) praktyk monopolistycznych dotyczących zmiany wysokości czynszu najmu lokalu uŜytkowego ustalonego rok wcześniej w drodze przetargu, zdaniem wnioskodawcy z naruszeniem art. 5 ust. 1 pkt 2 i pkt 6 oraz art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 24 lutego 1990r. o przeciwdziałaniu praktykom monopolistycznym i ochronie interesów konsumentów (tekst jednolity Dz. U. z 1999 r. Nr 52, poz.547) (dalej zwanej ustawą antymonopolową). Spółce zarzucono narzucanie uciąŜliwych warunków umów, przynoszących jej nieuzasadnione korzyści poprzez zapis w umowie najmu, Ŝe zmiana wysokości czynszu i opłat nie wymaga wypowiedzenia umowy i moŜe być wprowadzona jeśli nastąpi zmiana okoliczności mających wpływ na wysokość czynszu, bez określenia, jakie to okoliczności i limitu podwyŜszania czynszu. Zdaniem Biura naruszeniem ustawy antymonopolowej jest działanie Spółki polegające na ustalaniu warunków najmu lokali uŜytkowych, zmianie stawki czynszu najmu w formie aneksu do umowy najmu. TakŜe wprowadzenie aneksem do umowy opłaty za wywóz nieczystości, których w umowie najmu nie było bez moŜliwości wyboru innego rozwiązania stanowi zdaniem Biura naruszenie ustawy antymonopolowej. Biuro podnosi, iŜ Spółka pobiera za najem lokali nadmiernie wygórowane ceny. Zdaniem Biura czynsz za najem lokalu winien wynosić 8,87 zł/m2, a nie 14,30 zł/m2. Nieuzasadniona korzyść Gminy Zabrze i Zarządcy wynosi 597,99 zł miesięcznie. Skoro najniŜsza stawka za lokal wynajmowany na działalność usługową wynosi 4,40 zł/m2, a Biuro płaci 14,30 zł/m2 to zdaniem wnioskodawcy jest to cena wygórowana. Następnie Biuro poszerzyło wniosek o zarzut, iŜ Zarząd dokonał podziału rynku według kryteriów podmiotowych uchwałą Zarządu Miasta Zabrze poprzez ustalenie stawki czynszu za najem lokali uŜytkowych w zaleŜności wyłącznie od działalności jaką prowadzi się w danym lokalu. (karta nr 11,26,32,42) Zarząd Miasta Zabrze nie uznał zarzutów zawartych we wniosku i wyjaśnił. (karta nr 143) Na mocy uchwały Nr XXIV/196/91 z dnia 28 sierpnia 1991 r. ze zmianą uchwałą Nr LI/409/93 Rady Miejskiej w Zabrzu lokale uŜytkowe stanowiące mienie gminy Zarząd Miasta zobowiązany jest zagospodarować w drodze przetargu otwartego dotyczącego wysokości opłat czynszowych. (karta nr 139-140). Zawarta z Biurem umowa najmu lokalu uŜytkowego stanowiącego własność gminy została zawarta w wyniku przetargu. Uchwałą Nr 55/99 z dnia 1 marca 1999 r. Zarząd Miasta Zabrze ustalił - podstawowa miesięczna stawka czynszowa za 1 m2 powierzchni lokalu uŜytkowego wynosi 11 zł. Przy ustalaniu wysokości stawek czynszowych za wynajem lokali uŜytkowych będących własnością Gminy brane jest pod uwagę kryterium lokalizacyjne (centrum miasta, peryferia), dochodowe i kryterium branŜowe. (karta nr 138). Stawki uchwalone przez Zarząd kształtują się poniŜej stawek czynszowych osiąganych w poszczególnych branŜach na podstawie umów zawieranych w wyniku przetargu i tak średnie stawki w centrum miasta wynoszą dla: biur 43 zł/m2, handel artykułami przemysłowymi 42 zł/m2, gastronomia 37 zł/m2, cukiernie 37,50 zł/m2, drink bary 20 zł/m2. (karta nr 142) Zakład Budynków Komunalnych Sp. z o.o. w Zabrzu nie uznał zarzutów zawartych we wniosku i wyjaśnił.(karta nr 134) Spółka cywilna „Paragraf” w drodze przetargu, który odbył się w dniu 08.01.1998 r. zawarła umowę najmu lokalu uŜytkowego przy ul. Dworcowej 8 na prowadzenie działalności biurowej, biura podatkowego. W dniu przystąpienia Biura do przetargu cena wywoławcza za lokal wynosiła 7,93 zł/m2 i była równa stawce na działalność biurową wynikającej z uchwały 3 Nr 13/96 Zarządu Miasta Zabrze w sprawie ustalenia wysokości stawek czynszowych za najem lokali uŜytkowych będących własnością Gminy Zabrze. Uchwałą Zarządu Miasta Nr 55/99 wprowadzono zmianę stawek za wynajem lokali uŜytkowych, dotyczącą równieŜ lokali najmowanych w drodze przetargu, gdzie stawka przetargowa była niŜsza od uchwalonej. W uchwale tej wprowadzono takŜe obowiązek wnoszenia opłat za wywóz nieczystości. Na podstawie tej uchwały Spółka wprowadziła aneksem zmianę wysokości czynszu oraz opłatę za wywóz nieczystości. W przypadku gdy najemca uznaje obciąŜenie za wywóz nieczystości za wygórowane ma moŜliwość zawarcia za zgodą wynajmującego indywidualnej umowy za wywóz nieczystości. Informowano o tym Biuro (karta nr 127 in fine). Spółka na terenie Zabrza zarządza i administruje (…) lokalami uŜytkowymi w tym (…) lokale zlokalizowane są w ścisłym centrum - strefa „0”. Celem porównania poziomu minimalnych stawek czynszowych obowiązujących na podstawie uchwały Zarządu Miasta podano uzyskane w 1999 r. w drodze przetargów przykładowe maksymalne stawki za najem 1 m2 powierzchni lokalu w zaleŜności od lokalizacji i deklarowanych branŜ: - strefa „0” bank 100 zł/m2, biuro 43 zł/m2. W pozostałych strefach handel przemysłowy 42 zł/m2, gastronomia 37 zł/m2, cukiernia 37,50 zł/m2, drink bar 20 zł/m2. Przykłady te wskazują, iŜ wolnorynkowa cena znacznie przewyŜsza uchwalone przez Zarząd Miasta stawki. Organ antymonopolowy ustalił co następuje . Uchwała Nr 13/96 Zarządu Miasta Zabrze z dnia 15 stycznia 1996 r. w sprawie ustalenia wysokości stawek czynszowych za najem lokali uŜytkowych będących własnością Gminy określa minimalne stawki czynszowe za lokale uŜytkowe, współczynniki obniŜające stawkę czynszową za 1m2 powierzchni uŜytkowej oraz podział ulic na cztery strefy handlowe. Centrum miasta to strefa „0” i tu znajduje się ulica Dworcowa, na której znajduje się lokal uŜytkowy wynajmowany przez Biuro. (karta nr 275, 2) Gmina posiada w strefie „0” (ścisłe centrum) 376 lokali uŜytkowych. (karta nr 21) Spółka zarządza i administruje (…) lokalami stanowiącymi własność gminy usytuowanymi w ścisłym centrum miasta w strefie „0”. Tak więc lokale uŜytkowe znajdujące się w strefie „0”, stanowiące własność gminy wynajmuje Spółka. Biuro w okresie 21.05.1992- 31.05.1998 wynajmowało, stanowiący własność Gminy, lokal uŜytkowy o powierzchni 27,75 m2 przy ul. Wolności 280 czyli w ścisłym centrum w strefie „0”. (karta nr 40) Zarząd Budynków Komunalnych w Zabrzu ogłosił w lokalnej prasie w dniu 22.12.1997 r. przetarg na wysokość czynszu najmu lokali uŜytkowych połoŜonych na terenie miasta Zabrze. (karta nr 131). Ogłoszenie zawierało wskazanie lokalizacji, powierzchnię lokali, cenę wywoławczą i wysokość wadium. Wygrywający przetarg przed podpisaniem umowy zobowiązany był do zabezpieczenia naleŜności czynszu na 1 rok. Wygrywającego przetarg obowiązuje minimalna stawka równa wysokości stawki wg obowiązującej tabeli stawek, odpowiadającej rodzajowi prowadzonej działalności gospodarczej i usytuowania lokalu, niezaleŜnie od wysokości ceny wywoławczej. Pozycja nr 8 ogłoszenia określa lokal znajdujący się przy ul. Dworcowej 8, piętro I, powierzchnia 110,54 m2, cena wywoławcza 7,93 zł/m2, wadium 1.000,00 zł. Biuro w dniu 08.01.1998 r. wynajęło lokal biurowy o powierzchni 110,54 m2 usytuowany przy ul. Dworcowej 8 to jest w ścisłym centrum miasta w strefie „0”. Stawkę czynszu określono w trybie przetargu i wynosiła równowartość minimalnej stawki według obowiązującej tabeli opłat to jest 7,93 zł/m2. (karta nr 8) Uchwała Nr 55/99 Zarządu Miasta Zabrze z dnia 1 marca 1999 r. w sprawie ustalenia wysokości stawek czynszowych za najem lokali uŜytkowych będących własnością Gminy (karta nr 20) określa, iŜ podstawowa miesięczna stawka czynszowa za 1 m 2 powierzchni lokalu uŜytkowego wynosi 11 zł. Stawka czynszu ulega skorygowaniu w zaleŜności od lokalizacji lokalu uŜytkowego w strefie handlowej i współczynnika branŜowego. Uchwała zawiera zastrzeŜenie, iŜ stawka czynszu za lokal uŜytkowy przy zastosowaniu 4 współczynników nie moŜe być niŜsza niŜ 150 % stawki podstawowej czynszu regulowanego za lokale mieszkalne. W Gminie Zabrze w 1999 r. obowiązywała stawka czynszu regulowanego z tytułu najmu 1 m2 powierzchni uŜytkowej lokalu mieszkalnego wyposaŜonego w wodę, w.c., łazienkę w kwocie 2,40 zł. (karta nr 268) Uchwała zawiera zapis, iŜ stawka na czynsze nie obejmuje wywozu nieczystości. Zgodnie z zapisem uchwały najemca zobowiązany jest do wnoszenia opłat z w/w tytułu na podstawie aneksu do umowy najmu lokalu uŜytkowego. (karta nr 19) Załącznik Nr 2 do uchwały nr 55/99 Zarządu Miasta Zabrze z dnia 1 marca 1999 r. wprowadza podział na cztery strefy handlowe.(karta nr 136). Opłata za lokale usytuowane w strefie „0” wynosi 130 % stawki podstawowej. W tej strefie w ścisłym centrum usytuowany jest lokal Biura przy ul. Dworcowej o składający się z 7 pomieszczeń o łącznej powierzchni ponad 110,54 m2. Opłata podstawowa za lokale umieszczone w strefie „0” wynosi 130 % stawki podstawowej co daje kwotę 14,30 zł/m2, za lokal umieszczony w strefie 1 wynosi 100% stawki podstawowej co daje kwotę 11 zł/m2, w strefie 2 wynosi 80 % stawki podstawowej co daje kwotę 8,80 zł/m2, a w strefie 3 wynosi 60 % stawki podstawowej co daje kwotę 6,60 zł/m2. Tak więc teren Zabrza został podzielony na cztery strefy o zróŜnicowanym czynszu za wynajem lokali uŜytkowych stanowiących własność gminy. (karta nr 18). Załącznik Nr 1 do Uchwały 55/99 r. określa współczynniki branŜowe (karta nr 19). Przykładowo: handel bronią, sex shopy, lombardy określono współczynnik – 3; bary mleczne, placówko oświaty, nauki, upowszechniania kultury - 0,4; usługi rzemieślnicze -0,5; usługi - 0,8; biura – 1,0; salony samochodowe, wypoŜyczalnie kaset video – 2,0; gabinety lekarskie 1,5. Zarząd Miasta określił takŜe współczynniki obniŜające podstawową stawkę czynszową za 1 m2 powierzchni uŜytkowej to jest: za lokale w suterenach, oficynie, lokale handlowe bez witryn wychodzących na ulicę w danej strefie – współczynnik 0,8; piwnice lokali uŜytkowych, zaplecza lokali gastronomicznych i strychy – współczynnik 0,5; samodzielne lokale handlowe usytuowane poniŜej parteru – współczynnik 0,8; lokale uŜytkowe o powierzchni powyŜej 100 m2 – współczynnik 0,8. Sporządzony przez Spółkę aneks do umowy najmu lokalu uŜytkowego wynajmowanego przez Biuro ustala czynsz oraz opłatę za wywóz nieczystości. (karta nr 6). Biuro nie udowodniło, aby ustalony w umowie czynsz najmu miał charakter świadczenia uciąŜliwego, według obiektywnych kryteriów rynkowych, a więc odzwierciedlających przeciętnie kształtujące się czynsze najmu lokali uŜytkowych w stosunkach danego rodzaju. Zdaniem Biura czynsz za wynajem lokalu uŜytkowego od 1 kwietnia 1999 r. powinien wynosić 8,87 zł/m2, a nie 14,30 zł/m2 (karta nr 42). Biuro płaciło do dnia 01.04.99 r. czynsz brutto 9,67 zł/m2 co przy 110,54 m2 dawało kwotę 1069,45 zł. Po wprowadzeniu z dniem 01.04.1999 r. w Ŝycie uchwały Zarządu określającej podstawową miesięczną stawkę czynszową za 11 zł/m2 zmieniona opłata kształtuje się w następujący sposób. Uchwalona przez Zarząd stawka podstawowa dla wszystkich lokali uŜytkowych w mieście wynosi 11 zł/m2 i pomnoŜona przez współczynnik branŜowy dla biur, który wynosi 1 oraz przez współczynnik wynoszący 130 % stawki podstawowej dla strefy „O” daje kwotę 14,30 zł/m2. Najemca płaci podatek vat. Aneks do umowy najmu określa dla Biura opłatę za 2 pomieszczenia o powierzchni 10,54 m2 po 11,44 zł oraz opłatę za 1 pomieszczenie o powierzchni 100 m2 po 14,30 zł. plus opłata za wywóz nieczystości określony na 1,105 m3 miesięcznie wynosząca 27,90 zł. (karta nr 5) W związku z zarzutem naruszenia przez Spółkę art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy antymonopolowej Delegatura zbadała wysokość opłat za najem lokali uŜytkowych stanowiących własność gmin oraz zasady najmu lokali uŜytkowych stanowiących własność gmin, czy stosuje się podział na strefy, jaka jest wysokość opłat, zapisy wzorcowych umów. Miasto Zabrze liczy 213,3 tys. mieszkańców 1 . Zbadano miasta województwa śląskiego o liczbie ludności powyŜej 200 1 Główny Urząd Statystyczny, Mały rocznik statystyczny 1998 str. 73 tab.21(43). 5 tysięcy to jest: Katowice, Sosnowiec, Bytom, Gliwice, Częstochowa, a takŜe Bielsko Biała oraz Opole. W badanych miastach zasady gospodarowania lokalami uŜytkowymi stanowiącymi mienie gminy określają uchwały rady gminy. Informacje o moŜliwości wynajęcia lokalu podaje się do publicznej wiadomości, a następnie gminy ogłaszają przetarg. W miastach tych (poza Sosnowcem) na wysokość czynszu za najem lokalu uŜytkowego stanowiącego własność gminy mają wpływ: połoŜenie, usytuowanie lokalu oraz rodzaj prowadzonej działalności. W badanych gminach terytorium podzielono na kilka stref z wyodrębnieniem centrum oraz przy ustalaniu czynszu uwzględnia się rodzaj prowadzonej działalności gospodarczej. We wszystkich badanych miastach najemcy płacą za wywóz nieczystości, zmiana wysokości czynszu oraz opłat nie stanowi wypowiedzenia umowy, zmiany do umów z najemcami wprowadza się w formie aneksów. TakŜe w badanych miastach (poza Zabrzem) bazowe stawki czynszu korygowane są corocznie o wskaźnik wzrostu cen detalicznych towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Relacje rynkowe na rynku lokali uŜytkowych obrazuje tabela zawarta na karcie nr 198 akt sprawy. W centrum Katowic opłata za najem lokali wynosi od 378 zł/m2 do 35 zł/m2. Wysokość czynszu ustala się w przetargach. Gmina Katowice za lokale biurowe połoŜone w centrum miasta pobiera czynsz od 27,50 zł/m2 do 12 zł/m2, średnio 15 zł/m2 (karta nr 254). W centrum Sosnowca opłaty te wynoszą od 150 zł/m2 do 28 zł/m2. Wysokość czynszu ustala się w przetargach, a średnio za wynajem lokali biurowych czynsz wynosi 15 zł/m2 (karta nr 119). W centrum Bytomia czynsz wynosi od 170 zł/m2 do 30 zł/m2 . Wysokość czynszu ustala się w przetargach, a w centrum miasta czynsz za wynajem lokalu (poza działalnością handlową) wynosi 27 zł/m2 (karta nr 235). W centrum Gliwic czynsz wynosi od 220 zł/m2 do 45 zł/m2, lokale oddawane są w najem po przeprowadzeniu przetargu, Zarząd Miasta ustala minimalne stawki czynszu w przypadku lokali zajmowanych w drodze decyzji administracyjnej (karta nr 168) i dla takich lokali biurowych w centrum miasta wynosi on 5,96 zł/m2 (kara nr 243). Wysokość czynszu w centrum Częstochowy ustala się w przetargach i wynosi ok. 100 zł/m2. Biura płacą czynsz od 92,50 zł/m2 do 36,40 zł/m2.(karta nr 241) Centrum Bielska Białej to czynsze od 400 zł/m2 do 250 zł/m2. Na lokale usytuowane w centrum gmina musi przeprowadzić przetarg. Biura podatkowe płacą czynsz ok. 17 zł/m2. (karta nr 237). W Opolu organ gminy takŜe określił bazowe stawki czynszu za najem lokali uŜytkowych i w centrum miasta dla administracji wynosi 18,49 (karta nr 231), najemców lokali uŜytkowych wyłania się w przetargach. Centrum Zabrza to czynsze do 100 zł/m2. Średnie stawki w centrum miasta ustalane w przetargach dla biur wynoszą 43 zł/m2. (kara nr 142). W Zabrzu na podstawie uchwały organu gminy podstawowa miesięczna stawka czynszu za 1 m2 powierzchni lokalu uŜytkowego wynosi 11 zł (karta nr 20). Organ antymonopolowy zwaŜył co następuje. Praktyki monopolistyczne ujawniają się na rynku. Dlatego teŜ dla właściwego stosowania przepisów ustawy istotne znaczenie ma kwestia metodyki wyznaczania rynku. W prawie antymonopolowym funkcjonuje pojęcie tzw. rynku relewantnego, istotnego w danej sprawie. Rynek w ujęciu przedmiotowym odnosi się do wszystkich towarów jednego rodzaju, które poprzez szczególne właściwości, w szczególności zaś przeznaczenie, uŜytkowość i cenę odróŜniają się od innych towarów w taki sposób, Ŝe nie istnieje moŜliwość dowolnej ich zmiany. Rynek pod względem przedmiotowym (asortymentowym) tworzą więc towary, które z punktu widzenia nabywcy charakteryzują się substytutywnością. Pomimo więc podobnego 6 pod względem przedmiotowym asortymentu, lokali uŜytkowych zlokalizowanych w centrum handlowym miasta w porównaniu do innych lokali uŜytkowych w tym mieście nie moŜna, z punktu widzenia ogółu nabywców (najemców), uznać za subsytutywne. MoŜliwości prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach znajdujących się w centrum handlowym miasta są zdecydowanie korzystniejsze. Istotne jest takŜe i to, Ŝe w warunkach gospodarki rynkowej obiektywną prawidłowością są znacznie wyŜsze czynsze najmu lokali uŜytkowych zlokalizowanych w centrach handlowych miast w porównaniu do pozostałych lokali. Uzasadnia to traktowanie takich lokali uŜytkowych jako odrębnego rynku. Odrębny rynek stanowią gminne lokale uŜytkowe zlokalizowane w tzw. centrum handlowym miasta, w odniesieniu do których mechanizmy rynkowe kształtują wyŜsze czynsze najmu a jednocześnie podmioty uŜytkujące te lokale mają lepsze moŜliwości prowadzenia działalności gospodarczej niŜ pozostali najemcy. W niniejszej sprawie rynkiem relewantnym jest rynek wynajmu lokali uŜytkowych znajdujących się w centrum miasta Zabrze w tzw. strefie „O”, w której to przy ul. Dworcowej 8 usytuowany jest lokal uŜytkowy stanowiący własność gminy, a wynajmowany przez Biuro. Tak więc rynkiem w ujęciu geograficznym jest ścisłe centrum miasta Zabrze określone jako strefa „0”, a w ujęciu asortymentowym rynek wynajmu lokali uŜytkowych w ścisłym centrum miasta w strefie „0”. Definicję legalną pozycji dominującej zawiera zapis art. 2 pkt 7 ustawy z dnia 24 lutego 1990r. o przeciwdziałaniu praktykom monopolistycznym i ochronie interesów konsumentów (tekst jednolity Dz. U. z 1999 r. nr 52 poz.547). Przez pozycję dominującą rozumie się pozycję przedsiębiorcy, polegającą na tym, Ŝe przedsiębiorca ten nie spotyka się z istotną konkurencją na rynku krajowym lub lokalnym; domniemywa się, Ŝe przedsiębiorca ma pozycję dominującą, jeŜeli jego udział w rynku przekracza 40 %. Przepis ten stwarza domniemanie prawne w rozumieniu art. 234 K.p.c. posiadania pozycji dominującej, jeŜeli udział procentowy w rynku przekracza 40 %. Spółka zarządza i administruje (…) lokalami zlokalizowanymi w ścisłym centrum, w strefie „0” (karta nr 133). Gmina Zabrze w strefie „0” posiada 376 lokali. (karta nr 21). Istotą kaŜdej praktyki monopolistycznej jest bezprawne zastosowanie (naduŜycie) przez przedsiębiorcę siły rynkowej, jaką daje odpowiedni wysoki udział w rynku, prowadzące do ograniczenia samodzielności pozostałych uczestników rynku (kontrahentów lub konsumentów) i wymuszanie uczestnictwa w rynku za zasadach narzuconych, z reguły mniej korzystnych, niŜby to wynikało z działania nieskrępowanych mechanizmów rynkowych w warunkach istnienia konkurencji. Nie chodzi o ochronę jakiejkolwiek samodzielności uczestników rynku, lecz tylko takiej, która jest zagroŜona działaniem dominanta. Pierwszą zarzucaną Spółce praktyką jest naduŜywanie pozycji dominującej na lokalnym rynku wynajmu lokali uŜytkowych poprzez nieokreślenie w umowie najmu jednolitych i czytelnych kryteriów mających wpływ na zmianę czynszu. Stosownie do zapisu art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy antymonopolowej praktyką monopolistyczną jest naduŜycie pozycji dominującej na rynku polegające na narzucaniu uciąŜliwych warunków umów przynoszących przedsiębiorcy narzucającemu te warunki nieuzasadnione korzyści. Przy zarzucie naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy antymonopolowej dominant dokonujący czynności faktycznych i prawnych w obrocie musi brać pod uwagę, aby nie naruszyły one powołanego przepisu. Sama zgodność z prawem cywilnym przedsiębranych przez podmiot dominujący czynności nie jest wystarczająca dla uwolnienia się przez niego od zarzutu bezprawności działania. Dla istoty praktyki monopolistycznej wystarczające jest, aby skutki mogły wystąpić na rynku (art. 1 i art. 21 ust. 1 oraz ust. 2 pkt 1 ustawy antymonopolowej). Dla bytu praktyki monopolistycznej 2 nie jest konieczne wystąpienie na rynku skutku działań sprzecznych z 2 Stanisław Gronowski, Polskie prawo antymonopolowe zarys wykładu, wydawnictwo Zrzeszenia Prawników Polskich Warszawa 1998 r. str. 78 7 ustawą. Wystarczająca jest juŜ sama taka moŜliwość, na co wskazuje art. 1 ustawy (...). Wymaga takŜe podkreślenia, Ŝe legitymowanym do wszczęcia postępowania administracyjnego jest przedsiębiorca, którego interes moŜe zostać naruszony przez praktykę monopolistyczną (art. 21 ust. 2 pkt 1 ustawy). Rozpoznając sprawę w zakresie zarzucanych Spółce praktyk odnoszących się do art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy naleŜy wykazać, iŜ z taką praktyką mamy do czynienia w razie łącznego spełnienia następujących przesłanek: 1/uciąŜliwego charakteru warunków umów 2/narzucania kontrahentowi tych warunków przez podmiot dominujący 3/osiągania nieuzasadnionych korzyści Za uciąŜliwy warunek umowy naleŜy uznać kaŜdy warunek oznaczający dla jednej ze stron umowy cięŜar większy od powszechnie przyjętych w stosunkach danego rodzaju. Ustalenia te powinny być dokonane według kryteriów obiektywnych. NaleŜałoby tutaj w szczególności rozwaŜyć, czy w hipotetycznej sytuacji istnienia wolnej konkurencji i tym samym swobody kształtowania przez obie strony treści umowy, podmiot narzucający takie warunki byłby je w stanie wynegocjować. Umieszczenie w § 2 umowy najmu (karta nr 8) zapisu, Ŝe jeŜeli w czasie trwania najmu nastąpi zmiana okoliczności mających wpływ na wysokość czynszu opłat wynajmujący określi nową stawkę stosowanie do tych okoliczności, bez określenia w umowie jakie okoliczności mają wpływ na zmianę czynszu, jest naduŜyciem siły rynkowej Spółki. Zapis § 2 umowy moŜe spowodować znaczne podwyŜszenie czynszu najmu bez konieczności wykazania i uzasadnienia wzrostu kosztów utrzymania lokali uŜytkowych. Będzie to z pewnością narzucone i uciąŜliwe dla najemcy i moŜe przynieść Spółce nieuzasadnione korzyści gdy podwyŜka czynszu nie będzie wynikała ze wzrostu kosztów lecz z subiektywnej oceny przez Spółkę sytuacji rynkowej. Zobowiązanie najemcy, iŜ zmiana wysokości czynszu opłat moŜe być wypowiedziana jeśli nastąpi zmiana okoliczności mających wpływ na wysokość czynszu, bez określenia w umowie, jakie to okoliczności i bez określenia limitu podwyŜszenia czynszu naleŜy traktować jako próbę narzucenia cięŜarów większych od powszechnie przyjętych w stosunkach umowy najmu i jest to uciąŜliwe dla strony umowy, a Spółce moŜe przynieść nieuzasadnione korzyści. Delegatura ustaliła, iŜ badane na potrzeby niniejszego postępowania gminy precyzyjnie określają zasady zmiany czynszu i są to zmiany czynszu o wskaźnik inflacji. W badanych gminach, poza Zabrzem, bazowe stawki czynszu korygowane są corocznie o wskaźnik wzrostu cen detalicznych towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Tak więc wynajmujący lokal przedsiębiorca moŜe przewidzieć w jakim stopniu mogą wzrosnąć jego koszty działalności. W ocenie organu antymonopolowego ekwiwalentnym w stosunku do zobowiązania wynajmującego (oddanie rzeczy do uŜywania) zobowiązaniem najemcy jest obowiązek płacenia umówionego czynszu (art. 659 K.c.). Przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w wynajmowanym lokalu, takŜe lokalu stanowiącym własność gminy ma prawo do planowania przewidywanych kosztów działania. Zapisy umowy najmu lokalu uŜytkowego wspomniane powyŜej mogą przynieść wynajmującemu nieuzasadnione korzyści z naruszeniem art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy antymonopolowej. Mając powyŜsze na uwadze orzeczono jak w punkcie I sentencji. Drugą zarzucaną Spółce praktyką jest naduŜywanie pozycji dominującej na lokalnym rynku wynajmu lokali uŜytkowych poprzez narzucanie uciąŜliwych warunków umów, przynoszących przedsiębiorcy narzucającemu te warunki nieuzasadnione korzyści poprzez ustalanie warunków najmu lokali uŜytkowych i zmianę stawki czynszu najmu w formie aneksu do umowy najmu oraz wprowadzenie aneksem do umowy opłat za wywóz nieczystości. 8 Stosownie do zapisu art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy antymonopolowej praktyką monopolistyczną jest naduŜycie pozycji dominującej na rynku polegające na narzucaniu uciąŜliwych warunków umów przynoszących przedsiębiorcy narzucającemu te warunki nieuzasadnione korzyści. Ustalona w drodze przetargu opłata za najem lokalu uŜytkowego nie ma charakteru ceny urzędowej, lecz umownej. Istota sporu pomiędzy Biurem, a Spółką sprowadza się do kwestii, czy dla rozliczeń z tytułu najmu lokalu uŜytkowego stanowiącego mienie gminy w drodze przetargu ma zastosowanie uchwała określająca minimalne stawki czynszu. Zdaniem organu antymonopolowego przy negocjowaniu warunków umowy, w tym takŜe ceny, jako istotnego postanowienia kaŜdej umowy o charakterze wzajemnym (art. 487 § 2 K.c.), prawem kaŜdego przedsiębiorcy, i to bez względu na posiadaną pozycję rynkową, jest stosowanie w granicach stwarzanych przez przepis, takiej jego interpretacji, która uwzględnia interesy ekonomiczne danego przedsiębiorcy. Takiego naturalnego zachowania kaŜdego przedsiębiorcy nie moŜna samo przez się utoŜsamiać z praktyką monopolistyczną. natomiast praktyki monopolistyczne są kwalifikowanym przejawem naduŜycia siły rynkowej, gdzie sprawca, przynajmniej zasadniczo, ma rozeznanie co do bezprawności swego zachowania, względnie powinien mieć takie rozeznanie przy dochowaniu naleŜytej staranności, przy posiłkowym uwzględnieniu kryteriów, o których mowa w art. 355 § 2 K.c. Wylicytowaną w drodze przetargu kwotę czynszu najmu naleŜy traktować jako ustaloną w warunkach działania mechanizmów podaŜy i popytu, a więc przy uwzględnieniu reguł wolnej konkurencji. Biuro – profesjonalista w zakresie stosowania prawa, poinformowano w ogłoszeniu o przetargu - wygrywającego przetarg obowiązuje minimalna stawka równa wysokości stawki wg obowiązującej tabeli stawek, odpowiadającej rodzajowi prowadzonej działalności gospodarczej i usytuowania lokalu, niezaleŜnie od wysokości ceny wywoławczej. (karta nr 131). Podmiot profesjonalny w zakresie stosowania prawa jakim jest Biuro przy zachowaniu naleŜytej staranności mógł zapoznać się z uchwałami z 1996 r. organów gminy regulującymi istotne dla wynajmującego zasady korzystania z lokalu uŜytkowego stanowiącego własność Gminy. Ustalona w dacie podpisania umowy stawka czynszu dotyczyła nie waloryzowanych stawek z 1996 r. Wobec Biura zastosowano stawkę minimalną za czynsz. Według Biuro stawka czynszu w 1999 r. winna wynosić 8,87 zł/m2 i kwotę pobieraną ponad to, co daje miesięcznie kwotę 597,99 zł, uznaje za nienaleŜną korzyść Gminy Zabrze i Spółki (karta nr 42). Gmina uchwaliła, iŜ stawka czynszu za lokal uŜytkowy przy zastosowaniu wszelkich współczynników nie moŜe być niŜsza niŜ 150 % stawki podstawowej czynszu regulowanego za lokale mieszkalne (karta nr 20). Biuro podnosi, iŜ róŜnicowanie stawek czynszu od kwoty 4,40 zł/m2 do 14,30 zl/m2 w zaleŜności, zdaniem Biura, wyłącznie od rodzaju prowadzanej przez wynajmującego działalności stanowi praktykę monopolistyczną. Jak ustalono w niniejszym postępowaniu Biuro wygrało przetarg na wynajem lokalu w centrum miasta. Minimalna stawka czynszu wynika ze stawki podstawowej odnoszącej się do czynszu regulowanego za lokale mieszkalne uchwalonego na podstawie ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych, a regulacje zawarte w tej ustawie nie znajdują zastosowania do lokali wynajmowanych w trybie przetargu. Organ gminy określił podstawową minimalną stawkę czynszową na 11 zł/m2, a do wykonania tej uchwały zobowiązał Spółkę. Efektem działania Spółki nie jest uzyskiwanie nieuzasadnionych korzyści lecz wykonywanie uchwał organów gminy. Ustalenie warunków najmu lokalu uŜytkowego naleŜy do stron i winno być zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego określone w umowie. Zmiana umowy w formie aneksu jest stosowana i dopuszczalna w obrocie i zgodna ze zwyczajami handlowymi, nie jest więc warunkiem oznaczającym cięŜar większy od powszechnie obowiązujących w stosunkach wynajmujący-najemca. Strony umowy mogą negocjować postanowienia zawarte w aneksach do umów. Kształtowanie treści umowy naleŜy do stron lub do sądu powszechnego. Ustalenia warunków najmu lokali uŜytkowych strony umowy określają w umowie. Zmiana postanowień umowy najmu lokali uŜytkowych w formie aneksów do umowy jest powszechnie stosowana w stosunkach tego rodzaju i jak ustalono w badaniu przeprowadzonym na potrzeby niniejszego postępowania, we wszystkich badanych miastach 9 zmiana wysokości czynszu oraz wysokości opłat nie stanowi wypowiedzenia umowy, a zmiany do umów z najemcami wprowadza się w formie aneksów. W związku z powyŜszym stosowanie aneksów do umowy najmu nie jest przejawem praktyki monopolistycznej. Kwestia podnoszonej przez Biuro konieczności wnoszenia opłat za wywóz nieczystości uregulowana jest ustawą z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. Nr 132, poz. 622), o czym informowano Biuro (karta nr 14). śądanie przez administratora zasobów komunalnych gminy opłat za wywóz nieczystości, które określono w ilości ok. 1m3 na miesiąc, w sytuacji, gdy korzystający z lokalu nie zawarł indywidualnej umowy o wywóz nieczystości, jest uzasadnione. Wyjaśnienia przesyłał takŜe Zarząd Gminy pismem z dnia 06.05.1999 r. znak GN/BB/921/99 (karta nr 2). Zarzut, iŜ Ŝądanie od wynajmującego opłaty za wywóz nieczystości lub Ŝądanie zawarcia indywidualnej umowy o wywóz nieczystości jest praktyką monopolistyczną jest nietrafny. Gmina na mocy powołanej powyŜej ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, realizuje zadanie ustawowe do czego jest zobowiązana. Do wnoszenia opłaty za wywóz nieczystości lub do zawarcia indywidualnej umowy na wywóz nieczystości zobowiązany jest takŜe kaŜdy najemca. Mając powyŜsze na uwadze orzeczono jak w punkcie II sentencji. Trzecią zarzucaną przez Biuro praktyką monopolistyczną jest pobieranie przez Spółkę nadmiernie wygórowanych cen z tytułu czynszu za lokal uŜytkowy wynajmowany przez wnioskodawcę. Zapis art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy antymonopolowej stanowi – przedsiębiorcom zajmującym pozycję monopolistyczną zakazuje się pobierania nadmiernie wygórowanych cen. Zapis art. 7 ust. 2 stanowi – zakazy określone w ust. 1 dotyczą równieŜ przedsiębiorców zajmujących pozycję dominującą, o ile ich udział w rynku i stosowane przez nich praktyki wywołują skutki podobne do skutków zachowań przedsiębiorców o pozycji monopolistycznej. Definicję legalną pozycji monopolistycznej zawiera zapis art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 24 lutego 1990r. o przeciwdziałaniu praktykom monopolistycznym i ochronie interesów konsumentów (tekst jednolity Dz. U. z 1999 r. nr 52 poz.547). Przez pozycję monopolistyczną rozumie się pozycję przedsiębiorcy, polegającą na tym, Ŝe przedsiębiorca ten nie spotyka się z konkurencją na rynku krajowym lub lokalnym. Definicję legalną pozycji dominującej zawiera zapis art. 2 pkt 7 ustawy z dnia 24 lutego 1990r. o przeciwdziałaniu praktykom monopolistycznym i ochronie interesów konsumentów (tekst jednolity Dz. U. z 1999 r. nr 52 poz.547). Przez pozycję dominującą rozumie się pozycję przedsiębiorcy, polegającą na tym, Ŝe przedsiębiorca ten nie spotyka się z istotną konkurencją na rynku krajowym lub lokalnym; domniemywa się, Ŝe przedsiębiorca ma pozycję dominującą, jeŜeli jego udział w rynku przekracza 40 %. Do stwierdzenia stosowania przez przedsiębiorcę praktyki monopolistycznej określonej w art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy antymonopolowej konieczne jest łączne spełnienie następujących przesłanek: 1/ pozycja monopolistyczna na rynku 2/ pobieranie nadmiernie wygórowanych cen Spółka na rynku relewantnym posiada pozycję co najmniej dominującą. Do takiego przedsiębiorcy odnoszą się regulacje zawarte w art. 7 ust. 2 ustawy antymonopolowej. Przez cenę nadmiernie wygórowaną w rozumieniu art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy antymonopolowej moŜna rozumieć cenę narzuconą nabywcy przez podmiot monopolistyczny, z racji posiadanej siły rynkowej raŜąco zawyŜoną w stosunku do wartości świadczenia. Taka cena istotnie narusza zasadę ekwiwalentności świadczeń uczestników umowy. Cena nadmiernie wygórowana jest ceną monopolową, która narusza ekwiwalentność świadczeń, dotyczy podmiotu monopolistycznego, a więc funkcjonuje w warunkach braku konkurencji oraz nie zawiera kryteriów pozwalających odróŜnić cenę nadmiernie 10 wygórowaną od innych cen stosowanych w obrocie. Przepis art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy antymonopolowej chroni nabywcę przed pobieraniem od niego zawyŜonych cen w warunkach braku konkurencji na rynku. Orzecznictwo przy ocenie kryteriów ceny nadmiernie wygórowanej odchodzi od analizy kosztowej, obarczonej w duŜej mierze uwarunkowaniami subiektywnymi danego podmiotu gospodarczego, na rzecz bardziej obiektywnych kryteriów porównawczych z cenami stosowanymi przez potencjalnych konkurentów. Podmiot o pozycji monopolistycznej ma moŜliwość wkalkulowania do stosowanych cen trudnych do udowodnienia kosztów działalności, organy antymonopolowe w praktyce orzeczniczej odchodzą od kryteriów kosztowych na rzecz kryteriów porównawczych, które mają charakter obiektywny. Wspomniane kryteria wartościujące przyczyniają się do konfrontowania stosowanych przez podmiot monopolistyczny cen z podmiotami przodującymi w danej dziedzinie na innych rynkach, co w konsekwencji lepiej realizuje cele konkurencji. W ustawie antymonopolowej brak definicji ceny nadmiernie wygórowanej w art. 7 ust. 1 pkt 3. Organ antymonopolowy zastosował w niniejszym postępowaniu kryterium porównawcze w odniesieniu do cen na innych rynkach to jest w miastach o podobnej liczbie ludności. W centrum Katowic wysokość czynszu ustala się w przetargach, opłata za najem lokali wynosi od 378 zł/m2 do 35 zł/m2. Gmina Katowice za lokale biurowe połoŜone w centrum miasta pobiera czynsz od 27,50 zł/m2 do 12 zł/m2, średnio 15 zł/m2 (karta nr 254). W centrum Sosnowca opłaty te wynoszą od 150 zł/m2 do 28 zł/m2. Wysokość czynszu ustala się w przetargach, a średnio za wynajem lokali biurowych czynsz wynosi 15 zł/m2 (karta nr 119). W centrum Bytomia czynsz wynosi od 170 zł/m2 do 30 zł/m2 . Wysokość czynszu ustala się w przetargach., a w centrum miasta czynsz za wynajem lokalu (poza działalnością handlową) wynosi 27 zł/m2 (karta nr 235). W centrum Gliwic czynsz wynosi od 220 zł/m2 do 45 zł/m2, lokale oddawane są w najem po przeprowadzeniu przetargu, Zarząd Miasta ustala minimalne stawki czynszu w przypadku lokali zajmowanych w drodze decyzji administracyjnej (karta nr 168) i dla tych lokali biurowych w centrum miasta wynosi on 5,96 zł/m2 (kara nr 243). Wysokość czynszu w centrum Częstochowy wynosi ok. 100 zł/m2. Wysokość czynszu ustala się w przetargach. Biura płacą czynsz od 92,50 zł/m2 do 36,40 zł/m2.(karta nr 241) Centrum Bielska Białej to czynsze od 400 zł/m2 do 250 zł/m2. Na lokale usytuowane w centrum gmina musi przeprowadzić przetarg. Biura podatkowe płacą czynsz ok. 17 zł/m2. (karta nr 237). W Opolu organ gminy takŜe określił bazowe stawki czynszu za najem lokali uŜytkowych i w centrum miasta dla administracji wynosi 18,49 (karta nr 231), natomiast najemców lokali uŜytkowych wyłania się w przetargach. Centrum Zabrza to czynsze do 100 zł/m2. Średnie stawki w centrum miasta ustalane w przetargach dla biur wynoszą 43 zł/m2. (kara nr 142). W Zabrzu na podstawie uchwały organu gminy podstawowa miesięczna stawka czynszu za 1 m2 powierzchni lokalu uŜytkowego wynosi 11 zł (karta nr 20). W ocenie Urzędu, i okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy przy porównaniu wysokości czynszu w podobnych gminach, co jest materiałem porównawczym, nie moŜna mówić, aby uchwalony przez organ gminy czynsz za najem lokali uŜytkowych był nadmiernie wygórowany oraz miał charakter ceny nadmiernie wygórowanej w rozumieniu art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy antymonopolowej. Spółka w stosunku do najemcy stosuje ceny wg uchwały rady a nie ceny wolnorynkowe. Proponowana stawka nie odbiega od stosowanych w innych miastach, a nawet jest znacznie niŜsza od wynegocjowanych w drodze przetargów. Mając powyŜsze na uwadze orzeczono jak w punkcie III sentencji. Czwartą praktyką jest zdaniem Biura zarzut, iŜ Zarząd Miasta Zabrze uchwałą Nr 55/99 (karta nr 20) ustalił stawki czynszu w zaleŜności od działalności jaką prowadzi w danym lokalu przedsiębiorca, co zdaniem wnioskodawcy stanowi naruszenie art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy antymonopolowej. 11 Zgodnie z zapisem art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy antymonopolowej za praktykę monopolistyczną uznaje się naduŜywanie pozycji dominującej na rynku poprzez podział rynku według kryteriów terytorialnych, asortymentowych lub podmiotowych.. Rynkiem właściwym w niniejszym postępowaniu jest rynek wynajmu lokali uŜytkowych w ścisłym centrum miasta Zabrze określonym w uchwałach organów gminy jako strefa „0”. Gmina Zabrze jest właścicielem 376 lokali uŜytkowych znajdujących w strefie „0”. Uchwałą Nr LI/409/93 z dnia 28.06.1993 r. (karta nr 139) Rada Miejska w Zabrzu zobowiązała Zarząd Miasta do zagospodarowania lokali uŜytkowych na drodze przetargu otwartego dotyczącego wysokości opłat czynszowych. Do sprawowania zarządu i administracji zasobami gminy powołano cztery spółki prawa handlowego (karta nr 21). Jedna z nich Zarząd Budynków Komunalnych Sp. z o.o. zarządza i administruje (…) lokalami uŜytkowymi, znajdującymi się w ścisłym centrum miasta, stanowiącymi własność gminy. Zarząd Miasta Zabrze nie jest stroną umowy najmu lokalu uŜytkowego. Umowę zawarto w wyniku przetargu pomiędzy Biurem a Spółką (karta nr 8) Zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego 3 1. Rada gminy moŜe podejmować uchwały zawierające wytyczne dla podległych jej organów wykonawczych i gminnych jednostek organizacyjnych, w tym takŜe uchwały zalecające określony sposób gospodarowania mieniem gminy. Samo gospodarowanie tym mieniem naleŜy do zarządu bądź do powołanych w tym celu przedsiębiorstw komunalnych. 2. Nie jest sprzeczna z prawem uchwała rady gminy ustalająca minimalne stawki czynszu za lokale uŜytkowe oddawane w najem w budynkach komunalnych, bowiem jej przedmiot mieści się w zakresie pojęcia zasad zarządu mieniem gminy. NSA 4 w uzasadnieniu między innymi ocenił określenie kwotowo minimalnych stawek czynszu, zróŜnicowanych w zaleŜności od rodzaju działalności prowadzonej w lokalu i połoŜenia lokalu w jednej ze stref miasta. Tak więc – podjęcie decyzji przez gminę, jako właściciela mienia komunalnego, (a konkretnie przez organ gminy) w sprawie minimalnych stawek czynszu, według których gotowa jest zawierać umowy najmu lokali uŜytkowych, mieści się w granicach uprawnień przyznanych gminie przepisami ustawy samorządowej. Mieści się w szczególności w zakresie pojęcia zarządu mieniem gminy. (...) Niemniej jednak samorząd terytorialny sprawujący władzę lokalną nie moŜe pomijać szeregu uwarunkowań społecznych procesu ustalania poziomu czynszów za lokale uŜytkowe. CiąŜy bowiem na nim obowiązek zgodnie z potrzebami społecznymi utrzymania i odpowiedniego rozmieszczenia w terenie sieci placówek handlowych, gastronomicznych i usługowych, udzielania preferencji niektórym rodzajom działalności w konsekwencji róŜnicowania stawek czynszowych w zaleŜności od sposobu wykorzystania lokalu i jego połoŜenia. Zdaniem organu antymonopolowego działanie organów gminy naleŜy oceniać w płaszczyźnie zwykłej racjonalności podejmowania decyzji co do gospodarowanego majątku i wykonywania uprawnień właścicielskich, a nie wykorzystania siły rynkowej. Powinnością gminy, jako jednostki samorządu terytorialnego, jest zarządzanie w imieniu i w interesie lokalnej społeczności mieniem komunalnym oraz wykonywanie uprawnień właścicielskich. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Antymonopolowego 5 odrębny rynek lokalny stanowią gminne lokale uŜytkowe zlokalizowane w tzw. centrum handlowym miasta, w odniesieniu do których mechanizmy rynkowe kształtują wyŜsze czynsze najmu, a jednocześnie podmioty uŜytkujące te lokale mają lepsze moŜliwości prowadzenia działalności gospodarczej niŜ pozostali najemcy. Odmienna polityka gminy wobec tych lokali, a w szczególności w 3 OSP 1991/11-12 poz. 267, a takŜe Wspólnota 1991/27 str. 14 4 tamŜe w uzasadnieniu 5 wyrok z 20.07.1994 r., XVII Amr 14/94, Wokanda 1995 Nr 4. 12 zakresie oddawania ich w najem w następstwie przetargu nie uzasadnia postawienia gminie zarzutu podziału rynku według kryteriów terytorialnych i asortymentowych w świetle art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy antymonopolowej. Kwestionowany przez Biuro czynsz najmu został ustalony w trybie przetargu, zaś wysokość tego czynszu nie odbiega od ustalonych w uchwale organu gminy dla innych najemców za podobne lokale w strefie „0” oraz na ul. Dworcowej w Zabrzu. Zgodnie z treścią ogłoszenia - wygrywającego przetarg obowiązuje minimalna stawka równa wysokości stawki wg obowiązującej tabeli stawek, odpowiadającej rodzajowi prowadzonej działalności gospodarczej i usytuowania lokalu, niezaleŜnie od wysokości ceny wywoławczej. (karta nr 131). Trudno podzielić zarzut, iŜ Zarząd Miasta Zabrze uchwałą Nr 55/99 ustalił stawki czynszu w zaleŜności wyłącznie od działalności jaką prowadzi w danym lokalu przedsiębiorca. Powołana uchwała określa podstawową miesięczną stawkę czynszową na 11 zł/m2 powierzchni lokalu uŜytkowego. Stawka ta ulega skorygowaniu w zaleŜności od lokalizacji wynajmowanego pomieszczenia w określonej strefie handlowej i współczynnika branŜowego. Określono takŜe współczynniki obniŜające podstawową stawkę czynszową. W badanych na potrzeby niniejszego postępowania miasta stosuje się podobne kryteria przy ustalaniu minimalnych stawek czynszu za najem lokali stanowiących własność gminy. Przy oddawaniu lokali uŜytkowych w najem Gmina Zabrze róŜnicowała wprawdzie wysokość czynszów, jednakŜe kierowała się w tym względzie w miarę jednolity mi kryteriami, ustalając zbliŜone stawki czynszu dla określonych rodzajów działalności w zaleŜności od lokalizacji. Świadczą o tym uchwały organów gminy. KaŜdy zainteresowany wynajmem lokalu uŜytkowego stanowiącego własność Gminy Zabrze moŜe zapoznać się z uchwałami określającymi zasady najmu oraz w zasadami naliczania czynszu. W ocenie organu antymonopolowego trudno dopatrzyć się praktyki monopolistycznej w róŜnicowaniu przez Gminę stawek czynszu najmu lokali uŜytkowych stanowiących jej własność w zaleŜności od rodzaju prowadzonej działalności gospodarczej oraz w zaleŜności od standardu i usytuowania danego lokalu w określonych czterech strefach miejskich. Takie zasady zostały przyjęte w uchwale z 1996 r. oraz uchwale Nr 55/99 z dnia 1 marca 1999 r. Zarządu Miasta Zabrze w sprawie ustalania wysokości stawek czynszowych za najem lokali uŜytkowych będących własnością Gminy Zabrze. Uchwała określa stawki minimalne, określa takŜe preferencje. Tym sposobem organy gminy, a szczególnie Zarząd Miasta mają moŜliwość wpływania na równomierne zaspokajanie potrzeb wspólnoty samorządowej, do czego są ustawowo powołane. Podobnie, jak wynika z przeprowadzonego na potrzeby niniejszego postępowania badania rynku, postępują inne gminy dąŜąc do zaspokajania potrzeb wspólnoty samorządowej. Brak jest więc podstaw do uznania, iŜ opisane działanie Zarządu Miasta Zabrze stanowi naruszenie art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy antymonopolowej. Mając powyŜsze na uwadze orzeczono jak w punkcie IV sentencji. Od decyzji niniejszej przysługuje stronom prawo wniesienia odwołania do Sadu Okręgowego w Warszawie – Sądu Antymonopolowego za pośrednictwem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Katowicach w terminie dwutygodniowym od dnia doręczenia decyzji. Dyrektor Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Katowicach Alicja Kral