RŁO-59/2012

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA w ŁODZI ul. Piotrkowska 120 90-006 Łódź tel. (42) 636 36 89, fax (42) 636 07 12 e’mail: lodz@uokik.gov.pl RŁO- 61- 43(12)/12/AB Łódź, dnia 28 grudnia 2012 r. DECYZJA Nr RŁO 59/2012 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331, ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 5 i 6 tej ustawy po przeprowadzeniu postępowania w sprawie podejrzenia stosowania przez JHM DEVELOPMENT Spółkę Akcyjną z siedzibą w Skierniewicach, praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów – działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów po uprawdopodobnieniu stosowania przez JHM DEVELOPMENT Spółkę Akcyjną z siedzibą w Skierniewicach praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów , o których mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 powołanej na wstępie ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej na stosowaniu postanowienia wzorców umów, które zostało wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, ze zm.), poprzez zamieszczenie postanowienia o treści: „Ostateczny całkowity koszt przedmiotu umowy, o którym mowa w §4 ust. 1 może ulec zmianie, jeżeli zmianie ulegnie ostateczna powierzchnia użytkowa przedmiotu umowy.” we wzorcach umowy pod nazwą „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/miejsca postojowego Nr … w Helu przy ul. Admirała Steyera …”, „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/ garażu Nr … w Skierniewicach przy ul. Rawskiej 71A”, „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/ garażu Nr … w Bełchatowie przy ul. Hubala 6” , „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego … garażu Nr … w Brzezinach przy ul. Głowackiego 51” i przyjęciu zobowiązania JHM DEVELOPMENT Spółki Akcyjnej z siedzibą w Skierniewicach, do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom poprzez: 2 − dokonanie zmian we wzorcach umowy pod nazwą „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/miejsca postojowego Nr … w Helu przy ul. Admirała Steyera …”, „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/ garażu Nr … w Skierniewicach przy ul. Rawskiej 71A”, „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/ garażu Nr … w Bełchatowie przy ul. Hubala 6” , „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego … garażu Nr … w Brzezinach przy ul. Głowackiego 51” polegających na usunięciu postanowienia o treści: „Ostateczny całkowity koszt przedmiotu umowy, o którym mowa w §4 ust. 1 może ulec zmianie, jeżeli zmianie ulegnie ostateczna powierzchnia użytkowa przedmiotu umowy.”; − wystąpienia wobec wszystkich konsumentów, których aktualnie obowiązują umowy zawarte w oparciu o wzorce zawierające kwestionowane postanowienie, z ofertą zawarcia pisemnego aneksu do tych umów, usuwającego z treści kwestionowane postanowienie nakłada się na JHM DEVELOPMENT Spółkę Akcyjną w Skierniewicach, obowiązek wykonania przyjętego zobowiązania poprzez : − wprowadzenie zmian we wzorcach umowy pod nazwą „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/miejsca postojowego Nr … w Helu przy ul. Admirała Steyera …”, „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/ garażu Nr … w Skierniewicach przy ul. Rawskiej 71A”, „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/ garażu Nr … w Bełchatowie przy ul. Hubala 6” , „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego … garażu Nr … w Brzezinach przy ul. Głowackiego 51” zgodnie z przyjętym zobowiązaniem w terminie 2 tygodni (dwóch tygodni) od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji, − wystąpienie wobec wszystkich konsumentów, z którymi zostały zawarte umowy w oparciu o wzorce zawierające kwestionowane postanowienie, z ofertą zawarcia pisemnego aneksu do tych umów, usuwającego z treści kwestionowane postanowienie w terminie 45 dni (czterdziestu pięciu dni) od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331, ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy – działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: nakłada się JHM DEVELOPMENT Spółkę Akcyjną z siedzibą w Skierniewicach, obowiązek złożenia informacji o stopniu realizacji przyjętego zobowiązania w terminie 60 dni (sześćdziesięciu dni) od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji , zawierającej: − dowody wprowadzenia zmian we wzorcach umowy pod nazwą „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/miejsca postojowego Nr … w Helu przy ul. Admirała Steyera …”, „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/ garażu Nr … w Skierniewicach przy ul. Rawskiej 71A”, „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/ garażu Nr … w Bełchatowie 3 przy ul. Hubala 6” , „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego … garażu Nr … w Brzezinach przy ul. Głowackiego 51”, − dowody wystąpienia wobec wszystkich konsumentów, z którymi zostały zawarte umowy w oparciu o wzorce zawierające kwestionowane postanowienie, z ofertą zawarcia pisemnego aneksu do tych umów, usuwającego z treści kwestionowane. Uzasadnienie W toku postępowania wyjaśniającego (syg. akt RŁO-405-2/12) Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – zwany dalej: „Prezesem Urzędu” – ustalił, iż JHM DEVELOPMENT Spółka Akcyjna z siedzibą w Skierniewicach – zwana dalej: „JHM DEVELOPMENT S.A.” prowadzi działalność deweloperską, realizuje inwestycje zlokalizowane na Helu, w Skierniewicach, Bełchatowie oraz sprzedaje lokale/budynki już wybudowane w Rumi, Brzezinach, Rawie Mazowieckiej, Skierniewicach i Żyrardowie. Umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży oraz ustanowienia hipoteki JHM DEVELOPMENT S.A. zawiera w formie aktu notarialnego. Natomiast umowy nie przenoszące własności lokalu są zawierane w oparciu o wzorce umowy przedwstępnej, które mają różne nazwy ze względu na lokalizację. Wzorce umowy przedwstępnej różnią się w swej treści w zależności od tego, czy dotyczą inwestycji będących w trakcie realizacji, czy lokali już wybudowanych – oddanych do użytku, od przedmiotu sprzedaży, tj., czy dotyczą lokalu mieszkalnego, czy miejsca postojowego, a także w zależności od formy i sposobu płatności. W związku z tym JHM DEVELOPMENT S.A. stosuje 25 wzorców umów, wskazując, iż każda umowa zawierana z konsumentem jest indywidualnie negocjowana, a obowiązujące wzorce umów stanowią podstawę rozpoczęcia negocjacji z konsumentem. Analiza przekazanych wzorców umów pod nazwą „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/miejsca postojowego Nr … w Helu przy ul. Admirała Steyera …”, „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/ garażu Nr … w Skierniewicach przy ul. Rawskiej 71A”, „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/ garażu Nr … w Bełchatowie przy ul. Hubala 6” , „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego … garażu Nr … w Brzezinach przy ul. Głowackiego 51” - zwanych dalej : „wzorcami umów przedwstępnych dotyczących inwestycji będących w trakcie realizacji” wykazała, iż zawierają one postanowienie, które może zostać uznane za tożsame z postanowieniem wpisanym do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone – zwanego dalej: „Rejestrem” – o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, ze zm.) – zwanej dalej: „k.p.c.”. W związku z powyższym Prezes Urzędu uznał, iż istnieją podstawy do postawienia JHM DEVELOPMENT S.A. zarzutu stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, o których mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331, ze zm.) - zwanej dalej: „ustawą o ochronie konkurencji i konsumentów”. W dniu 27 września 2012 r. Prezes Urzędu wszczął z urzędu, Postanowieniem Nr 1/61- 43/12 (dowód: karty Nr 1-3), postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez JHM DEVELOPMENT S.A. praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, o których mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów polegających na stosowaniu 4 postanowienia wzorców umów, które zostało wpisane do Rejestru, o czym zawiadomił JHM DEVELOPMENT S.A. (dowód: karta Nr 4). W odpowiedzi na zawiadomienie o wszczęciu postępowania JHM DEVELOPMENT S.A. w piśmie z dnia 15 października 2012 r. (dowód: karty Nr 157 – 161) postawiony zarzut naruszenia zbiorowych interesów konsumentów uznała za bezzasadny, wskazując, iż nie doszło do naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, gdyż w żadnym lokalu mieszkalnym nie uległa zmianie jego ostateczna powierzchnia. Pomimo tego JHM DEVELOPMENT S.A. zadeklarowała rezygnację ze stosowania kwestionowanego postanowienia. Ze względu na fakt, iż JHM DEVELOPMENT S.A. dokonała błędnej identyfikacji istoty zarzutu będącego przedmiotem postępowania oraz nie była reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, Prezes Urzędu w piśmie z dnia 18 października 2012 r. dodatkowo wyjaśnił, co jest istotą zarzutu postawionego JHM DEVELOPMENTA S.A. w niniejszym postępowaniu (dowód: karta Nr 249). W odpowiedzi JHM DEVELOPMENT S.A. w piśmie z dnia 30 października 2012 r. wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji na podstawie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, składając zobowiązanie do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia naruszeniom wskazanym przez Prezesa Urzędu poprzez dokonanie zmian we wzorcach umowy pod nazwą „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/miejsca postojowego Nr … w Helu przy ul. Admirała Steyera …”, „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/ garażu Nr … w Skierniewicach przy ul. Rawskiej 71A”, „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/ garażu Nr … w Bełchatowie przy ul. Hubala 6” , „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego … garażu Nr … w Brzezinach przy ul. Głowackiego 51” polegających na usunięciu postanowienia o treści: „Ostateczny całkowity koszt przedmiotu umowy, o którym mowa w §4 ust. 1 może ulec zmianie, jeżeli zmianie ulegnie ostateczna powierzchnia użytkowa przedmiotu umowy.” oraz wystąpienie wobec wszystkich konsumentów, z którymi zostały zawarte umowy w oparciu o wzorce zawierające kwestionowane postanowienie, z ofertą zawarcia pisemnego aneksu do tych umów, usuwającego z treści kwestionowane postanowienie (dowód: karty Nr 253 – 256). Pismem z dnia 3 grudnia 2012 r. Prezes Urzędu zawiadomił JHM DEVELOPMENT S.A. o zakończeniu zbierania materiału dowodowego w przedmiotowym postępowaniu oraz o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zgromadzonym w aktach sprawy (dowód: karta Nr 300). Prezes Urzędu ustalił, co następuje: JHM DEVELOPMENT S.A. jest przedsiębiorcą wpisanym do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000372753. Przedmiotem działalności JHM DEVELOPMENT S.A. jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (dowód: karty Nr 7-8). JHM DEVELOPMENT S.A. realizuje inwestycje zlokalizowane na Helu, w Skierniewicach, Bełchatowie oraz sprzedaje lokale/budynki już wybudowane w Rumi, Brzezinach, Rawie Mazowieckiej, Skierniewicach i Żyrardowie (dowód: karta Nr 9). Umowy nie przenoszące własności lokalu są zawierane w oparciu o wzorce umowy przedwstępnej, które mają różne nazwy ze względu na lokalizację. Wzorce umowy przedwstępnej 5 różnią się w swej treści w zależności od tego, czy dotyczą inwestycji będących w trakcie realizacji, czy lokali już wybudowanych – oddanych do użytku, od przedmiotu sprzedaży, tj., czy dotyczą lokalu mieszkalnego, czy miejsca postojowego, a także w zależności od formy i sposobu płatności. JHM DEVELOPMENT S.A. stosuje następujące wzorce umów, wskazując, iż każda umowa zawierana z konsumentem jest indywidualnie negocjowana, a obowiązujące wzorce umów stanowią podstawę rozpoczęcia negocjacji z konsumentem: − „Umowa przedwstępna Nr …/2011 sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/miejsca postojowego Nr … w Rumi przy ul. Dębogórskiej 84” – wzorzec umowy dotyczy wybudowanego lokalu mieszkalnego i płatności 20/80 (pierwsza rata w wysokości 20% całkowitego kosztu i druga rata płatna jednorazowo w wysokości 80% całkowitego kosztu) (dowód: karty Nr 11-14), − „Umowa przedwstępna Nr …/2011 sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/miejsca postojowego Nr … w Rumi przy ul. Dębogórskiej 84” – wzorzec umowy dotyczy wybudowanego lokalu mieszkalnego i płatności 30/70 (pierwsza rata w wysokości 30% całkowitego kosztu i druga rata w wysokości 70% całkowitego kosztu płatna w 60 ratach miesięcznych) (dowód: karty Nr 15-18); − „Umowa przedwstępna Nr …/2011 sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/miejsca postojowego Nr … w Rumi przy ul. Dębogórskiej 84 ” – wzorzec umowy dotyczy wybudowanego lokalu mieszkalnego i jednorazowej płatności (dowód: karty Nr 19-22) ; − „Umowa przedwstępna Nr …/2011 sprzedaży miejsca postojowego Nr … w Rumi przy ul. Dębogórskiej 84” (dowód: karty Nr 23-25); − „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/miejsca postojowego Nr … w Helu przy ul. Admirała Steyera …” – wzorzec dotyczy inwestycji będącej w trakcie realizacji (dowód: karty Nr 36-39); − „Umowa przedwstępna Nr …/2011 sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/garażu Nr … w Brzezinach przy ul. Głowackiego 47 ” – wzorzec umowy dotyczy wybudowanego lokalu mieszkalnego i jednorazowej płatności(dowód: karty Nr 40-43); − „Umowa przedwstępna Nr …/2011 sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/garażu Nr … w Brzezinach przy ul. Głowackiego 47” – wzorzec umowy dotyczy wybudowanego lokalu mieszkalnego i płatności 30/70 (pierwsza rata w wysokości 30% całkowitego kosztu i druga rata w wysokości 70% całkowitego kosztu płatna w 60 ratach miesięcznych) (dowód: karty Nr 44-47); − „Umowa przedwstępna Nr …/2011 sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/garażu Nr … w Brzezinach przy ul. Głowackiego 47” – wzorzec umowy dotyczy wybudowanego lokalu mieszkalnego i płatności 20/80 (pierwsza rata w wysokości 20% całkowitego kosztu i druga rata płatna jednorazowo w wysokości 80% całkowitego kosztu) (dowód: karty Nr 48-51); − „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/garażu Nr … w Brzezinach przy ul. Głowackiego 49” – wzorzec umowy dotyczy wybudowanego lokalu mieszkalnego i jednorazowej płatności (dowód: karty Nr 52-55); − „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/garażu Nr … w Brzezinach przy ul. Głowackiego 49” – wzorzec umowy dotyczy wybudowanego lokalu mieszkalnego i płatności 30/70 (pierwsza rata w wysokości 30% 6 całkowitego kosztu i druga rata w wysokości 70% całkowitego kosztu płatna w 60 ratach miesięcznych) (dowód: karty Nr 56-59); − „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/garażu Nr … w Brzezinach przy ul. Głowackiego 49” – wzorzec umowy dotyczy wybudowanego lokalu mieszkalnego i płatności 20/80 (pierwsza rata w wysokości 20% całkowitego kosztu i druga rata płatna jednorazowo w wysokości 80% całkowitego kosztu) (dowód: karty Nr 60-63); − „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego … garażu Nr … w Brzezinach przy ul. Głowackiego 51” – wzorzec umowy dotyczy inwestycji będącej w trakcie realizacji (dowód: karty Nr 64-67); − „Umowa przedwstępna Nr …/2011 sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr … w Rawie Mazowieckiej przy ul. Solidarności 18A” – wzorzec umowy dotyczy wybudowanego lokalu mieszkalnego i płatności 20/80 (pierwsza rata w wysokości 20% całkowitego kosztu i druga rata płatna jednorazowo w wysokości 80% całkowitego kosztu) (dowód: karty Nr 73-76); − „Umowa przedwstępna Nr …/2011 sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr … w Rawie Mazowieckiej przy ul. Kazimierza Wielkiego 27” – wzorzec umowy dotyczy wybudowanego lokalu mieszkalnego i płatności 20/80 (pierwsza rata w wysokości 20% całkowitego kosztu i druga rata płatna jednorazowo w wysokości 80% całkowitego kosztu) (dowód: karty Nr 77-80); − „Umowa przedwstępna sprzedaży Nr …/2011 własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego Typ… położonego na działce o numerze ewidencyjnym … wraz z prawem własności działki budowlanej w ramach Osiedla Mieszkaniowego w zabudowie jednorodzinnej w Rawie Mazowieckiej przy ul. Katowickiej” – wzorzec umowy dotyczy wybudowanego budynku mieszkalnego i płatności 20/80 (pierwsza rata w wysokości 20% całkowitego kosztu i druga rata płatna jednorazowo w wysokości 80% całkowitego kosztu) (dowód: karty Nr 81-84); − „Umowa przedwstępna sprzedaży Nr …/2011 własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej Typ… położonego na działce o numerze ewidencyjnym … wraz z prawem własności działki budowlanej w ramach Osiedla Mieszkaniowego w Rawie Mazowieckiej przy ul. Katowickiej” – wzorzec umowy dotyczy wybudowanego budynku mieszkalnego i płatności 20/80 (pierwsza rata w wysokości 20% całkowitego kosztu i druga rata płatna jednorazowo w wysokości 80% całkowitego kosztu) (dowód: karty Nr 85-88); − „Umowa przedwstępna Nr …/2011 sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/ garażu Nr … w Skierniewicach przy ul. Trzcińskiej … ” – wzorzec umowy dotyczy wybudowanego lokalu mieszkalnego i płatności 20/80 (pierwsza rata w wysokości 20% całkowitego kosztu i druga rata płatna jednorazowo w wysokości 80% całkowitego kosztu) (dowód: karty Nr 104-107); − „Umowa przedwstępna Nr …/2011 sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …w Skierniewicach przy ul. Trzcińskiej 22A” – wzorzec umowy dotyczy wybudowanego lokalu mieszkalnego i jednorazowej płatności(dowód: karty Nr 108-110); − „Umowa przedwstępna Nr …/IX/2011 sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …w Skierniewicach przy ul. Trzcińskiej 22A” – wzorzec umowy dotyczy wybudowanego lokalu mieszkalnego i płatności 30/70 (pierwsza rata w wysokości 30% 7 całkowitego kosztu i druga rata w wysokości 70% całkowitego kosztu płatna w 60 ratach miesięcznych) (dowód: karty Nr 111-114); − „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/ garażu Nr … w Skierniewicach przy ul. Rawskiej 71A” – wzorzec umowy dotyczy inwestycji będącej w trakcie realizacji(dowód: karty Nr 115-118); − „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/ garażu Nr … w Bełchatowie przy ul. Hubala 6” – wzorzec umowy dotyczy inwestycji będącej w trakcie realizacji(dowód: karty Nr 128-131); − „Umowa przedwstępna Nr …/2011 sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/miejsca postojowego Nr … w Żyrardowie przy ul. …” – wzorzec dotyczy wybudowanego lokalu mieszkalnego i płatności 20/80 (pierwsza rata w wysokości 20% całkowitego kosztu i druga rata płatna jednorazowo w wysokości 80% całkowitego kosztu) (dowód: karty Nr 132-135); − „Umowa przedwstępna Nr …/2011 sprzedaży miejsca postojowego Nr … w Żyrardowie przy ul. …” (dowód: karty Nr 136-138); − „Umowa przedwstępna Nr …/2011 sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/miejsca postojowego Nr … w Żyrardowie przy ul. …” – wzorzec umowy dotyczy wybudowanego lokalu mieszkalnego i płatności 30/70 (pierwsza rata w wysokości 30% całkowitego kosztu i druga rata w wysokości 70% całkowitego kosztu płatna w 60 ratach miesięcznych) (dowód: karty Nr 139-142); − „Umowa przedwstępna Nr …/2011 sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/miejsca postojowego Nr … w Żyrardowie przy ul. …” – wzorzec umowy dotyczy wybudowanego lokalu mieszkalnego i jednorazowej płatności(dowód: karty Nr 143- 146). We wzorcach umów pn. − „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/miejsca postojowego Nr … w Helu przy ul. Admirała Steyera …”, − „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego … garażu Nr … w Brzezinach przy ul. Głowackiego 51”, − „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/ garażu Nr … w Skierniewicach przy ul. Rawskiej 71A”, − „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/ garażu Nr … w Bełchatowie przy ul. Hubala 6”, w § 4 ust. 3 JHM DEVELOPMENT S.A. zamieściła postanowienie o treści: „Ostateczny całkowity koszt przedmiotu umowy, o którym mowa w §4 ust. 1 może ulec zmianie, jeżeli zmianie ulegnie ostateczna powierzchnia użytkowa przedmiotu umowy.” (dowód: karty Nr 36 verte, 65, 116, 129). Do Rejestru w dniu 8 sierpnia 2011 r. pod numerem 2474 zostało wpisane postanowienie o treści: „Strony uzgadniają, że ostateczny metraż lokalu mieszkalnego oraz montaż balkonów, tarasów, loggi i piwnic zostanie ustalony na podstawie tych powierzchni zgodnie z obowiązującą PN (z udziałem inwestora) po ich wybudowaniu (możliwość różnicy +/- 5%) i będzie on stanowił podstawę obliczenia ostatecznej ceny za lokal mieszkalny, której rozliczenie powinno nastąpić w terminie 30 dni od daty sporządzenia i doręczenia obmiaru w/w składników lokalu 8 mieszkalnego”, uznane za niedozwolone przez Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów – zwany dalej: „Sądem Ochrony Konkurencji i Konsumentów” w wyroku z dnia 30 marca 2009 r., sygn. akt XVII AmC 124/07. JHM DEVELOPMENT S.A. zobowiązała się do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia naruszeniom zbiorowych interesów konsumentów poprzez dokonanie zmian we wzorcach umowy pod nazwą „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/miejsca postojowego Nr … w Helu przy ul. Admirała Steyera …”, „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/ garażu Nr … w Skierniewicach przy ul. Rawskiej 71A”, „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/ garażu Nr … w Bełchatowie przy ul. Hubala 6” , „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego … garażu Nr … w Brzezinach przy ul. Głowackiego 51” polegających na usunięciu postanowienia o treści: „Ostateczny całkowity koszt przedmiotu umowy, o którym mowa w §4 ust. 1 może ulec zmianie, jeżeli zmianie ulegnie ostateczna powierzchnia użytkowa przedmiotu umowy.” oraz wystąpienie wobec wszystkich konsumentów, z którymi zostały zawarte umowy w oparciu o wzorce zawierające kwestionowane postanowienie, z ofertą zawarcia pisemnego aneksu do tych umów, usuwającego z treści kwestionowane postanowienie (dowód: karty Nr 253 – 256). JHM DEVELOPMENT S.A. przekazała projekty nowych wzorców umów, niezawierające kwestionowanego przez Prezesa Urzędu postanowienia (dowód: karty Nr 281 – 297) oraz projekt oferty zawarcia aneksu, z jaką JHM DEVELOPMENT S.A. wystąpi do konsumentów, z którymi zostały zawarte umowy w oparciu o wzorce zawierające kwestionowane postanowienie (dowód: karty Nr 298 – 297). Pismem z dnia 3 grudnia 2012 r. Prezes Urzędu zawiadomił JHM DEVELOPMENT S.A. o zakończeniu zbierania materiału dowodowego w przedmiotowym postępowaniu oraz o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zgromadzonym w aktach sprawy (dowód: karta Nr 300). Prezes Urzędu zważył, co następuje: Podstawą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urzędu, czy w danej sprawie zagrożony został interes publicznoprawny. Stwierdzenie, że to nastąpiło pozwala na realizację celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznym ochrony interesów przedsiębiorców i konsumentów. Warunkiem koniecznym do uruchomienia procedur i zastosowania instrumentów określonych w ustawie jest zatem, aby działania przedsiębiorców – którym zarzucono naruszenie jej przepisów – stanowiły potencjalne zagrożenie interesu publicznego, nie zaś interesu jednostki lub grupy. Ustawa, w odniesieniu do przedsiębiorców chroni wobec tego konkurencję, a w odniesieniu do konsumentów ich interesy, jako zjawiska o charakterze instytucjonalnym. Zdaniem Prezesa Urzędu rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąże się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy są lub będą klientami JHM DEVELOPMENT S.A. Interes publicznoprawny przejawia się także w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi słowy, naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocześnie 9 naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione było w niniejszej sprawie podjęcie przez Prezesa Urzędu działań przewidzianych w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jeżeli w toku postępowania w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione – na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu, o którym mowa w art. 100 ust. 1 tej ustawy, lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania, że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24 tej ustawy, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia naruszeniom, Prezes Urzędu może, w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. W decyzji tej, jak wynika z art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes Urzędu nakłada na przedsiębiorcę obowiązek składania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowiązań. Przytoczony powyżej przepis jako przesłanki warunkujące możliwość wydania decyzji wskazuje: uprawdopodobnienie, że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz zobowiązanie się przedsiębiorcy, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, do podjęcia lub zaniechania działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom. W niniejszym postępowaniu wymaga zatem rozważenia, czy zaistniały wskazane warunki w odniesieniu do działania i zobowiązania UJHM DEVELOPMENT S.A., a ponadto, czy w przypadku ich wystąpienia uzasadnione jest przyjęcie zobowiązania strony postępowania i wydanie przez Prezesa Urzędu decyzji w oparciu o ww. przepis. Ad I. sentencji niniejszej decyzji W przedmiotowym postępowaniu Prezes Urzędu postawił zarzut stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, polegających na stosowaniu postanowienia wzorców umów, które zostało wpisane do Rejestru. Takie działanie może stanowić naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Stosownie do art. 24 ust. 2 tej ustawy, przez praktykę naruszająca zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności: − stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do Rejestru, − naruszanie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji, − nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji. Dla uprawdopodobnienia stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów konieczne jest każdorazowo uprawdopodobnienie kumulatywnego spełnienia trzech przesłanek: 1) kwestionowane działanie jest działaniem przedsiębiorcy, 2) działanie to jest bezprawne, 3) działanie przedsiębiorcy godzi w zbiorowy interes konsumentów. 10 Ad 1) Stosownie do art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, ilekroć w ustawie jest mowa o przedsiębiorcy, rozumie się przez to przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej (…). Przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r., Nr 220, poz. 1447, ze zm.) – zwanej dalej: „ustawą o swobodzie działalności gospodarczej”, jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną – wykonująca we własnym imieniu działalność gospodarczą. Zgodnie z art. 12 ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (Dz. U. Nr 94, poz. 1037, ze zm.) z chwilą wpisu do rejestru spółka akcyjna w organizacji staje się spółką akcyjną i uzyskuje osobowość prawną. Ponadto, zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej przedsiębiorca może podjąć działalność gospodarczą w dniu złożenia wniosku o wpis do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej lub po uzyskaniu wpisu do rejestru przedsiębiorców w Krajowym Rejestrze Sądowym. Przepis art. 2 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej definiuje działalność gospodarczą jako zarobkową działalność wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodową, wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły. JHM DEVELOPMENT S.A. jest spółką handlową posiadającą osobowość prawną. JHM DEVELOPMENT S.A. jest wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000372753. Przedmiotem działalności JHM DEVELOPMENT S.A. jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (dowód: karty Nr 7-8). JHM DEVELOPMENT S.A., jako osoba prawna prowadząca we własnym imieniu w sposób zorganizowany i ciągły, w celach zarobkowych działalność budowlaną posiada zatem status przedsiębiorcy. W związku z powyższym Prezes Urzędu stwierdził, że pierwsza przesłanka niezbędna do uprawdopodobnienia stosowania przez JHM DEVELOPMENT S.A. praktyki wskazanej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów została spełniona. Ad 2) Bezprawność tradycyjnie ujmowana jest jako sprzeczność z obowiązującym porządkiem prawnym. Porządek prawny obejmuje normy prawa powszechnie obowiązującego, a także nakazy i zakazy wynikające z zasad współżycia społecznego i dobrych obyczajów (wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 13 listopada 2007 r., sygn. akt XVII AmA 45/07). Bezprawność jest kategorią obiektywną. Rozważenia przy ocenie bezprawności wymaga zatem kwestia, czy zachowanie przedsiębiorcy było zgodne, czy też niezgodne z obowiązującymi zasadami porządku prawnego. Porządek prawny, którego naruszenie może skutkować naruszeniem artykułu 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów obejmuje normy prawa powszechnie obowiązującego, a także nakazy i zakazy wynikające z zasad współżycia społecznego i dobrych obyczajów. Same przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nie regulują konstrukcji bezprawności działań przedsiębiorcy. Tym samym, w celu konkretyzacji przesłanki bezprawności należy sięgnąć do przepisów innych ustaw. Na ich podstawie możliwe jest dokonanie oceny działań przedsiębiorcy w aspekcie ich zgodności z prawem (por. wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 23 czerwca 2006 r. - sygn. akt XVIII AmA 32/05). W art. 24 ust. 2 ustawy 11 o ochronie konkurencji i konsumentów ustawodawca wskazał natomiast przykładowe rodzaje praktyk, które naruszają zbiorowe interesy konsumentów. Katalog ten nie jest wyczerpujący. Zatem oprócz praktyk wskazanych bezpośrednio przez ustawodawcę w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów, za praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów można uznać zachowania naruszające przepisy innych ustaw, które nakładają na przedsiębiorcę określone obowiązki względem konsumenta. Jak wyżej wskazano art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zawiera przykładowy katalog bezprawnych działań naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Stosownie do art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów uważa się w szczególności stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do Rejestru. Na mocy art. 479 45 § 1 k.p.c. Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów jest obowiązany przesyłać Prezesowi Urzędu odpis każdego prawomocnego wyroku uwzględniającego powództwo o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone. Prezes Urzędu jest zobowiązany do prowadzenia Rejestru. Przepis art. 479 45 § 3 k.p.c. ustanawia zasadę tzw. formalnej jawności Rejestru, stanowiąc, że Rejestr jest jawny. Jawność ta oznacza, że Rejestr jest dostępny dla każdego zainteresowanego, czyli wszyscy mają do niego prawo wglądu. Skutkiem formalnej jawności Rejestru jest niemożność zasłaniania się nieznajomością dokonanych w nim wpisów. W Rejestrze tym przytacza się treść postanowień wzorców umowy uznanych przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone. Zgodnie z art. 479 43 k.p.c. od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do Rejestru prawomocny wyrok ma skutek wobec osób trzecich. W ocenie Prezesa Urzędu, wpisanie postanowień do tego Rejestru oznacza zatem, że od tej chwili są one zakazane we wszystkich wzorcach umów. Zakaz stosowania postanowień wpisanych do Rejestru dotyczy nie tylko tego przedsiębiorcy, przeciwko któremu zapadł wyrok w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, lecz również innych przedsiębiorców z danej branży. Za takim ujęciem przemawia podstawowy cel postępowania w sprawach o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, jakim jest usunięcie z obrotu postanowień, które Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za sprzeczne z obowiązującym porządkiem prawnym, bądź dobrymi obyczajami. Chodzi bowiem o to, by prawa i obowiązki przyszłych potencjalnych konsumentów nie były kształtowane na podstawie postanowień umownych uznanych przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone. Ponadto, zdaniem Prezesa Urzędu, zakaz stosowania niedozwolonych postanowień wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c., dotyczy także postanowień podobnych. Może zdarzyć się bowiem taka sytuacja, w której przedsiębiorca stosować będzie umowę, w której zawarte będą postanowienia, których istota jest taka sama, lecz konstrukcja gramatyczna, szyk wyrazów w zdaniu są różne. W związku z tym, zakazane jest też stosowanie postanowienia, którego zakres jest tożsamy z zakresem postanowienia wpisanego do tego Rejestru. Nie jest zatem konieczna dokładna, literalna identyczność tychże postanowień. Stanowisko Prezesa Urzędu znajduje uzasadnienie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. o sygnaturze akt III SZP 3/06 wskazał, iż stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone 12 prawomocnym wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do Rejestru może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Sąd Najwyższy uznał również, iż jeżeli Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna określone postanowienie za niedozwolone w wyniku przeprowadzonej kontroli abstrakcyjnej i zostanie ono wpisane do Rejestru, praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 23a ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów (obecnie art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów) dopuszcza się każdy z przedsiębiorców, który wprowadza do stosowanych postanowień zmiany o charakterze kosmetycznym, polegające na przykład na przestawieniu szyku wyrazów lub zmianie użytych wyrazów, jeżeli zmiany te nie prowadzą do zmiany istoty postanowień. W pierwszej kolejności należało zważyć, czy JHM DEVELOPMENT S.A. przy sprzedaży lokali mieszkalnych stosowała wzorzec umowy, czy też nie. Stosowaniem wzorca umownego jest już samo jego przygotowanie i wyrażenie woli zawierania umów w oparciu o jego treść. Wzorce umowy przedwstępnej, które stosuje JHM DEVELOPMENT S.A. różnią się w swej treści w zależności od tego, czy dotyczą inwestycji będących w trakcie realizacji, czy lokali już wybudowanych – oddanych do użytku, od przedmiotu sprzedaży, tj., czy dotyczą lokalu mieszkalnego, czy miejsca postojowego, a także w zależności od formy i sposobu płatności. Każdy z nich został zatwierdzony w określonej dacie podpisem Prezesa Zarządu JHM DEVELOPMENT S.A. JHM DEVELOPMENT S.A. wskazała, iż każda umowa zawierana z konsumentem jest indywidualnie negocjowana, a obowiązujące wzorce umów stanowią podstawę rozpoczęcia negocjacji z konsumentem. W związku z powyższym są to wzorce umowne w rozumieniu art. 384 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16. poz. 93, ze zm.) – zwanej dalej – „k.c.”. Definicję wzorca umownego wyczerpuje projekt umowy jako jednostronnie przygotowany z góry przed zawarciem umowy, zapis gotowych klauzul w postaci warunków umów zawieranych następnie z konsumentami. Fakt, że postanowienia umowy mogą zostać zmienione w trakcie ewentualnych negocjacji z klientami nie zmienia charakteru prawnego stosowanego wzorca umowy (wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 22 lipca 2009 r., sygn. akt XVII AmA 122/08). Bezprawność postanowienia wskazanego w pkt I sentencji niniejszej decyzji. W ocenie Prezesa Urzędu postanowienie o treści: „Ostateczny całkowity koszt przedmiotu umowy, o którym mowa w §4 ust. 1 może ulec zmianie, jeżeli zmianie ulegnie ostateczna powierzchnia użytkowa przedmiotu umowy.” jest tożsame co do celu i skutku z postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru w dniu w dniu 8 sierpnia 2011 r. pod numerem 2474 o treści: „Strony uzgadniają, że ostateczny metraż lokalu mieszkalnego oraz montaż balkonów, tarasów, loggi i piwnic zostanie ustalony na podstawie tych powierzchni zgodnie z obowiązującą PN (z udziałem inwestora) po ich wybudowaniu (możliwość różnicy +/- 5%) i będzie on stanowił podstawę obliczenia ostatecznej ceny za lokal mieszkalny, której rozliczenie powinno nastąpić w terminie 30 dni od daty sporządzenia i doręczenia obmiaru w/w składników lokalu mieszkalnego”. W ocenie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów obowiązkiem będącego profesjonalistą sprzedawcy jest jednoznaczne poinformowanie konsumenta o ostatecznej cenie jeszcze przed zawarciem umowy. W przeciwnym razie do momentu wybudowania inwestycji 13 konsument będzie pozostawał w niepewności co do ostatecznego metrażu i ceny mieszkania, które są niewątpliwie przesłankami mającymi decydujące znaczenie przy wyborze konkretnego mieszkania przez konsumenta. Zarówno postanowienie stosowane przez JHM DEVELOPMENT S.A. we wzorcach umów przedwstępnych dotyczących inwestycji będących w trakcie realizacji, jak i postanowienie wpisane do Rejestru pod numerem 2474, po pierwsze uzależniając całkowitą cenę od wielkości wybudowanej powierzchni przedmiotu umowy uprawniają do określenia ceny przedmiotu umowy już po zawarciu umowy, a po drugie dopuszczają zmianę ceny przedmiotu umowy, uzależniając ją od zmiany tej powierzchni, nie przyznając jednocześnie prawa konsumenta do odstąpienia od umowy. To przesądza o ich sprzeczności z dobrymi obyczajami i rażącym naruszaniu interesów konsumentów. Mając na uwadze powyższe Prezes Urzędu stwierdził, że druga przesłanka niezbędna do uprawdopodobnienia stosowania przez JHM DEVELOPMENT S.A. praktyki wskazanej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów została spełniona. Ad 3) Przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nie definiują pojęcia zbiorowego interesu konsumentów. Przepis art. 24 ust. 3 tej ustawy stanowi jedynie, że nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów. Ze zbiorowym interesem konsumentów mamy do czynienia wówczas, gdy działanie przedsiębiorcy dotyczy, bądź może dotyczyć nieograniczonej liczby konsumentów, których nie da się zindywidualizować. Prezes Urzędu podkreśla, że o tym, czy naruszony został interes zbiorowy, nie zawsze przesądza kryterium ilościowe, ponieważ niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta może być przejawem stosowanej praktyki naruszającej interes zbiorowy. W jednym z orzeczeń Sąd Najwyższy stwierdził, iż „ (…) nie jest zasadne uznawanie, że postępowanie z tytułu naruszenia ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów można wszcząć tylko wtedy, gdy zagrożone są interesy wielu odbiorców, a nie jest to możliwe w sytuacji, gdy pokrzywdzonym jest tylko jeden konsument. Wydawane orzeczenie ma bowiem wymiar znacznie szerszy, pełni także funkcję prewencyjną, służy bowiem ochronie także nieograniczonej liczbie potencjalnych konsumentów.” (wyrok SN z dnia 12 września 2003 r., sygn. akt I CKN 504/01). W przedmiotowej sprawie Prezes Urzędu ma do czynienia z naruszeniem praw nieograniczonej i nieokreślonej liczby konsumentów, którzy zapoznali się, bądź mogli zapoznać się z dostępnymi wzorcami umowy i zawarli, bądź mogli zawrzeć z JHM DEVELOPMENT S.A. umowę zawierającą niedozwolone postanowienia umowne. W tej sytuacji bezprawne zachowanie JHM DEVELOPMENT S.A. nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy mają charakter jednostkowy, indywidualny i nie dający się porównać z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami określonego kręgu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla całej grupy kontrahentów JHM DEVELOPMENT S.A. Stosowanie opisanych wyżej praktyk może godzić zatem w zbiorowe interesy konsumentów. W związku z powyższym Prezes Urzędu stwierdził, że trzecia przesłanka niezbędna do uprawdopodobnienia stosowania przez JHM DEVELOPMENT S.A. praktyki wskazanej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów została spełniona. 14 Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jeżeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu, o którym mowa w art. 100 ust. 1, lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania, że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu może, w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. Ponadto, stosownie do art. 28 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, przyjmując zobowiązanie Prezes Urzędu może określić termin wykonania zobowiązań. Jak Prezes Urzędu wykazał w niniejszej decyzji, okoliczności sprawy uprawdopodobniły, że JHM DEVELOPMENT S.A. stosuje praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów, określone w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Jednocześnie JHM DEVELOPMENT S.A. zobowiązała się do zaniechania stosowania wskazanych praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. W ocenie Prezesa Urzędu, podjęte przez JHM DEVELOPMENT S.A. zobowiązanie do dokonania zmian we wzorcach umowy pod nazwą „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/miejsca postojowego Nr … w Helu przy ul. Admirała Steyera …”, „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/ garażu Nr … w Skierniewicach przy ul. Rawskiej 71A”, „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/ garażu Nr … w Bełchatowie przy ul. Hubala 6” , „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego … garażu Nr … w Brzezinach przy ul. Głowackiego 51” polegających na usunięciu postanowienia o treści: „Ostateczny całkowity koszt przedmiotu umowy, o którym mowa w §4 ust. 1 może ulec zmianie, jeżeli zmianie ulegnie ostateczna powierzchnia użytkowa przedmiotu umowy.” uwzględnia przepis art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, eliminując z wzorców umowy bezprawne postanowienia umowne. Jednocześnie, wobec okoliczności, że JHM DEVELOPMENT S.A. zobowiązał się do wyeliminowania kwestionowanego postanowienia również z obowiązujących w obrocie umów z konsumentami, Prezes Urzędu uznał złożone zobowiązanie za zupełne, gdyż takie zachowanie w równorzędny sposób zabezpiecza interesy prawne konsumentów, którzy zawarli umowy z JHM DEVELOPMENT S.A. i którzy mogą zawrzeć tego typu umowy w przyszłości. Prezes Urzędu uznał, iż wskazane przez JHM DEVELOPMENT S.A. terminy na wykonanie obowiązków wynikających ze złożonego zobowiązania są wystarczające na ich zrealizowanie, a także pozwolą na szybkie wyeliminowanie zarówno praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, jak i jej skutków. Wobec spełnienia przesłanek wydania decyzji na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes Urzędu orzekł jak w punkcie I sentencji niniejszej decyzji. Ad II sentencji niniejszej decyzji Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w decyzji nakładającej na przedsiębiorcę obowiązek wykonania zobowiązania, Prezes Urzędu nakłada na przedsiębiorcę 15 również obowiązek składania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowiązań. Wobec tego Prezes Urzędu nałożył na JHM DEVELOPMENT S.A. obowiązek złożenia informacji o stopniu realizacji przyjętego zobowiązania, zawierającej dowody wprowadzenia zmian we wzorcach umowy pod nazwą „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/miejsca postojowego Nr … w Helu przy ul. Admirała Steyera …”, „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/ garażu Nr … w Skierniewicach przy ul. Rawskiej 71A”, „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego Nr …/ garażu Nr … w Bełchatowie przy ul. Hubala 6” , „Umowa przedwstępna Nr … sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego … garażu Nr … w Brzezinach przy ul. Głowackiego 51” oraz dowody wystąpienia wobec wszystkich konsumentów, z którymi zostały zawarte umowy w oparciu o wzorce zawierające kwestionowane postanowienie, z ofertą zawarcia pisemnego aneksu do tych umów, usuwającego z treści kwestionowane, w terminie 60 dni (sześćdziesięciu dni) od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji. Prezes Urzędu uznał, że tak określony termin jest wystarczający dla JHM DEVELOPMENT S.A. do przygotowania i przekazania Prezesowi Urzędu dowodów wykonania złożonego przez JHM DEVELOPMENT S.A. zobowiązania. W związku z tym Prezes Urzędu orzekł jak w punkcie II sentencji niniejszej decyzji. Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art . 479 28 § 1 i 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Łodzi. Z upoważnienia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury Barbara Romańczak-Graca Otrzymuje: r.pr. Anna Więzowska Kancelaria radcy prawnego ul. Kościuszki 6/10 97-500 Radomsko pełnomocnik JHM DEVELOPMENT S.A.