RPZ-18/2011

1 Poznań, dnia 22 września 2011r. RPZ- 61/19/11/JM DECYZJA nr RPZ 18/2011 Stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. nr 50 poz. 331 ze zm.), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu wobec CONSTRUCTA PLUS Sp. z o.o. Sp.k. z siedzibą w Poznaniu - w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów I. na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, wobec uprawdopodobnienia w toku postępowania stosowania przez CONSTRUCTA PLUS Sp. z o.o. Sp.k. z siedzibą w Poznaniu praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ww. ustawy, polegającej na stosowaniu we wzorcach umów postanowień wpisanych do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kpc, o treści: 1. we wzorcu o nazwie: „umowa o wybudowanie lokalu mieszkalnego, ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż” 1. Cena nie może ulec zmianie, z wyłączeniem niżej określonych przypadków: cena lokalu może ulec zmianie w przypadku zmiany powierzchni lokalu stwierdzonej inwentaryzacją powykonawczą w stosunku do powierzchni określonej w niniejszej umowie, zgodnie z poniższymi postanowieniami: a) w przypadku zwiększenia powierzchni lokalu w stosunku do powierzchni określonej w niniejszej umowie do 3% włącznie żadna ze stron nie będzie uprawniona do żądania zmiany ceny; b) w przypadku zmniejszenia powierzchni lokalu w stosunku do powierzchni określonej w niniejszej umowie do 3% włącznie kupujący uprawniony będzie do żądania proporcjonalnego obniżenia ceny, w terminie 21 dni od powzięcia informacji o zmniejszeniu powierzchni lokalu (§ 6 ust. 2 pkt 2) 2. Niedochowanie przez inwestora terminów, o których mowa w § 3 ust. 1, ust. 2 i ust. 4 umowy z przyczyn od niego niezależnych i przez niego niezawinionych, w szczególności spowodowanych przez (…) wyjątkowo niekorzystne warunki pogodowe, uniemożliwiające prawidłowe wykonanie robót wynikających z harmonogramu budowy, jak też z powodu zdarzeń administracyjno- prawnych, nie będzie stanowiło podstawy do odstąpienia przez kupującego od umowy. Inwestor zobowiązuje się dochować należytej staranności i podjąć wszelkie ekonomicznie uzasadnione działania zmierzające do wykonania zobowiązań, o których mowa w § 3 ust. 1, ust. 2 i ust. 4 bez nieuzasadnionej zwłoki. Jednakże jeśli terminy, o których mowa w § 3 ust. 1, ust. 2 i ust. 4 zostaną przekroczone o 120 dni, kupujący uprawniony będzie do odstąpienia od umowy (§ 8 ust. 6) PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA UOKiK W POZNANIU ul. Zielona 8, 61-851 Poznań Tel. (0-61) 852-15-17, 852-77-50, Fax (0-61) 851-86-44 E-mail: poznan@uokik.gov.pl 2 3. (…) Strona dokonująca zmiany adresów wskazanych w oznaczeniu stron niniejszej umowy zobowiązana jest poinformować o tym na piśmie drugą stronę. W przypadku naruszenia tego obowiązku doręczenie dokonane na ostatni wskazany adres uważa się za doręczone z chwilą zwrotu przesyłki do nadawcy lub upływu terminu na odbiór przesyłki, w zależności od tego, które z tych zdarzeń nastąpi wcześniej (§ 14 ust. 3) 4. Wszelkie spory wynikające z niniejszej umowy strony zobowiązują się rozstrzygać na drodze polubownej. W przypadku nieosiągnięcia porozumienia spory rozpoznawane będą przez rzeczowo właściwe sądy powszechne dla Poznania- Starego Miasta (§ 14 ust. 6) 2. we wzorcu o nazwie: „przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz jego sprzedaży i sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym” 1. Cena nie może ulec zmianie, z wyłączeniem niżej określonych przypadków: cena lokalu może ulec zmianie w przypadku zmiany powierzchni lokalu stwierdzonej inwentaryzacją powykonawczą w stosunku do powierzchni określonej w niniejszej umowie, zgodnie z poniższymi postanowieniami: a) w przypadku zwiększenia powierzchni lokalu w stosunku do powierzchni określonej w niniejszej umowie do 3% włącznie żadna ze stron nie będzie uprawniona do żądania zmiany ceny; b) w przypadku zmniejszenia powierzchni lokalu w stosunku do powierzchni określonej w niniejszej umowie do 3% włącznie kupujący uprawniony będzie do żądania proporcjonalnego obniżenia ceny, w terminie 21 dni od powzięcia informacji o zmniejszeniu powierzchni lokalu (§ 5 ust. 6 pkt 2) 2. Niedochowanie przez sprzedającego terminów, o których mowa w § 6 ust. 3, ust. 4 i ust. 6 umowy z przyczyn od niego niezależnych i przez niego niezawinionych, w szczególności spowodowanych przez (…) wyjątkowo niekorzystne warunki pogodowe, uniemożliwiające prawidłowe wykonanie robót wynikających z harmonogramu budowy, jak też z powodu zdarzeń administracyjno- prawnych, nie będzie stanowiło podstawy do odstąpienia przez kupującego od umowy. Sprzedający zobowiązuje się dochować należytej staranności i podjąć wszelkie ekonomicznie uzasadnione działania zmierzające do wykonania zobowiązań, o których mowa w § 6 ust. 3, ust. 4 i ust. 6 bez nieuzasadnionej zwłoki. Jednakże jeśli terminy, o których mowa w § 6 ust. 3, ust. 4 i ust. 6 zostaną przekroczone o 120 dni, kupujący uprawniony będzie do odstąpienia od umowy (§ 7 ust. 6) 3. Każda ze stron zobowiązana jest do niezwłocznego powiadomienia drugiej strony o zmianie adresu wskazanego w umowie, w tym adresów do doręczeń. W przypadku naruszenia tego obowiązku doręczenie dokonane na ostatni wskazany adres uważa się za doręczone z chwilą zwrotu przesyłki do nadawcy lub upływu terminu na odbiór przesyłki, w zależności od tego, które z tych zdarzeń nastąpi wcześniej (§ 13 ust. 3) 4. Spory mogące powstać na tle niniejszej umowy, po wyczerpaniu się wszelkich możliwości ich polubownego rozwiązania, poddane będą pod rozstrzygnięcie sądu powszechnego, miejscowo właściwego ze względu na położenie prowadzonej inwestycji (§ 13 ust. 5), po zobowiązaniu się przez CONSTRUCTA PLUS Sp. z o.o. Sp.k. do podjęcia działań zmierzających do zaniechania zarzuconej praktyki poprzez zmianę treści ww. postanowień w nowych wzorcach umów oraz w umowach pozostających nadal w obrocie prawnym, nakłada się na CONSTRUCTA PLUS Sp. z o.o. Sp.k. z siedzibą w Poznaniu obowiązek wykonania tego zobowiązania poprzez: a) wprowadzenie do obrotu z konsumentami, z chwilą uprawomocnienia się niniejszej decyzji, nowych wzorców umów, o których mowa w pkt I.1 i I.2, w których kwestionowane postanowienia nie występują b) wystąpienie do kontrahentów z propozycją zmian kwestionowanych postanowień we wszystkich nadal obowiązujących umowach poprzez podpisanie aneksów 3 zgodnie z wzorcami umów, w których postanowienia te nie występują, w terminie 1 miesiąca od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji II. na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nakłada się na CONSTRUCTA PLUS Sp. z o.o. Sp.k. z siedzibą w Poznaniu obowiązek przekazania , w terminie 2 miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji, informacji o stopniu realizacji zobowiązania nałożonego w punkcie I sentencji decyzji oraz kopii umów zawartych zgodnie z postanowieniami nowych wzorców i dowodów potwierdzających przekazanie kontrahentom aneksów do umów pozostających w obrocie prawnym. III. na podstawie art. 105 § 1 Kpa w zw. z art. 83 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, umarza się postępowanie w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów , wszczęte z urzędu w związku z podejrzeniem stosowania przez CONSTRUCTA PLUS Sp. z o.o. Sp.k. z siedzibą w Poznaniu praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ww. ustawy, polegającej na stosowaniu we wzorcach umów postanowień wpisanych do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kpc, o treści: 1. W przypadkach odstąpienia od umowy przez kupującego z przyczyn wskazanych w ust. 3 pkt 2 i pkt 3 inwestor dokona zwrotu kupującemu wpłaconych kwot w wysokości nominalnej w terminie 14 dni od daty otrzymania oświadczenia o odstąpieniu od umowy (§ 8 ust. 5 wzorca umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego, ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż) 2. W przypadkach odstąpienia od umowy przez kupującego z przyczyn wskazanych w ust. 3 pkt 2 i pkt 3 sprzedający dokona zwrotu kupującemu wpłaconych kwot w wysokości nominalnej w terminie 14 dni od daty otrzymania oświadczenia o odstąpieniu od umowy (§ 7 ust. 5 wzorca przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz jego sprzedaży i sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym). Uzasadnienie Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów- Delegatura w Poznaniu (dalej: Prezes Urzędu) wszczął z urzędu postępowanie wyjaśniające, mające m.in. na celu wstępne ustalenie, czy CONSTRUCTA PLUS Sp. z o.o. Sp.k. z siedzibą w Poznaniu (dalej: Przedsiębiorca) stosuje w obrocie konsumenckim postanowienia wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kpc. W trakcie prowadzonego postępowania Przedsiębiorca przedłożył wzorce umów, które wykorzystuje w obrocie z konsumentami o nazwach: „umowa o wybudowanie lokalu mieszkalnego, ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż” oraz „przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz jego sprzedaży i sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym”. Przedsiębiorca poinformował, że pierwszy z wymienionych wzorców stosuje od dnia 3 marca 2011r., a drugi- od dnia 17 marca 2011r. i łącznie w oparciu o ich postanowienia zawarł [usunięto] umów. Wskazał ponadto, że aktualnie realizuje inwestycję przy ul. Kościelnej/Mylnej w Poznaniu. Analiza ww. wzorców wykazała, że zawarto w nich postanowienia, które mogą zostać uznane za tożsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Z uwagi na powyższe, postanowieniem z dnia 5 lipca 2011r. Prezes Urzędu wszczął z urzędu postępowanie w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w związku z podejrzeniem stosowania przez CONSTRUCTA PLUS Sp. z o.o. Sp.k. z siedzibą w 4 Poznaniu praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej na stosowaniu we wzorcach umów postanowień wpisanych do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kpc, o treści: 1. we wzorcu o nazwie: „umowa o wybudowanie lokalu mieszkalnego, ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż” 1. Cena nie może ulec zmianie, z wyłączeniem niżej określonych przypadków: cena lokalu może ulec zmianie w przypadku zmiany powierzchni lokalu stwierdzonej inwentaryzacją powykonawczą w stosunku do powierzchni określonej w niniejszej umowie, zgodnie z poniższymi postanowieniami: a) w przypadku zwiększenia powierzchni lokalu w stosunku do powierzchni określonej w niniejszej umowie do 3% włącznie żadna ze stron nie będzie uprawniona do żądania zmiany ceny; b) w przypadku zmniejszenia powierzchni lokalu w stosunku do powierzchni określonej w niniejszej umowie do 3% włącznie kupujący uprawniony będzie do żądania proporcjonalnego obniżenia ceny, w terminie 21 dni od powzięcia informacji o zmniejszeniu powierzchni lokalu (§ 6 ust. 2 pkt 2) 2. W przypadkach odstąpienia od umowy przez kupującego z przyczyn wskazanych w ust. 3 pkt 2 i pkt 3 inwestor dokona zwrotu kupującemu wpłaconych kwot w wysokości nominalnej w terminie 14 dni od daty otrzymania oświadczenia o odstąpieniu od umowy (§ 8 ust. 5) 3. Niedochowanie przez inwestora terminów, o których mowa w § 3 ust. 1, ust. 2 i ust. 4 umowy z przyczyn od niego niezależnych i przez niego niezawinionych, w szczególności spowodowanych przez (…) wyjątkowo niekorzystne warunki pogodowe, uniemożliwiające prawidłowe wykonanie robót wynikających z harmonogramu budowy, jak też z powodu zdarzeń administracyjno- prawnych, nie będzie stanowiło podstawy do odstąpienia przez kupującego od umowy. Inwestor zobowiązuje się dochować należytej staranności i podjąć wszelkie ekonomicznie uzasadnione działania zmierzające do wykonania zobowiązań, o których mowa w § 3 ust. 1, ust. 2 i ust. 4 bez nieuzasadnionej zwłoki. Jednakże jeśli terminy, o których mowa w § 3 ust. 1, ust. 2 i ust. 4 zostaną przekroczone o 120 dni, kupujący uprawniony będzie do odstąpienia od umowy (§ 8 ust. 6) 4. (…) Strona dokonująca zmiany adresów wskazanych w oznaczeniu stron niniejszej umowy zobowiązana jest poinformować o tym na piśmie drugą stronę. W przypadku naruszenia tego obowiązku doręczenie dokonane na ostatni wskazany adres uważa się za doręczone z chwilą zwrotu przesyłki do nadawcy lub upływu terminu na odbiór przesyłki, w zależności od tego, które z tych zdarzeń nastąpi wcześniej (§ 14 ust. 3) 5. Wszelkie spory wynikające z niniejszej umowy strony zobowiązują się rozstrzygać na drodze polubownej. W przypadku nieosiągnięcia porozumienia spory rozpoznawane będą przez rzeczowo właściwe sądy powszechne dla Poznania- Starego Miasta (§ 14 ust. 6) 2. we wzorcu o nazwie: „przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz jego sprzedaży i sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym” 1. Cena nie może ulec zmianie, z wyłączeniem niżej określonych przypadków: cena lokalu może ulec zmianie w przypadku zmiany powierzchni lokalu stwierdzonej inwentaryzacją powykonawczą w stosunku do powierzchni określonej w niniejszej umowie, zgodnie z poniższymi postanowieniami: a) w przypadku zwiększenia powierzchni lokalu w stosunku do powierzchni określonej w niniejszej umowie do 3% włącznie żadna ze stron nie będzie uprawniona do żądania zmiany ceny; b) w przypadku zmniejszenia powierzchni lokalu w stosunku do powierzchni określonej w niniejszej umowie do 3% włącznie kupujący uprawniony będzie do żądania proporcjonalnego obniżenia ceny, w terminie 21 dni od powzięcia informacji o zmniejszeniu powierzchni lokalu (§ 5 ust. 6 pkt 2) 5 2. W przypadkach odstąpienia od umowy przez kupującego z przyczyn wskazanych w ust. 3 pkt 2 i pkt 3 sprzedający dokona zwrotu kupującemu wpłaconych kwot w wysokości nominalnej w terminie 14 dni od daty otrzymania oświadczenia o odstąpieniu od umowy (§ 7 ust. 5) 3. Niedochowanie przez sprzedającego terminów, o których mowa w § 6 ust. 3, ust. 4 i ust. 6 umowy z przyczyn od niego niezależnych i przez niego niezawinionych, w szczególności spowodowanych przez (…) wyjątkowo niekorzystne warunki pogodowe, uniemożliwiające prawidłowe wykonanie robót wynikających z harmonogramu budowy, jak też z powodu zdarzeń administracyjno- prawnych, nie będzie stanowiło podstawy do odstąpienia przez kupującego od umowy. Sprzedający zobowiązuje się dochować należytej staranności i podjąć wszelkie ekonomicznie uzasadnione działania zmierzające do wykonania zobowiązań, o których mowa w § 6 ust. 3, ust. 4 i ust. 6 bez nieuzasadnionej zwłoki. Jednakże jeśli terminy, o których mowa w § 6 ust. 3, ust. 4 i ust. 6 zostaną przekroczone o 120 dni, kupujący uprawniony będzie do odstąpienia od umowy (§ 7 ust. 6) 4. Każda ze stron zobowiązana jest do niezwłocznego powiadomienia drugiej strony o zmianie adresu wskazanego w umowie, w tym adresów do doręczeń. W przypadku naruszenia tego obowiązku doręczenie dokonane na ostatni wskazany adres uważa się za doręczone z chwilą zwrotu przesyłki do nadawcy lub upływu terminu na odbiór przesyłki, w zależności od tego, które z tych zdarzeń nastąpi wcześniej (§ 13 ust. 3) 5. Spory mogące powstać na tle niniejszej umowy, po wyczerpaniu się wszelkich możliwości ich polubownego rozwiązania, poddane będą pod rozstrzygnięcie sądu powszechnego, miejscowo właściwego ze względu na położenie prowadzonej inwestycji (§ 13 ust. 5). Przedsiębiorca zawiadomiony o wszczęciu postępowania administracyjnego pismem z dnia 21 lipca 2011r. poinformował, że wprowadził zmiany do stosowanych wzorców umów, a do umów zawartych z konsumentami przed wydaniem postanowienia o wszczęciu postępowania sporządzi aneksy z uwzględnieniem uwag Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów . Przedsiębiorca zadeklarował także, że każda umowa sporządzona zostanie zgodnie z ostatecznym postanowieniem wydanym przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Kolejnym pismem z dnia 11 sierpnia 2011r. Przedsiębiorca sprecyzował, że złożone przez niego deklaracje należy traktować jako wniosek o wydanie decyzji w trybie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Przedsiębiorca zobowiązał się, że nowe wzorce umów wprowadzi do obrotu konsumenckiego niezwłocznie po wydaniu decyzji przez Prezesa Urzędu. Poinformował także, że zawarł [usunięto] umów zawierających kwestionowane postanowienia. Zważywszy na liczbę tych umów Przedsiębiorca zobowiązał się do przedstawienia swoim kontrahentom propozycji aneksów maksymalnie w ciągu 30 dni od wydania decyzji przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W załączeniu do ww. pisma Przedsiębiorca przedłożył nowe wzorce umów oraz aneksów do umów pozostających nadal w obrocie prawnym wraz z projektami pism, które prześle do konsumentów. Prezes Urzędu ustalił, co następuje: Spółka pod firmą: CONSTRUCTA PLUS Sp. z o.o. Sp.k. z siedzibą w Poznaniu została wpisana do rejestru przedsiębiorców KRS pod numerem 0000320017. Przedmiotem jej działalności są m.in. roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych oraz sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (dowód: odpis z Krajowego Rejestru Sądowego). Umowy z konsumentami Przedsiębiorca zawiera w oparciu o wzorce umów o nazwach: „umowa o wybudowanie lokalu mieszkalnego, ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż” oraz „przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz jego sprzedaży i sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym”. Ww. wzorce Przedsiębiorca wykorzystuje w obrocie konsumenckim od marca 2011r. Łącznie w oparciu o ich postanowienia 6 zawarł [usunięto] umów. Przedsiębiorca realizuje aktualnie inwestycję przy ul. Kościelnej/Mylnej w Poznaniu (dowód: pisma Przedsiębiorcy z dnia: 30 marca i 11 sierpnia 2011r.). Prezes Urzędu ustalił, że we wzorcach tych zamieszczono postanowienia, które mogą zostać uznane za tożsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. W trakcie prowadzonego postępowania Przedsiębiorca zobowiązał się do wprowadzenia do obrotu prawnego nowych wzorców umów, w którym kwestionowane postanowienia nie występują niezwłocznie po wydaniu decyzji przez Prezesa Urzędu oraz złożenia swoim kontrahentom propozycji aneksowania umów zawierających niedozwolone postanowienia umowne, które pozostają nadal w obrocie prawnym, maksymalnie w terminie 30 dni od daty wydania decyzji przez Prezesa Urzędu (dowód: pisma Przedsiębiorcy z dnia: 21 lipca i 11 sierpnia 2011r.). W przedstawionych przez Przedsiębiorcę w toku postępowania nowych wzorcach umów zakwestionowane postanowienia otrzymały treść: Pkt I.1 ppkt 1 i pkt I.2 ppkt 1 sentencji decyzji „Cena nie może ulec zmianie z wyłączeniem niżej określonych przypadków: w przypadku zmiany powierzchni lokalu, zgodnie z informacją zawartą w § 3 ust. 3 umowy stwierdzonej na podstawie inwentaryzacji powykonawczej, cena lokalu może ulec zmianie przy zastosowaniu poniższych postanowień: a) w przypadku zmniejszenia powierzchni lokalu w stosunku do powierzchni określonej w niniejszej umowie, kupujący uprawniony będzie do żądania proporcjonalnego obniżenia ceny; b) w przypadku zwiększenia powierzchni lokalu w stosunku do powierzchni określonej w niniejszej umowie inwestor uprawniony będzie do żądania proporcjonalnego zwiększenia ceny (§ 6 ust. 2 pkt 2 wzorca umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego, ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż). „Cena nie może ulec zmianie z wyłączeniem niżej określonych przypadków: w przypadku zmiany powierzchni lokalu mieszkalnego, zgodnie z informacją zawartą w § 1 ust. VII niniejszej umowy stwierdzonej na podstawie inwentaryzacji powykonawczej, cena lokalu mieszkalnego może ulec zmianie przy zastosowaniu poniższych postanowień: a) w przypadku zmniejszenia powierzchni lokalu mieszkalnego w stosunku do powierzchni określonej w niniejszej umowie, kupujący uprawnieni będą do żądania proporcjonalnego obniżenia ceny; b) w przypadku zwiększenia powierzchni lokalu w stosunku do powierzchni określonej w niniejszej umowie sprzedająca spółka uprawniona będzie do żądania proporcjonalnego zwiększenia ceny (§ 5 ust. 6 pkt 2 wzorca przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz jego sprzedaży i sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym). Jednocześnie w obydwu wzorcach dodano postanowienia zapewniające konsumentowi prawo odstąpienia od umowy: „W przypadku powstania różnicy pomiędzy powierzchnią deklarowaną wynikającą z postanowień § 1 niniejszej umowy a powierzchnią ustaloną na podstawie pomiarów powykonawczych, kupujący uprawniony będzie do odstąpienia od umowy na zasadach określonych w § 8 niniejszej umowy, w terminie 21 dni od powzięcia informacji o zmianie powierzchni lokalu” (§ 6 ust. 3 wzorca umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego, ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż). „W przypadku powstania różnicy pomiędzy powierzchnią deklarowaną wynikającą z postanowień § 1 ust. II niniejszej umowy a powierzchnią ustaloną na podstawie pomiarów powykonawczych, kupujący uprawniony będzie do odstąpienia od umowy na zasadach określonych w § 7 niniejszej umowy, w terminie 21 dni od powzięcia informacji o zmianie powierzchni lokalu” (§ 5 ust. 7 wzorca przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz jego sprzedaży i sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym). 7 Pkt I.1 ppkt 2 i pkt I.2 ppkt 2 sentencji decyzji „W przypadku, gdy niewykonanie lub nieprawidłowe wykonanie umowy spowodowane zostanie zdarzeniem o charakterze siły wyższej, żadna ze stron nie będzie ponosiła odpowiedzialności wobec drugiej strony. Strona, która powołuje się na zdarzenie o charakterze siły wyższej zobowiązana jest podjąć wszelkie ekonomicznie uzasadnione działania zmierzające do realizacji celów umowy” (§ 8 ust. 6 wzorca umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego, ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż i § 7 ust. 6 wzorca przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz jego sprzedaży i sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym).7 Pkt I.1 ppkt 3 i pkt I.2 ppkt 3 sentencji decyzji „Wszelkie doręczenia pomiędzy stronami będą dokonywane na adresy wskazane w oznaczeniu stron niniejszej umowy. Strona dokonująca zmiany adresów wskazanych w oznaczeniu stron niniejszej umowy zobowiązana jest poinformować o tym na piśmie drugą stronę” (§ 14 ust. 3 wzorca umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego, ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż i § 13 ust. 3 wzorca przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz jego sprzedaży i sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym). Pkt I.1 ppkt 4 i pkt I.2 ppkt 4 sentencji decyzji „Spory mogące powstać na tle niniejszej umowy będą rozstrzygane przez właściwy rzeczowo i miejscowo sąd powszechny” (§ 14 ust. 6 wzorca umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego, ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż i § 13 ust. 5 wzorca przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz jego sprzedaży i sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym). Prezes Urzędu zważył, co następuje: I. Stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, ochrona interesów przedsiębiorców i konsumentów podejmowana w ramach działań Prezesa Urzędu jest prowadzona w interesie publicznym. Ingerencja Prezesa Urzędu ma więc na celu ochronę interesów zbiorowości, a nie wprost poszczególnych, indywidualnych uczestników rynku. Naruszenie interesu publicznego stanowi bezwzględny warunek uznania kompetencji Prezesa Urzędu do rozstrzygnięcia określonej sprawy. Interes publiczny zostaje naruszony wówczas, gdy działania przedsiębiorcy godzą w interesy ogólnospołeczne i dotykają szerokiego kręgu uczestników rynku, zaburzając jego prawidłowe funkcjonowanie. W ocenie Prezesa Urzędu, rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny. Wiąże się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy byli lub mogli stać się klientami Przedsiębiorcy. W niniejszej sprawie istnieje zatem możliwość poddania zachowania Przedsiębiorcy dalszej ocenie pod kątem stosowania przez niego praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jeżeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione- na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu, o którym mowa w art. 100 ust. 1, lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania- że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu może w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. 8 Przytoczony przepis jako przesłanki warunkujące możliwość wydania decyzji przez Prezesa Urzędu wskazuje: uprawdopodobnienie naruszenia zakazu określonego w art. 24 ustawy oraz zobowiązanie się przedsiębiorcy, któremu jest zarzucane takie naruszenie, do podjęcia lub zaniechania działań zmierzających do zapobieżenia naruszeniu. Z uwagi na złożenie przez CONSTRUCTA PLUS Sp. z o.o. Sp.k. wniosku o wydanie decyzji na podstawie art. 28 ustawy niezbędne jest rozważenie, czy wskazane w tym przepisie warunki zaistniały w odniesieniu do działań i zobowiązań ww. Przedsiębiorcy. W pierwszej kolejności rozważenia wymaga, czy stosowanie praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów zostało uprawdopodobnione na obecnym etapie postępowania. Przedsiębiorcy zarzucono stosowanie praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z art. 24 ust. 1 tej ustawy, zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy stanowi, że przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działania przedsiębiorcy, w szczególności stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego. Stwierdzenie przedmiotowej praktyki wymaga spełnienia dwóch przesłanek: bezprawności działania przedsiębiorcy i naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Bezprawność praktyki przypisanej Przedsiębiorcy wynika z tożsamości stosowanych przez niego postanowień wzorców umów z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądowym, Prezes Urzędu może stwierdzić stosowanie praktyki określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów również w odniesieniu do przedsiębiorcy, który nie był stroną postępowania sądowego zakończonego wpisaniem danej klauzuli do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2 grudnia 2005r. sygn. akt VI ACa 760/05 podkreślił, że praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest posługiwanie się postanowieniem wpisanym do rejestru w oderwaniu od zagadnienia, czy wpis do rejestru powstał w związku ze stosowaniem wzorca umowy przez podmiot, co do którego bada się stosowanie praktyki. Jak wskazał Sąd Apelacyjny, naruszenie interesów konsumentów może nastąpić w wyniku działań podmiotów, które stosują klauzule abuzywne już wpisane do rejestru, przy czym wpis taki związany był z działaniami innych przedsiębiorców. Z kolei w wyroku z dnia 25 maja 2005r. sygn. akt XVII Ama 46/04, Sąd Okręgowy w Warszawie- Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: SOKiK) wyraził pogląd, że dla uznania określonej klauzuli za niedozwolone postanowienie umowne wystarczy stwierdzenie, że mieści się ona w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru i nie jest konieczna literalna zgodność porównywanych klauzul. Czynnikiem przesądzającym o podobieństwie klauzul powinien być bowiem zamiar, cel, jakiemu ma służyć kwestionowane postanowienie. Jeśli więc cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformułowania klauzuli uznanej za niedozwoloną, oba zapisy można uznać za tożsame. Przedstawione powyżej orzecznictwo potwierdza uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2006r. sygn. akt III SZP 3/2006, w której uznano, że stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie- Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego, może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę 9 naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 23a 1 . Odwołując się do argumentów o charakterze celowościowym oraz kierując się potrzebą zapewnienia skuteczności tego przepisu, Sąd Najwyższy podkreślił, że praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów obejmuje również przypadki wprowadzenia jedynie zmian kosmetycznych, polegających na przestawieniu szyku wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru, która wywołuje takie same skutki godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej co wpisana do rejestru. (…) Możliwość uznania zachowania przedsiębiorcy, polegającego na stosowaniu postanowień wzorców umownych, które nie mają identycznego brzmienia jak postanowienia wpisane do rejestru, za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, w sposób istotny zwiększa skuteczność obu instytucji (tj. niedozwolonych postanowień umownych oraz praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumenta), zniechęcając przedsiębiorców do obchodzenia wpisów dokonanych w rejestrze niedozwolonych postanowień. Nie jest więc konieczna dokładna, literalna zbieżność klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z nią porównywanej. Niedozwolone będą również takie postanowienia umów, które mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, których treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną wykładnię. Pkt I.1 ppkt 1 i pkt I.2 ppkt 1 sentencji decyzji Prezes Urzędu uznał, że tożsamość z klauzulami wpisanymi do rejestru może zostać stwierdzona w przypadku postanowienia, zgodnie z którym: „Cena nie może ulec zmianie, z wyłączeniem niżej określonych przypadków: cena lokalu może ulec zmianie w przypadku zmiany powierzchni lokalu stwierdzonej inwentaryzacją powykonawczą w stosunku do powierzchni określonej w niniejszej umowie, zgodnie z poniższymi postanowieniami: a) w przypadku zwiększenia powierzchni lokalu w stosunku do powierzchni określonej w niniejszej umowie do 3% włącznie żadna ze stron nie będzie uprawniona do żądania zmiany ceny; b) w przypadku zmniejszenia powierzchni lokalu w stosunku do powierzchni określonej w niniejszej umowie do 3% włącznie kupujący uprawniony będzie do żądania proporcjonalnego obniżenia ceny, w terminie 21 dni od powzięcia informacji o zmniejszeniu powierzchni lokalu” (§ 6 ust. 2 pkt 2 wzorca umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego, ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż i § 5 ust. 6 pkt 2 wzorca przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz jego sprzedaży i sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym). Wyrokiem z dnia 12 listopada 2007r. sygn. akt XVII Amc 108/07 SOKiK uznał za niedozwolone postanowienie o treści: Strony zgodnie oświadczają, że: - w przypadku, gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr … po obmiarze dokonanym zgodnie z § 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w § 2 pkt 1 niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal określona w § 3 pkt 1 lit. a nie ulegnie zmianie; - w przypadku, gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego po obmiarze dokonanym zgodnie z § 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w § 2 pkt 1 niniejszej umowy będzie przekraczać 3%, to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem (tarasem), opisanego w § 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem (tarasem) po dokonanym obmiarze (pozycja 1540 rejestru niedozwolonych postanowień umownych). W uzasadnieniu wyroku SOKiK wskazał m.in., że postanowienie to kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz rażąco narusza jego interesy, spełniając przesłanki klauzuli niedozwolonej określonej w art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego. W ocenie SOKiK, zastosowanie tej klauzuli powoduje, że konsument będzie zobowiązany do zaakceptowania faktu, że powierzchnia zakupionego lokalu jest inna od powierzchni przewidzianej w umowie. Prawa konsumenta zostaną naruszone zarówno wtedy, jeżeli okaże się, że powierzchnia lokalu jest do 3% mniejsza od powierzchni umówionej jak również wtedy, gdy okaże się, że powierzchnia jest do 3% większa 1 W obowiązującej obecnie ustawie z dnia 16.02.2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów, praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów uregulowana została w art. 24. 10 od zakładanej w umowie. Jak podkreślił SOKiK, w pierwszym przypadku konsument otrzyma lokal, który przy dużych mieszkaniach może być nawet o kilka metrów mniejszy od umówionego, w drugim- konsument będzie zmuszony do zakupu odpowiednio większej ilości materiałów wykończeniowych, zmiany uprzedniej aranżacji itp. Sąd ocenił, że próg 3% został określony na zbyt wysokim poziomie przez co stawia konsumenta na pozycji strony niepewnej rzetelności świadczenia kontrahenta. Biorąc pod uwagę możliwości współczesnej techniki budowlanej wybudowanie lokalu, którego powierzchnia będzie do 3% inna od pierwotnie zaplanowanej przez inwestora, może być wynikiem wyłącznie błędu lub niestaranności w sztuce budowlanej. SOKiK podkreślił, że różnica pomiędzy powierzchnią projektowaną a rzeczywistą mieszkania jest niczym nieuzasadniona ze względów technicznych, a przedsiębiorca winien wywiązać się ze swojego zobowiązania i zrealizować inwestycję zgodnie z projektem. SOKiK zakwestionował także uprawnienie przedsiębiorcy do zmiany ceny lokalu po zawarciu umowy, bez przyznania konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy uznając, że w tym zakresie postanowienie to spełnia przesłanki klauzuli niedozwolonej z art. 385 3 pkt 20 Kodeksu cywilnego. Zdaniem SOKiK, możliwość nałożenia na konsumenta ciężaru finansowego, będącego wynikiem realizacji przez sprzedającego przedmiotu umowy niezgodnie z jej postanowieniami i projektem, jest sprzeczna z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interesy konsumenta. W ocenie Prezesa Urzędu, argumenty przywołane przez SOKiK są adekwatne również w odniesieniu do postanowień stosowanych przez Przedsiębiorcę, które- mimo różnic w treści- wywołują tożsame skutki jak wskazana powyżej klauzula niedozwolona. Postanowienia te zobowiązują konsumenta do akceptacji innej niż umówiona powierzchni wybudowanego lokalu i nie przyznają konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy w przypadku zmiany ceny spowodowanej zmianą powierzchni lokalu. Z tych też względów uzasadnione jest stwierdzenie, że postanowienia te mieszczą się w hipotezie ww. klauzuli niedozwolonej. Pkt I.1 ppkt 2 i pkt I.2 ppkt 2 sentencji decyzji W prowadzonym postępowaniu administracyjnym Prezes Urzędu zakwestionował także postanowienia wyłączające odpowiedzialność Przedsiębiorcy za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, o treści: „Niedochowanie przez inwestora terminów, o których mowa w § 3 ust. 1, ust. 2 i ust. 4 umowy z przyczyn od niego niezależnych i przez niego niezawinionych, w szczególności spowodowanych przez (…) wyjątkowo niekorzystne warunki pogodowe, uniemożliwiające prawidłowe wykonanie robót wynikających z harmonogramu budowy, jak też z powodu zdarzeń administracyjno- prawnych, nie będzie stanowiło podstawy do odstąpienia przez kupującego od umowy. Inwestor zobowiązuje się dochować należytej staranności i podjąć wszelkie ekonomicznie uzasadnione działania zmierzające do wykonania zobowiązań, o których mowa w § 3 ust. 1, ust. 2 i ust. 4 bez nieuzasadnionej zwłoki. Jednakże jeśli terminy, o których mowa w § 3 ust. 1, ust. 2 i ust. 4 zostaną przekroczone o 120 dni, kupujący uprawniony będzie do odstąpienia od umowy” (§ 8 ust. 6 wzorca umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego, ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż). „Niedochowanie przez sprzedającego terminów, o których mowa w § 6 ust. 3, ust. 4 i ust. 6 umowy z przyczyn od niego niezależnych i przez niego niezawinionych, w szczególności spowodowanych przez (…) wyjątkowo niekorzystne warunki pogodowe, uniemożliwiające prawidłowe wykonanie robót wynikających z harmonogramu budowy, jak też z powodu zdarzeń administracyjno- prawnych, nie będzie stanowiło podstawy do odstąpienia przez kupującego od umowy. Sprzedający zobowiązuje się dochować należytej staranności i podjąć wszelkie ekonomicznie uzasadnione działania zmierzające do wykonania zobowiązań, o których mowa w § 6 ust. 3, ust. 4 i ust. 6 bez nieuzasadnionej zwłoki. Jednakże jeśli terminy, o których mowa w § 6 ust. 3, ust. 4 i ust. 6 zostaną przekroczone o 120 dni, kupujący uprawniony będzie do odstąpienia od umowy” (§ 7 ust. 6 wzorca przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz jego sprzedaży i sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym). 11 Zdaniem Prezesa Urzędu, postanowienia te mogą zostać uznane za tożsame z klauzulami niedozwolonymi wpisanymi m.in. w pozycjach: 883 i 1382 rejestru. Wyrokiem z dnia 18 maja 2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03, SOKIK uznał za niedozwolone postanowienie o treści: W przypadku wystąpienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poniżej -5 o C, ulewne deszcze trwające przez co najmniej 30 dni lub też wystąpienia innych podobnych i niezależnych od Sprzedającego przeszkód, Sprzedający zastrzega sobie prawo do przedłużenia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie dłużej niż o 3 miesiące (pozycja 883 rejestru). W uzasadnieniu wyroku SOKiK podkreślił, że zapis ten stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385 3 pkt 2 Kodeksu cywilnego. Wyłącza bowiem odpowiedzialność przedsiębiorcy względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, stanowiąc tym samym sprzeczną z dobrymi obyczajami próbę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta. Wyrokiem z dnia 5 grudnia 2006r. sygn. akt XVII Amc 126/05 SOKiK zakwestionował natomiast postanowienie o treści: Termin, o którym mowa w ust. 1 może ulec przesunięciu tylko na skutek okoliczności zewnętrznych, na które Edbud, pomimo zachowania należytej staranności nie ma wpływu, a w szczególności siły wyższej, działań organów administracji samorządowej i państwowej oraz podmiotów, od których zależy możliwość prowadzenia robót budowlanych, a w szczególności dostawców mediów i urządzeń infrastruktury technicznej, związanych z Edbudem stosownymi porozumieniami lub umowami, warunków atmosferycznych, które uniemożliwiają wykonanie robót budowlanych, wystąpienia w trakcie prowadzenia robót budowlanych konieczności wykonania dodatkowych robót, potwierdzonych wpisem do dziennika budowy, których w chwili podpisywania niniejszej umowy nie można było przewidzieć (pozycja 1382 rejestru)- uznając, że stanowi klauzulę niedozwoloną, o której mowa w art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego. W ocenie SOKiK, termin realizacji umowy i przekazania klientowi lokalu mieszkalnego jest jednym z istotnych postanowień umowy deweloperskiej. Opóźnienie w tym zakresie może spowodować po stronie klienta dodatkowe koszty, m.in. konieczność zapewnienia mieszkania z uwagi na przedłużający się termin zakończenia inwestycji. SOKiK uznał, że dopuszczalne jest jedynie określenie zamkniętego katalogu przesłanek, umożliwiających przesunięcie terminu zakończenia realizacji inwestycji, które mogą znaleźć zastosowanie w przypadku zajścia wyjątkowych okoliczności. Zdaniem Sądu, odmienne uregulowanie tej kwestii narusza art. 385 3 pkt 2 Kodeksu cywilnego, gdyż wyłącza odpowiedzialność przedsiębiorcy wobec konsumenta za nieterminowe wykonanie zobowiązania. Otwarty katalog przesłanek pozwalających na opóźnienie terminu zakończenia inwestycji powoduje, że cały ciężar ryzyka inwestycyjnego przerzucony został na konsumenta, co w ocenie SOKiK jest niedopuszczalne. Zdaniem Prezesa Urzędu, zakwestionowane postanowienia mieszczą się w hipotezach przytoczonych klauzul niedozwolonych. Podobnie jak ww. klauzule wskazują okoliczności, których wystąpienie powoduje, że Przedsiębiorca może nie dotrzymać terminu wykonania swojego zobowiązania (tj. wybudowania budynku, w którym dany lokal się znajduje, wydania lokalu konsumentowi i uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku w umówionych terminach) do 120 dni, bez narażenia się na zarzut niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. W obydwu postanowieniach wskazano, że w przypadku zaistnienia wymienionych okoliczności dopiero przekroczenie terminu o 120 dni może stanowić podstawę odstąpienia konsumenta od umowy. Niezachowanie przez Przedsiębiorcę terminu do 120 dni nie wywołuje tym samym żadnych skutków. Zdaniem Prezesa Urzędu, analizując treść kwestionowanych postanowień nie można w żadnej mierze uznać, że pojęcia: „przyczyny niezależne i niezawinione” przez Przedsiębiorcę, „wyjątkowo niekorzystne warunki pogodowe” bądź też „zdarzenia administracyjno- prawne” są równoznaczne z okolicznościami siły wyższej, które zwalniałyby Przedsiębiorcę z odpowiedzialności. Niezależnie więc od użytych sformułowań postanowienia te, tak jak ww. klauzule niedozwolone, przerzucają całkowicie na konsumenta ryzyko gospodarcze związane z wystąpieniem określonych zdarzeń. 12 Pkt I.1 ppkt 3 i pkt I.2 ppkt 3 sentencji decyzji W ocenie Prezesa Urzędu, za tożsame z klauzulami wpisanymi do rejestru mogą być również uznane postanowienia o treści: „Strona dokonująca zmiany adresów wskazanych w oznaczeniu stron niniejszej umowy zobowiązana jest poinformować o tym na piśmie drugą stronę. W przypadku naruszenia tego obowiązku doręczenie dokonane na ostatni wskazany adres uważa się za doręczone z chwilą zwrotu przesyłki do nadawcy lub upływu terminu na odbiór przesyłki, w zależności od tego, które z tych zdarzeń nastąpi wcześniej” (§ 14 ust. 3 wzorca umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego, ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż) oraz „Każda ze stron zobowiązana jest do niezwłocznego powiadomienia drugiej strony o zmianie adresu wskazanego w umowie, w tym adresów do doręczeń. W przypadku naruszenia tego obowiązku doręczenie dokonane na ostatni wskazany adres uważa się za doręczone z chwilą zwrotu przesyłki do nadawcy lub upływu terminu na odbiór przesyłki, w zależności od tego, które z tych zdarzeń nastąpi wcześniej” (§ 13 ust. 3 wzorca przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz jego sprzedaży i sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym). W orzecznictwie SOKiK podkreśla się, że postanowienia przewidujące domniemanie doręczenia spełniają przesłanki klauzuli niedozwolonej określonej w art. 385 3 pkt 9 Kodeksu cywilnego. Pozwalają bowiem przedsiębiorcy na dokonanie wiążącej interpretacji umowy w zakresie stwierdzenia, że oświadczenie złożone konsumentowi, wysłane na jego ostatni znany adres, zostało doręczone skutecznie. Orzekając o abuzywności tej treści klauzul SOKiK powołuje art. 61 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. W przypadku klauzul przewidujących domniemanie doręczenia warunek określony w ww. przepisie nie został spełniony. Takie stanowisko SOKiK przedstawił m.in. w wyrokach z dnia: 16 kwietnia 2007r. sygn. akt XVII Amc 43/06 oraz 20 maja 2008r. sygn. akt XVII Amc 107/07. Na mocy tych wyroków do rejestru wpisano postanowienia o treści odpowiednio: W przypadku zmiany adresu każda ze stron zobowiązana jest niezwłocznie pisemnie powiadomić o tym drugą stronę. W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres będzie uznawana za skutecznie doręczoną (pozycja 1207 rejestru) oraz Oświadczenia i zawiadomienia Activ Investment przesłane kupującemu na podany adres do korespondencji uważa się za skutecznie doręczone. Kupujący zobowiązany jest w trakcie trwania niniejszej umowy do natychmiastowego zawiadomienia Activ Investment o każdej zmianie adresu swego miejsca zamieszkania, pod rygorem uznania za skutecznie doręczone oświadczeń i zawiadomień Activ Investment przesłanych kupującemu na adres wskazany w niniejszej umowie (pozycja 1482 rejestru). Kwestionowane w niniejszym postępowaniu postanowienia mogą bez wątpienia zostać uznane za tożsame z ww. klauzulami, skoro na ich podstawie Przedsiębiorca ma możliwość jednostronnego uznania, że oświadczenia wysłane do konsumenta na ostatni, wskazany w umowie adres są skutecznie doręczone. Pomimo braku faktycznych możliwości zapoznania się z ich treścią, konsument może zostać więc pozbawiony możliwości rzeczywistego zapoznania się z oświadczeniem woli Przedsiębiorcy, a jednocześnie narażony będzie na jego skutki. W tym wypadku Przedsiębiorca wprowadził do wzorca domniemanie doręczenia, które jest instytucją prawa procesowego przewidzianą dla doręczania pism procesowych. Pkt I.1 ppkt 4 i pkt I.2 ppkt 4 sentencji decyzji Zdaniem Prezesa Urzędu, zarzut stosowania niedozwolonych postanowień umownych został uprawdopodobniony także w odniesieniu do postanowień o treści: „Wszelkie spory wynikające z niniejszej umowy strony zobowiązują się rozstrzygać na drodze polubownej. W przypadku nieosiągnięcia porozumienia spory rozpoznawane będą przez rzeczowo właściwe sądy powszechne dla Poznania- Starego Miasta” (§ 14 ust. 6 wzorca umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego, ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż) oraz „Spory mogące powstać na tle niniejszej umowy, po wyczerpaniu się wszelkich możliwości ich 13 polubownego rozwiązania, poddane będą pod rozstrzygnięcie sądu powszechnego, miejscowo właściwego ze względu na położenie prowadzonej inwestycji” (§ 13 ust. 5 wzorca przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz jego sprzedaży i sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym). Klauzule, które wskazują jako właściwy sąd w konkretnym miejscu bądź wyznaczony według jednego kryterium w sposób węższy niż wynikający z Kodeksu postępowania cywilnego były wielokrotnie uznawane za niedozwolone przez SOKiK. M.in. wyrokami z dnia: 27 marca 2006r. sygn. akt XVII Amc 39/04 oraz 23 września 2004r. sygn. akt XVII Amc 51/03, SOKiK uznał za niedozwolone postanowienia w brzmieniu: Do rozstrzygania sporów wynikających z tej umowy właściwe będą sądy powszechne w Łodzi (pozycja 772 rejestru) oraz Ewentualne spory wynikłe z niniejszej umowy rozstrzygane będą przez właściwy sąd w Poznaniu (pozycja 691 rejestru). W uzasadnieniu pierwszego z wyroków SOKiK podkreślił, że tej treści klauzula spełnia przesłanki klauzuli niedozwolonej określonej w art. 385 3 pkt 23 Kodeksu cywilnego. SOKiK podkreślił, że zasada actor sequitur forum rei znajdująca odzwierciedlenie w przepisie art. 27 Kpc stanowi, że powództwo wytacza się przed sąd właściwy miejscowo dla pozwanego. Strony mogą jednak na podstawie normy semiimperatywnej zawartej w art. 34 określić jako właściwy sąd miejsca wykonania umowy. Zdaniem SOKiK, nie można jednak z całą pewnością stwierdzić, że konsument zawsze będzie miał miejsce zamieszkania w okręgu właściwości wskazanego sądu, nie zawsze też wykonanie umowy musi mieć miejsce w okręgu konkretnego sądu. Dlatego też, jak podkreślił SOKiK, tak jednoznaczne sformułowanie postanowienia dotyczącego właściwości sądu sprzeciwia się dobrym obyczajom, a jednocześnie pozbawia konsumenta możliwości równoprawnego decydowania o właściwości sądu, stawiając przedsiębiorcę w uprzywilejowanej pozycji. SOKiK ocenił, że taka nierównowaga stron w ewentualnym przyszłym procesie powoduje, że klauzula ta rażąco narusza interes konsumenta. Zdaniem Prezesa Urzędu, zakwestionowane postanowienia mieszczą się w hipotezach ww. klauzul niedozwolonych. Postanowienia te ograniczają zarówno konsumentowi jak i Przedsiębiorcy możliwość wyboru sądu innego niż wskazany, który zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego należy uznać za właściwy do rozstrzygnięcia sporu powstałego na tle wiążącej ich umowy. Mogą godzić w interesy zwłaszcza tych konsumentów, którzy mają miejsce zamieszkania poza Poznaniem lub miejscem położenie nieruchomości, poprzez wyłączenie możliwości wytoczenia przeciwko nim powództwa przed sądem właściwym według przepisów o właściwości ogólnej, a więc w miejscu najbardziej dogodnym dla konsumentów. Mając na uwadze powyższe, Prezes Urzędu uznał, że na obecnym etapie postępowania uprawdopodobniona została bezprawność działań Przedsiębiorcy, wynikająca z tożsamości stosowanych przez niego postanowień wzorców umów z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Zakwestionowane postanowienia nie mają wprawdzie identycznego brzmienia jednakże, w ocenie Prezesa Urzędu, wykładnia ich treści prowadzi do wniosku, że mogą mieścić się w hipotezach przytoczonych klauzul niedozwolonych. Do uznania, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia z praktyką określoną w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów niezbędne jest ponadto uprawdopodobnienie, że bezprawne działanie Przedsiębiorcy godzące w interes konsumentów dotyczy tzw. zbiorowego interesu konsumentów. W uzasadnieniu wyroku z dnia 10 kwietnia 2008r. sygn. akt III SK 27/07, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że gramatyczna wykładnia tego pojęcia prowadzi do wniosku, że chodzi o zachowanie przedsiębiorcy, które godzi w interesy grupy osób stanowiących określony zbiór. Rezultaty tej wykładni modyfikuje zastrzeżenie, że nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma interesów indywidualnych. Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że przy konstruowaniu pojęcia „zbiorowy interes konsumentów” nie można opierać się tylko i wyłącznie na tym, czy oceniana praktyka skierowana jest do nieoznaczonego z góry kręgu podmiotów. W ocenie Sądu, wystarczające powinno być ustalenie, że zachowanie przedsiębiorcy nie jest podejmowane w stosunku do zindywidualizowanych konsumentów, lecz 14 względem członków danej grupy (określonego kręgu podmiotów), wyodrębnionych spośród ogółu konsumentów za pomocą wspólnego dla nich kryterium. Sąd Najwyższy uznał zatem, że praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest (...) takie zachowanie przedsiębiorcy, które podejmowane jest w warunkach wskazujących na powtarzalność zachowania w stosunku do indywidualnych konsumentów wchodzących w skład grupy, do której adresowane są zachowania przedsiębiorcy, w taki sposób, że potencjalnie ofiarą takiego zachowania może być każdy konsument będący klientem lub potencjalnym klientem przedsiębiorcy . Zdaniem Prezesa Urzędu, działanie Przedsiębiorcy godzić może w interesy nieograniczonej liczby konsumentów, których nie da się zidentyfikować, tj. wszystkich konsumentów, którzy zawarli z Przedsiębiorcą umowy przedwstępne sprzedaży lokalu oraz wszystkich jego potencjalnych klientów. W tym wypadku z samej istoty posługiwania się przez Przedsiębiorcę wzorcami umów wynika powtarzalność jego zachowania wobec takich osób. Z uwagi na powyższe, Prezes Urzędu uznał za uprawdopodobnioną drugą przesłankę zarzuconej Przedsiębiorcy praktyki tj. naruszenie zbiorowego interesu konsumentów. II. Wnosząc o wydanie decyzji w trybie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Przedsiębiorca zobowiązał się do zaniechania stosowania zarzucanej mu praktyki poprzez: wprowadzenie do obrotu konsumenckiego nowych wzorców umów, w których nie występują niedozwolone postanowienia umowne niezwłocznie po wydaniu decyzji przez Prezesa Urzędu oraz złożenie swoim kontrahentom propozycji aneksowania obowiązujących nadal umów, nie później niż w terminie 30 dni od wydania decyzji przez Prezesa Urzędu. W przedstawionych przez Przedsiębiorcę w toku postępowania nowych wzorcach umów treść kwestionowanych postanowień została zmodyfikowana w sposób, który nie pozwala na ich zakwalifikowanie jako tożsamych z klauzulami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych i dalsze kwestionowanie w prowadzonym postępowaniu. Z kolei zobowiązanie Przedsiębiorcy do złożenia kontrahentom propozycji aneksowania obowiązujących nadal umów pozwoli na wyeliminowanie niedozwolonych postanowień umownych z obrotu prawnego. W świetle powyższego Prezes Urzędu uznał, że podjęte przez Przedsiębiorcę zobowiązanie zmierza bezpośrednio do zapobieżenia naruszeniom art. 24 ustawy. Tym samym możliwe jest uznanie, że spełniony został drugi, obok uprawdopodobnienia stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, warunek niezbędny do wydania decyzji na podstawie art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W pkt I a sentencji decyzji Prezes Urzędu nałożył zatem na Przedsiębiorcę obowiązek wykonania przyjętego zobowiązania poprzez wprowadzenie do obrotu prawnego nowych wzorców umów, w których kwestionowane postanowienia nie występują. Z uwagi na fakt, że Przedsiębiorca jest gotów wykorzystywać nowe wzorce do zawierania umów z konsumentami, wykonanie ww. zobowiązania będzie możliwe z chwilą uprawomocnienia się niniejszej decyzji. Biorąc jednocześnie pod uwagę, że fakt podpisania przez kontrahentów Przedsiębiorcy aneksów zgodnie z postanowieniami nowych wzorców umów jest okolicznością niezależną od Przedsiębiorcy, w zakresie zobowiązania złożonego w odniesieniu do umów pozostających nadal w obrocie prawnym, Prezes Urzędu nałożył na Przedsiębiorcę obowiązek przedstawienia kontrahentom propozycji zmiany tych umów w drodze stosownych aneksów (pkt I b sentencji decyzji). Prezes Urzędu uznał, że mimo podjętych działań Przedsiębiorca nie ma możliwości skutecznego wykonania zobowiązania do aneksowania tych umów. Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes Urzędu wyznaczył Przedsiębiorcy termin 1 miesiąca, licząc od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji, do wykonania zobowiązania określonego w pkt I b sentencji decyzji. W tym zakresie Prezes Urzędu uwzględnił wniosek Przedsiębiorcy uznając, że jest to termin wystarczający do skutecznego wykonania wszystkich niezbędnych czynności do przedstawienia kontrahentom 15 propozycji aneksowania umów pozostających w obrocie prawnym, zważywszy zarówno na liczbę tych umów, jak również możliwości organizacyjne i techniczne Przedsiębiorcy. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy, Prezes Urzędu nałożył na Przedsiębiorcę obowiązek przekazania, w terminie 2 miesięcy od dnia uprawomocnienia się decyzji, informacji o realizacji zobowiązania nałożonego w punkcie I sentencji decyzji oraz kopii umów zawartych zgodnie z postanowieniami nowych wzorców i dowodów potwierdzających przekazanie kontrahentom aneksów do obowiązujących nadal umów. Mając na uwadze powyższe, Prezes Urzędu orzekł jak w pkt I i II sentencji decyzji. III. Postawiony Przedsiębiorcy zarzut objął ponadto postanowienia o treści: „W przypadkach odstąpienia od umowy przez kupującego z przyczyn wskazanych w ust. 3 pkt 2 i pkt 3 inwestor dokona zwrotu kupującemu wpłaconych kwot w wysokości nominalnej w terminie 14 dni od daty otrzymania oświadczenia o odstąpieniu od umowy” (§ 8 ust. 5 wzorca umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego, ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż) oraz „W przypadkach odstąpienia od umowy przez kupującego z przyczyn wskazanych w ust. 3 pkt 2 i pkt 3 sprzedający dokona zwrotu kupującemu wpłaconych kwot w wysokości nominalnej w terminie 14 dni od daty otrzymania oświadczenia o odstąpieniu od umowy” (§ 7 ust. 5 wzorca przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz jego sprzedaży i sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym). Zastrzeżenia Prezesa Urzędu wywołała możliwość zwrotu uiszczonych przez konsumenta kwot w wysokości nominalnej. Wstępna analiza tych postanowień prowadziła do wniosku, że mogą mieścić się w hipotezie klauzuli niedozwolonej wpisanej w pozycji 1390 rejestru, która również przewiduje zwrot wniesionych przez konsumenta kwot, w przypadku odstąpienia od umowy, w wysokości nominalnej. Zgodnie z jej treścią: Nabywca ma prawo odstąpić od umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku opóźnienia w wykonaniu przedmiotu umowy wyższego niż 120 dni. EDBUD zwróci nabywcy wniesione przez nich kwoty w wysokości nominalnej, z zastrzeżeniem potrąceń opisanych w ust. 5, w terminie 60 dni od rozwiązania umowy (wyrok SOKiK z dnia 5 grudnia 2006r. sygn. akt XVII Amc 126/05). W uzasadnieniu powołanego wyroku SOKiK uznał jednak, że oceniana klauzula niedozwolona dotyczy sytuacji, w której odstąpienie konsumenta od umowy jest wynikiem nienależytego wykonania umowy przez przedsiębiorcę. SOKiK stwierdził, że w tej sytuacji pozbawienie konsumenta prawa do jakichkolwiek odsetek od zwracanych sum pieniężnych jest sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interesy konsumentów. Prowadzi bowiem do istotnego i nieuzasadnionego ograniczenia odpowiedzialności przedsiębiorcy z tytułu nienależytego wykonania umowy i kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób dalece mniej korzystny niż prawa i obowiązki przedsiębiorcy. Jak ustalono, kwestionowane postanowienia nie odnoszą się do odstąpienia konsumenta od umowy z powodu nienależytego wykonania umowy przez Przedsiębiorcę, ale zmiany ceny wskutek zmiany stawki podatku VAT i powierzchni lokalu (ust. 3 pkt 2 i pkt 3 ww. postanowień). Zakres regulacji porównywanych postanowień jest więc odmienny, co nie pozwala na stwierdzenie ich tożsamości. W związku z powyższym, w odniesieniu do ww. zarzutu podstawą rozstrzygnięcia Prezesa Urzędu jest przepis art. 105 § 1 Kpa, zgodnie z którym organ administracji publicznej wydaje decyzję o umorzeniu postępowania, gdy postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe. Bezprzedmiotowość postępowania administracyjnego, o której stanowi ten przepis oznacza brak któregokolwiek z elementów materialnego stosunku prawnego tj. elementu podmiotowego lub przedmiotowego. Okoliczności stanowiące podstawę do umorzenia postępowania mogą pojawić się zarówno przed wszczęciem postępowania, jak i w jego trakcie. 16 Ww. przepis znajdzie zatem zastosowanie również wówczas, gdy przesłanka czyniąca postępowanie bezprzedmiotowym istniała już w chwili jego wszczęcia, ale stała się organowi znana dopiero w toku postępowania administracyjnego. Przedstawiona powyżej analiza porównawcza klauzul stosowanych przez Przedsiębiorcę i klauzuli niedozwolonej nie daje podstaw do stwierdzenie ich tożsamości, a co za tym idzie wykazania (uprawdopodobnienia) przesłanki bezprawności działania Przedsiębiorcy. Powoduje to, że bezprzedmiotowe jest wykazanie drugiej przesłanki zarzuconej Przedsiębiorcy praktyki, tj. naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Nie zachodzą więc podstawy prawne pozwalające na przyjęcie, że zachowanie Przedsiębiorcy wyczerpuje w omawianym zakresie przesłanki praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Wobec Przedsiębiorcy w zakresie ww. postanowień nie jest zatem możliwe prowadzenie postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, a w konsekwencji wydanie decyzji merytorycznej. Z uwagi na powyższe, orzeczono jak w pkt III sentencji decyzji. Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c. - od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie- Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwóch tygodni od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów- Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Poznaniu. Z upoważnienia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury UOKiK w Poznaniu Jarosław Krüger Otrzymuje: CONSTRUCTA PLUS Sp. z o.o. Sp.k. ul. Małopolska 8 60-616 Poznań