RWA-6/2012

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW w Warszawie RWA-61-1/12/AT Warszawa, dnia 10 maja 2012 r. DECYZJA Nr RWA - 6 /2012 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy oraz § 5 ust. 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu przeciwko Marvipol Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie postępowania w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w toku którego zostało uprawdopodobnione, iż ww. przedsiębiorca stosuje określoną w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, polegającą na stosowaniu postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 kodeksu postępowania cywilnego poprzez wykorzystywanie we wzorcach umowy zatytułowanych „ Umowa przedwstępna ” (dalej: „Wzorce” ) postanowień o treści: 1. „Strony dopuszczają możliwość zmiany powierzchni Lokalu, powstałej z przyczyn architektoniczno-konstrukcyjnych i wykonawczych w zakresie dopuszczalności norm technicznych, przy czym odchylenie to nie może być większe niż +/- 3%. W takim przypadku przedmiot umowy uważa się za wykonany zgodnie umową i nie stanowi przyczyny dla zwiększenia lub obniżenia wynagrodzenia (…).” 2. (…) Strony ograniczają odpowiedzialność każdej ze stron do kwoty 10% ceny, o której mowa w pkt 7 niniejszej Umowy. (…)” po przyjęciu wyrażonego w piśmie z dnia 5 kwietnia 2012 r. zobowiązania przedsiębiorcy do zaniechania naruszania zbiorowych interesów konsumentów, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nakłada na Marvipol S.A. z siedzibą w Warszawie obowiązek wykonania tego zobowiązania poprzez: a. dokonanie zmiany wzorców umowy obecnie stosowanych w obrocie, w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji, poprzez usunięcie ze stosowanych wzorców umowy postanowień zakwestionowanych przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, określonych w punktach I.1 i I.2 niniejszej decyzji; b. przesłanie konsumentom, którzy zawarli ze Spółką umowy na podstawie wzorców umowy zatytułowanych „ Umowa przedwstępna ”, zawierających zakwestionowane przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów postanowienia, w terminie 30 dni 2 od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji propozycji aneksów do zawartych umów, które będą uwzględniać zmiany wzorców umowy określone w pkt I.a niniejszej decyzji, wskazując jako przyczynę aneksowania zobowiązanie nałożone na Spółkę przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w trybie art. 28 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 w związku z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy oraz § 5 ust. 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nakłada na Marvipol Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie obowiązek przekazania, w terminie 3 miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji, informacji o stopniu realizacji zobowiązania nałożonego na Spółkę w pkt I.a-b sentencji niniejszej decyzji oraz dowodów potwierdzających przekazanie klientom Spółki aneksów do obowiązujących umów wraz z informacją, że przyczyną aneksowania jest zobowiązanie nałożone na Spółkę przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w trybie art. 28 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (pkt I. b sentencji niniejszej decyzji). UZASADNIENIE Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatura w Warszawie (dalej również: „Prezes UOKiK” lub „Prezes Urzędu”) przeprowadził postępowanie wyjaśniające mające na celu wstępne ustalenie czy we wzorcach umów przedstawianych konsumentom przez Marvipol S.A. z siedzibą w Warszawie znajdują się postanowienia mogące naruszać przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, co uzasadniałoby wszczęcie postępowania w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów; a także wstępne ustalenie, czy we wzorcach umów przedstawianych konsumentom przez Marvipol S.A z siedzibą w Warszawie znajdują się postanowienia mogące naruszać chronione prawem interesy konsumentów, co uzasadniałoby podjęcie działań określonych w odrębnych ustawach – kodeksie cywilnym oraz w kodeksie postępowania cywilnego. W toku prowadzonego postępowania wyjaśniającego Prezes Urzędu wezwał Marvipol S. A. (dalej także: Spółka) do przesłania wszystkich stosowanych przez Spółkę w obrocie z konsumentami wzorców umowy od początku 2010 r. W odpowiedzi na wezwanie Prezesa Urzędu Spółka przedłożyła wymagane dokumenty. Wyniki analizy treści postanowień zawartych w przedłożonych wzorcach umowy dały podstawę do sformułowania zarzutów stosowania przez Spółkę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.). Prezes Urzędu postanowieniem z dnia 16 stycznia 2012 r. wszczął postępowanie w związku z podejrzeniem stosowania przez Spółkę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, polegającej na stosowaniu postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone (dalej także: „rejestr”), o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeksu postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43 poz. 296 ze zm. – dalej: k.p.c.), poprzez zawarcie we wzorcach umowy zatytułowanych: „Umowa przedwstępna” postanowień o treści: A. „Strony dopuszczają możliwość zmiany powierzchni Lokalu, powstałej z przyczyn architektoniczno-konstrukcyjnych i wykonawczych w zakresie dopuszczalności norm 3 technicznych, przy czym odchylenia to nie może być większe niż +/- 3%. W takim przypadku przedmiot umowy uważa się za wykonany zgodnie umową i nie stanowi przyczyny dla zwiększenia lub obniżenia wynagrodzenia (…).” B. (…) Strony ograniczają odpowiedzialność każdej ze stron do kwoty 10% ceny, o której mowa w pkt 7 niniejszej Umowy. (…)” Odpowiadając na zawiadomienie Prezesa Urzędu o wszczęciu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, Spółka pismem z dnia 27 stycznia 2012 r. zwróciła się do Prezesa Urzędu o wyjaśnienie pojęcia „umowy zawierane w oparciu o wzorce”. Następnie, pismami z dnia 7 lutego 2012 r. i 12 marca 2012 r. wyraziła stanowisko odnośnie zarzutów zawartych w postanowieniu z dnia 16 stycznia 2012 r., jednocześnie podkreślając wolę współpracy z Prezesem Urzędu celem dostosowania treści wzorców umów przez nią stosowanych do obowiązujących przepisów prawa. Pismem z dnia 5 kwietnia 2012 r. Spółka zobowiązała się do zaniechania stosowania zakwestionowanych przez Prezesa Urzędu postanowień umownych, poprzez usunięcie ze stosowanych wzorców postanowień wskazanych w pkt I.1 i 2 sentencji niniejszej decyzji, jednocześnie doprecyzowała treść złożonego przez siebie zobowiązania poprzez szczegółowe określenie sposobu i terminu wykonania tego zobowiązania. Pismem z dnia 17 kwietnia 2012 r. Marvipol S.A. została zawiadomiona o zakończeniu zbierania materiału dowodowego w niniejszym postępowaniu oraz o możliwości zapoznania się z materiałem zgromadzonym w aktach sprawy w siedzibie Delegatury UOKiK w Warszawie. Strona skorzystała z przysługującego jej uprawnienia do zapoznania się z aktami postępowania. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów ustalił, co następuje: Spółka Marvipol S.A. z siedzibą w Warszawie została wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000250733. Przedmiotem działalności Spółki jest m.in. wykonywanie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych oraz zarządzanie nieruchomościami i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Przy zawieraniu umów z klientami, będącymi konsumentami w rozumieniu art. 22 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm. – dalej: k.c.), tj. osobami fizycznymi dokonującymi czynności prawnych niezwiązanych bezpośrednio z ich działalnością zawodową lub gospodarczą, Spółka posługuje się wzorcami umownymi w rozumieniu art. 384 k.c. Od 23 maja 2011 r. Spółka wykorzystuje w obrocie konsumenckim wzorce umowy o nazwie: „Umowa przedwstępna” zawierające m.in. następujące postanowienia, których treść jest zbieżna z treścią postanowień umownych wpisanych do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone: 1. „Strony dopuszczają możliwość zmiany powierzchni Lokalu, powstałej z przyczyn architektoniczno-konstrukcyjnych i wykonawczych w zakresie dopuszczalności norm technicznych, przy czym odchylenie to nie może być większe niż +/- 3%. W takim przypadku przedmiot umowy uważa się za wykonany zgodnie umową i nie stanowi przyczyny dla zwiększenia lub obniżenia wynagrodzenia (…).” 2. (…) Strony ograniczają odpowiedzialność każdej ze stron do kwoty 10% ceny, o której mowa w pkt 7 niniejszej Umowy. (…)”. 4 Prezes Urzędu ustalił również, że w rejestrze postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. zamieszczone zostały postanowienia o treści: 1. „Strony zgodnie oświadczają, że: w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt l niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt l lit. a) nie ulegnie zmianie (…)” – postanowienie wpisane do rejestru pod nr. 1540 , uznane za niedozwolone wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 12 listopada 2007 r. (sygn. akt XVII AmC 108/07) 2. „W przypadku zawinionej przez Sprzedającego zwłoki w realizacji inwestycji, przekraczającej 3 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo do żądania zapłaty kary w wysokości odsetek liczonych od sumy wpłaconego zadatku oraz zaliczek w ich wysokości ustawowej za każdy dzień zwłoki przekraczającej ten okres, nie więcej jednak niż 10% wartości przedmiotu niniejszej umowy(…)” – postanowienie wpisane do rejestru pod nr. 1441 uznane za niedozwolone wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 27 kwietnia 2007 r. (sygn. akt XVII AmC 14/06). W toku postępowania Spółka w piśmie z dnia 5 kwietnia 2012 r. przedstawiła propozycję zmian w zakwestionowanych przez Prezesa Urzędu wzorcach umowy, polegającą na usunięciu kwestionowanych zapisów z proponowanych konsumentom wzorców umowy. Ponadto, Spółka poinformowała, że konsumentom, którzy zawarli ze Spółką umowy na podstawie wzorców umowy zatytułowanych „ Umowa przedwstępna ”, zawierających zakwestionowane przez Prezesa Urzędu postanowienia, zostanie przesłana, w terminie 30 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji w niniejszej sprawie, propozycja aneksów do zawartych umów, które będą uwzględniać zmiany wzorców umowy, wskazując jako przyczynę aneksowania zobowiązanie nałożone na Spółkę przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w trybie art. 28 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów. Mając powyższe na uwadze Prezes Urzędu zważył, co następuje: Interes publiczny Podstawą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jest uprzednie zbadanie przez Prezesa UOKiK, czy w danej sprawie zagrożony został interes publicznoprawny. Stwierdzenie, że to nastąpiło, pozwala na realizację celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsiębiorców i konsumentów. Zdaniem Prezesa UOKiK, rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąże się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy są lub będą klientami skarżonego przedsiębiorcy. Zatem uzasadnione było w niniejszej sprawie podjęcie przez Prezesa UOKiK działań przewidzianych w ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. I. Uprawdopodobnienie stosowania praktyki, o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów 5 Przepis art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów stanowi, że jeżeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione – na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania – że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu może, w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. W związku z powyższym, dla zastosowania art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zachodzi w przedmiotowej sprawie konieczność uprawdopodobnienia naruszenia przez Spółkę przepisu art. 24 ww. ustawy. Zgodnie z treścią art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, przez które stosownie do definicji zawartej w ust. 2 tego przepisu rozumie się godzące w zbiorowe interesy konsumentów bezprawne działania przedsiębiorcy. Jednocześnie artykuł ten zawiera przykładowe wyliczenie zachowań przedsiębiorców uważanych za naruszające zbiorowe interesy konsumentów. W otwartym katalogu zakazanych praktyk ustawodawca umieścił stosowanie postanowień wzorów umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone (pkt 1), naruszenie przez przedsiębiorcę obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji (pkt 2), nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji (pkt 3). Aby określone zachowanie mogło zostać uznane za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów konieczne jest łączne spełnienie następujących przesłanek: A) kwestionowane działanie jest działaniem przedsiębiorcy; B) działanie to jest bezprawne; C) działanie to godzi w zbiorowy interes konsumentów. Status przedsiębiorcy Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów zawiera legalną definicję przedsiębiorcy. Zgodnie z jej art. 4 pkt 1, pod pojęciem tym należy rozumieć przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tj. Dz. U. 2010 r. Nr 220, poz. 1447 ze zm.) a także: (a) osobę fizyczną, osobę prawną, a także jednostkę organizacyjną nie mającą osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną, organizującą lub świadczącą usługi o charakterze użyteczności publicznej, które nie są działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, (b) osobę fizyczną wykonującą zawód we własnym imieniu i na własny rachunek lub prowadzącą działalność w ramach wykonywania takiego zawodu, (c) osobę fizyczną, która posiada kontrolę, w rozumieniu pkt 4, nad co najmniej jednym przedsiębiorcą, choćby nie prowadziła działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, jeżeli podejmuje dalsze działania podlegające kontroli koncentracji, o której mowa w art. 13, (d) związek przedsiębiorców w rozumieniu pkt 2 – na potrzeby przepisów dotyczących praktyk ograniczających konkurencję oraz praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Marvipol S.A. z siedzibą w Warszawie jest spółką prawa handlowego wpisaną do Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzącą we własnym imieniu działalność gospodarczą. Nie ulega zatem wątpliwości, iż posiada status przedsiębiorcy w rozumieniu powoływanego powyżej art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Oznacza to, że przy wykonywaniu działalności gospodarczej Spółka 6 podlega rygorom określonym w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów. Tym samym jej działania mogą podlegać ocenie w aspekcie naruszenia zakazu stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Uprawdopodobnienie bezprawności działania Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów w przepisie art. 24 ust. 2 pkt 1 identyfikuje jako bezprawne działanie przedsiębiorcy polegające na stosowaniu postanowień wzorców umownych uznanych za niedozwolone i wpisanych do rejestru, prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jak wskazał Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej także: „SOKiK”) w wyroku z dnia 25 marca 2004 r. (sygn. akt XVII AmA 51/03), w oparciu o art. 23a ust. 2 (obecnie: art. 24 ust. 2) można sformułować samoistną przesłankę bezprawności, jeżeli ustali się, że przedsiębiorca stosował postanowienia wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. A zatem wykazanie, że przedsiębiorca wprowadził do obrotu wzorzec umowny zawierający postanowienia o treści już wpisanej do rejestru niedozwolonych klauzul umownych stanowi wystarczającą przesłankę do uznania bezprawności działania tego przedsiębiorcy. Należy bowiem podnieść, iż stosowanie postanowienia, które po uznaniu go przez SOKiK za niedozwolone zostało wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul umownych, jest prawnie zakazane. Prawomocny wyrok SOKiK wydany po przeprowadzeniu kontroli abstrakcyjnej wzorca umowy, wskazujący treść postanowień wzorca umowy uznanych za niedozwolone i zakazujący ich wykorzystywania ma od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do rejestru skutek wobec osób trzecich (art. 479 43 k.p.c.). Przepis tego artykułu rozszerza zatem prawomocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. „Artykuł ten dotyczy rozszerzonej prawomocności materialnoprawnej w znaczeniu podmiotowym. Chodzi o grupę przypadków takiej prawomocności, w których wyrok z powodu szczególnego charakteru przedmiotu procesu ma powagę rzeczy osądzonej dla wszystkich i przeciwko wszystkim. Przepis bowiem wyraźnie stanowi, iż wyrok ma skutek wobec osób trzecich, od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do rejestru, wywołuje więc skutek erga omnes” 1 . Przepis art. 479 43 k.p.c. stanowiąc, iż wyrok ma skutek wobec osób trzecich, nie ogranicza w żaden sposób kategorii tych podmiotów. Lege non distinguente , wyrok ma skutek wobec wszystkich, tzn. zarówno wobec przedsiębiorcy, który klauzulę wprowadził do swoich wzorców umów, jak i do każdego innego przedsiębiorcy, posługującego się taką klauzulą w stosowanych przez siebie wzorcach umów. Należy zatem przyjąć, że wyrok SOKiK od chwili wpisania klauzuli do rejestru wywiera skutek względem wszystkich uczestników obrotu, co oznacza, że żaden z podmiotów uczestniczących w obrocie prawnym nie może posługiwać się przedmiotowym postanowieniem. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) jednoznacznie wskazał, iż „stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów” . Tym samym Sąd Najwyższy przesądził, iż stosowanie klauzuli tożsamej z klauzulą wpisaną do rejestru niedozwolonych klauzul umownych, przez innego przedsiębiorcę, który nie był stroną lub uczestnikiem postępowania zakończonego wpisaniem danej klauzuli do rejestru, stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. 1 H. Ciepła, „Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz.” T. II, wydanie 3, s. 249 7 Należy przy tym podkreślić, iż dla uznania, że klauzula wpisana do rejestru i klauzula z nią porównywana są tożsame nie jest konieczna dokładna literalna identyczność tych postanowień. Rozbieżność użytych wyrażeń, zmiana szyku zdania czy zastosowanie synonimów nie eliminuje abuzywnego charakteru ocenianego postanowienia. By zaistniała możliwość uznania dwóch postanowień za tożsame wystarczy, by hipoteza zapisu kwestionowanego w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów mieściła się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru. „Nie jest konieczna literalna zgodność porównywalnych klauzul. Głównym czynnikiem przesądzającym powinien być, zdaniem Sądu, zamiar, cel jakiemu ma służyć kwestionowana klauzula. Jeśli jest on zgodny z celem utworzenia klauzuli uznanej za niedozwoloną, można uznać, iż obie są tożsame” (wyrok SOKiK z dnia 25 maja 2005 r. sygn. akt XVII AmA 46/04). Stanowisko to znalazło również potwierdzenie w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2006 r., sygn. akt III SZP 3/06, w której Sąd ten argumentował, iż „stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru, która wywołuje takie same skutki, godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej co wpisana do rejestru” . Ad I.1 sentencji decyzji Spółka w stosowanych w obrocie z konsumentami wzorcach umowy zatytułowanych „Umowa przedwstępna” zawarła postanowienie o brzmieniu: „Strony dopuszczają możliwość zmiany powierzchni Lokalu, powstałej z przyczyn architektoniczno- konstrukcyjnych i wykonawczych w zakresie dopuszczalności norm technicznych, przy czym odchylenia to nie może być większe niż +/- 3%. W takim przypadku przedmiot umowy uważa się za wykonany zgodnie umową i nie stanowi przyczyny dla zwiększenia lub obniżenia wynagrodzenia (…).” W opinii Prezesa Urzędu, treść ww. postanowienia może być tożsama z treścią następującego postanowienia, uznanego za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 12 listopada 2007 r. (sygn. akt XVII AmC 108/07), wpisanego do rejestru niedozwolonych klauzul umownych w dniu 6 stycznia 2005 r. pod numerem 1540: „Strony zgodnie oświadczają, że: - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt l niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt l lit. a) nie ulegnie zmianie (…)” Uzasadniając powołane wyżej orzeczenie, Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wskazał, iż kwestionowane postanowienie stanowi niedozwoloną klauzulę umowną w rozumieniu art. 385 1 § 1 k.c. oraz art. 385 3 pkt 20 k.c. W ocenie Sądu zastosowanie powyższej klauzuli we wzorcu umowy z konsumentem powoduje, że konsument będzie zobowiązany do zaakceptowania faktu, iż powierzchnia zakupionego lokalu jest inna od powierzchni przewidzianej w umowie. Sąd podkreślił, iż różnica pomiędzy powierzchnią projektowaną a rzeczywistą mieszkania jest niczym nieuzasadniona ze względów technicznych. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, iż deweloper winien wywiązać się ze swojego zobowiązania i zrealizować inwestycję zgodnie z projektem. Podkreślić należy, iż wskazane postanowienie umowy przyznaje przedsiębiorcy uprawnienie do zmiany ceny lokalu po zawarciu umowy, nie uprawniając jednak w takim przypadku konsumenta do odstąpienia od umowy. Postanowienia wzorca umownego, które przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy, stanowią w świetle art. 385 3 pkt. 20 k.c. niedozwolone 8 postanowienia umowne. Sąd zważył, iż tego rodzaju zapis umowny naraża konsumenta na ponoszenie dodatkowych kosztów, na które nie ma wpływu i które stanowić dla niego mogą znaczne obciążenie. Możliwość zatem nałożenia na konsumenta ciężaru finansowego, będącego wynikiem realizacji przez sprzedającego przedmiotu umowy niezgodnie z jej postanowieniami i projektem, jest, w ocenie Sądu, sprzeczna z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interesy konsumenta. Ad I.2 sentencji decyzji Spółka stosuje we wzorcu umownym zapis o treści: „(…) Strony ograniczają odpowiedzialność każdej ze stron do kwoty 10% ceny, o której mowa w pkt 7 niniejszej Umowy. (…)” W opinii Prezesa Urzędu, treść ww. postanowienia może być tożsama z treścią postanowienia, uznanego za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 27 kwietnia 2007 r., w sprawie o sygn. XVII AmC 14/06, wpisanego do rejestru niedozwolonych klauzul umownych pod numerem 1441, o treści: „W przypadku zawinionej przez Sprzedającego zwłoki w realizacji inwestycji, przekraczającej 3 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo do żądania zapłaty kary w wysokości odsetek liczonych od sumy wpłaconego zadatku oraz zaliczek w ich wysokości ustawowej za każdy dzień zwłoki przekraczającej ten okres, nie więcej jednak niż 10% wartości przedmiotu niniejszej umowy(…)” W ww. orzeczeniu Sąd uznał, iż kwestionowane postanowienie narusza art. 385 3 pkt. 2 k.c., ponieważ w sposób istotny ogranicza odpowiedzialność przedsiębiorcy względem konsumenta za niewykonanie bądź nienależyte wykonanie zobowiązania. W ocenie Sądu, nienależyte wykonanie zobowiązania przez przedsiębiorcę może spowodować znaczną szkodę po stronie konsumenta, której górna granica została przez przedsiębiorcę określona kwestionowanym postanowieniem, które należy uznać za klauzulę abuzywną. Brak postanowienia we wzorcu umownym zezwalającego na dochodzenie odszkodowania przewyższającego karę umowną, zdaniem Sądu powoduje, iż kontrahent będący konsumentem może domagać się maksymalnie 10% wartości przedmiotu umowy. Zgodnie z art. 484 k.c. żądanie odszkodowania przewyższającego wysokość kary umownej jest możliwe tylko wówczas, gdy strony tak postanowiły. Postanowienie o wskazanej wyżej treści, stosowane przez przedsiębiorców we wzorcach umownych w obrocie konsumenckim wyłącza możliwość dochodzenia przez konsumenta odszkodowania przewyższającego wysokość kary umownej, co pozbawia go prawa do rzeczywistego naprawienia wyrządzonej mu szkody. Uprawdopodobnienie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów Zbiorowy interes konsumentów oznacza interes dotyczący ogółu, a naruszenie tego interesu może mieć miejsce, gdy skutkami działań sprzecznych z ustawą o ochronie konkurencji i konsumentów dotknięty jest szerszy krąg uczestników rynku – konsumentów. O tym, czy naruszony został interes zbiorowy, nie zawsze przesądza kryterium ilościowe, ponieważ niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta może być przejawem często lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszającej interes zbiorowy. Do naruszenia zbiorowych interesów konsumentów konieczne jest, by działanie przedsiębiorcy zostało skierowane nie do konkretnego adresata, lecz do adresata, którego nie da się z góry oznaczyć indywidualnie. Wobec tego działanie to jest w stanie wywołać niekorzystne następstwa w odniesieniu do każdego z konsumentów (a nie jedynie wobec określonego konsumenta) i zagraża ono, przynajmniej potencjalnie, interesom każdego z członków zbiorowości konsumentów. 9 W ocenie Prezesa UOKiK, działania przedsiębiorcy opisane w sentencji decyzji mogą naruszać interes konsumentów. Działania te polegają bowiem na wykorzystywaniu w obrocie postanowień, które zostały prawomocnie uznane przez sąd za sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszające interesy konsumentów. W niniejszej sprawie bez wątpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów – wszystkich konsumentów będących klientami Spółki jak i potencjalnych zainteresowanych, którzy mogą zawrzeć z nią umowę. Działania te są zatem skierowane do z góry nieograniczonej i nieokreślonej liczby konsumentów. Oferta handlowa przedsiębiorcy ma charakter ogólnie dostępny, kierowana jest bowiem do wszystkich potencjalnych klientów. Tym samym kwestionowane przez Prezesa UOKiK działania Spółki mogą naruszać interes nieograniczonej liczby konsumentów, których nie sposób zindywidualizować. Oczywistym jest zatem, że bezprawne zachowanie przedsiębiorcy nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy mają charakter jednostkowy czy indywidualny, ani też grupy takich osób, lecz narusza ono uprawnienia szerokiego kręgu nieprofesjonalnych uczestników rynku. Powyższe wskazuje na prawdopodobieństwo naruszenia w przedmiotowej sprawie zbiorowego interesu konsumentów, przez który należy rozumieć prawo wszystkich konsumentów do ukształtowania umowy zgodnie z przepisami prawa powszechnie obowiązującego i bez narzucania postanowień wpisanych do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Mając na uwadze powyższe okoliczności, za uprawdopodobnione należy uznać, iż posługiwanie się przez Spółkę wskazanymi w punkcie I sentencji niniejszej decyzji postanowieniami umownymi wypełnia znamiona praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. II. Zobowiązanie Spółki do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia naruszeniom art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Jeżeli, stosownie do przepisu art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie przepisu art. 24 ww. ustawy, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia ww. naruszeniom, Prezes Urzędu może, w drodze decyzji, zobowiązać przedsiębiorcę do wykonania tych zobowiązań. Ponadto, zgodnie z art. 28 ust.2 ww. ustawy, Prezes UOKiK może określić termin wykonania tych zobowiązań. Określone przez Spółkę działania i zaniechania zmierzające do zapobieżenia zarzucanym jej naruszeniom obejmują zaprzestanie podpisywania z konsumentami umów z wykorzystaniem wzorca umowy zawierającego zakwestionowane postanowienia umowne oraz usunięcie tych postanowień z umów funkcjonujących w obrocie. Pismem z dnia 5 kwietnia 2012 r. Spółka zobowiązała się bowiem do zmodyfikowania treści wzorców umowy o nazwie: „Umowa przedwstępna” w taki sposób, by nie naruszała art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zaproponowany przez Spółkę nowy wzorzec umowy ma nie zawierać postanowień o treści tożsamej z postanowieniami wpisanymi do rejestru wskazanymi w postanowieniu o wszczęciu postępowania z dnia 16 stycznia 2012 r. Ponadto Spółka zadeklarowała, że zaproponuje konsumentom, którzy zawarli z nią umowy przy wykorzystaniu wzorców o nazwie „Umowa przedwstępna”, podpisanie aneksów do umów uwzględniających ww. zmiany wzorca (treść aneksów została zaproponowana przez Spółkę w skierowanym do Prezesa Urzędu piśmie z dnia 5 kwietnia 2012 r.) Spółka zobowiązała się ponadto, iż w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja 10 Prezesa Urzędu wydana w trybie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów stanie się prawomocna, zaproponuje ww. konsumentom podpisanie aneksów do zawartych umów. Spółka zobowiązała się również do poinformowania konsumentów o przyczynach aneksowania umów, tj. wskazania, iż przyczyną aneksowania jest zobowiązanie nałożone na Spółkę przez Prezesa Urzędu w trybie art. 28 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów. W wyniku podjęcia przez Spółkę przedmiotowych działań nastąpi eliminacja z obrotu konsumenckiego zakwestionowanych postanowień umownych. Należy zatem uznać, że przyjęte przez Spółkę w ww. zakresie rozwiązania są równoznaczne z podjęciem działań zmierzających do zapobieżenia uprawdopodobnionym w toku niniejszego postępowania naruszeniom art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Z uwagi na powyższe, istnieje możliwość skorzystania z instrumentu prawnego przewidzianego art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Dodatkowo, zgodnie z uprawnieniem przysługującym Prezesowi Urzędu na podstawie art. 28 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, określił on termin dla wykonania nakładanych na Spółkę zobowiązań na odpowiednio 14 dni dla wprowadzenia zmian we Wzorcach oraz 30 dni na przesłanie aneksów konsumentom, którzy uprzednio zawarli ze Spółką umowy na podstawie wzorców zatytułowanych „Umowa przedwstępna”, licząc od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji. Termin ten został uprzednio zaproponowany przez Spółkę i zaakceptowany przez Prezesa Urzędu. Mając powyższe na uwadze należało orzec jak w punkcie I sentencji niniejszej decyzji. II. Rozstrzygnięcie w pkt II sentencji decyzji Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów „ w decyzji (…) Prezes Urzędu nakłada na przedsiębiorcę obowiązek składania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowiązań ”. Zgodnie z powołanym przepisem Spółka została zobowiązana do złożenia w terminie 3 miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji informacji o stopniu realizacji zobowiązania nałożonego w punkcie I decyzji oraz dowodów potwierdzających przekazanie klientom Spółki aneksów do obowiązujących nadal umów wraz z listem przewodnim dotyczącym przyczyn przeprowadzenia procesu aneksowania. Mając powyższe na uwadze, należało orzec jak w punkcie II sentencji decyzji . Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c. od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwóch tygodni od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury w Warszawie. Dyrektor Delegatury UOKIK w Warszawie / podpis/ Otrzymuje: