RWA-9/2002

PREZES URZĄDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW w Warszawie RWA-56/30/2001/MM Warszawa, dn. 29 maja 2002 r. DECYZJA Nr RWA - 9/2002 Na postawie art. 9 w związku z art. 8 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2000r. Nr 122, poz. 1319 z późn. zm.), po rozpatrzeniu sprawy wszczętej z urzędu, w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, uznaje się za praktykę ograniczającą konkurencję naduŜywanie przez Konstancińską Spółdzielnię Mieszkaniową „ELSAM” z siedzibą w Konstancinie-Jeziornej pozycji dominującej na lokalnym rynku usług dostawy wody i odbioru ścieków poprzez uzaleŜnianie świadczenia mieszkańcom osiedla „Cegielnia Oborska”, niebędącym członkami ww. Spółdzielni usług dostawy wody i odbioru ścieków od ponoszenia przez nich opłat zwanych eksploatacyjnymi niemających rzeczowego ani zwyczajowego związku z przedmiotem umowy o dostawę wody i odbiór ścieków i nakazuje się zaniechania stosowania ww. praktyki. UZASADNIENIE W dniu 11 października 2000r. do Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury w Warszawie (zwanego dalej: Prezesem Urzędu) wpłynęła skarga mieszkańców osiedla „Cegielnia Oborska” w Konstancinie-Jeziornej – niebędących członkami Konstancińskiej Spółdzielni Mieszkaniowej „ELSAM” z siedzibą w Konstancinie- Jeziornej (zwanych dalej: Mieszkańcami) na działania Konstancińskiej Spółdzielni Mieszkaniowej „ELSAM” z siedzibą w Konstancinie-Jeziornej (zwanej dalej: Spółdzielnią), dotyczące dostawy wody i odbioru ścieków oraz udostępnienia bramy dojazdowej do osiedla od strony Piaseczna. W swojej skardze Mieszkańcy podnieśli, iŜ mimo posiadanego na mocy art. 235 § 4 ustawy z dnia 16 września 1982r. - Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 1995r. Nr 54, poz. 288 z późn. zm.) prawa współwłasności do wybudowanego – w ramach zawiązanej Spółdzielni – osiedla wraz z całą infrastrukturą (urządzenia wodne, studnia osiedlowa, urządzenia kanalizacyjne, oświetlenie, drogi itp.), Spółdzielnia w sierpniu 1998r. przedstawiła 2 Mieszkańcom umowy dotyczące rozliczania wody, ścieków oraz ponoszenia opłat eksploatacyjnych, w których zobowiązała ich do ponoszenia dwukrotnie wyŜszej opłaty za wodę i kanalizację w porównaniu z członkami Spółdzielni. W sierpniu 2000r. Spółdzielnia przedstawiła nowy wzór umowy, w którym przypisała sobie prawo własności całej infrastruktury osiedlowej, tj. dróg, wody, kanalizacji, oświetlenia oraz innych urządzeń. Stosownie do § 6 tej umowy właściciel nieruchomości połoŜonej na osiedlu „Cegielnia Oborska” zobowiązany został do wpłacenia na rzecz Spółdzielni opłaty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością (zwanej w dalszej części tegoŜ paragrafu opłatą na pokrycie kosztów eksploatacji) w wysokości obliczonej według stawki 80 gr. za m 2 powierzchni domu oraz zapłatę za dostawę wody i odbiór ścieków. Paragraf 1 ww. umowy wskazuje, iŜ Spółdzielnia ponosi koszty zarządu: osiedlowych dróg wewnętrznych, znajdujących się na gruncie urządzeń doprowadzających wodę i odprowadzających ścieki, osiedlowego ujęcia wody, urządzeń elektroenergetycznych słuŜących do oświetlania terenu osiedla i do doprowadzenia energii elektrycznej do poszczególnych nieruchomości znajdujących się na osiedlu, innych urządzeń słuŜących do uŜytku wspólnego mieszkańców osiedla. Spółdzielnia oświadczyła równieŜ – zgodnie z § 1 pkt 3 - iŜ ponosi koszty utrzymania terenów naleŜących do Gminy Konstancin-Jeziorna, sąsiadujących z nieruchomością Spółdzielni, w celu utrzymania właściwej estetyki osiedla. Zgodnie z § 9 Spółdzielnia jest uprawniona do przerwania dostawy wody i odbioru ścieków m.in. w przypadku nieuregulowania płatności wynikających z § 6. Mieszkańcy powołując się na przepisy obowiązującego ówcześnie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 18 grudnia 1996r. w sprawie urządzeń zaopatrzenia w wodę i urządzeń kanalizacyjnych oraz zasad ustalania opłat za wodę i wprowadzanie ścieków (Dz. U. z 1996r. Nr 151, poz. 716 z póź. zm.) podnieśli, iŜ brak jest podstaw prawnych do ustalenia dwukrotnej odpłatności za dostawę wody i odprowadzanie ścieków nie powiązanych z innymi opłatami eksploatacyjnymi. Spółdzielnia jednak odmówiła podpisania takich umów, wyjaśniając w uzasadnieniu, iŜ opłata za wodę i ścieki traktowana jest jako jeden z jej przychodów. Głównym zatem zarzutem wobec Spółdzielni prezentowanym przez Mieszkańców w swojej skardze do Prezesa Urzędu było, iŜ cena wody nie jest ustalana w oparciu o wymienione w powyŜszym rozporządzeniu koszty, przy czym brak było podstaw prawnych do ustalenia dwukrotnie wyŜszej odpłatności za wodę i kanalizację dla osób niebędących członkami Spółdzielni. Mieszkańcy podwaŜali takŜe fakt obciąŜania ich dodatkowymi opłatami eksploatacyjnymi, ich zdaniem, nie związanymi z zaopatrzeniem w wodę i odbiorem ścieków. W ocenie Mieszkańców, równieŜ koszty eksploatacyjne zostały kilkakrotnie zawyŜone celem przeznaczenia uzyskanych pieniędzy na prowadzone przez Spółdzielnię inwestycje. Wspomniana opłata eksploatacyjna, a właściwie sposób jej oszacowania (jak wskazali mieszkańcy) jest przedmiotem procesów sądowych pomiędzy Spółdzielnią a osobami nie będącymi jej członkami. Spółdzielnia ustosunkowując się do zaprezentowanych przez Mieszkańców zarzutów (pismo z dnia 5 grudnia 2000r.), a takŜe w toku całego prowadzonego postępowania wyjaśniającego wyjaśniała, iŜ wszelkie działania przez nią podejmowane słuŜą jedynie statutowemu celowi jakim jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych jej członków. Odnośnie zarzutu dotyczącego sposobu ustalania opłat za usługę dostarczania wody, Spółdzielnia wyjaśniła, iŜ wbrew twierdzeniom Mieszkańców jako właściciel studni głębinowej i stacji uzdatniania wody nie jest związana zapisami wspomnianego wyŜej rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie urządzeń zaopatrzenia w wodę i urządzeń kanalizacyjnych oraz zasad ustalania opłat za wodę i wprowadzanie ścieków, gdzie w § 3 ust. 2 i 2a jest mowa o tym, jakie czynniki zalicza się do kosztów utrzymania i eksploatacji urządzeń, stanowiących zarazem podstawę do ustalania opłat za dostarczaną wodę. 3 Odnosząc się do sposobu ustalania opłaty eksploatacyjnej Spółdzielnia podniosła, iŜ ta opłata obok opłaty za wodę i ścieki (ustalonej na poziomie nieodbiegającym od stawki opłaty obowiązującej w Gminie Konstancin-Jeziorna) stanowi jedyne źródło jej przychodu. Jak wyjaśniła Spółdzielnia, stawka opłaty za wodę i ścieki zapewnia pokrycie tylko części kosztów związanych z utrzymaniem całej infrastruktury osiedlowej. Pokrycie pozostałej części Spółdzielnia zapewnia poprzez ustalenie stawki opłaty eksploatacyjnej liczonej od 1 m 2 powierzchni budynku lub mieszkania. Spółdzielnia powołała się na przepisy kodeksu cywilnego oraz obecnie obowiązującej ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2001r. Nr 4, poz. 27), która w art. 4 ust. 4 stanowi, iŜ właściciele lokali, niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz w innych kosztach zarządu tymi nieruchomościami na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni, z zastrzeŜeniem ust. 5. W ocenie Spółdzielni, ci mieszkańcy, którzy wystąpili ze Spółdzielni takich opłat ponosić nie chcieli, korzystając jednocześnie z dróg, oświetlenia ulicznego oraz wody i kanalizacji. Jednocześnie Spółdzielnia wycofała się ze stosowania w okresie sierpień 1998r. – sierpień 2000r. wobec nie-członków opłat za wodę i ścieki według stawek dwukrotnie wyŜszych od stawek stosowanych wobec swoich członków, a w pozwach przeciwko Mieszkańcom obniŜa swoje Ŝądania o róŜnicę wynikającą z podwójnego naliczania kosztów wody. Po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego Prezes Urzędu uznał, iŜ niezaprzeczalnym jest, iŜ Spółdzielnia jest jedynym dostawcą wody dla Mieszkańców, niebędących jej członkami. Budowa własnych studni przez część Mieszkańców osiedla „Cegielnia Oborska” nie moŜe stanowić alternatywy dla usługi dostarczania wody świadczonej przez Spółdzielnię. JednakŜe Prezes Urzędu stanął na stanowisku, iŜ kwestie sporne zaistniałe pomiędzy Mieszkańcami a Spółdzielnią mają swoje źródło w interpretacji ustawy Prawo spółdzielcze oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a tym samym mają charakter cywilnoprawny i mogą stać się przedmiotem postępowania przez sądem powszechnym (pismo z dnia 29 czerwca 2001r.). Mieszkańcy wnieśli o zmianę stanowiska Prezesa Urzędu podnosząc, iŜ stosownie do art. 52 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych art. 4 tejŜe ustawy nie stosuje się wobec osób przewłaszczonych, w konsekwencji Mieszkańcy nie podlegają przepisom ustawy - Prawo spółdzielcze i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a wszelka więź prawna ze Spółdzielnią została zerwana poprzez wystąpienie z niej. Spółdzielnia natomiast działając w sposób monopolistyczny uzaleŜniła dostawę wody i odbiór ścieków od wnoszenia na jej rzecz innych świadczeń nazwanych opłatami eksploatacyjnymi, które nie mają rzeczowego ani zwyczajowego związku z przedmiotem umowy. Mieszkańcy podnieśli równieŜ, iŜ osoby przewłaszczone niebędące członkami Spółdzielni są odbiorcami usług obcymi w stosunku do niej (a więc nie mogą rozliczać się na podstawie prawa spółdzielczego) i zawierane z nimi umowy muszą opierać się na rachunku ekonomicznym i muszą być zgodne z przepisami określającymi zasady ustalania opłat za wodę i wprowadzanie ścieków. Mieszkańcy przyznali, iŜ kwestie związane z opłatami dotyczącymi zarządu nieruchomością wobec zaistniałego ze Spółdzielnią sporu podlegają rozpoznaniu przez sądownictwo powszechne. Jednocześnie jednak wskazali, iŜ sprawa dotycząca sposobu oraz ustalenia wysokości opłat za dostawę wody i odbiór ścieków, jak równieŜ odmowa Spółdzielni zawarcia z nie-członkami umowy na dostawę wody i odbiór ścieków nie powiązanej z innymi kosztami, nie mającego Ŝadnego związku z przedmiotem umowy naleŜy do właściwości Prezesa Urzędu. Zdaniem Mieszkańców, naruszony został w tym wypadku art. 8 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, co jasno wynika z przestawionego przez Spółdzielnię do podpisu wzorca umowy. Nie budzi Ŝadnych wątpliwości Mieszkańców, iŜ brak jest jakiejkolwiek 4 podstawy prawnej dla uzaleŜniania zawarcia umowy o dostawę wody i odbiór ścieków od obowiązku ponoszenia na rzecz Spółdzielni kosztów eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem dróg i oświetleniem, których to sposobu naliczania i wysokości Mieszkańcy nie uznają. Część osób – jak wskazali Mieszkańcy - zawarła ze Spółdzielnią umowę w przedstawionej wersji, poniewaŜ Spółdzielnia odcina wodę i kanalizację osobom, które kwestionują zasadę i sposób naliczania opłat eksploatacyjnych, a dzieje się tak mimo, iŜ osoby te opłacają naleŜności za wodę i kanalizację oraz dodatkowo płacą tzw. opłatę eksploatacyjną lecz w wysokości niŜszej od Ŝądanej przez Spółdzielnię. Mieszkańcy podnieśli równieŜ, iŜ większość z nich nie posiada alternatywnych ujęć wody i brak jest podstaw do tego, aby osoby, które wybudowały z własnych środków studnię osiedlową znowu budowały na swój koszt nowe ujęcia wody. W przypadku natomiast odbioru ścieków, pomimo poniesienia kosztów związanych z budową osiedlowej kanalizacji, Spółdzielnia odcina ją Mieszkańcom, a wobec nieprzekazania sieci Gminie nie mogą oni zawrzeć umowy o odbiór ścieków z Zakładem Gospodarki Komunalnej w Konstacinie Jeziornej. Ponadto zgodnie z obowiązującymi przepisami na terenie skanalizowanym nie moŜna budować szamb, które część Mieszkańców wybudowałaby aby uniknąć Ŝycia w stanie ciągłego zagroŜenia odcinaniem kanalizacji (pismo z dnia 17 sierpnia 2001r). Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów postanowieniem z dnia 8 października 2001r. wszczął z urzędu postępowanie antymonopolowe w sprawie nakazania Spółdzielni zaniechania stosowania praktyk ograniczających konkurencję, określonych w art. 8 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegających na naduŜywaniu pozycji dominującej na lokalnym rynku usług dostawy wody i odbioru ścieków poprzez uzaleŜnianie świadczenia Mieszkańcom osiedla „Cegielnia Oborska” usług dostawy wody i odbioru ścieków od ponoszenia przez nich opłat zwanych eksploatacyjnymi niemających rzeczowego ani zwyczajowego związku z przedmiotem umowy o dostawę wody i odbiór ścieków. Pismem z dnia 9 października 2001r. Prezes Urzędu zawiadomił Spółdzielnię o wszczęciu ww. postępowania antymonopolowego. Spółdzielnia w odpowiedzi na zawiadomienie o wszczęciu postępowania stwierdziła, iŜ w Ŝaden sposób nie uzaleŜnia dostawy wody i odbioru ścieków od wnoszenia na jej rzecz innych opłat. Wszystkie nieruchomości są podłączone do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej i bez Ŝadnych ograniczeń mogą korzystać z wody z ujęcia stanowiącego własność Spółdzielni. Spółdzielnia nie widzi sposobu udowodnienia faktu, Ŝe woda dopływa do posesji Mieszkańców i argumentuje, iŜ w takich wypadkach dowód naleŜy do tego, czyje interesy zostały naruszone. Spółdzielnia potwierdziła, iŜ Ŝąda od właścicieli nieruchomości nie będących jej członkami opłat eksploatacyjnych, jednak swoich roszczeń dochodzi na drodze sądowej, traktując je jako roszczenia sporne, wymagające sądowej interpretacji prawa spółdzielczego (pismo z dnia 30 października 2001r.). W toku postępowania dowodowego Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów ustalił, co następuje. Konstancińska Spółdzielnia Mieszkaniowa „ELSAM” z siedzibą w Konstancinie- Jeziornej powstała jako dobrowolne zrzeszenie jej członków. W ramach budownictwa własnego członków Spółdzielni w latach 1993 – 1999 wybudowane zostało osiedle „Cegielnia Oborska”, składające się z 182 domów jednorodzinnych i 3 budynków wielorodzinnych. 5 Celem działalności spółdzielni mieszkaniowej, jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszalnych lub domów jednorodzinnych, a takŜe lokali o innym przeznaczeniu (art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych). Przedmiotem działalności spółdzielni moŜe być: 1) budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych, 2) budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, 3) budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów, 4) udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, 5) budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaŜy znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu (art. 1 ust. 2 ww. ustawy). Zgodnie z art. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w sprawach nieuregulowanych w ustawie prawa i obowiązki członków spółdzielni dotyczące w szczególności: 1) zawierania umów w sprawie budowy lokali, 2) zawierania z członkami, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, umów o przeniesienie własności lokali, 3) wnoszenia, ustalania i waloryzacji wkładu mieszkaniowego i budowlanego, 4) rozliczeń z tytułu dodatkowego wyposaŜenia lokalu, 5) uprawnień członka spółdzielni do zamiany lokalu określają postanowienia statutu. Realizując statutowy cel Spółdzielni jej członkowie przyjęli zasadę ponoszenia opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, poprzez który rozumie się podejmowanie decyzji i wykonywanie czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, a takŜe uzasadnionego inwestowania w nią w celu maksymalizacji udogodnień słuŜących zaspakajaniu potrzeb Ŝyciowych mieszkańców. Ze środków stanowiących przychody Spółdzielni, na rzecz całego osiedla Spółdzielnia wykonuje następujące czynności: - sprzątanie dróg wewnątrzosiedlowych, zimowe odśnieŜanie, - naprawy nawierzchni dróg i chodników, - utrzymanie zieleni osiedlowej, - konserwacja oświetlenia ulicznego, - eksploatacja własnego ujęcia i stacji uzdatniania wody, - konserwacja i usuwanie awarii osiedlowej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, - konserwacja i usuwanie awarii przydomowych przyłączy energetycznych. Do prowadzenia statutowej działalności Spółdzielni tj. zaspakajania potrzeb mieszkaniowych jej członków, słuŜą równieŜ urządzenia zaopatrzenia w wodę. Spółdzielnia z środków własnych pochodzących z wkładów jej członków wykonała studnię głębinową i osiedlową stację uzdatniania wody. Ścieki z osiedla odprowadzane są odpłatnie do kolektora będącego własnością Zakładu Gospodarki Komunalnej w Konstacinie - Jeziornej. Ilość odprowadzanych ścieków 6 ustalana jest jako równa ilości wody pobranej przez całe osiedle, odczytywanej na wodomierzu w ujęciu wody. W stosunku do Mieszkańców niebędących członkami Spółdzielnia występuje w roli usługodawcy dostawy wody i odbioru ścieków. Spółdzielnia pobiera zaliczki za dostawę wody i odprowadzanie ścieków w ilości wynikającej ze średniego zuŜycia danego gospodarstwa domowego. Wniesione zaliczki są rozliczane w okresach półrocznych, po dokonaniu odczytów wodomierzy indywidualnych i ustaleniu faktycznego zuŜycia. Opłata za dostawę wody i odbiór ścieków jest traktowana jako jeden z przychodów Spółdzielni. Ponadto Spółdzielnia uzyskuje przychody z opłaty eksploatacyjnej, która stanowi opłatę za zarząd nieruchomością. Zgodnie z systemem przyjętym przez Spółdzielnię ustala się stawkę za dostawę wody i odbiór ścieków na poziomie odpowiadającym stawce obowiązującej w Gminie Konstancin Jeziorna i szacuje przychody za wodę. Pokrycie pozostałej części kosztów zapewnia się poprzez ustalenie stawki opłaty eksploatacyjnej. W dniu 9 lutego 1995r. Walne Zgromadzenie Członków Spółdzielni podjęło uchwałę nr 4 o przeniesieniu własności domów, lokali wraz z przynaleŜnym prawem uŜytkowania wieczystego działek gruntu. W umowach przenoszących własność domów jednorodzinnych zawarto postanowienie, iŜ koszty budowy domów, wartość uŜytkowania wieczystego gruntu oraz nakłady na budowę dróg wewnątrzosiedlowych zostały rozliczone i pokryte z wkładu budowlanego członka Spółdzielni. Ustawa z dnia 16 września 1982r. - Prawo spółdzielcze stanowi w art. 235 § 1, iŜ po przeprowadzeniu rozliczenia kosztów budowy i ostatecznym ustaleniu wkładów budowlanych, wniesieniu przez członków tych wkładów bądź teŜ ich części i przejęciu zobowiązań Spółdzielni pokrywających resztę naleŜności z tytułu wkładów Spółdzielnia przenosi na członków własność przydzielonych domów wraz z prawami z działki. Pod koniec roku 1997, w roku 1998 oraz od września do listopada 2000r. 46 właścicieli domów jednorodzinnych wystąpiło ze Spółdzielni. W dniu 14 lipca 1998r. Spółdzielnia powzięła uchwały nr 1, 2, 3 i 4/VII/98 dotyczące m.in. indywidualnego rozliczenia kosztów zuŜycia wody oraz odprowadzania ścieków na podstawie odrębnej umowy zawartej indywidualnie ze Spółdzielnią przez nie-członka Spółdzielni, ze skutkiem od dnia 1 sierpnia 1998r. Projekt powyŜszej umowy przedstawiony nie-członkom zawierał § 3, który stanowił, iŜ warunkiem kontynuowania dostawy wody i odbioru ścieków jest uregulowanie zaległości eksploatacyjnych. Natomiast § 10 ww. projektu umowy stanowił, iŜ w przypadku zaległości w opłatach za wodę, ścieki i eksploatację powyŜej 2 miesięcy Spółdzielnia odcina dopływ wody i odbiór ścieków. Pismem przewodnim Spółdzielnia poinformowała nie-członków, iŜ nie podpisanie umowy traktować będzie jako rezygnację z korzystania z infrastruktury. W dniu 20 czerwca 2000r. została podjęta uchwała Walnego Zgromadzenia Członków Spółdzielni nr 1, która zobowiązała Zarząd Spółdzielni do zaprzestania świadczenia usług w postaci odbioru ścieków i dostawy wody osobom, które zalegają z opłatami eksploatacyjnymi na rzecz Spółdzielni. Pismem z dnia 8 czerwca 2000r. (ponowionym w dniu 11 lipca 2000r.) Spółdzielnia poinformowała o zaprzestaniu dostawy wody i odbioru ścieków do nieruchomości będących własnością Mieszkańców niebędących członkami Spółdzielni. Uchwałą Nr 1/VII/2000 z dnia 17 lipca 2000r. Rada Nadzorcza Spółdzielni ustaliła następujące stawki opłaty eksploatacyjnej na pokrycie planowanych kosztów: (1) lokale w domach wielorodzinnych na osiedlu „Cegielnia Oborska” – opłata eksploatacyjna ustalana według stawki 2,33 zł za 1 m 2 powierzchni uŜytkowej lokalu, (2) domy jednorodzinne na osiedlu „Cegielnia Oborska” – opłata eksploatacyjna ustalana według stawki 0,80 zł za m 2 powierzchni uŜytkowej domu. Rada Nadzorcza zobowiązała równieŜ Zarząd do zawarcia 7 z właścicielami nieruchomości na osiedlu „Cegielnia Oborska”, niebędącymi członkami Spółdzielni, umów dotyczących ponoszenia przez nich kosztów zarządu nieruchomością wspólną i obciąŜania ich kosztami w takiej samej wysokości jak członków Spółdzielni. W dniu 21 lipca 2000r. Spółdzielnia wystosowała do Mieszkańców pisma, w których zaproponowała unormowanie wzajemnych stosunków poprzez podpisanie umowy o administrowanie nieruchomością i wspólną infrastrukturą techniczną osiedla oraz o dostawę wody i odbiór ścieków. Spółdzielnia wskazała, iŜ osiedle, na którym znajdują się nieruchomości mieszkańców posiada jednolitą, zamkniętą infrastrukturę wymagającą administrowania ze względu na fakt, iŜ większość elementów infrastruktury naleŜy do Spółdzielni. Na utrzymanie tego osiedla Spółdzielnia wydatkuje środki finansowe, które zgodnie z zasadami współŜycia społecznego winni wnosić wszyscy posiadacze nieruchomości znajdujących się na osiedlu niezaleŜnie od tego czy są członkami Spółdzielni, czy teŜ nimi w pewnym okresie być przestali. Spółdzielnia od początku administrowania osiedlem prowadzi rachunkowość finansową, której analiza pozwala ustalić wysokość partycypacji kaŜdego z właścicieli w kosztach utrzymania osiedla. Rada Nadzorcza Spółdzielni uchwaliła zasadę, iŜ wielkość opłat obliczana będzie proporcjonalnie do wielkości domu lub lokalu mieszkalnego . Spółdzielnia przedstawiła równieŜ „Planowane koszty eksploatacji osiedla Cegielnia Oborska. Miesięczne wartości”. Wśród rodzajów planowanych kosztów Spółdzielnia wymienia: (1) obsługę mieszkańców, sprawy administracyjne, (2) opłaty z tytułu wieczystej dzierŜawy, (3) konserwacje, przeglądy i drobne naprawy pomieszczeń i instalacji wspólnych, (4) sprzątane klatek schodowych budynków wielorodzinnych oraz powierzchni zewnętrznych, (5) wywóz śmieci, (6) eksploatacja i konserwacja sieci kanalizacyjnej i drenaŜowej, (7) eksploatacja i konserwacja sieci wodociągowej, (8) eksploatacja i konserwacja oświetlenia zewnętrznego oraz energia elektryczna oświetlenia, (10) eksploatacja i konserwacja przyłączy elektrycznych do domów jednorodzinnych, (11) sprzątanie dróg i miejsc postojowych, konserwacja i utrzymanie terenów zielonych. Spółdzielnia stwierdziła równieŜ, iŜ dostawa wody według stawki 2,30 zł za m sześcienny zapewnia utrzymanie osiedlowej stacji uzdatniania . Przy czym stawka proponowana Mieszkańcom róŜni się nieznacznie od stawki dla Członków Spółdzielni (o 0,30 zł) ze względu na fakt doliczenia amortyzacji urządzeń, które naleŜą do Spółdzielni. Stawka za odbiór ścieków w wysokości 1,90 zł za 1 m sześcienny jest równa opłatom ponoszonym na rzecz Zakładu Gospodarki Komunalnej . W dniu 9 sierpnia 2000r. Spółdzielnia przedstawiła Mieszkańcom do zawarcia umowę, w której w § 1 Spółdzielnia oświadcza, iŜ jest właścicielem nieruchomości (...), będących częścią osiedla Cegielnia Oborska w Konstancinie Jeziornej (ust. 1). W szczególności Spółdzielnia jest właścicielem i ponosi koszty: - osiedlowych dróg wewnętrznych, - znajdujących się w gruncie urządzeń doprowadzających wodę i odprowadzających ścieki, - osiedlowego ujęcia wody, - urządzeń elekroenergetycznych słuŜących do oświetlania terenu osiedla i do doprowadzenia energii elektrycznej do poszczególnych nieruchomości znajdujących się na osiedlu, - innych urządzeń słuŜących do uŜytku wspólnego mieszkańców osiedla (st. 2). W ust. 3 Spółdzielnia oświadcza, Ŝe ponosi równieŜ koszty utrzymania terenów naleŜących do Gminy Konstancin Jeziorna, sąsiadujących z nieruchomością Spółdzielni, takich jak wał ziemny od strony ul. Wilanowskiej oraz niezabudowana działka przy wjeździe do osiedla, w celu utrzymania właściwej estetyki osiedla . W § 6 ust. 1 stanowi się, iŜ właściciel zobowiązuje się wpłacać na rzecz Spółdzielni opłatę na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością (...) oraz zapłatę za dostawę wody i odbiór ścieków na postawie wystawionej przez Spółdzielnię faktury z doliczeniem 8 obowiązującego podatku VAT, płatne z góry do dnia 10 kaŜdego miesiąca obliczone w sposób następujący: - opłata na pokrycie kosztów eksploatacji w wysokości obliczonej według stawki 0,80 zł za 1 m kw. powierzchni domu jednorodzinnego Właściciela, zwolniona z VAT, - zaliczka za dostawę wody i odprowadzanie ścieków w wysokości obliczonej według stawki 4,3 zł za m 3 wody pobieranej miesięcznie według średniego zuŜycia z ostatniego półrocza, z doliczeniem 7% VAT. Zgodnie z § 7 zaliczka za dostawę wody rozliczana będzie kwartalnie na podstawie odczytów wodomiaru zainstalowanego na przyłączach domowych Właściciela (ust. 1), nadpłata lub niedopłata wynikająca z rozliczenia uwzględniana będzie w fakturze w miesiącu następującym po zakończeniu kwartału (ust. 2). Paragraf 9 tej umowy stanowi, iŜ Spółdzielnia jest uprawniona do przerwania dostawy wody i odbioru ścieków w przypadku nieregularności faktur określonych w § 6 i 7 przez okres dłuŜszy niŜ dwa pełne okresy płatności po dodatkowych 30 dniach od doręczenia wezwania do zapłaty naleŜności. Mieszkańcy nie podpisali tej umowy poniewaŜ – ich zdaniem - w sposób raŜący narusza ona zasadę równowagi stron, jako Ŝe w umowie tej próbuje się wykorzystać przymusowe połoŜenie Mieszkańców, narzucić monopolistyczne warunki co do ceny wody oraz zmusić do ponoszenia kilkakrotnie zawyŜonych opłat związanych z rzekomym zarządem nieruchomością pod groźba odcięcia wody i kanalizacji. Pismem z dnia 17 sierpnia 2000r. Spółdzielnia poinformowała Mieszkańców niebędących członkami, iŜ w związku z uporczywą odmową uiszczania ustalonych opłat eksploatacyjnych, w tym opłat za dostawę wody i odbiór ścieków, Spółdzielnia definitywnie rezygnuje z dostarczania (Mieszkańcom niebędącym członkami) wody, jak równieŜ za pomocą zabezpieczeń technicznych uniemoŜliwi odprowadzanie ścieków do kolektora . W związku z powyŜszą sytuacją, część Mieszkańców wybudowała własne studnie. Z uwagi jednak na brzmienie § 34 ust. 1 rozporządzenia z dnia 14 grudnia 1994r. Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 1999r. Nr 44, poz. 140), który stanowi, iŜ zbiorniki na nieczystości, doły gnilne i osadniki ścieków mogą być stosowane wyłącznie na działkach nie przyłączonych do zewnętrznej sieci kanalizacyjnej, mieszkańcy niebędący członkami wystąpili do Spółdzielni o zawarcie umowy na odbiór ścieków. Spółdzielnia jednakŜe nie wyraziła zgody na zawarcie odrębnej umowy na odbiór ścieków. Zdaniem Mieszkańców, takie działanie stanowi niedozwolone praktyki ograniczające konkurencję, polegające na uzaleŜnianiu zawarcia umowy od przyjęcia lub spełniania przez drugą stronę innego świadczenia, niemającego rzeczowego, ani zwyczajowego związku z przedmiotem umowy, co stanowi naruszenie art. 8 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Spółdzielnia ustosunkowując się do zarzutów podniosła, iŜ w Ŝaden sposób nie uzaleŜnia dostawy wody i odbioru ścieków od Mieszkańców osiedla „Cegielnia Oborska” od wnoszenia na jej rzecz innych opłat. Ponadto stwierdziła, iŜ wszystkie nieruchomości są podłączone do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, w związku z czym Mieszkańcy mogą bez Ŝadnych ograniczeń korzystać z wody z ujęcia będącego własnością Spółdzielni. Podkreśliła, iŜ w latach 2000-2001 zmieniła swoje stanowisko w kwestii dostawy wody i odprowadzania ścieków, zgodnie ze zmieniającym się stanem ustawodawstwa regulującego funkcjonowanie Spółdzielni. Powołując się na art. 235 § 4 ustawy Prawo spółdzielcze, który stanowi, iŜ po przeniesieniu własności domów wspólne urządzenia wodne, kanalizacyjne, grzewcze oraz inne urządzenia podobne stają się współwłasnością właścicieli domów, Spółdzielnia podnosi, iŜ wymieniona w tym przepisie współwłasność jest współwłasnością łączną, a więc stosuje się do niej 9 odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego. Przepisy te określają, iŜ współwłaściciele muszą utrzymywać współwłasność, a w szczególności ponosić koszty zarządu i fakt pobierania opłat na pokrycie tych kosztów nie jest zapłatą za jakąkolwiek usługę. Nazwa tych opłat oraz zasady ich wnoszenia, np. według „klucza” od ilości zuŜywanej wody, nie zmienia ich istoty. Współwłaściciele nadal mogą tworzyć Spółdzielnię, która zarządza ich współwłasnością. Ponadto Spółdzielnia powołując się na zasady współŜycia społecznego podniosła, iŜ wszyscy zamieszkujący osiedle „Cegielnia Oborska” powinni ponosić koszty utrzymania wspólnych urządzeń. Po przeniesieniu własności domów jednorodzinnych zdecydowana większość ich właścicieli pozostała w Spółdzielni, czym dała Spółdzielni upowaŜnienie do prowadzenia zarządu częściami wspólnymi oraz ponosiła opłaty za utrzymanie wszystkich składników majątku Spółdzielni w oparciu o zasady określone statutem. Byłych członków, tj. osoby, które wystąpiły ze Spółdzielni, formalnie nie łączyły Ŝadne stosunki prawne z zakresie udziału w kosztach utrzymania nieruchomości gruntowych wraz z urządzeniami związanymi z gruntem, za wyjątkiem mediów znajdujących się na gruncie. W większości nie wnosili Ŝadnych opłat na pokrycie kosztów. Spółdzielnia podnosi, iŜ nie-członkowie korzystali ze wspólnego majątku, więc usiłowała za pomocą róŜnych działań doprowadzić do tego, aby cięŜar wszystkich kosztów był rozłoŜony jednakowo. Między innymi próbowała uregulować wszystkie sprawy za pomocą umów, które jednak nie zostały podpisane. Sytuacja prawna zmieniła się po wyjściu w Ŝycie ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Zdaniem Spółdzielni powyŜsza ustawa wypełniła istniejącą dotychczas lukę prawną i w art. 4 ust. 4 w zw. z art. 2 ust. 3 dokładnie określiła obowiązki byłych członków Spółdzielni m.in. nakładając na byłych członków ustawowy obowiązek udziału w kosztach bez obowiązku zawierania umów. W związku z tym Spółdzielnia oświadczyła, iŜ odpowiedzią na postawione w trakcie postępowania pytanie, dlaczego Spółdzielnia odmawia zawarcia umowy, jest stwierdzenie, iŜ powołane przepisy nakładają na byłych członków ustawowy obowiązek udziału w kosztach i nie wymagają zawierania umów (pismo z dnia 30 października 2001r. oraz pismo z dnia 21 grudnia 2001r.). Prezes Urzędu – uznając, Ŝe zostały wyjaśnione wszystkie aspekty sprawy – pismem z dnia 7 stycznia 2001r. powiadomił Spółdzielnię o zamknięciu postępowania dowodowego w niniejszej sprawie oraz o moŜliwości zapoznania się z materiałem zebranym w aktach sprawy. Spółdzielnia nie skorzystała z przysługującego jej prawa zapoznania się z aktami oraz przedstawienia dodatkowych wyjaśnień i zajęcia końcowego stanowiska wobec postawionych zarzutów. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zwaŜył, co następuje. W kręgu zainteresowania Prezesa Urzędu w trakcie tego postępowania znajdowały się działania Spółdzielni dotyczące Mieszkańców niebędących członkami Spółdzielni. Jak Spółdzielnia sama przyznała w trakcie postępowania Mieszkańcy ci występują w stosunkach ze Spółdzielnią w roli usługobiorców, a zatem występują w tym wypadku relacje rynkowe pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem. Na gruncie art. 84 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z wnioskiem o wszczęcie postępowania antymonopolowego w związku z podejrzeniem naruszenia przepisów ustawy moŜe wystąpić (1) przedsiębiorca lub związek przedsiębiorców, którzy wykaŜą swój interes prawny, (2) organ samorządu terytorialnego, (3) organ kontroli państwowej, (4) rzecznik konsumentów, (5) organizacja konsumencka. 10 Ww. ustawa nie przyznaje zatem pojedynczemu konsumentowi prawa do Ŝądania wszczęcia postępowania antymonopolowego. JednakŜe Prezes Urzędu uznając, iŜ zarzuty przedstawione przez Mieszkańców wskazują na moŜliwość naruszenia przepisów ustawy o ochroni konkurencji i konsumentów - stosownie do art. 44 ust. 1 w. ustawy - wszczął niniejsze postępowanie antymonopolowe z urzędu. Praktyki ograniczające konkurencję ujawniają się na rynku właściwym. Ich istotą jest naduŜywanie pozycji dominującej na rynku (siły rynkowej) – ograniczenie przez przedsiębiorcę samodzielności pozostałych uczestników rynku i wymuszenie, aby uczestniczyli w obrocie na zasadach im narzuconych i mniej korzystnych niŜ by to wynikało z działania nieskrępowanych mechanizmów rynkowych w warunkach istnienia konkurencji. Dlatego teŜ ustalenie rynku właściwego dla danej sprawy to konieczny warunek zastosowania przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Kwestia metodyki wyznaczenia rynku właściwego ma istotne znaczenie dla poprawnego stosowania przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z doktryną oraz orzecznictwem antymonopolowym naleŜy zmierzać do takiej segmentacji sfery obrotu, aby w oparciu o przyjęte kryteria wyodrębnić moŜliwie wąsko zakreślony rynek. Zgodnie z art. 4 pkt 8 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przez rynek właściwy rozumie się rynek towarów, które ze względu na ich przeznaczenie, cenę oraz właściwości, w tym jakość, są uznawane przez ich nabywców za substytuty oraz są oferowane na obszarze, na którym ze względu na ich rodzaj i właściwości, istnienie barier dostępu do rynku, preferencje konsumentów, znaczące róŜnice cen i koszty transportu panują zbliŜone warunki konkurencji. Rynek odnosi się więc przedmiotowo do wszystkich wyrobów (usług) jednego rodzaju, które ze względu na swoje szczególne właściwości odróŜniają się od innych wyrobów (usług) w taki sposób, Ŝe nie istnieje moŜliwość dowolnej ich zamiany. W przedmiotowej sprawie rynkiem właściwym pod względem przedmiotowym jest rynek usług dostawy wody i odprowadzania ścieków. Rynek ten ma charakter lokalny. Pod względem terytorialnym jest to obszar dostawy wody i odbioru ścieków na terenie znajdującym się w obrębie osiedla mieszkaniowego „Cegielnia Oborska” w Konstancinie – Jeziornej, gdzie siecią umoŜliwiającą świadczenie ww. usług dysponuje Spółdzielnia. Nie ma wątpliwości, Ŝe na tak zdefiniowanym rynku właściwym Spółdzielnia posiada pozycję dominującą. Zgodnie z art. 4 pkt 9 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów poprzez pozycję dominującą rozumie się pozycję przedsiębiorcy, która umoŜliwia mu zapobieganie skutecznej konkurencji na rynku właściwym przez stworzenie mu moŜliwości działania w znacznym zakresie niezaleŜnie od konkurentów, kontrahentów oraz konsumentów. Domniemywa się, Ŝe przedsiębiorca ma pozycję dominującą, jeŜeli jego udział w rynku przekracza 40%. W gestii Spółdzielni znajduje się miejscowe ujęcie wody i sieć kanalizacyjna. Gminna sieć wodociągowa nie została doprowadzona do osiedla „Cegielnia Oborska”, natomiast sieć kanalizacyjna nie została przekazana Gminie Konstancin-Jeziorna. Mieszkańcy nie mają zatem alternatywy w zakresie zawarcia umowy o dostawę wody i odprowadzane ścieków z innym przedsiębiorcom niŜ Spółdzielnia. Biorąc pod uwagę całość zgromadzonego w trakcie postępowania materiału dowodowego niezaprzeczalnym jest, iŜ Spółdzielnia jest jedynym dostawcą wody dla Mieszkańców osiedla „Cegielnia Oborska”, a takŜe wyłącznym świadczeniodawcą usługi odbioru ścieków. Spółdzielnia występuje zatem w roli monopolisty naturalnego. Jej siła rynkowa wynika z sieciowego charakteru usługi świadczonej konsumentom. Budowa własnych studni przez część mieszkańców nie moŜe stanowić alternatywy dla usługi 11 dostarczania wody świadczonej przez Spółdzielnię. Zgodnie natomiast z § 34 ust. 1 zd. 1 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 1999r. Nr 15, poz. 140 z późn. zm.) zbiorniki na nieczystości ciekłe, doły gnilne i osadniki ścieków mogą być stosowane wyłącznie na działkach nie przyłączonych do zewnętrznej sieci kanalizacyjnej. Z uwagi na powyŜsze uregulowanie Mieszkańcy osiedla „Cegielnia Oborska” nie mogą wybudować zbiorników na nieczystości ciekłe w sytuacji odcięcia ich od sieci kanalizacyjnej. Jest zatem oczywiste, iŜ Spółdzielnia w zakresie usług dostawy wody i odbioru ścieków posiada na lokalnym rynku usług dostawy wody i odprowadzania ścieków pozycję dominującą. Zgodnie z art. 8 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów za praktyki ograniczające konkurencję uznaje się naduŜywanie pozycji dominującej na rynku poprzez uzaleŜnianie zawarcia od przyjęcia lub spełnienia przez drugą stronę innego świadczenia niemającego rzeczowego ani zwyczajowego związku z przedmiotem umowy. Praktyką ograniczającą konkurencję jest zatem uzaleŜnianie przez przedsiębiorcę zawarcia umowy od przyjęcia lub spełnienia przez drugą stronę innego świadczenia niezwiązanego z przedmiotem umowy. Jak wynika z ww. przepisu uzaleŜnianie zawarcia umowy od przyjęcia lub spełnienia przez drugą stronę świadczenia wiązanego dopuszczalne jest w tych wszystkich przypadkach, gdy świadczenia stron pozostają ze sobą w związku rzeczowym lub zwyczajowym. Dla istoty sprzedaŜy wiązanej z art. 8 ust. 2 pkt 4 niezbędne jest zatem, aby wymuszone od kontrahenta świadczenie niezwiązane z przedmiotem umowy stanowiło w zamierzeniu sprawcy tej praktyki odpowiednik jego świadczenia, w całości lub w części. UzaleŜnienie zawarcia umowy od przyjęcia lub spełnienia przez drugą stronę świadczenia wiązanego dopuszczalne jest w tych wszystkich przypadkach, gdy świadczenia obu stron pozostają ze sobą w funkcjonalnym związku, przyczyniającym się do zapewnienia właściwego przebiegu działalności gospodarczej, choćby tylko jednego uczestnika umowy. Funkcjonalność pomiędzy świadczeniami nie moŜe się sprzeciwiać właściwości (naturze) stosunku, ustawie, ani zasadom współŜycia społecznego, a więc musi się mieścić w granicach prawem dozwolonej swobody kontraktowej stron (art. 353 1 k.c.). Związek między świadczeniami moŜe mieć uzasadnienie zarówno faktyczne, jak i ekonomiczne. Zdaniem Prezesa Urzędu, nie ulega wątpliwości, iŜ w przedmiotowej sprawie Spółdzielnia uzaleŜniła świadczenie Mieszkańcom osiedla „Cegielnia Oborska” niebędącym członkami Spółdzielni usług dostawy wody i odbioru ścieków od wnoszenia przez nich na jej rzecz opłat eksploatacyjnych. Taka ocena wynika z jednoznacznego brzmienia zapisów przedstawionej mieszkańcom do podpisu umowy. Paragraf 9 tejŜe umowy nie pozostawia Ŝadnych wątpliwości, wynika z niego bowiem jednoznacznie, iŜ Spółdzielnia zapewnia sobie uprawnienie do przerwania dostawy wody i odbioru ścieków w przypadku nieregularności faktur zawierających naleŜność za dostawę wody i odbiór ścieków oraz opłaty eksploatacyjne . Stan faktyczny wskazuje zatem, iŜ brak zgody Mieszkańców niebędących członkami Spółdzielni na ponoszenie opłat eksploatacyjnych w wysokości wyliczonej przez Spółdzielnię, przekłada się - zgodnie ze wskazanym uregulowaniem przewidzianym w umowie - na nie podpisanie powyŜszej umowy, co z kolei skutkuje zaprzestaniem dostawy wody i odprowadzania ścieków. I nie ma tutaj – wbrew opinii Spółdzielni – znaczenia, czy Spółdzielnia w dalszym ciągu faktycznie świadczy mieszkańcom swoje usługi w zakresie dostawy wody i odbioru ścieków tzn. czy w dalszym ciągu – mimo braku podpisanych umów 12 – woda jest dostarczana a ścieki odbierane. Istotne jest, iŜ Mieszkańcy nieakceptujący wysokości opłat eksploatacyjnych skazani są na bezumowne korzystanie z usług Spółdzielni, co stawia ich w znacznie gorszej sytuacji, chociaŜby procesowej niŜ pozostałych usługobiorców, a Spółdzielni umoŜliwia wywieranie stałej presji. Z punktu widzenia ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów takie działanie opierające się na świadczeniu usług dostawy wody i odprowadzania ścieków w przypadku regulowania opłat eksploatacyjnych jest niedopuszczalne. Pomiędzy tymi świadczeniami nie występuje bowiem Ŝaden związek rzeczowy bądź zwyczajowy. Nie podlega właściwości Prezesa Urzędu badanie, ani czy Spółdzielnia w stosunku do Mieszkańców lub Mieszkańcy w stosunku do Spółdzielni mają prawo do jakichkolwiek roszczeń wynikających z interpretacji prawa spółdzielczego, ani prawidłowość wyliczenia opłat eksploatacyjnych. Prezes Urzędu nie jest władny do rozstrzygania sporów na tym tle, a wynik tych sporów – co naleŜy podkreślić – nie ma Ŝadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia postępowania w sprawie naruszenia art. 8 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W ramach swojej właściwości Prezes Urzędu moŜe bowiem ocenić i czyni to w niniejszej sprawie, iŜ dostarczanie wody i odbiór ścieków nie moŜe być uzaleŜniane od regulowania opłat eksploatacyjnych, bez względu na zasadność zarzutów z zakresu prawa cywilnego. Opłata za wodę pobieraną z urządzeń zaopatrzenia w wodę i za ścieki wprowadzane do zbiorczych urządzeń kanalizacyjnych musi opierać się na rachunku ekonomicznym i być zgodna z obowiązującymi przepisami w tym zakresie. Natomiast opłaty eksploatacyjne mają stanowić opłaty za zarząd nieruchomością w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności i obejmują m.in. koszty ponoszone w związku z korzystaniem z dróg wewnętrznych, funkcjonowaniem oświetlenia ulicznego czy opłatę roczną z tytułu wieczystej dzierŜawy gruntu znajdującego się pod drogami oraz zajmowanego przez tereny zielone; dotyczą więc bezpośrednio kosztów ponoszonych w związku z eksploatacją i zarządzaniem nieruchomością wspólną. Dostawa wody i odbiór ścieków oraz świadczenie usług, za które pobierane są opłaty eksploatacyjne stanowią zatem świadczenia całkowicie niezaleŜne. Jest jasne, iŜ nie są one ze sobą powiązane w sposób przyczyniający się do zapewnienia właściwego przebiegu działalności gospodarczej, choćby tylko jednego uczestnika umowy, co wskazywałoby na istnienie rzeczowego związku pomiędzy świadczeniami obu stron. Istnienia takich powiązań w trakcie postępowania Spółdzielnia nie starała się nawet wykazać. Nie istnieje równieŜ w obrocie gospodarczym Ŝaden zwyczaj, który sankcjonowałby tego typu umowy wiązane. Oczywiste jest natomiast, iŜ Spółdzielnia kategoryczne odrzuca propozycję Mieszkańców zawarcia odrębnej umowy o dostawę wody i odbiór wody niepowiązanej z opłatami eksploatacyjnymi. Tymczasem Mieszkańcy niebędący członkami Spółdzielni są osobami trzecimi w stosunku do niej, w związku z czym świadczenie usługi dostawy wody i odbioru ścieków musi odbywać się w oparciu o umowę o dostawę wody i odbiór ścieków. Tym samym zarzut stosowania praktyki ograniczającej konkurencję określonej w art. 8 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów naleŜy uznać za udowodniony. Zgodnie z treścią art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, określa ona warunki rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasady podejmowanej w interesie publicznym ochrony interesów przedsiębiorców i konsumentów. Organ administracji - Prezes Urzędu - w toku postępowania i przy wydawaniu decyzji jest zatem rzecznikiem interesu publicznego, co wynika równieŜ z jego zadań w strukturze administracji publicznej – m.in. art. 7 kpa. Decyzja administracyjna moŜe bowiem dotyczyć nie tylko stron, lecz takŜe jej 13 skutki mogą rozciągać się i na inne osoby (osoby fizyczne, jednostki organizacyjne) – por. B. Adamiak/J. Borkowski Kodeks postępowania administracyjnego , Komentarz , wyd. C.H. BECK, Warszawa 1996, str. 57). Interes publiczny w postępowaniu administracyjnym nie jest pojęciem jednolitym i stałym. Opierając się na orzecznictwie przyjmuje się, Ŝe z naruszeniem interesu publicznoprawnego moŜemy mieć do czynienia w przypadku gdy skutki działań sprzecznych z ustawą o ochronie konkurencji i konsumentów dotknięty jest szerszy krąg uczestników rynku, bądź gdy te działania wywołują na rynku inne niekorzystne zjawiska. W państwie prawa pojęcie naruszenia interesu publicznoprawnego nie moŜe być jednak pojmowane w sposób mechaniczny i oceniane ilościowo. W rozstrzyganych przez Prezesa Urzędu postępowaniach zasadnym jest zatem ustalenie, czy nastąpiło naruszenie interesu publicznoprawnego. W przedmiotowej sprawie działania Spółdzielni dotykają wszystkich Mieszkańców niebędących jej członkami, a zatem wszystkich jej kontrahentów - usługobiorców, z którymi łączą ją relacje rynkowe w zakresie dostawy wody i odbioru ścieków. Co więcej o tym, iŜ takie działanie narusza interes publicznoprawny świadczy nie tylko fakt, iŜ w konkretnej sytuacji dotknęło ono ogółu kontrahentów Spółdzielni, ale to iŜ działaniom tym moŜna przypisać charakter zasady, którą posługuje się przedsiębiorca - Spółdzielnia posiadająca na rynku pozycję dominującą, a zatem Ŝe moŜe ono dotknąć kaŜdego kontrahenta tegoŜ przedsiębiorcy, takŜe w przyszłości. Nie da się zatem w Ŝaden sposób zaprzeczyć, iŜ w niniejszej sprawie mamy do czynienia z naruszeniem interesu publicznoprawnego. Biorąc powyŜsze pod uwagę orzeczono jak w sentencji. Od decyzji niniejszej przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Antymonopolowego w terminie dwutygodniowym od dnia doręczenia decyzji, za pośrednictwem niniejszej Delegatury. Z up. Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Otrzymuje : Konstacińska Spółdzielnia Mieszkaniowa „ELSAM” ul. Wilanowska 114 05-520 Konstancin-Jeziorna