RWA-9/2014

1 Warszawa, 15 lipca 2014 r. DECYZJA nr RWA- 9/2014 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy, po przeprowadzeniu postępowania w sprawie podejrzenia stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów przez InŜbud Błonie Plus Sp. z o.o. II Sp.k. z siedzibą w Pomiechówku – działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów po uprawdopodobnieniu stosowania przez InŜbud Błonie Plus Sp. z o.o. II Sp.k. z siedzibą w Pomiechówku praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów polegających na: 1. stosowaniu postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 2014 r., poz. 101, z późn. zm.), poprzez zawarcie w stosowanych wzorcach umownych postanowień o treści: 1.1 „ W umowie przeniesienia prawa własności domu, prawa do działki gruntu kupujący zobowiązuje się udzielić sprzedającemu nieodwołalnego i niewygasającego na wypadek śmierci pełnomocnictwa do składania w jego imieniu wszelkich oświadczeń związanych z realizacją inwestycji budowlanej w etapach, w szczególności do ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych na rzecz dostawców mediów w zakresie umoŜliwiającym korzystanie i dostęp do nieruchomości w celu dokonywania wszelkich czynności zmierzających do budowy instalacji, napraw i konserwacji urządzeń i sieci poszczególnych mediów ” (wzorzec Umowy przedwstępnej Nr.../2013 sprzedaŜy domu jednorodzinnego ); 1.2 „ Nabywcy w związku z realizacją powołanej inwestycji, polegającej na budowie osiedla udzielają pełnomocnictwa (…) a) pełnomocnik moŜe udzielać dalszych pełnomocnictw i być drugą stroną czynności prawnych, jak równieŜ reprezentować pozostałe strony (…) c) w powołanym wyŜej zakresie pełnomocnictwo jest nieodwołalne i niewygasające z chwilą śmierci ” (wzorzec Umowy sprzedaŜy i pełnomocnictwa ), PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW w Warszawie RWA-61-19/13/KS 2 co moŜe stanowić naruszenie art. 24 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów; 2. stosowaniu w zawieranych z konsumentami przedwstępnych umowach sprzedaŜy postanowienia o treści: „ Za wadę uznaje się jakąkolwiek część robót wykonaną niezgodnie z obowiązującymi normami i przepisami budowlanymi lub sztuką budowlaną ”, które jest niezgodne z art. 558 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 121, z późn. zm.), co moŜe stanowić naruszenie art. 24 ust. 2 w zw. z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i po zobowiązaniu się przez InŜbud Błonie Plus Sp. z o.o. II Sp.k. z siedzibą w Pomiechówku do: a) zaniechania stosowania postanowień o treści: „ W umowie przeniesienia prawa własności domu, prawa do działki gruntu kupujący zobowiązuje się udzielić sprzedającemu nieodwołalnego i niewygasającego na wypadek śmierci pełnomocnictwa do składania w jego imieniu wszelkich oświadczeń związanych z realizacją inwestycji budowlanej w etapach, w szczególności do ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych na rzecz dostawców mediów w zakresie umoŜliwiającym korzystanie i dostęp do nieruchomości w celu dokonywania wszelkich czynności zmierzających do budowy instalacji, napraw i konserwacji urządzeń i sieci poszczególnych mediów ”; „ Nabywcy w związku z realizacją powołanej inwestycji, polegającej na budowie osiedla udzielają pełnomocnictwa (…) a) pełnomocnik moŜe udzielać dalszych pełnomocnictw i być drugą stroną czynności prawnych, jak równieŜ reprezentować pozostałe strony (…) c) w powołanym wyŜej zakresie pełnomocnictwo jest nieodwołalne i niewygasające z chwilą śmierci ”; „ Za wadę uznaje się jakąkolwiek część robót wykonaną niezgodnie z obowiązującymi normami i przepisami budowlanymi lub sztuką budowlaną ” b) oraz wysłania do dotychczasowych klientów, których umowy pozostają w obrocie prawnym, propozycji aneksów do umów w celu doprowadzenia tych umów do stanu zgodnego z obowiązującym prawem, nakłada się na InŜbud Błonie Plus Sp. z o.o. II Sp.k. z siedzibą w Pomiechówku obowiązek wykonania pkt. a zobowiązania w terminie 1 miesiąca od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji, zaś pkt. b zobowiązania w terminie 2 miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji. 3 II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy – działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nakłada się na InŜbud Błonie Plus Sp. z o.o. II Sp.k. z siedzibą w Pomiechówku obowiązek przedłoŜenia Prezesowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów sprawozdania z wykonania nałoŜonego zobowiązania poprzez przedstawienie dokumentów potwierdzających wykonanie zobowiązania, co do zobowiązania wskazanego w pkt I. a i b sentencji decyzji w terminie 3 miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji. UZASADNIENIE Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatura UOKiK w Warszawie (dalej równieŜ: Prezes Urzędu, Prezes UOKiK) przeprowadził postępowanie wyjaśniające (znak: RWA-405-8/13/KS) w sprawie wstępnego ustalenia, I. czy we wzorcach umów przedstawianych konsumentom przez InŜbud Błonie Plus Sp. z o.o. II Sp.k. z siedzibą w Pomiechówku znajdują się zapisy mogące naruszać chronione prawem interesy konsumentów, co uzasadniałoby podjęcie działań określonych w odrębnych ustawach – Kodeksie cywilnym i Kodeksie postępowania cywilnego. II. czy we wzorcach umów przedstawianych konsumentom przez InŜbud Błonie Plus Sp. z o.o. II Sp.k. z siedzibą w Pomiechówku znajdują się zapisy uzasadniające wszczęcie postępowania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. W toku postępowania wyjaśniającego Prezes Urzędu zwrócił się do InŜbud Błonie Plus Sp. z o.o. II Sp.k. z siedzibą w Pomiechówku (dalej równieŜ: Spółka) między innymi o przekazanie wszelkich aktualnie stosowanych w obrocie z konsumentami wzorców umownych. Na podstawie analizy przedstawionych przez Spółkę w toku ww. postępowania informacji i wzorców umownych Prezes UOKiK uznał, iŜ w przedmiotowej sprawie zachodzi podejrzenie stosowania przez Spółkę praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów (dalej: u.o.k.i.k.). W związku z powyŜszym Prezes UOKiK postanowieniem z dnia 29 listopada 2013 r. wszczął postępowanie w sprawie stosowania przez Spółkę praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów polegających na: I. stosowaniu postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.; dalej: k.p.c.), poprzez zawarcie w stosowanych wzorcach umownych postanowień o treści: 4 1. „ W umowie przeniesienia prawa własności domu, prawa do działki gruntu kupujący zobowiązuje się udzielić sprzedającemu nieodwołalnego i niewygasającego na wypadek śmierci pełnomocnictwa do składania w jego imieniu wszelkich oświadczeń związanych z realizacją inwestycji budowlanej w etapach, w szczególności do ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych na rzecz dostawców mediów w zakresie umoŜliwiającym korzystanie i dostęp do nieruchomości w celu dokonywania wszelkich czynności zmierzających do budowy instalacji, napraw i konserwacji urządzeń i sieci poszczególnych mediów ” (wzorzec Umowy przedwstępnej Nr.../2013 sprzedaŜy domu jednorodzinnego ); 2. „ Nabywcy w związku z realizacją powołanej inwestycji, polegającej na budowie osiedla udzielają pełnomocnictwa (…) a) pełnomocnik moŜe udzielać dalszych pełnomocnictw i być drugą stroną czynności prawnych, jak równieŜ reprezentować pozostałe strony (…) c) w powołanym wyŜej zakresie pełnomocnictwo jest nieodwołalne i niewygasające z chwilą śmierci ” (wzorzec Umowy sprzedaŜy i pełnomocnictwa ), co moŜe stanowić naruszenie art. 24 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów; II. stosowaniu w zawieranych z konsumentami przedwstępnych umowach sprzedaŜy postanowienia o treści: „ Za wadę uznaje się jakąkolwiek część robót wykonaną niezgodnie z obowiązującymi normami i przepisami budowlanymi lub sztuką budowlaną ”, które jest niezgodne z art. 558 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.), co moŜe stanowić naruszenie art. 24 ust. 2 w zw. z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W odpowiedzi na przedstawione zarzuty Spółka złoŜyła zobowiązanie do zaniechania stosowania zarzucanych jej praktyk. Spółka zaproponowała, Ŝe nie będzie w obrocie z konsumentami stosowała postanowień o treści: 1. „ W umowie przeniesienia prawa własności domu, prawa do działki gruntu kupujący zobowiązuje się udzielić sprzedającemu nieodwołalnego i niewygasającego na wypadek śmierci pełnomocnictwa do składania w jego imieniu wszelkich oświadczeń związanych z realizacją inwestycji budowlanej w etapach, w szczególności do ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych na rzecz dostawców mediów w zakresie umoŜliwiającym korzystanie i dostęp do nieruchomości w celu dokonywania wszelkich czynności zmierzających do budowy instalacji, napraw i konserwacji urządzeń i sieci poszczególnych mediów ”; 2. „ Nabywcy w związku z realizacją powołanej inwestycji, polegającej na budowie osiedla udzielają pełnomocnictwa (…) a) pełnomocnik moŜe udzielać dalszych pełnomocnictw i być drugą stroną czynności prawnych, jak równieŜ reprezentować pozostałe strony (…) c) w powołanym wyŜej zakresie pełnomocnictwo jest nieodwołalne i niewygasające z chwilą śmierci ”; 5 3. „ Za wadę uznaje się jakąkolwiek część robót wykonaną niezgodnie z obowiązującymi normami i przepisami budowlanymi lub sztuką budowlaną” . Ponadto, Spółka zobowiązała się do wysłania do dotychczasowych klientów, których umowy pozostają w obrocie prawnym, propozycji aneksów do umów w celu doprowadzenia tych umów do stanu zgodnego z obowiązującym prawem. Prezes UOKiK zawiadomił Spółkę o zakończeniu zbierania materiału dowodowego oraz o moŜliwości zapoznania się z aktami sprawy. Z powyŜszego uprawnienia Strona skorzystała w dniu 3 czerwca 2014 r. Prezes UOKiK ustalił następujący stan faktyczny: Na podstawie zebranego materiału dowodowego Prezes UOKiK ustalił, iŜ InŜbud Błonie Plus Sp. z o.o. II Sp.k. z siedzibą w Pomiechówku jest przedsiębiorcą wpisanym do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem 0000363424. Spółka prowadzi działalność polegająca na sprzedaŜy własności nieruchomości. Przy zawieraniu umów z konsumentami Spółka stosuje wzorzec Umowy przedwstępnej Nr…/2013 sprzedaŜy domu jednorodzinnego oraz wzorzec Umowy sprzedaŜy i pełnomocnictwa . We wzorcu Umowy przedwstępnej Nr…/2013 sprzedaŜy domu jednorodzinnego Spółka zamieściła postanowienia o treści: „ W umowie przeniesienia prawa własności domu, prawa do działki gruntu kupujący zobowiązuje się udzielić sprzedającemu nieodwołalnego i niewygasającego na wypadek śmierci pełnomocnictwa do składania w jego imieniu wszelkich oświadczeń związanych z realizacją inwestycji budowlanej w etapach, w szczególności do ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych na rzecz dostawców mediów w zakresie umoŜliwiającym korzystanie i dostęp do nieruchomości w celu dokonywania wszelkich czynności zmierzających do budowy instalacji, napraw i konserwacji urządzeń i sieci poszczególnych mediów ” ( § 5 ust. 8); „ Za wadę uznaje się jakąkolwiek część robót wykonaną niezgodnie z obowiązującymi normami i przepisami budowlanymi lub sztuką budowlaną ” ( § 7 ust. 3). We wzorcu Umowy sprzedaŜy i pełnomocnictwa Spółka zamieściła w § 9 postanowienie o treści: „ Nabywcy w związku z realizacją powołanej inwestycji, polegającej na budowie osiedla udzielają pełnomocnictwa (…) a) pełnomocnik moŜe udzielać dalszych pełnomocnictw i być drugą stroną czynności prawnych, jak równieŜ reprezentować pozostałe strony (…) c) w powołanym wyŜej zakresie pełnomocnictwo jest nieodwołalne i niewygasające z chwilą śmierci ” (wzorzec Umowy sprzedaŜy i pełnomocnictwa ). 6 Mając na uwadze zebrany materiał dowodowy, Prezes UOKiK zwaŜył, co następuje: Interes publiczny Przepis art. 1 ust. 1 u.o.k.i.k. ogranicza zastosowanie jej przepisów wyłącznie do podejmowanej w interesie publicznym ochrony interesów przedsiębiorców i konsumentów. Warunkiem koniecznym do uruchomienia instrumentów określonych w tej ustawie jest zatem zaistnienie takiego stanu faktycznego, w którym działania przedsiębiorców naruszają jej przepisy i jednocześnie stanowią zagroŜenie dla interesu publicznego, bądź teŜ naruszają ten interes. Niniejsze postępowanie dotyczy podejrzenia stosowania przez Spółkę praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wymienionych w sentencji niniejszej decyzji. Praktyki te mogą dotyczyć wszystkich potencjalnych klientów przedsiębiorcy, którzy chcieliby skorzystać z jego oferty. Uznać wobec tego naleŜy, iŜ niniejsze postępowanie prowadzone jest w interesie publicznym. Strona postępowania Zakaz stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów określony w art. 24 ust. 1 u.o.k.i.k. dotyczy jedynie przedsiębiorców, a zatem stroną postępowania prowadzonego przed Prezesem UOKiK moŜe być wyłącznie podmiot posiadający status przedsiębiorcy w rozumieniu ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Przepisy art. 4 pkt 1 u.o.k.i.k. w zw. z art. 4 ust. 1 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej (t. j. Dz. U. z 2013 r. poz. 672 ze zm.) definiują przedsiębiorcę jako osobę fizyczną, osobę prawną i jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną – wykonującą we własnym imieniu działalność gospodarczą – czyli zgodnie z art. 2 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej zarobkową działalność wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, a takŜe zawodową, wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły – jak równieŜ mającą charakter zarobkowy. InŜbud Błonie Plus Sp. z o.o. II Sp.k. z siedzibą w Pomiechówku będąc spółką prawa handlowego wpisaną do Rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, wykonuje działalność w sposób zorganizowany, ciągły i zarobkowy. Wobec powyŜszego naleŜy uznać, iŜ Spółka jest w świetle cytowanych przepisów przedsiębiorcą. W konsekwencji, działania skarŜonej Spółki mogą być oceniane w aspekcie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. 7 Uprawdopodobnienie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów Zgodnie z art. 28 ust. 1 u.o.k.i.k., jeŜeli w toku postępowania przed Prezesem UOKiK w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione – na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu dotyczącym podejrzenia stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania – Ŝe przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24 u.o.k.i.k., jednak zobowiąŜe się on do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieŜenia tym naruszeniom, Prezes UOKiK moŜe w drodze decyzji nałoŜyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. Analiza przepisu art. 28 ust. 1 u.o.k.i.k. pozwala jednoznacznie stwierdzić, Ŝe Prezes UOKiK moŜe wydać powyŜszą decyzję w sytuacji łącznego spełnienia dwóch przesłanek: • uprawdopodobnienia w trakcie postępowania w sprawach praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, iŜ przedsiębiorca stosuje niedozwoloną praktykę, o której mowa w art. 24 ww. ustawy, • zobowiązania się przedsiębiorcy do podjęcia lub zaniechania działań zmierzających do zapobieŜenia tym naruszeniom. Uprawdopodobnienie oznacza, Ŝe na korzyść strony postępowania odstąpiono od udowodnienia określonych faktów na rzecz uprawdopodobnienia, Ŝe stosuje on praktykę określoną w art. 24 u.o.k.i.k. Uprawdopodobnienia wymagają wszystkie przesłanki zakazu z art. 24 ust. 1 u.o.k.i.k łącznie. W świetle powyŜszego, stwierdzić naleŜy, Ŝe do wydania decyzji zobowiązującej konieczne jest wystąpienie następujących przesłanek: - uprawdopodobnienie bezprawności działania przedsiębiorcy, - uprawdopodobnienie naruszenia zbiorowego interesu konsumentów, - złoŜenie zobowiązania przez przedsiębiorcę. Uprawdopodobnienie bezprawności działania przedsiębiorcy Bezprawność, do której odwołał się ustawodawca, wprowadzając do ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów definicję praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, naleŜy rozumieć jako sprzeczność z prawem lub dobrymi obyczajami. Jak wskazał Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: SOKiK) w wyroku z dnia 23 czerwca 2006 r. (sygn. akt XVII AmA 32/05), art. 24 ust. 2 ww. ustawy nie ma samodzielnego znaczenia prawnego, lecz powinien być interpretowany oraz stosowany w określonym kontekście normatywnym. W związku z tym, w celu konkretyzacji przesłanki bezprawności naleŜy sięgnąć do przepisów odrębnych ustaw i na ich podstawie dokonać oceny działań przedsiębiorcy w aspekcie ich zgodności z prawem. 8 Ad I.1) sentencji decyzji Spółka zawarła w § 9 wzorca Umowy sprzedaŜy i pełnomocnictwa postanowienie w brzmieniu: „ Nabywcy w związku z realizacją powołanej inwestycji, polegającej na budowie osiedla udzielają pełnomocnictwa (…) a) pełnomocnik moŜe udzielać dalszych pełnomocnictw i być drugą stroną czynności prawnych, jak równieŜ reprezentować pozostałe strony (…) c) w powołanym wyŜej zakresie pełnomocnictwo jest nieodwołalne i niewygasające z chwilą śmierci ”. Spółka zawarła w § 5 ust. 8 wzorca Umowy przedwstępnej Nr.../2013 sprzedaŜy domu jednorodzinnego postanowienie w brzmieniu: „ W umowie przeniesienia prawa własności domu, prawa do działki gruntu kupujący zobowiązuje się udzielić sprzedającemu nieodwołalnego i niewygasającego na wypadek śmierci pełnomocnictwa do składania w jego imieniu wszelkich oświadczeń związanych z realizacją inwestycji budowlanej w etapach, w szczególności do ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych na rzecz dostawców mediów w zakresie umoŜliwiającym korzystanie i dostęp do nieruchomości w celu dokonywania wszelkich czynności zmierzających do budowy instalacji, napraw i konserwacji urządzeń i sieci poszczególnych mediów ”. W świetle przepisu art. 24 ust.2 pkt. 1 u.o.k.i.k. za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów uznaje się w szczególności stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. NaleŜy podkreślić, Ŝe wykazanie, iŜ przedsiębiorca wprowadził do obrotu wzorzec umowy zawierający postanowienie o treści juŜ wpisanej do ww. rejestru, stanowi wystarczającą przesłankę do stwierdzenia bezprawności działania tego przedsiębiorcy. W przypadku stosowania postanowień umownych o bezprawności działania przedsiębiorcy przesądza bowiem rozszerzona skuteczność wyroku w sprawie o uznanie postanowień umownych za niedozwolone, co wynika z art. 479 43 k.p.c . Stosownie do art. 479 43 k.p.c., prawomocny wyrok w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone ma skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania postanowienia uznanego za niedozwolone do rejestru prowadzonego przez Prezesa UOKiK. Konsekwencją umieszczenia postanowienia umownego w rejestrze jest to, Ŝe posłuŜenie się nim będzie miało skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, Ŝe od tego momentu, stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych, tj. wykorzystywanych takŜe przez innych przedsiębiorców, stosujących wobec konsumentów postanowienia o identycznej lub zbliŜonej treści. Zgodnie ze stanowiskiem SOKiK wyraŜonym w wyroku z dnia 25 maja 2005 r. (sygn. akt XVII Ama 46/04), dla uznania, iŜ 9 określona klauzula jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych, wystarczy stwierdzenie, Ŝe mieści się ona w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, i nie jest konieczna literalna zgodność porównywanych klauzul. Czynnikiem przesądzającym o podobieństwie dwóch klauzul powinien być zatem zamiar, cel, jakiemu ma słuŜyć kwestionowane postanowienie. Jeśli cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformułowania klauzuli uznanej za niedozwoloną, oba zapisy moŜna uznać za toŜsame. Takie stanowisko zajął takŜe Sąd NajwyŜszy w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06), stwierdzając, Ŝe: (...) praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a uokik [obecnie art. 24 – przyp. własny Prezesa UOKiK] obejmuje równieŜ przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeŜeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, Ŝe jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliŜonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecieŜ tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Nie jest zatem konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z nią porównywanej. Stąd niedozwolone będą takŜe takie postanowienia wzorców umów, które mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. 1.1.W ocenie Prezesa UOKiK, zawarte w § 5 ust. 8 wzorca Umowy przedwstępnej Nr…/2013 sprzedaŜy domu jednorodzinnego postanowienie w brzmieniu: „ W umowie przeniesienia prawa własności domu, prawa do działki gruntu kupujący zobowiązuje się udzielić sprzedającemu nieodwołalnego i niewygasającego na wypadek śmierci pełnomocnictwa do składania w jego imieniu wszelkich oświadczeń związanych z realizacją inwestycji budowalnej w etapach, w szczególności do ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych na rzecz dostawców mediów w zakresie umoŜliwiającym korzystanie i dostęp do nieruchomości w celu dokonywania wszelkich czynności zmierzających do budowy instalacji, napraw i konserwacji urządzeń i sieci poszczególnych mediów ” jest toŜsame z treścią następującego postanowienia uznanego za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu i wpisanego do rejestru niedozwolonych klauzul umownych pod numerem 1503: „ W Umowie SprzedaŜy Nabywca zobowiązuje się udzielić: a) nieodwołalnego i niewygasającego pełnomocnictwa do ustanowienia nieodpłatnych praw do korzystania z części Nieruchomości (np. słuŜebności, uŜytkowanie, uŜyczenie) przez właściwe przedsiębiorstwa oraz uŜytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich, polegających w szczególności na prawie ułoŜenia, korzystania i konserwowania sieci uzbrojenia terenu usytuowanych na nieruchomości; b) nieodwołalnego i niewygasającego pełnomocnictwa do złoŜenia wszelkich oświadczeń pozwalających Spółce na prowadzenie przez Spółkę inwestycji budowlanych na Nieruchomości i nieruchomościach sąsiednich ” – postanowienie uznane przez SOKiK za niedozwolone wyrokiem z dnia 17 października 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 122/05), wpisane do rejestru 23 września 2008 r. 10 Zgodnie z dyspozycją przepisu art. 101 k.c. pełnomocnictwo moŜe być w kaŜdym czasie odwołane, ponadto wygasa wraz ze śmiercią mocodawcy. Zrzeczenie się odwołania pełnomocnictwa oraz zastrzeŜenie, iŜ nie wygasa ono z chwilą śmierci mocodawcy, moŜe nastąpić jedynie z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa. W ocenie SOKiK w odniesieniu do relacji pomiędzy kupującym a deweloperem nie występują Ŝadne przesłanki, które uzasadniałyby tak istotne ograniczenie uprawnień nabywcy na rzecz przedsiębiorcy. Poprzez udzielenie niewygasającego i nieodwołalnego pełnomocnictwa deweloper uzyskuje bardzo szerokie uprawnienia, których nie byłby w stanie uzyskać nieodpłatnie bez wykorzystania swojej przewagi kontraktowej nad konsumentem. W ocenie Sądu, deweloper od chwili wykonania zobowiązania powinien układać swoje stosunki z nowymi właścicielami na zasadach równości i dobrowolności. Zastrzeganie w umowie specjalnych uprawnień, niemających związku z treścią stosunku zobowiązaniowego łączącego strony umowy, jest sprzeczne z dobrymi obyczajami i stanowi raŜące naruszenie interesów konsumentów. 1.2.W ocenie Prezesa UOKiK, zawarte w § 9 wzorca Umowy sprzedaŜy i pełnomocnictwa postanowienie w brzmieniu: „ Nabywcy w związku z realizacją powołanej inwestycji, polegającej na budowie osiedla udzielają pełnomocnictwa (…) a) pełnomocnik moŜe udzielać dalszych pełnomocnictw i być drugą stroną czynności prawnych, jak równieŜ reprezentować pozostałe strony (…) c) w powołanym wyŜej zakresie pełnomocnictwo jest nieodwołalne i niewygasające z chwilą śmierci ” jest toŜsame z treścią postanowienia powołanego w pkt 1, uznanego przez SOKiK za niedozwolone wyrokiem z dnia 17 października 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 122/05), wpisanego do rejestru 23 września 2008 r. pod numerem 1503, oraz z treścią następującego postanowienia uznanego za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu i wpisanego do rejestru niedozwolonych klauzul umownych pod numerem 4561: " § 9 ust. 1 – Kupujący oświadczają nadto, Ŝe w ramach wszelkich udzielonych tymŜe aktem pełnomocnictw – stosownie do treści art. 108 Kodeksu Cywilnego – pełnomocnik moŜe być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w ich imieniu, moŜe teŜ reprezentować wszystkie strony czynności prawnej, a ponadto, Ŝe - stosownie do treści art. 106 Kodeksu Cywilnego – moŜe udzielać dalszych pełnomocnictw ” – postanowienie uznane przez SOKiK za niedozwolone wyrokiem z dnia 30 września 2011 r. (sygn. akt XVII AmC 3876/10), wpisane do rejestru 25 kwietnia 2013 r. W uzasadnieniu do wyroku z dnia 30 września 2011 r. Sąd zwrócił uwagę, iŜ tak określone pełnomocnictwo upowaŜnia dewelopera do podejmowania – w imieniu innej osoby – decyzji we własnej sprawie, co jest powaŜną przesłanką przemawiającą za sprzecznością klauzuli z dobrymi obyczajami i naruszeniem w sposób raŜący interesów konsumenta. Ponadto, zdaniem SOKiK, moŜliwość udzielania dalszych pełnomocnictw przez dewelopera pogłębia jeszcze niezgodność omawianej klauzuli z dobrymi obyczajami. Nie tylko bowiem, czynności, do których umocowany jest deweloper, mogą być dokonane przez niego z zupełnym pominięciem kupujących, to dodatkowo klauzula ta dopuszcza moŜliwość 11 dokonania przedmiotowych czynności w imieniu kupujących przez osoby zupełnie im nieznane i niesprawdzone. PowyŜsze moŜe wskazywać na toŜsamość analizowanych postanowień z przytoczonymi klauzulami wpisanymi do rejestru, co daje podstawy do uznania, Ŝe bezprawność działania Spółki jest uprawdopodobniona. Ad I. 2) sentencji decyzji W § 7 ust. 3 Umowy przedwstępnej Nr.../2013 sprzedaŜy domu jednorodzinnego Spółka zawarła postanowienie o treści: „ Za wadę uznaje się jakąkolwiek część robót wykonaną niezgodnie z obowiązującymi normami i przepisami budowlanymi lub sztuką budowlaną ”. Działanie Spółki opisane w pkt. I.2 sentencji decyzji moŜe mieć charakter bezprawny z uwagi na naruszenie art. 558 § 1 k.c.. Zgodnie z treścią wymienionego przepisu, w umowach z udziałem konsumentów ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w wypadkach określonych w przepisach szczególnych. W przypadku umów związanych z nabywaniem nieruchomości brak jest przepisów szczególnych ograniczających lub wyłączających odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Kwestionowane postanowienie ogranicza natomiast odpowiedzialność dewelopera względem konsumenta z tytułu rękojmi, definiując wadę zbyt wąsko w stosunku do regulacji kodeksowej. Wada zmniejszająca wartość lub uŜyteczność nieruchomości moŜe powstać w inny sposób aniŜeli podczas robót wykonanych niezgodnie z obowiązującymi normami i przepisami budowlanymi lub sztuką budowlaną. Za uprawdopodobnioną uznać zatem naleŜy bezprawność działania Spółki. Uprawdopodobnienie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów formułuje definicję negatywną pojęcia zbiorowego interesu konsumentów, stwierdzając w art. 24 ust. 3 u.o.k.i.k. , Ŝe nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. W świetle art. 1 ust. 1 ww. ustawy naleŜy przyjąć, Ŝe ze zbiorowymi interesami konsumentów mamy do czynienia wówczas, gdy działania przedsiębiorcy są powszechne i mogą dotknąć kaŜdego potencjalnego konsumenta będącego kontrahentem przedsiębiorcy. Przedmiotem ochrony nie są zatem interesy indywidualnego konsumenta lub grupy indywidualnych konsumentów, ale wszystkich – aktualnych lub potencjalnych – klientów traktowanych jako grupa uczestników rynku zasługująca na szczególną ochronę (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10 lipca 2008 r., sygn. akt VI ACa 306/08). Stanowisko to potwierdzone zostało równieŜ w orzecznictwie Sądu NajwyŜszego, który w uzasadnieniu wyroku z dnia 12 września 2003 r. (sygn. akt: I CKN 504/01) stwierdził, iŜ: „nie jest zasadne uznawanie, Ŝe postępowanie z tytułu naruszenia ustawy 12 antymonopolowej moŜna wszczynać tylko wtedy, gdy zagroŜone są interesy wielu odbiorców, a nie jest to moŜliwe w sytuacji, gdy pokrzywdzonym jest tylko jeden konsument. Wydawane orzeczenie ma bowiem wymiar znacznie szerszy, pełni takŜe funkcję prewencyjną, słuŜy bowiem ochronie takŜe nieograniczonej liczby potencjalnych konsumentów ”. W ocenie Prezesa UOKiK, praktyki zarzucane Spółce mogą dotyczyć wszystkich konsumentów chcących skorzystać z oferty Spółki. Oznacza to de facto , Ŝe przedmiotowe praktyki mogą dotyczyć nieokreślonego z góry kręgu adresatów, a zatem mogą naruszać zbiorowy interes konsumentów. W świetle powyŜszego, za uprawdopodobnione naleŜy uznać naruszenie przez Spółkę zbiorowych interesów konsumentów. Zobowiązanie InŜbud Błonie Plus Sp. z o.o. II Sp.k. z siedzibą w Pomiechówku. Oprócz uprawdopodobnienia wyŜej omówionych przesłanek warunkiem pozwalającym na wydanie decyzji zobowiązującej przez Prezesa UOKiK jest zobowiązanie się przedsiębiorcy do podjęcia lub zaniechania określonych działań. Zobowiązanie przedsiębiorcy stanowi jednostronny akt woli, który w sytuacji wydania decyzji na podstawie art. 28 ust. 1 u.o.k.i.k. staje się obowiązkiem prawnym 1 . Zobowiązanie moŜe polegać na podjęciu działania bądź zaniechania, w zaleŜności od tego, jaka postać zachowania przedsiębiorcy będzie niezbędna do zabezpieczenia interesów konsumentów. W przedmiotowej sprawie, wobec faktu złoŜenia przez Spółkę zobowiązania do wprowadzenia zmian opisanych w punkcie I. a sentencji niniejszej decyzji oraz do wysłania do dotychczasowych klientów, których umowy pozostają w obrocie prawnym, propozycji aneksów do umów w celu doprowadzenia tych umów do stanu zgodnego z obowiązującym prawem (pkt I. b sentencji decyzji), Prezes UOKiK uznał, iŜ zasadnym będzie przyjęcie zobowiązania Spółki i wydanie decyzji zobowiązującej na podstawie art. 28 u.o.k.i.k. W ocenie Prezesa UOKiK, zobowiązanie przedstawione przez przedsiębiorcę zmierza do zapobieŜenia naruszeniom zbiorowych interesów konsumentów i w sposób wystarczający zabezpieczy interesy konsumentów, stąd wniosek Spółki o wydanie decyzji zobowiązującej naleŜało uwzględnić. W pkt. I sentencji decyzji Prezes Urzędu nałoŜył na Spółkę obowiązek wykonania przyjętego zobowiązania zakreślając, zgodnie z art. 28 ust. 2 u.o.k.i.k., termin 1 miesiąca od dnia uprawomocnienia się decyzji na wykonanie zobowiązania wskazanego w pkt. I. a sentencji decyzji oraz 2 miesięcy w zakresie wskazanym w pkt. I. b sentencji decyzji. Zdaniem Prezesa Urzędu, jest to termin wystarczający do skutecznego wykonania wszystkich niezbędnych w tym celu czynności. 1 M. Sieradzka [w:] K.Kohutek, M.Sieradzka, U stawa o ochronie konkurencji i konsumentów. Komentarz. Warszawa 2008, s. 681-682; 13 Wobec powyŜszego orzeczono jak w punkcie I sentencji decyzji. Obowiązek składania informacji o stopniu realizacji zobowiązania. Stosownie do art. 28 ust. 3 u.o.k.i.k. elementem obligatoryjnym decyzji zobowiązującej jest nałoŜenie przez Prezesa UOKiK na przedsiębiorcę obowiązku składania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowiązania, m.in. w formie sprawozdania z wykonania nałoŜonego zobowiązania. NałoŜenie obowiązku sprawozdawczego zwalnia Prezesa UOKiK z konieczności monitorowania zachowań przedsiębiorcy 2 , a pozwala skoncentrować się na efekcie końcowym realizacji zobowiązań, jakim jest sprawozdanie. Spółka powinna zatem dokonać zmiany wzorca umownego w sposób określony w pkt. I. a sentencji decyzji i przesłać do dotychczasowych klientów, których umowy pozostają w obrocie prawnym, propozycji aneksów do umów w celu doprowadzenia tych umów do stanu zgodnego z prawem, a następnie przedłoŜyć Prezesowi UOKiK dokumenty poświadczające wykonanie zobowiązania w tym zakresie. Prezes UOKiK zakreślił Spółce 3 miesięczny termin na złoŜenie sprawozdania w zakresie zobowiązania wskazanego w pkt. I a i b sentencji decyzji. W ww. terminie Spółka ma obowiązek przedstawienia Prezesowi Urzędu informacji o wykonaniu zobowiązania. Zakreślony przez Prezesa UOKiK termin jest terminem odpowiednim, wystarczającym do wykonania nałoŜonego obowiązku. Mając powyŜsze na uwadze, orzeczono jak w punkcie II sentencji decyzji. Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c . od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie, które wnosi się za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia Dyrektor Delegatury UOKiK w Warszawie Dorota Grudzień-Barbachowska /podpis/ Otrzymują: 2 D. Miąsik, [w:] T. Skoczny (red.), Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów. Komentarz . Warszawa 2009, s.1055.