RWR-11/2000

URZĄD OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA WE WROCŁAWIU _______________________________________________________________________________________ _________________________________ 50-4 13 Wrocław, ul. Walońska 3-5 TelJFax (O-71) 34-05-922, Tel. Centtrala (O-71) 34-05-920 E-mail: wroc1aw@uokik.gov.pl _______________________________________________________________________________________ _________________________________ Wrocław 2000-04-21 RWR 565-S-2/96/ Decyzja Dl Wr 11/2000 Na podstawie: I. art. 104 kpa w związku z art. 5 ust. 1 pkt 2 oraz art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 24 lutego 1990 r. o przeciwdziałaniu praktykom monopolistycznym i ochronie interesów konsumentów (Dz. U. z 1999 r., Nr 52, poz. 547), po ponownym rozpatrzeniu sprawy wszczętej na wniosek Stowarzyszenia Kupieckiego w Kostrzynie nIO ul. Leśna 3, zastąpionego przez radcę prawnego Wiesława Wróblewskiego z Kancelarii Radcowskiej w Gorzowie Wielkopolskim przeciwko Miejskim Zakładom Komunalnym Spółka z o.o. ul. Kopernika 4a w Kostrzynie n/O oraz Gminie Miejśkiej~ w Kostrzynie n/O -zastąpionych przez radcę prawnego Jana Kłysza z Kancelarii Radcy Prawnego w Gorzowie Wielkopolskim odmawia się uwzględnienia Ŝądania strony w przedmiocie stwierdzenia nakazania zaniechania zarzucanych praktyk monopolistycznych polegających na: 1. naduŜywaniu pozycji dominującej w wyniku podziału rynku według kryterium podmiotowego w następstwie zróŜnicowania wysokości opłat za dzierŜawiony grunt na przygranicznym Targowisku Miejskim w zaleŜności od powierzchni pawilonów znajdujących się na tym gruncie, 2. pobieraniu (w stosunku do Miejskich Zakładów Komunalnych) i zatwierdzeniu (w stosunku do Gminy) nadmiernie wygórowanego czynszu dzierŜawnego od przedsiębiorców poddzierŜawiających grunty na przygranicznym Targowisku w Kostrzynie n/O. Uzasadnienie I. Do Urzędu Antymonopolowego Delegatury we Wrocławiu (od 1.10.1 997r. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów) wpłynął w dniu 18 września 1996r. wniosek Stowarzyszenia Kupców w Kostrzynie n/O (zwanego dalej Stowarzyszeniem) przeciwko Miejskim Zakładom Komunalnym Spółce z o.o. w Kostrzynie n/O (zwanym dalej MZK) o wszczęcie antymonopolowego postępowania administracyjnego. Wnioskodawca zarzucił, iŜ MZK jako zarządca Targowiska przygranicznego na zachodniej granicy Polski zmienił kupcom dotychczasowe umowy uŜyczenia na umowy dzierŜawy gruntów. Wraz ze zmianą tych umów zwiększono od 1 kwietnia 1 996r. w bardzo znaczący sposób czynsz dzierŜawny. Zwiększenie to w przypadku pawilonów o powierzchni 12 m 2 i większej wynosiło od 80 do 100% dotychczasowych opłat. Ponadto Stowarzyszenie zarzuciło naduŜywanie pozycji dominującej poprzez pobieranie czynszu w zaleŜności od powierzchni pawilonu. Im mniejszy pawilon tym większy czynsz za 1 m 2 powierzchni gruntu. Wszystkie te okoliczności zdaniem skarŜących wpłynęły niekorzystnie na sytuację materialną kupców. Z uwagi na powyŜsze Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pismem z dnia 28 października 1996r. wszczął przeciwko MZK postępowanie administracyjne o stosowanie praktyk monopolistycznych określonych w ustawie antymonopolowej- w artykułach: 1. 5 ust. 1 pkt 2 poprzez naduŜywanie przez MZK pozycji dominującej w wyniku podziału rynku według kryterium podmiotowego w następstwie zróŜnicowania wysokości opłat za dzierŜawiony grunt na przygranicznym Targowisku miejskim w zaleŜności od powierzchni pawilonów znajdujących się na tym gruncie, 2. 7 ust. 1 pkt 3 poprzez pobieranie przez MZK nadmiernie wygórowanego czynszu dzierŜawnego od podmiotów gospodarczych dzierŜawiących grunty na przygranicznym targowisku w Kostrzynie n/O. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pismem z dnia 17 stycznia 1997r. rozszerzył z urzędu toczące się postępowanie administracyjne takŜe przeciwko Gminie Kostrzyn n/0, (zwanej dalej Gminą) której zarzucił stosowanie tych samych praktyk monopolistycznych co MZK. Po przeprowadzeniu postępowania dowodowego w niniejszej sprawie, organ antymonopolowy decyzją z dnia 9 czerwca 1997r. sygn. akt RWR 565-S- 2/96/ID/449 nakazał MZK i Gminie zaniechania stosowania praktyki monopolistycznej polegającej na naduŜywaniu pozycji dominującej na rynku w wyniku podziału rynku według kryterium podmiotowego w następstwie pobierania (w odniesieniu do MZK) i uchwalenia (w odniesieniu do Gminy) zróŜnicowanej wysokości opłat za dzierŜawiony grunt na przygranicznym targowisku miejskim w zaleŜności od powierzchni pawilonów handlowych znajdujących się na tym targowisku (art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy antymonopolowej) oraz polegającej na pobieraniu (w odniesieniu do MZK) i uchwaleniu (w odniesieniu do Gminy) nadmiernie wygórowanego czynszu dzierŜawnego od podmiotów gospodarczych dzierŜawiących grunty na tym targowisku (art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy antymonopolowej) i nałoŜył na Spółkę karę pienięŜną w wysokości 20 000zł, a na Gminę - w wysokości 30 000zł (art. 14 ust. 1 ustawy antymonopolowej). Odwołanie od wymienionej decyzji wnieśli Spółka i Gmina. Zarzucili naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 5 ust. 1 pkt 2, art. 7 ust. 1 pkt 3 i art. 8 ust. 1 ustawy antymonopolowej oraz naruszenie przepisów postępowania: art. 7, art. 77 §1 i art. 156 § 1 pkt 5 kpa. Sąd Wojewódzki w Warszawie - Sąd Antymonopolowy wyrokiem z dnia 21 stycznia 1998r. zmienił zaskarŜoną decyzję w części nakazującej MZK i Gminie zaniechania stosowania praktyk monopolistycznych i oddalił wniosek Stowarzyszenia Kupieckiego w Kostrzynie n/0, uchylił decyzję w części nakładającej na MZK i Gminę karę pienięŜną i umorzył w tym zakresie postępowanie administracyjne. Orzeczenie to jest wynikiem uznania, Ŝe ani MZK ani Gmina nie stosują praktyk monopolistycznych określonych w art. 5 ust. 1 pkt 2 i art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy antymonopolowej. Kasację od wyroku Sądu Antymonopolowego wniosło Stowarzyszenie. Podstawę kasacji stanowi naruszenie prawa materialnego polegające na błędnej wykładni art. 5 ust. 1 pkt 2 i art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy antymonopolowej. SkarŜący wniósł o uchylenie wyroku Sądu Antymonopolowego i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania ewentualnie o zmianę zaskarŜonego wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy. Sąd NajwyŜszy Izba Cywilna wyrokiem z dnia 3 listopada l998r. uchylił zaskarŜony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Antymonopolowemu do ponownego rozpoznania. Podniósł w szczególności brak skonkretyzowanych w uzasadnieniu wyroku okoliczności faktycznych, które stały się podstawą jego wydania (poza analizą wielkości nakładów wiąŜących się z powierzchnią handlową). Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Antymonopolowy wyrokiem z dnia 24 lutego l999r. uchylił zaskarŜoną decyzję w całości, stwierdzając w uzasadnieniu, Ŝe na obecnym etapie brak jest wystarczających materiałów i ustaleń, które pozwalałyby ostatecznie rozstrzygnąć niniejszą sprawę. Zdaniem Sądu dzieje się tak dlatego, Ŝe mimo uchylenia zaskarŜonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sąd NajwyŜszy podzielił w kluczowych kwestach stanowisko Sądu Antymonopolowego: „Oprócz przesądzenia, Ŝe wynik analizy wysokości czynszów w stosunkach między Spółką a kupcami nie moŜe być w prosty sposób przenoszony na Gminę w aspekcie stosowania przez nią praktyk monopolistycznych, gdyŜ czynsz pobierany przez Gminę od Spółki na podstawie umowy dzierŜawy nie jest toŜsamy z czynszem ustalonym między Spółką a poddzierŜawcami, Sąd NajwyŜszy uznał, Ŝe degresywny sposób ustalania czynszu sam w sobie nie ma dyskryminującego charakteru i nie ogranicza konkurencji na rynku oraz wskazał, iŜ proste porównanie wysokości kształtowania się cen na poszczególnych rynkach bez analizy warunków konkurencji na kaŜdym z nich, nie jest wystarczające dla postawienia zarzutu pobierania cen nadmiernie wygórowanych. Zdaniem Sądu NajwyŜszego stanowisko zajęte w zaskarŜonym wyroku, w szczególności w przedmiocie degresywnego sposobu naliczania czynszu dzierŜawnego i ceny nadmiernie wygórowanej słuszne same w sobie nie zostało jednak dostatecznie zweryfikowane i rozwaŜone na tle wszystkich konkretnych okoliczności tej sprawy. II. Realizując przytoczony wyrok Sądu Antymonopolowego, organ antymonopolowy uzyskał od stron następujące informacje i materiały: Stowarzyszenie: 1. największą powierzchnię dzierŜawionych gruntów zajmują pawilony o powierzchni 4m 2 (733 pawilony), następnie pawilony o powierzchni 12m 2 (76 pawilonów). Najmniejsze obroty a zarazem zyski osiągają kupcy handlujący w pawilonach o powierzchni od 4m 2 - 6m 2 ze względu na małą powierzchnię ekspozycji towarów. Czym większy pawilon tym większe obroty i zyski, 2. porównywalność innych targowisk przygranicznych z Targowiskiem w Kostrzynie jest bardzo zbliŜona. Prowadzi się tam handel podobnymi a nawet tymi samymi artykułami co na Targowisku w Kostrzynie. Konkurencyjność zaleŜy przede wszystkim od cen towarów. Zdaniem kupców degresywność stawek czynszu dzierŜawnego bardzo źle wpłynęła na sytuację kupców płacących wyŜsze stawki. Ich sytuacja finansowa uległa radykalnemu pogorszeniu. Natomiast sytuacja finansowa kupców płacących jednostkowo mniejsze stawki czynszu dzierŜawnego nie jest najgorsza pomimo spadku obrotów na całym targowisku. Spadek obrotów oraz wysokie stawki czynszu dzierŜawnego- 117,12 zł/m 2 wpłynęły na pogorszenie sytuacji finansowej kupców posiadających małe pawilony handlowe, 3. z dniem 1 kwietnia 1 996r. MZK i Gmina zmieniły dotychczasowe umowy uŜyczenia na umowy dzierŜawy. Z tą datą zaczęto pobierać czynsz dzierŜawny zamiast opłaty targowej. Umowy dzierŜawy zostały kupcom narzucone. Zmiana opłaty targowej na umowę dzierŜawy była dla kupców podwójnie niekorzystna, gdyŜ po pierwsze zostali oni zobowiązani do opłaty podatku od nieruchomości oraz po drugie zostali obciąŜeni podatkiem VAT. Zdaniem Stowarzyszenia te dodatkowe świadczenia mają charakter nienaleŜny, 4. w umowie między MZK a Gminą Kostrzyn istnieje zapis, Ŝe o wysokości czynszów poddzierŜawy nie będą decydować strony (MZK i dany kupiec), lecz Gmina - pomimo, Ŝe nie jest ona stroną umowy. W opinii Stowarzyszenia jest to ewidentne naruszenie zasady swobodnego kształtowania umów, gdyŜ o istotnych elementach umowy, takich jak np. cena czy dodatkowa opłata, decyduje podmiot, który nie jest stroną umowy. W rezultacie Stowarzyszenie zarzuca, Ŝe organ antymonopolowy nie zajął jednoznacznego stanowiska w sprawie rozróŜnienia umowy o poddzierŜawę, która ma charakter cywilnoprawny oraz opłaty targowej, której wysokość jest ustalana na podstawie uchwały organu samorządowego. Strona przeciwna posługuje się argumentem, Ŝe ustalenie spornych opłat naleŜy do zadań własnych organu samorządowego. Wnioskodawca podnosi, Ŝe to prawda, jednakŜe w sytuacji gdy dotyczy to ustalenia opłaty targowej. Natomiast treść umowy o poddzierŜawę, która ma charakter cywilnoprawny powinna być kształtowana na zasadzie zgodnej woli stron. W tym przypadku takiej woli nie było, gdyŜ zarówno dzierŜawca MZK jak równieŜ kupiec, nie miał Ŝadnego wpływu na wysokość czynszu. Został on narzucony przez Gminę, która wykorzystuje pozycję dominującą zarówno jako faktyczny monopolista w zakresie działalności targowej jak i wyłączny udziałowiec w MZK. MZK: 1. degresywny sposób róŜnicowania stawek czynszu dzierŜawnego w zaleŜności od powierzchni dzierŜawionego gruntu nie daje się uzasadnić poprzez proste wyliczenia i przy niesłusznie przyjętym (zdaniem MZK) przez Urząd załoŜeniu, iŜ miałoby to dotyczyć tego samego przedmiotu działalności gospodarczej - mniejszych oraz większych pawilonów. Pawilony mniejsze prowadzą całkowicie odmienny w swoim charakterze rodzaj działalności gospodarczej od pawilonów większych, z całkowicie odmienną kalkulacją ekonomiczną opłacalności ich działalności (są to odmienne rynki gospodarcze), 2. skala przyjętej degresji w stawkach czynszu dzierŜawnego po 31 marca 1996r. oparta była o istniejące zróŜnicowanie (rozwarstwienie) opłat targowych i eksploatacyjnych obowiązujących do 31 marca 1996r. oraz uwzględniała takŜe obowiązujące prawo rynku, tj. prawo popytu i podaŜy, widoczne poprzez ilość zgłoszonych zapotrzebowań na poszczególne powierzchnie gruntów, ceny osiągane w trakcie przetargów na dodatkowe grunty i nakłady czynione na niektóre rodzaje działalności, 3. Spółka w istocie jest samodzielnym, odrębnym od Gminy podmiotem gospodarczym, ale zwaŜywszy na treść art. 7 ust. 1 pkt 11 ustawy o samorządzie gminnym oraz Dekret o targach i targowiskach z 1951r., wszystkie sprawy dotyczące targowisk pozostają w bezpośrednim zainteresowaniu prawnym gminy (są jej zadaniem własnym) i MZK nie widzi podstaw formalno-prawnych do kwestionowania ustaleń Gminy Kostrzyn ii/O w zakresie np. stawek czynszowych, o ile odbywa się to przy akceptacji Rady Gminy, ani teŜ nie widzi moŜliwości niewykonywania uchwał Gminy dotyczących czynszów dzierŜawnych, 4. zdaniem MZK brak jest bezpośrednich podobieństw pomiędzy targowiskami leŜącymi na granicy z Niemcami, a opisanymi w decyzji z dnia 7 czerwca 1997r. KaŜde z nich w praktyce stanowi odrębny rynek gospodarczy i relewantny, co wynika chociaŜby z połoŜenia w stosunku do przejścia granicznego, atrakcyjności miasta w szerokim aspekcie po stronie polskiej, estetyki i tzw. dbałości administracyjnej o teren targowiska, 5. MZK nie poczuwa się do stosowania praktyk monopolistycznych w związku z dzierŜawą terenu miejskiego targowiska przygranicznego w Kostrzynie n/O. UwaŜa, Ŝe zarzuty kupców mają charakter subiektywny, nie znajdują poparcia w obiektywnie istniejących relacjach rynkowych w zakresie kształtowania się opłacalności działalności gospodarczej, 6. do dnia 15 listopada 1999r. na ogólną liczbę 935 osób handlujących na miejskim targowisku • przygranicznym w Kostrzynie, umowy dzierŜawy podpisało 696 osób. Osoby które mają podpisane umowy płacą czynsz dzierŜawny na ogólną kwotę 278 858, 49 zł. Przypis miesięcznego czynszu dzierŜawnego na targowisku dla 935 handlujących wynosi 381 691,76 zł, 7. dnia 9 września 1 999r. odbył się przetarg ofertowy na wysokość miesięcznej opłaty czynszu dzierŜawnego dla 3 gruntów o powierzchni 4 m 2 . ZłoŜono osiem ofert. Przy kwocie minimalnej opłaty miesięcznej czynszu dzierŜawnego w wysokości 281,09 zł (stawka obecnie obowiązująca dla pawilonów o powierzchni 4 m 2 ) złoŜono oferty na opłaty w wysokościach od 300 zł do 601 zł (dowód: dokumenty przetargowe – karta: 92 ; 101, tom VI). Gmina: 1. w pawilonach o powierzchni od 4m 2 do 72m 2 prowadzi się w zróŜnicowanym asortymencie działalność handlową odzieŜą, artykułami spoŜywczymi i drobnymi przemysłowymi. W pawilonach duŜych (powyŜej 80m 2 ) prowadzi się działalność w postaci usług gastronomicznych. W praktyce brak jest realnej konkurencji pomiędzy grupami kupców dysponujących mniejszymi i większymi powierzchniami pawilonów, gdyŜ w pawilonach tych prowadzi się odmienny w swoim charakterze rodzaj działalności gospodarczej. Miejsce połoŜenia pawilonów z racji usytuowania placu targowego takŜe nie wpływa istotnie na konkurencyjność na rynku gospodarczym. Gmina podtrzymuje zasadność wprowadzenia degresji w opłatach czynszowych za poszczególne powierzchnie pawilonów, co szczegółowo wykazywała w odwołaniu i innych pismach procesowych, 2. przetargi na grunty pod pawilony handlowe mia~1y miejsce w 1997r. I odbywały się kaŜdorazowo, gdy były wolne działki. 22 września 1 997r. odbył się przetarg na 3 place o powierzchni 6m 2 , a oferty złoŜyło 11 osób spośród osób juŜ prowadzących działalność na targowisku (dowód: pismo z dnia 22.09.1997.). Inny przetarg odbył się w dniu 5 grudnia 1997r. - na dzierŜawę 7 placów o powierzchni 6m 2 (dowód: pismo z dnia 10.01.1998.). KaŜda oferowana cena czynszu była wyŜsza od obowiązującej w innych umowach dzierŜawy, 3. Rada Miasta w dniu 30 marca 1996r. wydała oświadczenie o wyraŜeniu zgody na stawki przyjęte przez Zarząd Miasta. Gmina ma prawo i obowiązek wpływać między innymi na sprawy dotyczące wysokości czynszów. MZK, ustalony przez Gminę czynsz dzierŜawny, winna więc uwzględniać w umowach poddzierŜawy. Do dnia 31 marca 1996r. obowiązywały na Targowisku opłaty targowe i opłaty eksploatacyjne. Od dnia 1 kwietnia 1996r. do ustalenia czynszów dzierŜawnych uwzględniono poziom powyŜszych opłat, wzrost cen towarów i usług wg GUS (inflację) oraz prawo popytu i podaŜy, widoczne w zapotrzebowaniach na grunty połoŜone na targowisku, średnie ceny osiągane w przetargach w okresach poprzedzających i nakłady czynione przy niektórych rodzajach działalności. Wprowadzenie od dnia 1 kwietnia 1996r. umów dzierŜawy poprzedzone było negocjacjami z Zarządem Stowarzyszenia Kupieckiego. Trwały one około dwóch miesięcy i zakończyły się Sesją Nadzwyczajną Rady Miasta w dniu 30 marca 1996r. W negocjacjach tych uczestniczył Zarząd Miasta wraz z władzami MZK. Z punktu widzenia skutków finansowo-dochodowych, przejście z opłat targowych na czynsze dzierŜawne w niewielkim stopniu miało znaczenie dla Gminy, gdyŜ utrzymywało zbliŜony poziom dochodów. W 1 996r. Gmina osiągnęła z targowiska czynsz dzierŜawny w wysokości 3 203 1 12,OOzł, w 1997 - 4 484 188,78zł, 1998r. - 2 957 366,22zł. III. Przeprowadzone dotychczas przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów postępowanie dowodowe pozwoliło na ustalenie następującego stanu faktycznego: 1. MZK jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, powstałą dnia 28 maja 1992r. w wyniku przekształcenia Przedsiębiorstwa Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej. Przedmiotem przedsiębiorstwa spółki jest między irlrŁymi świadczenie usług komunalnych. Gmina Miejska w Kostrzynie n/O jest 100% -wym udziałowcem Spółki (dowód: karta - 143, tom 1). 2. Na terenie miasta Kostrzyna n/O znajdują dwa targowiska. Pierwsze z nich, to którego dotyczy prowadzone postępowanie znajduje się w pobliŜu przejścia granicznego przy ul. Sikorskiego, o powierzchni wynoszącej 4,942 ha. Jest to Targowisko stanowiące własność Gminy. Nastawione jest ono na sprzedaŜ oferowanych tam artykułów cudzoziemcom, głównie Niemcom. Targowisko to wyróŜnia się od innych targowisk takimi cechami jak: posiada pełną infrastrukturę techniczną, jest szczelnie ogrodzone, posiada parking o pow. ok. 2,5 ha zaspokajający potrzeby klientów, posiada całodobowy system ochrony placu handlowego i parkingu, wykonywany przez koncesjonowaną firmę, teren placu handlowego jest całkowicie utwardzony płytami betonowo-drogowymi. Działalność na Targowisku, w okresie - którego dotyczy niniejsze postępowanie była opłacalna. W ofercie towarowej targowisk na granicy zachodniej największą pozycje zajmuje odzieŜ (45%), artykuły spoŜywcze (13%), zabawki (5%), agd (95), obuwie (5%), inne 28%. Struktura handlu na targowisku w Kostrzynie nIO zbliŜona jest do struktury handlu pozostałych targowisk, chociaŜ występują tu zauwaŜalne róŜnice, np. art. spoŜywcze obejmują 17% a artykuły wyposaŜenia mieszkań 10% całkowitej sprzedaŜy. Kostrzyn jest liderem gdy chodzi o sprzedaŜ dla konsumentów z Niemiec. Stanowią oni 94% kupujących. Podobny odsetek występuje jeszcze w Cedyni. W latach 1996-98 udział transakcji dewizowych wynosił 87 — 94% i był na podobnym poziomie jak na pozostałych bazarach. W 1996 roku bazar w Kostrzynie osiągnął obroty rzędu 200 mln zł, co uplasowało go na trzecim miejscu wśród bazarów połoŜonych wzdłuŜ granicy zachodniej. W 1996 r większość sprzedających osiągnęła obroty (ponad 60%) w przedziale od 100 do 500 tys. zł zaś 30% poniŜej 100 tys. zł W roku następnym grupa ta uległa odwróceniu. Wówczas aŜ 66% kupców znalazło się w grupie o najniŜszych dochodach. Okresem najlepszej koniunktury dla targowisk był początek lat 90-tych, kiedy to niskie ceny w Polsce i wysoki kurs marki powodowały, Ŝe zakupy w Polsce były tanie. Aprecjacja złotego, wyrównywanie się cen, wzrost zamoŜności Niemców z za Odry i Nysy, otwieranie konkurencyjnych po ich stronie supermaketów oraz konkurencyjnych sklepów po stronie polskiej pociągnęło za sobą proces stopniowego zamierania aktywności handlowej na zachodnich targowiskach. Od 1997 roku zaczęła się wyraźna dekoniunktura. W roku 1997 obroty na targowisku w Kostrzynie n/O spadły o 25% w porównaniu do roku ubiegłego. Kolejne lata przyniosły dalsze pogorszenie koniunktury. (Zob. Janusz M. Dąbrowski, Handel targowiskowy. Fenomen Polskiej Transformacji, Instytut Badań Nad Gospodarką Rynkową, listopad 1996 oraz Alicja Dąbrowska, Wybrane aspekty funkcjonowania Targowiska w Kostrzynie. Instytut Badań nad Gospodarką Rynkową maj 1 999r). Niewątpliwie targowiska połoŜone nad zachodnią granicą Polski ze względu na przytoczoną wyŜej charakterystykę stanowią rynki równoległe i porównywalne dla badania określonych zdarzeń i kształtowania się charakterystycznych dla nich parametrów, pod warunkiem, Ŝe dotyczą tych samych parametrów, np. wysokości pobieranych opłat targowych czy czynszów dzierŜawnych. Drugie miejskie targowisko o powierzchni 9 295 m 2 znajduje się w centrum miasta - przy ul. Mickiewicza. Obsługuje ono głównie ludność miasta i nie jest przedmiotem zainteresowania w niniejszej sprawie. 3. W związku z obawami o nieprawidłowość sposobu prowadzenia Targowiska ze względów podatkowych - to jest pobierania przez Gminę opłaty targowej i nieodprowadzanie do budŜetu centralnego podatku dochodowego z tytułu przychodów za korzystanie z terenu targowiska przez kupców oraz niepobieranię podatku od towarów i usług (VAT) od naleŜności za korzystanie z gruntów, uczestnicy postępowania zdecydowali się na zmianę formy udostępniania Targowiska. Umową z dnia 1 kwietnia 1996r. Gmina wydzierŜawiła MZK ww. nieruchomość połoŜoną przy ul. Sikorskiego, na której zgodnie z umową MZK prowadzi Miejskie Targowisko przygraniczne. Strony ustaliły stawkę miesięczną czynszu dzierŜawnego w wysokości 355 888, OO zł plus podatek VAT w wysokości stawki z dnia wystawienia faktury. WydzierŜawiający zobowiązał dzierŜawcę do zawarcia z właścicielami pawilonów połoŜonych na terenie targowiska, umów poddzierŜawy gruntów pod pawilonami (~ 4 ust. 2 umowy). Wysokość czynszu umów poddzierŜawy, o których mowa w ~ 4 ust. 2 określa wydzierŜawiający w oparciu o kalkulację przedstawioną przez dzierŜawcę (dowód: karta - 97, tom 1). Negocjacje z Gminą w imieniu kupców, których zdaniem, stawki czynszu były zbyt wysokie prowadzili organizatorzy tworzonego wówczas Stowarzyszenia Kupieckiego, zrzeszającego osoby prowadzące działalność gospodarczą na targowisku w Kostrzynie n/O. Wszyscy kupcy, którzy wcześniej prowadzili działalność na targowisku w oparciu o zawarte umowy uŜyczenia gruntu pod pawilonami, podpisali nowe umowy dzierŜawy. Nie istnieje uchwała Rady Miasta ustalająca stawki czynszu na targowisku. Natomiast w aktach sprawy znajduje się „Oświadczenie Rady Miejskiej w Kostrzynie n!O wydane w dniu 30 marca 1996 r. w sprawie stawek czynszu z tytułu dzierŜawy gruntu na Targowisku Przygranicznym Miejskim” (dowód: karta - 97 - 100, tom 1, 651-659, tom y). Oświadczenie to stanowiło uwieńczenie obrad Nadzwyczajnej Sesji Rady Miejskiej, na której w obecności przedstawicieli kupców omawiano zagadnienia dotyczące Targowiska, w tym stawki czynszu dzierŜawnego. 4. Określone w ww. trybie stawki czynszu dzierŜawnego za m 2 powierzchni Targowiska, obowiązujące kupców od dnia 1 kwietnia 1996r. przedstawiały się w sposób następujący: • - 80 zł za m 2 przy powierzchni gruntu od 1 do 10 m 2 , • - 60 zł za przy powierzchni gruntu od 10 do 20 m 2 , • - 53,5 O zł za m 2 przy powierzchni gruntu od 20 do 30 m 2 , • - 30 zł za m 2 przy powierzchni gruntu od 30 do 40 m 2 , • - 20 zł za m 2 przy powierzchni gruntu powyŜej 40 m 2 (dowód: karta- 110, tom l). Sporządzając kalkulacje czynszu poszczególnych powierzchni handlowych, MZK kierowała się poniŜszymi kryteriami (dowód: karta 92, tom 1): a. wielkością kwoty czynszu dzierŜawnego płaconego właścicielowi gruntu, b. udziałem kosztów eksploatacyjnych w funkcjonowaniu określonej wielkości pawilonu, c. własnym zyskiem w wysokości 20 % liczonym od kosztów MZK (bez udziału poz. a). Wysokość opłaty dzierŜawnej oblicza się w następujący sposób: przykład dla powierzchni 60 m 2 : 10 x 80.00 = 800.00 10 x 60.00 = 600.00 10 x 53.50 = 535.00 10 x 30.00 = 300.00 20 x 20.00 400.00 suma: 2.635.00 zł. I tak przykładowo stawka ta przy powierzchni pawilonu 4 m 2 wyniosła 320 zł, zaś przy powierzchni 6, 9, 12, 20, 100 m 2 odpowiednio: 480 zł, 720 zł, 920 zł, 1400 zł, 3435 zł plus 22% podatek VAT (dowód: karta - 110, 96, 95 i 86, tom 1). Oprócz czynszu kupcy uiszczali odrębnie opłaty za energię e1ektryczn~ wodę i odprowadzanie ścieków (dowód: przykładowy tekst umowy na karcie 95, tom 1). MZK i Spółka uzgodniły, Ŝe nowe umowy w drodze bezprzetargowej zawierane będą z osobami, z którymi dotychczas zawarte były umowy uŜyczenia targowiska pod pawilony handlowe, zaś z kaŜdą nową osobą w drodze przetargu. Na podstawie materiału dowodowego organ antymonopolowy przedstawił dane (tabela 1) dotyczące poszczególnych powierzchni handlowych na Targowisku, dla których ustalono w sposób degresywny czynsz dzierŜawny, a wcześniej opłatę targową (dowód: karta - 587, tom IV). Tabela 1. Struktura występujących na targowisku powierzchni handlowych. L. p. Pawilon handlowy w m 2 Ilość poszczególnych pawilonów Udział % w ogólnej liczbie pawilonów 1. 4 733 78,40 2. 6 80 8,56 3. 9 1 0,11 4. 12 83 8,88 5. 15 6 0,64 6. 17 1 0,11. 7. 18 1 0,11 8. 20 10 1,07 9. 21 1 0,11 10 . 22 2 0,21 11 . 25 4 0,43 12 . 26 1 0,11 13 . 27 5 0,53 14 . 30 2 0,21 15 . 37 1 0,11 16 . 72 1 0,11 17 . 85 1 0,11 18 . 100 1 0,11 19 . 122 1 0,11 R aze m 935 5. Wcześniej , tj. przed 1 kwietnia 1996 r.(o czym wspomnia no w pkt 4), MZK równieŜ zarządzał y tym Targowis kiem, z tym,. Ŝe uŜyczały gruntów na działalnoś ć gospodarc zą i pobierały z tego tytułu od kupców na rzecz Gminy opłatę targową według stawek ustalanyc h uchwałam i Rady Miasta w trybie przepisu art. 19 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. nr 9 poz. 31 ze zm.). Bezpośrednio przed wprowadzeniem ww. umowy dzierŜawy obowiązywa~ly ustalone na podstawie uchwały z dnia 28 września 1995 r. Nr XII 123/95 Rady Miasta Kostrzyń n/O - dzienne stawki opłaty targowej za 1 m 2 powierzchni straganu: a. do 6 m 2 - 2,48 zł, b. dodatkowa opłata za kaŜdy następny m 2 : -od 7do 12m 2 - 1,40 zł -od l3do3Om 2 -O,76zł - powyŜej 30 m 2 - 0,22 zł. _________________________________________________________________________________ ___________ Opłata płatna miesięcznie podlegała obniŜeniu o 20%. Nadto kupcy uiszczali zryczałtowaną opłatę z tytuły kosztów eksploatacji targowiska, wprowadzoną Zarządzeniem Wewnętrznym nr 38/95 z dnia 27 grudnia 1995 r. Dyrektora MZK, z mocą obowiązującą od dnia 1 lutego 1996 r. Wysokość tej opłaty wynosiła 94 zł (brutto) - 77,05 zł (netto) - dla poszczególnych pawilonów (dowód: karta - 127, tom 1, 600- 601, tom IV). Odrębnie ponoszono takŜe opłaty za energię elektryczną i wodę (podobnie jak obecnie). Uwzględniając obje wskazane opłaty (targowa i eksploatacyjna) kupcy w okresie lutego i marca 1996 r. uiszczali opłatę miesięczną brutto w następującej wysokości: -dla pawilonu o pow. 4 m 2 - 332, 08 zł -dla pawilonu o pow. 6m 2 -451, 12zł -dla pawilonu o pow. 12 m 2 - 652, 72 zł - dla pawilonu o pow. 20m 2 - 798, 80 zł - dla pawilonu o pow. 27m 2 - 926, 41 zł - dla pawilonu o pow. 30m 2 - 981, 10 zł - dla pawilonu o pow. 72m 2 - 1 202,80 zł - dla pawilonu o pow. 85m 2 - 1 272,10 zł - dla pawilonu o pow. 1 00m 2 - 1 351,00 zł - dla pawilonu o pow. 122m 2 - 1 466,50 zł - (dowód: karta 601, tom VI). 6. W trakcie postępowania dowodowego Urząd zanalizował miesięczne stawki czynszu dzierŜawnego w odniesieniu do zniesionych opłat targowych płatnych miesięcznie - odpowiednio dla powierzchni dzierŜawionego I uŜyczanego gruntu. W tym celu przeliczono dzienne stawki opłaty targowej na opłatę miesięczną z uwzględnieniem 20% obniŜenia opłaty płatnej miesięcznie oraz opłaty eksploatacyjnej netto w wysokości 77,05 zł. Na tej podstawie dla kaŜdego uwzględnionego w analizie pawilonu wyliczono cenę 1 m 2 powierzchni handlowej w odniesieniu do stawki bazowej za którą przyjęto cenę 1 m 2 powierzchni handlowej dla pawilonu o powierzchni 4 m 2 (78,78 zł/1 m 2 ). Ujemna wartość przyrostu odzwierciedla degresję w sposobie ustalania opłat za m 2 powierzchni handlowej pawilonu. _____________________________________________________________________________ Analogicznie zanalizowano cenę 1 m 2 powierzchni handlowej w odniesieniu do czynszu dzierŜawnego netto. Obliczenia te zawarto w tabeli 2, stanowiącej załącznik do niniejszej decyzji. Ponadto porównano odpowiednio przyrosty ceny 1 m 2 powierzchni handlowej (w zaleŜności od metraŜu pawilonu) dla czynszu dzierŜawnego i opłaty targowej. W przypadku czynszu dzierŜawnego wartość bezwzględna przyrostu ceny 1 m 2 w odniesieniu dla pawilonów o tym samym metraŜu jest niŜsza dla czynszu dzierŜawnego. Innymi słowy w przypadku czynszu dzierŜawnego zastosowana degresja w cenie 1 m 2 postępuje wolniej niŜ w przypadku nie obowiązującej juŜ opłaty targowej, o czym świadczą równieŜ dodatnie wartości róŜnicy przyrostu ceny (tabela 2 kolumna 12). Reasumując w przypadku czynszu dzierŜawnego skala degresji jest mniejsza niŜ w przypadku opłaty targowej. Nastąpił więc znaczący wzrost nominalny czynszu w zł w wymiarze jednostkowym zł/m 2 jak i całkowitym (ilość metrów razy stawka) dla pawilonów powyŜej 6 m 2 w stosunku do pobieranych wcześniej opłat targowych wraz z kosztami dodatkowymi. Największa róŜnica w cenie występuje przy pawilonie o powierzchni 27 m 2 , która wynosi 32,04 zł. Szczegółowa analiza skutków przejścia z opłaty targowej na czynsz dzierŜawny i wprowadzenia innej skali degresji prezentowana jest w tabeli 2. Graficzny obraz róŜnic w cenie 1 m 2 powierzchni handlowej dla opłaty targowej i czynszu dzierŜawnego 11 oraz skali degresji przedstawia wykres stanowiący załącznik nr 2 do niniejszej decyzji. 7. Stowarzyszenie zarzuca, Ŝe stawki czynszu dzierŜawnego są raŜąco wysokie w realiach działalności handlowej na targowisku i pozostają w dysproporcji do opłat pobieranych na innych targowiskach przygranicznych, jak równieŜ kwestionuje sposób ich naliczenia w zaleŜności od powierzchni pawilonu, tj. im mniejszy pawilon, tym większy czynsz dzierŜawny za 1 m 2 powierzchni gruntu. 8. Urząd zgromadził w materiale dowodowym sprawy dane dotyczące wysokości oraz rodzaju stosowanych opłat w latach 1995 i 1996 na innych targowiskach przygranicznych nastawionych na obsługę Niemców: - Łęknica (czynsz za dzierŜawiony grunt naliczany jest od lm 2 plus 22 % VAT. Opłaty dzierŜawy liczone są od powierzchni zajmowanego gruntu bez względu na miejsce usytuowania na targowisku) w 1995 r.: a. 25 zł za 1m 2 , b. 20 zł za lm 2 - dla stałych mieszkańców Łęknicy w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej, _______________________________________________________________________________________ ____________ w1996r.I-III: a. 25zł za 1m 2 , b. 20 zł za lm 2 - dla stałych mieszkańców Łęknicy w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej. -IV-XII: a. 26 zł za 1m 2 , b. 21 zł za lm 2 - dla stałych mieszkańców Łęknicy w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej, (dowód: karta - 154 - 155, tom II). Na funkcjonujących dwóch targowiskach miejskich w Słubicach nie pobiera się czynszów dzierŜawnych za zajętą powierzchnią gruntu, lecz, opłaty targowe na podstawie ustawy o podatkach i opłatach i lokalnych. Na targowisku przy ul. Sportowej obowiązywały w okresie od 1 marca 1995 r. do 31 grudnia 1996 r. następujące opłaty targowe (uchwała z dnia 24 lutego 1995 r. nr XII/69/95 Rady Miejskiej w Słubicach): - za sprzedaŜ ze stoiska stawka dzienna (podstawowa) wynosiła 3,50 zł, ulgowa 1,75 zł. Za sprzedaŜ z ręki, placu, stołu w wyznaczonej kwaterze na targowisku stawka dzienna (podstawowa) wynosiła 15 zł, ulgowa 7,50 zł. 12 Określona ulga dotyczyła osób zameldowanych na pobyt stały na terenie gminy Słubice, - na targowisku przy ul. Kopernika obowiązywała w okresie od 1 marca 1995 r. do 31 grudnia 1996 r. dzienna stawka podstawowa - 1,13 zł opłaty targowej za lm 2 powierzchni faktycznie wykorzystanej do prowadzenia działalności gospodarczej, ustalonej przez administratora targowiska (uchwała z dnia 24 lutego 1995 r. nr XII/68/95 Rady Miejskiej w Słubicach). (Dowód: karta- 159- 171, tomu). Na targowiskach miejskich w Świnoujściu pobierane są opłaty targowe. W 1995 r. na targowiskach obowiązywały poniŜsze dzienne stawki opłaty targowej ustalone w zaleŜności od formy sprzedaŜy i powierzchni zajętego. placu, pobierane od osób fizycznych i osób prawnych: - przy nl. 11 listopada:- przy sprzedaŜy obnośnej 3 zł, przy sprzedaŜy ze stoiska o powierzchni do 4 m 2 - 5 zł, - przy sprzedaŜy z kontenera i namiotu o powierzchni do 14,5 m 2 - 10 zł. Sprzedawca zajmujący większą powierzchnię niŜ określona powyŜej obowiązany jest do uiszczenia odrębnej opłaty targowej w wysokości 1 zł za kaŜdy następny rozpoczęty m 2 zajmowanej powierzchni: - przy ul. Wojska Polskiego - Targowisko „Warta”: prowadzący działalność handlową wnoszą opłatę targową w wysokości 10 zł dziennie, natomiast na Targowisku „Orion” przy ul. Kruczkowskiego pobierana jest opłata targowa w wysokości 7 zł dziennie. (Dowód: karta - 204-206, tom II, Uchwała Rady Miejskiej w Swinoujściu Nr XIII/71/95 z dnia 24 stycznia 1995 r. w sprawie opłaty targowej, uchwała zmieniająca Nr XVIII/93/95 z dnia 11 kwietnia 1995 r.). W 1996 r. na targowiskach w Swinoujściu ustalono następujące stawki opłaty targowej: - ul. 11 Listopada: sprzedaŜ obnośna - 3 zł, stoisko do 4 m 2 - 5 zł, kontener do 14,5 m 2 - 10 zł. Na Targowiskach przy ul. Wojska Polskiego i ul. Kruczkowskiego obowiązywała taka sama stawka opłaty targowej jak w 1995 r. (dowód: karta — 212, tom II). Na terenie miasta Gubina funkcjonują dwa targowiska obsługujące klientów krajowych i zagranicznych: targowisko spoŜywcze przy ul. Obrońców Pokoju, targowisko przemysłowe przy ul. Śląskiej. W latach 1994 - 1997 na tych targowiskach pobierane były od podmiotów prowadzących sprzedaŜ targowiskową opłaty targowe. W 1995 r. opłaty te wynosiły: sprzedaŜ artykułów spoŜywczych ze stoiska - 15,20 zł, artykułów przemysłowych - 20,5 O zł. Natomiast w 1996 r. opłaty te odpowiednio wynosiły: 18,50 zł, 25,00 zł. (Dowód: karta 219 - 221, tom II). Na terenie Cedyni znajduje się targowisko miejskie w Osinowie Dolnym. W 1995 i 1996 r. pobierano tam dzienną stawkę opłaty targowej w kwocie 40 zł od stoiska (dowód: karta - 227, 233, 234, tom II). Osoby fizyczne oraz podmioty gospodarcze prowadzące handel na trzech targowiskach miejskich w Zgorzelcu są zobowiązane uiszczać opłaty targowe określone uchwałami Rady Miejskiej. Opłata targowa ustalona była w 1996 r. w zaleŜności od zajmowanej powierzchni. I tak przy powierzchni do 1 m 2 • dla artykułów rolno-spoŜywczych opłata targowa wynosiła 2 zł, dla pozostałych artykułów 3 zł. Następnie przy powierzchni do 2 m 2 odpowiednio 3 zł i 4zł, przy powierzchni do 4 m 2 4 zł i 5 zł, przy powierzchni do 6 m 2 5 zł i 6 zł. Za kaŜdy kolejny m 2 powierzchni ponad 6 m 2 1 zł i 1,50 zł (dowód: karta - 147 - 151, tom II). IV. W świetle ustalonego stanu faktycznego sprawy Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zwaŜył, co następuje: Uczestnikom postępowania postawiony został, po pierwsze zarzut stosowania praktyki monopolistycznej zdefiniowanej w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy antymonopolowej. Praktyką monopolistyczną określoną w art. 5 ust. 1 pkt 2 jest naduŜywanie przez przedsiębiorcę pozycji dominującej na rynku poprzez podział rynku według kryteriów terytorialnych, asortymentowych lub podmiotowych. W rozpatrywanej sprawie analizie poddano podział rynku według kryterium podmiotowego, który przejawia się w tym, iŜ opłata za 1 m 2 gruntu na którym połoŜony jest mniejszy pawilon handlowy jest większa od opłaty za dzierŜawiony grunt na którym usytuowany jest pawilon o większej powierzchni np. 22 czy 26 m 2 . Dla stwierdzenia praktyki monopolistycznej z art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy antymonopolowej muszą zostać spełnione łącznie wszystkie przesłanki w nim wymienione, a mianowicie: 1. posiadanie pozycji dominującej, 2. naduŜywanie tej pozycji poprzez podział rynku według kryteriów podmiotowych. Ustawa antymonopolowa w art. 2 pkt 7 określa, Ŝe przez pozycję dominującą rozumie się pozycję przedsiębiorcy, polegającą na tym, Ŝe podmiot ten nie spotyka się z istotną konkurencją na rynku krajowym lub lokalnym, domniemywa się, Ŝe przedsiębiorca ma pozycję dominującą jeŜeli jego udział w rynku przekracza 40 %. O zajmowaniu przez przedsiębiorcą pozycji dominującej rozstrzyga brak istotnej konkurencji w działalności tego podmiotu ze strony innych podmiotów. Ustawowe domniemanie z art. 2 pkt 7 stwarza moŜliwość brania pod uwagę takŜe i innych kryteriów dotyczących konkurencji, np. bariery wejścia na rynek. PoniewaŜ zachowania przedsiębiorców odbywają się w strukturze rynkowej istotne znaczenie ma określenie rynku relewantnego w niniejszej sprawie. Kluczem do określenia tego rynku jest charakterystyka przygranicznego targowiska w Kostrzynie n!O. Targowisko to naleŜy do jednych z największych i najlepiej zorganizowanych Targowisk w Polsce, leŜących wzdłuŜ granicy zachodniej, nastawionego na obsługę konsumentów z Niemiec. Niemcy dokonując zakupów na polskich bazarach, wykorzystując róŜnice cenowe, zaopatrują się głównie w odzieŜ, artykuły spoŜywcze, drobny sprzęt gospodarstwa domowego. Zakupy mają przede wszystkim charakter detaliczny. Targowisko powstało w 1993 r. Jego właścicielem jest Gmina Kostrzyn n!O. Zajmuje ono powierzchnię około 5 ha i mieściło w 1996 r. około 930 stanowisk (pawilonów handlowych). Dziennie obsługiwało około 5000 klientów. Inne targowiska na granicy zachodniej znajdują się w Cedyni (1200 stanowisk), Łęknicy (2500 stanowisk), Gubinie (630 stanowisk)~ Słubicach (1450 stanowisk, Zgorzelcu (1000 stanowisk) i Swinoujściu (500 stanowisk). Szacunkowe obroty targowiska w Kostrzynie n/O w 1995 r. wyniosły 170 mln zł w 1996 r. 200 mln zł, w 1997 r. 150 mln zł, w 1998 r 115 mln zł i wśród wymienionych bazarów, targowisko w Kostrzynie pod tym względem plasuje się na czwartym miejscu. Zajmuje natomiast pierwsze miejsce gdy chodzi o udział klientów zagranicznych w zakupach ogółem. Transakcji takich jest aŜ 93 %. W rozliczeniach przewaŜają w związku z tym transakcje dewizowe, których zawiera się ogółem 87 %. W tych okolicznościach naleŜy stwierdzić, Ŝe targowisko w Kostrzynie jest liczącym się bazarem eksportowym. (Zob.: Instytut Badań Nad Gospodarką Rynkową „Handel Targowiskowy,Listopad 1996 r. oraz styczeń 1999 r). Biorąc pod uwagę powyŜszy opis oraz charakterystykę ze s. 8 decyzji moŜna wyodrębnić to Targowisko jako odrębny rynek tak pod względem terytorialnym jak i produktowym (rynek relewantny). Jest nim w ujęciu geograficznym połoŜenie Targowiska w Kostrzynie n/O w pobliŜu przejścia granicznego przy ul. Sikorskiego, zaś w ujęciu produktowym powierzchnia gruntu poddzierŜawianego kupcom do prowadzenia handlu na tym Targowisku. Na tak zakreślonym rynku Gmina Kostrzyn jako właściciel Targowiska posiada monopol prawny (art. 7 ust. 1 pkt 11 ustawy o samorządzie terytorialnym, obecnie o samorządzie gminnym). Pozycję monopolistyczną a więc kwalifikowaną postać pozycji dominującej (art. 2 pkt 6) w stosunku do poddzierŜawców na tym targowisku zajmują równieŜ Miejskie Zakłady Komunalne Spółka z o.o., które dzierŜawią i administrują przedmiotowe targowisko. Wobec powyŜszego spełniona została przez uczestników postępowania - MZK i Gminę pierwsza z przesłanek praktyki monopolistycznej zawartej w przepisie art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy antymonopolowej, tj. posiadanie pozycji dominującej. JeŜeli chodzi o drugą przesłankę zarzucanej praktyki monopolistycznej z art. 5 ust. 1 pkt 2 - naduŜywanie pozycji dominującej poprzez podział rynku według kryterium podmiotowego, to koniecznym jest dokonanie analizy wysokości stawek czynszu 1 m 2 dzierŜawy gruntu w zaleŜności od powierzchni pawilonów handlowych znajdujących się na Targowisku przygranicznym. W tym celu opracowano zamieszczone w decyzji tabele, które pozwolą na dokonanie oceny skali zastosowanej degresji czynszu dzierŜawnego - po to aby odpowiedzieć na pytanie czy moŜe mieć gospodarcze uzasadnienie metoda degresywnego ustalania czynszu, którą kwestionują wnioskodawcy. Uczestnicy postępowania zajmują na relewantnym rynku pozycję monopolistyczną albowiem nie spotykają się z jakąkolwiek konkurencją na tym rynku. Dysponują więc wystarczającą siłą rynkową pozwalającą dyktować kupcom warunki i wysokość czynszu dzierŜawnego. JednakŜe w okolicznościach nowych faktów i analiz organ antymonopolowy uznaje, Ŝe degresja stawek czynszów dzierŜawnych gruntów na gminnym Targowisku w Kostrzynie n/O nie uzasadnia zarzutu podmiotowego podziału rynku, w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy antymonopolowej. NaleŜy zauwaŜyć. w tym miejscu, iŜ przed zawarciem umów dzierŜawy gruntu kupcom nie była obca sporna obecnie zasada. Przed dniem 1 kwietnia 1996 r. MZK jako zarządca Targowiska uŜyczały kupcom gruntów pod działalność gospodarczą - z tym, Ŝe kupcy w tym okresie uiszczali na rzecz Gminy opłatę targową według stawek ustalonych uchwałami Rady Miasta w trybie ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Bezpośrednio przed wprowadzeniem umów dzierŜawy obowiązywały ustalone na podstawie uchwały z dnia 28 września 1995 r. Nr XII 123/95 dzienne stawki opłaty targowej za 1 m 2 powierzchni straganu, równieŜ naliczane w sposób degresywny. Itak np. cena 1 m 2 powierzchni w pawilonie - 6 m 2 wynosiła 72,3 7 zł, 9 m 2 - 59,44 zł, 12 m 2 - 52,98 zł. Całość degresji dla opłat targowych pokazuje tab. nr 2 (załącznik nr 1). Zatem po wprowadzeniu umów dzierŜawy w miejsce dotychczasowych umów uŜyczenia zachowano degresywny system opłat. Zmieniono tylko skalę degresji. Poprzednia skala przy opłatach targowych była większa a więc korzystniejsza dla większych pawilonów niŜ obecna łagodniejsza, stosowana przy czynszach dzierŜawnych. W czasie toczonego postępowania dowodowego w niniejszej sprawie organ antymonopolowy poczynił ustalenia w zakresie oceny zasadności przyczyn funkcjonowania kwestionowanej przez kupców degresji stawek czynszów dzierŜawnych. NaleŜało bowiem odpowiedzieć na pytanie czy metoda degresywnego ustalania czynszu dzierŜawnego we wzmiankowanym przypadku ma ekonomiczne uzasadnienie. Ostatecznie organ antymonopolowy podzielił wypowiadany konsekwentnie przez uczestników postępowania pogląd, iŜ istniały uzasadnione podstawy dla zróŜnicowania wysokości czynszu dzierŜawnego w zaleŜności od wielkości zajętego gruntu pod posadowienie pawilonu handlowego. Postępowanie dowodowe wykazało, Ŝe pawilony mniejsze prowadzą całkowicie odmienny w swoim charakterze rodzaj działalności gospodarczej od pawilonów większych, z całkowicie odmienną kalkulacją ekonomiczną. W pawilonach o najmniejszej powierzchni dominuje bowiem handel detaliczny, a powierzchnia sprzedaŜy dotyczy prawie całości pawilonu. Natomiast w pawilonach duŜych (powyŜej 80 m 2 ) prowadzi się działalność w postaci usług gastronomicznych, co w konsekwencji podnosi funkcjonalność targowiska, zawsze z korzyścią dla kupców i kupujących (konsumentów). Wreszcie,. za przyjętą degresją przemawiają reguły rynkowe popytu i podaŜy. Nie jest bowiem przypadkowo ukształtowana struktura targowiska według wielkości pawilonów. 78,40% pawilonów to pawilony o powierzchni 4m 2 . Drugie miejsce zajmują juŜ pawilony trzykrotnie większe o powierzchni 12m 2 . Jest ich jednak tylko 8,88%. Niewątpliwe struktura ta odzwierciedla największe zapotrzebowanie kupców na pawilony najmniejsze. A skoro tak, to i cena jednostkowa, tj. cena lm 2 dzierŜawionej powierzchni moŜe być wyŜsza niŜ cena lm 2 pawilonów większych. Na większe pawilony jest bowiem zdecydowanie mniejsze zapotrzebowanie, co oddaje udział p~wi1onów powyŜej 10 m 2 , których jest na targowisku jedynie 13% . O tak duŜym zainteresowaniu pawilonami najmniejszymi z pewnością decyduje to, Ŝe właśnie powierzchnia 4m 2 jest wystarczająca dla prowadzenia skutecznej działalności handlowej na Targowisku, przy duŜo niŜszych nakładach całkowitych w stosunku do pawilonów największych i relatywnie wysokich obrotach. W 1996 roku obroty w przedziale od 100 tys. zł do 500 tys. zł deklarowało aŜ ponad 60% kupców, a 30% poniŜej 100 tys. zł. Z uwagi na strukturę powierzchniową pawilonów jest oczywiste, Ŝe wśród kupców o najwyŜszych dochodach dominowali ci, którzy handlowali w najmniejszych pawilonach. Poza tym degresję stawek czynszu uzasadniają takŜe wyŜsze nakłady inwestycyjne ponoszone przez przedsiębiorców dzierŜawiących większe powierzchnie gruntu. Kupiec rozpoczynając w 1993 r. działalność handlową na bazarze, na gruncie np. 60 m 2 zmuszony był zainwestować kwotę ok. 30 tys. zł podczas gdy dzierŜawca pawilonu o powierzchni 4m 2 kwotę ok. 8 tys. zł. Są to zdaniem organu antymonopolowego decydujące czynniki, które ukształtowały taką a nie inną strukturę pawilonów Targowiska. WaŜne jest równieŜ to, Ŝe przejście na dzierŜawę nie pogorszyło sytuacji finansowej najmniejszych. pawilonów. Z wyliczeń Urzędu wynika, ze cena lm 2 pawilonu o powierzchni 4m 2 przy uiszczaniu opłat targowych wraz kosztami eksploatacyjnymi wynosiła 315,10 zł netto a po wprowadzeniu czynszu dzierŜawnego z dniem 1 kwietnia 1996 r. cena ta wzrosła tylko o 1,5%, tj. Z 78,78 do 80 zł. Nie miało więc to wpływu na warunki konkurencji na Targowisku bowiem przy tak duŜym udziale najmniejszych pawilonów większe pawilony nie mogą zagraŜać ich pozycji na targowisku i zwiększyć swoich obrotów kosztem kupców prowadzących pawilony najmniejsze, dzięki niŜszym cenom wynikających z niŜszych kosztów dzierŜawy. Poza tym zasadą targowisk jest, co wynika z doświadczenia Ŝyciowego, Ŝe ceny na takie same towary są jednolite, więc zróŜnicowane w sposób degresywny stawki czynszu nie mają przełoŜenia na konkurencję cenową kupców. Organ antymonopolowy nie dopatruje się więc aby stosowanie zasady degresji w pobieranych opłatach czynszowych na Targowisku przygranicznym w Kostrzynie nlO doprowadziło do podziału rynku według kryteriów podmiotowych, który by nie miał uzasadnienia ekonomicznego, znajdującego potwierdzenia w realiach rynkowych i finansowych panujących na Targowisku, przejawiających się w zapotrzebowaniu na pawilony o określonej powierzchni oraz osiąganych obrotach i ponoszonych kosztach handlowych przez kupców. W celu dowodowego uzupełnienia powyŜszych wywodów, porównano matematycznie oba systemy aby stwierdzić, Ŝe przy czynszu dzierŜawnym pomimo wyŜszej ceny 1 m 2 powierzchni handlowej dla poszczególnych pawilonów stopień zastosowanej degresji jest niŜszy niŜ przy opłacie targowej (tabela 2). Tym niemniej potwierdza to złoŜone przez MZK wyjaśnienie, Ŝe bazą wyjściową dla przyjętej degresji w stawkach czynszu dzierŜawnego była degresja zawarta w opłatach targowych. W przypadku czynszu dzierŜawnego cena 1 m 2 powierzchni handlowej dla pawilonów na które występuje największy popyt (czyli 4, 6, 9 m 2 ) cena 1 m 2 utrzymuje się na stałym poziomie tj. 80 zł. Z kolei w przypadku opłaty targowej juŜ dla pawilonów o powierzchni 6 m 2 cena 1 m 2 w odniesieniu do stawki bazowej (cena 1 m 2 dla pawilonu o powierzchni 4 m 2 ) jest niŜsza, a więc juŜ w tym miejscu pojawia się degresja - cena 1 m 2 jest o 8,03 % niŜsza od stawki bazowej, zaś w przypadku pawilonu 9 m 2 cena ta jest niŜsza o 24,54 %„ podczas gdy przy czynszu dzierŜawnym cena 1 m 2 zaczyna dopiero maleć w sposób degresywny dla pawilonów o powierzchni 12 m 2 i więcej. Przykładowo przy opłacie targowej cena 1 m 2 dla pawilonu o powierzchni 12 m 2 jest niŜsza od stawki bazowej o 32,74 %„ gdy przy czynszu dzierŜawnym cena ta jest niŜsza o 4,17 % od stawki bazowej (ustalonej analogicznie jak dla opłaty targowej). Z kolei dla pawilonów o powierzchni 18 cena 1 m 2 przy opłacie targowej jest niŜsza o 11,11 % od stawki bazowej. Dla pawilonów o powierzchni 25 m 2 cena 1 m 2 przy opłacie targowej jest juŜ niŜsza o 5 5,67 %„ a odpowiednio przy czynszu dzierŜawnym tylko o 16,62 % od stawki bazowej. Organ antymonopolowy, pragnie zauwaŜyć, Ŝe wprawdzie podział rynku według kryteriów podmiotowych jest w świetle art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy antymonopolowej jednym z przejawów naduŜycia pozycji dominującej na rynku jednakŜe nie w kaŜdym przypadku. Stosowanie róŜnych cen na ten sam towar na tym samym rynku relewantnym, moŜe mieć miejsce, jeŜeli jest to usprawiedliwione obiektywnymi czynnikami ekonomicznymi. Reasumując, przytoczony przepis prawny zakazuje róŜnicowania podmiotowego jedynie przy braku uzasadnionej przyczyny. Tymczasem w okolicznościach tej sprawy, co wykazano wyŜej, Urząd stwierdza, iŜ powodem zastosowania degresji stawek czynszów dzierŜawnych jest w sumie relatywnie większa wartość rynkowa lm 2 gruntów o mniejszej powierzchni. Zatem przyczyny tego zróŜnicowania w świetle przepisów prawa antymonopolowego i gospodarki wolnorynkowej są do zaakceptowania. Na marginesie tylko Urząd pragnie podnieść, iŜ z obserwacji funkcjonowania rynku wynika, Ŝe podobnie jest w wypadku kształtowania się na wolnym rynku i wyceny dokonywanej przez rzeczoznawców majątkowych wartości nieruchomości gruntowych, czy mieszkań (o róŜnej wielkości w jednym i drugim przypadku), gdy inne cechy ich nie róŜnią. W świetle przedstawionych powyŜej faktów oraz wypływających z nich wniosków, Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów stwierdza, Ŝe nie zostały spełnione łącznie wszystkie wymagane przesłanki do zakwalifikowania działań uczestników postępowania, jako praktyki monopolistycznej określonej w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy antymonopolowej. Do stwierdzenia z kolei praktyki monopolistycznej z art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy antymonopolowej koniecznie muszą być spełnione następujące przesłanki: 1. posiadanie przez przedsiębiorcę pozycji monopolistycznej na rynku, 2. pobieranie przez przedsiębiorcę nadmiernie wygórowanych cen. W rozpatrywanej sprawie istota zarzucanej praktyki monopolistycznej sprowadza się do ustalenia, czy zatwierdzenie przez Gminę i pobieranie przez MZK czynszu dzierŜawnego od kupców na Targowisku w Kostrzynie n/O stanowi praktykę określoną w powyŜszym przepisie. JeŜeli chodzi o pierwszą wymienioną przesłankę tj. pozycję monopolistyczną, to naleŜy stwierdzić, Ŝe z racji wyodrębnienia odrębnego rynku relewantnego w postaci przygranicznego Targowiska w Kostrzynie n/O nie moŜe ona budzić wątpliwości. Przez cenę nadmiernie wygórowaną stanowiącą istotę praktyki monopolistycznej z art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy antymonopolowej naleŜy rozumieć cenę narzuconą nabywcy przez podmiot posiadający pozycję monopolistyczną z racji posiadania siły rynkowej, raŜąco zawyŜoną w stosunku do wartości ekonomicznej świadczenia wzajemnego. Cena taka w istotny sposób narusza zasadę ekwiwalentności świadczeń uczestników umowy określoną w art. 487 § 2 kc. Art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy antymonopolowej nie formułuje jednak Ŝadnych kryteriów oceny sytuacji, kiedy cenę naleŜy uznać za nadmiernie wygórowaną. Z reguły są nimi ceny porównywalne występujące na innych rynkach, rentowność na sprzedaŜy, koszty produkcji, ceny światowe, dynamika wzrostu cen. Kryteria te nie są jednak doskonałe, nie dają bowiem jednoznacznej odpowiedzi na zarzut w sprawie pobierania cen nadmiernie wygórowanych. Kryterium kosztów na przykład jest o tyle mało przydatne, Ŝe tylko w ewidentnych przykładach moŜna odkryć, Ŝe jakieś wydatki zostały nieprawidłowo zakwalifikowane lub sztucznie zawyŜone. W wyrokach z dnia 19 listopada 1992 r. (sygn. akt XVII Amr 23/92 - Wokanda nr 5, maj 1993) i z dnia 26 lutego 1993 r. (sygn. akt XVII Amr 35/93 - Wokanda nr 7, lipiec 1993 r.) Sąd Antymonopolowy uznał, Ŝe definicja ceny nadmiernie wygórowanej nie powinna opierać się, w odniesieniu do przedsiębiorcy o pozycji monopolistycznej wyłącznie na kryteriach kosztowych. Przedsiębiorca ten bowiem jako nie poddawany konfrontacji ze strony konkurentów, moŜe z łatwością wkalkulować w cenę pozorne koszty działalności, trudne do zweryfikowania. Ponadto kryterium kosztowe nie zachęca do podnoszenia przez przedsiębiorcę efektywności gospodarowania. Stąd orzecznictwo antymonopolowe nie sprowadza ceny nadmiernie wygórowanej tylko do analizy kosztowej. Posiłkuje się równieŜ takimi obiektywnymi kryteriami, jak analizą porównawczą cen pobieranych~ od tych samych towarów lub usług przez innych przedsiębiorców na rynkach równoległych, analizą rentowności i innymi, które zastosowano w niniejszej decyzji (przetargi, wskaźnik inflacji). Z dokumentów zebranych podczas postępowania dowodowego wynika, Ŝe Gmina zatwierdziła (oświadczenie Rady Miejskiej z dnia 30 marca 1996 r.) sporne stawki czynszu dzierŜawnego w oparciu o kalkulację przedstawioną przez MZK. Procedura taka wynika z ~ 4 ust. 2 umowy dzierŜawy Targowiska z dnia 1 kwietnia 1996 r. Analizując dalej sytuację przejścia z opłat targowych na czynsz dzierŜawny naleŜy zwrócić uwagę na konieczność (co zasygnalizował Sąd Antymonopolowy) rozgraniczenia obu rodzajów opłat z uwagi na ich inny charakter i róŜne podstawy prawne ich pobierania. Czynsz dzierŜawny jest świadczeniem cywilnoprawnym wynikającym z umowy dzierŜawy, zaś opłata targowa jest świadczeniem o charakterze administracyjnoprawnym i ma swoje źródło w przepisach ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Dlatego nie jest moŜliwe proste porównanie wzmiankowanych dwóch rodzajów świadczeń, co uczynił Urząd w poprzednim postępowaniu zarówno w stosunku do ostatniej obowiązującej opłaty targowej na Targowisku w Kostrzynie nlO jak równieŜ w stosunku do opłat targowych występujących w innych badanych miejscowościach. Biorąc pod uwagę powyŜsze naleŜy stwierdzić, Ŝe kontrolując okres wprowadzenia czynszu dzierŜawnego bezpośrednio po zaprzestaniu pobierania od kupców opłat targowych, nie moŜna mówić o podwyŜce czynszu, ale o róŜnicy między nowowprowadzonymi opłatami czynszowymi a poprzedzającymi je stawkami opłaty targowej, pamiętając o odmiennym charakterze obu świadczeń, mającym wpływ na ocenę poziomu ich wzrostu. NaleŜy zauwaŜyć, Ŝe kalkulacja stawek czynszowych obejmowała oprócz wcześniejszej opłaty targowej takŜe świadczenia pobierane wtedy obok niej, a obecnie równieŜ koszty wynikające z dzierŜawienia Targowiska przez MZK. JuŜ sam ten fakt dowodzi w sposób nie budzący wątpliwości, Ŝe obowiązek uiszczania czynszu dzierŜawnego (obejmującego w istocie szerszy zakres obciąŜeń niŜ poprzedzające go stawki opłaty targowej) spowodował, iŜ kupcy ponosili od dnia 1 kwietnia 1996 r. wyŜsze koszty działalności gospodarczej prowadzonej na Targowisku, co jednakŜe nie moŜe być argumentem potwierdzającym, iŜ sporny czynsz stanowi cenę nadmiernie wygórowaną w rozumieniu art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy antymonopolowej. Niesporne jest w okolicznościach tej sprawy, co organ antymonopolowy w tym miejscu zauwaŜa, iŜ pewna pula działek gruntowych pod pawilony handlowe oddawana była w poddzierŜawę w wyniku organizowanych przetargów. Dotyczyło to działek wolnych na dzień 1 kwietnia 1996 r. bądź działek, z których po tym terminie dotychczasowi kupcy rezygnowali. Wypada więc zauwaŜyć w tym kontekście sprawy, iŜ sytuacja wyjściowa (tak waŜna dla prowadzenia kaŜdej działalności gospodarczej) wnioskodawców była korzystniejsza albowiem mogli skorzystać z propozycji Gminy i bez przystępowania do przetargu (będącego zawsze ryzykiem) rozpocząć działalność na dotychczasowym miejscu Targowiska. Dnia 22 września 1997 r. odbył się przetarg na 3 place o powierzchni 6 m 2 , a oferty złoŜyło 11 osób spośród osób juŜ prowadzących działalność na Targowisku. Wartość wywoławcza czynszów wynosiła 585, 60 zł., a więc tyle, ile wynosi obecny - sporny, zdaniem wnioskodawców miesięczny czynsz brutto za taką samą powierzchnię. KaŜda ze złoŜonych wówczas przez kupców ofert znacznie przewyŜszała wartość wywoławczą czynszu. Inny przetarg odbył się w dniu 5 grudnia 1997 r. na dzierŜawę 7 placów o powierzchni 6 m 2 . Na ogłoszony przetarg wpłynęły dwie oferty. Komisja po przeanalizowaniu złoŜonych ofert udostępniła w dzierŜawę jednej osobie pięć placów o powierzchni 6 m 2 kaŜdy na ogólną kwotę brutto 3 000,00 zł (600,00 zł za plac), natomiast drugiej osobie dwa place na ogólną kwotę brutto 1 475,41 zł (737, 70 zł za plac). NaleŜy takŜe dodać, co wynika z materiału dowodowego, Ŝe wskazane czynsze uzyskano na terenie odbiegającym od pozostałych, poniewaŜ nieuzbrojonym w przyłącza elektryczno-energetyczne oraz wodno-kanalizacyjne. Ponadto przetarg ten odbył się w okresie, który w opinii kupców był dla nich całkowitym zastojem ekonomicznym (dowód: pismo z dnia 10.01.1998. „protokół przetargowy). Biorąc pod uwagę przedstawione bezsporne okoliczności sprawy i nasuwające się z nich wnioski naleŜy stwierdzić, Ŝe skoro ustalona w umowie wysokość czynszów z tytułu dzierŜawy gruntu nie odbiega od ich wolnorynkowych cen ustalonych w trybie przetargu dla porównywalnych (podobnych) w danym przypadku gruntów, to z całą pewnością nie ma podstaw aby uznać czynsz ustalony w umowie na poziomie nadmiernie wygórowanym w rozumieniu art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy antymonopolowej. PowyŜsze twierdzenie zgodne jest z dotychczasowym poglądem Sądu Antymonopolowego, zawsze wyraŜanym w przypadkach o podobnym stanie faktycznym - czynsz wylicytowany w drodze przetargu uwzględnia mechanizmy rynkowe podaŜy i popytu. Wprawdzie podaŜ działek w omawianym przypadku została ukształtowana przez podmiot o pozycji dominującej (większość działek na targowisku nie poddana była procedurze przetargowej), jednakŜe w okolicznościach tej sprawy jest to uzasadnione z uwagi na zmianę z dniem 1 kwietnia 1996 r. formy prawnej korzystania z Targowiska i nie świadczy o sztucznym ograniczaniu podaŜy gruntów prowadzącym do zamierzonego ruchu cen. Innym kryterium, które mogłoby posłuŜyć do oceny zasadności zarzutu pobierania nadmiernie wygórowanych czynszów jest porównywanie cen stosowanych przez inne gminy na innych przygranicznych targowiskach, którą to metodę, Urząd zastosował poprzednio, tj. dla potrzeb wydania decyzji DL WR 11/97 z dnia 9 czerwca 1997r. Targowisko w Kostrzynie n/0, po pierwsze wyróŜnia się wysokim standardem technicznym, po drugie jest jedynym spośród wymienionych w niniejszej decyzji innych targowisk nastawionych na obsługę Niemców (Łęknica, Słubice, Swinoujście, Gubin, Cedynia, Zgorzelec), gdzie od kupców nie pobiera się dziennych opłat targowych, lecz czynsze dzierŜawne ustalone w sposób degresywny. Dowodzi to bezspornie o odmienności prowadzenia działalności gospodarczej na Targowisku kostrzyńskim i targowiskach w. innych wymienionych miastach, co powoduje, Ŝe Targowisko w Kostrzynie n/0 jako odrębny rynek relewantny stanowi sam w sobie obszar do badań i analiz warunków konkurencyjności. Zdaniem prowadzącego postępowanie wymienione róŜnice pomiędzy badanymi targowiskami wskazują na odrębności rynkowe prowadzonej tam działalności przez handlujących. Nie moŜna prowadzić badań i analiz cen stosowanych na tych rynkach po to aby następnie porównać je z cenami funkcjonującymi na rynku Targowiska, skoro bez Ŝadnego nakładu pracy moŜna i naleŜy stwierdzić, co juŜ wykazano w uzasadnieniu decyzji, Ŝe po pierwsze inny jest charakter opłat targowych i czynszów dzierŜawnych i po drugie, co ma z poprzednim ścisły związek, zawsze miesięczna opłata targowa (po6ierana bez opłaty eksploatacyjnej, co ma miejsce w niniejszym przypadku) jest znacznie niŜsza od czynszu dzierŜawnego. Czynienie takich porównań byłoby dowodowo nieprzydatne w okolicznościach niniejszej sprawy. Badania porównawcze są dopuszczalne i mają sens tylko wówczas gdy w danym przypadku umoŜliwią i pozwolą na dochodzenie do ustalenia prawdy obiektywnej. Tymczasem proste porównanie wysokości miesięcznych opłat targowych i miesięcznych czynszów dzierŜawnych na poszczególnych rynkach (stanowiących w obu przypadkach koszty działalności kupców) dałoby wyniki, które nie byłyby przydatne dla ustalenia i oceny rzeczywistego stanu faktycznego spornej sprawy, która zmierza do zasadnego postawienia bądź odmowy postawienia zarzutu pobierania cen nadmiernie wygórowanych. Przede wszystkim jednak przejście na stawki czynszu dzierŜawnego w umowach zawartych z kupcami przez MZK wcale nie spowodowało znaczącego wzrostu kosztu lm 2 dla pawilonów do 6 m 2 , co w danej sprawie jest najistotniejsze, bowiem pawilony 4 i 6m 2 stanowią łącznie aŜ 87% wszystkich pawilonów na Targowisku. Wzrost kosztów lm 2 z dniem 1 kwietnia 1996 r. dla powierzchni 4m 2 wystąpił zaledwie w skali 1,5% a dla pawilonów 6m 2 10,5%. Biorąc pod uwagę stopę inflacji, która za rok 1996 wyniosła 19,8% moŜna powiedzieć, Ŝe nastąpił nawet realny spadek ceny lm 2 dla pawilonów o tej powierzchni. Wiązanie więc przez tę grupę kupców własnej pogarszającej się sytuacji finansowej z czynnością przejścia na czynsz dzierŜawny mija się z faktami zgromadzonymi w sprawie. Przyczyny leŜą gdzie indziej. Są nimi czynniki koniunktury, które po okresie wzrostu od początku lat 90-tych dla targowisk na granicy zachodniej po raz pierwszy uległy pogorszeniu pod koniec 1996 r. i spowodowały spadek nominalnych obrotów w 1997 r aŜ o 25% w porównaniu do roku poprzedniego (zob. s. 15 decyzji). Biorąc pod uwagę powyŜsze istotne okoliczności sprawy i wypływające z nich wnioski, organ antymonopolowy stwierdza, Ŝe czynsz dzierŜawny obowiązujący od dnia 1 kwietnia 1996 r. na Targowisku w Kostrzynie n/O nie jest nadmiernie wygórowany w rozumieniu analizowanego artykułu ustawy antymonopolowej. Wielkość tego czynszu została skalkulowana na podstawie przesłanek kosztowych oraz poprzez wyodrębnienie w realiach 1996 r. nieporównywalnego wobec innych targowisk granicznych rynku relewantnego i wynikających mechanizmów rynkowych. Dodatkowym czynnikiem (o czym juŜ była mowa) kształtującym ceny czynszów dzierŜawnych są zwiększone koszty MZK, związane z wielkością kwoty czynszu dzierŜawnego płaconego Gminie jako właścicielowi nieruchomości gruntowej, co z kolei nie znajduje odzwierciedlenia w przypadku innych targowisk. Ponadto kryterium obiektywizującym w tym stanie faktycznym jest wskaźnik rentowności MZK, rozumiany jako kwota zysku z prowadzonej działalności gospodarczej w stosunku do ogółu przychodów (zysku). W 1995 r., gdy obowiązywały umowy uŜyczenia, wskaźnik rentowności za cały rok wyniósł + 5, 48 %. W okresie od stycznia do marca 1996 r. (takŜe przy umowach uŜyczenia) +6, 31 %. Od kwietnia do października 1996 r. wskaźnik ten wynosił + 1,54 % - przy umowach dzierŜawy. Reasumując, Urząd stwierdza, Ŝe w zamian za degresywnie określone przez Gminę wielkości czynszu dzierŜawnego, dzierŜawcy otrzymali od MZK ekwiwalentne świadczenia w postaci duŜego standardu poszczególnych miejsc pracy na Targowisku. Dodatkowym dowodem potwierdzającym wyraŜony pogląd organu antymonopolowego jest fakt, iŜ w 1996 r. spośród podmiotów prowadzących działalność gospodarczą na Targowisku aŜ 75 % to osoby wywodzące się spoza Kostrzyna. śadna z tych osób nie zrezygnowała z dotychczasowej pracy i nie przeniosła się na inne targowisko, co w przypadku znaczącego wzrostu cen normalnie powinno nastąpić. Świadczy to dobitnie, iŜ handlowanie na Targowisku było w omawianym okresie opłacalne i Ŝe warunki opłacalności były tutaj, co najmniej, nie gorsze niŜ na innych targowiskach połoŜonych wzdłuŜ granicy zachodniej Polski. Tym samym nie została spełniona druga przesłanka zarzucanej praktyki monopolistycznej polegająca na pobieraniu nadmiernie wygórowanych cen. W świetle przedstawionych powyŜej faktów, Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał, Ŝe nie zostały spełnione łącznie wszystkie wymagane przesłanki do zakwalifikowania działań uczestników postępowania, jako praktyki monopolistycznej określonej w art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy antymonopolowej. W tym stanie rzeczy orzeczono jak w sentencji. Od powyŜszej decyzji przysługuje stronom odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Antymonopolowego za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia doręczenia decyzji. Dyrektor Zbigniew Jurczyk