RWR-18/2011

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA WE WROCŁAWIU 50-413 Wrocław, ul. Walońska 3-5 tel.(071)34 05 920, fax (071)34 05 922 e-mail: wroclaw@uokik.gov.pl RWR 61-5/11/ZR Wrocław, 4 sierpnia 2011 r. DECYZJA RWR 18/2011 I. Na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 5 ust. 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107 poz. 887), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu przeciwko Spółdzielni Budowlano- Mieszkaniowej „Maślice” z siedzibą we Wrocławiu przy ul. Pilczyckiej 196D, - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, uznaje się za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , działanie wymienionego wyżej przedsiębiorcy polegające na zamieszczeniu we wzorcach umów oznaczonych nazwami „Umowa Nr … o budowę lokalu” oraz „Umowa Nr …. o budowę domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej”, następujących postanowień:
„Ostateczna wysokość wkładu budowlanego, ustalona zostanie zgodnie z postanowieniami statutu Spółdzielni i Regulaminu ustalania i rozliczania kosztów realizacji zadań inwestycyjnych oraz kosztów przypadających na poszczególne lokale. Koszty ustalone i przedstawione Budującemu wg procedury przewidzianej zdaniem poprzednim, stanowią podstawę do ostatecznego ustalenia wkładu budowlanego. (…) Jeżeli w wyniku ostatecznego rozliczenia kosztów, powstała różnica pomiędzy wysokością wstępnie ustalonego wkładu budowlanego a kosztami przypadającymi na lokal, uprawnionym albo zobowiązanym z tego tytułu jest Budujący ”;
„ Rozwiązanie umowy z przyczyn leżących po stronie Budującego nastąpi w przypadku: (…) 2. Zalegania przez Niego przez okres dłuższy niż jeden miesiąc z płatnością którejkolwiek z wpłat ratalnych określonych w Harmonogramie wpłat lub przez ten sam okres z innymi zobowiązaniami finansowymi wobec Spółdzielni, określonymi w niniejszej umowie ”;
„ Po rozwiązaniu umowy w trybie przewidzianym postanowieniem poprzednim (§ 9 ust. 2 i 3), Spółdzielnia zwróci Budującemu wpłacone przez niego dotychczas środki finansowe dotyczące realizacji przedmiotu umowy, po potrąceniu ewentualnych należności Spółdzielni wynikających z postanowień niniejszej umowy. Zwrot nie wcześniej niż po uprzednim wniesieniu środków pieniężnych w tej samej wysokości przez następcę Budującego. Za datę wniesienia środków finansowych przez następcę Budującego uważana będzie data wpływu tych środków na wskazane konto Spółdzielni ”; 2
„ Jeżeli następcę Budującego wskaże Spółdzielnia, to zwrot środków finansowych dotychczas wpłaconych przez Budującego, w wysokości ich wartości nominalnej, pomniejszonej o koszt obsługi inwestycyjnej Spółdzielni w wysokości 5 % obliczonej od wartości wymaganego treścią niniejszej umowy, wkładu budowlanego, nastąpi dopiero po podpisaniu przez Spółdzielnię umowy z następcą Budującego i uiszczeniem przez niego środków finansowych, w wysokości równej, — co najmniej kwocie dotychczas wpłaconej przez Budującego ”;
„Koszt budowy określony został przy uwzględnieniu obowiązującej na dzień podpisania umowy stawki podatku VAT. W przypadku urzędowej zmiany wysokości stawki tego podatku, umowa niniejsza zostanie zmieniona aneksem uwzględniającym tę okoliczność, mającą wpływ na uzasadniony, a niezależny od Spółdzielni wzrost kosztu lokalu brutto”, które są postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone i nakazuje się zaniechanie jej stosowania . II. Na podstawie art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 5 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 7 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, określa się środki usunięcia trwających skutków naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, poprzez nałożenie na Spółdzielnię Budowlano-Mieszkaniową „Maślice” z siedzibą we Wrocławiu przy ul. Pilczyckiej 196D, obowiązku wprowadzenia do obrotu prawnego nowych wzorców umów oraz aneksowania obowiązujących w dniu otrzymania decyzji, z uwzględnieniem zmian wynikających z nakazu określonego w punkcie I sentencji decyzji, w terminie 60 dni od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji, w ten sposób, że wskazane w tych punktach dotychczas obowiązujące postanowienia zostaną usunięte, lub w ich miejsce wprowadzone zostaną postanowienia o treści uwzględniającej zastrzeżenia Prezesa UOKIK. III. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 5 ust.1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej Delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu – wszczętego z urzędu - postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nakłada się na Spółdzielnię Budowlano-Mieszkaniową „Maślice” z siedzibą we Wrocławiu przy ul. Pilczyckiej 196D, karę pieniężną w wysokości 9 370 zł (słownie złotych: dziewięć tysięcy trzysta siedemdziesiąt), płatną do budżetu państwa z tytułu naruszenia zakazu określonego w art. 24 ust. 1 i ust 2 pkt 1 w/w ustawy, w zakresie opisanym w pkt I niniejszej decyzji. IV. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 5 ust. 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107 poz. 887), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe 3 interesy konsumentów, wszczętego z urzędu przeciwko Spółdzielni Budowlano- Mieszkaniowej „Maślice” z siedzibą we Wrocławiu przy ul. Pilczyckiej 196D, - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , polegającej na zamieszczeniu we wzorcach umów oznaczonych nazwami „Umowa Nr … o budowę lokalu” oraz „Umowa Nr …. o budowę domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej”, następujących postanowień:
„Termin, o którym mowa w ust. 1 może ulec zmianie z powodu warunków atmosferycznych uniemożliwiających terminowe wykonywanie robót budowlanych (np. niskie temperatury, ciągłe opady, itp.), wpisanych do dziennika budowy; zdarzeń losowych (np. klęska żywiołowa, katastrofa lotnicza, itp.), niezależnych od Spółdzielni lub innych powodów, niemożliwych do przewidzenia w dniu podpisania umowy”;
„ W przypadku powstania sporu na tle wykonania postanowień niniejszej umowy strony, przed poddaniem sporu pod rozstrzygnięcie sądu powszechnego będzie to sąd miejscowo właściwy dla siedziby Spółdzielni, (… )”. które są postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone; i przyjęciu zobowiązania przez Spółdzielnię Budowlano-Mieszkaniową „Maślice” z siedzibą we Wrocławiu do zaniechania tych działań, poprzez zmianę tych postanowień z wymienionego wyżej wzorca umowy oraz aneksowania wszystkich umów obowiązujących w dniu wydania decyzji. Po zmianie, pierwsze postanowienie przyjęłoby treść:
„ W przypadku powstania sporu na tle wykonania postanowień niniejszej umowy strony, przed poddaniem sporu pod rozstrzygnięcie sądu powszechnego - będzie to sąd miejscowo właściwy dla strony pozwanej, (… )”, natomiast drugie postanowienie dotyczące zmian terminu zostałoby całkowicie wykreślone; nakłada się obowiązek wykonania tego zobowiązania do dnia 31 sierpnia 2011 r . poprzez aneksowanie umów istniejących już w obrocie prawnym oraz poprzez zawieranie nowych umów zgodnie z przyjętym na siebie zobowiązaniem. V. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 5 ust. 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107 poz. 887), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu przeciwko Spółdzielni Budowlano- Mieszkaniowej „Maślice” z siedzibą we Wrocławiu przy ul. Pilczyckiej 196D, - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , polegającej na zamieszczeniu w stosowanych przez wskazanego przedsiębiorcę wzorcach umów oznaczonych jedną nazwą „Umowa Nr … o budowę lokalu”, postanowienia o treści: „ Budujący, po przejęciu lokalu od Spółdzielni, zobowiązany jest udostępnić lokal, po wcześniejszym uzgodnieniu terminu, w celu dokonania obowiązkowych przeglądów, zgodnie z prawem budowlanym oraz przeglądów gwarancyjnych, a także w celu wykonania prac związanych z usunięciem usterek i wad, których występowanie ustalone zostało w procedurze reklamacyjnej (gwarancja lub rękojmia). Budujący, który -wbrew dwustronnym uzgodnieniom nie udostępni lokalu w terminie umożliwiającym Spółdzielni usunięcie usterek i wad ujawnionych w okresie gwarancyjnym lub okresie do realizacji uprawnień rękojmi, utraci prawo 4 do egzekwowania swoich uprawnień z obu tych tytułów w czasie późniejszym ”, który jest sprzeczny z art. 558 § 1 k.c. i godzi w zbiorowy interes konsumentów; i przyjęciu zobowiązania przez Spółdzielnię Budowlano-Mieszkaniową „Maślice” z siedzibą we Wrocławiu przy ul. Pilczyckiej 196D, do zaniechania jej stosowania, poprzez zmianę treści tego postanowienia oraz aneksowania wszystkich umów obowiązujących w dniu wydania decyzji. Po zmianie, postanowienie to przyjęłoby treść:
„ Budujący, po przejęciu lokalu od Spółdzielni, zobowiązany jest udostępnić lokal, po wcześniejszym uzgodnieniu terminu, w celu dokonania obowiązkowych przeglądów, zgodnie z prawem budowlanym oraz przeglądów gwarancyjnych, a także w celu wykonania prac związanych z usunięciem usterek i wad, których występowanie ustalone zostało w procedurze reklamacyjnej.”; nakłada się obowiązek wykonania tego zobowiązania do dnia 31 sierpnia 2011 r . poprzez aneksowanie umów istniejących już w obrocie prawnym oraz poprzez zawieranie nowych umów zgodnie z przyjętym na siebie zobowiązaniem. VI. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 5 ust.1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107 poz. 887), - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nakłada się na Spółdzielni ę Budowlano-Mieszkaniow ą „Maślice” z siedzibą we Wrocławiu przy ul. Pilczyckiej 196D, obowiązek złożenia sprawozdania o stopniu realizacji przyjętego zobowiązania do dnia 30 września 2011 r. UZASADNIENIE Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura we Wrocławiu, zgodnie z przewidzianymi w ustawie dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zw. dalej także ustawą o ochronie (… )] kompetencjami, przeprowadził, w ramach postępowania wyjaśniającego (sygn. RWR 403-42/10/ZR), analizę wzorców umów stosowanych przez przedsiębiorcę Spółdzielnię Budowlano-Mieszkaniową „Maślice” z siedzibą we Wrocławiu przy ul. Pilczyckiej 196D [zw. dalej także przedsiębiorcą, Spółdzielnią lub SBM „Maślice”], prowadzącej działalność gospodarczą m.in. w zakresie budownictwa mieszkaniowego. (dowód: karta 1, 2) W wyniku przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego ustalono, iż zachodzi podejrzenie, iż w stosowanych przez SBM „Maślice” wzorcach umów oznaczonych nazwami „Umowa Nr … o budowę lokalu” (kilka wersji występujących pod jedną nazwą) oraz „Umowa Nr …. o budowę domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej”, zamieszczono postanowienia umowne, które mogą być tożsame z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. (dowód: karta 4-80 i 81-83) W związku z powyższym - Postanowieniem nr 44/2011 z dnia 18 lutego 2011 r. - Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów [zw. dalej także Prezesem Urzędu] wszczął z urzędu postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez Spółdzielnię: • praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której stanowi art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…), polegającej na umieszczeniu w stosowanych wzorcach umów postanowień, które są wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy 5 uznanych za niedozwolone [zw. dalej także Rejestrem], o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego ; • praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której stanowi art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…), polegającej na zamieszczeniu w stosowanych wzorcach umów oznaczonych jedną nazwą „Umowa Nr … o budowę lokalu”, postanowienia o treści sprzecznej z art. 558 § 1 k.c. i godzącego w zbiorowy interes konsumentów. Ponadto – zgodnie z punktem 2 postanowienia nr 44/2011 Prezes Urzędu zaliczył w poczet dowodów materiały uzyskane w trakcie wymienionego wyżej postępowania wyjaśniającego (nr Sygn. RWR 403-42/10/ZR). (dowód: karta 84-86) W trakcie postępowania Spółdzielnia odniosła się do zarzutów zawartych w ww. postanowieniu w pismach z dnia 4.03.2011 r. i 31.03.2011 r. (dowód: karta 89-98 i 133-134) Przedsiębiorca został powiadomiony o zakończeniu zbierania materiału dowodowego w przedmiotowej sprawie i skorzystał z prawa wglądu do akt sprawy, poprzez ustanowionego w sprawie pełnomocnika – adwokata Mirosława Gadzińskiego. (dowód: karta 161) A. Prezes Urzędu ustalił następujący stan faktyczny: 1. Strona postępowania: – Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa „Maślice” z siedzibą we Wrocławiu przy ul. Pilczyckiej 196D jest przedsiębiorcą wpisanym do Krajowego Rejestru Sądowego (Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu VI Wydział Gospodarczy) pod nr 0000094744. (dowód: karta 99, 119-120) Przedmiotem działalności Spółdzielni jest m.in. budowanie lub nabywanie budynków w celu sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu oraz budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu ich sprzedaży. Przedsiębiorca realizuje działalność w powyższym zakresie na obszarze miasta Wrocławia i w ciągu lat 2009-2010 zawarł ponad 80 przedmiotowych umów z indywidualnymi klientami, (dowód: karta 4 i 107) 2. W związku z prowadzoną działalnością w wyżej wymienionym zakresie Spółdzielnia wprowadziła do obrotu i stosuje, począwszy od 2009 r., (i po pewnych modyfikacjach w 2010 r.) wzorce umów występujące pod nazwami „Umowa Nr … o budowę lokalu” oraz „Umowa Nr …. o budowę domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej”, które zawierają m.in. następujące postanowienia (w kształcie obowiązującym we wzorcach umów z 2010 r.): a) „Koszt budowy określony został przy uwzględnieniu obowiązującej na dzień podpisania umowy stawki podatku VAT. W przypadku urzędowej zmiany wysokości stawki tego podatku, umowa niniejsza zostanie zmieniona aneksem uwzględniającym tę okoliczność, mającą wpływ na uzasadniony, a niezależny od Spółdzielni wzrost kosztu lokalu brutto”; b) „Termin, o którym mowa w ust. 1 może ulec zmianie z powodu warunków atmosferycznych uniemożliwiających terminowe wykonywanie robót budowlanych (np. niskie temperatury, ciągłe opady, itp.), wpisanych do dziennika budowy; zdarzeń losowych (np. klęska żywiołowa, katastrofa lotnicza, itp.), niezależnych od Spółdzielni lub innych powodów, niemożliwych do przewidzenia w dniu podpisania umowy”; 6 c) „Ostateczna wysokość wkładu budowlanego, ustalona zostanie zgodnie z postanowieniami statutu Spółdzielni i Regulaminu ustalania i rozliczania kosztów realizacji zadań inwestycyjnych oraz kosztów przypadających na poszczególne lokale. Koszty ustalone i przedstawione Budującemu wg procedury przewidzianej zdaniem poprzednim, stanowią podstawę do ostatecznego ustalenia wkładu budowlanego”; d) „Jeżeli w wyniku ostatecznego rozliczenia kosztów, powstała różnica pomiędzy wysokością wstępnie ustalonego wkładu budowlanego a kosztami przypadającymi na lokal, uprawnionym albo zobowiązanym z tego tytułu jest Budujący ”; e) „ Rozwiązanie umowy z przyczyn leżących po stronie Budującego nastąpi w przypadku: (…) 2. Zalegania przez Niego przez okres dłuższy niż jeden miesiąc z płatnością którejkolwiek z wpłat ratalnych określonych w Harmonogramie wpłat lub przez ten sam okres z innymi zobowiązaniami finansowymi wobec Spółdzielni, określonymi w niniejszej umowie ”; f) „ Po rozwiązaniu umowy w trybie przewidzianym postanowieniem poprzednim (§ 9 ust. 2 i 3), Spółdzielnia zwróci Budującemu wpłacone przez niego dotychczas środki finansowe dotyczące realizacji przedmiotu umowy, po potrąceniu ewentualnych należności Spółdzielni wynikających z postanowień niniejszej umowy. Zwrot nie wcześniej niż po uprzednim wniesieniu środków pieniężnych w tej samej wysokości przez następcę Budującego. Za datę wniesienia środków finansowych przez następcę Budującego uważana będzie data wpływu tych środków na wskazane konto Spółdzielni ”; g) „ Jeżeli następcę Budującego wskaże Spółdzielnia, to zwrot środków finansowych dotychczas wpłaconych przez Budującego, w wysokości ich wartości nominalnej, pomniejszonej o koszt obsługi inwestycyjnej Spółdzielni w wysokości 5 % obliczonej od wartości wymaganego treścią niniejszej umowy, wkładu budowlanego, nastąpi dopiero po podpisaniu przez Spółdzielnię umowy z następcą Budującego i uiszczeniem przez niego środków finansowych, w wysokości równej, — co najmniej kwocie dotychczas wpłaconej przez Budującego ”; h) „ W przypadku powstania sporu na tle wykonania postanowień niniejszej umowy strony, przed poddaniem sporu pod rozstrzygnięcie sądu powszechnego będzie to sąd miejscowo właściwy dla siedziby Spółdzielni, (… )”. i) „ Budujący, po przejęciu lokalu od Spółdzielni, zobowiązany jest udostępnić lokal, po wcześniejszym uzgodnieniu terminu, w celu dokonania obowiązkowych przeglądów, zgodnie z prawem budowlanym oraz przeglądów gwarancyjnych, a także w celu wykonania prac związanych z usunięciem usterek i wad, których występowanie ustalone zostało w procedurze reklamacyjnej (gwarancja lub rękojmia). Budujący, który -wbrew dwustronnym uzgodnieniom nie udostępni lokalu w terminie umożliwiającym Spółdzielni usunięcie usterek i wad ujawnionych w okresie gwarancyjnym lub okresie do realizacji uprawnień rękojmi, utraci prawo do egzekwowania swoich uprawnień z obu tych tytułów w czasie późniejszym ” (dowód: karta 4-80) 3. W rejestrze postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone zamieszczono między innymi następujące klauzule: - 885: “ Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny ” (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII AmC 86/03); - poz 1382 „ Termin, o którym mowa w ust. 1 może ulec przesunięciu tylko na skutek okoliczności zewnętrznych, na które Edbud, pomimo zachowania należytej staranności nie ma wpływu, a w 7 szczególności: siły wyższej, działań organów administracji samorządowej i państwowej oraz podmiotów, od których zależy możliwość prowadzenia robót budowlanych, a w szczególności dostawców mediów i urządzeń infrastruktury technicznej, związanych z EDBUD-em stosownymi porozumieniami lub umowami, warunków atmosferycznych, które uniemożliwiają wykonanie robót budowlanych, wystąpienia w trakcie prowadzenia robót budowlanych konieczności wykonania dodatkowych robót, potwierdzonych wpisem do dziennika budowy, których w chwili podpisywania niniejszej umowy nie można było przewidzieć ." (wyrok SOKiK z dnia 5 grudnia 2006 r.sygn. akt XVII AmC 126/05); - poz. 285 „Decyzję o zmianach kosztu budowy 1 m2 i innych w tym zakresie podejmuje Zarząd Spółdzielni. O powyższych zmianach Przyszły Użytkownik każdorazowo informowany będzie odrębnym pismem ” (wyrok SOKiK z dnia 21 grudnia 2004 r.sygn. akt XVII AmC 69/03); - poz.1350: „ Towarzystwo może również odstąpić od niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku, gdy Partycypant opóźni się powyżej 14 dni z wpłatą: a) którejkolwiek z rat określonych w par. 2 pkt. 3; b) dopłaty wynikającej z par. 2 pkt. 4; c) odsetek określonych w par. 2 pkt. 7 " (wyrok SOKiK z dnia 31 października 2007 r. sygn. akt XVII AmC 90/07); - poz. 982 „ W przypadku rozwiązania niniejszej umowy dotychczas wpłacony przez Nabywcę wkład budowlany podlega zwrotowi w kwocie nominalnej, tzn. bez prawa do jej waloryzacji na konto Nabywcy w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym Spółdzielnia zawarła nową umowę z kolejnym nabywcą lub budowę przedmiotowego lokalu” (wyrok SOKiK z dnia 6 listopada 2006 r. sygn. akt XVII AmC 139/05); - poz.927 „ W przypadku rozwiązania umowy z przyczyn leżących po stronie Partycypującego w trakcie realizacji umowy, Towarzystwo zwraca Partycypującemu środki przez niego wpłacone do dnia rozwiązania umowy w terminie 14 dni od daty podpisania umowy z następcą, który dokona wpłat stanowiących równowartość sum podlegających zwrotowi na rzecz odstępującego od umowy” (wyrok SOKiK z dnia 11 stycznia 2006 r. sygn. akt XVII AmC 12/05); - poz.1037 „ W przypadku odstąpienia od umowy realizacyjnej z przyczyn określonych w pkt 2, a także rozwiązania umowy przez Nabywcę, Spółdzielnia dokonuje zwrotu pieniędzy (…) w terminie 30 dni od dokonania wpłaty przez następce, po potrąceniu 5% sumy dodatkowych wpłat ” (wyrok SOKiK z dnia 7 grudnia 2006 r. sygn. akt XVII AmC 172/05); - poz. 1066 „ Strona, z winy której doszło do odstąpienia obciążona zostanie na rzecz strony przeciwnej z tytułu niewykonania zobowiązania kwotą stanowiącą wartość 5% łącznej ceny brutto przedmiotu umowy (…)” (wyrok SOKiK z dnia 20 grudnia 2006 r. sygn. akt XVII AmC 17/06); - poz. 92 „ Wszelkie spory mogące wyniknąć z tytułu realizacji umowy będą rozstrzygane polubownie, a w razie nie dojścia do porozumienia rozstrzygane przez wydziały cywilne sądu rejonowego właściwego dla miejsca siedziby Biura .” (wyrok SOKiK z dnia 19 kwietnia 2004 r. sygn. akt XVII AmC 59/03); 4. W trakcie postępowania Spółdzielnia - w pismach z dnia 4 i 31 marca 2011 r. przedstawiła swoje stanowisko w sprawie zarzutów Prezesa Urzędu co do naruszenia art. 24 ustawy o ochronie (…): - w odniesieniu do postanowień wskazanych wyżej w punkcie 2 uzasadnienia decyzji, ppkt a), b), h), i) – Spółdzielnia zobowiązała się do podjęcia działań mających na celu zapobieżenie tym naruszeniom, w trybie określonym w art. 28 tej ustawy o ochronie (…) , w ten sposób, że postanowienie wskazane w punkcie 2 b) zostanie usunięte a treść postanowień wskazanych w punkcie 2 a) h) i), ulegnie zmianom uwzględniającym zastrzeżenia Prezesa Urzędu zyskując brzmienie: 8
„Koszt budowy określony został przy uwzględnieniu obowiązującej na dzień podpisania umowy stawki podatku VAT. W przypadku urzędowej zmiany wysokości stawki tego podatku, jako okoliczności niezależnej od woli obydwu stron a mającej wpływ na wysokość kosztów budowy, które ponosi w całości Budujący, strony wyrażają zgodę na zawarcie aneksu uwzględniającego zmianę okoliczności związanej z urzędową zmianą wartości podatku VAT. O ile Budujący nie wyrazi zgody na zmianę wysokości kosztów budowy wynikającej z urzędowej zmiany stawki podatku VAT ma prawo do odstąpienia od umowy.”;
„ W przypadku powstania sporu na tle wykonania postanowień niniejszej umowy strony, przed poddaniem sporu pod rozstrzygnięcie sądu powszechnego - będzie to sąd miejscowo właściwy dla strony pozwanej, (… )”.
„ Budujący, po przejęciu lokalu od Spółdzielni, zobowiązany jest udostępnić lokal, po wcześniejszym uzgodnieniu terminu, w celu dokonania obowiązkowych przeglądów, zgodnie z prawem budowlanym oraz przeglądów gwarancyjnych, a także w celu wykonania prac związanych z usunięciem usterek i wad, których występowanie ustalone zostało w procedurze reklamacyjnej.” Spółdzielnia przedstawiła nową wersję wzorców umów, w których uwzględniono powyższe zmiany. (dowód: karta 89-98 i 142-160) 5. Natomiast co do pozostałych, zakwestionowanych przez Prezesa Urzędu postanowień, Spółdzielnia oświadczyła, iż pozostaną one przy dotychczasowej treści, z tym, że do paragrafów zawierających te postanowienia zostanie dodany jeszcze kolejny ustęp o następującej treści: „Budujący oświadcza, że akceptuje (…) [wskazane nr] powyższych postanowień [nr §] bez żadnych zastrzeżeń i uwag, jako przejaw swojej nieskrępowanej i swobodnej woli; w szczególności budujący oświadcza, że Spółdzielnia poinformowała go o przyczynie umieszczenia postanowień punktów (…) [nr] w umowie, co wynika z obowiązku stosowania przez Spółdzielnię zasad oraz sposobu rozliczenia wkładu budowlanego, jakie przewidują przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych o raz Statutu Spółdzielni ”. Spółdzielnia przedstawiła nową wersję wzorców umów, w których wprowadzono powyższe zmiany. (dowód: karta 94-95, 133-134 i 142-160) 6 . Niezależnie od powyższego, Spółdzielnia wyjaśniła, iż stosunki umowne, jakie występują pomiędzy SBM,, Maślice”, a jej członkami, w zakresie zawierania umów o budowę lokalu, charakteryzuje równorzędność stron, skutkująca m.in. pełnym uprawnieniem Członka Spółdzielni do zgłoszenia swoich uwag i propozycji co do każdego z postanowień umownych. Zawieranie umów z Członkami Spółdzielni następuje z uwzględnieniem naczelnej zasady prawa cywilnego, jaką jest swoboda zawierania umów. Na przestrzeni całego okresu działania spółdzielni na bazie projektów umów przedstawionych Urzędowi, żaden z Członków Spółdzielni nie kwestionował ich treści, a realizacja tych umów przebiegała bezkonfliktowo; nigdy nie powstały na tle tych umów spory, które zostałyby poddane pod rozstrzygnięcie sądowe. Spółdzielnia wskazała również, że podlega corocznej kontroli obejmującej całą jej działalność, wykonywanej przez uprawnionych lustratorów Regionalnego Związku Rewizyjnego Spółdzielczości Mieszkaniowej z siedzibą w Opolu. Objęcie kontrolą całej działalności prowadzonej przez SBM „Maślice” oznacza także analizę zgodności z prawem treści umów o budowę lokalu, jakie spółdzielnia zawiera ze swoimi członkami. Żadna z tych kontroli nigdy nie wytknęła „jakichkolwiek uchybień związanych z treścią tych umów, w szczególności dotyczących stosowania przez spółdzielnię niedozwolonych klauzul umownych. 9 SBM „ Maślice” stwierdziła, iż nie uznawała siebie za przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów prawa, co skutkowało jej przekonaniem, że postanowienia jej umów nie podlegają reżimom, jakie ustawa łączy z ochroną konsumenta. SBM „Maślice” mimo, iż posługiwała się swoistym projektem umowy o określonej treści – jak oświadczyła - nigdy nie narzucała swoim członkom jakichkolwiek zapisów umownych, które nie byłyby przez nich akceptowane, na zasadzie obejmującej swobodne wyrażanie woli przez tych członków. Odpowiadając na wezwanie do udzielenia informacji, Spółdzielnia przedstawiła również stanowisko Krajowej Rady Spółdzielczości w Warszawie oraz Regionalnego Związku Spółdzielczości Mieszkaniowej w Opolu w kwestii dotyczącej zajęcia stanowiska dotyczącego przedmiotowego postępowania przed Prezesem Urzędu. Pierwsza z wymienionych Instytucji stwierdziła wprost, że „ krąg podmiotów „nabywających” dobra wytworzone przez spółdzielnię mieszkaniową, został ograniczony do grona jej członków. Nie można więc postawić znaku równości pomiędzy „przedsiębiorcą” a „konsumentem” o których mowa w art.22 1 k.c., co wyklucza stosowanie klauzul stosowanych przez Urząd ”. Krajowa Rada Spółdzielczości wskazała również na odmienny system prowadzenia rozliczenia inwestycji przez spółdzielnie mieszkaniowe w stosunku do zwykłych firm deweloperskich. Podobne, negatywne stanowisko odnoszące się do podstaw ingerencji Prezesa Urzędu w treść wzorców umów stosowanych przez SBM „Maślice” wyraził Regionalny Związek Spółdzielczości Mieszkaniowej w Opolu. Obie organizacje w swoich stanowiskach, wyrażonych na wniosek Spółdzielni przywoływały także art.18 ust.4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych , zgodnie z którym rozliczenie kosztów budowy następuje w terminie 6 miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania. (dowód: karta 135-141) B. Mając na uwadze zebrany materiał dowodowy, Prezes Urzędu zważył, co następuje: 1. Podstawą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urzędu, czy w danej sprawie zagrożony został interes publicznoprawny. Stwierdzenie, że to nastąpiło pozwala na realizację celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasady podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsiębiorców i konsumentów. Zdaniem Prezesa Urzędu rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąże się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy są lub będą klientami Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej „Maślice”. Interes publicznoprawny przejawia się także w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi słowy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocześnie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione było w niniejszej sprawie podjęcie przez Prezesa Urzędu działań przewidzianych w ustawie o ochronie (…) . Art. 24 ust.1 ustawy o ochronie (…) stanowi, iż „Zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. ”, natomiast art. 24 ust. 2 określa, iż „Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności: 1) stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. (…).” Do stwierdzenia praktyki, o której mowa w art. 24 ust.1 i 2 pkt 1) ustawy o ochronie (…), konieczne jest wykazanie, iż przedsiębiorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zostały wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urzędu rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Z kolei do stwierdzenia praktyki o której mowa w art. 24 ust.1 i 2 ustawy o ochronie (…) niezbędne jest wykazanie, iż przedsiębiorca zachował się bezprawnie, godząc w zbiorowe interesy konsumentów. 10 2. Przedsiębiorcą w rozumieniu art.4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jest w szczególności przedsiębiorca w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (j.t. Dz.U. z 2007 r., Nr 155, poz. 1095 ze zm.) , tj. m.in. osoba prawna wykonująca we własnym imieniu działalność gospodarczą. Strona postępowania – Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa „Maślice” z siedzibą we Wrocławiu - jest podmiotem, któremu art.11 § 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (j.t. Dz. U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 ze zm., w związku z art.1 ust.7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – j.t. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), przyznaje osobowość prawną, a także prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji inwestycji w zakresie budownictwa mieszkaniowego - jest zatem przedsiębiorcą w rozumieniu wskazanych przepisów. Odnosząc się do wyrażenia wątpliwości przez Spółdzielnię w zakresie podstaw uznania jej za przedsiębiorcę, należy wskazać wyrok Sądu Apelacyjnego z dnia 14 lutego 2007 r. (sygn. akt VI ACa 954/06), w którym sąd podzielił stanowisko Urzędu o możliwości dokonywania oceny zawieranych przez spółdzielnię mieszkaniową ze swymi członkami umów z punktu widzenia przepisów o ochronie konsumentów, w tym z punktu widzenia art. 384-385 3 k.c. 3. Zbiorowe interesy konsumentów podlegają ochronie przed działaniami przedsiębiorców, które są sprzeczne z prawem, tj. przepisami określonych aktów prawnych, a także sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i dobrymi obyczajami. Jak wspomniano wyżej, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) , za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów uważa się w szczególności stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego . Spółdzielnia wyjaśniła, iż nigdy nie narzucała jakichkolwiek zapisów umownych a posługiwała się jedynie projektem umowy, którego postanowienia mogły być negocjowane indywidualnie. Ponadto SBM „Maślice” wskazywała, iż żaden z kontrahentów nie wytknął Spółdzielni jakichkolwiek uchybień związanych z treści umów, w szczególności pod kątem stosowania niedozwolonych klauzul umownych. W opinii Prezesa Urzędu, w świetle obecnie obowiązującej doktryny i orzecznictwa nie można uznać argumentów Spółdzielni w tym zakresie. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 10 listopada 2009 r. (sygn. akt VI ACa 480/09) rozpatrując sprawę z zakresu naruszenia zbiorowych interesów konsumentów przez dewelopera stwierdził, iż „(…) nawet pojedyncza klauzula może stanowić wzorzec umowny, jeżeli jest to tzw. klauzula standardowa, czyli przygotowana z góry przez jedną ze stron umowy dla wielu umów, które mogą być zawarte w przyszłości, Dla kwalifikacji prawnej wzorca nie ma znaczenia jego formalna postać, w szczególności nie musi on występować w formie oddzielnego od umowy dokumentu. Ważne natomiast są treść wzorca w sensie funkcji, jakie ma on spełniać, oraz sposób jego użycia przy zawarciu umowy ”. W niniejszej sprawie, zarówno umowy, jak i załączniki do umów, są zawierane w oparciu o jednolite opracowania, identyczne zarówno co do formy, jak i treści (z drobnymi korektami), co ewidentnie wskazuje na wcześniejsze opracowanie ich wzorów celem późniejszego wykorzystania. W ramach powyższych postanowień konsument miał jedynie możliwość wypowiedzenia się na temat przedłożonych przez Spółdzielnię konkretnych postanowień określających jego zobowiązania, nie miał natomiast możliwości swobodnego kształtowania treści tych postanowień. Twierdzenia Spółdzielni, iż konsument zawierał umowę swobodnie wyrażając wolę i akceptując jej treść „świadomie i bez przymusu”, nie mają żadnego znaczenia dla powyższych ustaleń – notabene sama Spółdzielnia w pierwszym piśmie, w trakcie postępowania wyjaśniającego, wskazała iż przy realizacji zadania inwestycyjnego stosuje jedną wersję umowy pod nazwą „Umowa o budowę lokalu”, stosownie do art.18 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (karta 3). 11 Należy w tym miejscu wskazać, iż wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mogą być poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 – 479 45 k.p.c. ) dokonuje się niezależnie od tego, czy postanowienia wzorca były, czy też nie były zastosowane przy realizacji konkretnej umowy. Nie ma oczywiście również znaczenia fakt, że dane postanowienie nie było wcześniej kwestionowane przez przystępujących do umowy kolejnych klientów przedsiębiorcy. Kontrola abstrakcyjna obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (cały wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowień w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wyłącznie do kompetencji tego Sądu należy uznanie postanowień wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocności rozszerzonej następuje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencją umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, że posłużenie się nim będzie miało skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego . Wpis do rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, że od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powyższe stanowisko Prezesa Urzędu zgodne jest z orzecznictwem Sądu Najwyższego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (Sygn. akt III SZP 3/06) stwierdził, iż „(…) stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powyższej uchwały Sąd uznał m.in., że „ (…) praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.ok.ik. [obecnie art. 24] obejmuje również przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyjęta powyżej rozszerzająca wykładnia art. 23a ustawy o ochronie (…). znajduje również uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a także orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektywności (…)”. Nie jest zatem konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z nią porównywanej i stąd niedozwolone będą także takie postanowienia umów, które mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. Jak już wspomniano, przedmiotem niniejszego postępowania jest wykazanie, że wyżej wymienione, zakwestionowane przez Prezesa Urzędu postanowienia wzorców umownych stosowanych przez Spółdzielnię przy zawieraniu umów kupna-sprzedaży lokali mieszkalnych, są tożsame z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów [zw. dalej także SOKiK] i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego m.in. pod pozycjami: 885, 1382, 285, 1350, 982, 927, 1037, 1066 i 92 12 4. Postanowienia, w odniesieniu do których nie zadeklarowano zmiany lub usunięcia z wzorca umowy oraz postanowienie którego zmiana nie usunęła stanu niezgodnego z prawem Jak już wspomniano, Spółdzielnia odnosząc się do zarzutów postawionych wobec wskazanych postanowień umownych, zadeklarowała zmianę uwzględniającą postawione zarzuty, tylko w odniesieniu do części z tych postanowień. Co do pozostałych, SBM „Maślice” nie wykazała zamiaru wycofania się z ich stosowania, deklarując jedynie dodanie kolejnego ustępu o treści wskazanej w punkcie A ppkt 5 uzasadnienia do niniejszej decyzji. a) Postanowienia dotyczące możliwości zmiany ceny przy końcowym rozliczeniu inwestycji Zapisy dotyczące możliwości jednostronnej zmiany ceny, w związku z realizacją budowy lokalu mieszkalnego były wielokrotnie kwestionowane przez SOKiK i nie odnosiły się tylko do „typowych” firm deweloperskich, ale także do innych podmiotów wykonujących tą działalność, tj. spółdzielni i Towarzystw Budownictwa Społecznego. W wyroku z dnia z dnia 21 grudnia 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 69/03), SOKiK zakwestionował postanowienie o treści: „Decyzję o zmianach kosztu budowy 1 m2 i innych w tym zakresie podejmuje Zarząd Spółdzielni. O powyższych zmianach Przyszły Użytkownik każdorazowo informowany będzie odrębnym pismem”, które zostało następnie wpisane do Rejestru pod poz. 285. Zakwestionowane posatnowienia wzorców umów stosowanych przez SBM „Maślice” również przewidują możliwość „ustalenia ostatecznej wysokości wkładu budowlanego”, tj. de facto uprawnienia do dokonania zmiany ceny lokalu, ustalonej przy zawieraniu umowy. Zapisy takie utrudniają konsumentowi określenie ostatecznego, faktycznego rozmiaru jego świadczenia, a nadto przerzucają na niego ryzyko nawet bardzo znacznych dodatkowych obciążeń finansowych. Wskazać bowiem należy, iż we wzorcach umów stosowanych przez Spółdzielnię brak jest ustanowionego na jego rzecz prawa odstąpienia od umowy z tego tytułu. Regulacja taka jest zatem sprzeczna z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interes konsumentów. Wskazana w tym zakresie przez Spółdzielnię możliwość stosowania takich rozwiązań na gruncie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tj. Dz.U. z 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zm.) oraz wyrażone w tym zakresie stanowisko Krajowej Rady Spółdzielczej w Warszawie i Regionalnego Związku Rewizyjnego Spółdzielczości Mieszkaniowej w Opolu, w opinii Prezesa Urzędu nie znajdują uzasadnienia. Należy oczywiście zgodzić się z opinią przedsiębiorcy, że przepisy wymienionej ustawy stanowią lex specialis w stosunku do kodeksu cywilnego, jednakże należy zwrócić uwagę, że przywołana przez Spółdzielnię zasada lex specialis derogat legi generali odnosi się w szczególności do sytuacji, gdy przepisy szczególne zawierają regulacje odmienne od przepisów ogólnych. Nie znajduje natomiast zastosowania w sytuacji braku kolizji normy szczególnej i ogólnej a z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, ponieważ przepisy dotyczące wzorców umów w zakresie stosowania niedozwolonych postanowień umownych w żaden sposób nie kolidują w omawianym zakresie z przepisami ww. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności z art.18 - 27 1 tej ustawy, określających m.in. elementy umowy . Spółdzielnia przywołuje tutaj m.in. art. 18 tej ustawy o treści: „Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a ponadto powinna zawierać: 1) zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego oraz do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową - określonych w umowie, 13 2) określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu, 3) określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu, 4) określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, 5) inne postanowienia określone w statucie. 2. Członek, o którym mowa w ust. 1, wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie, o której mowa w ust. 1, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Jeżeli część wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany do spłaty tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal”. Biorąc powyższe pod uwagę, należy przyjąć, że kwota wskazana w umowie, jako wartość zapłaty za nabyty lokal powinna być ustalona w oparciu o powyższe kryteria i jako taka powinna być przedstawiona konsumentowi. Powyższy przepis nie upoważnia Spółdzielni do korygowania ceny w trakcie realizacji umowy, bez możliwości przyznania konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy, w przypadku braku zgody konsumenta na nowo zaproponowaną cenę. Nie ma żadnych podstaw by tego typu zapisy zamieszczać zarówno w umowie, jak i w statucie. Ryzyko błędnego skalkulowania kosztów, bądź wystąpienia czynników niezależnych od przedsiębiorcy – nie może obciążać konsumenta, lecz dotyczy Spółdzielni, występującej w umowie jako profesjonalny przedsiębiorca. Z kolei przywoływany zarówno przez Spółdzielnię, jak i wymienione wyżej organizacje spółdzielcze art.18 ust.4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewidujący, że rozliczenie kosztów budowy następuje w terminie 6 miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania – ma charakter dyscyplinujący wobec spółdzielni, aby nie opóźniała rozliczeń kosztów zadania inwestycyjnego lub przenoszenia własności (co może być niekorzystne dla członków lub innych osób, którym u.s.m. przyznaje roszczenie o przeniesienie własności) 1 . Tak więc wywodzenie z tego przepisu uprawnienia do zmiany ceny budowanego lokalu bez przyznania prawa do odstąpienia od umowy przez konsumenta, nie znajduje żadnego uzasadnienia. Zatem skutek stosowania tego postanowienia jest identyczny do tego, które zostało wpisane m.in. pod poz. 285 do Rejestru tzn. pozbawia konsumenta możliwości odstąpienia od umowy w przypadku zmiany ceny. Tym samym, mimo różnic w sformułowaniu treści, należy stwierdzić tożsamość porównywanych powyżej zapisów. b) postanowienia przyznające przedsiębiorcy prawo do jednostronnego rozwiązania umowy bez uprzedniego wezwania do spełnienia świadczenia W orzecznictwie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów kwestionowano również postanowienia wzorców umów, na mocy których umowa zostaje rozwiązana ze skutkiem natychmiastowym bez obowiązku wcześniejszego powiadomienia konsumenta w sytuacji np. opóźnienia się klienta z zapłatą świadczenia lub na skutek innych zdarzeń (np. wydłużona nieobecność na kursie / zajęciach). Wydając wyrok z dnia 31.10.2007 r. w sprawie uznania za niedozwolone ww. postanowienia wpisanego do Rejestru pod poz. 1350 (sygn. akt XVII Amc 90/07) o treści: „ Towarzystwo może również odstąpić od niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku, gdy Partycypant opóźni się powyżej 14 dni z wpłatą: a) którejkolwiek z rat określonych w par. 2 pkt. 3; b) dopłaty wynikającej z par. 2 pkt. 4; c) odsetek 1 Bończak-Kucharczyk Ewa, Komentarz do art.18 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U.03.119.1116), [w:] E. Bończak-Kucharczyk, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Oficyna, 2008. 14 określonych w par. 2 pkt. 7", Sąd podzielił przedstawione w pozwie stanowisko Prezesa Urzędu, że w umowach o charakterze wzajemnym, odstąpienie przez przedsiębiorcę od umowy bez uprzedniego wezwania konsumenta do spełnienia świadczenia jest sprzeczne z art. 491 k.c, który stanowi, że jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, że w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Chociaż powyższy przepis posiada charakter dyspozytywny, to jednak jego treść jest powszechnie stosowana w obrocie gospodarczym i stanowi jeden z jego dobrych obyczajów (art.385 1 § 1 k.c.). Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał tego typu postanowienia za niedozwolone, niezależnie od charakteru działalności przedsiębiorcy. Jako przykład można podać klauzule z Rejestru wpisane pod poz. 1028 (dot. wzorca umowy operatora / dostawcy Internetu), czy z poz. 850 (dot. wzorca umowy szkoły prywatnej). W uzasadnieniu do innego wyroku, odnoszącego się do postanowienia z Rejestru z poz. 956 o treści.: „ Bezskuteczny upływ terminu uiszczenia raty czesnego uznaje się za wyrażenie woli rezygnacji ze studiów, jeżeli zaległa rata nie została uiszczona w ciągu czternastu dni od dnia upływu terminu uiszczenia. Rezygnacja wywołuje skutek piętnastego dnia po upływie terminu uiszczenia raty ” (sygn. akt XVII Amc 115/05), Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów stwierdził, że „ Postanowienia zakładające, iż brak raty opłaty za studia jest równoznaczne z rezygnacją ze studiów uznać należy za sprzeczne z art. 385 1 § 1 k.c. oraz art. 385 3 pkt 9 k.c. jako nadmiernie rygorystyczne i uprawniające pozwaną do zastosowania wobec konsumenta wprost tak dotkliwej sankcji za nieuiszczenie opłaty w terminie jaką jest skreślenie z listy studentów, niepoprzedzone wezwaniem do zapłaty. Założenie, iż brak opłaty uznaje się za wyrażenie woli rezygnacji ze studiów oznacza przyznanie szkole uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy, poprzez przyjęcie, iż każde zaniechanie studenta w dokonaniu opłaty jest równoznaczne z wolą rezygnacji ze studiów .” W opinii Prezesa Urzędu zakwestionowane postanowienie stosowane w tym zakresie we wzorcach umów przez Spółdzielnię również przewiduje rozwiązanie umowy bez wezwania konsumenta do spełnienia świadczenia w określonym terminie w razie uchybienia terminu. Podobnie jak w poprzednim punkcie, Spółdzielnia powołuje się na specyfikę działalności i regulacje szczególne wynikające m.in. z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Należy jednak zwrócić uwagę, iż przepis ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczący rozwiązania umowy o budowę lokalu przez spółdzielnię mieszkaniową przewiduje, zgodnie z art.20 ust. 2 i 3, że „ 2. Spółdzielnia może wypowiedzieć umowę o budowę lokalu, gdy członek spółdzielni lub jego następca prawny, z przyczyn leżących po jego stronie, nie dotrzymał tych warunków umowy określonych w art. 18 ust. 1 pkt 1 i 5, bez których dalsza realizacja zadania inwestycyjnego lub ustanowienie odrębnej własności lokali wzniesionych w ramach wspólnie realizowanego zadania inwestycyjnego byłoby niemożliwe albo poważnie utrudnione. 3. Wypowiedzenie może nastąpić na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, chyba że strony postanowią w umowie inaczej ”. Regulacja zastosowana przez Spółdzielnię, przewidująca natychmiastowe rozwiązanie umowy pozostaje w sprzeczności z zacytowanym przepisem przewidującym tylko możliwość umownego skrócenia okresu wypowiedzenia, w trakcie którego konsument może mieć jeszcze możliwość, aby ewentualnie wyrównać wszelkie zaległości. W tym wypadku więc, przewidziane w umowie prawo Spółdzielni do rozwiązania umowy bez okresu wypowiedzenia, czy obowiązku przesłania wezwania/informacji w tym zakresie, należy uznać za działanie naruszające dobre obyczaje i godzące w interes konsumentów. Powoływanie się w tym miejscu na specyfikę działalności spółdzielni mieszkaniowej, należy uznać za bezpodstawne. Tak więc pomimo różnic w sformułowaniu treści, omawiane postanowienie wywołuje te same skutki prawne co przytoczone wyżej postanowienia z Rejestru a w związku z tym są tożsame z cytowaną wyżej klauzulą niedozwoloną nr 1350. 15 c) Postanowienia uzależniające rozliczenie w przypadku rozwiązania umowy od podpisania umowy z innym nabywcą nieruchomości W wyroku z dnia 6 listopada 2006r. (sygn. akt XVII Amc 139/05) Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który następnie został wpisany pod poz. 982 do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone o treści „W przypadku rozwiązania niniejszej umowy dotychczas wpłacony przez Nabywcę wkład budowlany podlega zwrotowi w kwocie nominalnej, tzn. bez prawa do jej waloryzacji na konto Nabywcy w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym Spółdzielnia zawarła nową umowę z kolejnym nabywcą lub budowę przedmiotowego lokalu” . Znalezienie nowego nabywcy na lokal konsumenta, z którym umowa została rozwiązana przez niego bądź przez Spółdzielnię, zależy w pierwszym rzędzie od tego czy przedsiębiorca podejmie w tym celu odpowiednie kroki. Nawet, jeśli przyjąć, że konsument może sam znaleźć następcę to podpisanie z nim umowy i ustalone w niej warunki płatności pozostają poza jego wpływem. Przedsiębiorca w ramach własnej swobody wyrażania woli może z przedstawionym przez konsumenta następcą nie zawrzeć umowy w ogóle. Taki zapis uzależniania niewątpliwie zwrot wpłaconych kwot od dokonania wpłaty przez kolejnego nabywcę, czyli od zdarzenia niepewnego i przyszłego. Niedopuszczalne jest, aby postanowienia umowne wiązały określony skutek prawny, m. in. zwrot świadczenia po rozwiązaniu umowy z czynnościami zależnymi w znacznej części od woli kontrahenta konsumenta. Prowadzi to bowiem do ograniczenia odpowiedzialności przedsiębiorcy wobec konsumenta, na którego przenosi się koszty i ryzyko prowadzenia działalności gospodarczej (w tym pośrednio również ryzyko związane z upadłością Spółdzielni), jak też uzależnia się spełnienie świadczenia od zawarcia kolejnego kontraktu. Takie zapisy wzorców umownych umożliwiają Spółdzielni nieskrępowane przedłużenie w czasie terminu zwrotu wpłaconych przez konsumenta kwot (czasami we wzorcu jest określony ostateczny termin rozliczenia), praktycznie bez ponoszenia z tego tytułu negatywnych konsekwencji finansowych za korzystanie ze środków finansowych konsumenta (choćby w postaci odsetek ustawowych). Sytuacja taka niewątpliwie wyczerpuje znamiona art. 385¹ § 1 k.c. , z uwagi na rażące naruszenie interesów ekonomicznych konsumenta, jak i bezsprzeczną niezgodność z dobrymi obyczajami kupieckimi. Należy ponadto zwrócić uwagę na praktykę uzależniania skuteczności prawa do odstąpienia od znalezienia nowego nabywcy, co sprawia, iż w rzeczywistości prawa konsumenta zostają istotnie ograniczone, a skuteczność odstąpienia uzależniona od okoliczności, na które konsument nie ma żadnego wpływu. Postanowienie stosowane przez Spółdzielnię we wzorcach umów, również przewiduje zwrot konsumentowi wpłaconych środków dopiero po uprzednim wniesieniu środków pieniężnych w tej samej wysokości przez następcę Budującego [tj. konsumenta], przy czym umowa nie przewiduje żadnego maksymalnego terminu w którym będą „zamrożone” środki wpłacającego, co pozwala praktycznie na nieograniczone korzystanie przez Spółdzielnię z cudzych środków finansowych bez konieczności ponoszenia kosztów z tego tytułu. Zgodnie z powyższym wykazano, iż kwestionowane postanowienie umowy mieści się w hipotezie wymienionej klauzuli wpisanej do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod nr 982. d) Postanowienia przewidujące kary umowne w przypadku odstąpienia od umowy: W wyroku z dnia 7 grudnia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 172/05) SOKiK uznał za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który następnie został wpisany pod poz. 1037 „ W przypadku odstąpienia od umowy realizacyjnej z przyczyn określonych w pkt 2, a także 16 rozwiązania umowy przez Nabywcę, Spółdzielnia dokonuje zwrotu pieniędzy (…) w terminie 30 dni od dokonania wpłaty przez następce, po potrąceniu 5% sumy dodatkowych wpłat ” Zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, względnie określonej sumy pieniężnej na wypadek odstąpienia od umowy (odstępne) jest dopuszczalne na mocy art. 483 k.c. oraz 396 k.c. Przepisy kodeksowe nie precyzują jednak sposobu naliczania powyższych sum, ani ich wysokości, poza art. 385³ pkt 17 k.c. Na jego podstawie za niedozwolone postanowienie umowne uznaje się postanowienie, które nakłada na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego. Nie podlega kwestionowaniu przez Prezesa Urzędu zasadność pobierania kary umownej – powszechnie stosowanej w obrocie handlowym, a jedynie jej wysokość. Przedmiotem inwestycji (umowy) jest w omawianym przypadku budowa budynku wielorodzinnego i sprzedaż znajdujących się w nim lokali mieszkalnych – to oznacza, że przedmiotem świadczenia dewelopera jest budynek mieszkalny, typowy dla budownictwa wielorodzinnego, zawierający mieszkania o zbliżonym standardzie wykończenia, które nie wymagają dodatkowych szczególnych nakładów związanych z ich budową lub wykończeniem. W tej sytuacji – w przypadku rozwiązania umowy z powodu nienależytego jej wykonania przez konsumenta lub odstąpienia przez niego od umowy – lokale mieszkalne mogą być przedmiotem obrotu i znaleźć nabywców bez większych problemów. W takiej sytuacji przedsiębiorca może sprzedać lokal mieszkalny, z którego zrezygnował konsument, przy czym szkody, jakie ponosi z tytułu odstąpienia od umowy, obejmują koszty sporządzenia stosownych dokumentów. Ponadto z uwagi na powszechnie stosowany sposób finansowania inwestycji przez konsumenta, przedsiębiorca uzyskuje środki finansowe, zanim konsument otrzyma mieszkanie. Pozwala mu to na rozporządzenie środkami konsumenta, obracanie nimi oraz uzyskiwanie korzyści, np. w postaci odsetek od kwot zdeponowanych w banku. Zgodnie z obowiązującym orzecznictwem sądowym, wspomnianym powyżej, a także wynikającym z niego stanowiskiem Prezesa Urzędu, kary umowne, których wysokość wynosi 5% i więcej są rażąco wygórowane, zwłaszcza przy występujących obecnie stawkach za 1m 2 powierzchni mieszkaniowej i nie znajdują uzasadnienia ekonomicznego w a tym samym naruszają dobre obyczaje i interes konsumenta. Z uwagi na to, iż zarówno w przytoczonych wyrokach sądowych jak i treści kwestionowanych postanowień Umowy wskazano jako karę umowną kwotę w wysokości 5% wartości umowy, możliwym jest stwierdzenie tożsamości badanych postanowień. Bez znaczenia przy tym pozostają różnice w zapisach wynikające z użytych sformułowań i wyrazów, które nie wpływają na wykładnię klauzuli. Należy zwrócić uwagę , iż nie mają znaczenia kwestie dotyczące specyfiki działalności spółdzielni mieszkaniowych, lub kwestie, czy kary naliczane są tylko w sytuacji rozwiązania umowy z przyczyn za które odpowiedzialność ponosi konsument, ponieważ jak wskazano, zakwestionowanie przez SOKiK kary umownej na poziomie 5% (i więcej) wartości ceny sprzedaży dotyczy także samej wysokości tej kary, uznanej za rażąco wygórowaną stosownie do art.385 3 pkt 17. Potwierdza to chociażby zakwestionowanie przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów postanowienia umowy deweloperskiej o treści „ Strona, z winy której doszło do odstąpienia obciążona zostanie na rzecz strony przeciwnej z tytułu niewykonania zobowiązania kwotą stanowiącą wartość 5% łącznej ceny brutto przedmiotu umowy (…)” (poz. 1066, wyrok z dnia 20 grudnia 2006 r., sygn. akt XVII AmC 17/06). Przewidziane przez SBM „Maślice” potrącenie „kosztu obsługi inwestycyjnej Spółdzielni wynikającego z umowy” jest niczym innym jak ryczałtowo określoną faktyczną karą umowną z tytułu rozwiązania umowy przez konsumenta. Potwierdza to dodatkowo regulacja umowna, która przewiduje zastosowanie ww. potrącenia w sytuacji, gdy następcę konsumenta rozwiązującego umowę wskaże Spółdzielnia – natomiast, gdy uczyni to konsument, nie jest przewidziany pobór takiej opłaty. 17 Tak więc, powyższa analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do rejestru pod nr 1037 i 1066, pozwala na stwierdzenie ich tożsamości. e) Postanowienie umowy dot. zmiany ceny przedmiotu umowy w związku ze zmianą stawki podatku VAT. W wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) SOKiK uznał za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który następnie został wpisany pod poz. 885 do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone o treści: „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny”. W uzasadnieniu do wyroku Sąd stwierdził, iż w jego ocenie ta „klauzula narusza art.385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 kpt. 20 k.c., gdyż przewidując możliwość podniesienia ceny pozwany nie przewidział możliwości odstąpienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem Sądu wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezależne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest, zatem wzrostem ceny i konsument musi mieć bezwzględnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odstąpienia od umowy.” Treść postanowienia stosowanego przez Spółdzielnię przewidującego zmianę ceny uzależnioną od wysokości podatku VAT również nie ustanawia po stronie konsumenta, nabywcy nieruchomości, prawa do odstąpienia od umowy w przypadku, gdy finalna cena ulegnie zmianie wskutek zmiany stawki VAT. Zatem skutek stosowania tego postanowienia jest identyczny do tego, które zostało wpisane pod poz. 885 do Rejestru tzn. pozbawia konsumenta możliwości odstąpienia od umowy w przypadku zmiany ceny. Tym samym, mimo różnic w sformułowaniu treści, należy stwierdzić tożsamość porównywanych powyżej zapisów. Mając powyższe na względzie, Prezes Urzędu uznał, iż kwestionowane zapisy umowne mieszczą się w hipotezach wymienionych klauzul, wpisanych do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone: - treść postanowienia: „Ostateczna wysokość wkładu budowlanego, ustalona zostanie zgodnie z postanowieniami statutu Spółdzielni i Regulaminu ustalania i rozliczania kosztów realizacji zadań inwestycyjnych oraz kosztów przypadających na poszczególne lokale. Koszty ustalone i przedstawione Budującemu wg procedury przewidzianej zdaniem poprzednim, stanowią podstawę do ostatecznego ustalenia wkładu budowlanego”, oraz postanowienia: „Jeżeli w wyniku ostatecznego rozliczenia kosztów, powstała różnica pomiędzy wysokością wstępnie ustalonego wkładu budowlanego a kosztami przypadającymi na lokal, uprawnionym albo zobowiązanym z tego tytułu jest Budujący ”, w klauzuli z poz. 285 - treść postanowienia: „ Rozwiązanie umowy z przyczyn leżących po stronie Budującego nastąpi w przypadku: (…) 2. Zalegania przez Niego przez okres dłuższy niż jeden miesiąc z płatnością którejkolwiek z wpłat ratalnych określonych w Harmonogramie wpłat lub przez ten sam okres z innymi zobowiązaniami finansowymi wobec Spółdzielni, określonymi w niniejszej umowie ”, w klauzuli z poz. 1350 - treść postanowienia: „ Po rozwiązaniu umowy w trybie przewidzianym postanowieniem poprzednim (§ 9 ust. 2 i 3), Spółdzielnia zwróci Budującemu wpłacone przez niego dotychczas środki finansowe dotyczące realizacji przedmiotu umowy, po potrąceniu ewentualnych należności Spółdzielni wynikających z postanowień niniejszej umowy. Zwrot nie wcześniej niż po uprzednim wniesieniu środków pieniężnych w tej samej wysokości przez następcę Budującego. Za datę wniesienia środków finansowych przez następcę Budującego uważana będzie data wpływu tych środków na wskazane konto Spółdzielni ”, w klauzuli z poz. 927 i 982; 18 - treść postanowienia: w klauzuli z poz..: „ Jeżeli następcę Budującego wskaże Spółdzielnia, to zwrot środków finansowych dotychczas wpłaconych przez Budującego, w wysokości ich wartości nominalnej, pomniejszonej o koszt obsługi inwestycyjnej Spółdzielni w wysokości 5 % obliczonej od wartości wymaganego treścią niniejszej umowy, wkładu budowlanego, nastąpi dopiero po podpisaniu przez Spółdzielnię umowy z następcą Budującego i uiszczeniem przez niego środków finansowych, w wysokości równej, — co najmniej kwocie dotychczas wpłaconej przez Budującego ”, w klauzuli z poz.1037 i 1066. - treść postanowienia: „ Koszt budowy określony został przy uwzględnieniu obowiązującej na dzień podpisania umowy stawki podatku VAT. W przypadku urzędowej zmiany wysokości stawki tego podatku, umowa niniejsza zostanie zmieniona aneksem uwzględniającym tę okoliczność, mającą wpływ na uzasadniony, a niezależny od Spółdzielni wzrost kosztu lokalu brutto”, w klauzuli z poz. 885. 5. Postanowienia, w odniesieniu do których zadeklarowano wolę zmiany lub usunięcia z wzorca umowy Niezależnie od stanowiska wyrażonego powyżej, w odniesieniu do niektórych, zakwestionowanych postanowień umownych, Spółdzielnia zadeklarowała zamiar wprowadzenia zmian uwzględniających postawione zarzuty. Dotyczy to poniższych postanowień. a) Postanowienie umowy dot. zmiany terminu realizacji umowy W wyroku z dnia 5 grudnia 2006 r.. (sygn. akt XVII AmC 126/05) SOKiK uznał za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który następnie został wpisany pod poz. 1382 do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone o treści: „Termin, o którym mowa w ust. 1 może ulec przesunięciu tylko na skutek okoliczności zewnętrznych, na które Edbud, pomimo zachowania należytej staranności nie ma wpływu, a w szczególności: siły wyższej, działań organów administracji samorządowej i państwowej oraz podmiotów, od których zależy możliwość prowadzenia robót budowlanych, a w szczególności dostawców mediów i urządzeń infrastruktury technicznej, związanych z EDBUD-em stosownymi porozumieniami lub umowami, warunków atmosferycznych, które uniemożliwiają wykonanie robót budowlanych, wystąpienia w trakcie prowadzenia robót budowlanych konieczności wykonania dodatkowych robót, potwierdzonych wpisem do dziennika budowy, których w chwili podpisywania niniejszej umowy nie można było przewidzieć " . W uzasadnieniu do wyroku Sąd stwierdził, iż taki zapis narusza art. 385 3 pkt 2 k. c . Przepis ten stanowi, że w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Jak podniósł Sąd przytoczony wyżej zapis wyłącza odpowiedzialność pozwanego względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. W uzasadnieniu SOKiK stwierdził m.im. że termin realizacji umowy jest jednym z istotnych postanowień umowy a opóźnienie w tym zakresie może powodować po stronie klienta dodatkowe koszty objawiające się m.in. w konieczności zapewnienia mieszkania zastępczego, z uwagi na przedłużający się termin zakończenia inwestycji. W związku z tym dopuszczalne jest jedynie określenie zamkniętego katalogu przesłanek, umożliwiających przesunięcie terminu zakończenia realizacji inwestycji, które mogą znaleźć zastosowanie w przypadku zajścia wyjątkowych okoliczności. Otwarty katalog przesłanek pozwalających na opóźnienie terminu zakończenia inwestycji powoduje, że cały ciężar ryzyka inwestycyjnego przerzucony został na konsumenta, co w ocenie SOKiK jest niedopuszczalne. Zakwestionowane w niniejszej sprawie postanowienie również uprawnia Spółdzielnię do zmiany terminu zakończenia inwestycji w przypadku zaistnienia przesłanek mających charakter 19 otwarty, chodzi tu w szczególności o takie określenia jak „warunki atmosferyczne uniemożliwiające terminowe wykonanie robót budowlanych (np. niskie temperatury, ciągłe opady itp.)”, czy „inne powody niemożliwe do przewidzenia”. Przy takich zapisach, przedsiębiorca ma możliwość uwolnienia się od ryzyka, które powinien ponosić z tytułu swej zawodowej, gospodarczej działalności. W związku z powyższym analiza porównawcza kwestionowanego zapisu umownego z klauzulą wpisaną do Rejestru pod nr 1382, wskazuje na jednoznaczność treści porównywanych klauzul, której nie naruszają odmienności w zakresie użytych sformułowań i wyrazów, a co pozwala na stwierdzenie ich tożsamości. b) Postanowienie umowne dot. ustanowienia sądu właściwego do rozstrzygania sporów wynikających z umowy; W wyroku z dnia 19 kwietnia 2004 r. (Sygn. akt XVII Amc 59/03) SOKiK uznał za niedozwolone postanowienie umowne, które następnie zostało wpisane do Rejestru pod poz. 92, o następującej treści: „ Wszelkie spory mogące wyniknąć z tytułu realizacji umowy będą rozstrzygane polubownie, a w razie nie dojścia do porozumienia rozstrzygane przez wydziały cywilne sądu rejonowego właściwego dla miejsca siedziby Biura ”. Tego typu klauzule były wielokrotnie kwestionowane przez SOKiK. Z przytoczonego orzecznictwa wynika, iż nie ma znaczenia, czy w postanowieniu użyto sformułowania „ miejsce siedziby spółki ”, czy wymieniono z nazwy tylko określoną miejscowość niekoniecznie będącą miejscem siedziby przedsiębiorcy – w obu przypadkach treść postanowień narzuca właściwość sądową w przypadku wystąpienia sporów i tym samym jest niezgodna z art. 385³ pkt 23 k.c. Należy wskazać, iż kwestię właściwości sądu w sprawach cywilnych określają przepisy k.p.c. i zgodnie z art. 385³ pkt 23 k.c., nie mogą być one w tym zakresie wyłączane, ponieważ mogą stanowić dodatkową dolegliwość dla kupującego, a także ograniczać realizację przysługujących mu praw. Zakwestionowane postanowienie stosowane przez Spółdzielnię o treści:„ W przypadku powstania sporu na tle wykonania postanowień niniejszej umowy strony, przed poddaniem sporu pod rozstrzygnięcie sądu powszechnego będzie to sąd miejscowo właściwy dla siedziby Spółdzielni, (… )” - w ten sam sposób kształtuje stosunki między stronami umowy w zakresie właściwości sądowej w przypadku występowania sporów tj. narzuca właściwość, która w poszczególnych przypadkach może być inna, niż ta wynikająca z właściwych przepisów k.p.c . (zwłaszcza w przypadku, gdy miejsce zamieszkania nabywcy znajduje się poza Wrocławiem). Tak więc analiza porównawcza wskazuje na jednoznaczność treści porównywanych klauzul, której nie naruszają odmienności wynikające z użytych zwrotów i wyrazów. Tym samym, uprawdopodobniono, iż wymienione w punkcie IV sentencji niniejszej decyzji postanowienia Umowy mieszczą się w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone: - treść postanowienia: „Termin, o którym mowa w ust. 1 może ulec zmianie z powodu warunków atmosferycznych uniemożliwiających terminowe wykonywanie robót budowlanych (np. niskie temperatury, ciągłe opady, itp.), wpisanych do dziennika budowy; zdarzeń losowych (np. klęska żywiołowa, katastrofa lotnicza, itp.), niezależnych od Spółdzielni lub innych powodów, niemożliwych do przewidzenia w dniu podpisania umowy”, klauzuli z poz. 1382; - treść postanowienia: „ W przypadku powstania sporu na tle wykonania postanowień niniejszej umowy strony, przed poddaniem sporu pod rozstrzygnięcie sądu powszechnego będzie to sąd miejscowo właściwy dla siedziby Spółdzielni, (… )”.w klauzuli z poz. 92; c) Postanowienie umowne dotyczące ograniczania uprawnień konsumentów z tytułu rękojmi 20 Zgodnie z art. 558 § 1 k.c. „Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Jednakże w umowach z udziałem konsumentów ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w wypadkach określonych w przepisach szczególnych”. Tymczasem zgodnie z treścią postanowienia w stosowanych przez Spółdzielnię wzorcach umów oznaczonych jedną nazwą „Umowa Nr … o budowę lokalu”, zamieszczono postanowienie o treści: „ Budujący, po przejęciu lokalu od Spółdzielni, zobowiązany jest udostępnić lokal, po wcześniejszym uzgodnieniu terminu, w celu dokonania obowiązkowych przeglądów, zgodnie z prawem budowlanym oraz przeglądów gwarancyjnych, a także w celu wykonania prac związanych z usunięciem usterek i wad, których występowanie ustalone zostało w procedurze reklamacyjnej (gwarancja lub rękojmia). Budujący, który -wbrew dwustronnym uzgodnieniom nie udostępni lokalu w terminie umożliwiającym Spółdzielni usunięcie usterek i wad ujawnionych w okresie gwarancyjnym lub okresie do realizacji uprawnień rękojmi, utraci prawo do egzekwowania swoich uprawnień z obu tych tytułów w czasie późniejszym ”,. Powyższe działanie Spółdzielni należy uznać za rażąco naruszające interesy konsumentów i sprzeczne z dobrymi obyczajami, ponieważ wprowadzenie powyższej sankcji za nieudostępnienie lokalu mieszkalnego prowadzi do obejścia przepisów chroniących konsumentów, ograniczając tym samym możliwość dochodzenia przez nich roszczeń z tytułu rękojmi. Należy zwrócić uwagę, że przyczyny odmowy wpuszczenia pracownika Spółdzielni mogą być zróżnicowane i mogą oczywiście leżeć po stronie konsumenta (będzie wówczas podstawa do np. obciążenia kosztami stawiennictwa pracowników technicznych spółdzielni. Tak więc, Spółdzielnia zastosowała postanowienie umowne, które niewątpliwie jest sprzeczne ze wskazanym art. 558 § 1 k.c. i godzi w zbiorowy interes konsumentów. W związku z powyższym, należało uznać za uprawdopodobnione, iż powyższe działania przedsiębiorcy są niezgodne z obowiązującym prawem i w tym samym stwierdzić uprawdopodobnienie bezprawności zachowania przedsiębiorcy o którym stanowi art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie (…). 6. Stosownie do art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) stosowanie postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Mówiąc o „zbiorowym interesie konsumentów” należy zaznaczyć, iż ustawa o ochronie (…) nie podaje jego definicji, wskazując jednak w art. 24 ust. 3, że nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony został interes zbiorowy, nie zawsze przesądza kryterium ilościowe, ponieważ niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta może być przejawem często lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszającej interes zbiorowy. W niniejszej sprawie bez wątpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów, nie tylko tych będących klientami Spółdzielni Budowlano Mieszkaniowej „Maślice” z siedzibą we Wrocławiu, ale i potencjalnych zainteresowanych, którzy mogą zawrzeć z nią umowę dotyczącą nabycia lokalu, czy domku jednorodzinnego. Tak więc, w rozpatrywanym stanie faktycznym zachowanie Spółdzielni nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy mają charakter jednostkowy, indywidualny i nie dający się porównać z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami kręgu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla całej grupy obecnych i przyszłych kontrahentów przedsiębiorcy. 7. Zgodnie z art. 26 ust.1 ustawy o ochronie (…), Prezes Urzędu wydaje decyzję o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i nakazującą zaniechanie jej stosowania jeżeli stwierdzi naruszenie zakazu określonego w art.24. Reasumując, skoro wykazano powyżej, iż kwestionowane zapisy umowy kupna-sprzedaży lokalu/domku wielorodzinnego są tożsame z 21 klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to posługiwanie się nimi w obrocie konsumenckim uznać należy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i nakazać zaniechanie jej stosowania. Dodane przez Spółdzielnię postanowienie stanowiące, że konsument akceptuje dane postanowienie bez żadnych zastrzeżeń i uwag oraz oświadcza, że Spółdzielnia poinformowała go o przyczynie umieszczenia przedmiotowych postanowień (patrz: pkt 5 uzasadnienia decyzji), wskazuje jedynie na pewne czynności faktyczne stron, które mają miejsce przy zawieraniu umowy, tj. przekazanie pewnych informacji przez Spółdzielnię i złożenie oświadczenia woli przez konsumenta o zrozumieniu treści zamieszczonej regulacji umownej. W opinii Prezesa zadeklarowane przez Spółdzielnię zmiany, w odniesieniu do postanowień wskazanych w punkcie 5 uzasadnienia niniejszej decyzji mają charakter iluzoryczny i nie zmieniają w żaden sposób sytuacji kontrahenta, przystępującego do umowy ze Spółdzielnią. Co więcej, w opinii Prezesa Urzędu, tego typu postanowienia w umowach zawieranych pomiędzy podmiotem profesjonalnym (przedsiębiorcą) a konsumentem są wyrazem nadużycia przewagi kontraktowej przedsiębiorcy. Podobne stanowisko wyraził SOKiK uznając za niedozwoloną klauzulę o treści „Korzystając z prawa do indywidualnego uzgodnienia warunków umowy wnoszę o zmianę następujących elementów umowy:...............poprzez nadanie im brzmienia jak w załączniku do umowy. Pozostałe nie wymienione wyżej postanowienia umowy uważam za indywidualnie uzgodnione, akceptując je bez zastrzeżeń co potwierdzam własnoręcznym podpisem, znając skutki prawne postanowień umowy” (postanowienie zamieszczone w Rejestrze pod poz. 461, wyrok SOKiK z dnia 11 stycznia 2005 r., sygn. akt Amc 70/04). Nie do zaakceptowania jest również proponowana przez Spółdzielnię zmiana postanowienia dotyczącego zmiany ceny w związku ze zmianą podatku VAT, ponieważ nie znosi ona stanu niezgodności z prawem. Przyznane prawo odstąpienia w zmienionym postanowieniu powinno wskazywać termin jego dokonania – zgodnie z art.395 § 1 k.c. (np. „ Kupujący ma prawo do odstąpienia od umowy w terminie 2 tygodni od dnia przekazania informacji o zmianie ceny, w związku ze zmianą podatku VAT ”). W opinii Prezesa Urzędu, brak oznaczenia tego terminu powoduje, iż zastrzeżenie prawa odstąpienia jest nieważne (art.58 k.c.). W związku z powyższym nie można było zastosować w tym przypadku art.28 ust.1 ustawy o ochronie (…) , pomimo przedmiotowego zobowiązania się przedsiębiorcy o którym mowa w tym przepisie. Mając powyższe na uwadze, należało orzec jak w pkt I sentencji. 8. W przypadku wydania decyzji o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i nakazującą zaniechanie jej stosowania – stosownie do regulacji art. 26 ust. 2 tej ustawy - Prezes urzędu może w decyzji określić środki usunięcia trwających skutków naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. W niniejszej sprawie Prezes Urzędu uznał za zasadne nałożenie na Spółdzielnię obowiązku wprowadzenia do obrotu prawnego nowych wzorców umów oraz aneksowania obowiązujących w dniu otrzymania decyzji, z uwzględnieniem zmian wynikających z nakazu określonego w punkcie I sentencji decyzji, w wyznaczonym terminie i zakresie. Mając powyższe na uwadze, należało orzec jak w pkt II sentencji. 9.Kara pieniężna. W punkcie I niniejszej decyzji stwierdzono stosowanie przez przedsiębiorcę praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów opisanych szczegółowo powyżej. Praktyki te polegają na stosowaniu postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Niewątpliwie, konsekwencją stosowania powyższych praktyk jest pogorszenie sytuacji konsumentów. Okoliczność, że sporne zapisy zamieszczono we wzorcach umownych powoduje, że zostają one konsumentom 22 narzucone. Fakt, że kwestionowane regulacje wynikają z wzorców umownych świadczy o profesjonalnym charakterze podejmowanych praktyk. Powyższe okoliczności uzasadniają nałożenie w niniejszym przypadku kary, o jakiej mowa w art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie (…). Przychód osiągnięty przez Spółdzielnię w 2010 r. – [tajemnica przedsiębiorstwa] - ustalono na podstawie złożonych dokumentów (dowód: karta 125-128). Przy ustalaniu wysokości kary Prezes Urzędu przyjął za podstawę obliczeń kwotę odpowiadającą wysokością przychodowi osiągniętemu przez przedsiębiorcę z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej w 2010 r. Maksymalny wymiar kary jaki można nałożyć na przedsiębiorcę wynosi – [tajemnica przedsiębiorstwa] 10% osiągniętego przychodu w roku 2010. W rozpatrywanej sprawie, w punkcie I sentencji decyzji stwierdzono, że Spółdzielnia naruszyła zakaz, o którym mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…). Zakaz ten ma charakter bezwzględny, tym samym nie istnieją przesłanki natury prawnej, które umożliwiały zalegalizowanie tych praktyk. Spełniona jest zatem podstawowa przesłanka warunkująca nałożenie kary pieniężnej. Prezes Urzędu uznał więc za uzasadnione w niniejszej sprawie, wobec uznania, iż Spółdzielnia stosowała praktykę opisaną w punkcie I sentencji decyzji, nałożenie na nią kary pieniężnej. Ustalenie wysokości kary w analizowanej sprawie ma charakter wieloetapowy, co spowodowane jest zaistnieniem licznych okoliczności mających wpływ na tę wysokość. W powyższym kontekście wzięto pod uwagę, iż naruszenie przez Spółkę zbiorowych interesów konsumentów polega na stosowaniu niedozwolonych postanowień umownych, wpisanych do publicznie i powszechnie dostępnego rejestru niedozwolonych postanowień umownych, prowadzonego przez Prezesa Urzędu. Zakwestionowane postanowienia, to klauzule wymienione w punkcie I sentencji decyzji. Pierwsze dwa z wymienionych zapisów regulujące kwestię zmiany ceny lokalu mieszkalnego mogły dotyczyć wszystkich kontrahentów Spółdzielni. Klauzule z tej grupy postanowień należy zakwalifikować jako istotne regulacje umowy, których zastosowanie - po zaistnieniu określonych w nich okoliczności - mogło doprowadzić do zmiany warunków umowy. Uwzględniając powyższe, wskazane postanowienie należało zaklasyfikować, jako zapis o stosunkowo dużej szkodliwości. Druga z kolei grupa postanowień, to pozostałe zapisy wymienione w punkcie I sentencji niniejszej decyzji, regulują zagadnienia, które mogły w rzeczywistości odnosić się jedynie do niektórych konsumentów, z uwagi na to, że dotyczą one zasad rozliczania się stron w przypadku rozwiązania umowy przez Spółdzielnię z przyczyn leżących po stronie konsumenta lub odstąpienia stron od umowy. Na mocy tych postanowień, Spółdzielnia określiła korzystne dla siebie zasady rozliczeń, umożliwiające jej zwrot nominalnych kwot wpłaconych przez konsumentów w odległym terminie (po znalezieniu następcy) oraz dodatkowo z potrąceniem do 5% ceny lokalu mieszkalnego. W tym stanie rzeczy zapisy te należało określić jako dotkliwą dla konsumentów. Rozważane w niniejszej decyzji zachowanie Spółdzielni wiązało się z działalnością dotyczącą rozpowszechnionych usług, jaką jest rynek budownictwa mieszkaniowego, co powodowało, że tym większa ilość osób mogła być zagrożona wskutek oddziaływania przedsiębiorcy. Jednoczenie stwierdzić należy, że ujawniało się ono na rynku, na którym występuje wielość podmiotów oferujących swe usługi, co powodowało, że konsumenci mieli znaczną swobodę przy wyborze kontrahenta i oferty. A zatem, choć działalność polegająca na budowie i sprzedaży lokali mieszkalnych nie należy do usług, z których konsumenci korzystają w sposób powszechny, to biorąc pod uwagę możliwość wyboru innej oferty, stopień zagrożenia rozważanymi praktykami należało ocenić jako względnie umiarkowany. Ostatecznie podsumowanie wagi stwierdzonych praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, 23 pozwoliło Prezesowi Urzędu na ustalenie, iż łącznie waga naruszeń stosowanych przez Spółkę w przedmiotowej sprawie, kształtuje się na poziomie [tajemnica przedsiębiorstwa] przychodów osiągniętych przez nią w 2010 r. Kwota bazowa nie uległa zmianie, ponieważ w sprawie nie wystąpiły okoliczności łagodzące lub obciążające, które mogłyby mieć wpływ na wymiar kary. Obliczona w ten sposób kara pieniężna z tytułu naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie (…) w zakresie opisanym w pkt. I sentencji decyzji została określona – po zaokrągleniu do 1 zł - w wysokości 9 370 zł (słownie złotych: dziewięć tysięcy trzysta siedemdziesiąt), co stanowi [tajemnica przedsiębiorstwa] przychodu Spółki oraz [tajemnica przedsiębiorstwa] maksymalnego wymiaru kary. Nakładając niniejszą decyzją karę pieniężną za naruszenie przepisów ustawy o ochronie (…), Prezes UOKIK wziął pod uwagę, że ma ona charakter represyjny (nakładana jest za naruszenie ustawowych zakazów) oraz prewencyjny (ma zapobiegać podobnym naruszeniom w przyszłości i zniechęcać do naruszania prawa), zaś zagrożenie nią, czyli potencjalna możliwość nałożenia kary przez Prezesa UOKIK, nadaje jej charakter dyscyplinujący. Biorąc od uwagę powyższe kara pieniężna nałożona na Spółkę jest adekwatna do okresu, stopnia oraz okoliczności naruszenia przepisów ustawy o ochronie (…). Decydując o nałożeniu kary pieniężnej i jej wysokości wzięto pod uwagę wszystkie wyżej opisane okoliczności. Orzeczona kara powinna również stanowić dolegliwość dla uczestnika niniejszego postępowania, tak, aby jej nałożenie skutkowało w przyszłości zapobieżeniem zaistnienia podobnych sytuacji. Z drugiej strony należy też podkreślić wymiar edukacyjny i wychowawczy zastosowanej sankcji oraz wyrazić nadzieję, że odniesie ona spodziewany skutek na przyszłość. Poza wymiarem indywidualnym kary, należy zwrócić uwagę na jej wymiar ogólny, funkcję odstraszającą i wychowawczą w stosunku do innych uczestników rynku. . W ocenie Prezesa Urzędu kara wymierzona w tej wysokości jest adekwatna do stopnia naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Prezes Urzędu, kierując się potrzebą zdecydowanego przeciwdziałania stosowaniu praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów uznał, że orzeczona kara powinna stanowić dolegliwość dla uczestnika niniejszego postępowania. W tym przypadku kara powinna spełnić jednak przede wszystkim funkcję prewencyjną i wychowawczą, tak aby zapobiec w przyszłości naruszeniom przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Z tych też względów orzeczono jak w punkcie III sentencji decyzji 10. Zgodnie z art. 28 ust.1 ustawy o ochronie (…), jeżeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione - na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania z urzędu – że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24 tej ustawy, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu może, w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. Taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie, w zakresie odnoszącym się do trzech zakwestionowanych postanowień, ponieważ Spółdzielnia zobowiązała się do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia wzmiankowanym naruszeniom, w zakresie wskazanym przez Prezesa Urzędu [patrz: pkt A.4. uzasadnienia niniejszej decyzji]. Zakres ten obejmuje zarówno usunięcie/zmianę zakwestionowanych postanowień w nowo podpisywanych umowach, jak i aktualnie obowiązujących. Oznacza to konieczność aneksowania wszystkich umów istniejących w obrocie bądź przynajmniej podjęcia przez przedsiębiorcę udokumentowanych działań zmierzających do zmiany wcześniej zawartych umów, polegających na przedstawieniu wszystkim kontrahentom aneksów zawierających nowe postanowienia. 24 Stosownie do art. 28 ust.2 w decyzji, o której mowa w ust.1, Prezes Urzędu może także określić termin wykonania tych zobowiązań, Mając powyższe na uwadze, należało orzec jak w pkt IV i V sentencji decyzji. 11. Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie (…) Prezes Urzędu nakłada na przedsiębiorcę obowiązek złożenia w wyznaczonym w sentencji decyzji terminie informacji o stopniu realizacji zobowiązań. W związku z powyższym, należało orzec jak w pkt VI sentencji decyzji. 12. Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie (…) , w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów we Wrocławiu. Z up. Prezesa UOKiK Dyrektor Delegatury we Wrocławiu Zbigniew Jurczyk Otrzymuje: Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa „Maślice” ul. Pilczycka 196D 54-144 Wrocław Pełnomocnik: Kancelaria Adwokacka Mirosław Gadziński - Adwokat ul. Sądowa 4 50-046 Wrocław