RWR-20/2014

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA WE WROCŁAWIU 50-413 Wrocław, ul. Walońska 3-5 tel.(071) 344 65 87, (071) 34 05 920, fax (071) 34 05 922 e-mail: wroclaw@uokik.gov.pl Wrocław, 9 lipca 2014 r. RWR 61-31/13/AJ-ZK DECYZJA RWR 20/2014 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 2 pkt 4 w zw. z § 5 ust. 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu przeciwko Przedsiębiorstwo Budowlane Ekonbud – Fadom L.E. Jarząbek s.j. z siedzibą w Zielonej Górze - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej na stosowaniu przez tego przedsiębiorcę następujących postanowień wzorców umów: 1. „Nabywca oświadcza, Ŝe wraz z nabyciem lokalu będącego przedmiotem niniejszej umowy wyraŜa zgodę na bezpłatne i bezterminowe umieszczanie przez Dewelopera na terenie nieruchomości wspólnej, w tym na dachu lub elewacji budynku – szyldów, logo bądź innych oznaczeń indywidualizujących Dewelopera.”; 2. „Nabywca oświadcza, Ŝe wraz z nabyciem lokalu będącego przedmiotem niniejszej umowy wyraŜa zgodę na bezpłatne i bezterminowe umieszczanie przez Dewelopera na terenie nieruchomości wspólnej, w tym na dachu lub elewacji budynku – szyldów, tablic reklamowych, logo bądź innych oznaczeń indywidualizujących Dewelopera.”; 3. „Kupujący wyraŜa nieodwołalną zgodę na bezpłatne i bezterminowe umieszczanie przez Sprzedającego na terenie nieruchomości wspólnej, w tym na dachu lub elewacji budynku, szyldów, tablic reklamowych, logo, bądź innych oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo Sprzedającego (…).”; 4. „Strona kupująca oświadcza iŜ wyraŜa nieodwołalną zgodę na bezpłatne i bezterminowe umieszczanie przez stronę sprzedającą na terenie opisanej w § 1 niniejszego aktu notarialnego nieruchomości, w tym na dachu lub elewacji przedmiotowego budynku, szyldów, tablic reklamowych, logo, bądź innych oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo strony sprzedającej, a takŜe innych przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą w lokalach znajdujących się w tymŜe budynku oraz na ich zmianę, konserwację, odnawiania, montaŜ, demontaŜ.”; 5. „Strona kupująca oświadcza iŜ wyraŜa nieodwołalną zgodę na bezpłatne i bezterminowe umieszczanie przez stronę sprzedającą na terenie przedmiotowej nieruchomości, w tym na dachu lub elewacji przedmiotowego budynku, szyldów, tablic reklamowych, logo, bądź 2 innych oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo strony sprzedającej, oraz na ich zmianę, konserwację, odnawiania, montaŜ, demontaŜ.”; 6. „Strony zgodnie ustalają, iŜ sprzedająca Spółka będzie miała prawo do bezpłatnego umieszczenia swojej nazwy oraz logo firmy na dachu wyŜej opisanego budynku lub w innym miejscu wskazanym przez architekta.”, które są postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, m.in. pod pozycją nr 3533; 7. „(…) koszty umowy przyrzeczonej ponosi Nabywca.”; 8. „Strony ustaliły, iŜ wszelkie koszty niniejszego aktu notarialnego oraz umów przyrzeczonych niniejszym aktem notarialnym, a takŜe naleŜne opłaty sądowe ponosi strona kupująca.”; 9. „Stawający oświadczają, Ŝe wszelkie koszty niniejszego aktu notarialnego ponoszą strony po połowie, natomiast wszelkie koszty umowy przenoszącej przedmiot niniejszej umowy na stronę kupująca, a takŜe naleŜne opłaty sądowe poniesie strona kupująca.”; które są postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, m.in. pod pozycją nr 3365; 10. „Strony zgodnie oświadczają, iŜ treść niniejszej umowy oraz jej załączników zgodna jest z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym oraz w załącznikach do tegoŜ prospektu, a strona kupująca zapoznała się szczegółowo z wszystkim postanowieniami niniejszej umowy jak i z informacjami zawartymi w prospekcie, o którym mowa powyŜej i w jego załącznikach, które są dla niej w pełni zrozumiałe i w pełni je akceptuje.”, które jest postanowieniem umownym wpisanym na podstawie art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, m.in. pod pozycją nr 460, i przyjęciu zobowiązania przedsiębiorcy do zaniechania tych działań, poprzez aneksowanie pozostających w obrocie umów w ten sposób, Ŝe: - postanowienia wskazane powyŜej w punktach I.1 – I.7 zostaną usunięte, - postanowienie wskazane powyŜej w pkt I.8 zostanie zastąpione postanowieniem o treści „Strony ustaliły, Ŝe wszelkie koszty niniejszego aktu notarialnego ponoszą po połowie.”; - postanowienie wskazane powyŜej w pkt I.9 zostanie zastąpione postanowieniem o treści „Stawający oświadczają, Ŝe wszelkie koszty niniejszego aktu notarialnego ponoszą strony po połowie.”, - postanowienie wskazane powyŜej w punkcie I.10 zostanie zastąpione postanowieniem o treści „Strona sprzedająca oświadcza, iŜ treść niniejszej umowy oraz jej załączników zgodna jest z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym oraz w załącznikach do tegoŜ prospektu, a strona kupująca oświadcza, iŜ prospekt informacyjny otrzymała, a takŜe, Ŝe zapoznała się z wszystkimi postanowieniami niniejszej umowy jak i informacjami zawartymi w prospekcie, o którym mowa powyŜej i w jego załącznikach.”, nakłada się obowiązek wykonania tych zobowiązań poprzez aneksowanie wszystkich umów istniejących w obrocie prawnym i zawierających ww. kwestionowane postanowienia w terminie dwóch miesięcy od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji. II. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 2 pkt 4 w zw. z § 5 ust. 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i 3 Konsumentów (Dz.U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu przeciwko Przedsiębiorstwo Budowlane Ekonbud – Fadom L.E. Jarząbek s.j. z siedzibą w Zielonej Górze - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej na stosowaniu przez tego przedsiębiorcę następującego postanowienia wzorca umów: „Strony postanawiają, Ŝe w przypadku powstania obowiązku zwrotu Nabywcy wpłaconych na poczet ceny kwot, w szczególności w przypadku odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron, bądź w przypadku rozwiązania umowy, Deweloper zobowiązuje się dokonać zwrotu wniesionych przez Nabywcę wpłat w wysokości nominalnej lub po ewentualnym potrąceniu naleŜnych odsetek lub kar umownych, na rachunek wskazany przez Nabywcę, w terminie 30 (trzydziestu) dni od dnia wykreślenia roszczenia wpisanego na rzecz Nabywcy w dziale III księgi wieczystej (…).”, które jest sprzeczne z art. 30 ust. 2 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) i przyjęciu zobowiązania przedsiębiorcy do zaniechania tych działań, poprzez aneksowanie pozostających w obrocie umów w ten sposób, Ŝe ww. postanowienie zostanie zastąpione postanowieniem o treści „Strony postanawiają, Ŝe w przypadku powstania obowiązku zwrotu Nabywcy wpłaconych na poczet ceny kwot, w szczególności w przypadku odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron umowy, bądź w przypadku rozwiązania umowy, Deweloper zobowiązuje się dokonać zwrotu wniesionych przez Nabywcę wpłat w wysokości nominalnej na rachunek wskazany przez Nabywcę, w terminie 30 (trzydziestu) dni od dnia wykreślenia roszczenia wpisanego na rzecz Nabywcy w dziale III księgi wieczystej Kw. (…)” nakłada się obowiązek wykonania tego zobowiązania poprzez aneksowanie wszystkich umów istniejących w obrocie prawnym i zawierających ww. kwestionowane postanowienia w terminie dwóch miesięcy od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji. III. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 2 pkt 4 w zw. z § 5 ust. 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu przeciwko Przedsiębiorstwo Budowlane Ekonbud – Fadom L.E. Jarząbek s.j. z siedzibą w Zielonej Górze - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej na zaniechaniu zamieszczenia we wzorcach umowy o nazwie: „Umowa deweloperska”, stosowanych dla inwestycji o nazwach: Aquarium, Green Home i DominoPark III Etap, Winiarnia Home II Etap, Winiarnia Home I Etap i Polan informacji na temat warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 – 5 ww. ustawy z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377), co narusza obowiązek opisany w art. 22 ust. 1 pkt 12 tej ustawy. i przyjęciu zobowiązania przedsiębiorcy do zaniechania tych działań, poprzez aneksowanie pozostających w obrocie umów w ten sposób, Ŝe dodane zostanie postanowienie o treści: „Nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od niniejszej umowy w przypadkach: wymienionych w art. 29 ust. 1 pkt 1) – 5) ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego w terminie 30 (trzydziestu) dni od jej zawarcia, tj. w następujących przypadkach: 4 - jeŜeli niniejsza umowa nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, - jeŜeli informacje zawarte w niniejszej umowie nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian o których mowa w art. 22 ust. 2 wyŜej wymienionej ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, - jeŜeli strona sprzedająca nie doręczyła stronie kupującej zgodnie z art. 18 i art. 19 wyŜej powołanej ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, - jeŜeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto niniejszą umowę, są niezgodne z obowiązującym w dniu dzisiejszym stanem faktycznym i prawnym, - jeŜeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto niniejszą umowę, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do wyŜej powołanej ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.” nakłada się obowiązek wykonania tego zobowiązania poprzez aneksowanie wszystkich umów istniejących w obrocie prawnym i nie zawierających ww. postanowienia w terminie dwóch miesięcy od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji. IV. Na podstawie art. 28 ust. 3 ww. ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 2 pkt 4 w zw. z § 5 ust. 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. Nr 107, poz. 887) - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nakłada się na Przedsiębiorstwo Budowlane Ekonbud – Fadom L.E. Jarząbek s.j. z siedzibą w Zielonej Górze, obowiązek złoŜenia sprawozdania o stopniu realizacji przyjętych zobowiązań w terminie trzech miesięcy od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji. V. Na podstawie 105 § 1 k.p.a. w zw. z art. 83 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 2 pkt 4 w zw. z § 5 ust. 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. Nr 107, poz. 887) po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu przeciwko Przedsiębiorstwo Budowlane Ekonbud – Fadom L.E. Jarząbek s.j. z siedzibą w Zielonej Górze - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, umarza się jako bezprzedmiotowe postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez tego przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej na stosowaniu przez tego przedsiębiorcę następujących postanowień wzorców umów 1. „Strona kupująca oświadcza, iŜ znany jest jej fakt, iŜ do dnia pierwszego zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej, Zarząd nieruchomością wspólną, na zasadach określonych w ustawie o własności lokali, sprawować będzie osoba wskazana przez stronę sprzedającą (…)”; 2. „Do dnia pierwszego zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej, Zarząd nieruchomością wspólną, na zasadach określonych w ustawie o własności lokali, sprawować będzie osoba wskazana przez sprzedającego (…)”; 3. „Do dnia pierwszego zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej, Zarząd nieruchomością wspólną, na zasadach określonych w ustawie o własności lokali, sprawować będzie …… W/w spółka posiadająca licencję zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami nadaną w trybie 5 przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 z później zm.).”. UZASADNIENIE 1. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatura we Wrocławiu, dalej: „Prezes Urzędu”, zgodnie z przewidzianymi w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów kompetencjami, przeprowadził, w ramach postępowania wyjaśniającego (sygn. RWR 403- 17/13/ZR), kontrolę działalności przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą w zakresie budowy i sprzedaŜy mieszkań na rzecz indywidualnych konsumentów. W ramach tego postępowania zbadano m.in. stosowane w obrocie konsumenckim przez Przedsiębiorstwo Budowlane Ekonbud – Fadom L.E. Jarząbek s.j. z siedzibą w Zielonej Górze, wzorce umów pod kątem ich zgodności z przepisami ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa deweloperska), kodeksu cywilnego oraz przepisami ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów - w zakresie przestrzegania zakazu stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, o których stanowi art. 24 tej ustawy. 1.1. Postanowieniem nr 233/2013 z dnia 15 listopada 2013 r. - Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów [zw. dalej takŜe Prezesem Urzędu, organem], wszczął z urzędu postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez Ekonbud – Fadom L.E. Jarząbek s.j. z siedzibą w Zielonej Górze [zwane dalej równieŜ Ekonbud – Fadom] praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której stanowi art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zw. dalej takŜe ustawą o ochronie…] polegającą na stosowaniu przez tego przedsiębiorcę postanowień wzorców umów, które mogą być postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, m.in. pod pozycją nr 3533, 3365, 1480 oraz 460. Tym samym Postanowieniem zarzucono równieŜ Ekonbud – Fadom stosowanie praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1 i ust. 2 ustawy o ochronie…, polegającej na stosowaniu przez tego przedsiębiorcę postanowienia wzorca umów, które moŜe być sprzeczne z art. 30 ust. 2 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) oraz stosowanie praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ww. ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej na zaniechaniu zamieszczenia we wzorcach umowy o nazwie: „Umowa deweloperska”, stosowanych dla inwestycji o nazwach: Aquarium, Green Home i DominoPark III Etap, Winiarnia Home II Etap, Winiarnia Home I Etap i Polan informacji na temat warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 – 5 ww. ustawy z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377), co moŜe naruszać obowiązek opisany w art. 22 ust. 1 pkt 12 tej ustawy. (dowód: karta 1-3 ) 1.2. Ponadto – zgodnie z punktem IV Postanowienia Nr 233/2013 – Prezes Urzędu zaliczył w poczet dowodów poszczególne materiały uzyskane w trakcie wymienionego wyŜej postępowania wyjaśniającego (nr sygn. RWR 403-17/13/ZR). (dowód: karta 1-3 ) 1.3. W trakcie postępowania przedsiębiorca ustosunkował się do postawionych zarzutów w piśmie z dnia 3 grudnia 2013r. Ekonbud – Fadom odnosząc się do postanowień z punktów 1., 1a), 1b), 1c) 1d) i 1e) Postanowienia wskazał, Ŝe w praktyce korzystając z ww. zapisów Spółka 6 umieszczała na elewacji budynków logo swojej firmy oznaczając w ten sposób wytworzony przez siebie towar. Zdaniem Spółki uprawnienie przedsiębiorcy do takiego działania znajduje umocowanie w treści art. 20 ustawy z dnia 2 lipca 2004r. o swobodzie działalności gospodarczej. Tym samym trudno doszukać się naruszenia interesów konsumentów w takim zapisie. W klauzuli opisanej w punkcie 1 c) dodatkowo prawo do umieszczenia oznaczeń swojej działalności prowadzonej w lokalu mieli mieć zagwarantowane przedsiębiorcy, którzy zakupili w danym budynku lokale uŜytkowe ze względu na fakt, iŜ w praktyce obrotu gospodarczego moŜliwość oznaczania miejsca prowadzenia działalności gospodarczej determinuje decyzje o zakupie określonego lokalu. Podsumowując Spółka stwierdziła, iŜ „jednak jeśli w ocenie Urzędu, wyjaśnienia (…) nie zmieniają charakteru zakwestionowanych klauzul, Spółka zobowiązuje się do zaniechania ich stosowania. Odnosząc się do postanowień z punktów 2, 2a), i 2b) Postanowienia Spółka podniosła, iŜ stosownie do przepisów ustawy deweloperskiej koszty zawarcia umowy deweloperskiej ponoszą strony po połowie. Spółka nie stosuje w praktyce innych zasad, a zamieszczenie klauzuli z pkt 2a) we wzorcu umowy jest wyłącznie wynikiem przeoczenia. Spółka usunęła juŜ taki zapis z umowy. W kolejnym piśmie, z dnia 5 lutego 2014r. Spółka wskazała jednak, iŜ po ponownej analizie stosowanych wzorców oraz po zapoznaniu się z raportem Prezesa Urzędu podjęła decyzję o wycofaniu się ze stosowania powyŜszych postanowień. Odnosząc się do postanowień opisanych w punktach 3, 3a) oraz 3b) postanowienia Spółka wskazała, iŜ uwaŜa, Ŝe stosowane przez nią postanowienia nie stanowią klauzul niedozwolonych. Podniosła, iŜ powodem wpisania postanowienia do rejestru klauzul niedozwolonych pod nr. 1480 był zbyt długi okres, na jaki miał być ustanowiony zarząd dewelopera – to jest ponad 4 lata. W praktyce Spółki pierwsze zebranie wspólnoty mieszkaniowej jest zwoływane w bardzo krótkim czasie po jej powstaniu, a wówczas wspólnota moŜe swobodnie decydować o wyborze zarządcy. Postanowienia stosowane przez Spółkę w tym zakresie nie mają zatem charakteru abuzywnych, a wręcz chronią interesy konsumentów, zapewniając ciągłość sprawowania zarządu nieruchomością wspólną w okresie przejściowym. Spółka stwierdziła, iŜ „jeŜeli jednak Urząd uzna, Ŝe takie postanowienie umowne jest niedozwolone, a jego stosowanie narusza interesy konsumentów, (…) zaprzestanie jego stosowania. Odnosząc się do zapisu z punktu 4. postanowienia o wszczęciu postępowania Spółka wskazała, iŜ jej zdaniem jest ona abuzywna w części tj. „(…) które są dla niej w pełni zrozumiałe i w pełni je akceptuje”. W pozostałym zakresie zakwestionowana klauzula nie jest abuzywna, w szczególności zaś stanowi realizację ustawowego obowiązku umieszczenia w umowie deweloperskiej oświadczenia nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się nabywcy z ich treścią. Odnosząc się do zarzutu zawartego w punkcie II postanowienia o wszczęciu postępowania Spółka wskazała, Ŝe zakwestionowane postanowienie nie daje, w jej ocenie, prawa do kaŜdorazowego potrącania kar umownych. Świadczy o tym uŜycie sformułowania „ po ewentualnym”, co oznacza, Ŝe potrącenie ma miejsce wówczas, gdy kary umowne są na rzecz Dewelopera naleŜne. Spółka dodała jednak, iŜ „jeŜeli takie postanowienie moŜe być niejasne i przez to naruszać zbiorowe interesy konsumentów, Spółka doda do umowy stosowny zapis. Odnosząc się do zarzutu z pkt. III postanowienia o wszczęciu postępowania Spółka wskazała, Ŝe w miejsce ogólnego odesłania do przepisów ustawy deweloperskiej wprowadziła informację o prawie odstąpienia od umowy przez nabywcę w sposób pełny i wyczerpujący, przepisują art. 29 ust. 1 pkt 1 – 5 ustawy deweloperskiej. 1.4. W powyŜszym piśmie Spółka złoŜyła jednocześnie wniosek o wydanie rozstrzygnięcia w sprawie na podstawie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Został on przez Spółkę sprecyzowany w kolejnych pismach z dni 5 lutego 2014r. , 28 lutego 2014r. i 5 maja 2014r. 7 Prezes Urzędu ustalił następujący stan faktyczny: 2.1. Uczestnik postępowania – Przedsiębiorstwo Budowlane Ekonbud – Fadom L.E. Jarząbek s.j. z siedzibą w Zielonej Górze - jest przedsiębiorcą wpisanym do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000296241. Wymieniony powyŜej przedsiębiorca prowadzi działalność gospodarczą której przedmiotem jest m.in. wznoszenie kompletnych budynków i budowli lub ich części, w ramach których zawierane są umowy kupna-sprzedaŜy nieruchomości z indywidualnymi klientami. 2.2. W latach 2012 – 2013 w związku z prowadzoną działalnością w wyŜej wymienionym zakresie Ekonbud Fadom wprowadził do obrotu i stosował wzorce umowy pn. „Umowa deweloperska”, „Umowa lokal mieszkalny nr …/…/…..”, „Umowa - lokal nr M/…/P118/2013” „Przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i przedwstępna umowa sprzedaŜy”. PowyŜsze wzorce umów stosowane były przez Spółkę przy wykonywaniu poszczególnych przedsięwzięć deweloperskich o nazwach: Aquarium, Green Home i Domino Park III Etap, Winiarnia Home II Etap, Winiarnia Home I Etap, Polan, oraz dla inwestycji zlokalizowanej przy ul. Jasielskiej w Poznaniu. 2.3. Analiza powyŜszych wzorców umowy wskazuje iŜ zamieszczone zostały w nich następujące postanowienia: 1. postanowienie o treści: „Nabywca oświadcza, Ŝe wraz z nabyciem lokalu będącego przedmiotem niniejszej umowy wyraŜa zgodę na bezpłatne i bezterminowe umieszczanie przez Dewelopera na terenie nieruchomości wspólnej, w tym na dachu lub elewacji budynku – szyldów, logo bądź innych oznaczeń indywidualizujących Dewelopera.” zamieszczone było w § 13 ust. 1a wzorców umowy o nazwie „Umowa deweloperska”, stosowanych dla inwestycji o nazwach: Aquarium, Green Home i Domino Park III Etap; 2. postanowienie o treści: „Nabywca oświadcza, Ŝe wraz z nabyciem lokalu będącego przedmiotem niniejszej umowy wyraŜa zgodę na bezpłatne i bezterminowe umieszczanie przez Dewelopera na terenie nieruchomości wspólnej, w tym na dachu lub elewacji budynku – szyldów, tablic reklamowych, logo bądź innych oznaczeń indywidualizujących Dewelopera.” zamieszczone było w § 13 ust. 1 a wzorców umowy o nazwie „Umowa deweloperska”, stosowanych dla inwestycji o nazwach: Winiarnia Home II Etap, Winiarnia Home I Etap i Polan; 3. postanowienie o treści: „Kupujący wyraŜa nieodwołalną zgodę na bezpłatne i bezterminowe umieszczanie przez Sprzedającego na terenie nieruchomości wspólnej, w tym na dachu lub elewacji budynku, szyldów, tablic reklamowych, logo, bądź innych oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo Sprzedającego (…).”zamieszczone było w § 5 ust. 2 wzorca umowy p.n. „Umowa lokal mieszkalny nr …/…/…..”; 4. postanowienie o treści: „Strona kupująca oświadcza iŜ wyraŜa nieodwołalną zgodę na bezpłatne i bezterminowe umieszczanie przez stronę sprzedającą na terenie opisanej w § 1 niniejszego aktu notarialnego nieruchomości, w tym na dachu lub elewacji przedmiotowego budynku, szyldów, tablic reklamowych, logo, bądź innych oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo strony sprzedającej, a takŜe innych przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą w lokalach znajdujących się w tymŜe budynku oraz na ich zmianę, konserwację, odnawiania, montaŜ, demontaŜ.” zamieszczone było w § 10 ust. 1 tiret 3 wzorca umowy o nazwie: „Umowa deweloperska” stosowanego dla inwestycji zlokalizowanej przy ul. Jasielskiej w Poznaniu; 5. postanowienie o treści: „Strona kupująca oświadcza iŜ wyraŜa nieodwołalną zgodę na bezpłatne i bezterminowe umieszczanie przez stronę sprzedającą na terenie przedmiotowej nieruchomości, w tym na dachu lub elewacji przedmiotowego budynku, szyldów, tablic reklamowych, logo, bądź innych oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo strony sprzedającej, oraz na ich zmianę, konserwację, odnawiania, montaŜ, demontaŜ.” 8 zamieszczone było w § 10 ust. 1 tiret 3 wzorca umowy o nazwie „Przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i przedwstępna umowa sprzedaŜy”; 6. postanowienie o treści: „Strony zgodnie ustalają, iŜ sprzedająca Spółka będzie miała prawo do bezpłatnego umieszczenia swojej nazwy oraz logo firmy na dachu wyŜej opisanego budynku lub w innym miejscu wskazanym przez architekta.” zamieszczone było w § 8 ust. 3 a/ wzorca umowy p.n. „Umowa - lokal nr M/…/P118/2013”; 7. postanowienie o treści: „(…) koszty umowy przyrzeczonej ponosi Nabywca.” zamieszczone było w § 15 wzorców umowy o nazwie „Umowa deweloperska”, stosowanych dla inwestycji o nazwach: Aquarium, Green Home i DominoPark III Etap, Winiarnia Home II Etap, Winiarnia Home I Etap i Polan; 8. postanowienie o treści: „Strony ustaliły, iŜ wszelkie koszty niniejszego aktu notarialnego oraz umów przyrzeczonych niniejszym aktem notarialnym, a takŜe naleŜne opłaty sądowe ponosi strona kupująca.” zamieszczone było w § 13 wzorca umowy o nazwie „Przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i przedwstępna umowa sprzedaŜy”; 9. postanowienie o treści: „Stawający oświadczają, Ŝe wszelkie koszty niniejszego aktu notarialnego ponoszą strony po połowie, natomiast wszelkie koszty umowy przenoszącej przedmiot niniejszej umowy na stronę kupująca, a takŜe naleŜne opłaty sądowe poniesie strona kupująca.” zamieszczone było w § 13 wzorca umowy o nazwie „Umowa deweloperska”, stosowanego dla inwestycji zlokalizowanej przy ul. Jasielskiej w Poznaniu; 10. postanowienie o treści: „Strona kupująca oświadcza, iŜ znany jest jej fakt, iŜ do dnia pierwszego zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej, Zarząd nieruchomością wspólną, na zasadach określonych w ustawie o własności lokali, sprawować będzie osoba wskazana przez stronę sprzedającą (…)” zamieszczone było w § 10 ust. 1 tiret 2 wzorców umowy o nazwie: „Umowa deweloperska”, stosowanego dla inwestycji zlokalizowanej przy ul. Jasielskiej w Poznaniu i „Przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i przedwstępna umowa sprzedaŜy”; 11. postanowienie o treści: „Do dnia pierwszego zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej, Zarząd nieruchomością wspólną, na zasadach określonych w ustawie o własności lokali, sprawować będzie osoba wskazana przez sprzedającego (…)” zamieszczone było w § 8 ust. 2 wzorca umowy o nazwie „Umowa – lokal nr M/…/P118/2013”; 12. postanowienie o treści: „Do dnia pierwszego zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej, Zarząd nieruchomością wspólną, na zasadach określonych w ustawie o własności lokali, sprawować będzie …… W/w spółka posiadająca licencję zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami nadaną w trybie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 z później zm.).” zamieszczone było w § 8 ust. 2 wzorca umowy o nazwie „Umowa – lokal mieszkalny nr …/…/…..”; 13. postanowienie o treści: „Strony zgodnie oświadczają, iŜ treść niniejszej umowy oraz jej załączników zgodna jest z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym oraz w załącznikach do tegoŜ prospektu, a strona kupująca zapoznała się szczegółowo z wszystkim postanowieniami niniejszej umowy jak i z informacjami zawartymi w prospekcie, o którym mowa powyŜej i w jego załącznikach, które są dla niej w pełni zrozumiałe i w pełni je akceptuje.” zamieszczone było w § 11 tiret 1 wzorca umowy o nazwie „Umowa deweloperska”, stosowanego dla inwestycji zlokalizowanej przy ul. Jasielskiej w Poznaniu; 14. „Strony postanawiają, Ŝe w przypadku powstania obowiązku zwrotu Nabywcy wpłaconych na poczet ceny kwot, w szczególności w przypadku odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron, bądź w przypadku rozwiązania umowy, Deweloper zobowiązuje się dokonać zwrotu wniesionych przez Nabywcę wpłat w wysokości nominalnej lub po ewentualnym potrąceniu naleŜnych odsetek lub kar umownych, na rachunek wskazany przez Nabywcę, w terminie 30 (trzydziestu) dni od dnia wykreślenia roszczenia wpisanego na rzecz Nabywcy w dziale III księgi wieczystej (…).” zamieszczone było w § 12 wzorców umów p.n. „Umowa deweloperska”, stosowanych dla inwestycji o nazwach: Aquarium, Green Home i DominoPark III Etap, Winiarnia Home II Etap, Winiarnia Home I Etap i Polan. 9 2.4. Analiza wzorców umów stosowanych przez Ekonbud – Fadom wykazała równieŜ, iŜ we wzorcu umowy o nazwie „Umowa deweloperska”, stosowanym dla inwestycji o nazwach: Aquarium, Green Home i DominoPark III Etap, Winiarnia Home II Etap, Winiarnia Home I Etap i Polan, brak jest informacji na temat warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 – 5 ustawy deweloperskiej. 2.5. W Rejestrze postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone zamieszczono następujące klauzule: • nr 3533 o treści: „ Część nieruchomości wspólnej Budynku (Budynku I oraz Budynku II) obejmująca część dachu oraz część elewacji będzie przeznaczona pod reklamę Spółki lub innych wskazanych przez Spółkę podmiotów prawa lub innych uŜytkowników Lokalu Biurowego. W związku z treścią zdania poprzedniego Strony w Umowie SprzedaŜy dokonają podziału do korzystania nieruchomości wspólnej w ten sposób, iŜ Spółce będzie przysługiwało nieodpłatne prawo do wyłącznego korzystania z określonej powyŜej części nieruchomości wspólnej z moŜliwością jej przekazania do korzystania przez innych uŜytkowników Lokalu Biurowego, a Nabywca nie będzie zgłaszał roszczeń w stosunku do tej części, w tym roszczeń określonych w art. 12 Ustawy .”; • nr 3365 o treści: „Wszystkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, wpisem ewentualnych roszczeń oraz przeniesieniem własności przedmiotu umowy (zawarcie aktu notarialnego) poniesie Kupujący (opłata notarialna, opłata skarbowa i sądowa, podatki itp.)" (§ 10 wzorca); • nr 1480 o treści: „Kupujący wyraŜa zgodę na to, aby Zarząd nieruchomością wspólną m.in. Budynkiem, powierzony był do 31.12.2012 r. TBS Południe Spółka z o.o. z siedzibą w Krakowie albo innej osobie prawnej lub fizycznej, wskazanej przez Activ Investment.”; • nr 460 o treści: „Oświadczam, Ŝe zapoznałem się z powyŜszymi Ogólnymi Warunkami Umowy P.I.F. „Skarbiec” sp. z o.o. Zostały mi one wyjaśnione przez pracownika w sposób jasny i zrozumiały”. 2.6. W trakcie postępowania Ekonbud – Fadom - w piśmie z dnia 3 grudnia 2013 r. - poinformował, iŜ we wzorcu umowy stosowanym przez Spółkę od dnia 3 grudnia 2013 r. brak jest postanowień określonych w punktach 1, 1a), 1b), 1c), 1d), 1e) , 3), 3a), 3b), 4 Postanowienia Prezesa Urzędu nr 233/2013 z dnia 15 listopada 2013 r. o wszczęciu postępowania administracyjnego. Jednocześnie Spółka wskazała, iŜ od dnia 3 grudnia 2013 r. stosuje w obrocie konsumenckim wzorzec umowy, który został uzupełniony o postanowienia podające informacje o moŜliwości odstąpienia przez konsumenta od umowy – przepisując przepis art. 29 ust. 1 pkt 1) – 5) ustawy deweloperskiej. W załączeniu do powyŜszego pisma oraz do pisma z dnia 5 lutego 2014r. Spółka przedłoŜyła nowe wzorce umowy, w których nie występują juŜ kwestionowane przez Prezesa Urzędu postanowienia, a nadto, które zostały uzupełnione o odpowiednie informacje określone w art. 29 ust. 1 pkt 1) – 5) ustawy deweloperskiej. 2.7. W toku postępowania Ekonbud – Fadom złoŜył wniosek o rozstrzygnięcie niniejszej sprawy na podstawie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Wniosek ten był modyfikowany w kolejnych pismach składanych w sprawie a ostatecznie Spółka zobowiązała się do podpisania w terminie wyznaczonym przez Prezesa Urzędu aneksów do zawartych umów deweloperskich, z których zostaną wyeliminowane zakwestionowane wskazane w postanowieniu o wszczęciu postępowania klauzule niedozwolone. Zgodnie z przedłoŜonym zobowiązaniem Spółki, wyeliminowanie naruszeń polegać ma na: 1. w odniesieniu do klauzul wskazanych w pkt I.1 – 1e) – klauzule będą usunięte i będzie wskazana treść konkretnego paragrafu z uwzględnieniem usunięcia zakwestionowanych klauzul; 2. w odniesieniu do klauzul wskazanych w pkt I.2 – klauzule będą usunięte i będzie wskazana treść konkretnego paragrafu z uwzględnieniem usunięcia zakwestionowanych klauzul; 10 3. w odniesieniu do klauzul wskazanych w pkt I.2a) – treść umowy będzie następująca „Strony ustaliły, Ŝe wszelkie koszty niniejszego aktu notarialnego ponoszą po połowie.”; 4. w odniesieniu do klauzul wskazanych w pkt I.2b) – treść umowy będzie następująca „Stawający oświadczają, Ŝe wszelkie koszty niniejszego aktu notarialnego ponoszą strony po połowie.”; 5. w odniesieniu do klauzul wskazanych w pkt I.3 - I.3b) – klauzule będą usunięte i będzie wskazana treść konkretnego paragrafu z uwzględnieniem usunięcia zakwestionowanych klauzul; 6. w odniesieniu do klauzul wskazanych w pkt I.4 – treść zakwestionowanej klauzuli będzie następująca: „Strona sprzedająca oświadcza, iŜ treść niniejszej umowy oraz jej załączników zgodna jest z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym oraz w załącznikach do tegoŜ prospektu, a strona kupując oświadcza, iŜ prospekt informacyjny otrzymała, a takŜe, Ŝe zapoznała się z wszystkimi postanowieniami niniejszej umowy jak i informacjami zawartymi w prospekcie, o którym mowa powyŜej i w jego załącznikach.”; 7. w odniesieniu do klauzuli wskazanej w pkt II - treść zakwestionowanej klauzuli będzie następująca: „Strony postanawiają, Ŝe w przypadku powstania obowiązku zwrotu Nabywcy wpłaconych na poczet ceny kwot, w szczególności w przypadku odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron umowy, bądź w przypadku rozwiązania umowy, Deweloper zobowiązuje się dokonać zwrotu wniesionych przez Nabywcę wpłat w wysokości nominalnej na rachunek wskazany przez Nabywcę, w terminie 30 (trzydziestu) dni od dnia wykreślenia roszczenia wpisanego na rzecz Nabywcy w dziale III księgi wieczystej Kw. (…)”; 8. w odniesieniu do zarzutów wskazanych w pkt. III Postanowienia Nr 233/2013 z dnia 15.11.2013r., Spółka doda do umowy następujące postanowienie: „Nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od niniejszej umowy w przypadkach: wymienionych w art. 29 ust. 1 pkt 1) – 5) ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego w terminie 30 (trzydziestu) dni od jej zawarcia, tj. w następujących przypadkach: - jeŜeli niniejsza umowa nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, - jeŜeli informacje zawarte w niniejszej umowie nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian o których mowa w art. 22 ust. 2 wyŜej wymienionej ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, - jeŜeli strona sprzedająca nie doręczyła stronie kupującej zgodnie z art. 18 i art. 19 wyŜej powołanej ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, - jeŜeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto niniejszą umowę, są niezgodne z obowiązującym w dniu dzisiejszym stanem faktycznym i prawnym, - jeŜeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto niniejszą umowę, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do wyŜej powołanej ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.”. Mając na uwadze zebrany materiał dowodowy, Prezes Urzędu zwaŜył, co następuje: 3.1. ZagroŜenie interesu publicznoprawnego. Podstawą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urzędu, czy w danej sprawie zagroŜony został interes publicznoprawny. Stwierdzenie, Ŝe to nastąpiło pozwala na realizację celu tej 11 ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasady podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsiębiorców i konsumentów. W opinii Prezesa Urzędu rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąŜe się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy są lub będą klientami Ekonbud - Fadom. W tym miejscu wskazać naleŜy, iŜ wzorce umowy będące przedmiotem analizy dokonanej w niniejszym postępowaniu stosowane były w obrocie konsumenckim. Interes publicznoprawny przejawia się takŜe w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi słowy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocześnie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione było w niniejszej sprawie podjęcie przez Prezesa Urzędu działań przewidzianych w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów. 3.2. Oznaczenie przedsiębiorcy Przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jest w szczególności przedsiębiorca określony w przepisach ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej ( Dz. U. z 2013 r., Nr 672 ze zm.) , tj. m.in. osoba prawna wykonująca we własnym imieniu działalność gospodarczą. Strona postępowania - Przedsiębiorstwo Budowlane Ekonbud – Fadom L.E. Jarząbek s.j. z siedzibą w Zielonej Górze - jest spółką prawa handlowego, której art. 8 ustawy kodeks spółek handlowych przyznaje osobowość prawną. Spółka prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. wznoszeniu budynków oraz sprzedaŜy konsumentom samodzielnych lokali mieszkalnych. Jest zatem przedsiębiorcą w rozumieniu wskazanych przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. 3.3. Rozstrzygnięcie zawarte w punkcie I sentencji decyzji. Przesłanki naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1) ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów stanowi, iŜ „Zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów.”. Natomiast art. 24 ust. 2 określa, iŜ „Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności: 1) stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.” Do stwierdzenia zatem praktyki z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1) ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów konieczne jest wykazanie, Ŝe spełnione zostały łącznie następujące przesłanki: 1) bezprawność działań przedsiębiorcy, polegająca na stosowaniu postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone [zwanego dalej „Rejestrem”], 2) naruszenie tymi działaniami zbiorowego interesu konsumentów. Ad 1) Pierwsza przesłanka naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1) ustawy o ochronie konkurencji I konsumentów - bezprawność działań przedsiębiorcy. Zbiorowe interesy konsumentów podlegają ochronie przed działaniami przedsiębiorców, które są sprzeczne z prawem, tj. przepisami określonych aktów prawnych, a takŜe sprzeczne z zasadami współŜycia społecznego i dobrymi obyczajami. Jak wspomniano wyŜej, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów uwaŜa się w szczególności stosowanie postanowień wzorców umów, 12 które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego. W niniejszej sprawie umowy pomiędzy Spółką a konsumentami są zawierane w oparciu o wzorce umowy, a więc są identyczne zarówno co do formy, jak i treści (z drobnymi korektami). Tak więc klient ma jedynie moŜliwość wypowiedzenia się na temat przedłoŜonych przez Spółkę konkretnych postanowień określających jego zobowiązania, nie ma natomiast moŜliwości swobodnego kształtowania treści tych postanowień. Zatem nie budzi wątpliwości fakt, iŜ Spółka zawiera z konsumentami umowy w oparciu o wzorce umów w rozumieniu art. 384 § 1 k.c. NaleŜy w tym miejscu wskazać, iŜ wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mogą być poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 – 479 45 k.p.c. ) dokonuje się niezaleŜnie od tego, czy postanowienia wzorca były, czy teŜ nie były zastosowane przy konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (cały wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowień w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wyłącznie do kompetencji tego Sądu naleŜy uznanie postanowień wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocności rozszerzonej następuje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencją umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, Ŝe posłuŜenie się nim będzie miało skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego . Wpis do rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, Ŝe od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. PowyŜsze stanowisko Prezesa Urzędu zgodne jest z orzecznictwem Sądu NajwyŜszego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (Sygn. akt III SZP 3/06) stwierdził, iŜ „(…) stosowanie postanowień wzorców umów o treści toŜsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., moŜe być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powyŜszej uchwały Sąd uznał m.in., Ŝe „(…) praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.ok.ik. [obecnie art. 24] obejmuje równieŜ przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeŜeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, Ŝe jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliŜonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecieŜ tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyjęta powyŜej rozszerzająca wykładnia art. 23a ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów znajduje równieŜ uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a takŜe orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektywności (…)”. Nie jest zatem konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z nią porównywanej i stąd niedozwolone będą takŜe takie postanowienia umów, które mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. Jak juŜ wskazano wyŜej, przedmiotem niniejszego postępowania jest wykazanie, Ŝe wyŜej wymienione, zakwestionowane przez Prezesa Urzędu postanowienia wzorców umowy stosowanych przez Spółkę w obrocie konsumenckim, są toŜsame z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego pod pozycjami:3533, 3365, 1480 i 460. 13 Postanowienia narzucające konsumentom obowiązek wyraŜenia zgody na bezpłatne korzystanie przez przedsiębiorcę z części nieruchomości wspólnej – postanowienia wymienione w punktach I.1 – I.6 sentencji niniejszej decyzji. W Rejestrze pod poz. 3533 zamieszczone zostało, na mocy wyroku SOKiK z dnia 14 grudnia 2010 r. (sygn. akt XVII AmC 2051/09) postanowienie o treści: „Część nieruchomości wspólnej Budynku (Budynku I oraz Budynku II) obejmująca część dachu oraz część elewacji będzie przeznaczona pod reklamę Spółki lub innych wskazanych przez Spółkę podmiotów prawa lub innych uŜytkowników Lokalu Biurowego. W związku z treścią zdania poprzedniego Strony w Umowie SprzedaŜy dokonają podziału do korzystania nieruchomości wspólnej w ten sposób, iŜ Spółce będzie przysługiwało nieodpłatne prawo do wyłącznego korzystania z określonej powyŜej części nieruchomości wspólnej z moŜliwością jej przekazania do korzystania przez innych uŜytkowników Lokalu Biurowego, a Nabywca nie będzie zgłaszał roszczeń w stosunku do tej części, w tym roszczeń określonych w art. 12 Ustawy" wpisane na postawie wyroku SOKiK z dnia 14 grudnia 2010 r.” Zgodnie ze stanowiskiem SOKiK, stanowi ono niedozwolone postanowienie umowne cyt.: „(…)w rozumieniu art. 385 ( 1) § 1 k.c. bowiem kształtuje prawa i obowiązki konsumentów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, raŜąco naruszając ich interesy. Sąd Okręgowy stwierdził, iŜ wskazana klauzula wprowadza dla Spółki nieodpłatne prawo do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej z moŜliwością jej przekazania do korzystania przez innych uŜytkowników lokalu biurowego, przez co wyklucza zagwarantowane w art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali prawo właściciela lokalu do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, w tym wynikające z art. 12 ust. 2 powołanej ustawy prawo pobierania poŜytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej m.in. na pokrycie wydatków związanych z jej utrzymaniem, przypadających właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Z tego względu na podstawie zaskarŜonego postanowienia konsumenci mieliby jednak zrezygnować ze swoich ustawowych uprawnień. Co więcej, w myśl art. 12 ust. 3 ustawy uchwała właścicieli moŜe ustalić zwiększenie obciąŜenia z tego tytułu właścicieli lokali uŜytkowych, jeŜeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Wbrew powyŜszym zapisom ustawy pozwana Spółka, mimo iŜ nie będzie juŜ właścicielem budynku, gwarantuje sobie nieodpłatne prawo do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej. Z kolei, w związku z moŜliwością przekazania tej części nieruchomości wspólnej do korzystania przez innych uŜytkowników lokalu biurowego, w praktyce to spółka będzie pobierać poŜytki z tego tytułu przy jednoczesnym nieponoszeniu przez nią Ŝadnych obciąŜeń na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Wobec powyŜszego Sąd Okręgowy uznał, iŜ przedmiotowe postanowienie uniemoŜliwia konsumentom będącym właścicielami lokali wykonywanie praw właścicielskich wynikających z przepisów ustawy o własności lokali. Konsumentom zostaje z góry narzucony sposób zagospodarowania tej części nieruchomości i rezygnacja z ewentualnych zysków powstałych z tytułu eksploatacji, bez prawa podejmowania decyzji w tym względzie.” Stanowisko to w pełni podzielił Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 19 grudnia 20011 r. (sygn. VI ACa 630/11), rozpatrując apelację od wyroku SOKiK z dnia14 grudnia 2010 r. (sygn. akt XVII AmC 2051/09). Postanowienia, wymienione w punktach I.1 – I.6 sentencji niniejszej decyzji wprowadzają do kreowanych przez Spółkę konsumenckich stosunków obligacyjnych toŜsame rozwiązania, jak przywołana powyŜej klauzula abuzywna. Przyznają one bowiem Spółce prawo do bezpłatnego i bezterminowego korzystania z własności konsumentów, którzy nabyli od niej lokale mieszkalne, poprzez zamieszczenie elementów identyfikacji przedsiębiorcy na elewacji lub dachu budynku. Tym samym ograniczają one ustawowe prawo konsumentów do swobodnego korzystania i dysponowania, a w szczególności uzyskiwania poŜytków ze swojej własności. Omawiane postanowienia umowne są zatem niedozwolonymi postanowieniami umownymi, o których mowa w art. 385 1 § 1 k.c. Jednocześnie skutek ich stosowania jest toŜsamy ze skutkiem klauzuli abuzywnej wpisanej do Rejestru pod nr. 3533, co przesądza o toŜsamości tych zapisów, pomimo odmienności wynikających z róŜnic w sformułowaniach i uŜytych zwrotach porównywanych klauzul. 14 Postanowienia narzucające konsumentom obowiązek poniesienia całości kosztów związanych z zawarciem umowy przyrzeczonej – postanowienia wymienione w punktach I.7 – I.9 sentencji niniejszej decyzji. SOKiK, w wyroku z dnia 20 października 2012 r. (sygn. akt XVII AmC 1333/10), uznał za niedozwolone postanowienie o treści: „Wszystkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, wpisem ewentualnych roszczeń oraz przeniesieniem własności przedmiotu umowy (zawarcie aktu notarialnego) poniesie Kupujący (opłata notarialna, opłata skarbowa i sądowa, podatki itp.). (§ 10 wzorca).”, wpisane następnie do Rejestru pod poz. 3365. Sąd podał, iŜ cyt.: „Zapis ten jest sprzeczny z dobrymi obyczajami i narusza interesy konsumentów, albowiem w sposób niejasny kształtuje koszty, które ma ponieść konsument w związku z zawarciem umowy. Katalog opisany w postanowieniu jest otwarty (zastosowanie zwrotu „itp.”), co moŜe narazić klienta pozwanego na koszty, którymi nie powinien być obciąŜony, jak chociaŜby kosztami wypisu aktu notarialnego dla dewelopera. Dobry obyczaj wymaga , aby kaŜda ze stron ponosiła tylko i wyłącznie koszty umowy zwyczajowo przyjęte lub wynikające z treści obowiązujących przepisów i nie moŜna kosztów jednej strony przerzucać na stronę drugą, albowiem godzi to w jej interesy.” Analiza postanowień wymienionych w punktach I.7 – I.9 sentencji niniejszej decyzji, podobnie jak powyŜej wskazana klauzula abuzywna, obciąŜają konsumentów obowiązkiem zapłaty wszelkich kosztów zawarcia umowy przyrzeczonej. Do kosztów tych zaliczyć naleŜy równieŜ koszt wypisu aktu notarialnego dla przedsiębiorcy. Jak wskazał SOKIK w powyŜej przytoczonym uzasadnieniu wyroku, takie ukształtowanie praw i obowiązków w stosunkach pomiędzy przedsiębiorcą i konsumentem uznać naleŜy za sprzeczne z dobrymi obyczajami i raŜąco naruszające interesy konsumentów. Mając powyŜsze na uwadze uznać naleŜy, iŜ kwestionowane przez Prezesa Urzędu postanowienia stosowane przez Ekonbud – Fadom we wzorcach umowy są zatem niedozwolonymi postanowieniami umownymi, o których mowa w art. 385 1 § 1 k.c. Jednocześnie skutek ich stosowania jest toŜsamy ze skutkiem klauzuli abuzywnej wpisanej do Rejestru pod nr. 3365, co przesądza o toŜsamości tych zapisów, pomimo odmienności wynikających z róŜnic w sformułowaniach i uŜytych zwrotach porównywanych klauzul. Postanowienie narzucające konsumentom złoŜenie oświadczenia o akceptacji treści wzorca umowy - postanowienie wymienione w punkcie I.10 sentencji niniejszej decyzji. . Wyrokiem z dnia 11 stycznia 2005 roku Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (sygn. akt XVII AmC 70/04) uznał za niedozwolone postanowienie umowne klauzulę o następującej treści: „Oświadczam, Ŝe zapoznałem się z powyŜszymi Ogólnymi Warunkami Umowy P.I.F. „Skarbiec” sp. z o.o. Zostały mi one wyjaśnione przez pracownika w sposób jasny i zrozumiały”. PowyŜsza klauzula została umieszczona w rejestrze postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod nr. 460. W orzeczeniu tym Sąd uznał za uzasadnioną argumentację Prezesa Urzędu przedstawioną w pozwie, zgodnie z którą przedmiotowe postanowienie wymusza oświadczenie konsumenta, Ŝe wzorzec został sformułowany jednoznacznie, a konsumentowi wyjaśniono wszelkie wątpliwości. Oznacza to, iŜ konsument swoim podpisem stwierdza, Ŝe całość wzorca umownego była przedmiotem wyjaśnień, co moŜe utrudniać kontrolę incydentalną wzorca, gdyŜ przekreślone jest domniemanie wynikające z art. 385 § 2 k.c., czy teŜ utrudniać dochodzenie ewentualnych roszczeń w przypadku wprowadzenia konsumenta w błąd. PowyŜsze postanowienie zmierza do obejścia zapisów kodeksowych ustanawiających pewne standardy ochrony konsumenta. Ustanawia ono pozory udzielenia konsumentowi rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji, wymuszając jednocześnie oświadczenia, iŜ takiej informacji udzielono. Postanowienie to naleŜy uznać za niedozwolone postanowienie umowne, o którym mowa w art. 385 1 § 1 k.c. W stosowanym przez Ekonbud - Fadom wzorcu umowy objętym niniejszym postępowaniem, znajdowało się zaś postanowienie o treści: „Strony zgodnie oświadczają, iŜ 15 treść niniejszej umowy oraz jej załączników zgodna jest z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym oraz w załącznikach do tegoŜ prospektu, a strona kupująca zapoznała się szczegółowo z wszystkim postanowieniami niniejszej umowy jak i z informacjami zawartymi w prospekcie, o którym mowa powyŜej i w jego załącznikach, które są dla niej w pełni zrozumiałe i w pełni je akceptuje.”. W uznaniu Prezesa Urzędu, powyŜsze postanowienie wzorca umowy, w sposób podobny, jak przywołana powyŜej klauzula abuzywna, przesądza o tym, iŜ z punktu widzenia konsumenta, wzorzec umowy, na podstawie którego zawierana jest umowa, został sformułowany w sposób jednoznaczny i zrozumiały. Konsument oświadcza bowiem, iŜ w pełni zrozumiał jego treść i go zaakceptował. Zamieszczenie takiego postanowienia w stosowanym wzorcu umowy wymusza na konsumentach złoŜenie określonego oświadczenia bez względu na rzeczywistą sytuację, która zaistniała przed oraz w trakcie zawierania umowy. Stwarza to niebezpieczeństwo niemoŜliwości powoływania się w przyszłości przez konsumentów na niejasność, czy teŜ niejednoznaczność zapisów zamieszczonych w tych dokumentach, to jest przekreśla domniemanie, o którym mowa w art. 385 § 2 k.c. Mając powyŜsze na uwadze uznać naleŜy, iŜ kwestionowane postanowienie wywołuje skutki toŜsame z klauzulą abuzywną wpisaną do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod poz. 460. Stwarza ono bowiem pozory udzielenia konsumentowi rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji wymuszając jednocześnie oświadczenia, iŜ takiej informacji udzielono. PowyŜsze przesądza o toŜsamości obu zapisów. Bez znaczenia są odmienności wynikające z róŜnic w sformułowaniach i uŜytych zwrotach porównywanych klauzul. Reasumując powyŜsze, naleŜy uznać za uprawdopodobnione, iŜ wymienione w punkcie I sentencji niniejszej decyzji postanowienia mieszczą się w hipotezach klauzul wpisanych do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone: • w klauzuli zamieszczonej pod nr 3533 postanowienia o treści: „Nabywca oświadcza, Ŝe wraz z nabyciem lokalu będącego przedmiotem niniejszej umowy wyraŜa zgodę na bezpłatne i bezterminowe umieszczanie przez Dewelopera na terenie nieruchomości wspólnej, w tym na dachu lub elewacji budynku – szyldów, logo bądź innych oznaczeń indywidualizujących Dewelopera.”, „Nabywca oświadcza, Ŝe wraz z nabyciem lokalu będącego przedmiotem niniejszej umowy wyraŜa zgodę na bezpłatne i bezterminowe umieszczanie przez Dewelopera na terenie nieruchomości wspólnej, w tym na dachu lub elewacji budynku – szyldów, tablic reklamowych, logo bądź innych oznaczeń indywidualizujących Dewelopera.”, „Kupujący wyraŜa nieodwołalną zgodę na bezpłatne i bezterminowe umieszczanie przez Sprzedającego na terenie nieruchomości wspólnej, w tym na dachu lub elewacji budynku, szyldów, tablic reklamowych, logo, bądź innych oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo Sprzedającego (…).”, „Strona kupująca oświadcza iŜ wyraŜa nieodwołalną zgodę na bezpłatne i bezterminowe umieszczanie przez stronę sprzedającą na terenie opisanej w § 1 niniejszego aktu notarialnego nieruchomości, w tym na dachu lub elewacji przedmiotowego budynku, szyldów, tablic reklamowych, logo, bądź innych oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo strony sprzedającej, a takŜe innych przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą w lokalach znajdujących się w tymŜe budynku oraz na ich zmianę, konserwację, odnawiania, montaŜ, demontaŜ.”, „Strona kupująca oświadcza iŜ wyraŜa nieodwołalną zgodę na bezpłatne i bezterminowe umieszczanie przez stronę sprzedającą na terenie przedmiotowej nieruchomości, w tym na dachu lub elewacji przedmiotowego budynku, szyldów, tablic reklamowych, logo, bądź innych oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo strony sprzedającej, oraz na ich zmianę, konserwację, odnawiania, montaŜ, demontaŜ.”, „Strony zgodnie ustalają, iŜ sprzedająca Spółka będzie miała prawo do bezpłatnego umieszczenia swojej nazwy oraz logo firmy na dachu wyŜej opisanego budynku lub w innym miejscu wskazanym przez architekta.”; • w klauzuli zamieszczonej pod nr 3365 postanowienia o treści: „(…) koszty umowy przyrzeczonej ponosi Nabywca.”, „Strony ustaliły, iŜ wszelkie koszty niniejszego aktu notarialnego oraz umów przyrzeczonych niniejszym aktem notarialnym, a takŜe naleŜne 16 opłaty sądowe ponosi strona kupująca.”, „Stawający oświadczają, Ŝe wszelkie koszty niniejszego aktu notarialnego ponoszą strony po połowie, natomiast wszelkie koszty umowy przenoszącej przedmiot niniejszej umowy na stronę kupująca, a takŜe naleŜne opłaty sądowe poniesie strona kupująca.”; • w klauzuli zamieszczonej pod nr 460 postanowienie o treści: „Strony zgodnie oświadczają, iŜ treść niniejszej umowy oraz jej załączników zgodna jest z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym oraz w załącznikach do tegoŜ prospektu, a strona kupująca zapoznała się szczegółowo z wszystkim postanowieniami niniejszej umowy jak i z informacjami zawartymi w prospekcie, o którym mowa powyŜej i w jego załącznikach, które są dla niej w pełni zrozumiałe i w pełni je akceptuje.” Ad 2) Druga przesłanka naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1) ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów – godzenie działaniami bezprawnymi w zbiorowy interes konsumentów. W myśl art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1) ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów stosowanie postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Mówiąc o „zbiorowym interesie konsumentów” naleŜy zaznaczyć, iŜ ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów nie podaje jego definicji, wskazując jednak w art. 24 ust. 3, Ŝe nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony został interes zbiorowy, nie zawsze przesądza kryterium ilościowe, poniewaŜ niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta moŜe być przejawem często lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszającej interes zbiorowy. W niniejszej sprawie bez wątpienia mamy do czynienia z prawami licznej grupy konsumentów, wszystkich konsumentów będących klientami Spółki, którzy mogli zawrzeć z nią umowy związane z nabywaniem lokali mieszkalnych. W rozpatrywanym stanie faktycznym zachowanie nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy mają charakter jednostkowy, indywidualny i nie dający się porównać z innymi, lecz mamy do czynienia z uprawnieniami określonego kręgu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla całej, licznej grupy obecnych i przyszłych kontrahentów przedsiębiorcy. Mając powyŜsze na względzie, Prezes Urzędu stwierdził, Ŝe zostało uprawdopodobnione spełnienie łącznie wszystkich przesłanek niezbędnych dla zakwalifikowania opisanych działań jako praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 2 pkt 1) ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Mając powyŜsze na uwadze, naleŜało orzec jak w pkt I sentencji decyzji. 3.4. Rozstrzygnięcie zawarte w punkcie II sentencji decyzji. Przesłanki naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie … stanowi, iŜ „Zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. ”, natomiast art. 24 ust. 2 określa, iŜ „Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności: 1) stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (…); 2) naruszanie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji; 3) nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji.” Praktyką, o której mowa w art. 24 ust. 2 moŜe być zatem kaŜde zachowanie (działanie, zaniechanie) przedsiębiorcy, jeśli ma ono charakter bezprawny, a ponadto godzi w zbiorowe 17 interesy konsumentów . Wskazane w przepisie art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie … przykłady praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów mają jedynie przykładowy charakter. Nie wyczerpują one zachowań przedsiębiorców, które mogą zostać zakwalifikowane jako naruszające przepis art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie …. Oprócz praktyk wskazanych bezpośrednio przez ustawodawcę w ustawie o ochronie …, „ za praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów moŜna uznać zachowania naruszające przepisy innych ustaw, które nakładają na przedsiębiorcę określone obowiązki względem konsumenta. Zdaniem Sądu NajwyŜszego zachowania takie (…) stanowią bowiem jednocześnie zachowania bezprawne i skutkują zniesieniem, ograniczeniem lub zniekształceniem praw konsumentów, wpływając tym samym na chronioną przez przepis obowiązującego prawa sferę ich interesów ” 1 . Aby doszło do naruszenia przez Ekonbud - Fadom ww. przepisów ustawy o ochronie … muszą więc kumulatywnie zostać spełnione dwie przesłanki: 1) bezprawność działań przedsiębiorcy, 2) godzenie tymi działaniami w zbiorowy interes konsumentów. Ad. 1) Bezprawność jest to sprzeczność zachowania z przepisami prawa oraz z zasadami współŜycia społecznego. Chodzi więc o sprzeczność z szeroko rozumianym porządkiem prawnym jako całością. Pojęcie porządek prawny obejmuje nakazy i zakazy wynikające z normy prawnej, a takŜe nakazy i zakazy wynikające z norm moralnych i obyczajowych określanych jako zasady współŜycia społecznego. Bezprawność jest czynnikiem o charakterze obiektywnym, niezaleŜnym od wystąpienia szkody, czy od zamiaru podmiotu dopuszczającego się działań bezprawnych. Przy ocenie bezprawności rozwaŜenia wymaga kwestia, czy czyn był zgodny, czy teŜ niezgodny z obowiązującymi zasadami porządku prawnego tj. normami prawa powszechnie obowiązującego a takŜe z nakazami i zakazami wynikającymi z zasad współŜycia społecznego. Przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nie regulują konstrukcji bezprawności działań przedsiębiorcy. Zwrócił na to uwagę Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 23 czerwca 2006 r. (sygn. XVIII AmA 32/05) wskazując, iŜ art. 23a ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, (którego odpowiednikiem w ustawie z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów jest art. 24 ust. 2), nie ma samodzielnego znaczenia prawnego, lecz powinien być interpretowany oraz stosowany w określonym kontekście normatywnym. W związku z tym, w celu konkretyzacji przesłanki bezprawności naleŜy sięgnąć do przepisów innych ustaw, gdyŜ dopiero na ich podstawie moŜliwe jest dokonanie oceny działań przedsiębiorcy w aspekcie ich zgodności z prawem. Przedmiotem niniejszego postępowania jest wykazanie, Ŝe postanowienie o treści „Strony postanawiają, Ŝe w przypadku powstania obowiązku zwrotu Nabywcy wpłaconych na poczet ceny kwot, w szczególności w przypadku odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron, bądź w przypadku rozwiązania umowy, Deweloper zobowiązuje się dokonać zwrotu wniesionych przez Nabywcę wpłat w wysokości nominalnej lub po ewentualnym potrąceniu naleŜnych odsetek lub kar umownych, na rachunek wskazany przez Nabywcę, w terminie 30 (trzydziestu) dni od dnia wykreślenia roszczenia wpisanego na rzecz Nabywcy w dziale III księgi wieczystej (…).”, jest sprzeczne z art. 30 ust. 2 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377). Zgodnie z przywołanym przepisem art. 30 ust. 2 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia, o którym mowa w art. 29 ustawy, umowa uwaŜana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi Ŝadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy. Z powyŜszego wynika, Ŝe 1 Uchwała SN z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06), OSNP 2007/1-2/35. 18 skorzystanie przez konsumenta z prawa do odstąpienia od zawartej umowy deweloperskiej powoduje wygaśnięcie tej umowy z mocą wsteczną – ex tunc. W takim wypadku umowę tę uwaŜa się za niezawartą, a jej strony zobowiązane są do zwrotu wszystkiego tego, co w jej wykonaniu sobie świadczyły. Skorzystanie przez konsumenta z prawa do odstąpienia na podstawie art. 29 przedmiotowej ustawy usuwa zatem podstawę Ŝądania przez dewelopera jakichkolwiek kwot, np. tytułem odsetek za opóźnione wpłaty, kar umownych, zadatku itp. – innymi słowy powinno być „bezkosztowe”. Zakwestionowane przez Prezesa Urzędu postanowienie przyznawało zaś Spółce uprawnienie do potrącenia odsetek oraz kar umownych, z uiszczonych przez konsumenta wpłat, w przypadku, gdy ten wykonywał przysługujące mu prawo odstąpienia od umowy. Z powyŜszego wynika zatem jasno, Ŝe postanowienie to było sprzeczne z przepisem art. 30 ust. 2 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Biorąc powyŜsze pod uwagę, Prezes Urzędu uznał za uprawdopodobnione, iŜ kwestionowane powyŜej postanowienie jest sprzeczne z art. 30 ust. 2 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, co moŜe świadczyć o bezprawności działań firmy Ekonbud - Fadom i wypełnieniu pierwszej przesłanki praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów. Ad. 2) Jak juŜ wskazywano powyŜej, fakt, iŜ przedmiotowe postanowienie zamieszczone było przez Ekonbud – Fadom we wzorcu umowy, przesądza, iŜ w niniejszej sprawie bez wątpienia mamy do czynienia z moŜliwością naruszenia praw licznej, niedookreślonej, grupy konsumentów. W ocenie Prezesa Urzędu, moŜliwość potrącania przez Ekonbud – Fadom odsetek oraz kar umownych z wierzytelnościami przysługującymi wobec Spółki konsumentom odstępującym od zawartych umów, niewątpliwie mogło jednocześnie godzić w ich interesy. Uprzywilejowało ono w sposób niedozwolony przedsiębiorcę, zakłócając jednocześnie moŜliwość podjęcia przez konsumentów swobodnej decyzji, co do ewentualnego odstąpienia od umowy. Tym samym zostało uprawdopodobnione spełnienie drugiej z przesłanek- niezbędnej do stwierdzenia praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, godzenie bezprawnymi działaniami w zbiorowy interes konsumentów. Mając powyŜsze na uwadze, naleŜało orzec jak w pkt II sentencji decyzji. 3.5. Rozstrzygnięcie zawarte w punkcie III sentencji decyzji. Przesłanki naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W ramach niniejszego postępowania postawiono przedsiębiorcy takŜe zarzut stosowania niezgodnej z prawem praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów polegającej na naruszaniu obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji poprzez zaniechanie podania we wzorcach umowy o nazwie: „Umowa deweloperska”, stosowanych dla inwestycji o nazwach: Aquarium, Green Home i DominoPark III Etap, Winiarnia Home II Etap, Winiarnia Home I Etap i Polan informacji na temat warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 – 5 ww. ustawy z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377), co moŜe naruszać obowiązek opisany w art. 22 ust. 1 pkt 12 tej ustawy. Art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów stanowi, iŜ „Zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów.” Natomiast art. 24 ust. 2 określa, iŜ „Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w 19 nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności: (…) 2) naruszanie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji; (…).” Aby doszło do naruszenia ww. przepisów prawa muszą kumulatywnie zostać spełnione dwie przesłanki: 1) bezprawność działań przedsiębiorcy, polegająca na naruszaniu obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji, 2) godzenie tymi działaniami w zbiorowy interes konsumentów. Ad 1) Pierwsza przesłanka naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów – bezprawność działań przedsiębiorcy Zaniechanie zamieszczenia w stosowanych wzorach umów prawem nakazanych informacji moŜe stanowić praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 pkt 12 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, umowa deweloperska zawiera w szczególności określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29 ustawy. Z art. 29 ust. 1 ww. ustawy wynika zaś, iŜ nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej m.in. w następujących przypadkach: 1) jeŜeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22; 2) jeŜeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian, o których mowa w art. 22 ust. 2; 3) jeŜeli deweloper nie doręczył zgodnie z art. 18 i art. 19 prospektu informacyjnego wraz z załącznikami; 4) jeŜeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej; 5) jeŜeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy. Z ustalonego w sprawie stanu faktycznego wynika, iŜ Ekonbud - Fadom we wzorcach umowy o nazwie „Umowa deweloperska”, stosowanych dla inwestycji o nazwach: Aquarium, Green Home i DominoPark III Etap, Winiarnia Home II Etap, Winiarnia Home I Etap i Polan, nie zamieszcza pełnej i rzetelnej informacji na temat warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 – 5 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Co prawda, w § 10 ust. 1 lit. a tych wzorców znajdują się postanowienia, zgodnie z którymi konsumentowi przysługuje prawo do odstąpienia od umowy w przypadkach wymienionych w art. 29 ust. 1 pkt 1) – 5) ustawy, jednakŜe takie odesłanie do właściwych przepisów ustawy naleŜy uznać za niewystarczające. Prezes Urzędu uwaŜa, Ŝe skoro przepis art. 22 ust. 1 pkt 12 ww. ustawy mówi wyraźnie, Ŝe umowa deweloperska powinna określać warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, to Spółka ma obowiązek poinformować o tym nabywcę (konsumenta) w sposób pełny i wyczerpujący. Ograniczenie się przez Ekonbud - Fadom do właściwego podania informacji o prawie odstąpienia od umowy deweloperskiej, o jakim mowa w 29 ust. 1 pkt 6 ustawy deweloperskiej i jedynie do odesłania do ustawy w zakresie przypadków wymienionych w art. 29 ust. 1 pkt 1 – 5, uznać naleŜy za uchybienie obowiązkowi informacyjnemu, jaki ciąŜy na Spółce, jako profesjonaliście. Nie wystarczy bowiem samo wskazanie we wzorcu umowy, Ŝe nabywcy przysługuje prawo do odstąpienia od umowy w przypadkach wymienionych w odpowiednim przepisie ustawy. Mając powyŜsze na uwadze uznać naleŜy, iŜ Ekonbud - Fadom, nie zamieszczając w omawianych wzorcach umownych, stosowanych w obrocie z konsumentami, powyŜszych informacji, uchybił obowiązkowi udzielania swoim kontrahentom (konsumentom) rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji. Zatem takie działanie uznać naleŜy za bezprawne. 20 Biorąc powyŜsze pod uwagę, Prezes Urzędu uznał za udowodnione, Ŝe powyŜsze działania przedsiębiorcy spełniają pierwszą z dwóch ww. przesłanek, tj. bezprawność działań przedsiębiorcy, polegającą na naruszeniu powyŜej powołanych przepisów ustawy deweloperskiej, co jednocześnie stanowi uchybienie ustawowemu obowiązkowi udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji. Ad 2) Druga przesłanka naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów – godzenie w zbiorowy interes konsumentów Analizując drugą przesłankę zastosowania w rozpatrywanej sprawie art. 24 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów naleŜy stwierdzić, iŜ opisane działanie przedsiębiorcy, naruszające ww. przepisy prawne niewątpliwie godzi w interesy konsumentów i rodzi po ich stronie niekorzystne skutki. Podkreślić bowiem naleŜy, iŜ nałoŜenie przez ustawodawcę na przedsiębiorcę obowiązku podawania w treści umowy deweloperskiej (na podstawie wyraźnego postanowienia tej umowy) ww. informacji słuŜy zapewnieniu konsumentom źródła wiedzy na temat przysługujących im uprawnień. Zaniechanie przez Ekonbud – Fadom umieszczenia w stosowanych wzorcach umownych przedmiotowych informacji pozbawiło konsumentów wiedzy koniecznej do ich prawidłowego, świadomego i czynnego uczestnictwa w rynku. Konsumenci, którym nie udzielono podstawowych wiadomości dotyczących sytuacji, w których mogą odstąpić od umowy, najprawdopodobniej nie skorzystają z przewidzianych prawem instrumentów pomimo zaistnienia okoliczności, które najczęściej są zawinione przez przedsiębiorcę. Jak juŜ wskazywano powyŜej, fakt, iŜ omawiane zaniechanie zamieszczenia przez Ekonbud – Fadom informacji określonych ustawą dotyczyło stosowanych przez Spółkę wzorców umowy, przesądza, iŜ w niniejszej sprawie mamy do czynienia z moŜliwością naruszenia praw licznej, niedookreślonej, grupy konsumentów. Tym samym zostało udowodnione spełnienie drugiej z przesłanek - godzenie ww. działaniami w zbiorowy interes konsumentów - niezbędnej do stwierdzenia praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów. Mając powyŜsze na względzie, Prezes Urzędu stwierdził, Ŝe zostało udowodnione spełnienie łącznie wszystkich przesłanek niezbędnych dla zakwalifikowania opisanych działań jako praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust.1 i 2 pkt 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Mając powyŜsze na uwadze, naleŜało orzec jak w pkt III sentencji decyzji. 4. Zastosowanie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów . Zgodnie z art. 28 ust.1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , jeŜeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione - na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania z urzędu – Ŝe przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24 tej ustawy, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąŜe się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieŜenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu moŜe, w drodze decyzji, nałoŜyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. Taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie, poniewaŜ Spółka w toku niniejszego postępowania, uznając zasadność zarzutów przedstawionych w Postanowieniu nr 233/2013 z dnia 15 listopada 2013 r., wniosła o zastosowanie przepisu art. 28 ustawy o ochronie …, zobowiązując się jednocześnie do dokonania zmian, o których mowa w uzasadnieniu niniejszej decyzji (pkt 2.7. ustaleń stanu faktycznego decyzji). W trakcie postępowania Ekonbud – Fadom - w piśmie z dnia 3 grudnia 2013 r. - poinformował, iŜ we wzorcu umowy stosowanym przez Spółkę od dnia 3 grudnia 2013 r. brak jest postanowień określonych w punktach 1, 1a), 1b), 1c), 1d), 1e) , 3), 3a), 3b), 4 21 Postanowienia Prezesa Urzędu nr 233/2013 z dnia 15 listopada 2013 r. o wszczęciu postępowania administracyjnego. Jednocześnie Spółka wskazała, iŜ od dnia 3 grudnia 2013 r. stosuje w obrocie konsumenckim wzorzec umowy, który został uzupełniony o postanowienia podające informacje o moŜliwości odstąpienia przez konsumenta od umowy – przepisując przepis art. 29 ust. 1 pkt 1) – 5) ustawy deweloperskiej. W załączeniu do powyŜszego pisma oraz do pisma z dnia 5 lutego 2014r. Spółka przedłoŜyła nowe wzorce umowy, w których nie występują juŜ kwestionowane przez Prezesa Urzędu postanowienia, a nadto, które zostały uzupełnione o odpowiednie informacje określone w art. 29 ust. 1 pkt 1) – 5) ustawy deweloperskiej. Jednocześnie Ekonbud - Fadom zobowiązał się do aneksowania wszystkich umów, zawartych z konsumentami na podstawie wzorców, zawierających kwestionowane postanowienia i pozostających w obrocie. Zdaniem Prezesa Urzędu wprowadzenie nowych wzorców umownych, w których kwestionowane postanowienia (pkt 1.1. ustaleń stanu faktycznego decyzji) otrzymały nowe brzmienia lub zostały usunięte a ponadto, w których, wypełniając obowiązki informacyjne względem konsumentów, zamieszczono nowe postanowienia, zniosło bezprawność działania Spółki. Niemniej jednak brak we wzorcach postanowień o kwestionowanej treści nie zniwelował skutków działań Spółki, gdyŜ w obrocie prawnym pozostają umowy deweloperskie, zawarte na podstawie wzorców zawierających negowane postanowienia, oraz dotknięte brakami informacyjnymi. Zatem, aby wyeliminować te skutki, konieczne jest aneksowanie wszystkich ww. umów, do czego Ekonbud - Fadom się zobowiązał. Tym samym, Prezes Urzędu, po przeprowadzeniu analizy złoŜonego wniosku, uznał za stosowne oprzeć rozstrzygnięcie zawarte w punkcie I, II i III sentencji niniejszej decyzji o regulację przepisu art. 28 ustawy o ochronie …. Kierując się zaś wnioskiem Spółki oraz doświadczeniem orzeczniczym w sprawach o podobnym stanie faktycznym, Prezes Urzędu ustalił okres wykonania przyjętego zobowiązania na 2 miesiące od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji. 5. Rozstrzygniecie zawarte w punkcie IV sentencji decyzji. Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w decyzji wydanej na podstawie art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes Urzędu nakłada na przedsiębiorcę obowiązek złoŜenia w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowiązań. Za termin wystarczający do realizacji tego obowiązku Prezes Urzędu uznał trzy miesiące od dnia uprawomocnienia się decyzji, czyli miesiąc od daty realizacji nałoŜonych na Ekonbud - Fadom zobowiązań. Jednocześnie Prezes Urzędu określił sposób wykonania sprawozdania z przyjętego przez Spółkę zobowiązania pozwalający na weryfikację działań, które mają przez nią zostać podjęte. W związku z powyŜszym, naleŜało orzec jak w pkt IV sentencji decyzji. 6. Rozstrzygniecie zawarte w punkcie V sentencji decyzji. Stosownie do art. 83, w związku z art. 84 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w sprawach w niej nieuregulowanych, do postępowania przed Prezesem Urzędu stosuje się – z wyłączeniem spraw dotyczących dowodów – przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Z kolei dyspozycja art. 105 § 1 k.p.a. stanowi, iŜ organ administracji państwowej wydaje decyzję o umorzeniu postępowania, gdy postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe. Umorzenie postępowania na tej podstawie jest obligatoryjne, co oznacza, iŜ ustalenie przesłanki bezprzedmiotowości postępowania stwarza obowiązek zakończenia postępowania w danej instancji przez jego umorzenie, poniewaŜ brak jest podstaw do rozstrzygnięcia sprawy co do jej istoty. Dalsze prowadzenie postępowania w takim przypadku stanowiłoby o jego wadliwości, mającej istotny wpływ na wynik sprawy. Podkreślić przy tym naleŜy, iŜ przesłanka umorzenia postępowania moŜe istnieć jeszcze przed 22 wszczęciem postępowania, co zostanie ujawnione w toczącym się postępowaniu, a moŜe ona powstać takŜe w czasie trwania postępowania, a więc w sprawie juŜ zawisłej przed organami administracyjnymi. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 kwietnia 2003 r. (sygn. akt III SA 2225/01) bezprzedmiotowość postępowania administracyjnego oznacza, Ŝe brak jest któregoś z elementów materialnego stosunku prawnego, a w związku z tym nie moŜna wydać decyzji załatwiającej sprawę przez rozstrzygnięcie jej co do istoty. Jest to orzeczenie formalne, kończące postępowanie bez jego merytorycznego rozstrzygnięcia. W niniejszej sprawie postawiony został Ekonbud - Fadom zarzut stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, polegającej na zamieszczeniu w stosowanych w obrocie konsumenckim wzorcach umowy postanowień o treści: 1. „Strona kupująca oświadcza, iŜ znany jest jej fakt, iŜ do dnia pierwszego zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej, Zarząd nieruchomością wspólną, na zasadach określonych w ustawie o własności lokali, sprawować będzie osoba wskazana przez stronę sprzedającą (…)”; 2. „Do dnia pierwszego zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej, Zarząd nieruchomością wspólną, na zasadach określonych w ustawie o własności lokali, sprawować będzie osoba wskazana przez sprzedającego (…)”; 3. „Do dnia pierwszego zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej, Zarząd nieruchomością wspólną, na zasadach określonych w ustawie o własności lokali, sprawować będzie …… W/w spółka posiadająca licencję zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami nadaną w trybie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 z później zm.).”, to jest postanowień toŜsamych z klauzulą wpisaną na podstawie art. 479 45 k.p.c. do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, pod pozycją 1480. Analiza ww. postanowień wykazała jednak, Ŝe w niniejszej sprawie toŜsamość ta nie zachodzi. Podnieść bowiem trzeba, iŜ SOKIK orzekając w sprawie klauzul abuzywnej wpisanej do rejestru pod nr. 1480 wskazał, iŜ zawarte w nim zastrzeŜenie dla dewelopera do wyboru zarządcy nad nieruchomością jest niczym nieuzasadnionym uprawnieniem. Pozbawia nabywców przysługującego im prawa do swobodnego wyboru kontrahenta w zakresie administrowania nieruchomością i jest przejawem wykorzystania przewagi kontraktowej dewelopera istniejącej w chwili zawierania umowy; zmusza do korzystania z usług podmiotu wyznaczonego przez Spółkę, nawet gdy właściciele nie będą mieli zaufania do rzetelności tak wyznaczonego przedsiębiorcy, bądź nie będą zadowoleni ze sposobu sprawowania przez niego zarządu. Jest to sprzeczne z dobrymi obyczajami i raŜąco narusza interes konsumentów. Zakwestionowane postanowienia, stosowane przez Ekonbud – Fadom, takŜe, zastrzegają dla Spółki prawo wskazania osoby, która jako pierwsza sprawować będzie zarząd nieruchomością wspólną. Istotnym jest jednak, iŜ uprawnienie to jest aktualne jedynie do czasu pierwszego zebrania członków wspólnoty mieszkaniowej. Na zebraniu tym właściciele nieruchomości będą mogli podjąć swobodną decyzję, co do wyboru podmiotu, który w dalszym czasie będzie sprawował zarząd nieruchomością. Tym samym, stosowanie powyŜszych postanowień we wzorcach umowy nie moŜe być poczytane za praktykę opisaną w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Mając powyŜsze na uwadze naleŜało orzec, jak w punkcie V sentencji niniejszej decyzji. Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów we Wrocławiu. 23 Otrzymuje: r.pr. Anna Wieczorek Kancelaria Prawna „GWW Woźny i Wspólnicy” sp. j. Ul. Św. Mikołaja 81 50-126 Wrocław