II SA/Łd 340/26

Dnia 13 sierpnia 2026 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędziowie: Sędzia WSA Agata Sobieszek-Krzywicka Sędzia WSA Jarosław Czerw (spr.) , Protokolant asystent sędziego Agnieszka Chrzanowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 sierpnia 2026 roku sprawy ze skargi Ł. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 17 marca 2026 roku znak: SKO.4160.29.2026 w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy D. z dnia 17 lutego 2026 roku, nr 3/2026, znak: GP.6725.3.2026; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi na rzecz skarżącego Ł. K. kwotę 206 (dwieście sześć) PLN tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. a.tp.

Zaskarżoną do tutejszego Sądu decyzją z dnia 17 marca 2026 r. znak: SKO.4160.29.2026 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy D. nr 3/2026 z dnia 17 lutego 2026r. w sprawie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak wynika z akt sprawy decyzją z dnia 17 lutego 2026 r. nr 3/2026 Wójt Gminy D., na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i ust. 12 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm., dalej: u.p.z.p.), art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 z późn. zm., dalej: u.g.n.) , art. 104 oraz art. 107 § 1 i § 3 k.p.a. oraz § 36 uchwały Rady Gminy D. z dnia 17 października 2023 r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z dnia [...], poz. [...]), orzekł o ustaleniu wobec Ł. K. jednorazowej opłaty w wysokości 5128,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości N., gm. D. oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr ewid. [...] o powierzchni 1325 m2 z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ wyjaśnił, że jak wynika ze sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego wartość rynkowa części nieruchomości, w odniesieniu do której zachodzą przesłanki do ustalenia opłaty planistycznej według stanu po uchwaleniu aktualnie obowiązującego planu miejscowego wynosi 36 940,00 zł. Oszacowana wartość rynkowa tej części nieruchomości według faktycznego sposobu jej wykorzystania przed uchwaleniem miejscowego planu wynosi 11 300,00 zł. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy różnica pomiędzy wartością części nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania przed uchwaleniem tego planu stanowi kwotę 25 640,00 zł. Organ stwierdził, że po uwzględnieniu wzrostu wartości części nieruchomości w odniesieniu do działki o numerze ewidencyjnym [...] w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub letniskowej lub rekreacji indywidualnej ustala się opłatę w wysokości: 5 128,00 zł, która to kwota stanowi iloczyn wzrostu wartości nieruchomości wynikającej z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (25 640,00 zł) oraz stawki procentowej określonej w ww. uchwale (20%) (25 640,00 x 20% = 5 128,00). Odwołanie od powyższej decyzji wniósł Ł. K., wnosząc o jej uchylenie w całości i umorzenie postępowania, ewentualnie przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania z obowiązkiem sporządzenia prawidłowej wyceny nieruchomości, ponieważ została ona oparta na operacie szacunkowym, który w ogóle nie uwzględnia rzeczywistego stanu i wartości nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, w decyzji nie odniesiono się do pisma strony z dnia 21 lutego 2025r. Odwołujący się zarzucił, że organ błędnie ustalił wzrost wartości nieruchomości przyjmując, że przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki o nr [...] i [...] miały charakter gruntów rolnych. Strona zaznaczyła, że na podstawie decyzji nr BG.7430-2/34/09 z dnia 14 kwietnia 2009 r. wprowadzono na dz. (stary numer przed podziałem) [...] użytek terenu mieszkaniowego oraz zgodnie z wydanym zaświadczeniem z dnia 6 maja 2022r. znak sprawy: GP.6727.44.2022r. wprowadzono oznaczenie B.R.2 (tereny produkcji rolniczej z prawem zabudowy). Działki przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego miały już potencjał budowlany, a zmiana symbolu planistycznego z użytku terenu mieszkaniowego i B.R.2 (tereny produkcji rolniczej z prawem zabudowy) na 1MN-ML nie oznaczała, zdaniem strony, powstania nowej jakości inwestycyjnej, lecz modyfikację przeznaczenia terenu który już wcześniej dopuszczał zabudowę. Nieruchomości nie były gruntem rolnym były przygotowane do zabudowy jak działki budowlane. W 2010 r. dokonano kosztownego rozgraniczenia z sąsiadami. W 2011-2013r. strona poniosła istotne, znaczne i trwałe nakłady inwestycyjne w szczególności w związku z nawiezieniem około 3436 m3 piasku i ziemi. Ponadto, strona zleciła zagęszczenie terenu ciężkim sprzętem i wyrównanie oraz zebranie kamieni, zagrabienie ręcznie i obsianie działek trawą która corocznie była koszona do dnia sprzedaży. Zleciła także doprowadzenie wody do obydwu działek i montaż studzienek wodomierzowych, doprowadzeni energii elektrycznej do dz. nr [...] i montaż skrzynki pomiarowej. Na polecenie Wójta Gminy D. dokonała naprawy drogi (dz. nr [...]). Zostało też wykonane wstępne ogrodzenie dz. nr [...] od strony zachodniej oraz od strony wschodniej dz. nr [...]. Wobec tego strona zarzuciła, że organ nie uwzględnił w szacowaniu wartości nieruchomości poczynionych na nieruchomości nakładów. Wspomnianą na wstępie decyzją z dnia 17 marca 2026 r. znak: SKO.4160.29.2026 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ stwierdził, że nie budzi wątpliwości, iż w wyniku określenia przeznaczenia nieruchomości w nowym planie na cel korzystniejszy (budowlany) od poprzedniego (rolnego z prawem zabudowy) nastąpił wzrost wartości nieruchomości uprawniający organ administracji do naliczenia opłaty planistycznej. Ponadto, aktem notarialnym Repertorium A nr [...] nastąpiło zbycie przedmiotowej nieruchomości. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, które zgodnie z art. 153 ustawy polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku oraz metodą korygowania ceny średniej. W przedmiotowej sprawie, przy określeniu wartości gruntu zastosowano metodę korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca majątkowy przeanalizował kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami porównywalnymi do wycenianego gruntu, spośród których wybrał najbardziej podobne, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, które potraktował jako reprezentatywną próbę, a następnie poddał je procedurze szacowania, poprzez dokonanie charakterystyki wycenianej nieruchomości (działek) z przedstawieniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych, przeprowadzenie porównania nieruchomości (działek) wycenianych kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określono wielkości poprawek wynikających z różnicy przedmiotu wyceny i nieruchomości wybranych do porównań, obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej nieruchomości przyjętych do porównań przy użyciu określonych poprawek, obliczenie wartość wycenianej nieruchomości (działek) jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, określenie wartość wycenianej nieruchomości (działek) na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i jej (ich) powierzchni. Uwzględniając powyższe, Kolegium za słuszny uznało pogląd organu pierwszej instancji, wedle którego podział przedmiotowej nieruchomości spowodował wzrost jej wartości na określonym w operacie szacunkowym poziomie. W ocenie Kolegium, operat ten stanowi konieczny i wystarczający dowód zasadności ustalenia opłaty planistycznej. Oceniając operat pod względem formalnym, Kolegium stwierdziło, że zawiera on wszystkie wynikające z § 79 rozporządzenia elementy wymagane dla operatu szacunkowego, przedstawiona opinia biegłego jest spójna i logiczna. Sam operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami, zaś określonej w nim wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżona po podziale. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Operat ten niewątpliwie wskazuje na to, iż podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jego wartości. Zdaniem Kolegium operat szacunkowy złożony w przedmiotowej sprawie odpowiada ustawowym wymogom formalnym, a biegły spełnia warunki określone w art. 174 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem organu nie budzi wątpliwości, że spełniona jest także czwarta przesłanka ustalenia tej opłaty, a mianowicie obowiązująca stawka procentowa (20%). Ponadto wszczęto postępowanie w przedmiotowej sprawie w terminie 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana stała się obowiązująca. Różnica pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed jego uchwaleniem stanowi kwotę 25.640,00 zł. Przy udowodnionym wzroście wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu i uwzględnieniu obowiązującej stawki oplata planistyczna wynosi w analizowanym przypadku kwotę 5.128,00 zł. Wobec tego w opisanym powyżej stanie faktycznym i prawnym brak jest zatem podstaw do uwzględnienia odwołania. Odnosząc się do zarzutów odwołania organ wyjaśnił, że grunt o przeznaczeniu rolnym z dopuszczeniem zabudowy zagrodowej stanowi szczególny rodzaj nieruchomości, który pomimo możliwości realizacji określonych obiektów budowlanych - zachowuje swój podstawowy, rolniczy charakter wynikający zarówno z klasyfikacji ewidencyjnej, jak i przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego bądź decyzji o warunkach zabudowy. Nieruchomość taka przeznaczona jest przede wszystkim do prowadzenia działalności rolniczej, natomiast dopuszczalna zabudowa ma charakter akcesoryjny i pozostaje w ścisłym związku funkcjonalnym z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, obejmując w szczególności budynki mieszkalne wchodzące w skład zabudowy zagrodowej oraz obiekty gospodarcze, inwentarskie i magazynowe służące produkcji rolnej. Co do zasady możliwość realizacji takiej zabudowy przysługuje wyłącznie podmiotom posiadającym status rolnika indywidualnego oraz prowadzącym gospodarstwo rolne o określonej powierzchni, a sama inwestycja musi pozostawać w bezpośrednim związku z działalnością rolniczą, co w praktyce istotnie ogranicza zarówno krąg potencjalnych inwestorów, jak i zakres dopuszczalnych przedsięwzięć budowlanych. Odmiennie kształtuje się sytuacja prawna gruntu budowlanego, który przeznaczony jest wprost pod zabudowę o charakterze mieszkaniowym, usługowym, przemysłowym bądź innym nierolniczym, a jego wykorzystanie nie jest uzależnione od wykazania związku inwestycji z działalnością rolniczą ani od posiadania szczególnego statusu podmiotowego przez inwestora. Grunt taki charakteryzuje się pełną zdolnością inwestycyjną w granicach określonych przepisami prawa oraz ustaleniami planistycznymi, a realizacja zabudowy odbywa się w ramach standardowej procedury administracyjnej, bez dodatkowych ograniczeń właściwych dla gruntów rolnych, takich jak konieczność spełnienia przesłanek wynikających z przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego czy ewentualnego wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. W konsekwencji, pomimo formalnego dopuszczenia określonej zabudowy, grunt rolny z prawem do zabudowy zagrodowej nie może być utożsamiany z gruntem budowlanym, albowiem jego zasadnicze przeznaczenie, funkcja oraz reżim prawny pozostają odmienne, co przekłada się również na jego ograniczoną użyteczność inwestycyjną oraz niższą wartość rynkową w porównaniu z nieruchomościami przeznaczonymi typowo pod zabudowę. Uwzględniając powyższe okoliczności, organ uznał, że wybór nieruchomości przyjętych do porównań został dokonany przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób prawidłowy oraz zgodny z zasadami wyceny. Przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość stanowiła grunt rolny z możliwością realizacji zabudowy, w związku z czym zasadne było przyjęcie do analizy porównawczej nieruchomości o tożsamym charakterze i przeznaczeniu. Okoliczność ta została wykazana w operacie szacunkowym na stronie 13 oraz w tabeli nr 1. Kolegium nie zgodziło się także z argumentami odwołania jakoby wpływ na wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miały nakłady, jakie poczyniła strona na nieruchomości, takie jak: nawiezienie dużej ilości piasku i ziemi, zagęszczenie oraz wyrównanie terenu, doprowadzenie wody i montaż studzienek, doprowadzenie energii czy wykonanie ogrodzenia. W postępowaniu o ustaleniu opłaty planistycznej te wszystkie elementy pozostają bez znaczenia w przypadku wyceny dokonywanej na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej, w której jedynym czynnikiem generującym wzrost wartości nieruchomości jest zmiana planu. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wniósł Ł. K.. Strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy D. dotyczącej ustalenia opłaty planistycznej, zasądzenie kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy błędne ustalenie stanu faktycznego oraz naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez ich błędną interpretację i niewłaściwe zastosowanie. W ocenie skarżącego postępowanie zostało przeprowadzone w sposób naruszający zasady prawidłowego postępowania administracyjnego, w szczególności poprzez niewłaściwą ocenę zgromadzonego materiału dowodowego. Wzrost wartości działki nie wynika bowiem wyłącznie z uchwały gminy ale przede wszystkim ze znacznych nakładów, prac ziemnych i pracy fizycznej. Na działce znajdowało się ogromne wyrobisko, a teren wokoło był zdegradowany z dużym spadkiem terenu w kierunku północnym, co w praktyce uniemożliwiało jakiekolwiek racjonalne wykorzystanie terenu w tym zabudowy. Zdaniem skarżącego w sprawie doszło do zawyżenia wartości nieruchomości z pominięciem istotnego wpływu poniesionych przeze mnie nakładów i prac fizycznych. Organ pominął fakt że w stanie pierwotnym nieruchomość nie posiadała walorów użytkowych. Z uwagi na upływ czasu skarżący nie dysponuje już rachunkami dokumentującymi poniesione nakłady z lat 2009-2014. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek z innych przyczyn niż zostały w niej wskazane. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zakres kontroli wykonywanej przez sądy administracyjne określony jest przepisem art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.) (dalej: p.p.s.a.), który stanowi, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a p.p.s.a. Sąd administracyjny dokonując kontroli rozstrzygnięć organów administracyjnych, kieruje się wyłącznie kryterium legalności, czyli zgodności z przepisami prawa materialnego i procesowego. Oznacza to, że w ramach takiej kontroli sąd nie może kierować się względami słuszności czy zasadami współżycia społecznego. Zgodnie z art. 135 p.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Na podstawie art. 145 § 1 p.p.s.a., uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie decyzji następuje, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. W przypadku, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a., skarga zgodnie z art. 151 p.p.s.a. podlega oddaleniu. Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 17 marca 2026 r. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy D. nr 3/2026 z dnia 17 lutego 2026r. w sprawie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.) (dalej: u.p.z.p.) wraz z przepisami rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r. poz. 1832) (dalej: rozporządzenie). Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Roszczenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 u.p.z.p.). W rozpoznawanej sprawie z przedłożonych akt administracyjnych wynika, iż teren, na którym położona jest działka skarżącego (nr ew. [...] położona w miejscowości N. w gm. D.) przed uchwaleniem zmiany planu przeznaczony był częściowo pod grunty rolne z prawem do zabudowy (B.R.2-63%) oraz tereny lasów (B.ZL - 37%). Po uchwalaniu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą Rady Gminy D. z dnia 17 października 2023 r. nastąpiła zmiana przeznaczenia terenu – działka została przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub letniskowej lub rekreacji indywidualnej (1MN-ML 55%), tereny lasu (IL-39%), teren drogi dojazdowej (1KDD-3%) oraz tereny wód powierzchniowych (1WS-3%). Zmiana obowiązującego planu w powyższym zakresie weszła w życie 13 grudnia 2023 r. Z akt sprawy wynika nadto, iż po dacie wejścia w życie wskazanej wyżej uchwały, na podstawie aktu notarialnego z dnia 16 maja 2025 r., Rep. A nr [...], dokonano sprzedaży działki ew. nr [...]. Dokonane w powyższym zakresie ustalenia faktyczne pozostają bezsporne pomiędzy stronami niniejszego postępowania, jak również nie budzą jakichkolwiek wątpliwości Sądu. Sporną pozostaje natomiast kwestia zasadności ustalenia przedmiotowej opłaty planistycznej, jak również kwestia poprawności sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Jak stanowi art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu: 1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu; 2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5 (art. 37 ust. 6 u.p.z.p.). W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.) (dalej: u.g.n.), o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej (art. 37 ust. 12 u.p.z.p.). Zgodnie z art. 7 u.g.n. jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V. Określenia wartości wymienionych w art. 150 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz w art. 161 u.g.n. dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V (art. 150 ust. 5). Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). W rozpoznawanej sprawie operat szacunkowy dla potrzeb ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem m.p.z.p. i zbyciem nieruchomości został sporządzony przez mgr inż. J. C. w dniu 20 stycznia 2026 r. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, które zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku oraz metodą korygowania ceny średniej. W przedmiotowej sprawie, przy określeniu wartości gruntu zastosowano metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 8 ust. 1 rozporządzenia, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W sporządzonym w dniu 20 stycznia 2026 r. operacie szacunkowym autor operatu - jak twierdzi - omyłkowo umieścił zapis zawarty na str. 13 w akapicie 4: "Do wyceny działki jako parametr podobne przy przeznaczeniu w planie brano pod uwagę możliwość zabudowy produkcyjno-usługowej". W oświadczeniu z dnia 18 marca 2026 r. autor operatu wskazał, że była to "pomyłka edytorska". Warto w tym miejscu zaznaczyć, że rozporządzenie przewiduje jedynie możliwość sprostowania oczywistych omyłek pisarskich (§ 84). Nie może umknąć uwagi, że sprostowanie co do zasady może dotyczyć oczywistych omyłek pisarskich pod warunkiem że nie mają one wpływu na wynik wyceny. Zgodnie bowiem z § 84 rozporządzenia rzeczoznawca majątkowy może sprostować oczywiste omyłki pisarskie, jeżeli nie mają one wpływu na wynik wyceny, przez dołączenie do operatu szacunkowego wykazu tych omyłek ze wskazaniem daty jego sporządzenia. Przepisy § 82 stosuje się odpowiednio (por. wyrok WSA w Szczecinie z 3 października 2024 r., II SA/Sz 453/24, LEX nr 3774955, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, https://orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej: CBOSA). W ocenie Sądu nie sposób uznać oświadczenia z dnia 18 marca 2026 r. za sprostowanie oczywistej omyłki pisarskiej. Nie można uznać także wskazanej w powołanym wyżej oświadczeniu omyłki za oczywistą omyłkę pisarską, bowiem w rozpoznawanej sprawie akapit w którym wystąpiła "pomyłka edytorska", jak ją określił autor operatu, dotyczyła uwzględnienia w procesie porównywania nieruchomości - działek o innym przeznaczeniu niż działka, której wartość podlegała szacowaniu. Działka podlegająca szacowaniu (w części szacowanej) to działka przeznaczona pod tereny rolne z prawem do zabudowy – przed zmianą planu oraz przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub letniskowej lub rekreacji indywidualnej – po zmianie planu. Natomiast autor operatu w akapicie 4 na str. 13 operatu wskazuje, że "Do wyceny działki, jako parametr podobne przy przeznaczeniu w planie brano pod uwagę możliwość zabudowy produkcyjno-usługowej. Podobne nie znaczy takie same. Aby ustalić wartość nieruchomości szacowanej w stosunku do porównywanych służą współczynniki korygujące". Z kolei w oświadczeniu z dnia 18 marca 2026 r. autor operatu stwierdza, że "pomyłka edytorska" nie miała wpływu na określane wartości nieruchomości, o czym świadczy fakt przyjęcia do obliczeń nieruchomości o wartościach z przedziału 10-16,66 zł/m² w tabeli na str. 14 operatu. Tymczasem na str. 14 operatu jego autor nie precyzuje jakie nieruchomości zostały uwzględnione do porównania jako podobne (tabelaryczny opis monitoringu nieruchomości podobnych obejmuje jedynie takie informacje jak: miejscowość, gmina, działka pow. w m², cena w zł, cena 1 m² w zł, data transakcji. Informacje zawarte na str. 14 operatu nie potwierdzają zatem faktu przyjęcia do wyceny nieruchomości podobnych do szacowanej działki. Należy przypomnieć, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. Jednak ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z 21 stycznia 2014 r., I OSK 1358/12, LEX nr 1501743, CBOSA). Zdaniem Sądu wskazane wyżej uchybienia mają charakter oczywisty i winny zostać dostrzeżone przez organy administracji na etapie weryfikacji przedłożonego operatu. Oczywistym jest, co już wskazano, że organy oceniają operat przede wszystkim od strony formalnej, pod względem kompletności i przydatności dla określonego celu, nie wnikając w merytoryczną wartość wyceny z uwagi na wymaganą wiedzę fachową, potwierdzoną nabyciem uprawnień rzeczoznawcy majątkowego (por. wyrok NSA z 16 września 2016 r., I OSK 2938/14, LEX nr 2143019, CBOSA). W ocenie Sądu powyższe uchybienia świadczą o braku spełniania przez operat szacunkowy wymogów formalnych, czego organy nie dostrzegły. W ocenie Sądu organy bezkrytycznie przyjęły zarówno sam operat, jak i złożone już po wydaniu decyzji przez organ I instancji przez rzeczoznawcę majątkowego oświadczenie z 18 marca 2026 r. Mając na uwadze wskazane wyżej uchybienia mogące mieć istotny wpływ na określenie wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu zmiany planu miejscowego, w ocenie Sądu należy uznać, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie spełniał wymogów wynikających ze wskazanych wyżej przepisów prawa, co więcej nie ma charakteru w pełni spójnego. Wydanie rozstrzygnięcia w oparciu o wadliwy operat szacunkowy świadczy o naruszeniu przez organy administracji art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. To z kolei oznacza, że doszło do naruszenia przepisu art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. W rozpoznawanej sprawie nie było zatem dopuszczalne ustalenie opłaty planistycznej na podstawie znajdującego się w aktach operatu szacunkowego, co oznacza jednocześnie, że organ nie dysponował prawidłową opinią pozwalającą ustalić wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek uchwalenia zmiany planu miejscowego. Istotne wadliwości operatu szacunkowego, wskazane wyżej przez Sąd, a niedostrzeżone przez organy w toku postępowania wyjaśniającego, wymagają, aby wyeliminować z obrotu prawnego wydane w sprawie decyzje organu I i II instancji. Dodatkowo dostrzec należy nieścisłości w treści decyzji organu II instancji świadczące o naruszeniu przepisów procesowych i błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy – organ II instancji wskazuje na str. 4 decyzji, że "podzielić należy pogląd organu I instancji, że podział przedmiotowej nieruchomości spowodował wzrost jej wartości na określonym w operacie szacunkowym poziomie" – nie wiadomo zatem czy powodu wzrostu wartości nieruchomości organ ten upatruje w podziale nieruchomości, czy też jednak w uchwaleniu miejscowego planu. Podobnie stwierdzenie zawarte jest na str. 5 decyzji, w akapicie 2 ("wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Operat ten niewątpliwie wskazuje na to, iż podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jego wartości."). Z kolei na str. 2 decyzji organ wskazuje, że przed uchwaleniem miejscowego planu na terenie położenia działek nie obowiązywał m.p.z.p. oraz nie została wydana decyzja WZ. Tymczasem jak wskazuje autor operatu szacunkowego – przed uchwaleniem planu z 17 października 2023 r. dla spornego obszaru obowiązywała uchwała Rady Gminy D. z dnia 7 grudnia 2009 r. nr [...], powyższe wynika także z decyzji organu I instancji. Zdaniem Sądu w tej sytuacji trudno uznać, iż organ II instancji wydał rozstrzygnięcie w oparciu o należycie i wyczerpująco zgromadzony materiał dowodowy, a w konsekwencji iż ustalił aktualny na dzień wydania decyzji stan faktyczny. Stanowiło to naruszenie art. 7, 8 § 1, 77 § 1 i 80 k.p.a., a w konsekwencji także art. 107 § 3 k.p.a., a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bowiem dotyczyło ustaleń będących podstawą rozstrzygnięcia sprawy w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odnosząc się natomiast do zarzutów skargi – w ocenie Sądu nie są one zasadne, bowiem jak wynika ze sporządzonego operatu szacunkowego – wycenie podlegał jedynie grunt. W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się przy tym, że skoro podstawą do ustalenia opłaty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to opłata ta nie może obejmować wzrostu wartości wywołanej innymi okolicznościami nie mającymi związku ze zmianą bądź uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania np. nakładami właściciela (por. wyrok NSA z 4 lipca 2008 r., II OSK 774/07, LEX nr 447925, CBOSA). Z tego też względu Sąd orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 p.p.s.a. o uchyleniu zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji (pkt 1 sentencji wyroku). Wskazania co do dalszego postępowania wynikają z powyższych rozważań Sądu oraz oceny prawnej i wiążą organy w niniejszej sprawie stosownie do art. 153 p.p.s.a. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy powinny mieć na uwadze powyższe ustalenia, bacząc by nie naruszono reguł postępowania oraz by rozstrzygnięcia odpowiadały prawu materialnemu. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i 205 § 1 p.p.s.a. (pkt 2 sentencji wyroku). ds