II SA/Łd 815/25

Dnia 23 czerwca 2026 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agata Sobieszek-Krzywicka Sędziowie Sędzia WSA Jarosław Czerw (spr.) Sędzia WSA Piotr Mikołajczyk Protokolant starszy asystent sędziego Nina Krzemieniewska-Oleszek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 czerwca 2026 roku sprawy ze skargi K. S. i M.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 2 września 2025 roku znak: SKO.4150.511-514.2025 w przedmiocie umorzenia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla południowej części działki i ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji przewidywanej do realizacji w środkowej części działki oddala skargę. IB

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi decyzją z dnia 2 września 2025 r. (znak: SKO.4150.511-514.2025) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 9 lipca 2025 r. (nr DPRG-UA-VII.758.2025) w sprawie warunków zabudowy dla inwestycji. Jak wynika z akt sprawy decyzją z dnia 9 lipca 2025 r. nr DPRG-UA-VII.758.2025 Prezydent Miasta Łodzi, po rozpatrzeniu wniosku A.S. i G.A., na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130) i art. 104 K.p.a., umorzył postępowanie w sprawie warunków zabudowy w południowej części działki nr [...] w obrębie [...] (zaznaczonej na załączniku graficznym literami [...] ) objętej ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 6 grudnia 2023 r. nr LXXXIV/2524/23, w sprawie uchwalenia m.p.z.p. dla części obszaru miasta Łodzi położonej w dolinie rzeki Jasieniec w rejonie ulic: Rąbieńskiej, Podchorążych i Złotno i jednocześnie ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, przewidzianej do realizacji w Łodzi przy ul. [...] [...], w środkowej części działki o numerze ewidencyjnym [...] w obrębie [...] (zaznaczonej na załączniku graficznym literami [...]). Organ określił rodzaj inwestycji jako zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Wskazał, że inwestycja obejmuje: budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi. W oparciu o rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2024 r., poz. 1116) oraz o przeprowadzoną analizę urbanistyczną ustalono następujące zasady zabudowy: - linia zabudowy - nie dotyczy, - maksymalna intensywność zabudowy (w stosunku do powierzchni fragmentu działki nr [...] , na którym ustala się warunki zabudowy/oznaczonego na załączniku graficznym literami [...]) - [...] , - maksymalna nadziemna intensywność zabudowy (w stosunku do powierzchni fragmentu działki nr [...] , na którym ustala się warunki zabudowy) - 0,40, - minimalna nadziemna intensywność zabudowy (w stosunku do powierzchni fragmentu działki nr [...] , na którym ustala się warunki zabudowy) - 0,10, - udział powierzchni zabudowy (w stosunku do powierzchni fragmentu działki nr [...] , na którym ustala się warunki zabudowy) - od 0,09 do 0,19, - szerokość elewacji frontowej (od strony działek nr [...] , [...] , na których został urządzony dojazd) - od 20,0 m do 32,0 m, - wysokość zabudowy - od 4,0 m do 8,0 m, - geometria dachu: - kąt nachylenia połaci dachu - od 0°do 5°, - układ połaci dachowych - dach płaski, kierunek głównej kalenicy dachu/attyki równoległy/prostopadły w stosunku do frontu działki, - minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej (w stosunku do powierzchni fragmentu działki nr [...] , na którym ustala się warunki zabudowy) - 0,35. Organ wskazał, że zaopatrzenie inwestycji w energię elektryczną i wodę zaplanowano z sieci, odprowadzenie ścieków sanitarnych - do sieci kanalizacyjnej - na warunkach określonych przez gestorów sieci; zaopatrzenie w ciepło - ze źródła lokalnego; gospodarowanie odpadami - na zasadach określonych w ustawie z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Obsługa komunikacyjna inwestycji ma się odbywać z ul. [...] poprzez działki nr [...] i [...] , na których jest urządzony dojazd. Minimalną liczbę miejsc do parkowania określono w liczbie minimum 2 stanowiska na 1 lokal. Wskazano ponadto, że linie rozgraniczające teren inwestycji oznaczone są na mapie stanowiącej załącznik graficzny do niniejszej decyzji. Odwołanie od powyższej decyzji złożyli właściciele nieruchomości sąsiednich w stosunku do terenu inwestycji: K.S., M.S., B. M. i M. M. , zaskarżając decyzję w części, dotyczącej ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji realizowanej na części działki o numerze ewidencyjnym [...] w obrębie [...] (zaznaczonej na załączniku graficznym literami [...]). Zaskarżonej w części decyzji zarzucono: a. błędne określenie wielkości obszaru analizowanego poprzez jego zawyżenie, albowiem szerokość terenu działki mającej mieć dostęp do drogi wewnętrznej to 60 metrów jako odległość od punktu B do punku G na załączniku graficznym, co przekłada się na promień wyznaczanego obszaru analizowanego na poziomie nie więcej niż 180 metrów, w miejsce przyjętego promienia długości 252 metry. b. niedostrzeżenie, iż udział w działce drogowej stanowiącej działki nr [...] , [...] i [...] właściciela nieruchomości wynosi 1/900, a dodatkowo nie wzięcie pod uwagę okoliczności, iż przed Sądem Rejonowym dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi Wydziałem Cywilnym toczy się postępowanie w przedmiocie zniesienia współwłasności nieruchomości składającej się z działek [...] , [...] i [...] poprzez wykupienie udziału 1/900 należnych M. B. przez pozostałych współwłaścicieli, co z kolei przełoży się na następujące fakty: - dojazd do nieruchomości objętej zaskarżoną decyzją będzie możliwy jedynie poprzez północną część działki nr [...] , - elewacją frontową dla nieruchomości objętej zaskarżoną decyzją będzie odległość od punktu A do B, co daje 40 metrów, co z kolei przekłada się na promień obszaru analizowanego na poziomie 120 metrów, - ustalony w zaskarżonej decyzji sposób komunikacji dla nieruchomości będzie niemożliwy do realizacji, c. błędne określenie wskaźnika powierzchni zabudowy dla nieruchomości objętej skarżoną decyzją poprzez przyjęcie do analizy porównawczej nieruchomości zabudowanych zabudową wielorodzinną i tym samym porównywanie nieruchomości nieporównywalnych, co przełożyło się na zawyżenie wskaźnika powierzchni zabudowy dla nieruchomości objętej skarżoną decyzją, co w efekcie pozwala na wybudowanie budynku deklarowanego jako jednorodzinny o powierzchni zabudowy większej, aniżeli budynki wielorodzinne z obszaru analizowanego (bloki wielomieszkaniowe), albowiem przyjęty w decyzji WZ wskaźnik 0,19 pozwala na wybudowanie budynku o powierzchni 615 m2, zaś największa powierzchnia zabudowy w obszarze analizowanym, po drugiej strony ulicy [...] to 612 m² i dotyczy budynku wielorodzinnego (bloku wielomieszkaniowego przy ul. [...]). d. błędne określenie szerokości elewacji frontowej dla nieruchomości objętej skarżoną decyzją poprzez przyjęcie do analizy porównawczej nieruchomości zabudowanej zabudową wielorodzinną (blok wielomieszkaniowy przy ul. [...]o długości 74metry) i tym samym porównywanie nieruchomości nieporównywalnych, co przełożyło się na zawyżenie szerokości elewacji frontowej dla nieruchomości objętej skarżoną decyzją, e. błędne określenie wskaźnika intensywności zabudowy dla nieruchomości objętej skarżoną decyzją poprzez przyjęcie do analizy porównawczej nieruchomości zabudowanych zabudową wielorodzinną (bloki wielomieszkaniowe). f. zignorowanie znaczenia okoliczności, iż po południowej stronie ulicy [...] występuje wyłącznie zabudowa jednorodzinna o powierzchni zabudowy średnio niespełna 200 m², a największy budynek jednorodzinny w tym obszarze posiada powierzchnię zabudowy 395 m2, oraz bezpodstawne uwzględnienie przy określaniu powierzchni zabudowy, intensywności zabudowy i szerokości elewacji frontowej zabudowy po północnej stronie ulicy [...] o odmiennej strukturze i z występującą zabudową wielorodzinną, a więc nieporównywalną do zabudowy jednorodzinnej. g. błędne określenie minimalnego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 0,35, poprzez jego zaniżenie, w sytuacji kiedy w okolicy ten wskaźnik w zabudowie jednorodzinnej waha się od 0,35 do 0,90, a w przedmiotowym przypadku mamy działkę o powierzchni 3.240 m2, tym samym decyzja dopuszcza "zabetonowanie" powierzchni 2.106 m2, czyli powierzchni większej niż powierzchnia całkowita każdej z działek z obszaru porównawczego przy ul. [...] , [...],[...],[...], od [...] do [...], co oznacza iż w ramach dokonanej analizy pominięto konieczność analizy sytuacji faktycznej nieruchomości objętej wnioskiem przez pryzmat deklarowanego jej przeznaczenia, h. niedostrzeżenie faktu, iż intencją wnioskodawcy nie jest budowa domu jednorodzinnego na co wskazuje treść wniosku, a w szczególności: 1. wnioskowana możliwa powierzchnia zabudowy na poziomie 2.600 m2. (200 m2 kondygnacja podziemna oraz 2 x 1.200 m2 kondygnacja nadziemna), 2. szerokość elewacji frontowej do 70 m, ale także finalne określenie warunków zabudowy w skarżonej decyzji w sposób nieprzystający do charakterystyki budynku jednorodzinnego, co wyraża się następującymi cechami: • możliwa łączna powierzchnia budynku mającego być domem jednorodzinnym to 1.328,4 m², co jest wielkością nie występującą na analizowanym obszarze, a nawet i w obszarze w promieniu jednego kilometra od nieruchomości objętej skarżoną decyzją, • maksymalna szerokość elewacji frontowej to 32 metry, co jest wielkością niewystępującą dla budownictwa jednorodzinnego w analizowanym obszarze, a nawet i w obszarze w promieniu jednego kilometra od nieruchomości objętej skarżoną decyzją, • możliwość zabetonowania 2.106 m², na co pozwala określenie minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 0,35; i. błędny wniosek, iż budynek o powierzchni użytkowej ponad 1.400 m² będzie pełnił rolę domu jednorodzinnego, w sytuacji kiedy budynek o przedmiotowym metrażu po jego wybudowaniu może mieć wyodrębnione lokale mieszkalne, względnie będzie można zmienić sposób jego użytkowania na działalność użytkową, co w sposób radykalny zmieni charakter korzystania z tej nieruchomości naruszając zasady dobrego sąsiedztwa. W wyniku rozpatrzenia wniosku K.i M.S. o zawieszenie postępowania odwoławczego do czasu prawomocnego zakończenia postępowania o częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości stanowiącej działki nr [...] , [...] i [...] , postanowieniem z dnia 2 września 2025 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi odmówiło zawieszenia postępowania odwoławczego z braku przesłanek do zawieszenia, zarówno w oparciu o przepis art. 97 ust. 1 K.p.a (a w szczególności art. 97 ust. 1 pkt 4 K.p.a.) jak i przepis art. 98 § 1 k.p.a. Wspomnianą na wstępie decyzją z dnia 2 września 2025 r. (znak: SKO.4150.511-514.2025) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi utrzymało w mocy decyzję organu I instancji w zaskarżonej części. W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, że granice obszaru analizowanego wyznaczonego w przedmiotowej sprawie wyznaczone zostały w pasie 252m wokół terenu inwestycji, co stanowi trzykrotność szerokości frontu terenu inwestycji. Fragment działki nr [...] , na którym ma być realizowana przedmiotowa inwestycja, nie przylega do pasa drogowego żadnej drogi publicznej ani wewnętrznej. Jak wynika z wniosku inwestora skomunikowanie terenu inwestycji z drogą publiczną - ul. [...] planowane jest za pośrednictwem działek [...] i [...] . Dojazd do ul. [...] obejmuje łącznie działki [...] , [...] , [...] , które pełnią de facto funkcję drogi wewnętrznej. Wbrew twierdzeniom odwołujących się, teren inwestycji przylega to drogi dojazdowej (działek nr [...] , [...] , [...] ) na długości 84m. Trzykrotność frontu terenu inwestycji wynosi zatem 252m. Zgodnie z obowiązującym orzecznictwem, w analizie urbanistycznej uwzględniono działki sąsiednie względem terenu inwestycji, tj. wszystkie nieruchomości znajdujące się w obszarze analizy, przy czym działki objęte częściowo tym obszarem zostały uwzględnione w całości. W tak wyznaczonym obszarze analizowanym przeprowadzono wymaganą prawem analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Analizą tą objęto wszystkie nieruchomości znajdujące się w obszarze analizowanym, przy czym działki wchodzące częściowo w ten obszar, zostały uwzględnione w całości. Jak wskazują wyniki analizy, występująca w obszarze analizowanym zabudowa to zabudowa o funkcji mieszkaniowej: jednorodzinnej (wolnostojącej, bliźniaczej i szeregowej) oraz wielorodzinnej, zabudowa zagrodowa, gospodarczo-garażowa i pojedyncza usługowa. Sąsiednie działki w obszarze analizowanym, dostępne z tej samej drogi publicznej, np. są zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, a zatem w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Nie ulega zatem wątpliwości, iż planowana inwestycja polegająca na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, stanowi kontynuację funkcji zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Dalej organ wyjaśnił, że ustalenie wymagań dla nowej zabudowy nastąpiło w oparciu o cechy istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy, w sposób określony w treści rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024r. sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2024r poz. 1116). Podstawą ustaleń w zakresie parametrów dla planowanej inwestycji były cechy istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy mieszkaniowej (jednorodzinnej i wielorodzinnej). Dla planowanej inwestycji nie wyznaczono linii zabudowy, co wynika z faktu, iż teren inwestycji nie przylega do drogi publicznej. Dla planowanej inwestycji maksymalną intensywność zabudowy ustalono w oparciu o zasadę z ust. 1 § 4 rozporządzenia czyli na podstawie średniego wskaźnika tej intensywności dla obszaru analizowanego z tolerancją do 20 % tj. 0,34 + 20% = [...] . Wg zasady ustalono też wielkość maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy – na podstawie średniego wskaźnika tej intensywności dla obszaru analizowanego z tolerancją do 20 % tj. 0,33 + 20% = 0,40. Minimalną nadziemną intensywność zabudowy ustalono w oparciu o sposób określony w § 4 ust. 3 rozporządzenia tj. na podstawie wyników analizy. Ustalona wielkość tego parametru - 0,10 odpowiada wielkości minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy na działce sąsiedniej przy ul. [...] [...]. Odstąpienie w tym wypadku od zasady określonej w § 4 ust. 2 wynika z faktu, iż najmniejsza wartość tego wskaźnika w obszarze analizowanym wynosiły 0,01, co pozwoliłoby na realizację obiektu o sumie powierzchni kondygnacji nadziemnych wynoszącej jedynie 32,4 m², co jest powierzchnią nieadekwatną do zamierzenia inwestora. Powyższe parametry ustalono w stosunku do powierzchni fragmentu działki nr [...] , na którym ustala się warunki zabudowy (oznaczonego na załączniku graficznym literami [...]). Dla planowanej inwestycji ustalono parametr udziału powierzchni zabudowy na poziomie 0,09 do 0,19 (w stosunku do powierzchni fragmentu działki nr [...] , na którym ustala się warunki zabudowy). Wartość minimalna udziału powierzchni zabudowy została wyznaczona na podstawie minimalnego udziału powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym, po odrzuceniu wartości skrajnie małych (tj. od 0,01 do 0,05) - za wzorzec przyjęto działkę przy ul. [...] [...], o powierzchni 3200 m2, czyli zbliżonej do powierzchni terenu inwestycji. Dla planowanej inwestycji ustalono ten parametr w przedziale od 20,0 m do 32,0 m (od strony działek, na których został urządzony dojazd). Zatem minimalna szerokość elewacji frontowej odpowiada średniej (zaokrąglonej do pełnej wartości) z obszaru analizowanego dla całej zabudowy mieszkaniowej, maksymalna natomiast maksymalnej wielkości szerokości elewacji frontowej dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z obszaru analizowanego. Na podstawie § 7 ust. 2 i 3 rozporządzenia wysokość zabudowy ustalono odpowiednio do przebiegu tej wysokości na działkach sąsiednich przy ul. [...] i [...] (zabudowanych budynkami z dachami płaskimi) tj. od 4,0 m do 8.0 m, gdzie górna granica przedziału odpowiada wysokości średniej na działkach przylegających do wnioskowanego terenu. Dla nowej zabudowy ustalono geometrie dachu odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym: kąt nachylenia połaci dachu - od 0°do 5°, układ połaci dachowych - dach jednospadowy / wielospadowy / płaski, układ połaci dachowych - dach płaski, kierunek głównej kalenicy dachu / attyki równoległy / prostopadły w stosunku do frontu działki. Dla planowanej inwestycji wyznaczono wskaźnik udziału powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni działki w wielkości minimalnej dla zabudowy jednorodzinnej z obszaru analizy tj. 0,35 w stosunku do powierzchni fragmentu działki nr działki nr [...] , na której ustala się warunki zabudowy (nieobjętego planem miejscowym), którego powierzchnia wynosi ok. 3240 m². Organ wyjaśnił, że powyższe dodatkowo uzasadnione jest faktem, iż południowa część terenu objętego wnioskiem, na której obowiązuje plan miejscowy, zgodnie z ustaleniami tego planu będzie stanowić teren zielony. Dla obsługi planowanej inwestycji ustalono, iż miejsca do parkowania należy zlokalizować na terenie inwestycji, poza pasami dróg publicznych w liczbie minimum 2 stanowiska na 1 lokal. W ocenie Kolegium parametry dla planowanej inwestycji odpowiadają cechom budynków mieszkalnych w obszarze analizowanym, a ich ustalenie nie narusza przepisów §3 - §10 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024r. Wymagania dla planowanego zamierzenia znajdują oparcie w wynikach analizy funkcji oraz cech zabudowy, która to w kompleksowej i wyczerpującej formie obrazuje stan zagospodarowania nieruchomości położonych w obszarze analizowanym. Wbrew zarzutom odwołania, ustalone wymagania nie odbiegają od standardów zabudowy znajdującej się w granicach obszaru analizowanego, wręcz przeciwnie stanowią ich kontynuację w zakresie wymaganym art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gwarantując tym samym zachowanie ładu przestrzennego w otoczeniu inwestycji. Powyższe pozwala zatem na stwierdzenie, iż planowana inwestycja kontynuując funkcję i cechy zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa, określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy pozwala też ocenić, iż bezspornie wnioskowane zamierzenie inwestycyjne spełnia także pozostałe warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2-6, mianowicie: teren inwestycji przez urządzony dojazd przez działki nr [...] i [...] posiada dostęp do drogi publicznej, ul. [...] ; istniejące uzbrojenia terenu jest wystarczające dla funkcjonowania planowanej inwestycji; teren inwestycji określony w ewidencji gruntów jako [...]-[...]i [...] nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolne i nieleśne, gdyż zgodnie z treścią art. 10a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2024 r., poz. 82) - przepisów rozdziału 2 pt. "Ograniczenie przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne" nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast; decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; planowana inwestycja nie znajdzie się na obszarze, o którym mowa w treści art. 61 ust. 1 pkt 6 ustawy. Taka sytuacja stanowi podstawę do wydania decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora. Organ dodał, że dla określenia ogólnych warunków przyszłej inwestycji nie mają znaczenia kwestie związane z postępowaniem o zniesienie współwłasności. Zgodnie z art. 63 ust. 1 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu, ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Rozpatrzenie przez organy wniosku o warunki zabudowy nie jest w jakikolwiek sposób uzależnione od uprzedniego rozstrzygnięcia postępowania przed sądem powszechnym, o którym mowa jest w treści odwołania, dotyczącego zniesienia współwłasności nieruchomości stanowiącej działki nr [...] , [...] i [...] . Ponadto decyzja o warunkach zabudowy ma jedynie ogólny charakter, wskazując na ewentualną możliwość zagospodarowania określonego terenu i może w praktyce zostać wydana nawet na rzecz podmiotu nie będącego formalnym właścicielem nieruchomości. Organ dodatkowo podkreślił, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego skutkuje tym, że inwestor może uzyskać pozwolenie na budowę wyłącznie na budowę obiektu o takim przeznaczeniu. Natomiast gdyby zdecydował się zmienić sposób użytkowania obiektu, co sugerują odwołujący się, będzie zobligowany do uzyskania nowej decyzji o warunkach zabudowy (która jest niezbędnym dokumentem w przypadku zmiany sposobu użytkowania i postępowania prowadzonego przez organy budowlane). Końcowo organ stwierdził, że zaskarżona decyzja, określa rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji oraz wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Do decyzji załączono wyniki analizy zagospodarowania obszaru oraz aktualne mapy, na których wyznaczono linie rozgraniczające teren inwestycji, obowiązującą linię zabudowy i granice obszaru analizowanego. W tym stanie rzeczy, zdaniem Kolegium, brak jest podstaw do wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wnieśli K.S. , M.S. , B.M. i M. M. . Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy: 1) art. 61 ust 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne określenie szerokości frontu terenu przejawiające się w przyjęciu, że front terenu wyznaczany jest jako styczna działek [...] i [...] z działkami [...] i [...] , co odpowiada odcinkom na załączniku z mapą - [...] , w sytuacji kiedy działka [...] jest w wyłącznym posiadaniu B.M. oraz M.O. i nie jest wykorzystywana do komunikacji (jest ogrodzona w ramach posesji Państwa [...]), co zdaje się zostało dostrzeżone przez organ, który w punkcie 3.2 skarżonej decyzji nie wymienił działki [...] , co w konsekwencji doprowadziło do wadliwego określenia wielkości obszaru analizowanego z wykorzystaniem promienia 252 metry, w miejsce promienia na poziomie 180 metrów, co finalnie prowadzi do niezrozumiałego rozumowania, iż szerokość frontowa działki jest inna dla określania promienia obszaru analizowanego i inna w zakresie dostępu do drogi publicznej. Konsekwencją powyższego błędu organu było wadliwe wyznaczenie obszaru analizowanego, który sięgnął aż 253m i objął budynki wielomieszkaniowe po drugiej stronie ulicy [...] , które nie powinny być wyznacznikiem ani dla wielkości domu jednorodzinnego, ani dla intensywności zabudowy na działce na której ma być wybudowany dom jednorodzinny; 2) art. 61 ust 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ustalenie obszaru analizowanego z promieniem 252 metrów, w sytuacji kiedy wskazany przepis zawęża ten obszar maksymalnie do 200 metrów, co w niniejszej sprawie przełożyło się objęcie tym obszarem budynków i obiektów, które nie powinny się w nim znaleźć, a które to budynki i obiekty poprzez swoje cechy (kubatura, budynki wielomieszkaniowe, intensywność zabudowy) wpłynęły na charakterystykę analizowanego obszaru i zaburzyły fakt, iż we właściwych granicach obszaru analizowanego występuje jedynie zabudowa jednorodzinna z powierzchnią zabudowy nie przekraczającą 400m², 3) art. 61 ust 1 pkt. 1 oraz ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne przyjęcie iż cechy i parametry domu jednorodzinnego mają wyznaczać m. in. budynki wielomieszkaniowe, tj. błędne przyjęcie, iż określając szerokość elewacji frontowej domu jednorodzinnego, jego powierzchnię zabudowy, czy intensywność zabudowy dla takiej inwestycji, należy brać pod uwagę cechy budynków wielomieszkaniowych - w tym przypadku pięcioklatkowego, trzykondygnacyjnego bloku przy ul. [...]; 4) art. 61 ust 1 pkt. 1 oraz ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nie nadanie właściwego znaczenia ustaleniu, iż nawet w zawyżonym obszarze analizy budynki o przeznaczeniu domów jednorodzinnych nie mają większej powierzchni zabudowy aniżeli 400 m², zaś zaskarżona decyzja pozwala na wybudowanie budynku o powierzchni zabudowy 615 m², co zakładając dwie kondygnacje i piwnicę do 200m² pozwala wybudować "dom jednorodzinny" o powierzchni 1.430 m²; 5) art. 61 ust 1 pkt. 1 oraz ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nie nadanie właściwego znaczenia ustaleniu, iż nawet w zawyżonym obszarze analizy budynki o przeznaczeniu domów jednorodzinnych nie mają elewacji frontowej szerszej niż 26,5 metra, zaś zaskarżona decyzja pozwala na szerokość elewacji frontowej na poziomie 32 metrów; 6) art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne stwierdzenie, iż ustalone wymagania nie odbiegają od standardów dotychczasowej zabudowy w granicach obszaru analizowanego i stanowią ich "kontynuację" w znaczeniu tego przepisu, podczas gdy po południowej stronie ulicy [...] występuje wyłącznie zabudowa jednorodzinna o powierzchni zabudowy średnio niespełna 200 m², a największy budynek jednorodzinny w tym obszarze posiada powierzchnię zabudowy 395 m², oraz bezpodstawne uwzględnienie przy określaniu powierzchni zabudowy, intensywności zabudowy i szerokości elewacji frontowej zabudowy po północnej stronie ulicy [...] o odmiennej strukturze i z występującą zabudową wielorodzinną, a więc nieporównywalną do zabudowy jednorodzinnej, co pozostaje w sprzeczności z naczelną zasadą planowania i zagospodarowania przestrzennego wynikającą z art. 1 u.p.z.p., a więc zasadą ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju, ponieważ planowana inwestycja doprowadzi do pogłębienia zróżnicowania terenu sąsiedniego. 7) art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne przyjęcie, że planowany budynek o powierzchni użytkowej ponad 1.400 m² będzie pełnił rolę domu jednorodzinnego, w sytuacji kiedy budynek o przedmiotowym metrażu po jego wybudowaniu może mieć wyodrębnione lokale mieszkalne, względnie będzie można zmienić sposób jego użytkowania na działalność użytkową, co w sposób radykalny zmieni charakter korzystania z tej nieruchomości naruszając tym samym zasady dobrego sąsiedztwa. 8) § 9 ust. 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez błędne określenie minimalnego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 0,35, poprzez jego zaniżenie, w sytuacji kiedy w okolicy ten wskaźnik w zabudowie jednorodzinnej waha się od 0,35 do 0,90, a w przedmiotowym przypadku mamy działkę o powierzchni 3.240 tym samym decyzja dopuszcza "zabetonowanie" powierzchni 2.106 m², czyli powierzchni większej niż powierzchnia całkowita każdej z działek z obszaru porównawczego przy ul. [...] [...][...],[...],[...], od [...] do [...], co oznacza, iż w ramach dokonanej analizy pominięto konieczność analizy sytuacji faktycznej nieruchomości objętej wnioskiem przez pryzmat deklarowanego jej przeznaczenia. Ponadto Skarżący zarzucili błędy w ustaleniach faktycznych polegające na: A) niedostrzeżeniu faktu, iż intencją wnioskodawcy nie jest budowa domu jednorodzinnego, na co wskazuje treść wniosku, a w szczególności: a) wnioskowana możliwa powierzchnia zabudowy na poziomie 2.600 m² (200 m² kondygnacja podziemna oraz 2 x 1.200 m² kondygnacja nadziemna), b) szerokość elewacji frontowej do 70 m, ale także finalne określenie warunków zabudowy w skarżonej decyzji w sposób nieprzystający do charakterystyki budynku jednorodzinnego, co wyraża się następującymi cechami: - możliwa łączna powierzchnia budynku mającego być domem jednorodzinnym to 1.328,4 m², co jest wielkością niewystępującą na analizowanym obszarze, a nawet i w obszarze w promieniu jednego kilometra od nieruchomości objętej skarżoną decyzją, - maksymalna szerokość elewacji frontowej to 32 metry, co jest wielkością niewystępującą dla budownictwa jednorodzinnego w analizowanym obszarze, a nawet i w obszarze w promieniu jednego kilometra od nieruchomości objętej skarżoną decyzją, - możliwość zabetonowania 2.106 m², na co pozwala określenie udziału powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 0,35. B) niedostrzeżenie, iż udział w działce drogowej stanowiącej działki nr [...] , [...] i [...] właściciela nieruchomości wynosi 1/900, a dodatkowo nie wzięcie pod uwagę okoliczności, iż przed Sądem Rejonowym dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi Wydziałem Cywilnym toczy się postępowanie w przedmiocie zniesienia współwłasności nieruchomości składającej się z działek [...] , [...] i [...] objętej KW nr [...] poprzez wykupienie udziału 1/900 należnych M. B. przez pozostałych współwłaścicieli, co z kolei przełoży się na następujące fakty: dojazd do nieruchomości objętej zaskarżoną decyzją będzie możliwy jedynie poprzez północną część działki nr [...] , elewacją frontową dla nieruchomości objętej zaskarżoną decyzją będzie odległość od punktu A do B, co daje 40 metrów, co z kolei przekłada się na promień obszaru analizowanego na poziomie 120 metrów, - ustalony w zaskarżonej decyzji sposób komunikacji dla nieruchomości będzie niemożliwy do realizacji. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania administracyjnego, o zawieszenie postępowania do czasu prawomocnego zakończenia postępowania o zniesienie współwłasności prowadzonego przed Sądem Rejonowym dla Łodzi Śródmieścia pod sygn. akt III Ns 533/25, bowiem przedmiotowe postępowanie w sposób oczywisty przełoży się na to, gdzie będzie elewacja frontowa działki (od wschodu, czy od północy), co z kolei przekłada się na możliwą maksymalną szerokość budynku. Skarżący wnieśli ponadto o rozpoznanie sprawy na posiedzeniu jawnym. W odpowiedzi ma skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Postanowieniem z dnia 20 stycznia 2026 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, na podstawie art. 220 § 3 p.p.s.a, odrzucił skargę B.M. i M.O. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zakres kontroli wykonywanej przez sądy administracyjne określony jest przepisem art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.) (dalej: p.p.s.a.), który stanowi, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a p.p.s.a. Sąd administracyjny dokonując kontroli rozstrzygnięć organów administracyjnych, kieruje się wyłącznie kryterium legalności, czyli zgodności z przepisami prawa materialnego i procesowego. Oznacza to, że w ramach takiej kontroli sąd nie może kierować się względami słuszności czy zasadami współżycia społecznego. Zgodnie z art. 135 p.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Na podstawie art. 145 § 1 p.p.s.a., uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie decyzji następuje, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. W przypadku, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a., skarga zgodnie z art. 151 p.p.s.a. podlega oddaleniu. W pierwszej kolejności należy przypomnieć, że odwołanie od decyzji Prezydenta Miasta Łodzi z 9 lipca 2025 r., którą organ ten umorzył postępowanie w sprawie warunków zabudowy w południowej części działki nr [...] w obrębie [...] (zaznaczonej na załączniku graficznym literami [...] ) objętej ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i jednocześnie ustalił warunki zabudowy dla inwestycji dotyczyło tylko tej części decyzji, którą ustalono warunki zabudowy. W ugruntowanym już orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że w sytuacji, w której decyzja zawiera wyodrębnione, samodzielne rozstrzygnięcia, to strona ma prawo odwołać się zarówno od całej decyzji, jak też ograniczyć ten środek zaskarżenia do jej fragmentu, jeżeli ten fragment nie wpływa na treść pozostałych rozstrzygnięć objętych decyzją, mogących samodzielnie funkcjonować w obrocie prawnym. Dopuszczalne jest wówczas zaskarżenie i wzruszenie decyzji jedynie w części. Jeżeli odwołanie dotyczy tylko niektórych postanowień (części) decyzji, w pozostałym zakresie decyzja staje się ostateczna z chwilą upływu terminu do wniesienia odwołania. Z uwagi na zakres odwołania od decyzji organu I instancji taka sytuacja miała miejsce w przedmiotowej sprawie (por. wyrok NSA z 26 maja 2020 r., II OSK 3015/19, LEX nr 3058918, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, https://orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej: CBOSA). Przechodząc do dalszych rozważań należy zauważyć, że postępowanie w kontrolowanej sprawie zostało wszczęte w dniu 23 kwietnia 2025 r. (data wpływu wniosku), a więc po wejściu w życie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688) (dalej: ustawa zmieniająca). Zgodnie z art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy (24 września 2023 r.) i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.) w brzmieniu dotychczasowym, 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym po zmianie. Na terenie miasta Łodzi na dzień wydania decyzji przez organ II instancji obowiązywało Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi (uchwała Rady Miejskiej w Łodzi nr LXIX/1753/18 z dnia 28 marca 2018 r. ze zm.). Tak więc w kontrolowanej sprawie na podstawie art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej: 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.) w brzmieniu dotychczasowym (dalej: u.p.z.p. z 2023 r.), 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym po zmianie. Uwzględniając powyższe, jako podstawę materialnoprawną wydanych w sprawie decyzji należy wskazać przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.) (dalej także: u.p.z.p.) z wyjątkiem przepisów określonych w art. 59 ust. 2 pkt 2 ustawy zmieniającej oraz przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu dotychczasowym - tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm. - w zakresie określonym w art. 59 ust. 2 pkt 1 ustawy zmieniającej oraz przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U z 2024 r. poz. 1116) (dalej: rozporządzenie z 15 lipca 2024 r.). Bezsporne w kontrolowanej sprawie jest, że fragment działki nr [...] oznaczony w załączniku graficznym do decyzji literami [...], na którym potencjalnie ma zostać zrealizowane sporne zamierzenie budowlane znajduje się na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która to okoliczność, wobec brzmienia przepisu art. 59 ust. 1 u.p.z.p., determinowała konieczność uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Zgodnie z art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 u.p.z.p., i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Sąd stwierdził, że w kontrolowanej sprawie organ I instancji dokonał stosowanych uzgodnień, co wynika z akt administracyjnych sprawy. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5 u.p.z.p., albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.). Bezsporne w niniejszej sprawie jest, że projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy sporządziła osoba uprawniona – mgr inż. arch. E.O. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 555 i 834), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Jak wynika z treści przytoczonego przepisu, dla pozytywnego wydania decyzji o warunkach zabudowy muszą być spełnione łącznie wszystkie wymienione w nim przesłanki. Zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. z 2023 r. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a u.p.z.p., na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W tym miejscu odnosząc się do zarzutów skargi o sposobie wyznaczenia frontu terenu należy wyjaśnić, że organy przyjęły, że front terenu w niniejszej sprawie to ta część granicy terenu objętego wnioskiem fragmentu działki nr [...] , która przylega do działek nr [...] , [...] , [...] pełniących funkcję drogi wewnętrznej. Teren inwestycji przylega do działek nr [...] , [...] , [...] na długości 84 m. W ten sposób ustalony front terenu wynosi 84 m, a zatem granice obszaru analizy wyznaczono w promieniu równemu trzykrotności tej wartości (3x 84 m = 252m). Należy wyjaśnić, że definicję frontu terenu ustala art. 61 ust. 5a u.p.z.p. z 2023 r. następująco: "Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę". Trzeba wskazać, że w uprzednio obowiązującym stanie prawnym (przed dodaniem ustępu 5a do art. 61 u.p.z.p.), a mianowicie w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588) mowa była wprawdzie nie o froncie terenu, ale o froncie działki, ale definicja frontu działki z § 2 pkt 5 rozporządzenia była niemal identyczna. Mianowicie jeśli mowa w rozporządzeniu o froncie działki - należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Zatem porównując powyższe do art. 61 ust. 5a u.p.z.p. z 2023 r. , sprecyzowano jedynie w nowej definicji, że może to być zarówno droga publiczna, jak i droga wewnętrzna. Zbieżność definicji jest zaś o tyle istotna, że wyjaśniając pojęcie "frontu terenu", można sięgnąć do orzecznictwa z okresu sprzed wprowadzenia przepisu art. 61 ust. 5a u.p.z.p. z 2023 r. I tak, jak słusznie zauważył WSA w Łodzi w wyroku z dnia 24 marca 2021 r. "W przypadku gdy zabudowa kubaturowa ma znaleźć się w pewnym oddaleniu od drogi publicznej, a wjazd na teren inwestycji ma odbywać się z drogi wewnętrznej jako front działki winno traktować się szerokość tej części nieruchomości, która stanowi przedmiot zabudowy kubaturowej." (wyrok WSA w Łodzi z dnia 24 marca 2021 r. II SA/Łd 793/20, LEX nr 3162555, CBOSA). Z treści art. 61 ust. 5a zdanie drugie u.p.z.p. z 2023 r., wynika ponadto, że "przyleganie" części granicy działki budowlanej do drogi publicznej lub wewnętrznej (z której odbywa się główny wjazd na działkę) jest równoznaczne ze wspólną granicą działki budowlanej i działki drogowej (por. wyroki WSA w Białymstoku z 9 maja 2023 r., sygn. II SA/Bk 137/23 i z 24 stycznia 2024 r., sygn. II SA/Bk 937/23, CBOSA). Bez względu jednak na zmianę przepisów, wyznaczenie obszaru analizowanego uzależnione jest od wskazania drogi, z której odbywał się będzie główny wjazd na teren planowanej inwestycji. Oznacza to, że może taki wjazd być wyłącznie jeden. Przepis mówi o "głównym wjeździe" (liczba pojedyncza), a nie "głównych wjazdach" (liczba mnoga). W tej sytuacji, nawet, jeżeli do terenu inwestycji objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy może prowadzić kilka dróg, to i tak do wyznaczenia obszaru analizowanego należy wskazać jedną drogę, która będzie głównym wjazdem i przy niej wyznaczyć front terenu, a następnie go spotęgować trzykrotnie, celem zakreślenia na mapie granic obszaru analizowanego. Przenosząc powyższe na grunt kontrolowanej sprawy należy stwierdzić, że organy administracji prawidłowo ustaliły front terenu inwestycji jako podstawę do określenia jego trzykrotności celem ustalenia granic obszaru analizowanego. Odnosząc się do sporu cywilnego dotyczącego działek stanowiących drogę wewnętrzną - spór ten nie ma znaczenia dla ustalenia warunków zabudowy, w postępowaniu tym nie bada się bowiem stosunków właścicielskich. Jak wynika z akt administracyjnych sprawy w analizowanym obszarze występuje zabudowa o funkcji mieszkaniowej: jednorodzinnej (wolnostojącej, bliźniaczej i szeregowej) oraz wielorodzinnej, zabudowa zagrodowa, gospodarczo-garażowa i pojedyncza usługowa. Sąsiednie działki w obszarze analizowanym, dostępne z tej samej drogi publicznej są zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Biorąc powyższe pod uwagę nie budzi wątpliwości Sądu, że planowana inwestycja polegająca na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, stanowi kontynuację funkcji zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Nie budzi także tym samym wątpliwości, że został spełniony warunek tzw. dobrego sąsiedztwa określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. z 2023 r. Organy także prawidłowo ustaliły, że inwestycja spełnia również przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-6 u.p.z.p. W szczególności nie budzi wątpliwości Sądu, że teren inwestycji przez dojazd przez działki nr [...] i [...] posiada dostęp do drogi publicznej ul. [...] . Dokonując wykładni pojęcia "dostęp do drogi publicznej" należy mieć na uwadze, że na etapie decyzji o warunkach zabudowy dotyczy ono wyłącznie ustalenia dostępności komunikacyjnej, dla której bez znaczenia pozostają kwestie własnościowe i parametry techniczne tego dostępu. Uwzględniając specyfikę instytucji prawnej warunków zabudowy oraz treść art. 63 ust. 2 u.p.z.p. należy podkreślić, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. W związku z tym wnioskodawca nie musi się legitymować tytułem prawnym do nieruchomości, na której ma być realizowana zamierzona inwestycja, a tym bardziej do nieruchomości przez którą jest możliwy dostęp do drogi publicznej. Na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy nie bada się stosunków własnościowych dotyczących nieruchomości, przez które ma być realizowany dostęp do drogi publicznej. Są to zagadnienia, które podlegają ocenie i szczegółowemu badaniu na etapie postępowania o udzielenia pozwolenia na budowę (por. wyrok NSA z 20 lipca 2022 r., II OSK 2294/19, CBOSA). Na etapie wydawania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, a więc planowania inwestycji, znaczenie może mieć wyłącznie kwestia dostępności terenu do drogi publicznej nie zaś tego, czy dostęp ten odpowiada wymogom technicznym dla dróg, a tym bardziej, czy droga jest utwardzona, czy urządzona. Decyzja o warunkach zabudowy ma jedynie odpowiedzieć na pytanie, czy określona co do rodzaju inwestycja jest w ogóle możliwa do wykonania na określonym we wniosku terenie. Powyższe oznacza, że na etapie ustalania warunków zabudowy organ nie może odmówić ich ustalenia, stwierdzając, że nie został spełniony warunek dostępu do drogi publicznej z tej to przyczyny, że droga łącząca teren inwestycji z drogą publiczną nie jest urządzona (por. wyrok WSA we Wrocławiu z 27 grudnia 2024 r., II SA/Wr 857/24, LEX nr 3819943, CBOSA). Nie budzi także wątpliwości Sądu, że istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla funkcjonowania planowanej inwestycji. Teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolne i nieleśne, gdyż zgodnie z treścią art. 10a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2024 r., poz. 82) - przepisów rozdziału 2 pt. "Ograniczenie przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne" nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Planowana inwestycja nie znajdzie się na obszarze, o którym mowa w treści art. 61 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p. Powyższe prowadzi do wniosku, że w niniejszej sprawie organy były uprawnione do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Zdaniem Sądu, organy prawidłowo ustaliły możliwe do przyjęcia parametry nowej zabudowy w odniesieniu do istniejącej zabudowy mieszkaniowej. Organy prawidłowo odniosły swoje ustalenia do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, skoro wskazana we wniosku funkcja zabudowy to funkcja mieszkaniowa. Stosownie bowiem do § 2 ust. 2 rozporządzenia z 15 lipca 2024 r. wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu określa się na podstawie istniejącej na obszarze analizowanym zabudowy i zagospodarowania terenu o takiej samej funkcji, jak funkcja zabudowy i zagospodarowania terenu określona we wniosku. Zdaniem Sądu, funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu nie można utożsamiać z określeniem rodzaju zabudowy (por. wyrok NSA z 26 maja 2011 r., II OSK 910/10, CBOSA). W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowane jest stanowisko, że zabudowa wielorodzinna realizuje tę samą funkcję (mieszkaniową), co jednorodzinna (por. wyroki NSA z: 10 stycznia 2019 r. II OSK 651/18; 17 września 2020 r., II OSK 1777/20; 7 sierpnia 2023 r., II OSK 1108/22; 21 listopada 2023 r., II OSK 502/21, CBOSA). Także zabudowa wielomieszkaniowa realizuje funkcję mieszkaniową (por. wyrok NSA z 21 listopada 2023 r., II OSK 509/21, CBOSA). Sąd zwraca uwagę, że przepisy rozporządzenia z 15 lipca 2024 r. dopuszczają przy określaniu poszczególnych parametrów odstępstwo od parametrów średnich, co przy części parametrów miało miejsce w kontrolowanej sprawie. Odstępstwo od parametrów średnich powinno jednak wynikać (tj. być uzasadnione) przekonywującymi przesłankami zawartymi w analizie urbanistyczno-architektonicznej. Powody i przesłanki odstępstwa od zasady wyznaczania parametrów i wskaźników muszą być precyzyjnie, szczegółowo, rzetelnie i przekonująco uzasadnione przez organy wydające decyzję o warunkach zabudowy, albowiem tylko wtedy będzie możliwa ocena czy tak określone wskaźniki służą zachowaniu ładu przestrzennego (por. wyrok NSA z dnia 27 lutego 2020 r., II OSK 61/19, LEX nr 3027087, CBOSA). W ocenie Sądu, w kontrolowanej sprawie organ I instancji prawidłowo wyznaczył i uzasadnił odstępstwa parametrów średnich w przypadku: 1) minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy, 2) szerokości elewacji frontowej, 3) minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej. Podsumowując powyższe, w ocenie Sądu zarzuty podniesione w skardze okazały się niezasadne. Sąd nie dopatrzył się także innych wad skutkujących koniecznością wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone zgodnie z zasadami ogólnymi k.p.a., a w szczególności art. 6, art. 7, art. 8 k.p.a. i 9 k.p.a., a ponadto zgodnie z art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. Reasumując stwierdzić należy, że, w ocenie Sądu, zaskarżona decyzja nie narusza norm prawa materialnego ani procesowego w takim zakresie, który skutkowałby koniecznością wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Z tych też przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił wniesioną skargę. IB