VI SA/Wa 117/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Danuta Szydłowska Sędziowie Sędzia WSA Tomasz Sałek Asesor WSA Maciej Borychowski (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 26 sierpnia 2025 r. w trybie uproszczonym sprawy ze skargi M. S. na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 18 października 2024 r. nr [...] w przedmiocie kary dyscyplinarnej oddala skargę

Przedmiotem zaskarżenia do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej również: "WSA") w W. jest decyzja z dnia [...] października 2024 r. nr [...]Ministra Rozwoju i Technologii (dalej: "Organ", "Minister"), którą Organ utrzymał w mocy własną decyzję z dnia [...] stycznia 2022 r. nr [...] orzekającą wobec M. S. (dalej: "Skarżąca") karę dyscyplinarną w postaci upomnienia (dalej: "zaskarżona decyzja"). Zaskarżona decyzja została wydana na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 127 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572, dalej: "k.p.a."), oraz § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 16 maja 2024 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Rozwoju i Technologii (Dz. U. poz. 739). Do wydania zaskarżonej decyzji doszło w następującym stanie faktycznym i prawnym. Pismem z dnia [...] sierpnia 2019 r. Minister zawiadomił rzeczoznawcę majątkowego tj. Skarżącą o wszczęciu wobec niej postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej w związku ze sprawą przedstawioną przez Biuro Mienia Miasta i Skarbu Państwa Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy (dalej: "podmiot skarżący wycenę"). Jednocześnie akta przedmiotowej sprawy zostały przekazane Komisji Odpowiedzialności Zawodowej (dalej również: "KOZ") w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Postępowaniem z tytułu odpowiedzialności zawodowej zostały objęte czynności zawodowe Skarżącej wykonane podczas sporządzania w dniu [...] kwietnia 2019 r. dokumentu pn.: "Operat szacunkowy. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej położonej w W., dzielnicy [...] przy ul. [...] (działka ew. nr [...]w obrębie [...])." (dalej również: "operat szacunkowy"). Przedmiotowa wycena została sporządzona na zlecenie Miasta Stołecznego Warszawy, na potrzeby postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania za przejęcie z mocy prawa ww. działki pod drogę. Biuro Mienia Miasta i Skarbu Państwa Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy składając skargę na działalność rzeczoznawcy majątkowego Skarżącej przedstawiło zarzuty do jej czynności zawodowych: 1. naruszenie § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. poz. 2109, z późn. zm.), obowiązującego w dacie wykonania czynności zawodowych, dalej: "rozporządzenie", poprzez przyjęcie do analizy porównawczej zarówno nieruchomości drogowych, jak i nieruchomości innego rodzaju (dotyczy nieruchomości przy ul. [...] i ul. [...]). Z aktu notarialnego rep. A nr [...]i z map historycznych dostępnych na stronach Urzędu Miasta wynika, że na nieruchomości przy ul. [...] znajdował się budynek gospodarczy, 2. naruszenie § 36 ust. 4 rozporządzenia poprzez określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych i nieruchomości innego rodzaju, 3. ocena nieruchomości o cenie minimalnej w analizowanym zbiorze transakcji jest taka sama jak ocena nieruchomości o cenie maksymalnej w zakresie przyjętych stanów cechy rynkowej "powierzchnia gruntu", 4. brak szczegółowego opisu stopniowania cech rynkowych, 5. niezweryfikowanie stanów nieruchomości przyjętych do porównań na dzień sprzedaży na podstawie informacji zawartych w aktach notarialnych, 6. ustalenie stopnia wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej jedynie na podstawie mapy zasadniczej i niepodjęcie czynności prowadzących do uszczegółowienia stanu faktycznego na dzień [...] października 1998 r, 7. podanie niespójnych informacji dotyczących wag cech rynkowych na stronach 17 i 18 operatu szacunkowego. Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego Minister decyzją z dnia [...] stycznia 2022 r. nr [...], orzekł o zastosowaniu wobec Skarżącej kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia. Pismem z dnia [...] marca 2022 r. Skarżąca wniosła o ponowne rozpatrzenie sprawy. W uzasadnieniu zakwestionowała zasadność zastosowania wobec niej kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia na podstawie dokonanej przez KOZ negatywnej oceny wykonanych przez nią czynności zawodowych, z którą się nie zgadza. Skarżąca wskazała przy tym, iż przy ocenie jej postępowania nie odniesiono się do złożonych przez nią w piśmie z dnia [...] lipca 2020 r. wyjaśnień, a w swojej wieloletniej pracy zawodowej zawsze wykonywała czynności szacowania nieruchomości "zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości". Organ pismem z dnia [...] marca 2022 r. nr [...], zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w przedmiotowej sprawie. Po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, KOZ stwierdziła, że Skarżąca naruszyła przepisy prawa obowiązujące w dacie wykonania czynności objętych niniejszym postępowaniem w stopniu uzasadniającym zastosowanie przepisu art. 178 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145, z poźn. zm., dalej: "u.g.n.".), w brzmieniu obowiązującym w dacie wykonania czynności, W związku z powyższym KOZ wystąpiła o zastosowanie wobec Skarżącej kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia, określonej w art. 178 ust 2 pkt 1 u.g.n. Pismem z dnia [...] kwietnia 2024 r. nr [...], Minister, w trybie art. 10 § 1 k.p.a., zawiadomił Skarżącą o możliwości zapoznania się z aktami sprawy przed wydaniem decyzji i ustosunkowania się do zebranego w sprawie materiału dowodowego. Skarżąca nie skorzystała z powyższego uprawnienia. Zaskarżoną decyzją Minister Rozwoju i Technologii utrzymał w mocy decyzję Ministra Rozwoju i Technologii z dnia [...] stycznia 2022 r. nr [...] orzekającą wobec Skarżącej karę dyscyplinarną w postaci upomnienia. Minister stwierdził, że po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, biorąc pod uwagę przedstawione zarzuty oraz wyjaśnienia Skarżącej złożone w toku całego postępowania stwierdzono, że zarzuty wymienione w pkt 3, 4 i 7 znalazły potwierdzenie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym, zarzuty zaś z pkt 1, 2 i 5 uznano za częściowo zasadne. Z kolei zarzut przedstawiony w pkt 6 został odrzucony. Odnośnie stawianych zarzutów z punktów 1, 2 i 5 Organ wskazał, co następuje. Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Jak stanowi art. 4 pkt 16 u.g.n., przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W myśl natomiast § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Organ zauważył, że Skarżąca zastosowała do określenia wartości rynkowej nieruchomości podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Na stronach 13 i 14 operatu szacunkowego przedstawiła w tabeli 11 transakcji sprzedaży "gruntów przeznaczonych pod drogi" i przyjętych do porównań. W pozycji nr [...] wskazała nieruchomość zlokalizowaną przy ul. [...] w obrębie [...], natomiast w pozycjach nr 9, 10 i 11 wymieniła nieruchomości położone w obrębie [...], przy ul. [...]. W ocenie Organu przedstawiając w pkt 7.3 operatu szacunkowego charakterystykę rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi Skarżąca stwierdziła też, że "na badanym terenie transakcje sprzedaży gruntów z przeznaczeniem pod drogi należą do nielicznych. Odnotowane na rynku transakcje obejmują sprzedaż dokonaną pomiędzy osobami fizycznymi lub prawnymi, jak również te nabywane w trybie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. (...) Organ podkreślił, że zestawione powyżej transakcje dotyczą nieruchomości zlokalizowanych na terenach zdominowanych przez zabudowę mieszkaniową jednorodzinny o zróżnicowanym stopniu zurbanizowania. Na badanym rynku w okresie ostatnich dwóch lat odnotowano tycznie kilkanaście transakcji drogami. Przedział cenowy za nieruchomości drogowe kształtował się od 222 zł/m2 do 780 zł/m2.". Podmiot skarżący wycenę zarzucił Skarżącej przyjęcie do analizy porównawczej zarówno nieruchomości drogowych, jak i nieruchomości innego rodzaju, kwestionując nieruchomości położone przy ul. [...] i ul. [...]. Organ odnosząc się do powyższego wyjaśnił, że Skarżąca w piśmie dnia [...] października 2019 r. argumentowała, że w rozporządzeniu nie została podana definicja "nieruchomości drogowej". Wskazała, że pierwsza z kwestionowanych nieruchomości stanowi drogę dojazdową do sąsiedniej działki, a nie "plac", jak stwierdzono w skardze, natomiast druga jest ulicą lokalną". W trakcie posiedzenia zespołu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w dniu [...] października 2019 r. Skarżąca wyjaśniła dodatkowo, że w akcie notarialnym dotyczącym sprzedaży nieruchomości położonej przy ul. [...] zawarto zobowiązanie sprzedającego do usunięcia budynku gospodarczego do dnia [...] kwietnia 2017 r. W związku z powyższym Skarżąca uznała, że przedmiotem transakcji była nieruchomość niezabudowana, spełniająca kryterium podobieństwa. Organ podniósł, że z akt sprawy, a w szczególności z aktu notarialnego, rep. A nr [...], z dnia [...] lutego 2017 r., którego kopię przekazało Biuro Geodezji i Katastru Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy (w aktach sprawy) wynika, że przedmiotem sprzedaży była działka nr [...]o powierzchni 109 m2 "przeznaczona do połączenia z nieruchomością istniejącą", oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...]. W akcie notarialnym widnieje zapis, że sprzedający zobowiązuje się do "usunięcia w terminie do [...] kwietnia 2017 r. budynku gospodarczego z działki nr [...]" na własny koszt. Z ogólnodostępnego Systemu Informacji Przestrzennej wynika, że działka nr [...]umożliwia dojazd z ul. [...] do działki nr [...], nieposiadającej dostępu do drogi publicznej. Zdaniem Organu wyjaśnienia Skarżącej dotyczące nieruchomości przy ul. [...] zostały potwierdzone już w pierwszym postępowaniu wyjaśniającym. Nieprzekonujące w dalszym ciągu są natomiast wyjaśnienia Skarżącej, że nieruchomość położona przy ul. [...] jest ulicą lokalną. Organ wyjaśnił, że Skarżąca przyjęła do analizy porównawczej trzy nieruchomości położone przy ul. [...]. W operacie szacunkowym nie podała numerów ewidencyjnych działek, wskazała natomiast m.in. ich powierzchnie (69 m2, 92 m2 i 109 m2), daty transakcji oraz identyczne ceny jednostkowe (222 zł/m2). Organ wskazał, że z kopii aktu notarialnego, rep. A nr [...], z dnia [...] grudnia 2017 r., przekazanej przez Biuro Geodezji i Katastru Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy wynika, że przedmiotem sprzedaży była działka nr [...]o powierzchni 69 m2. W akcie notarialnym podano, że działka ta powstała w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], "z przeznaczeniem do połączenia jej z nieruchomością sąsiednią", zgodnie z postanowieniem nr [...]z dnia [...] kwietnia 2017 r. wydanym przez Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy oraz decyzją nr [...] z dnia [...] czerwca 2017 r. zatwierdzającą projekt podziału. W akcie notarialnym podana została również informacja, że wskutek tego podziału powstały także działki: nr [...]o powierzchni 109 m2 i nr [...]o powierzchni 92 m2, przyjęte również przez Skarżącą do analizy porównawczej. W akcie notarialnym zaznaczono ponadto, że wszystkie trzy ww. działki "usytuowane są na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o zróżnicowanej intensywności i wielorodzinnej niskiej, oznaczonym na rysunku planu symbolem M". Działka nr [...]została sprzedana w dniu [...] grudnia 2017 r., tak jak i pozostałe dwie działki, a nie w dniu [...] grudnia 2017 r., jak podała w operacie szacunkowym Skarżąca. Nabywcami były osoby fizyczne. Organ zaważył, że w piśmie z dnia 31 lipca 2020 r. stanowiącym dodatkowe wyjaśnienia w związku z protokołem końcowym sporządzonym przez KOZ, Skarżąca opisała tok czynności, jakie wykonała analizując zasadność przyjęcia do wyceny nieruchomości przy ul. [...]. Wskazała m.in., iż "Dane dotyczące omawianych nieruchomości, przyjętych do porównań pozyskałam w pierwszej kolejności z RCiWN. Zarówno w RCiWN jak i w aktach notarialnych znajdowała się informacja o podziale, przyłączeniu i oznaczeniu działek na rysunku planu symbolem "M". Niemniej, ponieważ były to działki o niewielkiej powierzchni sprawdziłam na mapie ich położenie, dalej - widząc takie położenie, zbadałam informacje zawarte w zakładce Plany zagospodarowania. (...) Z uwagi na fakt, że mapa ta wskazywała położenie działek na terenie oznaczonym symbolem »14 KUL«, nie zaś »M«, dokonałam analizy rysunku planu, stanowiącego załącznik do uchwały, (...) Ze względu na nieczytelny rysunek, wykonałam telefon do Wydziału Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy [...] i otrzymałam informację, że Urząd wydając wypis z planu miejscowego, jako przeznaczenie by wskazał »14 KUL«, przy czym zamieszczono by adnotację, jak w załączonym mailu otrzymanym 8 lipca tego roku: »Ze względu na skalę załącznika graficznego (1:2000) oraz jego nieczytelność należy złożyć bezpośrednio wniosek o wrysowanie aktualnych linii rozgraniczających ul. Basetli do Biura Architektury i Planowania Przestrzennego m.st. Warszawy. Zestawiając powyższe, ponieważ oznaczenia nieruchomości na rysunku planu można było odczytać zarówno jako »14 KULa«, jak i »M«, przyjęłam »14 KUL«, co zostało w operacie wskazane.". W wyniku ponownie przeprowadzonego postępowania Organ stwierdził, że nie można podzielić stanowiska Skarżącej w tej kwestii. Zdaniem Organu, działki o numerach [...], [...]i [...]powstały w wyniku podziału nieruchomości. Jak wynika z ww. aktu notarialnego, w decyzji zatwierdzającej projekt podziału (z dnia [...] czerwca 2017 r.), wydanej przez właściwy organ, wskazane zostało przeznaczenie planistyczne tych działek wraz z informacją, że podział ten został dokonany w celu połączenia każdej z działek z nieruchomością sąsiednią. Nieruchomościami sąsiednimi są nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości jest dokumentem urzędowym, co oznacza, że stanowi dowód tego, co zostało w nim urzędowo stwierdzone, W tych okolicznościach Organ uznał, że własne ustalenia Skarżącej, sprzeczne z dokumentem urzędowym, nie mogą zostać uwzględnione. W decyzji wskazano, że ww. działki zostały nabyte na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległych. W ocenie Organu nie mogły więc być zakupione na potrzeby drogowe. Oznacza to, że Skarżąca nie zweryfikowała w pełni informacji o transakcjach wykorzystanych do analizy porównawczej. W opinii Organu Skarżąca nie uzasadniła zasadności ich przyjęcia do wyceny. Organu podkreślił, że zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie uwarunkowań dokonanych czynności i przyjętych rozwiązań merytorycznych. Skarżąca nie zastosowała się w pełni do tych wymagań i nie zachowała szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości. Tym samym naruszyła art. 175 ust. 1 u.g.n. Dokonując ponownej oceny zarzutów z punktu 3 i 4 Minister wskazał, że Skarżąca określiła dla potrzeb wyceny "rynek cen gruntów przeznaczonych pod drogi", obejmujący "obszar prawobrzeżnej Warszawy, dzielnice Wawer, Wesoła, Rembertów, Targówek, Białołęka". Do analizy porównawczej ostatecznie przyjęła 11 nieruchomości o powierzchniach od 24 m2 do 887 m2 i cenach jednostkowych od 222 zł/m2 do 780 zł/m2. Cztery z tych nieruchomości położone są w dzielnicy Wawer, sześć w dzielnicy Białołęka i jedna w dzielnicy Wesoła. Organ zauważył, że na stronie 14 operatu szacunkowego Skarżąca stwierdziła, że "przedział cenowy (...) uzależniony był głównie od lokalizacji nieruchomości, w tym dostępności do infrastruktury społecznej, otoczenia i sąsiedztwa oraz stopnia wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej. Najwyższe ceny odnotowane zostały na terenach zurbanizowanych o czytelnej kompozycji, wyznaczonej przez rozplanowaną siatkę ulic i wnętrz urbanistycznych oraz zlokalizowane w pobliżu terenów zielonych. Niskie ceny dotyczą nieruchomości położonych z dala od zabudowy (...), jak również z mało dogodnym dojazdem, dłuższym odcinkiem drogą nieutwardzoną. Istotną cechą wpływającą na kształtowanie się cen jest dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej. Grunty położone w zasięgu pełnego uzbrojenia (sieć elektroenergetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna i gazowa) uzyskują wyższe ceny, aniżeli te pozbawione dostępu.". Na stronie 16 operatu szacunkowego podała, że cechy rynkowe ustaliła na podstawie "analizy rynku lokalnego, podobnych rynków równoległych oraz badań preferencji potencjalnych nabywców". Wskazała 5 cech rynkowych: "lokalizacja", "otoczenie i sąsiedztwo", "dojazd", "powierzchnia gruntu" oraz "infrastruktura techniczna". Organ zaznaczył, że już w pierwszym postępowaniu zwrócono uwagę, iż cechy rynkowe, które ustala się przy stosowaniu podejścia porównawczego są to te właściwości, które w istotny sposób wpływają na zróżnicowanie cen transakcyjnych w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny. Cechy rynkowe nie mają uniwersalnego charakteru. Wynikają one przede wszystkim z analizy indywidualnych cech nieruchomości przyjętych do porównań i ich cen jednostkowych. Organ podniósł, że w analizowanej sprawie bazą porównawczą są "grunty przeznaczone pod drogi". Rynek takich nieruchomości jest rynkiem specyficznym, którego charakterystyki z oczywistych względów nie można utożsamiać z rynkiem nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, czy wielorodzinną. Zdaniem Organu Skarżąca przyjęła trzy stany cechy rynkowej "dojazd": "bardzo dobry", "dobry" oraz "przeciętny" i wskazała, że "wyższe ceny osiągają nieruchomości z dobrym dostępem do tras komunikacyjnych, pozwalających na szybki dojazd do centrum oraz te, do których dojazd jest drogą utwardzoną, niższe zaś te, które znacznie oddalone są od głównych dróg i dojazd w części jest drogą gruntową". Z przedstawionego przez Skarżącą opisu miałoby wynikać, że na zróżnicowanie cen nieruchomości nabywanych pod drogi wpływa ich dostępność do tras komunikacyjnych i jakość nawierzchni dróg dojazdowych. Taki opis miałby logiczne uzasadnienie dla nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, natomiast w przypadku nieruchomości drogowych musi budzić wątpliwości. Podobne wątpliwości dotyczą przyjęcia cechy rynkowej "infrastruktura techniczna", tj. dostęp do sieci elektroenergetycznej, wodnej, kanalizacyjnej i gazowej. W ocenie Organu w tym kontekście należy dodatkowo wyjaśnić, że w piśmie z dnia 31 lipca 2020 r., odnosząc się do ustaleń w tym zakresie zawartych w protokole końcowym sporządzonym przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej w postępowaniu w pierwszej instancji, rzeczoznawca majątkowy wskazała, że "cecha »infrastruktura techniczna«, nie opisuje uzbrojenia danej działki zajętej/przeznaczonej pod drogę, ale teren, na którym się znajduje.". Tymczasem z opisu cechy rynkowej "infrastruktura techniczna" zamieszczonego na stronie 17 operatu szacunkowego wynika, że "infrastruktura techniczna (pełna, niepełna) - cecha »pełna« obejmuje dostęp do sieci elektroenergetycznej, wodnej, gazowej i kanalizacyjnej, »niepełna« - sieci elektroenergetycznej i gazowej.". W opinii Organu zapisy zawarte w operacie szacunkowym przeczą zatem wyjaśnieniom przedstawionym przez Skarżącą w piśmie z dnia 31 lipca 2020 r., a tym samym należy je uznać za niezrozumiałe. Organ zauważył, że podmiot skarżący wycenę zwrócił uwagę na cechę rynkową "powierzchnia gruntu", dla której Skarżąca przyjęła trzy stany: "mniejsza", "średnia" i "większa" stwierdzając, iż "badania rynku wskazują, że działki mniejsze z reguły osiągają wyższą cenę jednostkową". Podobnie jak w postępowaniu w pierwszej instancji zdaniem Organu należy zauważyć, że w zbiorze 11 transakcji stanowiących podstawę wyceny, powierzchnie pięciu nieruchomości zawierają się w przedziale od 24 m2 do 92 m2, powierzchnie kolejnych pięciu - w przedziale od 109 m2 do 366 m2, natomiast powierzchnia jednej z nieruchomości znacząco odstaje od pozostałych i wynosi 887 m2, Skarżąca nie wskazała w operacie szacunkowym zakresów powierzchni odpowiadających poszczególnym stanom. Powierzchnie trzech nieruchomości położonych przy ul. [...] o cenie minimalnej (222 zł/m2) wynoszą: 69 m2, 92 m2 i 109 m2, powierzchnia zaś nieruchomości zlokalizowanej przy ul. [...] o cenie maksymalnej (780 zł/m2) wynosi 109 m2. Organ wskazał, że Skarżąca oceniła wszystkie powierzchnie jako "mniejsze". Zawarte w powołanym już wcześniej piśmie z dnia 31 lipca 2020 r. spostrzeżenie (mające odnosić się do przyjętego przez nią w operacie szacunkowym zbioru nieruchomości podobnych), że "zwykle działki mniejsze osiągają wyższą cenę jednostkową, nawet w przypadku nieruchomości nabywanych pod drogi znajduje potwierdzenie w zawieranych transakcjach na terenie Warszawy", nie zostało dowiedzione. Organ stwierdził, że zamieszczony w tym piśmie zbiór nieruchomości mający uzasadniać tą zależność jest inny niż zbiór nieruchomości stanowiących podstawę wyceny. Organ ustalił, że w wyjaśnieniach z dnia 22 maja 2019 r. przekazanych do Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy Skarżąca, odnosząc się do zarzutu braku opisów stanów cech rynkowych, stwierdziła, że "brak jest wskazania zakresu i oczekiwań. Mogę domyślać się, że chodzi o tabelaryczne ujęcie stopniowania poszczególnych cech, najczęściej taką formę spotyka się w operatach szacunkowych, przy czym żadne przepisy prawa, ani zapisy standardów zawodowych nie wyznaczają schematu opisu stopniowania cech.". Stanowisko to podtrzymała w toku postępowania wyjaśniającego w pierwszej instancji, przedkładając jednocześnie dokument pn.: "Opis nieruchomości przyjętych do porównań". Organ zwrócił już uwagę na specyfikę nieruchomości nabywanych pod drogi, których m.in. wielkość wynika z potrzeb inwestycji liniowej i nie powinna być oceniana z punktu widzenia nieruchomości o innym niż drogowe przeznaczeniu. W ocenie Organu w operacie szacunkowym nie udokumentowano, że właśnie ta cecha rynkowa wpływa na zróżnicowanie cen w zbiorze nieruchomości uznanych za podobne. Co więcej, zależność cen jednostkowych od powierzchni wynikająca z analizy 11 transakcji stanowiących podstawę wyceny przeczy przyjętemu przez rzeczoznawcę majątkowego, powołanemu wcześniej, założeniu. Zdaniem Organu może to dowodzić, że atrybut "powierzchnia gruntu" nie ma wpływu na zróżnicowanie cen w analizowanym zbiorze transakcji i nie powinien być uwzględniany w procesie wyceny jako cecha rynkowa. Organ ustalił, że w piśmie z dnia 22 maja 2019 r. Skarżąca wskazała: "wyjaśniam, że zbiór nieruchomości podobnych (tabela 3) zawiera również nieruchomości, których powierzchnia różni się od tej o cenie minimalnej, maksymalnej oraz wycenianej, zatem jak najbardziej uzasadnione jest przyjęcie cechy »powierzchnia gruntu« jako różnicującej. Nieruchomość przy ul. [...] o większej powierzchni, sprzedana została w cenie plasującej ją bliżej minimum. Rynek nieruchomości w swej istocie nie jest rynkiem doskonałym, tym samym nie zawsze nieruchomość o cenie minimalnej ma wszystkie cechy najgorsze, a nieruchomość o cenie maksymalnej wszystkie cechy najlepsze.". Podobnie jak w postępowaniu w pierwszej instancji w opinii Organu należy uznać, iż nie można podzielić tego stanowiska Skarżącej. Organ zauważył, że w procesie szacowania Skarżąca przyjmuje do analizy porównawczej nieruchomości podobne na podstawie wnikliwej analizy rynku i znajomości indywidualnych cech sprzedanych nieruchomości, pomijając przy tym transakcje nieprzydatne dla potrzeb podejścia porównawczego. Zdaniem Organu nie jest więc właściwym argument, że "nie zawsze nieruchomość o cenie minimalnej ma wszystkie cechy najgorsze, a nieruchomość o cenie maksymalnej wszystkie cechy najlepsze". W wyniku ponownie przeprowadzonego postępowania według Organu należy podtrzymać zatem ustalenia z postępowania pierwszoinstancyjnego i stwierdzić, że Skarżąca nie uzasadniła w operacie szacunkowym w wystarczający i zrozumiały sposób ustalonych dla potrzeb podejścia porównawczego cech rynkowych. Jak wskazał Organ, z operatu szacunkowego nie wynika, że mają one umocowanie w materiale porównawczym w postaci nieruchomości drogowych. Za niezrozumiałe i niewiarygodne Organ uznał zawarte w operacie szacunkowym stwierdzenie, że cechy rynkowe tego rodzaju nieruchomości zostały ustalone na podstawie "preferencji potencjalnych nabywców". W ocenie Organu, stosownie do § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do przedstawienia w operacie szacunkowym analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, Z kolei § 55 ust. 2 rozporządzenia zobowiązuje rzeczoznawcę do zamieszczenia w operacie szacunkowym informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych i przedstawienie toku obliczeń. Organ wyjaśnił, że Skarżąca nie wywiązała się w pełni z nałożonych tymi przepisami obowiązków. Stanowi to naruszenie art. 175 ust. 1 u.g.n., również z uwagi na niezachowanie szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych. Analizują ponowne zarzut z punktu 7 Organ podniósł, że na stronie 17 operatu szacunkowego Skarżąca podała wagi cech rynkowych "lokalizacja" oraz "otoczenie i sąsiedztwo" odpowiednio w wysokości: 30% i 20%. Natomiast w tabeli na stronie 18 operatu szacunkowego wskazała wagi tych cech na poziomie 35% i 15% i te wartości przyjęła ostatecznie do obliczeń. Organ wskazał, że w piśmie z dnia 7 października 2019 r., przedłożonym KOZ, Skarżąca stwierdziła, że "dokonuje sprostowania w operacie szacunkowym, w punkcie 8.3. operatu jest: »Lokalizacja 30%, Otoczenie i sąsiedztwo 20%«, a powinno być: »Lokalizacja 35%, Otoczenie i sąsiedztwo 15%«. Powyższe pozostaje bez wpływu na oszacowaną wartość.". Odnosząc się do tego zdaniem Organu należy uwzględnić wyjaśnienia Skarżącej. Nie mniej Organ stwierdził, że błąd został popełniony i świadczy o niezachowaniu przez Skarżącą szczególnej staranności właściwej przy wykonywaniu czynności szacowania nieruchomości, o której mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n. Według Organu, stosownie do przepisu art. 175 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a u.g.n., zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Natomiast zgodnie z art. 178 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy niewypełniający obowiązków, o których mowa m.in. w art. 175 ust 1 u.g.n., podlega odpowiedzialności zawodowej. Jak wynika z powyższego, w toku postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej ustala się w szczególności, czy rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu operatu szacunkowego wykonał wszystkie czynności zawodowe w poszanowaniu prawa. Organ podkreślił, że obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest dołożenie wszelkich starań, aby podejmowane przez niego działania dokumentowane w operacie szacunkowym nie budziły żadnych wątpliwości przede wszystkim co do ich poprawności i zgodności z obowiązującym porządkiem prawnym. Tym samym operat szacunkowy powinien zawierać wszelkie niezbędne informacje, umożliwiające weryfikację prawidłowości działań podjętych przez rzeczoznawcę majątkowego pod względem zgodności z obowiązującymi przepisami prawa, jak również pod kątem logiczności, zupełności i spójności z przyjętymi w trakcie wyceny założeniami oraz wskazywać podstawy dokonanych czynności. Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy powinien mieć na uwadze, że wykonuje zawód noszący znamiona zawodu zaufania publicznego, który wymaga nie tylko specjalistycznej wiedzy, ale również bardzo dużej ostrożności w podejmowanych działaniach, gdyż ma bezpośredni wpływ na sprawy majątkowe klientów oraz osób trzecich. Tymczasem w analizowanej sprawie, zdaniem Organu, Skarżąca naruszyła obowiązek wykonania czynności zawodowych polegających na określaniu wartości nieruchomości z zachowaniem szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru tych czynności, co przyczyniło się do orzeczenia kary dyscyplinarnej. Potwierdzeniem tego jest przede wszystkim niestarannie przeprowadzona analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. Przede wszystkim brakuje uzasadnienia w zakresie przyjęcia cech rynkowych nieruchomości porównawczych: "dojazd", "infrastruktura techniczna" i "powierzchnia gruntów", które są nieadekwatne do bazy porównawczej obejmującej nieruchomości drogowe. W opinii Organu brak jest również uzasadnienia dla przyjętych stanów tych cech. W przypadku cechy "powierzchnia gruntów" Skarżąca nie podała w ogóle zakresów powierzchni odpowiadających poszczególnym jej stanom. Ponadto dodatkowa analiza zależności cen jednostkowych nieruchomości podobnych od ich powierzchni przeczy przyjętemu przez Skarżącą założeniu, jakoby atrybut ten miał wpływ na zróżnicowanie cen w analizowanym zbiorze transakcji, a zatem nie powinien być uwzględniony w procesie wyceny jako cecha rynkowa. Niewłaściwe ustalenie cech rynkowych i ich stanów sprawia, że zdaniem Organu wynik końcowy wyceny staje się niewiarygodny. W przedmiotowej sprawie w ocenie Organu wątpliwy też jest sam dobór do wyceny materiału porównawczego, co wynika z faktu nieuzasadnionego zamieszczenia w zbiorze nieruchomości porównawczych trzech nieruchomości położonych przy ulicy [...]. Analiza aktu notarialnego dotyczącego tych nieruchomości wykazała, że Skarżąca nie zweryfikowała dostatecznie informacji o zawartych transakcjach z dokumentami źródłowymi, w związku z czym doszła do błędnych wniosków i podała niewłaściwe dane. Zdaniem Organu należy zaznaczyć, że prawidłowy dobór materiału porównawczego jest kluczowy w wycenie nieruchomości, ponieważ to od niego zależy prawidłowość dalszych czynności szacowania nieruchomości, w tym określenie cech rynkowych, ich stanów i wag oraz ewentualnych zmian poziomu cen w czasie (co do przyjętych wag to w przypadku dwóch przyjętych cech rynkowych Skarżąca również przedstawiła niespójne informacje odnośnie ich wysokości). W ocenie Organu wskazane uchybienia Skarżącej podważają wiarygodność analizy rynku i tym samym całego procesu określania wartości nieruchomości. Zdaniem Organu, opisane działania Skarżącej dowiodły, iż w operacie szacunkowym nie przedstawiła informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny, w tym nie wskazała uwarunkowań dokonanych czynności, natomiast operat szacunkowy powinien zawierać wszelkie niezbędne informacje dotyczące całej procedury określania wartości nieruchomości, powinien być również pozbawiony błędów i rozbieżności, które wpływałyby na jego wiarygodność oraz moc dowodową. Tym bardziej, że przedmiotowy dokument miał być podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie działki gruntu pod inwestycję drogową. W opinii Organu należy podkreślić, że jeżeli operat szacunkowy jest dowodem w sprawie prowadzonej przez organ, to nie oznacza, że może on być niekompletny i niezrozumiały dla stron. Organ ustalił, że w toku postępowania Skarżąca również nie wyjaśniła i nie uzasadniła dostatecznie przyjętych rozwiązań w procesie szacowania nieruchomości. Organ zwrócił uwagę, że niniejsze postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej prowadzone wobec Skarżącej jest pierwszym w jej dotychczasowej karierze zawodowej. Niemniej jednak Organ wyjaśnił, że ta okoliczność nie była brana pod uwagę przy orzeczeniu kary dyscyplinarnej. Podsumowując, Organ wskazał, że opisane w zaskarżonej decyzji nieprawidłowości w pracy Skarżącej prowadzą do wniosku, że najbardziej współmierną do zaistniałych przewinień jest kara upomnienia. Pismem z dnia 5 grudnia 2024 r. Skarżąca wniosła do WSA w Warszawie skargę na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii, zaskarżając ją w całości. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: 1) art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., przez niezebranie i nierozpatrzenie całego materiału dowodowego, a w konsekwencji niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy, a w szczególności poprzez brak odniesienia się do wyjaśnień zawartych w piśmie dnia 31 lipca 2020 r. - które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy, 2) art. 195 ust. 4 u.g.n. poprzez niewykorzystanie swoich uprawnień wynikających z tego przepisu, nie zwrócił się do organów administracji publicznej [...] oraz innych instytucji i osób o udzielenie informacji niezbędnych dla przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, które w omawianej sprawie stało się kluczowe a dotyczyło to przyjętej do zbioru nieruchomości podobnych nieruchomości położonej przy ul. [...], 3) art. 4 pkt 6 u.g.n. w zw. z § 55 ust. 1 oraz § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 z 2004 r. poz. 2109 ze zm.) poprzez wskazanie braku podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego oraz analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny w sporządzonym operacie szacunkowym, podczas gdy wszystkie te elementy wzmiankowany operat szacunkowy zawiera, 4) art. 175 ust. 1 u.g.n. poprzez uznanie przez Organ, że jako osoba uprawniona do szacowania nieruchomości nie postępowałam zgodnie z wytycznymi wynikającymi z art. 175 u.g.n., podczas gdy z dokumentu (operatu szacunkowego) wynika, iż skarżący wykonał operat ze szczególną starannością, właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości, 5) art. 178 ust. 1 u.g.n. nakładając karę upomnienia pomimo, że nie zostały naruszone obowiązki nałożone na rzeczoznawcę przez art. 175 ust. 1 u.g.n. przez co nie wypełniono przesłanek stanowiących warunek sine qua non do nałożenia kary upomnienia. Formułując powyższe zarzuty Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Ministra Rozwoju i Technologii z dnia [...] października 2024 r., jak i decyzji ją poprzedzającej z dnia [...] stycznia 2022 r. oraz umorzenie postępowania w całości i zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi Skarżąca podniosła, że Minister Rozwoju i Technologii powinien był ponownie rozpatrzyć sprawę, zbadać wszystkie istotne okoliczności sprawy i w efekcie wydać nowe rozstrzygnięcie eliminujące wady decyzji Organu I instancji. Zdaniem Skarżącej z uzasadnienia nie wynika jednak, aby Organ samodzielnie zbadał okoliczności sprawy i dokonał stosownej oceny. W uzasadnieniu Organ II instancji cytuje lub parafrazuje uzasadnienie Organu I instancji bez głębszej refleksji, czy oceny prawidłowości dokonanych przez Organ I instancji ustaleń. Według Skarżącej Organ nie przeprowadził żadnego postępowania wyjaśniającego, które pozwoliłoby jednoznacznie stwierdzić, że nieruchomości tych nie można przyjąć do zbioru nieruchomości podobnych w przedmiotowej wycenie. Na mapie Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy, zakładce "Plany zagospodarowania/Zagospodarowanie przestrzenne", działki [...], [...], [...]w obrębie [...]znajdują się na terenach 14KUL. Skarżąca wyjaśniła, że teren ten objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego osiedli [...](część zachodnia) i [...]zatwierdzonym przez Radę Miasta Stołecznego Warszawy uchwałą Nr LXXVII/2423/2006 z dnia 22 czerwca 2006 r. opublikowaną w Dz. Urz. Woj. Maz. Nr 146 z dnia 28.07.2006 poz. 4801. Zdaniem Skarżącej analizując przebieg drogi 14KUL można sądzić, że jej rozszerzenie na wysokości działki [...]wynika z konieczności zachowania właściwych parametrów drogi - ulicy [...]. Skarżąca wskazała, że sprzedane zostały dz. ew. nr [...], [...], [...]w obrębie [...], pozostałe działki ew. nr [...] i [...]wzdłuż pasa drogi ulicy [...] nie zostały sprzedane. Zestawiając powyższe, w ocenie Skarżącej jak najbardziej uprawnione było ujęcie nieruchomości przy ul. [...], zlokalizowanej w granicach projektowanej drogi w zbiorze nieruchomości podobnych. Skarżąca stwierdziła, że miasto może zmieniło koncepcję na zagospodarowanie tego terenu ale miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego osiedli [...] (część zachodnia) i [...] zatwierdzonym przez Radę Miasta Stołecznego Warszawy uchwałą Nr LXXVII/2423/2006 z dnia 22 czerwca 2006 r. pozostał niezmieniony, a o przeznaczeniu nieruchomości nie stanowi umowa sprzedaży a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W opinii Skarżącej w przypadku wyceny gruntów, z których wydzielane są działki pod nowe drogi, jak również w przypadku wyceny z uwzględnieniem gruntu o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych uwzględnia się wszystkie cechy wpływające na ich wartość, zatem są to również cechy decydujące przy wykorzystaniu "nieruchomości drogowych". Skarżąca podniosła, że mimo, iż w piśmie z dnia [...] lipca 2020 r. wskazywała na ten element, jak również we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy z dnia [...] marca 2022 r., co potwierdziła w piśmie z dnia [...] lipca 2022 r., to w uzasadnieniu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej znalazło się jedynie sformułowanie "Do niniejszego pisma Organ odniósł się w uzasadnieniu decyzji, lecz nie uwzględnił argumentacji rzeczoznawcy majątkowego" Skarżąca wskazała, że uczestniczyła w rozmowach z właścicielami nieruchomości przejmowanych pod drogi i potwierdziła, że wszystkie elementy, mające wpływ na wartość nieruchomości, z której jest ona wydzielana brane są pod uwagę. Skarżąca wskazała również, że według Organu "lokalizacja" oraz "otoczenie i sąsiedztwo" pozostaje bez wpływu na zróżnicowanie cen nieruchomości nabywanych pod drogi. Jakie znaczenie dla drogi ma, czy zlokalizowana jest w dzielnicy [...], czy [...], jak również czy w pobliżu jest dostępna komunikacja miejska, czy nie oraz czy w otoczeniu zabudowa jest uporządkowana czy nie. Według Skarżącej tych cech Komisja Odpowiedzialności Zawodowej nie zakwestionowała, a powinna. W takim kontekście w opinii Skarżącej na cenę drogi może wpływ ma klasa drogi, czy jest to autostrada, droga wojewódzka, droga powiatowa, droga gminna, droga wewnętrzna, ponieważ to pociąga za sobą jakość materiałów koniecznych do jej realizacji, jak również wysokość natężenia ruchu, a to z kolei determinuje możliwości generowania dochodu, np. w przypadku autostrad. W świetle powyższego w ocenie Skarżącej, cechy takie jak: "dojazd", "infrastruktura techniczna", czy "powierzchnia gruntu", jeżeli różnicują one nieruchomości w zbiorze nieruchomości podobnych, jak najbardziej są uzasadnione. Gdyby zbiór nieruchomości podobnych "nieruchomości drogowych" obejmował nieruchomości tylko z terenu [...] – [...], prawdopodobnie wówczas ani "dojazd", ani "infrastruktura techniczna" nie byłyby cechami różnicującymi. W opinii Skarżącej nałożenie tego rodzaju kary za zwykłą omyłkę pisarską jest sankcją niewspółmierną do wagi wskazanej omyłki, tym bardziej że nie miała ona wpływu na oszacowaną wartość. Zgodzenie się ze stwierdzeniem, że jak wskazano w decyzji "błąd ten (...) świadczy o niezachowaniu szczególnej staranności właściwej przy wykonywaniu czynności szacowania nieruchomości" oznaczałoby, że zwykła omyłka przesądza o braku zachowania należytej staranności, a w rezultacie zdaniem Skarżącej prowadziłoby do wniosku, że wszelkie inne cechy operatu nie mają znaczenia. Innymi słowy, według Skarżącej można byłoby odnieść wrażenie, że wobec tego rodzaju omyłki spełnienie wymagań stawianych operatowi, określonych w u.g.n. pozostaje w takiej sytuacji bez znaczenia dla oceny operatu. Skarżąca podkreśliła, że warto także odnotować, że sam Organ w decyzji zauważył, że wartości wagi cech na poziomie 35% i 15% zostały później konsekwentnie wskazane w tabeli oraz zostały przyjęte do obliczeń, a więc nie ma wątpliwości, co do tego, które wartości są prawidłowymi. Zdaniem Skarżącej nie ulega wątpliwości, że w przypadku obszernych i złożonych prac mogą zdarzyć się drobne omyłki. Nie bez przyczyny ustawodawca przewidział możliwość sprostowania decyzji w art. 111 k.p.a. i nie przewiduje sankcji w przypadku konieczności dokonania sprostowania. W ocenie Skarżącej nie chodzi o to, że przepis ten ma zastosowanie do operatu, ale o to, że same przepisy przewidują możliwość popełnienia oczywistych omyłek. W odpowiedzi na skargę Minister Rozwoju i Technologii wniósł o jej oddalenie, podtrzymując jednocześnie swoje dotychczasowe stanowisko, wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 roku, poz. 1267), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle paragrafu drugiego powołanego wyżej artykułu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, wchodzi tutaj w grę kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi, nie zaś według kryteriów odnoszących się do słuszności rozstrzygnięcia. W ramach tej kontroli sąd stosuje przewidziane prawem środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm., dalej: "P.p.s.a."). Z kolei zgodnie z art. 145 § 1 P.p.s.a. Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli miało ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach. Nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi (art. 134 P.p.s.a.). Dokonując kontroli w wyżej zakreślonych granicach, Sąd stwierdził, że skarga nie jest zasadna. Wbrew zarzutom skargi, w działaniu Ministra Rozwoju i Technologii, Sąd nie dopatrzył się nieprawidłowości, zarówno gdy idzie o ustalenie stanu faktycznego sprawy, jak i o zastosowanie do jego oceny przepisów prawa materialnego. Przedmiotem niniejszej skargi jest decyzja Ministra z dnia [...] października 2024r., którą Minister Rozwoju i Technologii utrzymał w mocy własną decyzję z dnia [...] stycznia 2022 r., orzekającej o zastosowaniu wobec Skarżącej kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia. Na wstępie należy zauważyć, że zgodnie z art. 175 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy wykonując działalność zawodową jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Z kolei, w myśl art. 174 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w niniejszej ustawie, a rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością (ust. 3), zaś w ust. 3a wymieniono katalog czynności, jakie może wykonywać rzeczoznawca majątkowy - poza operatami szacunkowymi. Wydane na podstawie art. 159 u.g.n. i obowiązujące w dacie sporządzenia operatu szacunkowego rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określa m.in. rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia. Z treści art. 154 ust. 1 i 2 u.g.n. wynika, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Orzekanie w sprawach odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego odbywa się przy tym na zasadach określonych w przepisach Rozdziału 4 - Działu V (art. 191 i nast.) ww. ustawy. Z przepisów tych wynika, że postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, z zastrzeżeniem ust. 1b i 1c w ciągu trzech lat od zaistnienia okoliczności mogących stanowić podstawę odpowiedzialności zawodowej. Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego (art. 194 ust. 1a i 1c u.g.n.). Zgodnie zaś z art. 194 ust. 2 tej ustawy postępowanie wyjaśniające dotyczące wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 - 3 przeprowadza Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Postępowanie wyjaśniające przed Komisją odbywa się z udziałem osoby, wobec której wszczęto postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Nieusprawiedliwione niestawiennictwo nie wstrzymuje postępowania wyjaśniającego. W przypadku dwukrotnej usprawiedliwionej nieobecności Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadza postępowanie wyjaśniające. (art. 195 ust. 1 u.g.n.). Jak stanowi z kolei art. 195a ust. 1 u.g.n. właściwy minister, na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2, albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Postępowanie dyscyplinarne rzeczników majątkowych zostało więc ukształtowane w ten sposób, że po wszczęciu przez właściwego ministra tegoż postępowania następuje przekazanie sprawy KOZ w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego (art. 194 ust. 1a zdanie drugie u.g.n.). Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego Minister orzeka następnie, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2 u.g.n., albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej (art. 195a ust. 1 u.g.n.). Zatem Minister nie przeprowadza postępowania wyjaśniającego, lecz orzeka na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego przez KOZ. Skoro decyzja, o której mowa w art. 195a ust. 1 u.g.n., jest wydawana przez właściwego ministra na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego przez KOZ, a wynikiem takim jest protokół końcowy zawierający wniosek o zastosowanie wskazanej kary dyscyplinarnej lub o umorzenie postępowania, to wniosek ten wiąże ministra w zakresie orzekania kary (zob. E. Bończak-Kucharczyk, komentarz do art. 195a u.g.n., [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany [online], Wolters Kluwer Polska, 2018), czyli "kierunku" rozstrzygnięcia - orzeczenia kary dyscyplinarnej lub umorzenia postępowania. Minister nie jest jednakże związany proponowaną przez KOZ karą dyscyplinarną, ponieważ stanowisko w tym zakresie nie mieści się w ramach postępowania wyjaśniającego. W razie ustalenia przez KOZ, że rzeczoznawca naruszył obowiązki, o których mowa w art. 175 ust. 1-3 u.g.n., właściwy minister jest zatem nie tylko uprawniony, ale i zobowiązany do samodzielnego orzeczenia kary adekwatnej do stwierdzonych naruszeń, przy czym wybór określonej kary z katalogu zawartego w art. 178 ust. 2 u.g.n. powinien zostać przez ministra uzasadniony. Analiza przywołanych powyżej przepisów pozwala na konkluzję, że ustawodawca, określając zasady postępowania dotyczącego odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych wprowadził mechanizm umożliwiający uwzględnienie w tym postępowaniu udziału przedstawicieli organizacji zawodowych wskazanych zawodów regulowanych, poprzez powierzenie prowadzenia postępowania wyjaśniającego przez odrębny od orzekającego w tych sprawach organu administracji publicznej podmiot - Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, powoływaną z udziałem osób wskazanych przez odpowiednie organizacje zawodowe. Jak zauważa się w orzecznictwie, z woli ustawodawcy KOZ ta nie tylko prowadzi samo postępowanie wyjaśniające, lecz także ustala jego wynik, co pozwala na stwierdzenie, że w tym zakresie właściwa norma kompetencyjna stanowi podstawę działania Komisji Odpowiedzialności Zawodowej z wyłączeniem kompetencji organu wszczynającego postępowanie i orzekającego o zastosowaniu kary dyscyplinarnej - właściwego ministra (por. wyrok NSA z dnia 24 stycznia 2013 r., II GSK 2036/11). Z kolei w wyroku z dnia 15 marca 2012 r. sygn. akt II GSK 199/11, Naczelny Sąd Administracyjny wyraził pogląd, że postępowanie prowadzone z tytułu odpowiedzialności zawodowej ma szczególny charakter, gdyż organ administracji publicznej wydając decyzję w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej, opiera ją na dowodach zgromadzonych w aktach sprawy, a więc na dowodach zgromadzonych w trakcie postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej i jakkolwiek z przepisów nie wynika wprawdzie, że minister jest całkowicie związany ustaleniami zawartymi w protokole Komisji, to dyspozycja przepisu art. 195a ust. 1 u.g.n. nakazuje poszukiwać szczegółowych ustaleń faktycznych dotyczących błędów i uchybień w pracy rzeczoznawcy majątkowego w protokole Komisji. W wyroku z dnia 13 grudnia 2012 r. (sygn. akt II GSK 1637/11) NSA stwierdził, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej posiada ustawowe umocowanie dla prowadzenia postępowania wyjaśniającego wobec rzeczoznawcy pod kątem prawidłowości wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 158, art. 175, art. 181, art. 186 i art. 186a, na co wskazuje przepis art. 194 ust. 2 u.g.n. Prowadzenie postępowania wyjaśniającego w zakresie, o którym wyżej mowa, jest ustawowym zadaniem wspomnianej KOZ, nie zaś Ministra Infrastruktury. Rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy na potrzeby sformalizowanego postępowania musi mieć na uwadze, że wycena ma walor dowodu o podstawowym znaczeniu. Rzeczoznawca musi mieć świadomość, że treść operatu będzie analizowana przez strony postępowania (pod kątem racjonalności i logiki przyjętych w wycenie założeń ich uzasadnienia, kompletności wyceny). Poza tym musi mieć świadomość, że wycena może być kwestionowana co do jej prawidłowości przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.) lub, że może podlegać odpowiedzialności zawodowej w związku z jego działalnością polegającą na określaniu wartości nieruchomości (art. 174 ust. 3 u.g.n.). Wobec powyższego rzeczoznawca, który sporządza operat bez odpowiedniego poziomu szczegółowości musi liczyć się z zarzutami nieprawidłowego sporządzenia wyceny. Należy zaznaczyć, że badanie, czy Skarżąca, jako rzeczoznawca, przy sporządzaniu operatu szacunkowego z dnia 3 kwietnia 2019 r., postępował zgodnie z dyrektywami z art. 175 ust. 1 u.g.n., nie obejmuje bynajmniej oceny, czy ustalona w nim wartość nieruchomości odzwierciedla - lub nie - rynkową wartość, lecz sprowadza się do kontroli wykonania obowiązków określonych wskazanym art. 175 ust. 1 u.g.n. (por. wyroki NSA z dnia: 17 maja 2005 r., sygn. akt OSK 1435/04; z 6 kwietnia 2018 r., sygn. akt II GSK 414/18). Celem postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej nie jest zatem podważenie sporządzonej wyceny nieruchomości a sprawdzenie prawidłowości podejmowanych przez rzeczoznawcę czynności przy wykonywaniu operatu szacunkowego z dokonaniem oceny - czy czynności te podejmowane są przy zachowaniu przesłanek wynikających z art. 175 ust. 1 u.g.n. (zob. wyrok NSA z dnia 29 sierpnia 2017 r., sygn. akt II GSK 3093/15). Zdaniem Sądu rozpoznającego sprawę, Organ dokonał wnikliwej i niebudzącej zastrzeżeń analizy okoliczności faktycznych sprawy, zebranych dowodów, jak i licznych twierdzeń oraz wniosków dowodowych Skarżącej. Ponadto, z uzasadnienia zaskarżonej decyzji jednoznacznie wynika jakie okoliczności faktyczne i prawne zostały, i które miały wpływ na rodzaj zastosowanej wobec Skarżącej kary dyscyplinarnej. W ocenie Sądu, przeprowadzone przez KOZ w ramach dwóch instancji postępowanie wyjaśniające dowiodło, że Skarżąca przy wykonywaniu czynności zawodowych, naruszyła obowiązki wynikające z art. 175 ust. 1 u.g.n., wykazując się brakiem szczególnej staranności przy wycenie nieruchomości. Podkreślenia wymaga, że w stanie prawnym obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji szczegółowe zasady wyceny nieruchomości regulowało rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. poz. 1832). Natomiast w dacie sporządzenia operatu szacunkowego kwestie dotyczące wyceny nieruchomości regulowało rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej: "rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r.:). Obecnie powyższe rozporządzenie utraciło moc i zostało zastąpione ww. rozporządzeniem z dnia 5 września 2023 r. Jednak badając legalność zaskarżonej decyzji oraz oceniając operat szacunkowy, stanowiący podstawę jej wydania, pod uwagę należało brać przepisy wykonawcze obowiązujące w dacie jego sporządzenia. Wynika to z § 85 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, zgodnie z którym do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe. W związku z tym należy wskazać, że stosownie do § 55 ust. 2 rozporządzenia z 21 września 2004 r. operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Zgodnie natomiast z § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Dokonując wyceny w tym zakresie Skarżąca przyjęła podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. W tym celu w operacie zestawiła 11 transakcji nieruchomości sprzedanych pod drogi. W zestawieniu ujęła również 3 nieruchomości przy ul. Basetli, przyjmując, iż stanowią one tereny "dróg lokalnych". Sąd w składzie rozpoznającym sprawę zgadza się z ustaleniami KOZ oraz stanowiskiem Ministra, że Skarżąca nie zweryfikowała w pełni informacji o zawartych transakcjach analizując treść aktów notarialnych. Skoro jak wynika z aktu notarialnego rep. A [...]z dnia [...] grudnia 2017 r., że przedmiotem sprzedaży była działka nr [...]o powierzchni 69 m2. W akcie notarialnym podano ponadto, że działka ta powstała w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], "z przeznaczeniem do połączenia jej z nieruchomością sąsiednią", zgodnie z postanowieniem nr [...] z dnia [...] kwietnia 2017 r. wydanym przez Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy oraz decyzją nr [...]z dnia [...] czerwca 2017 r. zatwierdzającą projekt podziału. W akcie notarialnym podana została również informacja, że wskutek tego podziału powstały także działki: nr [...]o powierzchni 109 m2 i nr [...] o powierzchni 92 m2, przyjęte również przez Skarżącą do analizy porównawczej. W akcie notarialnym zaznaczono ponadto, że wszystkie trzy ww. działki "usytuowane są na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o zróżnicowanej intensywności i wielorodzinnej niskiej, oznaczonym na rysunku planu symbolem M" (k. 151 – 157 akt administracyjnych). Nabywcami były osoby fizyczne. Zatem, brak należytego wykonania obowiązków zbadania dokumentów dotyczących przeznaczenia nieruchomości ciążący na rzeczoznawcy majątkowym. Zaniechanie w tym zakresie de facto potwierdziła również Skarżąca w toku postepowania przed KOZ. W wyjaśnieniach złożonych w piśmie złożonym w dniu 31 lipca 2020 r., w którym przyznała, że "(...) Ze względu na nieczytelny rysunek, wykonałam telefon do Wydziału Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy [...] i otrzymałam informację, że Urząd wydając wypis z planu miejscowego, jako przeznaczenie by wskazał »14 KUL«, przy czym zamieszczono by adnotację, jak w załączonym mailu otrzymanym 8 lipca tego roku: »Ze względu na skalę załącznika graficznego (1:2000) oraz jego nieczytelność należy złożyć bezpośrednio wniosek o wrysowanie aktualnych linii rozgraniczających ul. [...] do Biura Architektury i Planowania Przestrzennego m.st. Warszawy«. Zestawiając powyższe, ponieważ oznaczenia nieruchomości na rysunku planu można było odczytać zarówno jako »14 KUL«, jak i »M«, przyjęłam »14 KUL«, co zostało w operacie wskazane.". Sąd wskazuje, że na gruncie regulacji z § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. ugruntowane jest stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego, że § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia przyznaje pierwszeństwo ustaleniu wartości nieruchomości przez porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji na rynku lokalnym i regionalnym umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Zwrot "chyba, że" użyty w tym przepisie oznacza, że porządek ustalania sposobu wyceny nieruchomości nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego (gmina, powiat) są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obowiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego (województwo), a dopiero jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, winien oszacować wartość rynkową nieruchomości kierując się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych (vide: wyrok NSA z dnia 13 lutego 2013 r., sygn. akt I OSK 1642/11; wyrok NSA z dnia 2 kwietnia 2014 r., sygn. akt I OSK 1816/13; wyrok NSA z dnia 5 listopada 2014 r., sygn. akt I OSK 1395/13; wyrok NSA z dnia 1 czerwca 2017 r., sygn. akt I OSK 2311/15; wyrok NSA z dnia 14 czerwca 2018 r., sygn. akt I OSK 1751/16; wyrok NSA z dnia 26 lutego 2020 r., sygn. akt I OSK 216/20; wyrok NSA z dnia 16 kwietnia 2021 r., sygn. akt I OSK 388/21). Skarżąca, jak wynika z ustalonego stanu faktycznego tak szczegółowej analizy nie przeprowadziła. Przyjęła, na podstawie "nieczytelnych" dokumentów, że również 3 nieruchomości przy ul. [...] stanowią "drogi lokalne". Mając powyższe na uwadze Sąd wskazuje, że Skarżąca nie dość, że nie dochowała należytej staranności przy badaniu dokumentów urzędowych, to również nie uzasadniła w żaden sposób przyjęcia ww. trzech nieruchomości do wyceny. Kierując się chociażby przy uzasadnieniu wskazaniem na deficyt transakcji nieruchomości drogowych. Skarżąca, jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego wadliwie "zbudowała" grupę nieruchomości przyjętych za punkt odniesienia do dokonania wyceny nieruchomości będącej przedmiotem operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2019 r. Tym samym prawidłowy jest stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji, że Skarżąca naruszyła art. 175 ust. 1 u.g.n., poprzez niezachowanie szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru szacowania nieruchomości. Zgodnie z treścią § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia z 21 września 2004 r., w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Z kolei § 55 ust. 2 ww. rozporządzenia zobowiązuje rzeczoznawcę do zamieszczenia w operacie szacunkowym informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych i przedstawienie toku obliczeń. Z dokonanych ustaleń poczynionych w toku prowadzonego postępowania w sprawie odpowiedzialności zawodowej Skarżącej wynika, że również w zakresie sposobu wyceny nieruchomości Skarżąca nie sprostała wymaganiom opisanym w § 56 ust. 1 pkt 7 ww. rozporządzenia. Sąd podziela ustalenia Organu, że Skarżąca w operacie szacunkowym, w wystarczających sposób nie uzasadniła cech rynkowych porównywanych nieruchomości. Skarżąca w związku z realizowaną wyceną, wskazała, że cechy rynkowe ustaliła na podstawie analizy rynku lokalnego, rynków równoległych oraz badań preferencji potencjalnych nabywców. Jako punkt odniesienia przyjęła 5 cech rynkowych: lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo, dojazd, powierzchnia gruntu, infrastruktura techniczna. Jednocześnie należy zauważyć, że przyjęte przez Skarżącą założenia dotyczące podejścia porównawczego cech rynkowych nie znajdują odzwierciedlenia w materiale porównawczym w postaci nieruchomości drogowych. Trafne jest stanowisko KOZ oraz Ministra, że przyjęty przez Skarżącą opis zróżnicowania cen nieruchomości miałby logiczny sens w przypadku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Natomiast dla nieruchomości drogowych takie cechy jak: dostępność do tras komunikacyjnych, nawierzchnia dróg dojazdowych, infrastruktura techniczna nie mają decydującego znaczenia. W tym stanie rzeczy zasadne jest stanowisko Ministra, że Skarżąca nie wywiązała się w pełni z nałożonych tymi przepisami obowiązków. Stanowi to naruszenie art. 175 ust. 1 u.g.n., również z uwagi na niezachowanie szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych. Sąd podziela również stanowisko Organu, że podanie w operacie szacunkowym błędnych wag cech rynkowych: lokalizacja oraz otoczenie i sąsiedztwo, wbrew stanowisku Skarżącej nie może być kwalifikowane jako omyłka pisarska, bowiem pozostaje bez wpływu na wartość wycenianej nieruchomości. Raz jeszcze należy podkreślić, że przedmiotem postępowania wyjaśniającego, poprzedzającego wydanie zaskarżonej decyzji oraz kontrola na etapie sądowym jest ocena czy Skarżąca, jako rzeczoznawca majątkowy, przy sporządzaniu operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2019 r., postępowała zgodnie z dyrektywami z art. 175 ust. 1 u.g.n. Kontrola w ramach odpowiedzialności zawodowej nie sprowadza się do weryfikacji, czy ustalona w nim wartość nieruchomości odzwierciedla - lub nie - rynkową wartość, lecz obejmuje ocenę wykonania obowiązków określonych w art. 175 ust. 1 u.g.n. Mając powyższe na uwadze, Sąd wskazuje, że Skarżąca w operacie szacunkowym popełniła błąd w zakresie szacowania wag: "lokalizacja" oraz "otoczenie i sąsiedztwo". Skoro jednak błąd został popełniony – niezależnie od wyjaśnień Skarżącej o braku wpływu na wartość szacowanej nieruchomości - to świadczy o niezachowaniu szczególnej staranności właściwej przy wykonywaniu czynności szacowania nieruchomości, o której mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n. W konsekwencji Sąd uznał, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej i Minister odnieśli się zarówno do wszelkich istotnych z punktu widzenia wydanego rozstrzygnięcia argumentów rzeczoznawcy majątkowego podnoszonych w toku postępowania, jak również do kwestii przedstawionych we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy a zebrany w sprawie materiał dowodowy był wystarczający do zakończenia postępowania. Wymierzona z tytułu tej odpowiedzialności kara została zindywidualizowana. Nie jest to kara administracyjna, stosowana automatycznie, z mocy prawa wobec każdego, kto narusza obowiązki określone w przepisach prawa. Wymaga oceny działań lub zaniechań rzeczoznawcy majątkowego z punktu widzenia obowiązku zachowania szczególnej staranności właściwej dla ich zawodowego charakteru. W świetle powyższych uwag Sąd zgadza się z oceną Ministra, że stwierdzone wady w sporządzonym przez Skarżącego operacie świadczą o tym, iż nie dochował on szczególnej staranności w realizacji swoich zawodowych obowiązków. W postępowaniu nie doszło przy tym do zarzucanego w skardze uchybienia zasadom postępowania pod postacią art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Postępowanie w sprawie kary dyscyplinarnej jest postępowaniem tego rodzaju, iż na podstawie wyników przekazanych przez KOZ (w protokole końcowym) Minister podejmuje decyzje o wymierzeniu kary dyscyplinarnej. Stanowisko Skarżącej, iż Organ powinien zbadać okoliczności sprawy i ustalić stan faktyczny, jest nietrafne. Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie wypowiadał się w sprawach dotyczących odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, wskazując na szczególny charakter. Ów szczególny charakter przejawia się w uprawnieniach KOZ do prowadzenia postepowania wyjaśniającego, pod katem prawidłowości wypełniania obowiązków zawodowych (por. wyroki NSA z dnia: 11 maja 2016 r., sygn. akt II GSK 2709/14; 5 marca 2012 r., sygn. akt II GSK 199/11; 13 grudnia 2012 r., sygn. akt II GSK 1637/11). Ponadto nietrafny jest zarzut jakoby nie zostały wyjaśnione kwestie naświetlone przez Skarżącą w piśmie z dnia 31 lipca 2020 r. Wbrew stanowisku Skarżącej KOZ oraz Organ jako prawidłowe ustalenia w zakresie nieruchomości przy ul. [...] oparli o informacje z dokumentów, w szczególności z aktu notarialnego z dnia [...] grudnia 2017 r., rep. A [...]. W tym stanie rzeczy niezasadny jest również zarzut naruszenia art. 195 ust. 4 u.g.n., zgodnie z którym Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, z upoważnienia ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, może zwracać się do organów administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości oraz innych instytucji i osób o udzielenie informacji niezbędnych dla przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. W ocenie Sądu KOZ pozyskała niezbędne dokumenty (np. ww. akt notarialny) potrzebne do wyjaśnienia sprawy i nie było potrzeby zwracania się do właściwego organu o wyjaśnienie rozbieżności wynikających z uchwalonych planów miejscowych i wydanych decyzji. Przy dołożeniu należytej staranności Skarżąca mogła uniknąć ujawnionych nieprawidłowości. Reasumując należy stwierdzić, że stanowisko zawarte w skardze jest niezasadne, w związku z czym w ocenie Sądu skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Rzeczoznawca majątkowy dokonała wyceny nieruchomości z naruszeniem przepisów prawa, w tym zasady szczególnej staranności wymaganej przy wykonywaniu czynności zawodowych szacowania nieruchomości. W zaskarżonej decyzji opisano szczegółowo na czym polegały błędy rzeczoznawcy majątkowego i jakie w efekcie Skarżąca naruszyła przepisy prawa. Należy podkreślić, że analiza Organu była pełna, wyczerpująca i uwzględniała stanowisko Skarżącej, w sposób należyty ustosunkowując się do niej. Ustalenia dokonane w toku postępowania i ocena ciężaru gatunkowego, popełnionych uchybień doprowadziły do orzeczenia najniższej kary dyscyplinarnej z katalogu kar. Zastosowana kara dyscyplinarna zgodna jest również z rekomendacją KOZ. W ocenie Sądu jest współmierna do stwierdzonego naruszenia. Wbrew przekonaniu Skarżącej ustalone w toku postępowania wyjaśniającego nieprawidłowości w sporządzonym operacie szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2019 r. zaistniały. Skarżąca oczywiście korzystając z przysługującego jej prawa mogła przedstawiać swoje stanowisko dotyczące przesłanek przyjęcia takich, a nie innych założeń sporządzonej wyceny, przyjętej metody. Możliwe jest również, aby Skarżąca dowodziła, iż przyjęte założenia nie miały wpływu na wartość wycenianej nieruchomości. Niemniej jednak ocena prowadzona w ramach odpowiedzialności zawodowej sprowadza się do zbadania czy zostały zachowane zasady wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Jak już wcześniej wskazano, stosownie do treści art. 175 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Wyniki przeprowadzonego postępowania w dwóch instancjach, zdaniem Sądu, potwierdzają, iż Skarżąca naruszyła przy sporządzeniu operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2019 r. ww. zasadny w stopniu uzasadniającym nałożenia kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia. Reasumując, wobec niezasadności wszystkich zarzutów skargi oraz niestwierdzenia przez Sąd z urzędu tego rodzaju uchybień, które mogłyby mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia, które sąd ma obowiązek badać z urzędu - skargę należało oddalić. W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku. Należy również wskazać, że złożona w tej sprawie skarga została przez Sąd rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym, zgodnie z art. 119 pkt 2 w zw. z art. 120 P.p.s.a., z uwagi na spełnienie ustawowych przesłanek. Stosownie do art. 119 pkt 2 P.p.s.a. sprawa może być rozpatrzona w trybie uproszczonym jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Sprawa w takim przypadku rozpoznawana jest na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów – art. 120 P.p.s.a. Wszystkie orzeczenia krajowych sądów administracyjnych powołane w niniejszym uzasadnieniu, dostępne są w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych CBOSA pod adresem http://orzeczenia.nsa.gov.pl .