RBG-11/2014

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA W BYDGOSZCZY ul. Długa 47, 85-034 Bydgoszcz tel. (52) 345-56-44, fax (52) 345-56-17 E-mail: bydgoszcz@uokik.gov.pl Bydgoszcz, dnia 29 maja 2014r. Znak sprawy: RBG-61-49/13/AS DECYZJA nr RBG – 11/2014 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy – po przeprowadzeniu postępowania w sprawie podejrzenia stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów przez Warmińskie Przedsiębiorstwo Budowlane Spółkę akcyjną z siedzibą w Olsztynie – działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – po uprawdopodobnieniu stosowania przez Warmińskie Przedsiębiorstwo Budowlane Spółkę akcyjną z siedzibą w Olsztynie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, polegających na stosowaniu we wzorcach umów pod nazwą Umowa deweloperska , Umowa nr .../13/A o sprzedaŜ lokalu mieszkalnego oraz ustanowienie odrębnej własności lokalu , Umowa nr .../13/SZ/K (sprzedaŜy budynku mieszkalnego jednorodzinnego) postanowień wpisanych – na podstawie art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.) – do rejestru postanowień wzorców umownych uznanych za niedozwolone w brzmieniu: 1. Nabywca ma prawo do przeniesienia na piśmie na osobę trzecią swoich praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy za uprzednią zgodą i na warunkach określonych przez Dewelopera ( Umowa deweloperska ) , 2. W przypadku niewykonania tego obowiązku przesyłka zaadresowana i wysłana na adres podany w komparycji niniejszej umowy będzie traktowana ze skutkiem doręczenia ( Umowa deweloperska ) , 3. Nabywca oświadcza, Ŝe wyraŜa zgodę na nieodpłatne zamieszczenie logo WPB S.A. na elewacji budynku, w którym znajdować się będzie przedmiotowy lokal, przez czas nieoznaczony, przy czym zobowiązuje się powyŜszą zgodę powtórzyć w umowie przeniesienia prawa ( Umowa deweloperska ) , 2 4. Nabywca oświadcza, Ŝe zobowiązuje się udzielić Deweloperowi – w umowie przenoszącej prawa – pełnomocnictwa do (…) reprezentowania Nabywcy przed osobami fizycznymi, organami osób prawnych, właściwym sądem, do składania oświadczeń woli, w tym wniosków wieczystoksięgowych, przy czym pełnomocnik moŜe reprezentować obie strony umowy ( Umowa deweloperska ) , 5. Wykonawca zastrzega sobie prawo zastosowania w trakcie realizacji budowy materiałów zastępczych niepogarszających technologicznie stanu technicznego budynku oraz niepowiększających ustalonej ceny domu ( Umowa nr .../13/SZ/K sprzedaŜy budynku mieszkalnego jednorodzinnego) ) 6. Wszelkie koszty związane z przeniesieniem praw, o których mowa w ust.1 niniejszego paragrafu ponosi Kupujący ( Umowa nr .../13/A o sprzedaŜ lokalu mieszkalnego oraz ustanowienie odrębnej własności lokalu ) , co moŜe stanowić naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów ; i po przyjęciu przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zobowiązania złoŜonego przez Warmińskie Przedsiębiorstwo Budowlane Spółka akcyjna z siedzibą w Olsztynie do: 1. dokonania zmian we wzorcach umów: Umowa deweloperska , Umowa nr .../13/A o sprzedaŜ lokalu mieszkalnego oraz ustanowienie odrębnej własności lokalu , Umowa nr .../13/SZ/K (sprzedaŜy budynku mieszkalnego jednorodzinnego) polegających na: a. całkowitym usunięciu postanowienia o treści: Nabywca ma prawo do przeniesienia na piśmie na osobę trzecią swoich praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy za uprzednią zgodą i na warunkach określonych przez Dewelopera , b. całkowitym usunięciu postanowienia o treści: W przypadku niewykonania tego obowiązku przesyłka zaadresowana i wysłana na adres podany w komparycji niniejszej umowy będzie traktowana ze skutkiem doręczenia , c. całkowitym usunięciu postanowienia o treści: Nabywca oświadcza, Ŝe wyraŜa zgodę na nieodpłatne zamieszczenie logo WPB S.A. na elewacji budynku, w którym znajdować się będzie przedmiotowy lokal, przez czas nieoznaczony, przy czym zobowiązuje się powyŜszą zgodę powtórzyć w umowie przeniesienia prawa , d. całkowitym usunięciu postanowienia o treści: Nabywca oświadcza, Ŝe zobowiązuje się udzielić Deweloperowi – w umowie przenoszącej prawa – do pełnomocnictwa do (...) reprezentowania nabywcy przed osobami fizycznymi, organami osób prawnych, właściwym sądem, do składania oświadczeń woli, w tym wniosków wieczystoksięgowych, przy czym pełnomocnik moŜe reprezentować obie strony umowy , e. całkowitym usunięciu postanowienia o treści: Wykonawca zastrzega sobie prawo zastosowania w trakcie realizacji budowy materiałów zastępczych niepogarszających technologicznie stanu technicznego budynku oraz niepowiększających ustalonej ceny domu , f. zmianie postanowienia o treści: Wszelkie koszty związane z przeniesieniem praw, o których mora w ust. 1 niniejszego paragrafu ponosi Kupujący , poprzez 3 jego usunięcie i zastąpienie postanowieniem : Koszty związane z przeniesieniem praw, o których mowa w ust. 1 niniejszego paragrafu, na które składają się taksa notarialna, koszt wypisów akt dla Kupującego oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym ponosi Kupujący. Koszt sporządzenia wypisu aktu notarialnego dla Dewelopera ponosi Deweloper ; 2. wystąpienia do wszystkich konsumentów, z którymi zostały zawarte umowy w oparciu o wzorce Umowa deweloperska , Umowa nr .../13/A o sprzedaŜ lokalu mieszkalnego oraz ustanowienie odrębnej własności lokalu , Umowa nr .../13/SZ/K (sprzedaŜy budynku mieszkalnego jednorodzinnego) zawierające kwestionowane postanowienia, z ofertą zawarcia aneksów do tych umów, we właściwej pisemnej lub notarialnej formie, usuwających z treści kwestionowane postanowienia lub zmieniających ich brzmienie w sposób opisany w punkcie powyŜej nakłada się na tego przedsiębiorcę obowiązek wykonania tego zobowiązania w terminie 2 miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy – po przeprowadzeniu postępowania w sprawie podejrzenia stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów przez Warmińskie Przedsiębiorstwo Budowlane Spółkę akcyjną z siedzibą w Olsztynie – działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – nakłada się na tego przedsiębiorcę obowiązek złoŜenia Prezesowi UOKiK informacji o stopniu realizacji zobowiązań w terminie do 31 sierpnia 2014r. , przy czym sprawozdanie to powinno zawierać: - wzorce Umowy deweloperskiej , Umowy nr .../13/A o sprzedaŜ lokalu mieszkalnego oraz ustanowienie odrębnej własności lokalu , Umowy nr .../13/SZ/K sprzedaŜy budynku mieszkalnego jednorodzinnego po stosownych zmianach, - kopie 2 umów zawartych w oparciu o zmienione w/w wzorce umowne; - poświadczone kserokopie propozycji zawarcia aneksów wystosowanych do konsumentów, z którymi zawarto umowy w oparciu o wzorce zawierające kwestionowane postanowienia umowne (wraz z potwierdzeniami nadania); - listę wszystkich konsumentów, którzy skorzystali ze zmiany umowy zawartej w oparciu o ww. wzorce; - kopie 3 podpisanych aneksów do umów, o ile takie zostaną zawarte. III. Na podstawie art. 105 §1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2013, poz. 267, j.t.) w związku z art. 83 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy – po przeprowadzeniu postępowania w sprawie podejrzenia stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów przez Warmińskie Przedsiębiorstwo Budowlane Spółkę akcyjną z siedzibą w Olsztynie – działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – umarza się postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez Warmińskie Przedsiębiorstwo Budowlane Spółkę akcyjną z siedzibą w Olsztynie praktyk naruszających 4 zbiorowe interesy konsumentów, polegających na zamieszczeniu we wzorcu umownym Umowa nr .../13/SZ/K sprzedaŜy budynku mieszkalnego jednorodzinnego zapisu o treści: Wykonawca zobowiązany będzie do zapłaty kary umownej: a) za zwłokę w oddaniu przedmiotu umowy w wysokości 0,01% wpłaconej kwoty, za kaŜdy dzień zwłoki (…), b) za zwłokę w usunięciu wad stwierdzonych przy odbiorze lub w okresie rękojmi w wysokości 0,01% wartości wadliwego elementu za kaŜdy dzień zwłoki, licząc od dnia uzgodnionego terminu na usunięcie wad - przy czym łączna wysokość kar z powyŜszych tytułów nie moŜe przekroczyć 5% wartości przedmiotu umowy. UZASADNIENIE Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów ( dalej: Prezes UOKiK lub organ ochrony konsumentów ) postanowieniem Nr RBG-284/2013 z dnia 14 listopada 2013r. – wszczął z urzędu postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez Warmińskie Przedsiębiorstwo Budowlane Spółkę akcyjną z siedzibą w Olsztynie ( dalej: WPB lub Spółka ) praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, polegających na stosowaniu we wzorcach umów pod nazwą Umowa deweloperska , Umowa nr .../13/A o sprzedaŜ lokalu mieszkalnego oraz ustanowienie odrębnej własności lokalu , Umowa nr .../13/SZ/K (sprzedaŜy budynku mieszkalnego jednorodzinnego) postanowień wpisanych – na podstawie art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.) – do rejestru postanowień wzorców umownych uznanych za niedozwolone w brzmieniu: 1. Nabywca ma prawo do przeniesienia na piśmie na osobę trzecią swoich praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy za uprzednią zgodą i na warunkach określonych przez Dewelopera, 2. W przypadku niewykonania tego obowiązku przesyłka zaadresowana i wysłana na adres podany w komparycji niniejszej umowy będzie traktowana ze skutkiem doręczenia, 3. Nabywca oświadcza, Ŝe wyraŜa zgodę na nieodpłatne zamieszczenie logo WPB S.A. na elewacji budynku, w którym znajdować się będzie przedmiotowy lokal, przez czas nieoznaczony, przy czym zobowiązuje się powyŜszą zgodę powtórzyć w umowie przeniesienia prawa, 4. Nabywca oświadcza, Ŝe zobowiązuje się udzielić Deweloperowi – w umowie przenoszącej prawa – pełnomocnictwa do (…) reprezentowania Nabywcy przed osobami fizycznymi, organami osób prawnych, właściwym sądem, do składania oświadczeń woli, w tym wniosków wieczystoksięgowych, przy czym pełnomocnik moŜe reprezentować obie strony umowy, 5. Wykonawca zastrzega sobie prawo zastosowania w trakcie realizacji budowy materiałów zastępczych niepogarszających technologicznie stanu technicznego budynku oraz niepowiększających ustalonej ceny domu, 6. Wykonawca zobowiązany będzie do zapłaty kary umownej: 5 a) za zwłokę w oddaniu przedmiotu umowy w wysokości 0,01% wpłaconej kwoty, za kaŜdy dzień zwłoki (…), b) za zwłokę w usunięciu wad stwierdzonych przy odbiorze lub w okresie rękojmi w wysokości 0,01% wartości wadliwego elementu za kaŜdy dzień zwłoki, licząc od dnia uzgodnionego terminu na usunięcie wad - przy czym łączna wysokość kar z powyŜszych tytułów nie moŜe przekroczyć 5% wartości przedmiotu umowy, 7. Wszelkie koszty związane z przeniesieniem praw, o których mowa w ust.1 niniejszego paragrafu ponosi Kupujący. W toku niniejszego postępowania Prezes UOKiK pismem z dnia 14 listopada 2013 r. wezwał Spółkę do ustosunkowania się do przedstawionych zarzutów. W piśmie z dnia 2 grudnia 2013r. WPB zobowiązało się do podjęcia działań zmierzających do zapobieŜenia domniemanym naruszeniom poprzez: 1. dokonanie zmian we wzorcach umów: Umowa deweloperska , Umowa nr .../13/A o sprzedaŜ lokalu mieszkalnego oraz ustanowienie odrębnej własności lokalu , Umowa nr .../13/SZ/K (sprzedaŜy budynku mieszkalnego jednorodzinnego) polegających na: a. całkowitym usunięciu postanowienia o treści: Nabywca ma prawo do przeniesienia na piśmie na osobę trzecią swoich praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy za uprzednią zgodą i na warunkach określonych przez Dewelopera , b. całkowitym usunięciu postanowienia o treści: W przypadku niewykonania tego obowiązku przesyłka zaadresowana i wysłana na adres podany w komparycji niniejszej umowy będzie traktowana ze skutkiem doręczenia , c. całkowitym usunięciu postanowienia o treści: Nabywca oświadcza, Ŝe wyraŜa zgodę na nieodpłatne zamieszczenie logo WPB S.A. na elewacji budynku, w którym znajdować się będzie przedmiotowy lokal, przez czas nieoznaczony, przy czym zobowiązuje się powyŜszą zgodę powtórzyć w umowie przeniesienia prawa , d. całkowitym usunięciu postanowienia o treści: Nabywca oświadcza, Ŝe zobowiązuje się udzielić Deweloperowi – w umowie przenoszącej prawa – do pełnomocnictwa do (...) reprezentowania nabywcy przed osobami fizycznymi, organami osób prawnych, właściwym sądem, do składania oświadczeń woli, w tym wniosków wieczystoksięgowych, przy czym pełnomocnik moŜe reprezentować obie strony umowy , e. całkowitym usunięciu postanowienia o treści: Wykonawca zastrzega sobie prawo zastosowania w trakcie realizacji budowy materiałów zastępczych niepogarszających technologicznie stanu technicznego budynku oraz niepowiększających ustalonej ceny domu , f. zmianie postanowienia o treści: Wykonawca zobowiązany będzie do zapłaty kary umownej: a) za zwłokę w oddaniu przedmiotu umowy w wysokości 0,01% wpłaconej kwoty, za kaŜdy dzień zwłoki (…), b) za zwłokę w usunięciu wad stwierdzonych przy odbiorze lub w okresie rękojmi w wysokości 0,01% wartości wadliwego elementu za kaŜdy dzień zwłoki, licząc od dnia uzgodnionego terminu na usunięcie wad - przy czym łączna wysokość kar z powyŜszych tytułów nie moŜe przekroczyć 5% wartości przedmiotu umowy, poprzez usunięcie z powyŜszego postanowienia 6 słów: przy czym łączna wysokość kar z powyŜszych tytułów nie moŜe przekroczyć 5% wartości przedmiotu umowy; g. zmianie postanowienia o treści: Wszelkie koszty związane z przeniesieniem praw, o których mora w ust. 1 niniejszego paragrafu ponosi Kupujący , poprzez jego usunięcie i zastąpienie postanowieniem : Koszty związane z przeniesieniem praw, o których mowa w ust. 1 niniejszego paragrafu, na które składają się taksa notarialna, koszt wypisów akt dla Kupującego oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym ponosi Kupujący. Koszt sporządzenia wypisu aktu notarialnego dla Dewelopera ponosi Deweloper , 2. wystąpienie do wszystkich konsumentów, z którymi zostały zawarte umowy w oparciu o wzorce Umowa deweloperska , Umowa nr .../13/A o sprzedaŜ lokalu mieszkalnego oraz ustanowienie odrębnej własności lokalu , Umowa nr .../13/SZ/K (sprzedaŜy budynku mieszkalnego jednorodzinnego) zawierające kwestionowane postanowienia, z ofertą zawarcia aneksów do tych umów, we właściwej pisemnej lub notarialnej formie, usuwających z treści kwestionowane postanowienia lub zmieniających ich brzmienie w sposób opisany w punkcie powyŜej. W związku z powyŜszym, WPB wniosła o wydanie przez Prezesa UOKiK w trybie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów decyzji zobowiązującej do wykonania wyŜej opisanych zobowiązań. Następnie pismem z dnia 30 kwietnia 2014r. skierowano do Spółki zawiadomienie o zakończeniu zbierania materiału dowodowego oraz o moŜliwości przeglądania akt i wypowiedzenia się w sprawie zebranego materiału dowodowego. Spółka skorzystała z tego uprawnienia. W piśmie z dnia 12 maja 2014r. Podtrzymała swój wniosek o wydanie wobec niej decyzji zobowiązującej. Prezes UOKiK ustalił następujący stan faktyczny: Na podstawie zebranych w toku postępowania dokumentów Prezes UOKiK ustalił, iŜ Warmińskie Przedsiębiorstwo Budowlane Spółka akcyjna z siedzibą w Olsztynie jest spółką prawa handlowego wpisaną do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000034057, prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Olsztynie, VIII Wydział Gospodarczy KRS. Zgodnie z wpisem, przedmiotem działalności Spółki są m.in. roboty budowlane związane z wznoszeniem budynków. W związku z prowadzoną działalnością Spółka stosuje m.in. następujące wzorce umowne wzorce umowne: Umowa deweloperska , Umowa nr .../13/A o sprzedaŜ lokalu mieszkalnego oraz ustanowienie odrębnej własności lokalu , Umowa nr .../13/SZ/K (sprzedaŜy budynku mieszkalnego jednorodzinnego) . W przedłoŜonych dokumentach Prezes UOKiK dopatrzył się naruszeń, o których mowa w pkt I. sentencji. 7 Mając na uwadze zebrany materiał dowodowy, Prezes UOKiK zwaŜył, co następuje: Interes publiczny Prezes UOKiK, zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , podejmuje się ochrony interesów konsumentów wyłącznie w interesie publicznym. Naruszenie interesu publicznego ma miejsce wówczas, gdy skutkami działań sprzecznych z ww. ustawą jest szerszy krąg uczestników rynku albo gdy działania te wywołują na rynku inne niekorzystne zjawiska. 1 Zatem warunkiem koniecznym do uruchomienia instrumentów przewidzianych ustawą jest zaistnienie takiego stanu faktycznego, w którym działania przedsiębiorców naruszają jej przepisy i jednocześnie stanowią zagroŜenie dla interesu publicznego. Niniejsze postępowanie dotyczy podejrzenia stosowania przez Spółkę praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów będących nabywcami lokali wybudowanych lub sprzedawanych przez spółkę, jak i tych potencjalnych, którzy z usług tej firmy deweloperskiej chcieliby skorzystać. Oznacza to de facto , Ŝe przedmiotowe praktyki mogłyby dotyczyć nieokreślonego z góry kręgu adresatów, a zatem naruszać zbiorowy interes konsumentów. Wobec powyŜszego uznać naleŜy, iŜ niniejsze postępowanie prowadzone było w interesie publicznym. Przedsiębiorca Przepisy art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zw. z art. 4 ust. 1 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. 2013, poz. 672 j.t. z późn. zm.) definiują przedsiębiorcę jako osobę fizyczną, osobę prawną i jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną – wykonującą we własnym imieniu działalność gospodarczą – czyli zgodnie z art. 2 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej – zarobkową działalność wytwórczą, budowlaną, handlową usługową a takŜe zawodową wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły. Warmińskie Przedsiębiorstwo Budowlane, będąc spółką prawa handlowego, prowadzi działalność w zakresie robót budowlanych związanych z wznoszeniem budynków. Spółka prowadzi w/w działalność z nastawieniem na osiągnięcie zysku w sposób ciągły poprzez zorganizowaną strukturę organizacyjną. Wobec powyŜszego, naleŜy przyjąć, iŜ Spółka spełnia przesłanki wymagane do bycia przedsiębiorcą w myśl powołanych wcześniej ustaw. W konsekwencji jej działania mogą być poddane ocenie w toku postępowania przed Prezesem UOKiK. Przesłanki wydania decyzji zobowiązującej z art. 28 uokik 1 por. Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 13 stycznia 2009 r., sygn. akt: XVII Ama 26/08 8 Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , jeŜeli w toku postępowania przed Prezesem UOKiK w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione – na podstawie okoliczności sprawy lub innych informacji, będących podstawą wszczęcia postępowania – Ŝe przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24 uokik , jednak zobowiąŜe się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieŜenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu moŜe, w drodze decyzji, nałoŜyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. Decyzja zobowiązująca jest specyficznym instrumentem słuŜącym „polubownemu” zakończeniu postępowania przed Prezesem UOKiK, pozwalającym dobrowolnie wycofać się przedsiębiorcy z zachowań, objętych zarzutem stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. 2 Istota decyzji zobowiązującej polega na quasi-porozumieniu się przedsiębiorcy z Prezesem UOKiK co do sposobu załatwienia sprawy, będącej przedmiotem postępowania. Porozumienie to opiera się na pośrednim przyznaniu się przedsiębiorcy do naruszenia zbiorowych interesów konsumentów i zobowiązaniu się do określonego zachowania, które ma prowadzić do zakończenia tych naruszeń i zapobieŜenia im w przyszłości, w zamian za odstąpienie Prezesa UOKiK od wydania decyzji z art. 26 lub 27 uokik , stwierdzającej fakt naruszenia zakazu z art. 24 ust. 1 uokik oraz od nałoŜenia kary pienięŜnej na przedsiębiorcę. 3 Jak wynika z treści art. 28 ust. 1 uokik Prezes UOKiK moŜe wydać powyŜszą decyzję w sytuacji jednoczesnego spełnienia dwóch przesłanek: - uprawdopodobnienia w trakcie postępowania w sprawach praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, iŜ przedsiębiorca stosuje niedozwoloną praktykę, o której mowa w art. 24 uokik ; - zobowiązania się przedsiębiorcy do podjęcia lub zaniechania działań zmierzających do zapobieŜenia tym naruszeniom. Uprawdopodobnienie ( semiplena probatio ) oznacza, Ŝe na korzyść Strony postępowania odstąpiono od udowodnienia określonych faktów na rzecz uprawdopodobnienia – na podstawie okoliczności sprawy lub innych informacji, będących podstawą wszczęcia postępowania, Ŝe stosuje on określoną w art. 24 uokik praktykę. 4 Uprawdopodobnienia wymagają wszystkie przesłanki z zakazu z art. 24 ust. 1 uokik łącznie, a nadto Prezes UOKiK musi uznać za zasadne przyjęcie tego zobowiązania. Wobec powyŜszego, stwierdzić naleŜy, Ŝe do wydania decyzji zobowiązującej konieczne jest wystąpienie następujących przesłanek: a) uprawdopodobnienie bezprawności działania przedsiębiorcy b) uprawdopodobnienie naruszenia zbiorowego interesu konsumentów c) złoŜenie zobowiązania przez przedsiębiorcę d) uznanie przez Prezesa UOKiK za celowe nałoŜenie obowiązku wykonania przedłoŜonych przez przedsiębiorcę zobowiązań . 2 C. Banasiński, G. Piontek (red.), Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów Komentarz, Warszawa 2009, s. 478; 3 D. Miąsik [w:] T. Skoczny (red.), Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów Komentarz , Warszawa 2009r., s. 1048; 4 M. Sieradzka [w:] K. Kohutek, M. Sieradzka, Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów. Komentarz , Warszawa 2008, s. 681; 9 Prezes UOKiK za uprawdopodobnione uznał wystąpienie naruszeń, o których mowa w pkt I.1-6 sentencji niniejszej decyzji. W związku z tym naleŜy rozwaŜyć wszystkie przesłanki. ad a) Uprawdopodobnienie bezprawności działania Pojęcie bezprawności nie jest pojęciem prawnie zdefiniowanym. NaleŜy zatem, zgodnie z literalnym brzemieniem, przyjąć, Ŝe „działanie bezprawne” to zachowanie sprzeczne z nakazem lub zakazem zawartym w ustawie, rozporządzeniu wydanym na podstawie i dla wykonania ustawy, umowie międzynarodowej mającej bezpośrednie zastosowanie w stosunkach wewnętrznych oraz z zasadami współŜycia społecznego. Bezprawność jest czynnikiem o charakterze obiektywnym, tj. niezaleŜnym od wystąpienia szkody, czy teŜ zamiaru po stronie przedsiębiorcy dopuszczającego się działań bezprawnych. Bezprawność jest taką cechą działania, która polega na jego sprzeczności z normami prawa lub zasadami współŜycia społecznego, bez względu na winę, a nawet świadomość sprawcy. Dla ustalenia bezprawności działania wystarczy, Ŝe określone zachowanie koliduje z przepisami prawa 5 . Prezes UKOKiK uznał za uprawdopodobnione naruszenia, o których mowa w pkt. I.1-6 sentencji niniejszej decyzji. W świetle przepisu art. 24 ust. 1 uokik zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów . Zgodnie zaś z art. 24 ust. 2 tej ustawy przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności: stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 2014, poz. 101 j.t.) . Natomiast zgodnie z postanowieniami art. 479 45 k.p.c. wyrok prawomocny ma skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Uchwałą z dnia 13 lipca 2006 r. Sąd NajwyŜszy uznał, iŜ praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest (…) stosowanie identycznej klauzuli, jak klauzula wpisana do rejestru niedozwolonych postanowień umownych, przez innego przedsiębiorcę, który nie był stroną lub uczestnikiem postępowania zakończonego wpisaniem danej klauzuli do rejestru (…). Praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów obejmuje równieŜ przypadki wprowadzenia jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu szyku wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeŜeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, Ŝe jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliŜonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru, która wywołuje takie same skutki, godzi przecieŜ tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej co wpisana do rejestru (sygn. akt: III SZP 3/2006). ad I. 1. Po przeprowadzeniu wstępnej analizy nadesłanego wzorca, Prezes UOKiK stwierdził, Ŝe zapis wskazany w pkt I.1 sentencji niniejszego postępowania o treści: 5 por. Ustawa o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. Komentarz , pod red. J. Szwaji, Warszawa 2000, s. 117-118 1 Nabywca ma prawo do przeniesienia na piśmie na osobę trzecią swoich praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy za uprzednią zgodą i na warunkach określonych przez Dewelopera , moŜe być toŜsamy z postanowieniami wpisanymi do rejestru w brzmieniu: - Nabywca moŜe dokonać przelewu wierzytelności wynikających z niniejszej umowy za zgodą spółki , wpisanym do rejestru dnia 23 września 2008r. pod numerem 1501 na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 17 października 2006r. (sygn. akt: XVII AmC 122/05), - Strony zgodnie oświadczają, Ŝe przelew przez Klienta jakiejkolwiek jego wierzytelności, wynikającej lub mogącej powstać z niniejszej umowy, nie moŜe nastąpić bez pisemnej zgody „S”, zastrzeŜonej pod rygorem niewaŜności, wpisanym do rejestru dnia 10 października 2012r. pod numerem 3802 na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 14 maja 2012r. (sygn. akt: XVII AmC 3794/10). Sąd w uzasadnieniu do powyŜszego wyroku (sygn. akt: XVII AmC 122/05) wskazał, iŜ postanowienie to stanowi niedozwolone postanowienie umowne w świetle art. 385 1 §1 k.c. Pozwany, wykorzystując swoją przewagę kontraktową, uzaleŜnia prawo konsumenta do dokonania przelewu wierzytelności od wyraŜenia swojej zgody w tym przedmiocie. W ocenie Sądu przedmiotowe postanowienie de facto pozbawia konsumenta uprawnienia do dokonania przelewu wierzytelności. Przywołana przez pozwanego okoliczność, iŜ kwestionowane postanowienie jest dopuszczalne w świetle art. 509 § 1 k.c. nie zmienia jego oceny jako niedozwolonego postanowienia umownego, naleŜy bowiem pamiętać, Ŝe zastrzeŜenie umowne uzaleŜniające dokonanie przelewu wierzytelności od zgody dłuŜnika stanowi wyjątek od ogólnej zasady, według której wierzyciel moŜe przenieść wierzytelność bez zgody dłuŜnika. Ponadto, Sąd zaznaczył, iŜ o ile w przypadku dwóch równorzędnych podmiotów dokonanie przewidzianego prawem zastrzeŜenia jest w pełni dopuszczalne, o tyle w przypadku umów zawieranych przez profesjonalnie działającego przedsiębiorcę z konsumentem, przy uŜyciu nie podlegającym negocjacjom wzorca umownego, zastosowanie kwestionowanego postanowienia uznać naleŜy za działanie sprzeczne z dobrymi obyczajami i raŜąco naruszające interesy konsumenta. Przedsiębiorca, wykorzystując swoją przewagę kontraktową, pozbawia konsumenta moŜliwości swobodnego dysponowania wierzytelnościami. Nadto Sąd stwierdził, iŜ takie ukształtowanie stosunku zobowiązaniowego we wzorcu umownym nie znajduje Ŝadnego uzasadnienia i w sposób raŜący narusza ekonomiczne interesy konsumentów. Konkludując, treść wyŜej przywołanego postanowienia moŜe mieścić się w hipotezie klauzul wpisanych do rejestru. ad I.2. W ocenie Prezesa UOKiK zapis, o którym mowa w pkt I.2 sentencji niniejszego postanowienia o treści: W przypadku niewykonania tego obowiązku przesyłka zaadresowana i wysłana na adres podany w komparycji niniejszej umowy będzie traktowana ze skutkiem doręczenia, moŜe być toŜsamy z postanowieniem o treści: W przypadku zmiany adresu, kaŜda ze stron zobowiązana jest niezwłocznie pisemnie powiadomić o tym drugą stronę. W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres będzie uznawana za skutecznie doręczoną, wpisanym do rejestru dnia 11 lipca 2007r. pod numerem 1207 na podstawie 1 wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 16 kwietnia 2007r. (sygn. akt: XVII AmC 43/06), Zdaniem SOKiK, tego rodzaju postanowienie stanowi niedozwoloną klauzulę w rozumieniu art. 385 3 pkt 9 k.c. Przepis ten uznaje za niedozwolone postanowienie, które przyznaje kontrahentowi konsumenta uprawnienie do dokonywania wiąŜącej interpretacji umowy. Omawiane postanowienie raŜąco narusza interesy konsumentów bowiem pozwala deweloperowi dokonywać wiąŜących interpretacji umowy co do skuteczności składanych oświadczeń woli oraz przerzucać na konsumenta ryzyko związane z doręczeniami korespondencji. Podsumowując, kwestionowane postanowienie wzorca umowy mogą kształtować prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i raŜąco naruszać jego interesy, bowiem pozwala przedsiębiorcy na dokonanie wiąŜącej interpretacji umowy i moŜe być toŜsame z w/w klauzulą wpisaną do Rejestru. ad I.3. W ocenie Prezesa UOKiK zapis, o którym mowa w pkt I.3 sentencji niniejszego postanowienia o treści: Nabywca oświadcza, Ŝe wyraŜa zgodę na nieodpłatne zamieszczenie logo WPB S.A. na elewacji budynku, w którym znajdować się będzie przedmiotowy lokal, przez czas nieoznaczony, przy czym zobowiązuje się powyŜszą zgodę powtórzyć w umowie przeniesienia prawa, moŜe być toŜsamy z postanowieniem o treści: - Część nieruchomości wspólnej Budynku (Budynku I oraz Budynku II) obejmująca część dachu oraz część elewacji będzie przeznaczona pod reklamę Spółki lub innych wskazanych przez Spółkę podmiotów prawa lub innych uŜytkowników Lokalu Biurowego. W związku z treścią zdania poprzedniego Strony w Umowie SprzedaŜy dokonają podziału do korzystania nieruchomości wspólnej w ten sposób, iŜ Spółce, będzie przysługiwało nieodpłatne prawo do wyłącznego korzystania z określonej powyŜej części nieruchomości wspólnej z moŜliwością jej przekazania do korzystania przez innych uŜytkowników Lokalu Biurowego, a Nabywca nie będzie zgłaszał roszczeń w stosunku do tej części, w tym roszczeń określonych w art. 12 Ustawy , wpisanym do rejestru dnia 6 sierpnia 2012r. pod numerem 3533 na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 14 grudnia 2010r. (sygn. akt: XVII AmC 2051/09). Sąd w wyŜej przywołanym wyroku uznał, iŜ zakwestionowane postanowienie stanowi niedozwolone postanowienie umowne w świetle 385 1 §1 k.c. Wskazana klauzula wprowadza dla spółki nieodpłatne prawo do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej, przez co wyklucza zagwarantowane w art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali prawo właściciela do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Sąd uznał, iŜ przedmiotowe postanowienie uniemoŜliwia konsumentom będącym właścicielami lokali wykonywanie praw właścicielskich wynikających z przepisów ustawy o własności lokali. Z powyŜszym wiąŜe się zawarte w art. 12 ust. 2 powołanej ustawy prawo pobierania poŜytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej, m.in. pokrycie wydatków itp. Konsumentom zostaje z góry narzucony sposób zagospodarowania tej części nieruchomości i rezygnacja z ewentualnych zysków powstałych z tytułu eksploatacji, bez prawa podejmowania decyzji w tym względzie. W związku z powyŜszym Prezes UOKiK stwierdził, iŜ postanowienie z pkt I.3 sentencji moŜe być toŜsame z postanowieniem wpisanym do rejestru wskazanym powyŜej, 1 tym samym moŜe stanowić naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów . ad I. 4. Postanowienie, o którym mowa w pkt I.4 niniejszego postanowienia: Nabywca oświadcza, Ŝe zobowiązuje się udzielić Deweloperowi – w umowie przenoszącej prawa – pełnomocnictwa do (…) reprezentowania Nabywcy przed osobami fizycznymi, organami osób prawnych, właściwym sądem, do składania oświadczeń woli, w tym wniosków wieczystoksięgowych, przy czym pełnomocnik moŜe reprezentować obie strony umowy, moŜe być toŜsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru w brzmieniu: - Strona Kupująca udziela Spółce pod firmą "NOWE OGRODY" Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie pełnomocnictwa do reprezentowania i wykonywania prawa głosu na Zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej i podjęcia uchwał w sprawie WyraŜenia zgody na zniesienie współwłasności (podział nieruchomości) oraz zawarcie przez Sprzedającą Spółkę umowy współwłasności (podział nieruchomości) oraz wspólności prawa uŜytkowania wieczystego, o treści i na warunkach określonych w par.10 pkt 2)-9) powyŜej (podział nieruchomości) oraz ustanowienia nieodpłatnych wzajemnych słuŜebności przejazdu i przechodu w celu zapewnienia dojazdu do lokali niemieszkalnych wielostanowiskowych garaŜy, a ponadto w przedmiocie upowaŜnienia Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej do wykonania wyŜej wymienionych uchwał, w tym do składania w tym zakresie oświadczeń, wniosków, podań, odwołań, skarg oraz zaŜaleń, do odbioru i kwitowania odbioru dokumentów, korespondencji, reprezentowania wobec sądów powszechnych, organów administracji rządowej i samorządowej, osób prawnych i fizycznych , jak równieŜ do wszystkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do realizacji niniejszego pełnomocnictwa, wpisanym do rejestru dnia 6 sierpnia 2012r. pod numerem 3539 na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 14 grudnia 2010r. (sygn. akt: XVII AmC 2051/09), w zakresie, w którym w postanowieniu tym jest mowa o pełnomocnictwie do reprezentowania wobec sądów powszechnych, organów administracji rządowej i samorządowej, osób prawnych i fizycznych; - § 8 ust. 2 - Kupujący na wypadek zawarcia Umowy SprzedaŜy przez Spółkę działającą w charakterze pełnomocnika Kupujących lub przez dalszego pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w tym zakresie przez Spółkę (i pod warunkiem zawarcia Umowy SprzedaŜy) udzielają Spółce pełnomocnictwa do reprezentowania ich w toku wszelkich postępowań (w tym w szczególności postępowań administracyjnych) dotyczących realizacji Inwestycji oraz uzyskania pozwoleń na uŜytkowanie. Kupujący nie będą wnosić jakichkolwiek roszczeń z tytułu toczących się prac budowlanych i postępowań, jak równieŜ zobowiązują się nie korzystać ze środków prawnych słuŜących kwestionowaniu wydanych decyzji (w tym w szczególności odwołań, zaŜaleń, skarg o wznowienie postępowania itp.), wpisanym do rejestru dnia 25 kwietnia 2013r. pod numerem 4559 na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 30 września 2011r. (sygn. akt: XVII AmC 3876/10), w zakresie, w jakim mowa o udzieleniu Spółce pełnomocnictwa do reprezentowania nabywców w toku wszelkich postępowań. Zdaniem SOKiK, powyŜsza klauzula raŜąco narusza interesy konsumentów, poprzez naruszenie równowagi stron i pozbawienie ich prawa decydowania o własnych sprawach, a takŜe wymuszanie pełnomocnictwa do reprezentowania nabywcy, przez co właściciel nie będzie miał moŜliwości dokonania swobodnego wyboru. Ponadto, zdaniem Sądu, reprezentowanie przez spółkę wszystkich nabywców nieruchomości oraz działanie w imieniu własnym, rodzi konflikt interesów. Jest to więc działanie nieetyczne, powodujące, 1 Ŝe taki pełnomocnik, dbając o interes jednej strony, moŜe działać z pokrzywdzeniem drugiej. Zdaniem Sądu pełnomocnikowi przyznano zbyt duŜo uprawnień, a celem był wyłącznie interes dewelopera, co zaburza równowagę stron stosunku zobowiązaniowego. Z uwagi na powyŜsze, kwestionowane postanowienie moŜe kształtować prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i raŜąco naruszać jego interesy. Wobec powyŜszego, postanowienie to moŜe zatem być toŜsame z ww. klauzulami wpisanymi do Rejestru. ad I. 5. W ocenie Prezesa UOKiK zapis, o którym mowa w pkt I.5. sentencji niniejszego postanowienia o treści: -Wykonawca zastrzega sobie prawo zastosowania w trakcie realizacji budowy materiałów zastępczych niepogarszających technologicznie stanu technicznego budynku oraz niepowiększających ustalonej ceny domu, moŜe być toŜsamy z postanowieniem o treści: - § 4 pkt 5 „Przedwstępnej umowy sprzedaŜy" strony ustalają, ze realizator uprawniony jest do dokonywania zmian w przedłoŜonym projekcie architektonicznym o ile okaŜą się one konieczne ze względu na realizację podmiotowej inwestycji, jeŜeli wspomniane zmiany nie spowodują istotnego obniŜenia standardu wykończenia inwestycji opisanego w § 2 pkt 3", wpisanym do rejestru dnia 8 sierpnia 2011r. pod numerem 2475 na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 30 marca 2009r. (sygn. akt: XVII AmC 124/07). Sąd Okręgowy w uzasadnieniu do tego wyroku uznał, Ŝe postanowienie to stanowi niedozwolone postanowienie umowne w świetle art. 385 1 § 1 k.c. W ocenie Sądu treść przedmiotowego postanowienia została sformułowana w sposób, który daje prawo wyłącznie pozwanej do jednostronnej zmiany dokumentacji projektowej (po zawarciu umowy), tj. do istotnych zmian dotyczących lokalu mieszkalnego co narusza podstawowe zasady stosunku zobowiązaniowego, kłóci się z dobrymi obyczajami i jest raŜąco niekorzystne dla konsumenta. Konsument w rzeczywistości nie ma realnego wpływu na dokonywane zmian inwestycyjno-budowlanych. Pozwana, powołując się jedynie na konieczność ze względu na realizację przedmiotowej inwestycji, moŜe dokonywać wszelkich zmian, z zastrzeŜeniem jedynie, Ŝe nie spowodują one istotnego obniŜenia standardu wykończenia inwestycji. Zatem konsumentowi moŜe zostać przedstawiony do odbioru lokal pozbawiony cech, które skłoniły go do zakupu tego konkretnego mieszkania, np. lokal o zupełnie innym rozkładzie pomieszczeń, bądź innym usytuowaniu, co więcej o obniŜonym standardzie wykończenia. Takie ukształtowanie wzajemnych praw i obowiązków jest w ocenie Sądu sprzeczne z dobrymi obyczajami. Konkludując, treść wyŜej przywołanego postanowienia moŜe mieścić się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru. ad I. 6. W ocenie organu ochrony konkurencji i konsumentów kwestionowany zapis: -Wszelkie koszty związane z przeniesieniem praw, o których mowa w ust. 1 niniejszego paragrafu ponosi Kupujący , moŜe być toŜsamy z postanowieniem o treści: - Wszystkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, wpisem ewentualnych roszczeń oraz przeniesieniem własności przedmiotu umowy (zawarcie aktu notarialnego) poniesie Kupujący (opłata notarialna, opłata skarbowa i sądowa, podatki itp.)(§ 10 wzorca) , wpisanym do rejestru dnia 6 lipca 2012r. pod numerem 3365 na 1 podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 20 października 2011r. (sygn. akt: XVII AmC 1333/10). W ocenie Sądu, zapis ten jest sprzeczny z dobrymi obyczajami i narusza interesy konsumentów, albowiem w sposób niejasny kształtuje koszty , które ma ponieść konsument w związku z zawarciem umowy. Katalog opisany w/w postanowieniach jest otwarty (tu: sformułowanie „ wszelkie koszty ”), co moŜe narazić klienta dewelopera na koszty, którym nie powinien być obciąŜany, jak chociaŜby kosztami wypisu aktu notarialnego dla dewelopera. Dobry obyczaj wymaga, aby kaŜda ze stron ponosiła tylko i wyłącznie koszty umowy zwyczajowo przyjęte lub wynikające z treści obowiązujących przepisów i nie moŜna kosztów jednej strony przerzucać na drugą stronę, albowiem godzi to w jej interesy. Z uwagi na powyŜsze, kwestionowane postanowienie moŜe zostać uznane za toŜsame z ww. klauzulą wpisaną do Rejestru. Ad b) Uprawdopodobnienie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów sformułowała definicję negatywną pojęcia zbiorowego interesu konsumentów, stanowiąc w art. 24 ust. 3 uokik , Ŝe nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. W świetle art. 1 ust. 1 uokik przyjąć naleŜy, Ŝe ze zbiorowymi interesami konsumentów mamy do czynienia wówczas, gdy działania przedsiębiorcy są powszechne i mogą dotknąć kaŜdego potencjalnego konsumenta, będącego kontrahentem przedsiębiorcy. Przedmiotem ochrony nie są zatem interesy indywidualnego konsumenta lub grupy indywidualnych konsumentów, ale wszystkich – aktualnych lub potencjalnych klientów – traktowanych jako grupa uczestników rynku zasługująca na szczególną ochronę (por. wyrok SA w Warszawie z dnia 10 lipca 2008r., sygn. akt: VI ACa 306/08) 6 . Stanowisko to potwierdzone zostało równieŜ w orzecznictwie Sądu NajwyŜszego, który w uzasadnieniu wyroku z dnia 12 września 2003 r. (sygn. akt: I CKN 504/01) stwierdził, iŜ: nie jest zasadne uznawanie, Ŝe postępowanie z tytułu naruszenia ustawy antymonopolowej moŜna wszczynać tylko wtedy, gdy zagroŜone są interesy wielu odbiorców, a nie jest to moŜliwe w sytuacji, gdy pokrzywdzonym jest tylko jeden konsument. Wydawane orzeczenie ma bowiem wymiar znacznie szerszy, pełni takŜe funkcję prewencyjną, słuŜy bowiem nieograniczonej liczbie potencjalnych konsumentów. W ocenie Prezesa UOKiK, praktyki zarzucane WPB mogły zatem dotyczyć wszystkich potencjalnych konsumentów, którzy chcieliby korzystać z usług deweloperskich oferowanych przez Spółkę na podstawie wzorców umownych: Umowa deweloperska , Umowa nr .../13/A o sprzedaŜ lokalu mieszkalnego oraz ustanowienie odrębnej własności lokalu , Umowa nr .../13/SZ/K (sprzedaŜy budynku mieszkalnego jednorodzinnego) . Oznacza to de facto , Ŝe za uprawdopodobniony naleŜy uznać fakt, Ŝe przedmiotowe praktyki mogą dotyczyć nieokreślonego z góry kręgu adresatów, a zatem mogły naruszać zbiorowe interesy konsumentów. 6 D. Miąsik [w:] T. Skoczny (red.), Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów Komentarz , Warszawa 2009, s. 962; 1 Na poparcie powyŜszego naleŜy przytoczyć pogląd zaprezentowany przez Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z 13 stycznia 2009r., zgodnie z którym jeŜeli potencjalną daną praktyką przedsiębiorcy moŜe być dotknięty kaŜdy konsument w analogicznych okolicznościach, to ma miejsce naruszenie zbiorowych interesów (sygn. akt: XVII Ama 26/08). Tak więc w rozpatrywanym stanie faktycznym, działania Spółki nie dotyczyły interesów poszczególnych osób, których sprawy mają charakter jednostkowy, indywidualny i nie dający się porównać z innymi, lecz uprawdopodobniono, Ŝe mogły wpływać niekorzystnie, w szczególności na ekonomiczne interesy potencjalnie nieokreślonego kręgu konsumentów, których sytuacja jest identyczna, wspólna dla całej, licznej grupy ewentualnych kontrahentów przedsiębiorcy. Jak juŜ wcześniej wspomniano, zgodnie ze stanowiskiem doktryny, uprawdopodobnienie ( semiplena probatio ) pojmowane jako środek zastępczy dowodu w ścisłym znaczeniu, niedający pewności, ale wyłączne prawdopodobieństwo twierdzenia o jakimś fakcie, stanowi odstępstwo od ogólnej reguły dowodzenia stwierdzonych faktów na korzyść tej strony, której ustawa zezwala w określonym wypadku na uprawdopodobnienie faktu, na który się powołuje, zamiast udowadniania go. Jest to środek zwolniony z formalizmu zwykłego postępowania dowodowego, mający na celu przyspieszenie postępowania w sprawie. 7 Mając tę okoliczność w szczególności na uwadze, Prezes UOKiK, w konsekwencji przyjęcia zobowiązania przedsiębiorcy, zastosował przepis art. 243 k.p.c. w związku z art. 84 uokik stanowiący, iŜ zachowanie szczegółowych przepisów o postępowaniu dowodowym nie jest konieczne, ilekroć ustawa przewiduje uprawdopodobnienie zamiast dowodu . W przypadku uprawdopodobnienia bezprawności organ odstępuje od udowodnienia określonych faktów na korzyść przedsiębiorcy. Prezes UOKiK zgromadził w niniejszej sprawie informacje i dokumenty pozwalające uznać za uprawdopodobnione, Ŝe Spółka naruszyła przepis art. 24 ust. 1 pkt 1 uokik . Ad c) ZłoŜenie zobowiązania przez przedsiębiorcę Oprócz uprawdopodobnienia wyŜej omówionych przesłanek, warunkiem pozwalającym na wydanie decyzji zobowiązującej przez Prezesa UOKiK jest zobowiązanie się przez przedsiębiorcę do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieŜenia naruszeniom. Zobowiązanie przedsiębiorcy stanowi jednostronny akt woli, który w sytuacji wydania decyzji na podstawie art. 28 ust.1 uokik staje się obowiązkiem prawnym. 8 Zobowiązanie moŜe polegać na podjęciu działania bądź zaniechania, w zaleŜności od tego, jaka postać zachowania przedsiębiorcy będzie niezbędna do zabezpieczenia interesów konsumentów. W przedmiotowej sprawie, WPB zobowiązała się do wykonania działań zmierzających do zapobieŜenia zarzucanym przez Prezesa UOKiK naruszeniom zbiorowych interesów konsumentów polegających na: 1. dokonaniu zmian we wzorcach umów: Umowa deweloperska , Umowa nr .../13/A o sprzedaŜ lokalu mieszkalnego oraz ustanowienie odrębnej własności lokalu , 7 T. Demendecki, Komentarz do art. 243 Kodeksu postępowania cywilnego, Lex online 2012; 8 M. Sieradzka [w:] K. Kohutek, M. Sieradzka, Ustawa (...) , op. cit., s. 681-682; 1 Umowa nr .../13/SZ/K (sprzedaŜy budynku mieszkalnego jednorodzinnego) polegających na: a. całkowitym usunięciu postanowienia o treści: Nabywca ma prawo do przeniesienia na piśmie na osobę trzecią swoich praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy za uprzednią zgodą i na warunkach określonych przez Dewelopera , b. całkowitym usunięciu postanowienia o treści: W przypadku niewykonania tego obowiązku przesyłka zaadresowana i wysłana na adres podany w komparycji niniejszej umowy będzie traktowana ze skutkiem doręczenia , c. całkowitym usunięciu postanowienia o treści: Nabywca oświadcza, Ŝe wyraŜa zgodę na nieodpłatne zamieszczenie logo WPB S.A. na elewacji budynku, w którym znajdować się będzie przedmiotowy lokal, przez czas nieoznaczony, przy czym zobowiązuje się powyŜszą zgodę powtórzyć w umowie przeniesienia prawa , d. całkowitym usunięciu postanowienia o treści: Nabywca oświadcza, Ŝe zobowiązuje się udzielić Deweloperowi – w umowie przenoszącej prawa – do pełnomocnictwa do (...) reprezentowania nabywcy przed osobami fizycznymi, organami osób prawnych, właściwym sądem, do składania oświadczeń woli, w tym wniosków wieczystoksięgowych, przy czym pełnomocnik moŜe reprezentować obie strony umowy , e. całkowitym usunięciu postanowienia o treści: Wykonawca zastrzega sobie prawo zastosowania w trakcie realizacji budowy materiałów zastępczych niepogarszających technologicznie stanu technicznego budynku oraz niepowiększających ustalonej ceny domu , f. zmianie postanowienia o treści: Wszelkie koszty związane z przeniesieniem praw, o których mora w ust. 1 niniejszego paragrafu ponosi Kupujący , poprzez jego usunięcie i zastąpienie postanowieniem : Koszty związane z przeniesieniem praw, o których mowa w ust. 1 niniejszego paragrafu, na które składają się taksa notarialna, koszt wypisów akt dla Kupującego oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym ponosi Kupujący. Koszt sporządzenia wypisu aktu notarialnego dla Dewelopera ponosi Deweloper , 2. wystąpieniu do wszystkich konsumentów, z którymi zostały zawarte umowy w oparciu o wzorce Umowa deweloperska, Umowa nr .../13/A o sprzedaŜ lokalu mieszkalnego oraz ustanowienie odrębnej własności lokalu, Umowa nr .../13/SZ/K (sprzedaŜy budynku mieszkalnego jednorodzinnego) zawierające kwestionowane postanowienia, z ofertą zawarcia aneksów do tych umów, we właściwej pisemnej lub notarialnej formie, usuwających z treści kwestionowane postanowienia lub zmieniających ich brzmienie w sposób opisany w punkcie powyŜej. Wobec powyŜszego naleŜy stwierdzić, iŜ przesłanka złoŜenia przez przedsiębiorcę wniosku o wydanie decyzji w trybie art. 28 uokik została spełniona. Ad d) Uznanie przez Prezesa UOKiK za celowe nałoŜenie obowiązku wykonania przedłoŜonych przez przedsiębiorcę zobowiązań Wobec faktu złoŜenia przez WPB stosownego zobowiązania, w pierwszym piśmie po wszczęciu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, Prezes UOKiK uznał za zasadne przyjęcie zobowiązania jak w pkt I sentencji niniejszej decyzji. Wskazać naleŜy, iŜ zaproponowane przez przedsiębiorcę zobowiązanie doprowadzi do całkowitego wyeliminowania naruszeń wobec konsumentów, a jednocześnie pozwoli na 1 skrócenie postępowania dowodowego. Stąd wniosek o wydanie decyzji zobowiązującej naleŜało uwzględnić. Wobec powyŜszego orzeczono jak w punkcie I sentencji decyzji. Ad II. Obowiązek składania informacji o stopniu realizacji zobowiązania Stosownie do art. 28 ust. 3 uokik elementem obligatoryjnym decyzji zobowiązującej jest nałoŜenie przez Prezesa UOKiK obowiązku składania w terminie wyznaczonym przez organ ochrony konsumentów informacji o stopniu realizacji zobowiązań, m.in. w formie sprawozdania z wykonania nałoŜonego zobowiązania. NałoŜenie zaś obowiązku sprawozdawczego zwalnia Prezesa UOKiK z konieczności monitorowania zachowań przedsiębiorcy 9 , a pozwala skoncentrować się na efekcie końcowym realizacji zobowiązań, jakim jest sprawozdanie. Spółka powinna zatem w terminie do 31 sierpnia 2014r. przedłoŜyć stosowne sprawozdanie , przy czym sprawozdanie to powinno zawierać: - wzorce Umowy deweloperskiej , Umowy nr .../13/A o sprzedaŜ lokalu mieszkalnego oraz ustanowienie odrębnej własności lokalu , Umowy nr .../13/SZ/K sprzedaŜy budynku mieszkalnego jednorodzinnego po stosownych zmianach, - kopie 2 umów zawartych w oparciu o zmienione w/w wzorce umowne; - poświadczone kserokopie propozycji zawarcia aneksów wystosowanych do konsumentów, z którymi zawarto umowy w oparciu o wzorce zawierające kwestionowane postanowienia umowne (wraz z potwierdzeniami nadania); - listę wszystkich konsumentów, którzy skorzystali ze zmiany umowy zawartej w oparciu o ww. wzorce; - kopie 3 podpisanych aneksów do umów, o ile takie zostaną zawarte. Wyznaczony na złoŜenie sprawozdania termin do 31 sierpnia 2014r. jest terminem odpowiednim, wystarczającym do wykonania nałoŜonego obowiązku. Mając powyŜsze na uwadze, orzeczono jak w punkcie II sentencji decyzji. Ad. III. Przesłanki umorzenia postępowania Zgodnie z art. 83 uokik, w sprawach nieuregulowanych niniejszą ustawą, do postępowania przed Prezesem UOKiK stosuje się przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. – Kodeks postępowania administracyjnego. Przepis art. 105 §1 kodeksu postępowania administracyjnego stanowi mianowicie, Ŝe organ administracji państwowej wydaje decyzję o umorzeniu postępowania, gdy postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe. Bezprzedmiotowość, czyli brak przedmiotu postępowania administracyjnego oznacza, Ŝe brak któregoś z elementów materialnego stosunku prawnego, a wobec tego nie moŜna wydać decyzji załatwiającej sprawę przez rozstrzygnięcie jej co do istoty. 10 Bezprzedmiotowość postępowania wynikać będzie z kilku róŜnych przyczyn, które podzielić moŜna na podmiotowe oraz przedmiotowe. 11 Przyczyny te mogą powstać na skutek faktów naturalnych, bądź na skutek zdarzeń prawnych. 9 D. Miąsik, [w:] T. Skoczny (red.), Ustawa (...) , op. cit., s. 1055; 10 J.Brokowski [w:] B. Adamiak, J. Borkowski Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Warszawa 2008, s. 498. 11 Ibidem, s.498. 1 W toku niniejszego postępowania, Prezes UOKiK doszedł do przekonania, iŜ kwestionowane postanowienie o treści: Wykonawca zobowiązany będzie do zapłaty kary umownej: a) za zwłokę w oddaniu przedmiotu umowy w wysokości 0,01% wpłaconej kwoty, za kaŜdy dzień zwłoki (…),b) za zwłokę w usunięciu wad stwierdzonych przy odbiorze lub w okresie rękojmi w wysokości 0,01% wartości wadliwego elementu za kaŜdy dzień zwłoki, licząc od dnia uzgodnionego terminu na usunięcie wad - przy czym łączna wysokość kar z powyŜszych tytułów nie moŜe przekroczyć 5% wartości przedmiotu umowy , nie jest toŜsame z następującymi postanowieniami: - Suma tak naliczonych kar nie moŜe przekroczyć 3% ceny sprzedaŜy brutto lokalu przedmiotu umowy, wpisanym do rejestru dnia 7 maja 2008r. pod numerem 1398 na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 28 grudnia 2007r. (sygn. akt: XVII AmC 98/07), - W przypadku zwłoki w wybudowaniu lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy, Kupującemu przysługuje prawo do naliczenia kar umownych w wysokości 0,1% ceny o której mowa w § 3 ust. 1 za kaŜdy tydzień opóźnienia, jednak nie więcej niŜ 5%, wpisanym do rejestru dnia 1 lipca 2009r. pod numerem 1644 na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 24 marca 2009r. (sygn. akt: XVII AmC 323/08). W uzasadnieniu do wyroku (sygn. akt XVII AmC 323/08) Sąd stwierdził, iŜ zakwestionowane postanowienie prowadzi do istotnego ograniczenia odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego z tytułu nieterminowego wykonania zobowiązania. W ocenie Sądu postanowienia wyłączające lub istotnie ograniczające odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienaleŜyte wykonanie zobowiązania stanowią zawsze, bez względu na okoliczności, niedozwolone postanowienia umowne w rozumieniu art. 385 1 k.c. JednakŜe, Prezes UOKiK zauwaŜył we wzorcu umownym postanowienie umowne wskazujące, iŜ w przypadku gdy szkoda poniesiona przez stronę uprawnioną do Ŝądania kary umownej będzie wyŜsza od zastrzeŜonej kary umownej, to strona ta jest równieŜ uprawniona do dochodzenia od drugiej strony odszkodowania uzupełniającego. Zapis taki niweluje zatem szkodliwość kwestionowanego pierwotnie postanowienia. Skoro zatem podstawą do wszczęcia postępowania przed Prezesem UOKiK było podejrzenie istnienia toŜsamości pomiędzy badanymi klauzulami, a w toku postępowania stwierdzono jej brak – odpadła więc przesłanka materialna przedmiotu postępowania w tym zakresie, czyli wystąpiła bezprzedmiotowość postępowania odnośnie tegoŜ zarzutu, w konsekwencji czego naleŜało umorzyć postępowanie w tym zakresie. W związku z powyŜszym Prezes UOKiK postanowił w drodze decyzji umorzyć postępowanie odnośnie zapisu, o którym mowa w pkt III sentencji decyzji. Mając powyŜsze na uwadze, orzeczono jak w punkcie III sentencji decyzji. Jednocześnie poucza się, Ŝe na podstawie art. 81 ust. 1 uokik w związku z art. 478 28 §2 k.p.c. od niniejszej decyzji przysługuje Stronie odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Bydgoszczy w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia. 1 Z up. Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury w Bydgoszczy Dorota Karczewska Otrzymują: 1. Radca prawny ……. Legalexpert Adwokaci & Radcy Prawni Kosakowski Markiewicz Spółka Partnerska ul. Kajki 7/8 10 – 546 Olsztyn 2. a/a.