RKT-8/2014

1 PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA W KATOWICACH Katowice, dnia 28 maja 2014 r. RKT-61-28/13/MZ DECYZJA Nr RKT – 08/2014 Stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz § 2 pkt 4 i § 5 ust. 2 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu z urzędu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów przeciwko Przedsiębiorstwu Budownictwa Ogólnego Trojan sp. z o.o. z siedzibą w Mikołowie, w toku którego zostało uprawdopodobnione, Ŝe ww. przedsiębiorca stosuje praktyki, o których mowa w art. 24 ust. 1 i 2 oraz w art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów polegające na: 1. stosowaniu we wzorcu umowy deweloperskiej postanowienia o treści: „Stawający postanawiają, Ŝe o zmianie wyŜej podanego adresu do korespondencji kaŜda ze stron zobowiązana jest niezwłocznie zawiadomić w formie pisemnej drugą stronę, z zastrzeŜeniem, Ŝe w przypadku braku takiego zawiadomienia korespondencja wysłana na adres podany w ust. 1 uznana będzie za skutecznie wysłaną”, które jest toŜsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (tj. Dz. U. z 2014 r., poz. 101), co moŜe stanowić praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, określoną w art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów; 2. stosowaniu we wzorcu umowy deweloperskiej postanowienia o treści: „Strony postanawiają, Ŝe a) ustalona cena sprzedaŜy jest stała i gwarantowana, bez względu na ewentualne zmiany dotyczące oferty przedmiotowej inwestycji, z zastrzeŜeniem, Ŝe: (…) - jeśli róŜnica pomiędzy projektowaną powierzchnią lokalu mieszkalnego, a jego powierzchnią ustaloną na skutek ostatecznego obmiaru nie przekroczy 1 m 2 (jeden metr kwadratowy), cena sprzedaŜy nie ulegnie z tego tytułu zmianie”, które jest toŜsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (tj. Dz. U. z 2014 r., poz. 101), co moŜe stanowić praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, określoną w art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów; 3. stosowaniu we wzorcu umowy deweloperskiej postanowienia o treści: „Rękojmia za wady fizyczne obowiązuje pod warunkiem nie wykonywania przez Przyszłą Stronę Kupującą w przedmiotowym lokalu jakichkolwiek prac remontowo-adaptacyjnych ingerujących w zamontowane urządzenia, instalacje dostawy mediów lub ściany bez pisemnej zgody Dewelopera”, co jest niezgodne z art. 558 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks 2 cywilny (tj. Dz. U. z 2014 r., poz. 121) w zw. z art. 27 ust. 6 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232 poz. 1377), co moŜe stanowić praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, określoną w art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów; 4. braku zamieszczenia w prospekcie informacyjnym osiedla mieszkaniowego „śyj kolorowo” przy ulicy Majnusza w Zabrzu (stan na dzień 2.04.2013 r.) oraz w prospekcie informacyjnym budynku wielorodzinnego przy ul. Pszczyńskiej w Mikołowie (stan na dzień 22.04.2013 r.) informacji, która zgodnie z wzorem prospektu powinna się w nim znaleźć - rubryka „Czy przeciwko deweloperowi prowadzono (lub prowadzi się) postępowania egzekucyjne na kwotę powyŜej 100.000 zł”, co jest niezgodne z art. 20 ust. 1 ustawy z dn. 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377), co moŜe stanowić praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, określoną w art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów; I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) nakłada się na Przedsiębiorstwo Budownictwa Ogólnego Trojan sp. z o.o. z siedzibą w Mikołowie obowiązek wykonania przyjętego przez tego przedsiębiorcę w toku postępowania zobowiązania do podjęcia działań zmierzających do zapobieŜenia zarzucanym mu naruszeniom, polegających na: a) rozpoczęciu zawierania z konsumentami nowych umów deweloperskich z wykorzystaniem wzorca umownego niezawierającego zakwestionowanych w niniejszym postępowaniu postanowień umownych, w terminie dwóch tygodni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji; b) rozpoczęciu stosowania zmienionego prospektu informacyjnego, o treści uwzględniającej w całości postawiony zarzut, w terminie dwóch tygodni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji; c) doręczeniu konsumentom - stronom umów deweloperskich, propozycji aneksów eliminujących z treści tych umów naruszenia stanowiące przedmiot postawionych zarzutów, w terminie czterech tygodni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) nakłada się na Przedsiębiorstwo Budownictwa Ogólnego Trojan sp. z o.o. z siedzibą w Mikołowie obowiązek złoŜenia, w terminie trzech miesięcy i dwóch tygodni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji sprawozdania o stopniu realizacji przyjętego zobowiązania, które powinno zawierać: a. Informację na temat liczby dotychczasowych stron umów deweloperskich – konsumentów, którym w terminie czterech tygodni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji doręczono, celem zaakceptowania, propozycje aneksów eliminujących z treści zawartych z tymi osobami umów deweloperskich, postanowienia będące przedmiotem postawionych w niniejszym postępowaniu zarzutów; b. Informację na temat liczby dotychczasowych stron umów deweloperskich – konsumentów, którym w terminie czterech tygodni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji nie doręczono w celu zaakceptowania propozycji aneksów eliminujących z treści zawartych z tymi osobami umów deweloperskich postanowienia będące przedmiotem postawionych w niniejszym postępowaniu zarzutów, wraz z wyjaśnieniem, czym spowodowany jest taki stan rzeczy; c. Kopie pięciu aneksów do umów deweloperskich, zawartych z konsumentami w celu wyeliminowania z treści tych umów deweloperskich postanowień będących przedmiotem postawionych w niniejszym postępowaniu zarzutów; 3 d. Kopie pięciu umów deweloperskich, zawartych z konsumentami, po uprawomocnieniu się niniejszej decyzji, z wykorzystaniem zmienionego wzorca umownego, niezawierającego zakwestionowanych w niniejszym postępowaniu postanowień umownych - o ile umowy takie zostaną zawarte; e. Kopie pięciu zmienionych prospektów informacyjnych, zgodnie z przyjętym zobowiązaniem, dołączonych do zawartych z konsumentami umów deweloperskich, po uprawomocnieniu się niniejszej decyzji, o ile umowy takie zostaną zawarte. Uzasadnienie W imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwanego dalej „Prezesem Urzędu”) zostało przeprowadzone z urzędu pod sygn. akt RKT-405-13/13/MZ postępowanie wyjaśniające w sprawie wstępnego ustalenia, czy nastąpiło naruszenie uzasadniające wszczęcie postępowania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów przez wybranych przedsiębiorców będących deweloperami, w tym Przedsiębiorstwo Budownictwa Ogólnego Trojan sp. z o.o. z siedzibą w Mikołowie (zwana dalej takŜe „Spółką” lub „Przedsiębiorcą”). W toku przedmiotowego postępowania wyjaśniającego zbadane zostały pod kątem naruszenia przepisów ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (zwanej dalej równieŜ „ustawą o ochronie konkurencji i konsumentów”) warunki umów zawieranych przez Spółkę z konsumentami, w oparciu o wykorzystywane w obrocie wzorce umowne. Analiza ich treści dała podstawy do przyjęcia, iŜ mogło dojść do naruszenia przez Spółkę przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w związku z tym w dniu 14.11.2013 r. Postanowieniem Nr 1 wszczęte zostało w tej sprawie z urzędu postępowanie w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów (dowód: karty nr 1-2). Postanowieniem nr 2 z tej samej daty (dowód: karta nr 4) w poczet dowodów zaliczono materiały zgromadzone w toku ww. postępowania wyjaśniającego (dowód: karty nr 6-70). Przedsiębiorcy postawiono zarzuty naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 oraz art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w drodze podejmowania bezprawnych działań godzących w zbiorowe interesy konsumentów polegających na: 1. stosowaniu we wzorcu umowy deweloperskiej postanowienia o treści: „Stawający postanawiają, Ŝe o zmianie wyŜej podanego adresu do korespondencji kaŜda ze stron zobowiązana jest niezwłocznie zawiadomić w formie pisemnej drugą stronę, z zastrzeŜeniem, Ŝe w przypadku braku takiego zawiadomienia korespondencja wysłana na adres podany w ust. 1 uznana będzie za skutecznie wysłaną”, które jest toŜsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.), co moŜe stanowić praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, określoną w art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów; 2. stosowaniu we wzorcu umowy deweloperskiej postanowienia o treści: „Strony postanawiają, Ŝe a) ustalona cena sprzedaŜy jest stała i gwarantowana, bez względu na ewentualne zmiany dotyczące oferty przedmiotowej inwestycji, z zastrzeŜeniem, Ŝe: (…) - jeśli róŜnica pomiędzy projektowaną powierzchnią lokalu mieszkalnego, a jego powierzchnią ustaloną na skutek ostatecznego obmiaru nie przekroczy 1 m 2 (jeden metr kwadratowy), cena sprzedaŜy nie ulegnie z tego tytułu zmianie”, które jest toŜsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.), co moŜe stanowić praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, określoną w art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów; 4 3. stosowaniu we wzorcu umowy deweloperskiej postanowienia o treści: „Rękojmia za wady fizyczne obowiązuje pod warunkiem nie wykonywania przez Przyszłą Stronę Kupującą w przedmiotowym lokalu jakichkolwiek prac remontowo-adaptacyjnych ingerujących w zamontowane urządzenia, instalacje dostawy mediów lub ściany bez pisemnej zgody Dewelopera”, co jest niezgodne z art. 558 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm.) w zw. z art. 27 ust. 6 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232 poz. 1377), co moŜe stanowić praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, określoną w art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów; 4. braku zamieszczenia w prospekcie informacyjnym osiedla mieszkaniowego „śyj kolorowo” przy ulicy Majnusza w Zabrzu (stan na dzień 2.04.2013 r.) oraz w prospekcie informacyjnym budynku wielorodzinnego przy ul. Pszczyńskiej w Mikołowie (stan na dzień 22.04.2013 r.) informacji, która zgodnie z wzorem prospektu powinna się w nim znaleźć - rubryka „Czy przeciwko deweloperowi prowadzono (lub prowadzi się) postępowania egzekucyjne na kwotę powyŜej 100.000 zł”, co jest niezgodne z art. 20 ust. 1 ustawy z dn. 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377), co moŜe stanowić praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, określoną w art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Przedsiębiorca ustosunkował się do postawionych zarzutów w pismach z dnia 28.11.2013 r. (dowód: karty 71-110) i z dnia 5.02.2014 r. (dowód: karty nr 113-115). W piśmie z dn. 28.11.2013 r., odnosząc się do zawiadomienia o wszczęciu postępowania, Przedsiębiorca podniósł, Ŝe motywem zamieszczenia we wzorcu umowy deweloperskiej postanowienia w sprawie uznania korespondencji za skutecznie wysłaną było usprawnienie procesu wymiany korespondencji między stronami umowy, gdyŜ zdarzały się przypadki, gdy konsumenci zmieniali adres nie informując o tym Spółki. Odnośnie zarzutu, dotyczącego postanowienia w sprawie róŜnicy pomiędzy projektowaną powierzchnią lokalu mieszkalnego, a jego powierzchnią ustaloną na skutek ostatecznego obmiaru, Spółka podniosła, Ŝe „praktyka budowlana dowodzi, iŜ zdarzają się przypadki niewielkiego odchylenia faktycznej powierzchni lokalu od powierzchni projektowej, zarówno zwiększające powierzchnię lokali jak i zmniejszające tę powierzchnię”. W ocenie Spółki postanowienie zapewnia klientowi pewność ceny, w razie wystąpienia niewielkich róŜnic w powierzchni mieszkania i nie powoduje uprzywilejowania Ŝadnej ze stron (dowód: karta nr 71). Odnosząc się do zakwestionowanego postanowienia dotyczącego rękojmi za wady fizyczne, Spółka podniosła, Ŝe nie odpowiada ona za działania kupującego lub innych osób, nawet podjęte w dobrej wierze, w celu usunięcia wad, ale „mogące spowodować pogłębienie tych wad czy zatarcie ich pierwotnego zakresu”. Spółka oświadczyła, Ŝe nigdy nie prowadzono przeciwko niej ani nie prowadzi się postępowań egzekucyjnych na kwotę powyŜej 100 tys. zł (dowód: karta nr 72). W piśmie z dnia 28.11.2013 r. Spółka zobowiązała się do podjęcia i zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieŜenia zarzucanym jej naruszeniom (dowód: karta nr 72). Po przeprowadzeniu postępowania dowodowego, pismem z dnia 13.03.2014 r., Przedsiębiorca został poinformowany o zakończeniu zbierania materiału dowodowego (dowód: karty nr 117-118). W dniu 20.03.2014 r. Spółka skorzystała z prawa do zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym (dowód: karty nr 124). Prezes Urzędu ustalił następujący stan faktyczny. Przedsiębiorstwo Budownictwa Ogólnego Trojan sp. z o.o. z siedzibą w Mikołowie prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod nr 0000247523 (dowód: karty nr 120-123). 5 W toku postępowania ustalono, iŜ we wzorcu umowy deweloperskiej Spółka zamieściła postanowienia o następującej treści: − „Stawający postanawiają, Ŝe o zmianie wyŜej podanego adresu do korespondencji kaŜda ze stron zobowiązana jest niezwłocznie zawiadomić w formie pisemnej drugą stronę, z zastrzeŜeniem, Ŝe w przypadku braku takiego zawiadomienia korespondencja wysłana na adres podany w ust. 1 uznana będzie za skutecznie wysłaną” (dowód: karty nr 15 i 34), − „Strony postanawiają, Ŝe a) ustalona cena sprzedaŜy jest stała i gwarantowana, bez względu na ewentualne zmiany dotyczące oferty przedmiotowej inwestycji, z zastrzeŜeniem, Ŝe: (…) - jeśli róŜnica pomiędzy projektowaną powierzchnią lokalu mieszkalnego, a jego powierzchnią ustaloną na skutek ostatecznego obmiaru nie przekroczy 1 m 2 (jeden metr kwadratowy), cena sprzedaŜy nie ulegnie z tego tytułu zmianie” (dowód: karty nr 12 i 30-31), − „Rękojmia za wady fizyczne obowiązuje pod warunkiem nie wykonywania przez Przyszłą Stronę Kupującą w przedmiotowym lokalu jakichkolwiek prac remontowo-adaptacyjnych ingerujących w zamontowane urządzenia, instalacje dostawy mediów lub ściany bez pisemnej zgody Dewelopera” (dowód: karty nr 13 i 32). Ponadto stwierdzono, Ŝe Spółka nie zamieściła w prospekcie informacyjnym osiedla mieszkaniowego „śyj kolorowo” przy ulicy Majnusza w Zabrzu (stan na dzień 2.04.2013 r.) oraz w prospekcie informacyjnym budynku wielorodzinnego przy ul. Pszczyńskiej w Mikołowie (stan na dzień 22.04.2013 r.) informacji czy przeciwko deweloperowi prowadzono (lub prowadzi się) postępowania egzekucyjne na kwotę powyŜej 100.000 zł. Treść zobowiązania Spółka oświadczyła, Ŝe „zobowiązuje się do zaniechania stosowania kwestionowanych przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów postanowień umownych. Spółka zobowiązuje się do wprowadzenia nowego wzorca umowy deweloperskiej oraz prospektu informacyjnego” (dowód: karta nr 72). Przedsiębiorca przedstawił projekt zmienionej umowy deweloperskiej, który nie zawiera postanowień o treści zakwestionowanej w punktach 1-3 Postanowienia Nr 1 o wszczęciu przedmiotowego postępowania, a takŜe przedstawił projekty uzupełnionych prospektów informacyjnych, które zawierają informację o braku prowadzenia przeciwko spółce postępowań egzekucyjnych na kwotę powyŜej 100 tys. zł (dowód: karty nr 73-109). Następnie Spółka zobowiązała się do aneksowania umów deweloperskich zawartych z konsumentami na podstawie dotychczasowych wzorców i nadal obowiązujących (wykonywanych), poprzez przedstawienie konsumentom propozycji zawarcia aneksów do umów deweloperskich, w terminie miesiąca od dnia uprawomocnienia się decyzji zobowiązującej. Przedsiębiorca przedstawił projekt treści ww. aneksu do umowy deweloperskiej, który usuwa z umów postanowienia o treści zakwestionowanej w punktach 1-3 Postanowienia Nr 1 o wszczęciu przedmiotowego postępowania. Ponadto Spółka zobowiązała się do przesłania Prezesowi Urzędu odpisów umów deweloperskich, które „zostaną zawarte w okresie trzech miesięcy od uprawomocnienia się decyzji zobowiązującej”, w terminie 14 dni po upływie ww. 3-miesięcznego terminu (dowód: karty nr 113-114). Prezes Urzędu zwaŜył, co następuje. W pierwszej kolejności, konieczne jest ustalenie, czy w okolicznościach przedmiotowej sprawy doszło do naruszenia interesu publicznoprawnego. Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 i ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, celem regulacji w niej przyjętej jest zapewnienie rozwoju i ochrony konkurencji, a takŜe podejmowana w interesie publicznym ochrona przedsiębiorców naraŜonych na stosowanie praktyk ograniczających konkurencję i ochrona interesów konsumentów. Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów ma zatem charakter publicznoprawny i słuŜy ochronie interesu ogólnospołecznego; w odniesieniu do przedsiębiorców 6 chroni konkurencję, a w odniesieniu do konsumentów ich interesy jako zjawiska o charakterze instytucjonalnym, zbiorowym. Instrumenty w niej przewidziane mogą być stosowane jedynie wówczas, gdy na skutek działań sprzecznych z przepisami prawa naruszony został interes publiczny. Ma to miejsce w szczególności wtedy, gdy określonymi działaniami dotknięty jest szerszy krąg uczestników rynku, względnie, gdy wywołują one na rynku niekorzystne zjawiska (wyrok Sądu Antymonopolowego z dn. 24 października 1991 r., sygn. akt XV Amr 8/90). Zdaniem Prezesa Urzędu, rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąŜe się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy na podstawie umów deweloperskich o treści zakwestionowanej w toku niniejszego postępowania korzystają lub będą korzystać z oferty przedsiębiorcy. Objęte zarzutem działanie przedsiębiorcy wymierzone jest w szeroki krąg uczestników rynku, poniewaŜ jest ono skierowane do członków określonej zbiorowości tj. wszystkich rzeczywistych i potencjalnych odbiorców oferty Przedsiębiorcy. Interes publicznoprawny przejawia się takŜe w postaci zbiorowego interesu konsumentów, co oznacza, iŜ naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocześnie naruszeniem interesu publicznoprawnego. W tym stanie rzeczy uznać naleŜy, Ŝe w niniejszej sprawie ma miejsce naruszenie przez Przedsiębiorcę interesu publicznoprawnego, co uzasadnia ocenę jego zachowania na rynku w świetle przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. I. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jeŜeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione – na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu, o którym mowa w art. 100 ust. 1, lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania – Ŝe przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąŜe się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieŜenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu moŜe, w drodze decyzji, nałoŜyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. Stosownie do art. 28 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w decyzji, o której mowa powyŜej Prezes Urzędu moŜe określić termin wykonania zobowiązań. Uprawdopodobnienie stosowania przez Spółkę praktyk, o których mowa w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Stosownie do przepisu art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, warunkiem nałoŜenia przez Prezesa Urzędu na przedsiębiorcę obowiązku wykonania zobowiązania przedsiębiorcy zmierzającego do zapobieŜenia naruszeniom określonym w art. 24 ww. ustawy jest uprawdopodobnienie, Ŝe doszło do naruszenia ww. przepisu. W związku z tym zachodzi konieczność przeanalizowania zachowań Przedsiębiorcy stanowiących przedmiot postawionych mu zarzutów z punktu widzenia uprawdopodobnienia naruszenia zakazu określonego w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Stosownie do art. 24 ust. 2 ww. ustawy przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności: 1) stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2014 r. poz. 101); 2) naruszanie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji; 3) nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji. Art. 24 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przewiduje natomiast, Ŝe nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów. Konsumentem w rozumieniu ww. ustawy jest osoba fizyczna dokonująca czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą 7 lub zawodową, zgodnie z art. 22 1 Kodeksu cywilnego w związku z art. 4 pkt 12 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zbiorowe interesy konsumentów podlegają zatem ochronie przed wymierzonymi w nie naruszeniami polegającymi na sprzecznych z prawem działaniach przedsiębiorców. Uznanie określonego działania przedsiębiorcy za niezgodne z zakazem stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów wymaga wykazania, Ŝe spełnione zostały kumulatywnie następujące przesłanki: − oceniane zachowanie musi być podejmowane przez podmiot będący przedsiębiorcą w rozumieniu przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, − zachowanie przedsiębiorcy nosi znamiona bezprawności, − praktyka musi godzić w zbiorowe interesy konsumentów. Status przedsiębiorcy Zgodnie z art. 4 pkt. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przez przedsiębiorcę rozumie się m.in. przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej. Z przepisu art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tj. Dz. U. z 2013 r., poz. 672 ze zm.) wynika, Ŝe przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna oraz jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje osobowość prawną - wykonująca we własnym imieniu działalność gospodarczą. „Działalnością gospodarczą” jest zgodnie z przepisem art. 2 tej ustawy, zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóŜ, a takŜe działalność zawodowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. W niniejszym postępowaniu, podmiot będący stroną postępowania, posiada status przedsiębiorcy, gdyŜ jest to spółka prawa handlowego prowadząca działalność gospodarczą na podstawie wpisu do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, a więc podmiot prawa odznaczający się wyodrębnieniem organizacyjnym i majątkowym, prowadzący we własnym imieniu działalność gospodarczą (dowód: karty nr 120-123). Zachowania niniejszego podmiotu podlegają zatem bez wątpienia kontroli dokonywanej na podstawie przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W związku z powyŜszym Prezes Urzędu uznał, Ŝe Przedsiębiorstwo Budownictwa Ogólnego Trojan sp. z o.o. z siedzibą w Mikołowie jest przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Bezprawność działań Drugą przesłanką, jaką naleŜy rozwaŜyć w celu uprawdopodobnienia naruszenia zakazu określonego w art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jest bezprawność podejmowanych przez przedsiębiorcę zachowań. Bezprawność, ujmowana jest jako sprzeczność z obowiązującymi przepisami prawa. Praktyki przedsiębiorcy, by zakwalifikować je jako naruszające zbiorowe interesy konsumentów „muszą być zatem wymierzone w uprawnienia, jakie konsumentom przyznają obowiązujące przepisy prawa” 1 . Porządek prawny, którego naruszenie moŜe wypełniać dyspozycję art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, obejmuje normy prawa powszechnie obowiązującego, a takŜe nakazy i zakazy wynikające z zasad współŜycia społecznego i dobrych obyczajów 2 . Same przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nie regulują konstrukcji bezprawności działań 1 Uchwała SN z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06), OSNP 2007/1-2/35. Por. równieŜ: M. Szydło: Publicznoprawna ochrona zbiorowych interesów konsumentów, Monitor Prawniczy nr 2004/17/791. 2 Wyrok SOKiK z dnia 13 listopada 2007 r. (sygn. akt XVII AmA 45/07). 8 przedsiębiorcy. Art. 24 tej ustawy nie ma samodzielnego znaczenia prawnego, lecz powinien być interpretowany oraz stosowany w określonym kontekście normatywnym. W związku z tym, w celu konkretyzacji przesłanki bezprawności naleŜy sięgnąć do przepisów innych ustaw. Na ich podstawie moŜliwe jest dokonanie oceny działań przedsiębiorcy w aspekcie ich zgodności z prawem 3 . W art. 24 ust. 2 ustawodawca wskazał przykładowe rodzaje praktyk, które naruszają zbiorowe interesy konsumentów, zaliczając do nich stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego, naruszanie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji, nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji. Katalog ten nie jest jednak wyczerpujący. Ustawodawca posłuŜył się tutaj terminem „w szczególności”, co oznacza, Ŝe ma on charakter przykładowy. Zamiarem ustawodawcy było uznanie za praktykę określoną w art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów działań, które naruszyły przepisy innych aktów prawnych. Oprócz praktyk wskazanych bezpośrednio przez ustawodawcę w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów „za praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów moŜna uznać zachowania naruszające przepisy innych ustaw, które nakładają na przedsiębiorcę określone obowiązki względem konsumenta. Zdaniem Sądu NajwyŜszego zachowania takie (…) stanowią bowiem jednocześnie zachowania bezprawne i skutkują zniesieniem, ograniczeniem lub zniekształceniem praw konsumentów, wpływając tym samym na chronioną przez przepis obowiązującego prawa sferę ich interesów” 4 . Podkreślenia wymaga takŜe, Ŝe bezprawność jest kategorią obiektywną. RozwaŜenia przy ocenie bezprawności wymaga zatem kwestia, czy zachowanie przedsiębiorcy było zgodne, czy teŜ niezgodne z obowiązującymi zasadami porządku prawnego. O bezprawności działania decyduje całokształt okoliczności konkretnego stanu faktycznego 5 . Dla stwierdzenia bezprawności działania przedsiębiorcy bez znaczenia pozostaje, ponadto, strona podmiotowa czynu, a zatem wina sprawcy (w znaczeniu subiektywnym, oznaczającym wadliwość procesu decyzyjnego sprawcy) i stopień tej winy, a takŜe świadomość istnienia naruszonych norm prawnych. Naruszenie zbiorowych interesów konsumentów Trzecią przesłanką, jaką naleŜy wziąć pod uwagę w niniejszej sprawie jest to, iŜ kwestionowane zachowania Spółki godzą w interesy konsumentów oraz, Ŝe zagroŜone są zbiorowe interesy konsumentów. Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów nie objaśnia znaczenia pojęć „godzenia w interesy konsumentów” oraz „zbiorowego interesu konsumentów”. NaleŜy przyjąć, Ŝe interesem, który podlega ochronie na podstawie art. 24 ustawy jest interes prawny, rozumiany jako określone potrzeby konsumenta uznane przez ustawodawcę za godne ochrony. Działanie przedsiębiorcy godzi w interesy konsumentów wtedy, gdy wywołuje negatywne skutki w sferze ich praw i obowiązków. Wskazówki co do tego, jak naleŜy pojmować zbiorowy interes konsumentów zawarte są natomiast w art. 24 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, który stanowi, Ŝe nie jest zbiorowym interesem suma indywidualnych interesów konsumentów. W wyroku z dnia 10 kwietnia 2008 r. (sygn. akt III SK 27/07) Sąd NajwyŜszy wskazał, iŜ wystarczające dla stwierdzenia, Ŝe ma miejsce naruszenie zbiorowych interesów konsumentów powinno być ustalenie, Ŝe zachowanie przedsiębiorcy nie jest podejmowane w stosunku do zindywidualizowanych konsumentów, lecz względem członków danej grupy (określonego kręgu 3 Por. wyrok SOKiK z dnia 23 czerwca 2006 r. (sygn. akt XVIII AmA 32/05). 4 Uchwała SN z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06), OSNP 2007/1-2/35. 5 Wyrok SN z dnia 8 maja 2002 r. (sygn. akt I PKN 267/2001). 9 podmiotów) wyodrębnionych spośród ogółu konsumentów za pomocą wspólnego dla nich kryterium. W ww. wyroku Sąd NajwyŜszy stanął na stanowisku, iŜ sformułowanie: „nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów” naleŜy rozumieć w ten sposób, Ŝe liczba indywidualnych konsumentów, których interesy zostały naruszone nie decyduje o tym, czy dana praktyka narusza zbiorowe interesy konsumentów. Praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest bowiem takie zachowanie przedsiębiorcy, które podejmowane jest w warunkach wskazujących na powtarzalność zachowania w stosunku do indywidualnych konsumentów wchodzących w skład grupy, do której adresowane są zachowania przedsiębiorcy w taki sposób, iŜ potencjalnie ofiarą takiego zachowania moŜe być kaŜdy konsument, będący klientem lub potencjalnym klientem przedsiębiorcy. Zgodnie z powołanym wyrokiem Sądu NajwyŜszego przez interes zbiorowy naleŜy rozumieć zatem interes dotyczący konsumentów jako określonej zbiorowości. Naruszenie zbiorowego interesu konsumentów ma miejsce wówczas, gdy negatywnymi skutkami działań przedsiębiorcy dotknięty jest szerszy krąg uczestników rynku, mających status konsumentów. Do naruszenia zbiorowego interesu konsumentów konieczne jest, Ŝeby działanie przedsiębiorcy było skierowane nie do konkretnej osoby, lecz do grupy adresatów wyodrębnionych za pomocą wspólnego dla nich kryterium. Działanie o takim charakterze jest w stanie wywołać niekorzystne następstwa nie tylko w odniesieniu do konkretnych konsumentów, lecz wobec kaŜdego z członków danej zbiorowości. Przy tym zaistnienie przesłanki naruszenia zbiorowego interesu konsumenta nie jest bezpośrednio uzaleŜnione od liczby konsumentów, których interesy zostały rzeczywiście naruszone wskutek działań przedsiębiorcy. Istotne jest to, Ŝe przedmiotowe działanie moŜe zagrozić, przynajmniej potencjalnie, interesom pewnego kręgu nieprofesjonalnych uczestników rynku. Naruszenie zbiorowych interesów konsumentów i bezprawność działań Spółki zostaną poniŜej omówione osobno dla kaŜdego ze stawianych zarzutów. Ad 1 W przedmiotowym postępowaniu pierwszy postawiony Spółce zarzut stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o jakiej mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów dotyczy tego, iŜ w stosowanym w obrocie z konsumentami wzorcu umowy deweloperskiej zamieszczono postanowienie o treści: „Stawający postanawiają, Ŝe o zmianie wyŜej podanego adresu do korespondencji kaŜda ze stron zobowiązana jest niezwłocznie zawiadomić w formie pisemnej drugą stronę, z zastrzeŜeniem, Ŝe w przypadku braku takiego zawiadomienia korespondencja wysłana na adres podany w ust. 1 uznana będzie za skutecznie wysłaną”. Analizując przesłankę bezprawności kwestionowanego zachowania Spółki naleŜy wskazać, iŜ w wyroku z dnia 16.04.2007 r. Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (sygn. akt XVII AmC 43/06) uznał za niedozwolone postanowienie o treści: „W przypadku zmiany adresu, kaŜda ze stron zobowiązana jest niezwłocznie pisemnie powiadomić o tym drugą stronę. W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres będzie uznawana za skutecznie doręczoną”, które zostało w dn. 11.07.2007 r. wpisane, pod pozycją nr 1207, do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeks postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego oświadczenie woli, które ma być złoŜone innej osobie, jest złoŜone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, Ŝe mogła zapoznać się z jego treścią. W razie wątpliwości, czy oświadczenie zostało złoŜone prawidłowo, a jego treść wywołuje przewidziane skutki prawne, podmiotem właściwym do rozstrzygnięcia tych kwestii jest sąd powszechny, a nie twórca wzorca, który – korzystając z przewagi kontraktowej - narzuca swoim kontrahentom treść wzorca. Za niedopuszczalne w obrocie konsumenckim uznaje się postanowienia wprowadzające domniemanie doręczenia, które naleŜy do prawa procesowego. 10 Wprawdzie Spółka posługuje się sformułowaniem „skutecznie wysłana korespondencja”, a nie „skutecznie doręczona”, jednak z brzmienia całego postanowienia umownego wynika, Ŝe nadaje mu taki sam sens, jaki miałoby uŜycie sformułowania o doręczeniu, to znaczy Ŝe odbiorca otrzymał korespondencję i mógł się z nią zapoznać. W ocenie Prezesa Urzędu, postanowienie stosowane przez Spółkę i ww. klauzulę wpisaną do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, naleŜy uznać za toŜsame, pomimo istniejących róŜnic w sformułowaniu postanowień. RóŜnice te nie mają znaczenia dla treści przedmiotowych klauzul, nie wpływają bowiem na cel, jakiemu mają słuŜyć przedmiotowe klauzule, pozwalające przedsiębiorcom na domniemanie, Ŝe konsument otrzymał wysłaną korespondencję. Postanowienie kwestionowane w niniejszej decyzji jest toŜsame z wyŜej przytoczoną klauzulą wpisaną do rejestru z uwagi na toŜsamość skutków, jakie wywołują w stosunku do konsumenta. Uprawdopodobniono zatem, Ŝe Przedsiębiorca stosuje postanowienia wzorca umownego uznanego za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego, a zatem, Ŝe jego działanie moŜe mieć charakter bezprawny . Zachowanie Spółki moŜe godzić w interesy konsumentów , gdyŜ wprowadzenie do wzorca umowy analizowanej klauzuli powoduje, Ŝe przedsiębiorca, będący twórcą wzorca umownego, decyduje o skuteczności doręczeń i wynikających z nich skutków prawnych. W przedmiotowej sprawie, zakwestionowane zachowanie Przedsiębiorcy dotyczy zbiorowego interesu konsumentów, gdyŜ skierowane jest do szerokiego ich kręgu. Stosowana praktyka wymierzona jest we wszystkich rzeczywistych klientów Przedsiębiorcy, którzy zawarli umowy deweloperskie, jak równieŜ we wszystkich jego potencjalnych kontrahentów. Zakwestionowane zachowania podejmowane są w sposób powtarzalny i powszechny, co wynika zresztą z samej natury wzorców umów, jakimi posługuje się Spółka w obrocie z konsumentami. Mając powyŜsze na uwadze, stwierdzić naleŜy, iŜ uprawdopodobnione zostało , Ŝe przedmiotowa praktyka, stosowana przez Spółkę, stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, o jakiej mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Ad 2 W przedmiotowym postępowaniu drugi postawiony Spółce zarzut stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o jakiej mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów dotyczy tego, iŜ w stosowanym w obrocie z konsumentami wzorcu umowy deweloperskiej zamieszczono postanowienie o treści: „Strony postanawiają, Ŝe a) ustalona cena sprzedaŜy jest stała i gwarantowana, bez względu na ewentualne zmiany dotyczące oferty przedmiotowej inwestycji, z zastrzeŜeniem, Ŝe: (…) - jeśli róŜnica pomiędzy projektowaną powierzchnią lokalu mieszkalnego, a jego powierzchnią ustaloną na skutek ostatecznego obmiaru nie przekroczy 1 m 2 (jeden metr kwadratowy), cena sprzedaŜy nie ulegnie z tego tytułu zmianie”. Analizując przesłankę bezprawności kwestionowanego zachowania Spółki, naleŜy wskazać na poniŜej wymienione niedozwolone klauzule umowne, wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego. W wyroku z dnia 9.09.2004 r. Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (sygn. akt XVII AmC 12/04) uznał za niedozwolone postanowienie o treści: „Cena nabycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, jeŜeli po zakończeniu budowy okaŜe się, Ŝe zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegną zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o więcej niŜ 2,5%”, które zostało w dn. 18.11.2004 r. wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, pod pozycją nr 11 155. W wyroku z dnia 20.05.2008 r. Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (sygn. akt XVII AmC 107/07) uznał za niedozwolone postanowienie o treści: „Strony postanawiają Ŝe zmiany w powierzchni uŜytkowej do 3% wybudowanego Lokalu Mieszkalnego nie mają wpływu na cenę Lokalu Mieszkalnego. JeŜeli zmiany w powierzchni uŜytkowej będą przekraczały 3% to jedynie nadwyŜka bądź niedomiar tej powierzchni powyŜej lub poniŜej 3% będą wyrównane w cenie ostatecznej”, które zostało w dn. 22.07.2008 r. wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, pod pozycją nr 1478. W wyroku z dnia 12.11.2007 r. Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (sygn. akt XVII AmC 108/07) uznał za niedozwolone postanowienie o treści: „Strony zgodnie oświadczają, Ŝe: - w przypadku gdy róŜnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt l niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt l lit. a) nie ulegnie zmianie, - w przypadku gdy róŜnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 nin. umowy będzie przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/, opisanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmiarze”, które zostało w dn. 27.11.2008 r. wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, pod pozycją nr 1540. W wyroku z dnia 28.07.2011 r. Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (sygn. akt XVII AmC 1334/10) uznał za niedozwolone postanowienie o treści: „Strony uzgadniają, Ŝe rzeczywista powierzchnia uŜytkowa Lokalu moŜe róŜnić się od projektowanej o nie więcej niŜ o 5%. JeŜeli powierzchnia rzeczywista będzie większa, to Kupujący zobowiązany będzie do zapłaty proporcjonalnie wyŜszej ceny za całą dodatkową powierzchnie (ponad projektowaną), zaś jeŜeli powierzchnia rzeczywista będzie mniejsza to Sprzedający zobowiązany będzie do proporcjonalnego obniŜenia ceny”, które zostało w dn. 7.11.2011 r. wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, pod pozycją nr 2703. Ponadto w wyroku z dnia 27.12.2011 r. Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (sygn. akt XVII AmC 77/11) uznał za niedozwolone postanowienie o treści: „Stronie zobowiązanej do kupna przysługuje prawo do odstąpienia od zakupu danego lokalu mieszkalnego w terminie do 3 dni po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego lokalu mieszkalnego w przypadku, gdyby powierzchnia przedmiotowego lokalu mieszkalnego róŜniła się od powierzchni zakładanej w projekcie o więcej niŜ +/- 5%”, które zostało w dn. 30.08.2012 r. wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, pod pozycją nr 3665. W ocenie Prezesa Urzędu, postanowienie stosowane przez Spółkę i ww. klauzule wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, naleŜy uznać za toŜsame, pomimo istniejących róŜnic w sformułowaniu postanowień. RóŜnice te nie mają znaczenia dla treści przedmiotowych klauzul, nie wpływają bowiem na cel, jakiemu mają słuŜyć przedmiotowe klauzule, pozwalające przedsiębiorcom na zmianę istotnych cech przedmiotu umowy w zakresie powierzchni lokalu, co moŜe spowodować, Ŝe klient będzie zobowiązany do kupienia lokalu mającego inne cechy niŜ te, które zadecydowały o jego wyborze na etapie podpisywania umowy. Postanowienie kwestionowane w niniejszej decyzji jest toŜsame z wyŜej przytoczonymi klauzulami wpisanymi do rejestru z uwagi na toŜsamość skutków, jakie wywołują w stosunku do konsumenta. Uprawdopodobniono zatem, Ŝe Przedsiębiorca stosuje postanowienia wzorca umownego uznanego za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego, a zatem, Ŝe jego działanie moŜe mieć charakter bezprawny . 12 Zachowanie Spółki moŜe godzić w interesy konsumentów , gdyŜ wprowadzenie do wzorca umowy analizowanej klauzuli powoduje, Ŝe ogranicza odpowiedzialność przedsiębiorcy wobec konsumenta za nienaleŜyte wykonanie umowy, gdyŜ obciąŜa konsumenta konsekwencjami związanymi z ryzykiem wystąpienia odchyleń od ustalonych w umowie powierzchni lokalu. W przedmiotowej sprawie, zakwestionowane zachowanie Przedsiębiorcy dotyczy zbiorowego interesu konsumentów, gdyŜ skierowane jest do szerokiego ich kręgu. Stosowana praktyka wymierzona jest we wszystkich rzeczywistych klientów Przedsiębiorcy, którzy zawarli umowy deweloperskie, jak równieŜ we wszystkich jego potencjalnych kontrahentów. Zakwestionowane zachowania podejmowane są w sposób powtarzalny i powszechny, co wynika zresztą z samej natury wzorców umów, jakimi posługuje się Spółka w obrocie z konsumentami. Mając powyŜsze na uwadze, stwierdzić naleŜy, iŜ uprawdopodobnione zostało , Ŝe przedmiotowa praktyka, stosowana przez Spółkę, stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, o jakiej mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Ad 3 W przedmiotowym postępowaniu trzeci postawiony Spółce zarzut stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o jakiej mowa w art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów dotyczy tego, iŜ w stosowanym w obrocie z konsumentami wzorcu umowy deweloperskiej zamieszczono postanowienie o treści: „Rękojmia za wady fizyczne obowiązuje pod warunkiem nie wykonywania przez Przyszłą Stronę Kupującą w przedmiotowym lokalu jakichkolwiek prac remontowo-adaptacyjnych ingerujących w zamontowane urządzenia, instalacje dostawy mediów lub ściany bez pisemnej zgody Dewelopera”. Analizując przesłankę bezprawności kwestionowanego zachowania Spółki naleŜy wskazać, iŜ na podstawie art. 27 ust. 6 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) w zakresie nieuregulowanym w przepisach ust. 1-5 tego artykułu do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny o rękojmi. Zgodnie z art. 558 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 121) strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. JednakŜe w umowach z udziałem konsumentów ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w wypadkach określonych w przepisach szczególnych. Stosowane przez Spółkę postanowienie moŜe powodować utratę prawa do rękojmi za wady fizyczne lokalu mieszkalnego w kaŜdym przypadku wykonania przez konsumenta prac remontowo-adaptacyjnych ingerujących w zamontowane urządzenia, instalacje dostawy mediów lub ściany bez pisemnej zgody dewelopera, nawet jeśli ww. prace nie miały Ŝadnego wpływu na istnienie wad fizycznych lokalu. Uprawdopodobniono zatem, Ŝe Przedsiębiorca stosuje postanowienia sprzeczne z art. 558 § 1 Kodeksu cywilnego, a zatem, Ŝe jego działanie moŜe mieć charakter bezprawny . Zachowanie Spółki moŜe godzić w interesy konsumentów , gdyŜ wprowadzenie do wzorca umowy analizowanej klauzuli powoduje, Ŝe ogranicza odpowiedzialność przedsiębiorcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne lokalu. W przedmiotowej sprawie, zakwestionowane zachowanie Przedsiębiorcy dotyczy zbiorowego interesu konsumentów, gdyŜ skierowane jest do szerokiego ich kręgu. Stosowana praktyka wymierzona jest we wszystkich rzeczywistych klientów Przedsiębiorcy, którzy zawarli umowy deweloperskie, jak równieŜ we wszystkich jego potencjalnych kontrahentów. Zakwestionowane zachowania podejmowane są w sposób powtarzalny i powszechny, co wynika zresztą z samej natury wzorców umów, jakimi posługuje się Spółka w obrocie z konsumentami. 13 Mając powyŜsze na uwadze, stwierdzić naleŜy, iŜ uprawdopodobnione zostało , Ŝe przedmiotowa praktyka, stosowana przez Spółkę, stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, o jakiej mowa w art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Ad 4 W przedmiotowym postępowaniu czwarty postawiony Spółce zarzut stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o jakiej mowa w art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów dotyczy braku zamieszczenia w prospekcie informacyjnym osiedla mieszkaniowego „śyj kolorowo” przy ulicy Majnusza w Zabrzu (stan na dzień 2.04.2013 r.) oraz w prospekcie informacyjnym budynku wielorodzinnego przy ul. Pszczyńskiej w Mikołowie (stan na dzień 22.04.2013 r.) informacji, która zgodnie z wzorem prospektu powinna się w nim znaleźć - rubryka „Czy przeciwko deweloperowi prowadzono (lub prowadzi się) postępowania egzekucyjne na kwotę powyŜej 100.000 zł”. Analizując przesłankę bezprawności kwestionowanego zachowania Przedsiębiorcy naleŜy wskazać, iŜ na podstawie art. 17 ust. 1 ustawy z dn. 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) deweloper, który rozpoczyna sprzedaŜ obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Zgodnie z art. 20 ust. 1 tej ustawy deweloper jest obowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaŜy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym, którego wzór określa załącznik do ustawy. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej (ust. 2). Wzór prospektu informacyjnego stanowi załącznik do ustawy deweloperskiej. W części II o nazwie „DOŚWIADCZENIE DEWELOPERA” zawiera część „OSTATNIE UKOŃCZONE PRZEDSIĘWZIĘCIE DEWELOPERSKIE”, w której umieszczono rubrykę o treści: „Czy przeciwko deweloperowi prowadzono (lub prowadzi się) postępowania egzekucyjne na kwotę powyŜej 100.000 zł”. Prospekt informacyjny powinien być przygotowany zgodnie ze wzorem, zawierać wypełnienie wskazanych pól wymaganymi informacjami 6 . Obowiązek informacyjny, określony powołanymi wyŜej przepisami ustawy nie pozwala przedsiębiorcy na ograniczenie zakresu informacji. Nawet jeśli wobec Spółki nigdy nie prowadzono postępowań egzekucyjnych na ww. kwotę, powinna ona zamieścić stosowną informację w treści prospektu. Uprawdopodobniono zatem, Ŝe Przedsiębiorca nie wykonał obowiązku informacyjnego, wynikającego z art. 20 ust. 1 powołanej wyŜej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a zatem, Ŝe jego działanie moŜe mieć charakter bezprawny . Zachowanie Spółki moŜe godzić w interesy konsumentów , gdyŜ nie otrzymują oni kompletnych informacji dotyczących sytuacji prawno-finansowej dewelopera. W przedmiotowej sprawie, zakwestionowane zachowanie Przedsiębiorcy dotyczy zbiorowego interesu konsumentów, gdyŜ skierowane jest do szerokiego ich kręgu. Stosowana praktyka wymierzona jest we wszystkich rzeczywistych klientów Przedsiębiorcy, którzy zawarli umowy deweloperskie, jak równieŜ we wszystkich jego potencjalnych kontrahentów. Zakwestionowane zachowania podejmowane są w sposób powtarzalny i powszechny, co wynika zresztą z samej natury prospektów informacyjnych, jakimi posługuje się Spółka w obrocie z konsumentami. 6 Andrzej Burzak, Małgorzata Okoń, Piotr Pałka „ Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ”, komentarz do art. 20, teza 2, Lex 2012. 14 Mając powyŜsze na uwadze, stwierdzić naleŜy, iŜ uprawdopodobnione zostało , Ŝe przedmiotowa praktyka, stosowana przez Spółkę, stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, o jakiej mowa w art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zobowiązanie Przedsiębiorcy do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieŜenia naruszeniom art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, warunkiem wydania wskazanej w tym przepisie decyzji, jest – oprócz uprawdopodobnienia naruszenia zakazu, o jakim mowa w art. 24 tej ustawy – zobowiązanie się przez przedsiębiorcę do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieŜenia tym naruszeniom. W ocenie Prezesa Urzędu w rozpoznawanej sprawie warunek powyŜszy został spełniony. W toku przeprowadzonego postępowania Spółka – ustosunkowując się do wszczęcia postępowania – oświadczyła, Ŝe zobowiązuje się do zaniechania stosowania kwestionowanych postanowień umownych oraz zobowiązuje się do wprowadzenia nowego wzorca umowy deweloperskiej oraz prospektu informacyjnego, który zostanie uzupełniony o informację, czy przeciwko deweloperowi prowadzono (lub prowadzi się) postępowania egzekucyjne na kwotę powyŜej 100.000 zł. Następnie Spółka zobowiązała się do aneksowania umów zawartych z konsumentami na podstawie dotychczasowych wzorców i nadal obowiązujących (wykonywanych), poprzez przedstawienie konsumentom propozycji zawarcia aneksów do umów deweloperskich. Prezes Urzędu nie ma wątpliwości, iŜ działania objęte złoŜonym przez Przedsiębiorcę zobowiązaniem zmierzają do zapobieŜenia naruszeniom art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w odniesieniu do wszystkich postawionych w niniejszej sprawie zarzutów. Realizacja działań, do których Spółka zobowiązała się w trakcie postępowania, doprowadzi do pełnego wyeliminowania z obrotu zarzucanych naruszeń. W związku z powyŜszym Prezes Urzędu za w pełni zasadne uznał skorzystanie z instrumentu przewidzianego w art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i nałoŜenie na Spółkę obowiązku wykonania przyjętych przez nią w toku postępowania zobowiązań. Prezes Urzędu uznał, iŜ skoro Spółka przejawiła inicjatywę, mającą na celu wyeliminowanie działań powodujących naruszenie prawa, celowa i uzasadniona jest akceptacja jej propozycji, z której wynika zamiar stosowania przy zawieraniu umów z konsumentami nowego wzorca umownego, jak równieŜ zamiar aneksowania wszystkich umów deweloperskich zawartych z konsumentami na podstawie wcześniej stosowanego wzorca. Wobec powyŜszego orzeczono jak w punkcie I sentencji niniejszej decyzji. II. Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.), w decyzji, o której mowa w art. 28 ust. 1 tej ustawy, Prezes Urzędu nakłada na przedsiębiorcę obowiązek składania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowiązań . Samo zobowiązanie przedsiębiorcy do wykonania bądź zaniechania określonych działań nie będzie mieć praktycznego znaczenia bez jednoczesnego nałoŜenia ww. obowiązku. Wykonanie zobowiązań musi podlegać sprawdzeniu przez Prezesa Urzędu 7 . W związku z powyŜszym nałoŜono na Przedsiębiorstwo Budownictwa Ogólnego Trojan sp. z o.o. z siedzibą w Mikołowie obowiązek złoŜenia, w terminie trzech miesięcy i dwóch tygodni 7 K. Kohutek, M. Sieradzka: Komentarz do art. 28 ustawy z dnia 16.02.2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów, [w:] K. Kohutek, M. Sieradzka, Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów. Komentarz, LEX, 2008. 15 od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji, sprawozdania o stopniu realizacji przyjętego zobowiązania, które powinno zawierać: a. Informację na temat liczby dotychczasowych stron umów deweloperskich – konsumentów, którym w terminie czterech tygodni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji doręczono, celem zaakceptowania, propozycje aneksów eliminujących z treści zawartych z tymi osobami umów deweloperskich, postanowienia będące przedmiotem postawionych w niniejszym postępowaniu zarzutów; b. Informację na temat liczby dotychczasowych stron umów deweloperskich – konsumentów, którym w terminie czterech tygodni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji nie doręczono w celu zaakceptowania propozycji aneksów eliminujących z treści zawartych z tymi osobami umów deweloperskich postanowienia będące przedmiotem postawionych w niniejszym postępowaniu zarzutów, wraz z wyjaśnieniem, czym spowodowany jest taki stan rzeczy; c. Kopie pięciu aneksów do umów deweloperskich, zawartych z konsumentami w celu wyeliminowania z treści tych umów deweloperskich postanowień będących przedmiotem postawionych w niniejszym postępowaniu zarzutów; d. Kopie pięciu umów deweloperskich, zawartych z konsumentami, po uprawomocnieniu się niniejszej decyzji, z wykorzystaniem zmienionego wzorca umownego, niezawierającego zakwestionowanych w niniejszym postępowaniu postanowień umownych - o ile umowy takie zostaną zawarte; e. Kopie pięciu zmienionych prospektów informacyjnych, zgodnie z przyjętym zobowiązaniem, dołączonych do zawartych z konsumentami umów deweloperskich, po uprawomocnieniu się niniejszej decyzji, o ile umowy takie zostaną zawarte. Wobec powyŜszego orzeczono jak w punkcie II sentencji niniejszej decyzji. Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 479 28 § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 101) – od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od daty jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Katowicach. DYREKTOR DELEGATURY URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW W KATOWICACH Maciej Fragsztajn