RGD-1/2014

1 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl RGD-61-37/13/14/MW Gdańsk, 31.03.2014 DECYZJA RGD 1/2014 Stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsu- mentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz § 2 pkt 4 i § 5 ust. 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej Dele- gatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2009 r., Nr 107, poz. 887), - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy kon- sumentów: I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) po uprawdopodobnieniu stosowania przez przedsiębiorcę: Spółdzielnię Mieszkaniową „DĄB” z siedzibą w Szczecinie: 1) praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej na stosowaniu we wzorcach umów postanowień o treści: a) „Strony uzgadniają, Ŝe Nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do odstąpienia od umowy z powodu podwyŜszenia Ceny brutto z uwagi na zmianę stawki podatku od towarów i usług w przypadku, gdy taka zmiana nastąpi zgodnie z art. 146f ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2011 r. Nr 177, poz. 1054 t.j.), w tym w szczególności, gdy stawki podatku od towarów i usług zo- staną podwyŜszone w następujący sposób: - w okresie od dnia 1 lipca 2012 r. lub od dnia 1 lipca 2013 r. stawka 8% zostanie podwyŜszona do 9% natomiast stawka 23% zostanie podwyŜszona do 24%, - w okresie od dnia 1 lipca 2013 r. lub od dnia 1 lipca 2014 r. stawka 9% zostanie podwyŜszona do 10% natomiast stawka 24% zostanie podwyŜszona do 25%”, b) „Wszystkie koszty wynikające z umowy deweloperskiej objętej tym aktem Strony ponoszą po połowie. Koszty Umowy Przeniesienia w całości będą obciąŜały Na- bywcę”, c) „ Strony postanawiają, Ŝe koszty związane z niniejszą umową, w tym opłaty są- dowe ponosi Nabywczyni”, d) „Koszty notarialne, sądowe i inne ewentualne koszty związane z ustanowieniem i przeniesieniem prawa odrębnej własności lokalu ponosi w całości Członek Spół- dzielni”, e) „Ponadto członek spółdzielni zobowiązuje się do pokrycia wszelkich naleŜności fi- nansowych o charakterze publicznoprawnym związanych z lokalem (np. nowej stawki podatku od towarów i usług (VAT) oraz innych podatków i opłat), jakie mo- gą wejść w Ŝycie po dniu zawarcia niniejszej umowy. O rodzaju naleŜności, ich wysokości oraz sposobie i terminie zapłaty Spółdzielnia poinformuje Członka Spół- dzielni odrębnym pismem”, f) „Do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej Kupujący mają prawo wskazać osobę trzecią, która wstąpi, za zgodą Sprzedającego, w ich prawa i obowiązki wynikają- ce z niniejszej umowy”, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura UOKiK w Gdańsku 2 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl g) „W przypadku powstania sporu między stronami na tle wykonania niniejszych Za- sad, właściwy do jego rozstrzygnięcia będzie Sąd w Szczecinie, jako sąd właściwy dla miejsca wykonania umowy”, - uznanych za postanowienia niedozwolone i wpisanych do Rejestru postanowień wzor- ców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2014 r., poz. 101), 2) praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej na stosowaniu posta- nowienia o treści:
„Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego, w etapach: Roboty ziemne i fundamenty: do 30 listopada 2012 r. Stan zerowy: do 31 grudnia 2012 r. Stan surowy otwarty: do 31 października 2013 r. Stan surowy zamknięty: 31 grudnia 2013 r. Roboty wykończeniowe wewnętrzne: do 31 stycznia 2014 r. Roboty wykończeniowe zewnętrzne: do 31 stycznia 2014 r. Instalacje wewnętrzne: do 31 stycznia 2014 r. Uzbrojenie i urządzenie terenu: do 31 stycznia 2014 r.” – które nie zawiera obowiązkowej informacji o procentowym, szacunkowym podziale kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskie- go, co jest niezgodne z art. 24 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377), oraz po złoŜeniu zobowiązania przez Spółdzielnię Mieszkaniową „DĄB” z siedzibą w Szczecinie, do podjęcia działań zmierzających do zapobieŜenia naruszeniom zbiorowych interesów konsumentów polegających na: A. usunięciu z treści wzorca pod nazwą: Umowa deweloperska postanowienia wskazanego w punkcie I. 1) a) sentencji decyzji, B. zmianie we wzorcu umowy pod nazwą: Umowa deweloperska , postanowienia wskazane- go w punkcie I. 1) b) sentencji decyzji poprzez nadanie mu brzmienia:
„Wszystkie koszty wynikające z umowy deweloperskiej objętej tym aktem Stro- ny ponoszą po połowie. Koszty Umowy Przeniesienia w całości będą obciąŜały Nabywcę, za wyjątkiem kosztów wypisu aktu notarialnego dla Dewelopera”, C. zmianie we wzorcu umowy pod nazwą: Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i garaŜu oraz umowa przeniesienia własności, postanowienia wskazanego w punkcie I. 1) c), które otrzyma brzmienie:
„Strony postanawiają, Ŝe koszty związane z niniejszą umową, w tym opłaty są- dowe ponosi Nabywca, za wyjątkiem kosztu wypisu aktu notarialnego dla Spół- dzielni Mieszkaniowej „DĄB”, D. zmianie we wzorcu umowy pod nazwą: Umowa o budowę lokalu mieszkalnego , posta- nowienia wskazanego w punkcie I. 1) d) sentencji decyzji, poprzez nadanie zakwestio- nowanemu postanowieniu następującego brzmienia:
„Koszty notarialne, sądowe i inne ewentualne koszty związane z ustanowieniem i przeniesieniem prawa odrębnej własności lokalu ponosi w całości Członek Spółdzielni, za wyjątkiem kosztów wypisu aktu notarialnego dla Spółdzielni Mieszkaniowej „DĄB””, E. zmianie we wzorcu umowy pod nazwą: Umowa o budowę lokalu mieszkalnego , posta- nowienia określonego w punkcie I. 1) e) sentencji decyzji, poprzez nadanie zakwestio- nowanemu postanowieniu brzmienia:
„W przypadku braku skorzystania z prawa do odstąpienia od umowy, członek spółdzielni zobowiązuje się do pokrycia wszelkich naleŜności finansowych o charakterze publicznoprawnym związanych z lokalem (np. nowej stawki po- datku od towarów i usług (VAT) oraz innych podatków i opłat), jakie mogą wejść w Ŝycie po dniu zawarcia niniejszej umowy. O rodzaju naleŜności, podstawie ich 3 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl naliczenia a takŜe wysokości oraz sposobie i terminie ich zapłaty, Spółdzielnia poinformuje Członka Spółdzielni odrębnym pismem, w którym zawarte będzie pouczenie o moŜliwości odstąpienia od umowy”, F. usunięciu z wzorca umowy pod nazwą: Przedwstępna umowa sprzedaŜy , postanowienia wskazanego w punkcie I. 1) f) sentencji decyzji, G. usunięciu z wzorca umowy pod nazwą: Warunki i zasady korzystania z lokalu mieszkal- nego , postanowienia wskazanego w punkcie I. 1) g) sentencji decyzji, H. zmianie we wzorcu pod nazwą: Prospekt Informacyjny , postanowienia wskazanego w punkcie I. 2) sentencji decyzji, które otrzyma brzmienie:
„Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego, w etapach: 1) Stan zerowy: 15 % kosztów – wykonany, 2) Stan surowy otwarty: 23% kosztów – do 30 marca 2014 r., 3) Roboty wykończeniowe wewnętrzne: 23% kosztów – do 31 sierpnia 2014 r., 4) Roboty wykończeniowe zewnętrzne: 10% kosztów – do 31 sierpnia 2014 r., 5) Instalacje wewnętrzne: 15% kosztów – do 31 sierpnia 2014 r., 6) Uzbrojenie i urządzenie terenu: 14% kosztów – do 31 sierpnia 2014 r.” , I. doręczeniu konsumentom propozycji zawarcia aneksów do umów istniejących juŜ w obrocie prawnym i będących w trakcie wykonywania, uwzględniających treść złoŜo- nego zobowiązania, nakłada się na przedsiębiorcę: Spółdzielnię Mieszkaniową „DĄB” z siedzibą w Szczecinie obowiązek wykonania zobowiązań, o których mowa w punkcie I. A – I sentencji decyzji w terminie: ad pkt I. A – H – dwóch tygodni od uprawomocnienia się decyzji, ad pkt I. I – 6 tygodni od dnia uprawomocnienia się decyzji. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.), nakłada się na przedsiębiorcę Spół- dzielnię Mieszkaniową „DĄB” z siedzibą w Szczecinie, obowiązek przedłoŜenia, w terminie dwóch miesięcy od dnia uprawomocnienia się decyzji informa- cji/dokumentów potwierdzających wykonanie zobowiązania, o którym mowa w punkcie I. A – I sentencji decyzji, tj.: 1) przekazania wzorców umowy pn.: Umowa deweloperska (akt notarialny) , Umo- wa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i garaŜu oraz umowa przeniesienia własności , Umowa o budowę lokalu mieszkalnego, Warunki i zasa- dy korzystania z lokalu mieszkalnego, Prospekt Informacyjny , zmienionych zgodnie z przyjętym zobowiązaniem, o którym mowa w punkcie I. A – H senten- cji decyzji, 2) przekazania projektów aneksów do umów zawartych z konsumentami w oparciu o zakwestionowane wzorce umowy, uwzględniających zmiany umowy zgodnie z treścią złoŜonego zobowiązania oraz przekazania przykładowych pism kiero- wanych do konsumentów, potwierdzających doręczenie dotychczasowym klien- tom propozycji podpisania aneksu, celem wykazania realizacji zobowiązania, o którym mowa w punkcie I. I sentencji decyzji. UZASADNIENIE [1] W dniu 10 maja 2013 r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wszczął postępowanie wyjaśniające w sprawie wstępnego ustalenia, czy działania wybra- nych przedsiębiorców prowadzących działalność deweloperską na obszarze właści- wości Delegatury UOKiK w Gdańsku, uzasadniają wszczęcie postępowania w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Postępowanie wyjaśniające toczyło się w związku z prowadzonym przez Prezesa Urzędu ogólno- 4 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl polskim badaniem działań deweloperów, w którym kontroli poddano stosowane przez tych przedsiębiorców wzorce umów, jak i stopień przestrzegania przez dewe- loperów przepisów ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lo- kalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377). [2] W toku postępowania wyjaśniającego kontrolą objęto m.in. działania i wzorce umów stosowane przez Spółdzielnię Mieszkaniową „DĄB” z siedzibą w Szczecinie (zwaną dalej: Spółdzielnią, deweloperem, przedsiębiorcą). [3] Prezes Urzędu, w postępowaniu wyjaśniającym ustalił, Ŝe przedsiębiorca w zakresie działalności deweloperskiej stosuje m.in. wzorce umów pod nazwą: Umowa dewe- loperska (akt notarialny), Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu miesz- kalnego i garaŜu oraz umowa przeniesienia własności , Umowa o budowę lokalu mieszkalnego , Prospekt Informacyjny , Warunki i zasady korzystania z lokalu miesz- kalnego (dowód: karty nr 23-87). [4] Analiza przedłoŜonych przez Spółdzielnię wzorców umów, a takŜe wyjaśnień złoŜo- nych przez przedsiębiorcę, wykazała, Ŝe niektóre z zapisów zawartych we wzorcach umownych stosowanych przez Spółdzielnię w obrocie z konsumentami, tj. te, które wymieniono w sentencji niniejszej decyzji, mogą pozostawać w sprzeczności z art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. [5] Mając na uwadze dokonane ustalenia, Prezes Urzędu wszczął przeciwko przedsię- biorcy: Spółdzielni Mieszkaniowej „DĄB” z siedzibą w Szczecinie, w dniu 29 listopa- da 2013 r., postanowieniem nr 387 (dowód: karta nr 1) postępowanie w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, polegających na stosowaniu we wzorcach umów postanowień uznanych za postanowienia niedozwo- lone i wpisanych do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwo- lone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c., co moŜe stanowić naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ww. ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Ponadto, Prezes Urzędu postawił deweloperowi zarzut stosowania we wzorcu umowy posta- nowienia niezgodnego z przepisem art. 24 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377), co moŜe stanowić naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 ww. ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. [6] Ustosunkowując się do postawionych zarzutów, Spółdzielnia w piśmie z dnia 16 grudnia 2013 r., stanowiącym odpowiedź na zawiadomienie o wszczęciu postę- powania, wystąpiła z wnioskiem o wydanie przez Prezesa UOKiK na podstawie art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów decyzji nakładającej obowiązek wykonania złoŜonego zobowiązania. Przedstawiając konkretną propozy- cję zobowiązania, Spółdzielnia oświadczyła, iŜ „deklaruje swoją gotowość do uwzględnienia wszelkich uzasadnionych sugestii Prezesa UOKiK, w tym do dokonania w treści zobowiązania stosownych zmian, które warunkować będą jego przyjęcie” (dowód: karty nr 164-174). [7] W piśmie z dnia 23 stycznia 2014 r. (dowód: karty nr 175-176) Spółdzielnia, dopre- cyzowała swoje zobowiązanie w zakresie postanowienia zawartego we wzorcu „Pro- spekt Informacyjny”, co stanowiło uzupełnienie propozycji konkretnego zobowiąza- nia do podjęcia działań zmierzających do zapobieŜenia naruszeniom ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. M AJĄC NA UWADZE ZEBRANY MATERIAŁ DOWODOWY , P REZES U RZĘDU USTALIŁ CO NASTĘPUJE : [8] Spółdzielnia Mieszkaniowa „DĄB” z siedzibą w Szczecinie wpisana została do reje- stru przedsiębiorców, prowadzonego przez Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum 5 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl w Szczecinie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod nume- rem KRS: 0000075229 (dowód: karty nr 14-22). [9] Przedmiot działalności Spółdzielni jako przedsiębiorcy obejmuje m.in.: kupno i sprzedaŜ nieruchomości na własny rachunek, jak równieŜ realizację projektów bu- dowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. [10] W ramach realizowanego przedsięwzięcia deweloperskiego, Spółdzielnia zawierała z konsumentami umowy z wykorzystaniem wzorców umów (dowód: karty nr 23-87). Za ustaleniem takim przemawia fakt, iŜ przedłoŜone przez Spółdzielnię dokumenty wykorzystywane do zawierania umów z konsumentami, spełniają kryteria pozwala- jące na ich klasyfikację jako wzorce umowy, tj. charakteryzują się następującymi cechami: są jednostronnie przygotowane przez przedsiębiorcę w celu masowego zawierania umów w obrocie konsumenckim; stanowią zbiór postanowień umowy obejmujących powtarzalne stany faktyczne; określają w sposób jednolity treść za- wieranych w przyszłości umów; nie zawierają indywidualizujących danych w celu określenia podmiotu lub przedmiotu umowy i tym samym przeznaczone są na uŜy- tek przyszłych umów 1 . [11] We wzorcu umowy: Umowa deweloperska (akt notarialny), przedsiębiorca stosował postanowienia o treści:
„Strony uzgadniają, Ŝe Nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do odstąpienia od umowy z powodu podwyŜszenia Ceny brutto z uwagi na zmianę stawki podat- ku od towarów i usług w przypadku, gdy taka zmiana nastąpi zgodnie z art. 146f ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2011 r. Nr 177, poz. 1054 t. j.), w tym w szczególności, gdy stawki podatku od towarów i usług zostaną podwyŜszone w następujący sposób: - w okresie od dnia 1 lipca 2012 r. lub od dnia 1 lipca 2013 r. stawka 8% zostanie podwyŜszona do 9% natomiast stawka 23% zostanie podwyŜszona do 24%, - w okresie od dnia 1 lipca 2013 r. lub od dnia 1 lipca 2014 r. stawka 9% zostanie podwyŜszona do 10% natomiast stawka 24% zostanie podwyŜszona do 25%”,
„Wszystkie koszty wynikające z umowy deweloperskiej objętej tym aktem Stro- ny ponoszą po połowie. Koszty Umowy Przeniesienia w całości będą obciąŜały Nabywcę”. [12] Spółdzielnia wykorzystywała równieŜ w obrocie z konsumentami wzorzec pod na- zwą: Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i garaŜu oraz umowa przeniesienia własności , zawierający postanowienie o treści:
„Strony postanawiają, Ŝe koszty związane z niniejszą umową, w tym opłaty sądowe ponosi Nabywczyni”. [13] Wzorzec umowy pod nazwą: Umowa o budowę lokalu mieszkalnego , zawierał po- stanowienia w brzmieniu:
„Koszty notarialne, sądowe i inne ewentualne koszty związane z ustanowieniem i przeniesieniem prawa odrębnej własności lokalu ponosi w całości Członek Spółdzielni”,
„Ponadto członek spółdzielni zobowiązuje się do pokrycia wszelkich naleŜności finansowych o charakterze publicznoprawnym związanych z lokalem (np. nowej stawki podatku od towarów i usług (VAT) oraz innych podatków i opłat), jakie mogą wejść w Ŝycie po dniu zawarcia niniejszej umowy. O rodzaju naleŜności, ich wysokości oraz sposobie i terminie zapłaty Spółdzielnia poinformuje Członka Spółdzielni odrębnym pismem”. 1 Por. Ł. Wroński, Umowa deweloperska jako wzór umowy , (w:) A. Szymańczyk (red.), Umowa de- weloperska w praktyce , Warszawa 2014, s. 60. 6 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl [14] We wzorcu umowy: Przedwstępna umowa sprzedaŜy , Spółdzielnia zastosowała po- stanowienie w brzmieniu:
„Do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej Kupujący mają prawo wskazać osobę trzecią, która wstąpi, za zgodą Sprzedającego, w ich prawa i obowiązki wynika- jące z niniejszej umowy”. [15] We wzorcu: Warunki i zasady korzystania z lokalu mieszkalnego , zastosowano po- stanowienie o treści:
„W przypadku powstania sporu między stronami na tle wykonania niniejszych Zasad, właściwy do jego rozstrzygnięcia będzie Sąd w Szczecinie, jako sąd wła- ściwy dla miejsca wykonania umowy”. [16] Spółdzielnia, wykorzystywała równieŜ w zakresie działalności deweloperskiej wzo- rzec: Prospekt Informacyjny , który zawierał postanowienie o treści:
„Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego, w etapach: Roboty ziemne i fundamenty: do 30 listopada 2012 r. Stan zerowy: do 31 grudnia 2012 r. Stan surowy otwarty: do 31 października 2013 r. Stan surowy zamknięty: 31 grudnia 2013 r. Roboty wykończeniowe wewnętrzne: do 31 stycznia 2014 r. Roboty wykończeniowe zewnętrzne: do 31 stycznia 2014 r. Instalacje wewnętrzne: do 31 stycznia 2014 r. Uzbrojenie i urządzenie terenu: do 31 stycznia 2014 r.” [17] Wykorzystywane przez Spółdzielnię wzorce umowy zawierają postanowienia, które zdaniem Prezesa Urzędu, mogą zostać uznane za toŜsame z postanowieniami niedo- zwolonymi i wpisanymi do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za nie- dozwolone (zwany dalej rejestrem), o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2014 r., poz. 101), w tym z następującymi postanowieniami:
„Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi prze- pisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaŜ i miejsce parkingowe 22 %. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny” (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r., sygn. akt: XVII Amc 86/03, pozycja w rejestrze 885);
„Strony zgodnie ustalają, Ŝe w przypadku zmiany powszechnie obowiązujących przepisów prawnych w zakresie stawek podatku od towarów i usług w trakcie obowiązywania niniejszej umowy, cena określona w § 2 moŜe ulec zmianie od- powiednio do skutków zmian podatków od towarów i usług" (wyrok SOKiK z dnia 27 grudnia 2012 r., sygn. akt: XVII AmC 1099/12, pozycja w rejestrze 4995);
„Wszystkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, wpisem ewentual- nych roszczeń oraz przeniesieniem własności przedmiotu umowy (zawarcie aktu notarialnego) poniesie Kupujący (opłata notarialna, opłata skarbowa i sądowa, podatki itp.)" (wyrok SOKiK z dnia 20 października 2011 r., sygn. akt: XVII AmC 1333/10, pozycja w rejestrze 3365);
„Kupujący moŜe przenieść na osobę trzecią prawa i obowiązki wynikające z ni- niejszej umowy na warunkach określonych przez Sprzedającego, po uzyskaniu jego zgody wyraŜonej w formie pisemnej pod rygorem niewaŜności czynności wskazanej na wstępie" (wyrok SOKiK z dnia 2 sierpnia 2012 r., sygn. akt: XVII AmC 379/12, pozycja w rejestrze 4279);
„Nabywca moŜe dokonać przelewu wierzytelności wynikających z niniejszej umowy za zgodą spółki” (wyrok SOKiK z dnia 17 października 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 122/05, pozycja w rejestrze 1501);
„Wszelkie spory wynikłe z niniejszej umowy, Strony deklarują rozwiązywać po- lubownie. Przy braku porozumienia w kwestii polubownego rozstrzygnięcia spo- ru, sprawy rozpatrywane będą przez sąd powszechny w Krakowie właściwy dla 7 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl miejsca wykonania umowy" (wyrok SOKiK z dnia 18 czerwca 2012 r., sygn. akt: XVII AmC 271/11, pozycja w rejestrze 3909);
„Ewentualne spory powstałe na tle brzmienia lub stosowania postanowień umo- wy strony poddawać będą rozstrzygnięciu przez sąd rzeczowo właściwy dla mia- sta Gdynia" (wyrok SOKiK z dnia 2 lutego 2012 r., sygn. akt: XVII AmC 3795/10, pozycja w rejestrze 3454);
„W razie sporu Sądem właściwym dla jego rozstrzygnięcia będzie Sąd w Olszty- nie” (wyrok SOKiK z dnia 18 września 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 91/05, pozy- cja w rejestrze 913). W OPARCIU O USTALONY STAN FAKTYCZNY P REZES U RZĘDU ZWAśYŁ , CO NASTĘPUJE : Interes publiczny: [18] Podstawowym warunkiem determinującym rozstrzygnięcie sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jest uprzednie ustalenie, czy na skutek działań przedsiębiorcy zagroŜony został interes publicznoprawny. Sto- sownie bowiem do art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, za- sadniczym jej celem jest określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsię- biorców i konsument ó w. Interpretacja pojęcia interesu publicznoprawnego, wymaga odniesienia do ukształtowanego w tym zakresie orzecznictwa, zgodnie z którym na- ruszenie interesu publicznoprawnego ma miejsce, gdy skutkami działań sprzecznych z przepisami prawa dotknięty został „szerszy krąg uczestników rynku”, a takŜe, gdy działania te wywołują na rynku inne niekorzystne zjawiska (por. wyrok Sądu Naj- wyŜszego, III SK 40/07, z dnia 5 czerwca 2008 r.). W przedmiotowym aspekcie, wa- runkiem koniecznym do zastosowania ustawy jest, aby działanie przedsiębiorcy, któremu zarzucono naruszenie jej przepisów, stanowiło potencjalne zagroŜenie in- teresu publicznego, nie zaś jednostki lub grupy. [19] Zdaniem Prezesa Urzędu rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, al- bowiem wiąŜe się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy skorzystali lub mogli skorzystać z oferty Spółdzielni dotyczącej zawarcia umowy w oparciu o wzorce zawierające postanowienia o treści zakwestionowanej w toku niniejszego postępowania. Objęte zarzutami działanie przedsiębiorcy wymierzone jest w szero- ki krąg uczestników rynku, poniewaŜ jest ono skierowane do członków określonej zbiorowości tj. wszystkich rzeczywistych i potencjalnych odbiorców świadczonych przez Spółdzielnię usług. W tym stanie rzeczy uznać naleŜy, Ŝe w niniejszej sprawie ma miejsce naruszenie przez dewelopera interesu publicznoprawnego, co uzasadnia ocenę jego zachowania na rynku w świetle przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. [20] W postępowaniu poprzedzającym wydanie niniejszej decyzji, Spółdzielni postawio- no zarzuty naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 oraz art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. [21] Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Stosownie do art. 24 ust. 2 ww. ustawy przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumen- tów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególno- ści:  stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru po- stanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego;  naruszanie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji; 8 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl  nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji. Zbiorowe interesy konsumentów podlegają zatem ochronie przed wymierzonymi w nie naruszeniami polegającymi na sprzecznych z prawem działaniach przedsię- biorców. Uznanie określonego działania przedsiębiorcy za niezgodne z zakazem sto- sowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów wymaga wykazania, Ŝe spełnione zostały kumulatywnie następujące przesłanki:  oceniane zachowanie jest podejmowane przez podmiot będący przedsiębiorcą w rozumieniu przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów,  zachowanie przedsiębiorcy nosi znamiona bezprawności,  praktyka godzi w zbiorowe interesy konsumentów. Status przedsiębiorcy: [22] Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów za przedsię- biorcę uwaŜa się przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej. Z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jednolity Dz. U. z 2013 r., poz. 672) wynika, Ŝe przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna oraz jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, która we własnym imieniu wykonuje działalność gospodarczą. W przedmiotowej sprawie strona postępowania posiada status przedsiębiorcy. De- weloper jest spółdzielnią – osobą prawną, wpisaną do rejestru przedsiębiorców Kra- jowego Rejestru Sądowego, prowadzącą we własnym imieniu działalność gospodar- czą, polegającą m.in. na kupnie i sprzedaŜy nieruchomości na własny rachunek, jak równieŜ realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Uwzględniając odrębnie uregulowany status prawny spółdzielni mieszkaniowych, podkreślić naleŜy, iŜ stosowanie do przepisu art. 1 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, przedmiotem działalności spół- dzielni moŜe być budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaŜy znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu. W sytuacji opisanej w art. 1 ust. 2 pkt 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia moŜe być przedsiębiorcą prowadzącym działalność deweloperską 2 . Mając na uwadze przytoczone przepisy prawa, działania Spółdzielni mogą zatem podlegać kontroli dokonywanej w oparciu o przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. [23] Przedmiotowa decyzja wydana została w oparciu o przepis art. 28 ustawy o ochro- nie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z art. 28 ust. 1 powołanej ustawy, jeŜeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsu- mentów zostanie uprawdopodobnione, Ŝe przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24, a przedsiębiorca zobowiąŜe się do podjęcia określonych działań zmierzających do zapobieŜenia tym naruszeniom Prezes Urzędu moŜe, w drodze decyzji, nałoŜyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. [24] Wykładnia przepisu art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów wyraźnie wskazuje, iŜ dopuszczalność wydania decyzji w oparciu o przedmiotowy przepis ustawy wymaga łącznego spełnienia przesłanek w postaci:  uprawdopodobnienia w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, Ŝe przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24, 2 Por. A. Mamcarz, Umowa deweloperska jako nowy typ umowy nazwanej na gruncie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Spółdzielnia mieszkanio- wa deweloperem? , (w:) A. Szymańczyk (red.), Umowa deweloperska w praktyce , Warszawa 2014, s. 53-54. 9 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl  zobowiązania się przedsiębiorcy do podjęcia określonych działań zmierzających do zapobieŜenia zarzucanym naruszeniom. [25] Uprawdopodobnienie, iŜ przedsiębiorca stosuje praktykę naruszającą zbiorowe inte- resy konsumentów oznacza, iŜ równolegle uprawdopodobnienia wymagają przesłan- ki zakazu z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Stąd teŜ do wydania decyzji zobowiązującej konieczne jest:  uprawdopodobnienie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów,  uprawdopodobnienie bezprawności działań przedsiębiorcy,  złoŜenie zobowiązania przez przedsiębiorcę. Uprawdopodobnienie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów: [26] Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów nie definiuje wprost pojęcia zbioro- wych interesów konsumentów. W tym zakresie równieŜ niezbędne jest pomocnicze odniesienie się do aksjologii ustawy oraz stanowiska judykatury. [27] Wskazówki do interpretacji przedmiotowego pojęcia zawiera przepis art. 24 ust. 3 ustawy, który wskazuje, iŜ nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indy- widualnych interesów konsumentów. W wyroku z dnia 10 kwietnia 2008 roku (sygn. akt III SK 27/07) Sąd NajwyŜszy wskazał, iŜ wystarczające dla stwierdzenia, Ŝe ma miejsce naruszenie zbiorowych interesów konsumentów powinno być ustalenie, Ŝe zachowanie przedsiębiorcy nie jest podejmowane w stosunku do zindywidualizowa- nych konsumentów, lecz względem członków danej grupy (określonego kręgu pod- miotów) wyodrębnionych spośród ogółu konsumentów za pomocą wspólnego dla nich kryterium. W ww. wyroku Sąd NajwyŜszy stanął na stanowisku, iŜ sformułowa- nie: „nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów”, naleŜy rozumieć w ten sposób, Ŝe liczba indywidualnych konsumen- tów, których interesy zostały naruszone nie decyduje o tym, czy dana praktyka na- rusza zbiorowe interesy konsumentów. Praktyką naruszającą zbiorowe interesy kon- sumentów jest bowiem takie zachowanie przedsiębiorcy, które podejmowane jest w warunkach wskazujących na powtarzalność zachowania w stosunku do indywidu- alnych konsumentów wchodzących w skład grupy, do której adresowane są zacho- wania przedsiębiorcy w taki sposób, iŜ potencjalnie ofiarą takiego zachowania moŜe być kaŜdy konsument będący klientem lub potencjalnym klientem przedsiębiorcy. Zgodnie z powołanym wyrokiem Sądu NajwyŜszego przez interes zbiorowy naleŜy rozumieć zatem interes dotyczący konsumentów jako określonej zbiorowości. Naru- szenie zbiorowego interesu konsumentów ma miejsce wówczas, gdy negatywnymi skutkami działań przedsiębiorcy dotknięty jest szerszy krąg uczestników rynku, ma- jących status konsumentów. [28] Ponadto, naleŜy przyjąć, Ŝe interesem, który podlega ochronie na podstawie art. 24 ustawy jest interes prawny, rozumiany jako określone potrzeby konsumenta uznane przez ustawodawcę za godne ochrony. Działanie przedsiębiorcy godzi w interesy konsumentów wtedy, gdy wywołuje negatywne skutki w sferze ich praw i obowiązków. [29] W przedmiotowej sprawie zakwestionowane zachowanie dewelopera dotyczy zbio- rowego interesu konsumentów, gdyŜ skierowane jest do szerokiego ich kręgu. Sto- sowane praktyki wymierzone są zatem we wszystkich tj. aktualnych i przyszłych na- bywców lokali mieszkalnych, będących adresatami usług Spółdzielni. W ocenie Pre- zesa Urzędu, kwestionowane działania dewelopera mogą godzić w rzeczywistych je- go klientów, z którymi zawarto umowy na podstawie stosowanych wzorców, jak równieŜ w potencjalnych kontrahentów. Nie ulega zatem wątpliwości, iŜ praktyki Spółdzielni Mieszkaniowej „DĄB” mogą prowadzić do naruszenia zbiorowego intere- su konsumentów. 10 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl Uprawdopodobnienie bezprawności działań: [30] Przesłankę w postaci bezprawności działania przedsiębiorcy, w pierwszej kolejności Prezes Urzędu wywodzi z naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1) ustawy o ochronie kon- kurencji i konsumentów. Zgodnie z przytoczonym przepisem przez praktykę naru- szającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne dzia- łanie przedsiębiorcy, w szczególności: stosowanie postanowień wzorców umów, któ- re zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwo- lone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks po- stępowania cywilnego. Omawiana zatem w tym miejscu bezprawność praktyki doty- czy toŜsamości odpowiednich postanowień wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. i postanowień wzorców umów stosowanych przez Spółdzielnię Mieszkaniową „DĄB”. Zakaz stosowania postanowień niedozwolonych nie ogranicza się bowiem jedynie do przedsiębiorcy, przeciwko któremu zapadł wyrok w sprawie o uznanie postanowień za niedozwolone, lecz rozciąga się równieŜ na wszystkich in- nych przedsiębiorców posługujących się postanowieniami identycznymi, toŜsamymi, bowiem art. 479 43 Kodeksu postępowania cywilnego prawomocność przedmiotowe- go wyroku rozszerza – od chwili wpisania wzorca umowy do ww. rejestru – na osoby trzecie. [31] Wpis określonego postanowienia do rejestru niedozwolonych postanowień umow- nych oznacza, Ŝe od tego momentu stosowanie określonej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. PowyŜsze stanowisko Prezesa Urzędu zgodne jest z orzecznictwem Sądu NajwyŜszego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r., sygna- tura akt III SZP 3/06, stwierdził, iŜ „stosowanie postanowień wzorców umów o tre- ści toŜsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyro- kiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., moŜe być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów […]”. Z powołanego wyroku Sądu NajwyŜszego wynika wprost, iŜ nie jest konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do rejestru i klau- zuli z nią porównywanej. Za niedozwolone mogą zostać uznane równieŜ postano- wienia wzorców umów mieszczące się w hipotezie postanowienia wpisanego do re- jestru. Stosowanie postanowienia o treści zbliŜonej tak samo moŜe bowiem godzić w interesy konsumentów, jak stosowanie postanowienia identycznego z tym, które zostało wpisane do rejestru. [32] W ocenie Prezesa Urzędu, postanowienia wzorców umów stosowanych w obrocie z konsumentami przez Spółdzielnię Mieszkaniową „DĄB”, są toŜsame z postanowie- niami wpisanymi do rejestru postanowień niedozwolonych, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c., na podstawie prawomocnych wyroków Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK). [33] Postanowienia wskazane odpowiednio w punkcie I. 1) a) oraz I. 1) e) sentencji de- cyzji o treści:
„Strony uzgadniają, Ŝe Nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do odstąpienia od umowy z powodu podwyŜszenia Ceny brutto z uwagi na zmianę stawki podat- ku od towarów i usług w przypadku, gdy taka zmiana nastąpi zgodnie z art. 146f ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2011 r. Nr 177, poz. 1054 t.j.), w tym w szczególności, gdy stawki podatku od towarów i usług zostaną podwyŜszone w następujący sposób: - w okresie od dnia 1 lipca 2012 r. lub od dnia 1 lipca 2013 r. stawka 8% zostanie podwyŜszona do 9% natomiast stawka 23% zostanie podwyŜszona do 24%, - w okresie od dnia 1 lipca 2013 r. lub od dnia 1 lipca 2014 r. stawka 9% zostanie podwyŜszona do 10% natomiast stawka 24% zostanie podwyŜszona do 25%”; 11 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl
„Ponadto członek spółdzielni zobowiązuje się do pokrycia wszelkich naleŜności finansowych o charakterze publicznoprawnym związanych z lokalem (np. nowej stawki podatku od towarów i usług (VAT) oraz innych podatków i opłat), jakie mogą wejść w Ŝycie po dniu zawarcia niniejszej umowy. O rodzaju naleŜności, ich wysokości oraz sposobie i terminie zapłaty Spółdzielnia poinformuje Członka Spółdzielni odrębnym pismem”, ocenić naleŜy, za toŜsame m.in. z postanowieniem uznanym za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 18 maja 2005 r., sygn. akt: XVII Amc 86/03, zamieszczo- nym w rejestrze pod pozycją 885, o treści:
„Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi prze- pisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaŜ i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny”. ToŜsamość przytoczonych postanowień stosowanych przez Spółdzielnię zachodzi takŜe z dalszymi klauzulami abuzywnymi, w tym z postanowieniem uznanym za nie- dozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 27 grudnia 2012 r., sygn. akt: XVII AmC 1099/12, zamieszczonym w rejestrze pod pozycją 4995 o treści:
„Strony zgodnie ustalają, Ŝe w przypadku zmiany powszechnie obowiązujących przepisów prawnych w zakresie stawek podatku od towarów i usług w trakcie obowiązywania niniejszej umowy, cena określona w § 2 moŜe ulec zmianie od- powiednio do skutków zmian podatków od towarów i usług". [34] W ocenie SOKiK klauzule o wskazanej wyŜej treści naruszają przepis art. 385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 20 k.c., gdyŜ w swym zapisie przewidują moŜliwość podniesienia ceny, nieprzewidując przy tym moŜliwości odstąpienia od umowy przez konsumenta (por. wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r., sygn. akt: XVII Amc 86/03). Zdaniem Są- du, wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezaleŜne od stron, jed- nak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest zatem wzro- stem ceny i konsument musi mieć bezwzględnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odstąpienia od umowy. W kontekście omawianego postano- wienia, Sąd przyznał prymat ochronie konsumenta, dla którego środkiem ochrony przed skutkami wzrostu stawki podatku VAT, powinno być zagwarantowane prawo odstąpienia od umowy. [35] Odnosząc się do przytoczonej w punkcie 34 powyŜej argumentacji SOKiK, naleŜy przyjąć toŜsamość kwestionowanych postanowień umownych stosowanych przez Spółdzielnię z klauzulami wpisanymi do rejestru. Jak wynika z przedstawionego sta- nowiska Sądu, zmiana stawki podatku VAT wskutek zdarzeń przewidzianych usta- wowo, w tym chociaŜby przewidzianych w art. 146 f ustawy o podatku od towarów i usług, powołanym w zakwestionowanym postanowieniu z punktu I. 1) a) decyzji, nie moŜe równolegle obarczać konsumenta koniecznością bezwarunkowej zapłaty wyŜszej ceny. Stąd teŜ, deweloper, oferując mieszkania w obrocie konsumenckim nie powinien zastrzegać wzrostu ceny oferowanego lokalu bez zagwarantowania prawa odstąpienia od umowy. „Postanowienia tego rodzaju stanowią klasyczny przykład niedozwolonych postanowień umownych. Zgodnie bowiem z art. 385 3 pkt. 20 k.c. przewidują one uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyŜszenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsu- mentowi prawa do odstąpienia od umowy. Bez znaczenia pozostaje przy tym oko- liczność, Ŝe np. zmieniona stawka podatku VAT jest okolicznością niezaleŜną od stron umowy” 3 . W postanowieniu umownym wskazanym w punkcie I. 1) a) sentencji decyzji, wprost zawarte było zastrzeŜenie, iŜ „[…] Nabywcy nie będzie przysługiwa- ło prawo do odstąpienia od umowy z powodu podwyŜszenia Ceny brutto z uwagi na 3 Ł. Wroński, Treść umowy deweloperskiej , Problematyka postanowień umownych dotyczących zmiany ceny, (w:) A. Szymańczyk (red.), Umowa deweloperska w praktyce , Warszawa 2014, s. 193. 12 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl zmianę stawki podatku od towarów i usług …”. Tym samym, zapis ten literalnie wy- łączał prawo konsumenta do odstąpienia od umowy w przypadku odpowiedniej zmiany stawki podatku VAT, co SOKiK uznał za niedozwolone. RównieŜ zapis posta- nowienia określonego w punkcie I. 1) e), wykazuje toŜsamość z postanowieniami wpisanymi do rejestru, gdyŜ analogicznie zastrzega obowiązek pokrycia przez kon- sumenta wszelkich naleŜności finansowych o charakterze publicznoprawnym zwią- zanych z lokalem (np. nowej stawki podatku od towarów i usług (VAT) oraz innych podatków i opłat, bez zagwarantowania mu prawa odstąpienia od umowy. W tym stanie rzeczy, przytoczone w punkcie I. 1) a) oraz I. 1) e) sentencji decyzji klauzule zawierają się w hipotezie postanowień wpisanych do rejestru m.in. pod numerami: 885 i 4995. [36] W przedmiotowej sprawie Prezes Urzędu zakwestionował równieŜ stosowane przez dewelopera postanowienia o treści:
„Wszystkie koszty wynikające z umowy deweloperskiej objętej tym aktem Stro- ny ponoszą po połowie. Koszty Umowy Przeniesienia w całości będą obciąŜały Nabywcę” - tj. postanowienie wskazane w punkcie I. 1) b) sentencji decyzji,
„Strony postanawiają, Ŝe koszty związane z niniejszą umową, w tym opłaty są- dowe ponosi Nabywczyni” - tj. postanowienie wskazane w punkcie I. 1) c) sen- tencji decyzji,
„Koszty notarialne, sądowe i inne ewentualne koszty związane z ustanowieniem i przeniesieniem prawa odrębnej własności lokalu ponosi w całości Członek Spółdzielni” - tj. postanowienie wskazane w punkcie I. 1) d) sentencji decyzji, które wykazują toŜsamość z postanowieniem uznanym za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 20 października 2011 r., sygn. akt: XVII AmC 1333/10, zamiesz- czonym w rejestrze pod numerem 3365, o treści:
„Wszystkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, wpisem ewentual- nych roszczeń oraz przeniesieniem własności przedmiotu umowy (zawarcie aktu notarialnego) poniesie Kupujący (opłata notarialna, opłata skarbowa i sądowa, podatki itp.)". [37] Postanowienie wpisane do rejestru przytoczone w punkcie 36 powyŜej, analogicznie jak postanowienia stosowane przez Spółdzielnię, wymienione w punkcie I. 1) b), I. 1) c) oraz I. 1) d) sentencji decyzji, z uwagi na brak precyzyjnego określenia kosz- tów jakimi obciąŜony będzie konsument, stwarzają moŜliwość dokonywania ko- rzystnej dla przedsiębiorcy interpretacji zapisów umownych, stawiając konsumenta w sytuacji niepewności. Zgodnie z argumentacją SOKiK, przedmiotowy zapis objęty klauzulą zamieszczoną w rejestrze pod pozycją 3365, jest sprzeczny z dobrymi oby- czajami i narusza interesy konsumentów, albowiem w sposób niejasny kształtuje koszty, które ma ponieść konsument w związku z zawarciem umowy. Tym samym klient moŜe być naraŜony na koszty, którymi nie powinien być obciąŜony, jak cho- ciaŜby kosztami wypisu aktu notarialnego dla dewelopera. Dobry obyczaj wymaga, aby kaŜda ze stron ponosiła tylko i wyłącznie koszty umowy zwyczajowo przyjęte lub wynikające z treści obowiązujących przepisów i nie moŜna kosztów jednej stro- ny przerzucać na stronę drugą, albowiem godzi to w jej interesy (por. wyrok SOKiK z dnia 20 października 2011 r., sygn. akt: XVII AmC 1333/10). [38] Przedsiębiorca, wskazując na motywy stosowania przedmiotowych postanowień dotyczących ponoszenia kosztów związanych z umową, wyjaśnił w piśmie z dnia 16 grudnia 2013 r., iŜ „do wzorca umowy deweloperskiej, w którym stosowana jest kwestionowana przez Prezesa UOKiK klauzula, stosuje się ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego […], wprowadzającą obo- wiązek dzielenia kosztów zawarcia umowy deweloperskiej po połowie. Tymczasem, do umów przeniesienia własności, […] w/w ustawy nie stosuje się. W związku z powyŜszym, prawidłowe jest załoŜenie, Ŝe koszty umowy deweloper- skiej strony powinny ponosić po połowie […], gdyŜ do tego typu umów stosuje się 13 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl u.o.p.n. Nie ma natomiast przeszkód, aby co do zasady koszty Umowy Przeniesienia w całości obciąŜały Nabywcę […] – jako, Ŝe sytuacja nabywcy w drugim przypadku jest podobna do sytuacji nabywcy mieszkania na rynku wtórnym, gdzie zwyczajowo koszty aktu ponosi właśnie nabywca” (dowód: karty nr 171 - 172). Odnosząc się do stanowiska Przedsiębiorcy, podzielić oczywiście naleŜy argumentację, iŜ zgodnie z zasadą ustawową (art. 26 ust. 2 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkal- nego lub domu jednorodzinnego) koszty umowy deweloperskiej obciąŜają w rów- nych częściach dewelopera i nabywcę, stąd teŜ zarzut Prezesa Urzędu nie dotyczył postanowień w tym zakresie. JednakŜe, w odniesieniu do umów ustanowienia oraz przeniesienia własności lokalu, w świetle stanowiska judykatury, nieuzasadnione jest, ogólne stwierdzenie, iŜ zwyczajowo „koszty aktu ponosi właśnie nabywca”. Mając na względzie, iŜ stosownie do uzasadnienia wyroku SOKiK z dnia 20 paździer- nika 2011 r. (sygn. akt: XVII AmC 1333/10), z punktu widzenia dobrych obyczajów nie moŜna kosztów jednej strony umowy przerzucać na stronę drugą, wskazanie w kwestionowanych postanowieniach umownych, iŜ koszty związane z umową w ca- łości ponosi nabywca (członek Spółdzielni), moŜe sugerować, iŜ dotyczy to równieŜ kosztów, które zwyczajowo powinny obciąŜać Spółdzielnię. Bez precyzyjnego sfor- mułowania treści przedmiotowych zapisów, konsument nie moŜe wywnioskować wprost, iŜ nie będzie obciąŜony chociaŜby kosztem wypisu aktu notarialnego dla przedsiębiorcy. Stąd teŜ, kwestionowane postanowienia, wymienione w punkcie I. 1) b), I. 1) c) oraz I. 1) d) sentencji decyzji, uznać moŜna za toŜsame z klauzulą wpisaną do rejestru pod pozycją nr 3365. [39] Kolejne objęte zarzutem bezprawności postanowienie umowne wykorzystywane przez przedsiębiorcę o treści:
„Do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej Kupujący mają prawo wskazać osobę trzecią, która wstąpi, za zgodą Sprzedającego, w ich prawa i obowiązki wynika- jące z niniejszej umowy” – tj. postanowienie wskazane w punkcie I. 1) f) sen- tencji decyzji, jest zbieŜne m.in. z postanowieniem zamieszczonym w rejestrze, o treści:
„Kupujący moŜe przenieść na osobę trzecią prawa i obowiązki wynikające z niniejszej umowy na warunkach określonych przez Sprzedającego, po uzyska- niu jego zgody wyraŜonej w formie pisemnej pod rygorem niewaŜności czynności wskazanej na wstępie" (uznane za postanowienie niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 2 sierpnia 2012 r., sygn. akt: XVII AmC 379/12, poz. 4279). Wskazana wyŜej klauzula zamieszczona w rejestrze pod pozycją 4279, przekłada się równieŜ na treść postanowienia w brzmieniu:
„Nabywca moŜe dokonać przelewu wierzytelności wynikających z niniejszej umowy za zgodą spółki”, uznanego za postanowienie niedozwolone na mocy wy- roku SOKiK z dnia 17 października 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 122/05, pozycja numer 1501. [40] Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, orzekając o abuzywnym charakterze wy- Ŝej wskazanych postanowień umownych, wskazał, iŜ naruszają one uprawnienie konsumenta w zakresie swobodnego dysponowania wierzytelnościami (por. wyroku SOKiK z dnia 17 października 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 122/05). Odwołując się do argumentacji Sądu, przez stosowanie kwestionowanych zapisów umownych przed- siębiorca wykorzystując swoją przewagę kontraktową, uzaleŜnia prawo konsumenta do dokonania przelewu wierzytelności od wyraŜenia swojej zgody w tym przedmio- cie. W ocenie sądu, kwestionowany zapis de facto pozbawia konsumenta uprawnie- nia do dokonania przelewu wierzytelności. Okoliczność, iŜ zakwestionowane posta- nowienie jest dopuszczalne w świetle art. 509 § 1 k.c. nie zmienia jego oceny jako niedozwolonego postanowienia umownego, naleŜy bowiem pamiętać, iŜ zastrzeŜe- nie umowne uzaleŜniające dokonanie przelewu wierzytelności od zgody dłuŜnika stanowi wyjątek od ogólnej zasady, według której wierzyciel moŜe przenieść wie- 14 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl rzytelność bez zgody dłuŜnika. O ile w przypadku dwóch równorzędnych podmiotów dokonanie przewidzianego prawem zastrzeŜenia jest w pełni dopuszczalne, o tyle w przypadku umów zawieranych przez profesjonalnie działającego przedsiębiorcę z konsumentem, przy uŜyciu niepodlegającego negocjacjom wzorca umownego, za- stosowanie kwestionowanego postanowienia uznać naleŜy za działanie sprzeczne z dobrymi obyczajami i raŜąco naruszające interesy konsumenta (por. wyrok SOKiK z dnia 17 października 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 122/05). W świetle przedstawionej argumentacji Sądu, stosowane przez Spółdzielnię posta- nowienie pozbawia konsumenta moŜliwości swobodnego dysponowania wierzytelno- ściami, zastrzegając, iŜ wstąpienie osoby trzeciej nie tylko w obowiązki, ale takŜe w prawa Kupującego, powinno nastąpić za zgodą Sprzedającego. Spółdzielnia w zło- Ŝonych wyjaśnieniach wskazała, iŜ przedmiotowe postanowienie miało stanowić swoiste superfluum przepisów ogólnych Kodeksu cywilnego, regulujących zasady zmiany dłuŜnika, tj. art. 519 § 1 i 2 k.c. JednakŜe, zakwestionowane postanowienie umowne, stanowi nie tylko o obowiązkach, ale i o prawach Kupującego, które moŜe on przenieść na osobę trzecią, co nie plasuje go wyłącznie w pozycji dłuŜnika, ale i wierzyciela. Tym samym, kwestionowany zapis wywołuje przeświadczenie, iŜ tak- Ŝe przelew wierzytelności uzaleŜniony jest od zgody Spółdzielni, przez co przyto- czona w punkcie I. 1) f) sentencji decyzji klauzula zawiera się w hipotezie postano- wień wpisanych do rejestru pod numerami 4279, 1501. [41] Prezes Urzędu w postępowaniu poprzedzającym wydanie niniejszej decyzji zakwe- stionował równieŜ postanowienie o treści:
„W przypadku powstania sporu między stronami na tle wykonania niniejszych Zasad, właściwy do jego rozstrzygnięcia będzie Sąd w Szczecinie, jako sąd wła- ściwy dla miejsca wykonania umowy”, które moŜna ocenić jako toŜsame z postanowieniami zamieszczonymi w rejestrze o treści:
„Wszelkie spory wynikłe z niniejszej umowy, Strony deklarują rozwiązywać po- lubownie. Przy braku porozumienia w kwestii polubownego rozstrzygnięcia spo- ru, sprawy rozpatrywane będą przez sąd powszechny w Krakowie właściwy dla miejsca wykonania umowy" - uznane za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 18 czerwca 2012 r., sygn. akt: XVII AmC 271/11, pozycja w rejestrze: 3909),
„Ewentualne spory powstałe na tle brzmienia lub stosowania postanowień umo- wy strony poddawać będą rozstrzygnięciu przez sąd rzeczowo właściwy dla mia- sta Gdynia" (postanowienie uznane za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 2 lutego 2012 r., sygn. akt: XVII AmC 3795/10, pozycja w rejestrze 3454). Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wielokrotnie wskazywał na abuzywny cha- rakter przedmiotowych klauzul. RównieŜ w wyroku z dnia 18 września 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 91/05, SOKiK uznał za niedozwolone postanowienie o treści:
„W razie sporu Sądem właściwym dla jego rozstrzygnięcia będzie Sąd w Olsztynie”, wpisane w rejestrze pod pozycją numer 913. [42] Przedmiotowe postanowienia, dotyczące zastrzegania właściwości sądu, uznane zostały przez SOKiK za abuzywne w świetle art. 385 3 pkt 23 k.c., zgodnie z którym niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które wyłączają jurysdykcję są- dów polskich lub poddają sprawę pod rozstrzygnięcie sądu polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a takŜe narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy. Postanowienia narzucające właściwość sądu, zwłaszcza ze względu na miejscowość, w której znajduje się sie- dziba przedsiębiorcy, mogą zmieniać na niekorzyść konsumenta zasady określania tej właściwości, wynikające z przepisów prawa. Zgodnie bowiem z art. 27 k.c. po- wództwo wytacza się według ogólnej zasady przed sądem właściwym ze względu na miejsce zamieszkania lub siedzibę pozwanego. Zmiana właściwości w sprawach kon- 15 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl sumenckich jest dopuszczalna, gdyŜ przepisy Kodeksu postępowania cywilnego nie zastrzegają właściwości wyłącznej, jednakŜe narzucenie rozpoznania sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy, moŜe być przejawem nad- uŜywania uprzywilejowanej pozycji kontraktowej profesjonalisty, liczącego na brak świadomości prawnej konsumenta. Ponadto postanowienie narzucające właściwość sądu moŜe narazić konsumenta na dodatkowe wydatki i dolegliwości związane z ochroną swych praw, utratą czasu, koniecznością dojazdów, a w skrajnym przy- padku pozbawić konsumenta praw do ochrony prawnej.(por. wyroku z dnia 18 wrze- śnia 2006 r., sygn. akt: XVII AmC 91/05). Ponadto, bez uwzględnienia okoliczności konkretnego sporu, nie moŜna z góry stwierdzić, iŜ sąd właściwy według oznaczonej miejscowości, będzie teŜ właściwy ze względu na miejsce wykonania umowy, sto- sowanie do art. 34 k.p.c. Uwzględniając powyŜszą argumentację, zastrzeŜona przez Spółdzielnię w zakwestionowanym postanowieniu umownym właściwość Sądu w Szczecinie, wskazuje na toŜsamość przedmiotowego postanowienia z postanowieniami wpisa- nymi do rejestru. Uwzględniając powyŜsze, uprawdopodobniono stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów w świetle art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. [43] W przedmiotowej sprawie, Prezes Urzędu zakwestionował równieŜ stosowane przez Spółdzielnię postanowienie o treści:
„Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego, w etapach: Roboty ziemne i fundamenty: do 30 listopada 2012 r. Stan zerowy: do 31 grudnia 2012 r. Stan surowy otwarty: do 31 października 2013 r. Stan surowy zamknięty: 31 grudnia 2013 r. Roboty wykończeniowe wewnętrzne: do 31 stycznia 2014 r. Roboty wykończeniowe zewnętrzne: do 31 stycznia 2014 r. Instalacje wewnętrzne: do 31 stycznia 2014 r. Uzbrojenie i urządzenie terenu: do 31 stycznia 2014 r.”, które uznać naleŜy za niezgodne z art. 24 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) – dalej u.o.p.n.l. Powołany przepis art. 24 ust. 1 u.o.p.n.l., stanowi, Ŝe harmonogram przedsięwzię- cia deweloperskiego określa co najmniej: 1) etapy realizacji przedsięwzięcia dewe- loperskiego, 2) procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego. Zakwestionowane przez Prezesa Urzędu postanowienie umowne, dotyczące harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego nie odpowiada dyspozycji przywołanego przepisu art. 24 ust. 1 pkt 2 u.o.p.n.l., gdyŜ nie określa procentowego, szacunkowego podziału kosztów po- szczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego, podczas gdy informację w tym zakresie uznać naleŜy za obowiązkową. Przepis art. 24 u.o.p.n.l. określa bowiem niezbędne elementy, jakie powinien zawierać harmo- nogram przedsięwzięcia deweloperskiego i w zakresie tym, przedmiotowy przepis naleŜy traktować jako bezwzględnie obowiązujący. Harmonogram przedsięwzięcia powinien zawierać niezbędne określone przepisem prawa elementy, gdyŜ m.in. w taki sposób realizuje się naczelna zasada ustawowa w postaci obowiązku zapewnienia wiedzy nabywcom o przedsięwzięciu deweloper- skim. Dane zawarte w harmonogramie przedsięwzięcia mają kluczowy charakter, na co wskazuje fakt, iŜ harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego w etapach, powinien być określony w prospekcie informacyjnym, który jest podstawowym źró- 16 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl dłem danych o przedsięwzięciu deweloperskim. Przedstawienie w prospekcie infor- macyjnym harmonogramu przedsięwzięcia, ma umoŜliwić potencjalnym nabywcom zapoznanie się ze szczegółowymi warunkami oferty dewelopera. W konsekwencji naleŜy przyjąć, iŜ ustawodawca, określając niezbędne dane jakie powinien zawie- rać harmonogram przedsięwzięcia, wprowadził standard jaki naleŜy zachować w za- kresie informacji o danym przedsięwzięciu deweloperskim. Postanowienie umowne zakwestionowane przez Prezesa Urzędu nie zawiera obo- wiązkowej informacji o procentowym, szacunkowym podziale koszów poszczegól- nych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego, co pozwala przyjąć, iŜ w zakresie tym działanie dewelopera narusza przepis art. 24 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Tym samym uprawdopodobniono, iŜ przedsiębiorca stosuje praktykę objętą zarzu- tem wskazanym w punkcie I. 2) sentencji decyzji. Z OBOWIĄZANIE PRZEDSIĘBIORCY : [44] Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jeŜeli w to- ku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione, Ŝe przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24, a przedsiębiorca zobowiąŜe się do podjęcia określonych działań zmierzają- cych do zapobieŜenia tym naruszeniom Prezes Urzędu moŜe, w drodze decyzji, na- łoŜyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. [45] W toku przeprowadzonego postępowania przedsiębiorca przedstawił zobowiązanie do podjęcia określonych działań zmierzających do zapobieŜenia naruszeniom inte- resów konsumentów poprzez: 1) dokonanie zmiany we wzorcu umowy pod nazwą: Umowa deweloperska , polega- jącej na usunięciu z treści wzorca, zakwestionowanego przez Prezesa UOKiK po- stanowienia o treści:
„Strony uzgadniają, Ŝe Nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do odstąpienia od umowy z powodu podwyŜszenia Ceny brutto z uwagi na zmianę stawki podat- ku od towarów i usług w przypadku, gdy taka zmiana nastąpi zgodnie z art. 146f ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2011 r. Nr 177, poz. 1054 t.j.), w tym w szczególności, gdy stawki podatku od towarów i usług zostaną podwyŜszone w następujący sposób: - w okresie od dnia 1 lipca 2012 r. lub od dnia 1 lipca 2013 r. stawka 8% zostanie podwyŜszona do 9% natomiast stawka 23% zostanie podwyŜszona do 24%, - w okresie od dnia 1 lipca 2013 r. lub od dnia 1 lipca 2014 r. stawka 9% zostanie podwyŜszona do 10% natomiast stawka 24% zostanie podwyŜszona do 25%”, w terminie dwóch tygodni od uprawomocnienia się Decyzji Prezesa UOKiK; 2) dokonanie zmiany we wzorcu umowy pod nazwą: Umowa deweloperska , polega- jącej na zmianie treści postanowienia kwestionowanego przez Prezesa UOKiK, zawartego w w/w wzorcu, dotyczącego rozliczania kosztów [tj. „Wszystkie koszty wynikające z umowy deweloperskiej objętej tym aktem Strony ponoszą po połowie. Koszty Umowy Przeniesienia w całości będą obciąŜały Nabywcę”] poprzez nadanie mu brzmienia:
„Wszystkie koszty wynikające z umowy deweloperskiej objętej tym aktem Stro- ny ponoszą po połowie. Koszty Umowy Przeniesienia w całości będą obciąŜały Nabywcę, za wyjątkiem kosztów wypisu aktu notarialnego dla Dewelopera”, w terminie dwóch tygodni od uprawomocnienia się Decyzji Prezesa UOKiK; 3) dokonanie zmiany we wzorcu umów pod nazwą: Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i garaŜu oraz umowa przeniesienia własności , po- legającej na nadaniu zakwestionowanemu przez Prezesa UOKiK postanowieniu 17 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl [tj. „Strony postanawiają, Ŝe koszty związane z niniejszą umową, w tym opłaty sądowe ponosi Nabywca”] następującego brzmienia:
„Strony postanawiają, Ŝe koszty związane z niniejszą umową, w tym opłaty są- dowe ponosi Nabywca, za wyjątkiem kosztu wypisu aktu notarialnego dla Spół- dzielni Mieszkaniowej „DĄB””, w terminie dwóch tygodni od uprawomocnienia się Decyzji Prezesa UOKiK; 4) dokonanie zmiany we wzorcu umowy pod nazwą: Umowa o budowę lokalu mieszkalnego , polegającej na nadaniu zakwestionowanemu przez Prezesa UOKiK postanowieniu [tj. „Koszty notarialne, sądowe i inne ewentualne koszty związa- ne z ustanowieniem i przeniesieniem prawa odrębnej własności lokalu ponosi w całości Członek Spółdzielni”] następującego brzmienia:
„Koszty notarialne, sądowe i inne ewentualne koszty związane z ustanowieniem i przeniesieniem prawa odrębnej własności lokalu ponosi w całości Członek Spółdzielni, za wyjątkiem kosztów wypisu aktu notarialnego dla Spółdzielni Mieszkaniowej „DĄB””, w terminie dwóch tygodni od uprawomocnienia się De- cyzji Prezesa UOKiK; 5) dokonanie zmiany we wzorcu umowy pod nazwą: Umowa o budowę lokalu mieszkalnego , polegającej na nadaniu zakwestionowanemu przez Prezesa UOKiK postanowieniu [tj. „Ponadto członek spółdzielni zobowiązuje się do pokrycia wszelkich naleŜności finansowych o charakterze publicznoprawnym związanych z lokalem (np. nowej stawki podatku od towarów i usług (VAT) oraz innych po- datków i opłat), jakie mogą wejść w Ŝycie po dniu zawarcia niniejszej umowy. O rodzaju naleŜności, ich wysokości oraz sposobie i terminie zapłaty Spółdziel- nia poinformuje Członka Spółdzielni odrębnym pismem”] brzmienia:
„W przypadku braku skorzystania z prawa do odstąpienia od umowy, członek spółdzielni zobowiązuje się do pokrycia wszelkich naleŜności finansowych o cha- rakterze publicznoprawnym związanych z lokalem (np. nowej stawki podatku od towarów i usług (VAT) oraz innych podatków i opłat), jakie mogą wejść w Ŝycie po dniu zawarcia niniejszej umowy. O rodzaju naleŜności, podstawie ich nali- czenia a takŜe wysokości oraz sposobie i terminie ich zapłaty, Spółdzielnia poin- formuje Członka Spółdzielni odrębnym pismem, w którym zawarte będzie po- uczenie o moŜliwości odstąpienia od umowy”, w terminie dwóch tygodni od uprawomocnienia się Decyzji Prezesa UOKiK; 6) dokonanie zmiany we wzorcu umowy pod nazwą: Przedwstępna umowa sprzeda- Ŝy , polegającej na usunięciu z w/w wzorca kwestionowanego przez Prezesa UOKiK postanowienia [tj. „Do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej Kupujący ma- ją prawo wskazać osobę trzecią, która wstąpi, za zgodą Sprzedającego, w ich prawa i obowiązki wynikające z niniejszej umowy”], w terminie dwóch tygodni od uprawomocnienia się Decyzji Prezesa UOKiK; 7) dokonanie zmiany we wzorcu pod nazwą: Warunki i zasady korzystania z lokalu mieszkalnego , polegającej na usunięciu z w/w wzorca postanowienia kwestio- nowanego przez Prezesa UOKiK [tj. „W przypadku powstania sporu między stro- nami na tle wykonania niniejszych Zasad, właściwy do jego rozstrzygnięcia bę- dzie Sąd w Szczecinie, jako sąd właściwy dla miejsca wykonania umowy”], w terminie dwóch tygodni od uprawomocnienia się Decyzji Prezesa UOKiK; 8) dokonanie zmiany we wzorcu pod nazwą: Prospekt Informacyjny , polegającej na dodaniu do treści zakwestionowanego przez Prezesa UOKiK postanowienia na- stępującego brzmienia:
„Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego, w etapach: 1) Stan zerowy: 15 % kosztów – wykonany, 2) Stan surowy otwarty: 23% kosztów – do 30 marca 2014 r., 3) Roboty wykończeniowe wewnętrzne: 23% kosztów – do 31 sierpnia 2014 r., 4) Roboty wykończeniowe zewnętrzne: 10% kosztów – do 31 sierpnia 2014 r., 5) Instalacje wewnętrzne: 15% kosztów – do 31 sierpnia 2014 r., 18 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku ul. Podwale Przedmiejskie 30, 80-824 Gdańsk tel.: 58 346-29-32, fax.: 58 346-29-33 gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 6) Uzbrojenie i urządzenie terenu: 14% kosztów – do 31 sierpnia 2014 r.” , w terminie dwóch tygodni od uprawomocnienia się Decyzji Prezesa UOKiK; 9) doręczenie konsumentom propozycji zawarcia aneksów do umów istniejących juŜ w obrocie prawnym i będących w trakcie wykonywania, uwzględniających wskazane powyŜej zmiany, w terminie 6 (sześciu) tygodni od daty uprawomoc- nienia się przedmiotowej decyzji. [46] Zdaniem Prezesa UOKiK działania objęte złoŜonym przez przedsiębiorcę zobowiąza- niem zmierzają do zapobieŜenia zarzucanemu mu naruszeniu art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 oraz 24 ust. 1 i ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zmiany stosowanych wzorców w zaproponowany przez przedsiębiorcę sposób, jak równieŜ doręczenie konsumentom propozycji zawarcia aneksów do umów istniejących juŜ w obrocie prawnym i będących w trakcie wykonywania, doprowadzą do wyelimino- wania bezprawności działań przedsiębiorcy oraz zaistniałych juŜ skutków naruszenia prawa. W tej sytuacji Prezes Urzędu postanowił jak w punkcie I sentencji niniejszej decy- zji. [47] Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w decy- zji, o jakiej mowa w ust. 1 tego przepisu, Prezes UOKiK nakłada na przedsiębiorcę obowiązek składania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobo- wiązań. Przedsiębiorca zobowiązany został do przedłoŜenia w terminie dwóch mie- sięcy od dnia uprawomocnienia się decyzji informacji/dokumentów potwierdzają- cych wykonanie zobowiązania, tj.: 1) przekazania wzorców umowy pn.: Umowa deweloperska (akt notarialny), Umo- wa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i garaŜu oraz umowa przeniesienia własności, Umowa o budowę lokalu mieszkalnego, Warunki i zasa- dy korzystania z lokalu mieszkalnego, Prospekt Informacyjny , zmienionych zgodnie z przyjętym zobowiązaniem, o którym mowa w punkcie I. A – H senten- cji decyzji, 2) przekazania projektów aneksów do umów zawartych z konsumentami w oparciu o zakwestionowane wzorce umowy, uwzględniających zmiany umowy zgodnie z treścią złoŜonego zobowiązania oraz przykładowych pism kierowanych do kon- sumentów, potwierdzających doręczenie dotychczasowym klientom propozycji podpisania aneksu, celem wykazania realizacji zobowiązania, o którym mowa w punkcie I. I sentencji decyzji. W związku z tym orzeczono jak w punkcie II sentencji niniejszej decyzji. POUCZENIE: Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumen- tów – Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gdańsku. Z upowaŜnienia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury w Gdańsku Roman Jarząbek