RGD-17/2011

1 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80-824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl RGD.61-22/11/WW Gdańsk, dnia 29 września 2011r. D ECYZJA NR RGD.17/2011 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2, w związku z art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami), stosownie do art. 33 ust. 6 ww. ustawy i § 5 ust. 1 rozporzą- dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miej- scowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumen- tów, PO UPRAWDOPODOBNIENIU , w toku postępowania wszczętego z urzędu, sto- sowania przez przedsiębiorcę DOMY NAD MORZEM Spółka z ograniczoną odpo- wiedzialnością z siedzibą w Stargardzie Szczecińskim praktyki naruszającej zbio- rowe interesy konsumentów poprzez wykorzystywanie we wzorcu umownym pod nazwą: UMOWA PRZEDWSTĘPNA postanowień o treści: 1. W przypadku gdy powierzchnia użytkowa lokalu będzie większa od wskazanej w ust. 1 niniejszego paragrafu o nie więcej niż 3% Kupujący nie będzie zo- bowiązany do zapłaty za tę dodatkową powierzchnię. W przypadku gdy po- wierzchnia użytkowa lokalu będzie mniejsza od wskazanej w ust. 1 niniejsze- go paragrafu o nie więcej niż 3% Sprzedający nie będzie zobowiązany do obniżenia ceny sprzedaży lokalu. W przypadku gdy powierzchnia użytkowa lokalu będzie większa bądź mniejsza o 3%, dopłata bądź obniżenie ceny bę- dą ustalane w oparciu o cenę 1m 2 – postanowienie zawarte w § 6 ust. 2 umowy ; 2. Termin wskazany w ust. 1 niniejszego § może zostać przesunięty w przypad- ku: a. działania siły wyższej, tj. działań niemożliwych do przewidzenia i zapo- bieżenia, b. innych niezawinionych i niezależnych od Sprzedającego ważnych przy- czyn w szczególności takich jak: c. opóźnienia spowodowane przez dostawców i odbiorców poszczególnych mediów, orzeczenia sądowe i decyzje administracyjne uniemożliwiające Sprzedającemu zachowanie umówionych terminów – postanowienie zawarte w § 9 ust. 2 umowy; Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura UOKiK w Gdańsku 2 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80-824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 3. W przypadku niewykonania umowy przez Kupującego, może Sprzedający bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i wpłaconą kwotę opisaną w § 11 ust. 1 niniejszej umowy zachować, chyba że Kupujący przedstawi Sprzedającemu innego nabywcę. Sprzedający zwróci Kupującemu tę kwotę również w sytuacji gdy sprzeda przedmiotowy lokal innej osobie – postanowienie zawarte w § 13 ust. 1 umowy ; 4. Kupujący zawiadomi Sprzedającego o zmianie adresu w formie pisemnej li- stem poleconym, nie zawiadomienie strony o zmianie adresu w trybie powyż- szym oraz nie odebranie przesyłki poleconej czyni skutecznym doręczenie dokonane na ostatni podany przez stronę adres – postanowienie zawarte w § 15 ust. 4 umowy, które są tożsame z postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego do rejestru postanowień wzorców umowy uzna- nych za niedozwolone, oraz PO ZOBOWIĄZANIU SIĘ przez przedsiębiorcę: DOMY NAD MORZEM Spółka z ograni- czoną odpowiedzialnością z siedzibą w Stargardzie Szczecińskim do podjęcia działań zmierzających do zaniechania naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, po- przez: a) usuniecie ze stosowanego wzorca umownego kwestionowanych przez Preze- sa Urzędu postanowień, b) wyeliminowanie z obrotu kwestionowanych przez Prezesa Urzędu postano- wień poprzez aneksowanie już zawartych i wykonywanych umów, nakłada się na przedsiębiorcę obowiązek wykonania zobowiązań, o których mowa w punktach a) b) w terminie miesiąca od daty uprawomocnienia się decyzji. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkuren- cji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami), stosownie do art. 33 ust. 6 ww. ustawy i § 5 ust. 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nakłada się na przedsiębiorcę: DOMY NAD MORZEM Spółka z ograniczoną odpo- wiedzialnością z siedzibą w Stargardzie Szczecińskim obowiązek przekazania in- formacji dotyczącej wykonania zobowiązania, o których mowa w punkcie I sen- tencji decyzji, w terminie dwóch miesięcy od daty uprawomocnienia się decy- zji. UZASADNIENIE W roku 2011 Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej Preze- sem Urzędu) przeprowadził postępowanie wyjaśniające (sygn. RGD.405-32/11/WW) mające na celu ustalenie, czy we wzorcach umownych, wykorzystywanych w obrocie konsumenckim przez przedsiębiorców realizujących inwestycje z zakresu budownic- 3 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80-824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl twa mieszkaniowego, na terenie woj. zachodniopomorskiego, stosowane są posta- nowienia, których treści można uznać za tożsame z postanowieniami wzorców umownych, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone, o których mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego (zwanego dalej Rejestrem). W toku badania otrzymanych wzorców Prezes Urzędu ustalił, iż przedsiębiorca: DOMY NAD MORZEM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Stargardzie Szczecińskim (zwany dalej DOMY NAD MORZEM lub zamiennie przedsiębiorcą, Spół- ką), we wzorcu umownym pod nazwą: UMOWA PRZEDWSTĘPNA stosuje posta- nowienia, których treści można uznać za tożsame z postanowieniami wzorców umów, które zostały wpisane do Rejestru. Mając to na uwadze, postanowieniem nr 191 z dnia 19 lipca 2011r. – Prezes Urzędu wszczął postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez przedsiębiorcę: DOMY NAD MORZEM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Stargardzie Szczecińskim, praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, zdefiniowanej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami) [zwanej dalej także ustawą o ochronie konkurencji i konsumentów lub zamiennie ustawą], polegającej na umiesz- czeniu we wzorcu umownym pod nazwą: UMOWA PRZEDWSTĘPNA postanowień, o treści: 1. W przypadku gdy powierzchnia użytkowa lokalu będzie większa od wskazanej w ust. 1 niniejszego paragrafu o nie więcej niż 3% Kupujący nie będzie zobowiąza- ny do zapłaty za tę dodatkową powierzchnię. W przypadku gdy powierzchnia użytkowa lokalu będzie mniejsza od wskazanej w ust. 1 niniejszego paragrafu o nie więcej niż 3% Sprzedający nie będzie zobowiązany do obniżenia ceny sprze- daży lokalu. W przypadku gdy powierzchnia użytkowa lokalu będzie większa bądź mniejsza o 3%, dopłata bądź obniżenie ceny będą ustalane w oparciu o ce- nę 1m 2 – zapis zawarty w § 6 ust. 2 umowy ; 2. Termin wskazany w ust. 1 niniejszego § może zostać przesunięty w przypadku: a. działania siły wyższej, tj. działań niemożliwych do przewidzenia i zapobieże- nia, b. innych niezawinionych i niezależnych od Sprzedającego ważnych przyczyn w szczególności takich jak: c. opóźnienia spowodowane przez dostawców i odbiorców poszczególnych me- diów, orzeczenia sądowe i decyzje administracyjne uniemożliwiające Sprze- dającemu zachowanie umówionych terminów – zapis zawarty w § 9 ust. 2 umowy; 3. W przypadku niewykonania umowy przez Kupującego, może Sprzedający bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i wpłaconą kwotę opisaną w § 11 ust. 1 niniejszej umowy zachować, chyba że Kupujący przedstawi Sprze- dającemu innego nabywcę. Sprzedający zwróci Kupującemu tę kwotę również w sytuacji gdy sprzeda przedmiotowy lokal innej osobie – zapis zawarty w § 13 ust. 1 umowy ; 4. Kupujący zawiadomi Sprzedającego o zmianie adresu w formie pisemnej listem poleconym, nie zawiadomienie strony o zmianie adresu w trybie powyższym oraz 4 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80-824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl nie odebranie przesyłki poleconej czyni skutecznym doręczenie dokonane na ostatni podany przez stronę adres – zapis zawarty w § 15 ust. 4 umowy, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedo- zwolone, o których stanowi art. 47945 Kodeksu postępowania cywilnego. Odnosząc się do zarzutów postawionych w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, przedsiębiorca w piśmie z dnia 8 sierpnia 2011r. poinformował, że po analizie postawionych zarzutów, do przedmiotowego wzorca wprowadzone zostaną zmiany polegające na wykreśleniu z wzorca pn. UMOWA PRZEDWSTĘPNA postanowień kwestionowanych przez Urząd. W przypadku umów już zawartych, zostaną sporządzone aneksy uwzględniające wy- tyczne zawarte w wezwaniu. Nasze Przedsiębiorstwo zapewnia, że z całą stanowczością będzie reagowało na wszelkie nielojalne zachowania mogące zagrozić interesom Klientów. Przedsiębiorca przekazał projekt nowego wzorca, który potwierdza okoliczność usu- nięcia zakwestionowanych przez Prezesa Urzędu postanowień. P REZES U RZĘDU USTALIŁ NASTĘPUJĄCY STAN FAKTYCZNY . W toku prowadzonego postępowania Prezes Urzędu ustalił, iż przedsiębiorca: DOMY NAD MORZEM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Stargardzie Szczecińskim została zarejestrowana w KRS 24 listopada 2004r. pod nr 0000221208. W zakresie działania przedsiębiorcy jest m.in.: - przygotowanie terenu pod budowę, - budownictwo ogólne i inżynieria lądowa, - wykonywanie robót ogólnobudowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, - wykonywanie robót ogólnobudowlanych w zakresie montażu i wznoszenia budyn- ków i budowli z elementów prefabrykowanych, - roboty związane z fundamentowaniem, - wykonywanie robót budowlanych murarskich, - obsługa nieruchomości na własny rachunek, - kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, - wynajem nieruchomości na własny rachunek, - pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. W kontaktach z klientami przedsiębiorca posługuje się projektami umów, które na- stępnie – jeżeli konsumenci zdecydują się skorzystać z jego oferty – są podpisywane. Projekty umów przedstawiane konsumentom, przygotowane z góry, przed zawarciem umowy, zawierają gotowe, jednolite postanowienia, wpisywane następnie do kon- kretnych umów podpisywanych z klientami, stanowiąc tym samym wzorzec umowy w rozumieniu art. 384 § 1 Kodeksu cywilnego. Stosowany przez przedsiębiorcę projekt wzorca umownego, tj. UMOWA PRZED- WSTĘPNA , zawiera następujące postanowienia umowne: 5 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80-824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 1. W przypadku gdy powierzchnia użytkowa lokalu będzie większa od wskazanej w ust. 1 niniejszego paragrafu o nie więcej niż 3% Kupujący nie będzie zobowiąza- ny do zapłaty za tę dodatkową powierzchnię. W przypadku gdy powierzchnia użytkowa lokalu będzie mniejsza od wskazanej w ust. 1 niniejszego paragrafu o nie więcej niż 3% Sprzedający nie będzie zobowiązany do obniżenia ceny sprze- daży lokalu. W przypadku gdy powierzchnia użytkowa lokalu będzie większa bądź mniejsza o 3%, dopłata bądź obniżenie ceny będą ustalane w oparciu o ce- nę 1m 2 – zapis zawarty w § 6 ust. 2 umowy ; 2. Termin wskazany w ust. 1 niniejszego § może zostać przesunięty w przypadku: a. działania siły wyższej, tj. działań niemożliwych do przewidzenia i zapobieże- nia, b. innych niezawinionych i niezależnych od Sprzedającego ważnych przyczyn w szczególności takich jak: c. opóźnienia spowodowane przez dostawców i odbiorców poszczególnych me- diów, orzeczenia sądowe i decyzje administracyjne uniemożliwiające Sprze- dającemu zachowanie umówionych terminów – zapis zawarty w § 9 ust. 2 umowy; 3. W przypadku niewykonania umowy przez Kupującego, może Sprzedający bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i wpłaconą kwotę opisaną w § 11 ust. 1 niniejszej umowy zachować, chyba że Kupujący przedstawi Sprze- dającemu innego nabywcę. Sprzedający zwróci Kupującemu tę kwotę również w sytuacji gdy sprzeda przedmiotowy lokal innej osobie – zapis zawarty w § 13 ust. 1 umowy ; 4. Kupujący zawiadomi Sprzedającego o zmianie adresu w formie pisemnej listem poleconym, nie zawiadomienie strony o zmianie adresu w trybie powyższym oraz nie odebranie przesyłki poleconej czyni skutecznym doręczenie dokonane na ostatni podany przez stronę adres – zapis zawarty w § 15 ust. 4 umowy . W prowadzonym przez Prezesa Urzędu rejestrze postanowień wzorców umowy uzna- nych za niedozwolone zamieszczono następujące klauzule: POD NR 1540 , o treści: Strony zgodnie oświadczają, że: - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt 1 lit. a) nie ulegnie zmianie, - w przypadku gdy różnica w powierzchni lo- kalu mieszkalnego, po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 nin. umowy bę- dzie przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/, opisanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmiarze. POD NR 921 , o treści: Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zakończenia inwestycji, wynikających z przyczyn od niego niezależnych w tym w szczególności siły wyższej, przy czym zobowiązany jest o takiej zmianie poinformować pisemnie na- bywcę z odpowiednim wyjaśnieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrze- 6 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80-824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl ga sobie prawo do zmiany terminu zakończenia inwestycji wynikających z przyczyn od niego niezależnych w tym w szczególności: a. siły wyższej, b. działań organów administracyjnych, c. działań nabywcy, przy czym zobowiązany jest o takiej zmianie poinformować pisemnie nabywcę z odpowiednim wyjaśnieniem i wskazaniem nowego terminu , POD NR 1382 , o treści: Termin, o którym mowa w ust. 1 może ulec przesunięciu tyl- ko na skutek okoliczności zewnętrznych, na które Edbud, pomimo zachowania nale- żytej staranności nie ma wpływu, a w szczególności: siły wyższej, działań organów administracji samorządowej i państwowej oraz podmiotów, od których zależy możli- wość prowadzenia robót budowlanych, a w szczególności dostawców mediów i urzą- dzeń infrastruktury technicznej, związanych z EDBUD-em stosownymi porozumienia- mi lub umowami, warunków atmosferycznych, które uniemożliwiają wykonanie robót budowlanych, wystąpienia w trakcie prowadzenia robót budowlanych konieczności wykonania dodatkowych robót, potwierdzonych wpisem do dziennika budowy, któ- rych w chwili podpisywania niniejszej umowy nie można było przewidzieć, POD NR 1395 , o treści: Termin określony w ust. 1 może ulec przesunięciu z przy- czyn niezależnych od Inwestora tj. siły wyższej lub zmiany prawa budowlanego, POD NR 1471 , o treści: Activ Investment może odstąpić ze skutkiem natychmiasto- wym, bez wyznaczania dodatkowego terminu i bez odrębnego wezwania do zapłaty, od niniejszej Umowy i tym samym nie przystąpić do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Lokalu Mieszkalnego w przypadku, gdy Kupujący opóźni się: a) powyżej 30 (trzydziestu) dni z wpłatą którejkolwiek z rat z określonych w par. 2 ust. 3 b), c), d), e), f), g) lub; b) powyżej 30 (trzydziestu) dni z wpłatą odsetek określonych w par. 2 ust. 9, POD NR 1207 , o treści: W przypadku zmiany adresu, każda ze stron zobowiązana jest niezwłocznie pisemnie powiadomić o tym drugą stronę. W przypadku nie powiado- mienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres będzie uznawana za skutecznie doręczoną. POD NR 918 , o treści […] Fronton pozostawia w aktach umowy pismo ze skutkiem doręczenia, jeśli nabywca nie zawiadomi Frontonu o zmianie adresu i nazwiska, a wysłane zawiadomienie wróci z adnotacją „adresat nieznany” lub temu podobną […] . M AJĄC NA UWADZE ZEBRANY MATERIAŁ DOWODOWY , P REZES U RZĘDU ZWAŻYŁ , CO NASTĘPUJE . Możliwość rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów uzależniona jest od uprzedniego stwierdzenia, czy zagrożony został w niej interes publicznoprawny. Jeżeli przesłanka taka nie wy- stępuje, Prezes Urzędu nie jest upoważniony do realizacji zasadniczego celu ustawy, którym, zgodnie z zapisem art. 1 ust. 1, jest określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony inte- res ó w przedsiębiorców i konsumentów. W ocenie organu antymonopolowego rozpatrywana sprawa ma charakter publiczno- prawny, albowiem wiąże się i dotyczy ochrony interesu szerszej grupy konsumentów, 7 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80-824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl którzy są lub mogą być klientami skarżonego przedsiębiorcy. Zbiorowe interesy kon- sumentów podlegają ochronie przed działaniami przedsiębiorców, które są sprzeczne z prawem, zasadami współżycia społecznego i dobrymi obyczajami. DOMY NAD MO- RZEM jest przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, zgodnie z którym, pod pojęciem tym rozumie się m.in. przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej. Ustawa z dnia 2 lipca 2004r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jednolity: Dz.U. z 2007r. Nr 155, poz. 1095 ze zm.) w art. 4 stanowi, że: 1) przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednost- ka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną – wykonująca we własnym imieniu działalność gospodarczą. 2) za przedsiębiorców uznaje się także wspólników spółki cywilnej w zakresie wyko- nywanej przez nich działalności gospodarczej. Skarżonemu przedsiębiorcy postawiono zarzut naruszenia art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Przepis art. 24 ust. 1 stanowi, że: Zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z ust. 2 tego artykułu Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsu- mentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczegól- ności: 1) stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. – Kodeks postępowania cywilnego […]. Aby działania przedsiębiorcy mogły zostać uznane za sprzeczne z powołanym wyżej przepisem art. 24 ustawy antymonopolowej, należy wykazać, że spełniają one łącznie następujące przesłanki: − ujawniają się w obrocie konsumenckim, a więc dotyczą relacji przedsiębiorca- konsument, − stanowią działanie bezprawne, − naruszają zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z art. 4 pkt 12 ustawy antymonopolowej i art. 22 1 Kodeksu cywilnego za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą czynności prawnej nie związanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. W niniejszej sprawie fakt zawierania umów sprzedaży lokali mieszkalnych z konsumentami pozostaje poza sporem, co przesądza o uznaniu, iż pierwsza z ww. przesłanek jest spełniona. Co do drugiej przesłanki, tj. bezprawności, rozumianej jako działanie sprzeczne z przepisami prawa podnieść należy, iż przedsiębiorcy postawiony został zarzut naru- szenia art. 24 ust 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, po- legający na stosowaniu w umowach zawieranych z konsumentami postanowień wzorca umowy, które zostały wpisane do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cy- wilnego. Zakaz stosowania postanowień wpisanych do Rejestru dotyczy nie tylko tego przed- siębiorcy, przeciwko któremu zapadł wyrok w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, lecz również innych przedsiębiorców. Art. 479 43 K.p.c. roz- szerza prawomocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie, tj. innych przedsiębiorców. Skutek tzw. prawomocności rozszerzonej następuje od chwili wpisania wzorca umowy do Reje- 8 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80-824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl stru, prowadzonego przez Prezesa Urzędu. Konsekwencją umieszczenia postanowie- nia umownego w Rejestrze jest to, że posłużenie się nim będzie miało skutek wpro- wadzenia do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, że od tego mo- mentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powyższe stanowisko Prezesa Urzędu zgodne jest z orzecznictwem Sądu Najwyższe- go, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdził, iż … stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do po- wyższej uchwały Sąd uznał m.in., że (…) praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje również przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wyrazów lub zastąpieniu jed- nych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecież tak samo w interesy konsumen- tów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyjęta powy- żej rozszerzająca wykładnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje również uzasadnienie w dyrek- tywach 93/13 oraz 98/27 a także orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektywności (…). Nie jest zatem konieczna dokładna oraz literalna identyczność klauzuli wpisanej do Rejestru i klauzuli z nią porównywanej. Stąd też niedozwolone będą również posta- nowienia umów, mieszczące się w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru, której treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści tak samo godzi w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do Rejestru. W zakresie punktu I sentencji decyzji, oceniana praktyka dotyczy stosowania posta- nowień wzorców umów, które zostały wpisane do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c. W ocenie Prezesa Urzędu zakwestionowane w niniejszym postępowaniu, zapisy sto- sowanego wzorca umownego: UMOWA PRZEDWSTĘPNA stosowane przez DOMY NAD MORZEM są tożsame z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawo- mocnymi wyrokami Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanymi do Reje- stru, co może stanowić naruszenie art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Po pierwsze , postanowienie zawarte w § 6 ust 2 Umowy … , o treści: W przypadku gdy powierzchnia użytkowa lokalu będzie większa od wskazanej w ust. 1 niniejszego paragrafu o nie więcej niż 3% Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty za tę do- datkową powierzchnię. W przypadku gdy powierzchnia użytkowa lokalu będzie mniej- sza od wskazanej w ust. 1 niniejszego paragrafu o nie więcej niż 3% Sprzedający nie będzie zobowiązany do obniżenia ceny sprzedaży lokalu. W przypadku gdy po- wierzchnia użytkowa lokalu będzie większa bądź mniejsza o 3%, dopłata bądź obni- żenie ceny będą ustalane w oparciu o cenę 1m 2 , uznać należy za tożsame z klauzulą wpisaną do Rejestru pod numerem 1540 , o treści: Strony zgodnie oświadczają, że: - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po obmiarze doko- 9 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80-824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl nanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projekto- wanej wskazanej w par. 2 pkt 1 niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt 1 lit. a) nie ulegnie zmianie, - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 nin. umowy będzie przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyli- czona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balko- nem /tarasem/, opisanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmiarze . W uzasadnieniu wyroku z dnia 12 listopada 2007r. (sygn. akt XVII AmC 108/07) bę- dącego podstawą wpisu, o którym mowa wyżej, SOKiK stwierdził, iż przywołane po- stanowienie spełnia przesłankę abuzywności – stanowi niedozwoloną klauzulę umowną w rozumieniu art. 385 1 § 1 K.c., bowiem kształtuje ono prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz rażąco narusza jego in- teresy; zastosowanie takiego uregulowania we wzorcu umowy powoduje, że konsu- ment będzie zobowiązany do zaakceptowania faktu, że powierzchnia zakupionego lokalu jest inna od powierzchni przewidzianej w umowie. Niezależnie od wpływu zmiany powierzchni na ostateczną cenę mieszkania Sąd zwa- żył, że: prawa konsumenta zostaną naruszone zarówno wtedy, jeżeli okaże się, że powierzchnia przedmiotowego lokalu jest do 3% mniejsza od powierzchni umówio- nej, jak również wtedy, gdy okaże się że powierzchnia jest do 3% większa od zakła- danej w umowie. W pierwszym przypadku konsument otrzyma lokal, który, szczegól- nie przy dużych mieszkaniach, może być nawet o kilka metrów mniejszy od umówio- nego. Należy bowiem wskazać, że przy zakupie mieszkania o powierzchni 100 m 2 dopuszczalna według wzorca różnica może wynosić aż 3 m 2 . W drugim natomiast przypadku, biorąc pod uwagę stałą kubaturę budynku mieszkalnego, powierzchnia na której zyska jeden konsument zostanie zapewne odebrana innemu konsumentowi. W odpowiedniej skali może to też odbić się na sytuacji ekonomicznej konsumenta, który polegając uprzednio na prawdziwości ściśle określonej w umowie powierzchni lokalu będzie zmuszony do zakupienia odpowiednio większej ilości materiałów wykończe- niowych, zmiany uprzednio zaplanowanej aranżacji wnętrz itp. W rażącej sprzeczno- ści z interesem konsumenta stoi możliwość przeniesienia na niego własności miesz- kania o mniejszej powierzchni, niż to, za które zapłacił. (…) zmniejszenie powierzchni lokali wydzielonych w budynku o znacznych rozmiarach o 3% stanowiło będzie dla sprzedającego znaczny, niczym nieuzasadniony, zysk odniesiony kosztem konsumen- tów, co stoi w rażącej sprzeczności z zasadami uczciwości i przyzwoitości . W ocenie Prezesa Urzędu, kwestionowane postanowienie przyznaje deweloperowi prawo do jednostronnej zmiany istotnych cech przedmiotu umowy, po jej zawarciu, w zakresie powierzchni lokalu, co może spowodować, że klient będzie zobowiązany do kupienia lokalu mającego inne cechy niż te, które zadecydowały o jego wyborze na etapie podpisywania umowy. Ponadto, zdaniem organu antymonopolowego, DOMY NAD MORZEM, poprzez ustale- nie progu ewentualnej zmiany powierzchni lokalu, bez przyznania konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy nie czyni zadość dobremu obyczajowi, który byłby powszechnie akceptowany w działalności deweloperskiej. Zgodnie z orzeczeniem SO- KiK z dnia 12 listopada 2007r. próg 3% – jest (…) określony na zbyt wysokim pozio- 10 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80-824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl mie przez co stawia konsumenta na pozycji strony bardzo niepewnej rzetelności świadczenia kontrahenta.” . W przywołanym wyroku SOKiK zważył, iż: Biorąc pod uwagę możliwości współczesnej techniki budowlanej wybudowanie lokalu, którego powierzchnia będzie do 3% inna od pierwotnie zaplanowanej przez inwestora może być wynikiem wyłącznie błędu lub niestaranności w sztuce budowlanej. Różnica po- między powierzchnią projektowaną a rzeczywistą mieszkania jest niczym nie uzasad- niona ze względów technicznych. Pozwany powinien wywiązać się ze swego zobowią- zania i zrealizować inwestycję zgodnie z projektem . W ocenie Prezesa Urzędu wyniki analizy porównawczej kwestionowanego postano- wienia umownego stosowanego przez przedsiębiorcę z klauzulą wpisaną do Rejestru wskazują na podobieństwo treści i identyczność skutków ich stosowania, czego nie zmieniają odmienności w zakresie użytych sformułowań i wyrazów. Po drugie, postanowienie zawarte w § 9 ust. 2 Umowy… o treści: Termin wska- zany w ust. 1 niniejszego § może zostać przesunięty w przypadku: a. działania siły wyższej, tj. działań niemożliwych do przewidzenia i zapobieżenia, b. innych niezawinionych i niezależnych od Sprzedającego ważnych przyczyn w szczególności takich jak: -opóźnienia spowodowane przez dostawców i odbiorców poszczególnych mediów, orzeczenia sądowe i decyzje administracyjne uniemożliwiające Sprzedającemu za- chowanie umówionych terminów, należy uznać za tożsame z klauzulą wpisaną do Rejestru w pozycji 921 , uznanej wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwanego dalej Sądem lub zamiennie SOKiK) za niedozwolone postanowienie umowne. Wyrokiem wydanym w dniu 17 sierpnia 2006r., (sygn. akt XVII AmC 100/05) Sąd uz- nał za niedozwolone postanowienie umowne o treści: Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zakończenia inwestycji, wynikających z przyczyn od niego nieza- leżnych w tym w szczególności siły wyższej, przy czym zobowiązany jest o takiej zmianie poinformować pisemnie nabywcę z odpowiednim wyjaśnieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zakończenia in- westycji wynikających z przyczyn od niego niezależnych w tym w szczególności: a. siły wyższej, b. działań organów administracyjnych, c. działań nabywcy, przy czym zobowiązany jest o takiej zmianie poinformować pisemnie nabywcę z odpowiednim wyjaśnieniem i wskazaniem nowego terminu . Porównanie postanowień kwestionowanych przez Prezesa Urzędu i tego, które zosta- ło wpisane do Rejestru pod numerem 921, pozwala na stwierdzenie, iż, niezależnie od różnic w zakresie użytych wyrazów i sformułowań, ma ono dla kontrahenta Spółki konsekwencje analogiczne, skutkuje bowiem przyznaniem sobie przez DOMY NAD MORZEM prawa do jednostronnej zmiany treści zawieranej umowy w zakresie termi- nu przekazania Kupującemu przedmiotu tej umowy. Dodatkowo wskazać należy, iż przesłanki wyłączenia tej odpowiedzialności w kwe- stionowanym przez Prezesa Urzędu wzorcu umowy, podobnie jak te w wymienionych powyżej postanowieniach umownych uznanych za niedozwolone są jednakowo nie- precyzyjne i niedookreślone, umożliwiając uchylenie się przedsiębiorcy od odpowie- dzialności wobec swojego kontrahenta, także wówczas, gdy spóźnienie w wykonaniu umowy jest przez niego zawinione. Podkreślić należy, iż porównywane klauzule mó- wią jedynie bardzo ogólnie o przyczynach wydłużenia terminu wykonania umowy, a 11 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80-824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl wskazane w postanowieniu wyliczenie takich okoliczności jest otwarte i ma jedynie przykładowy charakter, o czym świadczy użyte wyrażenie w szczególności. Ponadto kwestionowane klauzule w istocie wyłączają odpowiedzialność przedsiębiorcy wzglę- dem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Dotyczy to sytuacji, gdy niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy następuje wpraw- dzie z przyczyn niezależnych, ale zawinionych przez pozwanego (np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ nadzoru budowlanego na skutek uchybień wykonaw- cy, opóźnienie wydania zezwolenia na budowę z przyczyn zawinionych przez wnio- skodawcę, błędów projektu sporządzonego przez osoby trzecie, konieczność prze- rwania robót na skutek mrozów z powodu nieosiągnięcia planowanego stadium reali- zacji itp.). Tak więc przeprowadzone porównanie postanowień wzorców umownych stosowa- nych przez DOMY NAD MORZEM z wymienioną wyżej klauzulą, uznaną wcześniej przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwoloną i wpisaną do Reje- stru, jednoznacznie wskazuje na tożsamość treści porównywanych postanowień, któ- rej nie naruszają różnice w zakresie użytych sformułowań i wyrazów. Wyrokiem Sądu z dnia 5 grudnia 2006r. (sygn. akt XVII AmC 126/05) za niedozwolo- ne zostało uznane tożsame w skutkach postanowienie umowne o treści: Termin, o którym mowa w ust. 1 może ulec przesunięciu tylko na skutek okoliczności zewnętrz- nych, na które Edbud, pomimo zachowania należytej staranności nie ma wpływu, a w szczególności: siły wyższej, działań organów administracji samorządowej i państwo- wej oraz podmiotów, od których zależy możliwość prowadzenia robót budowlanych, a w szczególności dostawców mediów i urządzeń infrastruktury technicznej, związa- nych z EDBUD-em stosownymi porozumieniami lub umowami, warunków atmosfe- rycznych, które uniemożliwiają wykonanie robót budowlanych, wystąpienia w trakcie prowadzenia robót budowlanych konieczności wykonania dodatkowych robót, po- twierdzonych wpisem do dziennika budowy, których w chwili podpisywania niniejszej umowy nie można było przewidzieć, wpisane do Rejestru pod poz. 1382. Zdaniem Sądu zapis ten jest niedozwolonym postanowieniem umownym w rozumie- niu art. 385 1 § 1 K.c. W ocenie Sądu termin realizacji budowy i przekazanie klientowi lokalu mieszkalnego do rozpoczęcia prac wykończeniowych jest jednym z istotnych postanowień umowy deweloperskiej. Opóźnienie w tym zakresie może spowodować po stronie klienta dodatkowe koszty objawiające się m.in. w konieczności zapewnie- nia mieszkania z uwagi na przedłużający się termin zakończenia inwestycji. W związ- ku z tym dopuszczalne jest jedynie określenie zamkniętego katalogu przesłanek, umożliwiających przesuniecie terminu zakończenia realizacji inwestycji, które mogą znaleźć zastosowanie w przypadku zajścia wyjątkowych okoliczności. Odmienne ure- gulowanie tej kwestii stanowi naruszenie art. 385 3 pkt 2 k.c., gdyż wyłącza wobec konsumenta odpowiedzialność pozwanego za nieterminowe wykonanie zobowiązania. Otwarty katalog przesłanek pozwalających na opóźnienie terminu zakończenia inwe- stycji powoduje, że cały ciężar ryzyka inwestycyjnego przerzucony został na konsu- menta, co w ocenie Sądu jest niedopuszczalne. Wyrokiem wydanym w dniu 28 grudnia 2007r., (sygn. akt. XVII AmC 98/07) Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolone postanowienie umowne zapis o treści: Termin określony w ust. 1 może ulec przesunięciu z przyczyn niezależ- nych od Inwestora tj. siły wyższej lub zmiany prawa budowlanego, wpisany następ- nie do Rejestru pod poz. 1395. 12 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80-824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl Oceniając ten zapis Sąd podzielił stanowisko Prezesa Urzędu, że zapis ten spełnia przesłanki niedozwolonego postanowienia umownego z art. 385 3 pkt 2 k.c., bowiem zmierza do wyłączenia odpowiedzialności względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Zmiana przepisów prawa budowlanego jest okolicznością niezależną od kontrahenta, jednak słusznie podnosi powód, że nie każ- da zmiana przepisów musi mieć wpływ na przebieg procesu budowy. Tymczasem sformułowanie postanowienia tego nie precyzuje. Takie brzmienie prze- pisu sugeruje konsumentowi, ze każda zmiana przepisów prawa budowlanego jest samoistną okolicznością usprawiedliwiającą nie dochowanie przez pozwaną terminu wykonania umowy, a w związku z tym wyłączającą jej odpowiedzialność z tytułu niewykonania umowy. Zapis ten nie jest więc wyrazem rzetelnego i uczciwego traktowania konsumenta jako partnera umowy, który winien być w sposób zrozumiały i przejrzysty poinformowany o przysługujących mu uprawnieniach. Po trzecie, postanowienie zawarte w § 13 ust. 1 Umowy… o treści: W przypadku niewykonania umowy przez Kupującego, może Sprzedający bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i wpłaconą kwotę opisaną w § 11 ust. 1 niniejszej umowy zachować, chyba że Kupujący przedstawi Sprzedającemu innego nabywcę. Sprzedający zwróci Kupującemu tę kwotę również w sytuacji gdy sprzeda przedmio- towy lokal innej osobie, należy uznać za tożsame z klauzulą wpisaną do Rejestru w pozycji 1471 , uznanej wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów za nie- dozwolone postanowienie umowne (sygn. akt XVII AmC 107/07) o treści: Activ Investment może odstąpić ze skutkiem natychmiastowym, bez wyznaczania dodat- kowego terminu i bez odrębnego wezwania do zapłaty, od niniejszej Umowy i tym samym nie przystąpić do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Lokalu Mieszkal- nego w przypadku, gdy Kupujący opóźni się: a) powyżej 30 (trzydziestu) dni z wpłatą którejkolwiek z rat z określonych w par. 2 ust. 3 b), c), d), e), f), g) lub; b) powyżej 30 (trzydziestu) dni z wpłatą odsetek określonych w par. 2 ust. 9. Kwestionowane postanowienie umowne oraz wskazane postanowienie wpisane do Rejestru dotyczą rozliczenia pomiędzy developerem a konsumentem w przypadku odstąpienia od umowy przez developera z przyczyn leżących po stronie konsumenta. Tego rodzaju klauzule były szczegółowo i wielokierunkowo analizowane przez SOKIK, który w wielu przypadkach uznał takie postanowienia za niedozwolone z tego powo- du, że wypełniają dyspozycję art. 385 1 § 1 k.c., bowiem nie są uzgodnione indywidu- alnie z konsumentami i w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami kształtują ich pra- wa i obowiązki, rażąco naruszając przy tym ich interesy. Jak słusznie orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 listopada 2005 r. (sygn. akt: VI ACa 177/2005) - przez pojęcie „dobrych obyczajów” należy rozumieć również obowiązek uwzględnienia przez podmiot profesjonalnie zajmujący się świad- czeniem określonych usług w ramach zawieranych umów, przepisów prawa dotyczą- cych tego rodzaju umów w tym znaczeniu, że proponowane warunki realizacji świad- czenia nie są mniej korzystne niż rozwiązania wynikające z tych przepisów, nawet jeżeli nie są to przepisy bezwzględnie obowiązujące . W cytowanym wyroku Sąd ten podkreślił również, że pojęcie interesów konsumenta należy interpretować szeroko, nie zawężając ich tylko do kwestii interesu ekonomicznego, lecz rozważając to poję- cie również w aspekcie utrudnień i komplikacji, jak i dezorganizacji życia oraz ko- nieczności podjęcia odrębnego postępowania dla dochodzenia roszczeń . 13 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80-824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl W ocenie Prezesa Urzędu, niewątpliwie UMOWA PRZEDWSTĘPNA - pomimo, iż nie należy do kategorii kodeksowych umów nazwanych - jest umową wzajemną, do któ- rej stosuje się przepisy kodeksu cywilnego dotyczące zobowiązań, w tym regulujące skutki niewykonania zobowiązań. W świetle art. 491 § 1 k.c. – dotyczącego umów wzajemnych – jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu ciążącego na niej zobowiązania, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania, z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego ter- minu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Ewentualnie może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki. Konsument, zawierając umowę, oczekuje od profesjonalisty, aby postępował on zgodnie z obo- wiązującymi przepisami oraz dobrymi obyczajami i zwyczajami handlowymi, które stanowią dla niego gwarancję pewności i stabilności warunków kontraktu. W tym stanie rzeczy postanowienie wzorca umowy stosowanego przez DOMY NAD MORZEM, zgodnie z którym: W przypadku niewykonania umowy przez Kupującego, może Sprzedający bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i wpłaconą kwotę opisaną w § 11 ust. 1 niniejszej umowy zachować, chyba że Kupu- jący przedstawi Sprzedającemu innego nabywcę. Sprzedający zwróci Kupującemu tę kwotę również w sytuacji gdy sprzeda przedmiotowy lokal innej osobie należy – po- mimo odmienności wynikającej z różnic w użytych sformułowaniach i zwrotach - uznać za tożsame z przywołanym postanowieniem wpisanym do Rejestru pod nume- rem 1471. Po czwarte, zapis zawarty w § 15 ust. 4 umowy … o treści: Kupujący zawiadomi Sprzedającego o zmianie adresu w formie pisemnej listem poleconym, nie zawiado- mienie strony o zmianie adresu w trybie powyższym oraz nie odebranie przesyłki po- leconej czyni skutecznym doręczenie dokonane na ostatni podany przez stronę adres , należy uznać jako tożsamy z klauzulą o treści: W przypadku zmiany adresu, każda ze stron zobowiązana jest niezwłocznie pisemnie powiadomić o tym drugą stronę. W przypadku nie powiadomienia korespondencja kierowana na ostatni znany adres bę- dzie uznawana za skutecznie doręczoną , wpisaną do Rejestru pod numerem 1207 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 16 kwietnia 2007r. (sygn. akt XVII AmC 43/06), oraz z klauzulą o treści: […] Fronton pozostawia w aktach umowy pismo ze skutkiem doręczenia, jeśli nabywca nie zawiadomi Frontonu o zmianie adresu i nazwiska, a wysłane zawiadomienie wróci z adnotacją „adresat nieznany” lub temu podobną […] , wpisaną do Rejestru pod numerem 918 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 17 sierp- nia 2006r. (sygn. akt XVII AmC 100/05). Uzasadniając wyrok z dnia 17 sierpnia 2006r. SOKiK stwierdził m.in., iż uznany za niedozwolony zapis umowny kształtuje sytuację konsumenta niekorzystnie w porów- naniu z sytuacją pozwanego, nakładając na konsumenta bardzo rygorystyczne skutki w zakresie odbierania korespondencji pozwanego analogicznie jak przepisy kpc w odniesieniu do korespondencji sądowej. Instytucja doręczenia zastępczego należy do prawa procesowego i negatywnie należy ocenić próbę jej adaptowania do obrotu go- spodarczego, zwłaszcza, gdy jedną ze stron umowy jest konsument oraz mając na uwadze art. 61 kc, zgodnie z którym oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Podkreślić należy, iż instytucja doręczenia zastępczego nie jest gwarantem dojścia do konsumenta oświadczenia woli pozwanego w w/w sposób. […] 14 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80-824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl Postanowienie [to] […] może prowadzić do sytuacji, gdy konsument pozbawiony możliwości rzeczywistego zapoznania się z oświadczeniem woli pozwanego narażony będzie na jego skutki prawne. Takie ukształtowanie obowiązków konsumenta rażąco narusza jego interesy i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami . Analiza treści § 15 ust. 4 umowy przeprowadzona w kontekście powołanych wyżej klauzul wpisanych do Rejestru pozwala na stwierdzenie, iż kwestionowany przez Pre- zesa Urzędu zapis nie tylko daje Spółce możliwość uznania nieodebrania w terminie listu przez kupującego za jego doręczenie, ale i uwzględnia identyczną do określonej w tych klauzulach instytucję domniemania złożenia skutecznego oświadczenia woli uzależnionego jedynie od jego wysłania pod adres ostatnio wskazany, przez co sku- tek stosowania tego zapisu może być uznany za taki sam, jak tych, które umieszczo- no w Rejestrze pod numerami 1207 i 918 , a to przesądza – mimo odmienności wy- nikającej z użytych wyrazów, sformułowań i szyku zdań – o ich tożsamości. Reasumując za wykazane i udowodnione uznać należy, iż kwestionowane postano- wienia, zawarte we wzorcu UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ mieszczą się w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowień wzorców umowy uzna- nych za niedozwolone – treść § 6 ust. 2 w klauzuli z poz. 1540, treść § 9 ust. 2 w klauzulach: 921, 1382 i 1395, treść § 13 ust. 1 w klauzuli 1471, a treść § 15 ust. 4 w klauzuli 1207 i 918 – przez co uprawdopodobniają wystąpienie drugiej z przesłanek niezbędnych do stwierdzenia naruszenia zakazu, o którym mowa w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Także i trzecią przesłankę, należy uznać ze spełnioną. Naruszenie zbiorowych intere- sów konsumentów ma miejsce wtedy, gdy działanie przedsiębiorcy godzi w interesy konsumentów jako zbiorowości, to jest sytuacji, gdy skierowane jest nie tylko do wy- odrębnionej indywidualnie grupy konsumentów, lecz szerszego nieograniczonego liczbowo kręgu osób, do których dotarła i dotrzeć może oferta przedsiębiorcy. W roz- patrywanej sprawie wyżej wymienione warunki zostały spełnione. Oferta usług za- wierająca niedozwolone klauzule adresowana jest bowiem przez DOMY NAD MO- RZEM, nie do ściśle zindywidualizowanego konkretnego konsumenta, lecz do z góry nieokreślonej, niemożliwej do zidentyfikowania liczby kontrahentów – konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna. W tym stanie rzeczy stwierdza się, iż wszystkie, wskazane wcześniej, przesłanki wy- nikające z art. 24 ustawy antymonopolowej, zostały uprawdopodobnione. Stosownie do art. 28 ust. 1 ww. ustawy, jeżeli w toku postępowania w sprawach praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione – na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu, o którym mowa w art. 100 ust. 1 tejże ustawy, lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania – że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24 również tejże ustawy, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzają- cych do zapobieżenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu może, w drodze decyzji, nało- żyć obowiązek wykonania tych zobowiązań, a stosownie do art. 28 ust. 2 ww. ustawy – może też określić termin ich wykonania. Z kolei, odpowiednio do art. 28 ust. 3 ustawy, w decyzji, o której mowa w ust. 1 tego artykułu, Prezes Urzędu nakłada na przedsiębiorcę obowiązek składania w wyznaczo- nym terminie informacji o stopniu realizacji zobowiązań. 15 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Gdańsku 80-824 Gdańsk, ul. Podwale Przedmiejskie 30 tel./fax : 58 – 346 29 32, 346 29 33, 301 51 75 e-mail gdansk@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl Wobec tego, że naruszenie przez DOMY NAD MORZEM zakazu wynikającego z art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zostało w postę- powaniu uprawdopodobnione oraz wobec tego, że skarżony przedsiębiorca zobowią- zał się do podjęcia działań, które w sposób wystarczający zmierzają do usunięcia te- go naruszenia (zmiana, w możliwym i niezbędnym zakresie, treści umów już zawar- tych, poprzez propozycję podpisania aneksów, oraz stosowanie w obrocie wzorca niezawierającego kwestionowanych postanowień), Prezes Urzędu stwierdza, iż zaist- niały niezbędne przesłanki do wydania decyzji na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy i orzeka, jak w punkcie I sentencji niniejszej decyzji. Równocześnie, biorąc pod uwagę powyższą konstatację, Prezes Urzędu nakłada na DOMY NAD MORZEM, w oparciu o art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i kon- sumentów, obowiązek przekazania informacji dotyczącej wykonania podjętych zobo- wiązań w terminie dwóch miesięcy od daty uprawomocnienia się decyzji, i orze- ka, jak w punkcie II sentencji niniejszej decyzji. Stosownie do treści art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w związku z art. 479 28 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, od niniejszej decyzji przy- sługuje stronie odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Kon- kurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gdańsku. Otrzymuje: DOMY NAD MORZEM Spółka z o.o. ul. Lotników 51 73-102 Stargard Szczeciński